INTERPRETAES DO CAPUT DO ART.

618 DO CDIGO CIVL DE 2002

"Art. 618 do Cdigo Civil de 2002 - Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes
considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco
anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao
contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
O caput do art. 618 do Cdigo Civil de 2002, acima reproduzido, uma reproduo melhorada do antigo
art. 1245 do CC/1916, e, portanto, a ele continua aplicvel a farta jurisprudncia predominante deste
ltimo, que a seguir resumida:
a) esse prazo estipulado de cinco anos irredutvel (pode ser melhorado contratualmente para mais, mas
no para menos) e considerado como prazo de garantia. Em outras palavras, constatadas falhas
construtivas de solidez e segurana dentro desse prazo de garantia de cinco anos, presume-se a culpa do
construtor, independentemente de comprovao de sua culpa, que s poder se eximir dela provando a
culpa de terceiros, o mau uso por parte do comprador, ou eventos imprevisveis (casos fortuitos,
fenmenos da natureza, tais como "tsunamis").
ATENO: Observe que "terremotos" no foram includos nessa lista de excees, pois contrariando o
conceito arraigado na mente dos leigos, de que no Brasil no ocorrem "terremotos", na verdade eles
ocorrem com diferentes intensidades, que esto classificados, com instrues de procedimento, na norma
ABNT NBR15421:2006 PROJETO DE ESTRUTURAS RESISTENTES A SISMOS - PROCEDIMENTO, que
foi confirmada em 2011 e portanto est em vigor.
b) esse prazo de 5 anos citado no caput do art. 618 prazo de garantia. O doutrinador Hely Lopes Meireles,
em seu livro "DIREITO DE CONSTRUIR", no tendo encontrado prazo especfico de prescrio no
CC/1916, considerou aplicvel o prazo prescricional mximo de 20 anos para as aes pessoais, conforme
regra geral do art. 177 do CC/1916, interpretao que foi adotada pela Smula 194 do STJ. Com a entrada
em vigor do CC/2012, o prazo mximo prescricional baixou para 10 anos, e vem sendo aplicado como novo
prazo prescricional aplicvel a essa Smula 194.
Na verdade, juridicamente falando, caberia ao STJ emitir nova smula, pois estas correspondem a um
resumo baseado em decises anteriores, e sempre no mesmo sentido. Veja abaixo trecho de deciso do STF
reproduzido do post [13] deste blog:
STJ - AgRg no RECURSO ESPECIAL N 1.344.043 - DF
...2. Prescreve em vinte anos a ao para obter, do construtor, indenizao por defeito da obra, na
vigncia do Cdigo Civil de 1916, e em 10 anos, na vigncia do Cdigo atual, respeitada a regra de
transio prevista no art. 2.028 do Cdigo Civil de 2002.
c) por ser considerado como prazo de garantia das eventuais falhas construtivas de solidez e segurana
constatadas dentro dos primeiros cinco anos depois da entrega do prdio ou das suas unidades autnomas,
os adquirentes podem pleitear judicialmente sua correo dentro do prazo prescricional de 10 anos,
contados a partir de sua constatao, bastando provar que ocorreram dentro desse prazo de garantia.
"...ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do Cdigo Civil, o construtor poder ser
acionado no prazo prescricional acima referido [de vinte anos]" (AgRg no Ag 1208663/DF, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA do STJ, julgado em 18/11/2010)

d) decises judiciais do STJ aceitam a propositura da ao depois de decorrido esse prazo de garantia,
desde que dentro do prazo prescricional de dez anos, com inverso do nus da prova, ou seja, neste caso a
culpa do ru deve ser comprovada pelo reclamante, por exemplo, atravs de laudo pericial elaborado por
profissional habilitado. A respeito pode-se citar:
"Prosseguindo, tratando-se o prazo de cinco anos de perodo de garantia seja em favor do dono da obra,
seja de eventual adquirente no referido perodo -, a sua superao no impede a reparao dos danos
derivados de culpa do empreendedor." (Cdigo Civil Comentado doutrina e jurisprudncia. Coord. Cezar
Peluso. Barueri: Manole, 2007, p. 487)
e) o caput do art. 618 do CC aplica-se no apenas aos contratos por empreitada, mas tambm aos
contratados por administrao, que inexistiam em 1916;
f) aplica-se no apenas s "construes considerveis", mas a todo tipo de construes, incluindo desde
casas populares at arranha-cus;
g) aplica-se tambm s empreitadas apenas de mo de obra;
h) essa garantia aplica-se a falhas construtivas que afetem a solidez da edificao (aspectos estruturais),
segurana dos que venham a habit-lo (principalmente problemas que podem afetar sua sade,
envolvendo questes da habitabilidade da edificao) e a outros problemas considerados to graves quanto
esse, como, por exemplo, queda de revestimentos de fachadas, conforme j detalhado no item 2) do post
[20].
Uma viso bem abrangente da aplicao do caput do art. 618 do CC pode ser vista nesta opinio do
doutrinador Sergio Cavalieri Filho, em Programa de Responsabilidade Civil, 9 ed. Revista e ampliada, So
Paulo: Atlas, 2010, pp. 366-367):
"A comear por Clvis (Cdigo Civil comentado, 2 ed.. v. 1424), passando por Carvalho Santos (Cdigo
civil Interpretado, v. 17348), Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado, v. 4405), at chegar a
Washington de Barros Monteiro, Aguiar Dias e Hely Lopes Meirelles, a quase totalidade dos autores
entende que o prazo fixado no art. 1.245 do Cdigo Civil de 1916 era de garantia ou prova, e no de
caducidade, nem de prescrio. Com efeito, o prazo de prescrio o lapso de tempo que a lei fixa
discricionariamente, tendo em vista a estabilidade das relaes jurdicas, sem a qual no haver certeza,
paz e harmonia. O prazo de caducidade, por sua vez, tem um carter de punio pela omisso e incria
do titular de um direito em no fazer qualquer coisa no tempo e pelo modo determinado.
Ora o prazo em exame (art. 1.245) no deriva da necessidade de certeza das relaes jurdicas, nem do
propsito de impor penalidade ou punio ao titular de um direito que se mostra negligente na defesa
dele. A sua causa real est na deliberao de tornar efetiva a responsabilidade do construtor pela obra
que tenha executado. Trata-se, portanto, de uma garantia legal e de ordem pblica, no somente ao
proprietrio, mas, tambm, e principalmente, sociedade em geral. Durante cinco anos o construtor fica
adstrito a assegurar a solidez e a segurana da construo, respondendo pelos vcios e defeitos que se
manifestam nesse prazo, bem como por qualquer dano que a obra causar a terceiros. No obriga,
entretanto, a lei que o dono da obra, ou o eventual terceiro prejudicado intente nesse prazo a ao de
ressarcimento, o que poder ser feito enquanto no escoar o prazo prescricional de 20 anos"
ESCLARECIMENTO: O art. 1245 do CC foi substitudo pelo art. 618 do Cdigo Civil em vigor, no qual o
prazo prescricional mximo baixou de 20 para 10 anos.
5) INTERPRETAES DO NICO DO ART. 618 DO CC/2002

Este pargrafo nico no existia no CC/1916, e, portanto, inexistiam precedentes jurisprudenciais a

respeito, quando da publicao da verso de 2002 do Cdigo Civil.
O caput do art. 618 apresenta o prazo de 5 anos para reclamar de falhas relativas a solidez e segurana, ao
passo que seu pargrafo nico apresenta um prazo de cento e oitenta dias (seis meses) para propor a ao
(reclamar judicialmente), sob pena de ocorrer a decadncia, ou seja, a perda do direito em si de pleitear o
respetivo direito estabelecido no texto desse pargrafo.
PERGUNTA: Como aplicar corretamente a regra do pargrafo nico do art. 618 do Cdigo Civil?
A anlise do texto do incio do pargrafo nico do art. 618 do Cdigo Civil: "Decair do direito assegurado
neste artigo...", permite duas interpretaes:
I) interpretao literal direta do caput, que s permite concluir que seria a decadncia do "direito de
garantia" referente a problemas de solidez e segurana referentes edificao; ou
II) interpretao tcnico-jurdica indireta do texto, em virtude da substituio da palavra prescrio (no
caput) para decadncia (no pargrafo), permitindo a concluso de que o pargrafo nico diria respeito ao
"direito de redibir (anular) o contrato".
Das duas interpretaes pode-se concluir que se transcorrer o prazo decadencial de 6 meses citado no
pargrafo nico sem que o empreiteiro seja acionado judicialmente, o reclamante no perde TODAS as
garantias de solidez e segurana citadas no caput do art. 618, porque o "esvaziamento da responsabilidade
do empreiteiro", seria ilgico, pois:
- na interpretao I bastaria ao reclamante providenciar laudo que confirmasse a gravidade do problema
de solidez ou segurana constatado para restaurar toda a garantia prevista no caput. Veja-se a aplicao
desta hiptese no texto abaixo, extrado do acrdo da apelao N 70056069867 do TJRS, julgada em
9/10/2013:
O lapso decadencial previsto no pargrafo nico do art. 618,CC/02, restringe-se s aes decorrentes da
obrigao de garantia previstas no caput, no alcanando aes indenizatrias assentes na
responsabilidade por culpa, sob pena de esvaziamento da responsabilidade do empreiteiro, convindo
dar-se ao dispositivo seu exato alcance, tal como proposto pelo Enunciado 181, CEJ.
- na interpretao II o reclamante teria perdido o direito de redibir o contrato, com base nas falhas de
solidez e segurana constatadas, mas ainda teria o direito de reclamar delas, pleiteando o conserto dos
problemas por parte da construtora, ou eventual indenizao pelos prejuzos decorrentes da entrega do
bem em desconformidade com o contratado. Veja interpretaes judiciais e doutrinrias da interpretao
II nos posts [23] e [24]
Assim sendo possvel afirmar resumidamente que existem duas interpretaes doutrinrias e judiciais
quanto ao prazo decadencial de 6 meses citado no pargrafo nico do art. 618 do CC:
INTERPRETAO I do nico do art. 618 do CC:
Aplicar-se-ia apenas decadncia do "direito de garantia" citado no caput do artigo, conforme detalhado
no item [5.1] apresentado no post [22]. Ultrapassados esses 6 meses, ocorreria apenas a inverso do nus
da prova, ficando agora a cargo do comprador provar a culpa do construtor devida a esses problemas de
solidez e segurana.
INTERPRETAO II do nico do art. 618 do CC:
Seria um prazo especial de 6 meses para o comprador pleitear a redibio contratual (devolver o imvel),

com base em problemas de solidez e segurana da edificao), diferente do prazo geral de um ano de
pleitear a redibio contratual com base em outros graves problemas construtivos, previsto no art. 445
(contado a partir da entrega) ou contado a partir do seu surgimento, para vcios ocultos "do tipo que
aparecem mais tarde", conforme dico do pargrafo nico desse art. 445 do CC . Esta intepretao
detalhada no item 5.2 apresentado no post [23], com citaes doutrinrias e de decises judiciais
apresentadas no blog [24].