7 Do direito de construir:

O proprietrio pode dispor (jus abutendi), ento pode

reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O
direito de construir tem limites no CC e em regulamentos
administrativos municipais que variam muito (1299). O Juiz
geralmente precisa de um engenheiro civil para aplicar estes artigos.
O poder pblico municipal quem autoriza, organiza e
fiscaliza as construes para a devida cobrana de impostos, para
zelar pela segurana das obras, pelo respeito aos direitos de
vizinhana, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da famlia.
Esta autorizao necessria, mas a burocracia poderia ser menor
para estimular as construes e a gerao de empregos, afinal a
construo civil emprega muita mo de obra sem qualificao.
Por fim, a compra de um bem imvel pode ser ad corpus ou ad mensuram. No
primeiro caso (ad corpus), o comprador ter direito de receber um imvel
determinado, com rea (metragem) apenas enunciativa. No segundo caso (ad
mensuram), o comprador tambm ter direito a um imvel determinado, com a
diferena que a rea especificada essencial ao negcio jurdico. Na prtica,
caso se verifique que o imvel tem rea inferior mencionada no ttulo, na
aquisio ad corpus o comprador no ter direito resciso, complemento de
rea, abatimento do preo ou indenizao, direitos que existiro nas aquisies
ad mensuram. A questo est regida pelo art. 500 do novo Cdigo Civil. 1[20]
Nem sempre bvio identificar se a compra foi feita ad corpus ou ad
mensuram. Pode-se partir da idia que as aquisies so feitas ad corpus,
salvo se existir meno contratual ou algum elemento a explicitar ou indicar o

1O que se privilegia e a verdade real , a inteno das partes ao realizar o negcio, e

conforme se elucida pela anlise do caso , do instrumento contratual, e todo o conjunto
probatrio, resta evidenciado que a compra e venda do citado imvel ocorreu como
coisa certa, individuada, sendo apenas enunciativa a referncia s suas dimenses.

contrrio (ex. aquisio de xis hectares de terra a preo determinado,

especialmente se decorrente de desmembramento), 2[21] no apenas em razo
do 3 do art. 500 do novo Cdigo Civil e de nosso sistema contemplar a
especificao de qualquer imvel a ser adquirido (Lei n 7.433/75), mas
tambm porque se presume que o comprador verificou fisicamente o imvel
que comprou. Alm disso, o nus da prova de quem alega, no caso, o
comprador que pleiteia algum dos direitos mencionados. Mas tambm pode-se
defender a tese oposta, inclusive com base em precedentes judiciais, que
existem nos mais variados sentidos. Na hiptese de aquisio de coisa futura
(ex. aquisio de imvel na planta) fcil sustentar que como a verificao
fsica do imvel impossvel, a sua rea privativa, descrita no contrato ou no
memorial de incorporao, essencial ao negcio, razo pela qual somente
pode ser ad mensuram. Vide, a esse respeito, as sees
Para evitar possveis discusses, pode ser interessante que o comprador
proceda medio do imvel a ser adquirido. De todo modo, vantajoso para
o comprador explicitar no ttulo que o negcio feito ad mensuram.
O artigo 500 do Cdigo Civil em vigor estabelece com clareza as conseqncias da
negociao de imvel com rea diferente da real, da seguinte forma:
Art. 500. Se na venda de um imvel se estipular o preo por medida de extenso ou se
determinar a respectiva rea e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s
dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no
sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional
ao preo.
1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a
diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio.
2o Se em vez de falta houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos para
ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar
o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso.
3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a
referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a
venda ad corpus.

Como fazer a retificao de rea por via

2

administrativa?
A retificao de rea de um imvel um procedimento que permite a correo de
seu registro ou averbao quando se mostrarem omissos, imprecisos ou no
exprimirem a verdade, o que somente poderia ser requerido pelo interessado por
meio de procedimento judicial.
Com a edio da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, ocorreu uma inovao
sobre o tema, com as modificaes dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72,
denominada Lei dos Registros Pblicos, que permite a retificao pelo Oficial do
Registro de Imveis competente, sem excluir eventual prestao jurisdicional, a
requerimento da parte prejudicada.
Esta alternativa representa uma medida concreta na direo de desafogar o
Poder Judicirio, ao mesmo tempo em que delega aos registradores de imveis
atribuies at ento da competncia dos Juzes, sob o crivo do Ministrio
Pblico.
Um dispositivo inovador aquele que permite ao Oficial do Registro promover a
retificao no s pedido do interessado, mas tambm de ofcio, ou seja, por
iniciativa prpria, independente de solicitao neste sentido.
Esta hiptese poder ocorrer nos casos descritos na lei, compreendendo omisso
ou erro na transposio de elementos do documento; indicao ou atualizao de
algum dos confrontantes; alterao de denominao de logradouro pblico;
indicao de rumos, ngulos ou insero de coordenadas georeferenciadas, sem
alterao das medidas perimetrais; alterao ou insero que resulte de mero
clculo matemtico; reproduo de descrio de imvel confrontante, que j
tenha sido objeto de retificao; e insero ou modificao de dados de
qualificao pessoal das partes.
Alm disso, todo proprietrio de imvel cuja rea necessitar ser corrigida poder
se dirigir ao respectivo Cartrio de Registro de Imveis, apresentar seu
requerimento de insero ou alterao de medida perimetral, ainda que no
resulte em alterao de rea, devidamente acompanhado de planta e memorial
descritivo.
Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados,
com registro no respectivo CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia, devidamente acompanhados da ART Anotao de
Responsabilidade Tcnica, bem como ser assinados pelos confrontantes do
imvel, que oferecero sua concordncia com o pedido.
A retificao ser averbada pelo oficial aps verificar o atendimento ao art. 225
da Lei dos Registros Pblicos, referente indicao com preciso das
caractersticas, confrontao e localizao dos imveis submetidos a registro.
Na hiptese da planta de retificao no contiver a assinatura de algum
confrontante, este ser notificado pessoalmente ou por via postal (A.R.), para se
manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordncia se no apresentar sua
impugnao, sendo que eventual discordncia posterior ao transcurso do prazo
somente poder ser discutida em juzo.
Na hiptese de impugnao, e os interessados no formalizarem transao

amigvel para solucion-la, caber ao registrador encaminhar o caso ao juiz

competente, que decidir imediatamente ou remetir a questo a um processo
judicial ordinrio.
Finalmente, se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no
memorial no so verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o
memorial respondero pelos prejuzos, alm do que, as nulidades do registro
invalidam-no, independente de ao direta.