Tribunal: Corte Suprema Primera Sala (Civil)(CSU1)

Ttulo: Interpretacin contractual. Desnaturalizacin de acuerdo. Intencin de las partes

Fecha: 26/12/2007
Partes: contra
Rol: 1178-2006
Magistrado: Herreros Martnez, Margarita
Magistrado: Muoz Gajardo, Sergio
Magistrado: Juica Arancibia, Milton
Redactor: Castro Alamos, Fernando
Abogado integrante: Castro Alamos, Fernando
Abogado integrante: Alvarez Garca, Hernn
Cita Online: CL/JUR/3114/2007
Voces: CONTRATO ~ DERECHO CIVIL ~ INTERPRETACION CONTRACTUAL
Sumarios:
1. Esta sentencia trata dos temas: 1) Interpretacin de contratos slo pueden ser revisados si se desnaturaliza
acuerdo de las partes 2) Invocar intencin de las partes es insuficiente para acreditar una distorsin de
disposiciones contractuales
2. Como ha quedado en evidencia, para resolver como lo ha hecho la Corte de Apelaciones de La Serena ha
procedido a interpretar el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, precisando el objeto sobre el cual,
en su concepto, recaa; determinando el alcance de sus clusulas, de lo que se deriva el reconocimiento de la
existencia de ciertas obligaciones que gravaban al arrendador as como la constatacin de su incumplimiento- y
que exculpaban aquellos en que haba incurrido el arrendatario; todo ello en atencin a la regla contenida en el
artculo 1560 Cdigo Civil. Por ello, para analizar adecuadamente la cuestin sometida a la consideracin de este
tribunal, es preciso, previamente, tener en cuenta que la interpretacin de los contratos queda dentro de las
facultades propias de los magistrados de la instancia, los que pueden ser revisados por esta Corte de Casacin
slo en el evento que, por tal labor, se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado, transgredindose con lo
anterior la ley del contrato prevista en el artculo 1545 del Cdigo Civil, adems de las disposiciones pertinentes
a la interpretacin de los contratos.
3. Y precisamente, en consideracin al criterio rector enunciado por los sentenciadores de segundo grado al
precisar el alcance del contrato de autos, es necesario tener en cuenta que de un somero anlisis de los artculos
19, 1069 y 1560 del Cdigo Civil, la doctrina ha expresado que el legislador adhiri al sistema subjetivo de
interpretacin. Sin embargo, de una lectura comparativa de las dos ltimas disposiciones mencionadas, con las
del Cdigo Civil Francs se observa que don Andrs Bello complement la significacin de la forma verbal en
participio "manifestada", agregando el adverbio "claramente", por lo que se recurrir a la intencin del testador o
de las partes en la convencin o contrato cuando ella se desprende y distingue perfectamente, de lo contrario no
resulta procedente construir intenciones o voluntades presuntas o virtuales, sino que se debe recurrir a otros
criterios de interpretacin o mejor dicho de determinacin de la voluntad, con un carcter ms objetivo, sin que
se pueda concluir que simplemente exigi como presupuesto bsico de esta actividad la oscuridad del acto o
convencin, pues es sabido que esta sola precisin lleva envuelta una interpretacin. De esta manera, la invocacin
a la intencin de las partes no resulta suficiente para legitimar una tal precisin de sentido ya que, como se ha
dicho reiteradamente por esta Corte de Casacin, la distorsin de las disposiciones contractuales ocurre cuando
los sentenciadores, en el ejercicio de la funcin que les es propia, alteran las consecuencias de clusulas respecto
de las que no existe controversia en la forma en que se pactaron, desnaturalizndolas y, en tales circunstancias,
"el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su
apreciacin jurdica y a la determinacin de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciacin
de las clusulas del contrato y las errneas consecuencias que de esta ilegal apreciacin deduzcan los jueces del
pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casacin por violacin del
artculo 1545, o sea por violacin de la ley del contrato".

Texto Completo: Santiago, veintisis de diciembre de dos mil siete.

Vistos:
En estos autos Rol N 1434-2004 del Tercer Juzgado Civil de Ovalle, por sentencia de veintinueve de julio de
dos mil cinco, de fojas 100 y siguientes de autos, se rechaz la demanda de terminacin de contrato de
arrendamiento por falta de pago de rentas y cobro de las mismas, por no concurrir la causal especfica de
terminacin invocada y se acogi la excepcin de prescripcin extintiva de la accin de cobro de las rentas
insolutas devengadas con anterioridad al 14 de octubre de 1997, rechazando las dems excepciones opuestas.
La misma sentencia rechaz la demanda de desahucio de contrato de arrendamiento y la demanda
reconvencional deducida, disponiendo que cada parte pagar sus costas.
Apelada esta sentencia por el demandado y por la parte demandante, quien a su vez dedujo recurso de casacin
en la forma, la Corte de Apelaciones de La Serena acogi este ltimo arbitrio, invalid el fallo de primera instancia
y dict la correspondiente sentencia de reemplazo que acogi la excepcin de contrato no cumplido en relacin
con las rentas de arrendamiento devengadas con posterioridad al 14 de octubre de 1997, acogiendo, asimismo, la
excepcin de prescripcin extintiva de la accin de cobro de las rentas insolutas devengadas con anterioridad a la
fecha antes referida.
La misma sentencia rechaz las dems excepciones opuestas, as como la demanda de terminacin de contrato
de arrendamiento por no pago de rentas, acogiendo la demanda subsidiaria de desahucio.
Desestim, adems, la demanda reconvencional deducida, disponiendo que cada parte pagar sus costas.
En su contra, el demandante interpuso los recursos de casacin en la forma y en el fondo que se leen a fojas
151 y el demandado, el de casacin en el fondo de fojas 146.
Se trajeron los autos en relacin.
CONSIDERANDO:
RESPECTO DEL RECURSO DE CASACIN EN LA FORMA DE FOJAS 151.
PRIMERO: Que, en concepto del recurrente, la sentencia de la Corte de Apelaciones incurre en la causal de
invalidacin prevista en el artculo 768 N 5 del Cdigo de Procedimiento Civil, en relacin con el artculo 170
N 6 del mismo cuerpo de leyes, porque la sentencia de reemplazo no contiene pronunciamiento ni mencin
alguna de todas las acciones y excepciones planteadas en el proceso.
Al efecto sostiene que a la demanda reconvencional deducida en su contra, opuso la excepcin de prescripcin
extintiva de la supuesta accin para exigir reparacin de una de las casas comprendidas en el objeto del arriendo
(ya que ste recae sobre el derecho real de usufructo de propiedad de su representada) para el remoto caso que se
estimara que le corresponde la obligacin de reparar, lo que no es efectivo en atencin a la clusula 6 del contrato.
Contina afirmando que la sentencia no contiene mencin alguna relativa a dicha excepcin de prescripcin,
que tiene por objeto enervar la excepcin de contrato no cumplido que opusiera el demandado principal al
contestar la demanda y que se esgrimi, por su parte, al contestar la demanda reconvencional, renovndose su
alegacin al deducir el recurso de apelacin.
De este modo, se omiti pronunciamiento respecto de la excepcin de prescripcin opuesta, que debi ser
acogida en el caso, como ocurri en autos, de estimar a su parte obligada a efectuar las reparaciones demandadas,
por el transcurso del plazo contemplado en la ley, desde 14 de octubre de 1997 a la fecha del requerimiento
judicial, que se practic recin el 7 de marzo de 2005, motivos por los cuales pide anular el fallo recurrido, dictar
nueva sentencia que acoja la demanda de terminacin de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y de
cobro aquellas insolutas, rechazando las excepciones, alegaciones y defensas de la demandada principal,
especialmente la excepcin de contrato no cumplido, con costas.
SEGUNDO: Que para resolver la causal invocada, es preciso tener en cuenta lo siguiente:
1) Que en estos autos se ha demandado, en representacin de doa Elba Gonzlez Saint Loup, a don Jaime
Mondaca Gonzlez, solicitando la terminacin del contrato de arrendamiento de usufructo de inmueble rstico,
por el no pago de las rentas en que haba incurrido el demandado desde marzo de 1992, solicitando la restitucin
del inmueble dentro de tercero da desde que el fallo cause ejecutoria o en el plazo que el tribunal fije.
Subsidiariamente, demand el desahucio del mismo contrato, en atencin a que es intencin de la arrendadora

poner trmino a la referida convencin, por lo que solicita la restitucin del inmueble en los mismos trminos que
al deducir su demanda principal, todo ello bajo apercibimiento de ser lanzado de la propiedad, con costas.
2) Que al contestar la demanda de autos, el demandado opuso, una en subsidio de las otras, las excepciones
de contrato no cumplido, de pago, de compensacin y de prescripcin, esta ltima en su faz adquisitiva de los
valores representativos de las supuestas rentas impagas y, subordinadamente, la extintiva de la accin para el
cobro de las rentas supuestamente insolutas.
3) Dedujo, en el mismo acto, demanda reconvencional con el objeto que se declarara la obligacin de la seora
Gonzlez Saint Loup de restituir a la cosa su aptitud prevista en el arriendo, hoy inexistente por los deterioros de
que ella adolece, debiendo, en consecuencia, ejecutar los trabajos que se estimen tcnicamente necesarios para la
rehabilitacin del inmueble arrendado y goce del mismo por su parte, en el plazo que el tribunal se sirva fijar.
4) Contestando la demanda reconvencional, la arrendadora solicit el rechazo de la misma por cuanto el
contrato de autos no recae sobre una casa habitacin, ni sobre el derecho real de habitacin sobre la misma, sino
sobre el derecho real de usufructo del cual es titular la demandada reconvencional.
Asimismo hace presente que la demanda carece de sustento, al reconocer el actor reconvencional que habita
en otras dependencias del mismo predio objeto del derecho real de usufructo que es materia del contrato de
arrendamiento.
Seala, a continuacin, que su parte nunca ha sido constituida en mora de obligacin contractual alguna y que
las reparaciones jams podran decretarse, en cuanto el contrato expresamente seala que su parte no tiene
obligacin de efectuar mejoras de ninguna clase ni reparaciones en la cosa arrendada.
Opone, por ltimo, la excepcin de prescripcin extintiva de la accin que tena el demandante reconvencional
para exigir el cumplimiento o terminacin del contrato materia de estos autos, toda vez que han transcurrido ms
de cinco aos desde la ocurrencia del terremoto que afect a la zona, sin que el dicho demandante haya iniciado
accin judicial alguna en contra de su parte ni menos la haya notificado de ella.
5) Que la sentencia de reemplazo que se recurre, se pronuncia sobre el alcance de la clusula 6 del contrato
que vincula a las partes, negndole la capacidad que le atribuye la demandada reconvencional, esto es, aquella de
eximirle del caso fortuito o fuerza mayor que hayan causado daos a la cosa objeto del contrato, declarando, en
consecuencia, su obligacin de reparar la casa y bodega, agregando que mientras dichas obligaciones no se
cumplan, el arrendatario no est en mora dejando de cumplir con su obligacin de pagar la renta, por lo que acoge
la excepcin de contrato no cumplido opuesta por el demandado principal.
6) Que la referida sentencia impugnada rechaza la accin reconvencional deducida.
TERCERO: Que si bien, de lo antes expuesto, aparece que los sentenciadores del fondo han omitido resolver
la excepcin de prescripcin opuesta por la demandada reconvencional y que deca relacin con la extincin de
la accin que tena el demandante para exigir el cumplimiento o terminacin del contrato materia de estos autos,
toda vez que han transcurrido ms de cinco aos desde la ocurrencia del terremoto que afect a la zona, sin que
el dicho demandante haya iniciado accin judicial alguna en contra de su parte, dicha omisin dista de tener
influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, por cuanto la referida demanda reconvencional ha sido
desestimada, por lo que la inexistencia de anlisis a su respecto no puede estimarse que le agravia.
Adems, tampoco puede perderse de vista el hecho que la tesis que el recurrente esgrime y en virtud de la cual
ha interpuesto la excepcin de prescripcin no resulta admisible, ya que al tratarse en la especie de obligaciones
emanadas de un contrato de arrendamiento, la carga de pagar la renta que grava al arrendatario y que se genera
perodo a perodo, tiene su correlato en la obligacin del arrendador de mantener, lapso a lapso, la cosa en estado
de servir para los fines que ha sido arrendada.
De este modo, an en el evento de ser necesario el anlisis que el recurrente extraa, dicha excepcin no tena
destino, toda vez que, en atencin a la naturaleza del contrato de autos - de tracto sucesivo - las obligaciones
correlativas de las partes se generan perodo a perodo, por lo que no es posible sostener que aqulla que gravaba
al arrendador se ha extinguido por prescripcin de la accin que pretendiera la reparacin de la cosa arrendada.
CUARTO: Que de este modo, los hechos denunciados no configuran la causal invocada, por lo que el recurso
de nulidad formal ser desestimado.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIN EN EL FONDO DE FOJAS 151.

QUINTO: Que segn expone el recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido en errores de derecho,
infringiendo diversas disposiciones legales segn se pasa a explicar:
En un primer trmino, sostiene que el fallo censurado ha sido dictado con infraccin a lo dispuesto en los
artculos 1545, 1546, 1551 N3, 1552, 1560, 1924 N2, 1927, 1932, 1935, 1942, 2514, 2515 y 797, todos del
Cdigo Civil, as como contra la ley del contrato, especficamente las clusulas 1, 2, 4 y 6 del convenio que
vinculaba a las partes.
Al respecto, seala que el objeto del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado fue el derecho de
usufructo sobre el inmueble de que se trata y no otra cosa.
Ello no es menor por cuanto, por una parte, uno de los comparecientes es arrendador y usufructuario, y el otro
es arrendatario y nudo propietario, por lo que no corresponde hacer ningn tipo de reparaciones sobre una supuesta
casa, ya que el objeto del arriendo no es la casa sino que el derecho de usufructo sobre aqulla y los otros bienes
que lo integran.
Entender otra cosa es contrario a la lgica, porque si el objeto de arriendo fuera la casa, el arrendatario estara
arrendando cosa propia, afirmacin que se explica al considerar la calidad de nudo propietario del demandado
que como tal, asume el riesgo que le compete al dueo del inmueble.
Agrega que conforme lo dispuesto en el artculo 797 del Cdigo Civil, las obras o reparaciones necesarias de
la cosa fructuaria son de cargo del propietario, esto es el demandado, que rene las calidades de nudo propietario
y arrendatario.
Asimismo, indica que hay violacin a la ley del contrato, al considerar que la clusula 6 del mismo no
significa alteracin de la norma que al efecto establece el artculo 1927 del Cdigo Civil.
Siguiendo con la exposicin de sus agravios, relata que la parte demandada, al contestar el traslado conferido
en autos, opuso la excepcin de contrato no cumplido, fundndose en la ocurrencia de daos en el inmueble a
consecuencia del sismo que se verific en el mes de octubre de 1997, imputando a su parte incumplimiento de su
supuesta obligacin de reparar la cosa, lo que constituira violacin a lo dispuesto en la ltima de las normas
citadas.
Dicha pretensin importa infraccin al principio de la buena fe, al hacer creer que el contrato recae sobre
bienes y no sobre el derecho de usufructo, cuestin que se evidencia ms al considerar que el demandado es el
nudo propietario.
Adems, indica que el demandado nunca requiri judicialmente las reparaciones, por lo que no puede oponer
la excepcin de contrato no cumplido; y que ha reconocido que, pese al sismo, ha seguido usando del bien, al
pasar a ocupar otras dependencias instaladas en el mismo, por lo que, adems, se aprecia que no hay buena fe en
la ejecucin del contrato.
Por lo antes referido, afirma que se constatan en el laudo analizado las infracciones de derecho denunciadas
mediante el quebrantamiento a lo dispuesto en los artculos 1545, 1546 y 1560, todos del Cdigo Civil.
Asimismo, se ha vulnerado lo establecido en el artculo 1551 N 3, por cuanto si bien Mondaca Gonzlez
opuso la excepcin de contrato no cumplido, su parte jams fue puesta en mora, cuestin indispensable porque la
obligacin del arrendador de poner la cosa en estado de servir est sujeta a la declaracin de su exigibilidad, y
ello se hace en juicio.
En cambio, la obligacin de pagar la renta que grava al arrendatario est claramente predeterminada, lo que
la hace exigible peridicamente.
Las consideraciones precedentes son sometidas a la decisin de este tribunal para el caso en que remotamente
se estimara que a su parte le es exigible el cumplimiento de la obligacin de que consagra el tantas veces
mencionado artculo 1927.
De esta misma mane ra, se aprecia que se ha incurrido en infraccin a lo dispuesto en el artculo 1552 del
Cdigo Civil, ya que su parte no fue constituida en mora, situacin que deriva en estimar infraccionados los
artculos 1924 N 2, 1932 y 1935 del compendio de normas referido.
Por ltimo, en el evento de estimar que le asiste a su parte la obligacin de reparar los deterioros de la cosa

producto del sismo, cabe preguntarse desde cundo ella es exigible.

Si lo es desde el sismo, est prescrita, porque han transcurrido ms de 5 aos desde el hecho, por lo que al
silenciar esta circunstancia, se ha vulnerado lo dispuesto en el artculo 2514 y 2515 del Cdigo Civil.
Los errores de derecho denunciados han tenido influencia en lo dispositivo del fallo, ya que de no haberse
incurrido en ellos, la demanda de su parte habra debido ser acogida, por lo que culmina solicitando invalidar el
dictamen de segundo grado y dictar sentencia de reemplazo que acoja la demanda de terminacin de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas, cobro de rentas insolutas, rechace las excepciones opuestas por el
demandado y su demanda reconvencional, con costas a la parte recurrida.
SEXTO: Que previo a analizar las infracciones denunciadas, es preciso tener en cuenta que la sentencia de
segundo grado ha sealado lo que sigue:
Que si bien en el contrato de arrendamiento rolante a fojas 1 se expresa en su clusula 1 que se trata de un
arriendo de usufructo, agrega en seguida que ste recae sobre una casa habitacin y huerto, para luego en la
clusula 5 precisar an ms que `la cosa arrendada ser destinada exclusivamente a casa habitacin y bodegas,
lo que se reitera en las clusula 6 y 7.
Que en consecuencia, la clara la intencin de los contratantes y lo que constituye el objeto real del contrato
fue dar en arrendamiento la casa y la bodega aledaa y no el usufructo. De este modo, conforme a las reglas sobre
interpretacin de los contratos y atento lo dispuesto en el artculo 1560 Cdigo Civil, conocida claramente la
intencin de los contratantes, debe estarse a ella ms que a lo literal de las palabras, lo que es complementado con
el principio de que las cosas son lo que son por su naturaleza y no por el nombre que les den las partes (fundamento
segundo).
Que en razn de lo anterior, y despus de analizar el estatuto de normas aplicables a las relaciones entre
arrendatario y arrendador, concluye que la estipulacin que las partes hicieron en la tantas veces citada clusula
6 del contrato, no comprende la existencia de un hecho fortuito o fuerza mayor, por lo que corresponda a la
arrendadora reparar la casa habitacin y bodega arrendada, conforme las obligaciones contenidas en las normas
que invoca y, mientras esas obligaciones no se cumplan, el arrendatario no est en mora dejando de cumplir con
su obligacin de pagar la renta, por lo que acoge la excepcin de contrato no cumplido.
Agrega que resolver lo contrario significara un verdadero enriquecimiento sin causa, el que se producira
desde el momento que la arrendadora recibiera la renta de arrendamiento por una cosa que ya no presta el servicio
ni la utilidad para la que fue arrendada (apartado tercero).
SEPTIMO: Que como ha quedado en evidencia, para resolver como lo ha hecho la Corte de Apelaciones de
La Serena ha procedido a interpretar el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, precisando el objeto
sobre el cual, en su concepto, recaa; determinando el alcance de sus clusulas, de lo que se deriva el
reconocimiento de la existencia de ciertas obligaciones que gravaban al arrendador as como la constatacin de
su incumplimiento- y que exculpaban aquellos en que haba incurrido el arrendatario; todo ello en atencin a la
regla contenida en el artculo 1560 Cdigo Civil.
Por ello, para analizar adecuadamente la cuestin sometida a la consideracin de este tribunal, es preciso,
previamente, tener en cuenta que la interpretacin de los contratos queda dentro de las facultades propias de los
magistrados de la instancia, los que pueden ser revisados por esta Corte de Casacin slo en el evento que, por tal
labor, se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado, transgredindose con lo anterior la ley del contrato
prevista en el artculo 1545 del Cdigo Civil, adems de las disposiciones pertinentes a la interpretacin de los
contratos.
Y precisamente, en consideracin al criterio rector enunciado por los sentenciadores de segundo grado al
precisar el alcance del contrato de autos, es necesario tener en cuenta que de un somero anlisis de los artculos
19, 1069 y 1560 del Cdigo Civil, la doctrina ha expresado que el legislador adhiri al sistema subjetivo de
interpretacin.
Sin embargo, de una lectura comparativa de las dos ltimas disposiciones mencionadas, con las del Cdigo
Civil Francs se observa que don Andrs Bello complement la significacin de la forma verbal en participio
"manifestada", agregando el adverbio "claramente", por lo que se recurrir a la intencin del testador o de las
partes en la convencin o contrato cuando ella se desprende y distingue perfectamente, de lo contrario no resulta

procedente construir intenciones o voluntades presuntas o virtuales, sino que se debe recurrir a otros criterios de
interpretacin o mejor dicho de determinacin de la voluntad, con un carcter ms objetivo, sin que se pueda
concluir que simplemente exigi como presupuesto bsico de esta actividad la oscuridad del acto o convencin,
pues es sabido que esta sola precisin lleva envuelta una interpretacin.
De esta manera, la invocacin a la intencin de las partes no resulta suficiente para legitimar una tal precisin
de sentido ya que, como se ha dicho reiteradamente por esta Corte de Casacin, la distorsin de las disposiciones
contractuales ocurre cuando los sentenciadores, en el ejercicio de la funcin que les es propia, alteran las
consecuencias de clusulas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se pactaron,
desnaturalizndolas y, en tales circunstancias, "el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los
hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciacin jurdica y a la determinacin de la ley que les sea
aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciacin de las clusulas del contrato y las errneas consecuencias que
de esta ilegal apreciacin deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por
medio del recurso de casacin por violacin del artculo 1545, o sea por violacin de la ley del contrato" (Luis
Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado, pg. 474).
OCTAVO: Que la competencia de la Corte Suprema al conocer del recurso de casacin en el fondo se refiere
al establecimiento de una infraccin de ley que, al tener influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia,
permite sea acogido, ya que es el legislador quien, por este medio, cuida se respete su voluntad, pero ms que eso,
la soberana que importa la dictacin de las leyes, agregando un objetivo unificador de la jurisprudencia, que
pretende dar certeza y seguridad jurdica a las personas al interior del Estado, todo lo cual no puede ser
desatendido.
NOVENO: Que el sentido atribuido por el tribunal de segundo grado al contrato, as como lo resuelto, se
aparta de ciertos hechos que han sido trados a colacin al juicio por las partes, tanto en primera instancia como
en el recurso que se revisa y en la vista del mismo, y que permiten apreciar en su real dimensin las diversas
aristas del pacto que las ha vinculado, el sentido de sus disposiciones, el alcance de ellas y aquilatar las
consecuencias que la afirmaciones hechas precedentemente tienen para los contratantes.
Por lo antes dicho, previo a resolver el asunto controvertido, es preciso decidir si el conflicto sometido a la
decisin de estos jueces ha de enfocarse atendiendo exclusivamente a la materialidad del contrato que los ha
ligado, interpretando sus clusulas en forma singular, sin atender al contexto de las relaciones de los obligados; o
por el contrario, se considerarn sus vnculos, de los cuales han ilustrado al tribunal mediante afirmaciones
vertidas en diversos escritos y presentaciones que permiten entender el real sentido del convenio celebrado.
Este tribunal, atento al rol que le compete, ha determinado que no puede sustraerse de la realidad que subyace
al contrato cuyo incumplimiento se ventila, por cuanto de ella se desprenden hechos de tal entidad, que una
interpretacin descontextualizada del mismo traera consecuencias inadmisibles jurdicamente para las partes -sin
perjuicio de privar de sentido a algunas de sus disposiciones, violentando de este modo la regla contenida en el
artculo 1562 del Cdigo Civil- en razn de las calidades en las que han comparecido en l y las que revisten en
relacin al inmueble sobre el que ste recae, como se dir a continuacin.
DECIMO: Que, en efecto, tanto la demandante a fojas 86, como el demandado, a fojas 16 de esta causa, han
reconocido que, sin perjuicio de haber suscrito el contrato cuyo incumplimiento ha motivado esta litis en calidad
de arrendatario y arrendador, el segundo reviste la calidad de nudo propietario del inmueble de que se trata y la
primera, el carcter de usufructuaria del mismo.
Dicha situacin permite estudiar las pretensiones de las partes bajo una ptica diferente de la adoptada por los
sentenciadores de segundo grado, por cuanto dilucida cul ha sido en realidad el objeto del contrato y, cuestin
de medular importancia, sobre quien recaen los riesgos del inmueble determinando, consecuencialmente, el
alcance de la tantas veces invocada clusula 6, as como la pertinencia de la excepcin de contrato no cumplido
opuesta.
UNDECIMO: Que, de esta manera, al ser un hecho no discutido en autos por cuanto ha sido reconocido por
ambas partes- que el arrendatario es el nudo propietario del inmueble de que se trata, se entiende en su real
dimensin el sentido de la clusula 6 del contrato que, al establecer que la arrendadora no tendr obligacin de
efectuar mejoras de ninguna clase ni reparaciones las que quedarn a beneficio de la cosa, lo que han hecho es

explicitar la idea que dichas reparaciones son de cargo de quien reviste la calidad de titular del dominio del
inmueble.
Por ello, resulta de toda lgica que en un contrato celebrado con el nudo propietario del bien raz, el arrendador
(que se encuentra facultado para ocupar dicha calidad al habrsele cedido el uso y goce de la cosa en virtud de un
usufructo) se exima de costear las reparaciones o mejoras que van a ceder en beneficio del arrendatario, al reparar
ste algo que es propio.
Entender lo contrario significara admitir- pese a la disposicin contractual expresa- que el demandado se
enriqueciera sin causa, al obligar a quien es titular slo del uso y goce de la cosa a solventar las reparaciones de
un bien que no le pertenece y cuyo disfrute ha sido entregado convencionalmente a su nudo propietario, que por
lo dems tampoco observa las obligaciones que le competen en su calidad de arrendatario, situacin de suyo
inadmisible.
DUODECIMO: Que las consideraciones previas resultan ineludibles para esta Corte, al ser necesario analizar
las situaciones que afectan al derecho real de dominio, para aplicar las reglas legales relativas a la teora de los
riesgos, conforme a la cual la cosa perece para su dueo.
En el caso en anlisis, la calidad de nudo propietario que detenta el demandado, forzosamente se confunde
con la de arrendatario, cuestin que trae aparejada como consecuencia que cualquier mejora que se haga -sea por
hecho previsto o imprevisto- debe ser cargo de ste, ya que ellas redundan en su beneficio y no en el la
arrendadora, como desacertadamente concluye el fallo recurrido.
Esta cuestin, por lo dems, se encuentra resuelta en el artculo 797 del Cdigo Civil, al establecer a quin
corresponde la carga de las obras o refacciones mayores necesarias para la conservacin de la cosa fructuaria, a
la luz de la cual adquiere mayor sentido la alteracin de la norma del artculo 1927, hecha a travs de la clusula
6 del contrato de arrendamiento.
Por ello, la demandante de autos ha arrendado aquello de que era titular: el uso y goce del inmueble, en las
condiciones en que se encontrara la cosa sobre la cual se tiene el derecho real de usufructo, es decir, en la forma
en que el nudo propietario conserva la especie.
De lo anterior, aparece que al decidir como lo han hecho, los jueces recurridos se han apartado de la ley del
contrato, vulnerando sus disposiciones y lo prescrito en los artculos 1545 y 1560 del Cdigo Civil.
Asimismo, han ignorado lo preceptuado en los artculos 1927 y 797 del mismo cuerpo de leyes, por lo que al
deducir consecuencias absolutamente contrarias a lo pactado por los contratantes, que han tenido en cuenta los
aspectos enunciados al reglar el marco jurdico que los rige, han desnaturalizado la clusula y el contrato,
infringiendo con ello, a lo menos, los artculos antes referidos, circunstancia suficiente que posibilita e impone
acoger el recurso de casacin en el fondo interpuesto, pues se est ante un error de derecho que influye
substancialmente en lo dispositivo del fallo, al hacer lugar a una excepcin que debi ser desestimada y rechaz
la accin que corresponda acoger.
DCIMOTERCERO: Que en atencin a lo resuelto, se omite pronunciamiento respecto del recurso de fojas
146.
Por estas consideraciones y visto, adems, lo dispuesto en los artculos 764, 767, 785 y 805 del Cdigo de
Procedimiento Civil se acoge el recurso de casacin en el fondo interpuesto en el primer otros de fojas 151, por
el abogado don Marco Antonio Jurin Rakela, en representacin de la parte demandante, en contra de la sentencia
de seis de enero de dos mil seis, escrita a fojas 143, la que se invalida, procediendo este tribunal, acto continuo y
sin nueva vista, pero separadamente, a dictar la sentencia de reemplazo que corresponda segn la ley y al mrito
de los hechos establecidos en esta causa.
Regstrese y devulvase con sus agregados.
Redaccin a cargo del abogado integrante seor Fernando Castro A.
Rol N 1178-2006.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muoz
G. y Sra. Margarita Herreros M., y Abogados Integrantes Sres. Fernando Castro A. y Hernn lvarez G.
No firma la Ministra Sra. Herreros, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por

estar con permiso.

Autorizado por la Secretaria Subrogante Sra. Carola A. Herrera Brummer.