PROF ELIAS RAMOS

ENG CIVIL, ESP. GERENCIAMENTO DE PROJETOS

CONCEITOS INICIAIS
Desenvolvimento de trabalhos avaliatrios
Tpicos de matemtica financeira
Estatistica aplicada Engenharia de avaliaes
Avaliao de imveis urbanos
Avaliaes de glebas urbanizaveis
Arbitramento de aluguis
Noes de inferencia estatisticas
Introduo aos tpicos de pericias judiciais
Estudo de casos

ABUNAHMAN, S.A. Curso bsico de

engenharia legal e de avaliaes, 3 edio,
So Paulo: DISAL, 2006.
DANTAS, R.A. Engenharia de avaliaes: Uma
introduo de metodologia cientifica, 2
edio. So Paulo: Editora PINI. 2005
IBAPE. Engenharia de avaliaes. So Paulo,
PINI, 2006

1 BIM
40% TRABALHO + 60% PROVA

2 BIM
40% TRABALHO + 60%PROVA

Esta norma fixa as diretrizes bsicas,

conceitos, terminologia, convenes,
notaes, critrios e
procedimentos relativos s percias de
engenharia, cuja realizao de
responsabilidade e da exclusiva
competncia dos profissionais legalmente
habilitados pelos Conselhos Regionais de
Engenharia,
Arquitetura e Agronomia

a)classifica a sua natureza;

b)institui a terminologia, as convenes e as
notaes a serem utilizadas;
c) define a metodologia bsica aplicvel;
d) estabelece os critrios a serem
empregados nos trabalhos;
e) prescreve diretrizes para apresentao de
laudos e pareceres tcnicos.

VISTORIA a constatao de um fato, mediante

exame circunstanciado e descrio minuciosa dos

elementos que o constituem, sem a indagao das

causas que o motivaram.

ARBITRAMENTO a atividade que envolve a tomada

de deciso ou posio entre alternativas
tecnicamente controversas ou que decorrem de
aspectos subjetivos.

AVALIAO a atividade que envolve a

determinao tcnica do valor qualitativo ou
monetrio de um bem, de um direito ou de um
empreendimento.

PERCIA a atividade que envolve a apurao das

causas que motivaram determinado evento ou da
assero de direitos.

As percias de
engenharia devero
ser realizadas apenas
por profissionais de
nvel superior
devidamente
registrados nos
CREAs, e dentro das
respectivas
atribuies
profissionais,
conforme resolues
do CONFEA.

Em casos de percias complexas, envolvendo

reas de vrias especializaes, o perito
responsvel
pela sua maior parte dever coordenar os
servios prestados por outros profissionais que
tenham sido
indicados para atuar nas outras reas, conforme
disposto no Cdigo de Processo Civil. Se estes
profissionais no tiverem sido indicados, cabe a
esse perito a respectiva convocao para
assessor-lo.

 QUANTO

NATUREZA DO
OBJETO DA PERCIA
1. IMVEIS
1.1 - TERRENOS
a) Glebas;
b) De uso especial;
c) Lotes;
d) Outros.

1.2 BENFEITORIAS
a) Residenciais;
b)Comerciais;
c)Industriais;
d) Especiais;
e) Mistas;
f) Outras

1.3 - TERRENOS COM

BENFEITORIAS
2. MQUINAS E
EQUIPAMENTOS

3. VECULOS AUTOMOTORES
a) terrestres de transporte de passageiros;
b) terrestres de carga;
c) terrestres de uso misto;
d) terrestres - veculos especiais;
e) aeronaves;
f) embarcaes;
g) veculos ferrovirios.

4 - INSTALAES
5 - FRUTOS
a) Aluguis;
b)Arrendamentos;
c)Exploraes;
d) Lucros;
e) Outras.

6. DIREITOS
a) Servides;
b) Usufrutos;
c) Concesses;
d) Comodatos;
e) Direitos
hereditrios;
f) Direitos
possessrios;
g) Direitos dominiais;
h) Marcas e patentes;
i) Outros.

7. RESPONSABILIDADES
a) em desabamentos;
b) em
desmoronamentos;
c) em incndios;
d) em exploses;
e) em acidentes do
trabalho;
f) em acidentes
rodovirios
g) em acidentes
ferrovirios;

h) em acidentes com
embarcaes (choque,
adernamento, naufrgio,
etc.);
i) na perturbao do
sossego ou trabalho alheio;
j) em furtos e roubos de
todos os tipos;
k) em alteraes de limites
territoriais;
l) em outras aes que
necessitem de
conhecimentos tcnicos
especializados;
m) em acidentes eltricos.

8. ORIGEM
- vcios ou defeitos
de fabricao;
- vcios ou defeitos
ps manuteno;
- vcios ou defeitos
originados em uso
indevido.

 QUANTO

4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4
4.2.5
4.2.5

S ESPCIES DE PERCIAS
ARBITRAMENTOS;
AVALIAES;
EXAMES;
VISTORIAS;
INSPEES
OUTRAS.

 QUANTO

AOS TIPOS DE OCORRNCIAS QUE

PODEM ENVOLVER AS PERCIAS
4.3.1 - AES JUDICIAIS
4.3.2 - AES ADMINISTRATIVAS
4.3.3 - EXTRAJUDICIAIS

Os requisitos de uma percia sero condicionados

abrangncia das investigaes, confiabilidade
e adequao das informaes obtidas,
qualidade das anlises tcnicas efetuadas e ao
menor grau de subjetividade empregado pelo
perito, sendo esses aspectos definidos pelos
seguintes pontos:
a) quanto metodologia empregada;
b) quanto aos dados, informaes e documentos
levantados ou constatados;
c) quanto ao tratamento dos elementos coletados
e trazidos ao laudo ou parecer

So os requisitos que, quando aplicveis ao

trabalho pericial atravs da metodologia
adotada, devero ser atendidos
obrigatoriamente em todas as percias.
6.3.1 - identificao do solicitante da percia
(pessoa fsica ou jurdica, entidade,
autoridade judiciria, indicando o Tribunal ou
Vara, nmero dos autos e respectivo ano,
etc);

6.3.2 - identificao do objeto da percia, a

partir dos elementos de seu cadastro fsico,
da vistoria, do exame, da avaliao ou do
arbitramento.
6.3.3 - data da diligncia (perodo de tempo,
hora);
6.3.4 - data do laudo ou parecer tcnico; se
for outra a data de referncia, explicit-la
claramente, em seguida ao valor ou
respectivo fato de ocorrncia;

6.3.5 - identificao do objetivo da percia,

de sorte a estabelecer o grau de
detalhamento das atividades a serem
desenvolvidas no trabalho.
6.3.6 - identificao do proprietrio do bem;
quando for desconhecido, ou houver dvida,
a ocorrncia dever ser devidamente
enfatizada;

6.3.7 - levantamento e descrio sumria de

todos os dados disponveis que permitiram
ao perito fazer seu estudo e fundamentar sua
convico e concluso (dimenses, reas,
utilidades, materiais construtivos, detalhes
tcnicos, etc.), devendo constar no mnimo:
6.3.7.1 - anamnese do caso, apresentada
cronologicamente, identificando as datas de
ocorrncia dos eventos;

6.3.7.2. - indicao e caracterizao da

situao encontrada e de eventuais danos ou
eventos, documentadas quando necessrio e
cabvel por croqui, plantas, fotografias, etc.;
6.3.7.3 - infraes s normas tcnicas ou aos
usos e costumes;
6.3.7.4 - concluses;
6.3.8 - nome completo, assinatura, nmero
de registro no CREA e credenciais do ou dos
profissionais responsveis

No caso de percias judiciais, o perito deve

redigir seu parecer e respostas aos quesitos
no sentido de esclarecer tecnicamente os
problemas objetos da lide. Quando as
respostas conduzirem a duas ou mais
hipteses, o perito dever explicit-las, com
justificaes tcnicas que permitam ao
julgador decidir as questes de mrito.

-vistoria ou exame do objeto da percia;

-diagnstico dos itens objeto da percia;
-coleta de informaes;
-anlise das ocorrncias e elementos
periciais;
- condies de estabilidade do prdio;
-prognsticos de evolues patolgicas,
quando possvel; solues propostas, quando
possvel, ou proposta de solues, se assim
for solicitado;
-consideraes finais e concluso.

Os pareceres devero estar circunscritos ao

objeto da percia, escritos de forma simples e
concisa, evitando linguagem excessivamente
sinttica, prolixa ou tcnica, de forma a no
dificultar a sua compreenso e concluso.

Sempre que possvel, quando da utilizao de

termos tcnicos ou frmulas matemticas,
explic-los, esclarecendo o seu significado,
funo, finalidade, etc. Devem ser evitadas
reprodues desnecessrias e no
sintetizadas de alegaes das partes em
iniciais e contestaes, quando destinados a
processos judiciais.

Descrio clara e concisa, circunscrita ao

objeto da percia, de tudo que for constatado
e tiver ocorrido na diligncia, com descrio
do imvel, coisa ou documento examinados,
seu estado atual e alteraes por que
passaram ao longo do tempo ou durante a
diligncia.

Relato das observaes de detalhes,

experincias, pesquisas e operaes
realizadas, incluindo avaliaes,
mencionando os meios, mtodos e critrios
utilizados, com justificativa da escolha e as
respectivas fontes de informaes.

A Avaliao de Imveis
objetiva a aplicao de
tcnicas e
procedimentos
periciais sobre a
potencialidade de um
imvel sob o ponto de
vista da sua valorao,
e pode ser solicitado
pelo empreendedor,
comprador, vendedor
ou at mesmo pela
justia.

Constitui-se do
conjunto do exame
de suas
caractersticas, que
devero ser
verificadas com
procedimentos
realizados
tecnicamente.

Deve ser dado destaque aos aspectos que,

por sua complexidade, exigem mtodos,
pesquisas sobre os terrenos urbanos,
avaliao de benfeitorias, depreciao do
imvel, e procedimentos judiciais com
normas de ordenamento territorial e
ambiental, firmado entre pessoas fsicas e
jurdicas de direito pblico, ou privado, ou
pessoa jurdica de direito pblico.

Este processo inexorvel e atinge

rapidamente novos setores econmicos,
como o da produo dos ambientes
habitveis urbanos, tanto por exigncia dos
consumidores, como por estar incorporado
ao pensamento e prtica de alguns
compradores ou investidores.

E at mesmo pela pessoa fsica que se acha lesada nos seus

interesses e que v a possibilidade da real valorizao do imvel
com apelo Justia.

A realizao de uma na vistoria deve ser

acima de tudo prudente, obrigando-se a uma
minuciosa anlise das situaes, ainda que
complexas e difceis, e deve contribuir para
melhor segurana nas decises a serem
tomadas, objetivando alcanar os verdadeiros
valores, da melhor forma justa e
imparcialidade.

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas

CONFEA Conselho regional de Arquitetura Engenharia
e Agronomia
CUB Custo Unitrio Bsico
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudo do
Patrimnio
FIPE Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de
Engenharia
IEL Instituto de Engenharia Legal
RI Registro de Imveis
SGII Sistema de Gesto Imobiliria Integrado
ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE
ZP Lei Municipal de Zoneamento

A Engenharia de
Avaliao e Percias se
tornou ao longo do
tempo, uma atividade
bastante restrita,
exigindo do
profissional
atualizao constante,
acompanhamento da
tecnologia e critrios
metodolgicos,
elementos grficos e
clculos.

Exige ainda, dedicao exclusiva que permite

aprimorar e melhorar sempre o nvel tcnico
e a qualidade dos servios nos diversos tipos
de avaliao de bens imveis urbanos, que
so prestados ao poder pblico e
coletividade.

Os primeiros artigos publicados sobre a

avaliao de imveis no Brasil, datam de
1918 conforme consta no livro intitulado
AVALIAO DE IMVEIS URBANOS (FIKER,
1993). Aps essa data surgiram s primeiras
investigaes sobre novos mtodos de
avaliao de terrenos, e j em 1923 foram
introduzidos novos mtodos de avaliao de
terrenos, que a partir de 1929 comearam a
ser sistematicamente aplicados.

A engenharia de
avaliao no Brasil
recentemente,
reformulados por meio
da ABNT (NBR 146531/2001) e Avaliao de
Imveis Urbanos que
expressa, em termos
relativos, as diferenas
de atributos entre os
dados de mercado e os
do bem avaliando e
tratamento de fatores
(NBR 14653-2).

Ao iniciar o trabalho de avaliao de imvel

(IBAPE, 2002) o avaliador dever seguir, para
avaliao preliminar, os seguintes passos:
Coletar plantas e cortes do projeto
arquitetnico do imvel e ou planta do
terreno;
Reunir e estudar a documentao do
imvel, como ttulos de transferncia,
escritura, certides do Registro de Imveis
(RI) e plantas;

coletar mapas da regio ou cidade, com

indicaes dos principais pontos
residenciais, comerciais e industriais
Buscar informaes na prefeitura sobre os
atuais servios de melhoramento pblicos:
gua, luz, esgoto, escoamento de gua
pluvial, telefone, pavimentao, iluminao
pblica etc.;

Observar as posturas municipais: cdigo de

obras da cidade, particularmente quanto taxa
de ocupao, gabaritos, afastamentos, recuos,
plantas de Planejamento Arquitetnico e
Ambiental (PAA), aerofotogramtricas etc.;
Realizar levantamento detalhado in loco da
propriedade: deve-se fazer uma vistoria no
imvel para constatar se a documentao est de
acordo, fazendo medies que julgarem
necessrias, e em caso afirmativo, comunicar aos
setores competentes para as providncias
cabveis;

Os laudos avaliatrios devem sempre ser

ilustrado, em concordncia ao caso em
estudo por diversas fotografias legendadas,
plantas de localizao dos endereos dos
elementos pesquisados e sob avaliao,
pesquisas de valores de mercados, guias de
IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano etc.;
As avaliaes imobilirias devem obedecer
s diretrizes preceituadas na NBR 5.676/90
da ABNT e observncia dos postulados do
CONFEA Conselho Federal de Engenharia e
Arquitetura, bem como do IEL Instituto de
Engenharia Legal, IBAPE etc.;

O arbitramento o ato de avaliar ou estimar

valores de bens, feitas com o fim de dirimir
dvidas, como mediadores a qual se
manifesta contrariando um princpio de lei ou
uma regra pr-estabelecida.

FIM