Anda di halaman 1dari 15

A Ao de Reviso dos Contratos de Crdito Imobilirio Luz do Art.

50 Da Lei N
10.931/08

1. A funo social do contrato de financiamento habitacional e as distores do sistema


de crdito imobilirio
No circunstncia recente a proliferao, perante os Tribunais, de demandas visan-do
reviso de contratos de financiamento imobilirio, em especial daqueles firmados no
m-bito do Sistema Financeiro de Habitao. Isto se deve a inmeras distores em um
sistema que, embora concebido para ser simples, resultou agravado com o decorrer do
tempo, sobretudo por uma sucesso de crises e planos econmicos frustrados, bem
como por algumas condies contratuais abusivas eventualmente praticadas por aqueles
incumbidos da sua administrao.
Em um primeiro momento, embora a proposta deste trabalho seja a de analisar esses
litgios por uma perspectiva eminentemente processual, necessrio traar, em sntese
apertada e superficial, algumas linhas introdutrias sobre o mecanismo de
funcionamento do contrato de mtuo habitacional vinculado ao Sistema Financeiro de
Habitao. Vrios foram os objetivos que moveram o legislador de 1968 a instituir o
Sistema Financeiro de Habitao.
O que se idealizou, naquela oportunidade, era instituir um sistema que beneficiasse no
somente o cidado comum, que pretendesse adquirir a moradia popular. A facilitao
das condies de aquisio da casa prpria tambm tinha como escopo a ampliao da
demanda no mercado imobilirio, incentivando o crescimento da indstria da
construo civil, que, por sua vez, geraria mais empregos e distribuio de renda, dando
origem, em conseqncia, a um crculo virtuoso, de crescimento econmico e melhoria
do bem-estar da populao.

O mecanismo concebido para operacionalizar esse sistema era simples: os agentes financeiros, instituies pertencentes ao sistema financeiro nacional, teriam sua
disposio recursos oriundos das cadernetas de poupana, mais baratos que aqueles
captados no mercado financeiro, para disponibilizar a ttulo de emprstimo para os
cidados que pretendessem adquirir a moradia popular, segundo as diretrizes do Sistema
Financeiro de Habitao. Enquadrado dentro dos requisitos necessrios fruio do
benefcio legal, poderia o muturio pleitear a concesso do emprstimo mediante essa
linha de crdito privilegiada, que consistia em um financiamento de longo prazo
garantido por hipoteca sobre o imvel adquiri-do. O principal diferencial dos contratos
de mtuo imobilirio atrelados ao SFH, entretanto, residia na forma estipulada para o
reajustamento das prestaes do financiamento; a lei con-cedeu ao muturio a segurana
de que a atualizao do valor das prestaes mensais ficaria sempre atrelada sua
prpria variao salarial. Assim, desde a contratao do financiamento, o devedor
poderia estar seguro de que as parcelas a serem pagas mensalmente sempre estariam
dentro dos limites de sua capacidade econmica. Em princpio, este fato no

prejudicaria a comutatividade do contrato, porque o reajustamento do saldo devedor


permaneceria sendo realizado por meio dos ndices aplicveis s cadernetas de
poupana. Ao final, caso a variao salarial do muturio fosse inferior flutuao
monetria no perodo do contrato, o governo garantia a quitao do saldo devedor
residual, por meio do Fundo de Compensao de Valores Salariais FCVS, para o qual
contribuam todos os muturios. Em um segundo momento, porm, j como decorrncia
do agravamento da conjuntura econmica nacional, passou a ser insustentvel para o
governo federal a manuteno do FCVS, posto que a existncia da dvida residual ao
final do contrato passou a ser a regra. Assim, a responsabilidade inicialmente atribuda
ao governo foi paulatinamente transferida para os prprios muturios, mediante a excluso da clusula FCVS dos novos contratos firmados no mbito do SFH. A partir desse
mo-mento, acaso no fossem capazes de quitar imediatamente o saldo devedor residual,
aos devedores passou a ser facultado optar pelo seu refinanciamento, tambm por longo
prazo.
Embora o sistema subsidiado parecesse em princpio auto-sustentvel, a comutatividade dos contratos no resistiu sucesso de turbulncias econmicas decorrentes de
crises econmicas internacionais e de pacotes governamentais desastrados. A partir
dessas intempries no cenrio econmico, passou a ser freqente que as prestaes
pagas mensalmente deixassem de ser aptas sequer para amortizar os financiamentos;
assim, o principal da dvida ja-mais se reduzia, e permanecia indefinidamente sofrendo
a incidncia de juros e variao monetria. Some-se a essa circunstncia perversa a
utilizao, por alguns agentes financeiros, de prticas contratuais abusivas, a exemplo
da capitalizao dos juros, que no decorrer do longo prazo previsto para a quitao do
financiamento, pode multiplicar em muitas vezes o valor do dbito. Conseqncia
lgica de tudo isso que, muito embora o muturio possa ter cumprido regularmente
com o pagamento das prestaes mensais que lhe eram exigveis, ainda assim,
freqentemente o saldo devedor permanece sem ser amortizado, e o seu valor continua
cres-cendo incessantemente. Em razo dessa disparidade, ao final do prazo do
financiamento, e mesmo que pagas todas as prestaes, no raro o saldo residual
contabiliza quantia muitas vezes superior ao valor do prprio imvel objeto do contrato.
Diante dessa circunstncia, no mais das vezes o muturio se ver obrigado a realizar o
refinanciamento deste dbito. de se notar, a propsito, que o simples pagamento das
prestaes desse novo financiamento no garante ao muturio a segurana de ver o
contrato quitado ao final do novo prazo concedido. De qualquer modo, o que
normalmente ocorre que, mesmo quando do pagamento regular das prestaes, ao
final do contrato, o saldo devedor residual redundar em uma dvida muito superior ao
prprio valor do bem financiado, verdadeiramente impagvel.
Assim, resultado inevitvel de tudo isso que, terminado o prazo do financiamento, o
muturio ainda se encontrar na iminncia de perder o imvel adquirido, mediante a
execu-o hipotecria do saldo residual. No necessrio realizar exerccio mental
muito elaborado para perceber que este desfecho afronta diametralmente a prpria
finalidade social concebida para o financiamento imobilirio, que visa precipuamente a
facilitao do acesso do cidado moradia popular. De outro vrtice, saliente-se que
nem mesmo o agente financeiro ver integralmente satisfeita a sua contraprestao,
posto que, nos termos do art. 7 da Lei n 5.781/71, a adjudicao do imvel dado em
hipoteca exonera o devedor do pagamento de todo o restan-te do dbito. Nesse cenrio,
no obstante inexistam perspectivas de se atingir a finalidade social a que se destinava o
contrato, tambm de se observar que ambas as partes restam insatisfeitas ao trmino

da relao jurdica: o muturio, porque mesmo tendo pagado regularmente todas as


prestaes, se ver, ao final, expropriado de sua moradia prpria; e, a instituio
financeira, porque jamais obter o retorno de todos os valores previstos quando da
celebrao da avena. Diante dessa conjuntura perversa, no de se estranhar o porqu
da notria multipli-cao de aes judiciais visando reviso de contratos de crdito
imobilirio, sobretudo quando se trata daqueles firmados no mbito do Sistema
Financeiro de Habitao.
2. A necessidade de uma segura disciplina processual para os litgios sobre contratos de
crdito imobilirio
Como j mencionado, so milhares as novas aes intentadas todos os dias por muturios do Sistema Financeiro de Habitao, com o objetivo de se ver declarada a nulidade
de condies contratuais consideradas nulas ou abusivas, ou mesmo para que seja
simplesmente restaurada a comutatividade contratual.
Pedido muito comum nesse tipo de demanda aquele em que se requer o deferimen-to
liminar do depsito do valor das prestaes, segundo os critrios de clculo elaborados
pelo prprio muturio. Esse tipo de solicitao tem sido invariavelmente deferido pelos
Tribunais, sobretudo ante a probabilidade de ocorrncia de prticas ilegais no decorrer
da execuo do contrato de mtuo habitacional.
Entretanto, tambm no so raras as ocasies em que muturios de m-f procuram se
privilegiar da tutela jurisdicional para reduzir artificialmente os custos da sua parcela
men-sal, durante toda a morosa tramitao do processo. Este tipo de atitude de
sobremaneira prejudicial para a manuteno do sistema de crdito imobilirio,
porquanto o depsito judicial irrisrio dificulta o retorno do capital investido pelo
agente financeiro. Neste particular, tam-bm de se ver que no s o banco que
resulta onerado pela medida liminar; considerando que so centenas de milhares as
aes revisionais que tramitam perante o Poder Judicirio, a imposio de bices ao
retorno do capital investido significa a reduo da disponibilidade de dinheiro para
novos emprstimos, encarecendo-os e prejudicando os futuros muturios. Aqui, nota-se
que essa indstria de liminares tambm absolutamente indesejvel, sobretudo porque, considerada em um plano conjuntural, prejudica e muito a manuteno do
sistema de crdito imobilirio.
Por essa razo que era absolutamente necessria uma regulamentao legal mais
precisa sobre o regime da concesso de liminares nos litgios envolvendo os contratos
de m-tuo habitacional, o que finalmente ocorreu com o advento da Lei n 10.931/08.
3. O acesso justia, a efetividade da tutela jurisdicional, e a soluo dos litgios surgidos nas relaes vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitao
Dentre outros objetivos, a Lei n 10.931/08 teve por escopo atender necessidade que
se tinha de uma disciplina mais aprimorada do regime das aes em que se discutem os
contratos de crdito imobilirio, especialmente aqueles vinculados ao regime do
Sistema Fi-nanceiro de Habitao. Como no poderia deixar de ser, entretanto, a
interpretao da novel regra legal tem sido objeto de calorosos debates entre os agentes
financeiros e os muturios, o que tem inevitavelmente repercutido em posies
divergentes na doutrina e jurisprudncia.

Os muturios no raro tm defendido a inconstitucionalidade da nova disciplina processual da matria, ao argumento de que a sua aplicao resultaria na imposio de
excessivo nus para aqueles que pretendem discutir o contrato em juzo, praticamente
inviabilizado a propositura das aes revisionais. A perspectiva dos agentes financeiros,
de outro lado, a de que o artigo 50 do referido diploma surgiu apenas para finalizar
com a to propalada inds-tria de liminares, da qual se serviam alguns muturios de
m-f, com o objetivo de fraudar o cumprimento dos contratos, prejudicando assim a
prpria manuteno do Sistema Financeiro de Habitao.
Em que pesem as consideraes normalmente expostas pelos sujeitos parciais desse tipo
de litgio, em verdade, parece que a finalidade precpua da disciplina processual imposta
pelo art. 50 da Lei n 10.931/08 justamente a de garantir maior grau de previsibilidade
e segurana para os processos que versam sobre a reviso dos contratos de crdito
imobilirio. Como j mencionado, fato notrio que a comutatividade dos contratos
vinculados ao SFH tem freqentemente resultado prejudicada, sobretudo por conta de
efeitos gravosos decorrentes de pacotes econmicos governamentais, e pela utilizao,
por parte dos agentes financeiros, de prticas contratuais reconhecidamente abusivas.
Entretanto, tambm inolvi-dvel que a longa pendncia dos procedimentos revisionais
pode prejudicar a prpria reproduo do sistema de crdito imobilirio, porquanto os
agentes financeiros efetivamente depen-dam do retorno do capital investido para
disponibiliz-lo a novos muturios adquirentes da moradia prpria.
Posto o problema, em um primeiro momento, cabe observar que o enfrentamento da
inovao legislativa deve ser feito na perspectiva do mximo prestgio ao princpio do
acesso justia; partindo-se da premissa de que o processo o meio apto que o
jurisdicionado dispe para tornar efetivo o seu direito material potencialmente violado,
em contrapartida, natural-mente incumbe ao Estado-XXXXXXXXXXXX o dever de
prestar a tutela jurisdicional de maneira efetiva e adequada . Vale dizer, o processo
jamais pode servir de bice para a distribuio da justia, mesmo porque a prpria
finalidade do due process of law de natureza instrumental, ou, em outras palavras, de
proporcionar meios idneos e legtimos para a soluo do conflito de direito material
surgido entre as partes.
evidente que o devido processo legal pressupe a observncia das formalidades prestabelecidas na lei processual, mesmo porque isto significa a prpria garantia das
partes a um processo justo e isento. Entretanto, suplantar o objetivo precpuo do
processo, concebido como o meio de atuao da jurisdio, por um exacerbado e
injustificvel apego ao formalismo, significaria entender o processo como uma
abstrao, como se este tivesse um fim em si prprio.
Nessa hiptese, embora a soluo jurisdicional efetivamente possa ser formalmente
perfeita, em realidade, a prestao de direito material proporcionada ter sido uma
verdadeira no-tutela, porque intil e ineficaz para os interessados. Divorciar o processo
de sua perspectiva teleolgica, que a prpria pacificao do conflito entre os agentes
sociais, significa lanar em verdadeiro descrdito o prprio Poder Judicirio, que,
preocupado unicamente com questes de mtodo, acaba por deixar de cumprir o seu
munus institucional concernente distribuio da justia. Em ltima anlise, isto acaba
por distanci-lo do jurisdicionado, que o aciona sempre com o objetivo de ver
solucionado o seu problema surgido no plano do direito material, e no para discutir
mincias relativas ao processamento de sua demanda.

Tudo o que se disse foi com a inteno de determinar a premissa bsica deste estudo:
sempre que o jurisdicionado aciona o Estado-XXXXXXXXXXXX em busca de uma
soluo para o litgio de direito material, em nome do acesso justia, e da prestao
jurisdicional efetiva e adequa-da, a este incumbe o dever de buscar, dentro do sistema,
os meios necessrios para a satisfat-ria soluo da controvrsia.
Em outras palavras, no o direito material que deve ser tutelado na medida das
limitaes do processo, mas o processo que deve fornecer os meios aptos para a efetiva
e adequada tutela do direito material. No que toca especfica questo que envolve as
aes revisionais de contratos de mtuo imobilirio, portanto, a interpretao da
disciplina do artigo 50 da Lei n 10.931/08 deve necessariamente visar mxima
efetividade da tutela jurisdicional. Cumpre mencionar, todavia, que a mxima
efetividade a que nos referimos no significa prestigiar to-somente os interesses dos
muturios, normalmente os autores das demandas, sendo certo que, como j
mencionado anteriormente, so igualmente dignos de relevncia jurdica os interesses
defen-didos pelos agentes financeiros.
Em suma, o que se pretende estabelecer o melhor ambiente possvel para a discus-so
judicial do contrato de crdito imobilirio, na mesma medida em que se garante que a
pendncia desta discusso repercuta sobre o sistema da forma menos onerosa o possvel.
8. A natureza jurdica do novel instituto
Passadas essas ponderaes iniciais, a primeira questo que surge sobre a natureza das
regras institudas pelo dispositivo em comento. Considerando que o seu caput faz
refern-cia indistinta a todas e quaisquer aes judiciais que tenham por objeto
obrigao decorrente de emprstimo, financiamento ou alienao imobilirios, parece
adequado concluir que se trata de procedimento especial de jurisdio contenciosa (a
exemplo de tantos outros j legal-mente previstos, especialmente no Livro IV do
Cdigo de Processo Civil).
Posto isso, poss-vel dizer que o procedimento foi elaborado com a especfica
finalidade de atender a esta pecu-liar necessidade de direito material a reviso de
contratos de financiamento imobilirio. Assim, tal como acontece nos demais tipos de
procedimentos especiais, a lei impe s partes uma srie de prerrogativas e restries
normalmente inexigveis nos procedimentos tidos co-mo ordinrios, tudo com vistas a
garantir a mxima efetividade e segurana na prestao da tutela jurisdicional.
Outra considerao oportuna neste momento, que muito pouco se inovou no pro-cesso
estabelecido para essas aes revisionais, porquanto grande parte das suas regras decorra da institucionalizao legislativa do que j ocorria na prtica forense, bem como do
que j vinha consagrado como posio pretoriana dominante.
5. A quantificao e o imediato pagamento dos valores incontroversos A exegese do
art. 50, caput e 1, da Lei n 10.931/08
Aspecto muito discutido nos litgios envolvendo os contratos de mtuo habitacional
vinculados ao Sistema Financeiro de Habitao a questo atinente legitimidade da
variao monetria aplicada pelo agente financeiro sobre as prestaes dos
financiamentos. Com efeito, em decorrncia do enorme nmero de contratos por eles
administrados o que inegavelmente prejudica que se empregue tratamento

individualizado a cada muturio , no raro os agentes financeiros acabam aplicando,


sobre as prestaes dos financiamentos, ndices de atualizao monetria que
ultrapassam os limites da capacidade salarial dos muturios.
No obstante, aca-so ao final da demanda se verifique a abusividade de algum encargo
contratual, a sua anulao tambm tem a potencialidade de repercutir na reduo do
valor das prestaes do financiamento. Por essas razes, sempre foi muito comum que
os muturios apresentassem, junto petio inicial, clculo unilateral da evoluo do
financiamento e das prestaes, com o espe-cfico objetivo de obter tutela antecipatria,
no sentido do deferimento do depsito judicial dos valores que reconhecem devidos.
Essa sistemtica no foi alterada com o advento da nova legislao. A regra do caput do
artigo 50 da Lei n 10.931/08 simplesmente formalizou o que j era prtica comum,
estabe-lecendo que, sob pena de inpcia, o autor dever quantificar j na petio inicial
o valor que entende como incontroverso. A rigor, nesse aspecto o dispositivo legal
inovou muito pouco.
De qualquer modo, a imposio dessa especificao como condio de processamento
da de-manda parece salutar, sobretudo porque o pedido se torna melhor determinado,
facilitando ao juzo e parte contrria a compreenso, desde o incio, da exata extenso
da controvrsia instaurada. O mesmo possvel dizer em relao ao 1 da norma em
anlise; via de regra, as demandas revisionais so propostas com pedido de antecipao
de tutela, onde se requer o deferimento do depsito judicial dos montantes que os
muturios entendem devidos (valores incontroversos). A jurisprudncia sempre foi
reiterada em admitir a realizao desses depsi-tos, mesmo porque, no obstante
exonerassem o devedor da mora exclusivamente em relao aos valores consignados, a
medida beneficiava o prprio agente financeiro, posto que, a partir da consignao, o
descumprimento da obrigao passava a ser apenas parcial.
A nica modificao introduzida pelo mencionado 1, neste particular, foi a determinao para que o devedor no se desfaa dos valores incontroversos por meio de
depsito judicial, mas sim, atravs do imediato pagamento, realizado agora diretamente
para o agente financeiro, no tempo e modo contratados. Aqui o legislador visou
privilegiar os princpios da economia processual e da instru-mentalidade das formas.
O procedimento passou a ser mais eficiente; alm de no infligir qualquer gravame
adicional para o muturio que continua lanando mo unicamente dos montantes que
reconhece devidos , ao agente financeiro passou a ser possvel o acesso mais
simplificado aos valores incontroversos, vez que deixou de ser necessria a
intermediao do juzo para o respectivo levantamento. Tudo isso contribui para o
aperfeioamento do sistema; a uma, porque estimula o de-vedor a permanecer
adimplindo a parcela incontroversa de sua obrigao , e, a duas, porque este capital no
precisa ficar imobilizado na conta vinculada ao juzo, retornando imediata-mente para o
agente financeiro, que poder, desde logo, disponibiliz-lo para novos adquiren-tes da
casa prpria.
6. A natureza jurdica do depsito judicial dos valores controvertidos Art. 50, 2, da
Lei n 10.931/08

Este dispositivo talvez seja o aspecto mais tormentoso da novel disciplina legislativa. A
regra estabelece que a exigibilidade do valor controvertido poder ser suspensa
mediante depsito do montante correspondente, no tempo e modo contratados.
Conjugado com o 8 do mesmo artigo, que dispe que o XXXXXXXXXXXX
poder dispensar o depsito de que trata o 2 em caso de relevante razo de direito e
risco de dano irreparvel ao autor, alguns intrpretes de-satentos foram induzidos a
crer que o depsito do valor controvertido caracterizaria uma ver-dadeira condio para
o processamento da demanda revisional.
Essa concluso parte da pre-missa de que, via de regra, o devedor no poderia deixar de
consignar o valor controvertido, dependendo a sua dispensa da ocorrncia de
circunstncias excepcionais, reconhecidas pelo prudente arbtrio do
XXXXXXXXXXXX. Entretanto, de uma anlise mais acurada do 2 daquela regra
legal, percebemos que no existe disposio sobre a eventual inadmissibilidade da
demanda, acaso ausentes os dep-sitos dos valores controvertidos. Por esse motivo,
parece mais apropriado concluir que o de-psito dos valores controvertidos se refere
unicamente suspenso da exigibilidade da obri-gao, no se tratando, portanto, de
condio de procedibilidade da ao revisional.
A nica condio especial de admissibilidade deste tipo de ao, vale repetir, aque-la
mencionada no caput do artigo 50, j referida neste trabalho, e que determina a
quantifica-o dos valores incontroversos. O entendimento nem poderia ser diferente; a
disposio que estabelecesse a capaci-dade financeira do autor como uma das condies
especficas da ao esbarraria necessaria-mente no princpio constitucional do acesso
justia. Seria de todo indevida a vinculao da admissibilidade da ao revisional ao
pagamento do valor incontroverso, e, ao mesmo tempo, ao depsito do montante
controvertido.
Interpretado dessa forma, o devedor ento se veria obrigado a se desfazer mensalmente
do valor integral da prestao exigida pelo banco, sendo a nica diferena, a de que uma
parte seria imediatamente paga para o credor, e, a outra, deposi-tada em Juzo. Todavia,
exigncia nesse sentido praticamente inviabilizaria a utilizao deste tipo de demanda,
porquanto seja certo que, no mais das vezes, os muturios recorrem ao Judi-cirio
quando j no mais tm condies de arcar com as parcelas do financiamento, na forma
calculada pelo banco, sem o grave comprometimento da sua economia familiar.
Nesse sentido, determinar que o valor controvertido seja desde logo depositado em juzo
significaria prestar uma verdadeira no-tutela, vez que o devedor continuaria compelido
a se desfazer mensalmente do valor integral da parcela, durante toda a morosa
tramitao da demanda. A melhor interpretao do 2, portanto, parece ser a de que
esta regra veio unica-mente para consolidar a jurisprudncia que j era praticamente
unnime em nossos Tribunais, no sentido de que o depsito parcial do valor das
prestaes exonera o devedor dos efeitos da mora, porm, somente na exata medida do
montante depositado, no suspendendo, assim, a exigibilidade do restante. Segundo o
entendimento pretoriano corrente at o advento da Lei n 10.931/08, o depsito parcial
do dbito era sempre possvel, porm, na prtica, no era apto para impedir que o credor
promovesse a execuo hipotecria pelo restante. Sem embargo, observe-se que inexiste
razo plausvel para que seja diferente aps a vigncia da lei nova. Uma vez proposta a
ao revisional pelo muturio, desde logo este deve quantificar os valores sobre os quais

pretende controverter. O valor incontroverso dever per-manecer sendo pago no tempo e


modo contratados.
Quanto ao montante controvertido, so-lhe abertas duas opes: a primeira, de deposit-lo em juzo, suspendendo a sua exigibilidade; e, a segunda, de no faz-lo, ocasio
em que assume o risco de ser acionado judicialmente pelo agente financeiro, por
exemplo, via a ao de execuo hipotecria regida pela Lei n 5.781/71. Neste ltimo
caso, proposta a demanda executiva, e aps a garantido o juzo, a ao revisional passa a
fazer as vezes dos embargos do devedor, mesmo porque a absoluta identi-dade de
matrias fatalmente acabaria induzindo os embargos conexo ou continncia, ou
mesmo extino em funo da litispendncia. Esta soluo j existia no bojo do
sistema e era amplamente aplicada pela jurispru-dncia , sendo certo que a lei nova
surgiu com o nico intento de traz-la evidncia. Com efeito, a nica forma de fazer
desaparecer a exigibilidade do crdito do agente financeiro mediante o seu pagamento
ou consignao judicial, ocasio em que se fulmina o interesse do credor em mover a
execuo hipotecria. Isto porque, nessas hipteses, uma vez reconhecida razo ao
agente financeiro ao final da ao revisional, poder requerer o imediato levantamen-to
dos montantes at ento controvertidos, sendo desnecessria, portanto, a expropriao
do imvel hipotecado.
Como se v, a sistemtica que se concebeu anteriormente vigncia da Lei 10.931/08
plenamente compatvel com a dico do 2 de seu artigo 50. Alm disso, esta parece
ser a interpretao mais recomendvel, mesmo porque, no obstante estabelea
procedimento sim-ples e seguro, tambm proporciona o melhor e mais efetivo acesso
das partes tutela jurisdi-cional, com a vantagem de que no se desprestigiam quaisquer
garantias processuais dos liti-gantes.
7. As aes propostas com fundamento na quitao do saldo devedor
muito comum que os muturios ingressem com a ao objetivando a suspenso integral do pagamento das prestaes, ao argumento de que, acaso no contabilizados os
encar-gos reputados abusivos, o financiamento j estaria efetivamente quitado. Nessa
especfica hiptese, o valor incontroverso, para efeitos do 1 do art. 50 da Lei
10.931/08, equivale a zero, sendo controvertido o total da prestao exigida pelo banco.
Aqui, o problema se resolve por meio da simples aplicao das regras dos 1 e 2
daquela norma. A rigor, a nica diferena que no haver o pagamento direto ao
mutuante, uma vez que no existem valores reputados incontroversos.
De outro lado, e a exemplo do que normalmente deve acontecer nos demais casos, a
ausncia do depsito das importncias controvertidas significa que o muturio decidiu
assumir o risco de se ver acionado pela via executiva. Como j visto no captulo
anterior, somente o depsito do valor controvertido pode suspender a exigibilidade do
dbito, porque assim se elimina o interesse do credor em agir pela via executiva. No
sendo este o caso, porm, no poder ser admitida a suspenso liminar da exigibilidade
da obrigao.
O artigo 585, 1, do CPC traz disposio expressa no sentido de que a propositura de
qualquer ao relativa ao dbito constante do ttulo executivo no inibe o credor de
promo-ver-lhe a execuo. Inegavelmente, eventual medida liminar com contedo
suspensivo da exigibilidade do crdito controvertido violaria a regra transcrita, posto
que subtrairia do credor o direito de promover a execuo hipotecria.

No obstante, o mais grave que a retirada da exeqibilidade da obrigao, por meio de


medida liminar, tambm pode ser concebida como verdadeira restrio ao direito do
agente financeiro em obter o amplo acesso justia (art. 5, XXXV, da Constituio
Federal), vez que este se veria impossibilitado de lanar mo dos meios aptos e
adequados para a defesa do seu direito. Alm disso, a liminar que suspende a
exigibilidade da obrigao contraria os prprios interesses da administrao da Justia.
Na prtica, a propositura da ao executiva no acarre-ta maiores gravames para o
muturio, uma vez que, aps garantido o juzo, a ao revisional passa a fazer as vezes
de embargos do devedor.
Assim, quanto antes for proposta a ao executiva, mais cedo sero praticados os atos
visando garantia do juzo da execuo, e tanto melhor e mais clere ser a eficcia
da prestao jurisdicional. Nesse cenrio, se em definitivo julgada procedente a
demanda do mu-turio, a conseqncia ser a extino total ou parcial da ao
executiva proposta pelo agente financeiro, mesmo porque os valores nela reivindicados
no podero mais ser tidos como certos e/ou exigveis.
8. A expressa vedao suspenso liminar da exigibilidade do crdito art. 50, 5 da
Lei n 10.931/08
A norma do dispositivo em epgrafe tambm no passa de uma consolidao do entendimento pretoriano j h muito dominante. A vedao concesso de medidas
liminares que visavam suspenso da exigibilidade da obrigao principal, a pretexto
da futura com-pensao de valores, extrai-se da prpria lgica do sistema
constitucional, civil e processual, no decorrendo de um simples capricho do legislador,
ou do to propalado lobby das institui-es financeiras. Primeiramente, note-se que
princpio elementar do Direito Civil que a compensa-o somente se faz possvel entre
dvidas lquidas e exigveis (art. 369 do Cdigo Civil).
Alm disso, o crdito a compensar deve ser necessariamente certo, uma vez que o
mecanismo do artigo 368 do Cdigo Civil pressupe que os dois sujeitos envolvidos
efetivamente se qualifi-quem enquanto credor e devedor, reciprocamente. Por outro
lado, o crdito que o muturio potencialmente possui contra o mutuante normalmente
decorre do reconhecimento de um ilcito contratual, concernente violao de
disposies legais inerentes ao financiamento habitacional. Em outras palavras, por
decorrer do reconhecimento de um ato ilcito, a certeza sobre o possvel crdito do
muturio depende de uma declarao judicial. Assim, at que seja proferido o
provimento declaratrio, no possvel dizer claramente o quanto o agente financeiro
deve para o muturio, ou mesmo se existe algo efetivamente devido.
Este aspecto de suma importncia; a rigor, o nosso sistema processual no concebe a
possibilidade da antecipao da tutela declaratria, at porque esse tipo de provimento,
que por essncia visa dissipao de um estado de incerteza, absolutamente
incompatvel com a natureza provisria do instituto. Assim, no havendo a competente
declarao judicial sobre a existncia e liquidez do crdito do muturio, e no dispondo
o muturio de documento que institua esta presuno, tal como o agente financeiro , as
regras relativas compensao so absolutamente inaplicveis ao caso.
A propsito, tal como ocorre nos demais tipos de lides revisionais, a eventual concesso da tutela suspensiva da exigibilidade seria contraproducente, mesmo porque intil e

ino-portuna. Proposta a ao revisional pelo muturio, cumulada a pedido de repetio


de indbi-to, de regra, poder o agente financeiro intentar a execuo hipotecria, salvo
se realizado o depsito dos montantes controvertidos.
Concretizada a penhora, o prosseguimento do executi-vo normalmente ser suspenso at
o desfecho da lide ordinria (que, como dito, assume a efi-ccia de embargos do
devedor), que, se julgada procedente, constituir de pleno direito o ttu-lo judicial
favorvel ao muturio. Uma vez declarada em favor do muturio a existncia de crdito
lquido e exigvel, nada lhe impedir, ento, de solicitar a sua compensao com o
crdito j em execuo per-tencente ao agente financeiro, na exata forma dos artigos
368 e ss. do Cdigo Civil.
9. A questo da execuo extrajudicial Decreto-Lei n 70/66
Antes de tudo, importante destacar que aqui no se pretende abordar o j exaurido
debate sobre a constitucionalidade do procedimento de que trata o Decreto-Lei n 70/66,
mesmo porque a jurisprudncia do Supremo Tribunal Federal j se consolidou
positivamente sobre a matria. Repudiada a alegao de inconstitucionalidade daquele
diploma legal, fato que le-gem habemus; necessrio, portanto, analisar precisamente
como este procedimento pode inte-ragir com a nova disciplina legal das aes de
reviso de financiamentos imobilirios.
Inicialmente, oportuno mencionar que, por ser conduzido de maneira sumria, e em
seara administrativa, o procedimento executivo extrajudicial absolutamente gravoso
para o muturio, que praticamente fica destitudo de defesa. Tendo isso em perspectiva,
e sopesando os direitos em jogo, a jurisprudncia j assentou de forma praticamente
pacfica que no se pode permitir o prosseguimento da execuo extrajudicial, quando
na pendncia do julgamen-to da ao revisional de contrato . Neste particular, note-se
que, via de regra, sequer se tem exigido a prestao de contracautela para esta
suspenso, mormente porque o crdito perma-nece garantido pela hipoteca do imvel.
Oportuno observar que no se aplicam execuo extrajudicial os argumentos alinhavados quando da discusso sobre a possibilidade de propositura da execuo
hipotecria. Embora denominado como tal, o procedimento do Decreto-Lei n 70/66 no
se enquadra no conceito jurdico-processual de execuo, sobretudo porque se trata de
simples procedimento extrajudicial conduzido em seara administrativa, e no de uma
ao propriamente dita, que pressupe a deflagrao em juzo e a observncia de todas
as demais garantias do processo civil.
Destarte, por no se enquadrar ao conceito de ao de execuo, o procedimento extrajudicial certamente no se encontra acobertado pela disposio do artigo 585, 1, do
CPC, e, muito menos, pela garantia do artigo 5, XXXV, da Constituio Federal. Notese, neste espec-fico aspecto, que a lei no excluir da apreciao do Poder Judicirio
[e dele somente] a leso ou ameaa a direito, sendo plenamente possvel a imposio
de restries tutela privada, ainda que seja esta expressamente prevista em lei.
De mesmo modo, insustentvel a verso de que a suspenso da execuo extrajudici-al
pressupe o depsito dos valores controvertidos, pois, como j dito, a regra do 2 do
artigo 50 se refere exeqibilidade judicial da obrigao. Diferente fosse, novamente
nos deparar-amos com o problema da prestao de tutela ineficaz; por no prever maior
amplitude de de-fesa para o devedor, o procedimento extrajudicial extremamente

clere, inexistindo para o muturio quaisquer perspectivas de ver a ao revisional


julgada antes do seu desfecho.
Assim, o devedor seria naturalmente compelido a depositar os valores controvertidos
em juzo, in-dependentemente de sua capacidade financeira, sob pena de se ver
imediatamente expropriado do imvel hipotecado. Nesse cenrio, a tutela jurisdicional
prestada ao final lhe seria obviamente ineficaz; mesmo que fosse reconhecida razo ao
seu pleito, j teria sido destitudo da propriedade sobre o imvel por ocasio do trnsito
em julgado da sentena. Por essa razo, plenamente possvel e, no mais das vezes, at
mesmo aconselhvel o deferimento da medida liminar, com o efeito de impedir a
propositura ou o prosseguimento da execuo extrajudicial. Para tanto, como j
mencionado, o pressuposto ser a discusso judicial do dbito.
Aspecto interessante sobre o tema que a expresso discusso judicial do dbito no se
confunde exatamente com a simples pendncia da demanda revisional. O dbito que
efeti-vamente se encontra em discusso judicial aquele tido como controvertido na
ao revisio-nal. Essa circunstncia de toda relevncia, se analisada luz das regras do
caput e 1 do artigo 50, que determinam que [...] o autor dever discriminar na petio
inicial, dentre as obrigaes contratuais, aquelas que pretende controverter,
quantificando o valor incontroverso [...] e que o valor incontroverso dever continuar
sendo pago no tempo e modo contrata-dos.
Assim, certo que, embora exista demanda revisional sobre o contrato, a discusso
judicial no abrange o valor incontroverso, que, inclusive, deve permanecer sendo pago
no tempo e modo contratados. Acaso o devedor deixe de dar cumprimento disposio
do 1, portanto, deve ser cassada a medida liminar suspensiva do leilo extrajudicial,
sendo permiti-do ao agente financeiro o seu prosseguimento, na exata forma
prelecionada pelo Decreto-Lei n 70/66. Esse entendimento parece evidente, mesmo
porque, neste caso, o muturio estar deixando de honrar com o pagamento de valores
reconhecidamente devidos.
A propsito, o legislador no descuidou dessa circunstncia, tendo estabelecido no
artigo 89, da prpria Lei n 10.931/08, que, no caso do no-pagamento tempestivo, pelo
devedor, dos tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imvel objeto do
crdito imobilirio, bem como das parcelas mensais incontroversas de encargos
estabelecidos no respectivo contrato, ou de quaisquer outros encargos que a lei imponha
ao proprietrio ou ao ocupante de imvel, poder o XXXXXXXXXXXX, a
requerimento do credor, determinar a cassao de medida liminar, de medida cautelar ou
de antecipao dos efeitos da tutela que tenha interferido na eficcia de clusulas do
con-trato de crdito imobilirio correspondente ou suspendido encargos dele
decorrentes.
10. A aplicao do 8 do artigo 50 da Lei n 10.931/08
Considerada a interpretao defendida nos captulos anteriores, em um primeiro momento, a impresso que fica a de que se esvaziaria de sentido a norma do 8 do
menciona-do artigo 50 da Lei n 10.931/08. Esta norma estabelece que o
XXXXXXXXXXXX poder dispensar o depsi-to de que trata o 2o em caso de
relevante razo de direito e risco de dano irreparvel ao au-tor, por deciso
fundamentada na qual sero detalhadas as razes jurdicas e fticas da ilegiti-midade da
cobrana no caso concreto.

Entretanto, como j visto, a melhor interpretao do 2 daquele dispositivo a de que


incumbe ao prprio muturio decidir sobre a convenincia de efetivar ou no o
dep-sito dos valores controvertidos; nesse sentido, caso no o realize, assumir o risco
de se ver acionado pelo agente financeiro, inclusive, por meio da execuo hipotecria
prevista na Lei n 5.781/71, uma vez que o dbito permanecer exigvel de pleno
direito. Assim, a deciso sobre a efetivao do depsito consiste em direito potestativo
do muturio, sendo absolutamente desnecessria, para tanto, a prvia autorizao do
XXXXXXXXXXXX.
Neste particular, no faz sentido relegar a sua dispensa ao arbtrio judicial, mesmo
porque, no reali-zado o depsito, existem meios processuais aptos para que o credor
pleiteie os valores em aberto. Se ao muturio incumbe o direito de decidir livremente
sobre a convenincia do dep-sito dos valores controvertidos, certo que, qualquer que
seja, esta opo no pode ser subme-tida aprovao do arbtrio judicial.
De outro vrtice, tambm no h como se relacionar o 8 com o 2, com o objeti-vo
de extrair o entendimento de que seria possvel a tutela antecipada suspensiva da prpria
exigibilidade do crdito, e independentemente do depsito dos montantes
controvertidos. Co-mo j mencionado, este entendimento violaria diretamente a garantia
constitucional do acesso justia, uma vez que se estaria subtraindo do agente
financeiro o direito de propor a ao executiva.
Em realidade, a redao dada ao 8 do artigo 50 apresenta-se deficitria. De todo
modo, aqui tambm vale a conhecida regra hermenutica pela qual no se concebe que a
lei possa conter disposies inteis. Por esse motivo, de se crer que o dispositivo deve
ser in-terpretado dentro do contexto apropriado, para que dele seja possvel extrair a sua
verdadeira significao, mais condizente com a efetividade e adequao da tutela
jurisdicional.
A nica concluso que se pode extrair da anlise da regra em comento a de que, ao
dispor que o XXXXXXXXXXXX poder dispensar o depsito de que trata o 2 em
caso de relevante razo de direito e risco de dano irreparvel ao autor, apenas reiterou-se
sobre a possibilidade de con-cesso de medidas cautelares ou antecipatrias solicitadas
pelo muturio, independentemente do depsito dos valores controvertidos, desde que
relevante a fundamentao.
So muito freqentes nas lides revisionais os pedidos dos muturios no sentido da
concesso de medidas liminares, para que se suspendam os leiles extrajudiciais
(Decreto-Lei n 70/66), ou para que se retirem os seus nomes dos cadastros de restrio
ao crdito (Serasa, Cadin etc.), durante a pendncia de julgamento da reviso do
contrato. Observados os requisitos inerentes s tutelas de urgncia, e constatada pelo
magistra-do a efetiva verossimilhana nas alegaes do autor-muturio, sempre ser
aconselhvel a concesso da tutela liminar, suspendendo o leilo extrajudicial ou a
inscrio negativa.
Tem-se, aqui, a aplicao das teorias do risco e da proporcionalidade do dano,
considerando que o credor tem garantia hipotecria em seu favor, bem como o direito de
propor a cobrana judici-al do dbito. Ressalte-se, como j mencionado, que no mais
das vezes a verossimilhana das ale-gaes do muturio poder ser constatada pela

simples pendncia da controvrsia judicial so-bre a legitimidade do dbito, sobretudo


porque j so notrias as distores encontradas no sistema de crdito imobilirio.
Entretanto, vale dizer que a presuno de verossimilhana das alegaes do muturio,
pela to s pendncia da controvrsia judicial, no de modo algum absoluta. No se
pode negar que cabe ao XXXXXXXXXXXX verificar, no caso concreto, se os
argumentos que fundamentam a de-manda so efetivamente aptos para instaurar a
controvrsia judicial efetiva. Em outras palavras, se do autor a prerrogativa de instalar
a discusso sobre os valo-res do financiamento, tambm lhe assiste o dever de utilizar
do processo em vista de uma fina-lidade lcita, isto , para atingir objetivo de acordo
com a lei e com os postulados da lealdade, probidade e boa-f.
Assim o porque, muito embora a todos seja constitucionalmente garanti-do o direito
de acesso jurisdio, o ordenamento no protege aquele que o exercita de ma-neira
abusiva, com o exclusivo escopo de se utilizar da morosidade do processo para retardar
a realizao do direito da parte adversria. Neste particular, a utilizao abusiva do
processo vai de encontro prpria idia de tutela jurisdicional efetiva, adequada e
tempestiva.
A ttulo de exemplo, vale citar que muito comum que os devedores de m-f ingressem em juzo com esse tipo de demanda, com o exclusivo objetivo de postergar a
realiza-o dos valores devidos, e de permanecer gratuitamente na posse do imvel
durante a morosa tramitao do processo . Para tanto, sabedores que carecem de razo,
no mais das vezes se servem de fundamentos manifestamente inadmissveis, destitudos
de quaisquer perspectivas de vitria.
Nessas circunstncias, por intermdio de um juzo de cognio sumria, incumbe ao
XXXXXXXXXXXX o dever de apreciar a validade dos fundamentos delineados na
petio inicial, e se estes so efetivamente capazes de lanar dvidas sobre o dbito
questionado. Muito embora o pedi-do infundado no possa dar ensejo inpcia da
demanda, porque a verossimilhana das alega-es no uma de suas condies de
procedibilidade, esse juzo ser relevante quando da ava-liao dos pedidos cautelares
e/ou antecipatrios, normalmente solicitados no curso do processo. Ao receber um
pedido de concesso de tutela cautelar ou antecipatria, seja para a suspenso de leilo
extrajudicial, seja para a retirada do nome do devedor de cadastros restri-tivos de
crdito, caber ao XXXXXXXXXXXX analisar, em sede cognitiva sumria, se existem
perspectivas de acolhimento da impugnao levantada sobre a validade dos encargos
contratuais. Deve apenas verificar, portanto, se os fundamentos do pedido revisional so
aptos para tornar o dbito con-troverso, ou seja, se no consistem em simples abuso de
direito de defesa.
Acaso a ao revisional se ampare em pretenso manifestamente infundada , a me-dida
pleiteada poder ser desde logo indeferida. Esta concepo no propriamente inovadora, sendo certo que encontra seguro amparo na jurisprudncia do Superior Tribunal de
Justia. Cabe dizer, ainda, que mesmo quando a demanda se fundamentar em
argumentos in-fundados, o 8 no impe vedao absoluta concesso das tutelas
cautelar e antecipatria, mesmo porque esta tambm pode ser determinada mediante o
depsito dos valores em discusso.

Em ltima anlise, toda essa construo trata apenas de distribuir o nus do tempo do
processo, com fundamento na teoria do abuso do direito de defesa. Por distribuio do
nus do tempo do processo entende-se que, em certos casos, no razovel imputar a s
uma das partes os prejuzos pelo moroso trmite da ao judicial. Assim, identificada a
elaborao de pretenso ou defesa abusiva, tutela-se provisoriamente aquele direito que,
desde logo, revela-se mais evidente. A esse propsito, em discusso sobre a tcnica de
antecipao de tutela com funda-mento no art. 273, II, do CPC, Marinoni e Arenhart
alertavam que, no caso de um direito evidente e de defesa infundada, correto supor
que o ru est requerendo prova apenas para retardar a realizao do direito, o que no
pode ser permitido quando se deseja construir um processo que realmente garanta o
direito constitucional tutela jurisdicional tempestiva.
por isto que as duas tcnicas antes referidas, exigindo evidncia do direito e defesa
infundada que requer instruo dilatria, so baseadas no art. 273, II, j que ambas
partem do pressuposto que o ru abusa de seu direito de defesa quando, protelando o
processo para a verificao de uma defesa infundada, retarda a satisfao de um direito
evidente (destaque no original).
A diferena do regime do artigo 273 do CPC para o das aes revisionais de mtuo
habitacional, que, nestas, quem detm o direito mais evidente o ru-agente
financeiro, cujo crdito representado pelo ttulo executivo extrajudicial. No obstante,
como j antes obser-vado, a pura e simples instituio da controvrsia judicial, se
idnea, j elemento hbil para a concesso das medidas liminares (sustao da
inscrio em cadastros de maus pagadores, suspenso da execuo extrajudicial etc.).
Assim, desde logo se percebe que a pretenso obstativa do direito no pertence ao ru,
mas ao autor-muturio ; tendo isso em considerao, quando verificado no caso
concreto que a demanda revisional tem como nico escopo postergar a realizao do
direito do credor, a esta no poder ser emprestada a eficcia suspensiva (do leilo, das
inscries em cadastros etc.). Neste caso, por ser infundada, a pretenso veiculada
caracterizar abuso do exerccio do direito de defesa. Evidentemente, oportuno
ressaltar que a aplicao deste entendimento deve ser re-servada s circunstncias em
que realmente se constatar, no caso concreto, que o pedido manifestamente infundado.
A ttulo de exemplo, possvel citar as hipteses em que o pedido proposto em sentido
flagrantemente contrrio disposio de smula dos tribunais superio-res. Tendo em
vista que as controvrsias relativas aos contratos de mtuo imobilirio tm sido
discutidas h dcadas perante os tribunais, as questes sumuladas so entendimentos j
conso-lidados, frutos de discusses muito reiteradas, e no mais das vezes j exauridas.
Destarte, veiculado pedido contrrio a enunciado sumulado, sabe-se, ab initio, que so
remotssimas as suas chances de sucesso, sendo injustificvel que se transfira ao agente
financeiro o nus pela morosa tramitao do processo. Em outras palavras, carecer o
pedido do muturio de suficiente verossimilhana, a autorizar que a medida cautelar ou
antecipatria seja deferida independentemente do depsito.
11. Consideraes finais
Apesar das divergncias doutrinrias a respeito, reafirma-se que o procedimento institudo pelo artigo 50 e da Lei n 10.931/08 extremamente simples, e muito pouco
inovou em nossa ordem jurdico-processual. De todo modo, no se pode negar a

relevncia da regra legal, que sintetiza, de forma concisa e coerente, as concluses


assumidas aps muitos anos de laboriosa construo doutrinria e jurisprudencial.
Corretamente interpretado, esse diploma normativo certamente contribuir para um
significativo avano na forma de processamento das aes revisionais dos contratos de
finan-ciamento imobilirio, reduzindo o surgimento de circunstncias processuais
tumultuosas, bem como conferindo a ambas as partes maior segurana e efetividade na
entrega da prestao jurisdicional.