EJEMPLO (RESUMEN GENERAL) PERFIL DE TESIS

ADMINISTRACION DE EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

CASO DE APLICACIN BARRIO SOPOCACHI CIUDAD DE LA PAZ

INTRODUCCIN
El presente trabajo de investigacin surge motivado por el deseo de ostentar el grado
acadmico de Licenciatura en Administracion de Empresas, otorgado por la
Universidad Hispana de Utha.
En este sentido, se opt por orientar la investigacin hacia la administracion de
edificios en Propiedad Horizontal, tema de importancia en la ltima dcada. Se estima
que en la ciudad de La Paz, existen cerca de 280.791 hogares

(1)

que habitan en casas

y Edificios, con la tendencia a incrementar el numero por el aumento de construcciones

debido especialmente a la continua demanda de los mismos.
El el aumento gradual traer consecuentemente; una necesidad imperiosa de contar
con personal capacitado y profesional en el ambito de la Administracin de
Condominios en Propiedad Horizontal, para satisfacer las necesidades de los
Copropietarios, en temas relacionados al mantenimiento, control, seguridad y
administracin de recursos para dispensar el pago de servicios basicos de las areas
comunes del edificio.
La administracin de edificios en Propiedad Horizontal, merece un estudio exhaustivo
por las innumerables falencias que se observa actualmente por las limitaciones en
conocimientos especificos de quienes actualmente desempean esas funciones.

Fuente: Instituto Nacional de Estadistica. 3 de agosto 2011. La Paz.

Bolivia

1 - 14

Bsicamente esta anomala es un hecho, en vista de la insatisfaccin que expresan

quienes contratan estos servicios.
Evidentemente, las ciudades estan creciendo de manera acelerada. Especificamente
Nuestra Seora de La Paz, tiene una poblacin estimada al 2010, en el area
metropolitana de 2.030.422 habitantes

(2)

, sin embargo corresponde valorar las

limitaciones geograficas que tiene la Sede de Gobierno para el crecimiento en

cuanto a infraestructura se refiere. En tal sentido, se opt por construcciones
multifamiliares en propiedad horizontal .
A pesar de los esfuerzos realizados por parte de los actuales administradores de
edificios, stos no logran satisfacer adecuadamente las necesidades de los
propietarios.
En este aspecto necesariamente se deben cambiar los actuales sistemas de
administracin; a objeto de brindar un servicio de calidad, profesional, transparente y
amparado en las normas y leyes en actual vigencia.
La creacion de una Empresa

de ADMINISTRACION DE EDIFICIOS EN

PROPIEDAD HORIZONTAL, traera consigo oportunidades de diversa ndole

para los propietarios e inquilinos de oficinas y domicilios, que trabajan y viven en
edificios.
Para tal efecto se realizar un diagnstico de las necesidades y nivel de satisfaccin
de servicios de administracin de edificios de los propietarios que residen en la
ciudad de La Paz - Bolivia -, (Zona Oeste Barrio Sopocachi); se evaluaran los
conocimientos de los actuales administradores y se procedera a elaborar una
propuesta de conformar una Empresa especializada en Administracin de Edificios
en Propiedad Horizontal.

Fuente: es.wikipedia.org/wiki/La_Paz

2 - 14

1.

EL PROBLEMA.

1.1.

Planteamiento (identificacin) del problema.

El creciente indice poblacional Urbano, unido a la escasez cada vez mas
notoria de terrenos urbanizables, ha convertido a la PROPIEDAD
HORIZONTAL en la mejor, mas rentable y practica forma de construccin y
desarrollo.
Si comparamos la oferta de bienes inmuebles, con otras ciudades capitales
de Bolivia, notaremos que cada vez se construyen mas edificios
constituidos como Propiedad Horizontal, y destinados a todos los usos
posibles: Vivienda, Comercio, Oficinas, Centros Mdicos, etc.
Por otra parte, este desarrollo acelerado de la Propiedad Horizontal
demanda cada vez mas Administradores idneos capaces de adelantar una
gestin exitosa, como GERENTES que deben ser de la copropiedad que se
les ha encomendado.
La responsabilidad social que implica el manejo de COMUNIDADES, las
considerables sumas manejadas, la seguridad del patrimonio, vida y bienes
de los copropietarios y otros muchos factores que dependen en buena parte
de su administrador, exigen que la Administracin de Propiedad Horizontal
sea reconocida como una verdadera PROFESION y se capacite
plenamente a quienes la ejercen.
Al no existir una definicin suficientemente clara del cargo, los
"Administradores

de

Propiedad

Horizontal"

formaban

un

grupo

heterogneo, donde podamos encontrar desde pensionados y amas de

casa, sin ninguna preparacin previa, hasta profesionales especializados,
por lo que no se poda hablar con propiedad de un "Perfil" del Cargo.

3 - 14

Ahora, no solo por las nuevas normas legales, (la ley exige que el
Administrador acredite su idoneidad para ejercer este cargo), sino
porque la misma sociedad ha hecho indispensable la profesionalizacin de
quienes tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el
bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de
copropietarios. En este contexto, se requiere un alto y especifico Perfil.
Se requiere de un Administrador con perfil Gerencial, Ejecutivo, con
capacidades de direccin y administracin de recursos humanos,
conocimientos especficos en Contabilidad y Administracin de Propiedad
Horizontal, manejo y liderazgo de Comunidades, amplio conocimiento del
Rgimen Laboral, y de la Legislacin de Propiedad Horizontal, solucin de
conflictos, etc. En este sentido, y ante la inexistencia de un ente que
aglutine todos los elementos antes mencionados; se observa la necesidad
urgente de proyectar la conformacion de una empresa que cubra todos los
requerimientos y necesidades observadas dentro de la comunidad de la
Propiedad Horizontal.
Estas consideraciones, obligan a concretar acciones para satisfacer
adecuadamente los requerimientos de los copropietarios que habitan en
edificios de Propiedad Horizontal.
1.2.

Formulacin del problema.

Al conceptualizar a la propiedad horizontal, como una institucin jurdica
que hace alusin al conjunto de normas que regulan la divisin y
organizacin de diversos inmuebles, y ante la necesidad de satisfacer las
necesidades administrativas de los copropietarios, la sociedad requiere
tomar las medidas necesarias para brindar servicios profesionales, con
personal competente e idoneo que desempee funciones especificas en la
administracion de edificios en Propiedad Horizontal.

4 - 14

De ello se infiere la pregunta:

La conformacin de una Empresa especializada en Administracin de
Edificios,

cubrira

las

necesidades

requerimientos

de

los

copropietarios de la comunidad que reside en edificios de Propiedad

Horizontal?
1.3.

Alcance de la investigacin.
Con relacin al alcance temporal, se considerar la documentacin de
referencia desde el ao 1990 hasta la fecha. En el mbito geogrfico, si bien
el alcance es global, se tomar como caso de aplicacin, el barrio de
Sopocachi de la ciudad de La Paz, delimitando al Norte la Calle Landaeta, al
Sur, la Romecin Campos; al Este la Av. Arce y al Oeste, la Av. 20 de Octubre.
(Ver Anexo)

1.4.

Objetivos de la investigacin.

1.4.1.

Objetivo General.
Conformar una Empresa de Servicios de Administracin de edificios en
Propiedad Horizontal.

1.4.2.

Objetivos Especficos.

1.4.2.1. Determinar el universo de edificaciones en Propiedad Horizontal

1.4.2.2. Realizar un diagnstico de las necesidades, requerimientos y satisfaccin de
la Administracin de parte de los copropietarios de edificios en Propiedad
Horizontal.
1.4.2.3. Determinar la disposicin de usuarios para contratar servicios especializados
en Administracin de Edificios.

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1.4.2.4. Fijar la inversin y Oferta de Servicios.

1.4.2.5. Establecer

la

sociedad,

estructura

organizativa,

reglamentacin,

financiamiento, marketin, ejecucin y operaciones de la Empresa de

Administracin de edificios en Propiedad Horizontal.
1.5.

Justificacin de la investigacin.
La pertinencia del trabajo de investigacin est enmarcada en los
requerimientos de la Universidad Hispana de Utha, en el mbito de la
Administracion de Empresas; y la trascendencia nacional, por el alcance del
tema desarrollado relativo a la administracin de edificios en Propiedad
Horizontal, considerandose a ste como una institucin jurdica que hace
alusin al conjunto de normas que regulan la divisin y organizacin de
diversos inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o de
un terreno comn.
Al constituirse la Propiedad Horizontal, para regular las relaciones y
obligaciones de todos los vecinos que conforman la comunidad de
copropietarios en base a normas de cada edificio, con la finalidad de limitar
los derechos individuales para precautelar el bien comn, necesariamente
se requiere de una compaa especializada para regular, hacer cumplir las
normas internas y proceder a cumplir con las obligaciones financieras y de
servicios bsicos y generales.
Con relacin a la originalidad, en Bolivia no se cuenta con Empresas
especializadas que presten servicios de Administracin en edificios de
propiedad Horizontal, aspecto que argumenta la necesidad de conformar una
entidad formal, ordenada y con los elementos de coordinacin adecuados
para cumplir la finalidad propuesta, con todos los medios materiales y
humanos idneos, debidamente capacitados y con el respaldo nomottico de
una Empresa legalmente establecida.

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2.

EL MARCO TEORICO (REFERENCIAL, LOGICO).

2.1.

Sustento Terico.
La base de la investigacin estar enmarcada en el mbito de la
Administracin de Edificios de Propiedad Horizontal, entendiendose como
tal a un bien inmueble, bajo un rgimen que reglamenta la forma en que se
divide un bien inmueble y la relacin entre los propietarios de los bienes
privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o
edificio.
La propiedad horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el
mantenimiento de los bienes comunes. Se trata por tanto de aquella
especial y seccional forma de divisin de la propiedad que se ejerce sobre
viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que
atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y
exclusivo sobre las mismas, y un derecho de coopropidadforzada respecto
a los bienes de dominio comn.
As pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un
porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los
propietarios de pisos en el edificio en cuestin. Tales elementos se
consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota
que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso,
siendo inseparable de sta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y
copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin nimo de
lucro cualquiera. Es una entidad sin nimo de lucro distinta a las otras
entidades sin nimo de ganancia economica. Puede haber propiedad

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individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el

caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que tambin pueden
coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades
horizontales.
A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos pases
leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las
Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron Ley de propiedad por
pisos y departamentos, pero luego se tendi a expedir leyes individuales
para cada tipo de propiedad. La Propiedad Horizontal en Bolivia se halla
regulada por Ley de 30 de diciembre de 1949 y los artculos 184 al 200,
Seccin III del Cdigo Civil.
2.2.

Sustento Legal.
CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO
CUARTA PARTE
TITULO I
CAPTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Articulo 308.
I

El estado reconoce, respeta y protege la iniciativa privada, para que

contribuya al desarrollo econmico, social y fortalezca la independencia
econmica del pais.

II Se garantiza la libertad de empresa y el pleno ejercicio de las actividades

empresariales, que seran reguladas por la Ley

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CODIGO CIVIL BOLIVIANO

Artculo 161.I. Cada propietario de piso o compartimiento podr ejercer su derecho
realizando libremente los actos jurdicos y materiales permitidos por la
Ley a todo propietario y compatibles con este tipo de copropiedad y con
el derecho de los propietarios de otros pisos o compartimientos.
Artculo 191.- (DISTRIBUCION DE GASTOS)
I. Los gastos necesarios para la conservacin y goce de las partes
comunes y para el pago de los servicios en inters comn deben ser
cubiertos por los copropietarios en proporcin al valor de cada propiedad
salvo disposicin contraria del ttulo.
II. Si se trata de cosas destinadas a servir en medida diversa, los gastos se
reparten en proporcin al uso que cada copropietario pueda hacer de
ellas.
Artculo 196.- (ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR)
I.

El administrador debe ejecutar los acuerdos de la asamblea, cumplir y

hacer cumplir el reglamento, regular el uso de las cosas comunes
asegurando

el

mayor

goce

los

copropietarios,

cobrar

las

contribuciones, hacer los gastos necesarios, para la conservacin y el

goce de las partes comunes, y rendir cuentas.
2.3.

Sistema de Hiptesis.

2.3.1.

Formulacin de la Hiptesis.
La conformacin de una Empresa de Servicios de Administracin, permitira
satisfacer las necesidades de copropietarios de edificios, para una
adecuada administracin de la propiedad Horizontal.

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2.3.2.

Sistema de variables.
Variable Independiente.
Empresa de Servicios de Administracin.
Variable Dependiente.
Administracin de la Propiedad Horizontal.

2.3.3.

Conceptualizacin y Operacionalizacin de variables.

2.3.3.1. Conceptualizacin de variables.

Se entiende como Empresa a un organismo social con vida jurdica propia,
que opera conforme a las leyes vigentes, organiza de acuerdo a
conocimientos de propiedad pblica y con una tecnologa propia o
legalmente autorizada para elaborar productos o servicios con el fin de
cubrir necesidades del mercado, mediante una retribucin que le permita
recuperar sus costos, obtener una utilidad por el riesgo que corre su
inversin y, en algunos casos, para pagar la explotacin de una marca, una
patente y/o

una tecnologa, y para canalizar los recursos en el

mejoramiento continuo de sus procesos, sus productos y de su personal

(capacitacin). En la empresa existe un elemento muy importante que debe
ser incluido, este es la sinergia, que es un efecto multiplicador de
beneficios, cuando se da la unin de dos o ms elementos.

(3)

Se conceptualiza a la Administracion como un conjunto sistemtico de

reglas para lograr la mxima eficiencia en las formas de coordinar un
organismo social, a traves de la tecnica de coordinacion.

3
4

(4)

Fuente: Reyes Felipe. CONCEPTO DE EMPRESA.

www.elprisma.com/apuntes/...empresas/empresa/
Fuente: Ponce Reyes agustin: Historia de la administracion.
www.monografias.com/trabajos7/admi/admi.shtml

10 - 14

La Propiedad Horizontal, es una institucion juridica que hace alusion al

conjunto de normas que regulan la division y organizacin de diversos
inmuebles como resultado de la segregacion de un edificio o de un terreno
comun. (5)
2.3.3.2. Operacionalizacin de variables.

VARIABLE IND.

DIMENSIONES
Econmica.

INDICADORES
Estadistica media del
presupuesto manejado en
edificios de Propiedad Horizontal.
Consumo por servicios basicos.

Empresa de
Servicios de

Gastos de mantenimiento.
Numero de edificaciones en

Social.

Administracion

Propiedad Horizontal
Usuarios interesados en la
contratacion de Servicios
especializados en Administracion
de Edificaciones en Propiedad

VARIABLE DEP.
Administracion
de la Propiedad
Horizontal

DIMENSIONES
Economica.

Horizontal.
INDICADORES
Inversion.

Social

Satisfaccion de los Usuarios.

3.

MARCO METODOLGICO.

3.1.

Unidad de Anlisis.

Fuente: www.wikidedia.org/wiki/Propiedad-horizontal.

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El trabajo de investigacin estar enmarcado en los conceptos de

Administracion de Empresas, orientado al anlisis de la prestacion de Bienes
y Servicios a travs de la conformacin de una Empresa de Servicios de
Administracin, para edificaciones de Propiedad Horizontal en la Provincia
Murillo, area metropolitana de Nuestra Seora de La Paz; caso de
aplicacin:el Barrio de Sopocachi.
3.2.

Poblacin y muestra.
Respecto al muestreo probabilstico (Hernndez Sampieri), el mismo es
esencial en los diseos de investigacin por encuestas en las que se
pretenden hacer estimaciones de variables en la poblacin, donde todos los
elementos de sta tienen la misma probabilidad de ser elegidos En este
caso se habla de la muestra que incluye a copropietarios de edificios de la
zona de Sopocachi.
Para determinar la cantidad de personas que formaran parte del muestreo
probabilstico se utiliza la siguiente formula:

z2 p q N
e 2 ( N 1) z 2 p q

n = tamao de la muestra
Z = Nivel de confianza (90% = 1.645 valor en tablas)
p = Probabilidad de xito (0.5)
q = Probabilidad de fracaso (0.5)
N = Tamao de la poblacin (8.755)
E = Nivel de error (0,075)
Reemplazando los valores en la formula anterior tenemos:

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1.645 2 0.5 0.5 8755

148
0.075 2 (8755 1) 1.645 2 0.5 0.5

n = 148
Los resultados de la muestra, sealan una muestra de 148 copropietarios
de propiedad horizontal por lo que se aplicar este nmero de encuestas
aleatoriamente, para permitir la obtencin de informacin para el estudio de
las posteriores variables dentro de la investigacin.
3.3.

Diseo de la investigacin.

3.3.1.

Para la determinacin del universo de edificaciones en Propiedad Horizontal;

se proceder a realizar la recopilacin de informacin, anlisis del mismo,
interpretacin de resultados y un estudio exploratorio y correlacional,
mediante el proceso de induccin. (6)

3.3.2.

A objeto de realizar un diagnstico de las necesidades, requerimientos y

satisfaccin de la Administracin de parte de los copropietarios de edificios en
Propiedad Horizontal, a partir del estudio de casos particulares; se obtendran
conclusiones que permitan determinar providencias sobre el tema estudiado,
basado en el anlisis lgico de las causas, gnesis y desarrollo. (7)

3.3.3.

Para determinar la disposicin de usuarios para contratar servicios

especializados en Administracin de Edificios., se aplicar el anlisis que
permita el relacionamiento con los componentes y el proceso que se
desarrollar en el interior del todo, con la finalidad de proponer los
lineamientos estratgicos para satisfacer las necesidades de los usuarios. (8)

6
7
8

Zegarra, Justiniano: Mtodo de Investigacin Cientfica. EMI. La Paz.

Bolivia. 2006.
OBCIT. 2006.
Zegarra, Justiniano: Mtodo de Investigacin Cientfica. EMI. La Paz.
Bolivia. 2006.

13 - 14

3.3.4.

A objeto de fijar la inversin y Oferta de Servicios, se empleara el marco

logico como metodologa que tiene el poder de comunicar los objetivos de
un proyecto clara y comprensiblemente en un slo marco o matriz,
incorporando las necesidades y puntos de vista de los actores involucrados
en el proyecto y su entorno. Esta herramienta resume las caractersticas
principales de un proyecto, desde el diseo e identificacin, definicin,
valoracin, ejecucin, supervisin y evaluacin Stakeholders- (9)

3.3.5.

Para establecer la sociedad, estructura organizativa, reglamentacin,

financiamiento, marketin, ejecucin y operaciones de la Empresa de
Administracin de edificios en Propiedad Horizontal, se emplear el mtodo
sistmico, dirigido a modelar el objeto mediante la determinacin de sus
componentes, as como las relaciones entre ellos, determinando la estructura
del objeto y su dinmica.

3.4.

Tcnicas e Instrumentos de la investigacin.

Objetivo 1:

Determinar el universo de edificaciones en Propiedad

Horizontal.

Tcnica:

Diagnostico situacional.

Instrumento:

Estadistica.

Objetivo 2:

Realizar un diagnstico de las necesidades, requerimientos y

satisfaccin

de

la

Administracin

de

parte

de

los

copropietarios de edificios en Propiedad Horizontal.

Tcnica:

Plan de negocios.

Instrumento:

Marketin.

Objetivo 3:

Determinar la disposicin de usuarios para contratar servicios

especializados en Administracin de Edificios.

Hernandez, Jose: Desarrollo de Modelo Logico Basico. Lima. Peru.

2010.

14 - 14

Tcnica:

Estadistica.

Instrumento: Encuestas.
Objetivo 4:

Fijar la inversin y Oferta de Servicios.

Tecnica:

Preparacin de Proyectos.

Instrumento: Gua para el diseo de Proyectos.

Objetivo 5:

Establecer

la

reglamentacin,

sociedad,

estructura

financiamiento,

marketin,

organizativa,
ejecucin

operaciones de la Empresa de Administracin de edificios en

Propiedad Horizontal.
Tcnica:

Administracion de Empresas, Planeacion de negocios,

Economia,

Contabilidad

Mercadotecnia,

Recursos

Finanzas,

Humanos,

Ventas

Preparacin

de

Proyectos.
Instrumento: Organizacin, Flujo de Caja, Evaluacion de Inversiones
Economicas, Procesos Productivos, Operaciones, Sistemas
de Control y Evaluacion.
4.

ASPECTOS ADMINISTRATIVOS
4.1.

Recursos humanos.
Asesor metodolgico.
Tutor de Tesis.
Investigador de la Tesis.

4.2. Recursos institucionales.

Biblioteca
Internet
Computadora
Impresora
4.3. Presupuesto.
ANEXO 1

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CUERPO REFERENCIAL:
Cronograma de actividades.
ANEXO 2
Temario Tentativo.
ANEXO 3
Bibliografa.
Anexos.

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