Material Terico

DIREITO IMOBILIRIO
Tema 5
Contratos Imobilirios

Conteudista Responsvel: Prof Marlene Lessa

cod ImobCDS1202_a03a

Introduo
Estudaremos nesta oportunidade os contratos mais usuais do setor imobilirio,
entendendo suas caractersticas e peculiaridades. importante que voc
acompanhe a legislao especfica de cada contrato, a fim de que outros
detalhes - sobre a relao jurdica que se desenvolve em cada situao - fique
bem sedimentada.

O contrato pode ser conceituado como um negcio jurdico por

meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princpios da
funo social e da boa-f objetiva, autodisciplinam os efeitos
patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia de suas
prprias vontades (Gagliano, Pablo Stolze1).

Orlando Gomes nos lembra da fora contratual que estes liames jurdicos
possuem: o principal efeito do contrato criar um vnculo jurdico entre as
partes. Pontes de obrigaes tamanha a fora vinculante do contrato que se
traduz, enfaticamente, dizendo-se que tem fora de lei entre as partes. O
contrato deve ser executado tal como se suas clusulas fossem disposies
legais para os que o estipularam2.
Como os contratos envolvem a conveno, o pacto entre pessoas, para
instituir, regular ou finalizar entre elas uma relao jurdica patrimonial,
necessrio que sejam observados aspectos dos sujeitos que se vinculam.
Nos lembra Pablo Stolze que o agente precisa ter
capacidade para manifestar sua vontade por meio
de um contrato. Esta capacidade no somente
capacidade genrica, como medida da
personalidade, mas tambm a especfica para
protagonizar determinado contrato, que
denominamos legitimidade.

Assim, imprescindvel realizar esta vinculao

segundo o plano de validade do negcio jurdico.

Com o fim de no ser nulo, o negcio deve ser, ento, praticado por agentes
capazes, objetivando um fim lcito, idneo e possvel, sendo a forma de
manifestao deste contrato no vedada pela lei.

Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo
Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. 5. ed. So Paulo: Saraiva, 2009. p. 11.
2
a
Gomes, Orlando. Contratos, 12. ed. / 3 . tiragem / 1990. Rio de Janeiro, Forense, 1990, p. 179.

Contratos Imobilirios

Contrato de Administrao de Imveis

O contrato de administrao de imveis encontra ampla aplicao no Brasil,
sobretudo em pocas em que a construo civil e o mercado imobilirio esto
aquecidos. O Cdigo Civil no tratou expressamente desta espcie de
contrato. Mas, a professora Maria Helena Diniz, assim o conceituou: o
acordo pelo qual um dos contratantes, mediante mandato ou autorizao,
confere ao outro a gesto de imveis ou direo de negcios relativos aos seus
interesses imobilirios, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos servios
prestados 3.
Veja, primeiramente, um modelo deste documento, disponibilizado pelo
Conselho Regional dos Corretores de Imveis do Cear:

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

DAS PARTES
De um lado como ADMINISTRADORA (Nome, endereo, CRECI, etc.) representada por seu Corretor
Responsvel (Nome, endereo, CRECI, etc.) e do outro lado com amplos poderes como
PROPRIETRIO(S)... (Nome, nacionalidade, estado civil, Rg. CPF, endereo, etc.). Fica justo e acordado o
presente CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS, que se reger pelas clusulas e condies
seguintes:
CLUSULA PRIMEIRA O(A) PROPRIETRIO(A) confere a ADMINISTRADORA por este, mandato especial
atravs de INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROCURAO anexa a este contrato, a fim de administrar
o(s) imvel(is) de sua propriedade constante(s) no final do contrato, podendo exercer todos os atos
inerentes gesto do negcio com amplos poderes para foro em geral com fiel observncia da
legislao em vigor aplicvel a locao de imvel residencial e no residencial.
CLUSULA SEGUNDA Consistir a ADMINISTRADORA dos bens de imveis: efetuar locao, assinar
contrato de locao, assinar termo de vistoria, estipular prazos e condies de locao, receber e dar
quitao de aluguis, fazer acordo, sendo o critrio de reajuste dos aluguis de acordo com o contrato de
locao obedecendo o que rege a legislao especfica em vigor.
Pargrafo nico Tendo em vista as disposies da vigente Lei do Inquilinato, o(a) PROPRIETRIO(A)
autoriza a ADMINISTRADORA, desde logo, a contratar as locao(es) residencial(is) e no residencial(is)
pelo prazo inferior ou igual a 24 (VINTE E QUATRO) meses.

CLUSULA TERCEIRA Enquanto perdurar a responsabilidade da ADMINISTRADORA, todas as despesas

para cobrana do aluguel correro por sua conta e risco. A ADMINISTRADORA se sub-rogar, legal e
expressamente em todos os direitos, aes, privilgios ao(a) PROPRIETRIO(A) contra os inquilinos e seus
fiadores, podendo inclusive agir em seu prprio nome, em juzo ou fora dele.

DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos. V3. 6 Ed. Saraiva. 2020 SP.

CLUSULA QUARTA de inteira responsabilidade do(a) LOCATRIO(A) e do(a) FIADOR pelos

pagamento dos encargos locatcios tais como: taxas de condomnio, gua e esgoto, luz (taxas de
religaes) IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxa de coleta de lixo, seguro contra incndio,
como tambm reformas fsicas: pinturas, consertos em geral, reparos, inclusive indenizao por perdas e
danos decorrentes de estragos ocorridos no imvel, conforme previsto no CONTRATO DE LOCAO. A
prestao de contas desses encargos ser feita no trmino do contrato de locao aps a apresentao
dos comprovantes quitados pelo(a) locatrio(a) ou fiador(a). O(A) PROPRIETRIO(A) ter assistncia
jurdica gratuita garantida pela ADMINISTRADORA
1 - de livre competncia da ADMINISTRADORA decidir qual a modalidade da garantia locatcia,
dentre aquelas prevista na Lei;
2 - Na ausncia da fiana como garantia locatcia, o locatrio no honrando judicialmente com as
obrigaes da locao, a administradora utilizar pagamento da garantia locatcia paga pelo locatrio
para pagamentos dos encargos locatcios. A custdia de qualquer importncia paga pelo locatrio como
garantia locatcia de total responsabilidade da ADMINISTADORA.

CLUSULA QUINTA Pelos servios prestados ao(a) PRORPIETRIO(A) a ADMINISTRADORA faz jus a
uma remunerao mensal correspondente a 10% (dez por cento) sobre o(s) valor(es) do(s) aluguel(is) a
partir do segundo ms, at o trmino do contrato de locao que se inicia.

CLUSULA SEXTA A ADMINISTRADORA far prestao de contas mensal, no 6 (SEXTO) dia til aps o
vencimento do aluguel previsto no contrato de locao. E prestar conta tambm de todos os seus atos,
mediante relatrio peridico, citando-se as aes por acaso ajuizadas e/ou providncias por ela
tomadas.

CLUSULA STIMA A ADMINISTRADORA garante o pagamento do(s) aluguel(eis) do(s) imvel(eis) em

data prevista na Clusula Sexta mesmo que o(s) locatrio(s) no efetuem o pagamento do(s) aluguel(eis)
no vencimento, conforme contrato de locao, inclusive durante a cobrana administrativa e/ou
advocatcia do(s) aluguel(eis) em atraso, cessando quando cobrado(s) judicialmente.
1 - A garantia do aluguel do imvel financiado, objeto deste contrato, cessar quando o locatrio
suspender o pagamento do aluguel por qualquer problema do financiamento do imvel junto ao Agente
Credor;
2 - Neste ato, fica acordado, entre o contratante e contratada, com base no 1, que o aluguel pago
pela contratada ADMINISTRADORA sem o devido recebimento do aluguel do Locatrio, o contratante se
obriga a devolver a importncia paga.

*Ateno para essa clusula que de garantia de aluguel. No obrigatria.

CLUSULA OITAVA Pela intermediao da locao do imvel(eis) o(a) PROPRIETRIO(A) pagar a

ADMINISTRADORA o correspondente a 1(um) aluguel *, que dever ser cobrado no 1 (primeiro) aluguel
do contrato de locao que se inicial e/ou se prorroga.
*A tabela de honorrios prev o pagamento correspondente a 1(um) aluguel, salvo ajuste expresso
entre as partes.

1 - A ADMINISTRADORA se responsabiliza pelo pagamento de todos os custos operacionais da locao,

tais como: anncios em jornais local, placas ou faixas afixadas no(s) imvel(eis), elaborao do Termo de
Vistoria, visita(s) do(a) Corretor(a) ao(s) imvel(eis) com o(s) pretendente(s) locao.
2 - A ADMINISTRADORA comprometer-se- em anunciar o(s) imvel(eis) relacionado(s) neste contrato
pelo prazo mximo de 30 (trinta) dias, em um ou mais jornais local. Podendo a ADMINISTRADORA voltar
a anunciar o referido imvel findo o prazo neste pargrafo, sem autorizao do PROPRIETRIO(A) aps

uma nova avaliao do preo do aluguel e condies gerais do mesmo. Terminando o prazo acima citado
ficar afixado no imvel cartaz, placa ou faixa para divulgao da locao.

CLUSULA NONA de competncia da ADMINISTRADORA cobrar do LOCATRIO(A) o nus da

impontualidade prevista na clusula ........ do contrato de locao, como tambm a multa de resciso
contratual prevista na Clusula ....... do mencionado contrato. No podendo o(a) PROPRIETRIO(A)
dispensar nus e multa, salvo se, ele(a) responder pessoalmente perante a ADMINISTRADORA por esses
pagamentos. Os valores cobrados pela ADMINISTRADORA no sero repassados ao(a) PROPRIETRIO(A)
*.* Caso o aluguel seja feito com garantia essa clusula pode ser escrita dessa forma, caso contrrio, a
ADMINISTRADORA dever repassar os nus decorrentes de multa e juros por impontualidade.

1 - de inteira responsabilidade do(a) PROPRIETRIO(A) quando a resciso do contrato de locao

ocorrer com base na lei do inquilinato, ou por qualquer motivo que seja de competncia do(a)
PROPRIETRIO(A);
2 - A garantia do aluguel ao(a) PROPRIETRIO(A) cessar quando o(a) LOCATRIO(A) suspender o
pagamento do aluguel, objeto deste contrato, com base no pargrafo primeiro.

CLUSULA DCIMA O presente contrato vigorar por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua
celebrao, sendo prorrogado automaticamente por perodos iguais e sucessivos, caso a parte
interessada no comunique a outra com a antecedncia mnima de 30 (trinta) dias do trmino deste
contrato. Podendo ser tambm rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar
a outra, por escrito, sua inteno de rescindi-lo, com a antecedncia mnima de 30 (trinta), e aps a
devida prestao de contas.
Pargrafo nico Vale ressaltar que, caso o(a) LOCADOR(A) desista de locar o(s) imvel(eis) relatado(s)
neste contrato, compromete-se em cumprir na ntegra os termos do 1 da clusula oitava.

CLUSULA DCIMA PRIMEIRA Caso a resciso deste contrato na retirada do imvel(eis) da

ADMINSTRADORA pelo(a) PROPRIETRIO(A), na vigncia deste contrato, o(a) PROPRIETRIO(A) pagar
a ttulo de ressarcimento a ADMINISTRADORA o equivalente a 03 (trs) vezes * a taxa de administrao
cobrada na Clusula Oitava, calculada sobre o valor do aluguel pactuado entre as partes, conforme
descrito neste contrato.

* Existe um entendimento nos tribunais que dever a ADMINISTRADORA ser ressarcida de todas as
despesas efetivamente comprovadas (anncios, placas, despesas que teve com o imvel).

CLUSULA DCIMA SEGUNDA A ADMINISTRADORA dar ao PROPRIETRIO(A) assistncia jurdica

gratuita, correndo, sempre por conta deste(a) todas as custas processuais e despesas jurdicas que sejam
necessrias para o andamento do processo, nos seguintes casos abaixo discriminados:
12.1 Ao de despejo por falta de pagamento de aluguis e/ou de seus encargos;
12.2 Consignao em pagamento.
12.3 Sublocao, cesso ou transferncia ilegal da locao;
12.4 Outra qualquer infrao s obrigaes legais e/ou contratuais;
12.5 No caso previsto na Clusula Quarta, in fine;
12.6 Revisional de aluguel residencial ou no residencial;
12.7 Renovatria;
12.8 Ao de perdas e danos do imvel;
12.9 Se for pedido para o uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro(a), ou para uso residencial de
ascendente ou descendente;
5

12.10 Ao de cobrana de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), luz, gua, esgoto, condomnio,
contas telefnicas e reformas fsicas;
12.11 Ao de execuo ou Ao Ordinria de cobrana de dbito
A assistncia jurdica gratuita de que trata o caput desta clusula, no inclui outras aes cujo
ajuizamento seja de convenincia ou interesse do(a) PROPRIETRIO(A).

O presente contrato vigorar por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua celebrao, sendo
prorrogado automaticamente por perodos iguais e sucessivos, caso a parte interessada no comunique
a outra com a antecedncia mnima de 30 (trinta) dias do trmino deste contrato. Podendo ser tambm
rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar a outra, por escrito, sua
inteno de rescindi-lo, com a antecedncia mnima de 30 (trinta), e aps a devida prestao de contas.

CLUSULA DCIMA TERCEIRA A ADMINISTRADORA no se responsabilizar pela segurana e vigilncia

do imvel, objeto deste contrato antes e aps o trmino da locao.

CLUSULA DCIMA QUARTA A infrao a qualquer das clusulas estabelecidas neste contrato,
sujeitar a parte infratora a uma multa correspondente 03 (trs) vezes o valor da taxa, nos termos da
Clusula Quinta .
CLUSULA DCIMA QUINTA Fica eleito o foro da cidade de Fortaleza para soluo de quaisquer
dvidas ou litgios decorrentes deste contrato, renunciando a qualquer outro que tenha ou venha a ter,
por mais privilegiado que seja.

OUTRAS DIPOSIES

E por estarem assim contratados assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor e forma na presena
de 02 (duas) testemunhas.

Fortaleza, ___ de __________ de _____.

_______________________

___________________________

PROPRIETRIO

ADMINISTRADORA

TESTEMUNHAS:

1. __________________________________

2.______________________________

Verificamos, neste tipo negocial, que h a entrega da administrao de um

bem especificado a um administrador. Atravs de uma autorizao ou de
um instrumento de mandato, este administrador exercer o
gerenciamento e a negociao daquilo que foi pactuado com o proprietrio
do imvel (locao, venda, etc.). Assim, todos os interesses patrimoniais do
dono do bem so realizados e geridos pelo administrador de imveis.
O prof. Daniel ureo nos diz quais so as caractersticas deste contrato de
administrao de imveis:
Bilateral
H direitos e
obrigaes para
ambas as partes.

Oneroso
O administrador
geralmente faz jus
a uma
remunerao
financeira.

Intuito personae
Os poderes de
administrao so
exclusivos do
mandatrio quando
outorgados pelo
mandante.

Consensual
Depende
unicamente da
vontade das partes
para a realizao
desse contrato.

Execuo continuada
No havendo prazo,
esse contrato se
perdurar enquanto
permanecer a
prestao de servios.

Alm das caractersticas acima, h ainda os pressupostos de validade do

contrato. Devem estar presentes:

a capacidade do mandante (proprietrio do bem);

o objeto do contrato, que deve ser lcito e idneo, ou seja, a

administrao deve estar atrelada clusula contratual (locar,
vender, perceber frutos, executar permuta, etc.);

a forma do contrato livre, podendo ser verbal ou escrita.

Nos recomenda o prof. Daniel ureo que por ser contrato consensual sua
forma livre, mas recomendvel que seja feito por escrito - especialmente
porque as funes de administrador envolvem atividade econmica.

Como contrato bilateral, a administrao de imveis gera efeitos para o dono

do imvel e para o administrador.

No contrato que foi juntado neste estudo vemos que o administrador tem os
seguintes direitos:

Colocar o imvel para locao;

Realizar o contrato respectivo com o interessado no imvel;
Verificar os pretendentes a locatrios e fiadores e escolhe-los;
Realizar o recebimento dos documentos da locao, aluguis,
fiana, etc;
Ser remunerado atravs da taxa de administrao;
Promover, atravs do profissional habilitado, as aes judiciais que
se comprometeu a realizar na defesa dos interesses do locador;
Pagar tributos inerentes ao negcio que se comprometeu a
realizar;
Manter e conservar o imvel.

O administrador tambm possui obrigaes ou deveres:

A mais importante a prestao de contas da administrao que

foi realizada;
Ser responsvel e diligente ao executar o gerenciamento do
imvel;
Entregar ao mandante as vantagens patrimoniais decorrentes do
contrato (aluguis, perdas e danos, prmio do seguro fiana, etc.);
Em caso de danos culposamente ocorridos durante o perodo da
execuo do contrato, deve ressarcir ao locador, se os causar.

Em contrapartida so deveres do proprietrio do imvel ou mandante:

Adiantar despesas que se mostrem necessrias para que a

locao e o gerenciamento do imvel sejam realizados;
Remunerar o administrador;
Cumprir outras obrigaes para com o administrador de imveis,
tais como, entrega de documentos, autorizaes para vistorias do
bem, etc.

JURISPRUDNCIA
RT, 628:127
Se a administradora de condomnio recebe dos locatrios
despesas relativas ao condomnio, cabe a ela a respectiva
prestao de contas, para que aqueles possam saber se esto
pagando corretamente os encargos que lhes foram atribudos pelo
contrato de locao.

Contrato de Corretagem

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de

mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia,
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues
recebidas.
O corretor obrigado a executar a mediao (ou corretagem) com diligncia e
prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes
sobre o andamento do negcio.

Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos
os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das
alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbncia.

Estas so delimitaes do Cdigo Civil para

esta modalidade contratual, expressa em lei
prpria (Lei 6530/78 e Decreto 81.871/78 no
que no for incompatvel com o CC ) e nos
arts.722 e seguintes da lei civil.
O Professor Arnoldo Wald conceitua a mediao
da forma seguinte: o contrato pelo qual uma
parte se obriga para com outra a aproximar
interessados e obter a concluso de
negcios,sem subordinao e mediante
remunerao. tambm chamado de mediao4.

WALD, Arnoldo. Direito Civil, contratos em espcie. V. 3, 18 Ed. Pg 247 Saraiva SP.

Para Pablo Stolze5 o contrato de corretagem o negcio jurdico por meio do

qual uma pessoa, no vinculada a outra em decorrncia de mandato, de
prestao de servios ou qualquer outra relao de dependncia, se obriga a
obter para a segunda, um ou mais negcios, conforme as instrues
recebidas. Acrescenta o autor que o sujeito que se obriga denominado
corretor e o que contrata a intermediao chamado comitente... A atividade
do corretor uma obrigao de resultado, pois este se obriga a aproximar
pessoas interessadas na realizao de um negcio, somente fazendo jus sua
remunerao se esta se concretizar, justamente por ter atendido aos objetivos
da pessoa que lhe transmitiu as instrues e que lhe pagar a retribuio
devida.
Vejamos, agora, o contrato de corretagem com clusula de exclusividade:

CONTRATO DE CORRETAGEM DE VENDA DE BENS IMVEIS

COM CLUSULA DE EXCLUSIVIDADE
(Arts. 722 a 729 do Novo Cdigo Civil c/c Art. 20, III da Lei n 6.530/78
e Resoluo COFECI N 458/95)
I. CONTRATANTE:
NOME:
_________________________________________________________________________________
ESTADO CIVIL: __________________PROFISSO: ---

__________________________________
CPF(MF)
N:
______________________________
IDENTIDADE
N:
________________________________
NOME
DO
CNJUGE:_______________________________________________________________________
CPF(MF)
N:
______________________________
IDENTIDADE
N:
________________________________
ENDEREO:___________________________________________________________________________
____
_____________________________________________________________________________________
___
TELEFONES:___________________________________________________________________________
___
II. CONTRATADO(A):
NOME:__________________________________________________________________

_
CPF(MF) ou CNPJ(MF):_____________________________ CRECI 15 REGIO N:
____________________
ENDEREO:___________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_______

Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo
Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. 5. ed. So Paulo: Saraiva, 2009. Op. cit. p. 404.
10

TELEFONES:___________________________________________________________________________
_
III. OBJETO DO CONTRATO:
TIPO DE IMVEL:

_____________________________________________________________
LOCALIZAO:
__________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
___
_____________________________________________________________________________________
___
DOCUMENTO
DE
PROPRIEDADE:
_____________________________________________________________
MATRCULA:
_________________________
INSCRIO
PREFEITURA:
_______________________________
OUTROS
DADOS:
__________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
___
PREO
PARA
VENDA:_____________________________________________________________________
CONDIES
DE
PAGAMENTO:_______________________________________________________________
Pelo presente instrumento particular, CONTRATANTE e CONTRATADO, tm justo e acertado, a presente
contratao, que ser regida pelas clusulas e condies a seguir:

PRIMEIRA O presente instrumento tem por finalidade a intermediao na

comercializao do imvel de propriedade do CONTRATANTE, descrito no item
III, que o CONTRATANTE declara estar desembaraado de qualquer nus ou
gravame, inclusive de natureza tributria.
SEGUNDA A intermediao ora contratada realizada em carter de exclusividade, obrigando-se o
CONTRATANTE a no tratar diretamente sobre a venda, direta ou indiretamente, sob pena da
remunerao ser devida integralmente ao CONTRATADO, nos termos do art. 726 do Novo Cdigo Civil.
TERCEIRA Para realizao do servio ora acertado, o CONTRATANTE autoriza o CONTRATADO a
promover visitas ao imvel, bem como, o autoriza a realizao da divulgao no prprio imvel, que
poder ser por meio de placa, faixa, ou por qualquer outra forma a critrio do CONTRATADO.
QUARTA - O CONTRATADO somente poder fechar negcio por valor ou condio diferente do
estipulado no item III, mediante aceite expresso do CONTRATANTE, sendo proposta de valor e
condies rigorosamente iguais ao estipulado o CONTRATADO est autorizado a fechar o negcio, no
precisando para isso, do aceite do CONTRATANTE.

QUINTA - Pela intermediao ora acertada, o CONTRATANTE pagar ao

CONTRATADO, a ttulo de honorrios, o percentual de
___%(______________________), calculados sobre o valor total pelo qual a
transao for fechada.
1 - Os honorrios de que trata o caput desta clusula ser pago de uma s vez e no exato
momento do recebimento do sinal de negcio, se no houver pagamento de sinal dever ser pago por
ocasio da assinatura da escritura pblica.
2 - A remunerao devida ao CONTRATADO desde que tenha conseguido o resultado til previsto
neste contrato, ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes, nos termos do
art. 725 do Novo Cdigo Civil.
3 - Caso o CONTRATANTE no pague os honorrios devidos de que trata o caput desta clusula,
poder o CONTRATADO promover a respectiva cobrana atravs dos meios que dispuser, sejam eles
judiciais ou extrajudiciais, ficando o CONTRATANTE responsvel pelo pagamento de todas as custas que
se fizerem necessrias para esse fim, inclusive por honorrios advocatcios, se existirem.
11

SEXTA - Este contrato vlido por _____________dias, contados a partir da

data de sua assinatura, com trmino em ____/____/____.
nico - ao final do prazo estabelecido no caput desta clusula, as partes acertaro se o mesmo ser
renovado ou no, atravs de aditivo.
STIMA A comisso ser igualmente devida se, no prazo do presente contrato, o CONTRATANTE vier a
desistir da transao ou vier a efetiv-la diretamente ou por intermdio de terceiros.
OITAVA - Caso a negociao se concretize aps o prazo da referida contratao, por efeitos do trabalho
do CONTRATADO, independentemente de prazo, lhe ser devida integralmente a remunerao pela
corretagem, nos termos do artigo 727 do Novo Cdigo Civil.
nico - O CONTRATADO, aps o trmino do prazo do presente contrato, dever encaminhar ao
CONTRATANTE, relao com o nome dos candidatos e eventuais interessados na operao com os quais
manteve entendimentos durante a sua vigncia.
NONA - O CONTRATADO poder fazer parceria com outra imobiliria ou corretor para venda do imvel,
ficando, entretanto com a responsabilidade total pelo encaminhamento das negociaes, bem como
pelo acerto de comisso com o co-participante.
DCIMA - As partes elegem o foro da Comarca de Fortaleza (CE) para dirimir qualquer dvida
relacionada a este instrumento, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E por estarem, assim justas e contratadas, as parte assinam o presente contrato em 02(duas) vias de
igual teor e forma, na presena das testemunhas.
Fortaleza(CE),____ de _______________________ de _______.

_______________________________________________________
CONTRATANTE

______________________________________________________
CNJUGE

_______________________________________________________
CONTRATADO
TESTEMUNHAS:
____________________________________
CPF(MF)

___________________________________
CPF (MF)

Partes Contratuais
designado como COMITENTE ou CLIENTE o interessado que contacta o
corretor visando a realizao de um negcio jurdico, apenas remunerandoo se o contrato for efetivado.
denominado CORRETOR o profissional que far a intermediao,
podendo ser pessoa fsica ou jurdica.

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Caractersticas do Contrato
A corretagem um contrato que pode ser assim classificado:

Contrato tpico e nominado: est previsto na legislao

expressamente.

Contrato no solene: a corretagem no exige um formato pr

estabelecido em lei, podendo ser at verbal.

Contrato bilateral: implica obrigaes e direitos para

contratante e contratado;

Contrato acessrio: visa a concluso de outro contrato, de

outro negcio;

Contrato aleatrio: a obrigao do cliente s exigida com a

concretizao do negcio. A corretagem depende do fator
sorte, aliada ao trabalho efetivo do corretor. obrigao de
resultado (STJ);

Contrato consensual: basta o acordo de vontades e no

precisa ser escrito (mas aconselhamos que seja);

Contrato oneroso: realizado mediante remunerao, mas

depende do resultado ter sido alcanado.

Efeitos do contrato
Como contrato bilateral, a corretagem de imveis gera efeitos para o dono do
imvel e para o corretor.
No contrato que foi juntado neste estudo vemos que o CORRETOR tem os
seguintes direitos:

Ser remunerado nos termos do que ficou acertado com o cliente,

s aps ter sido concretizado o negcio.

Se mais de um corretor intermediar a negociao, o preo dever

ser partilhado igualmente entre eles, salvo disposio contratual
que determine outra forma.

Diz o prof. Daniel ureo que a comisso pela corretagem ser

devida mesmo sem o corretor estar filiado ao CRECI, mas crime
exerccio irregular da profisso.

13

O CORRETOR tambm possui obrigaes ou deveres: ser diligente e

prudente na prtica da corretagem, informando, com freqncia ao cliente, os
negcios que est buscando, trazendo dados sobre riscos, condies e outros
elementos importantes efetivao do negcio principal (venda ou compra de
imvel).

O cliente tem o dever de remunerar o corretor, realizado e concretizado o

negcio, nos seguintes termos do CC:

Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha

conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que
este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes,
nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito
remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua
mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio
dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto
da sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se
adotar se o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual,
mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Portanto, se a parte se arrepende, ainda assim ter o corretor o direito de ser

remunerado. No contrato de corretagem com exclusividade a e remunerao
obedece ao art. 726 do CC.

Observe que o corretor de imveis quando desempenha seu servio de

intermediao imobiliria, no encerra suas atividades com a simples
apresentao das partes, somente far jus ao seu pagamento em forma de
comisso de corretagem, quando EFETIVAMENTE concluir o negcio.
A obrigao do corretor de imveis de resultado, mesmo que tenha
desempenhado todos os esforos para concluir o contrato futuro, caso este no
se conclua, o corretor no ter direito comisso, j que a prestao de
servios imobilirios no foi concluda.

14

JURISPRUDNCIA
TJPR, 4 Cm. Civ. , j. 14-5-1986
O trabalho do corretor no apenas aproximar as partes
interessadas, mas vender o imvel do seu cliente. Se a venda no
resultou concluda, a comisso no devida, conforme orientao
do STF (RTJ, 66:324, 72:514).
Sendo essa a posio da melhor doutrina.

Contrato Preliminar
Segundo o prof. Orlando Gomes6 sob a
denominao de contrato preliminar, pr-contrato,
promessa de contrato, compromisso ou contrato
preparatrio, delinea-se interessante categoria
jurdica, de crescente importncia prtica. Trata-se de
figuras distintas do respectivo contrato definitivo,
havendo, entretanto, quem conteste a independncia
dos dois... Pode-se conceitua-lo nesses termos:
conveno pela qual as partes criam em favor de
uma delas, ou de cada qual, a faculdade de exigir a
imediata eficcia de contrato que projetaram.

Previso
Arts. 462 a 466 CC

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter

todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do disposto no
artigo antecedente, e desde que dele no conste clusula de arrependimento,
qualquer das partes ter o direito de exigir a celebrao do definitivo,
assinando prazo outra para que o efetive.Pargrafo nico. O contrato
preliminar dever ser levado ao registro competente.

GOMES, Orlando. Op. cit. p. 150.

15

Art. 464. Esgotado o prazo, poder o juiz, a pedido do interessado, suprir a

vontade da parte inadimplente, conferindo carter definitivo ao contrato
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigao.
Art. 465. Se o estipulante no der execuo ao contrato preliminar, poder a
outra parte consider-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a
mesma sem efeito, dever manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo
este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

Conceito
O contrato preliminar (pactum de contrahendo) no uma simples
negociao, por ser um contrato que traa os contornos de um contrato final
que se pretende efetivar no momento oportuno, gerando direitos e deveres
para as partes que assumem a obrigao de um futuro contrahere, isto , de
contrair um contrato definitivo. Trata-se de uma promessa de contratar, pela
qual uma ou ambas as partes firmatrias se comprometem a concluir, no porvir,
um contrato definitivo. Por exemplo, promessa de compra e venda. (Maria
Helena Diniz7).
Desse conceito possvel se extrair as caractersticas deste contrato e suas
espcies. Vejamos o que nos ensina o prof. Daniel ureo sobre estas
categorias de contrato preliminar.

Espcies
a) Unilateral - opo de compra:
Vincula ambas as partes, mas gera obrigao para apenas uma delas;
Obrigao de contratar
Opo de exercer
A opo de compra muito utilizada por pretensos compradores, para
vincular os vendedores por certo tempo. Tal vinculao permite que sejam
feitas as anlises documentais sobre o imvel e sobre os proprietrios,
cautela que evita dissabores futuros. Nesse perodo, o vendedor no pode
vender o imvel para ningum, e findo o prazo, o pretenso comprador
poder optar em comprar ou no o imvel. Logo, trata-se de um contrato
bem mais vantajoso para o pretenso comprador.

DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 386.

16

b) Bilateral - compromisso de compra e venda.

um contrato preliminar que tem por objetivo um contrato futuro de venda
e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domnio que
somente ser transferido aps a quitao integral do preo, constituindo
excelente garantia para o alienante. (Pablo Stolze8).
, portanto, um contrato autnomo em que as partes se comprometem a
efetivar em momento oportuno um contrato definitivo, com ESCRITURA
PBLICA. uma promessa de contratar, nas palavras do prof. Daniel
ureo.
O fim perseguido concluir um contrato futuro que no pode ser
concretizado imediatamente, ou por falta de documentos; ou, por falta de
recursos financeiros para aquisio imediata; ou por apontamentos em
nome das partes que coloquem em risco a aquisio imediata; ou ainda,
para garantir um negcio enquanto so feitas verificaes construtivas ou
ambientais.
Vejamos a documentao exigida, mesmo num contrato preliminar, quando
os recursos decorrem de financiamento bancrio.

Opo de Compra e Venda do Imvel

Dados do Comprador
Nome Completo: Comprador 1_________________________ CPF __________________________________
Nome Completo: Comprador 2 _________________________CPF __________________________________
Dados da Conta Corrente no Banco para Dbito das Prestaes _________________________________
N do Banco ________ N do Ponto de Venda ____________ Nome do Ponto de Venda _________________
N da Conta Corrente ________________
Dados do Imvel a ser Financiado
Endereo Completo __________________________________________________________________________________
Bairro ___________________________ Municpio __________________ UF _________ CEP _______________________
N Vagas de Garagem ______________________
Pessoa a ser contatada para Avaliao do Imvel:
Nome ______________________________________________________________________________________________
Telefone Chaves no local? Sim __No ____ Ponto de Referncia ______________________________________________
Nome do(s) atual(is) Proprietrio(s): _____________________________________________________________________
CPF/CNPJ: ________________________________________________________________________________________
Se o imvel estiver financiado pelo Banco informar o n do contrato: ___________________________________________

Preenchimento Obrigatrio
Se o imvel novo informar: ___________________________________________________________________________
Nome da Construtora: _____________________________________ Nome do Empreendimento:____________________
A construo foi financiada pelo Banco? Sim No Faz parte do Plano Piloto? Sim No

Dados da Operao:
Ms sem pagar (Plano Super Casa Parcelas Fixas) _____________Sim ______Qual ms? _______No______________
Quer utilizar o despachante do Banco?(verificar os servios disponveis)________________________________________
Sim ________________No___________
Caso opte pelo nosso despachante, informar qual(is) servio(s) pretende(m) utilizar:
8

Gagliano, Pablo Stolze. Op. Cit. p. 38.

17

Despachante para retirada de Certides______ Despachante para recolhimento de ITBI _______Despachante para registro do
contrato _______Qual despesa deseja financiar? (Valores disponveis no sistema de Crdito Imobilirio) _____________
Despesas com Certides ___________ITBI _________Tarifa de Avaliao de Garantia Despesas com Registro__________
Nenhuma__________

Valores da Operao
1.Valor de Venda (2+4+5) R$ ______________ 2.Valor da Entrada (recursos prprios) R$___________________________
3.Utilizar FGTS?Sim_________ No___________ 4, Valor do FGTS a ser utilizado R$ ____________________________

Preenchimento Obrigatrio
5. Valor do Financiamento de Imvel R$________ 6. Valor Financiamento das despesas:(Consultar seu Gerente) R$______
7. Valor total do financiamento( 5+6) R$_____________________ 8. Prazo do financiamento ________ anos.

Vendedor 1

Dados pessoais
Nome Completo_________________________________ CPF / CNPJ _______________________ Sexo F__ M____
Nacionalidade_____________ Profisso_____________ RG=NUMERO,_____________ORG.EXPEDIDOR E DATA DE
EXPEDIO _______________ Estado Civil ________________Se casado, informar Regime de Casamento 1 Comum. Parcial 2
Separao Total 3 Comum. Universal____________ Se solteiro, separado, divorciado ou vivo, mantm unio estvel sim
_______no _________ Telefone Residencial_________ Telefone Celular_______ Telefone Comercial_______ Telefone
preferencial:____________ Resid.____ Comerc. _____ Celular_______________ Perodo preferencial p/ contato: Manh___
Tarde____ Noite_____ Endereo Residencial Completo _______________ Bairro _________ Telefone para contato _____
Municpio ___________ UF _______ CEP__________ Nome Representante Legal (PJ) ou Procurador p/ assinat. do
contrato____________

Dados do Cnjuge ou Convivente (PREENCHIMENTO OBRIGATORIO)

Dados pessoais
Nome Completo_________________________________ CPF / CNPJ _______________________ Sexo F__ M____
Nacionalidade_____________ Profisso_____________ RG=NUMERO,_____________ORG.EXPEDIDOR E DATA DE
EXPEDIO _______________ Estado Civil ________________Se casado, informar Regime de Casamento 1 Comun. Parcial 2
Separao Total 3 Comum. Universal____________ Se solteiro, separado, divorciado ou vivo, mantm unio estvel sim
_______no _________ Telefone Residencial_________ Telefone Celular_______ Telefone Comercial _______
Telefone preferencial: ____________ Resid. ___ Comerc. ______Celular_______________ Perodo preferencial p/ contato:
Manh___ Tarde____ Noite_____ Endereo Residencial Completo _______________ Bairro _________ Telefone para contato
_____
Municpio ___________ UF _______ CEP__________ Nome Representante Legal (PJ) ou Procurador p/ assinat. do
contrato____________
1. O(s) Comprador(es) e Vendedor(es) declaram, cientes e concordam expressamente, que:
(a) os recursos devidos ao(s) Vendedor(es) somente sero pagos mediante crdito em conta de titularidade deste(s),
mencionado(s) na presente Opo de Compra e Venda;
(b) no ser admitido, em nenhuma hiptese, liberao dos recursos do financiamento em nome de Procurador(es),
Inventariante(s) ou qualquer outro representante legal do(s) Vendedor(es).
(c) sendo constatadas irregularidades nos documentos relativos ao Imvel e ao(s) Vendedor(es), a concesso do financiamento
poder ser negada ou podero ser solicitados outros documentos para esclarecimento das pendncias encontradas;
(d) o Banco no assume nenhum comprometimento na aprovao do financiamento, bem como no se responsabilizar por:
- Quaisquer importncias pagas anteriormente, a qualquer ttulo, pelo(s) Comprador(es) ao(s) Vendedor(es);
- Eventuais multas e despesas com a resciso do compromisso de Venda e Compra do Imvel descrito na presente Opo;
- Prazos fixados entre Comprador(es) e Vendedor(es) para pagamento do preo de Compra e Venda, bem como para entrega das
chaves do imvel.
(e) havendo a concesso do financiamento pelo Banco, os recursos sero pagos diretamente mediante crdito na conta de
titularidade do(s) Vendedor(es), indicadas no presente formulrio, no prazo de 05 (cinco) dias teis, contados partir da entrega
do contrato de financiamento devidamente registrado no Servio de Registro de Imveis competente e a matrcula do imvel em
sua via original constando o referido registro.
(f) por fora da legislao expedida pelo Banco Central do Brasil, o recurso do financiamento a ser liberado no estar sujeito
atualizao monetria, seja a que ttulo for.
(g) caso os valores da operao indicados no presente formulrio no reflitam fielmente aqueles a serem indicados no contrato de
financiamento imobilirio, dever ser assinada nova Opo de Venda e Compra;
(h) o(s) nmero(s) da(s) conta(s) de titularidade do(s) Vendedor(es) para pagamento dos recursos dever(o) estar preenchido(s)
corretamente, sem rasuras. No sero admitidas, alteraes posteriores, sem expressa autorizao do Banco e assinatura de nova
Opo de Compra e Venda;
(i) o Banco se exime da responsabilidade de concesso de financiamento caso seja constatado qualquer irregularidade na
documentao apresentada;
(j) a aprovao do crdito ter validade por 90 (noventa) dias, a contar da data da aprovao pelo Banco;
(l) o(s) seu(s) estado(s) civil(s) (so) o(s) informado(s) na presente Opo de Compra e Venda, sendo esta a mais pura expresso
da verdade, responsabilizando-se, civil e criminalmente, pela veracidade de referida declarao, estando ciente(s), ainda, que
referida declarao ser formalizada contratualmente, no teor do instrumento particular de venda e compra, com fora de
escritura pblica.
(m) de sua responsabilidade verificar perante o Servio de Registro de Imveis da circunscrio imobiliria competente, quais os
documentos necessrios para efetivo registro do contrato de financiamento, tendo em vista a legislao especfica.

2. O(s) Vendedor(es) declara(m) para todos os fins e efeitos de direito que:

18

(a) inexistem aes reais que recaiam sobre o imvel:

(b) inexistem aes de quaisquer natureza em seu nome que possam comprometer o imvel da compra e venda
(c) est em dia com o pagamento das despesas condominiais e fiscais do imvel;
O(s) vendedor(es) se responsabilizam por eventuais dbitos, que recaiam sobre o imvel at a data da efetiva transferncia da sua
posse ao(s) Comprador(es).
3. Para os produtos aplicveis o contrato de financiamento ser firmado no mbito do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), nos
termos da Lei n 4.380/64, e sendo o financiamento enquadrado no Plano SuperOffice, o contrato ser firmado no mbito do
Sistema Financeiro da Habitao SFH, ambos com garantia de alienao fiduciria, nos termos disposto na Lei 9.514/97,
formalizados por instrumento particular com fora de escritura pblica.
Local e Data:
____________________________________________ ______________________________________________
COMPRADOR 1 CNJUGE COMPRADOR 1
____________________________________________ _______________________________________________
COMPRADOR 2 CNJUGE COMPRADOR 2
____________________________________________ _______________________________________________
VENDEDOR 1 CNJUGE DO VENDEDOR 1

Agora vamos analisar melhor o compromisso de compra e venda...

Compromisso de Compra e Venda

O compromisso de compra e venda um contrato preliminar especial. O
Cdigo Civil tratou dele nos arts. 1417 e 1418:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se

no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou
particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o
promitente comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme
o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao
juiz a adjudicao do imvel.

Nas palavras de Maria Helena Diniz9, o compromisso de compra e venda um

contrato preliminar no qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao
compromissrio-comprador determinado imvel pelo preo, condies e modos
avenados, outorgando-lhe a escritura definitiva para transferncia da
propriedade, assim que ocorrer o adimplemento da obrigao; por outro lado, o
compromissrio-comprador, ao pagar integralmente o preo e satisfizer todas
as condies estipuladas no contrato tem direito real sobre o imvel, por fora
do assento do ttulo no Registro Imobilirio, podendo reclamar a outorga da
escritura definitiva, ou sua adjudicao compulsria.

DINIZ, Maria Helena. Op. cit., p. 963.

19

Complementa Pablo Stolze10, os efeitos que o compromisso de compra e

venda trazem para as partes: o promitente ou compromissrio vendedor e
promitente e compromissrio comprador assumem a obrigao de fazer o
contrato definitivo de compra e venda, mediante a outorga da escritura de
venda do imvel compromissado, aps o adimplemento das obrigaes
financeiras assumidas.
Conforme nos orienta o prof. Daniel ureo, as razes para o contrato definitivo
ser antecedido pelo compromisso so:
I. Falta de disponibilidade do numerrio;
II. Falta de documentos necessrios;
III. Falta de consentimento ou autorizao de terceiros;
IV. Inexistncia atual da coisa;
V. Complexidade da operao econmica, como, por exemplo, a aquisio
de estabelecimento comercial, que exige a verificao de dados,
balanos, inventrios, avaliaes de estoque, etc.

O compromisso de compra e venda apresenta caractersticas prprias.

Pode ser dito que ele no admite retratao ou revogao, em regra. Da o

ttulo compromisso irretratvel de compra e venda. Qualquer bem imvel
passvel de alienao pode ser objeto do contrato (imvel loteado, urbano,
rural, prdios, casas, terrenos, etc.). O pagamento pode se dar em prestaes
ou vista, todavia, em sendo registrado o compromisso no Cartrio de
Registro de Imveis, ser considerado como direito real de aquisio: o
promitente comprador, titular de direito real (art. 1417 CC) tem a faculdade de
reivindicar de terceiro o imvel prometido venda (Enunciado 253 do
Conselho da Justia Federal).

O registro no cartrio evita que o vendedor tambm apresente o bem a outros

possveis compradores, como se desembaraado fosse o bem. Ento o
registro, mesmo com pagamento parcelado, permite que interessados
conheam que sobre aquela propriedade j h um pacto, um contrato
preliminar de compra, em andamento.

10

Gagliano, Pablo Stolze. Op. Cit. P. 40.

20

O Prof. Daniel ureo nos ensina que, da anlise do art. 1.417do CC, o
compromisso de compra e venda possui dois requisitos cumulativos
necessrios para que se tenha a caracterstica de direito real de garantia:
Ausncia de clusula de
arrependimento

Registro no CRI competente

Sobre a irretratabilidade do contrato importante frisar o seguinte: a Lei de

Parcelamento do Solo Urbano (Lei No. 6.766/79) em seu art. 25 determina,
para os IMVEIS NO LOTEADOS, que os compromissos de compra e venda
so irretratveis. No mesmo sentido determinou o STF na Smula 166 que
inadmissvel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao
regime do Decreto Lei 58/37 (que trata de loteamento e venda de terrenos
para pagamento em prestaes).
Em casos que no se enquadram na hiptese mencionada, o arrependimento
pode ser exercido at o incio da execuo do compromisso de compra e
venda. Se o preo do imvel j estiver integralmente pago ou iniciada a
execuo contratual, no possvel a retratao. Mas, para haver a retratao
necessrio estar, de modo EXPRESSO, prevista a clusula de
arrependimento, no contrato:

Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do

disposto no artigo antecedente, e desde que dele no conste clusula
de arrependimento, qualquer das partes ter o direito de exigir a
celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.
Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro
competente.

Portanto, no se presume a retratabilidade do negcio, ao contrrio, no

compromisso de compra e venda a inteno que seja impossvel voltar atrs.
Assim, se houver EXPRESSAMENTE a clusula de arrependimento, o
comprador ou o vendedor podem deixar de realizar o negcio definitivo. Isto
retira a caracterstica do contrato preliminar e sua fora legal, pondo fim
possibilidade do outro contratante fazer uso da tutela especfica.
O compromisso irretratvel de compra e venda, em razo de ausncia de
clausula de arrependimento, devidamente assentado no competente Registro
de Imveis, equivale a um direito real limitado, direito de aquisio,
assecuratrio do contrahere futuro, no s em relao s partes contratantes
como erga omnes (Maria Helena Diniz).

21

O registro no Cartrio de Imveis permite, portanto, que o compromisso de

compra e venda do bem seja conhecido por todos (erga omnes), alm de
resguardar aos herdeiros o direito sobre o bem, caso haja morte de um dos
contratantes. O compromissrio comprador pode pedir a imisso na posse do
bem, garantir que a escritura definitiva lhe seja entregue, impedindo terceiros
de adquirirem o imvel. O compromissrio comprador pode, ainda, transferir a
promessa a outrem e purgar a mora, aps ser notificado para pagar prestaes
vencidas. Por todas estas razes o promissrio comprador passa a ter direito
real sobre o bem.

Antes do registro do compromisso de compra e venda no Cartrio, h

obrigaes recprocas entre os contratantes, no mbito dos direitos pessoais.
Se algum deles se arrepender, resolvem-se as pendncias atravs das
perdas e danos e a devoluo do sinal dado, em dobro.
Sobre o registro imobilirio deve ser ainda enfatizado que a qualificao
completa dos contratantes deve estar colocada no instrumento de contrato,
COM A AUTORIZAO MARITAL ou OUTORGA UXRIA (autorizao do
cnjuge), para ser vlida. O imvel com todas suas descries e correta
titularidade do bem, preo e condies de pagamento devem ser
pormenorizadas.
Uma vez realizado o registro do compromisso de compra e venda no Cartrio
de Imveis e quitadas as obrigaes, deve ser lavrada a escritura definitiva do
bem. Se o proprietrio do bem, compromitente vendedor, se negar a lavrar a
escritura em favor do compromitente vendedor, cabe a ao de adjudicao
compulsria.
Nas palavras do Prof. Daniel ureo a ao de adjudicao compulsria a
ao pessoal que cabe ao compromissrio comprador ou ao cessionrio de
seus direitos aquisio, ajuizada em face do titular do domnio do imvel, que
tem por objetivo o suprimento judicial dessa outorga, mediante sentena
constitutiva com a mesma eficcia do ato no praticado.Por determinao da
Smula 239 do STJ, o direito de se utilizar da via da ao de adjudicao
compulsria, no fica condicionado ao registro do compromisso de compra e
venda no cartrio de imveis, podendo aquele que quitou o compromisso,
mesmo sem registro, pedir a adjudicao. A sentena do juiz se substituir a
escritura definitiva, permitindo que o compromissrio comprador registre e se
torne proprietrio do bem.

22

Alienao Fiduciria de Bem Imvel SFI

Trata-se de um negcio jurdico cuja finalidade promover a venda de bem
imvel, com a seguinte caracterstica: o comprador do imvel no possui a
integralidade do valor do bem. Ento se torna devedor (fiduciante), pagando as
prestaes pactuadas com o credor (fiducirio). O devedor fiduciante entra na
posse do bem, mas caso no pague a dvida, ter devolvida a propriedade
imobiliria ao credor (fiducirio). Veja o que fala a Lei 9.514/97 com alterao
da Lei 10.931/04, entre outras:

Art. 22. A alienao fiduciria regulada por esta Lei o negcio

jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade
resolvel de coisa imvel.

Conceito
o negcio jurdico em que o devedor (fiduciante), transmite a propriedade
imobiliria ao credor (fiducirio), em carter resolvel e em garantia da dvida
assumida pela aquisio de imvel (prof. Daniel ureo). Pago o preo
estipulado no contrato, resolve-se a propriedade do credor fiducirio,
retornando a propriedade ao antigo devedor fiduciante. portanto, um direito
real de garantia.
A terminologia extrada da lei, sobre as partes contratantes devedorfiduciante (proprietrio do bem imvel a ser transmitido em garantia) e
credor-fiducirio (aquele que tem um crdito contra o devedor-fiduciante e,
em garantia do pagamento, receber a propriedade fiduciria do imvel).

O objeto do contrato qualquer bem imvel passvel de alienao.

23

Art. 22. 1o A alienao fiduciria poder ser contratada por

pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das entidades que operam
no SFI, podendo ter como objeto, alm da propriedade plena:
I - bens enfituticos, hiptese em que ser exigvel o pagamento do
laudmio, se houver a consolidao do domnio til no fiducirio;
II - o direito de uso especial para fins de moradia;
III - o direito real de uso, desde que suscetvel de alienao;
IV - a propriedade superficiria.
2o Os direitos de garantia institudos nas hipteses dos incisos III e IV
do 1o deste artigo ficam limitados durao da concesso ou direito
de superfcie, caso tenham sido transferidos por perodo determinado.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciria de coisa imvel mediante
registro, no competente Registro de Imveis, do contrato que lhe serve
de ttulo.Pargrafo nico. Com a constituio da propriedade fiduciria,
d-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor
direto e o fiducirio possuidor indireto da coisa imvel.

Desta forma, o devedor fiduciante, permanece com a posse direta do bem,

transferindo ao credor, juntamente com a propriedade, a posse indireta. Ambos
os contratantes podem fazer uso dos remdios possessrios em caso de
defesa da posse (aes de reintegrao de posse, ao de manuteno de
posse e interdito proibitrio). A propriedade, por outro lado, s ser consolidada
com o respectivo registro.
A alienao fiduciria...

um contrato bilateral, trazendo obrigaes e direitos para as

partes contratantes;
Possui onerosidade, eis que d crdito ao que vende o bem e
assegura ao comprador desfrutar do imvel, entrando em sua
posse;
um contrato acessrio, ou seja, est vinculado ao contrato
principal (por exemplo, compra e venda de imvel) ao qual ir servir
de garantia;
Possui forma especfica, requer instrumento escrito pblico ou
particular;
um contrato indivisvel, a propriedade se aperfeioa, para o
devedor, com a quitao integral.

Assim, o pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no retira a garantia

que recai sobre o imvel.

24

Segundo o Prof. Daniel ure,o as consequncias da inadimplncia

contratual, so as seguintes:
1. O devedor intimado pessoalmente ou por edital pelo Oficial
registrador a pagar as prestaes vencidas com multa e juros em
15 dias. Paga a dvida, segue o contrato.
2. No paga a dvida, o Registro de Imveis far o registro da
consolidao da propriedade em nome do credor fiducirio com
prova do pagamento do imposto de transmisso.
3. Em at 30 dias do registro da consolidao em seu nome, o
fiducirio providenciar o leilo pblico para a venda do imvel e se
algum valor sobrar, ser entregue ao devedor.

Observao
Trata-se de uma espcie contratual muito utilizada na atualidade, pois com a
presena da instituio financeira, permite que o pretenso comprador que no
possui recursos financeiros para adquirir um imvel, possa faz-lo, substituindo
as parcelas que seriam teoricamente de uma locao, por parcelas para
aquisio de seu bem imvel.

Contudo, urge certo cuidado, pois caso o devedor fiduciante no consiga

cumprir o contrato, ter imensos dissabores futuros com a retomada do imvel
por parte do fiducirio.

25