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Sumrio

Abertura
Crditos
Dedicatria
Nota 3 edio
Nota 2 edio
Lista de siglas e abreviaturas
Tabela das figuras
Agradecimentos
Preldio
Prefcio

Primeira Parte - O procedimento de


dvida no Registro de Imveis:
aspectos ...
Captulo 1 - Introduo
Captulo 2 - Direito Registral e Notarial
Captulo 3 - Alguns princpios registrais
3.1 Princpio da rogao ou instncia
3.2 Princpio da prioridade

3/784

3.3 Princpio da territorialidade


3.4 Princpio da qualificao
3.5 Princpio da legalidade
3.6 Princpio da continuidade
3.7 Princpio da disponibilidade
3.8 Princpio da especialidade
3.9 Princpio da inscrio
3.10 Princpio da publicidade
3.11 Princpio da concentrao
Captulo 4 - Ttulos
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5

Notariais
Particulares
Judiciais
Administrativos
Estrangeiros

Captulo 5 - Procedimento de dvida


5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7

Conceito
Cabimento e no cabimento
Natureza jurdica
Do procedimento
Aplicabilidade
Competncia
Partes

4/784

5.8 Dvida do tabelio de notas: assistncia simples


5.9 Dvida inversa
5.10 Recorribilidade
5.11 Mandado de segurana
5.12 Conflito de competncia
5.13 Efeitos da sentena
5.14 Concluso
Modelos
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DO FATO

5/784

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


DA SUSCITAO DA DVIDA
Modelo de peas do processo de dvida
Disposies legais
Procedimento de suscitao de dvida
Procedimento de suscitao de dvida
pelo Tabelio de Protesto de Ttulos
Procedimento de dvida do Registro
Civil de Pessoas Jurdicas e do Registro de
...

Segunda Parte - A evoluo dos sistemas registral e notarial no sculo


XXI
Captulo 1 - Introduo
Captulo 2 - Estatuto da Cidade 2 (Lei n.
10.257, de 10-7-2001, que ...
2.1 Plano Diretor
2.2 Institutos que tm acesso direto ao
Registro de Imveis
Modelos

6/784

Disposio legal
Captulo 3 - Georreferenciamento (Lei n.
10.267, de 28-8-2001)
3.1 Integrao do georreferenciamento
nos ttulos registrveis
3.2 Panorama histrico: Decreto n.
4.449/2002 x Decreto n. 5.570/2005
3.3 A rotina registral imobiliria
3.4 Benefcios
3.5 Concluso
Modelos
Modelo de averbao de georreferenciamento com abertura de matrcula e
encerramento
Modelo de abertura de matrcula de
imvel georreferenciado
Captulo 4 - Cdigo Civil
4.1 Parte geral
Captulo 5 - Do patrimnio de afetao
5.1 Nota introdutria

7/784

5.2 A ontologia do patrimnio de


afetao
5.3 O patrimnio de afetao e a segurana jurdica
5.4 Extino do patrimnio de afetao
5.5 Concluses
Modelo
Modelo de matrcula do patrimnio de
afetao e sequncia dos atos registrais
Disposio legal
Do patrimnio de afetao e os aspectos
fiscais
Concluses
Captulo 6 - Retificaes consensuais no Registro de Imveis (Lei n. 6.015/73, ...
6.1 Retificao de erro evidente (antes
da Lei n. 10.931/2004)
6.2 Retificao de rea (antes da Lei n.
10.931/2004)
6.3 Lei n. 6.015/73, alterada pela Lei n.
10.931/2004
6.4 Formas de retificao imobiliria

8/784

6.5 Independem de retificao


6.6 Responsabilidades
Modelos
DESPACHO DEFERITRIO
MODELOS DE ATOS REGISTRAIS DE
RETIFICAES CONSENSUAIS
Captulo 7 - Da penhora no Registro de Imveis (Lei n. 11.382, de 6-12-2006, ...
7.1 Princpio constitucional
7.2 Novidade trazida pela Lei n. 11.382/
2006
7.3 Fraude execuo
7.4 Certido acautelatria e/ou premonitria (CPC, art. 615-A)
7.5 Reserva de bens no Registro
Imobilirio
7.6 Presuno: absoluta ou relativa?
7.7 Registro x averbao
7.8 Princpio da especialidade x princpio
da temporalidade
7.9 Defensores da averbao
7.10 Defensores do registro
7.11 Lei n. 11.419/2006

9/784

Modelos
MODELO DE NOTCIA DE PENHORA
MODELO DE AVERBAO DE
CERTIDO ACAUTELATRIA
MODELO DE AVERBAO DE
PENHORA
MODELO DE SOLICITAO DE
CERTIDO (arts. 325 e s. da CNNR-CGJ)
Captulo 8 - Inventrio, partilha, separao e
divrcio consensuais porvia ...
8.1 Do reconhecimento
8.2 Competncia
8.3 Peculiaridades sobre a capacidade
das partes
8.4 Do nome
8.5 Os documentos necessrios
8.6 Gratuidade arts. 6 e 7 da Resoluo n. 35/2007-CNJ
8.7 Advogado
8.8 Converso da separao
8.9 Alimentos
8.10 Execuo da escritura pblica
8.11 Da partilha

10/784

8.12 Efeitos da escritura pblica


8.13 Do restabelecimento da sociedade
conjugal
8.14 Peculiaridades do restabelecimento
da sociedade conjugal (arts. 50 e 51 da ...
8.14.1 Escritura pblica e o Registro
Civil das Pessoas Naturais
8.14.2 A escritura pblica e o Registro
de Imveis
8.15 Emolumentos
8.16 Lei n. 11.441/2007 e Direito
Internacional
8.17 Efeitos da escritura no exterior
8.18 Declarao sobre Operaes
Imobilirias (DOI)
8.19 Das recomendaes finais
Captulo 9 - A simplificao do inventrio e
da partilha (Lei n. 11.441/2007)
9.1 Inventrio x partilha
9.2 Cabimento
9.3 CPC Competncia
9.4 Cuidados especiais e cautelas
9.5 Documentos obrigatrios para lavratura da escritura pblica nos casos de ...
9.6 Representao

11/784

9.7 Partilha amigvel: escritura pblica


no depende de homologao judicial ...
9.8 Adjudicao
9.9 Sobrepartilha
9.10 Inventrio negativo
9.11 Sucesso e o Direito Internacional
9.12 Conflitos de Leis
9.13 Efeitos da escritura pblica de inventrio e partilha, separao e ...
Captulo 10 - Regularizao fundiria para
zonas especiais de interesse social ...
10.1 Resumo da aplicao da Lei n.
11.481/2007
10.2 Requisitos
10.3 Passos para a regularizao
10.4 Registros de Imveis
10.5 Sistemtica da regularizao no Registro de Imveis
10.6 Aplicao subsidiria
10.7 Obrigaes tributrias
Modelo
MODELO DE MATRCULA E DE
REGISTRO

12/784

Captulo 11 - A desjudicializao nos registros de nascimentos: registro tardio


Captulo 12 - Do direito moradia ao direito
de propriedade: Lei n. 11.977, de ...
12.1 Conceito de regularizao fundiria
(art. 46 da Lei n. 11.977/2009)
12.2 Princpios (art. 48)
12.3 As reas consolidadas (art. 47, II)
12.4 Zonas Especiais de Interesse Social:
ZEIS
12.5 Pressuposto para a realizao da
regularizao fundiria de interesse social
12.6 Do projeto de regularizao
12.7 As etapas para implementao da
regularizao fundiria de interesse social
12.8 O procedimento da regularizao
fundiria de interesse social: o auto de ...
12.10 O procedimento da regularizao
fundiria de interesse social: pedido de ...
12.11 Publicao do edital e gratuidade
de emolumentos
12.12 O procedimento de regularizao
fundiria de interesse social: ...
12.13 Remembramento de lotes do
PMCMV vedao

13/784

12.14 O procedimento de regularizao


fundiria de interesse social (art. 58 e
pargrafos)
12.15 Legitimao de posse: concesso
de uso especial
12.16 Regularizao fundiria e usucapio extrajudicial (art. 60)
12.17 Converso do registro de posse em
registro de propriedade (art. 60, 1 ...
12.18 Regularizao fundiria de interesse especfico (art. 61, 1 e 2)
12.19 Regularizao fundiria de assentamentos implantados anteriormente
Lei ...
12.20 Alteraes na legislao registral
brasileira (art. 74)
Modelos
MODELO DE AUTO DE DEMARCAO
URBANSTICA (art. 56, caput)
MODELO DE NOTIFICAO DOS
RGOS DE GESTO DO PATRIMNIO
PBLICO PELO PODER ...
MODELO DE NOTIFICAO PESSOAL
PELO OFICIAL DO REGISTRO DE
IMVEIS AO TITULAR DO ...

14/784

MODELO DE EDITAL DE NOTIFICAO


DOS EVENTUAIS INTERESSADOS E DOS
PROPRIETRIOS ...
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA (IMVEL DEMARCADO A
SER PARCELADO)
MODELO DE AVERBAO DO AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA
MODELO DE REGISTRO DE
PARCELAMENTO
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA (IMVEIS ORIGINADOS DO
PARCELAMENTO)
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULAS DE OUTRAS REAS
PBLICAS ORIGINADAS DO ...
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA DE VIAS PBLICAS
ORIGINADAS DO PARCELAMENTO ...
MODELO DE TTULO DE LEGITIMAO
DE POSSE
MODELO DE REGISTRO DE
LEGITIMAO DE POSSE (ART. 59)
MODELO DE REQUERIMENTO DO
INTERESSADO PEDINDO CONVERSO
DO TTULO DE ...

15/784

Captulo 13 - Do erro evidente e da retificao extrajudicial no RCPN (Lei n. ...


13.1 Introduo
13.2 Da reforma legal que possibilitou a
retificao extrajudicial
13.3 Da crtica ao novo instituto
13.4 Concluses
Bibliografia
Apndice

Tabela das figuras


Figura 1 : Da interconexo necessria 1
passo
Figura 2 : Da interconexo necessria 2
passo
Figura 3 : Da interconexo necessria 3
passo
Figura 4 : Da interconexo necessria 4
passo
Figura 5 : Da interconexo necessria 5
passo
Figura 6 : Possibilidades de converso
Figura 7 : Sistemtica do Registro
Imobilirio e a Lei n. 11.481/2007
Figura 8 : Procedimento imobilirio I
Figura 9 : Procedimento imobilirio II
Figura 10 : Procedimento imobilirio III

ISBN 978-85-02-13362-4
Dados
Internacionais
de
Catalogao
Publicao (CIP)
(Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Paiva, Joo Pedro Lamana
Procedimento de dvida no registro de
imveis : aspectos prticos e possibilidade de participao do notrio e a
evoluo dos sistemas registral e notarial no sculo XXI / Joo Pedro
Lamana Paiva. 3. ed. So Paulo :
Saraiva, 2011. (Srie direito registral e notarial / coordenao Srgio
Jacomino)
1. Direito imobilirio Brasil 2. Direito
notarial Brasil 3. Registro de propriedade Brasil 4. Registro de imveis - Brasil I. Jacomino, Srgio. II.
Ttulo. III. Srie.
11-06792
CDU-347.235.11(81)
ndices para catlogo sistemtico:

na

19/784

1. Brasil : Direito notarial 347.235.11 (81)


2. Brasil : Direito registral imobilirio 347.235.11
(81)

Diretor
editorial
Gerente de
produo
editorial
Editora

Luiz Roberto Curia

Lgia Alves

Thas de Camargo
Rodrigues

Assistente
editorial

Aline Darcy Flr de


Souza

Produtora
editorial

Clarissa Boraschi
Maria

Preparao de
originais

Maria Izabel Barreiros Bitencourt Bressan

20/784

Arte e
diagramao

Cristina Aparecida
Agudo de Freitas
Claudirene de Moura
Santos Silva

Reviso de
provas

Rita de Cssia Queiroz Gorgati


Rita de Cssia Sorrocha Pereira

Servios
editoriais

Andra Patrcia da
Silva
Maria Ceclia
Coutinho Martins

Capa

Produo
grfica

Ricardo Gomes
Barbosa
Marli Rampim

21/784

Data
de
4-8-2011

fechamento

da

edio:

Dvidas?
Acesse www.saraivajur.com.br
Nenhuma parte desta publicao poder ser reproduzida por qualquer meio ou forma sem a
prvia autorizao da Editora Saraiva. A violao
dos direitos autorais crime estabelecido na Lei
n. 9.610/98 e punido pelo artigo 184 do Cdigo
Penal.

ISBN : 9788502139527
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FILIAIS
AMAZONAS/RONDNIA/RORAIMA/ACRE
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22/784

Fone: (92) 3633-4227 Fax: (92) 3633-4782


Manaus
BAHIA/SERGIPE
Rua Agripino Drea, 23 Brotas
Fone: (71) 3381-5854 / 3381-5895
Fax: (71) 3381-0959 Salvador
BAURU (SO PAULO)
Rua Monsenhor Claro, 2-55/2-57 Centro
Fone: (14) 3234-5643 Fax: (14) 3234-7401
Bauru
CEAR/PIAU/MARANHO
Av. Filomeno Gomes, 670 Jacarecanga
Fone: (85) 3238-2323 / 3238-1384
Fax: (85) 3238-1331 Fortaleza
DISTRITO FEDERAL
SIA/SUL Trecho 2 Lote 850 Setor de Indstria e
Abastecimento
Fone: (61) 3344-2920 / 3344-2951
Fax: (61) 3344-1709 Braslia
GOIS/TOCANTINS
Av. Independncia, 5330 Setor Aeroporto
Fone: (62) 3225-2882/3212-2806
Fax: (62) 3224-3016 Goinia

23/784

MATO GROSSO DO SUL/MATO GROSSO


Rua 14 de Julho, 3148 Centro
Fone: (67) 3382-3682 Fax: (67) 3382-0112
Campo Grande
MINAS GERAIS
Rua Alm Paraba, 449 Lagoinha
Fone: (31) 3429-8300 Fax: (31) 3429-8310
Belo Horizonte
PAR/AMAP
Travessa Apinags, 186 Batista Campos
Fone: (91) 3222-9034 / 3224-9038
Fax: (91) 3241-0499 Belm
PARAN/SANTA CATARINANA
Rua Conselheiro Laurindo, 2895 Prado Velho
Fone/Fax: (41) 3332-4894 Curitiba
PERNAMBUCO/PARABA/R.G.DO
NORTE/
ALAGOAS
Rua Corredor do Bispo, 185 Boa Vista
Fone: (81) 3421-4246 Fax: (81) 3421-4510
Recife
RIBEIRO PRETO (SO PAULO)
Av. Francisco Junqueira, 1255 Centro
Fone: (16) 3610-5843 Fax: (16) 3610-8284
Ribeiro Preto

24/784

RIO DE JANEIRO/ESPRITO SANTO


Rua Visconde de Santa Isabel, 113 a 119 Vila
Isabel
Fone: (21) 2577-9494 Fax: (21) 2577-8867 /
2577-9565
Rio de Janeiro
RIO GRANDE DO SUL
Av. A. J. Renner, 231 Farrapos
Fone/Fax:
(51)
3371-400 1/3371-1467
3371-1567
Porto Alegre
SO PAULO
Av. Antrtica, 92 Barra Funda
Fone: PABX (11) 3616-3666 So Paulo
122.157.003.001

Dedico este trabalho minha querida esposa, Yara,


aos meus adorveis filhos, Jordana e
Loureno,
e ao meu filho aucarado (neto), Bruno.

Nota 3a edio
A CRESCENTE COMPLEXIDADE dos temas de Direito Notarial e Registral vem exigindo, cada vez mais, um permanente acompanhamento dos assuntos da rea, que se
tem mostrado em constante evoluo.
Esta 3a edio uma decorrncia natural,
portanto, da necessidade existente, entre os
operadores do sistema notarial e registral
brasileiro, de poderem contar com bibliografia atualizada para utilizao no dia a dia
de trabalho.
Esta nova edio traz as alteraes introduzidas na Lei n. 11.977, de 7 de julho de
2009, pela Lei n. 12.424, de 16 de junho de
2011, especialmente no tocante regularizao fundiria de assentamentos urbanos, a
par de ter alterado significativamente, tambm, o texto da Lei n. 6.015, de 31 de
dezembro de 1973 (Lei dos Registros
Pblicos).
Aos leitores que continuam prestigiando a
obra, o nosso mais sincero agradecimento.

27/784

Sapucaia do Sul-RS, julho/2011.


O Autor

Nota 2a edio
ESTA SEGUNDA EDIO do Procedimento
de dvida no Registro de Imveis deve-se
confiabilidade, credibilidade e grande
aceitao da obra no mercado de Direito Registral e Notarial. Assim, com enorme satisfao que coloco disposio dos leitores e
operadores do Direito uma segunda verso
revisada e ampliada da obra.
Como se sabe, o trabalho est dividido em
duas partes. Na primeira, O procedimento
de dvida no Registro de Imveis: aspectos
prticos e possibilidade de participao do
notrio, defendida a participao do Tabelio, como assistente ou opoente, no procedimento institudo pelo art. 198 da LRP.
Na segunda parte, A evoluo dos sistemas
registral e notarial no sculo XXI, apresentado um panorama das legislaes pertinentes aos Servios Notariais e de Registros voltadas a desjudicializar os processos
de jurisdio voluntria.

29/784

Nesta nova edio foram realizadas atualizaes importantes em alguns pontos da


matria registral contemplada inicialmente
na obra.
A primeira delas a incluso de algumas
ponderaes acerca da alterao no registro
tardio, em decorrncia da Lei n. 11.790, de 2
de outubro de 2008, que alterou o art. 46 da
Lei n. 6.015/73, para permitir o registro da
declarao de nascimento fora do prazo legal, diretamente nas serventias extrajudiciais.
A segunda atualizao importante diz respeito temtica do direito moradia e do
direito propriedade, contemplada pela Lei
n. 11.977, de 7 de julho de 2009, que dispe
sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida e
a regularizao de assentamentos localizados em reas urbanas.
A terceira e ltima das atualizaes referese ao erro evidente e retificao extrajudicial no Registro Civil de Pessoas Naturais, de
acordo com a recente Lei n. 12.100, de 27 de
novembro de 2009.
Finalmente, importante ressaltar que os
comentrios aqui realizados constituem uma

30/784

das possveis leituras acerca dos contedos


normativos que compem o cada vez mais
complexo Sistema Notarial e Registral
brasileiro.
Sapucaia do Sul-RS, fevereiro/2010.
O Autor

Lista de siglas e abreviaturas

CC
CCIR/
INCRA

Cdigo Civil
Certificado de Cadastro de
Imvel Rural Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria

CF

Constituio Federal

CNJ

Conselho Nacional de
Justia

CNPJ

Cadastro Nacional de
Pessoa Jurdica

CPC
CREA

Cdigo de Processo Civil


Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia

32/784

DERAT

DETRAN

DJ
DJU

Delegacia da Receita Federal de Administrao


Tributria
Departamento Estadual de
Trnsito
Dirio de Justia
Dirio da Justia da Unio

DOE

Dirio Oficial Eletrnico

DRF

Delegacia da Receita
Federal

EC
IBAMA

IBGE

Estatuto da Cidade
Instituto Brasileiro do Meio
Ambiente
Instituto de Geografia e
Estatstica

33/784

IN

Instruo Normativa

INCRA

Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria

IPTU

Imposto Predial e Territorial


Urbano

ITR

LICC

Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural


Lei de Introduo ao Cdigo
Civil

LRP

Lei de Registros Pblicos

RCPJ

Registro Civil de Pessoas


Jurdicas

RCPN

Registro Civil de Pessoas


Naturais

RI

Registro de Imveis

34/784

RTD

Registro de Ttulos e
Documentos

SRF

Secretaria da Receita
Federal

ZEIS

Zona Especial de Interesse


Social

Apresentao
O PROFESSOR JOO PEDRO Lamana
Paiva, graduado em Direito, Oficial Titular
dos Registros Pblicos e Tabelionato de
Protesto de Ttulos da Comarca de Sapucaia
do Sul, no Rio Grande do Sul. professor na
rea de Registros Pblicos em diversos
cursos, dentre eles os da AJURIS Escola
Superior da Magistratura da Associao dos
Juzes do Rio Grande do Sul, ESMO Escola
Superior do Ministrio Pblico, UNISINOS
Universidade do Vale dos Sinos, BB&G/
IBEST Sociedade de Ensino, UNISC
Universidade de Santa Cruz do Sul,
UNIRITTER Centro Universitrio Ritter dos
Reis e FADISMA Faculdade de Direito de
Santa Maria.
professor ainda em diversos cursos preparatrios para concursos na rea do
Direito, tendo publicado, pela Editora
Forense, o livro A sistemtica do Registro de
Imveis, j na 4a edio.

36/784

Alm disso, representa o Estado do Rio


Grande do Sul como presidente do Conselho
Deliberativo do IRIB Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil , o maior rgo de
estudos e pesquisa na rea do Direito Registral Imobilirio brasileiro, organismo respeitado e reconhecido como um dos maiores difusores da doutrina registrria em todo o
mundo.
O Professor Joo Pedro Lamana Paiva possui uma enormidade de artigos pertinentes
rea Notarial e Registral, publicados em revistas jurdicas, pertencendo aos quadros do
Comit Latino-Americano de Consulta Registral e da Unio Internacional do Notariado
Latino (UINL).
O seu currculo, tanto pelas atividades
profissionais exercidas quanto pelas atividades acadmicas, e ainda pela vasta obra
publicada, coloca-o, sem dvida alguma,
entre os maiores doutrinadores do moderno
Direito Registral Imobilirio. Srio, laborioso, competente e incansvel estudioso,
modelo de profissional honrado, possuindo
um perfil tico e moral irretocveis, que faz
orgulhosos todos aqueles que desfrutam do

37/784

seu convvio e amizade. Apesar de tudo isso,


e da grandeza do seu trabalho, o ilustrado
professor consegue ser um homem simples e
de convivncia prazerosa. Isso uma virtude
exclusiva dos grandes homens.
A vida muitas vezes inverte os papis. De
aluno, e mais que isso, de discpulo do Professor Lamana Paiva, a vida me fez professor
no curso de Especializao em Direito Registral Imobilirio, no nvel de ps-graduao
lato sensu, promovido pela PUC-Minas, Pontifcia Universidade Catlica de Minas
Gerais. E para surpresa minha, na grandiosidade da sua humildade, tive como aluno o
meu estimado mestre. Estava ali, com certeza, no para aprender nada, pois sua intelectualidade superior daquele que estava ali a ensinar, mas afirmo que a sua
presena nas aulas engrandeceu o curso que
frequentava. Proporcionou-me o mestre uma
honra maior, indicando-me como seu orientador na monografia de final do curso, requisito obrigatrio para a titulao em decorrncia de exigncia da Universidade.
Confesso que a orientao foi simblica.

38/784

O seu trabalho intitulado Procedimento de


Dvida no Registro de Imveis se converte
agora neste livro, que ser, sem sombra de
dvida, mais uma grande obra dentre
aquelas que formam as colunas que
sustentam doutrinariamente o Direito Registral Imobilirio neste pas.
A Dvida um procedimento administrativo, mas extremamente complexo, e o Professor Lamana Paiva adentra nos seus intrincados meandros. O trabalho tem inestimvel
valor no s para os profissionais da rea registral, mas tambm para juzes, promotores,
advogados e estudiosos, pois aborda temas
at agora inexistentes em outra doutrina.
A linguagem de fcil entendimento,
trazendo tpicos que expressam a posio de
vanguarda e inovadora do eminente professor gacho, amparados em atenciosa observao e estudo da legislao e doutrina registral e que, com certeza, sero de extrema
valia para guiar o conhecimento e aprendizado dos interessados no assunto.
FRANCISCO JOS REZENDE DOS SANTOS
Oficial do 4 Ofcio de Registro de Imveis

39/784

de Belo Horizonte MG
Professor e Coordenador dos Cursos de
Direito
Registral Imobilirio da PUC-Minas

Preldio
FUI DISTINGUIDO PELO AUTOR para
prefaciar mais um de seus preciosos trabalhos, e que tanto enriquecem as bibliotecas
nacionais e estrangeiras.
O tema em foco j foi abordado, em passado distante (1977), atravs da obra pioneira de Eduardo Scrates C. Sarmento, invocada em boa hora pelo Autor.
A melhor fonte de decises advindas de
Processos de Dvida do Conselho da Magistratura de So Paulo, isso porque a
apelao conhecida por aquele rgo,
diferente de outros Estados, onde os Cdigos
de Organizao atribuem s Cmaras Separadas seu conhecimento e julgamento, o
que dificulta o assessoramento e o aprimoramento dos julgados, tambm porque o
Corregedor-Geral integra o Conselho, o
mesmo no ocorrendo com as Cmaras. Ademais, a deciso advinda de Processo de
Dvida e continua sendo de cunho administrativo, nada obstando que num processo

41/784

contencioso, com a integrao da lide, seja o


tema rediscutido at decidido contrariamente ao que foi no Processo de Dvida. No
h hierarquia dos rgos judicantes, mas
somente a carga de eficcia dos julgados. No
Processo de Dvida no h partes, e sim interessados, e a carga de eficcia da deciso
no faz coisa julgada material. Na dvida
no so trazidos lide os integrantes do
negcio jurdico cujo registro questionado.
Mas podem acorrer, como disse Lamana
Paiva, como interessados, podendo recorrer.
Segundo o atual sistema legal, a Dvida
somente era acolhida junto aos Ofcios Registrais, inobstante figurar ela no Captulo
do Registro de Imveis (art. 198 da Lei n.
6.015/73). Mas se estendeu aos Registros
Pblicos Civis, com previso na Lei dos Registros
Pblicos,
tudo
por
criao
doutrinria e jurisprudencial.
Nada se disse a respeito de eventual
Dvida suscitada por Tabelio e em torno do
ato notarial, da por que sempre se
sustentou que tal expediente somente existia
na seara registral, at o momento em que o
legislador o inseriu no art. 18 da Lei n.

42/784

9.492/97 Lei do Protesto de Ttulos e outros Documentos de Dvida. Efetivamente, o


primeiro precedente consta no art. 18, que
tem a seguinte redao: As dvidas do Tabelio de Protesto sero resolvidas pelo Juzo
competente.
Tive ensejo de apreciar, no passado, uma
Dvida-Consulta onde um Tabelio vacilou e
quis se resguardar, rogando a tutela judicial,
e apreciamos o mrito do pleito, invocando o
precedente legal, sendo o primeiro dispositivo referente atividade notarial.
Em abono nossa tese, invoco ao ensejo o
art. 28 da Lei n. 8.935/94, quando no
Captulo V figuram os chamados Direitos e
Deveres dos Notrios e Oficiais de Registro.
No art. 29, XIII dentro do mesmo
captulo , consta a seguinte disposio:
XIII encaminhar ao juzo competente as
dvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemtica processual fixada pela legislao respectiva.
No item seguinte alude-se observncia
de normas tcnicas, com isso vinculando o
poder normativo atividade.

43/784

Assim, habemus legem.


Atente-se que at o advento da Lei n.
8.935/94, salvante o Cdigo Civil, poucos
eram os preceitos legais que dispunham
sobre a atividade notarial, mormente quanto
aos requisitos das escrituras pblicas. Diferentemente dos Registros Pblicos, no havia
uma legislao consolidada, a ponto de inserirem os Estados, nos seus Cdigos de Organizao Judiciria, muitos requisitos das
escrituras
pblicas,
direitos,
deveres,
vedaes e orientaes sobre o proceder dos
Notrios.
Agora a atividade est ordenada pela Lei
n. 8.935/94, mais o Novo Cdigo Civil que foi
mais rico do que o anterior, no particular.
Atente-se que, no passado, Ofcios Notariais e Registrais se constituam em rgos do
Judicirio, nos chamados Ofcios Extrajudiciais, o que no mais persiste. Mas havia uma
harmonia entre as reas preventivas dos litgios, e as que restauravam a ordem jurdica
atingida, atravs da jurisdio.
Os que sustentam que o princpio da qualificao, aliado ao da autonomia registral,

44/784

no conseguem explicar o poder normativo


que a Lei n. 8.935/94 adotou, em mais de
uma oportunidade. Ora, se a autonomia dos
Notrios e Registradores absoluta, no poderia sofrer limitaes advindas das normas
administrativas dos Juzes e Tribunais.
Com tais ponderaes, tenho que persiste
o Processo de Dvida, como ato de jurisdio
administrativa e que objetiva padronizar procedimentos em todo o Pas, tambm porque
as normas de Direito Civil so nacionais e
no regionais. Os registros devem ser
padronizados e uniformes para surtirem todos os efeitos jurdicos almejados, da posso
dizer, com absoluta segurana, que a obra
apresentada ao mundo jurdico melhorar a
sade nas relaes negociais, e cujo sucesso
antevejo.
A presente obra enriquecer ainda mais o
currculo da vida do Escritor, brindando o
mundo jurdico com tema exposto de forma
didtica e sem rebusques.
Boa leitura.
Porto Alegre, dezembro de 2008.

45/784

DCIO ANTNIO ERPEN


Desembargador aposentado do TJRS

Prefcio
AO LADO DE FRANCISCO Rezende, Ricardo Coelho e Sergio Jacomino, estive eu
entre os que, no ano de 2007, tiveram a
primazia, em Florianpolis, de conhecer a
tese com que Joo Pedro Lamana Paiva
coroava a especializao em Direito Registral Imobilirio cursada na Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais.
Curiosa
conspirao
de
meditaes
paralelas: l do sul, o competente Joo Pedro
propunha para a ps-graduao mineira uma
viso dos sistemas do registro e das notas no
sculo XXI o que no deixava de ser, ao
menos em parte, uma previso e o fez por
meio de consideraes sobre o processo de
dvida registral. Em outros termos, tratou
de avistar a dvida no sculo XXI. E eu, ao
mesmo tempo, trazia aos que se agremiavam
no Encontro de Irib de Florianpolis minhas
dvidas sobre o futuro da dvida, quer dizer,
uma sorte de prognose acerca da dvida do
sculo XXI.

47/784

Joo Pedro Lamana Paiva no surpreende


j pela experincia com que norteia sua meditao registrria. O tempo sazonou um estudioso persistente: o infante Joo Pedro, eu o
conheci na dcada de 80, e em seu entorno
se alavam, entre outros, no grupo do Rio
Grande, meus amigos desembargador Dcio
Antnio Erpen, Carlos Fernando Westphalen
Santos e Sylvio Paulo Duarte Marques os
dois ltimos, saudosos amigos, que So
Pedro acolheu para o Registro Eterno. As
terras do Rio Grande causam zelo: ali, por
vria parte, uvas frutificam para o melhor
vinho do Pas na Serra gacha, na Serra
do Sudeste e na Campanha , e tambm por
vria parte, nessas terras de Sylvio Paulo (a
cujo saber registral nenhuma reverncia
parece demasia), a doutrina do registro
renova-se, na linha da tradio, ecoando com
Joo Pedro ainda quando, sob os olhares
da amorvel Yara, ditava lies em Sapucaia
do Sul , ou de Pelotas, com Mrio Pazutti
Mezzari, e de Lajeado, com Luiz Egon
Richter que se estende a Santa Cruz do
Sul , com Paula vila em Teotnia, e Ricardo Guimares Kollet, ensinando as

48/784

retificaes Ora, tudo isso eu o digo apenas a ttulo ilustrativo, para indicar alguns
nomes dentre muitos que, naquelas abenoadas terras, recebendo de seus maiores um
nutrido
saber
registrrio,
souberam
aprofund-lo, demonstr-lo, explic-lo e at,
quando o caso, emend-lo, retific-lo aqui e
ali. Sem nimo do novidadismo, sem nenhum
sopro do medocre esprit doriginalit.
E , realmente, quando a cincia se
persegue sem a perversa influncia da busca
soberba da originalidade que, de fato, a cincia frutifica cento por cento e faz emergir o
saber que, participado na comunidade de
tantos (neste caso, bons juristas do Registro
de Imveis), constitui o pensamento efetivamente de vanguarda. Sem tradio, preciso
afirm-lo com vigor, no h progresso.
quase um aforismo a assero de que
ningum l prefcios, posfcios ou estudos
preliminares. Isso, decerto, conforta-me a
parvidade, mas no me far recuar um iota
do juzo de que, honrado pelo convite do
Joo Pedro que, por amizade, quis contar
com um meu pequeno texto , minha
obrigao escrever algumas linhas (assim as

49/784

julgo) teis para contribuir, por breves e


acanhadas de mrito, ao edifcio do Direito
Registral Imobilirio. Um tijolo, o assentamento de um s tijolo, no deixa de contribuir para a edificao de um prdio, tanto
quanto umas palavrinhas, ainda que lhes faltem engenho e arte, podem ser um pouco
de argamassa para avanar na construo da
doutrina registrria. Essa construo no
tarefa para uma s pessoa: h de ser a misso de uma comunidade de juristas.
Joo Pedro escreveu sobre a dvida registrria, e o que almejo , concisamente, indicar sua relacionao com a teoria geral dos
registros.
As teorias jurdicas gerais so, de certo aspecto, saberes propeduticos, introdutrios,
saberes de semeao. Mas, de outro lado,
so como qu saberes de remate, de extratao, de colheita. Ali, para a semeadura,
preponderam as anlises que vo do todo
s partes, do efeito s causas, do fim aos
meios; para o remate, contudo, nas teorias
gerais prevalecem as snteses: transitam dos
meios ao fim, das causas ao efeito, das
partes ao todo.

50/784

So gerais porque, o mais possvel, fazem


abstrao das situaes particulares. Por
isso, no constitui realmente um paradoxo
pensar em teorias gerais de segmentos
jurdicos: apenas na esfera nominal que estranha, de fato, cogitar de uma teorias
gerais de partes.
No faltaria que algum advertisse que,
paradoxo por paradoxo, surpreenderia falar
em teorias na rbita de um saber eminentemente prtico , tal o o direito. Outra vez,
porm, no h nisso contrassenso: entre os
saberes da teoria plenria e da prtica estrita, h saberes graduados com teoricidade
e praticidade atenuadas. possvel uma
teoria da prtica (exemplo patente dessa
possibilidade a tica).
Que se deve estudar, primeiramente, numa
Teoria Geral dos Registros chamemo-la
doravante TGR (quem sabe, conta dessa informalidade, ela se torne mais familiar a
meus resistentes e j meridianos neurnios).
A meu ver, trs coisas: documento, publicidade e conservao. Mas esse objeto material
da TGR (documento, publicidade e conservao) deve ser nela conhecido por

51/784

determinado aspecto: o de sua juridicidade .


Examinamos, pois, essas trs realidades, na
TGR, sob o modo jurdico (objeto formal),
considerando-as enquanto se ordenam a ser
coisas justas, ou, mais exatamente
cuidando-se de registros pblicos , enquanto elas se ordenam a ser coisas certas:
res certae.
Determinar a res iusta ou, no registro, a
res certa no tarefa restrita a conhecer a
normatividade abstrata, seno que exige um
juzo hic et nunc sobre uma situao singular, de fato, sobre um caso. A res iusta ou a
res certa esto no caso, ou melhor, so no
caso. As normas apenas nos ensinam caminhos para desvendar o justo.
Ora, o juzo jurdico sobre casos no suscetvel de ser categrico; sempre e definitivamente um juzo provvel ou dialtico
(salvo quanto ao juzo de Deus, por manifesto). E esse juzo provvel matria da virtude da prudncia.
Por isso mesmo, dada sua caracterstica dialtica, no categrica, o juzo referente a
casos sugere a adoo de mecanismos

52/784

suscetveis de propiciar reexame do julgado


e nova diagnose dos fatos.
Nesse ponto que justificam os meios de
controle de alguns juzos registrais: apenas
dos
juzos
que
recusam
o
registro
perseguido. Essa ferramenta como est
em voga a expresso , essa ferramenta o
instrumento de aferio do juzo inaugural,
, em linguagem menos usual, o correlato
epistmico desse juzo. A isso, tradicionalmente, entre ns, se designa a dvida
registrria.
Chama a ateno o fato de que somente o
juzo negativo do registro (juzo de no qualificao ou, impropriamente, juzo de desqualificao) viabilize o manejo da dvida.
Isso se d em homenagem circunstncia de
que o fim do registro exatamente o de
propiciar a segurana jurdica ou res certa
que ele documenta, publica e conserva. De
modo que a negao do registro impede o atingimento de seu fim.
De que segue a razo de ser de a dvida se
ensejar apenas nas hipteses de negativa do
registro, para garantia de duplo juzo

53/784

registral e o juzo de instncia posterior ,


por sua matria, tambm registrrio, ainda
que proceda de rgo no registral , em favor da acessibilidade ao registro.
A dvida, assim, uma espcie de remdio
que se oferece para que o registro documente, publique e conserve, para que o registro cumpra seus fins.
Por isso, a dvida reveste-se de vultoso
relevo: de uma parte, h de estimar-se o interesse de aceder garantia registral, de obter a proteo usufruda com a publicidade,
a conservao e a documentao no registro.
De outra parte, contudo, o vigor social do registro demanda a regularidade de sua atuao: nem tudo merece documentar-se,
conservar-se e publicar-se no e pelo registro.
No dia em que tudo pudesse registrar-se
o errado e o certo, o certo e o errado, o honesto e o fraudulento, o fraudatrio e o honesto, o crime e a virtude, a virtude e o delitivo, o que conforme natureza e o que
contraria a natureza, em suma, o bem e o
mal, o mal e o bem , ento o registro nada
valeria.

54/784

O registro vale o quanto vale a confiana


social em que ele documenta, conserva e
publica verdades. O tempo em o registro que
assente, preserve e difunda falsidades ser o
tempo da agonia. Esse tempo agnico espero eu, espero no bom Deus ainda estar
longe enquanto houver um Joo Pedro a registrar nos registros e a ensinar sobre a
dvida.
Santana de Parnaba, nas barrancas do Tiet,
aos 20 de dezembro de 2008.
Des. RICARDO DIP

Primeira Parte
O procedimento de dvida no Registro de Imveis: aspectos prticos e
possibilidade de participao do
notrio

1
Introduo

ESTE TRABALHO SE PROPE a abordar


os principais aspectos do Procedimento de
Dvida no Registro de Imveis. Para isso,
ser necessrio um conhecimento prvio dos
princpios que norteiam o sistema registral
imobilirio, em especial o da qualificao, a
fim de que seja possvel verificar os motivos
que
levam

instaurao
deste
procedimento.
Em momento posterior, sero apresentados os contedos necessrios sobre a Dvida
que o operador do Direto precisa dominar
para poder aplicar adequadamente este
mecanismo jurdico, objetivando alcanar um
registro perfeito, sem mculas que possam
vici-lo a ponto de permitir sua contestao.

57/784

Entre eles, sero estudados a natureza da


Dvida, seus efeitos, a forma de provocao,
as partes envolvidas, a tramitao, o julgamento, os recursos relacionados e a coisa julgada e outros pontos de igual relevncia.
importante este estudo pela faculdade
de acesso a que todo cidado tem de se socorrer no Poder Judicirio para a resoluo
de um conflito de interesses, sendo, no caso
da Dvida, tambm noes jurdicas.
Por se tratar de um estudo envolvendo
matria jurdica, a metodologia aplicada ser
na forma de observao e comentrios de
trabalhos cientficos e de como o Poder Judicirio tem enfrentado as questes sobre o
tema proposto. Para tanto, procurar-se-
desenvolver uma linguagem acessvel e de
fcil compreenso.

2
Direito Registral e Notarial

PRIMEIRAMENTE, NECESSRIO situar


o Procedimento de Dvida.
Est ele afeto, principalmente, ao Direito
Registral Imobilirio, conforme previso nos
arts. 198 e seguintes da Lei n. 6.015/731, o
qual ser objeto deste estudo. Aplica-se,
tambm, aos outros servios de registros
previstos na mesma lei, quais sejam, Registro Civil de Pessoas Naturais (RCPN), Registro Civil de Pessoas Jurdicas (RCPJ) e Registro de Ttulos e Documentos (RTD), por fora
do art. 296.
No Direito Notarial, o Procedimento de
Dvida pode ser empregado pelo Tabelio de
Protesto de Ttulos, nos termos do art. 18 da
Lei n. 9.492/972, estabelecendo que as

59/784

dvidas do Tabelio de Protesto sero


resolvidas pelo Juzo competente.
Embora o art. 30, XIII, da Lei n. 8.935/943
preveja que so deveres dos notrios e dos
oficiais de registro: ... XIII encaminhar ao
juzo competente as dvidas levantadas
pelos interessados, obedecida a sistemtica
processual
fixada
pela
legislao
respectiva, entende-se que a mesma compete aos Registradores dos servios acima
indicados, bem como ao Tabelio de Protesto
de Ttulos unicamente, mas no ao Tabelio
de Notas, porque este no tem dvida
quanto lavratura de um ato notarial,
realizando-o se condizente com o Direito, ou
recusando a sua formalizao.
Portanto, a relao entre Dvida e Notrios estabelecida no inciso XIII do art. 30 da
Lei n. 8.935/94 no se aplica aos Tabelies
de Notas, inclusive porque a sistemtica processual assim no prev. Desta forma, o Tabelio de Notas no poder ser o autor de
uma Dvida, mas, conforme ser visto adiante, isto no elidir sua participao como
interessado na defesa do ato por ele lavrado.

3
Alguns princpios registrais

3.1 Princpio da rogao ou instncia


3.2 Princpio da prioridade
3.3 Princpio da territorialidade
3.4 Princpio da qualificao
3.5 Princpio da legalidade
3.6 Princpio da continuidade
3.7 Princpio da disponibilidade
3.8 Princpio da especialidade
3.9 Princpio da inscrio
3.10 Princpio da publicidade
3.11 Princpio da concentrao
ANTES DE TECER comentrios sobre o
Procedimento da Dvida em si, necessrio
que sejam conhecidos alguns princpios registrais, tendo em vista que geralmente se
estabelece a Dvida por possvel afronta a
algum princpio registral. Via de regra, da

61/784

qualificao negativa de um ttulo, por possvel quebra de um princpio registral, que


nasce a Dvida. Assim, fundamental conhecer o pensamento e a atividade do Registrador, atravs do estudo dos princpios,
para entender o motivo da existncia do Procedimento em estudo.
Procurar-se- explic-los de maneira a permitir uma fcil compreenso, relacionandoos com a prtica dos servios registrais.

3.1 Princpio da rogao ou


instncia
atravs do princpio da instncia, ou da
rogao, que se inicia a atividade registral.
Por ele, exige-se uma provocao da parte
interessada para iniciar a prestao da
atividade registral, a qual no age ex officio,
salvo para averbar a denominao de logradouros pblicos, conforme previsto no
art. 167, II, 13, da Lei n. 6.015/73. Portanto,
a manifestao de vontade de um interessado o fator que movimenta a

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estrutura registral. Pode ser por requerimento expresso ou verbal, ou at mesmo por
qualquer ato que represente a inteno inequvoca de ver realizado um ato registral.
Este princpio tem por fundamento legal os
arts. 13 e 217 da LRP.

3.2 Princpio da prioridade


Tal princpio est previsto nos arts. 174 e
182 ao 186 da LRP. Uma vez apresentado
um ttulo no servio registral competente, o
mesmo dever ser lanado no Livro de Protocolo, garantindo a prioridade do direito.
Como o Direito no socorre quem dorme, o
primeiro que apresentar um ttulo ao Registrador ter assegurado seu direito posto em
controvrsia com outro.
A prioridade se presta, tambm, para
autenticar a data da constituio, declarao, modificao ou extino de direitos. Alm da finalidade acima exposta,
quando no h conflito entre dois ou mais
ttulos, a prioridade se presta como marco

63/784

representativo de uma alterao jurdica envolvendo sujeitos e bens. Numa compra e


venda de bem imvel, por exemplo, a propriedade ser adquirida quando da apresentao do ttulo no Registro de Imveis
da situao do imvel.

3.3 Princpio da territorialidade


Por este princpio, que est previsto no art.
169 da LRP, estabelece-se a competncia registral com base num determinado territrio,
ou regio. O agir do Registrador est limitado a uma determinada circunscrio.
Importa destacar que a apresentao de
um ttulo num servio de registro incompetente no gera direito algum. Constatando a
incompetncia antes da prenotao, o Oficial
poder devolv-lo sem realizar o seu protocolo, porque o mesmo ser incuo. Todavia,
por no ser vedado dito apontamento, o
mesmo poder ocorrer, mas o ttulo no
poder ensejar qualquer outro ato registral,
devendo ser devolvido parte com nota
explicativa.

64/784

3.4 Princpio da qualificao


Tendo ocorrido a provocao do registro e
a protocolizao do ttulo, o Registrador ir
proceder sua conferncia, a fim de analisar
se o mesmo obedece a todas as formalidades
legais para que seja possvel realizar o ato
registral.
Havendo a qualificao positiva, o que representa a certeza dada pelo Oficial do Registro de que o ttulo contm os requisitos exigidos por lei tambm conhecida por
autenticidade , estar permitida a realizao dos assentos necessrios para que a
parte interessada se satisfaa com os efeitos
emanados do registro, uma vez que estes
atos iro gerar a fico de conhecimento
perante terceiros.
Outrossim, havendo algum defeito no ttulo
que possa comprometer a sua validade e
eficcia
perante
terceiros,
dever
o
Registrador exp-lo por escrito, atravs de
uma nota explicativa de exigncias, para que
o ttulo seja complementado ou retificado a
fim de permitir a realizao do registro

65/784

pretendido. A impugnao dever, em uma


nica oportunidade, expor todos os defeitos
apresentados no ttulo. O Registrador no
pode, quando da apresentao de um ttulo,
realizar uma conferncia parcial do mesmo,
mas completa, indicando, de uma s vez,
tudo o que precisar ser feito para o seu ingresso no lbum Imobilirio.
Alis, quando o Oficial no tiver condies
de expor o motivo do indeferimento do registro, dever faz-lo, porque no se admite que
suposies do Oficial sirvam para interromper o processo de aquisio ou declarao de direitos atravs do uso do sistema registral. Observa-se que quando se
menciona a expresso registro est se
empregando a sua concepo em sentido
lato, no se referindo especificamente ao ato
de registro stricto sensu, mas a todo e
qualquer ato registral.
Pois bem, uma vez informada a parte interessada dos motivos da negativa do registro, de forma expressa escrita e em uma
nica oportunidade , a mesma poder se
conformar com as exigncias e providenciar
nas
necessrias
correes,
ou,
caso

66/784

contrrio, poder se opor ao posicionamento


do registro e solicitar que o ttulo seja submetido ao Poder Judicirio, atravs do Procedimento de Dvida, previsto nos arts. 198
e seguintes da LRP.

3.5 Princpio da legalidade


Como se pode ver da anlise do princpio
da qualificao, o Oficial de Registro um
fiscal da lei. Afeto a este princpio, portanto,
est o da legalidade, que atribui ao Registrador o dever de analisar se os documentos
que lhe foram apresentados esto em conformidade com a lei. Tal incumbncia est prevista nos arts. 198 e 289 da LRP, bem como
em legislaes especficas.
Uma vez procedido o ato registral, dele
emanar a presuno de legalidade, at
prova em contrrio.
Percebe-se, portanto, tanto da anlise
deste princpio quanto do princpio da qualificao, que h certo subjetivismo que
permite ao Registrador acatar ou no um

67/784

pedido de registro, pois, em no raras vezes,


so apresentados ttulos com defeitos na sua
origem, na contratao, por exemplo, que
podem ensejar ou a nulidade ou a anulabilidade do ato. Discute-se, portanto, na doutrina
e na jurisprudncia, at onde vai o poder do
Registrador na qualificao dos ttulos a ele
apresentados.

3.6 Princpio da continuidade


Outro princpio de fundamental importncia o da continuidade, que impe ao Registrador o exame da cadeia sucessria das
transmisses e aquisies de imveis. Est
previsto nos arts. 195, 196, 197, 222, 223,
225, 228, 229 e 237 da LRP.
Por ele, o Registrador verifica se aquele
que pretende transmitir um direito o seu
titular. Como regra, no se admite que algum que no consta no lbum Imobilirio
transmita validamente direitos, necessitando, portanto, a apresentao de um ttulo
anterior que lhe outorgue o direito que pretende dispor. Portanto, impede o lanamento

68/784

de qualquer ato registral sem que se faa


meno ao registro anterior e ao seu titular.
um conceito elementar, embora no seja
observado por todos aqueles que formalizam
documentos envolvendo bens imveis, principalmente nos contratos de natureza particular e, em alguns casos, nos ttulos judiciais.

3.7 Princpio da disponibilidade


Esse princpio est previsto nos arts. 172,
196, 225, 227, 228, 236 e 237 da LRP e nos
arts. 1.228 e 1.420 do CC e est intimamente
ligado ao da continuidade. Por ele, o Registrador Imobilirio ir analisar se o bem que
est sendo alienado , qualitativa e quantitativamente, equivalente ao que se titula.
Assim, objetiva controlar o contedo e a
qualidade dos direitos transmitidos. Visa respeitar a premissa definidora que a ningum
dado transmitir mais direitos do que titula.
Compreende as disponibilidades fsicas (rea
disponvel do imvel) e a dificuldade jurdica
(a natureza do direito transmitido deve se

69/784

referir com o direito titulado). Por exemplo,


algum que o credor de um direito real
aquisio, como o promitente comprador,
no pode transferir a propriedade plena do
imvel, uma vez que ele no titula a propriedade, mas um direito real limitado.
Poder, entretanto, ceder seus direitos atravs de um contrato especfico.
Neste sentido, a ementa que segue:
Registro de Imveis. Dvida. Carta de
arrematao. Indisponibilidade.
Decretada por diversos juzos a indisponibilidade do bem imvel levado
praa, fato do conhecimento da arrematante, a carta no poder ser registrada enquanto perdurar a indisponibilidade judicial existente. Recurso
no conhecido4.

3.8 Princpio da especialidade


O princpio da especialidade impe a exata
identificao do sujeito e do bem constantes
de um ttulo que aporta no Registro de

70/784

Imveis, para que se permita a realizao


dos atos registrais solicitados. Portanto,
subdivide-se em dois aspectos: um objetivo,
outro subjetivo.
No tocante especialidade objetiva, exige
a lei (arts. 176, 1, II, itens 3 e 4, e 222 e
225 da LRP) a completa descrio do imvel
e a referncia sua matrcula no ttulo que
ensejar um registro, a fim de se alcanar a
certeza quanto ao bem, evitando que se realize um registro de forma equivocada.
obrigatria a descrio da coisa, alm da indicao do nmero do registro anterior, por
segurana.
Para exemplificar a situao apresentada,
colaciona-se a seguinte ementa oficial:
Registro de Imveis. Dvida. Escritura
Pblica de dao em pagamento. Registro. Inadmissibilidade. rea
destacada do imvel objeto de precedentes desfalques. Remanescente sem
definio geodsica. Afronta regra da
especialidade e ao princpio da disponibilidade qualitativa. Exigncia de precedente retificao judicial. Recusa
confirmada. Recurso no provido5.

71/784

Ademais, a especialidade subjetiva estabelece a necessidade de adequao da


situao jurdica do titular do direito no Ofcio Predial. Por exemplo, se algum consta
no Registro de Imveis como casado, mas
teve seu estado civil alterado para divorciado, ser necessria a atualizao da sua
nova situao jurdica na matrcula do
imvel, no sendo permitido que se realize
qualquer assento sem tal providncia, inclusive porque ela poder repercutir no direito
real inscrito.

3.9 Princpio da inscrio


Impe o lanar dos atos de registro ou
averbao previstos em lei, no livro prprio,
como corolrio da eficcia jurdica, tendo
por finalidade dar aos atos segurana e
oponibilidade perante terceiros. a aplicaoda mxima que estabelece quem no
registra no dono. Sua previso legal est
assentada nos arts. 167, I e II, 168 e 169 da
LRP, bem como no art. 1.245 e 1 do CC.

72/784

Este princpio d a aparncia de que o sistema registral imobilirio fechado, ou numerus clausus. Na verdade ele serve, em
primeiro lugar, para diferenciar quais atos
devem ser objeto de um lanamento de registro e quais de averbao; em segundo,
para identificar que os atos de registro so
apenas os determinados por lei, diferentemente dos de averbao, que autorizam a
sua realizao sempre que algum ttulo
mantiver relao com o imvel. Esta a
ideia do princpio da concentrao, previsto
nos arts. 167, II, n. 5 e 246, caput, da LRP,
que vem se desenvolvendo rapidamente para
que o sistema registral possa outorgar maior
segurana jurdica a todos.

3.10 Princpio da publicidade


Uma vez realizado o ato registral ele se
torna pblico, a fim de permitir a oponibilidade do direito inscrito perante toda sociedade. O que no tem publicidade no gera
oponibilidade, pois, se o ato no conhecido,
no tem como ser respeitado.

73/784

O meio de publicizar os atos registrais a


certido, a qual pode ser de inteiro teor, em
resumo, ou em relatrio.

3.11 Princpio da concentrao


Esse princpio surgiu atravs do Desembargador Dcio Antnio Erpen e do Registrador Joo Pedro Lamana Paiva, j sendo
aplicado em nvel nacional6. Os defensores
deste princpio tm apregoado que, em se
adotando o sistema tabular, deve ele ser
completo. A matrcula (flio real), em substituio s inscries de cunho pessoal e
cronolgico, deve ser to completa que dispense diligncias outras at criar-se a cultura da segurana jurdica.
O art. 167 da LRP pode ser considerado
exaustivo por alguns. Todavia, o apego a
essa concluso no enriquece o sistema,
tambm porque o art. 246 da mesma lei
permite ilaes no sentido de se dar elasticidade ao comando legal.

74/784

Assim, nenhum fato jurgeno ou ato


jurdico que diga respeito situao jurdica
do imvel ou s mutaes subjetivas pode
ficar indiferente ao Registro/Averbao na
matrcula. Alm dos atos traslativos de propriedade, das instituies de direitos reais,
devem constar os atos judiciais: os atos que
restringem a propriedade; os atos constritivos (penhoras, arrestos, sequestros, embargos), mesmo de carter acautelatrio; as declaraes de indisponibilidade; as aes
pessoais reipersecutrias e as reais; os decretos de utilidade pblica; as imisses nas
expropriaes; os decretos de quebra ; os
tombamentos; comodatos, as servides administrativas, os protestos contra a alienao de bem, os arrendamentos, as parcerias
na matrcula. Enfim, todos os atos e fatos
que possam implicar a alterao jurdica da
coisa, mesmo em carter secundrio, mas
que possam ser oponveis, sem a necessidade de se buscar, alhures, informaes outras, o que conspiraria contra a dinmica da
vida.
Cresce, de outro lado, o confisco de reas
utilizadas
para
cultura
de
vegetais

75/784

psicotrpicos, quando, na sentena criminal,


so confiscadas as propriedades. Como
promover-se a comunicao deste ato
comunidade ? Um simples Edital prestar-seia para tal fim?
Sabe-se que dois so os rgos de publicidade: os especficos e os precrios. Nos
precrios, inclui-se a Imprensa Oficial para
publicao de atos do governo, incluindo alguns que digam respeito a imveis. A a perplexidade porque, sabe-se, o povo no tem
acesso Imprensa Oficial, nem vocao para
ler o contedo por ela veiculado. No entanto,
da publicao dos atos que extrada a
fico de conhecimento.
Seria o caso de, quando se referisse a imveis, fosse tida como necessria a dupla publicidade para evitar que se gerassem injustias. Isso o nosso sistema j adotou, isoladamente, verdade. No se pode consagrar
uma fico legal como instrumento de injustias, em especial quando as publicaes
pela imprensa possuem carter fugaz: l-se
quando se l , mas no se armazena; no se
arquiva na mente.

76/784

Hoje as autoridades financeiras, alm do


decreto de indisponibilidade, que seria satisfativo, promovem comunicao s Corregedorias da Justia para cincia dos registradores. Assim, est a admitir que a publicao pela Imprensa Oficial no satisfatria. Como no o . Mas, legalmente, o
Edital teria cunho satisfativo. Se o registro
imobilirio se constitui no nico mecanismo
confivel para noticiar-se comunidade o
que lhe pode ser oponvel, mister que o
mesmo seja completo, gil, seguro e universal, similar a uma Encclica Papal: urbi et
orbi.
Muito interessante seria a conjugao de
dados referentes ao bem e a seu titular, da
por que elogivel a exigncia legal que
manda anotar eventuais inibies ao titular
de direitos sobre a coisa. O curador, em caso
de interdio, deveria promover, de ofcio, as
devidas averbaes.
Assim, como fundamento legal do princpio
da concentrao, temos o art. 167, inciso II,
item 5, combinado com o art. 246, ambos da
Lei n. 6.015/73:

77/784

Art. 167, II, 5 no Registro de Imveis,


alm da matrcula, sero feitos: (...) II a
averbao: (...) da alterao do nome por
casamento ou por desquite, ou, ainda, de
outras circunstncias que, de qualquer
modo, tenham influncia no registro ou nas
pessoas nele interessadas.
Art. 246 Alm dos casos expressamente
indicados no item II do art. 167, sero
averbadas na matrcula as sub-rogaes e
outras ocorrncias que, por qualquer modo,
alterem o registro.
Na 2aJornada Ibero-Americana de Derecho
Registral, efetivada em Cuba de 16 a 19 de
maio de 2001, a delegao brasileira deu especial importncia ao princpio da concentrao; esse tema mereceu destaque na
Relatoria final, onde se fez consignar a
seguinte passagem:
Estudiar la propuesta del Delegado
Brasileo con relacin al principio de
la Concentracin de los Actos Administrativos y Judiciales de manera que estn contenidos en el Folio Real a fin de
poseer una verdadera historia de la
finca7.

78/784

Este princpio afirma, em resumo, que


nada referente ao imvel deve ficar alheio
matrcula. Embora exista a discusso,
entende-se que o rol dos direitos reais taxativo, mas o elenco de atos passveis de ingresso no Flio Real exemplificativo. Logo,
permite-se ingresso de outros direitos no lbum Imobilirio, consoante determina o
PRINCPIO DA CONCENTRAO. O Registro de Imveis tem fora atrativa de todos os
fatos relevantes aos bens imveis, servindo
como um m aos ttulos que interessam juridicamente sociedade.

4
Ttulos

4.1
4.2
4.3
4.4
4.5

Notariais
Particulares
Judiciais
Administrativos
Estrangeiros

COMO J SE PODE VER, os atos registrais


so realizados quando da apresentao de
um ttulo no Servio Registral Imobilirio, o
qual examinado para verificar se atende a
todos os comandos legais. No havendo infringncia a nenhuma norma legal, o mesmo
estar apto para ingressar no lbum
Imobilirio ou Flio Real: o livro onde se
realizam os assentos. Todos os ttulos, independentemente da sua natureza, esto sujeitos qualificao registral.

80/784

Problemas surgem principalmente com


referncia aos ttulos judiciais, tendo em
vista que h quem pondere, equivocadamente, que por ter o ttulo passado pelo
crivo do Poder Judicirio estaria imune
qualificao. Ledo engano. Na verdade, o
magistrado, como aplicador da lei ao caso
concreto, deve ser o primeiro a conhec-la.
Poder, outrossim, no julgamento do caso
concreto, que pode ocorrer atravs da
Dvida, dispensar a observncia de alguma
formalidade exigida por lei.
No raro verificar que Registradores so
coagidos a registrar ttulos com defeitos
formais, sob pena de por tais atos responderem penalmente, o que no pode ser
admitido.
Vale aqui a seguinte citao:
Registro pblico Atuao do titular
Carta de adjudicao Dvida levantada Crime de desobedincia
Impropriedade manifesta. O
cumprimento do dever imposto pela
Lei de Registros Pblicos, cogitando
se de deficincia de carta de adjudicao e levantando se dvida

81/784

perante o juzo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato


passvel de enquadramento no art. 330
do Cdigo Penal crime de
desobedincia , pouco importando o
acolhimento, sob o ngulo judicial, do
que suscitado8.
Outrossim, o Registrador que pratica atos
com receio de vir a ser penalizado comete,
em tese, crime de prevaricao.
Por ttulo entende-se o documento original,
a ele no se equiparando simples cpias reprogrficas, nem tampouco cpias autenticadas. Neste sentido, a ementa com o seguinte
teor:
Registro de Imveis. Dvida. Apresentao de cpias autenticadas.
Ttulos inaptos. Registros inviveis.
Matria incidente relativa averbao.
Impossibilidade de apreciao, ante a
soluo prejudicial9.
No mesmo sentido, voto do Desembargador Antnio Carlos Alves Braga, que
destacou:

82/784

Por fim, como destacado pelo Ministrio Pblico em primeira instncia,


h impossibilidade de aceitao de
ttulo mediante cpia reprogrfica. A
relao dos ttulos admitidos a registro
tem carter restritivo e s se admitem
aqueles exibidos no original (cf. Ap.
Cv. 442-0, 4.258-0)10.
As espcies de ttulos que ingressam no
Registro de Imveis so as previstas no art.
221 da LRP e em legislaes especficas.

4.1 Notariais
Ttulos Notariais so as escrituras
pblicas, lavradas por Tabelio de Notas.
Para a sua realizao, devem ser observados
a Lei n. 7.433/85, o Decreto n. 93.240/86 e
os arts. 215 e seguintes do CC.
De acordo com o art. 108 do CC, no
dispondo a lei em contrrio, exige-se a escritura pblica para os negcios jurdicos envolvendo bens imveis de valor superior a
trinta vezes o maior salrio mnimo vigente

83/784

no Pas. Considera-se que por valor a lei


previu aquele objeto da negociao entre as
partes, mas no o da avaliao pela autoridade fiscal competente. Assim sero evitados
negcios simulados, hoje sancionados com
pena de nulidade. Ademais, pondera-se que
o valor do salrio mnimo que deve servir de
parmetro o nacional.
H casos, porm, que mesmo sendo o
imvel de valor inferior ao acima mencionado, a escritura pblica obrigatria. o
que ocorre para a constituio do direito real
de superfcie, para a constituio de renda,
para a instituio do bem de famlia etc.

4.2 Particulares
Os ttulos de natureza particular so admitidos por expressa autorizao legal, a exemplo do que ocorre com o direito real
aquisio, previsto no art. 1.417 do CC. Tais
ttulos, ainda, so admitidos para os negcios jurdicos, cujo valor do imvel no exceda a trinta vezes o maior salrio mnimo
vigente no Brasil, salvo quando a lei reserva

84/784

a forma pblica. Tambm so empregados


quando a lei a eles atribui fora de escritura
pblica, como no caso do art. 64 da Lei n.
4.380/64 e no art. 38 da Lei n. 9.514/97.
Para acesso ao Registro de Imveis, so
necessrias duas testemunhas, e as firmas
dos contratantes e destas reconhecidas.
Tal formalidade dispensada se forem atos
praticados por entidades vinculadas ao
Sistema Financeiro da Habitao.

4.3 Judiciais
Os ttulos judiciais so expedidos de processos resolvidos pelo Poder Judicirio. Seus
requisitos gerais esto previstos na Lei n.
6.015/73; os especiais constam do Cdigo de
Processo Civil.

4.4 Administrativos
So os ttulos emitidos pelas autoridades
administrativas. Como exemplo, cita-se o

85/784

termo de concesso do direito real de uso especial, previsto na Medida Provisria n.


2.220/2001.

4.5 Estrangeiros
So os atos autnticos de pases estrangeiros, com fora de instrumento
pblico, legalizados e traduzidos na forma da
lei, e registrados no cartrio do registro de
ttulos e documentos, assim como as sentenas proferidas por tribunais estrangeiros,
aps a homologao pelo Superior Tribunal
de Justia.

5
Procedimento de dvida

5.1 Conceito
5.2 Cabimento e no cabimento
5.3 Natureza jurdica
5.4 Do procedimento
5.5 Aplicabilidade
5.6 Competncia
5.7 Partes
5.8 Dvida do tabelio de notas: assistncia simples
5.9 Dvida inversa
5.10 Recorribilidade
5.11 Mandado de segurana
5.12 Conflito de competncia
5.13 Efeitos da sentena
5.14 Concluso
DADOS OS CONCEITOS, ser possvel passar ao estudo do Procedimento de Dvida,

87/784

previsto nos arts. 198 e seguintes da Lei n.


6.015/73.

5.1 Conceito
O Procedimento de Dvida o mecanismo
que serve para verificar a correo ou no
das exigncias formuladas pelo Registrador, ou para que o mesmo seja autorizado
a proceder a um ato registral, quando a
parte no apresente condio de atend-las.
O Procedimento iniciado via de regra
por provocao da parte interessada, atravs
de um requerimento simples, pelo qual solicita a suscitao da Dvida.
Recebido o requerimento, torna-se uma
obrigao do Oficial submeter suas razes
ao juzo competente. , portanto, um ato vinculado do Registrador. A negativa no atendimento da solicitao poder implicar responsabilidade civil, penal e administrativa,
ensejando, inclusive, o ingresso de Mandado
de Segurana contra o Registrador, porque,
neste caso, ter cometido um ato ilegal e

88/784

arbitrrio, previsto no art. 1 da Lei n.


12.016, de 7 de agosto de 2009.
Observa-se que no caber esta ao se o
Registrador impugnar um ttulo expedido,
com fundamento no seu poder de qualificao, em desconformidade com o Direito,
pois o remdio existente para solucionar possvel conflito de interesses, neste caso, ser
o Procedimento de Dvida.
Neste sentido, o entendimento do
Desembargador Lus de Macedo, definindo
que mandado de segurana no pode ser impetrado no lugar de suscitao de dvida11.

5.2 Cabimento e no cabimento


O Procedimento de Dvida est previsto,
hoje, nos arts. 198 e seguintes da Lei n.
6.015/73, teve como origem o art. 215 do
Decreto n. 4.857/39, permitindo ao Oficial do
Registro, naquela poca, verificar a legalidade e a validade do ttulo. Neste desiderato,
o Registrador somente deve agir quando

89/784

estiver seguro de que o ttulo est em completa conformidade com o Direito.


Com isso, defende-se a ideia de que tanto
os ttulos que contm um ato ou negcio
nulo como tambm o anulvel, desde que
perceptveis pelo Registrador, devem ter
vedados seus registros. Se o objetivo maior
dos registros pblicos outorgar segurana
jurdica (art. 1 da Lei n. 6.015/73), qualquer
registro contrrio ordem jurdica, insegura, deve ser obstado.
Na verdade, o Registrador o guardio da
segurana jurdica, no podendo agir quando
souber que existe algum defeito no negcio
sob o seu cuidado no que confere legalidade. No se pode admitir o entendimento de
que o registro pode ser feito, ficando condicionada a eficcia plena no oposio do
vcio (aparente) pela parte interessada, dentro dos prazos previstos em lei. O que deve
prevalecer o ato de conscincia livre do
Registrador no sentido de registrar ttulos
com a aparncia de legalidade.
Por exemplo, se falta a anuncia de um
irmo na compra e venda feita de pai para
filho, conforme exige o art. 496 do CC, pode,

90/784

o Registrador impugnar o acesso do ttulo no


Flio Real. No poder, entretanto, sustar o
registro sob alegao de vcio do consentimento ou de simulao, porque estes casos
no so passveis de constatao, seno atravs da realizao de prova em juzo. De
outro lado, no cabe a dvida para discutir o
valor dos emolumentos.

5.3 Natureza jurdica


O Procedimento de Dvida tem natureza
administrativa, no judicial. No se confunde
com os procedimentos de jurisdio voluntria previstos nos arts. 1.103 e seguintes do
CPC e em outras legislaes.
Segundo Ceneviva,
a dvida pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de ttulo
imobilirio, para que o juiz competente
decida sobre legitimidade de exigncia
feita, como condio de registro pretendido 12.

91/784

Por se tratar de procedimento de natureza


administrativa, no se admitem discusses
de alta indagao para o deslinde de
questes complexas.

5.4 Do procedimento
A parte interessada num ato registral apresenta, na serventia competente, um ttulo,
o qual recebido e protocolado pelo Oficial
ou por preposto com atribuio para tanto.
Aps o protocolo, o ttulo ser examinado
para ver se atende a todas as exigncias legais. Estando em ordem a documentao, a
mesma permitir o lanamento do ato pretendido.Mas, havendo algo para ser corrigido ou retificado, o Oficial dever expor,
por escrito, os motivos da no realizao do
registro parte interessada.
Quando esta se conformar, ir providenciar nas atualizaes e correes necessrias
para reapresentar o ttulo em condies da
realizao do registro. Entretanto, se a parte
interessada discordar do posicionamento da
Serventia, ou no tiver condies de atender

92/784

s exigncias, dever apresentar um requerimento solicitando que seja suscitada a


Dvida,
o
qual
no
precisar
ser
fundamentado.
Com efeito, o mero apresentante no
poder formular o pedido da Dvida ao Oficial Registrador, salvo se for a parte interessada ou seu procurador. Afinal, esse
procedimento orientado pelos mesmos
pressupostos do processo judicial. Isto ,
exige-se, para tanto, legitimidade e interesse
na registrabilidade do ttulo apresentado.
Neste passo, possvel verificar que, em
regra, a suscitao da dvida orientada
pelo princpio da provocao/rogao ou da
instncia, devendo ser expressamente requerida pela parte interessada. Contudo, h
uma exceo prevista no pargrafo nico do
art. 156 da Lei n. 6.015/7313.
No caso do Oficial do Registro de Ttulos e
Documentos, este poder suscitar o procedimento de dvida ex officio, se tiver suspeita
de falsificao. Diante desse fato, o Oficial
deve recusar o registro do ttulo ou documento, podendo, inclusive, sobrestar o registro, depois de protocolado o documento e at

93/784

notificar o apresentante; se este insistir no


registro da documentao apresentada, o registro ser feito com essa nota, podendo o
oficial, entretanto, submeter a Dvida ao juiz
competente, ou notificar o signatrio para
assistir ao registro, mencionando tambm as
alegaes pelo ltimo aduzidas.
O Oficial ou quem estiver respondendo
pela Serventia ir anotar no Livro de Protocolo a ocorrncia da Dvida, o qual sobrestar a realizao de qualquer ato registral
na matrcula do imvel envolvido na discusso, ficando o protocolo prorrogado at a
deciso judicial. Neste interstcio, se for apresentado algum ttulo envolvendo o mesmo
imvel, ele dever aguardar o julgamento da
Dvida, a qual, sendo procedente, por no
permitir o ingresso do ttulo que lhe deu
causa, permitir o acesso do apresentado
posteriormente. Se julgada improcedente, no
entanto, permitir o acesso do primeiro
ttulo no lbum Imobilirio, devendo ser devolvido o ttulo apresentado posteriormente.
Ir, ainda, certificar no ttulo tal ocorrncia, redigir a Dvida para, aps, dar conhecimento dos seus termos parte interessada,

94/784

bem como esclarecer a mesma de que ela


poder apresentar suas razes no prazo de
quinze dias perante o juzo competente.
Aps, o Oficial certificar estes fatos e encaminhar a Dvida ao juzo competente,
juntamente com o ttulo que lhe deu causa,
na via original.
Observa-se que a lei no previu um prazo
para que o Registrador formalize a Dvida;
todavia, Ceneviva entende que este prazo
de cinco dias14. Assim, uma vez recebidos os
documentos pelo juiz, o mesmo ir esperar o
prazo de manifestao da parte interessada,
a qual dever estar representada por advogado, conforme exigem os arts. 1 do
Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil
(Lei n. 8.906/94) e 36 do CPC. Se no for esperado o transcurso deste prazo para impugnao, haver cerceamento de defesa, viciando todo o procedimento.
A no apresentao de impugnao no
gera revelia, o que implica afirmar que,
mesmo assim, a sentena poder ser favorvel ao interessado. Entretanto, a apresentao da impugnao deve contestar
todas as exigncias formuladas pelo Oficial,

95/784

pois, se o interessado se conformar com


parte do solicitado pelo Registrador, a
Dvida restar prejudicada. Neste sentido,
Apelaes Cveis n. 100. 525-0/515 e n.
105-6/116.
Apresentada ou no a contestao, o
magistrado ir encaminhar a Dvida ao Ministrio Pblico, que ter dez dias para se
manifestar. Aqui cabe lembrar que os estudiosos adeptos da interpretao literal da lei
e, consequentemente, do art. 200 da LRP
manifestam-se no sentido de que a presena
do Ministrio Pblico ocorrer somente
quando houver impugnao Dvida suscitada pelo Registrador.
Salvo melhor juzo, essa no a melhor
tcnica. A participao do Ministrio Pblico
ser sempre obrigatria, pois, em primeiro
lugar, no se deve fazer distino entre os
direitos representados pelos ttulos submetidos a registro e, em segundo, isso vai ao
encontro do estatudo nos arts. 127, caput, e
129, IX, da Carta Poltica, nos arts. 82 e
1.105 do CPC e nas Leis Estaduais, as quais
estabelecem que os Promotores de Justia,
no exerccio de suas atribuies, alm das

96/784

previstas na Constituio Federal, na Constituio Estadual, na Lei Orgnica Nacional


do Ministrio Pblico, devem zelar pela regularidade dos registros pblicos.
No sendo requeridas outras diligncias, o
juiz proferir sentena. Sendo procedente,
ter razo o Oficial, e no ser permitido o
registro enquanto no atendidas as exigncias. De outro lado, se a sentena for improcedente, dever o Oficial proceder ao ato
registral.
O Registrador no parte interessada na
Dvida, isto , no tem interesse prprio que
lhe legitime a interposio de recurso. Logo,
se o juzo entender de forma diversa da exposta pela serventia, o Registrador nada
poder fazer. Em contrapartida, podero recorrer da sentena o interessado (quando a
Dvida for julgada procedente), o Ministrio
Pblico (em qualquer situao) e eventual
terceiro prejudicado (quando a deciso no
lhe for favorvel).
Transitada em julgado a sentena de
procedncia, restituir-se-o os documentos
parte, independentemente de traslado,
dando-se cincia do ato jurisdicional ao

97/784

Oficial, a fim de consignar no Protocolo e


cancelar a prenotao, liberando eventual
ttulo contraditrio para ingresso no Flio
Real. Porm, se julgada improcedente, o interessado apresentar novamente seus documentos para o Oficial de Registro, com o respectivo mandado, ou certido da sentena,
a ser arquivada, para que se proceda ao registro pretendido. Fato que ser declarado
pelo Oficial na coluna de anotaes do
Protocolo.
Poder, ainda, ser a Dvida julgada prejudicada quando houver o acertamento, ou
quando a parte desistir do Procedimento, ou
reconhecer estar sem razo, tendo ou no
impugnado dentro do prazo legal.
De acordo com o art. 207 da LRP, no processo de dvida somente sero devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando
a dvida for julgada procedente. O oficial
no as deve, em qualquer caso, pois pratica
ato de ofcio, sem ter interesse juridicamente
protegido na deciso proferida 17 . No h
previso na lei para pagamento de honorrios advocatcios, pois a sucumbncia somente
devida quando h lide, o que no ocorre

98/784

neste
Procedimento
de
ordem
administrativa.
No se admite a regularizao do ttulo no
decorrer do Procedimento de Dvida, porque
isso configuraria em indevida prorrogao
da prenotao, que de trinta dias, em detrimento de interesses de terceiros com ttulos
contraditrios. Neste sentido, a Apelao
Cvel n. 52.664-0/518.

5.5 Aplicabilidade
Neste item, discute-se a aplicabilidade
deste Procedimento para todos os atos registrais, tais como matrcula, averbao e registro (stricto sensu), ou somente para este
ltimo.
Segundo se infere dos arts. 198 e
seguintes da LRP, o Procedimento de Dvida
ser suscitado por provocao da parte interessada, quando esta no se conforma com
a exigncia formulada pelo Registrador, ou
quando ela no tem condies de satisfazla. Desta forma como pode haver

99/784

impugnao de ttulos que pretendam


qualquer espcie de ato registral, sem distino, seja a matrcula, ou o registro, ou a
averbao , o Procedimento de Dvida no
se restringe apenas aos casos de lanamento
de um registro (stricto sensu), mas a todos
os casos.
Observa-se que a lei no criou restrio alguma quanto espcie de ato registral que
pode ensejar a suscitao da Dvida; portanto, no pode, o intrprete, faz-lo no sentido de restringir um direito reconhecido por
lei. Como se v, o art. 198 da LRP estabelece
a impugnao de ttulos, independentemente
do ato que dele ser originado; no de ttulos
registrveis.
Como exemplo, sero apresentados casos
que podem ensejar dito Procedimento diante
do requerimento pela parte interessada da
realizao de uma matrcula, ou de uma
averbao:
a) para a abertura de matrcula por requerimento sem a apresentao de um ttulo
para registro, cujo imvel ainda se encontra
transcrito no sistema antigo, anterior Lei
n. 6.015/73, a parte interessada entende que

100/784

no necessria a atualizao dos dados objetivos do imvel para dar condies de abrir
a matrcula. Tem-se como exemplo: a rea, o
logradouro, a distncia da esquina mais
prxima, as medidas lineares etc. (arts. 176,
1, II, e 225, da LRP), podendo a parte interessada requerer a suscitao da Dvida
para obter a apreciao judicial das suas
razes;
b) para a averbao do direito de preferncia oriundo de um contrato de locao em
que no foram reconhecidas as firmas dos
contratantes e das testemunhas, a parte requer a suscitao da Dvida por entender
desnecessria tal providncia.
Outrossim, h jurisprudncia que no admite o Procedimento de Dvida para a discusso de um ttulo passvel de averbao:
(...) 1. No se trata propriamente de
dvida, pois o ato em questo de
averbao, devendo ser processado
como Pedido de Providncias. 2. A
averbao da cauo no exige o registro do contrato de locao. 3. Deve, o
Oficial, ater-se em atender a acatar os
interesses dos usurios, mormente

101/784

quando no se consegue vislumbrar


prejuzos ou danos aos interessados.
Pedido de Providncias procedente19.

5.6 Competncia
Para a resoluo dos Procedimentos de
Dvida,
o juzo indicado na forma da lei estadual, tanto podendo ter carter local,
na comarca, quanto estadual, determinado pelo rgo judicirio, ao qual a
lei atribui competncia para estabelecer normas gerais referentes aos servios registrrios e notariais, conforme
conste da lei da respectiva unidade da
Federao ou do Distrito Federal20.
Como regra, de acordo com as normas administrativas de cada Estado, as Dvidas so
decididas por um magistrado da Justia
Estadual. No interior do Estado, ser atribuio do Juiz de Direito Diretor do Foro
ou de um Juiz de Vara Cvel. Nas capitais,
pelo volume de Procedimentos, quase

102/784

sempre h Varas especializadas. Por exemplo, no Estado do Rio Grande do Sul, h em


Porto Alegre a Vara dos Registros Pblicos.
Nas demais Comarcas, as Dvidas so dirimidas pelo Juiz de Direito Diretor do Foro.
Ocorre, porm, uma exceo dentro do ordenamento jurdico quanto competncia
para o julgamento de Dvidas, a qual est
prevista na Lei n. 5.972/73, quando outorgada Justia Federal a atribuio para julgar Dvidas suscitadas em virtude de processos de discriminao administrativa de
bens imveis da Unio Federal.

5.7 Partes
5.7.1 Suscitante
O autor da Dvida ser sempre o Registrador das atividades registrais previstas no
art. 1 da LRP: Oficial de Registro de
Pessoas Naturais, Oficial do Registro de
Pessoas Jurdicas, Oficial do Registro de

103/784

Ttulos e Documentos, Oficial de Registro de


Imveis, que so os responsveis pela Serventia Registral.
No caso do Tabelionato de Protesto de
Ttulos, a responsabilidade ser do respectivo Tabelio, nos termos do art. 18 da Lei n.
9.492/97. Isso porque a Serventia de sua
responsabilidade, em todos os aspectos. A
delegao outorgada, conforme o art. 236 da
CF, impe a eles o dever de submeter os
casos enquadrados no art. 198 da Lei n.
6.015/73 e no art. 18 da Lei n. 9.492/97 ao
juzo competente.
Segundo Ceneviva21, o Procedimento de
Dvida pode ser declarado pelo Registrador
ou pelo Tabelio de Protesto, bem como pelo
substituto, cuja indicao tenha sido comunicada ao juiz competente, quando da aplicao do art. 20, 5, da Lei n. 8.935/94.
Este dispositivo legal assim preleciona:
Dentre os substitutos, um deles ser designado pelo notrio ou oficial de registro para
responder pelo respectivo servio nas ausncias e nos impedimentos do titular22. Assim,
constata-se que o substituto poder suscitar

104/784

a dvida somente quando o Oficial no puder


faz-lo.
Neste sentido, o entendimento do
Desembargador Mrcio Martins Bonilha, que
j se manifestou na ocasio do julgamento de
uma Apelao sobre o tema:
Pondere-se, desde logo, que a dvida
foi suscitada pelo escrevente substituto do 2 Cartrio de Registro de Imveis e Anexos da Comarca de Guarulhos, em desacordo com o estatudo
pelo art. 198 da Lei n. 6.015/73, o que
inadmissvel.
Todavia, o preposto do oficial de registro foi designado para responder pelo
respectivo servio nas ausncias e nos
impedimentos do titular, nos exatos
termos do art. 20, 5, da Lei n. 8.935/
94, autorizando, por essa razo, excepcionalmente, a suscitao23.
Observe-se que, em todos esses casos
trazidos a lume, a possibilidade de Suscitao de Dvida pelo Oficial exige provao
(requerimento) da parte interessada. No entanto, excepcionalmente, a Lei dos Registros

105/784

Pblicos admite a Suscitao de Dvida ex


officio pelo Oficial de Registro de Ttulos e
Documentos, conforme o art. 156 do mencionado diploma legal:
Art. 156. O oficial dever recusar registro
a ttulo e a documento que no se revistam
das formalidades legais. (Renumerado do
art. 157 pela Lei n. 6.216, de 1975.)
Pargrafo nico. Se tiver suspeita de falsificao, poder o oficial sobrestar no registro, depois de protocolado o documento, at
notificar o apresentante dessa circunstncia;
se este insistir, o registro ser feito com essa
nota, podendo o oficial, entretanto, submeter
a dvida ao juiz competente, ou notificar o
signatrio para assistir ao registro, mencionando tambm as alegaes pelo ltimo
aduzidas.

5.7.2 Interessado e apresentante


A pessoa qualificada como interessada na
Dvida aquela que titula ou pretende titular um direito real, o que se verifica da

106/784

anlise da matrcula ou do ttulo que pretende ingressar no Flio Real. aquele que
espera ver um direito seu constitudo, declarado, modificado ou extinto, isto , aquele
que sofrer os efeitos do ato registral
colimado.
J o apresentante do ttulo pode ser
qualquer pessoa, independentemente de ter
ou no interesse no ato registral. aquele
que comparece na serventia para entregar o
ttulo, no necessitando ser quem figura no
documento. Como exemplo, um office-boy
pode ser o apresentante de uma escritura
pblica de compra e venda de um imvel na
qual figura como comprador o seu patro.
Neste caso, ser este a parte interessada.
Realiza-se esta distino para esclarecer
quais os poderes atribudos a cada um. Vejase que o apresentante est citado no caput
do art. 198 e o interessado no art. 199 da
LRP.
Embora parea estranho, admite-se que o
interessado possa requerer que o Oficial suscite a Dvida por expressa previso legal
contida no caput do art. 198, adotando a legislao a expresso apresentante.

107/784

Portanto, ambos apresentante e interessado podem requerer ao Oficial a suscitao da Dvida; todavia, a partir deste
momento, somente o interessado poder agir
na busca da tutela do seu direito, no sendo
permitido ao apresentante impugnar (contestar) a Dvida, nem recorrer da deciso;
somente ao interessado ser atribuda tal
faculdade. Observa-se que a parte a quem
ser dado conhecimento da Dvida, para o
incio do decurso do prazo no decorrer do
qual poder haver impugnao , ser o
interessado.

5.7.3 Terceiros
Por expressa previso legal, contida no art.
202 da LRP, o terceiro prejudicado com a
sentena pode interpor recurso de apelao.
Desta forma, parece que somente nesta
ocasio um terceiro poderia vir a integrar o
Procedimento de Dvida, isto , aps o seu
julgamento por sentena. Todavia, admite-se
o ingresso no Procedimento antes da sentena quando comprovado seu interesse

108/784

jurdico, como a repercusso positiva ou negativa que o registro pode proporcionar na


sua esfera de direitos e obrigaes. Segundo
Ceneviva24, esta interveno se dar atravs
de assistncia simples.
O instituto jurdico da assistncia est
previsto nos arts. 50 e seguintes do CPC. O
pargrafo nico do art. 50 estabelece que a
assistncia tem lugar em qualquer dos tipos
de procedimento e em todos os graus da jurisdio; mas o assistente recebe o processo
no estado em que se encontra.
Ainda, o mesmo autor, ao analisar o conceito de terceiro prejudicado a que se refere
o art. 202, assim preleciona:
Terceiro prejudicado todo aquele que
possa demonstrar prejuzo consequente da realizao do registro ou
de sua vedao. Dito prejuzo h de ser
evidenciado como condio de seu ingresso nos autos, como, por exemplo,
na aplicao do art. 253. Deve provar o
nexo de interdependncia entre seu interesse de intervir e a relao jurdica
submetida apreciao judicial. Se o
terceiro pode apelar, tambm pode

109/784

intervir em primeiro grau, na dvida.


No qualquer terceiro, com interesse, que nela pode comparecer,
mas apenas aquele que comprovou o
prejuzo que lhe advir do deferimento
ou do indeferimento do registro.
Ao terceiro, vedado, entretanto, introduzir elementos de direito ou de
fato estranhos ao mbito da dvida.
Esta do oficial, que a declara ao juiz.
As questes que o terceiro discuta em
juzo relacionam-se com o prejuzo,
seja no satisfazer a exigncia, seja no
demonstrar a impossibilidade de
atend-la. A lei, embora o carter administrativo da dvida, assemelha-a,
no art. 202, ao processo comum, de
natureza contenciosa, ensejando ao
terceiro ser interveniente no processo
de dvida, em qualquer grau. Pode ele,
a ttulo prprio, requerer retificao
ou cancelamento de registro que lhe
cause prejuzo (art. 212)25.
H, contudo, jurisprudncia em sentido
contrrio. Como exemplo, cita-se o voto do

110/784

eminente Desembargador Antonio Carlos


Alves Braga, que assim se manifestou:
Por ltimo, no que toca ao processamento deste feito, h de se lembrar
que o procedimento de dvida no admite a interveno de terceiros, ressalvada a possibilidade de recurso manejado por terceiro prejudicado, conforme orientao mansa, valendo conferir o Ac. n. 6.391-026.
Caso o interessado no comprove seu interesse na resoluo de Dvida, seja a sentena de que natureza for, no poder intervir no Procedimento. Neste sentido, a
ementa segue:
Registro de Imveis Dvida julgada
improcedente Pretenso que visava o
registro de carta de adjudicao expedida nos autos de aes de adjudicao
compulsria Recurso interposto pelo
ru daquela ao alegando falsidade
dos compromissos de venda e compra
que instruiriam aquele feito Falta de
interesse recursal Recurso interposto
por terceiro que no se conhece.

111/784

Ao terceiro que pretenda recorrer da


sentena proferida em procedimento
de dvida, cumpre demonstrar seu
legtimo interesse em faz-lo. Carece
de interesse recursal o ru da ao de
adjudicao compulsria, quando este,
para sustentar os motivos da recusa
oposta pelo registrador, alega fundamento estranho e de carter pessoal,
denotando que sua inteno evitar,
por via reflexa, o registro da Carta de
Adjudicao extrada em cumprimento
da sentena transitada em julgado27.

5.8 Dvida do tabelio de notas:


assistncia simples
At ento se falou na suscitao da Dvida
pelo Registrador ou pelo Tabelio de
Protesto de Ttulos, no admitindo, por falta
de previso legal e de lgica, tal prerrogativa, ao Tabelio de Notas. Certo , assim,
que o Tabelio de Notas jamais poder suscitar uma Dvida, no obstante a 6a Cmara

112/784

Cvel j ter se manifestado em sentido


oposto:
Dvida suscitada por Tabelio em
torno da exigncia legal de negativa
fiscal. No integrando a negativa fiscal
o ato jurdico, possvel sua lavratura,
desde que o adquirente assuma eventual crdito em prol do Poder Pblico.
O ato realizado, sem a mesma exigncia legal, vlido, mas pode ser ineficaz frente Fazenda Pblica ou Instituio Previdenciria, se a mesma
foi preterida. Recurso provido para se
autorizar a escriturao, materializando negcio jurdico28.
Outrossim, h que se estudar a possibilidade ou no de o mesmo, na qualidade de
autor do ato notarial, participar do Procedimento de Dvida, ou como interessado, ou
como terceiro.
Segundo o conceito de interessado anteriormente apresentado, que se refere quele
que integra ou pretende integrar um ato registral, repercutindo na sua esfera de direitos e obrigaes, no se v a possibilidade de

113/784

o Tabelio de Notas ser considerado desta


forma. A participao do Notrio na escritura pblica, com a insero do seu sinal
raso e, de consequncia, a meno da sua
autoria no ato registral, parece no caracterizar a figura do interessado. Mas, admite-se,
a matria discutvel.
No mbito da jurisdio contenciosa, de
acordo com os arts. 50 e seguintes do CPC, a
assistncia simples tambm chamada de
adesiva espcie do gnero assistncia.
Neste instituto, o terceiro interessado em
que uma lide no seja desfavorvel para uma
das partes da lide (autor ou ru), pratica
atos processuais com o intuito de ajud-la na
defesa e na obteno uma sentena favorvel. Neste passo, so pressupostos de
admissibilidade da assistncia, segundo o
sistema vigente: (a) existncia de uma causa
pendente e (b) interesse jurdico.
O primeiro requisito de admissibilidade
abre a possibilidade de o assistente ingressar na lide em qualquer momento, independentemente do grau e do tipo de ao (ordinrias e cautelares), sem que com isso
venha significar anulao de todos os atos

114/784

processuais, pois o terceiro interessado recebe o processo no estado em que se encontra. Essa regra, no entanto, possui algumas
restries dependendo da natureza da ao.
O doutrinador Athos Gusmo Carneiro
somente entende possvel a assistncia no
processo de execuo de ttulo extrajudicial
se houver embargos do devedor. Assim,
tratando-se de Ao de Cumprimento de
Sentena, o momento da assistncia exauriuse no processo de cognio.
Afirma o eminente estudioso:
O interesse que legitima a participao
do terceiro, como se referiu acima, dever ser jurdico, no se admitido o instituto por carter meramente moral
ou econmico. O interesse jurdico,
portanto, funda-se em defesa de um
direito mediato, na medida em que defendendo o direito de uma das partes,
o assistente tambm protege sua esfera patrimonial ou moral29.
A participao do assistente ser requerida ao juzo competente atravs de
petio
fundamentada,
devendo
ser

115/784

demonstrado de forma inequvoca o seu interesse jurdico no xito de um dos litigantes. No havendo impugnao das
partes em cinco dias, o Requerente assume a
posio de assistente, salvo se o magistrado
entender que aquele que pleiteia o instituto
no
preencheu
os
pressupostos
de
admissibilidade.
Contudo, registra-se que o assistente no
parte no processo, ainda que o Cdigo Civil
impropriamente o mencione como auxiliar
da parte principal. O Terceiro Interveniente
no formula nenhum pedido, bem como nada
pedido contra ele, sendo mero coadjuvante
do litigante, a quem assiste.
No processo cvel, existem dois tipos de assistncia, sendo a primeira intitulada assistncia simples; a segunda, assistncia litisconsorcial. A diferena entre as duas est
na intensidade com que o assistente ser atingido pela sentena: no ltimo tipo de assistncia, o direito do assistente est em
causa (ex.: Ao Reivindicatria, onde na
matrcula do imvel consta a constituio
de usufruto; ao anulatria de testamento,
ajuizada por um dos herdeiros legtimos). J

116/784

na assistncia simples, a causa de pedir no


prejudica a relao jurdica que o assistente
possui com uma das partes. Essa distino
importante para delimitar os poderes processuais do assistente.
O Cdigo de Processo Civil preconiza a
igualdade de poderes ao assistido e ao assistente. Todavia, quando se tratar de assistncia simples, o interveniente deve atuar
sempre complementariamente atividade
processual do assistido e conforme a orientao de sua defesa no processo, jamais
assumir postura antagnica. Na assistncia
litisconsorcial, no h tal limitao; os atos e
as omisses de um no prejudicam nem beneficiam o assistido, podendo o terceiro interessado estabelecer as diretrizes de sua
prpria defesa, sem submeter ao entendimento do assistido.
No mbito desse instituto, a jurisprudncia
e a doutrina admitem o Tabelio como assistente simples, quando, como exemplo, o herdeiro legtimo ajuza uma ao de anulao
da Escritura Pblica de Doao, pois a eventual anulao do negcio jurdico afetar no
s a parte, como tambm acarretar a

117/784

responsabilidade
civil
do
Tabelio,
eventualmente.
Nesse sentido, Athos Gusmo j asseverou:
jurdico o interesse no clssico exemplo do Tabelio que requer ser admitido como assistente do ru em ao
proposta para anular, por defeito formal, a escritura pblica que redigiu. Se
procedente a demanda, surgir em
tese, em favor do interessado na validade da escritura, pretenso indenizatria contra o notrio30.
Corroboram essa tese as jurisprudncias
abaixo:
Doao. Escritura pblica. Assinatura
em hospital, colhida por funcionrios
do Tabelionato. Firma das testemunhas lanadas no tabelionato. Finalidade da forma solene. Falta de recepo
da vontade do doador pelo tabelio.
Nulidade da escritura31.
Anulao de escritura de doao.
Isquemia cerebral. Existindo evidentes
sinais de que o doador houvesse sido
acometido por acidente vascular

118/784

cerebral, decorrente de isquemia


cerebral, competia ao Tabelio exigir
que as partes comprovassem a higidez
mental do doador, haja vista a
gravssima afetao patrimonial que
decorre do ato. Rejeitada a preliminar.
Apelao provida. Sucumbncia invertida32.
Ao de anulao de escritura pblica
de doao. Supostos vcios no negcio
jurdico em face da condio de alcoolista do doador. Ausncia de prova
da incapacidade relativa do doador, a
qual no se presume. Sentena de improcedncia mantida. Inexistindo
prova inequvoca de que o doador no
tinha capacidade de discernir por
ocasio da feitura da doao em razo
do alcoolismo, descabe a anulao do
negcio jurdico realizado, mormente
estando o Tabelio presente no momento da celebrao do ato. Apelo desprovido 33.
Anulao de doao. Alegao de erro
sobre a natureza do ato praticado. Se a
parte que postula a anulao de

119/784

doao, alegando acreditar que, na


ocasio, estava fazendo testamento,
nenhuma prova produz, inarredvel o
desprovimento do recurso, pois, alm
da escritura pblica de doao, outorgada pessoalmente pela autora da
ao, em presena de Tabelio, que
goza, legalmente, de f pblica, h o
fato de, alguns meses aps a doao,
ter a autora comparecido novamente
em presena do Tabelio, oportunidade em que testou seus bens aos rus,
testamento posteriormente revogado.
Recurso desprovido34.
Assim, o interesse jurdico do Tabelio no
mbito processual de fcil compreenso,
sendo reiteradamente admitido em feitos judiciais, mediante o Instituto da Assistncia.
Afinal, os efeitos da sentena que solucionar
uma demanda de anulao de escritura
pblica podero repercutir indiretamente no
patrimnio do Tabelio, sendo razo suficiente para intervir no feito e auxiliar uma
das partes, no s porque participou e
testemunhou fatos importantes, contidos na

120/784

demanda, como tambm possui interesse na


declarao de validade do ato que praticou.
Neste passo, questiona-se sobre a possibilidade desse tipo de instituto ser aplicado nos
casos de processo administrativo, como
ocorre no processo de Dvida. Entendo ser
possvel, medida que a sentena possa repercutir na esfera de terceiro, pois se tem
aqui todos os pressupostos de admissibilidade da assistncia.
Neste sentido, tambm j se manifestou
Antonio Albergaria Pereira35, bem como
comentando que medida que os registradores e os notrios so profissionais do
Direito (art. 3 da Lei n. 8.935/94) e esto no
mesmo nvel de igualdade funcional deveria ser dado ao notrio, na qualidade de
elaborador do ttulo, o direito de participar
obrigatoriamente no processo de dvida suscitado pelo Registrador, antes da manifestao do rgo do Ministrio Pblico, tambm, a fim de que este possa, igualmente,
contestar a exigncia formulada. Afinal,
questiona-se a legalidade de seu trabalho e o
fim a que se presta: dar segurana jurdica

121/784

s partes da eficcia do negcio realizado


sob sua presena.
Diante disso, trazendo esse instituto da assistncia regulado pelo Cdigo de Processo
Civil, para o mbito do processo administrativo, mais precisamente para o processo de
suscitao de dvida, pode-se defender a
ideia da aplicao desse instrumento neste
tipo de ato. O fundamento jurdico a defesa
da validade e eficcia do ato lavrado, alm
de o Tabelio ser parte interessada, nos termos dos arts. 13, 198 e 217 da LRP, pelas
razes que passo a explicar.
O Tabelio, ao lavrar uma escritura
pblica, transmitiu segurana jurdica aos
negcios bilaterais e atos unilaterais.
Quando questionado ou impugnado, essa segurana fica abalada, tendo legtimo interesse em resguardar a validade do ato notarial praticado. Trata-se, portanto, de um interessado na suscitao de dvida no momento em que o Registrador emite um juzo
negativo do ato lavrado em sua Serventia.
Conforme o art. 198 da LRP, facultado
parte requerer ao Registrador a suscitao
de dvida quando se sentir lesada, ou

122/784

quando no puder cumprir a exigncia feita,


cabendo ao interessado impugn-la em quinze dias em juzo. Trabalhando com a ideia de
que o Tabelio interessado, este ter o
direito de impugnar o respectivo processo
em defesa da sua escritura pblica.
Observe-se que tal tese reforada pelo
fato de que Tabelio tem relao material
com a parte, na medida em que o Cdigo
Civil preconiza obrigatoriamente a forma
pblica do negcio jurdico:
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial
validade dos negcios jurdicos que
visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos
reais sobre imveis de valor superior a
trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
Como se v, o Tabelio possui o direito de
ingressar no processo de dvida como terceiro interessado, fornecendo s partes envolvidas todos os suportes jurdicos para proteger a validade e eficcia do ato lavrado,

123/784

da a participao efetiva do Notrio no Procedimento Administrativo de Dvida.


Dadas estas consideraes, aliadas lembrana de que compete ao apresentante
requerer que o Oficial suscite a Dvida,
conclui-se o seguinte:
a) analisando as faculdades outorgadas ao
Tabelio, ao qual se atribui a capacidade de
interveno como assistente simples no processo civil, constata-se que, ao Tabelio de
Notas, dada a prerrogativa de defender o
seu ato num Procedimento de Dvida;
b) o Tabelio de Notas, quando na
prestao do seu mnus pblico , pode apresentar ao Registro de Imveis os ttulos
lavrados em sua Serventia. Desta forma,
quando considerado apresentante do ttulo,
poder ele requerer a suscitao da Dvida.
c) ainda, pode o Tabelio de Notas, autor
de uma determinada escritura pblica que
teve seu registro recusado, participar do
Procedimento de Dvida na posio de terceiro interessado, atravs do instituto da assistncia simples, prestando ao Juzo competente todas as informaes necessrias

124/784

para
que
a
Dvida
seja
julgada
improcedente.
Isto porque a impugnao de um ttulo notarial pode repercutir na esfera jurdica do
Tabelio de Notas, pois, se o ttulo lavrado
imprestvel para o destino que se pretendeu,
a parte interessada poder, em tese, ingressar com uma ao de indenizao contra o
Tabelio pela frustrao da expectativa
gerada. Neste caso, a atividade desempenhada pelo Notrio de resultado e, por isso,
o autoriza defesa do seu ato.
Ademais, deve ser permitido ao Tabelio
de Notas defender a legalidade da escritura
pblica lavrada porque ele um profissional
do Direito dotado de f pblica, detentor de
conhecimentos jurdicos para discutir os argumentos expostos pelo Registrador, no
raras vezes em condies superiores, se
comparado com os figurantes do ttulo, isto
, os usurios do servio notarial. O Tabelio
de Notas quem colhe a vontade das partes,
saneia o negcio jurdico, previne litgio e
lavra o ato, conservando o documento para a
posteridade. Ter-se-ia, na discusso de Procedimentos de Dvida que envolvam ttulos

125/784

notariais, maior igualdade entre os sujeitos


que o figuram.

5.9 Dvida inversa


A atual Lei n. 6.015/73 no prev a chamada Dvida Inversa de iniciativa do interessado. Porm, a mesma existe por criao pretoriana, que se configura pela apresentao diretamente em juzo das razes
de inconformidade da parte interessada no
registro. Chama-se Dvida Inversa porque
no o Registrador que a suscita a requerimento da parte; esta interpe este Procedimento diretamente no Juzo competente.
Aqui, ousa-se divergir do posicionamento
de Ceneviva, o qual afirma que a lei veda a
dvida inversa36. Na verdade, entende-se
que a lei no a prev, o que no se pode confundir. Da anlise da Lei n. 6.015/73,
percebe-se que no h previso legal para a
interposio da Dvida diretamente no rgo
jurisdicional, porque a mesma deve ser encaminhada pelo Registrador ou Tabelio de
Protesto. No existe previso na lei para a

126/784

admisso deste Procedimento. Quem o admite a jurisprudncia, com base no art. 5,


XXXV, da CF, que assim prev: A lei no excluir da apreciao do Poder Judicirio
leso ou ameaa a direito.
Ocorre que no h configurao de leso
ou ameaa a direito que justifique a no observncia do Procedimento de Dvida previsto nos arts. 198 e seguintes da LRP. Inclusive porque, apresentado o requerimento ao
Registrador, ele obrigado a suscitar a
Dvida ao Juzo competente. Se no o fizer,
a estar configurado um ato abusivo e arbitrrio, passvel de ser atacado via Mandado
de Segurana. Portanto, entende-se que a
admisso da Dvida Inversa deve ser revista;
caso contrrio, no h motivo para se ter um
Procedimento especfico previsto em lei para
a resoluo de uma controvrsia envolvendo
a registrabilidade ou no de um ttulo
numa serventia
registral
ou notarial
(protesto de ttulos).
Assim, salvo melhor juzo, malfica a admisso da Dvida Inversa pelos seus efeitos,
uma vez que o apresentante do ttulo
(requerente), ao ingressar diretamente em

127/784

juzo tomando a iniciativa de reclamar a recusa da registrabilidade do documento pelo


Oficial , inverte a ordem cronolgica dos
atos judiciais e registrais, ouvindo-se,
primeiramente, o Registrador sobre a pretenso formulada, o que acarretar a protocolizao do ttulo. Como se v, o apresentante no ter assegurado o direito de prioridade, o qual lhe seria garantido pelo Procedimento de Dvida previsto em lei.
No procedimento ordinrio, a primeira atitude do Oficial do Registro, aps a apresentao do documento, a realizao do
seu lanamento no Livro de Protocolo, o que
garante que os ttulos contraditrios apresentados posteriormente devero aguardar
a resoluo da Dvida. J na Dvida Inversa,
esta prerrogativa no assegurada, desde o
incio do feito, pois o protocolo ocorrer em
ato posterior ao seu ajuizamento.
Com efeito, vindo a ocorrer a Dvida Inversa, o Registrador dever protocolar o
ttulo ou o documento expedido pelo Juzo,
quando este o intimar e abrir o prazo para o
Oficial se manifestar. Observa-se que a manifestao do Registrador essencial ao

128/784

procedimento de dvida, ainda mais se diante da modalidade da dvida inversa, pois a


este cabe, privativamente, a prenotao e a
qualificao do ttulo apresentado para registro, garantindo o direito de prioridade. De
tal sorte que o desconhecimento do feito na
esfera judicial implicar na impossibilidade
da realizao desse Ato e na ausncia de
proteo legal ao direito do Requerente.
Logo, por ser to imprescindvel a intimao e a exposio das razes do Registrador
para administrao da justia e para o
prprio processo (objeto de apreciao), a
jurisprudncia vem corroborando esta tese e
decretando a nulidade do feito, quando constatada a ausncia de intimao do Oficial
dentro do processo.
Nesse sentido, o recente acrdo do Conselho Superior da Magistratura de So
Paulo:
Registro de Imveis Supresso da
manifestao do oficial registrador e
da prenotao do ttulo Inadmissibilidade (CSM/SP).
Cuidam os autos de dvida de registro
de imveis, inversamente suscitada

129/784

por R.W.L., referente ao ingresso no


Registro de Imveis de Ribeiro Pires
de escritura pblica de venda e compra de imvel, recusado devido ausncia de apresentao de cpia
autenticada do IPTU de 2006 e de certido com as medidas e confrontaes
para correta descrio do imvel, alm
da necessidade de retificao do ttulo.
Aps processamento do feito, sem
manifestao do Oficial Registrador e
prenotao do ttulo, aps ouvido o
representante do Ministrio Pblico, a
dvida foi julgada procedente para o
fim de manter a recusa do Oficial em
registrar o ttulo, acolhendo a Meritssima Juza Corregedora Permanente
as razes constantes da nota devolutiva (fls.). Inconformado com a respeitvel deciso, interps o interessado R.W.L., tempestivamente, o
presente recurso.
Sustenta que a escritura apresentada a
registro descreve o imvel tal como
consta da Matrcula n. 21.771, circunstncia que autoriza o ingresso do

130/784

ttulo no flio real. Por outro lado,


acrescenta, as demais exigncias feitas
pelo registrador, e acolhidas pela Meritssima Juza Corregedora Permanente, importam em verdadeira retificao da matrcula, podendo ser
cumpridas posteriormente ao registro
da escritura (fls.).
A douta Procuradoria Geral de Justia
opinou no sentido do no conhecimento do recurso interposto, ante a
falta de prenotao vlida da escritura
levada a registro (fls.). o relatrio.
O presente processo de dvida padece
de vcio insanvel, a implicar a nulidade do feito.
De fato, o processamento da dvida inversamente suscitada no implica a
desnecessidade de manifestao do
Oficial Registrador e da prenotao do
ttulo levado a registro, a fim de que
seja assegurado o direito de prioridade
ao apresentante.
Nesse sentido, inclusive, j teve a
oportunidade de se pronunciar este
Conselho Superior da Magistratura,

131/784

em acrdo relatado pelo eminente


Desembargador Antonio Carlos Alves
Braga:
Suscitada a denominada dvida inversa, a orientao assentada determina seja ainda ouvido o oficial do respectivo Servio de Registro de Imveis, que se manifestar sobre a
alegada recusa e prenotar o ttulo objeto da suscitao para assegurar o
direito de prioridade (Ap. Cv.
24.777-0/0).
o que igualmente prev o item 30.1
das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia:
Ocorrendo direta suscitao pelo
prprio interessado (dvida inversa),
o ttulo tambm dever ser prenotado,
assim que o oficial a receber do Juzo
para a informao, observando-se,
ainda, o disposto nas letras b e c.
Na hiptese, no foi o que se deu, pois,
ao ser suscitada a dvida pelo
apelante, a Meritssima Juza Corregedora Permanente limitou-se a colher a manifestao do Ministrio

132/784

Pblico, passando, em seguida, de imediato, ao sentenciamento do feito.


Com isso, restaram suprimidas no s
a prenotao do ttulo, passvel de assegurar a prioridade de eventual registro ao apelante, como lembrado pela
douta Procuradoria Geral de Justia,
mas tambm a manifestao do Oficial
Registrador, providncias como visto
essenciais regularidade do processo
administrativo em questo.
Dessa forma, inobservado o procedimento legal, deve-se reconhecer a nulidade do processo, a partir do momento em que deveria ter sido ouvido
o Oficial Registrador e prenotado o
ttulo, da resultando, igualmente, a
nulidade da sentena prolatada na
sequncia.
Nesses termos, pelo meu voto, vista
do exposto, dou provimento ao recurso
para o fim de reconhecer a nulidade do
processo de dvida a partir da deciso
proferida fls. e, por via de consequncia, da sentena proferida.

133/784

Gilberto Passos de Freitas,


Corregedor-Geral da Justia e Relator37.
Como no h previso legal acerca da
Dvida Inversa, ficar exclusivamente sob o
comando do magistrado o andamento do
Procedimento, como a fixao dos prazos
que achar convenientes para resposta, realizao de diligncias, se necessrias, etc.
Neste caso, podero ser adotados, por analogia, os prazos da lei processual.
Particularmente, entende-se que o Procedimento de Dvida deve sempre seguir o rito
previsto na Lei n. 6.015/73, iniciando-se por
provocao da parte interessada, devendo
ser suscitado pelo Registrador ou Notrio, e
no interposto diretamente no Poder Judicirio, pelos efeitos negativos gerados com a
falta do protocolo.

5.10 Recorribilidade

134/784

5.10.1 Apelao
O recurso previsto na lei registrria
cabvel contra a sentena que julgou um Procedimento de Dvida a apelao, conforme
consta do art. 202. Este dispositivo assim determina: Da sentena, podero interpor
apelao, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministrio Pblico
e o terceiro prejudicado.
Como se v, a prpria legislao estabelece ainda quem sero os apelantes. A
ordem inicia com o interessado, que poder
apelar quando a sentena no lhe for favorvel, isto , quando a Dvida for julgada
procedente. J o Ministrio Pblico poder
apelar em qualquer caso, sempre que a sentena for contrria ao seu parecer. A lei reconhece, tambm, a possibilidade de aquele
que for sofrer os efeitos da sentena dela
apelar. o que acontece com o terceiro
prejudicado.
Observa-se que o Registrador no foi elencado entre os possveis apelantes, porque ele
no parte no Procedimento de Dvida. Na

135/784

verdade, ele apenas expe a sua argumentao do porqu de no ter acatado o pedido de registro, o qual ser apreciado pelo
magistrado. Entendendo este que no procede a fundamentao do Oficial de Registro, o Registrador dever recepcionar o
ttulo, realizando o ato pretendido: somente
ser procedido ao registro aps o trnsito
em julgado da sentena. No Estado do Rio
Grande do Sul, este recurso julgado por
uma Cmara Cvel do Tribunal de Justia; no
Estado de So Paulo, as apelaes so julgadas pelo Conselho Superior da Magistratura.
Cabe salientar que a sentena de Dvida
que for contrria ao interesse da Unio, do
Estado ou do Municpio est sujeita ao duplo
grau de jurisdio. No h que se negar que
o Magistrado diz o Direito quando julga um
Procedimento desta natureza; portanto, deve
ser observada a regra do art. 475, II, do
CPC. Alerta-se ainda, que o prazo para a
Fazenda Pblica apelar conta-se em dobro.

136/784

5.10.2 Embargos de declarao


Sendo omissa, obscura ou apresentando
contradio a sentena que julgou a Dvida,
entende-se que cabem embargos de declarao, conforme autorizam os arts. 535 e
seguintes do CPC. Neste sentido, a ementa
que segue:
Registro de Imveis Dvida Apresentao de cpias autenticadas
Ttulos inaptos Registros inviveis
Matria incidente relativa averbao
Impossibilidade de apreciao, ante a
soluo prejudicaial38.

5.10.3 Agravo de instrumento


Segundo Ceneviva o agravo recurso inadequado no processo de dvida porque a lei
especfica s prev a apelao39. Porm, h
entendimento jurisprudencial que admite o
agravo de instrumento recurso previsto nos
arts. 522 e seguintes do CPC contra

137/784

deciso que denegue o seguimento do recurso de apelao40.


Por oportuno, colaciona-se a seguinte
ementa:
Registro de imveis Dvida Agravo
de instrumento interposto contra deciso que denegou seguimento a
apelao, por intempestiva Fazenda
Pblica Prazo em dobro Recurso
provido para determinar o processamento do recurso41.

5.10.4 Recurso especial e


extraordinrio
Por ser a Dvida um procedimento de
natureza administrativa, via de regra, no
cabe a interposio de recurso especial, nem
de recurso extraordinrio42.
Na exceo, admite-se este o Recurso
Especial quando ficar estabelecido o contraditrio, assim entendido no aspecto jurisdicional. Quando se deixa de discutir teses
sobre a registrabilidade de um ttulo e se

138/784

passa a discutir direitos nasce a oportunidade do Recurso Especial. Neste sentido,


REsp 4.81043 e REsp 119.60044.
Segundo De Bona, citando deciso publicada na Revista Trimestral de Jurisprudncia 109/1163, temos que
no procedimento de dvida, enquadrado na modalidade da jurisdio
voluntria, so admitidos apenas os
seguintes recursos, alm de apelao:
agravo de instrumento, se for negado
seguimento do apelo; embargos de declarao, nas hipteses de dvida, obscuridade, contradio ou omisso na
sentena ou acrdo; recurso extraordinrio, se houver contraditrio
entre as partes interessadas
(terceiros), configurando a espcie em
causa, na acepo constitucional. Se
houver apenas dissenso entre o apresentador do ttulo e o registrador
no cabe o recurso extraordinrio
porque, no caso, o processo de dvida
no possui carter de causa45.

139/784

5.11 Mandado de segurana


Outro instrumento, agora no mbito dos
chamados remdios constitucionais46, para
atacar a deciso do Corregedor ou do Conselho da Magistratura o Mandado de Segurana, devendo o impetrante demonstrar
que tal deciso ofendeu direito lquido e
certo.
Salienta-se, por oportuno, que esse instrumento constitucional deve ser impetrado
perante o Superior Tribunal de Justia47,
tendo natureza subsidiria. Somente se no
houver outra ao que possa proteger o
direito do apresentante que essa medida
constitucional admissvel. Ademais, o
poder coercitivo deve ser contra pessoa
fsica que exera atividade pblica.
No caso dos Registradores e dos Tabelies,
embora estes exeram funo pblica em
carter privado (art. 236 da CF), a qualificao negativa sobre um ttulo no enseja,
em princpio, mandado de segurana, pois o
prprio sistema vigente disponibiliza uma
ao prpria para contestar o entendimento

140/784

do Oficial: o processo de dvida. No obstante isso, a impetrao de mandado de segurana diante da negativa de realizar o
registro do ttulo em algumas situaes,
como, por exemplo, falta de apresentao de
certides atualizadas em relao ao INSS e
Receita Federal vem sendo utilizada.
Nesses casos, segundo posio de Desembargador Roberto Pacheco Rocha, de
Curitiba,
ser indispensvel que, na forma do
art. 47 e pargrafo nico do CPC, seja
promovida a citao dos litisconsortes
necessrios (INSS e Unio), bem como,
para resguardar a segurana do negcio jurdico, que a prenotao do ttulo
permanea hgida at o julgamento final do mandamus. [grifo nosso]48.
Mandado de segurana. registro de
Imveis. Dvida registral. Inadequao
procedimental.
O manejo do mandamus, na situao
vertente, se apresenta inadequado,
haja vista que contra ato de negativa
de registro h previso expressa de
utilizao do procedimento de dvida,

141/784

prpria ou inversa, nos termos da Lei


dos Registros Pblicos. Deram provimento ao apelo, prejudicado o reexame
necessrio49.
Mandado de segurana. Oficial de Registro de Imveis no autoridade
cujo ato possa ser impugnado via mandamus. Possibilidade de recurso administrativo ao Diretor do Foro, para
revisar o ato objurgado, na forma da
lei. Precedentes. Apelo IMPROVIDO50.
Mandado de segurana contra ato do
Oficial do Registro de Imveis. Os Tabelies e Registradores exercem suas
funes em carter privado, por delegao do Poder Pblico, e praticam os
atos notariais e registrais que entendem poder pratic-los, fazendo-o, inclusive, sob pena de responsabilidade
pessoal. A recusa prtica do ato notarial ou registral, cuja prtica o interessado pretende, no ocasiona o
surgimento de direito lquido e certo
invocvel, em consequncia do que
no cabe mandado de segurana,

142/784

embora possa caber providncia de


outra natureza jurdica51.

5.12 Conflito de competncia


Na resoluo de Procedimentos de Dvida,
quando envolver discusso sobre matrias
especializadas, como direito trabalhista ou
participao de entes pblicos ou pessoas
jurdicas que determinem competncia diferenciada para julgamento, com remessa dos
autos Justia Federal, eventualmente
poder ocorrer Conflito de Competncia,
procedimento previsto nos arts. 115 e
seguintes do CPC, que ser decidido por
uma autoridade superior.
A seguir, so citados dois expedientes
desta natureza determinando como competente para julgamento de Dvidas a Justia
Estadual atravs dos juzos correicionais dos
servios de registros e de notas.
CONFLITO DE COMPETNCIA.
DVIDA. PROCEDIMENTO DE
NATUREZA ADMINISTRATIVA.

143/784

CARTRIO DE PROTESTO. 1. Cabe ao


juzo correcional, no exerccio de funo meramente administrativa, decidir
o procedimento de dvida suscitado
pelo Tabelio de Protestos. 2. Conflito
conhecido para declarar competente o
Juzo de Direito da 3a Vara Cvel de
Volta Redonda/RJ, o suscitado52.
COMPETNCIA. REGISTRO DE
IMVEIS. DVIDA SUSCITADA PELO
OFICIAL DE REGISTRO IMOBILIRIO.
Em face de sua natureza administrativa, o procedimento de dvida deve
ser decidido pelo Juzo Estadual corregedor do Cartrio de Registro de
Imveis, que o formulou. Conflito conhecido, declarado competente o suscitado53.
No primeiro caso, foi discutida a competncia para julgar Dvida suscitada em
virtude de apontamento de ttulo de crdito
cuja credora era a Caixa Econmica Federal.
O Juzo Estadual declinou da sua competncia alegando que, nos termos do art. 109, I,
da Constituio Federal, so da competncia
da Justia Federal as causas em que houver

144/784

interesse da Unio, de entidade autrquica


ou de empresa pblica federal.
Decidiu, ento, a nsita Turma que:
tratando-se de procedimento de
natureza meramente administrativa,
cujo esclarecimento cabe legalmente
ao juzo correcional, e no figurando a
Caixa Econmica Federal como interessada, nem como quaisquer das
outras posies processuais contidas
no art. 109, I, da Constituio Federal,
a competncia do juzo suscitado54.
No segundo, caso em que expedida, pela
Junta de Conciliao e Julgamento de NovaIguau-RJ, carta de arrematao, o Oficial do
Registro de Imveis daquela Comarca suscitou procedimento de dvida perante o MM.
Juiz de Direito da 6a Vara Cvel da mesma
Comarca, assinalando que o imvel em
questo no mais se encontrava registrado
em nome do executado, desde que vendido a
terceiro. O Dr. Juiz de Direito, todavia, entendeu que no competia a este Juzo a deciso, declinando a competncia em favor da
JCJ referida.

145/784

O Superior Tribunal de Justia determinou


a competncia da Justia Estadual, com atribuio de fiscalizao dos servios de notas
e de registros, para julgar Dvida suscitada
envolvendo ttulo expedido pela justia
laboral:
Consoante anotou o parecer do Ministrio Pblico Federal, em regra, da
Justia Estadual a competncia para
julgar o procedimento administrativo
de dvida, no se aplicando Justia
do Trabalho a preceituao invocada
da Lei de Organizao Judiciria
Estadual e isto pela simples razo de
que a Justia Laboral possui competncia definida e delimitada na Lei Maior
(art. 114)55.
Como se pode constatar, o Superior
Tribunal de Justia afirma que a competncia para decidir o Procedimento de Dvida
da Justia Estadual. Nestes termos, acompanho este entendimento que j possui robusto acervo jurisprudencial.

146/784

5.13 Efeitos da sentena


Impe-se verificar se a sentena proferida
num Procedimento de Dvida produz coisa
julgada a ponto de permitir ou no a alterao do que fora decidido.
Para isso, de se lembrar que este Procedimento tem natureza administrativa; no judicial; portanto, a sentena da Dvida no
faz coisa julgada. Inclusive porque, aps a
sentena da Dvida, pode a parte interessada ingressar com ao prpria, na
via judicial, para tentar defender seu interesse, conforme lhe faculta o art. 204 da
LRP. Nesta esfera sim, aps o trnsito em julgado, tornar a matria indiscutvel.
Quanto s espcies de coisa julgada,
o trnsito em julgado de sentena de
dvida no produz coisa julgada material ou formal, vista da amplitude de
sua deciso restrita declarao de
existncia de exigncia legal incumprida , da sua natureza administrativa, do poder dever de autotutela

147/784

administrativa, e da possibilidade do
uso de processo judicial contencioso56.
Meirelles, citado por Melo Jr., afirma
que
a denominada coisa julgada administrativa (...) apenas uma precluso de
efeitos internos, no tem o alcance de
coisa julgada judicial, porque o ato jurisdicional da Administrao no deixa
de ser um simples ato administrativo
decisrio, sem a fora conclusiva do
ato jurisdicional do Poder Judicirio57.

5.14 Concluso
Este trabalho se props a analisar o Procedimento de Dvida no Registro de Imveis,
o qual, segundo visto, serve para resolver as
dissidncias entre o suscitante que
sempre o Registrador, podendo ser o substituto nas suas ausncias e em seus impedimentos e o apresentante de um ttulo que
pretende acessar o lbum Imobilirio.

148/784

Para se chegar ao entendimento dos


motivos que podem gerar uma Dvida, foram
estudados sucintamente os princpios registrais e as espcies de ttulos que aportam
no Registro Predial. Verificou-se, ento, que
este Procedimento pode ser suscitado por
outros servios registrais e notariais, nunca
pelo Tabelio de Notas.
Este, por sua vez, como digno representante do Estado na sua Comarca e autor do
ttulo notarial, aps colher e sanear a vontade das partes, poder vir a integrar o Procedimento da Dvida, como assistente
simples, defendendo o ato por ele lavrado,
tendo em vista que apresenta conhecimentos
jurdicos suficientes para tanto, bem como
pode vir a ser responsabilizado no caso de o
ttulo no atender aos princpios registrais,
at para justificar o trabalho elaborado com
a sua convico.
Espera-se que a apresentao dos contedos, com remisses a doutrinas e aos entendimentos que alguns Tribunais tm utilizado para as resolues de expedientes desta
natureza, tenha contribudo para o esclarecimento do assunto.

149/784

Foi importante este estudo para bem


poder informar o cidado que tem de se socorrer do Poder Judicirio para a resoluo
de conflitos de ideias diversas originrias da
qualificao documental feita pelo Registrador, no acatadas pela parte interessada
no ato registral inclusive pelo Tabelio de
Notas e, por isso, submetidas ao Poder de
Equilbrio.

Modelos

DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DOS FATOS
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
DO FATO
DOS FUNDAMENTOS JURDICOS
DA SUSCITAO DA DVIDA
Modelo de peas do processo de dvida

151/784

Modelo de organograma do procedimento de


suscitao de dvida regra geral: alcana,
nos termos do art. 296 da LRP, o Registro
Civil de Pessoas Naturais, o Registro Civil de
Pessoas Jurdicas, o Registro de Ttulos e
Documentos e o Registro de Imveis
Sentena, com ou sem impugnao 15 dias
art. 201

152/784

Modelo de requerimento para


suscitao de dvida
Ilustrssimo Senhor Oficial do Registro de
Imveis da Comarca de ____________.
______________ (qualificao), vem, perante
Vossa Senhoria, requerer seja averbado/registrado na Matrcula n. __________, tendo em
vista o que segue.
O Oficial do registro de imveis, de acordo
com o art. __________ da Lei ________, entende
necessrio que_________ (exigncias), com o
que no concorda o requerente, uma vez que
no compete ao Oficial exigir tal documento.
Assim, em razo de no ter conseguido
averbar/registrar o documento protocolado
sob n.__________ e por ser descabvel a solicitao do Oficial de Registro de Imveis
desta Comarca, requer seja suscitada dvida
ao Juiz de Direito, Diretor do Foro, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Pblicos
(Lei n. 6.015/73).
Nestes termos, pede deferimento.
Local e data.
(Requerente)

153/784

Modelo de certido em
atendimento ao art. 198, III, da
LRP
CERTIDO
CERTIFICO que, nesta data, ___________
(nome), foi notificado de todo o contedo
desta Dvida, conforme assinatura aposta no
Ofcio Anexo.
O referido verdade e dou f.
Local e data.
(Registrador)

Modelo de notificao da parte


para impugnao
Local e data.
Prezado Senhor:
Referente ao Protocolo n........, de .......
Natureza Jurdica do Ttulo (p. ex.: Carta de
Sentena, Formal de Partilha, Escritura
Pblica, Instrumento Particular etc.).

154/784

Ao cumpriment-lo, cientifico Vossa Senhoria que o documento apresentado para registro ser submetido ao Processo de Dvida
perante a Excelentssima Juza de Direito,
Diretora do Foro desta Comarca, nos termos
dos arts. 198 e seguintes da Lei de Registros
Pblicos, cujas razes seguem em apenso.
Diante do exposto, notifico-o, nos termos
do art. 198, inciso III, da citada lei, para
impugn-la, querendo, perante o juzo competente, no prazo legal de 15 (quinze) dias.
Sendo o que tinha para cientificar e notificar de pronto, coloco-me ao inteiro dispor de
Vossa Senhoria.
(Registrador)
Ao Ilustrssimo Senhor
___________________
Cidade Estado
Ciente em _________, conforme assinatura:
____________________

155/784

Modelo de suscitao de dvida


de mandado judicial que viola o
princpio da disponibilidade
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca ___
_______________________.
____________________ (nome e qualificao do
registrador) vem, pela presente e na melhor
forma de direito, expor a Vossa Excelncia o
que segue.
Foi recebido em __________ e protocolado
nesta Serventia Registral, sob o n.
__________, na mesma data, Mandado Judicial
expedido em virtude da Carta Precatria
__________,
oriunda
da
Vara
Federal
___________, e o Auto de Sequestro lavrado
pelo Oficial de Justia da Vara da Direo do
Foro desta Comarca, ______________, nos
quais foi exarado o respeitvel CUMPRA-SE
por Vossa Excelncia, extrados dos autos da
Ao de Sequestro n. ______________, movida
pelo Ministrio Pblico Federal contra determinada(s) pessoa(s), no nominada(s) na
Carta (cpia) em virtude da concesso de

156/784

sigilo processual, com o propsito de que esta Serventia Registral proceda ao registro do
sequestro do imvel objeto da Matrcula n.
_______, Livro 2 Registro Geral.
Tal imvel encontra-se na propriedade do
casal _____________, conforme Matrcula n.
_________, tendo como ttulo causal a
Escritura Pblica de Compra e Venda lavrada
no
Tabelionato
desta
cidade,
_____________, no Livro n. ______, folha
_______, sob o n. ___________. Informa-se que
o referido bem se encontra hipotecado a favor do Banco ________, conforme registro.
Ocorre, Excelncia, que o art. 239 da Lei
dos Registros Pblicos e o art. 360 do Provimento n. 1/98-CGJ/RS (Consolidao Normativa Notarial e Registral) estabelecem como
condio para o registro os nomes das
partes, o que inclui o nome e a qualificao
das partes, inclusive do devedor, que se entende da figura do ru numa ao cautelar
de sequestro. O art. 176, III, item 2, da Lei n.
6.015/73 tambm exige o nome do devedor.
Sem tal requisito, no possvel esta Serventia Registral verificar a disponibilidade
jurdica do imvel e a continuidade do

157/784

registro, princpios bsicos inerentes Atividade Registral Imobiliria, previstos nos


arts. 172, 195 e 236 da Lei de Registros
Pblicos, verificados em todas as espcies de
ttulos registrveis (art. 221 da LRP).
Inclui-se, tambm, entre o rol dos princpios apresentados, o da PUBLICIDADE, finalidade ltima da Atividade do Registrador de
Imveis, de poder informar a atual situao
em que se encontra a coisa. Permitir o registro sem informar quem ou pode vir a ser o
sujeito responsvel pela demanda, salvo melhor juzo, torna o ato viciado e oculto.
Por oportuno, cabe enfatizar que todos
eles tm como supedneo a SEGURANA
JURDICA, tanto das partes constantes do registro como de terceiros e, consequentemente, da sociedade em geral.
Cabe enfatizar aqui, fundamentalmente,
que ao Registrador Imobilirio no dada a
atribuio de interpretar a lei, mas de aplicla ao caso concreto, ao contrrio dos poderes
exercidos e desempenhados pelo magistrado, que interpreta e aplica a norma de
acordo com o ordenamento jurdico e com
sua convico do que justo e lcito.

158/784

In casu, tem-se um aparente conflito de


princpios, uma antinomia entre os que
regem os Registros Pblicos disponibilidade, continuidade, qualificao registral e,
especialmente, o da publicidade com o
princpio da presuno da inocncia.
Porm, considero que o sequestro do bem
de uma pessoa tem por fundamento a
garantia da efetividade do processo, no
maculando a imagem da pessoa do demandado na proporo que possa ensejar o
seu sigilo perante o lbum Imobilirio, tornando o ato oculto para os terceiros interessados que pretendem saber a situao
jurdica do imvel, podendo ser at estranho
aos atuais proprietrios.
Por oportuno, comunico que a forma do
ttulo apresentado est em desacordo com a
legislao, uma vez que, nos termos do art.
342, V e 2, da Consolidao Normativa
Notarial
e
Registral
(Provimento
n.
1/98-CGJ), admitir-se-o a registro as cartas
de sentena, formais de partilhas, certides
e mandados extrados de autos de processo
judicial (vias originais), e no atravs de
cpia simples. Assim, o ttulo hbil para o

159/784

registro do sequestro a prpria carta precatria (original) na qual conste o vosso


CUMPRA-SE.
Finalmente, consoante estabelece o 4 do
art. 360 do Provimento n. 1/98-CGJ /RS,
comunico que procedi averbao da notcia
sobre a existncia de sequestro (AV- __/____),
conforme prova a certido anexa.
Desta forma, por entender que a questo
envolve conflito de princpios e que o Registrador no pode interpretar a lei conforme
seu entendimento, o Oficial Imobilirio desta
Comarca SUSCITA a presente DVIDA, nos
termos dos arts. 198 da Lei de Registros
Pblicos e 342, 1, da Consolidao Normativa Notarial e Registral (Provimento n.
1/98-CGJ), para que Vossa Excelncia decida
como de direito.
Local e data.
(Registrador)

160/784

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da Parte

No houve.
___________________________________________________
Manifestao do Ministrio Pblico Federal
A presente dvida deve ser julgada procedente, uma vez que, em que pese a determinao contida na carta precatria de
sequestro, a inexistncia do(s) nomes(s)
do(s) proprietrio(s) do imvel matriculado
sob _________ viola os princpios da disponibilidade jurdica do imvel, da continuidade
do registro, da publicidade e, tambm, da segurana jurdica.
Assim, no pode o Oficial Registrador
atender ordem emanada pelo Juzo Federal
sob pena de estar desatendendo princpios
bsicos do Direito Registral.
Por outro lado, no pode o Juzo Estadual
reformar a deciso proferida por aquele

161/784

Juzo, sob pena de ingressar em rea que


no de sua competncia.
Resta, pois, apenas o reconhecimento de
procedncia
da
dvida
suscitada,
determinando-se ao Oficial suscitante que
deixe de efetuar o ato determinado na carta
precatria de sequestro, bem como seja
comunicado ao juzo deprecante da impossibilidade de cumprimento da determinao, sob pena de serem feridos, alm dos
dispositivos acima citados, tambm os princpios de direito registral e as normas administrativas ditadas pela Corregedoria Geral de
Justia
do
Estado.
___________________________________________________
Sentena do Processo de Dvida Julgada
Procedente
A Excelentssima Senhora Doutora Juza
motivou sua deciso, afirmando que a ordem
no pode ser cumprida pelo Oficial Registral
quando em confronto com os princpios do
Direito Registral.

162/784

Modelo de suscitao de dvida


de formal de partilha
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca ___
______________.
______________ (nome e qualificao do registrador) vem, pela presente e na melhor
forma de direito, expor a Vossa Excelncia o
que segue.

DOS FATOS
Foi recebido para exame, em __ de ________
de ____, um Formal de Partilha passado a favor de ___________________, extrado dos
Autos do Processo de Inventrio/Arrolamento n. _______________, que tramitou na
Vara desta Comarca, tendo o mesmo sido impugnado (doc. anexo) por no observar os
princpios registrais e por faltar alguns documentos complementares.

163/784

Ocorre que, no dia __ de ________ do corrente, foi apresentado novamente o referido


ttulo, juntamente com alguns documentos
solicitados, sem que tenha sido satisfeita a
exigncia prevista no item 2 da impugnao,
uma vez que o apresentante discorda da
mesma. Juntamente com o ttulo, foi apresentado requerimento solicitando a suscitao da Dvida a essa nclita Vara.
O item 2 da aludida impugnao assim
previu: 2 Dever ser juntada ao Formal de
Partilha a cpia AUTENTICADA da sentena
que reconheceu a existncia da sociedade de
fato existente entre o de cujus, ____________ e
o companheiro _________________.

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


Primeiramente, convm mencionar que ao
Registrador Imobilirio, que exerce servio
pblico por delegao, compete a observncia dos princpios registrais que regem suas
atribuies; entre eles os da legalidade, da
continuidade e da disponibilidade. Portanto,
a
atividade
registral

despida
de

164/784

discricionariedade, sendo vinculada e limitada atuao do Oficial Registral s normas


especficas e a todo o ordenamento jurdico
nacional.
Na forma como o ttulo foi elaborado, em
virtude do teor da exordial e do esboo de
partilha, constata-se que foram quebrados os
princpios da continuidade e da disponibilidade, uma vez que, de acordo com as Matrculas n. _____, e ______, Livro 2-Registro Geral,
e conforme os documentos acostados ao
Formal de Partilha, _______ _ (nome do companheiro) no nem titular de direito real
nem herdeiro nem meeiro. Assim, a exigncia do reconhecimento da unio estvel necessria para criar uma vinculao do aludido sujeito com o imvel e/ou com o de
cujus, para manter o princpio da continuidade, pois um ato se apoia e sustenta em
outro anterior.
Referentemente ao assunto em questo, foi
exigido o reconhecimento da sociedade de
fato para fins de considerar o ______________
como herdeiro e/ou meeiro da falecida, com
base no que dispem o art. 2 da Lei n.
8.971/94, os arts. 5 e 7 da Lei n. 9.278/96

165/784

e o art. 1.790 do Cdigo Civil, aplicveis ao


caso em espcie.
Convm mencionar que, em princpio,
____________ (nome do companheiro ) no
nem meeiro nem herdeiro, porque a
aquisio do imvel objeto da Matrcula n.
____, Livro 2-Registro Geral, ocorreu a ttulo
gratuito (doao), em __ de ________de ____.
Porm, como no cabe ao Registrador analisar a condio de herdeiro e/ou meeiro, mas
sim ao Magistrado, exigiu-se tal reconhecimento para permitir que o ____________
(nome do companheiro) fosse considerado ou
titular de um direito real sobre bens do
Esplio quando do evento morte, ou titular
de um direito decorrente do Direito de
Famlia (habitao). Desta forma, no havendo dito reconhecimento, constata-se que a
estipulao no processo se trata de mera liberalidade do herdeiro ____________, conforme
reconhecido pelo mesmo no requerimento de
____ de ________ do corrente, devendo ser
formalizada atravs do ttulo competente
Escritura Pblica , nos termos dos arts.
104, III, 108 e 166, IV, do Cdigo Civil.

166/784

Ainda, se o usufruto estipulado fosse o decorrente do Direito de Famlia, regido pelo


art. 1.611, 1, do Cdigo Civil revogado,
em princpio no aplicvel ao caso concreto
por fora do art. 1.787 do Cdigo Civil em
vigor, entende esta Serventia Registral que o
mesmo no tinha acesso ao Flio Real
porque decorria da lei.
Desta forma, enquanto no reconhecida a
sociedade de fato, o ttulo apresentado
somente poder ser registrado se constar da
partilha que caber ao herdeiro ____________
a propriedade plena dos imveis matriculados sob os ns. ______, ____ e ____, Livro 2-Registro Geral, devendo o usufruto ser institudo,
posteriormente,
atravs
de
Escritura Pblica. Ao contrrio, havendo o
reconhecimento da unio estvel entre a falecida e _______, este assume a condio de
herdeiro e/ou meeiro dos bens partilhados,
estabelecendo uma vinculao do mesmo
com a coisa partilhada, assistindo-lhe o
direito real de usufruto sobre o imvel objeto
da Matrcula n. _____.
Observa-se que, no momento da instituio
do usufruto por liberalidade do herdeiro

167/784

____________, incide o imposto de transmisso, de acordo com a forma onerosa ou gratuita da instituio, cujo recolhimento ser
fiscalizado por esta Serventia Registral conforme determina o art. 289 da Lei n. 6.015/
73. Por outro lado, havendo o reconhecimento da unio estvel e, de consequncia, a
considerao do Sr. _______ (parte) como
herdeiro e/ou meeiro, o imposto de transmisso ser considerado j pago pela guia da
folha ____ dos Autos do Processo.

DA SUSCITAO DA DVIDA
Do exposto, em virtude dos fatos e fundamentos acima expostos, atendendo ao requerimento da parte interessada e para que
com tranquilidade possa desempenhar minhas atribuies legais, SUSCITO a presente
DVIDA, nos termos do art. 198 da Lei de
Registros Pblicos, para que Vossa Excelncia decida como de direito.
Local e data
(Registrador)

168/784

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da Parte
Requer a entrega do formal de partilha
que se encontra no processo e o arquivamento dos autos, em face do falecimento do
companheiro usufruturio.

Manifestao do Ministrio Pblico


Solicitou a intimao do Registrador e diante da concordncia deste e da parte interessada opina favoravelmente pelo arquivamento do feito.

____________________________________________________
Sentena do Processo de Dvida Julgado
Prejudicado
O Excelentssimo Senhor Doutor Juiz de
Direito julgou prejudicada a dvida, tendo

169/784

em vista a desistncia da Parte Interessada


no prosseguimento do feito.

Modelo de suscitao de dvida


sobre dissoluo de sociedade e
obrigatoriedade da transferncia
de bens da pessoa jurdica para o
scio retirante
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca de
_____________
________________ (nome e qualificao do registrador) vem, pela presente e na melhor
forma de direito, expor a Vossa Excelncia o
que segue.

DOS FATOS
Em __ de ________ de ____ esta Serventia
Registral efetuou a Impugnao n. ________,
tendo por objeto a Certido do Instrumento

170/784

Particular de Alterao de Contrato Social,


expedida pela ___________________________, e
apresentada por ___________, relativa transferncia de bens imveis da __________(pessoa jurdica) para a sua scia __________
(nome da parte) a apresentante, em virtude
de sua retirada da sociedade, formada com
_________________.
Ainda, em __ de ________ de ____ foi apresentada por um dos scios outra certido
expedida pela Junta Comercial deste Estado,
tendo por objeto a transferncia de imvel
da sociedade acima aludida para a sua pessoa. Dita certido tambm foi impugnada,
pelos mesmos fundamentos, conforme se
verifica da Impugnao n. ________.
Anexo ao ttulo acima mencionado, foi apresentado o Formal de Partilha passado em
__ de ________ de ____, assinado pelo Excelentssimo Senhor Doutor Juiz de Direito
Substituto da ___ Vara desta Comarca, extrado dos Autos do Processo de Separao
Consensual n. _______, homologado por sentena do Excelentssimo Senhor Doutor Juiz
de Direito da mesma Vara, no qual consta a
partilha de bens, em virtude da separao do

171/784

casal. Verifica-se, contudo, que o Instrumento Particular de Alterao Contratual foi


lavrado em cumprimento ao acordado no
Formal de Partilha.
Porm, uma vez que os apresentantes no
se conformaram com as exigncias formuladas nas aludidas impugnaes, os mesmos
apresentaram, em __ de ______ __ de ____, requerimento de suscitao de dvida, o qual
foi protocolado na mesma data, sob o n.
_____, no Livro 1-C.

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


O art. 53 da Lei n. 8.934/94 assim
estabelece:
As alteraes contratuais ou estatutrias podero ser efetivadas por escritura
pblica ou particular, independentemente da forma adotada no ato
constitutivo.
J o art. 64 da supracitada lei prescreve o seguinte:

172/784

A certido dos atos de constituio e


de alterao de sociedades mercantis,
passada pelas Juntas Comerciais em
que foram arquivados, ser o instrumento hbil para a transferncia, por
transcrio no registro pblico competente, dos bens com que o subscritor
tiver contribudo para a formao ou
aumento do capital social.
A exegese deste Ofcio Registral, referente
aos dispositivos citados, em especial ao art.
64, no sentido de que: somente ser admitida a certido de instrumento particular, expedida pela Junta Comercial, para
a transferncia de bens imveis integrantes do capital social da empresa, isto
, de bens que tenham sido integralizados no capital social, seja na formao
do mesmo ou quando da sua elevao.
Outrossim, entende-se que o instrumento
hbil para a transferncia de um bem imvel
que no integrou o capital social de uma
pessoa jurdica para um de seus scios a
escritura pblica de transferncia de bem
imvel ao scio retirante, ou de distrato social, ou de dao em pagamento (o que nos

173/784

parece o mais adequado ao caso, em face


das estipulaes constantes do Formal de
Partilha), ou ainda outra forma prevista em
lei, em obedincia ao art. 108 do Cdigo
Civil, sob pena de no se estar observando
um dos requisitos de validade do negcio
jurdico a forma.
Neste sentido, a Apelao Cvel n.
63.971-0/1, do Estado de So Paulo,
colacionando decises do colendo Conselho
da Magistratura daquele Estado, ensina que
o art. 64 da Lei n. 8.934/94 merece interpretao restrita. Assim, porque os imveis transmitidos no contriburam para a
formao ou para o aumento do capital social, no h que se falar na aplicao da Lei
Especial e, consequentemente, exige-se a escritura pblica para a formalizao da vontade das partes.
Ainda, naquele aresto, foi inserida corretamente ementa determinando o seguinte:
Admite-se a utilizao de instrumento
particular com o fim de materializar a
conferncia de bens pelos scios para
integralizar o capital social, mas tal exceo, derivada do texto do art. 64 da

174/784

Lei federal n. 8.934/94, deve ser interpretada de modo restritivo. Tal dispositivo legal permite a utilizao de certido expedida pela Junta Comercial,
extrada dos atos constitutivos ou de
sua alterao, como ttulo hbil para,
perante o registrador, possibilitar a alienao de direitos reais incidentes
sobre imveis, mas sempre, invariavelmente, para a composio ou o
aumento do capital social e nunca para
sua reduo ou dissoluo.
Portanto, a teleologia da norma especial,
salvo melhor juzo, vai ao encontro do princpio da informalidade que rege as relaes
empresariais, dispensando a observncia da
forma nas transferncias de propriedade de
bens integrantes, to somente, do capital social da sociedade. Com isso, verifica-se que o
legislador e at o intrprete da norma entende que no se estende a possibilidade de
se usar o instrumento particular para a alienao de bens da empresa que no tenham
sido integralizados para a formao do capital social.

175/784

Isto exige que, num primeiro momento, o


imvel tenha sido de propriedade de um dos
scios e que, noutro instante, tenha havido a
transferncia para a sociedade (formao ou
aumento do capital social). Assim, quando
do retorno do bem ao patrimnio da
pessoa fsica (scio), admite-se o instrumento particular. Todavia, no o que
ocorreu no caso em exame, pois, em
nenhum momento, os bens mencionados
na alterao contratual foram de propriedade dos scios, mas sempre de propriedade da pessoa jurdica. Como se v,
no se aplica o art. 64 da Lei n. 8.934/94 a
este caso concreto.

DA SUSCITAO DA DVIDA
Do exposto, em virtude da norma estabelecida no art. 64 da Lei n. 8.934/94, para que,
com tranquilidade, possa desempenhar minhas prerrogativas legais, SUSCITO a
presente DVIDA, nos termos do art. 198 da
Lei de Registros Pblicos, para que Vossa
Excelncia decida como de direito.

176/784

Local e data.
(Registrador)

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da Parte

Afirmou, em apertada sntese, que, por


ocasio da separao judicial do casal, que
eram scios de uma empresa, houve a retirada de bens imveis por cada um daquela
sociedade. Em razo disso, ocorreu a alterao do contrato social e a expedio da Certido
pela
Junta
Comercial.
___________________________________________________
Manifestao do Ministrio Pblico
Emitiu seu parecer no sentido de ser julgada procedente a dvida, tendo em vista
que, ao contrrio do pretendido pelo interessado e conforme bem ponderado pelo
registrado, a transferncia de bem imvel
deve estar revestida da forma prevista pela

177/784

lei que, no caso de imveis de alto valor, deve ser a escritura pblica (art. 108 do CC).
A circunstncia de a transferncia de
imveis da empresa pertencente aos
separandos ter sido combinada por
ocasio do acordo de separao no
afasta a imposio do diploma civil.
Salienta-se que, havendo transferncia, devido o imposto de transmisso.
Quanto aplicao do art. 64 da Lei n.
8.934/94, no se tratando de imveis
que formem ou aumentem o capital social da empresa, mas, pelo contrrio,
de imveis que migram da empresa
para os scios, no satisfeito o suporte
ftico da norma, invivel a incidncia.

___________________________________________________
Sentena do Processo de Dvida Julgado
Procedente
A Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito acompanhou o exarado pela Promotora de Justia, julgando procedente a
dvida apresentada pelo Registrador.

178/784

Modelo de suscitao de dvida


decorrente de loteamento
clandestino
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca
_________________.
____________ (nome e qualificao do registrador) vem, pela presente e na melhor
forma de direito, expor a Vossa Excelncia o
que segue.

DOS FATOS
Foi recebida e protocolada nesta Serventia
Registral, sob o n. ____, em __ de ________ de
____, a Escritura Pblica de Compra e Venda
de Parte Ideal de 120,75 m2 (cento e dois
metros e setenta e cinco decmetros quadrados) do imvel objeto da matrcula lavrada
no Tabelionato desta Comarca, sob o n.
_______, no Livro n. ______, folha ____, de __
de ________ de ____, a qual foi devolvida

179/784

parte interessada com a Impugnao n.


_______, que seguem anexas.
Posteriormente, em __ de ________ de ____,
foi reapresentado o referido ttulo, instrudo
com um requerimento solicitando a Suscitao da Dvida no caso da manuteno do
entendimento, o que efetivamente ocorreu.

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


Primeiramente, convm mencionar que ao
Registrador Imobilirio, que exerce servio
pblico por delegao, compete a observncia dos princpios registrais que regem suas
atribuies, entre eles o da legalidade. Portanto, a atividade registral despida de discricionariedade, sendo vinculada e limitada
atuao do Oficial de Registro s normas especficas e a todo o ordenamento jurdico
nacional.
Referentemente ao assunto em questo,
qual seja, o da compra e venda de parte
ideal de imvel urbano inferior ao mdulo
federal e sem justificao, o entendimento

180/784

desta Serventia Registral no sentido da impossibilidade de acesso ao Flio Real de ttulos que no respeitem as normas do parcelamento do solo urbano, previstas na Lei n.
6.766/79 e no Provimento n. 32/2006-CGJ
(Consolidao
Normativa
Notarial
e
Registral).
No caso em tela, pretendeu-se a alienao
de uma rea de 102,75 m2 (cento e dois metros e setenta e cinco decmetros quadrados)
de imvel que apresenta a rea de 247,34
m2 (duzentos e quarenta e sete metros e
trinta e quatro decmetros quadrados) com a
consequente formao de um condomnio
pro indiviso.
Embora podendo no ter havido o nimo
de ferir a Lei n. 6.766/79, esta no foi respeitada quanto disposio prevista no seu
art. 4, inciso II, pois a formao de um condomnio inter vivos deve ter em vista a sua
dissoluo pela diviso do imvel, face ao
carter exclusivo da propriedade e temporrio do condomnio previsto no ordenamento jurdico nacional, o que, salvo melhor
juzo, no possvel no caso em tela, em virtude da rea alienada ser inferior a 125 m2

181/784

(cento e vinte e cinco metros quadrados),


prevista na referida lei federal, sem entrar
no mrito do mdulo urbano constante de lei
municipal deste Estado.
Diferentemente, o caso de gerao de
um condomnio em virtude do evento do falecimento do proprietrio. Neste caso, no h
a vontade humana presente na formao do
condomnio, pelo contrrio, decorre do
direito sucessrio.
Ademais, analisando do art. 507 ao art.
510 do Provimento n. 32/2006-CGJ, que integram a seo referente a Loteamentos
Clandestinos, verificamos a vedao para o
registro do ttulo apresentado. Tais dispositivos assim prescrevem:
Art. 507. Os Oficiais impugnaro escrituras ou instrumentos particulares
apresentados a registro, envolvendo
alienao de fraes ideais, quando,
baseados em dados objetivos, constatarem a ocorrncia de fraude e infringncia lei e ao ordenamento positivo, consistente no instituir ou ampliar de loteamento de fato.

182/784

1 Para esse efeito, considerar-se-


frao ideal a restante do desdobramento do imvel em partes no localizadas e a permanecerem contidas dentro da rea original, mas a acarretarem a formao de condomnios, em
razo das alienaes.
2 As fraes podero estar expressas, indistintamente, em percentuais,
fraes decimais ou ordinrias ou em
rea (metros quadrados, hectares
etc.).
3 Ao reconhecimento de configurao de loteamento clandestino, entre
outros dados objetivos a serem valorados, concorrem, isolada ou em conjunto, os da disparidade entre a rea
fracionada e a do todo maior, forma de
pagamento do preo em prestaes, e
critrios de resciso contratual.
4 A restrio inaplica-se aos condomnios institudos e constitudos sob
a gide da Lei n. 4.591/64, pois previstos e tutelados por legislao especial.
Art. 508. Inconformando-se o apresentante com a impugnao, e a seu

183/784

requerimento, o Oficial suscitar


dvida.
Art. 509. Somente se admitir a formao de condomnios inter vivos, de
imveis rurais, quando preservada e
assegurada a destinao rural do
imvel, para fins de explorao agropecuria ou extrativa.
Art. 510. Havendo indcios suficientes
ou evidncias do instituir e constituir
de loteamento de fato, o Oficial noticiar o representante do Ministrio
Pblico, anexando documentao
disponvel.
Aplicam-se tais dispositivos mesmo que o
caso presente no configure um loteamento,
mas, sim, um possvel fracionamento/desdobramento, previsto nos 2 a 4 do art. 507
da CNNR.
Assim, salvo melhor juzo, a observncia
da Lei n. 6.766/79 realizada em qualquer
situao que possa configurar a diviso de
um imvel em dois ou mais. Desta forma,
quando no for possvel o fracionamento/
desdobramento de um imvel em dois ou
mais em virtude da falta de rea necessria,

184/784

o subterfgio que adotado para pretender


se imiscuir da observncia do art. 4, II, da
Lei n. 6.766/79 a alienao de parte ideal
inferior ao mdulo federal, o que no deve
ser tolerado.
Infere-se, ainda, que no constou do ttulo
impugnado meno formao de um condomnio civil para posterior instituio do
condomnio previsto na Lei n. 4.591/64, o
que permitiria o registro, porque as (futuras)
unidades corresponderiam s fraes ideais
de cada condmino. Ademais, considera-se
que no despicienda a norma que prev a
rea mnima que um imvel deve apresentar.
O legislador, quando da elaborao da lei e
da fixao da rea de 125 m2 (cento e vinte e
cinco metros quadrados), h de ter se
baseado em critrios objetivos que possibilitassem o bom desempenho e desenvolvimento da vida familiar e social sobre uma
determinada rea (terreno). De nada adiantaria tal norma se possvel fosse realizar
alienaes
indiscriminadas
de
reas
inferiores.
Cabe salientar que, na maioria das cidades
do Brasil, os ndices de irregularidades

185/784

relacionadas com a propriedade imobiliria


so
alarmantes
e
preocupantes,
apresentando-se de diversas formas, sendo
uma delas a alienao de partes ideais de
imveis em desrespeito a norma de parcelamento do solo urbano, fazendo com que,
num mesmo espao, haja vrios ncleos familiares
e
se
explorem
de
forma
desordenada, criando-se aglomeraes e desordem urbana.
No se quer dizer que esse problema
possa ser aplicado ao caso ora discutido,
nem que no seja possvel o registro de um
ttulo que constitua um condomnio pro indiviso. Todavia, o que no pode ser permitida
a constituio inter vivos de condomnio civil
em que caiba a um dos proprietrios rea inferior a 125 m2 (cento e vinte e cinco metros
quadrados). Se isso fosse feito, estaria sendo
olvidado o respeito aos preceitos estabelecidos pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano (por exemplo, havendo um imvel com
250 m2, poder ser alienada a sua metade,
desde que em consonncia com permissivo
legal municipal). Do contrrio, poder-se-
dizer que se tornou incua a referida

186/784

legislao; porquanto seria possvel que o


proprietrio de um imvel de mil metros
quadrados outorgasse dez ttulos de partes
ideais de cem metros quadrados cada uma,
criando, assim, um condomnio indivisvel e
combatido pelo ordenamento jurdico.
Esta Serventia Registral entende que deve
haver um limite e um controle a essas espcies de alienaes, em respeito, no mnimo,
Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n.
6.766/79).

DA SUSCITAO DA DVIDA
Em virtude dos fatos e fundamentos acima
expostos, atendendo ao requerimento da
parte interessada e para que com tranquilidade possa desempenhar minhas prerrogativas legais, SUSCITO a presente DVIDA,
nos termos do art. 198 da Lei de Registros
Pblicos, para que Vossa Excelncia decida
como de direito.
Local e data.
(Registrador)

187/784

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da parte

No
houve.
___________________________________________________
Manifestao do Ministrio Pblico

Emitiu seu parecer no sentido de ser julgada procedente a dvida, tendo em vista
que ao contrrio do pretendido pelo interessado, e conforme bem ponderado pelo
registrado, a transferncia de parte ideal de
imvel, se atendida, daria legitimidade
quilo que no legtimo, pois esbarra nas
disposies da Lei n. 6.766/79.
___________________________________________________
Sentena do Processo de Dvida Julgado
Procedente
A Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito acompanhou o exarado pela Promotora de Justia, julgando procedente a
dvida apresentada pelo Registrador.

188/784

Modelo de suscitao de dvida


para determinar o livro
competente de registro de atas da
assembleia geral de uma
associao
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca de
_______________
_______ (nome e qualificao do registrador)
vem, pela presente e na melhor forma de
Direito, expor a Vossa Excelncia o que
segue.

DOS FATOS
A sociedade___________, representada por
seu diretor presidente, _________________
(nome e qualificao), REQUEREU perante
este Registro Civil de Pessoas Jurdicas, o registro do termo de abertura e encerramento
do Livro de Registro das Atas das Assembleias Gerais e das Reunies da Diretoria da

189/784

_________________ (nome da associao), cujo


teor passo a descrever brevemente, pois
vincula-se ao caso em tela:
A primeira ata, datada de __ de ________ de
____, teve como objeto a apresentao do relatrio de atividades do ano de _____
prestao de contas; a indicao e aprovao
de excluso de membros; a nova formatao
das atas e a Ratificao de filiao. A segunda ata, datada de __ de ________ de ____,
foi efetuada com a finalidade de debater a
forma de arrecadao de fundos financeiros
para a aquisio de dois terrenos e a construo de dois sales.
Os documentos apresentados foram recebidos e protocolados sob os ns. ___e ___
(nmeros do protocolo), sendo devolvidos
sem o respectivo registro e/ou averbao,
pelos seguintes motivos:
1. Tendo em vista os documentos apresentados, no h elementos para que se
proceda averbao margem do assento
________ (nmero) do Registro Civil de
Pessoas Jurdicas, no que concerne ao disposto nas atas datadas de __ de ________ de
____ e __ de ________ de ____. Neste sentido,

190/784

no h que se falar em registro no Livro A,


das
Pessoas
Jurdicas,
para
ditos
documentos.
1.1. Seria coerente o Registro de ditas atas
no Registro Integral de Ttulos e Documentos, mas, para tanto, seria necessria a
retificao dos pedidos, fazendo constar expressamente que se busca o Registro Integral do Documento, no Livro B, e dentro dos
efeitos concernentes a este registro.
1.2. Importa ressaltar que o endereo declarado nas atas difere daquele disposto no
Requerimento, causando confuso e a necessidade premente de retificao, esclarecendo o endereo da sede da associao.
2. Quanto ao Registro dos Livros da Associao, importa observar o disposto nos arts.
238 e seguintes da Consolidao Normativa
Notarial da Corregedoria Geral da Justia
deste Estado, principalmente o art. 241 do
referido
diploma
legal:
Art.
241.
Transcrever-se-o, integralmente, os termos
de abertura e encerramento no Livro B do
Registro de Ttulos e Documentos, facultando o adotar ..., sendo assim, faz-se indispensvel a retificao do requerimento,

191/784

de maneira a constar nos pedidos o registro


no Livro e Cartrio competentes para tanto.
Inconformado, o autor da ao apresentou
requerimento solicitando a suscitao da
Dvida, nos termos do art. 198 da Lei n.
6.015/73 (Lei de Registros Pblicos).

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


Registros Pblicos de Sapucaia do Sul entende no ser possvel o registro do termo de
abertura e encerramento do Livro de Registro das Atas das Assembleias Gerais e das
Reunies da Diretoria da Associao Bblica
e Cultural de _________ no Livro A do Registro Civil de Pessoas Jurdicas, bem como o
registro das demais atas, pelos fundamentos
jurdicos que passa a expor.
1. Os documentos apresentados no alteram ou modificam os termos do Estatuto
Legal registrado nesta Serventia sob n. ___,
fls. ___, Livro A-2. Referem-se apenas a
atos de gesto, os quais no possuem
respaldo legal para serem averbados no

192/784

respectivo livro, pois seus objetos so estranhos a sua finalidade jurdica.


2. Segundo a Lei de Registros Pblicos, no
Livro A devem ser assentados somente os
contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou
compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, cientficas ou literrias,
bem como o das fundaes e das associaes
de utilidade pblica.
3. A Consolidao Normativa Notarial e
Registral, em seu art. 211, esclarece que ao
Registro Civil de Pessoas Jurdicas compete:
a) registrar os atos constitutivos ou os
estatutos das associaes, das organizaes religiosas, dos sindicatos e das
fundaes, exceto as de direito
pblico;
b) registrar os contratos das sociedades simples, na forma de sociedade simples tpica, tanto as sociedades simples que adotam uma das
formas quanto as sociedades empresariais, bem como as cooperativas;
c) matricular jornais e demais publicaes peridicas, oficinas

193/784

impressoras, empresas de radiodifuso


a manterem servios de notcias, reportagens, comentrios, debates e entrevistas, e empresas a executarem o
agenciamento de notcias;
d) averbar, nas respectivas inscries
e matrculas, todas as alteraes supervenientes a importarem modificaes das circunstncias constantes
do registro, atendidas as exigncias
das leis especficas em vigor;
e) fornecer certides dos atos
praticados.
4. Note-se que nem a Lei de Registros
Pblicos nem mesmo a Consolidao fazem
quaisquer menes sobre as atas de administrao na parte em que regulamentam a
competncia e os atos cabveis ao Registro
Civil de Pessoas Jurdicas, quando estas no
importarem modificaes das circunstncias
constantes do registro.
Nesse mesmo sentido, o Cdigo Civil
preconiza:

194/784

Art. 45. Comea a existncia legal das


pessoas jurdicas de direito privado
com a inscrio do ato constitutivo no
respectivo registro, precedida, quando
necessrio, de autorizao ou
aprovao do Poder Executivo,
averbando-se no registro todas as alteraes por que passar o ato constitutivo (destaque nosso).
E o art. 46 do mesmo diploma legal enfatiza quais so os elementos que o registro declarar, sem fazer qualquer referncia s
atas relativas organizao da pessoa
jurdica. Corrobora com esse entendimento o
art. 985 do mesmo Cdigo:
Art. 985. A sociedade adquire personalidade jurdica com a inscrio, no registro prprio e na forma da lei, dos
seus atos constitutivos (arts. 45 e 1.
150) (destaque nosso).
Assim, razovel observar que os atos que
podem ser registrados no Registro Civil de
Pessoas Jurdicas so os constitutivos e os
vinculados a estes; no qualquer ato efetuado pela pessoa jurdica. Neste contexto,

195/784

interessante perceber que a indignao da


parte fundamenta-se unicamente na expresso compromissos contida no art. 114
da Lei de Registros Pblicos, o que em seu
entendimento autoriza tal prtica. Contudo,
tal irresignao no procede; embora a palavra compromissos seja um termo aberto,
ela preenchida pelo disposto no Cdigo
Civil e pela exegese da Lei de Registros
Pblicos, sendo possvel concluir-se que a
expresso atrela-se a atos relacionados
constituio das pessoas jurdicas, no todo
e qualquer ato assumido perante os
associados.
Note-se que a conjuno contida na lei
ou,
ou
seja,
ESTATUTOS
OU
COMPROMISSOS A ESTES EQUIPARADOS.
No so outros os ensinamentos de Walter
Ceneviva, ao comentar o art. 114:
Objeto da inscrio no registro civil de
pessoas jurdicas Todos os dados pertinentes aos instrumentos de constituio devem ser deles extrados e transpostos para o registro, em livros indicados no art. 116 (Lei dos Registros
Pblicos comentada, 14. ed., So

196/784

Paulo: Saraiva, 2001, p. 234


destaque nosso).
Nos mesmos termos, Regnoberto M. de
Melo Jr. afirma:
A norma enunciada no art. 114 da LRP,
em conexo com os arts. 45 e 985 do
CC/2002, ratifica que a aquisio da
personalidade jurdica das pessoas
jurdicas de direito privado, e a legalidade de suas mudanas, dependem do
registro dos seus atos constitutivos, e a
averbao das alteraes (Lei de Registros Pblicos comentada, Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 2003, p. 570
destaque nosso).
Acresce a isso que a Consolidao Normativa Notarial e Registral preconiza em seu
art. 211, no captulo intitulado Do registro e
autenticao de livros de sociedades civis, o
seguinte:
Art. 211. Transcrever-se-o, integralmente, os termos de abertura e encerramento no Livro B do Registro de
Ttulos e Documentos, facultado o

197/784

adotar de fichrio especial pelo nome


das sociedades, cujos livros foram submetidos a registro e autenticao.
Cabe ainda ressaltar que o ato de
averbao destina-se a alterar ou modificar o
teor dos registros efetuados, no possuindo
a finalidade de trazer novos elementos que
no esto atrelados queles j assentados,
isto , que tratam de assuntos diversos dos
inscritos.
Neste passo, reconhecendo-se que no se
trata de ato de averbao ou registro a ser
praticado no Livro A do Registro Civil de
Pessoas Jurdicas, nos termos dos arts. 114 e
seguintes da Lei n. 6.015/73 e dos arts. 211
e 241 da CNNR-CGJ. O ingresso de ditas
atas somente pode ser aceito se elas forem
apresentadas perante o Registro de Ttulos e
Documentos, pois no possuem respaldo legal para ingressar no Registro Civil de
Pessoas Jurdicas. Para tanto, so necessrias as retificaes dos pedidos, devendo
requerer ao Registro de Ttulos e Documentos o Registro Integral no Livro B, nos
termos do art. 127, inciso VII e pargrafo
nico.

198/784

Por derradeiro, cumpre salientar que tanto


o Registro de Ttulos e Documentos como os
demais Servios de Registros Pblicos do
publicidade,
autenticidade,
segurana
jurdica e conservam os documentos neles
registrados.

DA SUSCITAO DA DVIDA
Diante do exposto, em virtude dos fatos e
fundamentos acima expostos, atendendo ao
requerimento da parte interessada e para
que com tranquilidade possa desempenhar
minhas atribuies legais, SUSCITO a
presente DVIDA, nos termos dos arts. 198
e seguintes da Lei de Registros Pblicos,
para que Vossa Excelncia decida como de
direito.
Local e data.
(Registrador)

199/784

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da Parte
Afirmou, em apertada sntese, que o registro do termo de abertura e encerramento do
Livro de Registro das Atas das Assembleias
Gerais e das Reunies da Diretoria pode ser
efetuado no Livro A do Registro Civil de
Pessoas Jurdicas, tendo em vista os arts.
114 da Lei de Registros Pblicos e 181 da
CNNR-CGJ.
Os dispositivos legais referidos por conter
a expresso: compromissos das sociedades
civis religiosas habilitariam o procedimento
de tal ato.

___________________________________________________
Manifestao do Ministrio Pblico
Emitiu seu parecer no sentido de ser julgada procedente a dvida, pelos motivos expostos pelo Registrador.

___________________________________________________

200/784

Sentena do Processo de Dvida Julgado


Procedente
O Excelentssimo Senhor Juiz Diretor do
Foro entendeu que o registro do Termo de
Abertura e Encerramento do Livro de Registro das Atas deve ser efetuado no Livro B
do Registro de Ttulos e Documentos (art.
241 da CNNR-CGJ), pois a expresso compromissos contida nos arts. 114 da LRP e
181 da CNNR-CJG (Provimento 32/2006-RS),
no quer dizer qualquer documento, mas
apenas queles que visem, tambm, constituio da entidade.
Ademais, o art. 185, I, possui a inteno de
que nenhum documento ser arquivado sem
o devido registro da sociedade. Ou seja, estando ela registrada, seus documentos tm o
direito de ser arquivados, porm nos livros
prprios e no naqueles que pretende.

201/784

Modelo de suscitao de dvida


de carta de adjudicao que fere
os princpios registrais
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca de
____________________
________ (nome e qualificao do registrador)
vem, pela presente e na melhor forma de
direito, expor a Vossa Excelncia o que
segue.

DOS FATOS
Foi protocolada, a requerimento da parte
interessada, em __ de ________ de ____, sob o
n. ___, carta de adjudicao extrada dos
Autos da Ao de Adjudicao Compulsria
n. ____, proposta por ____ (parte) contra ____
(parte), onde o autor pretende a transferncia da propriedade do lote n. 15 da quadra n.
12 da planta da Vila __ ____ para o seu nome.

202/784

O referido ttulo fora impugnado em __ de


________ de ____, nos seguintes termos:
Transcrio n. ____ e Inscrio n. ____,
ambas do Registro de Imveis de
______/__.
1. Para que seja possvel a conferncia
completa do ttulo acima identificado,
devero ser apresentadas as certides
atualizadas dos registros anteriores,
ou seja, da Transcrio n. ____ e da Inscrio n. ____, ambas do Registro de
Imveis de ______/__ (arts. 196, 197,
228 e 229 da Lei n. 6.015/73), cujo
prazo de validade de trinta dias.
2. Por oportuno, j foi possvel verificar que dever ser apresentada a guia
de reconhecimento do Imposto de
Transmisso de Bens Imveis (ITBI).
3. Apresentar, tambm, cpias simples
do RG, CPF/MF e Certido de
Casamento do adjudicante e de sua
esposa.
Reapresentada a carta de adjudicao,
instruda com as certides dos registros anteriores, quais sejam, da

203/784

Transcrio n. ____ e da Inscrio n.


____, ambas do Registro de Imveis de
____/__, foi originada nova nota explicativa de exigncias, com o seguinte
teor:
1. Tendo em vista a apresentao das
certides da T. ____ e da I. ____, ambas
do Registro de Imveis de ______/__,
mencionadas na carta de adjudicao,
foi possvel verificar que o imvel adjudicado no est em nome do ru da
ao.
Desta forma, para atender os princpios da disponibilidade e da continuidade, sustentados pelo princpio da segurana jurdica, previstos nos arts.
1.245 e 1.420 do Cdigo Civil e nos
arts. 195 e 237 da Lei n. 6.015/73, ou
dever ser apresentada a transcrio
do lote n. __, da quadra n. __, da planta
da Vila ____, em nome de
______________, ou, se esta transcrio
no existir, dever ser apresentado,
para registro, o ttulo que outorgue a
propriedade ao mesmo.

204/784

No possvel outorgar a propriedade


aos adjudicantes atravs do registro de
uma carta de adjudicao que teve por
fundamento um contrato de promessa
de compra e venda em que o promitente vendedor no o proprietrio do
bem. Neste caso, a propriedade pode
ser adquirida atravs de uma ao de
usucapio.
2. Ainda, providenciando-se no registro
de um ttulo outorgando a propriedade
ao ___________________, poder ser necessria a adequao da descrio do
imvel constante da carta de adjudicao examinada (destaque nosso).
Inconformado, o autor da ao apresentou
requerimento solicitando a suscitao da
Dvida, nos termos do art. 198 da Lei n.
6.015/73 (Lei de Registros Pblicos).

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


O Servio de Registro Imobilirio de ______
entende no ser possvel o registro do ttulo

205/784

apresentado pelos seguintes motivos: a) o


ttulo pretende transferir a propriedade de
imvel de terceiros, alheios lide, no respeitando os princpios da continuidade e da
disponibilidade, rompendo o elo entre um registro e outro; b) o ttulo e os registros anteriores no apresentam as condies previstas em lei para a abertura da matrcula e o
seu registro.
a) Da propriedade de terceiros estranhos ao
processo
Compulsando os registros anteriores
Transcrio n. ______ e Inscrio n.
__________, do Registro de Imveis de ______/
__ constata-se que a propriedade dos imveis
resultantes do Loteamento __________ so de
______________ (nome, nacionalidade, estado
civil e profisso), _____________ (nome,
nacionalidade, estado civil e profisso)
______________ (nome, nacionalidade, estado
civil e profisso). Outrossim, a ao de adjudicao compulsria foi movida contra
_________________e sua esposa _____________,
que no figuram como titulares de direito
real nos registros apresentados.

206/784

Como se sabe, o Registro Imobilirio tem


como sustentculo o princpio da segurana
jurdica (arts. 1 e 172 da LRP), atravs do
qual aquele que figura no lbum Imobilirio
tem resguardado o seu direito de propriedade erga omnes. Derivados do princpio
da segurana jurdica, temos os princpios da
continuidade e da disponibilidade, previstos
nos arts. 172, 195, 196, 228 e 237 da Lei de
Registros Pblicos.
O registro do ttulo apresentado, da forma
como se apresenta, importar na quebra da
cadeia dominial, porque o autor da ao estar adquirindo a propriedade de um bem
imvel atravs de um contrato de promessa
de compra e venda em que o promitente vendedor no titula direito real algum sobre o
imvel. Observa-se que uma nova cadeia
dominial pode ser estabelecida somente com
fundamento em uma ao de usucapio ou
numa ao de desapropriao, o que no o
caso. Qui teria o autor da ao direito a
usucapir o imvel perquirido. Todavia, a
ao interposta segue um rito e exige a comprovao de requisitos completamente diversos da ao proposta.

207/784

Portanto, o ttulo apresentado no tem


acesso ao Flio Real. Neste sentido,
colaciona-se jurisprudncia mencionada na
obra intitulada Sistemas de Registros de
Imveis, de Maria Helena Diniz, 2 edio
aumentada e atualizada So Paulo:
Saraiva, 1997, p. 304 e seguintes:
RT, 594:99 Tendo em vista o princpio da continuidade, no pode ser registrada carta de adjudicao em que
conste como proprietrio pessoa diversa do vencido na demanda. O adquirente assume os direitos e
obrigaes do promitente-vendedor a
quem sucedeu.
RT, 574:105 ... Assim o decidem,
primeiramente, porque, consoante iterativa orientao deste Conselho, a origem judicial do ttulo no o alivia do
nus de satisfazer os requisitos de ingresso no Registro Imobilirio (AC
271.182, de Atibaia, 29-6-1978), mui
especialmente cabendo ao oficial velar
pela observncia dos princpios normativos peculiares aos Registros Pblicos, dentre eles, com destaque, pelo da

208/784

continuidade do registro (art. 195 da


Lei n. 6.015/73). Superada tal
premissa e inquestionado que, na espcie sub examine, ao de adjudicao compulsria foi dirigida contra
cessionrio de direitos, no h como
pudesse mesmo ter sido efetuado o
pretendido registro, quando o imvel
no se acha registrado em nome do
vencido na demanda (AC 279.635, de
So Paulo, 12-3-1979, in Registro de
imveis, Narciso Orlandi Neto,
Saraiva, 1982, n. 323 e 324, p. 335 e
336). Vale mencionar excerto desse julgado, que se reporta inclusive a precedente deste Conselho (AC 272.223,
de Itapecerica da Serra), mais do que
suficiente para elucidar, de forma absolutamente clara, o tema em lia: Se
o imvel no est matriculado ou registrado em nome do outorgante, no se
admite, hoje, registro, antes da
matrcula e do registro do ttulo anterior, qualquer que seja sua natureza
(arts. 195, 227, 228 e 236 da vigente
Lei de Registros Pblicos). A

209/784

deficincia inculcada configura obstculo absoluto aos atos pretendidos,


porque nenhuma prova h, no fundo,
de que o promitente-vendedor fora
proprietrio dos prdios adjudicados.
Essa circunstncia que no purgada pela fora de sentena que
acolha pretenso de adjudicao compulsria, circunstncia substituio
jurisdicional de declarao de vontade
recusada. Ao de adjudicao compulsria no cria nem transfere
domnio. Atm-se pretenso de suprir
declarao de vontade negocial, cuja
eficincia jurdica assume. Logo, consequente carta de adjudicao no
pode mais do que o poderia o instrumento do negcio recusado.
RT, 580:128 A Lei de Registros Pblicos expressa ao determinar que nenhum registro se faa sem que seja previamente registrado o ttulo anterior
(arts. 195 e 237). Desse modo, impossvel o registro da sentena proferida
em ao de adjudicao compulsria

210/784

se o imvel no est transcrito em


nome da pessoa nela vencida.
RT, 525:110 impossvel a realizao de matrcula e registro de carta de
adjudicao extrada de ao de adjudicao compulsria sem prvio registro do ttulo em nome do ru.
RJTJSP, 81:462 A carta de adjudicao ttulo suscetvel de ingresso
no Registro Imobilirio (art. 167, I, n.
26, da Lei de Registros Pblicos). No
o , todavia, o ttulo apresentado, dada
a inobservncia do princpio da continuidade, expressamente consagrado
no art. 195 da lei registrria. Escreve,
a respeito, Afrnio de Carvalho: O
princpio da continuidade, que se apoia
no de especialidade, quer dizer que,
em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidade vista da qual
s se far a inscrio de um direito se
o outorgante dele aparecer no registro
como seu titular. Assim, as sucessivas
transmisses, que derivam umas das
outras, asseguram sempre a

211/784

preexistncia de imvel no patrimnio


de transferente (Registro de imveis,
p. 285, 2. ed., Forense, 1977). No
foge regra o ttulo judicial.
Colacionam-se, ainda, outras jurisprudncias no mesmo sentido, de respeito aos
princpios da continuidade e da disponibilidade, conforme seguem:
1. MANDADO DE PENHORA. Execuo trabalhista. Continuidade. Inviabilidade do registro. Registro de Imveis. Dvida julgada procedente. Pretendido registro de mandado de penhora. EXECUO TRABALHISTA. Executada que no titular do domnio.
Alegada responsabilidade de empresa
componente do mesmo grupo econmico. Ausncia de especfica deciso
judicial. Quebra da continuidade registrria. Inviabilidade dos registros. Recurso desprovido (Apelao Cvel
65.157-0/1, Catanduva).
2. Dvida. Suscitao ex officio. Recurso. Legitimidade. Interessado. Apresentante. Qualificao registral.

212/784

Ttulo judicial. Sequestro de imvel.


Continuidade. REGISTRO DE
IMVEIS. Dvida. Suscitao de ofcio.
Inadmissibilidade. Excepcionalidade,
porm, oriunda de ordem judicial para
o Oficial registrar o mandado judicial
de sequestro sob pena de desobedincia. Dvida. Recurso. Legitimidade.
Recurso interposto em nome do advogado da parte interessada no registro do ttulo. Advogado que se qualifica
como apresentante do ttulo e tem,
portanto, legitimidade para recorrer.
DVIDA IMOBILIRIA. Sequestro.
Princpio da continuidade. A origem judicial do ttulo no o forra da qualificao pelo Oficial. Imvel registrado
em nome de pessoa que no participou
do processo cautelar. Ausncia de deciso jurisdicional expressa determinando o sequestro do imvel ainda que
registrado em nome de terceiro.
Dvida procedente. Recurso no
provido. Trata-se de apelao (fls.) interposta por Dalton Tavolaro Advogados Associados de sentena de

213/784

procedncia de dvida imobiliria relativa a registro de cautelar de sequestro de imvel (fls.). A recusa do registro foi mantida por ofensa ao princpio da continuidade porque, na ocasio
da apresentao do ttulo judicial a registro, outra pessoa, que no participou do processo cautelar, j figurava
no flio como proprietria do imvel
(Ap. Cv. 67.864-0/2, Campinas, DOE
de 11-10-2000).
3. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMVEIS Para a aplicao de legislao especial aos compromissos de compra e venda de imveis, loteados ou no, constitui a inscrio requisito essencial, sem o que
no h falar em adjudicao compulsria. Vistos, relatados e discutidos
estes autos de Apelao Cvel n.
186.384, da comarca de Ume, em que
apelante C. H., sendo apelado J.G. C.,
sua mulher e outros. ACORDAM, em 1
Cmara Civil do Tribunal de Justia do
Estado de So Paulo, por votao unnime, negar provimento ao recurso,

214/784

consignando que o autor, por no


preencher um dos requisitos legais,
carecedor da ao, no sendo esta improcedente, corno concluiu a deciso
recorrida. Pelo compromisso certificado a fls., prometeram os rus vender
ao autor um imvel rural descrito no
referido documento, pelo preo certo
de NCr$ 500,00, pagos no ato. Pela
clusula 9 do contrato, foi declarado
que o instrumento ficava subordinado
aos Decretos-Leis ns. 58/37 e 3.079/37,
bem como Lei n. 649/49, que deu
nova redao ao art. 22 do primeiro
decreto-lei. Dessa forma, a adjudicao
compulsria do imvel, se houvesse recusa dos vencedores em outorgarem, a
escritura definitiva seria a soluo.
Ocorre que o apelante no promoveu a
inscrio do compromisso margem
da transcrio dos apelados. Limitouse a promover o registro integral do
documento no Livro B, denominado Registro Integral. Ora, a inscrio do
compromisso de compra e venda, de
que fala a lei, havia que ser feita no

215/784

Livro 4, conforme determina o art. 253


da Lei dos Registros Pblicos. O
referido dispositivo considera a inscrio da promessa de compra e
venda como ato constitutivo do direito,
quer entre as partes contratantes,
como em relao a terceiros. Serpa
Lopes, ao abordar a matria, assenta
que com a inscrio no Registro de
Imveis, inscrio obrigatria, a
promessa passa a ter efeitos reais, consistentes nos dois seguintes: oponibilidade erga omnes, excluindo, assim,
qualquer direito real oposto que haja
sido inscrito posteriormente; realizao compulsria do contrato pela interveno judicial, suprindo a vontade de
promitente vendedor, no caso de recusa (Tratado de Registros Pblicos,
v. 239/441). evidente, portanto, que
no inscrito, o contrato torna-se carente de efeitos reais, subsistindo to
somente os pessoais. A jurisprudncia,
apreciando a matria, tem afirmado,
reiteradamente, que para a aplicao
da legislao especial aos

216/784

compromissos de compra e venda de


imveis, loteados ou no, constitui a inscrio requisito essencial, sem o que
no h falar em adjudicao compulsria (Revista dos Tribunais, v. 239/
447). A inscrio do compromisso constitui requisito inarredvel, face lei.
E ao compromissrio assiste o direito
de, a todo o tempo, completar o requisito da inscrio (Revista dos
Tribunais, v. 344/291), para que adquira o direito de adjudicao compulsria. Isto posto e dada a inexistncia desse requisito essencial, julga-se o
autor carecedor da ao. Custas como
de direito So Paulo, 31 de maro de
1970. Unnime. Jonas Vilhena, presidente. Dias Figueiredo, relator.
4. Registro Cancelamento. Carta de
Arrematao Penhora Alienao.
Ineficcia Nulidade. Fraude execuo. Continuidade Disponibilidade. impossvel o registro da Carta
de Arrematao de imvel que no
figura em nome do devedor
(executado). No haveria

217/784

encadeamento algum entre o ato pretendido e o contedo dos registros e


ficaria, em consequncia, ultrajado o
princpio da continuidade. O apelante,
na qualidade de terceiro prejudicado,
pretende a reforma da respeitvel sentena que determinou o cancelamento
do registro em seu nome, para dar
lugar ao registro da Carta de Arrematao apresentada pelo suscitado
e apelado. No h como negar a qualidade de terceiro prejudicado do
apelante. Alis, ele se enquadra no exemplo clssico de terceiro prejudicado:
aquele cujo registro cancelado por
determinao contida na sentena
atacada, embora no tivesse participado do procedimento de dvida.
Alm de conhecido, o recurso merece
provimento. Em primeiro lugar, como
bem mostrou o ilustre Procurador da
Justia oficiante, a existncia de registro de penhora no impede a alienao
do imvel, nem seu registro. Trata-se
de registro tipicamente acautelatrio,
que no constitui nus real. Em

218/784

segundo lugar, a penhora no estava


registrada quando o apelante adquiriu
o imvel. Assim, ainda que pudesse ser
afastado o primeiro argumento, nenhuma irregularidade teria havido no
registro em nome do recorrente. Em
terceiro lugar, a ineficcia do registro
no significa a nulidade de pleno
direito, que se admite seja declarada
de ofcio. A uma, porque a ineficcia
difere, em tudo e por tudo, da nulidade. A duas, porque no compete ao
Juiz Corregedor Permanente examinar
eventual fraude execuo, como, em
mais de uma oportunidade, deixou assente este Conselho: O Juzo administrativo dos Registros Pblicos, cujo
perfil conceitual nem mesmo participa
da natureza da chamada jurisdio
voluntria ou gratuita, mero instrumento de controle da publicidade e da
regularidade extrnseca dos direitos
reais imobilirios. No tem ele competncia nem virtude para examinar o
suporte ftico e admitir correspondente fraude execuo que no

219/784

conhece ou dirige (Ap. Cv. 284.332,


Rel. Des. Andrade Junqueira; no
mesmo sentido: Aps. Cvs. 282.481,
280.847 e 354-0, in Registro de Imveis, Narciso Orlandi Neto, Saraiva,
1982, ementas 258 e 37). A manuteno do registro em nome do
apelante era, como se viu, de rigor.
No h nulidade de pleno direito que
pudesse justificar seu cancelamento na
via administrativa. O registro da Carta
de Arrematao, em consequncia, no
pode ser admitido, como j decidiu,
igualmente, este Conselho: impossvel o registro de carta de arrematao do imvel que no figura
em nome do devedor (executado). No
haveria encadeamento algum entre o
ato pretendido e o contedo dos registros e ficaria, em consequncia, ultrajado o princpio da continuidade (ob.
cit., ementa n. 269; no mesmo sentido:
Aps. Cvs. 280.847 e 284.332). A arrematao ato publicstico de expropriao da faculdade de disposio do
bem. Como tal, s pode assegurar a

220/784

transmisso que o exerccio pessoal da


disponibilidade poderia garantir. Se o
titular nada tem, nada transpassa a arrematao (Ap. Cv. 269.827, ob. cit.,
ementa 170). Por todo o exposto, acordam, por votao unnime, dar provimento ao recurso para, cassado o cancelamento determinado, recusar o registro do ttulo prenotado. Custas ex
lege. So Paulo, 18 de abril de 1983.
(aa) Francisco Thomaz de Carvalho
Filho, presidente do Tribunal de
Justia. Bruno Affonso de Andr,
corregedor-geral da justia e relator
(Ap. Cv. 1.291-0, j. 5-5-1983).
Admitido o registro, atravs de eventual julgamento improcedente desta Dvida, estarse-ia transferindo a propriedade de quem
no a titula (lembra-se que a adjudicao
compulsria consagra uma transmisso
DERIVADA da propriedade), alm de poder
prejudicar aqueles que confiaram no sistema
e esperaram que ele os protegesse.
No se pode desconsiderar que o ttulo apresentado poder ensejar a interposio de
uma ao prpria para outorgar a

221/784

propriedade ao autor (da ao de adjudicao compulsria), como, por exemplo,


uma ao de usucapio ordinrio.
Ademais, o Cdigo Civil, nos arts. 1.417 e
1.418, est a exigir no s o contrato para
obter o direito real aquisio do imvel,
como, tambm e principalmente, o registro
deste contrato.
Ad argumentandum, a admisso da pretenso do requerente PODE importar numa
tentativa de burlar as regras de direito civil
e de direito processual civil (ex.: Tendo
havido o falecimento dos proprietrios que
constam da transcrio e inscrio, evitarse- o processo de inventrio dos falecidos
para que a propriedade chegue em nome do
demandado na ao de adjudicao). A interposio equivocada da ao no deve desprestigiar o sistema jurdico articulado para
dar segurana jurdica a todos.
Observa-se, ainda, que o autor da ao no
diligenciou em verificar se a propriedade j
fora transferida para os demandados, no
tendo apresentado certido negativa/positiva
de propriedade imvel expedida pelo Registro Imobilirio de ______ /__, em nome dos

222/784

demandados (se h um registro posterior aos


apresentados, onde houvera a transferncia
da propriedade aos demandados, jamais foi
apresentado a esta Serventia Registral).
b) Da falta de requisitos necessrios para a
abertura da matrcula
Tambm, o ttulo apresentado no contm
os requisitos da matrcula previstos nos arts.
176, 1, II, e 225 da Lei n. 6.015/73, desrespeitando o princpio da especialidade,
que exige uma adequada localizao do
imvel no universo fsico para que o Direito
possa tutel-lo adequadamente.
Analisando a folha __ do ttulo apresentado, que se refere cpia autenticada
do documento juntado aos autos (certido da
T. ____ do Livro 3-S, verifica-se que falta constar na descrio do lote 15 da quadra 12 do
Loteamento denominado Vila __ ____, a rea,
o lado da numerao, o bairro e o mapeamento geral.
Tais informaes devem ser inseridas no
registro anterior (T. _______ e I. _______) mediante a apresentao de certido expedida
pelo Municpio de _______, apresentada ao

223/784

Registro de Imveis de ______/__, pela parte


interessada.

DA SUSCITAO DA DVIDA
Diante do exposto, em virtude dos fatos e
fundamentos acima expostos, atendendo ao
requerimento da parte interessada e para
que com tranquilidade possa desempenhar
minhas atribuies legais, SUSCITO a
presente DVIDA, nos termos dos arts. 198
e seguintes da Lei de Registros Pblicos,
para que Vossa Excelncia decida como de
direito.
Local e data.
(Registrador)

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da Parte

224/784

Afirmou, em apertada sntese, que efetuou


com um dos requeridos contrato de
promessa de compra e venda, tendo sido o
preo pago integralmente.
Alm disso, os antigos proprietrios foram
citados na ao de adjudicao, bem como o
ttulo apresentado perante o Registro de
Imveis preenche todos os requisitos exigidos pelo princpio da especialidade.
___________________________________________________
Manifestao do Ministrio Pblico
Emitiu seu parecer no sentido de ser julgada procedente a dvida, pelos seguintes
motivos: (a) os antigos proprietrios no foram citados; (b) no tocante aos princpios da
continuidade do registro, referido como fundamento da presente suscitao de dvida,
cabe ressaltar que encontra apoio legal no
art. 1.245, 1, do Cdigo Civil e, tambm,
nos arts. 195, 222 e 237 da Lei de Registros
Pblicos; (c) no houve comprovao quanto
transferncia da titularidade do imvel
para os rus da ao de adjudicao.
___________________________________________________
Sentena do Processo de Dvida Julgado
Procedente

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A Excelentssima Senhora Doutora Juza de


Direito motivou sua deciso atravs do
princpio da continuidade registral e da especialidade, bem como pela ausncia de
citao no processo de adjudicao dos demais proprietrios, nos seguintes termos:
A questo singela e no h como ser
efetivado o registro da carta de adjudicao apontada pelo Sr. Registrador,
tendo em vista os princpios da continuidade registral e da especialidade.
Conforme se depreende da certido do
Registro de Imveis da Comarca _
_________________________, o imvel em
questo est registrado em nome de
____________________________________
(fls. 41 e 42), anteriormente registrada
em nome de
___________________________. (fI. 39
verso), o mesmo podendo ser visto na
certido de fI. 65, originalmente juntada ao de adjudicao, no se
tendo conhecimento de registro no Ofcio de ________________.
Por outro lado, a ao de adjudicao
foi proposta somente contra ______

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___________ e ________________, que no


constam como proprietrios no Registro de Imveis, pois a autora teria adquirido o lote atravs de contrato de
promessa de compra e venda, por intermdio de procurador destes dois ltimos (fI. 23).
Pelo que se v das cpias da ao de
adjudicao, foram citados naquele
feito apenas o primeiro requerido, bem
como os herdeiros da segunda requerida, eis que falecida quando do
ajuizamento do pedido. Indiscutivelmente, no integraram a lide os proprietrios registrais. (...)
Art. 195. Se o imvel no estivar matriculado ou registrado em nome do
outorgante, o oficial exigir a prvia
matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do
registro. (...)
Art. 237. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo

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anterior, a fim de que se preserve a


continuidade do registro.
Contudo, em se admitindo a improcedncia
da dvida suscitada pelo Oficial Imobilirio o
suscitado estar adquirindo a propriedade
de quem nunca a teve, procedendo-se a um
salto na cadeia registral, o que inadmissvel pela via da adjudicao, que no
forma de aquisio originria da propriedade, como ocorre na usucapio. Logo,
abalado estar o princpio da continuidade
registral, de suma importncia na segurana
que deve advir dos registros imobilirios.
Por tais razes, a segurana preconizada
aos registros pblicos, conforme o art. 1 da
Lei n. 6.015/73, somente se concretiza
quando
da
efetiva
observncia
e
cumprimento das exigncias legais mnimas
efetivao do registro, do qual se extrai
presuno de veracidade, mormente quando
a dvida trazida ao Poder Judicirio, que
deve,
mais
ainda,
zelar
pelo
fiel
cumprimento da lei.
Registro de Imveis. Dvida suscitada. Inviabilidade do registro da Carta de Adjudicao, em face da quebra do princpio da

228/784

continuidade registrria. Dvida julgada procedente.


Apelao
cvel
desprovida.
Unnime (Ap. Cv. 70010060036, 18a Cmara Cvel, TJRS, rel. Mario Rocha Lopes
Filho, j. 31-3-2005).
Suscitao de dvida. Registro de Imveis. Carta de Adjudicao. Ao de adjudicao compulsria. Imvel matriculado em
nome de pessoa estranha da adjudicatria.
Princpio da continuidade. Impossibilidade
do registro. Exibio de certido negativa de
dbito junto ao INSS e Receita Federal.
Exigncia legal no cumprida. Dvida procedente. Dentre os princpios fundamentais
do registro imobilirio, est o da continuidade, pelo qual se faz imprescindvel a obedincia cadeia de titularidades nos assentos
pertinentes ao imvel. Art. 195 da Lei n.
6.015/73. No obstante, na espcie, tratar-se
o ttulo registrvel de carta de adjudicao,
admitir o registro seria sacrificar o princpio
da continuidade e a credibilidade que advm
dos registros pblicos. A responsabilidade
pelo
registro
contnuo

do
oficial
imobilirio, como fiel garantidor do princpio
da continuidade. Outrossim, a apresentao

229/784

dos documentos comprobatrios da inexistncia de dbitos previdencirios e fiscais


quando da onerao ou alienao de bens
imveis exigncia legal do art. 47 da Lei n.
8.212/91, no relevando o fato de a adjudicatria ser entidade assistencialista. Recurso
de apelao improvido. Unnime (Ap. Cv.
70007133408, 18a Cmara Cvel, TJRS, rel.
Cludio Augusto Rosa Lopes Nunes, j.
2-9-2004).
No que pertine falta de requisito para
abertura de matrcula, tenho que no h
como ser efetivada, j que o ttulo no contempla todas as especificaes do imvel, o
que deve preceder ou fazer-se concomitantemente ao eventual registro do ttulo. Contudo, deixou o requerente de atualizar a
matrcula junto a registro originrio (Comarca de ______), o que contraria o princpio
da especialidade.
Isto posto, julgo PROCEDENTE a presente
dvida suscita pelo Oficial do Registro de
Imveis para vedar o ato registral pretendido pela Parte Interessada.

230/784

Modelo de suscitao de dvida


sobre escritura pblica de
constituio de hipoteca (prazo)
Excelentssima Senhora Doutora Juza de
Direito Diretora do Foro da Comarca de
____________________.
____________________ (nome e qualificao do
registrador) vem, pelo presente e na melhor
forma de direito, expor a Vossa Excelncia o
que segue.

DO FATO
Foram recebidas e protocoladas, em __ de
________ de ____, sob o n. ___ ____, uma cpia
autenticada da Escritura Pblica lavrada no
Tabelionato _______, no Livro n. __- C, de Hipotecas e Quitaes, folhas ________, e uma
cpia autenticada do Termo Aditivo lavrado
nas mesmas notas, no Livro n. ___-A, de Contratos, folha ____, devidamente instrudas
com um requerimento datado de ________,

231/784

solicitando a suscitao de Dvida, nos termos dos arts. 198 e seguintes da Lei n.
6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos).
Os documentos acima apresentados se referem dao em hipoteca de diversos imveis, entre eles os imveis matriculados sob
os ns. ____________ e ______, do Registro de
Imveis de ________.

DOS FUNDAMENTOS JURDICOS


O Servio de Registro Imobilirio qualificou o ttulo apresentado como inapto para
ingressar no lbum Imobilirio por falta de
um requisito imprescindvel para o registro
da hipoteca o PRAZO.
Arnaldo Rizzardo, na sua obra intitulada
Direito das Coisas (de acordo com a Lei n.
10.406, de 10.01.2002), p. 1086, preleciona
o seguinte:
Autoriza o art. 1.496 que o oficial suscite dvidas perante o juiz de direito
competente. Tal suscetvel de ocorrer se faltarem elementos do contrato,

232/784

como o prazo de validade, ou a indicao precisa do imvel, ou o valor


da obrigao amparada (destaque
nosso).
Tal requisito exigido pelos arts. 1.424, II,
e 1.485 do Cdigo Civil e pelos arts. 176,
1, III, item 5, e 238 da Lei n. 6.015/73.
Como se sabe, a hipoteca a submisso de
uma coisa ao pagamento de um crdito, ou
ao cumprimento de uma obrigao, at o advento de um termo (no existe uma
obrigao exigvel sem um termo entendase um momento para o seu cumprimento).
Ora, Excelncia, o ordenamento jurdico no
permite que algum fique vinculado a uma
obrigao indefinidamente.
Ainda, Pontes de Miranda, no Tratado de
Direito Privado, v. 20, p. 94, estabelece que
a hipoteca h de ter prazo.
O ttulo apresentado no fez constar o
lapso temporal mximo que uma hipoteca
pode ser contratada, que de trinta anos, o
que poderia ter sido feito com a simples
meno ao art. 1.485 do Cdigo Civil, conforme sugerido nas Impugnaes ns. 204/
2005 e 216/2006, que assim previram:

233/784

Explicitar o prazo que viger a hipoteca


(art. 1.424, II, do CC), que poder ser de at
30 (trinta) anos (art. 1.485 do CC). Desta
forma, como no existe previso ao prazo na
escritura, no se pode admiti-la ao registro
enquanto no rerratificada.
Observa-se que a clusula constante na
folha 111v., ao estabelecer que a garantia hipotecria vigorar at a entrega das unidades do edifcio, no preenche o requisito
legal do prazo fixado para o pagamento,
porque ficou indefinido o termo para
cumprimento da obrigao, ou o prazo que a
hipoteca perdurar. Observa-se que estes
prazos no precisaro ser coincidentes, isto
, que o vencimento da hipoteca completamente diverso do da dvida ou da obrigao,
(i) poder acontecer de a dvida estar vencida, mas a hipoteca subsistir at o desaparecimento da obrigao principal, (ii) bem
como poder ocorrer a pactuao de hipoteca por um prazo inferior ao do
cumprimento da obrigao principal.

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DA SUSCITAO DA DVIDA
Do exposto, em virtude dos fatos e fundamentos acima narrados, bem como dos dispositivos do Cdigo Civil e da Lei n. 6.015/73
supramencionados, atendendo ao requerimento da parte interessada e para que com
tranquilidade possa desempenhar minhas atribuies legais, SUSCITO a presente
DVIDA, nos termos dos arts. 198 e
seguintes da Lei de Registros Pblicos, para
que Vossa Excelncia decida como de
direito.
Local e data.
(Registrador)

Modelo de peas do processo de


dvida
Impugnao da Parte
Afirmou, em apertada sntese, que logrou
xito no registro de hipoteca em outras Serventias. Aduzindo ainda que h no

235/784

instrumento referncia ao prazo previsto no


contrato.
_________________________________________________
Manifestao do Ministrio Pblico
Emitiu seu parecer no sentido de ser registrada a hipoteca, liminarmente, considerando o prazo legalmente exigido como sendo
o de 30 anos.
_________________________________________________
Sentena do Processo de Dvida Julgado
Improcedente
A Excelentssima Senhora Juza motivou
sua deciso, afirmando que sendo um contrato acessrio, ocorrendo a extino da
obrigao principal, desaparece, igualmente,
a garantia. Logo, a vigncia da hipoteca
nunca ser indefinida, nos seguintes termos:
Assim, para que tenha eficcia
garantia hipotecria e seja cumprido o
disposto no art. 1.424, II, do Cdigo
Civil, necessrio apenas que a
obrigao principal preveja o tempo e
o modo como se dar o cumprimento, o
que no caso dos autos pode ser verificado na prpria escritura pblica de

236/784

garantia hipotecria das obrigaes


decorrentes do contrato referido, vigorar at a entrega das unidades no
edifcio (...).
Portanto, nenhuma mcula h na escritura pblica de garantia hipotecria,
objeto da presente dvida, devendo ser
destacado que os registros efetuados
em outras serventias no contm
qualquer incorreo, pois remetem s
condies previstas no instrumento
(...).
Por derradeiro, convm lembrar que se
h prazo previsto em lei, este que
vige quando omisso o instrumento.
Isto posto, julgo IMPROCEDENTE a
dvida e determino o registro da
hipoteca.

Disposies legais

Procedimento de suscitao de dvida


Procedimento de suscitao de dvida
pelo Tabelio de Protesto de Ttulos
Procedimento de dvida do Registro
Civil de Pessoas Jurdicas e do Registro de
...

Procedimento de suscitao de
dvida
Arts. 198 a art. 207 da LRP (Lei n. 6.015, de
31-12-1973)
Art. 198. Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por escrito. No se
conformando o apresentante com a exigncia do oficial, ou no a podendo satisfazer,
ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo

238/784

competente para dirimi-la, obedecendo-se ao


seguinte:
I no Protocolo, anotar o oficial,
margem da prenotao, a ocorrncia da
dvida;
Il aps certificar, no ttulo, a prenotao
e a suscitao da dvida, rubricar o oficial
todas as suas folhas;
III em seguida, o oficial dar cincia dos
termos
da
dvida
ao
apresentante,
fornecendo-lhe cpia da suscitao e
notificando-o para impugn-la, perante o
juzo competente, no prazo de 15 (quinze)
dias;
IV certificado o cumprimento do disposto
no item anterior, remeter-se-o ao juzo competente, mediante carga, as razes da
dvida, acompanhadas do ttulo.
Art. 199. Se o interessado no impugnar a
dvida no prazo referido no item III do
artigo anterior, ser ela, ainda assim, julgada por sentena.
Art. 200. Impugnada a dvida com os documentos que o interessado apresentar, ser

239/784

ouvido o Ministrio Pblico, no prazo de 10


(dez) dias.
Art. 201. Se no forem requeridas diligncias, o juiz proferir deciso no prazo de 15
(quinze) dias, com base nos elementos constantes dos autos.
Art. 202. Da sentena, podero interpor
apelao, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministrio Pblico
e o terceiro prejudicado.
Art. 203. Transitada em julgado a deciso
da dvida, proceder-se- do seguinte modo:
I se for julgada procedente, os documentos sero restitudos parte, independentemente de translado, dando-se cincia da
deciso ao oficial, para que a consigne no
Protocolo e cancele a prenotao;
II se for julgada improcedente, o interessado apresentar, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certido da sentena, que ficaro arquivados,
para que, desde logo, se proceda ao registro,
declarando o oficial o fato na coluna de anotaes do Protocolo.

240/784

Art. 204. A deciso da dvida tem natureza


administrativa e no impede o uso do processo contencioso competente.
Art. 205. Cessaro automaticamente os
efeitos da prenotao se, decorridos 30
(trinta) dias do seu lanamento no Protocolo,
o ttulo no tiver sido registrado por omisso
do interessado em atender s exigncias
legais.
Art. 206. Se o documento, uma vez prenotado, no puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importncia
relativa s despesas previstas no art. 14 ser
restituda, deduzida a quantia correspondente s buscas e prenotao.
Art. 207. No processo de dvida, somente
sero devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dvida for julgada
procedente.
Art. 30 da Lei n. 8.935/94
Art. 30. So deveres dos notrios e dos oficiais de registro:
(...)
XIII encaminhar ao juzo competente as
dvidas levantadas pelos interessados,

241/784

obedecida a sistemtica processual fixada


pela legislao respectiva.

Procedimento de suscitao de
dvida pelo Tabelio de Protesto
de Ttulos
Art. 18 da Lei n. 9.492, de 10 de setembro de
1997 (Lei de Protesto de Ttulos)
Art. 18. As dvidas do Tabelio de Protesto
sero resolvidas pelo Juzo competente.

Procedimento de dvida do
Registro Civil de Pessoas
Jurdicas e do Registro de Ttulos
e Documentos
Art. 156 da LRP (Lei n. 6.015, de
31-12-1973)
Art. 156. O oficial dever recusar registro
a ttulo e a documento que no se revistam
das formalidades legais.

242/784

Pargrafo nico. Se tiver suspeita de falsificao, poder o oficial sobrestar no registro, depois de protocolado o documento, at
notificar o apresentante dessa circunstncia;
se este insistir, o registro ser feito com essa
nota, podendo o oficial, entretanto, submeter
a dvida ao juiz competente, ou notificar o
signatrio para assistir ao registro, mencionando tambm as alegaes pelo ltimo
aduzidas.

Segunda Parte
A evoluo dos sistemas registral e
notarial no sculo XXI

1
Introduo

O SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO,


por ser misto (constitutivo e declarativo), est recebendo a considerao que sempre
mereceu pelos fins a que se destina: constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurana jurdica e eficcia.
Por oportuno, percebe-se que as legislaes deste novo sculo ressaltam a importncia das Atividades Registrais e Notariais e a confiabilidade no critrio prudente e
tcnico do Registrador e do Notrio, consagrando a independncia (Lei n. 8.935/94) e
autonomia funcional (Leis n. 10.931/2004 e
n. 11.441/2007).
Sem pretender exaurir todos os institutos
criados pelo legislador para resolver as

245/784

questes socioeconmicas da sociedade


brasileira, buscase, nesta Segunda Parte,
demonstrar ao leitor de que forma os novos
institutos pertinentes regularizao da propriedade influenciam o Sistema Registral
ptrio. Comearemos, portanto, discorrendo
sobre a primeira lei do sculo XXI: o Estatuto da Cidade.

2
Estatuto da Cidade 2 (Lei n. 10.257,
de 10-7-2001, que regulamentou os
arts. 182 e 183 da CF)

2.1 Plano Diretor


2.2 Institutos que tm acesso direto ao
Registro de Imveis
EST EM VIGOR, DESDE o dia 9 de outubro de 2001, a Lei n. 10.257, publicada em
11 de julho daquele ano, que instituiu o
ESTATUTO DA CIDADE e regulamentou os
arts. 182 e 183 da CF. Trata-se de um
avano legislativo que atingir, segundo especialistas,
a
maioria
da
populao
brasileira, pelos mecanismos e institutos
jurdicos que consagra, com forte ingerncia
do Poder Pblico Municipal propriedade
privada.

247/784

A finalidade desse Estatuto uma melhor


execuo da poltica urbana atravs da adoo de novas diretrizes com vistas cooperao entre os governos, a iniciativa privada e
os demais setores da sociedade no processo
de urbanizao. Pode-se dizer que a principal funo desse instrumento a ordenao e
o controle do uso do solo urbano, garantindo, assim, o pleno desenvolvimento das
funes sociais da cidade, o bem-estar e a
segurana de seus habitantes (art. 1, pargrafo nico). Uma de suas caractersticas
mais salientes a simplificao da legislao
sobre parcelamento, uso e ocupao do solo,
objetivando, com isso, reduzir custos e
aumentar a oferta de lotes e das unidades
habitacionais populao.
Seu fundamento jurdico est alicerado
nos princpios preconizados nos arts. 182 e
183 da CF. Como se v, treze anos aps a
promulgao da Constituio, foram fixadas
as diretrizes gerais, objetivando cumprir os
referidos
mandamentos
constitucionais.
Assim, pode-se encontrar no art. 2 do Estatuto da Cidade, o desdobramento desses preceitos de ordem constitucional em direitos

248/784

que lhe fornecem o significado semntico:


direito s cidades sustentveis, na forma de
direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infraestrutura, atravs
de uma gesto democrtica por meio da participao da populao e de associaes;
para citar apenas alguns exemplos.
Previstos no art. 4 do Estatuto da Cidade
esto os INSTRUMENTOS DE POLTICA
URBANA. Como o prprio nome sugere,
trata-se dos meios traados pelo legislador
que daro efetividade aos princpios e aos
direitos dispostos acima. Observa-se, ento,
que os instrumentos previstos neste artigo
que demandarem dispndio de recursos por
parte do Poder Pblico Municipal devem ser
objeto de controle social; garantida a participao de comunidades movimentos e entidades da sociedade civil para que
cumpram com seus objetivos.
Da leitura do art. 4 do Estatuto da Cidade, outra questo salta aos olhos de um leitor atento: o corrente uso do termo plano e
suas derivaes (planejamento, gesto, projetos, programas). Isso demonstra que os instrumentos ali previstos no so por si s

249/784

eficazes e que a implementao deles ser


feita pelo Poder Pblico atravs do poder
discricionrio. Os instrumentos ali previstos
devem estar compreendidos em um diploma
legal que, respeitando as diretrizes ali impostas, devem desenhar os contornos e os
limites do Plano Diretor.

2.1 Plano Diretor


O Plano Diretor o instrumento bsico da
poltica de desenvolvimento e expanso urbana e visa definir o comportamento e o
planejamento da cidade. Sua elaborao depende de lei e requer a participao da
comunidade local (art. 40, 4, I, do EC).
Ressalta-se, desde logo, que o Plano Diretor apenas obrigatrio aos Municpios com
mais de 20 mil habitantes. No entanto, pela
relevncia da legislao em face dos novos
institutos, possvel verificar que, embora a
lei estabelea como critrio de restrio a
obrigatoriedade da constituio do Plano
Diretor o nmero de habitantes, esse instrumento de poltica urbana ser extensivo a

250/784

todos os Municpios brasileiros, independentemente da densidade demogrfica que


tiverem. Isto porque no ser possvel aplicar o direito de preempo, por exemplo, se
no houver o Plano Diretor (art. 41 do EC).
Somente atravs dele, o Municpio poder
cumprir a responsabilidade pela execuo da
poltica urbana disposta na Constituio
Federal.
Vejamos o que dispe a legislao:
Art. 39. A propriedade urbana cumpre
sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao
da cidade expressas no Plano Diretor,
assegurando o atendimento das necessidades dos cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao
desenvolvimento das atividades econmicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2 desta Lei.
Art. 40. O Plano Diretor, aprovado por
lei municipal, o instrumento bsico
da poltica de desenvolvimento e expanso urbana.
1 O Plano Diretor parte integrante
do processo de planejamento

251/784

municipal, devendo o plano plurianual,


as diretrizes oramentrias e o oramento anual incorporar as diretrizes e
as prioridades nele contidas.
2 O Plano Diretor dever englobar o
territrio do Municpio como um todo.
3 A lei que instituir o Plano Diretor
dever ser revista, pelo menos, a cada
dez anos.
4 No processo de elaborao do
Plano Diretor e na fiscalizao de sua
implementao, os Poderes Legislativo
e Executivo municipais garantiro:
I a promoo de audincias pblicas
e debates com a participao da populao e de associaes representativas
dos vrios segmentos da comunidade;
II a publicidade quanto aos documentos e informaes produzidos;
III o acesso de qualquer interessado
aos documentos e informaes
produzidos.
Neste passo, interessante observar que se
encontra garantida tambm a ampla publicidade
quanto
aos
documentos
e

252/784

informaes produzidos durante o processo


de elaborao e implementao do Plano
Diretor (art. 37 da CF). Uma das diretrizes
gerais para a implantao de uma poltica
urbana adequada, constante do art. 2, II, do
EC, prev o seguinte:
Gesto democrtica por meio da participao da populao e de associaes
representativas dos vrios segmentos
da comunidade na formulao, execuo e acompanhamento de planos,
programas e projetos de desenvolvimento urbano.
Com isso, percebe-se que o Poder Pblico
Municipal dever proporcionar e incentivar a
formao de ncleos comunitrios de diversos setores para permitir o amplo debate; assim, a participao efetiva da comunidade.
Porm, isso requer urgncia por causa do
prazo exguo para aprovao e/ou adaptao
do Plano Diretor; serve como ALERTA aos
prefeitos municipais.
Cumpre ressaltar ainda que os prefeitos de
cidades com mais de 20 mil habitantes ou integrantes de regies metropolitanas e

253/784

aglomeraes urbanas possuam o prazo de


cinco anos para aprovar o Plano Diretor (art.
50) a partir da promulgao da lei;
esgotando-se, portanto, em 30 de junho de
200858. Outrossim, os prefeitos de cidades
que j possuem o Plano Diretor tm o prazo
de dez anos para promover a reviso da lei
que o instituiu (art. 40, 3).
Todavia, no convm s urbes que j possuem o Plano Diretor esperar todo este
prazo. Devem providenciar a atualizao o
mais breve possvel; caso no o faam, no
tero condies de aplicar os institutos
jurdicos criados pelo Estatuto da Cidade
que dependem de previso legal no Plano
Diretor. A demora gera prejuzos a todos;
consequentemente, pode ocasionar sanes
ao administrador pblico pela sua inao.
Em ambos os casos na criao ou na atualizao do Plano Diretor , incorrero em
IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA os prefeitos que no cumprirem as obrigaes nos
prazos legais (art. 52, VII, do EC).
Feitas essas consideraes, interessante
analisar quais so os institutos que tm
acesso ao Registro de Imveis.

254/784

2.2 Institutos que tm acesso


direto ao Registro de Imveis
Parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios, instituto previsto nos arts. 5
e 6, objetiva coibir o mau uso da propriedade urbana, exigindo que o proprietrio
realize o adequado aproveitamento de seu
imvel, sob pena de aplicao do IPTU progressivo e, permanecendo inerte, de desapropriao com pagamento em ttulos. O
prazo para o proprietrio protocolar o projeto no rgo municipal competente, e iniciar as obras do empreendimento, contado
a partir da efetivao da notificao. Logo,
esta dever ser averbada no flio real (art.
5, 3, do EC), a fim de produzir efeitos declarativos e garantir transparncia e possibilidade de conhecimento por eventuais adquirentes, uma vez que as obrigaes de parcelamento,
edificao
ou
utilizao
constituem-se espcie de obrigao propter
rem. Isto , a transmisso do imvel, posterior notificao, no a extingue, restando
automaticamente
transferida
ao
novo

255/784

proprietrio, sem qualquer interrupo de


quaisquer prazos.
Outro instrumento muito importante o
IPTU progressivo no tempo, consagrado no
art. 7, cujo fato gerador o descumprimento da obrigao de parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente o imvel
urbano. Como se pode ver, trata-se da majorao anual da alquota desse imposto real
como forma de coibir a permanncia da subutilizao do imvel, pelo prazo mximo de
cinco anos consecutivos. Assim, embora os
impostos no sejam, na sua forma genuna,
uma forma de penalizao pelo descumprimento de um dever, aqui se destaca
de maneira irrefutvel o carter corretivo
desse tipo de tributo, o qual tem sua licitude
fundamentada
na
funo
social
da
propriedade.
Esse mesmo princpio legitima a mais dura
pena para o proprietrio displicente: a desapropriao com pagamento em ttulos (art.
8), decorrente do prazo de cinco anos sem
que tenham sido atendidas as obrigaes
dispostas em lei. Espcie de aquisio originria, acarretando a perda da propriedade.

256/784

O efeito gerado pelo Ato de Registro; portanto, constitutivo, pois constitui o direito
real em favor do Poder Expropriante
(Municpio).
Igualmente previsto pelo Estatuto da
Cidade o conhecido instituto da usucapio
para garantir o cumprimento da funo social da propriedade. Recebendo a seo destinada regulamentao desse importante
instrumento de regularizao a nomenclatura Da usucapio especial de imvel
urbano (arts. 9 a 14), a novidade trazida
pelo Estatuto da Cidade est na admisso da
aplicao desse instituto tambm na forma
coletiva. Com essa nova configurao, o legislador pretende, claramente, principalmente nas grandes cidades, promover a regularizao das reas ocupadas sem justo
ttulo (favelas), o que j ocorre no Estado do
Rio Grande do Sul, atravs do Projeto
MORE LEGAL. O diferencial desse instrumento para com o Projeto MORE LEGAL
reside na imposio da constituio de um
condomnio especial, indivisvel (Lei n.
4.591/64 e Cdigo Civil); ato obrigatrio aos
adquirentes beneficiados pela usucapio

257/784

coletiva, mas no aos contemplados pelo


Projeto More Legal.
Dessa forma, a usucapio coletiva, embora
repercuta no Registro Imobilirio da mesma
forma que as demais usucapies, produz
efeitos meramente declarativos. O Registrador, no ato de registro, dever ter muita
cautela, pois precisar trazer para matrcula
a qualificao completa de todos os
condminos.
H previso tambm de o direito de superfcie (arts. 21 a 24 do EC) disciplinar o
direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espao areo relativos ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo. Sua constituio se d por registro (art. 56); sua extino, por averbao (art. 57), sendo obrigatria sua formalizao mediante Escritura
Pblica (art. 21 do EC e arts. 108 e 1.369 do
CC).
A distino desse instituto daquele consagrado no Cdigo Civil, a partir do art.
1.369, que, no caso de terreno urbano, o
legislador expressamente autorizou a utilizao do solo, subsolo ou o espao areo para
a realizao de edificao, podendo o

258/784

contrato se configurar por prazo determinado ou indeterminado. Alm disso, no


Estatuto da Cidade est ainda constituda a
necessidade de o interessado promover a
averbao na matrcula do imvel correspondente extino do direito, a fim de cessar a produo de seus efeitos. De tal sorte,
como podemos ver, o efeito produzido pelo
registro do direito de superfcie na matrcula
constitutivo, pois o ato registral essencial
para a criao desse direito real.
Quadro 1 Estatuto da Cidade Cdigo
Civil
Lei n. 10.257/
2001
1. Admite-se
para a realizao de
edificao.

Lei n. 10.406/
2002
1. Admitido para
construir ou
plantar.

259/784

2. Somente
para imveis
urbanos.

2. Aplicvel tanto
para imveis urbanos ou rurais.

3. Permite a
utilizao do
solo, subsolo
ou o espao
areo.

3. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo em conjunto com o solo.

4. Institudo
por tempo determinado ou
indeterminado.

4. Apenas por
tempo
determinado.

5. H previso
de realizar
averbao
para a extino do
direito.

5. No h tal
previso,
aplicando-se, com
isso, o art. 252, da
Lei n. 6.015/73.

No podemos tambm deixar de falar do


direito de preempo (arts. 25 a 27 do EC), o

260/784

qual consiste na preferncia atribuda ao


Poder Pblico Municipal, para aquisio de
imvel urbano, objeto de alienao onerosa
entre particulares. Para tanto, necessrio
que a legislao municipal fixe a rea sob a
qual incidir tal direito, bem como o prazo
de vigncia do mesmo.
O legislador no previu nenhum efeito registral para esse novel instituto. No entanto,
o Direito de Preferncia to marcante para
a negociao do imvel que poder ser
averbado na Matrcula do Imvel, a fim de
gerar conhecimento (declarativo) de terceiros, com o intuito de prevenir litgios, fato
que justifica sua aposio nesse item. Tudo
nos termos do art. 167, II, n. 5, c/c o art. 246
da LRP (Princpio da Concentrao).
Outro novssimo instrumento de poltica
urbana trazido pelo legislador na Lei n.
10.257, de 2001, a transferncia do direito
de construir (art. 35), que ocorrer quando
um imvel urbano, privado ou pblico, for
considerado de interesse social. Neste caso,
o proprietrio transferir seu direito (ndice
construtivo) para que possa exerc-lo em
outro local ou, ainda, alien-lo, mediante

261/784

escritura pblica, a terceiros. Isto o que


vem ocorrendo, hodiernamente, em Porto
Alegre-RS, quando o municpio desapropria
reas urbanas para o alargamento de vias
pblicas, realizando a contraprestao mediante a outorga de ndice construtivo ao expropriado. Aqui, como no caso anterior, da
mesma forma e pelos mesmos fundamentos
usados para legitimar a averbao do Direito
de Preempo na Matrcula, entendo que
esse instituto tambm dever ser averbado
para dar conhecimento de terceiros (Princpio da Concentrao). O efeito produzido
pela averbao meramente declarativo.
Neste passo, deve-se perceber que este instituto jurdico difere da outorga onerosa do
direito de construir porque nele no h criao de ndice novo, mas apenas a transferncia de um j existente que o proprietrio
no pode utilizar em virtude da declarao
de interesse pblico do terreno.
O Estatuto da Cidade criou ainda o Consrcio Imobilirio (art. 46, 1), o qual se
dar quando o proprietrio notificado para
parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente o imvel (art. 5) requerer, ao Poder

262/784

Pblico, o estabelecimento do Consrcio


Imobilirio como forma de viabilizao financeira e urbanstica para o aproveitamento
do bem. Neste caso, o proprietrio transferir seu imvel ao Poder Pblico Municipal,
para a implementao da obrigao noticiada e, aps a realizao das obras, receber, como pagamento, unidades imobilirias devidamente urbanizadas ou edificadas.
Esse contrato tambm deve ser inserido na
matrcula do imvel, dando transparncia e
publicidade ao negcio realizado, uma vez
que envolve recursos pblicos. Ademais, sua
insero no Flio Real facilitaria o controle
pela comunidade.
O Instituto do Tombamento59, igualmente,
est previsto no Estatuto da Cidade, devendo
ser promovido, de forma definitiva, aos bens
de propriedade particular, por iniciativa do
rgo competente do Servio do Patrimnio
Histrico e Artstico Nacional, transcrito
para os devidos efeitos em livro a cargo dos
oficiais do Registro de Imveis e averbado ao
lado da transcrio do domnio. O efeito da
averbao do tombamento ato que entendo

263/784

obrigatrio, em respeito ao adquirente de


boa-f meramente declarativo.
O direito moradia tambm foi contemplado no Estatuto da Cidade, tendo acesso
ao Registro de Imveis por meio da concesso de uso especial para fins de moradia,
regulada pela Medida Provisria n. 2.220, de
4 setembro de 2001, e pela recente Lei n.
11.481, de 31 de maio de 2007, que alterou
a Lei n. 9.636, de 15 de maio de 1998.
Esse instituto, em breves palavras, visa atribuir um direito real sobre um imvel
pblico ao terceiro que preencher os requisitos legais (semelhantes aos exigidos para a
usucapio de imvel urbano). A constituio
deste instituto ocorrer atravs do registro
( 4 do art. 6) do ttulo competente, que
poder ser por termo administrativo, ou por
sentena declaratria, ou ainda por contrato
de concesso de direito real de uso de
imvel pblico. J sua extino dar-se-
quando o concessionrio der ao imvel destinao diversa da morada para si ou sua
famlia, ou quando o imvel for remembrado,
fazendo-se a devida averbao, por meio de
declarao do Poder Pblico concedente.

264/784

Sua peculiaridade est na possibilidade de


ser conferida de forma coletiva e na possibilidade de transmisso por ato inter vivos ou
causa mortis. Os efeitos produzidos por esse
instrumento so constitutivos, pois conferem
o direito de propriedade a outrem atravs do
ato de registro.
Nesta mesma esteira de garantir o
direito de moradia, foram inseridas recentemente pela Lei n. 11.977/2009 no
inciso V do art. 4 as letras t e u, a
fim de prever os instrumentos da demarcao urbanstica para regularizao fundiria e legitimao de posse.
Como esses institutos sero abordados
no captulo 12 deste livro, ao tratar-se
especificamente da Lei que institui o
Projeto Minha Casa, Minha Vida, deixo
aqui consignado apenas que os efeitos
desses novos mecanismos em prol do
direito de moradia e, posteriormente,
do direito de propriedade so apenas
declaratrios, pois o objetivo comunicar os terceiros de boa-f que houve o
reconhecimento da posse pelo Poder
Pblico de determinada rea, a qual

265/784

ser, portanto, objeto de regularizao


fundiria.
Aqui, encerram-se os institutos que tm
acesso ao Registro Imobilirio, os quais no
englobam todos os instrumentos dispostos
no Estatuto da Cidade, que ainda prev
como instrumento de poltica urbana as limitaes administrativas (art. 4, V, c) e o
estudo de impacto de vizinhana (arts.
36-38). As limitaes administrativas consistem em restries urbansticas, estabelecidas por lei, que recaem, direta ou indiretamente, sobre bens imveis. Como exemplo,
citamos a possibilidade de construir apenas
um prdio; at um determinado nmero de
andares em uma determinada zona. O estudo
de impacto de vizinhana preconiza que
empreendimentos e atividades privadas ou
pblicas dependero da realizao de um
estudo prvio de impacto de vizinhana,
antes da obteno de licenas ou autorizaes de construo. Essa previso, obviamente, dever estar prevista na lei municipal, contemplando os efeitos positivos e/ou
negativos de um projeto60.

Modelos

Atos (Registro/Averbao) dos instrumentos


que tm acesso ao Flio Real

MODELO N. 1
Do Parcelamento, Edificao
ou Utilizao Compulsrios
(arts. 5 e 6)
AV. __/__, em ___ de ___ de ___
NOTIFICAO Nos termos do
requerimento datado de ___ de ___
de ____, bem como da Lei municipal n. ____, de ___ de ___ de ____,
fica constando que o proprietrio
do imvel objeto desta matrcula,
em ___ de ___ de ____, foi

267/784

NOTIFICADO pelo Poder Executivo Municipal para promover o


___________ (parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios), no prazo de 5 (cinco) anos, a
partir da notificao, observandose que a transmisso do imvel,
por ato inter vivos ou causa mortis, posterior data da notificao,
transfere as obrigaes ao novo
adquirente ____________.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 2

268/784

Desapropriao Judicial, com


Pagamento em Ttulos (art. 8)
R. __/__, em ___ de ___ de ___
DESAPROPRIAO JUDICIAL
Nos termos da Carta de Sentena
passada pelo Escrivo do ____
Cartrio Judicial desta cidade,
______, extrada dos Autos do Processo de Desapropriao n. ____,
datada de ___ de ___ de ___, fica
constando que o imvel objeto
desta matrcula foi
DESAPROPRIADO pelo
MUNICPIO DE ______ (qualificar),
conforme sentena prolatada em
______, pelo Excelentssimo Senhor
Doutor ________, Juiz de Direito da
___ Vara desta Comarca, a qual
transitou em julgado na data de
___ de ___ de ___, em virtude de
ter decorrido o perodo de 5
(cinco) anos da cobrana do

269/784

IPTU progressivo, sem que o


proprietrio tenha cumprido
com a obrigao de _____ (parcelar ou edificar ou utilizar),
mediante o pagamento no valor de
R$ ___ (valor tambm por extenso)
em Ttulos da Dvida Pblica, resgatveis no prazo de ___ anos, em
prestaes anuais, iguais e sucessivas. Fica constando, ainda, que o
Municpio proceder ao adequado
aproveitamento do imvel no
prazo mximo de 5 (cinco) anos,
contado a partir deste registro.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

270/784

MODELO N. 3
Desapropriao Amigvel, com
Pagamento em Ttulos (art. 8)
R. __/__, em ___ de ___ de ___
TTULO Desapropriao
Amigvel
EXPROPRIANTE MUNICPIO
DE ____ (qualificar).
EXPROPRIADO ______ e sua esposa ______, j qualificados.
FORMA DO TTULO Escritura
Pblica de Desapropriao
Amigvel de ______, lavrada no ___
Tabelionato da Comarca de ____,
pelo Notrio ______, Livro n. ___,
folhas _____, sob o n. ___.
IMVEL O constante desta
matrcula.
VALOR De R$ ____ (tambm por
extenso), em Ttulos da Dvida

271/784

Pblica, resgatveis no prazo de


___ anos, em prestaes anuais,
iguais e sucessivas.
CONDIES Desapropriao
feita em virtude de ter decorrido o perodo de 5 (cinco)
anos da cobrana do IPTU progressivo, sem que o proprietrio tenha cumprido com a
obrigao de ____ (parcelar ou
edificar ou utilizar). Fica constando, ainda, que o Municpio
proceder ao adequado aproveitamento do imvel no prazo mximo
de 5 (cinco) anos, contado a partir
deste registro.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ____
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

272/784

MODELO N. 4
Usucapio Especial de Imvel
Urbano COLETIVO
(arts. 9 e s.)
R. __/__, em ___ de ___ de ___
USUCAPIO COLETIVO Nos
termos do Mandado de Registro
de Usucapio, passado em ____,
pelo Escrivo do ___ Cartrio Judicial desta cidade, ______, extrado
dos Autos do Processo de Usucapio n. ___, fica constando que por
sentena prolatada em ____, do
Excelentssimo Senhor Doutor
______, Juiz de Direito da ___ Vara
desta Comarca, a qual transitou
em julgado na data de ______, foi
reconhecido o domnio do imvel
objeto desta matrcula, a favor de
______, (qualificar) ______
(qualificar); e ______ (qualificar);

273/784

em igual frao ideal de terreno a cada possuidor, tendo


sido atribudo ao imvel, o valor
de ____
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___.
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 5
Usucapio Especial de Imvel
Urbano
(arts. 9 e s.)
R. __/__, em ___ de ___ de ___
USUCAPIO Nos termos do
Mandado de Registro de

274/784

Usucapio, passado em ___ de ___


de ___, pelo Escrivo do ___
Cartrio Judicial desta cidade,
______ (nome) extrado dos Autos
do Processo de Usucapio n. ____,
fica constando que por sentena
prolatada em ___ de ___ de ___, do
Excelentssimo Senhor Doutor Juiz
de Direito da ___ Vara desta Comarca, a qual transitou em julgado na data de ___ de ___ de ___,
foi reconhecido o domnio sobre o
imvel objeto desta matrcula, a
favor de ______ (nome e qualificao), tendo sido atribudo ao
imvel o valor de R$ ____ (tambm
por extenso).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

275/784

MODELO N. 6
Direito de Superfcie (arts. 21
e s.)
R. __/__, em ___ de ___ de ___
DIREITO DE SUPERFCIE Nos
termos da Escritura Pblica de Instituio do Direito de Superfcie,
de ____, lavrada no ___ Tabelionato
desta cidade, pelo Notrio ______,
no livro ___, folhas ___, sob o n.__,
fica constando que o proprietrio
do imvel objeto desta matrcula
cedeu para ______ (nome e qualificao) o
DIREITO DE SUPERFCIE, pelo
prazo de 10 (dez) anos, a contar
do dia ___ at o dia ___, pelo valor
de R$ ____, com a finalidade de
utilizar ___ (o solo e/ou o subsolo
e/ou o espao areo) relativo ao
terreno, na forma estabelecida na

276/784

referida Escritura, desde que


atendida a legislao urbanstica
municipal. O ITBI foi pago, conforme guia n. ___. As demais condies constam da Escritura.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 7
Extino do Direito de Superfcie, por Escritura Pblica
(art. 23)
AV. __/__, em ___ de ___ de ___

277/784

EXTINO DO DIREITO DE
SUPERFCIE Nos termos da
Escritura Pblica de Extino do
Direito de Superfcie de ____, lavrada no __ Tabelionato da Comarca de ____, pelo Notrio ______,
fica constando que o Direito de
Superfcie objeto do R- ____, desta
matrcula, foi extinto, em virtude
de ____ (advento do termo ou descumprimento das obrigaes
contratuais).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 8

278/784

Extino do Direito de Superfcie, por Mandado Judicial


(art. 23)
AV. __/__, em ___ de ___ de ___
EXTINO DO DIREITO DE
SUPERFCIE Nos termos do
Mandado de Averbao passado
em ___ de ___ de ___, pelo Escrivo
do ___ Cartrio Judicial desta cidade, ______ (nome do escrivo), extrado dos Autos do Processo de n.
___, datado de ____ de ____ de ____,
fica constando que o Direito de
Superfcie objeto do R-____, desta
matrcula, foi extinto, em virtude
de ____ (descumprimento das
obrigaes contratuais).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.

279/784

O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 9
Direito de Preempo (arts. 25
e s.)
AV. __/__, em ___ de ___ de ___
DIREITO DE PREEMPO
Nos termos do requerimento
datado de ___ de ___ de ___, e da
Lei municipal n. ___, de ___ de ___
de ___, fica constando que o
imvel objeto desta matrcula,
com base no Plano Diretor,
encontra-se delimitado dentro da
necessidade do Poder Pblico em
exercer o Direito de Preferncia
para ___ (ver art. 26 e incisos do
Estatuto da Cidade), no prazo de 5

280/784

(cinco) anos, a contar do dia ___


de ___ de ___, independentemente
do nmero de alienaes referentes a este imvel. Fica constando, ainda, que o proprietrio
interessado em alienar o imvel
dever notificar o Municpio para
que, no prazo de 30 (trinta) dias,
demonstre seu interesse em
compr-lo.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
O Registrador: ___________________.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 10

281/784

A Transferncia do Direito de
Construir
(art. 35)
AV. __/__, em ___ de ___ de ___
TRANSFERNCIA DO DIREITO
DE CONSTRUIR Nos termos da
Escritura Pblica de ___, lavrada
no ___ Tabelionato desta cidade,
pelo Notrio Bel. ____, no Livro n.
___, folhas ___, sob o n. ___, fica
constando que em virtude do
imvel objeto desta matrcula ter
sido tombado por interesse
histrico-cultural, conforme AV __/
__, os proprietrios, ______ e sua
esposa ______, j qualificados,
transferiram o direito de construir
equivalente a __% (___ por cento)
do coeficiente bsico de aproveitamento, que corresponde a ___
(tambm por exenso) andares e/ou
rea, para integrar o imvel

282/784

constante da M-____, Livro 2 Registro Geral, desta Serventia, de


propriedade de ____ (qualificar).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 11
Concesso de Uso Especial
para Fins de Moradia por
Termo Administrativo
(MP n. 2.220/2001):
R-__/__, em ___ de ___ de ___
CONCESSO DE USO
ESPECIAL PARA FINS DE
MORADIA Em virtude do Termo

283/784

Administrativo n. ___, firmado em


___ de ___ de ___, pelo Excelentssimo Senhor ______, Prefeito Municipal desta cidade, devidamente autorizado pela Lei municipal n. ___, de ___ de ___ de ___,
fica constando que o Municpio de
___ (qualificar), na qualidade de
proprietrio/concedente, conferiu
a favor de ______ (nome e qualificao) e sua esposa _____ (nome
e qualificao ), o direito real de
uso especial para fins de moradia sobre o imvel objeto desta
matrcula, a ttulo gratuito. As
demais condies constam do Instrumento. Registro procedido
nos termos do art. 1 da Medida Provisria n. 2.220, de 4
de setembro de 2001.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___

284/784

Local.
EMOLUMENTOS: R$ ____

MODELO N. 12
Concesso de Uso Especial
para Fins de Moradia por Sentena Judicial
(MP n. 2.220/2001)
R-___/___, em ___ de ___ de ___
CONCESSO DE USO
ESPECIAL PARA FINS DE
MORADIA Nos termos do
Mandado de Registro de Concesso de Uso Especial para Fins
de Moradia, passado em ___ de ___
de ___ pelo Escrivo do ___
Cartrio Judicial desta cidade,
______, extrado dos Autos da Ao
Ordinria n. ___, datado de ___ de

285/784

___ de ___ e assinado pelo Excelentssimo Senhor Doutor Juiz


de Direito da ___ Vara desta Comarca, fica constando que por
sentena prolatada em ___ de ___
de ____, a qual transitou em julgado na data de ___ de ___ de ___,
foi reconhecido o direito real
de uso especial para fins de
moradia sobre o imvel objeto
desta matrcula, a favor de
______ (nome e qualificao). As
demais condies constam do
Mandado. Registro procedido
nos termos do art. 1 da Medida Provisria n. 2.220, de 4
de setembro de 2001.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
EMOLUMENTOS: R$ ____

286/784

MODELO N. 13
Concesso de Uso Especial Coletivo para Fins de Moradia por
Termo Administrativo
(MP n. 2.220/2001)
R-__/__, em ___ de ___ de ___
CONCESSO DE USO
ESPECIAL COLETIVO PARA
FINS DE MORADIA Em virtude
do Termo Administrativo n. ___,
firmado em ___ de ___ de ___, pelo
Excelentssimo Senhor ______, Prefeito Municipal desta cidade, devidamente autorizado pela Lei municipal n. ___, de ___ de ___ de ___,
fica constando que o Municpio de
____ (qualificar), na qualidade de
proprietrio/concedente, conferiu
a favor de ______ (nome e qualificao), ______ (nome e qualificao) e ______ (nome e

287/784

qualificao), o direito real de


uso especial para fins de moradia sobre o imvel objeto desta
matrcula, a ttulo gratuito,
cabendo a ______ a frao ideal
equivalente a 40% do imvel e a
____ e a ____ as fraes ideais correspondentes a 30% do imvel
para cada um. As demais condies constam do Instrumento.
Registro procedido nos termos
do art. 2, 2, da Medida Provisria n. 2.220, de 4 de setembro de 2001.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
EMOLUMENTOS: R$ ____

288/784

MODELO N. 14
Concesso de Uso Especial Coletivo para Fins de Moradia por
Sentena
Judicial (MP n. 2.220/2001)
R-__/__, em ___ de ___ de ___
CONCESSO DE USO
ESPECIAL COLETIVO PARA
FINS DE MORADIA Nos termos do Mandado de Registro de
Concesso de Uso Especial Coletivo para Fins de Moradia, passado
em ___ de ___ de ___, pelo Escrivo
do ___ Cartrio Judicial desta cidade, ______ extrado dos Autos da
Ao Ordinria n. ___, datado de
___ de ___ de ___ e assinado pelo
Excelentssimo Senhor Doutor
______, Juiz de Direito da ___ Vara
desta Comarca, fica constando
que por sentena prolatada em ___

289/784

de ___ de ___, a qual transitou em


julgado na data de ___ de ___ de
___, foi reconhecido o direito
real de uso especial coletivo
para fins de moradia sobre o
imvel objeto desta matrcula,
a favor de ______ (nome e qualificao) ______ (nome e qualificao) e ______ (nome e qualificao) etc. As demais condies
constam do Mandado. Registro
procedido nos termos do art.
2 da Medida Provisria n.
2.220, de 4 de setembro de
2001.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n.____, em___ de ___ de ___
Local.
EMOLUMENTOS: R$ ____

Disposio legal

Art. 4 Do Estatuto da Cidade anotado

Captulo II
DOS INSTRUMENTOS DA POLTICA
URBANA
Seo I Dos instrumentos em geral
Art. 4 Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos :
I planos nacionais, regionais e estaduais
de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social;
II planejamento das regies metropolitanas,
aglomeraes
urbanas
e
microrregies;
III planejamento municipal, em especial:
plano diretor; disciplina do parcelamento, do

291/784

uso e da ocupao do solo; zoneamento ambiental; plano plurianual; diretrizes oramentrias e oramento anual; gesto oramentria participativa; planos, programas e
projetos setoriais; planos de desenvolvimento econmico e social;
IV institutos tributrios e financeiros: imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU; contribuio de melhoria;
incentivos e benefcios fiscais e financeiros;
V institutos jurdicos e polticos:
desapropriao (Decreto-Lei n. 3.365/41 e
Lei n. 9.785/99); servido administrativa;
limitaes administrativas; tombamento de
imveis ou de mobilirio urbano (Decreto-Lei
n. 25/37); instituio de unidades de conservao; instituio de zonas especiais de interesse social; concesso de direito real de
uso (Decreto-Lei n. 271/67 e Medida Provisria n. 292/2006); concesso de uso especial para fins de moradia (Medida Provisria
n. 2.220/2001 e Lei n. 11.481/2008); parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios; usucapio especial de imvel urbano;
direito de superfcie; direito de preempo;
outorga onerosa do direito de construir e de

292/784

alterao de uso; transferncia do direito de


construir; operaes urbanas consorciadas;
regularizao fundiria (Lei n. 6.766/79, Provimento n. 28/2004-CGJ/RS e PL n. 3.057/
2000); assistncia tcnica e jurdica gratuita
para as comunidades e grupos sociais menos
favorecidos; referendo popular e plebiscito;
VI estudo prvio de impacto ambiental
(EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV).
1 Os instrumentos mencionados neste
artigo regem-se pela legislao que lhes
prpria, observado o disposto nesta Lei.
2 Nos casos de programas e projetos
habitacionais de interesse social, desenvolvidos por rgos ou entidades da Administrao Pblica com atuao especfica nessa
rea, a concesso de direito real de uso de
imveis pblicos poder ser contratada
coletivamente.

3
Georreferenciamento (Lei n. 10.267,
de 28-8-2001)

3.1 Integrao do georreferenciamento


nos ttulos registrveis
3.2 Panorama histrico: Decreto n.
4.449/2002 x Decreto n. 5.570/2005
3.3 A rotina registral imobiliria
3.4 Benefcios
3.5 Concluso
A LEGISLAO BRASILEIRA NO previa
critrios objetivos para identificar e descrever um imvel. Esta problemtica enfrentada em quase todos os pases do
mundo, conforme se apura pela constatao
da recente preocupao em aprimorar esses
critrios. A ausncia de um referencial nico
com elementos objetivos criou situaes com
descries vagas, confusas, insuficientes e

294/784

discrepantes de uma cidade para outra e de


um Ofcio Predial para outro.
Somente com o advento da Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015/73, que entrou em
vigor em 1976), os Ofcios Prediais passaram
a ter respaldo jurdico para exigir a
descrio completa dos imveis urbanos e
rurais. Nela deve constar completa localizao, denominao (rural), lado da numerao e distncia da esquina mais prxima
(urbano), rea superficial, medidas lineares,
entre outros elementos essenciais, em
atendimento ao Princpio da Especialidade.
Uma das pretenses da Lei n. 10.267/2001
a incorporao de bases grficas georreferenciadas aos registros de imveis
rurais. Ocorre que esse processo levar
dcadas para ser implementado (a exemplo
do Sistema de Matrcula), uma vez que no
foi prevista a obrigatoriedade da atualizao
das caractersticas dos imveis, a qual
somente ocorrer no momento e nos casos
previstos em lei (desmembramento, loteamento, alienao etc.).
Assim, o Georreferenciamento61 provocar
uma verdadeira interconexo entre o

295/784

Registro Imobilirio e o Cadastro Rural, que


no podemser confundidos. Para entender-se
a finalidade do Georreferenciamento importante ter em mente o objetivo do Cadastro Rural e a sua diferena com o
Registro:
Quadro 2: Distino entre cadastro e
registro
1. A parcela cadastral a menor unidade territorial e a
representao
grfica e literal da
realidade de puro
fato.
2. Tem por objetivo
inventariar a
riqueza territorial.

1. O imvel
um conceito
jurdico.
2. Tem por objetivo tutelar a
propriedade.
3. A vocao
do registro
restritiva, em
virtude da
qualificao.

296/784

3. A vocao do cadastro universal,


ampla, uma vez que
o cadastro no
qualifica.

4. Depende de
provocao,
uma vez que
exige manifestao volitiva do
interessado.

4. realizado ex officio ou por declarao unilateral.

5. Destina-se,
sobretudo, ao
interesse
privado defesa da
propriedade.

5. Destina-se basicamente ao Direito


Pblico Fiscal.

O Registro visa dar segurana, autenticidade, publicidade e eficcia real aquisio


do imvel (prova o direito); o Cadastro tem a
finalidade de arrecadar impostos (fiscal). O
Cadastro Rural, por sua vez, prestase a obter
a determinao fsica do imvel com a constante da matrcula (princpio da especialidade/GEORREFERENCIAMENTO),
em

297/784

substituio
s
descries
precrias,
servindo tambm como base fiscal.
Neste
sentido,
o
GEORREFERENCIAMENTO veio em bom
momento. Este instituto tem como finalidade
primordial alcanar um perfeito cadastro do
imvel rural, atravs da medio in loco, por
profissional devidamente qualificado, levando em considerao as coordenadas estabelecidas
pelo
Sistema
Geodsico
Brasileiro, definidas pelo INCRA. Com isso,
poder-se- obter a precisa localizao e caracterizao do imvel, tais como rea superficial, medidas lineares e as respectivas
confrontaes. Acresa-se a isso que tem por
escopo tambm possibilitar uma exata coincidncia dos elementos fsicos do imvel com
os assentos registrais, refletindo o imvel no
Flio Real com exatido, de tal sorte que
dar maior segurana jurdica aos negcios
jurdicos pertinentes aos imveis rurais, na
medida em que acusa e evita a sobreposio
de reas.
Segundo o Registrador do 5 Ofcio
Imobilirio de So Paulo-SP Srgio Jacomino, os registros sero provedores de

298/784

informaes ao cadastro e vice-versa. J segundo o Engenheiro Regis Wellausen Dias, o


GEORREFERENCIAMENTO estabelece permetros rigorosamente poligonais e geomtricos; a manipulao analtica (clculo
matemtico); a planta perde a funo-fim,
passando a ser um meio de ilustrao; a preciso ABSOLUTA, limitada a diferena em
50 cm, atravs do GPS, instrumento que consagra como interface entre o virtual e o real.
Outrossim, a pretexto de adequar um
imvel Lei n. 10.267/2001, dever ficar
bem claro que GEORREFERENCIAMENTO
no serve para criar ou extinguir direitos
reais quando o mesmo for apresentado para
registro. Se um sujeito tem a propriedade de
um imvel com 100 ha, a posse (sem ttulo)
sobre mais 30 e uma concesso de uso de
terras pblicas de outros 20 ha, no poder
pretender que, na matrcula, conste a extenso de 150 ha.
Outro vis necessrio de ser apreciado a
repercusso nos conceitos diferenciados de
unidade imobiliria para o INCRA e para os
Registros Prediais. Segundo o INCRA, o conceito de imvel rural foi estabelecido pela

299/784

Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, e


Lei n. 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que
no inciso I do art. 4 definem imvel rural
como sendo: prdio rstico de rea contnua, qualquer que se seja a sua localizao,
que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal,
florestal ou agroindustrial.
Destarte, para uso no Sistema Nacional de
Cadastro Rural SNCR, o INCRA adota o
conceito de imvel rural definido pela legislao agrria vigente e considera como um
nico imvel rural duas ou mais reas confinantes, com uma ou mais matrculas pertencentes ao mesmo proprietrio. No Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR
consta a relao de todas as matrculas ou
transcries que compem a rea total do
imvel rural.
Para Registro Imobilirio, conforme estabelece o art. 227 da LRP, o conceito que
cada imvel individuado possuir matrcula
prpria. Note-se a distino entre o conceito
de imvel rural para o INCRA (considera um
nico imvel rural duas ou mais reas confinantes
pertencentes
ao
mesmo

300/784

proprietrio) e para o Registro Imobilirio


(cada imvel individuado com sua matrcula
prpria).
Esta dicotomia, entretanto, no altera o
procedimento para o georreferenciamento.
Segundo o INCRA, se o imvel possuir duas
ou mais matrculas ou transcries, dever
ser feita uma planta geral do imvel identificando cada matrcula individualmente, com
todos os seus elementos tcnicos. Os memoriais devem ser elaborados separadamente para cada matrcula ou transcrio
para fins de retificao de registro
imobilirio. Caso o proprietrio queira unificar as matrculas, dever ser elaborada
outra planta e memorial descritivo, demonstrando a situao proposta62.
Sobressai da manifestao do INCRA;
mesmo havendo esta distino conceitual,
dada a sistemtica referida, no h inviabilizao de uma e outra definio, na medida
em que cada um dos sistemas cadastral e
registral atuam interdependentes e preservam os princpios de cada um deles.
No importa, pois, que vrios imveis (assim entendidos aqueles com suas matrculas

301/784

ou transcries autnomas) possuam um


CCIR/ INCRA englobando todos eles, pois o
georreferenciamento para fins registrais
contemplar cada imvel individualmente e
proporcionar a retificao de cada imvel
isoladamente. O fato de o INCRA tratar
como imvel rural os vrios imveis em rea
contnua (conceito do Direito Agrrio) no
tem
repercusso
direta
no
Registro
Imobilirio.
Por outro lado, caso o proprietrio pretenda a fuso desses imveis, esta reclamar
procedimento autnomo, com o georreferenciamento de toda a rea unificada, perdendo
os imveis sua individualidade originria,
passando a ter aquela individualidade proposta pela fuso.

3.1 Integrao do
georreferenciamento nos ttulos
registrveis
Realizado o levantamento, o mesmo dever
ser
encaminhado
ao
INCRA
para

302/784

certificao, a fim de integrar o ttulo que


ser apresentado no Registro Predial da situao do imvel, quando se pretender a realizao de registros de alienao ou transformao da situao fsica do imvel, previstos no caput do art. 10 do Decreto n. 4.449/
2002.
Isso significa que o modo de aquisio de
um direito real dever contar com a
presena do documento adequando o imvel
rural s novas regras previstas, independentemente da origem do ttulo, se judicial,
notarial, particular ou administrativo. Cabe
ressaltar que os ttulos (pblicos, particulares e judiciais) lavrados, outorgados ou homologados anteriormente publicao do
Decreto n. 5.570/2005, podero ser objeto
de registro, acompanhados de memorial
descritivo
contendo
o
GEORREFERENCIAMENTO (art. 16 do
Decreto n. 4.449/2002).
Assim,
se
exigvel
o
GEORREFERENCIAMENTO no momento da
formalizao do ttulo, este dever conter a
descrio
do
imvel
georreferenciada.
Outrossim, se o ttulo foi formalizado antes

303/784

da exigncia do GEO, mas apresentado a registro quando tal providncia j se tornara


necessria, no precisar ser rerratificado,
bastando que o memorial georreferenciado
seja apresentado concomitantemente com o
ttulo.
Portanto, recomenda-se que todos os
agentes envolvidos na formalizao de atos
concernentes a imveis rurais (Magistrados,
Tabelies, Escrives e Advogados) tenham
pleno conhecimento da aplicao da Lei n.
10.267/2001 e de seu decreto regulamentador (j com a alterao), com o intuito de facilitar as relaes entre todos os envolvidos
no GEORREFERENCIAMENTO, que no
assunto singelo de tratar.
Realiza-se esta ponderao como alerta
aos magistrados para que, com o auxlio dos
escrives judiciais, deem efetiva aplicao ao
texto normativo, ou que entendam que os
Registradores tm a obrigao de cumprir
estritamente o que determina a lei, sob pena
de responsabilidade civil, penal e administrativa. Aos Oficiais de Registro, informa-se
que estaro sujeitos a responder inclusive
pelo crime de prevaricao, se registrarem

304/784

ttulos sem a observncia das formalidades


legais.

3.2 Panorama histrico: Decreto


n. 4.449/2002 x Decreto n. 5.570/
2005
poca do Decreto n. 4.449/2002, os estudiosos discutiam se os casos de onerao,
entre outros, exigiam o georreferenciamento. As situaes de aplicao do georreferenciamento no eram determinadas por
esse diploma legal. Ademais, os prazos do
decreto eram muito exguos, impossibilitando os proprietrios de reas rurais
cumprirem as exigncias legais.
Soma a isso que esse regulamento submetia toda e qualquer ao envolvendo imveis rurais aos seus ditames. Alm de estabelecer a obrigao de serem respeitadas
as divisas.
Frise-se que para o INCRA, nos termos da
Instruo Normativa n. 25, de 28 de novembro de 200563, que estabelece o fluxo

305/784

interno a ser observado pelas Superintendncias Regionais do INCRA, com vistas


certificao e atualizao cadastral, a falta
de anuncia de um dos confrontantes poder
ser suprida por declarao assinada pelo
proprietrio e pelo profissional de que foram
respeitados os limites e divisas dos imveis
(n. 11 do item 3 Certificao e Atualizao
Cadastral). Para o INCRA a falta de anuncia
de algum(ns) confrontante(s) no impede a
certificao.
Todavia, para o Registro Imobilirio, considerando que a novel descrio georreferenciada acarretar a modificao da descrio
do imvel na matrcula, dever ser observado o contido no 8 do art. 9 do Decreto
n. 4.449/2002, segundo o qual no sendo
apresentadas as declaraes constantes do
6, o interessado, aps obter a certificao
prevista no 1, requerer ao oficial de registro que proceda de acordo com os 2,
3, 4, 5 e 6 do art. 213 da Lei n. 6.015, de
1973. Logo, mesmo havendo a certificao
pelo INCRA, faltando a vnia de algum(ns)
confrontante(s),
ele(s)
dever(o)
ser

306/784

notificado(s) pelo Registrador, nos termos


dos 2 a 6 do art. 213 da LRP.
Na esfera do Direito Registral, esse regulamento previa a necessidade de o registrador
averbar o memorial georreferenciado, mas
no para abrir matrcula. O Georreferenciamento no servia, por si s, como meio de
retificao do registro, procedimento que
deveria ser submetido ao juiz de direito competente. Alm disso, esse diploma estabelecia que as comunicaes ao INCRA deveriam
ser feitas por correspondncias normais,
com envio de certido da matrcula pelo Oficial Imobilirio, devendo, em contrapartida,
o INCRA informar por escrito as alteraes
cadastrais dos imveis rurais.
Atravs do Decreto n. 5.570/2005 ficaram
especificados, claramente, os casos de
exigncia do Georreferenciamento, quais sejam: desmembramento, parcelamento, remembramento; qualquer situao de transferncia; criao ou alterao da descrio
do imvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo (art. 10).
Acresce a isso que os prazos foram dilatados
para adaptao realidade nacional e foi

307/784

especificado o marco inicial, em 20 de


novembro de 2003. Hoje, os imveis rurais
com mais de 1.000 ha devem ser georreferenciados. A partir de 20 de novembro de
2008, a exigncia ser aplicvel aos imveis
rurais com rea superior a 500 ha; a partir
de 20 de novembro de 2011, para todos os
imveis rurais (incisos e 3 do art. 10).
Quanto s aes judiciais, esse diploma foi
mais flexvel, dispondo que aquelas ajuizadas
a partir de 1 de novembro de 2005 devem
obedecer exigncia do georreferenciamento. De outro lado, as anteriormente
ajuizadas esto submetidas ao prazo do art.
10 do Decreto n. 4.449, de 2002. Nesta linha
de pensamento, importante salientar que o
art. 2, I, do Decreto n. 5.570/2005 no tem
a aplicao ampla que parece ter64. H
aes judiciais que podem ser interpostas
sem que se exija o Georreferenciamento,
como, por exemplo, aes de inventrio, separao ou divrcio, em que a rea do imvel
rural transmitido no exija o Georreferenciamento (hoje, inferiores a 1.000 ha).
Deve-se ter presente que o Georreferenciamento
ser
exigido
quando
da

308/784

interposio de ao judicial quando o


prprio imvel for o objeto central da discusso, como, por exemplo, usucapio, retificao, diviso e extino de condomnio,
demarcao, reivindicao etc. para alienaes de rea superior ao limite da iseno,
quaisquer que sejam, por contrariar literais
disposies de lei.
Isso possibilita afirmar que o modo de
aquisio de um direito real sobre imvel
rural dever contar com a presena de documentos exigidos pelas novas regras previstas, independentemente da origem do ttulo,
se judicial, notarial, particular ou administrativo. Ressalvados os ttulos (pblicos, particulares e judiciais) lavrados, outorgados ou
homologados anteriormente publicao do
Decreto n. 5.570/2005, os quais podero ser
objeto de registro, desde que acompanhados
de
memorial
descritivo
contendo
o
GEORREFERENCIAMENTO (art. 16 do
Decreto n. 4.449/2002).
Ademais, a nova redao dada pelo
Decreto n. 5.570/2005 ao 4 do art. 9 do
Decreto n. 4.449/2002 abandonou a ideia de
que
para
permitir
o

309/784

GEORREFERENCIAMENTO era obrigatria


a observncia de limites de rea previstos na
legislao, porque estes limites no eram encontrados na legislao vigente (matria
polmica, que gera insegurana): 4, Visando finalidade do 3, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes,
no sero opostas ao memorial Georreferenciado as discrepncias de rea constantes da
matrcula do imvel.
Assim, ainda que a nova redao no seja
de boa tcnica, traz uma significativa
mudana: o memorial georreferenciado
poder ser aceito mesmo apresentando rea
diversa da constante da matrcula. Isto , o
legislador entendeu que o GEO uma forma
de retificao da matrcula, inclusive porque
os requisitos para o seu recebimento so os
mesmos da retificao, acarreta a validao
da descrio do memorial descritivo quando
da abertura da matrcula, inclusive quando
alterada a rea e deve ocorrer perante o Registrador ( 8 do art. 9). Tal alterao foi
acompanhada pela Lei n. 10.931/2004, que
modificou o procedimento de retificao no
Registro Imobilirio.

310/784

De acordo com a ordem contida no inciso


II do 11 do art. 213, a adequao do imvel
rural ao GEORREFERENCIAMENTO independe de retificao, seno vejamos:
Independe de retificao: (...) II a adequao da descrio do imvel rural s
exigncias dos arts. 176, 3 e 4, e 225,
3, desta Lei.
Logo, diante do contido expressamente no
4 do art. 9 do Decreto n. 4.449/2002 c/c o
inciso II do 11 do art. 213 da Lei n. 6.015/
73, no h mais que se falar em retificao
do imvel georreferenciado, mas de mera adequao de sua descrio, para o qual no se
perquire mais nada sobre o aumento ou diminuio de sua expresso numrica.
Na redao original do Decreto n. 4.449/
2002 fora previsto que quando no fossem
apresentadas as declaraes de anuncia
dos confrontantes ou a certido do INCRA
informando a no sobreposio de reas, o
Oficial deveria encaminhar a documentao
ao Magistrado competente para que a retificao fosse processada nos termos do art.
213 da Lei n. 6.015/7365. Agora, no sendo
apresentadas as declaraes, o Oficial do

311/784

Registro proceder s notificaes dos


lindeiros para que se manifestem no prazo
legal,
sob
pena
de
presumir
suas
aquiescncias.
Desta forma, a retificao prevista na Lei
de Registros Pblicos ser realizada administrativamente, com tramitao no prprio Ofcio Predial, no precisando passar pelo crivo
do Poder Judicirio, uma vez que esta se
tornou uma faculdade e no uma obrigao.
Note-se a importncia da misso do Registrador diante destas disposies. A legislao lhe atribuiu papel fundamental na aferio do cumprimento das formalidades legais
que importaro na nova descrio do imvel,
possibilitando inclusive o aumento substancial de sua rea.
Com efeito, dever o Registrador estar atento
para
o
fato
de
que
o
GEORREFERENCIAMENTO no poder ser
adotado como expediente para atribuir
direitos que devero ser reconhecidos na esfera competente, perante o Poder Judicirio,
no caso de usucapio, por exemplo, e por
meio do Poder Executivo, nas concesses de
direito real de uso. Afinal, no se h de se

312/784

cogitar aqui em usurpao de direito real de


propriedade j existente, mas mero erro
material.
No entanto, bom salientar que essa mitigao das formalidades de praxe no
tocante ao dimensionamento do imvel e,
principalmente, no que consiste ao aspecto
quantitativo da rea rural somente permitida pela lei quando se tratar do primeiro
registro de memorial georreferenciado (adequar o imvel aos ditames do 3 do art.
176
e
do

3
do
art.
225).
Consequentemente, considerar-se-o irregulares as demais apresentaes que conflitem
com a primeira descrio constante do memorial georreferenciado66.
Por derradeiro, deve-se lembrar que o
Decreto de 2005 atualizou a forma de comunicao entre o Registro de Imveis e o
INCRA, impondoo meio eletrnico como
forma principal de veicular a transmisso de
informaes. Contudo, para isso acontecer,
ser necessria a criao de um sistema especfico, a exemplo da DOI (caput do art.
5)67.

313/784

Neste passo, atualmente, a discusso de


ser
ou
no
legal
a
exigncia
do
georreferenciamento cinge-se aos casos de
retificao de rea, reserva legal e particular
do patrimnio natural e outras limitaes e
restries de carter ambiental.

3.3 A rotina registral imobiliria


Providenciado o levantamento georreferencial do imvel, o proprietrio dever
submet-lo ao INCRA, instrudo com certido
da matrcula do imvel e a Anotao de Responsabilidade Tcnica ART do responsvel
tcnico, para certificao de que a poligonal
objeto do memorial descritivo (a descrio
completa do imvel permetro) no se
sobrepe a nenhuma outra constante de seu
cadastro georreferenciado.
De posse da certificao, acompanhados
de (a) requerimento contendo declarao,
sob as penas da lei, de que no houve alterao das divisas do imvel registrado e de
que foram respeitados os direitos dos confrontantes, com firma reconhecida, bem

314/784

como com o (b) CCIR, com a (c) prova de


pagamento do ITR dos ltimos cinco exerccios, se for o caso, com (d) declarao expressa dos confinantes de que os limites divisrios foram respeitados, tambm com
suas respectivas firmas reconhecidas por
autenticidade, o Registro de Imveis poder
realizar os atos registrais cabveis.
Proceder-se- abertura da matrcula
quando o memorial descritivo possa alterar o
registro, com o encerramento da matrcula
anterior (Princpio do Saneamento), conforme prev o 5 do art. 9 do Decreto n.
4.449/2002, com nova redao dada pelo
Decreto n. 5.570/2005. Nos casos de registro
do loteamento, desmembramento e remembramento, podero ser procedidos a
averbao do GEO e o registro do parcelamento na matrcula de origem, com a abertura posterior das matrculas respectivas.
Realizados os atos registrais necessrios,
sero eles remetidos novamente ao INCRA,
atravs de comunicao, at o final do ms
subsequente modificao ocorrida. De
acordo com a nova redao do art. 5 do
Decreto n. 4.449/2002, e com a regra do 1

315/784

do art. 4, o envio de comunicaes poder


ser feito eletronicamente; todavia, isso depender de desenvolvimento de um software
pelo INCRA, o que se espera no demorar
(INTERCONEXO NECESSRIA).
Esta comunicao, que conter os dados
sobre a estrutura e uso do imvel, alm dos
dados pessoais do titular de direitos, no
precisar ser instruda com certides das
matrculas, porque fora revogado o 2 do
art. 4 do Decreto n. 4.449/2002 pelo
Decreto n. 5.570/2005, providncia at ento
necessria.
A comunicao obrigatria mesmo em
casos que no se relacionam com o
GEORREFERENCIAMENTO, a exemplo de
reserva legal e particular do patrimnio natural, bem como outras limitaes e restries de carter dominial e ambiental,
para fins de atualizao cadastral (caput do
art. 4 do Decreto n. 4.449/2002), alm
daqueles atos praticados ainda ao abrigo do
prazo isencional do geo. Tambm a
aquisio por usucapio dever ser noticiada
(IN n. 26, de 28-11-200568, que fixa o roteiro

316/784

para a troca de informaes entre o INCRA e


os Servios de Registro de Imveis).
Competir ao INCRA a atualizao cadastral e o envio de certificado do novo cdigo
do imvel ao Registro de Imveis, para
averbao ex officio (pargrafo nico do art.
5 do Decreto n. 4.449/2002). Com isso,
teremos
uma
verdadeira
interconexo
registro-cadastro.
Importante frisar que a certificao pelo
INCRA no importa o reconhecimento do
domnio ou a exatido dos limites e confrontaes indicados pelo proprietrio, mas,
sim, que no h sobreposio de reas de
acordo com o cadastro do rgo ( 2 do art.
9 do Decreto n. 4.449/2002).
Figura 1: Da interconexo necessria 1
passo

317/784

Figura 2: Da interconexo necessria 2


passo

318/784

Figura 3: Da interconexo necessria 3


passo

Figura 4: Da interconexo necessria 4


passo

319/784

Figura 5: Da interconexo necessria 5


passo

320/784

3.4 Benefcios
Segundo o Engenheiro Regis Wellausen Dias, o GEORREFERENCIAMENTO traz ainda
os seguintes benefcios:
o Fisco realizar o ITR com muito mais
Justia;
os Servios de Registro de Imveis certificaro com maior segurana a configurao,
a posio e a titularidade da coisa;
o INCRA fiscalizar os imveis improdutivos e seus assentamentos;
o IBAMA fiscalizar a sustentabilidade
ambiental dos imveis, as unidades de conservao, reservas legais e reas de
preservao.

3.5 Concluso
A Lei n. 10.267/2001 pretende a incorporao de bases grficas georreferenciadas
aos registros de imveis rurais.

321/784

O Georreferenciamento provocar uma interconexo entre o Registro e o Cadastro


Rural.
Esse processo levar dcadas para ser implementado (a exemplo do Sistema de
Matrcula), uma vez que no foi prevista a
obrigatoriedade da atualizao das caractersticas dos imveis, a qual somente ocorrer
no momento e nos casos previstos em lei
(desmembramento, loteamento, alienao
etc.).
O Georreferenciamento no servir para
criar ou extinguir direitos reais quando o
mesmo for apresentado para registro.
O Georreferenciamento dever integrar o
ttulo que ser apresentado no Registro Predial, independentemente da sua origem (judicial, notarial, particular ou administrativo),
quando se pretender:
a)
desmembramento,
parcelamento,
remembramento;
b) qualquer situao de transferncia;
c) criao ou alterao da descrio do
imvel, resultante de qualquer procedimento
judicial ou administrativo (neste caso,

322/784

somente aps o transcurso dos prazos dos


incisos I ao IV do art. 10).
A adequao do imvel rural ao Georreferenciamento independe de retificao (art.
213, 11, II, da LRP). Ou melhor, pode ser
considerada uma nova forma de retificao.
A certificao pelo INCRA no importa o
reconhecimento do domnio ou a exatido
dos limites e confrontaes indicados pelo
proprietrio, mas, sim, que no h sobreposio de reas de acordo com o cadastro
do rgo.
Procedidos os atos registrais solicitados, o
Registro de Imveis expedir comunicao
ao INCRA e, posteriormente, este remeter
ao cartrio o cdigo da nova numerao do
imvel rural para averbao ex officio.
A comunicao obrigatria em outros
casos que no somente os que exigem o GEO
(art. 4 do Decreto n. 4.449/2002).
Quadro 3: Decreto n. 4.449/2002 Decreto
n. 5.570/2005

323/784

324/784

Modelos

Modelo de averbao de georreferenciamento com abertura de matrcula e


encerramento
Modelo de abertura de matrcula de
imvel georreferenciado

Modelo de averbao de
georreferenciamento com
abertura de matrcula e
encerramento

AV-2/2.000(AV-dois/dois mil), em
17 de setembro de 2004.
GEORREFERENCIAMENTO
COM ABERTURA DE

326/784

MATRCULA E
ENCERRAMENTO Nos termos
do (i) requerimento datado de 15
de setembro de 2004, instrudo
com (ii) planta e memorial
descritivo elaborados pelo engenheiro agrimensor ________ CREA
____ D, de acordo com o art. 9
da Lei n. 10.267/2001, regulamentada pelo Decreto n. 4.449/
2002, contendo as coordenadas
dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciados; com (iii) declarao firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, de que no
houve alterao das divisas do
imvel registrado e que foram respeitados os direitos dos confrontantes; com (iv) Escritura Pblica
Declaratria outorgada pelos proprietrios dos imveis confrontantes, objeto das Matrculas ns.
1.000, 2.000 e 3.000, Livro

327/784

2-Registro Geral, desta Serventia;


e com (v) certificao emitida
pelo INCRA, em 12 de fevereiro
de 2004, assinada por ________
FCT-___ ______, de que a poligonal referente ao memorial descritivo deste imvel no se sobrepe,
nesta data, a nenhuma outra poligonal constante de seu cadastro e
que a execuo foi efetuada em
atendimento s especificaes tcnicas estabelecidas para o georreferenciamento de imveis
rurais, fica constando que a rea
do imvel objeto desta matrcula
passa a ser de 865,00,86 ha (oitocentos e sessenta e cinco hectares
e oitenta e seis centiares), encerrada num permetro de
16.130,77m (dezesseis mil, cento
e trinta metros e setenta e sete
centmetros), confrontando, AO
NORTE, com E. W. S. e crrego do
Morro, AO LESTE, com Crrego

328/784

do Morro, AO SUL, com Rio


Urucuia e J. A. T. e, AO OESTE,
com J. A. T. e E. W. S., cujas dimenses e confrontaes so as
seguintes: PARTINDO do piquete
P-5, georreferenciado ao Sistema
Geodsico Brasileiro, meridiano
central 45WGr, Datum SAD-69,
cravado na margem direita do
Crrego do Morro, definido pela
coordenada geogrfica de latitude
153411.555216 Sul e Longitude
473537.112377Wgr., e pelas
coordenadas Plano Retangulares
Sistema UTM Norte: 8.277.997,60
m e Leste: 329.114,12 m, segue-se
confrontando pelo referido crrego, sentido jusante, em uma distncia de 7.449,11 m, chega-se ao
piquete P-6 (Norte: 8.273.291,87
m e Leste: 331.511,00 m), cravado
na foz do Crrego do Morro com o
Rio Urucuia; da, segue-se pela
margem esquerda do referido rio,

329/784

sentido montante, com uma distncia de 2.600,62 m, chega-se ao


piquete P-1 (Norte: 8.272.053,17
m e Leste: 330.164,66 m); da,
segue-se confrontando com terras
de J. A. T., com a distncia de
14,04 m e azimute verdadeiro de
3020822, chega-se ao piquete
P-2 (Norte: 8.272,060,64 m e
Leste: 330.152,77 m); da,
seguindo com a distncia de
1.620,27 m e azimute verdadeiro
de 3490946, chega-se ao piquete P-3 (Norte: 8.273.652,10 m
e Leste: 329.848,13); da, segue-se
confrontando com terras de E. W.
S., em uma distncia de 2.104,41
m, chega-se ao piquete P-4 (Norte:
8.275.719,91 m e Leste:
329.457,84 m); da, seguindo com
a distncia de 2.342,32 m e azimute verdadeiro de 3494629,
chega-se ao piquete P-5, ponto inicial da presente descrio,

330/784

fechando, assim, o seu permetro.


O imvel acima descrito foi matriculado nestes Servios sob o n.
____, Livro 2-Registro Geral, com o
que ENCERRA-SE a presente
escriturao.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. ...., em 17-9-2004.
Local: ___________________________
Registrador e/ou Substituto:
_________________________.
EMOLUMENTOS R$______.

Modelo de abertura de matrcula


de imvel georreferenciado

MATRCULA N. ____

331/784

IMVEL Uma frao de terras


de cultura rural, com a rea de
865,86 ha (oitocentos e sessenta e
cinco hectares e oitenta e seis
centiares), encerrada num permetro de 16.130,77 m (dezesseis
mil, cento e trinta metros e
setenta e sete centmetros), confrontando, AO NORTE, com E. W.
S. e Crrego do Morro, AO
LESTE, com Crrego do Morro,
AO SUL, com Rio Urucuia e J. A.
T. e, AO OESTE, com J. A. T. e E.
W. S, cujas dimenses e confrontaes so as seguintes:
PARTINDO do piquete P-5, georreferenciado ao Sistema
Geodsico Brasileiro, meridiano
central 45WGr, Datum SAD-69,
cravado na margem direita do
Crrego do Morro, definido pela
coordenada geogrfica de latitude
153411.555216 Sul e Longitude
473537.112377Wgr., e pelas

332/784

coordenadas Plano Retangulares


Sistema UTM Norte: 8.277.997,60
m e Leste: 329.114,12 m, segue-se
confrontando pelo referido crrego, sentido jusante, em uma distncia de 7.449,11 m, chega-se ao
piquete P-6 (Norte: 8.273.291,87
m e Leste: 331.511,00 m), cravado
na foz do Crrego do Morro com o
Rio Urucuia; da, segue-se pela
margem esquerda do referido rio,
sentido montante, com uma distncia de 2.600,62 m, chega-se ao
piquete P-1 (Norte: 8.272.053,17
m e Leste: 330.164,66 m); da,
segue-se confrontando com terras
de J. A. T., com a distncia de
14,04 m e azimute verdadeiro de
3020822, chega-se ao piquete
P-2 (Norte: 8.272,060,64 m e
Leste: 330.152,77 m); da,
seguindo com a distncia de
1.620,27 m e azimute verdadeiro
de 3490946, chega-se ao

333/784

piquete P-3 (Norte: 8.273.652,10


m e Leste: 329.848,13); da,
segue-se confrontando com terras
de E. W. S., em uma distncia de
2.104,41 m, chega-se ao piquete
P-4 (Norte: 8.275.719,91 m e
Leste: 329.457,84 m); da,
seguindo com a distncia de
2.342,32 m e azimute verdadeiro
de 3494629, chega-se ao piquete P-5, ponto inicial da
presente descrio, fechando, assim, o seu permetro.
INCRA Cadastrado no INCRA
sob o n. ___.
PROPRIETRIOS ______ (nome
e qualificao), casado pelo regime ____ com ______ (nome e
qualificao).
TTULO AQUISITIVO M-2.000,
Livro 2-Registro Geral, de
14-4-1976, desta Serventia.

334/784

PROTOCOLO Ttulo apontado


sob o n. ___, em 17-9-2004.
Local: ___________________________
Registrador e/ou Substituto:
_________________________.
EMOLUMENTOS R$___.
Quadro 4: Quantidade de imveis certificados pelo INCRA, por Estado, at 14 de
agosto de 2008
UF

Descrio

Imveis

AC

Acre

AL

Alagoas

AM

Amazonas

BA

Bahia

67

673

335/784

CE

Cear

35

DF

Distrito Federal

37

ES

Esprito Santo

37

GO

Gois

MA

Maranho

117

MG

Minas Gerais

662

MS

Mato Grosso do Sul

2817

MT

Mat o Grosso

1647

PA

Par

PB

Paraba

PE

Pernambuco

1557

35

336/784

PI

Piau

PR

Paran

RJ

Rio de Janeiro

RN

Rio Grande do Norte

30

RO

Rondnia

83

RR

Roraima

RS

Rio Grand e do Sul

SC

Santa Catarina

SP

So Paulo

2526

TO

Tocantins

605

Total

111
82
1

2
425
45

11603

4
Cdigo Civil

4.1 Parte geral

4.1 Parte geral


A promulgao do novo Cdigo Civil, embora tenha trazido algumas novidades, no
pode ser vista como uma legislao audaciosa e inovadora, pois no acarretou
drsticas mudanas nos conceitos jurdicos
ou na forma em que o Poder Judicirio aplicava os institutos jurdicos. Muito pelo contrrio, o Cdigo Civil de 2002, como regra
geral, contemplou as diretrizes que j se encontravam firmadas pela jurisprudncia (em
face da ntida defasagem do Cdigo Civil de
1916), deixando de dissertar ou dirimir

338/784

importantes conflitos, como o da inseminao artificial, no mbito do Direito de


Famlia, por ainda constituir um assunto
polmico.
A primeira alterao que o Cdigo Civil
trouxe foi a reduo de idade da maioridade
civil, que de 21 anos passou para 18 anos.
Outra importante modificao neste ponto
foi a incluso no mbito da incapacidade relativa dos brios habituais e dos viciados em
txicos. Com isso, o legislador no s reconheceu que o alcoolismo e a dependncia
qumica constituem uma das mais srias
doenas da poca atual, como tambm os
protegeu, permitindo que os negcios jurdicos efetuados a fim de prover recursos para
a manuteno do vcio ou sob os seus efeitos,
possam ser anulados.
Nos arts. 9 e 10, o Cdigo Civil dispe
sobre os atos de REGISTRO e de
AVERBAO nos Registros Pblicos. Logo
em seguida, nos arts. 11 e seguintes, criou
um captulo sobre direitos da personalidade.
No mbito das Pessoas Jurdicas, nos arts.
62 e seguintes, disciplinou as FUNDAES,
impondo a participao efetiva do Ministrio

339/784

Pblico. Alm disso, nos arts. 189 e


seguintes, previu regras mais claras sobre
prescrio e decadncia.
Quanto ao Direito das Obrigaes, podemos observar sensveis alteraes nos institutos existentes (arts. 474, 475 e 496), disciplinando expressamente as novas modalidades de contratos, que no constavam no
Cdigo Civil anterior (ex.: arts. 693 e s., 710
e s., 722 e s.).
Acresce a isso que o Cdigo Civil de 2002
revogou a maior parte do Cdigo Comercial
e tomou para si as regulaes dos instrumentos mercantis. Assim, destinou um
captulo especfico sobre Ttulos de Crdito
(arts. 887 e s.), bem como outro para o
DIREITO DE EMPRESA. Substituiu, ento, a
Teoria de Atos de Comrcio pela Teoria da
Empresa (origem do Direito italiano) e distinguiu a sociedade empresria da sociedade
simples.
No campo da Responsabilidade Civil (arts.
927 e s.), absorveu alguns conceitos e disposies existentes no Cdigo do Consumidor e consagrou a chamada responsabilidade objetiva.

340/784

Na esfera do Direito das Coisas, modificou


o rol dos direitos reais, excluindo e introduzindo novos institutos jurdicos (art.
1.225); consagrou a funo social da propriedade (arts. 1.228 e s.); alterou parcialmente a Lei n. 4.591/64, em virtude da previso do Condomnio Edilcio (arts. 1.331 e
s.) e reduziu os prazos da usucapio e da
hipoteca.
J no Direito de Famlia, consagrou novas
regras sobre o casamento (ex.: arts. 1.516,
1.517, 1.520, 1.521, 1.523, 1.526, 1.528,
1.534, 1.565 etc.); sobre a filiao (arts.
1.596 e s.) e adoo (arts. 1.618 e s.). Previu
um novo regime matrimonial (Participao
Final nos Aquestos), alm de alterar as regras do regime da separao absoluta e permitir aos consortes a modificao do regime
de bens na constncia do matrimnio.
Igualmente, no Direito das Sucesses, adequou as normas jurdicas aos ditames da
constituio e da evoluo do prprio
Direito, admitindo expressamente o direito
sucessrio do(a) companheiro(a) (art. 1.790);
garantido o direito sucessrio prole eventual (arts. 1.799 e 1.800) e incluindo o

341/784

cnjuge na ordem da vocao hereditria


como concorrente dos descendentes (art.
1.829), excetuados, claro, os casos em que
o regime de bens adotado diretamente conflitua com tal disposio.

5
Do patrimnio de afetao

5.1 Nota introdutria


5.2 A ontologia do patrimnio de
afetao
5.3 O patrimnio de afetao e a segurana jurdica
5.4 Extino do patrimnio de afetao
5.5 Concluses

5.1 Nota introdutria


importante este estudo pela faculdade
legal de o incorporador proporcionar maior
garantia aos futuros adquirentes e aos investidores. Por se tratar de um novo instituto, o patrimnio de afetao deve ser minuciosamente analisado, possibilitando ao

343/784

intrprete auferir todos os seus aspectos


relevantes.
Para isso, ser necessrio um conhecimento prvio da histria da incorporao,
em especial os defeitos da Lei n. 4.591/64 e
da Medida Provisria que antecedeu o patrimnio de afetao, pois somente a partir
desses fatos pode-se justificar e verificar os
motivos que levaram instaurao deste instrumento de segurana aos adquirentes de
boa-f.
Em momento posterior, sero apresentados os requisitos necessrios a sua constituio, porque o operador do Direito precisa
dominar os aspectos legais para implantar e
aplicar adequadamente este mecanismo
jurdico, objetivando alcanar um registro
perfeito, sem mculas que possam vici-lo a
ponto de permitir sua contestao.

5.2 A ontologia do patrimnio de


afetao

344/784

5.2.1 Panorama histrico


Anteriormente ao advento do Patrimnio
de Afetao, as incorporadoras financiavam
as construes, dando em hipoteca o terreno
e o prdio a ser edificado em garantia da
dvida. Os recursos obtidos por esses financiamentos no eram revertidos por alguns
investidores para consecuo da edificao
correspondente, mas sim para saldar dbitos
existentes, decorrentes de outras construes e financiamentos, provocando um
ciclo vicioso.
A situao era agravada pelo costume das
incorporadoras em prometer vender as unidades futuras em planta via contrato de
promessa de compra e venda e com o hbito
dos promitentes compradores das futuras
unidades no registrarem seu ttulo: ora
porque o imvel no estava legalizado, ora
porque o imvel estava hipotecado e, ainda,
por desconhecimento da necessidade do registro para salvaguardar o direito real
aquisio ou por economia.

345/784

A falncia da ENCOL, no final da dcada


de 1990, deixou centenas de empreendimentos imobilirios inacabados (cerca de 700) e
mais de 40.000 famlias sem seu imvel
prprio. De tal sorte que o Poder Judicirio
foi obrigado a reestruturar o Direito Civil, a
fim de solucionar a questo, principalmente
visando favorecer os compromissrios compradores em detrimento dos credores hipotecrios (geralmente as financiadoras) em
razo do interesse social.
A questo e o desamparo legal daqueles
que tinham comprado seu imvel em planta
foi levado ao Superior Tribunal de Justia.
Esta Corte, em malograda tcnica, na tentativa de evitar o caos social, editou a Smula
n. 308, preconizando: A hipoteca firmada
entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior celebrao da
promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.
Tal deciso sumulada desestabilizou o
mercado, desprestigiou a publicidade registral e eliminou do mbito jurdico o instituto
mais consagrado no mundo: o da hipoteca,
um verdadeiro e legtimo direito real de

346/784

garantia, medida que reduziu drasticamente a capacidade de satisfazer o crdito


pelo instrumento hipotecrio. Enfim, foi um
desastre socioeconmico, afetando a credibilidade das incorporaes e abalando a segurana jurdica.
Neste passo, foi promulgada a Medida Provisria n. 2.221/2001, que alterou a Lei n.
4.591/64. Essa medida, que acabou sendo revogada pela Lei n. 10.931, de 2003, visava
dar maior transparncia situao jurdica
das unidades autnomas, caso o incorporador restasse insolvente. Logo, instituiu a
Comisso de Representantes e outorgou-lhe
poderes para, em nome do incorporador,
cumprir os compromissos assumidos perante
os adquirentes.
Segundo Melhim Namem Chalhub69, a Medida Provisria teve alguns excessos: se, de
um lado, trouxe ao mbito jurdico instrumentos que permitiam melhor visualizao
do andamento desse empreendimento; por
outro, pecou ao agravar por demasia a responsabilidade
do
condmino
sob
o
empreendimento, no momento da constituio do patrimnio de afetao. Alm de no

347/784

estimular a continuidade do negcio, em


caso de falncia.
Esses problemas foram sanados pela Lei n.
10.931/2004, que inseriu na Lei n. 4.591/64,
que dispe sobre o condomnio em edificaes e incorporao imobilirias, o patrimnio de afetao. Esse diploma legal veio
com o intuito de aumentar a transparncia
dos recursos econmicos e de proteger os
empreendimentos imobilirios e os consumidores que buscam a aquisio da casa prpria negociando o imvel em planta.

5.2.2 Aspectos conceituais do


patrimnio de afetao
A partir do conceito estabelecido pela lei,
no art. 31-A, Melhim Namem Chalhub tece
uma crtica, muito apropriada, afirmando
que a referncia correta desse instituto
deveria ser bens apartados dentro do patrimnio do incorporador70. Isto porque a
formao do patrimnio de afetao no extingue o direito subjetivo do incorporador

348/784

sobre esses bens, apenas o restringe. Isto ,


o imvel continua em nome do incorporador
at a concluso das obras.
Feitas essas consideraes preliminares,
pode-se definir esse instituto como sendo a
segregao patrimonial de bens do incorporador para uma atividade especfica, com a finalidade de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construo aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falncia
ou insolvncia do incorporador. Como se v,
a partir da anlise desse conceito, o patrimnio de afetao resulta da aplicao da
teoria da separao patrimonial da pessoa
jurdica no campo imobilirio71.
O patrimnio de afetao significa, portanto, que o terreno e as acesses, objeto de
incorporao imobiliria, estaro submetidos
ao regime especial de tributao, bem como
os demais bens e direitos a estes vinculados.
Ademais, manter-se-o apartados da seara
patrimonial
do
incorporador,
no
se
comunicando.

349/784

5.2.3 Atos constitutivos do


patrimnio de afetao
A adeso por este regime ser efetivada
quando da entrega do termo de opo junto
Secretaria da Receita Federal pelo incorporador/ proprietrio do lote e da afetao
do terreno e das acesses constantes do processo de incorporao. Este ato se efetivar
por termo e atendendo os requisitos dispostos na lei (art. 2), sendo necessrio para
tanto a: (a) inscrio de cada Patrimnio de
Afetao no Cadastro Nacional da Pessoa
Jurdica (CNPJ), vinculada ao evento 109
Inscrio de Incorporao Imobiliria Patrimnio de Afetao (IN-SRF n. 689/06); (b)
entrega do Termo de Opo ao Regime Especial de Tributao na unidade competente
Delegacia da Receita Federal (DRF) ou
Delegacia da Receita Federal de Administrao Tributria (DERAT) com jurisdio
sobre o estabelecimento matriz da pessoa
jurdica (IN-SRF n. 689/2006).
Neste contexto, importante deixar consignado que a afetao poder ser requerida

350/784

no memorial de incorporao ou em momento posterior, mas at a concluso da


obra (habite-se), sendo que o Termo de
Opo por esse instituto deve ser instrudo
com o ttulo constitutivo do patrimnio de
afetao da incorporao, firmado pelo incorporador. Quando for o caso, tambm
pelos titulares de direitos reais de aquisio,
devidamente averbado no Registro de Imveis. Se a opo for posterior ao registro da
incorporao, ser realizada em documento
apartado.
Pelo que se depreende dos dispositivos da
referida lei, primeiramente, ser realizada a
averbao da afetao na Matrcula do
Imvel, no Registro de Imveis, por ocasio
do registro da incorporao (memorial), nos
termos da Lei n. 4.591/64 ou, no caso de incorporao j existente, como se salientou, a
opo poder ser feita em documento
apartado pelo incorporador. Como se v, a
afetao nasce com a averbao no Flio
Real.
O Regime Especial Tributrio do Patrimnio de Afetao aplicvel s incorporaes imobilirias de carter opcional e

351/784

irretratvel, com durao limitada: enquanto


perdurarem
direitos
de
crditos
ou
obrigaes do incorporador junto aos compradores dos imveis que compem a
incorporao. Admite-se a constituio de
mais de um regime de afetao na mesma incorporao. Exemplo disso so os edifcios
de dois ou mais pavimentos/blocos.
Esse instituto, tambm, permite o direito
de arrependimento. O prazo de carncia estabelecido no contrato faculta incorporadora exercer seu direito de desistncia durante este perodo. No obstante isso, as extines das obrigaes do Incorporador e
das consequncias do patrimnio de
afetao somente ocorrero quando os adquirentes forem restitudos das quantias
pagas.
No so atingidos pela segregao do patrimnio, nos termos do art. 31-A, 8, da Lei
n. 4.591/64: I os recursos financeiros que
excederem a importncia necessria concluso da obra (art. 44), considerando-se os
valores a receber at sua concluso e, bem
assim, os recursos necessrios quitao de
financiamento para a construo, se houver;

352/784

e II o valor referente ao preo de alienao


da frao ideal de terreno de cada unidade
vendida, no caso de incorporao em que a
construo seja contratada sob o regime por
empreitada (art. 55) ou por administrao
(art. 58).
Assim, incumbe ao incorporador: I promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio
de afetao, inclusive mediante adoo de
medidas judiciais; II manter apartados os
bens e direitos objeto de cada incorporao
(...); VIII manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria (art. 31-D).

5.3 O patrimnio de afetao e a


segurana jurdica

353/784

5.3.1 A reduo de riscos atravs


do patrimnio de afetao
Posto isso, se, de um lado, para o incorporador, no campo fiscal, positiva a opo pelo
regime especial de tributao gerado pelo
patrimnio de afetao, em virtude da reduo da carga fiscal para 7% da receita
mensal, nos termos da precitada lei, de outro
lado, pode ser prejudicial escolha deste regime, eis que ficar reduzido o acervo patrimonial do incorporador que responder
pelos demais dbitos.
No tocante ao adquirente, o regime de
afetao gera maior credibilidade ao
empreendimento, o que ocasionar um incremento nas vendas em planta, favorecendo os
interessados na aquisio, em decorrncia
da separao patrimonial. Ressalta-se, contudo, que no h garantia para estes de que
a obra ser executada, mas sim de que h
um patrimnio reservado para tal finalidade.
Com efeito, facultado aos promissrios
compradores o direito de fiscalizar e acompanhar o patrimnio de afetao atravs de

354/784

uma Comisso de Representantes, ou, ainda,


por interposta pessoa jurdica ou fsica por
esta nomeada.
Neste ponto, importante destacar as
lies de Melhim Namem Chalhub, que
salientou:
A teoria da afetao se ajusta com perfeio como instrumento de preservao dos direitos dos adquirentes, at
porque a captao que opera tem destinao especfica, que a prpria construo. A afetao dar efeito prtico
aos mecanismos de controle e fiscalizao das incorporaes imobilirias,
mediante criao de reserva patrimonial destinada concluso da obra e entrega aos adquirentes, bastando ver
que, se as incorporaes j fossem objeto de afetao, os adquirentes da
Encol no sofreriam os prejuzos de
que so vtimas72.
Sob a tica dos aspectos registrais, a
escolha deste regime ocasiona a separao
patrimonial, sendo que o patrimnio afetado
ser
destinado,
exclusivamente,
ao

355/784

empreendimento e o remanescente para saldar as demais obrigaes.


Os bens que constituem o patrimnio de
afetao no podero ser objeto de hipoteca,
alienao fiduciria, salvo se tratar de operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificao
correspondente e entrega das unidades
imobilirias aos respectivos adquirentes. De
forma que os produtos da cesso de direitos
creditrios referentes comercializao das
unidades imobilirias componentes da incorporao passaro a integrar o patrimnio de
afetao.
Outra caracterstica desse instrumento a
contribuir com a reduo de riscos reside na
impossibilidade dos bens objeto do patrimnio de afetao no integrarem a massa
concursal (art. 31-F da Lei n. 4.591/64). Isto
, os efeitos da decretao da falncia ou da
insolvncia civil do incorporador no atingem os patrimnios de afetao constitudos: o terreno, as acesses e demais bens,
direitos creditrios, obrigaes e encargos
da incorporao, continuando a servir at o
trmino da obra, como garantia.

356/784

Portanto, no caso de falncia, os adquirentes tm duas opes: (a) tornarem-se


credores privilegiados da empresa incorporadora nas importncias pagas at o momento da decretao da falncia; (b) optarem pela continuao da obra, ficando, assim,
automaticamente sub-rogados nos direitos,
nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao
contrato de financiamento da obra, se
houver.
Por fim, outra garantia oferecida por este
instituto a possibilidade de os adquirentes
acompanharem o andamento e a gesto do
empreendimento por uma comisso de representantes. Esta faculdade faz com que os
adquirentes desempenhem e participem
efetivamente desde o alicerce at o habitese.

357/784

5.4 Extino do patrimnio de


afetao
O patrimnio de afetao extinguir-se-
pela completa adimplncia do contrato, ou
seja, pela averbao da construo, pelo registro dos ttulos de domnio ou pelo direito
de aquisio em nome dos respectivos adquirentes. Esse o meio normal de extino
desse instituto.
Contudo, esse instituto tambm poder
extinguir-se de forma anmala. Isso ocorrer
quando houver denncia da incorporao,
em face de sua irregularidade ou descumprimento de alguma clusula contratual.
Alis, cabe quele que apurar qualquer infrao legal levar o fato para a Comisso de
Representantes e, sendo o caso, esta, aps a
deliberao, denunciar os responsveis ao
Ministrio Pblico para apurao de
responsabilidade.
Outra via anmala quando o patrimnio
de afetao, por no estar mais cumprindo
com a sua finalidade ou dada a insolvncia

358/784

do incorporador, ser liquidado por deciso


da Assembleia Geral.

5.5 Concluses
Como exposto neste trabalho, diversos
aportes jurdicos compuseram e influenciaram na construo dessa lei. Nosso empenho foi no sentido de situar o patrimnio
de afetao no contexto axiolgico de proteo aos adquirentes de boa-f.
No portal dessa reflexo, os estudos aqui
desenvolvidos visaram a construir o conflito
originado pela no transparncia das incorporaes imobilirias luz da Lei n. 4.591/
64, antes da promulgao da Lei n. 10.931/
2004. Acima de tudo, buscou-se demonstrar
que o patrimnio de afetao uma segurana aos financiadores como aos consumidores, sem deixar de trazer benefcios aos
incorporadores. Percuciente, portanto, deixar registrado aqui que engessar ou obstar a
incidncia de tal instrumento normativo em
situaes que possa atuar significa impedir a

359/784

introduo da segurana jurdica no Direito


Imobilirio.
Nesta linha de interpretao, pode-se
afirmar que:
a) o patrimnio de afetao uma fico;
b) o patrimnio de afetao nasce com a
averbao na matrcula do imvel, sendo opcional e irretratvel;
c) a afetao poder ser requerida no memorial de incorporao ou em momento posterior, mas at a concluso da obra (habitese);
d) tendo havido alguma alienao, necessria a anuncia dos futuros proprietrios
da unidade;
e) a fiscalizao do patrimnio de afetao
cabvel Comisso de Representantes ou
pessoa por esta nomeada;
f) o patrimnio de afetao extinguir-se-:
pela averbao da construo (habite-se);
pelos registros dos ttulos de domnio, ou de
direito de aquisio em nome dos correspondentes compradores; quando for o caso,
pela
extino
das
obrigaes
do

360/784

incorporador perante a instituio financeira


do empreendimento;
g) no caso de desistncia da incorporao,
isto , usando o prazo de carncia, se houver
uma vez restitudo aos compradores das
unidades as quantias devidas, ser igualmente extinto.
Fica a seguinte sugesto: aps a apreciao do termo de opo pela Secretaria da
Receita Federal, que o incorporador deposite
no processo de incorporao, o documento
expedido pela mesma no lbum Imobilirio.
Com isso comprovar a sua insero no Regime Especial de Tributao.
Por derradeiro, o que este captulo enfatizou que o patrimnio de afetao, devidamente formalizado na Matrcula do
Imvel, implica a minimizao dos riscos, fomentando as vendas em planta e a reduo
de juros, pois os compradores e as instituies financeiras estaro mais bem protegidos. A sua instituio gera, assim, novos
negcios, ao mesmo tempo que se recupera
a imagem das vendas, junto aos adquirentes
de
boa-f.
Acelerando-se,
assim,
o

361/784

desenvolvimento econmico no Estado e no


Pas: isso Segurana Jurdica.

Modelo

Modelo de matrcula do patrimnio de


afetao e sequncia dos atos registrais

Modelo de matrcula do
patrimnio de afetao e
sequncia dos atos registrais

MATRCULA
LOTE URBANO sob o n. 1 (um)
da quadra n. 7 (sete) do Setor
04H42, do mapeamento geral, no
denominado Loteamento Parada
dos Anjos, de esquina, de forma
retangular, com a rea superficial
de 600 m2 (seiscentos metros

363/784

quadrados), situado na rua Gramado, lado PAR, esquina com a


rua H42-H32-1171, lado MPAR,
Bairro P., nesta cidade, com as
seguintes dimenses e confrontaes: AO NORTE, na extenso de 20 m (vinte metros),
com o alinhamento da rua
H42-H32-1171; AO SUL, na
mesma extenso, com o lote n. 2
(dois); AO LESTE, na extenso de
30 m (trinta metros), com o sublote n. 34 (trinta e quatro) e com
parte do sublote n. 35 (trinta e
cinco), do fracionamento da Associao A. V.; e, AO OESTE, na
mesma extenso, com o alinhamento da rua Gramado.
QUARTEIRO.
PROPRIETRIA ____________
(qualificar).
TTULO AQUISITIVO M-..., Livro
2-Registro Geral, objeto do R-1/...,

364/784

de 12 de julho de 1982, desta


Serventia.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.
EMOLUMENTOS R$ _______

REGISTRO DA
INCORPORAO
R-1/1.000(R-um/hum mil), em ___
de ___ de ____.
Ttulo INCORPORAO
INCORPORADORA ______ Ltda.,
com sede nesta cidade, na rua
_______ n. __, sala ___ e com CNPJ
sob o n. ________, representada por
seu presidente, ________.
CONSTRUTORA ______ Ltda.,
com sede em ______/__, na rua
______ n. __, loja __ e com CNPJ
sob o n. ________, representada por
seu scio, ________. FORMA DO

365/784

TTULO Instrumento Particular,


firmado em __ de ________ de ____,
instrudo com os documentos exigidos pela Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, regulamentada pelo Decreto n. 55.815,
de 8 de maro de 1965.
OBJETO DA INCORPORAO
Sobre o imvel objeto desta
matrcula, a incorporadora e proprietria pretende promover a
construo de um empreendimento imobilirio de natureza
COMERCIAL, a ser denominado
CENTRO EMPRESARIAL ____,
previsto nos arts. 28 e seguintes
da Lei n. 4.591/64, com a rea
global de 4.616,87 m2 (quatro mil,
seiscentos e dezesseis metros e
oitenta e sete decmetros quadrados), sendo 3.382,79 m2 (trs mil,
trezentos e oitenta e dois metros e
setenta e nove decmetros quadrados) de rea real privativa, 503,62

366/784

m2 (quinhentos e trs metros e


sessenta e dois decmetros quadrados) de rea real de uso comum
de diviso no proporcional e
730,46 m2 (setecentos e trinta
metros e quarenta e seis decmetros quadrados) de rea real de uso
comum de diviso proporcional,
conforme indicado na NB e de
acordo com as plantas aprovadas
pela Prefeitura Municipal de
______, em __ de ____ de ____, situado na rua Gramado, lado PAR,
esquina com a rua H42-H32-1171,
nesta cidade.
DESCRIO DO
EMPREENDIMENTO O Condomnio denominado CENTRO
EMPRESARIAL _______ ser composto de 79 (setenta e nove) unidades autnomas, constitudo por 3
(trs) lojas, 27 (vinte e sete)
boxes, 48 (quarenta e oito) salas e
1 (uma) unidade especial, com as

367/784

seguintes caractersticas, dimenses e confrontaes: I LOJA


N. 1 ... DAS COISAS DE USO
COMUM E FINS PROVEITOSOS
DO CONDOMNIO So coisas de
uso comum e fins proveitosos do
condomnio do edifcio denominado CENTRO EMPRESARIAL
____: O terreno sobre o qual sero edificadas as unidades autnomas, bem como as fundaes,
colunas e vigas de sustentao,
paredes externas, ornamentos das
fachadas, paredes internas e divisrias entre as unidades autnomas e as reas de uso comum,
reas de ventilao e circulao,
poos de luz, elevadores, as instalaes e tubulaes nas dependncias comuns, at sua insero com as das unidades autnomas, a calada, a porta principal,
caixa de correspondncias e compartimentos dos medidores de luz

368/784

e fora, a casa das mquinas, reservatrio de gua, hall e corredores de circulao, escadas de
acesso, encanamentos troncos
de gua, luz e fora, telefone, esgotos pluviais e cloacais, o telhado
e, enfim, tudo o mais que se destine a servir indistintamente a todas as economias do edifcio. DO
REGIME DA INCORPORAO O
regime da incorporao ser o de
administrao, nos termos do
art. 58 da Lei n. 4.591/64. PRAZO
DE CARNCIA A incorporadora
renuncia, expressamente, o prazo
de carncia previsto no art. 34 da
Lei n. 4.591/64. PREO
ESTIMADO DA CONSTRUO O
preo estimativo da construo do
edifcio, tomado por base o custo
unitrio bsico, cujo ndice
fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato das Indstrias da Construo Civil), para o ms de

369/784

______ de ____, de R$... (tambm


por extenso).
DOCUMENTOS APRESENTADOS
Proprietria/incorporadora exibiu para arquivamento nesta Serventia, juntamente com o memorial de incorporao, os documentos
exigidos pelo artigo 32, alnea a
usque p, da Lei n. 4.591/64, regulamentada pelo Decreto n. 55.815/
65 e demais disposies legais aplicveis espcie.
CONDIES As demais condies constam do processo.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. ____, em ____de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.
EMOLUMENTOS R$ _______.

370/784

AVERBAO DO
PATRIMNIO DE
AFETAO
AV-2/1.000 (AV-dois/hum mil), em
____de ____de ____.
PATRIMNIO DE AFETAO
Em virtude da apresentao de
termo firmado pela incorporadora
____(e quando for o caso, tambm
pelos titulares de direitos de
aquisio de direitos reais sobre o
terreno), em ____de ____ de ____,
fica constando que a incorporao
imobiliria constante no R-1 desta
matrcula, tendo por objeto o
empreendimento denominado
Condomnio Centro Empresarial
____, foi submetida ao REGIME
DE AFETAO previsto no art.
31-A e seguintes da Lei n. 4.591/
64, alterada pela Lei n. 10.931/
2004.

371/784

PROTOCOLO Ttulo apontado


sob o n. __, em ____de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.
EMOLUMENTOS R$ ________.
R-__/1.000(R-__/hum mil), em __ de
__ de ____.
TTULO Promessa de Compra e
Venda
Nos termos ____.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. __, em __ de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.
EMOLUMENTOS R$_____.

AVERBAO DA
CONSTRUO
AV-.../1.000(AV-.../hum mil), em __
de __ de ____.

372/784

CONSTRUO Nos termos do


requerimento datado de __ de
____, fica constando que ______
Ltda., j qualificada, edificou
sobre o imvel objeto desta
matrcula UM PRDIO
COMERCIAL DE ALVENARIA que
tomou o n. __ (____) pela rua ____,
com __ (____) pavimentos e com a
rea total construda de __ (__
m2); tudo em conformidade com
a certido de Habite-se n. __, expedida pelo Secretrio de Coordenao e Planejamento da Prefeitura Municipal desta cidade,
___, visada pelo Fiscal de Urbanismo, Sr. ______ em __ de ____ e
CND-INSS sob o n. ____, emitida
em __ de ____, e confirmada pelo
endereo eletrnico ________, em
__ de ____, arquivadas nestes
Servios.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. __, em __ de ____.

373/784

Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.
EMOLUMENTOS R$_____.

REGISTRO DA
INSTITUIO
CONDOMINIAL
R-__/1.000(R-__/hum mil), em __ de
__ de ____.
INSTITUIO CONDOMINIAL E
INDIVIDUALIZAO Nos termos
da Escritura Pblica de __ de__ de
____, lavrada no Tabelionato desta
cidade, pelo Tabelio Bel. ________,
no Livro n. __, folha __, sob o n. __,
fica constando que a proprietria
do imvel objeto desta matrcula,
____ Ltda., j qualificada, submeteu o prdio comercial de alvenaria
objeto da AV-__/1.000, AO
REGIME ESPECIAL DE
CONDOMNIO, de acordo com a

374/784

Lei n. 4.591, de 16 de dezembro


de 1964, regulamentada pelo
Decreto n. 55.815, de 8 de maro
de 1964, com o art. 565 da Consolidao Normativa e Notarial da
Corregedoria Geral da Justia
Provimento n. 1/98-CGJ, e com os
arts. 1.331 e 1.332 da Lei n.
10.406, de 10 de janeiro de 2002.
I DO EMPREENDIMENTO
OBJETO DA INSTITUIO
CONDOMINIAL (...) II DAS
PARTES DE USO COMUM (...)
III DAS PARTES DE USO
PRIVATIVO (...) IV DOS
CUSTOS DA CONSTRUO (...)
As demais condies constam da
escritura.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. __, em __ de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.

375/784

EMOLUMENTOS R$_____.

AVERBAO DA ABERTURA
DAS MATRCULAS DAS
UNIDADES AUTNOMAS
COM EXTINO DO
PATRIMNIO DE
AFETAO E
ENCERRAMENTO
AV-__/1.000(AV-__/hum mil), em __
de __ de ____.
ABERTURA DE MATRCULAS,
COM EXTINO DO
PATRIMNIO DE
AFETAO E ENCERRAMENTO
Nos termos das Escrituras
Pblicas de __ de __ de ____, lavradas no Tabelionato desta cidade,
pelo Tabelio Bel. ________, no Livro n. __, folhas __, sob os ns. ____ e
____, respectivamente, fica constando que as unidades

376/784

autnomas descritas no R-__/1.000


foram matriculadas nesta Serventia, em __ de __ de ____, sob os ns.
___ e ___, Livro 2-Registro Geral,
em nome dos respectivos adquirentes, ficando, de consequncia, extinto o patrimnio de afetao previsto
na AV-2/1.000, com o que se
ENCERRA a presente escriturao
n. __, em __ de _____.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. __, em __ de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
____________________________.
EMOLUMENTOS R$_____.

Disposio legal

Do patrimnio de afetao e os aspectos


fiscais
Concluses

Do patrimnio de afetao e os
aspectos fiscais
Lei n. 10.931, de 2-8-2004,
comentada
Do regime especial tributrio do patrimnio de afetao
Art. 1 Fica institudo o regime especial de
tributao
aplicvel
s
incorporaes
imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de
crdito ou obrigaes do incorporador junto

378/784

aos adquirentes dos imveis que compem a


incorporao (destaquei).
Art. 2 A opo pelo regime especial de
tributao de que trata o art. 1 ser
efetivada quando atendidos os seguintes
REQUISITOS:
I entrega do termo de opo ao regime
especial de tributao na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentao a ser estabelecida; e
II afetao do terreno e das acesses objeto da incorporao imobiliria, conforme
disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei n.
4.591, de 16 de dezembro de 1964
(averbao na matrcula do imvel).
Aspectos fiscais: Pelo que se depreende desses dispositivos,
primeiramente ser realizada a
averbao da afetao no Registro
Imobilirio e, aps, poder ser
feita a opo pelo regime especial
de tributao.

379/784

Art. 3 O terreno e as acesses objeto da


incorporao imobiliria sujeitas ao regime
especial de tributao, bem como os demais
bens e direitos a ela vinculados, no respondero por dvidas tributrias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das
Pessoas Jurdicas IRPJ, Contribuio Social sobre o Lucro Lquido CSLL, Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social COFINS e Contribuio para
os Programas de Integrao Social e de
Formao do Patrimnio do Servidor Pblico
PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na
forma do art. 4 sobre as receitas auferidas
no mbito da respectiva incorporao.
Pargrafo nico. O patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias
da incorporao afetada.
A incorporadora responder com
outro patrimnio, excludo o patrimnio a fetado.

380/784

Art. 4 Para cada incorporao submetida


ao regime especial de tributao, a incorporadora ficar sujeita ao pagamento equivalente a 7% da receita mensal recebida, o qual
corresponder ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuies:
I Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas
IRPJ;
II Contribuio para os Programas de Integrao Social e de Formao do Patrimnio do Servidor Pblico PIS/PASEP;
III Contribuio Social sobre o Lucro
Lquido CSLL; e
IV Contribuio para Financiamento da
Seguridade Social COFINS.
Incentivo fiscal para a opo pelo
regime especial.
1 ... considera-se receita mensal ...;
2 O pagamento ... poder
compensado...;
3 ...

ser

381/784

4 A opo ... obriga o contribuinte a


fazer o recolhimento dos tributos, na forma
do caput, a partir do ms da opo.
Art. 5 O pagamento ... at o dcimo dia do
ms subsequente quele em que houver sido
auferida a receita.
Pargrafo nico....
Art. 6 Os crditos tributrios ... no
podero ser objeto de parcelamento.
Art. 7 O incorporador fica obrigado a
manter escriturao contbil segregada para
cada incorporao submetida ao regime especial de tributao.
(...)

Concluses

Aspectos Fiscais
Para o Incorporador:
No campo fiscal, por um lado,
positiva a opo pelo regime

382/784

especial de tributao gerado pelo


patrimnio de afetao, em virtude da reduo da carga fiscal
para 7% da receita mensal (art.
4, caput). Por outro lado, pode
ser prejudicial a escolha, eis que
ficar reduzido o patrimnio do incorporador, que responder pelos
demais dbitos (art. 3, pargrafo
nico).
Para o Adquirente:
O regime de afetao gera maior
credibilidade ao empreendimento,
o que ocasionar um incremento
nas vendas na planta, favorecendo
os adquirentes.

Alteraes na Lei n. 4.591/64


Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime
da afetao, pelo qual o terreno e as

383/784

acesses objeto de incorporao imobiliria,


bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo
da incorporao correspondente e entrega
das unidades imobilirias aos respectivos
adquirentes.
AFETAO a destinao para
uma finalidade.
Existncia de Incorporao
Imobiliria (registro).
OPO do Incorporador (no memorial ou aps).
O patrimnio de afetao uma
fico.
1 O patrimnio de afetao no se
comunica com os demais bens, direitos e
obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao
por ele constitudos e s responde por

384/784

dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.


Ocorre a separao patrimonial,
sendo que o patrimnio afetado
ser destinado exclusivamente ao
empreendimento, e o remanescente para saldar as demais
obrigaes. No h garantia para
o adquirente de que a obra ser
executada, mas sim de que h um
patrimnio reservado para tal
finalidade.
2 O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao.
3 Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia real em operao de crdito
cujo produto seja integralmente destinado
consecuo da edificao correspondente e
entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.

385/784

Intuito de respeitar a destinao


do patrimnio.
4 No caso de cesso, plena ou fiduciria,
de direitos creditrios oriundos da comercializao das unidades imobilirias componentes da incorporao, o produto da cesso
tambm passar a integrar o patrimnio de
afetao, observado o disposto no 6.
5 As quotas de construo correspondentes a acesses vinculadas a fraes ideais
sero pagas pelo incorporador at que a responsabilidade pela sua construo tenha
sido assumida por terceiros, nos termos da
parte final do 6 do art. 35.
6 Os recursos financeiros integrantes do
patrimnio de afetao sero utilizados para
pagamento ou reembolso das despesas inerentes incorporao.
7 O reembolso do preo de aquisio do
terreno somente poder ser feito quando da
alienao das unidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais,

386/784

considerando-se to somente os valores


efetivamente recebidos pela alienao.
8 Excluem-se do patrimnio de afetao:
I os recursos financeiros que excederem
a importncia necessria concluso da
obra (art. 44), considerando-se os valores a
receber at sua concluso e, bem assim, os
recursos necessrios quitao de financiamento para a construo, se houver; e
II o valor referente ao preo de alienao
da frao ideal de terreno de cada unidade
vendida, no caso de incorporao em que a
construo seja contratada sob o regime por
empreitada (art. 55) ou por administrao
(art. 58).
9 No caso de conjuntos de edificaes
de que trata o art. 8, podero ser constitudos patrimnios de afetao separados, tantos quantos forem os:
I subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de concluso
(art. 8, alnea a); e
II edifcios de dois ou mais pavimentos
(art. 8 , alnea b).

387/784

Mais de um regime de afetao da


mesma incorporao.
10. A constituio de patrimnios de
afetao separados de que trata o 9 dever estar declarada no memorial de
incorporao.
Se a opo for posterior ao registro da incorporao, ser realizada em documento
apartado.
11. Nas incorporaes objeto de financiamento, a comercializao das unidades
dever contar com a anuncia da instituio
financiadora ou dever ser a ela cientificada,
conforme vier a ser estabelecido no contrato
de financiamento.
Como fica a norma do art. 1.475
do CC?
12. A contratao de financiamento e
constituio de garantias, inclusive mediante

388/784

transmisso, para o credor, da propriedade


fiduciria sobre as unidades imobilirias integrantes da incorporao, bem como a
cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios decorrentes da comercializao dessas unidades, no implicam a transferncia
para o credor de nenhuma das obrigaes ou
responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes
como nicos responsveis pelas obrigaes e
pelos deveres que lhes so imputveis.
Resguardo das instituies
financeiras.
Art. 31-B. Considera-se constitudo o patrimnio de afetao mediante averbao, a
qualquer tempo, no Registro de Imveis, de
termo firmado pelo incorporador e, quando
for o caso, tambm pelos titulares de direitos
reais de aquisio sobre o terreno.

389/784

A a fetao nasce com a


AVERBAO no RI.
A afetao poder ser requerida
no memorial de incorporao ou
em momento posterior, mas at a
concluso da obra (habite-se).
Tendo havido alguma alienao,
necessria a anuncia do adquirente da futura unidade.
No caso de desistncia da incorporao, isto , usado o prazo de
CARNCIA, se houver, uma vez
restitudas aos adquirentes as
quantias devidas, ser extinto o
patrimnio de afetao.
Pargrafo nico. A averbao no ser obstada pela existncia de nus reais que tenham sido constitudos sobre o imvel objeto
da incorporao para garantia do pagamento
do preo de sua aquisio ou do
cumprimento de obrigao de construir o
empreendimento.

390/784

Art. 31-C. A Comisso de Representantes e


a instituio financiadora da construo
podero nomear, s suas expensas, pessoa
fsica ou jurdica para fiscalizar e acompanhar o patrimnio de afetao.
1 A nomeao a que se refere o caput
no transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo
prazo de entrega do imvel ou por qualquer
outra obrigao decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja
legal ou a oriunda dos contratos de alienao das unidades imobilirias, de construo e de outros contratos eventualmente
vinculados incorporao.
2 A pessoa que, em decorrncia do exerccio da fiscalizao de que trata o caput
deste artigo, obtiver acesso s informaes
comerciais, tributrias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimnio afetado
responder pela falta de zelo, dedicao e
sigilo destas informaes.
3 A pessoa nomeada pela instituio financiadora dever fornecer cpia de seu relatrio ou parecer Comisso de Representantes,
a
requerimento
desta,
no

391/784

constituindo esse fornecimento quebra de


sigilo de que trata o 2 deste artigo.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I promover todos os atos necessrios
boa administrao e preservao do patrimnio de afetao, inclusive mediante adoo de medidas judiciais;
II manter apartados os bens e direitos
objeto de cada incorporao;
(...)
VIII manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria.
Art. 31-E. O patrimnio de afetao
extinguir-se- pela:
I averbao da construo, registro dos
ttulos de domnio ou de direito de aquisio
em nome dos respectivos adquirentes e,
quando for o caso, extino das obrigaes
do incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento;
II revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art.

392/784

36), ou de outras hipteses previstas em lei;


e
III liquidao deliberada pela assembleia
geral nos termos do art. 31-F, 1.
Art. 31-F. Os efeitos da decretao da
falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os patrimnios de afetao
constitudos, no integrando a massa concursal o terreno, as acesses e demais bens,
direitos creditrios, obrigaes e encargos
objeto da incorporao.
1 Nos 60 (sessenta) dias que se seguirem decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador, o condomnio dos
adquirentes, por convocao da sua Comisso de Representantes ou, na sua falta, de
um sexto dos titulares de fraes ideais, ou,
ainda, por determinao do juiz prolator da
deciso, realizar assembleia geral, na qual,
por maioria simples, ratificar o mandato da
Comisso de Representantes ou eleger novos membros, e, em primeira convocao, por
dois teros dos votos dos adquirentes ou, em
segunda convocao, pela maioria absoluta
desses votos, instituir o condomnio da construo,
por
instrumento
pblico
ou

393/784

particular, e deliberar sobre os termos da


continuao da obra ou da liquidao do patrimnio de afetao (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construo, a convocao poder ser feita pela instituio
financiadora.
Parece uma impreciso da lei permitir a instituio de condomnio
antes da concluso da obra.
Porm, o que se tem entendido
que j existe o condomnio na
FASE DE CONSTRUO.
Portanto, tem-se uma espcie de
PR-instituio condominial?
2 O disposto no 1 aplica-se tambm
hiptese de paralisao das obras prevista
no art. 43, inciso VI.
3 Na hiptese de que tratam os 1 e
2, a Comisso de Representantes ficar investida de mandato irrevogvel para firmar
com os adquirentes das unidades autnomas
o contrato definitivo a que estiverem

394/784

obrigados o incorporador, o titular do


domnio e o titular dos direitos aquisitivos do
imvel objeto da incorporao em decorrncia de contratos preliminares.
4 O mandato a que se refere o 3 ser
vlido mesmo depois de concluda a obra.
Ver 7 e 12, II.
5 O mandato outorgado Comisso de
Representantes confere poderes para transmitir domnio, direito, posse e ao, manifestar a responsabilidade do alienante pela
evico e imitir os adquirentes na posse das
unidades respectivas.
6 Os contratos definitivos sero celebrados mesmo com os adquirentes que tenham
obrigaes a cumprir perante o incorporador
ou a instituio financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situao em que
a outorga do contrato fica condicionada
constituio de garantia real sobre o imvel,
para assegurar o pagamento do dbito
remanescente.

395/784

7 Ainda na hiptese dos 1 e 2, a


Comisso de Representantes ficar investida
de mandato irrevogvel para, em nome dos
adquirentes, e em cumprimento da deciso
da assembleia geral que deliberar pela liquidao do patrimnio de afetao, efetivar
a alienao do terreno e das acesses, transmitindo posse, direito, domnio e ao, manifestar a responsabilidade pela evico, imitir
os futuros adquirentes na posse do terreno e
das acesses.
8 Na hiptese do 7, ser firmado o respectivo contrato de venda, promessa de
venda ou outra modalidade de contrato compatvel
com
os
direitos
objeto
da
transmisso.
9 A Comisso de Representantes
cumprir o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberao da assembleia geral e prestar contas aos
adquirentes, entregando-lhes o produto
lquido da alienao, no prazo de 5 (cinco)
dias da data em que tiver recebido o preo
ou cada parcela do preo.
10. Os valores pertencentes aos adquirentes no localizados devero ser

396/784

depositados em Juzo pela Comisso de


Representantes.
11. Caso decidam pela continuao da
obra,
os
adquirentes
ficaro
automaticamente sub-rogados nos direitos,
nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao
contrato de financiamento da obra, se
houver.
12. Para os efeitos do 11 deste artigo,
cada adquirente responder individualmente
pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da concluso da incorporao na proporo dos
coeficientes de construo atribuveis s respectivas unidades, se outro critrio de
rateio no for deliberado em assembleia geral por dois teros dos votos dos adquirentes,
observado o seguinte:
I os saldos dos preos das fraes ideais
e acesses integrantes da incorporao que
no tenham sido pagos ao incorporador at a
data da decretao da falncia ou da insolvncia civil passaro a ser pagos Comisso
de Representantes, permanecendo o somatrio desses recursos submetido

397/784

afetao, nos termos do art. 31-A, at o limite necessrio concluso da incorporao;


Aspectos Registrais
II para cumprimento do seu encargo de
administradora da incorporao, a Comisso
de Representantes fica investida de mandato
legal, em carter irrevogvel, para, em nome
do incorporador ou do condomnio de construo, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preo e dar quitao, bem
como promover as medidas extrajudiciais ou
judiciais necessrias a esse recebimento,
praticando todos os atos relativos ao leilo
de que trata o art. 63 ou os atos relativos
consolidao da propriedade e ao leilo de
que tratam os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514,
de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporao todo
o produto do recebimento do saldo do preo
e do leilo;
III consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda no pagas, de
cada adquirente, correspondentes ao preo
de aquisio das respectivas unidades ou do

398/784

preo de custeio de construo, bem como


os recursos disponveis afetados; e
IV compreendem-se no custo de concluso da incorporao todo o custeio da
construo do edifcio e a averbao da construo das edificaes para efeito de individualizao e discriminao das unidades,
nos termos do art. 44.
13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporao e o custo da concluso da incorporao, o valor correspondente a esse saldo dever ser entregue
massa
falida
pela
Comisso
de
Representantes.
14. Para assegurar as medidas necessrias ao prosseguimento das obras ou liquidao do patrimnio de afetao, a Comisso
de Representantes, no prazo de 60
(sessenta) dias, a contar da data de realizao da assembleia geral de que trata o 1,
promover, em leilo pblico, com observncia dos critrios estabelecidos pelo art. 63, a
venda das fraes ideais e respectivas
acesses que, at a data da decretao da
falncia ou insolvncia no tiverem sido alienadas pelo incorporador.

399/784

15. Na hiptese de que trata o 14, o arrematante ficar sub-rogado, na proporo


atribuvel frao e acesses adquiridas,
nos direitos e nas obrigaes relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigaes
de eventual financiamento, e, em se tratando
da hiptese do art. 39 desta Lei, nas
obrigaes perante o proprietrio do
terreno.
Cuidado! Trata-se de uma exceo regra de que o arrematante no responde por dbitos anteriores, servindo o valor
pago para o rateio entre os credores (ver excluso de responsabilidade prevista no 20).
16. Dos documentos para anncio da
venda de que trata o 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constaro o valor das
acesses no pagas pelo incorporador (art.
35, 6) e o preo da frao ideal do terreno
e das acesses (arts. 40 e 41).

400/784

17. No processo de venda de que trata o


14, sero asseguradas, sucessivamente, em
igualdade de condies com terceiros:
I ao proprietrio do terreno, nas
hipteses em que este seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, a preferncia
para aquisio das acesses vinculadas
frao objeto da venda, a ser exercida nas 24
(vinte e quatro) horas seguintes data designada para a venda; e
II ao condomnio, caso no exercida a
preferncia de que trata o inciso I, ou caso
no haja licitantes, a preferncia para
aquisio da frao ideal e acesses, desde
que deliberada em assembleia geral, pelo
voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de 48 (quarenta e oito) horas a contar da data designada
para a venda.
18. Realizada a venda prevista no 14,
incumbir Comisso de Representantes,
sucessivamente, nos 5 (cinco) dias que se
seguirem ao recebimento do preo:
I pagar as obrigaes trabalhistas, previdencirias e tributrias, vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao, observada a

401/784

ordem de preferncia prevista na legislao,


em especial o disposto no art. 186 do Cdigo
Tributrio Nacional;
II reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos
prprios, para pagamento das obrigaes
referidas no inciso I;
III reembolsar instituio financiadora
a quantia que esta tiver entregue para a construo, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
IV entregar ao condomnio o valor que
este tiver desembolsado para construo das
acesses de responsabilidade do incorporador ( 6 do art. 35 e 5 do art. 31-A), na
proporo do valor obtido na venda;
V entregar ao proprietrio do terreno,
nas hipteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor
apurado na venda, em proporo ao valor atribudo frao ideal; e
VI entregar massa falida o saldo que
porventura remanescer.
19. O incorporador deve assegurar
pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o

402/784

acesso a todas as informaes necessrias


verificao do montante das obrigaes
referidas no 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao.
20. Ficam excludas da responsabilidade
dos adquirentes as obrigaes relativas, de
maneira direta ou indireta, ao imposto de
renda e contribuio social sobre o lucro,
devidas pela pessoa jurdica do incorporador, inclusive por equiparao, bem como
as obrigaes oriundas de outras atividades
do incorporador no relacionadas diretamente com as incorporaes objeto de
afetao.
Art. 54. A Lei n. 4.591, de 1964, passa a
vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 32. Os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cesso ou promessa de
cesso de unidades autnomas so irretratveis e, uma vez registrados, conferem direito
real oponvel a terceiros, atribuindo direito a
adjudicao compulsria perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na
hiptese de insolvncia posterior ao trmino
da obra.

403/784

Art. 43. Em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da
afetao e no sendo possvel maioria
prosseguir na construo, a assembleia geral
poder, pelo voto de dois teros dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno,
das acesses e demais bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao, mediante
leilo ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporo dos recursos
que comprovadamente tiverem aportado, o
resultado lquido da venda, depois de pagas
as dvidas do patrimnio de afetao e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno
a quantia que lhe couber, nos termos do art.
40; no se obtendo, na venda, a reposio
dos aportes efetivados pelos adquirentes,
reajustada na forma da lei e de acordo com
os critrios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes sero credores
privilegiados pelos valores da diferena no
reembolsada, respondendo subsidiariamente
os bens pessoais do incorporador.
Art. 50. Ser designada no contrato de
construo ou eleita em assembleia geral
uma Comisso de Representantes composta

404/784

de trs membros, pelo menos, escolhidos


entre os adquirentes, para representlos
perante o construtor ou, no caso do art. 43,
ao incorporador, em tudo o que interessar ao
bom andamento da incorporao, e, em especial, perante terceiros, para praticar os
atos resultantes da aplicao dos arts. 31-A a
31-F.
(...)
2 A assembleia geral poder, pela
maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
alterar a composio da Comisso de Representantes e revogar qualquer de suas decises, ressalvados os direitos de terceiros
quanto aos efeitos j produzidos.
Assim, pode-se afirmar que:
(a) o patrimnio de afetao
uma fico;
(b) o patrimnio de afetao nasce
com a averbao na matrcula do
imvel e irretratvel;

405/784

(c) a afetao poder ser requerida no memorial de incorporao ou em momento posterior,


mas at a concluso da obra
(habite-se);
(d) tendo havido alguma alienao, necessrio a anuncia dos
futuros proprietrios da unidade;
(e) a fiscalizao do patrimnio de
afetao cabvel a Comisso de
Representantes ou a pessoa por
esta nomeada;
Aspectos Registrais
(f) o patrimnio de afetao
extinguir-se- pela averbao da
Construo (habite-se), pelos registros dos ttulos de domnio ou
de direito de aquisio em nome
dos correspondentes compradores
e, quando for o caso, pela extino
das obrigaes do incorporador
perante a instituio financeira do
empreendimento; ou ainda

406/784

(g) no caso de desistncia da incorporao , isto , usado o prazo


de carncia, se houver, uma vez
restitudos aos compradores da
unidade s quantias devidas, ser
igualmente extinto.
Por derradeiro, sugere-se que,
aps a apreciao do termo de
opo pela Secretaria da Receita
Federal, seja averbado no lbum
Imobilirio ou depositado no processo de incorporao o documento expedido pela mesma, a fim
de comprovar a sua regular constituio perante os interessados
na aquisio.
Feitas estas consideraes,
imperioso reconhecer que com o
patrimnio de afetao devidamente formalizado na Matrcula
do Imvel, as vendas em planta
ocorrero com maior frequncia,
em virtude de os compradores e
as financeiras estarem melhor

407/784

protegidos, gerando, assim, novos


negcios e recuperando a imagem
junto aos adquirentes de boa-f e
ajudando no desenvolvimento econmico no Estado e no Pas: isso
Segurana Jurdica.

6
Retificaes consensuais no Registro
de Imveis (Lei n. 6.015/73, alterada
pela Lei n. 10.931/2004)

6.1 Retificao de erro evidente (antes


da Lei n. 10.931/2004)
6.2 Retificao de rea (antes da Lei n.
10.931/2004)
6.3 Lei n. 6.015/73, alterada pela Lei n.
10.931/2004
6.4 Formas de retificao imobiliria
6.5 Independem de retificao
6.6 Responsabilidades
NOS TERMOS DO ART. 1.247 do CC, se o
teor do registro no exprimir a verdade,
poder o interessado reclamar que se retifique ou anule (PRESUNO RELATIVA).
Antes da Lei n. 10.931/2004, havia trs espcies de retificao: Retificao de erro

409/784

evidente: Informal; Retificao da rea,


Formalssima; Retificao de registro (lato
sensu), Formal.

6.1 Retificao de erro evidente


(antes da Lei n. 10.931/2004)
Esta espcie de retificao podia ser procedida ex officio pelo Registrador ou por provocao do interessado (art. 13, II, da LRP).
Servia para a correo de equvocos nos assentos quando da transposio das informaes do ttulo (documento que d suporte
ao registro).
Ex.: Na cpia autenticada do carto do CIC
consta o n. 010.020.030-40 e no registro
constou, equivocadamente, 010.020.030-50.
Reapresenta-se o documento arquivado e
procede-se averbao de retificao.
Ex.: Na Escritura Pblica de Compra e
Venda constou que o objeto da alienao foi
de 50%, enquanto no registro constou, erroneamente, 55%. Para corrigir o engano, a
parte interessada reapresenta o ttulo

410/784

(Escritura Pblica), juntamente com um requerimento solicitando a correo.

6.2 Retificao de rea (antes da


Lei n. 10.931/2004)
Era um procedimento criterioso, complexo,
moroso, de jurisdio voluntria, que exigia
a manifestao volitiva do interessado e a
cincia dos confrontantes (citao). Neste
caso, o equvoco no advinha da transposio de dados do ttulo, mas do prprio
ato de registro. Via de regra, adotava-se este
procedimento (sempre judicial) para a alterao da rea ou das medidas perimetrais,
bem como nos casos em que houvesse deslocamento parcial da base fsica do imvel.
Ex.: No registro constava a rea de 1.000
m2, mas o correto era 1.010 m2.
Ex.: Para alterar a confrontao com uma
rua de norte para leste.
Ex.: Para alterar a distncia da esquina de
50 m para 55 m.

411/784

Servia para retificar o registro (lato sensu)


realizado com base em ttulo que apresentava algum equvoco. Necessitava a
prvia rerratificao do ttulo.
Ex.: O nome do adquirente no ttulo constou por equvoco Incio Pereira quando o
nome correto era Igncio Pereira.
Neste caso, o registro somente poderia ser
alterado aps a correo do ttulo causal ou
por determinao judicial.

6.3 Lei n. 6.015/73, alterada pela


Lei n. 10.931/2004
A alterao da Lei n. 10.931/2004 tem a finalidade de alcanar maior celeridade e eficincia nos procedimentos de retificao registral imobiliria em virtude do deslocamento do seu campo de tramitao da esfera
judicial para a extrajudicial, cabendo tal atribuio, agora, ao Oficial do Registro de
Imveis.
Trata-se da consagrao do Princpio da
Autonomia do Registrador Imobilirio, pois

412/784

esta alterao ressalta a importncia da


atividade, a confiabilidade no critrio
prudente e tcnico do Registrador, bem
como a sua autonomia funcional.
Consta o art. 212 da LRP:
Art. 212. Se o registro ou a averbao
for omissa, imprecisa ou no exprimir
a verdade, a retificao ser feita pelo
Oficial do Registro de Imveis competente, a requerimento do interessado,
por meio de procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificao por
meio de procedimento judicial.
Pargrafo nico. A opo pelo procedimento administrativo previsto no art.
213 no exclui a prestao jurisdicional, a requerimento da parte
prejudicada.

6.4 Formas de retificao


imobiliria
So trs as formas de retificao:

413/784

a) a retificao de ofcio ou mediante requerimento;


b) a retificao consensual; e
c) a retificao judicial.

6.4.1 Retificao de ofcio ou


mediante requerimento do
interessado (UNILATERAL art.
213, I)
A retificao de registro nas hipteses
enumeradas no art. 213, I, da LRP (art. 59
da Lei n. 10.931/2004), foi outorgada ao Oficial do Registro Imobilirio, podendo ser
procedida por sua prpria iniciativa ou por
provocao da parte interessada (rogao ou
instncia):
Art. 213. O oficial retificar o registro
ou a averbao:
I de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de:

414/784

a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do


ttulo;
b) indicao ou atualizao de
confrontao;
c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por
documento oficial (art. 167, II, 13, da
LRP);
d) retificao que vise a indicao de
rumos, ngulos de deflexo ou insero de coordenadas georreferenciadas,
em que no haja alterao das medidas
perimetrais;
e) alterao ou insero que resulte de
mero clculo matemtico feito a partir
das medidas perimetrais constantes do
registro;
f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante que j
tenha sido objeto de retificao;
g) insero ou modificao dos dados
de qualificao pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais,
ou mediante despacho judicial quando

415/784

houver necessidade de produo de


outras provas.
OBS.: O prprio texto legal explicita os
casos de aplicao dessa forma de
retificao.
Como se v, no s as alneas a, b e c so
as hipteses que permitem ao Oficial agir de
ofcio, sem maiores indagaes, como tambm nas demais alneas. Por outro lado,
pode o registrador atuar de ofcio em todas
as hipteses das alneas do inciso I, desde
que tenha provas suficientes arquivadas na
serventia registral, ou, ainda, a vista de documentos probantes, assim como os pedidos
constantes nos ttulos admitidos a registro
(art. 221 da LRP). Em no sendo possvel aplicar os casos acima (retificao de ofcio),
deve o Registrador exigir o requerimento e o
documento comprobatrio, uma vez que o
princpio da instncia assegura o direito
manuteno da situao do assento registral,
da descrio tabular, independentemente de
qualquer determinao judicial.
Segundo o Doutor Vencio Antnio de
Paula Salles, Juiz de Direito Titular da 1a

416/784

Vara dos Registros Pblicos de So PauloSP,


em ateno e respeito ao princpio da
instncia, a retificao de ofcio, a exemplo do que ocorria nos casos tipificados como erro evidente, no pode ser
deflagrada quando a retificao se
mostrar dependente da produo de
novas provas. A retificao de ofcio se
limita superao de imperfeies viabilizadas pela utilizao de documentos preexistentes73.
Neste contexto, e com tal limitao, de
se admitir a retificao de ofcio para efeito
de ser complementada a informao tabular,
a partir de uma certa base documental,
como a migrao de informaes extradas
do ttulo causal, de outros documentos oficiais, ou de dados ou informaes tabulares
existentes ou anteriormente retificadas.

417/784

6.4.2 Retificao consensual


(BILATERAL art. 213, II)
A retificao consensual a grande inovao introduzida pela Lei n. 10.931/2004,
propiciando a correo das informaes tabulares sem a necessidade de procedimento
judicial, realizada diretamente no Ofcio do
Registro Imobilirio. Esta modalidade retificatria foi aberta para todas as formas de
correo de medidas perimetrais, quer sejam para mera INSERO, quer sejam para
ALTERAO destas medidas, resultando ou
no em modificao da rea de superfcie:
Art. 213. O oficial retificar o registro
ou a averbao:
(...)
II a requerimento do interessado, no
caso de insero ou alterao de medida perimetral de que resulte, ou no,
alterao de rea, instrudo com planta
e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com
prova de anotao de responsabilidade
tcnica no competente Conselho

418/784

Regional de Engenharia e Arquitetura


CREA, bem assim pelos
confrontantes.
1 Uma vez atendidos os requisitos
de que trata o caput do art. 225, o oficial averbar a retificao.
6.4.2.1 Aplicao
A retificao ser para a insero ou para
a alterao de alguma ou algumas medidas
perimetrais (art. 213, II), bem como para
apurao de remanescentes de reas parcialmente alienadas ( 7 do art. 213).
No caso de insero, no sero necessrios
levantamentos dos imveis lindeiros. Assim,
o memorial e a planta podem apresentar
apenas a descrio do imvel retificando.
No caso de alterao das medidas perimetrais, no memorial e na planta devem constar a descrio dos imveis confrontantes,
para verificao se h ou no sobreposio
de reas. Recomenda-se, neste caso, que os
documentos sejam instrudos com fotografias, de preferncia areas.

419/784

No caso de apurao de remanescentes de


reas parcialmente alienadas, considerar-seo como confrontantes apenas os confinantes da rea regularizada (ideia similar ao
Projeto GLEBA LEGAL, Provimento n. 07/
05-CGJ/RS).
6.4.2.2 Documentao
a) requerimento firmado pelo(s) proprietrio(s), com sua(s) firma(s) reconhecida(s)
por autenticidade;
b) planta;
c) memorial descritivo.
OBS.: A planta e o memorial devero
conter as firmas do(s) proprietrio(s) e do responsvel tcnico (profissional legalmente
habilitado) reconhecidas por autenticidade;
d) anotao de Responsabilidade Tcnica
ART devidamente quitada (art. 430 do Provimento n. 1/98-CGJ/RS).
e) certido atualizada da matrcula ou da
transcrio.

420/784

OBS.: Dependendo do caso, para melhor


convencimento e segurana do Registrador,
podero ser exigidos outros documentos.
6.4.2.3 Anuncia dos confrontantes
O 10 do art. 213 estabelece quem so os
confrontantes que devem anuir para a realizao da retificao, assim estabelecendo:
Entendem-se como confrontantes no
s os proprietrios dos imveis contguos, mas, tambm, seus eventuais
ocupantes; o condomnio geral, de que
tratam os arts. 1.314 e seguintes do
Cdigo Civil, ser representado por
qualquer dos condminos e o condomnio edilcio, de que tratam os arts.
1.331 e seguintes do Cdigo Civil, ser
representado, conforme o caso, pelo
sndico ou pela Comisso de
Representantes.
Por ocupantes entende-se aqueles que ocupam o imvel como se proprietrios fossem,
mas no aqueles que contrataram com o proprietrio do imvel confrontante, a exemplo

421/784

do locatrio, arrendatrio etc. Logo, havendo


promessa de compra e venda, hipoteca, alienao fiduciria, usufruto etc., a anuncia
ser do credor e do devedor.
Conforme o entendimento de Vencio
Antnio de Paula Salles, de se ter sempre
presente que a retificao afeta o direito de
propriedade de forma que apenas os atores
envolvidos com este direito que devem ser
chamados ou consultados.
Se o imvel retificando confrontar com
imvel pblico, dever ser verificado se
aquele que anuiu representando o Estado
tem atribuio para tanto (solicitar Portaria
que nomeou o agente pblico para tal finalidade). Se confrontar com imvel de propriedade de pessoa jurdica, verificar a representao. A esse respeito a Lei n. 12.424,
de 16 de junho de 2011, incluiu o 16 no art.
213 da LRP:

Art. 213.
.......................................................................
16. Na retificao de que trata o inciso II do caput, sero considerados
confrontantes somente os confinantes
de divisas que forem alcanadas pela

422/784

insero ou alterao de medidas


perimetrais.
6.4.2.4 Espcies de anuncias
As anuncias devem constar da planta,
conforme prev o 2 do inciso II do art. 213
da LRP. Porm, considera-se que a anuncia
poder ser formalizada em instrumento especfico (pblico ou particular), desde que
no seja possvel inseri-las na prpria planta,
devendo conter a descrio completa e o
desenho grfico do imvel a ser retificado,
nmero da matrcula, nome do proprietrio,
local e data e assinaturas reconhecidas por
autenticidade.
As anuncias podero ser buscadas por notificao feita pelo Registrador Imobilirio
ou pelo Registrador de Ttulos e Documentos, sempre mediante requerimento do
proprietrio. Nestes casos, entendo que o
requerente dever ter diligenciado anteriormente na tentativa de localizar os confrontantes, mas sem obter xito.
A anuncia poder ser realizada, tambm,
pelo correio, com aviso de recebimento.

423/784

Entendo que a notificao pelo correio


somente pode ser realizada se o Oficial tambm no logrou xito na diligncia. O endereo para a postagem ou para o
cumprimento da Notificao o endereo
constante do registro imobilirio ou o endereo do prprio imvel. H previso de a
notificao ser realizada por edital, o que me
parece um pouco perigosa, pois o 4 do art.
213 prev a anuncia ficta, gerada pela presuno da concordncia com o silncio do
notificado.
O interessado tambm poder fornecer um
novo endereo para a notificao, sendo que
em qualquer caso o confrontante deve ser
cientificado pessoalmente. Sendo declarado
pelo oficial encarregado da diligncia que o
confrontante proprietrio se encontra em
lugar incerto e no sabido, a notificao deve ser feita por Edital, a qual deve ser publicada por duas vezes em jornal local de
grande circulao.
Em todos os casos, ser conferido o prazo
de 15 dias para a impugnao do confrontante, sendo conferida Municipalidade o
prazo
em
qudruplo,
aplicando-se

424/784

analogicamente o art. 188 do CPC. Existindo


impugnao de um ou de alguns confrontantes, o interessado ser intimado para em 5
(cinco) dias se manifestar. Tambm o profissional que subscrever a planta dever apresentar explicaes ou esclarecimentos.
Ocorrendo
impugnao,
o
processo
somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobilirio se houver acordo com a
desistncia da impugnao ou aditamento do
pedido vestibular. Antes de remeter o expediente ao Judicirio, o Registrador pode
convocar as partes para tentar uma conciliao. No se materializando o acordo, o processo DEVE ser remetido ao juiz competente. A deciso administrativa que autorizar
ou no a retificao no faz coisa julgada
material.
6.4.2.5 Problema do aumento de rea
(conformidade/ correo de rea)
Discute-se se h limite de aumento de rea
para que se permita a realizao da
averbao
de
retificao
pela
forma
consensual.

425/784

Entendemos que no se trata de aumento


de rea, mas sim de correo de medidas lineares ou de rea total do imvel.
Ex. 1: Se o imvel urbano tinha 500m2 e
est sendo retificado/ corrigido para 700m2,
como proceder?
Ex. 2: Se o imvel rural possua 652 hectares e agora, aps o Georreferenciamento,
est sendo retificado/corrigido para 785 hectares, como proceder?
H entendimento que permite a retificao
se ela for realizada intramuros, independentemente da rea retificada. O entendimento contrrio exige ttulo de aquisio da
propriedade (registro de mandado de
usucapio).
O entendimento do Doutor Vencio Antnio
de Paula Salles no sentido de que se deve
conjugar esta exigncia como o art.
500 do Estatuto Civil, que admite como
razovel e dentro das diferenas normais e aceitveis de uma medio,
uma variao de at 5% (cinco por
cento), de forma que, se a expanso de
medidas no ultrapassar este

426/784

percentual, a necessidade de levantamento dos confrontantes no se


mostra necessria. Evidentemente que
tal exigncia de apurao da medida
dos confrontantes somente se justifica
em circunstncias excepcionais, no se
aplicando, por razes bvias, aos imveis rurais. Mas nos casos de divisas
instveis ou que registrem expanso
superior a 5% (cinco por cento), tal
exigncia se justifica, posto que a
questo de retificao atua sobre a titularidade patrimonial, de forma que a
cincia ou anuncia dos confrontantes
deve vir cercada dos melhores esclarecimentos possveis74.
Assim, parece ser possvel a retificao de
rea superior a 5%, mas, para isso, os imveis confrontantes tambm devero integrar
o levantamento, isto , devero ser perfeitamente descritos, localizados, caracterizados,
a fim de permitir a certeza de que no houve
a sobreposio de reas.
Para o registrador Mrio Pazutti Mezzari,
Titular do Registro de Imveis da 1a Zona da
Comarca de Pelotas-RS,

427/784

ser o feeling do Registrador que permitir firmar o seu posicionamento diante do pedido. Ser na conversa com
o requerente, no conhecimento que os
documentos possam proporcionar, ser
na diligncia in loco, que o Registrador
poder acatar ou no o pedido75.
Para o Registrador Eduardo Agostinho Arruda Augusto, Titular do Registro de Imveis
de Conchas-SP,
no existe limite de diferena de rea
entre a descrio tabular e o levantamento atual para decidir pelo deferimento ou no da retificao; o que existe a obrigatoriedade de a divergncia no representar acrscimo ou diminuio, mas to somente erro do registro lgico que, quanto maior a divergncia, maior a necessidade de
comprovao de ser erro do registro e
no incluso indevida de rea na retificao; neste caso, esto presentes os
indcios que permitem a denegao do
pedido, devendo as provas serem
muito robustas para permitir a retificao76.

428/784

Particularmente, como regra, entendo que


para a retificao de imveis urbanos deve
ser aplicado o limite de 5%. Todavia, como
exceo, dependendo de cada caso, tal limite
no ser obstculo para a retificao/ correo, podendo ser ultrapassado, exigindo
do Registrador cautelas maiores na anlise
da documentao, como a verificao se se
pretendeu mesmo retificar o registro de um
imvel j existente, ou se se pretendeu inserir rea no constante do registro, o que
no admitido no procedimento de retificao, mas no de usucapio.
J para os imveis rurais, o critrio no
pode ser rgido porque as descries primitivas quase sempre so precrias. Este um
padro de entendimento, no significando
que no podero ocorrer excees.
Penso que cada caso dever ser analisado
isoladamente com base nas provas apresentadas, com critrios uniformes de
exigncias.

429/784

6.4.2.6 Possibilidade de realizao de


diligncias pelo Oficial do Registro
Para o convencimento do Registrador
quanto ao pedido de retificao apresentado,
mesmo que aparentemente tenham sido
cumpridos todos os requisitos previstos em
lei (apresentao dos documentos e das
anuncias necessrios), o mesmo poder
realizar diligncias para constatar, com seus
prprios sentidos, a real situao do imvel,
sua correta localizao, caracterizao etc.

6.4.3 Retificao judicial


A retificao judicial pode ser proposta
diretamente perante o Poder Judicirio
(vontade do proprietrio) ou poder sair da
esfera extrajudicial no desenvolver do pedido de retificao, seja por interesse do proprietrio ou quando no houver transao
para compor interesses conflitantes entre o
requerente (proprietrio) e lindeiro(s).
No se deve confundir esta judicializao
quando o requerente no se conforma com

430/784

as exigncias feitas pelo Oficial do Registro


para proceder ao ato averbatrio de retificao e requer a suscitao da Dvida, uma
vez que esta servir apenas para verificar se
as exigncias do Registrador so corretas ou
no, e no para autorizar o ato averbatrio.
6.4.3.1 Ministrio Pblico
Nas retificaes consensuais no h a interveno do Ministrio Pblico.
Outrossim, nas retificaes submetidas ao
Poder Judicirio, a participao do Ministrio Pblico ser necessria apenas se algum ou alguns dos imveis envolvidos (retificando ou lindeiros) gerarem tutela de
direitos difusos, coletivos ou individuais indisponveis, como no caso de reas de preservao, reas indgenas etc.

6.5 Independem de retificao


Independe de retificao a regularizao
fundiria de interesse social, realizadas em

431/784

Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos do Estatuto da Cidade, promovidas


pelos Municpios ou pelo Distrito Federal (
11, inciso I).
Independe de retificao, igualmente, a
adequao da descrio de imvel rural s
exigncias dos arts. 176, e 4, e 225,
3, da LRP ( 11, inciso II).

6.6 Responsabilidades
Em todos os documentos apresentados, dever constar que os participantes do procedimento de retificao se responsabilizam, sob
as penas da lei, pelas informaes prestadas
e fornecidas ao Registro Imobilirio.
O Registrador poder ser responsabilizado
se no observar os requisitos legais e no tomar todas as cautelas necessrias para deferir o pedido de retificao; deve ser diligente e cuidadoso.

Modelos

DESPACHO DEFERITRIO
MODELOS DE ATOS REGISTRAIS DE
RETIFICAES CONSENSUAIS

DESPACHO DEFERITRIO

Estando em ordem a documentao, ser autorizado o pedido de retificao, atravs de um


despacho, para perfectibilizao
do ato averbatrio na matrcula/
transcrio, conforme segue:
Tendo em vista o pedido de retificao datado de 13 (treze) de 9
(setembro) de 2005 (dois mil e
cinco), protocolado nesta

433/784

Serventia Registral sob o n. _____,


em 19 (dezenove) de 9 (setembro)
de 2005 (dois mil e cinco), formulado por S. M. B., brasileiro,
empresrio, com RG sob o n.
______, emitido pela SSP/__, em
3-12-1986 e com CPF/MF sob o n.
______, e sua esposa R. C. B.,
brasileira, empresria, com RG
sob o n. ______, emitido pela SJS/__
e com CPF/ MF sob o n. ______,
casados pelo regime de comunho
universal de bens, na vigncia
da Lei 6.515/77, residentes e domiciliados em ______/__, na rua
______ n. __, apartamento __, cujo
pacto antenupcial encontra-se
devidamente registrado nesta Serventia sob o n. ____, Livro 3-Registro Auxiliar, proprietrios do
imvel objeto da Matrcula n.
____, Livro 2-Registro Geral, desta
Serventia Registral, instrudo com
Planta, Memorial Descritivo e

434/784

Anotao de Responsabilidade
Tcnica devidamente quitada. Diante do exposto, AUTORIZO a
realizao de averbao de retificao da confrontao com atualizao descritiva na M-____, por
entender que os requisitos legais
previstos nos arts. 212 a 214 da
Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros
Pblicos-LRP) foram completamente atendidos. Local, data e
assinatura do registrador.

MODELOS DE ATOS REGISTRAIS


DE RETIFICAES
CONSENSUAIS

435/784

Modelo 1

M-____ (REAL)I
AV-__/____ (AV-__/_______), em __
de ______ de ____. RETIFICAO
CONSENSUAL (IDENTIFICAO
DOS CONFRONTANTES,
INCLUSO DAS MEDIDAS
LINEARES COM ALTERAO DA
REA SUPERFICIAL E
ATUALIZAO DESCRITIVA DA
PROPRIDADE) Nos termos do
requerimento datado de 24 (vinte
e quatro) de 8 (agosto) de 2005
(dois mil e cinco), firmado pelos
proprietrios, M. PRODUTOS
QUMICOS LTDA., com sede em
______/___, na Avenida ______ n. ___
Distrito ______ e com CNPJ sob o
n. ________, representada por seu
scio, A. J. dos S., proprietria da
parte ideal equivalente a dois teros do imvel desta matrcula; e,

436/784

D. C. S., espanhol, solteiro, gerente comercial, com Cdula de


Identidade de Estrangeiro sob o n.
V____-X-PERMANENTE, com validade at 15 (quinze) de 3 (maro)
de 2009 (dois mil e nove) e com
CPF/MF sob o n. _____, residente e
domiciliado em ______/___, na rua
________ n. ___, apartamento ___
______, proprietrio da parte ideal
equivalente a um tero do imvel
desta matrcula, devidamente instrudo com planta e memorial
descritivo elaborados pelo Tcnico
Agrimensor, J. O. S. da L. CREA
____-TD, e ainda com a declarao
firmada pelo mesmo, sob as penas
da lei, que efetuou pessoalmente o
levantamento da rea e que os
valores corretos dos rumos e distncias e a identificao das confrontaes e da rea total so os
apresentados na planta e nos memoriais que a acompanham, com a

437/784

devida aprovao e licenciamento


pela Secretaria Municipal de
Coordenao e Planejamento
desta cidade Processo n. ______,
datado de 26 (vinte e seis) de 8
(agosto) de 2005 (dois mil e
cinco), conforme Certido n. ____,
passada pelo Secretrio, C. A. B. e
visada pelo Diretor Municipal, S.
V., na mesma data, com a manifestao favorvel do pedido de
retificao, firmados pelos confrontantes abaixo nomeados, atravs de instrumentos particulares de concordncias anuncias inciso II do art. 213 da Lei
n. 6.015/73, com exceo do
lindeiro R. A. de O., fica contando
que o imvel objeto desta
matrcula apresenta os seguintes
confrontantes, medidas lineares,
rea, confrontaes, caractersticas e atualizaes: 4) A. P. M.,
brasileiro, metalrgico, com RG

438/784

sob o n. ______, expedido pela SSP/


__, em __ de __ de ____ e com CPF/
MF sob o n. ______, residente e
domiciliado nesta cidade, na rua
________ n. ___, casado pelo regime
da comunho parcial de bens,
na vigncia da Lei n. 6.515/77,
com I. M. T. I. M. 5) N. da S.,
brasileiro, motorista, com RG sob
o n. ______, STJ/ __ e com CPF/ MF
sob o n. ______, residente e domiciliado nesta cidade, na Rua ______
n. ___, casado pelo regime da
comunho universal de bens, anteriormente vigncia da Lei n.
6.515/77, com I. M. S. da S. 6) A.
S. da S., brasileiro, solteiro,
maior, nascido em __ de __ de ____,
cobrador, com RG sob o n. ______,
emitido pela SJS/__, em __ de __ de
____ e com CPF/MF sob o n.
______, residente e domiciliado
nesta cidade, na Rua ______,
apartamento ___, Bloco __. 7) R. A.

439/784

M. C., brasileiro, industrial, com


RG sob o n. ______ e com CPF/MF
sob o n. ______, residente e domiciliado nesta cidade, na Rua
___________ n. ____, casado pelo regime da comunho parcial de
bens, na vigncia da Lei n. 6.515/
77, com C. dos S. C. 8) Departamento Nacional de Infraestrutura
de Transportes DNIT 10a
UNIDADE DE INFRAESTRUTURA
TERRESTRE representada por
seu coordenador-geral, M. L., conforme Portaria de Nomeao de
14 de setembro de 2004, do Ministro de Estado dos Transportes,
publicada no Dirio Oficial da
Unio n. 180, de 17 de setembro
de 2004, que expediu a Certido
n. ____, extrada do processo protocolado sob o n. ______, em __ de
__ de ____. 9) R. A. de O., falecido
em __ de __ de ____, que era residente e domiciliado na Rua ______

440/784

n. ___, representado por sua inventariante N. E. de O. (com RG


sob o n. ______, expedido pela SJS/
__, em __ de __ de ____), conforme
cpia autenticada do Termo de
Compromisso datado de __ de __
de ____, extrado dos Autos do Processo n. ____, oriundo do ___
Cartrio Judicial desta cidade, o
qual foi notificado nos termos do
inciso II do art. 213 da Lei n.
6.015/73, alterada pelo art. 59 da
Lei n. 10.931/2004, assim distribudos: A) AO NORDESTE, com
o alinhamento da Rua ______. B)
AO LESTE/NORTE, com o imvel
de propriedade de R. A. de O.,
conforme consta da matrcula n.
____, Livro 2-Registro Geral, desta
Serventia, antes de C. M. C) AO
LESTE, outra vez, com os lotes ns.
1 (um), 2 (dois), 3 (trs), 4
(quatro) e 9 (nove) da quadra n. 1
(um) do Setor 04G88, no

441/784

Loteamento denominado S. C.,


de propriedade da Loteadora S. C.
Ltda., conforme Matrculas ns.
____, ____, ____, ____ e ____, respectivamente, Livro 2-Registro
Geral, desta Serventia, com o lote
n. 5 (cinco) da quadra n. 1 (um) do
Setor 04G88, do Loteamento denominado S. C., de propriedade
de A. P. M., conforme Matrcula n.
21.372, Livro 2-Registro Geral,
desta Serventia, com o lote n. 6
(seis) da quadra n. 1 (um) do Setor 04G88, do Loteamento denominado S. C., de propriedade da
Loteadora S. C. Ltda., prometido
vender a favor de N. da S., conforme Matrcula n. ____, Livro 2,
Registro Geral, desta Serventia,
com o lote n. 7 (sete) da quadra n.
1 (um) do Setor 04G88, do Loteamento denominado S. C., de propriedade da Loteadora S. C. Ltda.,
prometido vender a favor de A. S.

442/784

da S., conforme matrcula n.


______, Livro 2-Registro Geral,
desta Serventia e com o lote n. 8
(oito) da quadra n. 1 (um) do Setor 04G88, do Loteamento denominado S. C., de propriedade da
Loteadora S. C. Ltda., prometido
vender a favor de R. A. M. C., conforme Matrcula n. ____, Livro
2-Registro Geral, desta Serventia,
antes de propriedade de C. M. D)
AO SUL/OESTE/SUDOESTE, com
os Blocos ns. 33 (trinta e trs), 35
(trinta e cinco), 37 (trinta e sete),
39 (trinta e nove), 41 (quarenta e
um), 43 (quarenta e trs), 45
(quarenta e cinco) e 47 (quarenta
e sete) e com o Parque Desportivo
n. 1 (um) da Superquadra G., do
Conjunto Habitacional Cohab, atual conjunto residencial Presidente
Joo Goulart, de propriedade da
Companhia de Habitao do
Estado de ________, antes da

443/784

Refrigerao S. S/A Indstria e


Comrcio e outra, conforme
Matrculas ns. ____ e ____, respectivamente, Livro 2-Registro
Geral. E) AO OESTE E A SUL, com
imvel de propriedade da Q. S/A
Indstria e Comrcio, antes da C.
Pr-fabricados R. Ltda., conforme
Matrcula n. _____, Livro 2-Registro Geral, desta Serventia. F) E, finalmente, AO OESTE, com o alinhamento da Rodovia Federal
BR-___. III INCLUSO DAS
MEDIDAS LINEARES,
ALTERAO DA REA
SUPERFICIAL DO IMVEL E
ATUALIZAO DESCRITIVA De
acordo com os documentos acima
mencionados, foram includas as
medidas lineares com a alterao
da rea total e foi atualizada a
descrio do imvel objeto desta
matrcula, passando o mesmo a
ter a seguinte descrio:

444/784

TERRENO URBANO constitudo


do lote n. 1 (um) da quadra n. 16
(dezesseis), do Setor 04G78, do
mapeamento geral, de esquina, de
forma irregular, com a rea superficial de 14,378275 hectares, ou
seja: de 143.782,75 m2 (cento e
quarenta e trs mil, setecentos e
oitenta e dois metros e setenta e
cinco decmetros quadrados), situado na Rodovia Federal BR-___,
lado PAR, esquina com a Rua
______, lado PAR, Bairro ______,
nesta cidade, com as seguintes caractersticas, dimenses e confrontaes: Partindo de um ponto
situado na esquina formada pela
Rua ______ com a Rodovia Federal
BR-___, segue no sentido noroestesudeste, na extenso de 558,9 m
(quinhentos e cinquenta e oito
metros e noventa e nove centmetros), em linhas quebradas, formadas por 6 (seis) segmentos de

445/784

reta, o primeiro, na extenso de


440,93 m (quatrocentos e quarenta metros e noventa e trs
centmetros), o segundo, na extenso de 60,78 m (sessenta metros e setenta e oito centmetros), o
terceiro na extenso de 10,35 m
(dez metros e trinta e cinco centmetros), o quarto na extenso de
15,40 m (quinze metros e quarenta centmetros), o quinto na extenso de 20,03 m (vinte metros e
trs centmetros) e o sexto e ltimo na extenso de 11,50 m (onze
metros e cinquenta centmetros),
confrontando, AO NORDESTE,
com o alinhamento da Rua ______;
a, forma um ngulo e toma o
sentido norte-sul, na extenso de
163,64 m (cento e sessenta e trs
metros e sessenta e quatro centmetros), confrontando, AO LESTE,
com o imvel de propriedade de R.
A. de O.; a forma um ngulo e

446/784

toma o sentido oeste-leste, na extenso de 56,67 m (cinquenta e


seis metros e sessenta e sete
centmetros), confrontando, AO
NORTE, ainda com o imvel de
propriedade de R. A. de O.; a,
forma um outro ngulo e retoma o
sentido norte-sul, na extenso de
85,16 m (oitenta e cinco metros e
dezesseis centmetros), confrontando, AO LESTE, com os lotes ns.
1 (um), 2 (dois), 3 (trs), 4
(quatro) e 9 (nove) da quadra n. 1
(um) do Setor 04G88, no Loteamento denominado S. C., de propriedade da Loteadora S. C. Ltda.,
com o lote n. 5 (cinco) da quadra
n. 1 (um) do Setor 04G88, no
Loteamento denominado S. C.,
de propriedade de A. P. M., com o
com o lote n. 6 (seis) da quadra n.
1 (um) do Setor 04G88, no Loteamento denominado S. C., de propriedade da Loteadora S. C. Ltda.,

447/784

prometido vender a favor de N. da


S., com o lote n. 7 (sete) da
quadra n. 1 (um) do Setor 04G88,
no Loteamento denominado S.
C., de propriedade da Loteadora
S. C. Ltda., prometido vender a favor de A. S da S. e com o lote n. 8
(oito) da quadra n. 1 (um) do Setor 04G88, no Loteamento denominado S. C., de propriedade da
Loteadora S. C. Ltda., prometido
vender a favor de R. A. M. C.; a,
forma mais um ngulo e toma o
sentido leste-oeste, na extenso
de 263,33 m (duzentos e sessenta
e trs metros e trinta e trs centmetros), em linhas quebradas, formadas por dois segmentos de reta, o primeiro, na extenso de
134,11 m (cento e trinta e quatro
metros e onze centmetros) e o segundo, na extenso de 129,22 m
(cento e vinte e nove metros e
vinte e dois centmetros),

448/784

confrontando, AO SUL, com os


Blocos ns. 33 (trinta e trs), 35
(trinta e cinco), 37 (trinta e sete),
39 (trinta e nove), 41 (quarenta e
um), 43 (quarenta e trs), 45
(quarenta e cinco) e 47 (quarenta
e sete) e com o Parque Desportivo
n. 1 (um) da Superquadra G., do
Conjunto Habitacional _____, atual
Conjunto Residencial ______, de
propriedade da Companhia de
Habitao do Estado de ________;
a, forma um novo ngulo e toma o
sentido sul-norte, na extenso de
4,74 m (quatro metros e setenta e
quatro centmetros), confrontando, AO OESTE, com parte do
Parque Desportivo n. 1 (um) da
Superquadra G., do Conjunto Habitacional _____, atual Conjunto
Residencial _______, de propriedade da Companhia de Habitao do Estado de _____; a, forma
outro ngulo e retoma o sentido

449/784

leste-oeste, na extenso de 8,55 m


(oito metros e cinquenta e cinco
centmetros), confrontando, AO
SUL, tambm com parte do
Parque Desportivo n. 1 (um) da
Superquadra G., do Conjunto Habitacional ____, atual Conjunto Residencial ________, de propriedade
da Companhia de Habitao de
______; a, forma mais um ngulo e
toma o sentido sudestenoroeste,
na extenso de 19,39 m (dezenove
metros e trinta e nove centmetros), confrontando, AO
SUDOESTE, mais uma vez com
parte do Parque Desportivo n. 1
(um) da Superquadra G., do Conjunto Habitacional ______, atual
Conjunto Residencial ________, de
propriedade da Companhia de
Habitao de ______; a, forma um
outro ngulo e retoma o sentido
sul-norte, na extenso de 123,41
m (cento e vinte e trs metros e

450/784

quarenta e um centmetros), confrontando, AO OESTE, com o


imvel de propriedade da Q. S/A.
Indstria e Comrcio; a, forma
um novo ngulo e retoma o
sentido leste-oeste, na extenso
de 304,86 m (trezentos e quatro
metros e oitenta e seis centmetros), at atingir o alinhamento da
Rodovia Federal BR-116, confrontando, AO SUL, tambm com o
imvel de propriedade da Q. S/A.
Indstria e Comrcio; a, forma
um ltimo ngulo e toma o sentido
sul-norte, na extenso de trezentos e dez metros e onze centmetros (310,11 m), at atingir o alinhamento da Rua ______, ponto inicial da presente descrio, confrontando, AO OESTE, com o alinhamento da Rodovia Federal
BR-___, fechando, assim, o seu
permetro, sendo o quarteiro formado pela Rodovia Federal

451/784

BR-___, pelas Ruas ______, _______,


______ e pelas Avenidas A. S. e J. J.
CERTIFICO AINDA: Que no dia
__ de __ de ____, o Registrador
Substituto desta Serventia, A. F.
de V., nos termos do inciso II do
art. 213 da Lei n. 6.015/73 (Lei de
Registros Pblicos), alterado pelo
art. 59 da Lei n. 10.931/2004 e em
atendimento de M. Produtos
Qumicos e D. C. S., a notificao
do lindeiro R. A. de O., no endereo indicado pelas partes, ou
seja, na Rua ______ n. ___, cujo
nmero no foi localizado pelos
motivos expostos na certido passada na mesma data, do teor
seguinte: CERTIFICO que nesta
data compareci, juntamente com o
funcionrio R. de O., na Rua ______
n. ___, para notificar R. A. de O.,
proprietrio do imvel objeto da
M-_____, Livro 2-Registro Geral,
atendendo ao requerimento

452/784

apresentado pelos proprietrios


do imvel matriculado sob o n.
_____, Livro 2-Registro Geral, M.
Produtos Qumicos Ltda. e D. C.
S., no localizando o referido endereo. CERTIFICO MAIS: que
nas proximidades do endereo indicado, fui informado pela proprietria de um estabelecimento
comercial (bar) que o notificando
poderia estar residindo na
primeira rua direita, na terceira
casa tambm direita. Dirigindome a esse local, sito na Rua ______
n. ___, constatei que l reside a
Sra. N. E. de O., a qual se identificou como filha do notificando,
bem como informou que a inventariante dos bens deixados
pelo falecimento de R. A. de O., o
que ocorrera h mais de 6 (seis)
anos. CERTIFICO AINDA: que dei
conhecimento de todo o contedo
da notificao destinada ao Sr. R.

453/784

A. de O. inventariante, Sra. N. E.
de O., ficando a mesma como uma
via em seu poder, sem assinar,
mas prontificando-se a comparecer nesta Serventia Registral,
oportunamente, munida de cpia
autenticada do Termo de Inventariante para anuir com o pedido
de retificao. O referido verdade e dou f. Local, data e
assinatura do Registrador Substituto, no exerccio da titularidade.
CERTIFICO MAIS: Que na data
de __ de __ de ____, compareceu
nesta Serventia, N. E. de O.,
portadora do RG sob o n. ______,
expedido pela SJS/__, em __ de __
de ____, na qualidade de inventariante dos bens deixados por falecimento de R. A. de O., nos termos
do compromisso firmado em __ de
__ de ____, e manifestou-se favoravelmente ao pedido de retificao do imvel objeto

454/784

desta matrcula, consoante


assinatura inserida na planta, feita
na presena do Registrador Substituto A. F. de V., conforme certificado por certido da mesma
data. CERTIFICO AINDA MAIS:
Que no dia __ de __ de ____, em
ateno ao que dispe o 12 do
art. 213 do referido diploma legal,
foram feitas pelo Registrador Substituto A. F. de V., diligncias in
loco verificando a real existncia
da propriedade, percorrendo-a nos
sentidos sul-norte (BR-___, sentido
____-____), sentido oeste-leste
(frente Rua ______), no sentido
norte-sul (na divisa com propriedade de R. A de O.) e no
sentido leste-oeste (nas linhas divisrias entre as propriedades das
Loteadoras S. C. Ltda. e outros, da
Companhia de Habitao do
Estado de ______ e da Q. S/A
Indstria e Comrcio Ltda.),

455/784

consoante da certido integrante


do processo. CERTIFICO
FINALMENTE: Que todos os documentos aqui mencionados ficam
arquivados nesta Serventia, em
Pasta Especial de Retificaes
Consensuais sob o n. 3.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. ____, em __ de __ de ____,
reapresentado em __ de __ de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto :
________________________________.
EMOLUMENTOS R$ ___________.

456/784

Modelo 2

MODELO DE MATRCULAS
/ REGISTROS /
AVERBAES M-_________
IMVEL UMA CASA DE
MADEIRA sob o n. _______ pela
Rua ______, prpria para moradia,
com a rea construda de 75, 80
m2 (setenta e cinco metros e oitenta decmetros quadrados) e o
respectivo LOTE URBANO sob o
n. 24 (vinte e quatro) da quadra n.
14 (quatorze) da planta do Loteamento denominado V. P., situado na Rua ______, Bairro P.,
nesta cidade, com as seguintes dimenses e confrontaes: AO
NORTE, na extenso de 33 m
(trinta e trs metros), com o lote
n. 25 (vinte e cinco); AO SUL, na

457/784

mesma extenso, com o lote n. 23


(vinte e trs); AO LESTE, na extenso de 11 m (onze metros),
com o alinhamento da Rua ______;
e, AO OESTE, na mesma extenso, com o lote n. 8 (oito).
QUARTEIRO formado pelas
Ruas ______, ______, ______ e ______.
PROPRIETRIOS J. A.,
brasileiro, mecnico, e sua esposa
M. A., brasileira, do lar, inscritos
no CPF/MF sob o n. ______, residentes e domiciliados nesta cidade,
na Rua ______ n. ___.
TTULO AQUISITIVO T-___,
folha 44 do Livro 3-E, de __ de __
de ____, desta Serventia.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________.
EMOLUMENTOS R$ ______.

458/784

MODELOS DE
MATRCULAS ABERTAS NO
SERVIO DE REGISTRO DE
IMVEIS DE ______
MATRCULA N. ___
IMVEL LOTE URBANO sob o
n. 79 (setenta e nove), da planta
do Loteamento denominado V.
P., que no mapeamento geral corresponde ao lote n. 26 (vinte e
seis) da quadra n. 14 (quatorze),
do Setor 04H86, de forma de um
polgono irregular, com a rea superficial de 301, 60 m2 (trezentos
e um metros e sessenta decmetros quadrados), situado no alinhamento da Travessa ______, lado
PAR, Bairro ______, nesta cidade,
distante a face norte, 24,00 m
(vinte e quatro metros) da esquina
formada com a Rua ______, com as
seguintes dimenses e

459/784

confrontaes: AO NORTE, na extenso de 25,55 m (vinte e cinco


metros e cinquenta e cinco centmetros), com o lote n. 80 (oitenta)
ou 04G86140102; AO SUL, na extenso de 28,90 m (vinte e oito
metros e noventa centmetros),
com o lote n. 78 (setenta e oito) ou
04G861425; AO LESTE, na extenso de 11,80 m (onze metros e
oitenta centmetros), com o lote n.
76 (setenta e seis) ou 04G861403;
e, AO NOROESTE, na extenso de
11,10 m (onze metros e dez centmetros), com o alinhamento da
Travessa _ _____, onde faz frente.
QUARTEIRO O quarteiro
formado pela Travessa ______,
pelas Ruas ______, ____ e pela
Avenida ______.

460/784

MATRCULA N. ___
IMVEL TERRENO URBANO
constitudo de parte do lote
(P-A) da quadra n. 913 (novecentos e treze), da planta do
Loteamento denominado de V.
U., que no mapeamento geral
corresponde ao lote n. 9 (nove),
sublote n. 1 (um), da quadra n. 5
(cinco), do Setor 04H05, de forma
irregular, com a rea superficial
de 467,72 m2 (quatrocentos e sessenta e sete metros e setenta e
dois decmetros quadrados), situado na Avenida ______, lado
MPAR, Centro nesta cidade, distante a face nordeste, 92,90 m2
(noventa e dois metros e noventa
centmetros) da esquina formada
com a Rua ______, com as
seguintes dimenses e confrontaes: AO SULESTE, na extenso de 22,20 m2 (vinte e dois

461/784

metros e vinte centmetros), com o


alinhamento da Avenida ______,
onde faz frente; AO NOROESTE,
na extenso de 4,60 m2 (quatro
metros e sessenta centmetros),
com parte do lote n. 3 (trs) (P-3)
ou 04H050503; AO SUDOESTE,
na extenso de 38,00 m (trinta e
oito metros), com os lotes ns. 4
(quatro) ou 04H050404, 5 (cinco)
ou 04H050405, 6 (seis) ou
04H050406 e 7 (sete) ou
04H050407; e, AO NORDESTE,
na extenso de 32,87 m (trinta e
dois metros e oitenta e sete centmetros), com o lote n. 9 (nove),
sublote n. 2 (dois) ou
04H05050902.
QUARTEIRO O quarteiro
formado pela Avenida __________ e
pelas Ruas ____, _____ e _____.

462/784

MATRCULA N. ___
IMVEL UM PRDIO
COMERCIAL E RESIDENCIAL DE
ALVENARIA sob o n. 26 (vinte e
seis) pela Rua ______, com a rea
construda de 97,90 m2 (noventa e
sete metros e noventa decmetros
quadrados) e o respectivo LOTE
URBANO sob o n. 7 (sete) da
quadra C, da planta do Loteamento denominado V. M., que
no mapeamento geral corresponde
ao lote n. 8 (oito) da quadra n. 2
(dois), do Setor 04G82, de forma
irregular, com a rea superficial
de 357,00 m2 (trezentos e cinquenta e sete metros quadrados),
situado na Rua ______, lado PAR,
Bairro ______, nesta cidade, distante a face norte, 12,00 m (doze
metros) da esquina formada com a
Rua ______, com as seguintes dimenses e confrontaes: AO

463/784

NORTE, na extenso de 30,00 m


(trinta metros), com o lote n. 6
(seis) ou 04G820207; AO SUL, na
extenso de 33,00 m (trinta e trs
metros), com o lote n. 8 (oito) ou
04G820209; AO LESTE, na extenso de 11,00 m (onze metros),
com o alinhamento da Rua ______,
onde faz frente; AO OESTE, na extenso de 7,00 m (sete metros),
com parte do lote n. P-20 (vinte)
ou 04G820221; e, AO NOROESTE,
na extenso de 4,00 m (quatro
metros), com parte do lote n. P-5
(cinco) ou 04G820206.
QUARTEIRO O quarteiro
formado pelas Ruas ______, ______,
______ e pela Rodovia Estadual ___
___.

7
Da penhora no Registro de Imveis
(Lei n. 11.382, de 6-12-2006, que altera dispositivos do Cdigo de Processo Civil)

7.1 Princpio constitucional


7.2 Novidade trazida pela Lei n. 11.382/
2006
7.3 Fraude execuo
7.4 Certido acautelatria e/ou premonitria (CPC, art. 615-A)
7.5 Reserva de bens no Registro
Imobilirio
7.6 Presuno: absoluta ou relativa?
7.7 Registro x averbao
7.8 Princpio da especialidade x princpio
da temporalidade
7.9 Defensores da averbao
7.10 Defensores do registro

465/784

7.11 Lei n. 11.419/2006

7.1 Princpio constitucional


A Emenda n. 45/2004 alterou o art. 5,
LXXVIII, da CF, estabelecendo: (...) a todos,
no mbito judicial e administrativo, so assegurados a razovel durao do processo e os
meios que garantam a celeridade de sua
tramitao.
Os instrumentos processuais tambm
tiveram que ser reformulados, a fim de concretizar o princpio da durao razovel do
processo.

7.2 Novidade trazida pela Lei n.


11.382/2006
A primeira e grande inovao trazida pela
Lei n. 11.382/2006 no que tange efetivao
da penhora refere-se escolha dos bens a
serem penhorados, que deixou de ser

466/784

prerrogativa do devedor para ser uma faculdade do credor.


O exequente, ao instruir a petio inicial,
poder discriminar os bens, devendo tomar
as cautelas necessrias no sentido de que todos sejam objetos passveis de constrio
judicial. Alterou-se tambm a ORDEM DE
GRADAO LEGAL, a qual passou a ser
mais uma ORIENTAO do que uma
obrigao, consagrando o entendimento do
Superior Tribunal de Justia.
A gradao legal h de ter em conta,
de um lado, a satisfao do crdito, de
outro, a forma menos onerosa para o
devedor. A conciliao desses dois
princpios que deve nortear a interpretao da lei processual, especificamente os arts. 655, 656 e 620 do
CPC77.
Isso significa dizer que no existe mais a
regra rigorosa que culminava em ineficcia
do ato, se a nomeao no respeitasse a ordem legal (art. 656). Contudo, o desrespeito
gradao legal pode ser objeto de

467/784

impugnao por parte do devedor, a fim de


impor a substituio da penhora (art. 656 do
CPC).
Posto isso, guarida do art. 655 do CPC, a
penhora de dinheiro continua tendo preferncia na gradao legal, em consonncia
com a Smula 328 do STJ; porm, inovou a
Lei n. 11.382/06 ao admitir que a penhora se
perfectibilizasse, inclusive nos numerrios
disponveis em conta bancria.
Assim, com a adoo de penhora de dinheiro em depsito ou aplicao financeira,
tornou-se proverbial a admisso do meio
eletrnico para que o juiz, a requerimento do
exequente, possa solicitar autoridade supervisora do sistema financeiro a penhora do
valor correspondente. Note que o texto renovado do art. 655-A do CPC afina-se com o
art. 1, 2, da Lei n. 11.419/2006, ao estatuir que, preferencialmente, a penhora de
numerrios
disponvel
nas
entidades
financeiras far-se- por meio digital.
Partindo-se do conceito estabelecido pelo o
diploma legal que dispe sobre a informatizao do processo judicial de que a transmisso eletrnica toda forma de comunicao

468/784

distncia com a utilizao de redes de


comunicao, preferencialmente a rede mundial de computadores, importante verificar que a justificao do legislador de privilegiar o trfego de documentos e arquivos
digitais tem em vista:
1) facilitar a execuo e sua rapidez;
2) assegurar a efetividade da constrio;
e
3) impedir a dilapidao do patrimnio e
fraude execuo.
Assim, o magistrado, para cumprir o dispositivo do art. 655-A, aps provocao da
parte interessada, requisitar autoridade
supervisora do sistema bancrio, a indisponibilidade do valor indicado na execuo eletronicamente, devendo o documento enviado
eletronicamente conter a assinatura digital
do juiz e/ou escrivo (Chefe de Secretaria),
em consonncia com o art. 8, pargrafo
nico, da Lei n. 11.419/2006.
So duas as formas inequvocas de
assinatura
eletrnica
do
signatrio:
assinatura digital baseada em certificado digital emitido por Autoridade Certificadora
credenciada, na forma de lei especfica;

469/784

mediante cadastro de usurio no Poder Judicirio, conforme disciplinado pelos rgos


respectivos.

7.3 Fraude execuo


O art. 240 da LRP j previa que o registro
da penhora faz prova quanto fraude de
qualquer transao posterior:
Sem o registro da penhora, no h
fraude execuo em relao alienao do bem, cabendo ao adquirente
demonstrar que no tinha cincia da
constrio, no dispensada a boa-f.
Quanto preveno contra a fraude execuo, interessante perceber que, anteriormente Lei n. 11.382/2006, o credor s
poderia coibi-la depois e to somente em relao ao objeto penhorado. Com a criao da
certido premonitria, o quadro mudou,
antecipando os efeitos dessa presuno
antes mesmo da citao do devedor. Nesse
sentido, ver Ofcio-Circular n. 283/07-CGJ/
RS, que dever ser objeto de alterao.

470/784

Hoje, o exequente no precisa aguardar


aperfeioamento de penhora, podendo,
desde a instruo da ao de execuo,
antes mesmo da citao, assegurar a satisfao do seu crdito. A distribuio da
petio inicial autoriza o exequente, a partir
da obteno da certido do ajuizamento do
feito, proceder averbao nos Registros
Pblicos (RI e RTD).
A averbao acautelatria/premonitria excepciona a regra geral da caracterizao da
fraude execuo, pois esta forma-se, de
modo geral, aps a citao do devedor para
responder uma ao executria ou real; ato
processual ausente quando estamos falando
do art. 615-A do CPC.
Ver Ofcio-Circular n. 320/07-CGJ/RS.

7.4 Certido acautelatria e/ou


premonitria (CPC, art. 615-A)
FINALIDADE: noticiar a formao de processo de execuo que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.

471/784

AVERBADA NO FLIO REAL: matrcula.


PRAZO: O exequente deve comunicar ao
juzo competente sobre a concretizao da
averbao, no prazo de dez dias.

7.5 Reserva de bens no Registro


Imobilirio
A Lei n. 11.382/2006 prev a possibilidade
de o exequente proceder Reserva de Bens
no Registro de Imveis mediante apresentao de certido comprobatria do
ajuizamento da execuo, com identificao
das partes e valor da causa, para fins de
AVERBAO no Flio Real.
OBJETO: imveis e veculos, bem como
outros bens sujeitos penhora ou arresto.
DURAO: limitada.
Ser at a formalizao da penhora sobre
bens suficientes para cobrir o valor da
dvida, sendo canceladas as averbaes destas certides nos bens que no tenham sido
objeto de penhora.

472/784

Nestes casos, dispensado o mandado judicial. Procedida a medida, contudo, cabe ao


exequente comunicar ao juzo da execuo a
averbao ou averbaes efetivadas no prazo
de dez dias (art. 61 5-A, 1). Essa comunicao tambm poder efetivar-se por meio
eletrnico, desde que o autor da execuo
tenha providenciado o cadastro de sua
assinatura digital (art. 1 da Lei n. 11.419/
2006), devendo ser observado78.
Observe que no caso da certido
acautelatria, ao credor cabe o direito de
escolher onde ser feita averbao. De tal
forma que para coibir abuso na utilizao
dessa prerrogativa, o legislador preconizou
no art. 615-A, 4, o qual determina que o
uso dissociado da finalidade da criao do instituto enseja parte prejudicada o direito
indenizao, devido violao do art. 14, IV,
segunda parte, pelo exequente, sendo considerado litigncia de m-f, nos termos do
art. 18 do CPC.
Neste contexto, interessante observar
que a ao de reparao processar-se- em
autos apartados, sendo admitida a compensao, nos termos do art. 739-B do CPC.

473/784

Obviamente, essa sano no se aplica a todo e qualquer caso em que o(s) objeto(s) da
averbao exceder o valor da execuo.
Outra das possveis penas que poderia ser
aplicada na hiptese da no realizao da
comunicao ao juzo competente seria o julgador no agasalhar o ato sob o manto da
fraude execuo, medida que a execuo
deve ser norteada pelo princpio da menor
gravosidade para o devedor.
No entanto, arrisco-me de discordar dessa
respeitvel tese. Tal pena no pode prosperar, pois colide com os princpios registrais.
Com a publicizao na matrcula do imvel, a
circulao do bem se encontra comprometida e no h como o adquirente alegar
desconhecimento, porque a insero do art.
615-A assegura:
1. proteo aos terceiros de boa-f;
2. otimizao;
3.
alargamento
do
princpio
publicidade.

da

Assinala-se, por oportuno, que averbada a


Certido Premonitria /Acautelatria, o titular dos bens afetados no perde a

474/784

disponibilidade sobre esses, podendo estes


ser alienados; contudo, o adquirente no
poder alegar desconhecimento de tal restrio ou boa-f.

7.6 Presuno: absoluta ou


relativa?
Segundo Humberto Theodoro Jr.79, essa
presuno
no

absoluta,
no
se
equiparando penhora aperfeioada, ainda
mais se o executado continua a dispor de
bens para satisfazer o crdito pleiteado.
O Desembargador Araken de Assis lembrando que a polmica reside no fato de a
averbao acautelatria no se enquadrar no
art. 240 da LRP, pois prescinde dos trmites
ulteriores da demanda afirma que se trata
de presuno juris et jure (absoluta).
Certido Acautelatria e/ou Premonitria
(CPC, art. 615-A):
O art. 615-A, 4, determina que o uso desarrazoado da finalidade da criao do instituto, enseja parte prejudicada direito a

475/784

indenizao, em face da violao do art. 14,


IV, segunda parte, pelo exequente, sendo
considerado litigncia de m-f, nos termos
do art. 18 do CPC.
Admitida a compensao, nos termos do
art. 739-B.
Autos apartados.

7.7 Registro x averbao


Art. 659. (...)
4 A penhora de bens imveis
realizar-se- mediante auto ou termo
de penhora, cabendo ao exequente,
sem prejuzo da imediata intimao do
executado (art. 652, 4), providenciar, para presuno absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva
averbao no ofcio imobilirio, mediante a apresentao de certido de inteiro teor do ato, independentemente
de mandado judicial.
Procedimento registral da penhora anteriormente
era
efetivada
no
lbum

476/784

Imobilirio por ATO DE REGISTRO o que


ocasionava dificuldade em proceder ao ato,
em virtude do princpio da qualificao documental. Agora se trata de ATO DE
AVERBAO.
Acertou o legislador, pelo singelo motivo
de que a penhora no constitui direito real,
nem modifica a titularidade do imvel. Tratase da constituio de uma constrio muito
utilizada no cumprimento de sentena e nas
execues. Sendo assim, seu procedimento
deve ser simplificado: mais acesso dessas
medidas
acautelatrias
no
registro
imobilirio, uma vez que torna mais efetivo e
clere o ingresso de mandados, certides
e/ou ofcios judiciais no flio real, privilegiando os adquirentes de boa-f.
A nova lei tambm reforou e valorizou o
princpio da publicidade registral, tendo em
vista que averbao tem por finalidade presuno absoluta de conhecimento por
terceiros.
No outro o entendimento de Humberto
Theodoro Jr.80, que se justifica dizendo que:

477/784

a) a opo da reforma pela averbao certamente se deveu maior singeleza do ltimo ato registral;
b) o registro sempre cercado de exigncias formais e substanciais que, no caso da
penhora, retardam a publicidade do ato judicial, que a lei empenha seja pronto;
c) no se trata de ato constitutivo do
direito real, nem mesmo constitutivo do
gravame judicirio. Sua funo puramente
de publicidade perante terceiros. Para tal
objetivo, evidente que a averbao se
mostra suficiente e adequada, alm de ser
mais prontamente factvel.

7.8 Princpio da especialidade x


princpio da temporalidade
Os defensores de que a penhora deva ser
registrada prendem-se ao princpio da especialidade, contudo, tal entendimento no deve prosperar. Com a Lei n. 11.382/2006, o legislador nitidamente objetivou dar maior celeridade ao procedimento da penhora, a fim

478/784

de proteger o adquirente de boa-f. por demais conhecida a tcnica do legislador de


mudar alguns dispositivos, sem modificar e
alterar a lei especial. Teori Zavascki81 j
sustentou que no aparente conflito de
norma, deve-se privilegiar aquele que d
maior efetividade aos preceitos constitucionais em detrimento do outro. Cludia Lima
Marques82 tambm defende o dilogo entre
as fontes.
Pergunta-se, ento:
O que interessa mais ao Direito Ptrio,
sobretudo ao instituto civilista?
O conhecimento por terceiros da penhora
do bem!
Assim, este deve ser o procedimento registral simplificado atravs da averbao.

7.9 Defensores da averbao


a) Ministro Athos Gusmo Carneiro.
b) Dr. Marco Antonio Botto Muscari, Juiz
Assessor da Corregedoria Geral da Justia
do Estado de So Paulo.

479/784

c) Kioitsi Chicuta, Desembargador do


Tribunal de Justia de So Paulo.
d) Marcelo Guimares Rodrigues, Desembargador do Tribunal de Justia de Belo
Horizonte.
e) Dr. Petronio Calmon, Procurador de
Justia, Secretrio-Geral do IBDP e doutor
em Direito Processual pela USP.

7.10 Defensores do registro


a) Os Registradores:

Dr.
Dr.
Dr.
Dr.

Eduardo Pacheco Ribeiro


Mrio Pazutti Mezzari
Ulysses da Silva
Valestan M. Costa

Art. 659. (...)


5 Nos casos do 4, quando apresentada certido da respectiva
matrcula, a penhora de imveis, independente de onde se localizem, ser
realizada por termo nos autos, do qual
ser intimado o executado,

480/784

pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e por este ato constitudo


depositrio.
Logo, dever ser apresentado no Registro
de Imveis: Mandado de Penhora ou Certido de Inteiro Teor do Ato, neste caso, independe de mandado judicial, ou ainda, do
auto ou termo de penhora. No novidade,
pois a lei anterior j previa a Certido de Inteiro Teor.
Requisitos:
a) o nome e qualificao do credor/exequente, do devedor/executado;
b) O valor da dvida ou da avaliao do
imvel;
c) nome do depositrio;
d) descrio do imvel ou certido da
matrcula.
Finalidade: presuno absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbao
no Ofcio Imobilirio.

481/784

7.11 Lei n. 11.419/2006


Com efeito, observa-se que, entre os diversos problemas que surgem para os operadores do Direito com o advento das Leis
n. 11.419/2006 e n. 11.382/2006, est a reformulao
dos
tradicionais
conceitos
processuais.
Tais diplomas legais mitigaram o formalismo exarcebado, principalmente neste
campo jurdico, e privilegiaram as partes,
aumentando sua participao e responsabilidade no destino da execuo judicial.
A adoo das facilidades eletrnicas
benfica, enquanto os dados encontram-se
devidamente protegidos, sendo assegurado
s partes a inviolabilidade das informaes
que ali constam (adulterao, falsificao de
documento etc.).
Renuncia-se a rigidez da forma para inserir o uso do meio eletrnico na tramitao
de processos judiciais, comunicao de atos
e transmisso de peas processuais.
o Direito adequando-se aos tempos
virtuais.

Modelos

MODELO DE NOTCIA DE PENHORA


MODELO DE AVERBAO DE
CERTIDO ACAUTELATRIA
MODELO DE AVERBAO DE
PENHORA
MODELO DE SOLICITAO DE
CERTIDO (arts. 325 e s. da CNNR-CGJ)

MODELO DE NOTCIA DE
PENHORA

AV-/ _(AV- /______________________),


em ____ de ____ de ________.
NOTCIA SOBRE EXISTNCIA DE
PENHORA Procede-se a esta
averbao nos termos do art. 396

483/784

da Consolidao Normativa
Notarial e Registral, Provimento
n. 32/2006-CGJ, para ficar constando que foi protocolada sob o
n. ________, em ___ de ___ de
______, o Ofcio/Mandado de Registro de Penhora datado de ___ de
___ de ______, oriundo da ____ Vara
do Trabalho da Comarca de ______,
extrado dos autos do Processo n.
_________________, em que so
partes, ______, como reclamante, e
______, como parte reclamada, o
qual foi devolvido ao apresentante, por no preencher os requisitos exigidos pela Lei de Registros
Pblicos.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. _______, em ___ de ___ de
_______.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
___________________.

484/784

EMOLUMENTOS R$____- Selo


de Fiscalizao:
_______________________
Finalidade: presuno absoluta
de conhecimento por terceiros, a
respectiva averbao no Ofcio
Imobilirio.

MODELO DE AVERBAO DE
CERTIDO ACAUTELATRIA

AV-N. ___ MATRCULA


(AV-_________________), em ___ de
___ de _______. AJUIZAMENTO DE
EXECUO CERTIDO
ACAUTELATRIA Nos termos do
requerimento firmado em ____ de
____ de _________, instrudo com a
certido passada em ____ de ____
de _________, pelo Contador

485/784

Distribuidor do Foro desta Comarca, ______________, fica constando que foi ajuizado/distribudo, em ____ de ____ de
_________, o Processo de Execuo
de Ttulo Judicial, registrado sob o
n. __________, ___Vara Judicial
desta Comarca, em que figuram
como exequente, _____________,
com CPF sob o n. ____________, residente nesta cidade, na Rua
___________ n. ___, e como executado ________________, com CPF
sob o n. __________ residente nesta
cidade, na Rua _____________, cujo
valor da causa de R$___________
(tambm por extenso).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. ________, em ___ de ___ de
________. Registrador e/ou
Substituto:
_________________________

486/784

EMOLUMENTOS R$______. Selo


de Fiscalizao
_____________________

MODELO DE AVERBAO DE
PENHORA

AV-/ _(AV- /______________________),


em ____ de ____ de ________.
PENHORA Nos termos Ofcio/
Mandado de Averbao de Penhora n. ____, passado em __ de __
de ____ e Auto de Penhora e
Avaliao, datado de ____ de ____
de _________, oriundos da __ Vara
do Trabalho de ______, extrados
dos autos do Processo de Execuo Trabalhista n.
_______________________
Reclamatria-Ordinrio e assinado

487/784

pela Excelentssima Senhora


Doutora ____________________, Juza
do Trabalho, fica constando que o
imvel objeto desta matrcula, foi
penhorado no processo
suprarreferido, em que credor/
exequente, ______________,
brasileiro, solteiro, maior, com
CTPS sob o n. _____________, expedida pelo DRT/ RS e com CPF/MF
sob o n. ________________, residente
e domiciliado na Rua
______________, n. ______, Bairro
__________, na cidade de
________________; e, devedor/executado, ________________, j qualificada, para pagamento da dvida
no valor de R$ ______ (tambm por
extenso), tendo sido nomeado
como depositrio,
_________________. As demais condies constam do Ofcio/
Mandado, arquivado nesta
Serventia.

488/784

PROTOCOLO Ttulo apontado


sob o n. ________, em ___ de ___ de
________. Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
_______________________________
EMOLUMENTOS R$______. Selo
de Fiscalizao
_____________________
Estando o imvel em nome de terceiro que
no o executado, dever ser devolvida a ordem de registro, com nota de impugnao.
Outrossim, poder ser procedido o registro/
averbao no caso de reconhecimento de
fraude execuo.
No RS, se o ttulo no preencher os requisitos legais/formais, dever o registrador noticiar a existncia da penhora atravs de
averbao na matrcula e/ou margem da
transcrio (art. 396 da CNNR).
As penhoras oriundas de execuo fiscal
sero AVERBADAS mediante a simples entrega, pelo Oficial de Justia, da cpia

489/784

autenticada da inicial, do despacho judicial e


do auto de penhora.

MODELO DE SOLICITAO DE
CERTIDO (arts. 325 e s. da
CNNR-CGJ)
AV-N. ____ /MATRCULA (______________), em
___ de ___ de _________. SOLICITAO DE
CERTIDO PARA FINS DE ALIENAO
Nos termos da solicitao de certido
acautelatria (Provimento 32/06-CGJ), firmada em __ de __ de ____, por _______________,
j qualificado, na qualidade de promitente
vendedor; e, ____________, com CPF/MF sob o
n. _____________, na qualidade de promitente
comprador, fica constando que nesta data,
expedi CERTIDO ACAUTELATRIA, a qual
ter seus efeitos cessados automaticamente,
decorridos 30 (trinta) dias desta averbao.
PROTOCOLO Ttulo apontado sob o n.
_____, em ___ de ___ de _______. Local e data.
Registrador
e/ouSubstituto
:________________________________.

490/784

EMOLUMENTOS R$_______.

8
Inventrio, partilha, separao e divrcio consensuais porvia administrativa (Lei n. 11.441, de 4-1-2007,
que altera dispositivos do Cdigo de
Processo Civil)

8.1 Do reconhecimento
8.2 Competncia
8.3 Peculiaridades sobre a capacidade
das partes
8.4 Do nome
8.5 Os documentos necessrios
8.6 Gratuidade arts. 6 e 7 da Resoluo n. 35/2007-CNJ
8.7 Advogado
8.8 Converso da separao
8.9 Alimentos
8.10 Execuo da escritura pblica
8.11 Da partilha

492/784

8.12 Efeitos da escritura pblica


8.13 Do restabelecimento da sociedade
conjugal
8.14 Peculiaridades do restabelecimento
da sociedade conjugal (arts. 50 e 51 da ...
8.14.1 Escritura pblica e o Registro
Civil das Pessoas Naturais
8.14.2 A escritura pblica e o Registro
de Imveis
8.15 Emolumentos
8.16 Lei n. 11.441/2007 e Direito
Internacional
8.17 Efeitos da escritura no exterior
8.18 Declarao sobre Operaes
Imobilirias (DOI)
8.19 Das recomendaes finais
ANTERIORMENTE LEI N. 6.515/77, o
casamento era indissolvel em decorrncia
do Direito Civil estar profundamente atrelado aos valores catlicos. O desquite, contido no Cdigo Civil de 1916, no permitia a
constituio de um novo matrimnio. Invariavelmente, as mulheres desquitadas
eram vtimas de preconceitos sociais.

493/784

A partir da Lei do Divrcio, gradativamente, a sociedade passou a aceitar a dissoluo do casamento com maior naturalidade.
Neste diploma legal, a culpa era fator determinante para fixao dos efeitos da separao ou divrcio, e o adultrio possua tipificao legal. Posteriormente, a Constituio
Federal reconheceu a unio estvel, bem
como a famlia monoparental como entidade
familiar. Logo aps, a Lei n. 8.971/94 regulou os direitos dos companheiros a alimentos
e sucesso. Em seguida, veio a Lei n.
9.278/96 que regulamentou o 3 do art.
226 da CF.
Anteriormente ao Cdigo Civil de 2002, a
unio estvel passou a gozar de maiores
prerrogativas do que aquelas dirigidas ao
casamento (ex.: direito de habitao do companheiro), alm de gozar de maiores facilidades para sua constituio e dissoluo. Com
o advento do novo Cdigo Civil, houve uma
tentativa de arrumar essas disparidades, e o
cnjuge recebeu maior proteo em relao
ao companheiro(a) (veja o Direito das Sucesses). Alm disso, expurgou a ideia de
culpa em casos de separao e divrcio,

494/784

restando apenas alguns dispositivos (art.


1.704 e pargrafo nico e art. 1.801, III, do
CC).
Com a vigncia da Lei n. 11.441/2007, o inventrio, partilha, separao e divrcio consensuais por via administrativa passaram a
ser mais cleres.

8.1 Do reconhecimento
A Lei n. 11.441/2007, que alterou o Cdigo
de Processo Civil, estabeleceu inovaes de
grande utilidade ao sistema legal brasileiro,
possibilitando a realizao de inventrio,
partilha, separao e divrcio consensuais,
por via administrativa e/ou extrajudiciais.
Aos Servios Notariais e Registrais, a lei significou o reconhecimento da importncia de
suas atividades, reforando a f pblica dos
Notrios e Registradores, exigindo conhecimento
profundo
sobre
Direito
das
Obrigaes e Direito das Sucesses.
As partes tambm foram favorecidas pela
Lei, pois a separao e o divrcio tiveram

495/784

seus procedimentos simplificados, acarretando reduo de custos e celeridade no


ato, quando os divorciandos ou separandos
estiverem de acordo e no possurem filhos
menores ou incapazes.

8.2 Competncia
facultada aos interessados a opo pela
via judicial ou extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspenso,
pelo prazo de trinta dias, ou a desistncia da
via judicial, para promoo da via extrajudicial (art. 2 da Resoluo n. 35/2007-CNJ).
No h incidncia das regras de competncia do art. 100 do CPC, por ser procedimento
extrajudicial e as partes estando de acordo
(art. 1 da Resoluo 35/2007-CNJ). Logo,
aplica-se o princpio da livre escolha do Tabelio pelas partes, (art. 8 da Lei n. 8.935/
94), podendo, estas, escolher qualquer Tabelio do pas e lhe solicitar a lavratura da
Escritura. Salienta-se que, contudo, somente
os interessados podem deslocar-se. A

496/784

competncia do Tabelio restrita aos limites geogrficos de sua circunscrio.


Feita a escolha do Tabelio, o Oficial de
Notas deve conduzir as partes a um lugar reservado, devendo, preliminarmente, realizar
a audincia preliminar. Nesta audincia, o
Notrio certificar-se- da capacidade das
partes, se estas querem realmente se separar ou divorciar; se esto ali por livre e espontnea vontade; se esto plenamente conscientes dos efeitos de tais atos e se concordam com todos os termos a serem pactuados
(ex.: penso alimentcia, partilha de bens,
utilizao do nome etc.).

8.3 Peculiaridades sobre a


capacidade das partes
Quanto capacidade, o Oficial deve auferir
se as partes esto em pleno gozo de suas capacidades mentais; se so maiores; se, no
ato, nenhuma das partes apresenta sinal de
embriaguez ou de uso de substncia
entorpecente.

497/784

Neste passo, interessante questionar se


uma mulher grvida poder separar-se,
divorciar-se ou proceder ao inventrio por
meio administrativo. A meu ver, a escritura
de separao ou divrcio, lavrada nesta circunstncia, nula de pleno direito, pois o ordenamento jurdico brasileiro assegura os
direitos do nascituro (art. 2 do CC).
Outro ponto que merece reflexo a possibilidade da realizao da pea notarial de
partes que tm filho emancipado. A existncia de filho emancipado no obsta a realizao de separao, divrcio ou de inventrio,
via administrativa, conforme disposto nos
arts. 12 e 47 da Resoluo n. 35/2007-CNJ.

8.4 Do nome
Nos ditames do art. 1.565, 1, art. 1.571,
2 do CC e do art. 45 da Resoluo n. 35/
2007-CNJ, os separandos ou divorciandos podem optar por manter o nome de casados.
No se pode mais consignar ou se cogitar em
falar de cnjuge culpado ou inocente na

498/784

dissoluo
do
casamento
na
esfera
extrajudicial.
Assim, se o(a) cnjuge optou por manter o
nome de casado(a), quando na lavratura da
escritura pblica de separao ou divrcio,
somente este(a) poder retific-la, posteriormente, por instrumento pblico, com assistncia de advogado e proceder
averbao no RCPN.
Vencida esta etapa, o Tabelio deve proceder anlise dos requisitos, principalmente do tempo e da documentao.

8.5 Os documentos necessrios


Quando da lavratura da Escritura Pblica,
as partes devem apresentar: certido de
casamento atualizada (Previso Normativa
em cada Estado)83; carteira de identidade;
cadastro de pessoa fsica; certides de nascimento dos filhos para verificao das idades;
pacto antenupcial, se houver; documentao
comprobatria da propriedade e/ou de direitos sobre qualquer espcie de bens. Alm,

499/784

claro, da indispensvel presena do assistente, o qual deve ser devidamente identificado pela Carteira da OAB e qualificado na
pea notarial.

8.6 Gratuidade arts. 6 e 7 da


Resoluo n. 35/2007-CNJ
A gratuidade prevista na Lei n. 11.441/
2007 compreende escrituras de inventrio,
partilha, separao e divrcio consensuais,
bastando, para as partes serem contempladas por esse benefcio, a simples declarao
dos interessados de que no possuem condies para arcar com as despesas da lavratura e do registro, sem que seja comprometido o seu meio de subsistncia (Resoluo n. 35/2007, arts. 6 e 7).
Sobre esse tema, o Conselheiro Paulo Lbo
pronunciou-se da seguinte maneira:
A lei prev que os pobres que assim se
declararem perante o Tabelio no
pagaro os emolumentos que a este
seriam devidos. A atividade notarial

500/784

servio pblico delegado pelo Poder


Judicirio, ainda que exercida em
carter privado, cuja prestao pode
ser gratuita se assim dispuser a lei. A
determinao legal de gratuidade
democratiza a via administrativa aos
casais que desejam a separao ou o
divrcio, mas no podem arcar com as
despesas correspondentes84.

8.7 Advogado
O advogado na escritura pblica desempenha um papel peculiar: ele o assistente
da parte. Assim, poder ter poderes para assistir ambos ou apenas um. Em qualquer
caso, caber orientar a(s) parte(s), zelando
pelo fiel cumprimento do ato e agir como
guardio da lei.
A respeito desse tema, cabe salientar que
no haver necessidade de o advogado apresentar uma procurao por escrito,
quando, no ato, estiver desempenhando o
papel de assistente. Se estiver representando a parte, ser necessrio o Tabelio

501/784

certificar-se
da
legitimidade
da
representao.
Alis, esse tipo de procurao exige forma
pblica, possui o prazo de trinta dias e ainda
constitui um assunto controvertido entre os
registradores e notrios.
O art. 36 da Resoluo n. 35/2007-CNJ
estabelece:
O comparecimento pessoal das partes
dispensvel lavratura de escritura
pblica de separao e divrcio consensuais, sendo admissvel ao(s) separando(s) ou ao(s) divorciando(s) se
fazer representar por mandatrio constitudo, desde que por instrumento
pblico com poderes especiais,
descrio das clusulas essenciais e
prazo de validade de 30 (trinta) dias.
O Conselheiro Paulo Lbo, em seu parecer,
defendeu a representao. Contudo, entendo
que o art. 36 da Resoluo n. 35/2007 contraria o artigo que antecede o mesmo diploma legal. Se dispensvel o comparecimento pessoal, pode-se questionar como o
Tabelio ir realizar a audincia preliminar.

502/784

No so raras as pessoas que, percebendo o


formalismo do ato seja na esfera judicial ou
extrajudicial e estando perante o seu
consorte, arrependem-se da deciso e, aps
discutir a relao matrimonial perante todos
os presentes, resolvem se reconciliar. Dessa
forma, em face da redao da Resoluo n.
35/2007, aconselhvel que a representao
seja admitida somente quando os separandos/divorciandos sejam domiciliados em
Estados diferentes ou na hiptese de um
deles residir no exterior.
Outro aspecto interessante sobre a atuao do advogado reside na hiptese em que
uma das partes advogado(a). Poder a prpria parte (advogado) atuar em causa prpria e tambm como assistente? Para responder a essa pergunta preciso ter muito
cuidado. Aqui incidem os princpios gerais
do contrato. Assim, a parte-advogada no
poder ser designada como assistente
comum, ou seja, a outra parte dever ser assistida por outro advogado, a fim de garantir
o equilbrio da relao contratual. Afinal,
ainda que as partes naquele momento estejam concordes, posteriormente a parte que

503/784

se sentir lesada poder alegar leso em


juzo85.

8.8 Converso da separao


Figura 6: Possibilidades de converso

Segundo as consideraes constantes no


parecer
do
Conselheiro
Paulo
Lbo,
transcorrido o prazo de um ano, contado da
data da escritura pblica de separao administrativa, os separados podero realizar
nova escritura pblica para a converso
daquela em divrcio. Afinal, os objetivos da

504/784

lei desjudicializar esse tipo de procedimento e facilitar a regularizao do estado


civil.
Neste passo, a converso da separao extrajudicial em divrcio extrajudicial deve ser
admitida, desde que mantidas as condies
acordadas na escritura de separao.
Da mesma forma, no procede vedao
para a lavratura da escritura de converso
de separao judicial em divrcio, ainda que
aquela tenha sido litigiosa, pois, no mbito
extrajudicial, no h possibilidade de alterao das condies anteriores estipuladas
(art. 52 da Resoluo n. 35/2007 CNJ). No
entanto, nesses casos, recomendvel que o
Tabelio proceda comunicao ao juzo
competente86.
Nesse sentido, Paulo Lbo j salientou:
No h aderncia da mesma natureza
que impea a converso da separao
judicial em divrcio extrajudicial, pois
no h possibilidade de alterao das
condies anteriores e a facilitao
para a separao e o divrcio de pessoas capazes e sem filhos menores ou
incapazes a finalidade da lei87.

505/784

Quanto ao Divrcio Direto, pelos arts. 52 e


53 da Resoluo n. 35/2007-CNJ:
A Lei n. 11.441/2007 permite, na
forma extrajudicial, tanto o divrcio
direto como a converso da separao
em divrcio. Neste caso, dispensvel
a apresentao de certido atualizada
do processo judicial, bastando a certido da averbao da separao no assento de casamento.
A declarao dos cnjuges no basta
para a comprovao do implemento do
lapso de dois anos de separao no divrcio direto. Deve o Tabelio observar
se o casamento foi realizado h mais
de dois anos e a prova documental da
separao, se houver, podendo colher
declarao de testemunha, que consignar na prpria escritura pblica. Caso
o notrio se recuse a lavrar a escritura, dever formalizar a respectiva
nota, desde que haja pedido das partes
neste sentido.
Aqui, cabe fazer ressalva quanto redao
do art. 53 da Resoluo n. 35/2007, a qual

506/784

apresenta um pleonasmo, pois na medida em


que o Tabelio constata que os divorciandos
completaram os dois anos consecutivos de
separao de fato (art. 40 da Lei n. 6.515/
77), possvel tambm depreender desse
mesmo fato que o casamento durou, no mnimo, dois anos, pelo menos em termos
jurdicos.
Por derradeiro, entendo ser aconselhvel a
criao de uma Central Nacional de Separao e Divrcio, para maior controle dos
atos notariais.
Quadro 5: Prazos (separao divrcio)
PRAZOS
SEPARAO

DIVRCIO

1 ano do
casamento

1 ano da sentena da
separao, transitada
em julgado

inferior a 1
ano, somente

1 ano da sentena da
separao de corpos

507/784

por via
judicial
2 anos da separao de
fato, de casamento realizado h mais de dois
anos com prova documental, se houver, ou
declarao testemunhal
Art. 53 da Resoluo n.
35/2007

8.9 Alimentos
Um dos pontos mais discutveis nas aes
de separao ou de divrcio, seja judicial ou
extrajudicial, refere-se a quem deve prestar
os alimentos e o quantum a ser prestado.
Sob mesmo enfoque, a renncia aos alimentos assume importante dimenso na lavratura da Escritura Pblica. Nos termos do
art. 1.707 do CC e da Smula 379 do STF,

508/784

no se admite a renncia dos alimentos pelo


credor.
Segundo Nelson Nery Junior:
Na sistemtica legal vigente, a dispensa ou a renncia da prestao alimentcia no impedem a formulao da
pretenso da mulher, posteriormente.
Tal direito no se extingue com a separao e a dispensa no significa abdicao desse direito88.
O direito aos alimentos irrenuncivel,
pois uma extenso dos direitos inerentes
personalidade; contudo, sendo a penso alimentcia efeito patrimonial desse direito,
cabvel a renncia da prestao alimentcia
na medida em que os efeitos dessa dispensa
no so perenes. Ocorrida alguma modificao na situao econmica de um dos
cnjuges, o necessitado poder reivindic-la,
nos termos dos arts. 1.694 e seguintes do
CC.
Outro assunto sobre o tema tange aos efeitos da estipulao da forma de pagamento
de alimentos na escritura pblica, isto ,
admissvel realizar o desconto em folha de

509/784

pagamento apenas com a exibio/entrega


da certido da escritura no departamento
competente?
Sim, pois o prprio devedor consentiu com
este procedimento, no havendo motivo para
o empregador obstar tal ato (art. 3 da Resoluo n. 35/2007 CNJ).
Nesta mesma linha de pensamento, percuciente questionar se possvel protestar a
escritura pblica que estipula a quantia da
prestao alimentcia. Se a fixao se deu
em porcentagem (ex.: 30% da receita
auferida do devedor), no ser possvel ser
protestado, em face de no ser possvel determinar o quantum devido. Por outro lado,
se a fixao foi estipulada em valor certo e
determinado (exemplo: R$ 300,00 por ms),
poder ser protestado.

8.10 Execuo da escritura


pblica
Sobre esse tema, deve-se ter em mente
que a CF, art. 5, LXVII, admite a priso do

510/784

devedor por dvida alimentar e sob este enfoque os arts. 732 e seguintes do CPC regulam o procedimento de execuo de
prestao alimentcia, referindo expressamente sentena ou deciso judicial. Tal
redao no foi alterada pela Lei n. 11.441/
2007.
Frente a isso temos juristas89 que esto
sustentando a impossibilidade da aplicao
dos dispositivos da execuo de prestao alimentcia, quando a verba alimentcia decorrer de ttulo extrajudicial, sob os seguintes
argumentos: a priso do devedor por alimentos uma exceo imposta pela Constituio; a existncia de expressa meno de execuo de sentena ou de deciso judicial
impossibilitaria que o devedor fosse preso,
mediante propositura de execuo judicial
fundada na escritura pblica. Logo, a execuo da escritura pblica seria regulada
pelos arts. 646 e seguinte.
No entanto, salvo melhor juzo, tais argumentos no procedem. Os arts. 732 e
seguintes so anteriores Lei n. 11.441/
2007, por conseguintes, nada mais condizente que tenham mencionado como ttulo

511/784

executivo expressamente, sentena ou deciso judicial, se, impreterivelmente, a separao e/ou o divrcio, bem como os demais
instrumentos para fixao de alimentos
deveriam passar pelo crivo judicial.
A priso do devedor , realmente, uma exceo, contudo, fundada no carter essencial
da prestao de alimentos para manuteno
do alimentando. Interpretar que somente a
execuo de alimentos alicerada em ttulo
judicial fornece respaldo priso do devedor
significa burlar a vontade do legislador constituinte, qual seja, desjudicializao desse
tipo de negcio jurdico.
Alis, por demais conhecida a ineficincia do legislador ordinrio que, ao elaborar
as leis, por m tcnica, esquece de alterar
dispositivos correlatos aos regulados. Portanto, a escritura pblica ttulo hbil para
buscar, em juzo, a prestao alimentcia e
fundamentar a priso do devedor.

512/784

8.11 Da partilha
O art. 1.124-A, ao dispor sobre a separao
e o divrcio consensuais, estabelece, dentre
outros requisitos legais, que devem constar,
na lavratura da escritura: as disposies relativas descrio e partilha dos bens
comuns. Este pensamento vem ao encontro
do art. 37 da Resoluo n. 35/2007-CNJ, que
refora a necessidade de, pelo menos,
descrever os bens do casal no corpo da
escritura.
Assim, surge a questo: poder a partilha
ser efetuada posteriormente, e por via judicial, se as partes apenas no entraram em
consenso quanto a este termo?
Alerta-se, desde logo, que a resposta positiva ou negativa desta questo implica a lavratura ou no do prprio ato notarial, em
vista da vedao existente no art. 46 da Resoluo n. 35/2007-CNJ, que probe o Tabelio de lavrar a escritura pblica se
houver indcios de irregularidades.
Seguindo a linha de pensamento do
Desembargador Luiz Felipe Brasil Santos, a

513/784

partilha no indispensvel, mas sim a deciso do casal sobre este assunto (postergar
ou no), que dever ser mencionada na escritura. Outrossim, imprescindvel , ao
menos, o consenso das partes de que conste
no ato notarial a descrio dos bens do casal
para posterior partilha, a exemplo do art.
1.121, I, do CPC.
Nesta linha de raciocnio, sustenta o
mesmo doutrinador que as partes tambm
poderiam dispor, posteriormente, sobre o
quantum devido pelo prestador de alimentos,
sendo apenas obrigatrio determinar, na lavratura da Escritura de Separao ou Divrcio Consensual, quem deve prest-los.
O Conselheiro Paulo Lbo90, do CNJ, no
entanto, emite parecer distinto; alerta que,
diferentemente do divrcio e da separao
judiciais,a partilha dos bens comuns no
poder ser feita posteriormente, em razo de
a lei determinar expressamente sua incluso
na escritura pblica. Isso se deve ao fato de
a via administrativa pressupor acordo do
casal sobre todas as questes decorrentes da
separao, no podendo haver pendncias
remetidas deciso judicial; salvo os casos

514/784

em que, por alguma razo justificvel, as


partes no tiverem descrito algum bem na
Escritura Pblica. Esse bem, no entendimento daquele estudioso, poder ser objeto
de nova Escritura Pblica, a fim de realizar a
sobrepartilha.

8.12 Efeitos da escritura pblica


Diante da afirmao de que o divrcio ou a
separao produzem efeitos imediatos, a
partir da data da lavratura da escritura
pblica, sendo ttulo hbil ao registro, podese dizer que o traslado extrado da escritura
pblica o instrumento hbil para averbao
da separao ou do divrcio junto ao Registro Civil das Pessoas Naturais, onde foi celebrado o casamento e para o Registro de
Imveis, se houver. Ressalta-se que o CNJ
entendeu que desnecessrio o registro da
escritura pblica decorrente da Lei n.
11.441/2007 no Livro E, nos termos do art.
10 da Resoluo n. 35/2007.
Nesta linha de convico, questiona-se:
como far o divorciado(a) para contrair novo

515/784

matrimnio? Como se sabe o art. 1.525, V,


do CC exige registro da sentena de divrcio. De outro lado, deve-se admitir que foi
louvvel a exigncia de concentrao das escrituras lavradas em tabelionatos, a exemplo
da Central de Testamento.

8.13 Do restabelecimento da
sociedade conjugal
Quanto ao restabelecimento da sociedade
conjugal, interessante observar que tal ato
no foi mencionado pela Lei n. 11.441/2007.
No entanto, como a Lei objetiva retirar os
processos de jurisdio voluntria do Poder
Judicirio, atribuindo-lhes mais agilidade,
celeridade, no h como negar ao Tabelio
de Notas tambm a competncia de lavrar a
Escritura
Pblica
de
restabelecimento
conjugal.
Essa discusso j se encontra resolvida
com a publicao da Resoluo n. 35, de 24
de abril de 2007, pelo Conselho Nacional de
Justia, a qual contemplou a possibilidade de

516/784

o restabelecimento ser feito por via administrativa. Assim, em escritura pblica de


restabelecimento de sociedade conjugal, o
Tabelio dever mencionar que as partes foram orientadas sobre a necessidade de apresentao de seu traslado no registro civil
do assento de casamento para a averbao
devida, bem como anotar o estabelecimento
margem da escritura pblica de separao
consensual, quando esta for de sua serventia; quando de outra, comunicar o restabelecimento para a anotao necessria na serventia competente e comunicar tambm o
restabelecimento ao juzo da separao judicial se for o caso.
Ressalta-se que o restabelecimento da sociedade conjugal somente possvel quando
ainda os separados no efetivaram o divrcio. Caso este j tenha ocorrido, indispensvel celebrao de novo casamento,
observados todos os preceitos do Cdigo
Civil, desde a habilitao.
Alm disso, a Escritura Pblica de
Restabelecimento Conjugal no o instrumento adequado para os consrcios realizarem quaisquer modificaes nos efeitos do

517/784

casamento, seja de ordem pessoal (nome) ou


de ordem patrimonial (regime de bens), nos
termos do art. 50 da Resoluo n. 35/
2007-CNJ.

8.14 Peculiaridades do
restabelecimento da sociedade
conjugal (arts. 50 e 51 da
Resoluo n. 35/2007-CNJ)
Art. 50. A sociedade conjugal no pode
ser restabelecida com modificaes.
Art. 51. A averbao do restabelecimento
da sociedade conjugal somente poder ser
efetivada depois da averbao da separao
no registro civil, podendo ser simultneas.

518/784

8.14.1 Escritura pblica e o


Registro Civil das Pessoas
Naturais
As escrituras pblicas de separao/divrcio consensuais e restabelecimento da sociedade conjugal reguladas por esta lei so
registrveis ou averbveis?
No Rio Grande do Sul, o Provimento n. 04/
07 alterou o Provimento n. 32/06-CGJ, preconizando que sero REGISTRADAS as escrituras pblicas de separao e/ou divrcio
consensuais e restabelecimento da sociedade conjugal no livro E , da Comarca
onde foi lavrada a escritura pblica (CNNRCGJ/RS, arts. 163 e 166-A).
E averbada, no Livro B no RCPN, onde
foi celebrado o casamento.
A desnecessidade do registro, nos termos
do art. 10 da Resoluo n. 35/2007-CNJ,
aps o prazo de 180 dias, com a implementao das medidas adequadas, ou j est
valendo?
Salvo melhor juzo, no est valendo, devendo
os
registradores
prosseguir

519/784

registrando as escrituras pblicas (divrcio,


separao e restabelecimento) no Livro E
da sede da comarca, onde foram lavradas,
at que o Tribunal de Justia promova medidas adequadas para unificao dos dados
que concentrem as informaes dessas escrituras no mbito estadual, possibilitando a
busca.
Como se sabe, o Livro E de exclusividade
do 1 Ofcio ou da 1a Subdiviso Judiciria
de cada comarca cuida do que visto como
mais sagrado: o estado civil das pessoas.
Assim, no pode ser esse Livro desprovido
de valor jurdico-registral. E mais, como fica
o cumprimento do art. 32 da Lei n. 6.515/77?
E o inciso V do art. 1.525 do CC?

8.14.2 A escritura pblica e o


Registro de Imveis
Em que momento a escritura pblica de
separao ou divrcio tem acesso ao Registro Imobilirio?
a) Antes do Registro/Inscrio do Livro E?

520/784

b) Aps o Registro/Inscrio do Livro E


(art. 10 da Resoluo n. 35/2007-CNJ)?
c) Aps a Averbao no Termo de
Casamento?

8.15 Emolumentos
ESCRITURA COM VALOR DECLARADO:
depende de regulamentao de cada Estado.
ESCRITURA SEM VALOR DECLARADO:
depende de regulamentao de cada Estado.
Arts. 4 e 5 da Resoluo n. 35/2007-CNJ:
O valor dos emolumentos dever corresponder ao efetivo custo e adequada e suficiente remunerao dos
servios prestados, conforme estabelecido no pargrafo nico do art. 10 da
Lei n. 10.169/2000, observando-se,
quanto a sua fixao, as regras previstas no art. 20 da citada lei.
vedada a fixao de emolumentos em
percentual incidente sobre o valor do
negcio jurdico objeto dos servios

521/784

notariais e de registro (Lei n. 10.169,


de 2000, art. 3, inciso 11).

8.16 Lei n. 11.441/2007 e Direito


Internacional
FUNDAMENTO LEGAL: Art. 7, 6, c/c
art. 17 da LICC.
Segundo este dispositivo, a separao e o
divrcio devem ser regulados pelo direito em
vigor no domiclio do casal, salvo se contrariar a ordem pblica.
Domiclio empregado segundo a legislao brasileira.
Cdigo de Bustamante
exceo dos
arts. 52 e 54, porque o Brasil o ratificou com
reservas a esses artigos.
Os princpios admitidos em nosso sistema
de direito internacional privado:
a) uma ao/procedimento de separao
ou divrcio entre cnjuges domiciliados ou
residentes no Brasil, seja nacional ou estrangeiro, s perante autoridade brasileira
poder ser processada;

522/784

b) os cnjuges estrangeiros ou brasileiros


domiciliados em pas estrangeiro no podem
propor, perante as autoridades judicirias
brasileiras,
qualquer
ao/procedimento
tendente dissoluo da sociedade conjugal.

8.17 Efeitos da escritura no


exterior
Os efeitos da escritura pblica de estrangeiros domiciliados no Brasil dependem
da trasladao do casamento.

8.17.1 Trasladao do casamento


Pode ser lavrada a escritura pblica
quando um dos cnjuges residir no exterior?
Sim, dependendo os seus efeitos da lei do
domiclio de cada um dos cnjuges no
tocante admissibilidade da separao e divrcio extrajudicial.

523/784

Quanto aos efeitos de bens mveis e imveis situados no estrangeiro, interessante


analisar as legislaes vigentes:

8.17.2 Cdigo de Bustamante


O Cdigo Bustamante, elaborado pelo
jurista cubano Antonio S. de Bustamante y
Sirvn, foi promulgado pelo Decreto n.
18.871, de 13 de agosto de 1929. Trata-se de
uma Conveno de Direito Internacional
Privado ratificada na Sexta Conferncia Internacional Americana na cidade de HavanaCuba pelo Brasil, aos vinte dias do ms de
fevereiro de mil novecentos e vinte e oito,
juntamente com os seguintes pases: Peru,
Uruguai, Panam, Equador, Mxico, Salvador,
Guatemala,
Nicargua,
Bolvia,
Venezuela, Colmbia, Honduras, Costa Rica,
Chile, Argentina, Paraguai, Haiti, Repblica
Dominicana, Estados Unidos da Amrica e
Cuba.
Resumidamente, este Tratado Internacional tentou solucionar os conflitos de lei no espao, advindo da diversidade legislativa dos

524/784

pases signatrios, dispondo regras gerais


sobre qual a lei que determina: a nacionalidade; o domiclio; o nascimento; a extino
e as consequncias da personalidade civil;
matrimnio e divrcio; a paternidade e filiao; os alimentos entre parentes; o ptrio
poder, a adoo, a ausncia; a tutela, a prodigalidade, a emancipao e maioridade; o registro civil, a classificao dos bens da propriedade, a comunho de bens, dentre outras disposies.
O Brasil ratificou o respectivo diploma internacional com reservas aos artigos 52 e
54, que estabelecia a competncia da lei do
domiclio conjugal para regular a separao
de corpos e o divrcio. Isto porque, poca
(1929), o divrcio no era permitido no Pas.
Com o advento da Lei n. 6.515, de 28 de
dezembro de 1977, que alterou o DecretoLei n. 4.657, de 4 de setembro de 1942 (Lei
de Introduo ao Cdigo Civil), ficou estabelecido no art. 7, 6, da LICC que:
O divrcio realizado no estrangeiro, se
um ou ambos os cnjuges forem brasileiros,
s ser reconhecido no Brasil depois de trs
anos da data da sentena, salvo se houver

525/784

sido antecedida de separao judicial por


igual prazo, caso em que a homologao
produzir efeito imediato, obedecidas as
condies estabelecidas para a eficcia das
sentenas estrangeiras no Pas. O Supremo
Tribunal Federal (leia-se Superior Tribunal
de Justia), na forma de seu regimento interno, poder reexaminar, a requerimento do
interessado, decises j proferidas em pedidos de homologao de sentenas estrangeiras de divrcio de brasileiros, a fim
de que passem a produzir todos os efeitos legais (Redao dada pela Lei n. 6.515, de
26-12-1977).
Assim, as escrituras pblicas estrangeiras
de separao e divrcio tero efeitos no
Brasil, sendo a capacidade das partes reguladas pela Lei do Domiclio e os bens pelo
lugar em que esto situados, nos termos do
Cdigo Bustamante e da Lei de Introduo
ao Cdigo Civil:

526/784

Cdigo Bustamante, Ttulo Segundo Dos Bens; Captulo I Da


classificao dos bens:
Art. 105. Os bens, seja qual for a
sua classe, ficam submetidos lei
do lugar.
Art. 119. Aplicar-se- sempre a lei
local, com carter exclusivo, ao
direito de pedir a diviso do objeto
comum e s formas e condies do
seu exerccio. O Decreto-Lei n.
4.657, de 4 de setembro de 1942,
no art. 8, assim estabeleceu
tambm:
Art. 8 Para qualificar os bens e
regular as relaes a eles
concernentes, aplicar-se- a lei do
pas em que estiverem situados.
1 Aplicar-se- a lei do pas em
que for domiciliado o proprietrio,
quanto aos bens mveis que ele
trouxer ou se destinarem a transporte para outros lugares.

527/784

2 O penhor regula-se pela lei do


domiclio que tiver a pessoa, em
cuja posse se encontre a coisa
apenhada.

8.18 Declarao sobre Operaes


Imobilirias (DOI)
Anteriormente Lei n. 11.441/2007, esse
encargo era submetido aos Registradores
Imobilirios nos casos de separao, divrcio, partilha e inventrio.
A Lei n. 11.441/2007 transferiu esse dever
aos notrios.

528/784

8.18.1 Quando ser necessrio o


Tabelio proceder a esses atos
nos casos referidos pela Lei
n.11.441/2007
O Tabelio obrigado a emitir a DOI
quando verificar transferncia de imveis,
por ato oneroso ou gratuito:
a) na Separao e no Divrcio, observado o
regime
de
bens,
quando
constatar
desigualdade na partilha;
b) no Inventrio, dever observar a
desigualdade da legtima.

8.18.2 DOI e escritura pblica


O Oficial do Registro de Imveis depende
da emisso da DOI, na escritura pblica,
para praticar os atos de sua competncia.
A obrigao da emisso da DOI torna imprescindvel a indicao do nmero do CPF
nas escrituras pblicas:
a) do autor da herana;

529/784

b) das Partes;
c) caso o falecido no tenha sido inscrito
em vida, o inventariante dever inscrever o
esplio;
d) a inscrio do esplio no CPF, tambm,
ser necessria no caso de alienao de bens
antes de findo o procedimento91.

8.19 Das recomendaes finais


recomendvel que o Tabelio, para lavrar escrituras pblicas deste teor, faa-o em
um ambiente (sala) mais reservado, em virtude de seu ato envolver questes de ordem
personalssima, considerando o dever de
sigilo de assuntos de natureza concernentes
ao Direito de Famlia.

9
A simplificao do inventrio e da
partilha (Lei n. 11.441/2007)

9.1 Inventrio x partilha


9.2 Cabimento
9.3 CPC Competncia
9.4 Cuidados especiais e cautelas
9.5 Documentos obrigatrios para lavratura da escritura pblica nos casos de ...
9.6 Representao
9.7 Partilha amigvel: escritura pblica
no depende de homologao judicial ...
9.8 Adjudicao
9.9 Sobrepartilha
9.10 Inventrio negativo
9.11 Sucesso e o Direito Internacional
9.12 Conflitos de Leis
9.13 Efeitos da escritura pblica de inventrio e partilha, separao e ...

531/784

9.1 Inventrio x partilha


Inventrio o procedimento hbil a fim de
levantar bens, valores, dvidas e sucessores
do autor da herana. Partilha o procedimento em que os herdeiros estabelecem a diviso dos bens deixados pelo de cujus, sendo
parte integrante tanto do inventrio quanto
do arrolamento.
Arrolamento o procedimento no qual as
partes descrevem os bens deixados pelo
autor da herana e dispem sobre eles.
O Inventrio por pessoas maiores e concordes poder ser processado por meio de
escritura pblica, no sendo necessria a homologao judicial para surtir efeitos.
O arrolamento de bens somente poder ser
procedido por via judicial, sendo que a
partilha amigvel dentro deste procedimento
realizada por escritura pblica depender de
homologao judicial.
Quadro 6: Diferena entre inventrio e
partilha

532/784

Inventrio o procedimento hbil a


fim de levantar os
bens, valores, dvidas e sucessores
do autor da
herana

Partilha o procedimento em
que os herdeiros
estabelecem a diviso dos bens
deixados pelo de
cujus.
Este procedimento parte integrante tanto do
inventrio
quanto do
arrolamento

9.2 Cabimento
Instrumento obrigatrio quando o valor
dos bens do esplio for igual ou inferior a
2.000 ORTN.
Para herdeiros maiores e capazes, que
disponham livremente em partilha amigvel,
nos termos do art. 2.013, e optem pela via

533/784

judicial, emprega-se o procedimento do Arrolamento Sumrio (CPC, arts. 1.031 a 1.035),


sendo imprescindvel homologao judicial.
Quadro 7: Inventrio arrolamento
O Inventrio por
pessoas maiores
e concordes,
poder ser processado por meio
de escritura
pblica, no
sendo necessria a homologao judicial para surtir
efeitos.

O arrolamento de
bens somente
poder ser procedido por via judicial, sendo que a
partilha amigvel
dentro deste procedimento, realizada
por escritura
pblica, depender
de homologao
judicial

9.3 CPC Competncia


1a) O foro do domiclio do autor da herana no Brasil , em regra, o juzo

534/784

competente para o processamento do inventrio e partilha.


2a) Se, porm, o autor da herana no possua domiclio certo, o foro competente o
da situao dos bens.
3a) Ser, no entanto, do lugar em que
ocorreu o bito, se o autor no tinha domiclio certo e possua bens em lugares
diferentes.
Trata-se de competncia relativa (Smula
58 do TFR), podendo prorrogar-se, ou ser
modificada por meio de exceo (arts. 1.785
do CC e 89, II, e 96 do CPC).
A competncia para inventrio e partilha
por via administrativa ser de livre escolha
das partes (art. 8 da Lei n. 8.935/94 c/c art.
1 da Resoluo n. 35/2007-CNJ).

9.4 Cuidados especiais e cautelas


a) regime de bens (Pacto Antenupcial, se
houver);
b) concorrncia;
c) igualdade das legtimas;

535/784

d) avaliao;
e) impostos;
f) DOI.

9.5 Documentos obrigatrios para


lavratura da escritura pblica nos
casos de inventrio e partilha
a) certido de bito;
b) carteira de identidade e CPF das partes
e do autor da herana;
c) qualificao do vivo(a), dos herdeiros
necessrios,
do
autor(a)
da
herana
(certides);
d) do regime de bens adotado (Pacto Antenupcial, se houver);
e) declarao de inexistncia de testamento ou, ento, certido do Arquivo Central
de Testamento;
f) nomeao de inventariante, bem como
os poderes que lhe so conferidos;
g) termo de aceitao e compromisso
deste perante os herdeiros;

536/784

h) arrolamento dos bens, consoante o


princpio da especialidade;
i) eventuais obrigaes;
j) partilha, salientando o total lquido dos
bens e haveres do esplio e o saldo;
k) pagamento dos quinhes;
l) certides e documentos apresentados.

9.6 Representao
Admite-se, no caso de partilha, o vivo(a)
ou herdeiro(a), fazer representar-se por procurao pblica ou particular?
Pelo art. 657 do Cdigo Civil, dever
revestir-se da forma pblica (art. 12 da Resoluo n. 35/2007-CNJ).

537/784

9.7 Partilha amigvel: escritura


pblica no depende de
homologao judicial (art. 3 da
Resoluo n. 35/2007-CNJ)
A interpretao de que a escritura pblica
dependa de homologao judicial viola o esprito da lei, qual seja:
a) o desafogamento do Poder Judicirio;
b) a desburocratizao do procedimento de
partilha amigvel.
Trata-se de expediente clere e, consequentemente, menos dispendioso.
No Rio Grande do Sul, os arts. 616 e
seguintes da CNNR, do Provimento n. 32/
2006-CGJ, alterado pelo Provimento n.
4/2007, dispensou a homologao judicial.
Em Minas Gerais, o art. 8 do Provimento
n. 164/2007 preconiza que a escritura
pblica do inventrio e partilha ttulo hbil
ao ingresso no Registro de Imveis e de
RCPN, bem como para o levantamento e
transferncia de valores relativos ao objeto

538/784

do ato notarial e ao titular dos direitos nela


tratados.
Em So Paulo, esta foi tambm a concluso aprovada pelo grupo de Estudos Institudos pela Portaria n. 1/2007, no item
1.3.

9.8 Adjudicao
possvel a adjudicao na escritura
pblica?
O esprito da Lei n. 11.441/2007 desjudicializar, o mximo possvel, o inventrio e a
partilha, quando as partes so maiores e esto de acordo. Assim, plenamente aplicvel
o instituto previsto (ex.: somente um herdeiro), conforme art. 2.019 do CC e art. 26
da Resoluo n. 35/2007-CNJ.

9.9 Sobrepartilha
Sobrepartilha, como o prprio nome diz,
a partilha feita subsequentemente a uma

539/784

anterior. uma nova repartio de bens, em


face de os herdeiros no terem conhecimento destes poca da abertura do inventrio, ora porque estes mesmos estavam
sob litgio, liquidaes, ora porque foram
sonegados. Enfim, o complemento da
partilha principal, objetivando a total diviso
dos bens do de cujus.
Nesse contexto, a sobrepartilha ser realizada nos mesmo autos do inventrio, sendo
de competncia do juzo da partilha mesmo
que o processo j esteja arquivado92. Alis,
por disposio expressa do Cdigo de Processo Civil, ficam sujeitos sobrepartilha os
bens elencados no art. 1.040, I a IV, e pargrafo nico do CPC e que, de certa forma,
correspondem queles indicados no art.
1.779 do CC. Logo, esto sujeitos a este procedimento os bens sonegados e quaisquer
outros bens da herana de que os herdeiros
tiverem cincia aps a partilha, como os litigiosos, os de liquidao difcil ou morosa e
os situados em lugar remoto, nos termos dos
arts. 2.022 do CC e 1.140 do CPC.
O rito da ao o ordinrio e admissvel
depois de o inventariante declarar no haver

540/784

bens a inventariar nas ltimas declaraes,


nos casos de bens sonegados ou quando cessarem as causas que deram ensejo ao
retardamento.
Assim, o Tabelio de Notas dever ainda
estar atento a este fato de fazer constar na
Escritura de Inventrio e Partilha a declarao do inventarianteno sentido de existirem bens litigiosos ou, se no, de que
aqueles bens so os nicos a inventariar. Afinal, somente ento o Tabelio de Notas resguardar s partes o direito de ajuizarem
uma eventual Ao de Sobrepartilha por
sonegao de bens ou a lavratura de uma
Escritura Pblica de Sobrepartilha.
No caso especfico da sobrepartilha, o
Notrio tambm dever observar a legitimidade ativa da parte requerente. Segundo as
regras processuais, somente possuem legitimidade ativa para propor a Sobrepartilha os
herdeiros, testamentrios ou legtimos, e os
credores da herana, que apenas podero arguir da sonegao aps a declarao do inventariante de no existirem outros bens por
inventariar. Feita a sobrepartilha, dever anotar na Escritura Pblica da Partilha a

541/784

realizao da sobrepartilha, se feitas no


mesmo Tabelionato de Notas, ou comunicar
o Colega da realizao de tal ato, por analogia s disposies pertinentes separao
ou divrcio extrajudiciais.
Por derradeiro, outro aspecto importante a
ser analisado pelo Tabelio de Notas quando
da lavratura da sobrepartilha o prazo prescricional. Com a Resoluo n. 35/2007 permitindo, em seu art. 25, a sobrepartilha por
escritura pblica, ainda que referente a inventrio e partilha judiciais j findos, mesmo
que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse
menor ou incapaz ao tempo do bito ou do
processo judicial, de soberba importncia o
Tabelio conhecer as regras estabelecidas
nos arts. 205 e 2.028 do Cdigo Civil.

9.10 Inventrio negativo


De acordo com o Princpio da Saisine (art.
1.784 do CC) e os arts. 982 e seguintes do
CPC, o inventrio e partilha devem ser abertos dentro do prazo de sessenta dias a contar
da abertura da sucesso. Logo, inexistindo

542/784

bens a partilhar, os herdeiros devero promover a Inventrio Negativo, a fim de


atender s formalidades legais.
O inventrio negativo consiste, assim, na
declarao, pelo Poder Judicirio, da inexistncia de bens a serem inventariados,
sendo de salutar importncia ao vivo(a) que
pretende contrair novas npcias (arts. 1.521
e 1.523 do CC) e para os herdeiros resguardarem seu patrimnio de eventuais credores do esplio. De tal sorte que, embora
no possua expressa previso legal, a jurisprudncia vem admitindo-o, nos termos do
art. 1.997 do CC:
TJSC. Inventrio negativo. Falta de previso legal. Admissibilidade, contudo, como
forma de provar a inexistncia de bens no
patrimnio dos falecidos e, assim, proteger o
patrimnio pessoal dos sucessores. Inteligncia do art. 1.997 do CC/2002. A teor
de consolidado entendimento doutrinriojurisprudencial, admite-se o procedimento
de inventrio negativo quando o interessado
pretender declarao judicial de inexistncia
de bens do falecido, de modo a salvaguardar

543/784

seu patrimnio pessoal de dvidas eventualmente deixadas pelo de cujus93.


Como um procedimento, no qual, via de
regra, inexiste litgio, a Resoluo n. 35/
2007 legitimou tal procedimento por
Escritura
Pblica
(art.
28),
quando
preenchidos os requisitos do art. 982, caput,
do CPC. Dessa forma, os herdeiros comparecem perante o Tabelio, que declara, sob as
penas da lei, que no h bens a inventariar.
Resoluo n. 35/2007
Art. 28. admissvel inventrio
negativo por escritura pblica.

9.11 Sucesso e o Direito


Internacional
Segundo os princpios de Direito Internacional Privado, pode-se tomar como elemento de conexo: a) ou a pessoa do falecido; b) ou os bens que integram seu

544/784

patrimnio. No Brasil, temos um sistema


hbrido: a qualidade de herdeiro regida por
sua lei pessoal, ou seja, a lei do domiclio,
bem como a capacidade dos herdeiros e a
forma de administrao da herana, enquanto no violem a ordem pblica. J a vocao hereditria, nos termos do art. 10, 1
da LICC, da situao dos bens.
O Tabelio de Notas que lavrar Escritura
Pblica de Inventrio que envolva brasileiros
tambm dever atentar ao fato de que se
houver bens situados no Brasil, aplica-se a
Lei Brasileira nas sucesses de estrangeiros,
quando esta for mais benfica ao cnjuge e
aos filhos domiciliados aqui.
Ademais, resta expressamente vedada a
lavratura de escritura pblica de inventrio
e partilha referente a bens localizados no exterior, nos termos do art. 29 da Resoluo n.
35/2007-CNJ, em face do que j dissemos
sobre o Cdigo Bustamante e as disposies
do artigo no artigo 8, do Decreto-Lei n.
4.657, de 4 de setembro de 1942.
Com efeito, interessante observar que a
livre escolha do tabelio, determinada pela
Lei n. 8.935/94, possui efeitos restritamente

545/784

nacionais, devendo o Notrio aplicar o


princpio da Cindibilidade. Na pea notarial,
no poder deixar de mencionar os bens
situados no exterior, mas somente partilhar
os bens localizados no Brasil.

9.12 Conflitos de Leis


Sobre este tema, no h como deixar de
perceber que a Resoluo n. 35/2007, a despeito da hierarquia das Leis, estabeleceu
uma exceo ao princpio da saisine consagrado no Direito Sucessrio. Esta Resoluo permitiu, de maneira indita, a lavratura da escritura pblica de inventrio e
partilha, nos casos de bitos ocorridos antes
da sua vigncia (art. 30 da Resoluo n. 35/
2007).
Art. 30 da Resoluo n. 35/
2007-CNJ:

546/784

Aplica-se a Lei n. 11.441/2007


aos casos de bitos ocorridos
antes de sua vigncia.
Dessa forma, os bitos ocorridos anteriormente a 5 de janeiro de 2007, sero regulados quanto legitimidade pela lei vigente ao
tempo da abertura da sucesso (art. 1.787
do CC), enquanto o procedimento poder ser
disciplinado pela Lei n. 11.441/2007.

9.13 Efeitos da escritura pblica


de inventrio e partilha,
separao e divrcio consensuais
Com a entrada em vigor da Lei n. 11.441/
2207, houve a discusso se os tipos de escrituras pblicas previstas neste diploma
legal, principalmente, as referentes aos inventrios e partilhas deveriam ser homologadas pelo Poder Judicirio, tendo em vista o
art. 2 da Lei, que alterou o art. 1.031 do

547/784

CPC. Hoje, tal questo est pacificada pelo


art. 3, caput, da Resoluo n. 35/2007:
Art. 3 As escrituras pblicas de
inventrio e partilha, separao e
divrcio consensuais no dependem de homologao judicial e
so ttulos hbeis para o registro
civil e o registro imobilirio, para
a transferncia de bens e direitos,
bem como para promoo de todos os atos necessrios materializao das transferncias de bens
e levantamento de valores
(DETRAN, Junta Comercial, Registro Civil de Pessoas Jurdicas, instituies financeiras, companhias
telefnicas, etc.).
Assim, independentemente do crivo judicial, a Escritura Pblica por ser lavrada por
um profissional do direito e dotado de f
pblica ttulo hbil para o registro civil
de pessoas naturais; para o registro de

548/784

imveis, para a transferncia de bens e


direitos; para a promoo de todos os atos
necessrios materializao das transferncias de bens e levantamento de valores, tais
como: DETRAN, Junta Comercial, Registro
Civil de Pessoas Jurdicas, instituies financeiras, companhias telefnicas etc.
Quadro 8: A simplificao do inventrio e da
partilha (Lei n. 11.441/2007)
Regras da vocao hereditria segundo o
Cdigo Civil de 200294
ORDEM

HERDEIROS

QUEM SO/
REGRAS

549/784

DESCENDENTES

Filhos,

*SOZINHO ART.
1.829 OU

Netos,

*CONCORRNCIA
DO CNJUGE (DE
PENDENDO DO
REGIME DE
BENS)

Bisnetos

art. 1.832

etc.

550/784

(S h esta concorrncia sobre os


bens particulares nos regime
de comunho
parcial, da participa o final
nos aquestos e
separa o convencional) *ou
com con corrncia
do companheiro

*Sem limite
de graus

arts. 1.790, I e II

*Quota do
cnjuge concorrente:
igual dos filhos, com
garantia de
se forem
comuns ao
autor da
herana

*Recebem por
cabea (concorrendo no
mesmo grau),
ou por estirpe
(direito de
representao
de herdeiro
pr-morto)

551/784

ASCENDENTES

Pais,

*Sozinho art.
1.829, II- ou

Mes,

*Com concorrncia do cnjuge


(em qualquer regime de bens
sobre toda a
herana)-art.
1.837

Avs,

ou

Etc.

*Com concorrncia do compa


nheiro (art. 1.790,
III)

*Sem limite
de graus

Bisavs,

*Quota do
cnjuge concorrente: 1/3
da herana se
concorrer
com

552/784

ascedente de
1 grau ou
1/2 da herana se
houver um s
ascendente,
ou se maior o
grau

553/784

CNJUGE
SOBREVIVENTE

Art. 1.831:

(em qualquer regime de bens)


*Art. 1.829, III, e
art. 1.838

No pode estar separado


judicialmente
ou separado
de fato h
mais de 2
anos
(salvo se
provada a
culpa do cnjuge falecido
na separao
de fato)
*Direito de
habitao
(art. 1.830)

554/784

COLATERAIS

Irmos (2)

(AT O 4 GRAU)

Tios (3)

*Sozinho art.
1.829, IV

Sobrinhos
(3)

ou

Primos
Irmos (4)

*Com concorrncia do companheiro- art. 1.790,


III;

Sobrinhos-Netos (4)

*Os mais prximos


excluem os mais
remotos

(arts. 1.839 a
1.843)

Tios-Avs (4)

555/784

COMPANHEIRO
Sozinho

Se no houver
outro parente
sucessvel
(art. 1.790,
IV)
* Somente
quanto aos
bens onerosamente e
na constncia
da unio

* Os herdeiros de 1 a 3 so considerados
NECESSRIOS e tm garantida a legtima, que
corresponde metade do patrimnio ou do
doador ou do testador. Assim sendo, o testador/
doador s pode dispor da totalidade do seu patrimnio individual se no possuir desceden tes,
ascedentes ou cnjuge. Se possuir, s pode
dispor de metade.

10
Regularizao fundiria para zonas
especiais de interesse social e o Registro de Imveis (Lei n. 11.481/
2007)

10.1 Resumo da aplicao da Lei n.


11.481/2007
10.2 Requisitos
10.3 Passos para a regularizao
10.4 Registros de Imveis
10.5 Sistemtica da regularizao no Registro de Imveis
10.6 Aplicao subsidiria
10.7 Obrigaes tributrias
O SISTEMA REGISTRAL E notarial vem
recebendo a considerao que merece, fruto
do desempenho das atividades desenvolvidas
junto s comunidades e da credibilidade dos

557/784

servios prestados com celeridade e


eficincia.
Sabemos que, neste sculo XXI, o Brasil
tem produzido leis que esto beneficiando a
populao com o objetivo de regularizar a
propriedade imvel, a fim de que todos possam ter a casa prpria, em cumprimento ao
Direito de Moradia que o cidado tem assegurado pela Constituio Federal.
Aprova disso est na publicao da elogivel Lei n. 11.481/2007, que estabeleceu
novas diretrizes para regularizao da propriedade imobiliria, bem como criou novas
categorias de Direitos Reais, acrescentando
no art. 1.225 do CC a concesso de uso especial para fins de moradia e a concesso de
direito real de uso. Tambm acrescentou,
como bens passveis de hipoteca, no art.
1.473, o direito de uso especial para fins de
moradia, o direito real de uso e a propriedade superficiria.
As alteraes operadas na Lei n. 9.636/98
instituram a possibilidade de a Unio realizar a regularizao de ocupaes existentes
em seus imveis, inclusive em relao a assentamentos
informais
de
populaes

558/784

carentes e de baixa renda, tanto em imveis


urbanos como rurais, basicamente para fins
de moradia.
As inscries de ocupao dos referidos
imveis ficam a cargo da Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU), podendo haver
transferncias de posse na cadeia sucessria
do imvel, mediante anotao em seu cadastro administrativo.
Com a alterao do art. 7 do Decreto-Lei
n. 271/67, foi aperfeioada a concesso de
uso de terrenos pblicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou
indeterminado, como direito real resolvel,
para regularizao fundiria de interesse social, urbanizao, edificao e outras
finalidades.
Para demarcao desses terrenos visando
regularizao fundiria de interesse social,
a Unio poder lavrar auto de demarcao
nos seus imveis, sendo considerada como
de interesse social a regularizao destinada
a atender famlias com renda familiar mensal
no superior a cinco salrios mnimos.
O auto de demarcao assinado pelo
Secretrio do Patrimnio da Unio, dever

559/784

ser instrudo, visando ao procedimento de


regularizao,
com
os
seguintes
documentos:
a) planta e memorial descritivo da rea a
regularizar;
b) planta de sobreposio da rea
demarcada;
c) certido da matrcula ou da transcrio
da rea a regularizar;
d) certido da Secretaria do Patrimnio da
Unio SPU, indicando o Registro
Imobilirio Patrimonial RIP e o responsvel
pelo imvel;
e) planta de demarcao da linha preamar
mdia (LPM) para terrenos de marinha;
f) planta da linha mdia de enchentes ordinrias (LMEO), para terrenos marginais a
rios federais.
A regularizao fundiria observar o
seguinte procedimento (arts. 18-A a 18-F do
Decreto-Lei n. 9.760/46, com redao dada
pela Lei n. 11.481/2007):
a) Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcao no Registro de Imveis
(RI), o Oficial proceder s buscas

560/784

verificando a existncia de matrculas ou


transcries relativas a rea a ser
regularizada.
b) Inexistindo matrcula ou transcrio, e
estando a documentao em ordem, o RI, atravs de seu oficial, abrir matrcula do
imvel em nome da Unio, registrando o
auto de demarcao.
c) Havendo registro anterior, o RI notificar pessoalmente o titular do domnio e, se
no for encontrado, por Edital.
d) Sero notificados, tambm, os confinantes e eventuais ocupantes do imvel demarcado, alm de terceiros interessados,
estes atravs da via editalcia, cujas duas
publicaes sero a cargo da Unio.
e) Decorrido o prazo de quinze dias aps a
ltima publicao sem que haja impugnao,
o RI abre matrcula em nome da Unio e registra a demarcao, cancelando o registro
anterior em virtude da nova abertura e procede s necessrias averbaes junto aos registros anteriores, se for o caso.
f) Havendo impugnao, o RI dar cincia
Unio, que tentar acordo com o impugnante. No havendo acordo, remete-se a

561/784

questo ao juzo competente (da Justia


Federal), prosseguindo o registro quanto
parte incontroversa95. Julgada improcedente
a impugnao, os autos voltam ao RI para a
abertura de matrcula em nome da Unio,
cancelamento de registros anteriores e realizao das eventuais averbaes necessrias.
g) Julgada procedente a impugnao, os
autos so restitudos ao RI para as necessrias anotaes e restituio ao Poder Pblico.
h) A prenotao do pedido de registro da
demarcao
fica
prorrogada
at
o
cumprimento da deciso judicial ou at seu
cancelamento a pedido da Unio, no se aplicando, a estas regularizaes, o cancelamento por decurso de prazo.
Esse novel diploma legal possibilitou,
ainda, a aplicao deste procedimento s
regularizaes fundirias de interesse social
em imveis de propriedade dos Estados, Distrito Federal e Municpios (art. 22 da Lei n.
11.481/2007).
Tambm importante salientar que as operaes imobilirias envolvendo terrenos da
Unio, dos Estados, Distrito Federal e Municpios implicam a apresentao de

562/784

Declarao sobre Operaes Imobilirias em


Terrenos da Unio (DOITU), em meio magntico, pelos Cartrios de Notas, Registro de
Imveis e Ttulos e Documentos, com relao
s suas respectivas circunscries de
responsabilidade.
Nas alteraes promovidas na Lei n. 9.514/
97, o seu art. 22 teve o 1 modificado para
possibilitar a alienao fiduciria do direito
de uso especial (inciso II), do direito real de
uso quando suscetvel de alienao (inciso
III) e da propriedade superficiria (inciso
IV).
Ainda, a Lei n. 11.481/2007, no art. 22, estabeleceu que os Estados, o Distrito Federal
e os Municpios, nas Regularizaes Fundirias de Interesse Social promovidas nos
imveis de sua propriedade, podero aplicar,
no que couber, as disposies dos arts. 18-B
a 18-F do Decreto-Lei n. 9.760, de 5 de
setembro de 1946.
Finalmente, a referida lei acrescentou o
art. 290-A na Lei n. 6.015/73, instituindo
casos de gratuidade no Registro de Imveis,
especficos para regularizaes fundirias de
interesse social e para a primeira averbao

563/784

de construo residencial de at 70 m em
reas urbanas que tenham sido objeto dessas regularizaes, desnecessria comprovao do pagamento de tributos ou contribuies previdencirias.
Assim, o advento dos novos institutos legais destinados a operacionalizar a regularizao fundiria em zonas especiais de interesse social representa um avano para a
organizao das cidades e das zonas rurais
em todos os recantos do pas, mas no deixou, ao mesmo tempo, de ter sido uma iniciativa tmida j que se limitou a bens imveis
pertencentes ao domnio pblico em todas as
esferas polticas da Federao (Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios).
Teria sido um avano derradeiramente revolucionrio; entretanto, se pudssemos contar com instrumentos semelhantes destinados regularizao imobiliria relativa
propriedade privada, levando-se em considerao, especialmente as dificuldades enfrentadas pela populao economicamente
mais carente, quando necessita ajuizar processos de usucapio que, mesmo na modalidade constitucional (CF, arts. 183 e 191),

564/784

demandam estrutura de assistncia judiciria disponvel, contratao de servios


tcnicos de planimetria nem sempre disponveis. Alm disso, houve a gerao de uma
natural sobrecarga de trabalho e outros custos operacionais para o desempenho da
atividade jurisdicional. Sabemos que o Estatuto da Cidade contribuiu para a regularizao da propriedade privada, mas ainda no
o suficiente.

10.1 Resumo da aplicao da Lei


n. 11.481/2007
10.1.1 Alterou
O Decreto-Lei n. 9.760/46
Demarcao de Terrenos para Regularizao Fundiria de Interesse Social
( art. 6 da Lei n. 11.481/2007).
O Decreto-Lei n. 271/67
Acrescentou como fins da regularizao fundiria de interesse social em

565/784

terrenos pblicos ou particulares, a


urbanizao,
industrializao,
edificao, cultivo da terra... (art. 7).
O Decreto-Lei n. 2.398/87
Criou a DOITU (Declarao sobre
Operaes Imobilirias em Terrenos da
Unio art. 9).
Obs.: E quando o Procedimento for aplicado pelos Estados, pelo Distrito Federal e
pelos Municpios, qual ser a Declarao
sobre Operao Imobiliria que dever ser
remetida? (DOI? DOITU? Ou, ento, criar
uma outra DOIM municipal , ou ainda a
DOIE estadual).
O Cdigo Civil
Acrescentou como direito real
no art. 1.225, os incisos:
XI a concesso de uso
especial para fins de
moradia; e
XII a concesso de
direito real de uso ( art.
10).

566/784

Acrescentou como bens passveis de hipotecas no art. 1.473,


os seguintes incisos:
VIII o direito de uso especial para fins de
moradia;
IX o direito real de uso;
e
X a propriedade superficiria (art. 10).
A Lei n. 9.514/97
Alterou o 1 do art. 22 da Lei
n. 9.514/97, inserindo no
referido pargrafo: (...) podendo ter como objeto alm da
propriedade plena:
I bens enfituticos...,
II o direito de uso
especial...,
III o direito real de
uso...,
IV a propriedade superficiria (art. 11).

567/784

Acrescentou, tambm, o 2:
Os direitos de garantia... (art.
11).
A Lei n. 6.015/73
Acrescentou o art. 290-A da Lei
n. 6.015/73, inserindo casos de
gratuidade no RI (art. 12).

10.2 Requisitos
Os requisitos exigidos para a regularizao
dessas reas so semelhantes aos exigidos
para a usucapio pro labore. Isto , para demarcao desses terrenos visando regularizao fundiria de interesse social, a
rea, alm de estar situada em uma ZEIS,
seja no permetro urbano ou rural, deve servir de moradia a famlias com renda mensal
inferior a cinco salrios mnimos. No pode a
ocupao ser regularizada se os ocupantes
forem proprietrios de outro imvel, independentemente de sua natureza (urbana ou
rural).

568/784

Assim, como na usucapio, encontra-se


privilegiado o direito moradia, consagrado
no art. 6 da Constituio Federal, como
uma prerrogativa de todo cidado brasileiro
e o princpio da funo social da propriedade
(art. 5, XXIII, da CF). No entanto, neste
caso, os ocupantes no adquirem a propriedade, sendo apenas beneficiados pela
concesso de uso.
E as diferenas dos requisitos entre usucapio e a regularizao fundiria disposta
na Lei n. 11.481/2007 no param por a.
Alm de reas pblicas no serem passveis
de usucapio, no h na Lei de Regularizao das ZEIS exigncia de posse mansa e
pacfica, prazo de posse, nem mesmo limitao de rea. Neste ltimo ponto, andou
bem o legislador, em face de que a limitao
de medida restringiria a incidncia de tal
regularizao, indo de encontro aos fundamentos da prpria lei.
No entanto, a Lei n. 10.257/2001 (Estatuto
da Cidade), em seu art. 10, no conceituou o
que seria populao de baixa renda, deixando o termo em aberto para ser preenchido
pelo juzo prudencial do Julgador do caso

569/784

concreto. De tal sorte que no iro faltar


estudiosos arguindo que agora, com o advento da Lei n. 11.481/2007, o Juiz dever
conferir tambm a usucapio coletiva apenas
a famlias com renda mensal de cinco salrios mnimos.

10.3 Passos para a regularizao


A regularizao se dar por um minucioso
processo de demarcao, cadastramento, registro
e
fiscalizao;
devendo
ser
preenchidos todos os requisitos legais, como
competncia, forma e motivao.

10.3.1 Auto de demarcao


O primeiro passo da regularizao a expedio do auto de demarcao. Trata-se de
ato administrativo, que pressupe o efetivo
aproveitamento do terreno por populao de
baixa renda.

570/784

Os objetivos de tal instrumento apontar


qual ser a rea objeto de regularizao pela
Unio ou pelos Estados ou pelo Distrito
Federal ou, ainda, pelos Municpios. O rgo
competente para sua realizao a Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU) e/ou Secretaria Estadual ou Municipal, que poder
realiz-lo a pedido ou de ofcio. Em qualquer
caso, ser formalizado por meio de ato da
autoridade local da SPU em processo administrativo especfico.
O auto de demarcao dever ser instrudo
com a Certido da SPU de que a rea lhe
pertence, bem como planta e memorial
descritivo da rea a ser regularizada, planta
de sobreposio da rea demarcada; certido da matrcula ou da transcrio da rea
a regularizar; certido da Secretaria do Patrimnio da Unio SPU, indicando o Registro Imobilirio Patrimonial RIP e o responsvel pelo imvel; planta de demarcao da
linha preamar mdia (LPM) para terrenos de
marinha (Agente Regulador a Unio);
planta da linha mdia de enchentes ordinrias (LMEO), para terrenos marginais a rios
federais (Agente Regulador a Unio).

571/784

Observa-se que todas as plantas e os respectivos memoriais devem ser assinados


por profissionais habilitados junto ao CREA.

10.4 Registros de Imveis


Expedido o auto de demarcao, o Ttulo
dever ser apresentado ao Oficial Imobilirio
que o prenotar e autuar o pedido de registro da demarcao no Registro de Imveis.
Dessa forma, fica resguardado o direito de
prioridade do ttulo e preferncia na
aquisio do direito.
Com o ingresso do ttulo na serventia, no
prazo de trinta dias, o Registrador dever
proceder s buscas, verificando a existncia
de matrculas ou transcries relativas
rea a ser regularizada, e examinar os documentos apresentados. Se o documento no
preencher os requisitos legais, o Oficial realizar Nota Devolutiva, formulando as exigncias a serem satisfeitas em uma nica vez.
Figura 7: Sistemtica do Registro Imobilirio
e a Lei n. 11.481/2007

572/784

10.5 Sistemtica da regularizao


no Registro de Imveis
10.5.1 Opo: no tem matrcula
ou transcrio
Inexistindo matrcula ou transcrio, e estando a documentao em ordem, o RI abrir
matrcula do imvel em nome da Unio, registrando o auto de demarcao.
Figura 8: Procedimento imobilirio I

573/784

10.5.2 Opo: matrcula ou


transcrio encontrada
Havendo registro anterior, o RI notificar
pessoalmente o titular do domnio.
Se no for encontrado, ser certificado
pelo Registrador e este promover a notificao por Edital, bem como a notificao
dos confinantes, ocupantes e demais interessados, cujas publicaes correro a expensas da Unio.
Sero procedidas duas publicaes no
prazo de trinta dias.
Figura 9: Procedimento imobilirio II

574/784

10.5.3 Opo: matrcula ou


transcrio no encontrada
Decorrido o prazo de quinze dias, aps a
ltima publicao, sem que haja impugnao
(presume-se anuncia), o RI abre matrcula
em nome da Unio e registra o auto de
demarcao.
Cancelando, ex officio o registro anterior
ou qualquer direito real, em virtude da nova
abertura, procede s necessrias averbaes
junto aos registros anteriores, se for o caso.
Havendo impugnao, o RI dar cincia
Unio, que tentar acordo com o impugnante. No havendo acordo, remete-se a

575/784

questo ao juzo competente (Justia


Federal).
Figura 10: Procedimento imobilirio III

10.5.4 Notificao e impugnao


O prazo da impugnao de quinze dias a
partir da notificao.
Se pessoal, exclui-se o dia do incio e inclui
o dia do vencimento. Devem ser esgotadas
todas as possibilidades para o Oficial efetuar
a notificao por Edital.
Se por Edital, o prazo contar-se- a partir
da ltima publicao, devendo ser veiculada
em jornal de grande circulao local.

576/784

10.5.5 Julgamento da impugnao


Julgada improcedente a impugnao, os
autos voltam ao RI para a abertura de
matrcula em nome da Unio que REGISTRA
O AUTO DE DEMARCAO, cancelando os
registros anteriores e realizando eventuais
averbaes necessrias.
Julgada procedente a impugnao, os
autos sero restitudos ao RI para as necessrias anotaes e posterior devoluo ao
Poder Pblico.

10.5.6 Efeitos da prenotao


A prenotao do pedido de registro da demarcao
fica
prorrogada
at
o
cumprimento da deciso judicial ou at seu
cancelamento a pedido da Unio, no se aplicando a estas regularizaes o cancelamento por decurso de prazo.

577/784

10.6 Aplicao subsidiria


Esse novel diploma legal possibilitou,
ainda, a aplicao deste procedimento s
regularizaes fundirias de interesse social
em imveis de propriedade dos Estados, do
Distrito Federal e dos Municpios (art. 22 da
Lei n. 11.481/2007).

10.7 Obrigaes tributrias


Tambm importante salientar que as operaes imobilirias envolvendo terrenos da
Unio, dos Estados, Distrito Federal e Municpios implicam na apresentao de Declarao sobre Operaes Imobilirias em
Terrenos da Unio (DOITU), em meio magntico, pelos Cartrios de Notas, Registro de
Imveis e Ttulos e Documentos, com relao
s suas respectivas circunscries de
responsabilidade.

Modelo

MODELO DE MATRCULA E DE
REGISTRO

MODELO DE MATRCULA E DE
REGISTRO

MATRCULA N. ______
IMVEL TERRENO URBANO
sob n. ___ (DESCRIO
COMPLETA, georreferenciada,
preferencialmente).
QUARTEIRO O quarteiro
formado pelas ruas: _____________
(especificar). PROPRIETRIA A
UNIO, pessoa jurdica de direito

579/784

pblico interno, representada por


_________, membro da Secretaria
do Patrimnio da Unio, ou
_______.
MATRCULA ABERTA EM
VIRTUDE DO PROCESSO DE
DEMARCAO DE ACORDO COM
A LEI N. 11.481/2007.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
__________________.
R-___/___ (R-__/__), em __ de __ de
____.
DEMARCAO Nos termos do
auto de demarcao devidamente
assinado pelo Secretrio do Patrimnio da Unio (ou outro rgo)
extrado dos Autos do Processo
Administrativo de n. ___, instrudo
com a Certido de n. ___, passada
pela Secretaria do Patrimnio da
Unio ou ____ em __ de __ de ____,

580/784

procedo a este registro para ficar


constando que o imvel objeto
desta matrcula foi demarcado
como sendo de propriedade da
UNIO, o qual encontra-se situado
em uma Zona Especial de Interesse Social ZEIS, tendo sido
regularizado na forma e nos termos do Decreto-Lei n. 9.760/46,
alterado pela Lei n. 11.481/2007.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o n. ____, em __ de __ de ____.
Local e data.
Registrador e/ou Substituto:
__________________.

11
A desjudicializao nos registros de
nascimentos: registro tardio

OUTRO INSTRUMENTO DA desjudicializao, agora na esfera do Registro Civil de


Pessoas Naturais, foi lanado pela Lei n.
11.790, de 2 de outubro de 2008, que alterou o art. 46 da Lei n. 6.015/73, a fim de permitir o registro da declarao de nascimento
fora do prazo legal, diretamente nos Ofcios
Civis. Com isso, o diploma legal minimizou a
interferncia do Poder Judicirio no procedimento do chamado registro tardio, reservando a interveno do juzo competente
apenas em casos excepcionais.
A causa dessa significativa mudana visa
reverter um quadro alarmante no Brasil: o
nmero de pessoas no registradas em nosso
pas.

582/784

Segundo uma pesquisa do IBGE, aproximadamente 550 mil crianas que nasceram em
2004 no haviam sido registradas at o
primeiro trimestre de 2005. Em 2004, por
exemplo, os registros tardios representaram
15,1% do total de nascimentos notificados no
pas96. No exame da srie 2000-2007, o
percentual de sub-registro de nascimento no
Pas variou de 21,9%, em 2000, para 12,2%,
em 2007, sendo que no ltimo ano praticamente no houve alterao, com leve reduo de 0,5 pontos percentuais 97. Em outras palavras, so muitos os brasileiros que
no possuem sua certido de nascimento,
sendo, consequentemente, impedidos de exercer direitos bsicos de cidadania, como
frequentar uma escola, adquirir o Cadastro
Nacional Federal ou possuir um comprovante de residncia.
Sem a certido de nascimento, portanto, a
pessoa no existe no mundo jurdico. do
registro de nascimento que decorrem importantssimas relaes de direito concernentes famlia, sucesso, organizao poltica do Estado e sua prpria segurana interna e externa. O Registro Civil de

583/784

Pessoas Naturais a principal fonte da biografia jurdica de cada pessoa natural ou


fsica, exercendo importante papel na concretizao do princpio da sua dignidade
(CF, art. 1, III).
A prpria cidadania inicia-se com a Declarao do Nascimento, feita pelos pais perante o registrador civil.
Logo, uma pessoa sem registro de nascimento uma pessoa que no existe para o
Estado, porque mediante o Registro Civil
que o Governo tem a base estatstica de sua
populao.
Nesse passo, importante definir o que
sub-registro, termo muito utilizado quando o
assunto em pauta o registro de nascimento
tardio.
Sub-registro a denominao atribuda
para designar criana no registrada no
prazo de 60 dias.
Segundo o art. 50, a me dispe de 60 dias
para providenciar o registro do nascimento
de seu filho, pois o prazo comum de 15 dias
prorrogvel por mais 45 dias, em funo
do estado puerperal (art. 52, n. 2, da LRP).

584/784

J o pai, bem como os demais declarantes,


possuem apenas 15 dias para declarar o nascimento da criana. Contudo, esse prazo legal pode ser ampliado at 3 meses para os
lugares distantes mais de 30 quilmetros da
sede do cartrio.
Como se pode ver, o sub-registro sempre
foi uma preocupao permanente dos registradores civis e dos governantes responsveis. No sendo por outro motivo que a Lei
n. 9.534/97 estabeleceu a gratuidade dos registros de nascimento e bito.
No entanto, com o tempo, ficou evidenciado que somente o oferecimento da gratuidade no ato de registro de nascimento e da
primeira certido no foram medidas
eficazes contra o sub-registro. Mais do que
estabelecer acesso populao ao Registro
Civil de Pessoas Naturais, era necessrio
simplificar o procedimento registral para
aqueles que perderam o prazo. Enfim, extirpar a necessidade da constituio de um advogado e da interferncia do Poder Judicirio para que a populao mais necessitada fosse estimulada a efetuar o assento das
crianas.

585/784

Assim, a Lei n. 11.790/2008 estabeleceu no


art. 46 que, por meio de um simples requerimento (feito pela parte ou disponibilizado
pelo registrador), assinado por duas
testemunhas que conheam e atestem no
ter sido declarado o nascimento do requerente , via de regra, a documentao suficiente para que o registrador civil realize o
ato buscado pelas partes.
Antes de 2008, esse tipo de procedimento
s seria realizado aps despacho do juzo do
local do domiclio das partes. Isto , ou a
parte solicitava o registro de nascimento
diretamente ao Oficial, a quem competia a
atuao e a remessa ao Juiz Diretor do Foro/
Cartrio de Registros, ou ingressava diretamente em juzo por meio da Defensoria
Pblica ou advogado constitudo. E, assim, o
processo ficava aguardando o deferimento
judicial, s vezes, por meses!
Atualmente, esse trmite legal no mais
necessrio, ainda que subsistam dvidas
quanto veracidade da declarao. Se o oficial do Registro Civil suspeitar de crime contra o Estado de Filiao ou Falsidade

586/784

Ideolgica, poder exigir provas suficientes


da veracidade da declarao.
O Poder Judicirio somente ser invocado
quando persistir a suspeita, pois, nesses
casos excepcionais, o oficial encaminhar os
autos ao juzo competente para que juntamente com o Ministrio Pblico averigue os
fatos narrados pelo declarante.
Ultrapassada essa etapa e se a deciso se
inclinar para o registro do nascimento, o juiz
expedir um mandado, o qual dever ser
cumprido em 5 dias, caso no seja fixado
prazo menor, sob pena de pagar multa correspondente a um salrio mnimo da regio.
Diante disso, possvel afirmar que, em
virtude do 3 do art. 46, dispensada a
autorizao judicial, independentemente da
idade do registrando, ainda que o Oficial do
Registro Civil desconfie/suspeite da falsidade
da declarao, pois nesse caso poder efetuar diligncias, como: produo de prova suficiente do fato alegado, mediante oitiva de
pessoas que conheam o registrando e exibio de outros documentos confirmatrios do
estado de filiao e data do nascimento (certido de batismo). A participao do Poder

587/784

Judicirio fica restrita permanncia da


dvida pelo Registrador Civil.
Todo o procedimento, portanto, desjudicializado. O registrador competente para
averiguar a legitimidade do declarante, bem
como detm, por lei, a livre apreciao das
provas exibidas.
Nesse contexto, ingressando o requerimento assinado pelas duas testemunhas e
pelo requerente, interessante que as
partes j tragam alguns documentos comprobatrios de suas declaraes, como, por
exemplo, cpia da certido de batismo do registrando, se houver; cpia da certido de
casamento ou de nascimento dos pais; cpia
da certido de nascimento ou de casamento
de irmos, se houver; cpia de documento de
identificao dos pais; certido negativa do
registro civil do local de residncia dos pais
na poca do nascimento, declarao dos pais
do motivo de no terem promovido o registro
e certido negativa da Justia Eleitoral, do
Servio Militar e de antecedentes criminais,
se o registrando tiver mais de 18 anos de
idade.

588/784

O Oficial examinar primeiro a legitimidade do declarante, isto , se o requerente


apto perante a lei para solicitar tal procedimento. Logo, os ditames do Cdigo Civil sero observados (princpio da legalidade).
Por isso, possvel afirmar que somente o
pai e a me possuem aptido para impulsionar o registro de nascimento, aps os prazos
legais, se o registrando tiver at 16 anos de
idade incompletos. Caso contrrio, se o registrando tiver entre 16 e 18 anos de idade
incompletos (art. 1.634, V, do CC) dever
comparecer pessoalmente e ser apenas assistido pelo pai e pela me. Se for maior de
18 anos de idade, somente ele poder
requerer o seu registro de nascimento.
Outra acuidade do registrador ser o prazo
de validade da DNV. Se dentro do prazo, no
ser exigida, pelo Oficial do Registro Civil,
Certido Negativa de registro de nascimento
do local de nascimento. Para os nascimentos
domiciliares, o Oficial do Registro Civil de
Pessoas Naturais emitir a DNV independentemente da data do nascimento.
Quanto s assinaturas no assento de registro de nascimento, entendo que at aos 12

589/784

anos somente exigida a assinatura do declarante e, aps esta idade, assinam o declarante e as testemunhas no assento de registro tardio (arts. 13, II, 37 e 46 da LRP).

12
Do direito moradia ao direito de
propriedade: Lei n. 11.977, de 7 de
julho de 2009 Programa Minha
Casa, Minha Vida

12.1 Conceito de regularizao fundiria


(art. 46 da Lei n. 11.977/2009)
12.2 Princpios (art. 48)
12.3 As reas consolidadas (art. 47, II)
12.4 Zonas Especiais de Interesse Social:
ZEIS
12.5 Pressuposto para a realizao da
regularizao fundiria de interesse social
12.6 Do projeto de regularizao
12.7 As etapas para implementao da
regularizao fundiria de interesse social
12.8 O procedimento da regularizao
fundiria de interesse social: o auto de ...

591/784

12.10 O procedimento da regularizao


fundiria de interesse social: pedido de ...
12.11 Publicao do edital e gratuidade
de emolumentos
12.12 O procedimento de regularizao
fundiria de interesse social: ...
12.13 Remembramento de lotes do
PMCMV vedao
12.14 O procedimento de regularizao
fundiria de interesse social (art. 58 e
pargrafos)
12.15 Legitimao de posse: concesso
de uso especial
12.16 Regularizao fundiria e usucapio extrajudicial (art. 60)
12.17 Converso do registro de posse em
registro de propriedade (art. 60, 1 ...
12.18 Regularizao fundiria de interesse especfico (art. 61, 1 e 2)
12.19 Regularizao fundiria de assentamentos implantados anteriormente
Lei ...
12.20 Alteraes na legislao registral
brasileira (art. 74)

592/784

A REGULARIZAO FUNDIRIA prevista


pela Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009,
tem como objeto os assentamentos irregulares, os quais so considerados como as
ocupaes inseridas em parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em reas
urbanas pblicas ou privadas, predominantemente utilizadas para fins de moradia (cidade informal favela).
Contudo, a Lei n. 11.977/2009 instituiu
no s a regularizao fundiria, mas tambm o Programa Minha Casa, Minha Vida
(PMCMV), do Governo Federal, que se destina ao custeio de moradia populao de
baixa renda. A regularizao fundiria, portanto, prevista nesse diploma legal, est ligada ao Programa citado, a fim de viabilizar a
titulao da propriedade imobiliria populao pobre do pas, por meio de um sistema
gestor de carter pblico cuja funo gerir
os recursos financeiros o alto custo da
terra urbana um dos grandes limitadores
das aes do PMCMV destinados construo de moradias nos terrenos a serem
regularizados.

593/784

12.1 Conceito de regularizao


fundiria (art. 46 da Lei n.
11.977/2009)
A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao
de assentamentos irregulares e titulao
de seus ocupantes, de modo a garantir o
direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade
urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Em poucas palavras: a regularizao fundiria um processo para transformar terra
urbana em terra urbanizada (com infraestrutura e integrao cidade), podendo ser de
duas espcies (art. 47, VII e VIII):
De interesse social: regularizao de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por populao de baixa renda,
nos casos:
a) em que a rea esteja ocupada, de forma
mansa e pacfica, h, pelo menos cinco anos,

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com nova redao dada pela Lei n. 12.424,


de 2011;
b) de imveis situados em ZEIS; ou
c) de reas da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios declaradas de
interesse para implantao de projetos de
regularizao fundiria de interesse social.
De interesse especfico: regularizao
fundiria na qual no est caracterizado o
interesse social nos termos acima.
Observe, ento, que somente possvel a
regularizao fundiria de interesse social
em reas predominantemente ocupadas por
pessoas de baixa renda. Por outro lado, em
razo do 3 do art. 60, includo pela Lei n.
12.424/2011, h a possibilidade de regularizar lotes de extenso superior a 250 m2 (caractersticos da moradia de pessoas de baixa
renda). Imveis de dimenses acima dessa
metragem somente podem ser regularizados
por meio da usucapio coletiva nos termos
do art. 10 do Estatuto da Cidade ou mediante desapropriao. Alis, as medidas expropriatrias so instrumentos muito utilizados como medida complementar necessria
ao processo de urbanizao para a

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integrao de assentamentos irregulares


estrutura das cidades (abertura de vias
pblicas, espaos necessrios s obras de infraestrutura etc.), tendo em vista a sua eficcia nas chamadas reas consolidadas.

12.2 Princpios (art. 48)


A regularizao fundiria, de acordo com a
Lei, deve-se desenvolver sobre as diretrizes
da poltica urbana estabelecidas pelo Estatuto das Cidades e sobre os seguintes
princpios:
I ampliao do acesso terra urbanizada
pela populao de baixa renda, com prioridade para sua permanncia na rea ocupada,
assegurados o nvel adequado de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica, social e ambiental;
II articulao com as polticas setoriais
de habitao, de meio ambiente, de saneamento bsico e de mobilidade urbana, nos
diferentes nveis de governo e com as iniciativas pblicas e privadas, voltadas

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integrao social e gerao de emprego e


renda;
III participao dos interessados em todas as etapas do processo de regularizao;
IV estmulo resoluo extrajudicial de
conflitos; e
V concesso do ttulo preferencialmente
para a mulher.
Como podemos observar, nessa novel legislao houve a preocupao do legislador
em harmonizar o direito moradia com o
direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado (art. 225 da CF), reforando a
concepo de que moradia no apenas
uma construo. Seu conceito vai muito alm
de garantir uma casa queles que no a possuem. Ter uma moradia possuir um abrigo
em um meio ambiente equilibrado e dotado
de infraestrutura bsica de acordo com a lei
municipal. Por isso, a Lei n. 11.977/2009
abrangeu tambm as chamadas reas
consolidadas.

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12.3 As reas consolidadas (art.


47, II)
As reas consolidadas, como se sabe,
enquadram-se na primeira espcie de regularizao nos termos do inciso II do art. 47
da Lei:
...parcela da rea urbana com densidade demogrfica superior a 50 (cinquenta) habitantes por hectare e
malha viria implantada e que tenha,
no mnimo, 2 (dois) dos seguintes
equipamentos de infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de guas pluviais
urbanas;
b) esgotamento sanitrio;
c) abastecimento de gua potvel;
d) distribuio de energia eltrica;
ou
e) limpeza urbana, coleta e manejo
de resduos slidos.
Assim, na regularizao fundiria de assentamentos
consolidados
antes
da

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publicao da Lei n. 11.977/2009, o Municpio poder autorizar a reduo do percentual de reas destinadas ao uso pblico e da
rea mnima dos lotes definidos na legislao
de parcelamento do solo urbano, nos termos
do art. 52 do mesmo diploma legal.
Portanto, no as confunda com as denominadas Zonas Especiais de Interesse Social,
que, embora pertenam igualmente ao
primeiro tipo de regularizao, possuem caractersticas prprias.

12.4 Zonas Especiais de Interesse


Social: ZEIS
Instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade que permite a delimitao e a destinao
de determinadas reas do Municpio para
abrigar moradia popular, com o objetivo de
implantar habitao de interesse social.
uma maneira de assegurar terras bem localizadas e providas de infraestrutura populao de baixa renda, criando uma reserva
de mercado para habitao social.

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A delimitao das ZEIS definida no


Plano Diretor do Municpio ou em lei municipal especfica. Alm disso, as ZEIS determinam normas especiais de uso, ocupao, parcelamento do solo e edificao
para reas j ocupadas por assentamentos
informais. Essas normas so especficas para
a rea que ser objeto de regularizao, esteja ela vazia ou ocupada.
H crticas ao conceito de ZEIS trazido
pelo inciso V do art. 47 da Lei n. 11.977/
2009, porque o diploma legal as caracteriza
como aquelas formadas somente por parcelas de reas urbanas. No entanto, essas
reas de interesse social tambm podem ter
como objeto reas rurais, cuja destinao
seja alterada por fora das leis municipais98.

12.5 Pressuposto para a


realizao da regularizao
fundiria de interesse social
O pressuposto para a realizao do processo de regularizao fundiria de interesse

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social a existncia de assentamentos irregulares (sem ttulo de propriedade) ocupados


por populao de baixa renda e que o Poder
Pblico tenha interesse em regularizar,
ainda que sejam outros os legitimados a darem incio ao processo (ver art. 50).
A Lei n. 11.977/2009 autorizou que o municpio legisle sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio, observadas as suas prprias disposies e o Estatuto da Cidade. E isso uma das caractersticas mais marcantes da lei: ao ente municipal conferida ampla participao em todas as fases da regularizao.
Alis, para ilustrar a dimenso da liberdade conferida aos municpios por essa nova
lei, basta lembrar que o municpio poder,
inclusive, por deciso motivada, admitir a
regularizao fundiria de interesse social
em reas de preservao permanente, ocupadas at 31 de dezembro de 2007 e inseridas em rea urbana consolidada, desde que
estudo tcnico comprove que esta interveno implica a melhoria das condies ambientais em relao situao de ocupao
irregular anterior (art. 54, 1).

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Contudo, a ausncia de regulamentao


municipal no configura bice regularizao fundiria (art. 49, pargrafo nico), devendo os entes federativos utilizar os dispositivos da legislao existente. Isto , a prpria Lei n. 11.977/2009, pois esta j regula
amplamente esse procedimento.
No obstante, observe-se ainda que o legislador conferiu legitimidade a diversos rgos da sociedade, podendo promover a regularizao fundiria alm da Unio, dos
Estados e do Distrito Federal e dos Municpios; os prprios beneficirios, seja de forma
individual ou coletivamente; as cooperativas
habitacionais; as associaes de moradores;
as fundaes; as organizaes sociais e
OSCIPs; e outras associaes civis com finalidade ligada a desenvolvimento urbano ou
regularizao fundiria.

12.6 Do projeto de regularizao


Feitas essas definies preliminares, importante passarmos a abordar o prprio

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procedimento de regularizao estabelecido


na nova lei.
Da leitura do diploma legal, pode-se constatar a acuidade do legislador em desenvolver os dispositivos referentes ao projeto
de regularizao sob os princpios estabelecidos no art. 48, obrigando o agente regularizador definir, no mnimo, os seguintes
elementos:
I as reas ou lotes a serem regularizados
e, se houver necessidade, as edificaes a
relocar;
II as vias de circulao existentes ou projetadas e, se possvel, as outras reas destinadas a uso pblico;
III as medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstica, social e ambiental da rea ocupada, incluindo
as compensaes urbansticas e ambientais
previstas em lei;
IV as condies para promover a segurana da populao em situaes de risco; e
V as medidas previstas para adequao
da infraestrutura bsica.

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Ressalta-se que as exigncias supramencionadas devero ser sempre respeitadas


pelo projeto. As excees encontram-se no
art. 51, 1, o qual expressamente dispensa
o desenvolvimento do projeto de acordo com
os patamares acima estabelecidos quando
for o caso de registro da sentena de usucapio; da sentena declaratria ou da
planta, elaborada para outorga administrativa; de concesso de uso especial para
fins de moradia.
Ademais, no projeto de regularizao fundiria de interesse social sero considerados
os seguintes itens (art. 54): as caractersticas da ocupao e da rea ocupada para
definir parmetros urbansticos e ambientais
especficos; a identificao dos lotes; das vias de circulao; das reas destinadas a uso
pblico.

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12.7 As etapas para


implementao da regularizao
fundiria de interesse social
Como todo o empreendimento imobilirio,
a regularizao fundiria depende de prvia
anlise e aprovao pelo Municpio (art. 53).
Essa aprovao municipal corresponde ao licenciamento urbanstico do projeto de regularizao fundiria de interesse social, bem
como ao licenciamento ambiental, se o Municpio tiver conselho de meio ambiente e rgo ambiental capacitado.
A implantao do sistema virio e da infraestrutura bsica previstos no 6 do art.
2 da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de
1979, ainda que promovida pelos prprios
beneficirios, cooperativas habitacionais,
fundaes e outras organizaes legitimadas, caber ao Poder Pblico, diretamente
ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios de servios pblicos (art. 55).
Por consequncia, a manuteno dessas infraestruturas pode ser realizada mesmo
antes de concluda a regularizao jurdica

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das situaes dominiais dos imveis, a fim de


evitar o perecimento dos bens pblicos.

12.8 O procedimento da
regularizao fundiria de
interesse social: o auto de
demarcao urbanstica (art. 56)
De acordo com a Lei n. 11.977/2009, o procedimento desenvolvido a partir da lavratura de auto de demarcao urbanstica
pelo rgo do Poder Pblico interessado em
realizar a regularizao fundiria (Unio,
Estado ou Municpio).

12.8.1 A demarcao urbanstica:


natureza e limites
Essa demarcao no tem o condo de proporcionar a transferncia de propriedade
imobiliria, ou seja, no constitui ttulo, no
adquirindo o Poder Pblico qualquer direito

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real em razo da pura e simples demarcao.


Como ato administrativo (sui generis na atualidade), apenas sinaliza a possibilidade de
aquisio da propriedade imobiliria pela
usucapio.
No tem natureza de ato expropriatrio
(desapropriao). Tem capacidade, apenas,
para fundar a matrcula da rea demarcada
quando esta no possuir matrcula ou transcrio anterior, dispensando ao discriminatria. O objetivo desse ato apenas o reconhecimento do fato da posse.

12.9 O procedimento da
regularizao fundiria de
interesse social: documentao
que instrui o auto de demarcao
(art. 56)
O auto de demarcao urbanstica deve ser
instrudo com:
I planta e memorial descritivo da rea a
ser regularizada, nos quais constem suas
medidas
perimetrais,
rea
total,

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confrontantes, coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vrtices definidores de seus limites, nmero das matrculas ou transcries atingidas, indicao dos
proprietrios identificados e ocorrncia de
situaes mencionadas no inciso I do 5 do
art. 56 da Lei n. 11.977, de 2009, com a
redao dada pela Lei n. 12.424, de 2011;
II planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao da rea constante
do registro de imveis e, quando possvel,
com a identificao das situaes mencionadas no inciso I do 6 do art. 56 da Lei n.
11.977, de 2009, com a redao dada pela
Lei n. 12.424, de 2011; e
III certido da matrcula ou transcrio
da rea a ser regularizada, emitida pelo registro de imveis, ou, diante de sua inexistncia, das circunscries imobilirias anteriormente competentes ( 1 do art. 56).
O Poder Pblico dever notificar os rgos
responsveis pela administrao patrimonial
dos demais entes federados, previamente ao
encaminhamento do auto de demarcao
urbanstica ao registro de imveis, para que
se manifestem no prazo de trinta dias ( 2

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do art. 56 da Lei n. 11.977, de 2009, com a


redao dada pela Lei n. 12.424, de 2011):
I quanto anuncia ou oposio ao procedimento, na hiptese de a rea a ser demarcada abranger imvel pblico; (Includo
pela Lei n. 12.424, de 2011.)
II quanto aos limites definidos no auto de
demarcao urbanstica, na hiptese de a
rea a ser demarcada confrontar com imvel
pblico; e (Includo pela Lei n. 12.424, de
2011.)
III eventual titularidade pblica da
rea, na hiptese de inexistncia de registro
anterior ou de impossibilidade de identificao dos proprietrios em razo de impreciso dos registros existentes. (Includo pela
Lei n. 12.424, de 2011.)
Na ausncia de manifestao nesse prazo,
o Poder Pblico prosseguir a demarcao
urbanstica ( 3).
O auto de demarcao urbanstica poder
abranger parte ou a totalidade de um ou
mais imveis inseridos em uma ou mais das
seguintes situaes ( 5 do art. 56 da Lei n.
11.977, de 2009, com a redao dada pela
Lei n. 12.424, de 2011):

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I domnio privado com proprietrios no


identificados, em razo de descries imprecisas dos registros anteriores; (Includo pela
Lei n. 12.424, de 2011.)
II domnio privado objeto do devido registro no registro de imveis competente, ainda
que de proprietrios distintos; ou (Includo
pela Lei n. 12.424, de 2011.)
III domnio pblico. (Includo pela Lei n.
12.424, de 2011.) No que se refere a reas
de domnio da Unio, aplica-se o disposto na
Seo III-A do Decreto-Lei n. 9.760, de
5-9-1946, inserida pela Lei n. 11.481, de
31-5-2007, e, nas reas de domnio dos Estados, Distrito Federal ou Municpios, a sua respectiva legislao patrimonial ( 4).
Assim, se o imvel pertencer Unio ou a
outro ente federado, poder haver regularizao fundiria tambm nesse imvel, de
acordo com o que instituiu a Lei n. 11.481/
2007 (arts. 6 e 22). A diferena que ao final da regularizao o ttulo recebido pelo
beneficirio de uma concesso de uso especial para fins de moradia (que constitui
direito real art. 1.225, XI, do CC) sobre o
imvel pblico regularizado.

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12.10 O procedimento da
regularizao fundiria de
interesse social: pedido de
averbao do auto e notificaes
(art. 57)
Aps a demarcao, o rgo do Poder
Pblico deve apresentar ao RI o pedido de
averbao do auto de demarcao. Recebendo o pedido, o RI realizar as buscas.
Realizadas as buscas, o oficial do registro de
imveis dever notificar o proprietrio e os
confrontantes da rea demarcada, pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitao ao oficial de
registro de ttulos e documentos da comarca
da situao do imvel ou do domiclio de
quem deva receb-la, para, querendo, apresentarem impugnao averbao da demarcao urbanstica, no prazo de quinze dias. ( 1 com redao dada pela Lei n.
12.424, de 2011.)
2 O poder pblico responsvel pela regularizao dever notificar, por edital, eventuais interessados, bem como o proprietrio

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e os confrontantes da rea demarcada, se


estes no forem localizados nos endereos
constantes do registro de imveis ou
naqueles fornecidos pelo poder pblico para
notificao na forma estabelecida no 1.
(Redao dada pela Lei n. 12.424, de 2011.)
No localizado o proprietrio/confrontantes e/ou eventuais interessados, o RI
providenciar sua notificao por edital com
15 dias para impugnao nele constando resumo do auto de demarcao urbanstica,
com descrio que permita a identificao
da rea a ser demarcada e seu desenho simplificado. A publicao do edital deve-se dar
em at 60 dias, uma vez pela imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulao local.

12.11 Publicao do edital e


gratuidade de emolumentos
A publicao do edital deve-se verificar
dentro do prazo de 60 dias. Deve haver uma
publicao no Dirio Oficial do Municpio (ou

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de outro ente da Federao que esteja promovendo a regularizao) e uma publicao


em jornal de grande circulao local, dentro
do referido prazo. A publicao do edital em
jornal de grande circulao local corre por
conta do promovente do processo de regularizao fundiria de interesse social, tendo
em vista que a gratuidade de emolumentos
estabelecida pelo art. 68 da Lei n. 11.977/
2009 abrange to somente:
a) a averbao do auto de demarcao
urbanstica;
b) o registro dos parcelamentos oriundos
da regularizao fundiria;
c) o registro do ttulo de legitimao e de
sua converso em ttulo de propriedade.
Dessa forma, o Poder Pblico dever remeter cpia do Dirio Oficial que publicou o
edital ao Registro de Imveis para juntada
aos autos do procedimento, bem como o promovente do processo de regularizao fundiria dever remeter exemplar do jornal de
grande circulao que publicou o edital ao
Registro de Imveis para juntada aos autos
do procedimento.

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Transcorrido o prazo e no havendo impugnao, ser averbado o auto de demarcao nas matrculas alcanadas pela planta e
memorial indicados no inciso I do 1 do art.
56. (Redao dada pela Lei n. 12.424, de
2011.) No havendo matrcula, esta dever
ser aberta, com base no art. 288-A, I, da Lei
n. 6.015/73, e no art. 66, I, da Lei n. 11.977/
2009, alterada pela Lei n. 12.424/2011. Havendo impugnao, o RI notificar o Poder
Pblico para que se manifeste em 60 dias. Se
a impugnao referir-se apenas em relao a
uma parcela da rea demarcada, o procedimento seguir em relao parcela no
impugnada.

12.12 O procedimento de
regularizao fundiria de
interesse social: possibilidade de
alterao da demarcao (art. 57,
6 a 10)
O Poder Pblico poder propor a alterao
do auto de demarcao urbanstica ou adotar

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qualquer outra medida que possa afastar a


oposio do proprietrio ou dos confrontantes regularizao da rea ocupada
(poder, inclusive, excluir do auto a rea impugnada, conforme entende o Des. Vencio
Salles, do TJSP)99.
O Oficial do Registro de Imveis tambm
dever promover tentativa de acordo entre o
impugnante e o Poder Pblico. No havendo
acordo, a demarcao urbanstica ser encerrada em relao rea impugnada.
O Des. Vencio Salles, do TJSP100, salienta
ainda que ao Oficial no cabe lanar
qualquer tipo de deciso ao final da instncia administrativa, na qual, no resultando
consenso entre as partes, franqueado estar
o acesso instncia judicial, pela Municipalidade, pelos demais interessados ou pelo
impugnante.

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12.12.1 Efeitos da averbao (art.


58 e pargrafos)
Uma vez averbado o auto de demarcao
urbanstica, a matrcula fica bloqueada para
outros atos que no aqueles subsequentes ao
desenvolvimento do processo de regularizao fundiria de interesse social. Assim, o registrador no poder efetuar alteraes na
matrcula, como, por exemplo, o registro de
contrato de compra e venda, salvo determinao judicial cautelar que interditalize o processo de regularizao ou determine outra
providncia ao registrador.
Averbado o auto de demarcao urbanstica (art. 167, II, n. 26, da LRP), o Poder
Pblico dever executar o projeto de regularizao (art. 51 desta Lei) e submeter o
parcelamento dele decorrente a registro (o
art. 65 especifica os documentos a apresentar para o registro.
Havendo ocupantes a serem realocados em
razo da implementao do projeto de regularizao fundiria de interesse social, a
esses no ser concedida legitimao de

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posse, devendo o poder pblico assegurarlhes o direito a moradia. ( 3 includo pela


Lei n. 12.424, de 2011.)
O registro do parcelamento determina a
abertura de matrcula para todas as parcelas
resultantes do projeto (art. 66).

12.13 Remembramento de lotes


do PMCMV vedao
Cabe observar que, por fora do art. 36 da
Lei n. 11.977/2009, no mbito do Programa
Minha Casa, Minha Vida PMCMV, tambm
h uma proibio ao remembramento de
lotes que sejam destinados construo de
moradias; entretanto, tal vedao vigora
pelo prazo de 15 anos, contados da data da
celebrao do contrato.
A referida vedao dever constar expressamente nos contratos celebrados no mbito
do PMCMV (pargrafo nico do art. 36) e na
respectiva matrcula.

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12.14 O procedimento de
regularizao fundiria de
interesse social (art. 58 e
pargrafos)
A legitimao de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor
da posse direta para fins de moradia. Aps o
registro do parcelamento, o Poder Pblico
conceder ttulo de legitimao de posse aos
ocupantes cadastrados. O ttulo de legitimao de posse ser concedido preferencialmente em nome da mulher e registrado (art.
167, I, n. 41, da LRP) na matrcula do
imvel. Esse um ttulo precrio que s materializa o fato da posse, at que venha a ser
provado ou implementado o prazo constitucional de posse ad usucapionem (art. 183 da
Constituio) para que se d sua converso
em ttulo de propriedade.
De acordo com o 3 (includo pela Lei n.
12.424, de 2011) no ser concedida legitimao de posse aos ocupantes a serem realocados em razo da implementao do projeto
de regularizao fundiria de interesse

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social, devendo o poder pblico assegurarlhes o direito moradia.

12.15 Legitimao de posse:


concesso de uso especial
A legitimao de posse ser concedida aos
moradores cadastrados pelo poder pblico,
desde que eles preencham determinados requisitos, quais sejam (art. 59, 1, I e II):
no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel urbano ou rural;
no sejam beneficirios de legitimao de
posse concedida anteriormente.
A legitimao de posse tambm ser concedida ao coproprietrio da gleba, titular de
cotas ou fraes ideais, devidamente cadastrado pelo poder pblico, desde que exera
seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento
registrado ( 2 includo pela Lei n. 12.424,
de 2011).
Logo, no vemos a possibilidade de
equiparar o instituto da legitimao de posse

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para fins de moradia, resultante de regularizao fundiria de interesse social (art. 59


da Lei n. 11.977/2009), ao instituto da concesso de uso especial para fins de moradia,
em imveis da Unio ou de outros entes federados (art. 22-A da Lei n. 9.636/98), porque
somente esta ltima foi guindada condio
de direito real, nos termos do art. 1.225, XI,
do Cdigo Civil, com alterao da Lei n.
11.481/2007.

12.16 Regularizao fundiria e


usucapio extrajudicial (art. 60)
Sem prejuzo dos direitos decorrentes da
posse exercida anteriormente, o detentor do
ttulo de legitimao de posse, aps cinco
anos de seu registro, poder requerer ao oficial de registro de imveis a converso desse
ttulo em registro de propriedade, tendo em
vista sua aquisio por usucapio, nos termos do art. 183 da Constituio Federal.
O instituto contemplado no art. 60 significa a introduo da usucapio extrajudicial

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no pas, a qual se processa perante o Oficial


do Registro de Imveis, independentemente
de qualquer deciso ou homologao
judicial. Caracteriza-se por dois aspectos
peculiares:
1) resulta de prvio processo de regularizao fundiria de interesse social;
2) contempla somente a usucapio especial urbana (ou constitucional).

12.16.1 O prazo constitucional


De acordo com o que estabeleceu o art. 60
da Lei, podem-se verificar duas situaes em
relao implementao do prazo da posse
ad usucapionem (que de cinco anos), nos
termos do art. 183 da Constituio:
a) poder j estar caracterizado ao tempo
da realizao da regularizao fundiria;
b) ter de aguardar o transcurso desse
prazo, por inteiro, o qual ser contado a
partir do registro da legitimao de posse.

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12.16.2 A prova da posse anterior


Surge, assim, a questo relativa forma de
como poder ser provada a posse quinquenria anterior concesso do ttulo de legitimao pelo Poder Pblico. De tal forma,
apesar de a matria no ter sido regulada
pela Lei, entendemos que:
a) A prova deve ser feita, de preferncia,
com base em documentos, perante o Oficial
do RI.
b) Se a posse s puder ser provada por
meio de testemunhas, dever ser produzida
mediante escritura pblica de justificao de
posse.
c) A prova tambm poder ser produzida
pelo Poder Pblico, com base em seus registros administrativos, que demonstrem a implementao do prazo de 5 anos.

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12.17 Converso do registro de


posse em registro de propriedade
(art. 60, 1 e 2)
Para requerer a converso do registro de
posse em registro de propriedade, o adquirente apresentar (ao RI):
I certides do cartrio distribuidor
demonstrando a inexistncia de aes em
andamento que versem sobre a posse ou a
propriedade do imvel;
II declarao de que no possui outro
imvel urbano ou rural;
III declarao de que o imvel utilizado
para sua moradia ou de sua famlia;
IV declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito usucapio
de imveis em reas urbanas; e
V prova documental comprobatria da
posse anterior, escritura de justificao ou
prova administrativa do Poder Pblico (no
caso de antecipao do prazo de 5 anos).
De acordo com o 2, as certides previstas no inciso I do 1 sero relativas

623/784

totalidade da rea e sero fornecidas pelo


poder pblico.

12.17.1 Ampliao da usucapio


extrajudicial ( 3 do art. 60 da
Lei n. 11.977/2009, acrescido pela
Lei n. 12.424/2011)
Quanto a esse novo dispositivo, introduzido pelo 3 ao art. 60 da Lei n. 11.977/
2009, por fora da Lei n. 12.424/2011, podemos observar que o instituto da usucapio
administrativa foi ampliado para contemplar
sua aplicao, tambm, para reas cuja extenso seja superior a 250m2, no mais estando limitada usucapio especial urbana
individual (arts. 183 da CF e 1.240 do CC),
como dispunha o caput do art. 60.
Agora ser possvel a aplicao da usucapio administrativa, tambm, s hipteses da
usucapio extraordinria (art. 1.238 do CC)
e da usucapio ordinria (art. 1.242 do CC)
de imveis urbanos includos em projetos de
regularizao fundiria de interesse social.

624/784

O prazo para requerer a converso do registro de legitimao de posse em registro de


propriedade 100 ser o estabelecido na legislao pertinente sobre usucapio, quais sejam, os estabelecidos nas modalidades acima
referidas, de acordo com o Cdigo Civil.
Para tal requerimento, entretanto, devem
ser observadas as disposies dos incisos do
1 do art. 60, ainda que a respectiva modalidade de usucapio no exija o requisito
porventura neles estipulado, porque o dispositivo estabelece a observncia do correspondente prazo para que o beneficirio requeira a converso. Assim, por exemplo,
ainda que a usucapio ordinria ou a extraordinria no exijam que o usucapiente
no possua outro imvel urbano ou rural,
no estar, o requerente, dispensado da apresentao da declarao prevista no inciso
II do 1 do art. 60, uma vez que o procedimento a observar o da usucapio administrativa de imvel includo em projeto de regularizao fundiria de interesse social.

625/784

12.17.2 Da extino do ttulo de


legitimao de posse
O art. 60-A acrescentado pela Lei n.
12.424, de 2011, estabeleceu a possibilidade
de o Poder Pblico extinguir o ttulo de legitimao de posse quando constatado que o
beneficirio no est na posse do imvel e
no houve registro de cesso de direitos.
Aps o procedimento para extino do
ttulo, o Poder Pblico solicitar ao Oficial de
Registro de Imveis a averbao do seu cancelamento, nos termos do inciso III do art.
250 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de
1973. (Pargrafo nico do art. 60-A, includo
pela Lei n. 12.424, de 2011.)

626/784

627/784

12.18 Regularizao fundiria de


interesse especfico (art. 61, 1
e 2)
Esta outra forma de regularizao fundiria, trazida pela Lei n. 11.977/2009, no
mostra o carter social presente na regularizao fundiria de interesse social, mas se
coaduna com as diretrizes gerais da poltica
urbana, sendo importante instrumento colocado disposio do Poder Pblico para
garantir as funes sociais das cidades e da
propriedade urbana.
Destina-se, principalmente, a incentivar a
regularizao de loteamentos irregulares.
Nela h maior rigor quanto aos institutos aplicveis e s exigncias da legislao urbanstica e ambiental.
A regularizao fundiria de interesse especfico depende da anlise e da aprovao
do projeto de regularizao pela autoridade

628/784

licenciadora e emisso das respectivas licenas urbanstica e ambiental.

12.18.1 Projeto de regularizao


fundiria de interesse especfico
(art. 61, 1 e 2)
O projeto de regularizao dever observar as restries ocupao de reas de preservao permanente e demais disposies
previstas na legislao ambiental. A autoridade licenciadora poder exigir contrapartida
e compensaes urbansticas e ambientais,
na forma da legislao vigente, cabendo a
este mesmo rgo definir, nas licenas, as
responsabilidades pela implantao:
I do sistema virio;
II da infraestrutura bsica;
III dos equipamentos definidos no projeto
de regularizao; e
IV das medidas de mitigao e de compensao urbanstica e ambiental eventualmente exigidas (mediante termo de compromisso firmado com a autoridade).

629/784

Assim, a critrio da autoridade licenciadora, essas responsabilidades podero ser


compartilhadas com os beneficirios da regularizao, com base em pelo menos dois
aspectos:
I os investimentos em infraestrutura e
equipamentos comunitrios j realizados
pelos moradores; e
II o poder aquisitivo da populao a ser
beneficiada.
O registro do parcelamento resultante do
projeto de regularizao fundiria de interesse especfico deve ser requerido ao Registro de Imveis, nos termos da legislao
em vigor, que , basicamente, a legislao
aplicvel a loteamentos, notadamente a Lei
n. 6.766/79.

12.19 Regularizao fundiria de


assentamentos implantados
anteriormente Lei n. 6.766/79
(art. 71, 1 e 2)

630/784

12.19.1 Introduo
Existem vrias maneiras de se proceder
regularizao da propriedade informal.
Dentre elas destaca-se a regularizao de
loteamentos implantados de acordo com a legislao vigente antes do advento da atual
Lei de Loteamentos, tambm chamada de
Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n.
6.766/79), em conformidade com a previso
do art. 71, 1 e 2, da Lei n. 11.977/2009.
Essa uma forma de regularizao fundiria que pode ser designada como inominada, j que a Lei n. 11.977/2009 no atribuiu
um nome especfico a ela.
Destina-se a promover a regularizao de
antigos loteamentos instalados antes da
vigncia da Lei n. 6.766/79 e que no tenham obtido o respectivo registro de parcelamento perante o Registro Imobilirio.
Antes de 20 de dezembro de 1979, data em
que entrou em vigor a Lei n. 6.766/79, quem
pretendesse vender terrenos urbanos mediante o pagamento do preo a prazo, em
prestaes, ou vista, deveria, antes de

631/784

anunciar a venda, preencher as formalidades


constantes do Decreto-lei n. 58/37, regulamentado pelo Decreto n. 3.079/38, sendo a
matria modificada, posteriormente, pelo
Decreto-lei n. 271/67.
Sabe-se que o Decreto-lei n. 58/37 no foi
completamente revogado pela Lei n. 6.766/
79, quando publicada em 20-12-1979, tendo
restado ntegras as seguintes disposies relativas forma de regularizao de seu parcelamento junto ao Registro Imobilirio competente que, como podemos ver, constituem
um procedimento bem mais singelo do que o
atual:
Art. 1 Os proprietrios ou coproprietrios de terras rurais ou terrenos
urbanos, que pretendam vend-los, divididos em lotes e por oferta pblica,
mediante pagamento do preo a prazo
em prestaes sucessivas e peridicas,
so obrigados, antes de anunciar a
venda, a depositar no cartrio do registro de imveis da circunscrio
respectiva:

632/784

I um memorial por eles assinado ou


por procuradores com poderes especiais, contendo:
a) denominao, rea, limites, situao
e outros caractersticos do imvel;
b) relao cronolgica dos ttulos de
domnio, desde 30 anos, com indicao
da natureza e data de cada um, e do
nmero e data das transcries, ou
cpia autntica dos ttulos e prova de
que se acham devidamente transcritos;
c) plano de loteamento, de que conste
o programa de desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento industrial
ou agrcola; nesta ltima hiptese, informaes sobre a qualidade das terras, guas, servides ativas e passivas,
estradas e caminhos, distncia de sede
do municpio e das estaes de transporte de acesso mais fcil;
II planta do imvel, assinada tambm
pelo engenheiro que haja efetuado a
mediao e o loteamento e com todos
os requisitos tcnicos e legais; indicadas a situao, as dimenses e a numerao dos lotes, as dimenses e a

633/784

nomenclatura das vias de comunicao


e espaos livres, as construes e benfeitorias, e as vias pblicas de
comunicao;
III exemplar de caderneta ou do
contrato-tipo de compromisso de
venda dos lotes;
IV certido negativa de impostos e de
nus reais;
V certido dos documentos referidos
na letra b do n. I.
Com relao regularizao de imveis
urbanos, a propriedade informal aquela
originria dos loteamentos ilcitos, que podem ser classificados em clandestinos e
irregulares.
Observa-se que os loteamentos irregulares
e clandestinos apresentam uma caracterstica fundamental: a irreversibilidade da
situao ftica provocada pelo parcelamento
realizado.
Segundo o conceito dado por Francisco
Eduardo Loureiro, em seu trabalho intitulado Loteamentos clandestinos: preveno e

634/784

represso, entende-se
irregulares:

por

loteamentos

aqueles que, embora aprovados pela


Prefeitura e demais rgos Estaduais e
Federais, quando necessrio, fisicamente no so executados, ou so executados em descompasso com a legislao ou com atos de aprovao. Por
sua vez, os loteamentos clandestinos
so aqueles que no obtiveram a
aprovao ou autorizao administrativa dos rgos competentes, includos a no s a Prefeitura, como tambm entes Estaduais e Federais,
quando necessrio.
Essa profuso de parcelamentos no conformes s disposies legais foi uma decorrncia imediata do que era previsto na Lei n.
6.766/79, alterada pela Lei n. 9.785/99, que
pouco contribua para a regularizao de
loteamentos, uma vez que exigia a destinao de 35% da rea loteada ao Poder
Pblico municipal, inviabilizando principalmente os parcelamentos destinados a populaes de baixa renda, pois essa medida

635/784

provocava o encarecimento do preo dos


lotes nos parcelamento urbanos.
Hoje, a nova redao do art. 4 da Lei n.
6.766/79 acabou com a rigidez anteriormente prevista, na medida em que estabeleceu que a legislao municipal pode fixar a
proporo de reas destinadas a sistemas de
circulao,
equipamentos
urbanos
e
comunitrios, assim como de espaos livres
de uso pblico, para cada zona urbanizvel
onde se situe o loteamento.

12.19.2 A Lei n. 6.766 e o seu


sistema de regularizao
imobiliria
Como forma de regularizao de imveis
urbanos, o art. 40 da Lei n. 6.766/79 prev
que o Municpio regularize o parcelamento
do solo no caso de o proprietrio/vendedor
estar ausente, ser inidneo, ou de ter assumido a titularidade do domnio mediante o instituto
da
desapropriao,
expedindo,

636/784

posterior e diretamente, os competentes ttulos aos possuidores, compromissrios etc.


Como se v, h possibilidade de regularizao de qualquer imvel no Brasil, mas, para
isso, tem que haver coragem/vontade e interesse de todos, principalmente do Poder
Pblico.
Trs so as formas de regularizao: a)
pelo proprietrio/loteador (art. 38 da Lei n.
6.766/79), quando notificado para cumprir
com sua obrigao de regularizar o
empreendimento; b) pelo possuidor de
qualquer documento que identifique a
presena no local (Projeto More Legal no
RS) e c) pela Municipalidade (art. 40 da Lei
n. 6.766/79), competindo ao Municpio o
direito/dever de proceder regularizao
quando o loteador no o fizer.
O Registrador, ao receber ttulo para registro em sua Serventia, cujo contedo apresente indcios ou evidncias de loteamento
irregular ou clandestino, dever impugn-lo,
noticiando o fato imediatamente ao representante do Ministrio Pblico local, em razo
do controle da legalidade exercido pelo Registrador Imobilirio.

637/784

Esta modalidade de regularizao pretende sanear as irregularidades que, ao


tempo da implantao desses loteamentos,
impediam seu registro. Geralmente apresentavam as seguintes irregularidades:
a)

Loteamentos (ou parcelamentos)


clandestinos:
no
tm
projeto
aprovado pela municipalidade e, por
consequncia, tambm no tm registro imobilirio.
b) Loteamentos (ou parcelamentos) irregulares, que podem apresentar:
irregularidade formal: loteamentos que, apesar de terem
projetos aprovados, no lograram registro imobilirio por
defeito ou falta na documentao (muitas vezes envolve loteamentos de glebas
sem titulao em nome do
loteador);
irregularidade material: loteamentos que, apesar de terem
sido aprovados e registrados,
no
cumpriram
com
as
obrigaes assumidas junto

638/784

municipalidade (especialmente
no que se refere no realizao, a contento, das obras de
infraestrutura).
No Rio Grande do Sul, a Corregedoria-Geral de Justia editou normas destinadas regularizao desses loteamentos instalados anteriormente vigncia da Lei n. 6.766/79,
nos termos do Provimento n. 32/2006.
Essas normas foram originadas na Circular
n. 02/80-CGJ/RS, de 15-4-1980, que autorizava o registro de atos praticados anteriormente vigncia da Lei n. 6.766/79 (at
19-12-1979), independentemente de ter
havido aprovao pelo Municpio ou de registro prvio do respectivo projeto de
desmembramento.
H critrios que podem ser utilizados para
a autorizao da regularizao de parcelamentos realizados anteriormente a 1979, tomando por base as provas documentais que
comprovem sua ancestralidade, tais como:
a) atos que, apesar de no atenderem
Lei
n.
6.766/79,
tenham
sido

639/784

celebrados por escritura pblica at


19-12-1979;
b) instrumentos particulares com firmas
reconhecidas at 19-12-1979 ou registrados no Registro de Ttulos e
Documentos;
c) atos ou documentos que importaram
obrigaes contradas at 19-12-1979,
se formalizados de acordo com o item
anterior, ou quando se tratar de retificao de ato celebrado at aquela
data;
d) atos que importaram fracionamento
ou desdobro de parte com quaisquer
dimenses, anexadas por fuso etc.;
e) atos que importaram formalizao de
parcelamentos j efetivados de fato
mediante lotao individual das partes
fracionadas, feita pelo Municpio, para
efeitos tributrios, desde que no
provenham de loteamento clandestino.
A regularizao de loteamentos anteriores
a 1979, prevista no art. 71 da Lei n. 11.977/
2009, estabelece que as glebas parceladas
para fins urbanos anteriormente a 19 de
dezembro de 1979 que no possurem

640/784

registro podero ter sua situao jurdica


regularizada, com o registro do parcelamento, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado cidade.
Assim, esses parcelamentos devem estar
de acordo com as normas exigidas poca
em que foram realizados, de modo que estejam integrados estrutura da cidade.
Essa regularizao pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba loteada e o interessado na regularizao dever apresentar certificao de que a gleba preenche as
condies da Lei, bem como desenhos e documentos com as informaes necessrias
efetivao do registro do parcelamento, nos
termos dos 1 e 2 do art. 71 da Lei n.
11.990/2009.

12.19.3 Regulamentao pelo


Municpio
Para o registro desses parcelamentos relativos a loteamentos antigos cresce em importncia, portanto, a edio de normas

641/784

pelos Municpios (autorizadas pelo que dispe o art. 49 da Lei n. 11.977/2009), regulando a concesso da certificao referida
pelo 2 do art. 71, porque envolve matria
tcnica quanto s plantas, desenhos, memoriais, vistorias a realizar e outros documentos exigveis, j que essa situao deve
conformar-se, na medida do possvel, ao
previsto pelo Plano Diretor e pela legislao
de parcelamento, vigentes no Municpio.
Somente aps essa certificao poder o
Registro de Imveis vir a conceder qualquer
regularizao, atravs do registro do parcelamento, independentemente de deciso
judicial, j que a legislao, ao referir que
essa regularizao se faz pelo registro do
parcelamento, esclareceu que o procedimento a ser observado administrativo,
como medida desjudicializadora para a
soluo de eventuais conflitos.
Essa certificao poder corresponder a
um alvar de regularizao expedido por
uma das Secretarias do Poder Pblico Municipal, sendo que a integrao cidade ser
avaliada em funo da compatibilizao da
estrutura viria implantada, assim como das

642/784

estruturas de saneamento e outros servios


pblicos existentes.
A questo de estar implantado o loteamento diz com a verificao de que todas as
obras previstas no projeto original tenham
sido efetivamente executadas, o que sugere
a realizao de vistorias pelo Municpio.

12.19.4 Prova de loteamento


antigo
Para beneficiar-se dessa regularizao
fundamental que o loteamento comprove que
sua
implantao
ocorreu
antes
de
19-12-1979.
Para a comprovao dessa situao podese lanar mo de diversos meios de prova:
lanamento tributrio, legislao de oficializao de vias e logradouros pblicos pelos
Municpios, fotos areas, documentos extrados de processos administrativos etc.

643/784

12.19.5 Documentos a serem


apresentados ao Registro
Imobilirio
A regularizao dever contemplar situaes consolidadas, na forma do art. 47, II,
da Lei n. 11.977/2009, integradas estrutura da cidade, podendo o Poder Pblico
competente autorizar ou determinar o registro do parcelamento acompanhado dos
seguintes documentos:
I ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula ou ainda da transcrio;
II certido de ao real ou reipersecutria, de nus reais e outros gravames,
referente ao imvel, expedida pelo Ofcio do
Registro de Imveis;
III planta/desenho do imvel e memorial
descritivo, com Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) do responsvel tcnico
pela realizao do projeto e pelas obras,
aprovados pelo Municpio;
IV prova de que o parcelamento ocorreu
antes da vigncia da Lei n. 6.766/79, ou seja,
anteriormente a 19-12-1979;

644/784

V documento expedido pelo Municpio,


certificando que a gleba est com o parcelamento implantado e integrado cidade.
H situaes como a do Projeto More
Legal do RS em que j se dispe de normas
destinadas regularizao desses parcelamentos anteriores a 1979, as quais podem
perfeitamente ser aplicadas para a viabilizao dessa situao prevista pelo art. 71 da
Lei n. 11.977/2009, pois estabelecem a necessria interveno do Poder Pblico Municipal, do Poder Judicirio, do Ministrio
Pblico e do Registrador Imobilirio, o que
confere
grande
confiabilidade
ao
procedimento.

12.19.6 Flexibilizao das normas


de parcelamento do solo
O art. 52 da Lei n. 11.977 possibilita, para
a regularizao de loteamentos antigos,
prevista no art. 71, que o Municpio possa
flexibilizar as normas definidas na legislao
de parcelamento do solo urbano autorizando

645/784

a reduo de percentual das reas de uso


pblico e de extenso mnima dos lotes.
Alis, desde a introduo das alteraes na
Lei n. 6.766/79 pela Lei n. 9.785/99 o objetivo passou a ser o de proporcionar a simplificao dos documentos a serem apresentados para fins de Regularizao Fundiria:
Art. 53-A. So considerados de interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras
Municipais e do Distrito Federal, ou
entidades autorizadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assentamentos (artigo acrescido pela Lei n. 9.785/99).
Pargrafo nico. s aes e intervenes de que trata este artigo no
ser exigvel documentao que no
seja a mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas as exigncias e as
sanes pertinentes aos particulares,
especialmente aquelas que visem
garantir a realizao de obras e

646/784

servios, ou que visem prevenir


questes de domnio de glebas, que se
presumiro asseguradas pelo Poder
Pblico respectivo (pargrafo acrescido pela Lei n. 9.785/99).
conveniente assinalar, por derradeiro,
que a Lei n. 11.977/2009, com a redao
modificada pela recente Lei n. 12.424, de
2011, atravs do acrscimo, ao seu texto, de
pargrafo nico ao art. 65, teve a finalidade
de deixar absolutamente claro que, no
desenvolvimento da regularizao fundiria
de interesse social, est totalmente afastada
a aplicao das normas contempladas pela
Lei n. 6.766/79, ou seja, o sistema especial
institudo pela primeira, para o registro de
parcelamento resultante daquela regularizao fundiria, independente do sistema
geral institudo pela ltima. J na realizao da regularizao fundiria de interesse
especfico, as normas do sistema geral da Lei
n. 6.766/79 devem continuar a ser observadas (art. 64), ainda que com a aplicao das
medidas mitigadoras autorizadas pela Lei n.
11.977/2009. Na regularizao de loteamentos antigos, prevista no art. 71 da Lei n.

647/784

11.977/2009, tambm no sero exigidos os


requisitos da Lei n. 6.766/79, porque anteriores sua edio, desde que o parcelamento
previsto no seu licenciamento original tenha
sido concludo at a entrada em vigor da
mencionada lei.

12.19.7. Extino das concesses


especiais de uso para moradia e
de concesses do direito real de
uso
Estabeleceu o art. 71-A da Lei n. 11.977/
2009, includo pela Lei n. 12.424, de 2011,
que o Poder Pblico concedente poder extinguir, por ato unilateral, com o objetivo de
viabilizar obras de urbanizao em assentamentos irregulares de baixa renda e em benefcio da populao moradora, contratos de
concesso de uso especial para fins de moradia e de concesso de direito real de uso firmados anteriormente interveno na rea.
Somente podero ser extintos os contratos
relativos a imveis situados em reas

648/784

efetivamente necessrias implementao


das obras, devidamente justificado em procedimento administrativo prprio.
O beneficirio de contrato extinto dever
ter garantido seu direito moradia, preferencialmente na rea objeto de interveno,
por meio de contrato que lhe assegure direitos reais sobre outra unidade habitacional,
observada a aplicao do disposto no art. 13
da Lei n. 11.481, de 31 de maio de 2007.

12.20 Alteraes na legislao


registral brasileira (art. 74)
De acordo com o art. 74, o Decreto-Lei n.
3.365/41 passou a vigorar com as seguintes
alteraes:
Art. 15. (...)
4 A imisso provisria na posse ser registrada
no
Registro
de
Imveis
competente.

649/784

12.20.1 Alteraes na legislao


registral (art. 76)
De acordo com o art. 76, o art. 17 da Lei n.
6.015/73 passa a vigorar com as seguintes
alteraes:
Art. 17. (...)
Pargrafo nico. O acesso ou envio de informaes aos registros pblicos, quando
forem realizados por meio da rede mundial
de computadores (internet) devero ser
assinados com uso de certificado digital, que
atender os requisitos da Infraestrutura de
Chaves Pblicas Brasileira ICP.

12.20.2 Alterao na LRP


Para adequao da regularizao fundiria
instituda pela Lei n. 11.977/2009 foram introduzidas, ainda, as seguintes alteraes na
LRP (Lei n. 6.015/73):
Acrscimo do item n. 41 no inciso I do art.
167, para possibilitar o registro da

650/784

legitimao de posse (art. 58, 1, da Lei n.


11.977/2009).
Foi inserido, tambm, o n. 26 no inciso II
do art. 167, para possibilitar a averbao do
auto de demarcao urbanstica (caput do
art. 58 da Lei n. 11.977/2009).
Tambm foi acrescentado, no art. 221 da
LRP, o inciso V, para admitir como ttulos registrveis os contratos ou termos administrativos, assinados com a Unio, Estados e
Municpios no mbito de programas de regularizao fundiria, dispensado o reconhecimento de firma.
Por derradeiro, a Lei n. 11.977/2009 incluiu o art. 237-A, reduzindo emolumentos
para incorporadores. Alterao que, por sua
importncia, peo licena para reproduzir na
ntegra:
Art. 237-A. Aps o registro do parcelamento do solo ou da incorporao
imobiliria, at a emisso da carta de
habite-se, as averbaes e registros relativos pessoa do incorporador ou referentes
a direitos reais de garantias, cesses ou demais negcios jurdicos que envolvam o
empreendimento
sero
realizados
na

651/784

matrcula de origem do imvel e em cada


uma das matrculas das unidades autnomas
eventualmente abertas (art. 76).
1 Para efeito de cobrana de custas e
emolumentos, as averbaes e os registros
realizados com base no caput sero considerados como ato de registro nico, no importando a quantidade de unidades autnomas envolvidas ou de atos intermedirios
existentes.
2 Nos registros decorrentes de processo
de parcelamento do solo ou de incorporao
imobiliria, o registrador dever observar o
prazo mximo de 15 (quinze) dias para o
fornecimento do nmero do registro ao interessado ou a indicao das pendncias a
serem satisfeitas para sua efetivao.

12.20.3 Alteraes no Estatuto da


Cidade (art. 78)
Foram acrescidos, ao Estatuto da Cidade,
dois novos instrumentos de poltica urbana
para o pas:

652/784

demarcao urbanstica para fins de


regularizao fundiria (alnea t do inciso V
do art. 4); e
legitimao de posse (alnea u do inciso
V do art. 4).
Tal modificao pode ser constatada na
leitura do art. 78 da Lei n. 11.977/2009, se
no vejamos:
Art. 4 (...)
V (...)
t) demarcao urbanstica para fins de regularizao fundiria;
u) legitimao de posse.
(...) (NR)

Modelos

MODELO DE AUTO DE DEMARCAO


URBANSTICA (art. 56, caput)
MODELO DE NOTIFICAO DOS
RGOS DE GESTO DO PATRIMNIO
PBLICO PELO PODER ...
MODELO DE NOTIFICAO PESSOAL
PELO OFICIAL DO REGISTRO DE
IMVEIS AO TITULAR DO ...
MODELO DE EDITAL DE NOTIFICAO
DOS EVENTUAIS INTERESSADOS E DOS
PROPRIETRIOS ...
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA (IMVEL DEMARCADO A
SER PARCELADO)
MODELO DE AVERBAO DO AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA
MODELO DE REGISTRO DE
PARCELAMENTO
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA (IMVEIS ORIGINADOS DO
PARCELAMENTO)

654/784

MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULAS DE OUTRAS REAS
PBLICAS ORIGINADAS DO ...
MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA DE VIAS PBLICAS
ORIGINADAS DO PARCELAMENTO ...
MODELO DE TTULO DE LEGITIMAO
DE POSSE
MODELO DE REGISTRO DE
LEGITIMAO DE POSSE (ART. 59)
MODELO DE REQUERIMENTO DO
INTERESSADO PEDINDO CONVERSO
DO TTULO DE ...

MODELO DE AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA
(art. 56, caput)

AUTO DE DEMARCAO
URBANSTICA PARA

655/784

REGULARIZAO
FUNDIRIA DE
ASSENTAMENTOS
URBANOS
O PREFEITO MUNICIPAL de
______ no uso das atribuies que
lhe confere a Lei n. ______ de
______ de ______ (Lei Orgnica do
Municpio) e considerando o que
consta do expediente administrativo n. ______, da Secretaria Municipal de _____, FAZ SABER que o
terreno urbano localizado no
bairro ______ (ou distrito ou denominao tradicional do lugar),
neste Municpio, com rea total de
______ m2 com as seguintes caractersticas, dimenses e confrontaes _______ (coordenadas
georreferenciadas dos vrtices, se
for o caso) registrada no Registro
de Imveis do Municpio de

656/784

_______ sob a matrcula n. _______


(ou transcrio), em nome de
________ (referir os nomes das
pessoas que constam no registro,
se houver registro), FOI
DEMARCADO pela equipe tcnica
da Secretaria de _______ deste Municpio, conforme planta, memorial descritivo, planta de sobreposio e certido(es) do Registro Imobilirio, que seguem anexos e integram o presente Auto
de Demarcao para fins de
REGULARIZAO FUNDIRIA,
nos termos da Lei Federal n.
11.977, de 7 de julho de 2009, da
Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001, da Lei Municipal n.
______ de ____ de ______ de ____ e
do Decreto n. _______, de ____ de
____ de ____ (referir, se existente,
toda a legislao municipal que
regulamentou o procedimento de

657/784

regularizao fundiria no
Municpio).
Igualmente, foram NOTIFICADOS
os rgos responsveis pela administrao patrimonial dos demais entes federados (Unio, Estados, Distrito Federal ou outro Municpio) para que se manifestassem no prazo de 30 (trinta) dias
quanto s situaes previstas nos
incisos I, II e III do 2 do art. 56
da Lei n. 11.977/2009, tendo
havido as respectivas manifestaes conforme documentos anexos de fl. ____ a ____.
Prefeitura Municipal de ________
em _____ de ____ de ____
PREFEITO MUNICIPAL
REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE,
ETC.

658/784

MODELO DE NOTIFICAO DOS


RGOS DE GESTO DO
PATRIMNIO PBLICO PELO
PODER PBLICO PROMOVENTE
DA REGULARIZAO PARA
MANIFESTAO SOBRE A
DEMARCAO REALIZADA (art.
56, 2)

NOTIFICAO
NOME DO RGO NOTIFICADO:
SENHOR PROCURADOR-GERAL
DO(A) _______________ (UNIO,
ESTADO, DISTRITO FEDERAL,
MUNICPIO) OU SENHOR
DIRETOR-GERAL DO
PATRIMNIO (DA UNIO, DO
ESTADO OU DO MUNICPIO DE
_______________).

659/784

ENDEREO(S): Rua
_______________ n. _____, Bairro
___________ , CEP ____________ Municpio ________________ Estado
___________.
O Prefeito Municipal de ________
(ou representante do ente federado que est promovendo a regularizao fundiria), no uso de
suas atribuies e tendo em vista
o que dispe 2 do art. 56 da Lei
n. 11.977/2009, NOTIFICA Vossa
Senhoria (Excelncia) de que o
Poder Pblico Municipal realizou
a DEMARCAO URBANSTICA,
para fins de REGULARIZAO
FUNDIRIA DE INTERESSE
SOCIAL, da rea situada no Bairro
_______, neste Municpio, com as
seguintes caractersticas
(descrio completa do imvel,
confrontaes, medidas etc.)
__________, a qual possui registro
de titularidade da propriedade em

660/784

seu nome, com registro no Servio


de Patrimnio Pblico
______________ (ou no Ofcio de Registro de Imveis de ___________,
sob a matrcula n. ___________),
conforme cpia da certido anexa
(se for o caso) ou se a referida
rea demarcada CONFRONTA
com rea pblica sob administrao desse rgo de controle
patrimonial do(a) ____________
(nome do ente federado).
Fica Vossa Senhoria (Vossa Excelncia), dessa forma,
CIENTIFICADO de que dispe do
prazo de 30 (trinta) dias, contados
a partir da data do recebimento
da presente NOTIFICAO, para
MANIFESTAR-SE, na forma do
previsto pelos incisos I, II e III do
2 do art. 56 da Lei n. 11.977/
2009, perante este promovente da
REGULARIZAO FUNDIRIA,
representado pela Secretaria

661/784

Municipal de _________ (ou outro


rgo delegado), sito na Rua
____________ n. ______ Bairro
________, na cidade de
_______________, em horrio de expediente, nos dias teis, das _____
s _____h. A ausncia de manifestao por parte desse rgo patrimonial, no prazo assinalado, implicar a continuidade do processo
de demarcao urbanstica, de
acordo com o que autoriza o 3
do art. 56 da Lei n. 11.977/2009.
Localidade, _____ de __________ de
____
Assinatura do Prefeito Municipal
(ou do representante de outro
ente federado promovente da
Regularizao Fundiria)

MODELO DE NOTIFICAO
PESSOAL PELO OFICIAL DO

662/784

REGISTRO DE IMVEIS AO
TITULAR DO DOMNIO DO
IMVEL ABRANGIDO PELA
DEMARCAO E DOS
CONFRONTANTES DA REA
DEMARCADA (art. 57, 1)

NOTIFICAO PESSOAL
NOME DO NOTIFICADO E
QUALIFICAO: FULANO DE
TAL, nacionalidade, estado civil,
filiao ______________ e
_____________, naturalidade
________________, data de nascimento em ____/_____/___, RG n.
_____________, CPF n.
________________
ENDEREO(S): Rua
___________________ n. _____, Bairro
___________, CEP ____________, Municpio ______________ Estado

663/784

___________ (descrever o endereo


constante do registro ou aqueles
endereos apresentados por solicitao do promovente da regularizao fundiria).
O Oficial do Registro de Imveis
de __________, no uso de suas atribuies e em vista do que dispe
o art. 57, 1, da Lei n. 11.977/
2009, NOTIFICA Vossa Senhoria
que o Poder Pblico Municipal (ou
outro ente federado promovente
da regularizao fundiria),
realizou a DEMARCAO
URBANSTICA, para fins de
REGULARIZAO FUNDIRIA
DE INTERESSE SOCIAL, da rea
situada no Bairro ______, neste
Municpio, com as seguintes caractersticas (descrio completa do
imvel, confrontaes, medidas
etc.) _______, a qual possui registro
de titularidade da propriedade inscrito em seu nome, neste Ofcio

664/784

de Registro de Imveis, sob a


matrcula n. _________
Fica Vossa Senhoria, dessa forma,
CIENTIFICADO de que, no prazo
de 15 (quinze) dias, contados a
partir da data do recebimento da
presente NOTIFICAO, poder
apresentar, neste Registro de Imveis, sito na Rua __________ n. ____
Bairro ________, nesta cidade, nos
dias teis, no horrio das ____ s
____h, IMPUGNAO AO PEDIDO
DE AVERBAO DA
DEMARCAO URBANSTICA
realizada (pelo Municpio ou outro
ente promotor do processo de regularizao fundiria), conforme
lhe facultado pelo 1 do art. 57
da Lei n. 11.977/2009. Localidade,
_____ de __________ de ____
Assinatura do Oficial do Registro
de Imveis

665/784

MODELO DE EDITAL DE
NOTIFICAO DOS EVENTUAIS
INTERESSADOS E DOS
PROPRIETRIOS E
CONFRONTANTES NO
LOCALIZADOS, A SER
PUBLICADO PELO PODER
PBLICO PROMOVENTE DA
REGULARIZAO FUNDIRIA
(art. 57, 2)101

EDITAL DE NOTIFICAO
O Oficial do Registro de Imveis
de ________, no uso de suas atribuies e em vista do que dispe
o art. 57, 2, da Lei n. 11.977/
2009, FAZ SABER aos notificados
_______________, _______________ e
_______________ (indicar os nomes e
as qualificaes dos proprietrios

666/784

e confrontantes no encontrados
nos respectivos endereos indicados para notificao pessoal), que
o Poder Pblico Municipal (ou
outro ente da federao que promova a regularizao) realizou a
DEMARCAO URBANSTICA,
para fins de REGULARIZAO
FUNDIRIA DE INTERESSE
SOCIAL, da rea situada no Bairro
________, neste Municpio, com as
seguintes caractersticas
(descrio completa do imvel,
confrontaes, medidas, coordenadas georreferenciadas dos vrtices etc.).
Dessa forma, ficam OS ACIMA
NOMINADOS E DEMAIS
INTERESSADOS de que, no prazo
de 15 (quinze) dias, contados a
partir da data de publicao do
presente EDITAL DE
NOTIFICAO, podero apresentar, neste Registro de Imveis, sito

667/784

na Rua __________ n. ____ Bairro


________, nesta cidade, nos dias
teis, no horrio das _____ s
_____h, IMPUGNAO AO
PEDIDO DE AVERBAO da demarcao urbanstica realizada,
conforme lhes facultado pelo inciso III do 3 do art. 57 da Lei n.
11.977/2009.
Localidade, _____ de __________ de
____
Assinatura do Oficial do Registro
de Imveis

668/784

MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA (IMVEL
DEMARCADO A SER
PARCELADO)

REGISTRO DE IMVEIS DA
COMARCA DE _____.
LIVRO n. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA n. _____ FICHA
______ ___ (Municpio), ___ de ___
de _____.
IMVEL TERRENO URBANO de
forma poligonal irregular, com
rea superficial de ___ metros e
___ decmetros quadrados
(_____,_____ m2), com as seguintes
dimenses e confrontaes: ao
NOROESTE, na extenso de ___
metros e ____ decmetros (___,___
m), com o alinhamento da Rua
____; ao SULESTE, na extenso de
____ metros e ____ decmetros (___,
___m); ao NORDESTE, na

669/784

extenso de ___ metros e _____


decmetros (___, ___m) com rea
pertencente ao Municpio e ao
SUDOESTE, com o alinhamento
da Avenida ____.
PLANTA DE SITUAO
(DESENHO RESUMIDO).
QUARTEIRO O quarteiro
formado pelas Ruas ____ e____,
Avenida ____ e Travessa ____
MATRCULA ABERTA EM
VIRTUDE DE PROCEDIMENTO
DE REGULARIZAO
FUNDIRIA DE INTERESSE
SOCIAL, nos termos do art. 288-A
da Lei n. 6.015/73 e do art. 66, I,
da Lei n. 11.977/2009, promovido
pelo Poder Pblico Municipal e/ou
____ (outro legitimado) por no ter
sido localizado proprietrio e registro anterior do imvel conforme
expediente administrativo nmero
____, passado em ___ de ___ de ___,

670/784

devidamente arquivado nesta


Serventia.
Registrador/Substituto:
_______________

AV102-1/____ em ___/___/___
(APOS A ABERTURA DA
MATRCULA, CONSIGNAR A
AVERBAO DO AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA
REALIZADO PELO PODER
PBLICO (MUNICIPAL,
ESTADUAL, FEDERAL),
CONFORME MODELO
APRESENTADO A SEGUIR)103.

671/784

MODELO DE AVERBAO DO
AUTO DE DEMARCAO
URBANSTICA

AV- ____/ ____, em ____/____/____


TTULO AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA.
Nos termos do AUTO DE
DEMARCAO URBANSTICA,
lavrado pelo Municpio de ___, em
___ de ___ de ___ e assinado pelo
Exmo. Senhor Prefeito Municipal
_____________, instrudo com os
documentos previstos no 1, incisos I, II e III do art. 56 da Lei n.
11.977/2009, fica constando que o
imvel objeto desta matrcula foi
demarcado para fins de regularizao fundiria de interesse social,
nos termos da referida Lei.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ____, em ----- / ----- / -----.

672/784

Localidade, _____ de __________ de


____
Registrador/Substituto: _________

MODELO DE REGISTRO DE
PARCELAMENTO
R104___ /___, em ___ / ___ / ___
TTULO REGISTRO DE
PARCELAMENTO DO SOLO Nos
termos do requerimento firmado
pelo Municpio de ____, em ___ /
___ / ___, por meio de seu Prefeito
Municipal ________ , instrudo com
a documentao prevista no art.
51 da Lei n. 11.977/2009, fica constado que o imvel objeto desta
matrcula foi regularizado
/loteado/desmembrado nos termos
do art. 58 da referida Lei, por se

673/784

tratar de rea de interesse social,


da seguinte forma: 20.000,00 m2
destinado aos lotes; 15.000,00 m2
destinado ao sistema virio e
4.000,00 m2 destinado s reas
pblicas. As demais condies
constam do respectivo processo.
Fica constando, ainda, que, em
virtude do parcelamento os lotes,
as reas pblicas e o sistema
virio foram matriculados sob os
n. ___, com o que se encerra a
presente matrcula.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ___, em ___ / ___ / ___
Localidade, _____ de __________ de
____
Registrador/Substituto: __________

MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA (IMVEIS

674/784

ORIGINADOS DO
PARCELAMENTO)

REGISTRO DE IMVEIS DA
COMARCA DE _____________ .
LIVRO n. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA n. ____ FICHA ____
___- (Municpio), ___ de ___ de ___ .
IMVEL LOTE URBANO sob n.
___, da quadra ___ do setor ____ do
mapeamento geral no denominado
Loteamento Popular, de forma
retangular, com rea superficial
de ____ metros e ____ decmetros
quadrados (__, __ m2), situado na
Rua _____, lado ____, Bairro ____,
nesta cidade, distando, a face
nordeste, ____ metros da esquina
da Rua ___, com as seguintes dimenses e confrontaes: ao
NOROESTE, na extenso de ___
metros e ____ decmetros (___,
___m), com o alinhamento da Rua

675/784

_____; ao SULESTE, na extenso


de ___ metros e ___ decmetros (__,
__ m) com terras pertencentes a
____; ao NORDESTE, na extenso
de ___ metros e __ decmetros (___,
___ m) com o lote n. ____ e ao
SUDOESTE, com o alinhamento
da Avenida _____.
PLANTA DE SITUAO
(DESENHO RESUMIDO).
QUARTEIRO O quarteiro
formado pelas Ruas ____ e ____,
Avenida ____ e Travessa ____
MATRCULA ABERTA EM
VIRTUDE DE PARCELAMENTO
DO SOLO RESULTANTE DA
EXECUO DE PROJETO DE
REGULARIZAO FUNDIRIA
DE INTERESSE SOCIAL, originada do R- ____/____ (matrcula
me), nos termos do art. 58 da Lei
n. 11.977/2009, promovido pelo
Poder Pblico Municipal e/ ou ___
(outro legitimado), conforme

676/784

expediente administrativo n. ___,


passado em __ de __ de __, devidamente arquivado nesta Serventia.
Registrador/Substituto:
________________
Observao: de acordo com o artigo 13 da
Lei n. 12.424, de 2011, a vedao do remembramento constante do artigo 70 da Lei n.
11.977, que tratava da regularizao fundiria de interesse social, foi REVOGADO.
Como se v, permanece a VEDAO do remembramento constante no artigo 36 da Lei
n. 11.977/2009.

677/784

MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULAS DE OUTRAS REAS
PBLICAS ORIGINADAS DO
PARCELAMENTO (UMA
MATRCULA PARA CADA REA
PRAA, LARGO ETC.)105

REGISTRO DE IMVEIS DA
COMARCA DE ______________ .
LIVRO n. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA n. ____ FICHA ____
___ (Municpio), ___ de ___ de ___
IMVEL REA PBLICA. Terreno urbano de formato poligonal
irregular, com rea superficial de
___ metros e ___ decmetros quadrados (___, ___ m2), situado na Rua
___, lado ___, Bairro ___, nesta cidade, distando, a face nordeste, ___
metros da esquina da Rua ___,
com as seguintes dimenses e
confrontaes: ao NOROESTE, na

678/784

extenso de ___ metros e ___ decmetros (___, ___ m), com o alinhamento da Rua ____; ao
SULESTE, na extenso de ____
metros e ____ decmetros (___, ___
m) com terras pertencentes a ____;
ao NORDESTE, na extenso de ___
metros e ____ decmetros com o alinhamento da Avenida ____ e ao
SUDOESTE, com o alinhamento
da Avenida ___, destinado rea
verde de preservao permanente.
PROPRIETRIO: Prefeitura Municipal de ____ (qualificao) ____
PLANTA DE SITUAO
(DESENHO RESUMIDO).
MATRCULA ABERTA EM
VIRTUDE DE PARCELAMENTO
DO SOLO RESULTANTE DA
EXECUO DE PROJETO DE
REGULARIZAO FUNDIRIA
DE INTERESSE SOCIAL, originada no R-____/____ (matrcula
me), nos termos do art. 67 da Lei

679/784

n. 11.977/2009, promovido pelo


Poder Pblico Municipal e/ou ____
(outro legitimado), conforme expediente administrativo n. ____,
passado em ___ de ___ de ___, devidamente arquivado nesta
Serventia.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ___ em ___
Localidade, _____ de __________ de
____
Registrador/Substituto:
___________
AV-1/___ (AV-um/_____) em ___ / ___
/ ___
DESTINAO DE REA PBLICA
Em conformidade com o artigo
67 da Lei n. 11.977, de 7 de julho
de 2009, fica constando que o
imvel objeto desta matrcula
destina-se a uso pblico como
praa (largo, rea institucional,
equipamento urbano etc.), bem

680/784

pblico de uso comum do povo, de


acordo com o inciso I do art. 99 do
Cdigo Civil (Lei n. 10.406/2002).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ___ em ___/___/___ Localidade, _____ de __________ de ____ Registrador e/ou Substituto:
_____________________

MODELO DE ABERTURA DE
MATRCULA DE VIAS PBLICAS
ORIGINADAS DO
PARCELAMENTO (UMA S
MATRCULA PARA RUAS,
AVENIDAS ETC.)106

REGISTRO DE IMVEIS DA
COMARCA DE ________________ .

681/784

LIVRO n. 2 REGISTRO GERAL


MATRCULA n. ______ Ficha ______
_________ (Municpio), ____ de ____
de ____.
IMVEL AVENIDA ____ Terreno
urbano localizado no setor ____ do
mapeamento geral, de forma regular, com rea superficial de ____
m2, Bairro ___, nesta cidade, com
as seguintes dimenses e confrontaes: ___ (descrever completamente o imvel). (Seguem as
descries das demais vias
pblicas abertas em razo do projeto de parcelamento de solo)
_____
PROPRIETRIO: Municpio de
____ (qualificao) ____
PLANTA DE SITUAO
(DESENHO RESUMIDO).
MATRCULA ABERTA EM
VIRTUDE DE PARCELAMENTO
DO SOLO RESULTANTE DA

682/784

EXECUO DE PROJETO DE
REGULARIZAO FUNDIRIA
DE INTERESSE SOCIAL, originada do R- ___/___ (matrcula me),
nos termos do art. 67 da Lei n.
11.977/2009, promovido pelo
Poder Pblico Municipal e/ou
________ (outro legitimado), conforme expediente administrativo
n. ___, passado em ___ de ___ de
___, devidamente arquivado nesta
Serventia.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ___ em ___ .
Localidade, _____ de __________ de
____
Registrador/Substituto: __________
AV-1/___ (AV-um/_____) em ___ / ___
/ ___
DESTINAO DE REA PBLICA
Em conformidade com o artigo
67 da Lei n. 11.977, de 7 de julho
de 2009, fica constando que o

683/784

imvel objeto desta matrcula


destina-se a uso pblico como via
de circulao, bem pblico de uso
comum do povo, de acordo com o
inciso I do art. 99 do Cdigo Civil
(Lei n. 10.406/2002).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob o nmero ________ em ___/___/
_____ Localidade, _____ de
__________ de ____
Registrador e/ou Substituto:
_____________________

MODELO DE TTULO DE
LEGITIMAO DE POSSE

O PREFEITO MUNICIPAL DE
_______, tendo em vista o procedimento de Regularizao Fundiria
de Interesse Social de que trata o

684/784

expediente administrativo n. ____,


da Secretaria Municipal de ____,
CONCEDE o presente TTULO DE
LEGITIMAO DE POSSE do
imvel situado neste Municpio na
Rua ____ (descrever e caracterizar
o imvel), conforme matrcula n.
____ do Registro de Imveis desta
Comarca a FULANA(O) DE TAL
(qualificar a(s) pessoa(s) titulada(s), na condio de detentor(a) da posse direta, o
DIREITO DE MORADIA sobre o
referido imvel, nos termos do art.
59 da Lei n. 11.977/2009.
Localidade, _____ de __________ de
____
ASSINATURA DO PREFEITO
MUNICIPAL.
(Publicado no Dirio Oficial de
________)

685/784

MODELO DE REGISTRO DE
LEGITIMAO DE POSSE (ART.
59)107

R. ____ / ____, em ___ / ___ / ___


TTULO LEGITIMAO DE
POSSE
Nos termos do instrumento administrativo de legitimao de posse
firmado em ____ pelo Municpio de
____, por meio de seu Prefeito Municipal ____, fica constando que,
nos termos do art. 59 da Lei n.
11.977/2009, foram legitimados
na posse do imvel objeto desta
matrcula FULANA DE TAL, ____
(profisso), com RG n. ____ e seu
esposo BELTRANO DE TAL, _____
(profisso), com RG n. _____,
conferindo-lhes o DIREITO DE
MORADIA.
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ___, em ___ / ___ / ___ .

686/784

Localidade, _____ de __________ de


____
Registrador/Substituto: ________

MODELO DE REQUERIMENTO
DO INTERESSADO PEDINDO
CONVERSO DO TTULO DE
LEGITIMAO DE POSSE EM
REGISTRO DE PROPRIEDADE
(art. 60, 1)

ILUSTRSSIMO SENHOR
OFICIAL DO REGISTRO DE
IMVEIS DA COMARCA DE
_____________
FULANO(A) DE TAL, brasileiro(a),
casado(a), natural de __________,

687/784

filho(a) de _______________ e
_______________, RG n. __________
CPF n. ___________, residente e
domiciliado(a) neste Municpio na
Rua ________ n. ____, Bairro
__________, CEP __________, vem a
presena de Vossa Senhoria solicitar a CONVERSO do ttulo de
legitimao de posse do imvel
situado na Rua __________ n. ____,
registrado nesse Ofcio do Registro Imobilirio sob a matrcula n.
__________, em registro de propriedade, tendo em vista sua
aquisio por USUCAPIO, nos
termos do art. 183 da Constituio
Federal, visto ter-se implementado o prazo de cinco anos
contados do registro da referida
legitimao de posse, nos termos
do art. 60 da Lei n. 11.977, de 7
de julho de 2009.
Junta ao presente requerimento os
documentos exigidos pelos incisos

688/784

do 1 do art. 60 da referida lei, a


saber:
I certides do cartrio distribuidor demonstrando a inexistncia de
aes em andamento que versem
sobre a posse ou a propriedade do
imvel;
II declarao de que no possui
outro imvel rural ou urbano;
III declarao de que o imvel
utilizado para sua moradia ou de
sua famlia;
IV declarao de que no teve
reconhecido anteriormente o
direito usucapio de imveis em
reas urbanas.
Nesses termos, pede deferimento.
Localidade, _____ de __________ de
____
________________________________
Assinatura do Requerente

689/784

MODELO DE CONVERSO DA
LEGITIMAO DE POSSE EM
REGISTRO DE PROPRIEDADE
(art. 60)

R ____ / ____
TTULO CONVERSO DA
LEGITIMAO DE POSSE EM
PROPRIEDADE
Nos termos do requerimento firmado por FULANA DE TAL, _____
(profisso), com RG n. ____ e seu
esposo BELTRANO DE TAL, _____
(profisso), com RG n. ____, instrudo com os documentos previstos no 1, incisos I, II, III e IV do
art. 60 da Lei n. 11.977/2009, fica
convertido o registro de legitimao de posse, concedido ao(s)
requerente(s) no R-____/____, em
registro de PROPRIEDADE, em
virtude da aquisio da propriedade imobiliria por

690/784

usucapio, de acordo com o art.


183 da Constituio Federal, aps
implementado o prazo de cinco
anos do registro da legitimao de
posse no mbito de regular processo de Regularizao Fundiria
de Interesse Social promovido
pelo Municpio de _________ (ou
pela Unio, ou pelo Estado).
PROTOCOLO Ttulo apontado
sob n. ____, em __ / __ / __.
Localidade, _____ de __________ de
____
Registrador/Substituto: __________

13
Do erro evidente e da retificao extrajudicial no RCPN (Lei n. 12.100,
de 27-11-2009)

13.1 Introduo
13.2 Da reforma legal que possibilitou a
retificao extrajudicial
13.3 Da crtica ao novo instituto
13.4 Concluses

13.1 Introduo
HOUVE UM TEMPO em que o rigor formal
na identificao da necessidade de existncia de erro a ser corrigido em assento de registro civil muitas vezes impediu essa prtica, impondo s pessoas o jugo da

692/784

inalterabilidade do registro, ainda que o contedo desse registro restasse em desacordo


com a realidade ftica de suas vidas.
Os Tribunais, ao longo do tempo,
entretanto, empenharam-se em minimizar
esse rigor dos juristas mais formalistas.
At mesmo o grande tratadista de nosso
direito registral, Serpa Lopes, procurou, no
nvel doutrinal, mitigar o rigor usual ento
vigorante, em que pese ter baseado o seu
conceito de retificao como sendo o de um
processo destinado a sanear erros havidos
nos assentos do Registro Civil, sejam eles erros de fato ou de direito. Pode-se notar que
procurou ampliar a caracterizao do erro
como fundamento autorizador da correo
do assento inexato, introduzindo expresses
outras que esclareciam e alargavam o entendimento do que se podia ou devia considerar como erro, pois, na verdade, o fato
que o conceito jurdico de erro vinha sendo
aplicado de uma forma demasiadamente restritiva. Assim manifestou esse tradicional
doutrinador:
RETIFICAO A retificao um
processo destinado a restabelecer a

693/784

verdade das declaraes contidas nos


assentos do Registro civil, desfazendo
o erro de facto ou de direito ou
preenchendo uma omisso, produzidos
por declaraes ideolgicas ou materialmente erradas ou deficientes, bem
como declaraes consignadas de um
modo diverso pelo Official, em consequncia de erro ou engano, na reproduo do que tiver ouvido108.
Foram muitas as decises judiciais que
procuraram sintonizar o rigor formal dos magistrados ao bom-senso na realizao da
justia, pois passou a predominar, nessa
questo, a viso de que o contedo do registro devia procurar adequar-se, ao mximo,
realidade da vida civil da pessoa do registrado, conforme pode ser visto em caso apresentado por WALTER CENEVIVA:
A matria foi suscitada em questo na
qual pessoa registrada como Djaly pediu retificao para Djali conforme certido de casamento, ttulo de eleitor,
diploma de professora, carteira profissional, ttulo de nomeao para o servio pblico estadual, que exibiu. Sua

694/784

pretenso foi indeferida, pois erro no


houvera. O entendimento do tribunal
foi o de que embora no havendo erro
evidente na grafia do nome sempre
usado pela apelante, na sua vida civil e
funcional. Por esse motivo, reformou
a sentena109.
As retificaes, assim como outras modificaes registrais que envolvem o acertamento do registro civil (restauraes e
suprimentos), tradicionalmente demandaram
autorizao judicial para que fossem procedidas, nos termos do que previa a Lei dos
Registros Pblicos.
A partir da Lei n. 12.100/2009, entretanto,
essa autorizao passou a ser inexigvel,
fazendo surgir, no mbito do Registro Civil
de Pessoas Naturais, a possibilidade de retificao extrajudicial de assentos, ainda que
as normas regulamentares gachas, contempladas na Consolidao Normativa Notarial e
Registral da CGJ-RS, a autorizasse, sem supedneo legal expresso, na forma do que dispe seu art. 199:

695/784

Art. 199. A retificao de erros de


grafia e outros erros evidentes, constantes nos assentos do registro civil,
poder ser processada no prprio ofcio registral onde se encontrar o assento, mediante petio assinada pelo
interessado ou seu procurador, sem
nus para o mesmo.
Pargrafo nico. As demais retificaes, restauraes e suprimentos
sero feitos de acordo com o previsto
nos arts. 109 e pargrafos e 110 e
pargrafos da Lei dos Registros Pblicos110.
Assim, estava autorizada, pela citada
norma regulamentar, a retificao extrajudicial de erros de grafia e outros erros evidentes quando fosse possvel aferir a evidncia do erro, pelos elementos disponveis, arquivados no prprio Ofcio de Registro Civil,
j que tais erros integrantes de uma
mesma categoria eram apenas erros de
grafia ou de trasladao de dados originalmente apresentados feitura do registro.
Nesse aspecto, a retificao era admitida, na
praxe administrativa, tambm ex-officio, to

696/784

logo constatada, na Serventia, a ocorrncia


do erro, no ficando restrita a requerimento
da parte interessada, como faz supor a literalidade do texto normativo.
O pioneirismo e o acerto da norma regulamentar gacha j transcrita restaram na
nossa forma de ver prejudicados em razo da
vigncia do novo texto legal, como procuraremos demonstrar a seguir.

13.2 Da reforma legal que


possibilitou a retificao
extrajudicial
Primeiramente, a Lei n. 12.100/2009 alterou o art. 40 da Lei dos Registros Pblicos
(LRP) para o fim especfico de permitir que a
retificao de assentos de registro civil
pudesse passar a ser realizada sem a necessidade de sentena proferida pela autoridade judicial competente. Dessa forma, no
somente aquela retificao realizada por
ocasio da lavratura do assento, mas tambm aquela prevista na nova redao dada

697/784

ao art. 110 da LRP passou a ser admitida


extrajudicialmente.
Em segundo lugar, promoveu a alterao
do art. 57 da LRP para que a retificao extrajudicial, que veio a ser instituda pelo
novo art. 110 da LRP, pudesse promover a
alterao, s excepcionalmente admitida, do
nome do registrado, independentemente de
sentena e de outros requisitos ali referidos
(arquivamento do mandado no Ofcio de Registro Civil e publicao da alterao por
meio da imprensa).
Por fim, a nova Lei alterou a redao do
art. 110 da LRP para especificar os contornos da hiptese na qual passou a ser admitida a retificao extrajudicial de assento
de registro civil, apresentando a seguinte
dico:
Art. 110. Os erros que no exijam
qualquer indagao para a constatao
imediata de necessidade de sua correo podero ser corrigidos de ofcio
pelo oficial de registro no prprio
cartrio onde se encontrar o assentamento, mediante petio assinada pelo
interessado, representante legal ou

698/784

procurador, independentemente de
pagamento de selos e taxas, aps
manifestao conclusiva do Ministrio
Pblico.
Pela comparao entre o texto original do
projeto de lei, proposto inicialmente na Cmara Federal, em 2007, pelo Deputado Cludio
Magro
e,
posteriormente,
pelo
Deputado Dimas Ramalho, em 2009, podemos verificar que a redao originalmente
dada ao instituto da retificao extrajudicial,
visando sua introduo no mbito do Registro Civil de Pessoas Naturais, era
bastante mais vantajosa e coerente com a
tradio de nossos institutos de direito notarial e registral que igualmente admitem a
retificao do erro evidente (art. 213 da
LRP, no mbito do Registro de Imveis, e
art. 25 da Lei n. 9.492/97, no mbito do Tabelionato de Protesto) do que o texto que,
afinal, resultou aprovado pelo Congresso
Nacional.

699/784

13.3 Da crtica ao novo instituto


O novo texto do art. 110 no utilizou a expresso erro evidente, mas sim erros que
no exijam qualquer indagao para a contratao imediata de necessidade de sua correo. Nesses termos, o legislador at pode
ter sido bem intencionado ao us-la, mas a
expresso, derradeiramente, no foi feliz j
que no h como constatar-se a necessidade
de corrigir ou a prpria ocorrncia do erro
seno pela indagao mediante a qual o Oficial do Registro, por meio de uma operao
lgica, possa evidenciar a ocorrncia do erro
e a necessidade de corrigi-lo.
Bem mais feliz foi o texto do projeto de lei
originalmente apresentado que autorizava a
retificao de erro evidente de qualquer
natureza e que, afinal, aponta que o fundamento da modificao proposta era o de introduzir a noo de erro evidente nas retificaes extrajudiciais a serem promovidas
pelo Oficial do Registro Civil. Alis, toda a
justificao do projeto se sustentou nesse
argumento.

700/784

De outra banda, foi facultada a realizao


da retificao pelo Oficial do Cartrio onde
esteja depositado o assento, apontando, pois,
para a possibilidade de inrcia do Oficial,
mesmo diante da evidncia do erro e, consequentemente, para a necessidade de o interessado ter de manejar ao judicial para a
obteno da retificao, diante da simples
negativa do Oficial, o que tambm vai de encontro a um dos principais fundamentos do
projeto: a desjudicializao da prtica desses
atos estatais.
Tambm podemos verificar que o texto legal termina por no autorizar expressamente
a retificao de ofcio pelo Registrador Civil,
exigindo que o interessado requeira a retificao. Assim, num primeiro momento, dada
uma redao imperfeita, estabeleceu-se mais
essa confuso, podendo levar tambm o Oficial ao imobilismo frente ao erro evidentemente existente, caso o interessado no pea
a retificao, pois o sentido da expresso de
ofcio ficou restrita a pr em relevo a possibilidade de a retificao ser feita extrajudicialmente, pelo prprio Oficial do Registro, e
no a autoriz-lo a, motu proprio, operar a

701/784

retificao de erro por ele evidenciado. Tal


imperfeio redacional tambm inexistia no
texto original do projeto.
Apesar de ter afastado a necessidade de
manifestao final do juiz em relao ao caso
concreto, manteve o novo texto legal a necessidade de manifestao conclusiva do
Ministrio Pblico em relao ao pedido formulado pelo interessado, o que, data venia,
tambm recebia melhor tratamento no texto
do projeto original, pois previa essa manifestao do rgo ministerial to somente se
suscitada dvida em relao deciso proferida pelo Oficial do Registro. No se trata
de ser desprovida de importncia a manifestao do Parquet, mas de sua desnecessidade
frente ao erro evidente (j que este est,
conceitualmente, restrito banal ocorrncia
de erros grficos ou de transposio de dados para o assento lavrado), desde que devidamente comprovado, basicamente mediante
documentos, perante o Registrador Civil.

702/784

13.4 Concluses
a) Propugnamos pela manuteno do conceito de erro evidente no mbito da nova
praxe da retificao extrajudicial de assento
de registro civil de pessoa natural, introduzida no ordenamento jurdico brasileiro por
meio da redao dada ao art. 110 da LRP,
pela Lei n. 12.100, de 27-11-2009, como j
consagrado nos institutos legais que o admitem no mbito do Registro de Imveis
(art. 213 da LRP), no mbito do Tabelionato
de Protesto de Ttulos (Lei n. 9.492/97) e, pioneiramente, na praxe administrativa do Registro Civil de Pessoas Naturais, no mbito
do Estado do Rio Grande do Sul, forte nas
disposies do art. 199 da CNNR-CGJ-RS,
para que continue possvel a retificao extrajudicial, ex-officio ou a pedido do interessado, perante o Oficial do Registro Civil
de Pessoas Naturais, desse erro que conceitualmente consistente em erro de grafia
ou de simples trasladao de dados, ocorrido
quando da lavratura original do registro.
b) Na hiptese do erro evidente, entendemos ser perfeitamente dispensvel a

703/784

prvia manifestao do Ministrio Pblico


porque a retificao vai ser operada com
base em documentos que demonstrem a
clara ocorrncia do erro, autorizando o Oficial do Registro Civil a proceder de ofcio,
com plena vinculao de seu ato a essa
prova documental que o sujeita, objetivamente, demonstrao de legalidade do ato
frente atribuio fiscalizadora da atividade, que est a cargo do Poder Judicirio. Na
verdade, o Oficial, nesse caso, estar promovendo o acertamento de ato de sua prpria autoria, diante de inconfundveis elementos de fato que o autorizam a retificar a
equvoca transposio de dados anteriormente ocorrida.
c) Para as demais hipteses de retificao
extrajudicial, nas quais no esteja caracterizada a ocorrncia do erro evidente, ser indispensvel a prvia manifestao do rgo
ministerial com atuao na respectiva Comarca, para a regularidade do procedimento
previsto pelo novo art. 110 da LRP, que, a
teor do que dispe seu 1, tem prazo de 5
dias para proferir sua manifestao, sem
prejuzo de que venha a requerer, para

704/784

maior indagao, ao juiz, a distribuio dos


autos visando a um processamento mais contencioso na viabilizao da retificao, observado o rito sumarssimo, que aquele especfico da Lei n. 3.764/60.

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ROCHA, Roberto Pacheco. Ofcio Circular n.
034/04. Curitiba, 12 de fevereiro de 2004.
Disponvel em: <http://www.tj.pr.gov.br/cgj/
download/of/2004/oc034_04.pdf
>.Acesso
em: 10 fev. 2007.
SALLES, Venicio Antnio de Paula. Retificao de registro: Lei n. 10.931, de 2 de
agosto de 2004. Boletim Eletrnico do IRIB,

722/784

n.
1.233,
12-8-2004.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br/notas_noti/boletiml1233.asp>. Acesso em: 12 ago. 2004.
______. Usucapio administrativa Lei
11.977/2009, publicado em 11-8-2009, no
site <www.colegioregistralrs.org.br>.
SO PAULO. Conselho Superior da Magistratura. Agravo de Instrumento 62.467-0/4.
Relator Ministro Celso de Mello. Disponvel
em: <http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=4234>. Acesso em: 14 ago. 2007.
______. Tribunal de Justia. Conselho Superior da Magistratura. Mandado de Segurana
79.717-0. Relator: Des. Lus de Macedo, So
Paulo, DOE, 3-12-2001. Disponvel em:
<http://portal.tj.sp.gov.br/wps/portal/
tj.iframe?url=%2Fpesquisas%2F2ainstancia%2Fcsm%2Fementas%2Ftjsp_pesquisas_2ainstancia_csm_ementas_informar_texto.asp%3Fopcao%3DJurisprud%C3%AAncia+-

723/784

+Ementas+-+Conselhor+Superior>. Acesso
em: 19 ago. 2007.
SARMENTO, Eduardo Scrates C. A dvida
na nova Lei de Registros Pblicos. Rio de
Janeiro: Rio Sociedade Cultural, 1977.
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado
dos registros pblicos. Rio de Janeiro: Livraria Jacintho, 1938, v. 1.
SIMES, Fernanda. A Lei n. 11.441/2007 e a
priso por dvida inescusvel de alimentos.
Disponvel
em:
<http://www.r2learning.com.br/_site/art.s/
urso_oab_concurso_art.>. Acesso em: 17
mar. 2007.
THEODORO JR. Humberto. A reforma de execuo do ttulo extrajudicial: Lei n. 11.382,
de 66 de dezembro de 2006. Rio de Janeiro:
Forense, 2007. WESCHENFELDER, Julio
Cesar. Cadastro Nacional de Imveis Rurais
CNIR: repercusso nas atividades

724/784

notariais e registrais. Boletim Eletrnico do


IRIB. Disponvel em <http://www.irib.org.br/
salas/boletimel970.asp>. Acesso em 9 jan.
2004.
ZAVASCKI, Teori Albino. A tutela da posse
na constituio e no novo Cdigo Civil. Revista Brasileira de Direito Constitucional, n. 5,
p. 50-61, jan./ jun. 2005.

Apndice
1) iRegistradores entrevista
Lamana Paiva
Lamana Paiva concedeu
abaixo ao iRegistradores

entrevista

Por que lanar um livro sobre procedimento de dvida?


Primeiramente, a razo do lanamento do
Procedimento de dvida no Registro de
Imveis deve-se ao fato de ter, o texto, resultado de monografia no Curso de Especializao stricto sensu na Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais. Da a razo da
escolha do tema. Por outro lado, sabemos
que a dvida o remdio jurdico mais eficaz
de que dispe a parte interessada no registro para se socorrer quando o acesso do
ttulo denegado pelo registrador.
O procedimento no est sedimentado
nos tribunais brasileiros?
Entendemos que o procedimento de dvida
no est, ainda, totalmente assimilado pelos

726/784

Tribunais, pois, a cada dia surge um fato


novo que vem aperfeioar o instituto. No h
um procedimento uniforme em matria recursal, por exemplo. Em So Paulo, o recurso dirigido ao Conselho Superior da
Magistratura, ao passo que no Rio Grande
do Sul o recurso deduzido perante uma das
Cmaras Cveis do Tribunal de Justia.
O procedimento de dvida necessita de
aperfeioamentos?
Sim. Esse o objetivo primordial da obra,
contribuir para o conhecimento do instituto
e, nesse sentido, a obra tem um alcance
didtico porque demonstra essa necessidade
de aperfeioamento e de busca de inovaes.
Tanto verdade, que o ttulo da obra no espelha a quem realmente se destina, pois, na
primeira parte feita uma aobrdagem sobre
os aspectos prticos e da possibilidade de
participao do tabelio, como assistente,
estabelecendo um contraditrio na defesa de
seu ato, o que no tem sido admitido na
dvida, enriquecendo, dessa forma, o
procedimento.
O que o Sr. acha da jurisdicionalizao
do procedimento de dvida, deixando de

727/784

ser um procedimento administrativo


para se tornar um processo judicial, com
a segurana da coisa julgada?
Essa questo polmica e complexa. Como
se sabe, hoje, o procedimento misto na
maioria dos Estados. Ou seja, administrativo/
judicial, pois esse procedimento tem incio,
no interior dos Estados, perante o Juiz Competente da Comarca e, nas Capitais, nas
Varas especializadas dos Registros Pblicos.
Em grau de recurso, processa-se perante os
Tribunais de Justia, com exceo de So
Paulo, onde ocorre perante o Conselho Superior da Magistratura. Entendo que deve
seguir como processo administrativo em funo da celeridade, da rapidez que demandada para a resoluo dessas questes,
pois o prazo estabelecido pelos artigos 198 e
seguintes da LRP de singelos 40 dias.
Quais os problemas mais comuns e que
ensejam suscitao de dvidas?
Os problemas mais comuns que ensejam suscitao de dvida dependem muito da prpria regio em que se originam as questes
envolvendo os ttulos. Pelo que se apresenta,
por exemplo, na serventia em que atuo,

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dificilmente suscitada uma dvida referente a escrituras pblicas, embora alguns instrumentos pblicos no ultrapassem as barreiras da qualificao registral e as dvidas
so suscitadas. Logo, os problemas mais
comuns so os relativos elaborao de instrumentos que no observam as normas legais a eles aplicveis (promessa de compra e
venda, cesso de direitos, recolhimento de
tributos, estatutos e contratos sociais de
pessoas jurdicas, loteamentos, incorporaes etc.).
Qual o campeo de ttulos impugnados?
Ttulos judiciais? Ttulos notariais? Instrumentos particulares?
Quanto a esse aspecto, pelo que se percebe
de consultas que nos chegam, podemos informar que esto entre os mais impugnados,
sem sombra de dvida em primeirssimo
lugar, os ttulos judiciais, seguidos pelos instrumentos particulares/administrativos e,
por ltimo, os notariais.
Como o Sr. avalia a experincia espanhola, que prev recurso para uma junta
de registradores como forma alternativa
de superar a denegao original?

729/784

A esperincia espanhola funciona, pois tive o


prazer de estud-la por ocasio do Terceiro
Curso Ibero-americano de Direito Registral,
realizado em Barcelona. Assim, essa questo
atual e envolve a to debatida desjudicializao, a comear pelos atos de jurisdio
voluntria, que demoraram, mas chegaram,
e j esto sendo praticados no Brasil por
notrios e registradores (Leis 10.257/2001,
10.931/2004, 11.382/2006, 11.441/2007,
11.481/2007 e a novel 11.977/2009). Para
isso necessrio que se proceda a uma alterao legislativa, criando-se uma DireoGeral Nacional dos Servios Notariais e Registrais e de um Colgio Nacional, com as atribuies de apreciar recursos deduzidos
perante um colegiado formado por notrios e
registradores, podendo, at mesmo, a meu
critrio, ser misto. Alis, o meu sonho ver
implantado no Brasil um sistema semelhante
ao espanhol.
Por que se chama procedimento de
dvida, quando sabemos que o Oficial
sempre tem certeza na denegao do
registro?

730/784

Como se sabe, o Oficial Registrador, em


tese, no tem dvida a respeito da qualificao do ttulo apresentado para a prtica
do ato, pois trata-se de rea especfica de
atuao das Cincias Jurdicas na qual os titulares so experts na matria. Assim, o
nome procedimento de dvida dirige-se
parte apresentante que, vendo seu ttulo impugnado e no concordando com a impugnao, mediante requerimento, solicita a declarao de dvida em que o registrador ir
fundamentar, na doutrina e na jurisprudncia, as razes pelas quais negou o registro
do ttulo apresentado.
Cabe mandado de segurana contra ato
denegatrio de registro?
Acreditamos que no, pois a qualificao
negativa sobre um ttulo no enseja
mandado de segurana, uma vez que o sistema atual disponibiliza um remdio jurdico
prprio para contestar o entendimento do
Oficial, qual seja, o procedimento de dvida.
Se fosse admitido o mandado de segurana,
os sistemas registral e notarial estariam fragilizados com a concesso da liminar e, no
mrito, sua posterior revogao. Se o

731/784

registrador se negar a protocolar o ttulo,


examin-lo, no manifestando o fundamento
legal, considero que em relao a esse ato
de autoridade praticado pelo registrador
cabvel, sem sombra de dvida, a impetrao
de mandado de segurana.
Cabe suscitao de dvida em relao a
mandados judiciais? Ordem judicial no
deve ser imediatamente cumprida?
Sim, cabe suscitao de dvida, pois o Registrador independente e autnomo com
referncia ao princpio da qualificao documental, pois no entra no mrito da deciso.
Compete ao Oficial examinar, intrnseca e
extrinsecamente, o aspecto formal e registral de qualquer ttulo apresentado para registro, nos termos do art. 221 da LRP, j que
os ttulos ali elencados no tm nenhum
privilgio ou hierarquia de preferncia na
qualificao. Alis, a jurisprudncia massiva
de So Paulo tem demonstrado que
cabvel.
Alm do procedimento de dvida, do que
mais trata o livro?
Na realidade, o ttulo do livro no expressa o
real contedo da obra. Seno vejamos: na

732/784

primeira parte tratado o procedimento de


dvida no Registro de Imveis aspectos
prticos e possibilidade de participao do
notrio. J na segunda parte examinada a
evoluo dos sistemas registral e notarial no
sculo XXI, a comear pela Lei 10.257/2001
e a encerrar pela Lei 11.481/2007. Como se
v, o ttulo no espelha abrangncia de tudo
quanto no livro tratado.
Por que a Editora Saraiva?
A editora dispensa comentrios. Entretanto,
a escolha se deu em razo do convnio entre
o IRIB e a Saraiva para a produo da srie
Direito Registral e Notarial, sob a
proeminente coordenao do respeitvel Dr.
Srgio Jacomino. Graas ao esmero editorial
e orientao do coordenador estamos radiantes de felicidade com mais essa realizao.
Publicado por Srgio Jacomino
Disponvel em: <http://registradores.org.br/
lamana-paiva-lanca-livro-em-noite-de-autografos>. Acesso em: 3 mar. 2010.

733/784

2) O Boletim do IRIB, de 2-9-2010


Lanamento: livros de Direito Registral
O IRIB aproveita a realizao de seu XXXVII
Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis
do Brasil, em Natal, para o lanamento de
obras de Direito Registral editadas pela
Saraiva.
Das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade Ademar
Fioranelli
Direito administrativo registral Ricardo Dip
Condomnio em edificaes Frederico Henrique Viegas de Lima
Procedimento de dvida no Registro de Imveis Joo Pedro Lamana Paiva
A partir desta edio publicaremos as entrevistas concedidas ao Boletim Eletrnico
IRIB, pelos autores, a respeito dos principais
pontos abordados em cada livro.
Dvida no Registro de Imveis
O registrador imobilirio de Sapucaia do Sul
e vice-presidente do IRIB pelo Estado do Rio
Grande do Sul, Joo Pedro Lamana Paiva,
nosso primeiro entrevistado.

734/784

BE A suscitao de dvida um procedimento de natureza administrativa,


isto , sem lide, razo pela qual no
comporta assistncia ou interveno de
terceiros (art. 204 da Lei n. 6.015/73).
Sua finalidade possibilitar a manifestao do juiz de Direito competente a respeito de divergncia de entendimento
entre o registrador e o apresentante do
ttulo. No seu livro, Procedimento de
dvida no Registro de Imveis, o senhor
apresenta a possibilidade de o tabelio
figurar como assistente no caso de recusa de escritura. Isso j acontece ou
sua proposta uma inovao no Direito
Registral?
Lamana Paiva No Rio Grande do Sul j
houve, na apreciao de caso concreto em
procedimento de dvida, a admisso pelo julgador de primeiro grau o desembargador
Dcio Antnio Erpen, hoje aposentado de
manifestao do tabelio no processo e julgamento como forma de ampliar a discusso
da questo apreciada. O objetivo era que o
prprio magistrado tivesse condies de proferir a deciso mais adequada ao caso.

735/784

Entretanto, essa situao exceo e no regra em sede de procedimento de dvida, por


isso propugnamos pela admissibilidade de o
tabelio poder figurar como assistente no
caso de recusa de registro da escritura, se
requerida a suscitao de dvida pelo interessado (Lei n. 6.015/73, arts. 198 e
seguintes). Caso a jurisprudncia dos
tribunais passe a se conduzir nesse sentido,
confirmando como vencedora a tese que abraamos, a sim poderemos consider-la
como uma inovao do mbito do Direito Registral. Estamos semeando em campo frtil
inovao na cincia do Direito.
BE O senhor acredita que o fato de o
tabelio ter a possibilidade de defender
seu ato em juzo no procedimento de
dvida pode ajudar a aperfeioar ainda
mais os atos de escritura e registro, em
ltima instncia o Direito Notarial e Registral? Que outros benefcios o senhor
v nessa extenso do procedimento de
dvida?
Lamana Paiva Sem dvida, a possibilidade de o tabelio defender seu ato perante o
julgador vai ajudar a aperfeioar o Direito

736/784

Registral/Notarial. E em qualquer deciso judicial com cognio mais ampla tambm


haver uma deciso mais adequada e consentnea com a realidade. Temos que ter
bem presente que na dvida registrria no
h apenas um procedimento (rito) de ndole
administrativa, mas tambm um processo de
natureza administrativa e, ainda que nele
no haja propriamente litigantes, nada impede que, nos termos da orientao presente
na Constituio (art. 5, LV), se lance mo
dos meios que garantam, da melhor forma, o
mais amplo contraditrio em busca da mais
acertada deciso. Como garantir o contraditrio? Examinando as proposies opostas
ou contrrias de uma mesma questo de
direito. Garantindo que o tabelio seja
ouvido, evita-se que tenha de demonstrar
seu interesse jurdico previamente para
garantir proteo a sua esfera moral e patrimonial enquanto autor do ato impugnado.
BE Na segunda parte do seu livro, o
senhor
apresenta
as
legislaes
brasileiras mais recentes que cuidam da
evoluo dos sistemas notarial e registral no Brasil, comeando pelo Estatuto

737/784

da Cidade (Lei n. 10.257/2001), que criou vrios institutos jurdicos ligados


propriedade, ao registro de imveis e ao
poder pblico. O senhor acha que essas
leis esto em bom andamento, ou seja,
seus dispositivos funcionam bem e so
bastante utilizados?
Lamana Paiva O Estatuto da Cidade surgiu desacreditado em nosso ordenamento
jurdico e muitos diziam que a lei no ia
pegar. No entanto, ele est mostrando sua
importncia para a organizao do crescimento de nossas cidades. Trata-se de um estatuto pioneiro, que traou linhas gerais
para a poltica urbana do pas, e hoje se v
complementado por outras leis que surgiram
para garantir o ordenamento urbano. Um exemplo recente disso o advento da Lei n.
11.977/2009 que disciplinou a regularizao
fundiria no pas. Esse instrumento, temos
certeza, promover uma reorganizao profunda na estrutura de nossas cidades, que
cresceram desordenadamente impulsionadas
por um dos mais acentuados processos de
xodo rural do planeta. Em aproximadamente
quarenta
anos,
invertemos

738/784

completamente a estrutura populacional caracterstica de um Brasil agrrio desde seu


descobrimento, o que resultou, hoje, em
mais de 80% de populao concentrada nas
cidades.
BE O senhor tambm aborda a questo
da regularizao fundiria depois da Lei
n. 11.481/2007, que regulariza por usucapio os imveis situados em zonas especiais. Essa lei veio ajudar efetivamente a regularizao urbana? Seus
efeitos prticos j podem ser sentidos no
Registro de Imveis?
Lamana Paiva A Lei n. 11.481/2007 tratou
de questo muito pontual no contexto da
regularizao fundiria, ou seja, aquela incidente sobre os imveis pblicos de propriedade da Unio, Estados, Distrito Federal
e Municpios. Embora contribua para a regularizao urbana, essa lei poderia estar implementada de forma mais efetiva, conferindo queles que exercem posse sobre imveis pblicos novos direitos reais a concesso de uso especial para fins de moradia
e a concesso do direito real de uso o que
possibilitaria que esses direitos passassem a

739/784

ser passveis de hipoteca. O grande mrito


dessa lei, entretanto, foi ter introduzido no
Direito brasileiro o instrumento administrativo do auto de demarcao lavrado pelo
Poder Pblico para a realizao da regularizao fundiria, assim como o rito que essa
regularizao deveria observar. Esse modelo
foi absorvido pela Lei n. 11.977/2009, para a
realizao de regularizao fundiria de interesse social em imveis pblicos ou particulares que constituam situaes consolidadas de ocupaes de baixa renda, a qual culmina com a aquisio de propriedade mediante usucapio administrativa.
BE Depois da edio de seu livro, foi
editada a Lei n. 11.977/2009, que dispe
sobre o programa habitacional Minha
Casa, Minha Vida. Quais suas principais
observaes sobre a proposta e o contedo dela?
Lamana Paiva O Programa Minha Casa,
Minha Vida, promovido pelo governo federal
provocou, inicialmente, grande impacto
sobre a atividade registral imobiliria em virtude da ampliao de gratuidades/descontos
de emolumentos que instituiu para os atos

740/784

registrais relativos aos imveis abrangidos


nesse programa. Entretanto, passado o
primeiro impacto, pode-se avaliar que esse
programa, que visa ao financiamento da
moradia para a populao pobre do pas, tem
grande potencial para promover o desenvolvimento do pas e aquecer o mercado
imobilirio de modo a trazer benefcios para
todos, uma vez que as isenes/descontos atingem apenas a primeira aquisio. O aquecimento do mercado conta tambm com a
regularizao fundiria. Instituda pela
mesma lei, a regularizao vai tirar muitos
imveis da situao de informalidade,
destinando-lhes recursos pblicos para o
acesso a melhores condies de moradia,
para a organizao das cidades, a melhoria
da qualidade de vida, o equilbrio social e a
valorizao do patrimnio imobilirio das
famlias. A real importncia dessa lei ainda
no foi avaliada em sua justa medida, uma
vez que vai incrementar a matriculao de
imveis
clandestinos/irregulares/informais
no pas, sua valorizao e consequente ampliao dos negcios imobilirios com reais
ganhos econmicos e sociais para todos.

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3) Depoimento de Marco Antonio


da Silva, em 10-9-2010
Sobre o livro Procedimento de dvida no Registro de Imveis:
Um livro como todo livro deveria ser: uma feliz unio entre forma e contedo, leitura
prazerosa conduzida com praticidade e
maestria do comeo ao fim. Comeamos pela
forma, com as felizes notas passando por
uma clara e pontual sumarizao onde, alm
das referncias, importante tambm fazer
uma grata aluso aos endereos na rede
mundial (em que facilmente pinamos os assuntos, indo diretamente pgina referida),
culminando com a cereja do bolo: um
apndice de perguntas e respostas, de que
praticamente todo bom livro que verse sobre
este ou outro tema poderia valer-se.
E, em seu mago, facilmente identificamos o
notvel saber jurdico registral do autor, que
domina o tema com a autoridade de um
renomado estudioso, potencializada por sua
vasta experincia como registrador pblico.
Paiva:

742/784

Como felizmente prefaceado em seu livro:


sem rebusquez (ns estudantes como
nefitos em Direito temos verdadeiros embates com a literatura jurdica, que em
muitas vezes podemos usar a mxima: Uma
usina nuclear para acender um palito de fsforo, um esforo sobre-humano para captar
a essncia do pensamento do autor).
Quero ter a honra de usar seus trabalhos
como norte em minha monografia, quero adquirir e ler suas outras obras...
Marco Antonio da Silva, estudante de Direito
Sapucaia do Sul, 10 de setembro de 2010.

4) Entrevista ao Observatrio do
Registro Registradores
brasileiros na Internet fonte:
http://cartorios.org/2010/11/23/
nto-deduvida-lamana-paiva-lanca-livro
Procedimento de dvida. Lamana Paiva
lana livro em SP
No prximo dia 25 de novembro, a partir das
19h., no Morumbi Shopping, So Paulo,

743/784

ocorrer o lanamento do livro Procedimento


de dvida no Registro de Imveis, de autoria
de Joo Pedro Lamana Paiva (veja programa aqui).
No dia de ontem o autor, registrador
imobilirio em Sapucaia do Sul, Rio Grande
do Sul, nos recebeu para a seguinte
entrevista
OR O que o levou a escrever o livro?
Primeiramente foi a oportunidade de abordar cientificamente um tema realmente relevante para notrios e registradores, durante o curso de especializao que frequentei na Universidade, elegendo-o como contedo de meu trabalho monogrfico de concluso, tendo podido contar com a fundamental orientao do Prof. Francisco
Rezende, que um dos grandes conhecedores do tema no Brasil. Num segundo momento, foi a motivao e o incentivo recebidos dos colegas que puderam apreciar o
contedo da monografia e me sugeriram a
edio de um livro didaticamente adequado
transmisso de contedos sobre o procedimento de dvida registral, matria de real
importncia para as categorias profissionais

744/784

que com ela convivem na sua rotina de trabalho. A receptividade do livro foi muito
grande. Apesar de no ter sido lanado em
So Paulo, j conta com uma segunda
edio.
A que o senhor reputa o enorme interesse dos leitores?
A dvida registral faz parte do dia a dia de
trabalho do registrador/notrio e seus auxiliares e, apesar disso, no contvamos com
uma publicao que abordasse o tema com a
abrangncia e a objetividade necessrias,
ditadas pelo ritmo que nossas atividades permitem. Da talvez o grande interesse dos
leitores, no s aqui no Rio Grande do Sul,
mas em muitos recantos do pas, pois encontraram uma obra que conseguiu conjugar essas duas variveis importantes para o sucesso do livro, o que est aliado, tambm, a
outros fatores muito importantes, tais como
a primorosa apresentao do volume, a parceria muito sintonizada entre o IRIB e a Editora Saraiva, a influncia do meio acadmico
na concepo da obra e o prestgio granjeado em meio categoria dos registradores
e notrios. Outro aspecto importantssimo e

745/784

que emprestou peculiaridade obra foi o


carter inovador de sua ampliao com temas
atualssimos
do
Direito
Registral
brasileiro, que tributo viso perspicaz e experiente do meu amigo Prof. Srgio Jacomino, que sugeriu que a obra fosse contemplada com uma abordagem sobre a
evoluo dos sistemas registrais e notariais
no sculo XXI.
A dvida registrria mal estudada. Em
que medida o livro pode trazer luzes
para um tema to obscuro?
Foi exatamente por essa razo que resolvi
debruar-me sobre esse tema quando frequentei o Curso de Especializao em
Direito Registral Imobilirio da PUC/MG, o
que deu origem monografia que sustentei
para a obteno do grau de especialista e depois a converti em livro. Sua aprovao, com
distino, tanto na Universidade como no
XXXIV Encontro de Oficiais do Registro de
Imveis do Brasil convenceu-me de que a
obra realmente tinha valor cientfico e teria,
ao mesmo tempo, grande utilidade prtica,
abordando tal procedimento tanto nos aspectos relativos rea registral como notarial.

746/784

Assim, o aspecto central da monografia


sustentada foi a possibilidade de participao do notrio na defesa do ato notarial
de sua autoria, possibilitando sua interveno como assistente, interessado ou terceiro. Sua converso em livro perpassa por
todos os aspectos relevantes da doutrina, legislao, jurisprudncia e prtica (modelos),
aplicveis ao procedimento de dvida, procurando
afastar
amplamente
aquelas
questes surgidas na rotina de trabalho das
Serventias.
A dvida registral experimenta, nos dias
que correm, um certo descrdito. Ao invs de suscitar dvida, o interessado
busca uma deciso interlocutria em
que se determina o registro, o que faz
superar as exigncias registrrias pela
fora da jurisdio. Como resolver a
questo?
Buscar uma deciso que arbitre uma soluo
para a questo pode ser mais rpido, mas
necessariamente no ser aquela que mais
adequadamente resolver a situao. O
Direito uma Cincia e, como tal, obedece a
cnones cientficos, da a razo de existncia

747/784

da dvida por ser o primeiro remdio destinado a resolver a impugnao de um ttulo


que teve acesso denegado ao registro, o qual
deve observar um prazo de at 40 dias para
o seu julgamento final. Se esse prazo fosse
observado, o procedimento seria clere e
no cairia em descrdito. Entendemos que
isso difcil, levando em conta o acmulo de
processos que tramitam no Poder Judicirio,
j que a matria muito especfica. Alm de
tudo, a Cincia do Direito realiza-se atravs
de um mtodo contraditrio visando a que as
questes recebam a mais ampla e adequada
abordagem cientfica. Assim, o mais pleno
esgotamento da questo posta na dvida registral arguida ter o condo de trazer o
mais amplo esclarecimento e o mais pleno
acerto na apreciao da matria que naturalmente abrange uma controvrsia jurdica.
Basta ver a excelncia das decises proferidas no mbito do Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo. Assim,
quanto mais plena a discusso, mais democrtica a soluo, j que vivemos no
somente um Estado de Direito, mas um

748/784

Estado de Direito necessariamente qualificado como Democrtico.


O senhor acredita que a jurisdicionalizao da dvida poderia emprestar maior
fora ao registro?
Sem dvida. Para ser coerente com o que
acabei de afirmar, desde que a apreciao
judicial alcance promover o debate mais
plenrio possvel questo de direito posta
no contexto do procedimento de dvida,
tanto mais consolidados e dotados de autoridade jurdica sero os atos das atividades
registral e notarial. Uma outra soluo para
o problema poderia ser, tambm, a exemplo
do que existe na Espanha e em Portugal, a
criao de um Colgio Nacional de Notrios
e Registradores, vinculado ao Conselho Nacional de Justia (CNJ) e/ou ao Ministrio da
Justia, formado por integrantes das categorias, com plena autonomia para sua
gesto administrativa de acordo com suas
normas institucionais, destinado a exercer o
controle das atividades profissionais e a uniformizao de procedimentos como rgo de
filiao obrigatria para o exerccio das
delegaes.

749/784

Joo Pedro Lamana Paiva registrador em


Sapucaia do Sul, RS. Vice-Presidente do
Conselho Deliberativo do IRIB Instituto de
Registro Imobilirio do Brasil.

5) Site do Colgio Registral do


Rio Grande do Sul Boletim
Eletrnico de 26-11-2010
O filho de Santiago do Boqueiro
Por Mrio Pazutti Mezzari111
Conta a histria que um dia Jayme Caetano
Braun, o maior pajador gacho (uma espcie
de repentista), estava em visita ao Municpio
de Santiago. Convidado a falar, comeou a
trova exatamente como no causo: Santiago
do Boqueiro, onde quem no bandido
ladro!. Murmrios na plateia, que ningum
gostava deste chiste. Um ou outro mais exaltado teve de ser agarrado pelos amigos,
mas o desaforo do Jayme estava no ar. A revoluo estava para estourar. Foi quando
nosso pajador completou: Mataram minha
saudade, roubaram meu corao!.

750/784

Delrio geral! O Jayme tornou-se santiaguense honorrio, dolo de todos ns e


hoje est encantando anjos, santos e querubins com seus repentes de magia e puro
talento.
Mas tem um outro santiaguense que tambm
nosso dolo.
Foi naquela terra que nasceu Joo Pedro
Lamana Paiva.
Estao Curuu, Linha 7, Cala Bota, Vila
Nova Esperana, Distrito de Ernesto Alves,
Municpio de Santiago. No, no so diversos lugares, este o endereo completo de
nascimento de Joo Pedro Lamana Paiva,
constante em seu assento de nascimento.
A origem humilde, que ele nunca negou, jamais serviu como desculpas para no lutar.
Ao contrrio, o guri queria vencer na vida,
ser algum como se dizia naqueles tempos.
Para isso vislumbrou alguns caminhos:
estudar muito, trabalhar mais ainda e fazer
amigos. O menino Joo soube fazer amigos
como ningum, gente que viu em seus olhos
a alma boa que ele carrega. E l foi o Joo,
conseguindo milagres pela vida. Um funcionrio pblico que tirava parte de seus

751/784

proventos para pagar o menino estagirio ;


um titular do cartrio que sabiamente reconheceu as qualidades que ele Joo tanto queria demonstrar; e vieram a faculdade de
Direito e a guria mais bonita da cidade. Que
mais poderia querer o menino Joo?
Pois ele queria o mundo! O concurso e o
primeiro cartrio em Catupe, o primeiro livro sobre Registro de Imveis escrito no Rio
Grande do Sul, os filhos, a remoo e o segundo cartrio, agora em Sapucaia do Sul. E
a vieram as entidades de classe, ele um
voraz trabalhador, professor incansvel, enfim na ribalta o Dr. Lamana Paiva, o homem
que faz. E vieram cursos no Brasil e no estrangeiro, a criao da Escola de Notrios e
Registradores. O Paiva continua brindandonos com seu site de mil e uma utilidades, sua
amizade, seu jeito puro de viver e seu extremado amor pelas coisas de registros
pblicos, s superada pelo amor famlia.
Ele o homem a aguardar com pacincia de
J que a delegao do 1 Registro de Imveis
de Porto Alegre lhe seja outorgada, em razo
de ter sido aprovado em primeiro lugar no
concurso de remoo.

752/784

Tive a honra em acompanhar o crescimento


intelectual do mestre Paiva. Seus artigos,
cada vez melhores e mais aprofundados no
estudo dos mais variados temas de Direito
Registral; suas aulas e palestras, cada vez
mais claras e didticas.
E agora mais um livro, com ideias objetivas e
ao mesmo tempo profundas, inovadoras mas
nunca temerrias.
difcil no gostar do Dr. Lamana Paiva. E
ser tambm quase impossvel ao leitor no
gostar do seu livro.
Amigos, apresento-lhes Procedimento de
dvida no Registro de Imveis. Boa leitura!
Ver tambm a publicao no Observatrio do
Registro/Registradores brasileiros na Internet, com o seguinte ttulo: Santiago do
Boqueiro, onde quem no bandido
ladro!

1
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de
1973. Dispe sobre os registros pblicos, e
d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, 31-12-1973.
2
BRASIL. Lei n. 9.492, de 10 de setembro de
1997. Define competncia, regulamenta os
servios concernentes ao protesto de ttulos
e outros documentos de dvida e d outras
providncias. Dirio Oficial da Unio,
Braslia, 11-9-1997.
3
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de
1994. Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal, dispondo sobre servios notariais e de registro (Lei dos cartrios). Dirio
Oficial da Unio, Braslia, 21-11-1994.
4
BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial 286.082/RJ, publicado no
DJU, em 20-8-2001, p. 474. Disponvel em
<http://www.stj.gov.br/webstj/processo/
Justica/detalhe.asp?numreg=200001136356&pv=10100000

754/784

Acesso em: ago. 2007.


5
SO PAULO. Tribunal de Justia. Apelao
Cvel 023847-0/3. Registro de Imveis,
thesaurus jurisprudencial, acrdos e decises do Conselho Superior da Magistratura
e Corregedoria Geral da Justia de So
Paulo, 1996. Porto Alegre: Srgio Antnio
Fabris Editor, 1997, p. 16-19.
6
ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro
Lamana. Princpio do registro imobilirio
formal. In: Introduo ao Direito Notarial e
Registral. Porto Alegre: Srgio Antnio Fabris, 2004.
7
Disponvel
em:
<http://www.lamanapaiva.com.br/
mostra_novidades.php?id_novidades=55&id_noticias_area=1 40k>. Acesso
em: 27 maio 2008.
8
BRASLIA.
Supremo
Tribunal
Federal.
Habeas Corpus 85.911-9/RJ, julgado em 25

755/784

de outubro de 2005 e publicado no DJ n.


231, em 2-12-2005, p. 13. Disponvel em:
<http://www.stf.gov.br/processos/processo.asp?PROCESSO=85911&CLASSE=HC&OR
Acesso em: 17 ago. 2007.
9
SO PAULO. Tribunal de Justia. Apelao
Cvel 033624-0/4. A cpia constitui mero
documento e no instrumento revestido de
todas as formalidades e previsto como
idneo para ingresso no Registro. 2. Em
vista de requalificao do ttulo em sede de
dvida, vedado o saneamento intercorrente
das deficincias da documentao apresentada. Imprescindvel a apresentao de
certido ou traslado do ato notarial.
EMENTA OFICIAL: Registro de Imveis
Dvida Apresentao de cpias autenticadas Ttulos inaptos Registros inviveis
Matria incidente relativa averbao Impossibilidade de apreciao, ante a soluo
prejudicial. Registro de Imveis, thesaurus
jurisprudencial, acrdos e decises do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justia de So Paulo,

756/784

1996. Porto Alegre: Srgio Antnio Fabris


Editor, 1997, p. 341-342.
10
SO PAULO. Tribunal de Justia. Apelao
Cvel 028794-0/7. Cdula de crdito industrial Hipoteca Alienao Conferncia de
bens Incorporao de bens Sociedade
comercial Dvida Cpia reprogrfica
Ttulo no admitido a registro. Registro de
Imveis, thesaurus jurisprudencial, acrdos
e decises do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justia de
So Paulo, 1996. Porto Alegre: Srgio
Antnio Fabris Editor, 1997, p. 46-48.
11
SO PAULO. Tribunal de Justia. Conselho
Superior da Magistratura. Mandado de Segurana 79.717-0/5. Relator: Des. Lus de
Macedo, So Paulo, publicado no DOE de
3-12-2001.
Disponvel
em:
<http://portal.tj.sp.gov.br/wps/portal/
tj.iframe?url=%2Fpesquisas%2F2ainstancia%2Fcsm%2Fementas%2Ftjsp_pesquisas_2ainstancia_csm_ementas_informar_texto.asp%3Fopcao%3DJurisprud%C3%AAncia+-

757/784

+Ementas+-+Conselhor+Superior>. Acesso
em: 12 ago. 2007.
12
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 15. ed. atual. at 1 de outubro de 2002. So Paulo: Saraiva, 2003, p.
400.
13
Art. 156. O oficial dever recusar registro a
ttulo e a documento que no se revistam das
formalidades legais.
Pargrafo nico. Se houver suspeita de falsificao, poder o oficial sobrestar no registro, depois de protocolado o documento, at
notificar o apresentante dessa circunstncia;
se este insistir, o registro ser feito com essa
nota, podendo o oficial, entretanto, submeter
a dvida ao Juiz competente, ou notificar o
signatrio para assistir ao registro, mencionando tambm as alegaes pelo ltimo
aduzidas.
14
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 15. ed. atual. at 1 de outubro de 2002. So Paulo: Saraiva, 2003.

758/784

15
SO PAULO. Tribunal de Justia. Conselho
Superior da Magistratura. Apelao Cvel
100.525-0/5. Relator: Des. Luiz Tmbara,
Piracicaba,
publicado
no
DOE
de
10-12-2003.
Disponvel
em
<http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=8142>. Acesso em: 16 ago. 2007.
16
SO PAULO. Tribunal de Justia. Conselho
Superior da Magistratura. Apelao Cvel
105-6/1. Relator: Des. Luiz Tmbara, So
Paulo, publicado no DOE de 30-3-2004.
Disponvel em: <http://www.irib.org.br/asp/
Jurisprudencia.asp?id=8360>. Acesso em: 16
ago. 2007.
17
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 15. ed. atual. at 1 de outubro de 2002. So Paulo: Saraiva, 2003, p.
421.
18
SO PAULO. Tribunal de Justia. Conselho
Superior da Magistratura. Apelao Cvel
52.664-0/5. Relator: Des. Srgio Augusto

759/784

Nigro Conceio, Osasco, publicado no DOE


de
29-11-1999.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=3759>. Acesso em: 16 ago. 2007.
19
SO PAULO. Vara dos Registros Pblicos.
Processo 000.05.033180-9. Juiz: Dr. Vencio
Antonio de Paula Salles, So Paulo, publicado no DOE de 21-6-2005. Disponvel em:
<http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=13624>. Acesso em: 12 fev. 2007.
20
CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e dos
registradores comentada (Lei n. 8.935/94).
2. ed. ampl. So Paulo: Saraiva, 1999, p.
180.
21
CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e dos
registradores comentada (Lei n. 8.935/94).
2. ed. ampl. So Paulo: Saraiva, 1999, p.
180.
22
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de
1994. Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal, dispondo sobre servios

760/784

notariais e de registro (Lei dos cartrios).


Dirio Oficial da Unio, Braslia, 21 nov.
1994.
23
SO PAULO. Tribunal de Justia. Apelao
Cvel 031221-0/0. Parcelamento do solo urbano desmembramento regularizao de
loteamento dvida suscitao preposto.
Registro de Imveis, thesaurus jurisprudencial, acrdos e decises do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da
Justia de So Paulo, 1996. Porto Alegre:
Srgio Antnio Fabris Editor, 1997, p.
201-203.
24
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 15. ed. atual. at 1 de outubro de 2002. So Paulo: Saraiva, 2003.
25
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 15. ed. atual. at 1 de outubro de 2002. So Paulo: Saraiva, 2003, p.
413.
26

761/784

SO PAULO. Tribunal de Justia. Apelao


Cvel 022417-0/4. Relator: Des. Antonio Carlos Alves Braga, Piracaia, 31-5-1996.
Disponvel em: <http://www.irib.org.br/asp/
Jurisprudencia.asp?id=2081>. Acesso em: 16
ago. 2007.
27
SO PAULO. Tribunal de Justia. Apelao
Cvel 024690-0/3. Relator: Des. Antonio Carlos Alves Braga, Campinas, 26-1-1996. Registro de Imveis, thesaurus jurisprudencial,
acrdos e decises do Conselho Superior da
Magistratura e Corregedoria Geral da
Justia de So Paulo, 1996. Porto Alegre:
Srgio Antnio Fabris Editor, 1997, p. 27-28.
28
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia.
Apelao Cvel 5981170876. Relator: Des.
Dcio Antnio Erpen.
29
CARNEIRO, Athos Gusmo. Interveno de
terceiros. 10. ed. So Paulo: Saraiva, 1998,
p. 52.
30
Interveno de terceiros, cit., p. 52.

762/784

31
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia.
Apelao Cvel 41293, Relator: Werter Rotondo, julgada em 9-6-1982.
32
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia.
Apelao Cvel 70001936533, Relator: Guinther Spode, julgada em 19-6-2001.
33
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia.
Apelao Cvel 70013174958, Relator: Jos
Aquino Flores de Camargo, julgada em
9-11-2005.
34
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia.
Apelao Cvel 70004099735, Relator: Digenes Vicente Hassan Ribeiro, julgada em
14-8-2002.
35
ALBERGARIA, Antonio. gua mole em pedra
dura: escritura no acolhida pelo Oficial Registrador. Exigncia descabida. Dirio das
Leis Direito Imobilirio n. 9, 3 Decnio.
So Paulo, maro de 2008. Em sentido contrrio: RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de

763/784

Justia. Apelao Cvel 70007328867. Relator Des. Armnio Jos Abreu Lima da Rosa,
Porto Alegre, DJ n. 2.757, de 18-12-2003.
Disponvel
em:
<http://www.tj.rs.gov.br/
site_php/consulta/exibe_documento.php?ano=2003&codigo=458686>. Acesso em: ago.
2007.
36
CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e dos
registradores comentada (Lei n. 8.935/94).
2. ed. ampl. So Paulo: Saraiva, 1999, p.
179.
37
SO PAULO, Conselho Superior da Magistratura. Apelao Cvel 757-6/6, Jurisprudncia. Boletim Cartorrio, 2 decnio, maio de
2008, p. 14.
38
SO PAULO. Tribunal de Justia. Embargos
Declaratrios 028611-0/5-01. Registro de
Imveis, thesaurus jurisprudencial, acrdos
e decises do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justia de
So Paulo, 1996, Porto Alegre: Srgio
Antnio Fabris Editor, 1997, p. 270-272.

764/784

39
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 15. ed. atual. at 1 de outubro de 2002. So Paulo: Saraiva, 2003, p.
414.
40
Ver Agravo de Instrumento 022418-0/9,
Piracicaba, 31-5-1996, Rel. Des. Antnio Carlos Alves Braga, e Agravo de Instrumento
034719-0/5, Catanduva, 26-8-1996, Rel. Des.
Mrcio Martins Bonilha. Registro de Imveis, thesaurus jurisprudencial, acrdos e
decises do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justia de
So Paulo, 1996, Porto Alegre: Srgio
Antnio Fabris Editor, 1997, p. 138-139 e
266-268, respectivamente.
41
SO PAULO. Conselho Superior da Magistratura. Agravo de Instrumento 62.467-0/4.
Relator Ministro Celso de Mello. Disponvel
em: <http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=4234>. Acesso em: 29 ago. 2007.
42

765/784

BRASLIA. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinrio 254.497-ES. Relator:


Ministro Celso de Mello. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/stf/boletimel232h.asp>.
Acesso em: 13 ago. 2007.
43
BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial 4.810/PR, publicado no DJ em
7-10-1996.
Disponvel
em:
<http://www.stj.gov.br/webstj/Processo/
JurImagem/frame.asp?registro=199000084440&data=07/10/1996>.
Acesso em: 12 ago. 2007.
44
BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial 119.600/SP, publicado no DJ
em
5-11-2001.
Disponvel
em:
<http://www.stj.gov.br/webstj/Processo/
JurImagem/frame.asp?registro=199700104826&data=05/11/2001>.
Acesso em: 12 ago. 2007.
45
DE BONA, Avelino. Ttulos judiciais no registro de imveis. Porto Alegre: Sagra DC,
Luzzato, 1996, p. 78.

766/784

46
SILVA, Jos Afonso da. Mandado de segurana, ao popular, ao civil pblica,
Mandado de injuno, habeas data, 18. ed.
So Paulo: Malheiros, 1997.
47
RIO GRANDE DO SUL. Primeira seo
competente para julgar recurso sobre bloqueio de registro imobilirio. Disponvel em:
<http//www.colegioregistral.rs.org.br/notcias>. Acesso em: 14 nov. 2007.
48
ROCHA, Roberto Pacheco. Ofcio Circular
34/04. Curitiba, 12 de fevereiro de 2004.
Disponvel em: <http://www.tj.pr.gov.br/cgj/
download/of/2004/oc034_04.pdf>.
Acesso
em: 10 fev. 2007.
49
Apelao
de
Reexame
Necessrio
70017583453, Relator Des. Guinther Spode.
50
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia,
Apelao Cvel 70019681170, Relator Des.
Mrio Jos Gomes Pereira, julgada em
13-11-2007.

767/784

51
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia,
Apelao Cvel 70015722614, Relator Des.
Carlos Cini Marchionatti, julgada em
25-7-2006.
52
BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Conflito de Competncia 35.484/RJ, Relator Ministro Fernando Gonalves, publicado no DJ,
p. 138, em 13-10-2005. Disponvel em: <https://ww2.stj.gov.br/revistaeletronica/
ita.asp?registro=200200563820&dt_publicacao=13/10/2005>. Acesso em: ago. 2007.
53
BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Conflito de Competncia 4.840-0/RJ, Relator
Ministro Barros Monteiro, publicado no DJ,
p. 20491, em 4-10-1993. Disponvel em: <http://www.stj.gov.br/webstj/processo/Justica/
detalhe.asp?numreg=199300124587&pv=101000000000&tp=51>
Acesso em: 15 ago. 2007.
54

768/784

BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Conflito de Competncia 35.484/RJ, Relator Ministro Fernando Gonalves, publicado no DJ,
p. 138, em 13-10-2005. Disponvel em: <https://ww2.stj.gov.br/revistaeletronica/
ita.asp?registro=200200563820&dt_publicacao=13/10/2005>. Acesso em: ago. 2007.
55
BRASLIA. Superior Tribunal de Justia. Conflito de Competncia 4.840-0/RJ, Relator
Ministro Barros Monteiro, publicado no DJ,
p. 20491, em 4-10-1993. Disponvel em: <http://www.stj.gov.br/webstj/processo/Justica/
detalhe.asp?numreg=199300124587&pv=101000000000&tp=51>
Acesso em: 15 ago. 2007.
56
MELO JR., Regnoberto Marques de. Lei de
Registros Pblicos comentada. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 2003, p. 506.
57
Idem, ibidem.
58

769/784

LEI N. 11.673, DE 8 DE MAIO DE 2008. Art.


1 O art. 50 da Lei n. 10.257, de 10 de julho
de 2001, passa a vigorar com a seguinte
redao: Art. 50. Os municpios que estejam
enquadrados na obrigao prevista nos incisos I e II do caput do art. 41 desta Lei e
que no tenham Plano Diretor aprovado na
data de entrada em vigor desta Lei devero
aprov-lo at 30 de junho de 2008.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 10
jun. 2008.
59
Estatuto da Cidade e Decreto-Lei n. 25, de
30 de novembro de 1937. Art. 4, V, d.
Disponvel em: <http://www.planaltogov.br/
ccivil/Decreto-Lei/Del0025.htm>. Acesso em:
12 abr. 2006.
60
Sobre esse assunto, Mandado de Segurana
2005.71.00.029201-3/RS, da Vara Federal
Ambiental, Agrria e Residual de Porto
Alegre.
61

770/784

A respeito da palavra, at ento pouco conhecida no meio Notarial e Registral, segundo


Cludio
Moreno
(disponvel
em:
<http://www.sualingua.com.br/11/11_georreferenciada.htm>. Acesso em: 13 ago.
2008), os vocbulos em que aparece o elemento grego geo (terra, em portugus) jamais tero hfen. Pode-se afirmar, ento, que
a grafia correta desta palavra georreferenciamento. Quanto ao conceito, pode-se
dizer que o Georreferenciamento o levantamento fsico da rea, atravs de GPS ou
outro meio, com o fim especfico de verificar
se h ou no sobreposio de rea referente
ao imvel que est sendo georreferenciado.
62
OFCIO 16/2007/DF/DFC INCRA Nota da
Diretoria n. 11/2008. Site do Colgio Registral do Rio Grande do Sul: <http://gcolegioregistralrs.org.br/associado_notasdadiretoria.asp?cod=2>. Acesso
em: 14 ago. 2008. Vide Trabalho de Julio
Cesar Weschenfelder, Cadastro nacional de
imveis rurais CNIR: Repercusso nas
atividades notariais e registrais. Boletim
Eletrnico
do
IRIB.
Disponvel
em

771/784

<http://www.irib.org.br/salas/boletimel970.asp>. Acesso em 9 jan. 2004.


63
Dirio Oficial da Unio, n. 232, de
5-12-2005, seo 1, p. 105.
64
Art. 2 A identificao do imvel rural objeto de ao judicial, conforme previsto no
3 do art. 225 da Lei n. 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, ser exigida nas
seguintes situaes e prazos:
I imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea, nas aes ajuizadas a partir
da publicao deste Decreto;
II nas aes ajuizadas antes da publicao
deste Decreto, em trmite, sero observados
os prazos fixados no art. 10 do Decreto n.
4.449, de 2002.
65
O 8 do art. 9 do Decreto n. 4.449/2002.
66
O 3 do art. 9 do Decreto n. 4.449/2002
estabelece que para os fins e efeitos do 2
do art. 225 da Lei n. 6.015, de 1973, a
primeira
apresentao
do
memorial

772/784

descritivo segundo os ditames do 3 do art.


176 e do 3 do art. 225 da mesma Lei, e
nos termos deste Decreto; respeitados os
direitos de terceiros confrontantes, no caracterizar irregularidade impeditiva de novo
registro desde que presente o requisito do
13 do art. 213 da Lei n. 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subsequentes estar
rigorosamente de acordo com o referido
2, sob pena de incorrer em irregularidade
sempre que a caracterizao do imvel no
for coincidente com a constante do primeiro
registro de memorial georreferenciado; excetuadas as hipteses de alteraes expressamente previstas em lei.
67
Art. 5 O INCRA comunicar, mensalmente,
aos servios de registros de imveis os cdigos dos imveis rurais decorrentes de
mudana de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificao, na
forma prevista no 1 do art. 4.
68
Dirio Oficial da Unio, n. 234, de
17-12-2005, seo 1, p. 142.
69

773/784

CHALHUB, Melhim Namem. Patrimnio de


afetao. Boletim Eletrnico do IRIB, n. 240,
de
17-10-2000.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br>. Acesso em: 17 out.
2000.
70
Idem, ibidem.
71
CHALHUB, Melhim Namem. Afetao de incorporao imobiliria. Boletim Eletrnico,
n.
2.755.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br>. Acesso em: 30 nov.
2006.
72
CHALHUB, Melhim Namem. Afetao de incorporao imobiliria. Boletim Eletrnico,
n.
2.755.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br>. Acesso em: 30 nov.
2006.
73
SALLES, Venicio Antnio de Paula. Retificao de registro: Lei n. 10.931, de 2 de
agosto de 2004. Boletim Eletrnico do IRIB,
n.
1.233.
12-8-2004.
Disponvel
em:

774/784

<http://www.irib.org.br/notas_noti/boletiml1233.asp>. Acesso em: 12 ago. 2004.


74
SALLES, Venicio Antnio de Paula. Retificao de registro: Lei n. 10.931, de 2 de
agosto de 2004. Boletim Eletrnico do IRIB,
n.
1.233.
12-8-2004.
Disponvel
em:
<http://.www.irib.org.br/notas_noti/boletiml1233.asp>. Acesso em 12 ago. 2004.
75
MEZZARI, Mrio Pazutti. Novas diretrizes
nas retificaes no registro de imveis.
Disponvel
em:
<http://www.lamanapaiva.com.br/
mostra_novidades.php?id_novidades=24&id_noticias_area>. Acesso em: 14
jun. 2005.
76
AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Retificao de Registro Imobilirio e Georreferenciamento : comentrios, modelos e legislao. Conchas, junho de 2006. disponvel
em:
<www.educartorio.com.br/

775/784

docs_IIseminario/CursodeRetificacaoeGeoJun06.pdf>. Acesso em: 1 jul. 2006.


77
REsp 167.158/PE. Relator: Min. Slvio de
Figueiredo Teixeira 4a Turma. Recorrente:
Jos Costa Cavalcanti Junior; Recorrido:
Banco Econmico S/A. Data de Julgamento:
9-8-1999.
78
No caso de atos eletrnicos, sero considerados tempestivos os efetivados at s 24h
do ltimo dia; o descumprimento gera direito
reparao.
79
THEODORO JR., Humberto. A reforma de execuo do ttulo extrajudicial: Lei n. 11.382,
de 6 de dezembro de 2006. Rio de Janeiro:
Forense, 2007.
80
THEODORO JR., Humberto. A reforma de execuo do ttulo extrajudicial, cit.
81
ZAVASCKI, Teori Albino. A tutela da posse
na Constituio e no novo Cdigo Civil.

776/784

Revista Brasileira de Direito Constitucional,


n. 5, p. 50-61, jan./jun. 2005.
82
MARQUES, Cludia Lima. Dilogo entre o
Cdigo de Defesa do Consumidor e o novo
Cdigo Civil: o dilogo das fontes. Revista
de Direito do Consumidor n. 52, ano 13, out./
dez. 2004.
83
No Rio Grande do Sul, o prazo mximo de
60 dias, por analogia ao art. 134, 7, da
Consolidao Normativa Notarial e Registral. Em Minas Gerais, o prazo mximo de
90 dias (Provimento n. 164/2007). Em So
Paulo, o prazo mximo de 90 dias (Portaria
n. 1/2007).
84
LBO, Paulo Luiz Netto. Disponvel em: <http://www.cnj.gov.br>. Acesso em: 3 maio
2007.
85
Cdigo Civil: Art. 157. Ocorre a leso
quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperincia, se obriga a

777/784

prestao manifestamente desproporcional


ao valor da prestao oposta.
1 Aprecia-se a desproporo das
prestaes segundo os valores vigentes ao
tempo em que foi celebrado o negcio
jurdico.
2 No se decretar a anulao do negcio
se for oferecido suplemento suficiente, ou se
a parte favorecida concordar com a reduo
do proveito.
86
CAHALI, Francisco Jos. Lei n. 11.441/07: inventrio, partilha, divrcio e separao extrajudicial.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br/notas_not/boletimel3167.asp>. Acesso em: 19 out. 2007.
87
LBO, Paulo Luiz Netto. Parecer. Disponvel
em: <http://www.cnj.gob.br>. Acesso em: 3
maio 2007.
88
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria
Andrade. Cdigo Civil comentado e legislao extravagante. 6. ed. So Paulo: Revista
dos Tribunais, 2008, p. 324.

778/784

89
Dentre eles, SIMES, Fernanda. A Lei n.
11.441/2007 e a priso por dvida inescusvel de alimentos. Disponvel em:
<http://www.r2learning.com.br/_site/art.s/
urso_oab_concurso_art.>. Acesso em: 17
mar. 2007.
90
LBO, Paulo Luiz Netto. Disponvel em: <http://www.cnj.gov.br>. Acesso em: 3 maio
2007.
91
Alguns comentrios foram retirados do
artigo. A Declarao sobre operaes
imobilirias, de autoria de Antonio Herance
Filho.
92
AgI 70014209860, 7a Cmara Cvel, TJRS,
Relator: Ricardo Raupp Ruschel, julgado em
12-4-2006.
93
Ap. Civ. 2006.017664-4, rel. Des. Luiz Carlos
Freyesleben,
de
20-7-2006,
DJSCC,
9-10-2006, n. 70, p. 37.
94

779/784

Quadro Mnemnico criado por Priscila de


Castro Teixeira Pinto Lopes Agapito, 29
TABELIO de Notas Titular da Capital. Jornal Notarial, ano IX, n. 100, mar. 2007.
95
No poder ser via juizados especiais, por
fora do que preveem os incisos I e II do 1
do art. 3 da Lei n. 10.259/2001.
96
BRASIL, Instituto de Geografia e Estatstica.
Disponvel
em:
<http://www.ibge.gov.br/
home/presidencia/noticias/noticia_visualiza.php?id_noticia=512&id_pagina=1>. Acesso em: 2 jan. 2010.
97
BRASIL, Instituto de Geografia e Estatstica.
Disponvel
em:
<http://www.ibge.gov.br/
home/presidencia/noticias/noticia_visualiza.php?id_noticia=1278&id_pagina=1>. Acesso em: 2 jan. 2010.
98
ALMEIDA, Guadalupe. A MP n. 459 e as
ZEIS. Revista de Direito Ambiental e Urbanstico , n. 24, Porto Alegre: Magister, jun./
jul. 2009, p. 5-9.

780/784

99
SALLES, Venicio. Usucapio Administrativa
Lei 11.977/2009, publicado em 11-8-2009
no site <www.colegioregistralrs.org.br>. 100
Idem.
100
Apesar de a lei, no caput do art. 60, referir
que ser requerida ao Oficial de Registro de
Imveis a converso do ttulo em registro de
propriedade, entendemos haver uma impropriedade terminolgica nesse particular
porque, para a constituio da propriedade
imobiliria, faz-se necessrio o binmio
ttulo e modo. No caso desta modalidade de
regularizao fundiria, o ttulo corresponde
legitimao de posse conferida ao ocupante do imvel e o modo corresponde ao registro no lbum imobilirio. Assim, a redao
mais adequada ao caput do art. 60 seria a de
que o interessado requereria ao Oficial de
Registro de Imveis a converso do registro
da legitimao de posse em registro de propriedade e no a converso do ttulo em registro de propriedade como faz o texto legal.
O registro da legitimao de posse, dessa
forma, pode ser considerado um registro

781/784

precrio (por ser dependente da implementao do prazo), e o registro de propriedade pode ser considerado o registro
definitivo nesse processo sui generis de constituio da propriedade imobiliria que a
regularizao fundiria de interesse social.
101
A publicao deste edital deve ocorrer no
prazo mximo de 60 dias, uma vez pela imprensa oficial e uma vez em jornal de grande
circulao local, sendo custeada pelo promovente da regularizao fundiria (art. 57,
3, II).
102
Leia-se averbao.
103
Matrcula geral da rea demarcada, sem
matrcula anterior, aberta previamente execuo do projeto de parcelamento para a individualizao dos lotes, com abertura das
respectivas matrculas.
104
Leia-se registro.
105

782/784

Abertura de uma matrcula para cada rea


pblica (praas, largos etc.).
106
Pode ser aberta somente uma matrcula para
o conjunto das vias pblicas (ruas, avenidas)
etc.
107
A legitimao concedida aos moradores cadastrados pelo Poder Pblico, observadas as
condies dos incisos do pargrafo nico do
art. 59 da Lei n. 11.977/2009.
108
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado
dos registros pblicos. Rio de Janeiro: Livraria Jacintho, 1938, v. 1, p. 229-230.
109
Acrdo unnime da 1a Cmara Cvel do
TJRJ de relatoria do Desembargador Pedro
Amrico Rios Gonalves na Apelao Cvel n.
1.551 (RT, 504:208), apud CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada,
19. ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 257.
110
Consolidao Normativa Notarial e Registral
da Corregedoria-Geral da Justia do Estado

783/784

do Rio Grande do Sul, Porto Alegre: CGJSEDOC, aprovada pelo Provimento n. 32/
2006 e atualizada at o Provimento n. 45/
2009, p. 54.
111
Mario
Pazutti
Mezzari

registrador
imobilirio, Coordenador Editorial do IRIB
Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.

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