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MASSIMA
1. Il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all'atto della
firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi
prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, tenuto al
risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la
legittimit originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che
l'occupazione dell'immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali
danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti n
dal pagamento del prezzo n dal godimento dell'immobile, sono legittimamente
liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e,
dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.
2. In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o
non), il danno per il proprietario del cespite in re ipsa, ricollegandosi al semplice
fatto della perdita della disponibilit del bene da parte del proprietario usurpato ed
all'impossibilit per costui di conseguire l'utilit normalmente ricavabile dal bene
medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.
CASUS DECISUS
Con atto notificato il 3 agosto 2000 la Tirolia Baugesellschaft s.a.s. (ora Tirolia s.a.s.
di Roland Benedetti & C.) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano,
sezione distaccata di Merano, Z.G. . Esponeva l'attrice che la convenuta occupava,
senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in Merano, di sua propriet, essendo
ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17
dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto
preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la Z. quale promittente
acquirente; che quest'ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunch a titolo di
indennit di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto
premesso, la predetta societ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di
L. 87.652.912 (di cui L. 76.800.000 per indennit di occupazione, calcolando un
canone mensile di L. 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e L. 10.852.912 per
spese
condominiali),
oltre
rivalutazione
monetaria
ed
interessi
legali.
La convenuta si costituiva e contestava che in capo all'attrice si fosse verificato un
danno, avendo la stessa acquistato l'immobile in parola con contratto del 3 giugno
1992 dalla precedente proprietaria, Bar Vaiolet di Benedetto Terzariol & Co. s.a.s., per
un prezzo (L. 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione
dell'esistenza della causa tra la venditrice e la Z. , avente ad oggetto il preliminare di
vendita, datato 26 settembre 1991, dell'immobile in questione per il prezzo convenuto
di L. 165.000.000 e per il fatto che la Z. occupava l'immobile.
La convenuta eccepiva la prescrizione ex art. 2947 c.c., contestava le somme pretese
a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai
sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 e, in subordine, quella quinquennale ex
art. 2947 c.c.. Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito
extracontrattuale ed accolta l'eccezione di prescrizione ex art. 2947 c.c., liquidava in
Euro 31.814,16 l'indennit di occupazione dovuta per il periodo non prescritto - dal 3
agosto 1995 al 31 marzo 2000 - sulla base di un valore locativo di Euro 568,11
mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento
dell'eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava
per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l'importo ulteriore di Euro
2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a
carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.
Avverso tale decisione la Z. proponeva appello, cui resisteva la societ appellata che
proponeva, a sua volta, appello incidentale. La Corte di appello di Trento, sezione
distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di Euro 230,28
l'importo risarcitorio liquidato nell'impugnata sentenza in favore della societ
PRECEDENTI
Conforme
Difforme
della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno
della ricorrente senza giusta causa.
Ed invero, l'azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di
un soggetto a danno dell'altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicch non dato
invocare la mancanza o l'ingiustizia della causa qualora l'arricchimento sia
conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalit
o dell'adempimento di un'obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330);
inoltre, l'azione in parola presuppone l'unicit del fatto costitutivo dell'arricchimento di
un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e
Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).
2.2. Il motivo , invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi
motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il
necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).
Nella giurisprudenza di questa Corte stato, infatti, precisato che, secondo l'art. 366
bis c.p.c., anche nel caso previsto dall'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.,
l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilit, la chiara
indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma
omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza
della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa
censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne
circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di
formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilit (Cass., sez. un., 1
ottobre 2007, n. 20603).
In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la
motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una
parte del motivo che si presenti a ci specificamente e riassuntivamente destinata, di
modo che non possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui al
n. 5 del primo comma dell'art. 360 c.p.c. allorquando solo la completa lettura della
complessiva illustrazione del motivo riveli, all'esito di un'attivit di interpretazione
svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata
all'osservanza del requisito dell'art. 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un
determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od
insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione
conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007,
n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n.
24255).
3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta 'violazione dell'art. 360, numeri 3 e 5
in relazione al combinato disposto di cui agli artt. 2043 e 2967 c.c.'. Sostiene la Z.
che la Corte di appello avrebbe 'dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della
responsabilit extracontrattuale di cui all'art. 2043 c.c.', 'per poi ritenere che
l'insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di
per s integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilit da lex aquilia de
damno'.