AVALOS COMERCIALES. Avalos para conocer el Valor de sus Biene...

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AM Ingeniera y Avalos de Mxico S.A. de C.V.

AVALOS COMERCIALES
AVALOS COMERCIALES.- Usted necesita conocer el valor comercial de un inmueble. Desea poner a la venta
una casa o comprar un inmueble y no sabe si el precio que le ofrecen es el justo de mercado
DEFINICIN DE AVALOS COMERCIALES
Estos tipos de avalos se realizan para determinar el valor de un bien inmueble, maquinaria y equipo (bien mueble) a una
fecha determinada, donde valor significa el equivalente en cifras monetarias o la utilidad que posee dicho bien, el cul se
obtiene a travs de un dictamen tcnico imparcial.
Estos avalos comerciales se pueden realizar para los siguientes tipos de operaciones.

Negociacin de Compra-Venta o Renta

Solicitudes de Crditos
Seguros
Obtener una Fianza
Garantizar Crditos Fiscales al SAT
Enajenacin (Desincorporacin de Bienes)
Embargos
Liquidaciones y Fusiones
Auditoras y Control
Reexpresin de Estados Financieros y Contables
Cuestiones internas de las empresas

Definicin de Avalos Comerciales

AVALOS COMERCIALES DE INMUEBLES
Estos dictmenes o avalos, se determinan en base a las caractersticas fsicas, constructivas, ubicacin, edad y uso del
bien, adicionalmente de una investigacin y anlisis de mercado. Los bienes inmuebles que pueden ser sujetos a
valuacin, entre los ms comunes se encuentran:
1.- Vivienda o Habitacionales: Casas solas, Departamentos, Casas en Condominio y Terrenos Urbanos con uso de suelo
Habitacional.
2.- Comerciales: Locales, Oficinas, Edificios Comerciales y de Oficinas.
3.- Industriales: Bodegas, Naves Industriales.
4.- Servicios: Hoteles, Hospitales, Estacionamientos, Etc.
5.- Agrcolas: Terrenos y Construcciones de uso Agrcola y Forestales
6.- Inmuebles en Construccin Avance de Obra
7.- Inmuebles con Caractersticas Especiales.
Avalos Comerciales de Inmuebles
AVALOS COMERCIALES DE MAQUINARIA Y EQUIPO
Estos dictmenes o avalos, se determinan en base a la operatividad, caractersticas tcnicas, cotizacin del bien nuevo,
carteras de activos empresariales, consideracin de la edad y vida operativa, estado de conservacin, posibilidad de
demanda en el mercado existente de este tipo de bienes.
Los bienes sujetos a este tipo de valuacin pueden ser: Plantas Industriales y Maquinaria, Instalaciones, Equipos,
Mobiliario y Equipo de Oficina, Vehculos en general, Etc.
Avalos Comerciales de Maquinaria y Equipo

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TRMINOS REFERENTES A LOS AVALOS COMERCIALES

Trminos que se deben conocer relacionados a los avaluos comerciales.
Bien.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para
obtener una cosa que puede usar, de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
Bien Inmueble.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porcin de tierra con sus mejoras
y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales caractersticas de un bien
inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
Bien Mueble.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artstico, no anexado permanentemente a la
tierra. El trmino bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo,
mobiliario, joyas, obras de arte y vehculos. Las principales caractersticas de un bien mueble son su movilidad y su
tangibilidad. Comprende los objetos en s mismos adems de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y
derechos de propiedad sobre ellos.
Equipo.- Es el trmino genrico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la produccin,
incluyendo la instalacin y servicios auxiliares que en su conjunto se disean y fabrican para propsitos generalmente
industriales, sin importar el mtodo de instalacin y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para
la administracin y operacin de la empresa.
Maquinaria.- Es un implemento mecnico genrico que se usa en procesos de fabricacin y que implica la
transformacin de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
Trminos referentes a los Avalos Comerciales
ENTREGABLE DE UN AVALO INMOBILIARIO
Entregable de un Avalo Inmobiliario
Usted debe recibir un documento en el que se incluya y analice la siguiente informacin.
I.- Antecedentes
Solicitante del Avalo.
Domicilio
Perito Valuador
Cdula del perito valuador
Fecha de inspeccin
Fecha de caducidad del avalo
Inmueble que se vala
Rgimen de propiedad
Propietario del inmueble
Objeto del avalo
Propsito o destino del avalo
Ubicacin del inmueble
Cuenta predial del inmueble
Cuenta de agua del inmueble
II.- Caractersticas Urbanas
Clasificacin de la zona.- De acuerdo a la reglamentacin urbana de la localidad. Plan o Programa de Desarrollo Urbano.
Tipo de construccin dominante.- Describir el tipo de construccin dominante en la zona.
Poblacin.- Si es escasa, regular o normal, semidensa o densa, esto en funcin de la densidad de poblacin de la misma.
Uso de suelo.- Indicar el que se indique en los planes vigentes de desarrollo urbano de la zona, el destino que se le de a
la ocupacin o empleo del terreno, as como el nmero de niveles permitidos, rea libre permitida y superficie mnima de
construccin.
Vas de acceso e importancia de las mismas.- Indicar las vialidades vehiculares que directa o indirectamente permiten el
acceso a la zona.
Servicio pblicos de la zona.- servicios pblicos en la zona donde se encuentra el inmueble sujeto, pueden ser completos
e incompletos: abastecimiento de agua potable, drenaje y alcantarillado, red de electrificacin, paramentos de vialidades,
banquetas o aceras, red telefnica, gas natural, vigilancia, transporte y recoleccin de desechos slidos.
Equipamiento y mobiliario urbano.- sealar el conjunto de edificaciones, elementos funcionales, tcnicas y espacios

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predominante de uso pblico en las que se realizan actividades complementarias a las de habitacin y trabajo.
III.- Terreno
Tramo de calles transversales limtrofes y orientacin.
Medidas y colindancias.
Superficie total del terreno
Superficie de construccin vendible del inmueble
Indiviso (en su caso).- para bienes de rgimen privado colectivo, ser necesario especificar el porcentaje de indiviso
correspondiente; dato que se obtiene principalmente de escrituras pblicas de la propiedad y refleja el valor nominal que
le corresponde a la unidad condominal, en relacin con el valor nominal de todo el condominio.
Topografa y configuracin
Servicios y/o restricciones
Croquis de localizacin ( Macro localizacin y micro localizacin)
IV.- Descripcin General del Inmueble
Uso del Inmueble.- se describe la edificacin indicando el uso actual que tiene, y haciendo una descripcin de las
mismas de forma lgica y ordenada que permita reconocer la distribucin por niveles de las dependencias o espacios que
la conforman. Cuando se trata de bienes inmuebles en rgimen de propiedad colectiva, se indicar la descripcin general
de la edificacin o conjunto de construcciones a la que pertenece la unidad condominal que se vala para a continuacin
hacer la descripcin detallada de esta ltima, en los trminos antes sealados.
Tipos de construccin
Superficie de construccin
Calidad y clasificacin de las construcciones (segn normas de tesorera)
Nmero de niveles
Edad aproximada de la construccin (segn normas de tesorera)
Vida til remanente (segn normas de tesorera)
Vida total (segn normas de tesorera)
Estado de Conservacin
Calidad del proyecto
Unidades rentables susceptibles de rentarse
V.- Elementos de Construccin
Una vez que el perito realiza la inspeccin al inmueble obtiene estos elementos en donde se describe el sistema de
construccin que se utiliza, materiales de construccin, medidas de los mismos, calidad de muebles, dimetros de
tuberas, tipo de instalaciones del inmueble sujeto a estudio.
A)
Cimientos
Estructura
Muros
Entrepisos
Techos
Azoteas
Bardas
B)
Aplanado
Plafones
Lambrines
Pisos
Zoclos
Escaleras
Pintura
Recubrimientos especiales
Carpintera
Instalacin Hidrulica-Sanitaria
Instalacin elctrica

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Puertas y ventanera metlica

Vidrera
Cerrajera
Fachadas
Instalaciones Especiales, elementos accesorios y obras complementarias

VI.-Precios de construcciones de caractersticas similares (con base en manuales de costos).

VII.- Enfoque de Mercado
Es normalmente considerado el enfoque ms directo, recibiendo el mayor peso especfico, cuando se valan inmuebles
habitacionales, en los cuales se cuenta con adecuada investigacin de mercado de propiedades similares en la zona del
sujeto. Basndose en el Principio de la Sustitucin, su sana aplicacin requiere que se cuente con un nmero razonable
de comparables y que los ajustes de las caractersticas de stos sean realizados acertadamente.
En esta parte se analizan lo bienes similares al sujeto en estudio, que aplicndoles factores de homologacin tal como lo
marca tesorera se llega a un valor por metro cuadrado que finalmente multiplicado por los metros cuadrados de
construccin del inmueble se obtiene el valor del mismo.
VIII.- Enfoque Fsico
Es normalmente adoptado cuando estamos tratando con propiedades de uso especializado, propiedades nuevas o sin
terminar o con propiedades que rara vez son vendidas o rentadas en el mercado.
Se analizan los terrenos similares al sujeto que se encuentren en la zona, se le aplican factores de homologacin y
finalmente se llega al valor por metro cuadrado de terreno, se obtiene tambin el valor de reposicin nuevo de las
construcciones aplicando valores de manuales de construccin a todo eso se le suma las instalaciones especiales, obras
complementarias y elementos accesorios.
IX.- Enfoque de Capitalizacin de Ingresos
Basado en el Principio de la Anticipacin, resulta particularmente til cuando se valan propiedades que normalmente
son adquiridas como inversin, basndose en su capacidad para generar ingresos. Conjuntos residenciales
(incluyendo edificios de departamentos grandes y pequeos), edificios comerciales o inmuebles industriales representan
buenos ejemplos de estos tipos de propiedades.
Este enfoque estima el valor presente de los beneficios futuros derivados del bien. Para ello se analiza y aplica la tasa de
capitalizacin adecuada y deducciones apropiadas para el tipo de inmueble que se est valuando. Para ello se necesita
realizar un estudio de inmuebles similares al sujeto que se encuentren en renta.
X.- Consideraciones previas a la conclusin
Se relacionan circunstancias, factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en la conclusin.
Se argumentan y fundamentan objetivamente, las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor concluido sin
perder de vista el propsito del avalo.
Se deber incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicios del valuador, contribuyan al mejor uso del
avalo.
XI.- Conclusin ( Resultado Valor del Inmueble)
El valor concluido se indica en nmeros redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su elaboracin.
El importe del valor concluido siempre se expresar en moneda nacional.
Firma del perito.
XII.- Anexos
Fotografas ( que se obtienen al momento de la inspeccin tcnica en sitio realizada por el perito valuador).
Fotos de comparables.
Planos del levantamiento (cuyas mediciones se realizan en sitio por el perito valuador).
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