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LAUDO TCNICO DE AVALIAO DE IMVEL

1. FINALIDADE DO LAUDO
Em atendimento solicitao, do Sr. Wilson Roberto Mocelin, os
engenheiros Rafael Mocelin CREA 51231476 e Edmilson Soares da Silva
CREA 51239860, elaborou este laudo pedido do proprietrio do imvel, para
definir seu valor de mercado.

2. OBJETIVO DA AVALIAO
O objetivo do Laudo de Avaliao a determinao do valor de mercado
com base em pesquisas no mercado imobilirio da regio do imvel avaliado,
apresentando como concluso a convico do valor de mercado aps
tratamento dos dados.

3. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO


3.1 Localizao Imvel
Localizado na Rua Antonio Escobosa Rodrigues n 500 Casa. 27,
Nozaki, CEP 19070-120, na cidade de Presidente Prudente SP.

Imagem 1 - localizao do imvel em imagem do Google Maps

Imagem 2 vista area do Google Maps

Imagem 3 vista fachada

Imagem 4 vista lateral direita

3.2 Caracterizao da regio


Trata-se de regio inserida na malha urbana do Municpio de Presidente
Prudente, infraestrutura completa, condomnio fechado / residencial
multifamiliar.
Pela planta de zoneamento da municipalidade, (LEI COMPLEMENTAR N
153/2008) encontra-se em ZR2 Zona Residencial de Alta Densidade
Populacional, e ocupao horizontal e vertical;

PRESIDENTE PRUDENTE / ZONEAMENTO


CARACTERSTICAS DE USO

Zonas
ZR1
ZR2

ZR3
ZR4
ZCS1

ZCS2
ZCS3

ZI1

ZI2

Permitidos

Tolerados

Residencial Unifamiliar
Residencial Multifamiliar
Horizontal
Comrcio e Servio Vicinal
Residencial Unifamiliar
Residencial Mltifamiliar Horizontal
Vertical
Comrcio e Servio Vicinal
Comrcio e Servio de Bairro
Idem ZR2

Comrcio e Servio de Bairro


Comrcio e Servio Geral

Idem ZR2

Comrcio e Servio Geral


Comrcio e Servio Especifico
Industria no Poluitiva

Os demais

Idem ZR2

Idem ZR2

Idem ZR2

Idem ZR2

Residencial Unifamiliar
Comrcio e Servio Especfico
Residencial Multifamiliar Horizontal Industria no Poluitiva
e Vertical
Comrcio e Servio Vicinal
Comrcio e Servio de Bairro
Comrcio e Servio Geral
Idem ZCS1
Idem ZCS1
Residencial Unifamiliar
Residencial Multifamiliar
Horizontal e
Vertical
Comrcio e Servio Vicinal
Comrcio e Servio de Bairro
Comrcio e Servio Vicinal
Comrcio e Servio de Bairro
Comrcio e Servio Geral
Comrcio e Serv. Especfico
Indstria no Poluitiva
(no nocivo ou perigoso)
Comrcio e Servio Vicinal
Comrcio e Servio de Bairro
Comrcio e Servio Geral
Comrcio e Serv. Especfico
Indstria no Poluitiva
Indstria potencialmente
Poluitiva

Proibidos
Os demais

Comrcio e Servio Geral


Comrcio e Servio Especfico

Residencial Unifamiliar
Residencial Multifamiliar
Horizontal e
Vertical

--------------------------------------

os demais

Idem ZCS1
os demais

Indstria
Poluitiva

potencialmente

Residencial Unifamiliar
Residencial Multifamiliar
Horizontal e
Vertical

Tabela 1Caractersticas de uso

ANEXO II
PRESIDENTE PRUDENTE / ZONEAMENTO
PARMETROS NDICES URBANSTICOS

Zonas
Unidades

ZR1
ZR2
ZR3
ZR4
ZCS1
ZCS2
ZCS3
ZI1
ZI2

Tamanho
Mnimo
do lote
Metro
Quadrado

Frente Mnima
do lote
Normal /
esquina
Metro Linear

420/250
(11)
250
250
160
500
-

14 /12
(11)
12
12
08
15
-

500
1000

15
20

Coeficiente
de
Aproveitamento
Mximo
Nmero

Taxa de
Ocupao
Mxima
Percentagem

Recuo
Frontal
Mnimo
Metro
Linear

rea mnima
de Terreno
por Unidade
Habitacional
Metro
Quadrado

Taxa de
Permeabilidade
Mnima
Percentagem

19 /14
1
50
4
420
20/10 (11)
(11)
14
2
70
4
60
10
14
4 (10)
70
4
20
10
12
2
70
4 / 2 (9)
60
10
19
4 (10)
80 (1) / 70 (2)
0 (3) / 4 (4)
10
0 (5) / 10 (6)
4
80 (1) / 70 (2)
0 (3) / 4 (4)
10
0 (5) / 10 (6)
Parmetro da zona envolvente de maior coeficiente de aproveitamento ( 7 )
19
2
70
4
20
20
30
2
60
10
---20

80% (oitenta por cento) de taxa de ocupao mxima, para edificaes comerciais,
servios, industriais ou mistas;
70% (setenta por cento) a taxa de ocupao mxima, para edificaes exclusivamente
residenciais;
(3) facultativo o recuo frontal, para edificaes comerciais, servios, industriais ou mistas;
(4) obrigatrio o recuo frontal mnimo de 4 (quatro) metros, para edificaes
exclusivamente residenciais;
(5) facultativa a taxa de permeabilidade, para edificaes comerciais, servios,
industriais ou mistos;
(6) obrigatria a taxa de permeabilidade mnima de 10% (dez por cento), para edificaes
exclusivamente residenciais;
(7) quando o coeficiente de aproveitamento das zonas envolventes forem iguais, adotam-se
os parmetros da zona de menor exigncia;
(8) quando a garagem se constituir de um pavimento, e no tiver outro tipo de uso includo,
no ser computado para efeito de gabarito de altura;
(9) quando forem lotes de interesse social, ou lotes com tamanho mnimo inferior ao anexo
II e desde que seja lotes com matrcula anterior a 1996, o recuo frontal mnimo de 2,00
metros.
(10) outorga onerosa; podendo o coeficiente de aproveitamento ser acrescido em 2,
podendo atingir o mximo de 6.
(11) ndices reduzidos, permitidos somente para outorga onerosa de recuperao
ambiental.
Tabela 2Parmetros Urbansticos

3.2.1 Caracterizao Fsica

Gabari-to
de Altura
Mxima

2(8)
2(8)
Livre
2(8)
Livre
Livre
Livre
Livre

A regio formada por construes de bom padro construtivo e possui


intensidade de trfego de veculos e pedestres.

3.2.2 Servios / Infra-estrutura


dotada de toda infra-estrutura que normalmente serve as reas urbanas,
tais como: redes de gua, energia eltrica, esgotos, pavimentao, transporte
coletivo e telefone.

4. DIAGNSTICO DE MERCADO
Conforme vistoria de reconhecimento da regio, onde se insere o imvel
avaliando, verificam-se alguns imveis disponibilizados em oferta, onde os
corretores locais indicam um mercado de mdia valorizao, o assim pode-se
concluir que a sua liquidez mdia.

5. DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO


Mtodo Comparativo:
Para o presente trabalho adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados
de Mercado para o clculo do valor do imvel. Foram realizadas pesquisas no
mercado imobilirio no ano de 2016, e os elementos foram devidamente
homogeneizados situao do avaliando, visando obter o melhor valor para o
atual contexto de mercado. Adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados
de Mercado para o clculo do valor do imvel, praticado na regio prxima da
localizao da rea a ser avaliada, cujos clculos foram elaborados com base
na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinao do
valor unitrio (R$/m). Neste tratamento, os atributos dos imveis comparativos.

6. CARACTERISTICAS DO IMVEL AVALIANDO

O imvel avaliando, uma casa, com telhado em estrutura de madeira e


cobertura com telhas de concreto vilhena, padro de acabamento mdio,
esquadrias de ferro e idade aparente de cinco anos, que encontram-se em bom
estado de conservao.

rea do Terreno: 250,00 m


Total rea construda: 136 m
Condomnio: R$ 300,00
Condominio Jardins Anahy

Imagem 5 vista das garagens

Imagem 6 vista porta de entrada

Composio do casa:
Sala de TV / Sala de Jantar
04 Quartos/ 2 Sutes
01 Banheiro Social
Cozinha
Lavanderia
rea de lazer
Garagem 02 vagas

Tipo de acabamento:
Acabamento em piso cermico, paredes revestidas com
azulejo at o teto na cozinha e banheiros, as demais em
massa corrida e pintura. Esquadrias em ferro e portas em
madeira.

Imagem 7 vista da sala de TV

Imagem 8 vista da janela Sala de TV/ Jantar


9

Imagem 9 Acesso das salas a cozinha e quartos

Imagem 10 Hall de acesso quartos e banheiro

10

Imagem 11 banheiro social

Imagem 12 banheiro social

11

Imagem 13 quarto 1

Imagem 14 quarto 1

12

Imagem 15 quarto 2

Imagem 16 quarto 2

Imagem 17 cozinha

13

Imagem 18 vista da cozinha para a lavanderia

Imagem 19 vista da cozinha

7. DESCRIO E VALORES DOS IMVEIS PERQUISADOS PRXIMOS


A CASA AVALIADA:

Cotao 1
Local: Rua Antonio Escobosa Rodrigues N 500 Casa 30
Bairro: Nozaki
Ponto de Referncia: Clube AABB
Condomnio: R$ 300,00
14

rea Total Construda: 96,00 m


Dormitrios: 3
Banheiros: 2
Garagens: 2
Condominio: Jardins Anahy
Valor: 350.000,00

Cotao 2
Local: Rua Antonio Escobosa Rodrigues N 500 Casa 30
Bairro: Nozaki
Ponto de Referncia: Clube AABB
Condomnio: R$ 300,00
rea Total Construda: 105,00 m
Dormitrios: 3
Banheiros: 3
Garagens: 2 Vaga coberta
Condominio: Jardins Anahy
Valor: 360.000,00

Cotao 3
Local: Rua Antonio Escobosa Rodrigues N 500 Casa 30
Bairro: Nozaki
Ponto de Referncia: Clube AABB
Condomnio: R$ 300,00
rea Total Construda: 116,00 m
Dormitrios: 3
Banheiros: 3
Garagens: 1
Condominio: Jardins Anahy
Valor: 365.000,00
15

Cotao 4
Local: Rua Antonio Escobosa Rodrigues N 500 Casa 30
Bairro: Nozaki
Ponto de Referncia: Clube AABB
Condomnio: R$ 300,00
rea Total Construda: 96,00 m
Dormitrios: 3
Banheiros: 3
Garagens: 2 Vaga coberta
Condominio: Jardins Anahy
Valor: 360.000,00

8. VALORES CALCULADOS:
8.1 Tabela Informativa dos clculos realizados, para o mtodo
comparativo.
Cotao

rea m

Valor R$

Fator Fonte

Valor por m R$
16

1
2
3
4

96
116
105
96

350.000,00
370.000,00
365.000,00
352.000,00

10%
315.000,00
333.000,00
328.500,00
316.800,00

3.281,25
2.870,70
2.128,60
3.300,00

Tabela 4 Valores encontrados de mtodo comparativo

Valor Total por M dos Imveis: Mdia = R$ 2.895,13 (dois mil oitocentos e
noventa e cinco reais, e treze centavos).

Discrepncia: 30% para mais e 30% para o valor final por M.


30% a mais = R$ 2.895,13 x 1,30 = R$ 3.763,63 (trs mil setecentos e
setenta e trs e sessenta e sete centavos).

30% a menos = R$ 2.895,13 x 0,65 = R$ 1.881,83 (humn mil e oitocentos e


oitenta e um reais e oitenta e trs centavos).

Todos os imveis analisados pela discrepncia esto dentro dos valores


encontrados.
Valor obtido pelo mtodo comparativo:
R$ 2.895,13 x 136 m = 393.737,64 (trezentos e noventa e trs mil, setecentos
e trinta e sete reais e sessenta centavos).

8.2 Mtodo do Custo de Reproduo

17

8.3 Depreciao do Imvel:


rea til: 70,50 m x 1 = 70 m
rea comum: 12,88 m x 0,70 = 9,01m
rea da Garagem til coberta: 22,50 m x 0,50 = 11,25m
Total de rea construda= 90,26m
Valor da construo usando a tabela da SindusconSP:
R$ 1.527,30 x 90,26 = 137.854,09

Depreciao de 5 anos:

D = Ir / Vm
Onde:
Ir Idade real ou estimulada do imvel
Vm Vida mdia prevista para o imvel = 80 anos

D = 15 / 80 = 18,70%

O valor da depreciao dever ser multiplicado pelo valor encontrado


tabelado, ou seja, por R$ 137.854,09, assim ir obter o valor da construo
depreciado.

Vc = 137.854,09 x 0,187 = R$ 25.778,71 depreciado


Vc = 137.854,09 25.778,71 = R$ 112.075,38 valor da construo

O valor encontrado pelo mtodo comparativo ser dividido pelo valor


calculado pela depreciao, assim ser encontrado o fator construtivo.

Fc = 307.027,64 / 112.000,00 = 2,74

18

Valor Final:
Vf= 112.000,00 x 2,74 = 306.880,00 R$ 307.000,00 (trezentos e sete mil
reais).

9. ENCERRAMENTO:
Empregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para
Avaliao de Imveis Urbanos, tendo como referncia o ms de abril de 2016,
o valor de mercado para o imvel avaliado foi de R$ 393.737,64 (trezentos e
noventa e trs mil, setecentos e trinta e sete reais e sessenta centavos)O
presente laudo de avaliao consta de XXXX (XXXXX) folhas digitadas e
numeradas, sendo a ltima datada e assinada.

Presidente Prudente , 09 de maio de 2016.

Rafael Mocelin
CREA/SP: 51231476
Edmilson Soares Silva
CREA/SP: 51239860

19