Tesis para Imprimir!!

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN
LOS BIENES INMUEBLES
INTRODUCCION
Un caso que me llam mucho la atencin, cuando realizbamos muestras
practicas pre-profesionales, es que en los juzgados civiles, se encontraba una
mujer, lamentndose la prdida de su casa, ella alegaba que no se encontraba
enterada del proceso de prescripcin, que se le haba insaturado en su contra,
afirmaba que las personas ahora dueas del inmueble, haban actuado de mala fe,
ya que era ella quien les haba permitido quedarse en su casa porque no tenan
donde vivir, aprovechando que la duea viajaba constantemente utilizaron los
mecanismos legales para poder adjudicarse y titularse del bien inmueble.
Al reflexionar un poco, sobre este tema, nos preguntamos: Cuantas personas
pasaran por este mismo caso?, Existe una verdadera proteccin al titular
registral?, si tenemos en cuenta que nuestra Constitucin Poltica de 1993 en su
artculo 70 establece que el derecho de propiedad es inviolable, que nadie puede
despojarnos de nuestra propiedad, sino por causas justificantes establecidas es la
presente ley, ms aun cuando existe una entidad competente, especializada para
brindar seguridad jurdica registral al titular de un bien, esto debido a que siempre
se nos ha dicho que la inscripcin de un derecho tiene un efecto erga omnes, o
sea, que es oponible a los terceros que no tienen su derecho inscrito. Sin embargo
veremos una figura jurdica denominada prescripcin adquisitiva de dominio, la
misma que se encuentra regulada en nuestro cdigo civil, que establece que a
travs de esta figura, puede adjudicarse un bien e inscribirse en contra del antiguo
dueo.
Al comparar esta figura jurdica nos dimos con la sorpresa que en Alemania, pas
la cual se rige por un sistema constitutivo, no se puede prescribir contra el titular
registral, hecho que nos anim a indagar sobre este tema y pensar si se puede
llegar a una verdadera proteccin por parte del registro a favor del titular registral,
asemejando los sistemas Alemn y peruano, para un desarrollo doctrinario y
normativo y dar una posible solucin a este tema.
1

La presente tesis titulada LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A

LA
PRESCRIPCION
ADQUISITIVA
DE
DOMINIO
EN
LOS
BIENES
INMUEBLES, es un tema de gran relevancia jurdica en nuestra sociedad, por lo

cual la presente investigacin se basar en un anlisis doctrinario, jurdico y de la
legislacin comparada, teniendo como base el aporte de diferentes fuentes
bibliogrficas, as como un trabajo de campo que han servido de apoyo para
cumplir con los objetivos trazados.

CAPITULO I
ASPECTOS METODOLOGICOS

ASPECTOS METODOLOGICOS
1. Ttulo.
La Seguridad Jurdica Registral frente a la Prescripcin Adquisitiva de
Dominio en los Bienes Inmuebles.
2. Personal Investigador.
Autor : Bachiller en Derecho, Arnaldo Trujillo Perea
Asesor: Dr. Carlos Cevallos de Barrenechea
3. Tipo de Investigacin.
El presente trabajo de Investigacin es de tipo Bsica, porque tiene como
finalidad la obtencin y recopilacin de informacin para ir construyendo
una base de conocimiento que se va agregando a la informacin previa
existente.
4. rea de Investigacin.
Ciencias Sociales: Ciencias Jurdicas
5. Lnea de Investigacin.
Derecho Civil
6. Justificacin del Problema.
Esta investigacin es necesaria para los responsables ya que se podra
entender de que la forma como se encuentra regulada la prescripcin en
nuestro ordenamiento jurdico hace ineficiente a una institucin como el
registro, la cual, tiene por finalidad brindar seguridad jurdica al trfico de
inmuebles. En efecto, la prescripcin hace ineficiente al registro puesto que
hace ms onerosa la transferencia de los bienes registrados, ya que toda
persona adems de obtener la informacin registral de un bien en el
4

registro deber de invertir tiempo y dinero en averiguar quin posee

actualmente el bien. En consecuencia, la publicidad y los mecanismos que
ofrece el registro para proteger la adquisicin de una propiedad se
convierten en inservibles ante la institucin de la prescripcin.
Importancia
La parte prioritaria del problema consiste en que si bien existen diferentes
leyes y normas con lo referido a lo siguiente: la seguridad jurdica registral
frente a la prescripcin adquisitiva dominio en los bienes inmuebles,
teniendo en cuenta lo preceptuado por la constitucin Poltica del Per de
1993, en el captulo III con respecto a la propiedad, artculos 70 hasta 72
los refieren: El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.
Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A
nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en
efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el valor
de la propiedad que el Estado haya sealado en el procedimiento
expropiatorio. En cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean personas
naturales o jurdicas, estn en la misma condicin que los peruanos, sin
que, en caso alguno, puedan invocar excepcin ni proteccin diplomtica.
Sin embargo, dentro de cincuenta kilmetros de las fronteras, los
extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por ttulo alguno, minas, tierras,
bosques,
aguas,
combustibles
ni
fuentes
de
energa,
directa
ni
indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en

beneficio del Estado, el derecho as adquirido. Se excepta el caso de
necesidad pblica expresamente declarada por decreto supremo aprobado
por el Consejo de Ministros conforme a ley. La ley puede, slo por razn de
seguridad nacional, establecer temporalmente restricciones y prohibiciones
especficas para la adquisicin, posesin, explotacin y transferencia de

determinados bienes.1. Asimismo en el Cdigo Civil se encuentra regulado

en sus artculos 950 el cual seala La propiedad inmueble se adquiere
por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median
justo ttulo y buena fe.2Y el artculo 952 refiere Quien adquiere un bien por
prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario. La
sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del
antiguo dueo.3EN LA PRCTICA ESTAS NORMAS NO SE CONOCEN O
NO SE APLICAN DESCONOCIENDOSE LAS CAUSAS PRECISAS O LA
RELACIN DE CAUSAS DE ESTE PROBLEMA EVIDENCIADOSE LA
EXISTENCIAS DE DISCORDANCIAS NORMATIVAS.
La segunda parte del problema consiste en que los planteamientos tericos
relacionados a la seguridad jurdica registral frente a la prescripcin
adquisitiva de dominio en los bienes inmuebles; segn lo referido por el
alemn EHREMBERG, hace mencin a los tipos de sistemas que existen a
la seguridad de los derechos o seguridad esttica. As, la seguridad
esttica exige que ninguna modificacin ni perjuicio patrimonial de un
derecho subjetivo se concrete sin el consentimiento del titular, por lo cual si
ste es un propietario legtimo, solo cabe que sea despojado de su derecho
por acto voluntario; cualquier otra cosa es un despojo. 4 o a la seguridad del
trfico o dinmica, consistente en que cualquier tercero de buena fe que
adquiera un derecho de aquel que ostenta la legitimacin dispositiva de
1 CONSTITUCIN POLTICA DEL PER Y TRATADOS SOBRE DERECHOS
HUMANOS, Ob. Cit, p. 48.
2 CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Ob. Cit. p. 196.
3 Ibdem Pg. 197.
4 GUNTHER GONZALES BARRN; Introduccin Ob. Cit. p. 27.
6

acuerdo a lo publicado por el registro, ser protegido una vez que inscriba
su derecho, manteniendo su adquisicin si luego resulta que quien se
encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo 5, EN LA
PRACTICA ESTOS PLANTEAMIENTOS TEORICOS NO SE CONOCEN O
NO SE APLICAN DESCONOCIENDOSE LAS CAUSAS PRECISAS O LA
PRELACION DE CAUSAS DE ESTE PROBLEMA, EVIDENCIANDOSE LA
EXISTENCIA DE DISCREPANCIAS TEORICAS.
La tercera parte del problema consiste en que en el Per no se encuentra
recogidos principios que tambin constituye efectos de la publicidad jurdica
material
que
tienen
una
utilidad
prctica
que
se
encuentran
estrechamente vinculados a la prescripcin adquisitiva, el primero de ellos

es el principio de prescripcin secundum tabulas y consiste en legitimar
posesoriamente al titular registral, de modo que tal se considere que este
tiene justo ttulo y se presuma que posee el bien en forma pblica, pacfica,
contina y como propietario, salvo prueba en contrario. Es un principio que
se encuentra en los sistemas germanos, el segundo es el principio de
limitacin de la prescripcin contra tabulas, esto es, contra el titular registral
en su condicin de tercero adquiriente. Tambin existen diferentes
legislaciones que regulan la seguridad jurdica registral como en Alemania,
el Cdigo Civil (B.G.B), han establecido el principio de que la usucapin no
afecta la propiedad inscrita. EN LA PRACTICA ESTOS PLANTEAMIENTOS
TEORICOS Y LEGISLACION COMPARADA NO SE CONOCEN O NO SE
APLICAN
DESCONOCIENDOSE
LAS
CAUSAS
PRECISAS
LA
PRELACION DE CAUSAS DE ESTE PROBLEMA, EVIDENCIANDOSE LA

EXISTENCIA DE EMPIRISMOS NORMATIVOS.
7. Formulacin del Problema
El problema en que se centra la investigacin, es aquel al que hemos
denominado: Que Discordancias normativas, discrepancias tericas y
5 DELGADO SCHEELJE, lvaro; Ob. Cit. p.125.
7

empirismos normativos existen referente
a la seguridad jurdica
registral frente a la prescripcin adquisitiva de dominio en los bienes

inmuebles? Este problema se encuentra constituyendo parte de la
problemtica referido a la seguridad jurdica que debe brindar el registro
frente a la prescripcin Adquisitiva de dominio en los bienes inmuebles, es
decir a la inscripcin de un bien inmueble a travs de la prescripcin
adquisitiva que cancela el asiento a favor del antiguo dueo.
8. Objetivos.
8.1.
Objetivo General
La presente investigacin pretende analizar la seguridad jurdica
registral frente a la prescripcin adquisitiva de dominio en los bienes
inmuebles: Planteamientos Tericos Normas y Legislacin Comparada;
mediante un anlisis cuanti-cualitativo con el apoyo de los programas
Windows, Excel y Word; con el propsito de identificar las causas de
cada parte del problema; de tal manera que tengamos base para
proponer lineamientos para que se implementen mecanismos legales
que faciliten brindar una verdadera seguridad jurdica registral sobre los
bienes inmuebles.
8.2.
Objetivos Especficos
Para alcanzar el objetivo general anunciado en el numeral anterior,
se deben lograr los siguientes propsitos especficos:
a).-
Ubicar,
seleccionar
resumir
Planteamientos
Tericos
directamente relacionados con seguridad jurdica registral frente a la

prescripcin adquisitiva de dominio en los bienes inmuebles:
conceptos bsicos; Normas, Teoras, principios, derechos tales
como: Constitucin Poltica del Per, Cdigo Civil, Reglamento de las
Inscripciones de predios; Legislacin Comparada de los pases de
Alemania, Espaa y Inglaterra.

b).- Describir la seguridad jurdica registral frente a la prescripcin

adquisitiva dominio en los bienes inmuebles; en sus partes y
variables, tales como; Comunidad Jurdica y Propietarios.
c).- Comparar cuantitativa y cualitativamente, con el apoyo de
programas Windows, Excel y Word, cada parte o variable de la
seguridad jurdica registral frente a la prescripcin adquisitiva dominio
en los bienes inmuebles.
d).- Identificar las causas de las Discordancias Normativas,
Discrepancias Tericas y Empirismos Normativos que afectan la
seguridad jurdica registral frente a la prescripcin adquisitiva dominio
en los bienes inmuebles.
e).- Proponer recomendaciones y lineamientos para que se
implementen los mecanismos legales que faciliten el intercambio de
informacin relevante sobre la seguridad jurdica registral frente a la
prescripcin adquisitiva dominio en los bienes inmuebles; de tal
manera que se corrijan las Discordancias Normativas, Discrepancias
Tericas y Empirismos Normativos.
9. Hiptesis.
La seguridad jurdica registral frente a la prescripcin adquisitiva
dominio en los bienes inmuebles; se ve afectada por Discordancias
Normativas, Discrepancias Tericas y Empirismos Normativos; que estn
relacionados causalmente y se explican, por el hecho de que no se conoca o
no se ha aplicado bien algunas Bases Tericas (Conceptos Bsicos, Teoras,
principios, derechos); o porque no se conocen o no se aplican bien las normas
(Constitucin Poltica del Per, Cdigo Civil, Reglamento de las Inscripciones),
o porque no se conoce o no se aplica bien la Legislacin Comparada (de los
Pases de Alemania y Austria).

CAPITULO II
MARCO TEORICO
10

MARCO TEORICO
1. ANTECEDENTES
En el mundo.
Es muy comn la afirmacin referida a que el registro es un instrumento
destinado a otorgar seguridad jurdica a los derechos, ya sea para
defender la adquisicin realizada, ya sea para consolidar las
transacciones inmobiliarias, al suplir con una consulta las difciles
indagaciones sobre la titularidad de los bienes. PEA considera que la
seguridad proporcionada por los derechos inscritos facilita su trfico y el
crdito territorial; asimismo, ha contribuido al desarrollo de la economa
(la construccin, la agricultura, la industria) y tambin ha permitido la
multiplicacin de los propietarios, en tanto se facilitan las adquisiciones a
plazos. LOPEZ MEDEL
distingue entre la seguridad negativa y la
seguridad positiva. Por la primera, el adquiriente se ve protegido por el

acto de inscripcin; mientras que por la segunda, el titular, ya inscrito, se
encuentra en ventaja para vender respecto del que no lo est.
En el mundo se tienen referencias de este problema.

En Amrica Latina.
Durante la dcada de los aos cincuenta comenz en Amrica Latina y
en otras muchas partes del globo un proceso de emigracin interior
hacia las ciudades que, en los ltimos aos, se ha agudizado. Como
causa de este fenmeno, suele citarse el mayor nmero de
6 GUNTHER GONZALES BARRN; Introduccin al Derecho Registral y Notarial Ob.
Cit, p. 26 / 27.
11

oportunidades y consiguiente mejor nivel de vida que stas ofrecen.

Durante los ltimos aos, el movimiento se ha agudizado dando lugar a
la aparicin de nuevos problemas o acentuando los que ya haba. Uno
de los ms importantes, lo constituye el de los asentamientos ilegales o
sea, la ocupacin ilegal de terrenos. El suceso ha adquirido tal
dimensin que, a da de hoy, se cuenta por millones las personas que,
en las diferentes ciudades del mundo, se hallan en esta situacin. En
muchas ocasiones, se trata de espacios de titularidad dudosa que,
sabedores de esta realidad, los ocupantes eligen con el fin de usucapir.
La incertidumbre de la situacin jurdica de estos bienes resulta de su
falta de formalizacin toda vez que el Registro de la Propiedad no
atribuye a nadie su titularidad bien porque no estn inscritos, bien
porque los asientos tienen un escaso valor jurdico y no pasa de
constituir un medio de prueba ms para determinar aqulla cada vez
que se plantea una controversia ante los Tribunales. Esta ausencia de
adjudicacin por el Estado crea una vacancia que puede ser suplida
mediante la aplicacin de las normas generales que, en cada pas,
regulan la prescripcin adquisitiva u otras especficas aprobadas para
resolver esta problemtica. 7
En Amrica Latina se tienen referencias de este problema.
En el Pas.
La prescripcin adquisitiva de dominio permite que el derecho del
usucapiente prime sobre aquel propietario que cuenta con su derecho
inscrito (titular registral), es decir, contra tabulas, permitiendo la primaca
del derecho de quien cuenta con una posesin consolidada generadora
de una apariencia social y de un trfico econmico, sobre aquel cuyo
derecho est inscrito en el registro. En tal sentido, el hecho de que se
7 ENCARNACIN ROCA TRIAS; La Usucapacin Contra Tabulas: Una Visin General..
(13. IV del 2011); Obtenido en: http://www.cinder.info/wpcontent/uploads/file/DocumentosPeru/Encarna%20Roca%20_%20USUCAPACI%C3%93N
%20CONTRA%20TABULAS.pdf
12

encuentre inscrita en el Registro una transferencia del predio efectuada

en el ao 2004, y que desde dicha fecha no haya transcurrido 10 aos
exigidos por la ley, no es argumento que impida el acceso de la
prescripcin al Registro, pues justamente es la posesin, debidamente
acreditada y elevada por el funcionario competente (Juez o notario) y no
por el registro, la que va a permitir cancelar el derecho del propietario
con dominio inscrito. Sostener lo contrario implicara que el registrador
se otorgue facultades atribuidas al Juez o al Notario, quienes son los
competentes para evaluar la posesin como una apariencia social, la
cual es acreditada dentro del proceso de prescripcin adquisitiva. 8
De ello se concluye que nuestra legislacin acepta y regula la
prescripcin contra tabulas que implica el predominio del adquiriente que
adquiere mediante la posesin respecto del titular con dominio inscrito. 9
En el pas se tienen referencias de este problema.
8JURISPRUDENCIA INMOBILIARIA REGISTRAL, ltimos precedentes del Tribunal

Registral (2008-2009). En Dialogo con la Jurisprudencia. Editorial Gaceta Jurdica Junio
2009, Pg. 257
9Ibdem Pg. 253.
13

2. BASES TEORICAS
2.1. CONCEPTOS BASICOS
2.1.1. DE LA PROPIEDAD
2.1.1.1. LOS ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD
La actividad econmica de la historia del hombre, tuvo sus
inicios con la cacera y cultivos de tierras, gnesis del hecho
material de la ocupacin, que a travs de los tiempos, ha de
constituir la posesin y la propiedad. Sin embargo, los
hombres no se sentan incentivados para desarrollar estas
actividades, ya que existan personas ajenas que se
beneficiaban indebidamente de estas actividades. Es por esta
razn, que decidieron organizarse en sociedad y Estados con
la finalidad de preservar su vida, libertades y propiedades,
naciendo el Estado mediante un contrato social.
Primitivamente la propiedad era comunal, es decir, perteneca
a un grupo de personas que, al ocupar durante un periodo
ms o menos largo la tierra que cultivaban, consolidaba una
situacin de hecho denominada posesin, y dado a la
necesidad de continuar gozando de los frutos provenientes del
trabajo del hombre en la tierra determina el derecho del
poseedor. Es este hecho fundamental donde se encuentra el
nacimiento de la propiedad inmobiliaria.
Como se ha mencionado anteriormente las tierras en un inicio
eran de propiedad de la tribu, la cual era dividida entre todas
las familias que las integraban, asignndoles lotes en forma
transitoria y temporal, cuando las tierras en familias adquieren
permanencia, surge la denominada propiedad familiar que
luego se convierte en hereditaria y autnoma, formndose con
el paso del tiempo en forma individual conservando una
finalidad social.
14

La propiedad ha venido cumpliendo un papel importante en la

historia, en la civilizacin egipcia, la tierra constituye la
principal fuente de riquezas, las cuales eran repartidas entre
los reyes, sacerdotes y las clases ms altas, siendo nicos
propietarios de todo el territorio, siendo los campesinos
obreros de las tierras; asimismo los hebreos distribuan las
tierras entre las tribus con la finalidad de evitar que el pueblo
sufra hambre y miseria. El acontecimiento ms importante se
da en el pueblo romano, esto debido al paso de la ocupacin
colectiva
la
individual,
constituyendo
un
importante
desarrollo de la propiedad inmobiliaria.

Con el paso del tiempo. En Roma a travs de la conquista
hace crecer sus dominios, permitindole confiscar tierras y
drselas a particulares, contra el pago de una tasa anual. Es
esta situacin de hecho donde el Estado atribuye un
verdadero derecho a quien puede conseguir la ocupacin.
Luego existi el dominio ex jure quiritum o propiedad
quiritaria
manifestando
la
propiedad
con
carcter
de
exclusividad, perpetuidad, absolutismo y pleno derecho sobre

la cosa.
2.1.1.2.
DEFINICION DE PROPIEDAD.
Hay que tener en cuenta que la propiedad puede ser analizada
desde
muchos
puntos
de
vista:
histrico,
sociolgico,
econmico, antropolgico, poltico, etc., pero en el presente

trabajo estudiaremos su aspecto jurdico.
Cuando nos ocupamos del fundamento de la propiedad nos
referimos al de la propiedad privada individual, incluyendo la
15

propiedad
que
pueda
corresponder
sociedades,
colectividades o comunidades. En tal aspecto es preciso no

confundir propiedad individual con propiedad individualista, o
propiedad social con propiedad socialista o socializada.
"Individualismo" y "socialismo" son trminos que significan
adhesin a una u otra doctrina y a los fundamentos, positivos
o negativos, extremos o no, a que haremos referencia. 10
En el derecho romano se entenda a la propiedad con el
trmino propietas, derivado, a su vez de propierum, es
decir, lo que pertenece a una persona o es propia de ella.
Tambin se conoca como res mea est que significa la cosa
es ma, relacionado con la identidad entre objeto y propiedad
con un sentido de pertenencia.
La propiedad refiere que es la potestad legitima para gozar y
disponer de una cosa, excluyendo el arbitrio ajeno y de
reclamar su devolucin cuando se encuentre indebidamente
del poder de otros. Tambin hace mencin al bien o cosa que
es materia de dominio. Por extensin entendemos a la
propiedad como los bienes inmuebles11
La propiedad, es un derecho que faculta a su titular a ejercer
prcticamente todas las facultades o atributos sobre el bien, es
decir, puede usarlo, disfrutarlo y disponer de l. Lo primero es
servirse de l, lo segundo es beneficiarse con sus frutos o
rentas y lo ltimo es acabar con su derecho (vender o regalar).
10 MUSTOS, Jorge Nstor. Derechos Reales Tomo I. Editorial Astrea. Buenos Aires
Argentina 2000 p. 337.
11 ENCICLOPEIA DE LA CIENCIA JURIDICA. Diccionario Jurdico. Parte Civil AFA
Editores Importadores S.A. Per p.463.
16

Siendo sus lmites el bien comn y la ley. El primero es el bien

general, el bien de todos. Por ejemplo, la paz social y la
seguridad pblica. Ambas integran el llamado bien comn. No
puede haber, en consecuencia, un propietario que al ejercitar
su propiedad viole o afecte la paz social o la seguridad
pblica.
El derecho de propiedad alude a una relacin directa e
inmediata que el titular guarda con el bien, derivndose la
oponibilidad ergaomnes de su derecho de ah la doctrina
clsica le atribua un significado absoluto, y que actualmente
su ejercicio solo puede restringirse por las formas establecidas
en la ley y la constitucin poltica del Estado12
El cdigo Civil seala a la propiedad como () el poder
jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar el
bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro
de los lmites de la ley. 13 Pero cuando la norma se refiere a
() usar la propiedad en armona con el inters social no
implica privar de su derecho al propietario. 14 Esta norma
define la propiedad, como la ms importante de los derechos
reales.
Bajo este aspecto entendemos entonces a la propiedad en un
primer lugar, como un poder jurdico, este poder puede
12 CAS. N 2409-98, Callao, Sala Civil de la Corte Suprema. Lima, 09 jun. 1999.
Publicado en el Diario El peruano, 26 de Octubre 1999, p. 3813.
13 CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Anotado con Jurisprudencia (General y Vinculante),
concordancia y notas Editorial Grijley; Dcima Edicin; Lima Per.2007.p. 191.
14 Ejecutoria Suprema de 4 Jul. 1995 publicado en la Gaceta Jurdica, T. 39 Lima, p. 14C.
17

adoptar muchas formas. As, hay el poder de la fuerza, el

poder poltico, el poder blico. En este caso es un poder que
nace del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales
(derechos). En un segundo punto debemos entender a la
propiedad como perpetua. Esto significa que ella no se
extingue por el solo no uso. El propietario puede dejar de
poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea la prdida del
derecho.
Tambin el derecho de propiedad se encuentra enmarcada
dentro de nuestra carta magna, mejor dicho, en su artculo 2
inciso 16 en el que refiere que toda persona tiene derecho a la
propiedad (); asimismo encontramos estipulado en el mismo
cuerpo normativo en el artculo 70 que el derecho a la
propiedad es inviolable, siendo el garantizador de este
derecho el Estado, hace mencin que a nadie puede privarse
de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago
en efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya
compensacin por el eventual perjuicio. Hay accin ante el
Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el
Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio. 15 La
primera parte del artculo bajo comentario dice que el derecho
de propiedad es inviolable. Nadie puede atentar vlidamente
contra ella, salvo el caso de expropiacin (). Segn este
principio, el Estado debe proteger la propiedad. Hay que
recordar que conforme al inciso. 16 del artculo 2 de la
HUMANOS, Ministerio de Justicia, Editorial Per, Cuarta Edicin Oficial, Lima Per,
2001, p. 48.
18

Constitucin,
la
propiedad
es
uno
de
los
derechos
fundamentales de la persona. 16 En conclusin podemos decir

que la Constitucin refiere que la propiedad es inviolable,
entendiendo que inviolable significa que nadie la puede
afectar, desconocer o cuestionar, tambin quiere decir que el
propietario no puede ser privado de su derecho. No puede
violar la propiedad un particular y tampoco el Estado. Este, por
el contrario, "la garantiza", es decir, asegura que se respetar
la propiedad y que la har respetar. La "inviolabilidad" de la
propiedad en el Texto Constitucional est ms referida a que el
Estado no puede privar de ella a los particulares, salvo que
sea a travs de la expropiacin. Esto es as en la doctrina, y
se infiere tambin del hecho de que a continuacin de la
inviolabilidad
est
consignada,
casi
de
inmediato,
la
expropiacin.17
En Alemania, el Cdigo Civil establece una definicin ms
detallada de la propiedad, es conceptualmente el derecho ms
amplio para llevar a cabo real (uso, consumo) y legal
(afectacin, disposicin) actos de autoridad, que el sistema
legal permite que en relacin con los bienes muebles e - en el
caso de la propiedad - en relacin con inmuebles. La
propiedad representa una llamada ley de la propiedad
(derecho real). Las leyes de propiedad son efectivas contra
todos. Por esta razn, una cosa tiene que ser reconocible
16 BERNALES, Enrique. La Constitucin de 1993. Anlisis Comparado. Tercera Edicin

Ediciones Constitucin y Sociedad Lima Noviembre 1997. p. 380.
17 GUTIERREZ, Walter, (Director). La Constitucin Comentada. Anlisis artculo por
artculo. Obra colectiva escrita por 117 destacados juristas del Pas. Primera Edicin.
Gaceta Jurdica. Diciembre 2005. Lima-Per. p. 917.
19

como una sola cosa y tiene que ser definida en contraste con
otras cosas (principio de visibilidad y de reconocible).
Asimismo, la propiedad est garantizada en trminos de
derecho constitucional de acuerdo con el artculo 14, numeral
1, inciso 1 de la Ley Fundamental garantiza la propiedad
privada como una disposicin legal. La garanta de la
propiedad llamada es dar al titular del derecho un poco de
espacio en el rea del derecho de propiedad y que le permita
desarrollar y organizar su vida por su propia autoridad. El
contenido legal de la propiedad es por lo tanto, se caracteriza
por la utilizacin privada (ejercicio para el propio provecho) y la
disponibilidad (no necesariamente libre).
2.1.1.3.
CARACTERISTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

El
derecho
la
propiedad
como
se
haba
hablado
anteriormente, es un derecho que faculta a su titular a ejercer

prcticamente todas las facultades o atributos sobre el bien, es
decir, puede usarlo, disfrutarlo y disponer de l, la doctrina
analiza los caracteres de la propiedad, que son cuatro:
a. Es un Derecho Real.
La jurisprudencia refiere a que "El derecho de
propiedad es de naturaleza real, por excelencia,
pues establece la relacin entre una persona, en
este caso propietario, y la cosa;()."18
18 Cas. N 1649-97-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 1(J112/98, p. 2206

20

Es pues, la propiedad un derecho real por

excelencia, estableciendo una relacin directa entre
el titular y el bien. El propietario ejercita sus
atributos sin la mediacin de otra persona. Adems,
la propiedad es erga omnes, esto es, se ejercita
contra todos. Es esta la expresin de la llamada
"oponibilidad" que caracteriza a todos los derechos
reales y, en especial, a la propiedad.
b. Es un Derecho Absoluto.
Es tambin un derecho absoluto porque confiere al
titular todas las facultades sobre el bien, el
propietario usa, disfruta y dispone, en cambio, otras
como el usufructo, no es absoluto pues solo
autoriza a usar y disfrutar.
Refiere el Tribunal constitucional que el derecho de
propiedad Como cualquier derecho fundamental,
no es un derecho absoluto, pues se encuentra
limitado por disposiciones constitucionales expresas
o por delimitaciones tcitas.19
c. Es un Derecho Exclusivo.
La propiedad es exclusiva o excluyente, podra
decirse mejor, porque elimina o descarta todo otro
derecho sobre el bien, salvo desde luego que el
propietario lo autorice. Tan completo es el derecho
19 Sentencia del tribunal constitucional;Exp. N. 0031-2004-AI/TC. Lima; Mximo Yauri
Salazar y ms de 5 000 ciudadano encontrada [16. VI. DEL 2011] obtenida

en:http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2005/00031-2004-AI.html
21

de propiedad que no deja lugar a otro derecho. La

institucin
de
la
copropiedad
(propiedad
que
ejercitan varias personas) no desvirta este carcter

de la exclusividad porque en la copropiedad el
derecho sigue siendo uno. Lo que ocurre es que lo
ejercitan varios titulares.
d. Es un Derecho Perpetuo.
La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no
se extingue por el solo no uso. El propietario puede
dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea
la prdida del derecho. Para que el propietario
pierda su derecho ser necesario que otro adquiera
por prescripcin. Esto lo dice el artculo 927 que en
primer trmino sanciona la imprescriptibilidad de la
accin reivindicatoria, con lo cual se declara la
perpetuidad del derecho que esa accin cautela; y
en segundo lugar dice que la accin no procede
contra quien adquiri el bien por prescripcin, lo que
significa que no hay accin (y por tanto la propiedad
ya se ha extinguido) si otro ha adquirido por
prescripcin.
2.1.1.4.
MODOS DE ADQURIR LA PROPIEDAD.

En la doctrina encontramos tres modos de adquirir la
propiedad las cuales son:
22

a. Originarios y derivativos.
El modo de adquirir la propiedad se determina
originario cuando hay creacin de un derecho de
propiedad donde no exista, es decir, cuando nos
encontramos frente a la ocupacin de la resmullius20
y en la prescripcin adquisitiva de dominio.
Se dice que el modo es derivativo cuando el
derecho de propiedad pasa de una persona a otra
sin que exista creacin como en la compraventa, la
donacin, la sucesin intestada, etc.
b. Voluntarios y no voluntarios.
Existe una voluntad concertada o unilateral de
transmitir la propiedad. Los contratos son la forma
concentrada de transmitir la propiedad, los que a su
vez puede ser a ttulo gratuito (donacin) o ttulo
oneroso (compraventa). La adquisicin tambin se
realiza por la voluntad unilateral como ocurre con el
legado donde la voluntad del testador es la que
determina la adquisicin y no la aceptacin del
legatario. En cambio, respecto a los modos
involuntario, se dice, que la propiedad puede
transmitirse al margen de la voluntad del propietario
como en la usucapin y en la sucesin intestada.
20 Expresin latina, que significa "cosa de nadie", utilizada para designar las cosas que
no han pertenecido a persona alguna, o sea, lo que no ha sido propiedad de ninguna
persona. La principal importancia de las resnullius es que pueden ser objeto de
ocupacin. A travs de la misma, una persona puede adquirir su propiedad, simplemente
apropindose de la cosa, a travs de su posesin y sin que tenga que mediar ningn
plazo de tiempo (a diferencia de la usucapin).
23

c. Gratuitos y onerosos.
Cuando la norma menciona la adquisicin de la
propiedad a ttulo gratuito, se est refiriendo a
aquellos
actos
en
las
que
se
beneficia
exclusivamente a una de las partes, sin que la

obligue a nada.
Los actos gratuito y oneroso forman parte de la
voluntad por efecto de las cuales un sujeto
determina una atribucin patrimonial, esto es, un
desplazamiento de derechos patrimoniales y, por
consiguiente un acrecentamiento de valor en el
patrimonio de otro sujeto, al que corresponde, o una
obligacin por parte de quien haga la atribucin
aplicable solo a los negocios jurdicos, en la que
est presente una voluntad concentrada, como la
compraventa que es onerosa o la donacin que es
gratuita; o,
una voluntad unilateral como en la
institucin por el testador de un legatario.

En s, estas clasificaciones propuestas sobre los
modos de adquirir la propiedad, () se muestran
inconsecuente y ninguna de ellas adquiere un
consenso unnime.21
2.1.1.5.
LA
USUCAPIN
COMO
MODO
DE
ADQUIRIR
LA
PROPIEDAD.
Como se ha mencionado, la doctrina se ha encargado de
clasificar distintos modos de adquirir la propiedad, en razn a
21 ALVAREZ CAPEROCHI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo I. Editorial
Civitas S.A. Madrid. 1986. p. 111.
24

diversos criterios, es as, que encontramos a la usucapin

dentro de los modos originarios, siendo su titular la primera
persona que se ha apropiado del bien, es pues, la usucapin
una institucin jurdica que tiene como finalidad la proteccin
de la apariencia jurdica detentada durante el periodo de
tiempo que establezca la ley. Permite a aquel que ha ejercido
un derecho real durante cierto tiempo adquirirlo tras el plazo
de tiempo que establezca la ley.
Sobre el particular, Puig Brutau, refiere a la usucapin como
el modo de adquirir el dominio y los derechos reales
susceptibles de posesin por la continuacin de esta durante
el plazo de tiempo y los dems requisitos que exige la ley
(),22 figura jurdica que estudiaremos ms adelante.
2.1.2. EL REGISTRO DE PROPIEDAD.
2.1.2.1. DEFINICION.
Con el trmino de la revolucin Francesa y de la revolucin
industrial, nacen las nuevas ideas polticas y las diferentes
realidades econmicas, las cuales traen como consecuencia
del acceso de la burguesa a la propiedad inmobiliaria,
surgiendo en la mayora de los Estados modernos, a partir del
siglo XIX, el Registro de Propiedad, creado por la necesidad
jurdica, vinculada con el principio de seguridad, se obliga a
crear una estructura, los denominados, el registro y el
registrador, cuya principal misin es dar a conocer, publicar,
mediante registro, las titularidades reales sobre bienes
inmuebles y ampliamente ciertas titularidades mobiliarias.
22 PUIG BRUTAU; Jos. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen I, Bosch Casa Editorial
S.A, Barcelona, 1978, p. 360.
25

En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son

los organismos mediante los cuales se produce la publicidad
jurdica. Podemos contemplar al registro desde tres puntos de
vista como: a).- Oficina pblica; b).- Conjunto de libros y como
C).-
Institucin;
resaltando
como
la
nica
verdadera
concepcin es aquella que considera al registro como una

institucin, siendo slo objeto de su organizacin el examen
de los libros y la caracterizacin de la oficina, siendo su fin el
de proporcionar plena seguridad en el trfico.
La idea del registro, lleva consigo la de publicidad material o
sustantiva, base y fundamento del registro. Se refiere a la
interferencia necesaria en el rgimen jurdico civil, esto es
respecto del nacimiento, modificacin, extincin, ejercicio y
eficacia del derecho. No basta afirmar como efecto sustancial
de la publicidad el de la eliminacin de la excusabilidad de la
ignorancia23
2.1.2.2.
EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE.

El Derecho inmobiliario puede ser definido como el conjunto
de normas jurdicas que regulan la propiedad y dems
derechos reales constituidos
sobre bienes inmuebles, Sin
embargo, semejante definicin, dada su amplitud, no

proporciona una idea exacta de lo que es este Derecho,
imponindose, por tanto, la tarea de abordarla con mucha
mayor precisin.24
23 CHICO Y ORTIZ, Jos M., La importancia jurdica del registro de la propiedad, en
"Homenaje al profesor Luis Moisset de Espans", Buenos Aires 1980, p. 667.
24 FAUDOS PONS, Pedro; GOMEZ VALLES, Mara Beln; GONZALES GARCIA, Isabel;
MARTIN ALIAS, Jos Ignacio; SANTOS LLORO, Mnica; Lecciones de Derecho
Inmobiliario Registral, Manuales Universitarios; Primera Edicin, Barcelona p. 17.
26

El registro de la propiedad como instrumento de garanta de

las transacciones inmobiliarias, asegura al adquirente, con los
requisitos legales, el mantenimiento en su adquisicin y lo
protege a terceros, siempre y cuando se haya constituido en
un tercero registral, tambin se puede decir, que es el
encargado de la inscripcin y publicidad de los actos, hechos
y contratos sobre bienes inmuebles.
Este registro comprende: a) Registro de Predios; b) Registro
de Buques; c) Registro de Embarcaciones Pesqueras; d)
Registro de Aeronaves; e) Registro de Derechos Mineros,
dentro de esta clasificacin, analizaremos el registro de
predio, la cual ser crucial para el desarrollo de la presente
tesis.
a). Registro de Predios. Que comprende el Registro
de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la
Seccin Especial de Predios Rurales. En este Registro
se
inscriben
las
transferencias
de
propiedad,
declaratorias de fbrica, urbanizaciones, hipotecas,

primeras de dominio, embargos y demandas sobre
predios urbanos y rurales; incluyndose tambin por la
unificacin la inscripcin de propiedad y otros actos
relacionados
con
predios
de
pueblos
jvenes,
urbanizaciones populares, as como la inscripcin del

derecho de posesin de predios rurales, entre otros.
2.1.2.3.
SISTEMAS REGISTRALES.
Los sistemas regstrales, se encuentra conformada por un
conjunto de normas que en un determinado pas regulan las
27

formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes

inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, cuando se
habla de sistemas regstrales se hace referencia a las
diferentes formas en que se pueden organizar los registros
inmobiliarios, as como tambin a los diferentes efectos que en
stos puede tener la inscripcin, no slo en cuanto a ser
declarativa o constitutiva, sino tambin en lo concerniente a la
proteccin de los terceros.25
Otra definicin del sistema registral que tenemos es la
organizacin del registro de la propiedad raz o inmobiliaria es
muy importante, porque tiene fines de publicidad de los actos y
contratos jurdicos y las acciones declarativas de derecho, por
ello es necesario una adecuada organizacin que contenga
normas que garanticen la constitucin, autenticidad, legalidad,
y
que
sirva
de
prueba
al
estar
inscritos.26
Los sistemas regstrales en el Derecho Comparado, se

configuran por y para los Registros Inmobiliarios y cada uno
tiene elementos que distinguen unos de otros. Se habla de
sistemas registrales puros (Francs, Alemn y Australiano) y
sistemas registrales mixtos (Espaol y Peruano), sin embargo
no hay sistemas puros porque unos han influido sobre otros
recprocamente. Podemos clasificar a los sistemas registrales
de la siguiente forma:
25 ATILIO CORNEJO; Amrico. Derecho Registral. Editorial Aestra. Buenos AiresArgentina 1994. p. 17.
26 VSQUEZ LPEZ, Luis. Derecho y Prctica Registral. Editorial Liz, San Salvador,
2001, p.37
28

a. Por los efectos de las inscripciones.

La clasificacin que realizan por sus efectos de las
inscripciones se clasifican en:
Sistemas de la inscripcin constitutiva.
Son aquellos en que la inscripcin se requiere o
precisa como elemento determinante de la
adquisicin o constitucin del derecho real. La
siguen los sistemas ms avanzados, como son
los de Alemania, Suiza, Austria y Australia.
Sistemas
de
inoponibilidad
respecto
tercero.
La
inscripcin
constitutiva
en
entre
estos
partes
sistemas
ni
no
es
determina
la
adquisicin del derecho real, pero la falta de

inscripcin hace inoponible el ttulo no inscrito
frente a un tercero que ha inscrito. Es el principio
de que lo no inscrito no perjudica a tercero que
ha inscrito. Se sigue en los sistemas latinos de
Francia e Italia, fundamentalmente.
b. Por los efectos de las inscripciones referidos a la

de presuncin de exactitud.
La clasificacin que realizan por sus efectos de las
inscripciones respecto a la presuncin de exactitud, se
clasifican en:
Sistema de presuncin de exactitud.

29

En ellos el asiento registral se presume exacto,

en sus dos variante de presuncin de exactitud
iuris
tantum,
derivada
del
principio
de
legitimacin registral y de presuncin iuris et de

jure, en relacin con el tercero hipotecario que
rene determinados requisitos y que deriva del
principio de fe pblica registral. Se trata de los
sistemas alemn, suizo y austriaco. El sistema
espaol es tambin de presuncin de exactitud
en esas dos modalidades. En cambio, el sistema
brasileo es de presuncin de exactitud en su
modalidad de iuris tantum.
Sistemas en que no se regula la presuncin
de exactitud.
En estos sistemas no se atribuye a la inscripcin
ese
importante
efecto
de
presuncin
de
exactitud, sino nicamente el de inoponibilidad.

Es lo que ocurre en los sistemas francs e
italiano.
c. Por la forma de organizacin.

La
clasificacin
que
realizan
por
la
forma
de
organizacin, existen dos clases de sistemas:

Sistema del folio real.
El Registro, en estos sistemas, se organiza
tomando como base fundamental la finca,
abriendo un historial a cada una de ellas, en el
que constan con separacin los diferentes actos
y contratos y derechos constituidos sobre cada
30

finca conforme al principio de especialidad.

Prototipo de este sistema de folio real son las
legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y
Espaa.
Sistema de base personal.

En estos sistemas, la organizacin de Registro
no toma como referencia la finca, sino que se
trata de un archivo de documentos completados
por unas fichas. Es el tradicional sistema francs
y el italiano, y el que rige en numerosos estados
de Estados Unidos. En algunos casos, como en
el
sistema
acercamiento
francs,
al
se
sistema
ha
producido
de
folio
un
real,
implantando el llamado fichero inmobiliario,

pero a pesar de ello, se mantiene en lo
fundamental la base personal del Registro.
d. Por la forma de extensin de los asientos.
Atendiendo a este criterio, existen:
Sistema de transcripcin.
En ellos se copia o transcribe ntegramente el
documento. En otros casos, para evitar la copia,
se archiva el documento, pero el sistema es el
mismo. Se trata de los sistemas belga, francs e
italiano. Aunque el criterio es el de la forma de
extensin de los asientos, y por ello se vena
denominando de transcripcin no slo por esa
cuestin, sino por los efectos que se atribuyen a
31

la transcripcin o inscripcin, es decir, que

muchas veces se considera equivalente hablar
de
sistemas
de
transcripcin
de
inoponibilidad. En realidad, la transcripcin

hace referencia a la forma de extender el asiento,
y la inoponibilidad al efecto que el asiento
produce.
Lo
que
ocurre
es
que
ambas
caractersticas se suelen dar en los mismos

sistemas.
Sistemas de inscripcin.
En ellos, los asientos se hacen en base de
extractar y a veces transcribir algunos aspectos
del ttulo, pero no la totalidad del ttulo, pues
existen pactos de carcter personal que no son
inscribibles.
e. Por su relacin con la causa del negocio jurdico.
Bajo este sistema tenemos:
Sistema abstracto.
Es el caso del sistema alemn, que parte del
negocio real abstracto, totalmente desconectado
de la causa y del negocio obligacional.
Sistemas causales.
Son aquellos en que la inscripcin tiene una base
causal, la que proporciona la causa del negocio
jurdico objeto de inscripcin. Se trata de la
posicin que sigue la generalidad de los
sistemas, con exclusin del sistema alemn.
32

f. Por origen.
Existen muchas formas de clasificar a los sistemas
regstrales en virtud a la gran variedad que distintos
autores le dan a este tema, en forma muy general se
pueden encontrar tres tipos de sistemas: el francs, el
alemn y el australiano o Torrens.
Sistema Registral Francs.
Este
sistema,
se
encuentra
regulado
fundamentalmente en el Cdigo Civil de 1904 y la

Ley de Transcripciones de 1855, cuya reforma
ms importante se verific en 1955 y 1959. Las
reglas generales a las que est sometida la
inscripcin son las siguientes: la inscripcin es
obligatoria; todos los actos inscribibles deben ser
trasladados al Registro dentro de un plazo de
tres meses; la obligacin recae no slo sobre los
interesados,
sino
sobre
los
notarios
funcionarios judiciales; su incumplimiento origina

la imposicin de una multa y la responsabilidad
del funcionario frente al particular. La inscripcin
se realiza en virtud de ttulos pblicos de carcter
autntico, exigindose el tracto sucesivo, si bien
formalmente, por lo que es admisible una doble
cadena de transmisiones. El registrador no
califica la validez de los ttulos, sino nicamente
la regularidad formal y las condiciones tcnicas
de los mismos. Siendo un registro de actos y no
de derechos
33

Bajo este precepto, en este sistema lo que se

hace es que se ampla el campo de la publicidad
alargando sensiblemente la lista de los actos
sometidos a ella. Se suprime la dispensa de
inscripcin que, tradicionalmente, se concedi a
algunas hipotecas legales y se impone la
publicacin de una serie de actos que, por su
naturaleza, escapaban de la publicidad.
Este sistema no garantiza quien es el dueo del
derecho,
pero
si
proporciona
informacin
relevante que el dueo es necesariamente uno

de los varios que el registro pblica es decir
delimitan el rea de la investigacin. Como
quiera que no exista impedimento en registral
titularidades diferentes y no compatibles respecto
del mismo inmueble, sus efectos se limitarn a
indicar el grupo dentro del cual est el titular.
Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero
que an existe, debe recurrirse a mecanismos
complementarios como la contratacin de un
seguro de mercado.
Sistema registral Alemn.
Este sistema, tiene su base legal en el Cdigo
Civil, el catastro y el Registro Territorial. El
Registro se confa a un juez inmobiliario, a fin de
establecer un riguroso control de legalidad,
previa la autenticidad de los ttulos. Es un
sistema de folio real con historia completa y por
34

consiguiente de pleno tracto sucesivo tanto en el

sentido material como en el sentido formal. El
folio Real sobre la base del principio de
especialidad que vincula el aspecto fsico de la
propiedad establecido por el catastro y el aspecto
jurdico de la propiedad.
Este sistema proporciona de forma inmediata y
autosuficiente
la
informacin
deseada:
la
titularidad, delimitacin del derecho, cargas que

lo gravan etc. Este sistema requiere grandes
barreras de entrada generando un alto grado de
seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos
complementarios. En el sistema alemn, el nico
derecho existente es el publicitado.
Con respecto a este sistema debemos acotar que
ser materia de anlisis ms adelante.
Sistema Registral Australiano.
Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert
Torrens. Ley Real PropertyAct. En 1858. Para
entender el sistema australiano, hay que partir de
la idea de considerar al Estado como propietario
de todas las tierras del pas, no se habla de
propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es
duea de todos los inmuebles en Australia. Por
ello no se habla de ttulos, sino de certificados de
ttulo. Se aplica a inmuebles sobre los que se ha
obtenido
ya
su
inscripcin
inicial
inmatriculacin, de forma que la delimitacin,

35

medicin y comprobacin de la existencia de la

finca
son
previas
la
inscripcin.
Para
inmatricular una finca se debe presentar el ttulo

que demuestra que es propietario, adjuntando un
plano de la misma. El artculo 48 de la Ley de
Propiedad de 1886 establece que si el ttulo y el
plano coinciden se inscribir por duplicado un
Certificado de Titularidad.
Esta ley constituye una ficcin jurdica por la cual
los terrenos de las colonias inglesas revertan a
la corona la cual los adjudicaba mediante el
procedimiento de la ley de propiedad Real, que
convierte al registrador en juez de ttulos por
cuanto
admite
la
rogatoria
solicitando
la
propiedad a la que se debe adjuntar los ttulos

que lo amparan, califica y ordena la publicacin,
admite la oposicin si se produjera determina el
mejor derecho entre el solicitante y el opositor.
Este sistema tiene al catastro como base para
determinar el aspecto fsico y debe adjuntarse la
rogatoria.
Rige el principio de la inscripcin constitutiva. As
lo ha reconocido la jurisprudencia diciendo que:
La esencia del sistema del Transfer of LandAct
es la de sustituir la transmisin por deed (ttulo)
por la transmisin por registracin. Tambin ha
sealado
que
los
instrumentos
deben
ser
utilizados como un medio para obtener la

registracin pero no afectan al inmueble hasta
36

que no se opere la misma. En pocas palabras

siendo el registro constitutivo, constituye la
partida registral el ttulo real que se otorga al
inscribirlo. La inscripcin hace nacer el derecho
de propiedad y sanea los defectos del ttulo que
se convierte en inatacable otorgndose el ttulo
de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las
ventajas de este sistema: Elimina la inseguridad
en la contratacin, elimina litigios sobre la
propiedad y fomenta el crdito inmobiliario. Est
asegurada por el Estado.
2.1.2.4.
LA SEGURIDAD JURIDICA DEL REGISTRO.

Cuando hablamos del registro, nos estamos refiriendo a aquel
instituto destinado a otorgar seguridad jurdica a los derechos,
para poder defender la adquisicin realizada o para darle
confianza a las transmisiones por realizarse.
La palabra seguridad deriva etimolgicamente del vocablo
latino securu, significando sin cuidado, sin temor, indiferente;
adjetivo compuesto del prefijo se y del sustantivo cura (ae) en
su acepcin de cuidado, manejo; esto es como auto cuidado,
auto manejo. Seguridad es equivalente a la actividad realizada
con propio control, hecha exclusin de sucesos imponderables
estimados casi como inexistentes. Presupone por lo tanto una
certeza de la que se considera excluido cualquier riesgo 27
La seguridad jurdica no es un concepto aislado en un
determinado
sistema,
sino
que
es
un
concepto
que
27 VASQUEZ BOTE, E. Seguridad y certeza de las relaciones jurdicas inmobiliarias, en

Revista Notarial Argentina, N 862, 1982, p. 903.
37

necesariamente se vincula con las finalidades que un

determinado ordenamiento persigue y con las distintas
instituciones que ste consagra.28
Podemos decir, que la seguridad que da el registro, es una
garanta que el derecho proporciona a los asociados respecto
de la conservacin y respeto de sus derechos, y que si stos
fueran violados le sern restablecidos o reparados.
a. La Seguridad Esttica.
El concepto de seguridad jurdica esttica est
relacionado con los derechos adquiridos, con la cosa
juzgada todo lo que hace a la certeza en la vida
comunitaria. Se trata de la correspondencia entre el
derecho que se ejerce y se detenta juntamente con su
reconocimiento por parte del sistema jurdico. 29 As
debemos desarrollar la idea de los elementos que
contribuyen a la creacin de estos derechos y su
permanencia, para lo cual el notario es uno de los
artfices y segn una expresin de Carnelutti el mximo
guardin, a lo que contribuye el registrador si los
derechos son registrables.30
28 SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS SUNARP,
Derecho Registral I, Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Nacional de
Derecho Registral Oficina Registral Regional Regin INKA Gaceta Juridica Editores,
Enero 1998. p.25
29CUETO RUA, Julio C. Seguridad jurdica LL ao LVIII N 27 publicado el 08 de Febrero
del ao 1994.p. 113.
30CARNELUTTI, Francisco Jos Los fines del derecho .Bien Comn Justicia. Seguridad
Mxico Imprenta Universitaria 1958 p. 68
38

La seguridad esttica exige que ninguna modificacin

ni perjuicio patrimonial de un derecho subjetivo se
concrete sin el consentimiento del titular, por lo cual si
ste es un propietario legtimo, solo cabe que sea
despojado de su derecho por acto voluntario; cualquier
otra cosa es un despojo. 31 Podemos decir que es la
proteccin que se brinda al titular de derechos
subjetivos que estos no van a ser privados de ellos sin
su consentimiento.
Como hemos dicho la seguridad esttica corresponde a
los derechos ya adquiridos, y la seguridad dinmica
corresponde a la del trfico jurdico. Este, a nuestro
parecer, gatill el nacimiento del sistema registral para
posibilitar el crdito sobre la garanta inmobiliaria; sin
perjuicio de que el sistema registral, durante su
desarrollo, tiende a realizar ambos tipos de seguridad,
ora con mayor nfasis en la seguridad esttica ora con
mayor nfasis en la seguridad dinmica.
Segn el sistema porque se hubiera optado. As, los
sistemas que hacen distincin entre ttulo y modo de
adquirir, en que la causa es requisito de existencia y
validez, enfatizan la seguridad esttica, protegiendo con
preferencia a quien aparece como titular del derecho en
contraposicin a los sistemas que prefieren la seguridad
dinmica, que brindan mayor seguridad al tercero que
contrata basado en la apariencia de la inscripcin.
31 GONZALES BARRN; Gnther. Introduccin al Derecho Registral y Notarial
Segunda Edicin. Jurista Editores E.I.R.L. Lima 2008. p. 27.
39

El sistema de seguridad esttica, en su publicidad,

adolece de elementos del contrato o acto jurdico que
no requieren reflejarse en la inscripcin practicada por
extracto y que, por cierto, quedan reflejados en la
inscripcin que se realiza por trascripcin. La eficacia
de la inscripcin no queda asegurada por s misma, sino
que la refleja el estudio de ttulos y el perodo de la
prescripcin. En este anlisis de los ttulos resulta
fundamental la aplicacin del principio de tracto
sucesivo. Este sistema de seguridad est ntimamente
relacionado con el carcter declarativo de la inscripcin.
La seguridad esttica, se encuentra garantizada por el
principio de legitimacin registral, amparada en el
artculo 2013 del Cdigo Civil en la cual seala que el
contenido de la inscripcin se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente
su
invalidez.32
Esto
implica
el
reconocimiento en favor del titular de la condicin de

verdadero dueo y poseedor del derecho inscrito y la
imposicin a todos del deber de tenerle por tal, en todos
los mbitos, por lo cual ningn titular de derechos
subjetivos
puede
ser
privado
de
ellos
sin
su
consentimiento. Asimismo por el literal b del artculo 3

de la ley N 26366, establece
intangibilidad del
contenido de los asientos regstrales, salvo ttulo

modificatorio posterior o sentencia judicial firme 33en
este sentido, la legitimacin registral se aplicar "a
todos los efectos", en todos los campos en los que la
32CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Ob. Cit. p. 387.
40

titularidad registral deba ser opuesta a los terceros

(aspectos negciales, judiciales y administrativos).
b. La Seguridad dinmica.
Conocida como seguridad del trfico
de bienes,
consistente en que cualquier tercero de buena fe que

adquiera
un
derecho
de
aquel
que
ostenta
la
legitimacin dispositiva de acuerdo a lo publicado por el

registro, ser protegido una vez que inscriba su
derecho, manteniendo su adquisicin si luego resulta
que quien se encontraba legitimado registralmente en
realidad nunca lo estuvo.34
El sistema de seguridad dinmica tiene a su haber el
valor casi absoluto de la inscripcin, sin atender a su
causalidad, y los terceros de buena fe quedan
protegidos por la bondad de la apariencia o publicidad
registral. Este sistema de seguridad est ntimamente
relacionado con el carcter constitutivo de la inscripcin.
Es la que apunta a que las transacciones entre
particulares se efecten en forma rpida y segura y que
no se desvirten ni modifiquen por circunstancias de
hecho o de derecho que no pudieron ser tomadas en
cuenta por las partes contratantes especialmente por el
adquirente.
Cuando
el
mercado
no
funciona
33 LEY N 26366 del (16-10-1994) Crean el Sistema Nacional y la Superintendencia de

los Registros Pblicos Encontrada [16. VI. del 2011] Obtenida en: http://www.sitrazrlima.org/pdf/legislacion-nacional/SINARP.pdf
34 DELGADO SCHEELJE, lvaro. Revista Folio Real Ao I; Editorial Palestra Lima Abril
2000; Pg.125.
41

correctamente o funciona con distorsiones, se pueden

llegar a frustrar las consecuencias de los actos
realizados, y all es cuando se aplican ciertas normas
que conforman lo que damos en denominar la
seguridad del trfico. Estas tienden a minimizar dichos
riesgos y a eliminar o reducir los costos transaccionales
que se originen fomentndose de esta manera la
circulacin de los bienes y la realizacin de negocios,
ya
que
garantizan
su
celeridad
seguridad.
Supuestamente el sistema resarcitorio implicara una

minimizacin de los costos transaccionales, lo que
conduce indefectiblemente a un error si esa reduccin
se realiza irracionalmente. El sistema jurdico a veces
prioriza los derechos del titular y otras veces la
seguridad en las transacciones, de manera que se trata
de analizar y comparar cmo cada ordenamiento ha
compatibilizado y armonizado ambos principios 35 En
conclusin la seguridad dinmica protege al adquiriente
de un derecho subjetivo, quien no puede ver ineficaz su
adquisicin en virtud de una causa que no conoci o
que no debi conocer el tiempo de llevarla a cabo.
La seguridad dinmica se encuentra garantizada por el
principio de oponibilidad regulada en el artculo 2022 del
cdigo civil para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien
se opone. Si se trata de derechos de diferente
35 WILLIAMSON Oliver E. Transaction Cost Economics: The governance of contractual
relations 22 Journal of Law and Economics 68.
42

naturaleza se aplican las disposiciones del derecho

comn.36 Y por el principio de fe pblica registral
artculo 2014, del mismo cuerpo de leyes, el tercero
que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros pblicos. La
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que
conoca
la
inexactitud
del
registro.37
Una
interpretacin integral y funcional debe llevamos a

considerar que la oponibilidad, al igual que el de fe
pblica registral, son principios que conciernen a los
efectos de cualquier inscripcin en alguno de los
distintos Registros que conforman el Sistema Nacional
de los Registros Pblicos, con los matices especiales
que puedan surgir de las disposiciones particulares que
rijan para cada tipo de bien o persona de la que se
trate.
2.1.2.5.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
En un sentido amplio y general se puede decir que, la
publicidad
es el conjunto de medios que se empean para
divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas

situaciones o acontecimientos, () as la publicidad se opone
36CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Ob. Cit. p. 389.

37 CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Ob. Cit. p. 387.
43

publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera

supone divulgacin y conocimiento, la segunda ocultacin y
desconocimiento.38
Es pues, la publicidad, todo aquello que es materia de
publicacin,
cuya
finalidad
objetivo
es
producir
un
conocimiento efectivo entre las personas hacia quien va

dirigida.
A lo largo de la historia, hubieron diferentes formas de
publicidad, las cuales no siempre fueron registrales, la
publicidad alcanza un considerable desarrollo para llegar a ser
hoy en da el sistema ms perfecto y eficiente que se haya
inventado hasta la fecha para publicar situaciones jurdicas,
oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de
los mismos. Es sin duda alguna la publicidad registral una
creacin del Estado para remplazar a la publicidad posesoria
cuando esta ya no resulta adecuada para satisfacer la
necesidad de certidumbre, en la contratacin y otorgar
seguridad jurdica en la misma, respecto de cierto tipo de
bienes perfectamente identificables e individualizables.
Cabe sealar que, la publicidad registral tiene dos aspectos
importantes, ntimamente vinculados, uno formal y el otro
material, al primero se le denomina publicidad formal, y al
segundo publicidad material, esto debido a que el registro
toma razn y luego da razn.
1. Publicidad material.- Es el modo como el
registro da a conocer el contenido de los
38 DELGADO SCHEELJE, lvaro. Revista Folio Real Ao I. Editorial Palestra Lima. Abril
2000, p. 111.
44

asientos registrales, est referido a todos los

medios a travs de los cuales los terceros
pueden acceder al conocimiento efectivo de la
situacin
tambin
jurdica
como
publicada.
publicidad
Conocido
legal,
es
el
presupuesto bsico de todo sistema registral

ya que tiene como objeto fundamental difundir
ente los interesados ciertos datos relevantes
para el trfico.
La publicidad material constituye el sustento
conceptual de todo el sistema registral
amparndose en la presuncin absoluta de
que toda persona conoce el contenido de las
inscripciones, es gracias a este principio que
los terceros se vern afectados por las
situaciones jurdicas publicadas aun cuando
no hubieran accedido a su conocimiento.
Para el tribunal Registral, la publicidad
material tiene como finalidad la de publicar
derechos para efectos de sus oponibilidad
que debe subsistir mientras est en vigente
dicho derecho.39
Sin embargo, este principio no solo refleja
hechos y relaciones autnticos que interesan
39 Res. 338 2002 ORL /TR. Menciona que la finalidad que tiene el registro es
publicitar derechos para efectos de su oponibilidad, la cual debe subsistir mientras est
vigente dicho derecho.
45

solo a terceros, sino tambin a los mismos

titulares de derechos.
2. Publicidad formal.- Es el efecto material de
la publicidad, pues en tanto las situaciones
jurdicas publicadas son susceptibles de ser
conocidas, el contenido de los asientos
registrales perjudican a los terceros aunque
no los hayan conocidos efectivamente, esto
es, generan oponibilidad erga omnes. La
eficacia de la publicidad material se apoya en
la eficacia de la publicidad formal, ya que no
puede haber cognoscibilidad general
posibilidad de conocer una determinada

situacin jurdica si es que no hay la real
posibilidad de acceder a sus conocimientos
efectivos.
En
conclusin
publicidad
podemos
formal
es
decir
el
que,
la
complemento
inexorable de la publicidad material. Si bien

los supuestos de la publicidad material
presumen un conocimiento total del registro,
en los hechos nadie los conoce, pues lo que
se
tiende
es
solo
la
posibilidad
de
conocimiento que en la doctrina se denomina

congnocibilidad general. Es recin con la
publicidad formal que hacemos efectiva, para
cada caso especfico, esa posibilidad
conocimiento,
obteniendo
de
informacin
correcta de las partidas registrales. En pocas

46

palabras
tenemos
que
la
base
de
la
publicidad formal est en el derecho que toda

persona de solicitar sin expresin de causa
documentos e informacin del registro.
2.1.2.6.
LA PUBLICIDAD JURIDICA REGISTRAL.

La publicidad jurdica registral, es nada menos que la
exteriorizacin sostenida e ininterrumpida de determinas
situaciones jurdicas que organizan e instrumenta el estado a
travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad
general al respecto de terceros, con el fin de tutelar los
derechos y la seguridad en el trfico de los mismos." 40
A la publicidad en sentido jurdico, y dentro de esta a la
publicidad registral, le corresponde un concepto mucho ms
estricto. La doctrina ha conceptualizado a la publicidad jurdica
registral de diversas maneras, aunque siempre manteniendo
algunos elementos y caracteres comunes, tales como la
continuidad en la divulgacin, el objeto de la misma, que son
situaciones jurdicas con cierta trascendencia o relevancia
para terceros, la cognoscibilidad general o posibilidad de
conocer estas situaciones y la organizacin de tal divulgacin
por parte del Estado, como sujeto distinto a aquellos
involucrados en la situacin publicada.
40SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS SUNARP; Ob.

Cit. P. 08.
47

"(.) la cognoscibilidad legal (nosotros la denominamos

cognoscibilidad general) sustituye al conocimiento efectivo y
las consecuencias jurdicas se producen independientemente
de que se d o no ese conocimiento de hecho. Se garantiza y
asegura el trfico con preferencia al derecho subjetivo" 41
El objeto de la publicidad jurdica, entendemos que si bien es
cierto, comparte los mismos elementos bsicos de la
publicidad
en
general
en
cuanto
la
divulgacin
conocimiento, no busca, exteriorizar y dar a conocer cualquier

evento o acontecimiento, sino slo aquellos relevantes para el
derecho en la medida que generan efectos jurdicos con
transcendencia a terceros. En pocas palabras, se publican
nicamente situaciones jurdicas, que por su naturaleza tienen
vocacin de oponibilidad para hacerlas conocidas a la
generalidad de personas que no son parte en tales situaciones
jurdicas. Los terceros no podrn alegar desconocimiento o
ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y
saber. Al revs, aquello que no est publicado no debe
perjudicarlos ni oponrseles por cuanto nunca estuvieron en
posibilidad de conocerlo. Este doble efecto de la publicidad
jurdica constituye su aspecto material y se concreta, como se
acaba de decir y luego se ver, en los principios registrales
recogidos por cada sistema, de modo tal que estos
determinarn cmo y cundo el perjuicio y la oposicin
operan.
41MANZANO SOLANO. Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Tomo 1. Colegio de

Registradores de la Propiedad. Bienes Muebles y Mercantiles de Espaa - Centro de
Estudio Registrales. p. 30.
48

La publicidad, en sentido amplio y general, es el conjunto de

medios que se emplean para divulgar y extender el
conocimiento o noticia de determinadas situaciones o
acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo
que tales situaciones o acontecimientos, en cuanto objeto de
publicidad, adquirirn la calidad o estado de pblicas, esto es,
sern notorias, manifiestas y patentes para todos. As, la
publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera
suponer divulgacin y conocimiento, mientras la segunda
ocultacin y desconocimiento.
A la publicidad en sentido jurdico, le corresponde un concepto
mucho ms estricto. La doctrina ha conceptualizado a la
publicidad jurdica registral de diversas maneras, aunque
siempre
manteniendo
algunos
elementos
caracteres
comunes, tales como la continuidad en la divulgacin, el objeto

de la misma, que son situaciones jurdicas con cierta
trascendencia o relevancia para terceros, la cognoscibilidad
general o posibilidad de conocer estas situaciones y la
organizacin de tal divulgacin por parte del Estado, como
sujeto distinto a aquellos involucrados en la situacin
publicada.
a. La
publicidad
jurdica
Registral
como
mecanismo de seguridad jurdica.

Este punto abarca a los efectos y fines de la publicidad
registral, la publicidad registral, lo que busca, es dar a
conocer las relaciones jurdicas, a terceras personas, es
decir, lo que en la doctrina se llama, cognoscibilidad
general o posibilidad de conocer, sustituyendo al
49

conocimiento efectivo y las consecuencias jurdicas se

producen independientemente de que se d o no este
conocimiento de hecho. Se garantiza y asegura el
trfico con preferencia al derecho subjetivo.42
Esto con la finalidad de otorgar una completa seguridad
jurdica en toda la extensin del concepto. Tanto a la
seguridad esttica como la seguridad dinmica.
La primera de ellas, se refiere a que ningn titular de
derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su
consentimiento. La segunda, a que el "adquirente de un
derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisicin
en virtud de una causa que no conoci o que no debi
conocer al tiempo de llevarla a cabo." 43 La primera se
refiere a la tutela de derechos; la segunda, a la
seguridad del trfico.
3. MARCO NORMATIVO
3.1. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO VS EL SISTEMA REGISTRAL
ALEMAN.
3.1.1. El sistema registral peruano.
El Per se rige por el recientemente vigente Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, dictado en aplicacin de la Ley
N 27755 y aprobado mediante Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 540-2003-SUNARP/SN,
42DELGADO SCHEELJE, lvaro. Ob. Cit. p. 115.
43DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Volumen 11. Ed.
Tecnos, Madrid, 1986. p. 237.
50

publicada el 21 de noviembre de 2003, y vigente desde el19 de

enero de 2004. Actualmente rige el registro de predios resolucin
SUNARP N 248 2008- SUNARP De fecha 30 de Agosto del ao
dos mil ocho. En el Registro de Predios, normalmente la inscripcin
no es obligatoria, no es constitutiva sino que, siendo declarativa,
genera oponibilidad frente a terceros.
Es as que en el ao 1994, se crea la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos (SUNARP),
anteriormente los Registros
Pblicos eran una dependencia ms del Ministerio de Justicia, en la

cual solo funcionaban algunos Registros jurdicos, encontrndose
otros bajo la dependencia de otros Ministerios. Es con la creacin del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos que se integran bajo el
mbito de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos a
todos los Registros jurdicos existentes en el mbito nacional, en un
proceso de transferencia de competencias de otros sectores. As
tenemos que, conforme al artculo 2 de la Ley N 26366 Y sus
normas modificatorias posteriores, integran el Sistema Nacional de
los Registros Pblicos los siguientes Registros, dentro de cuatro
grandes Registros: a).- Registro de Personas Naturales, b).- Registro
de Personas Jurdicas; c).- Registro de bienes muebles y c).Registro de bienes inmuebles.
Como se ha mencionado anteriormente el Sistema Nacional de los
Registros Pblicos comprende un gran nmero de Registros
Pblicos, los cuales se encuentra contemplado en el artculo 2008
del Cdigo Civil sealando as que: Los registros pblicos son los
siguientes: 1.- Registro de la propiedad inmueble; 2.- Registro de
personas jurdicas; 3.- Registro de mandatos y poderes; 4.- Registro
51

personal; 5.- Registro de testamentos; 6.- Registro de sucesiones

intestadas y 7.- Registro de bienes muebles.44
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos comprende un gran
nmero de Registros que, producen los efectos de publicidad
"efecto" con relevancia sustantiva, propia de los Registros jurdicos,
en contraposicin a los Registros administrativos, que solo otorgan
publicidad "noticia". Consideramos que, es pertinente establecer una
idea general del sistema registral adoptado por el Derecho peruano.
Este sistema se encuentra dentro del mbito de influencia del
Derecho Registral Espaol, tanto en la tcnica: folio real; forma de
los asientos: Inscripcin; y efectos de la inscripcin, acoge la
presuncin juristatum y la jure et de jure para quien adquiere bajo la
fe del registro
El Per ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de
legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar
registros personales a los registros tradicionales, ha coadyuvado a
otorgar seguridad jurdica en el trfico.
El sistema registral peruano por regla general es un sistema
declarativo de derechos, solo declara derechos mas no lo constituye,
sin embargo en nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia
variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de
propiedad
Jurdica
(declarativa),
(constitutiva),
Arrendamiento
Patrimonio
(declarativa),
Familiar
Persona
(constitutiva).
En
conclusin, lo que pretende el ordenamiento civil es otorgar a la

inscripcin de cada institucin la naturaleza que a ella sea ms
44 CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil;Ob. Cit. p. 385.
52

conveniente. Adems de ser declarativa es voluntaria, entendindose

que la inscripcin al registro es facultad del propietario, para
convertirse en titular registral
3.1.2. El sistema registral alemn45.

La historia del Registro Inmobiliario alemn es un pedazo del
autntico ser de Alemania. El especial sentido de las formas y de los
smbolos que animaba al primitivo derecho alemn continu
desarrollndose respecto de los negocios inmobiliarios, en especial
los
referidos
su
transmisin.
Al principio, la entrega de la cosa se operaba en forma solemne y en

presencia de testigos cuando se refera a los inmuebles, solemnidad
que
se
denominaba
auflassung.
Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que

las partes concurran al tribunal o al ayuntamiento, y se comenz a
redactar documentos en los que constaba la entrega, los cuales
quedaban
en
poder
de
las
partes.
A partir del siglo xii se comenz a asentar los negocios sobre

inmuebles en unos repertorios oficiales que luego se transformaron
en libros permanentes, el ms antiguo de los cuales es el de la
ciudad
de
Colonia
del
ao
1135.
De esta manera, la inscripcin se fue transformando en un acto

creador de derechos, formndose la ntima conviccin de que el acto
de transmisin del inmueble no est concluido si no se lo inscribe.
La
recepcin
del
derecho
romano
en
Alemania
estorb
temporalmente el desarrollo y la difusin del sistema del registro

inmobiliario, ya que los registros eran ajenos a la concepcin jurdica
45HEDEMANN, Justus W., Tratado de derecho civil. Derechos reales, tr. J. L. Diez Pastor y M.
Gonzlez Enrquez, Madrid, Revista de Derecho Privado, 1955. p. 76 y siguientes
53

de los romanos, pero no logr detener su evolucin. Finalmente, el

sistema registral se impuso definitivamente en el siglo xx.
Las caractersticas principales del sistema alemn son las que
siguen:
A. El procedimiento es oficial. El registro es
una seccin especial de los tribunales de
distrito, dirigida por un juez que tiene dos
funcionarios que colaboran: el llevador del
registro y un oficial especial encargado de la
parte
correspondiente
agrimensura.
El
la
procedimiento
labor
de
es
de
jurisdiccin voluntaria. El Estado responde por

las inexactitudes regstrales y el acceso a los
libros es pblico para quien acredite un
inters legtimo.
B. La articulacin es formal. Existen distritos
regstrales que comnmente coinciden con
los de los municipios. Cada finca tiene una
hoja registral propia que se llama folio real.
La ordenacin interna de los libros del registro
debe ser un espejo de la situacin jurdica de
cada finca, por lo que a cada finca se destina
un folio, que en realidad es un cuaderno
registral, en el cual se inscriben las relaciones
de derecho privado que tengan trascendencia
jurdico real. El modelo de folio coloca en
primer lugar la descripcin del objeto, esto es,
expone a los ojos del lector la finca afectada
que incluye a ciertas titularidades como, por
ejemplo, un derecho de paso sobre la finca
54

colindante. Existen luego tres secciones: la

primera, la expresin del dominio, por la que
se informa al lector del propietario de la finca
y en la cual se registran las ulteriores
alteraciones sobrevenidas; la segunda se
refiere a las cargas y limitaciones, incluidas
las hipotecas, que constituyen la tercera
seccin.
C. Cada inscripcin supone una posicin
registral.
sta se obtiene por dos medios.
D. Por la solicitud (antrag), a pedido de
cualquiera
de
las
determina
partes.
Su
ingreso
el
rango.
El registro nunca procede de oficio.

E. El
permiso
de
inscripcin
es
exclusivamente a pedido del perjudicado,

a cuyo nombre figura el asiento. Debe ser
hecho
necesariamente
en
instrumento
pblico. En el caso especial de la auflassung,

esto es de la transmisin de la propiedad, se
requiere un consentimiento bilateral para la
inscripcin. Para otorgar ese consentimiento
es necesario que el autorizante tenga el
derecho inscripto a su nombre. Adems,
requiere una cadena no interrumpida de
transmisiones.
definitivamente
Con
la
concluida
inscripcin
la
queda
modificacin
jurdico real por ser sta constitutiva.
55

F. La inscripcin es un presupuesto para la

adquisicin
del
derecho.
Para
esta
adquisicin de derechos sobre una finca se

requiere el convenio de los interesados y la
inscripcin
en
el
registro.
Ambos elementos son constitutivos, si falta

alguno
de
los
dos
queda
excluida
la
adquisicin ( 873, BrgerlichesGesetzbuch).

Tambin se requiere la inscripcin para la
extincin de los derechos ( 875, BGB) y para
la modificacin de su contenido ( 877, BGB).
El convenio al cual se hace referencia es el
convenio jurdico real que nada tiene que ver
con el convenio causal.
La compraventa, la permuta, etc., no generan
por s solas la propiedad de la finca. La
transmisin formal del dominio est desligada
de ese fenmeno mediante la abstraccin de
la causa. El convenio del 873 se superpone
al
negocio
causal.
El ms importante de estos convenios es la

auflassung, necesaria para la transmisin
dela
propiedad.
La auflassung debe ser dada por ambas

partes, o en la oficina del registro o en un
juzgado de distrito o ante un notario. Ante la
negativa de dar la auflassung se puede
demandar
en
tal
sentido.
56

Dice el 873 del BGB: "Para la transmisin

del dominio de una finca, para gravar una
finca con un derecho, as como para la
transmisin o el gravamen de tal derecho, son
necesarios el convenio del titular con la otra
parte
acerca
de
la
produccin
de
la
modificacin jurdica y la inscripcin de esta

modificacin en el registro, siempre que la ley
no disponga otra cosa".
G. Se presume que los derechos inscritos
existen (fe pblica) y que los no inscritos
no existen; pero se admite la prueba en
contrario. Respecto de los terceros de buena
fe se los protege en cuanto han confiado en el
contenido del registro.
La proteccin no se extiende a las referencias
relativas a las circunstancias de hecho, ni a
los datos relativos a las personas, salvo, por
supuesto, a la identidad del titular. Se
extiende
cambio
a:
La adquisicin de la propiedad derivada

del
en
La
no
propietario.
adquisicin
consentimiento
de
dado
hipoteca
por
un
por
falso
propietario o por cesin dada por un falso

acreedor hipotecario.
57

A las adquisiciones libres de cargas que

no aparecen en el registro.
A los negocios que de buena fe se

celebren con el titular inscrito.
El perjudicado tiene nicamente una accin

personal,
la
que
tendr
efectos
contra
terceros si la adquisicin de ste lo fue a ttulo

gratuito.
La prescripcin que confirma las inexactitudes
opera a los treinta aos.
3.2. LA PRESCRIPCION ADQUISITVA DE DOMINIO (USUCAPION).

3.2.1. DEFINICION.
Conocido tambin como usucapin, Termino de origen latino, que
expresa el concepto de prescripcin adquisitiva de dominio. Viene del
Usus, o uso o posesin, y Capere, que significa tomar o
adquirir.46
En la prescripcin adquisitiva, el actor es propietario en mrito a un
hecho jurdico (transcurso del tiempo, con o sin buena fe, con o sin
justo ttulo), que va a ser reconocido (declarado) por un acto jurdico
procesal como es una sentencia47
La prescripcin adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad, es
() la agregacin del dominio (a su patrimonio) mediante la
46 ENCICLOPEIA DE LA CIENCIA JURIDICA. Ob. Cit. p. 586.

47 ARMAZA GALDOS, Jorge; ZAVALA TOYA, Fernando. La Decisin Judicial. Gaceta
Jurdica. Primera Edicin. Julio 1999. Per p 448.
58

continuacin de la posesin por todo el tiempo determinado en la

ley"48"En efecto, la doctrina clsica concibi la prescripcin como un
modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor
ilegtimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera un
medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurdica
es esta ltima porque as se utiliza en prcticamente todos los casos.
Muy excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en
propietario, usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario
pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la
prescripcin adquisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los
inmuebles sera imposible. Estaramos frente a la famosa prueba
diablica de la cual hablaban los romanos." 49 Tambin definen a la
prescripcin refiriendo que "es la adquisicin del dominio (o de un
derecho real), mediante la posesin en un concepto de dueo (o
titular) continuada por el tiempo determinado por la ley"
50
En el derecho peruano, la prescripcin adquisitiva de dominio, se

encuentra normado en el articulo 950 del Cdigo Civil el cual refiere
que: La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante
la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez
aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y
buena fe.51
48 PAPAO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLN, Gregorio; CAUSSE, Ral, Derechos
Reales Tomo 1, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1990., p. 41.
49 GONZALES BARRN, Gunther, Curso de Derechos Reales, Jurista Editores, Lima,
2003. p. 512.
50 PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel, Derechos Reales. Derecho Hipotecario,
Tomo 1, 3ra. Edicin, Editorial Centro de Estudios Regstrales, Madrid, 1999.p. 121-122.
51 CDIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Ob. Cit. p. 196.
59

3.2.2. CLASES DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO.
En el Derecho peruano, especficamente en los artculos 950 y 951

del cdigo civil, distinguen dos clases de prescripcin, tenemos la
prescripcin ordinaria y la extraordinaria, lo comn en las dos clases
de prescripciones es que se necesita la posesin, y esta tiene que
ser: continua, pacfica, publica y como propietario, a continuacin
detallaremos cuales son las diferencias de estos tipos de
prescripcin:
a. Ordinaria.
Como
primer
prescripcin
punto
adquisitiva
tenemos
la
ordinaria,
llamada tambin corta, la cual requiere

de un tiempo de 5 aos, en este tipo de
prescripcin
adems
de
requerir
la
posesin como lo hemos mencionado

anteriormente, requiere que el poseedor
tenga adems un justo ttulo y buena fe,
criterios que desarrollaremos:
b. Justo Titulo.
Es considerado justo ttulo, entre otros, la
compraventa, la permuta, la donacin,
etc., no pueden ser considerados justo
ttulo aquellos actos jurdicos que no
trasmitan la propiedad. () Justo ttulo es
el ttulo traslativo que de por s habra
bastado para operar la transferencia del
dominio reuniendo las condiciones legales.
60

Cuando la segunda parte del artculo 950

el Cdigo Civil establece la existencia del
justo ttulo, es obvio que aun cuando este
haya sido expedido por el propietario,
nada impide que califique como tal, desde
que deben tomarse en cuenta otras
circunstancias, como son, en este caso, el
hecho de la imposibilidad legal de la
subdivisin del predio rstico, as como la
posesin fsica por mayor tiempo al
requerido por la ley.52
Ttulo justo no es el instrumento, sino el
acto jurdico que sirve de causa a la
transferencia del dominio, que transmite la
propiedad (o el derecho real que se trate
de usucapir). 53
El justo ttulo puede ser pasible de
anulabilidad por ser en esencia imperfecto
porque el que transmite el dominio no es
el propietario legtimo, en este tema la
usucapin
juega
nuevamente
un
rol
fundamental porque salda o convalida la

falta que ostenta el ttulo.
52Exp. N 259-2004 Arequipa, el Cdigo Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurdica),

mayo 2007.
53. RAMREZ, Eugenio M. Derechos reales y propiedad, Editorial San Marcos, 2da
Edicin, Lima, 1994, p. 204.
61

Es importante mencionar la presencia del

ttulo putativo que no es considerado un
justo ttulo porque es un abstracto, un
espectro ideal, intangible que solo se
encuentra en el imaginario del poseedor,
el ttulo debe ser verdadero, por lo que el
acto o negocio jurdico debe haber tenido
existencia real, y no tratarse de un ttulo
simulado o putativo54
c. Buena Fe.
Para que exista la buena fe, es necesario
que el poseedor crea en su legitimidad,
que tenga justo ttulo en que funde su
creencia. La buena fe es un elemento
indispensable para la PRESCRIPCION
ADQUISITIVA DE DOMINIO, siendo el
artculo 914 del C.C., que establece la
presuncin de buena fe, correspondiendo
a quien alega lo contrario, probarlo. La
Buena fe puede configurarse por error o
ignorancia, ya que ello no la destruye,
salvo que la misma no haya estado
presente al momento de adquirirse el bien.
La relacin de la buena fe con el justo
ttulo es estril teniendo la posesin
actuacin estelar, eso quiere decir que el
54GONZLES BARRN, Gnther. Derechos Reales, Jurista Editores, 1ra Edicin, Lima,
2005, p. 684.
62

ttulo al ser un elemento objetivo no encaja

en el aspecto de la buena fe por ser este
elemento subjetivo y por ello se vincula
directamente con la posesin ms no con
el ttulo. La buena fe requiere que el
poseedor crea en su legitimidad, la buena
fe requiere que el poseedor tenga un justo
ttulo en la que se funda esa creencia, la
buena fe implica que el poseedor acta
por ignorancia o por error de hecho o de
derecho.55
d. Extraordinaria.
Para la prescripcin extraordinaria de
bienes inmuebles se necesitan 10 aos, a
diferencia de la ordinaria, no necesita
estos dos requisitos, de buena fe y justo
ttulo, ya que por ilegtima que sea la
posesin (til) vale para prescribir, siempre
que se cumplan los plazos previstos en los
artculos.
3.2.3. REQUISITOS ESPECIFICOS DE LA PRESCRIPCION ADQUISITVA
DE DOMINIO.
Como se ha mencionado anteriormente encontramos los requisitos
de la prescripcin adquisitiva de dominio, se encuentra normado en
el artculo 950 del Cdigo Civil donde se requiere la posesin, que
debe ser continua, pacfica, pblica y como propietario; tambin hace
referencia al justo ttulo y buena fe.
55 Ibdem. p. 686.
63

A. La Posesin.
Esta figura jurdica se encuentra regulada en el
artculo 896 del Cdigo civil, sealando como el
ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes
a la propiedad. Para la doctrina la posesin Es el
poder de hecho que el hombre ejerce de una
manera efectiva e independiente sobre una cosa,
con el fin de utilizarla econmicamente: dicho poder
se protege jurdicamente, con prescindencia de
saber si corresponde o no a la existencia de un
derecho.56
Los elementos de la posesin son:
El corpus. Es el contacto fsico con la

cosa
la
posibilidad
de
tenerla,
flexibilizndose al mximo, afirmando que

es poseedor quien se conduce respecto
de la cosa como lo hara un propietario, es
decir, la usa o la disfruta.

El animus. Es la intencin de conducirse
como propietario, esto es, el no reconocer
la propiedad de otro, es completamente
subjetivo.
Con respecto al animus es necesario
establecer las dos teoras, que en el siglo
XIX se defendieron:
56 VZQUEZ RIOS, Alberto. Los derechos reales (los bienes la posesin, Editorial San
Marcos, 1 Edicin, Lima, 1996, p. 130-131.
64

1). Teora Subjetiva. Defendida por

Savigny57 quien sostena que el
animus
es
comportarse
la
intencin
como
lo
hara
de
el
propietario.
2).
Teora
DefendidaporIhering.58
Objetiva.
Es
la
voluntad consciente de estar en una

relacin de dominio sobre la cosa y
lo que separa la detentacin y la
posesin de mera necesidad.
57Federico Carlos von Savigny naci en Frankfurt el 1 de febrero de 1779 y muri en

Berln el 25 de octubre de 1861. Vivi en un orfanato hasta los 13 aos, y a los 16 ingres
a la Universidad de Marburgo, donde recibi la influencia del Profesor Philipp Friedrich
Weiss (1766-1808), especialista en jurisprudencia medieval. Siguiendo la moda de la
poca, Savigny realiz luego estudios en diversas Universidades, como las de Jena,
Lepzig y Hall, retornando a Marburgo y doctorndose en el ao 1800. En 1803 public su
Tratado sobre la posesin y, fruto de su curso de invierno, la Metodologa Jurdica.
Ense como profesor privado derecho criminal y pandectas en Marburgo hasta 1808, en
que ocup la ctedra de Derecho Romano en Landshut. En 1810 fue designado profesor
de Derecho Romano en la Universidad de Berlin, de la que fue tambin rector. Por
MORELLI, Mariano g. DERECHO, HISTORIA, LENGUA Y CULTURA EN EL
PENSAMIENTO DE SAVIGNY encontrado el [16 V del 2011] obtenido en
http://www.centrodefilosofia.org.ar/revcen/RevCent288.pdf.
58Caspar Rudolf von Ihering. (Aurich, 22 de Agosto de 1818 - Gottingen, 17 de
Septiembre de 1892) Jurista alemn. Profesor de las universidades de Berln, Basilea,
Rostock, Kiel y Giessen, ejerci una gran influencia en el desarrollo de las doctrinas
jurdicas modernas, al considerar el derecho ms como un producto social que como una
elaboracin doctrinal. En su libro El espritu del derecho romano (1852) introduce la
definicin del derecho subjetivo como un inters jurdicamente protegido, y
posteriormente, en La lucha por el derecho (1872) y El fin en el derecho (1877), remarca
que la finalidad es el elemento configurador de los institutos jurdicos y que el derecho
se impone a travs de la lucha. Encontrado [02 V del 2011] Obtenido en:
http://www.biografiasyvidas.com/biografia/i/ihering.htm
65

Savigny y Ihering, autores de la

teora subjetiva y objetiva de la
posesin,
respectivamente;
que
constituyen referentes bsicos en la

evolucin del derecho posesorio
contemporneo,
la
doctrina
ha
identificado otras teoras; entre ellas

tenemos la denominada teora de
los glosadores; refiere Russomanno
que esta teora sostena que para
adquirir la posesin era necesario
entablar contacto fsico con la cosa;
es decir, tomar con la mano la cosa
mueble o poner los pies en el
inmueble59
Si la propiedad se basa en la
usucapin,
entonces
esta
debe
tener como contenido esencial a la

posesin.60 En sntesis la posesin
supone un ejercicio de hecho. Lo
que deseo destacar de la frase final:
el ejercicio de los poderes del
propietario ha de ser de hecho, en
oposicin
lo
que
sera
"de
derecho". Para que haya posesin

59 LAMAS MORE, Hctor E. La posesin y la posesin precaria en el derecho civil
peruano (un nuevo concepto del precario de su actual regulacin en el derecho civil
peruano), Ediciones Jurdicas Grijley, Lima, 2007, pp. 48.
60 HERNANDEZ GIL, Antonio. La Posesin, En Obras Completas. Tomo II. Espasa
Calpe. Madrid, 1987. p. 357
66

no es necesaria ni es suficiente la
posesin de derecho, esto es, la
que haya sido atribuida por un
contrato o una resolucin judicial.
Imaginemos,
por
ejemplo,
un
contrato de compraventa en el que

el vendedor se ha obligado a
entregar el bien al comprador en
una cierta fecha, uno o dos meses
despus de celebrado el contrato.
Llega el da y el vendedor no
cumple. Es obvio que el comprador
no posee. Tiene "derecho" a poseer,
por el mrito del contrato, pero de
hecho
no
ejerce
poder
alguno
inherente a la propiedad. Lo mismo

ocurre
cuando
una
sentencia
declara el derecho a poseer. Es

importante
distinguir,
por
consiguiente, entre el derecho "a la

posesin"
el
derecho
"de
posesin".
Pero para lograr la prescripcin
adquisitiva de dominio la posesin
tiene que darse de tres formas,
contina, pacfica y publica, las
cuales
desarrollaremos
continuacin.
67

Posesin contina.
"(...) Requisito sustancial, para la adquisicin de
la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que
la posesin sobre el bien inmueble sea continua,
esto es, que se ejercite sin solucin de
continuidad en el tiempo o habiendo tenido
interrupciones, se recupere la posesin dentro
del ao de haber sido despojado de ella; esto
significa que para la configuracin de este
requisito no slo debe tenerse en cuenta el factor
tiempo sino que esta, la posesin, debe tenerse
al momento de la interposicin de la demanda, al
constituir un presupuesto indispensable para la
usucapin (...)."61"La continuidad de la posesin
no necesita ser mantenida por el mismo sujeto.
Desde el Derecho romano se conoce la llamada
accesin de posesiones, es decir, la unin de dos
posesiones
cuya
finalidad
es
conceder
al
poseedor actual la facultad de aprovecharse de

la posesin del anterior titular a efectos de
facilitar el cumplimiento del trmino legal de la
usucapin"62
La posesin continua refiere a que no solo el
poseedor de bien tenga ejercicio del permanente
de la posesin solo basta que lo haga como
cualquier propietario, es decir un cierto grado de
61CAS. N 1454-2002-CINCHA. publicado en el Peruano, 31 de Enero 2003.
62GONZALES BARRN, Gunther, Curso de Derechos Reales, Ob. Cit. p. 525.
68

discontinuidad no implica, necesariamente, que

la posesin deba configurarse como no continua.
Que la posesin sea ininterrumpida no slo
significa que no haya cesado ella ni ninguno de
sus caracteres, sino que tambin quiere decir
que, aun sin haber cesado, no se haya producido
ninguna reclamacin judicial tendente a hacerla
cesar63
Posesin pacfica.
Es pacfica la posesin que se adquiere sin
mediar violencia, es decir, sin lesionar el derecho
del anterior poseedor. () conforme nos ilustra
la Real Academia Espaola, el trmino pacfico
o pacfica hace referencia a algo tranquilo,
sosegado, que no provoca luchas o discordias.
En tal sentido, se puede afirmar que la posesin
pacfica debe ser entendida como aquella que se
ejerce sin perturbacin y aceptacin de los
dems integrantes de la sociedad. () que en
tales linderos de razonabilidad, no se aprecia
error alguno en la interpretacin () de la norma
contenida en el artculo novecientos cincuenta
del Cdigo Civil () la existencia de procesos
judiciales relacionados con la titularidad del
inmueble sub-litis, provoca que la posesin
alegada deje de tener la calidad de pacfica ()
la tramitacin de dichos procesos tiene como
lgica consecuencia que la alegada posesin
63 ALBALADEJO, Manuel, La usucapin, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles y Bienes Muebles de Espaa, Madrid, 2.004. p. 74
69

deje de ser pacfica debido a la existencia de

luchas y discordias () 64
"Ser pacfica significa que el poder de hecho
sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por
tanto, aun obtenida violentamente, pasa a haber
posesin pacfica una vez que cesa la violencia
que instaur el nuevo estado de cosas." 65
En conclusin debemos decir que la norma se
refiere a que es pacfica en el modo
que la
posesin no se haya adquirido por la fuerza, que

no est afectada por la violencia, y que no sea
objetada, judicialmente, en su origen.
Posesin pblica.
La posesin es pblica cuando es conocida por
las dems personas, es decir, que exista una
exteriorizacin de los actos posesorios, que
acte conforme lo hace el titular de un derecho.
En pocas palabras que la persona que posee el
bien, la realice de modo visible y no oculto, ya
que lo contrario de pblico es lo clandestino. "El
usucapiente es un contradictor del propietario o
del poseedor anterior. Por eso, es necesaria que
la posesin sea ejercida de manera que pueda
ser conocida por estos, para que puedan
64 CAS. N 1126-01 LA LIBERTAD, publicada el 30 de Mayo 2003. p. 2513.
65ALBALADEJO, Manuel, Derechos de Bienes, Tomo III, Volumen I, Editorial Jos Mara
Bosch Editor S.A., Barcelona, 1994. p. 184.
70

oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos

pudieron conocer esa posesin durante todo el
tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume
en ellos el abandono, y la posesin del
usucapiente se consolida"66
La posesin, en tanto hecho propio de la
realidad
fsica, solo
jurdicamente
en
socialmente. En
puede
cuanto
tal
ser reconocida
se
sentido, una
manifiesta
posesin
clandestina no llega a ser tal, pues el adjetivo

resulta ser contradictorio con el sustantivo al que
pretende
calificar.
reconocimiento
del
Quien
orden
pretende
jurdico
el
como
propietario no puede esconderse u ocultarse, y

no
puede
tener
conductas
equivocadas
fundarse en meras tolerancias del verdadero

poseedor, pues la clandestinidad es la mirada
con repulsa, en cuanto sustrae una cosa del
curso natural de las interacciones humanas, a
travs de la negacin de un valor social
fundamental como es la comunicacin. 67
B. Como Propietario.
Se entiende que el poseedor debe actuar con
animus domini sobre el bien, pero no se trata
creerse propietario, sino comportarse como tal.
66 PAPAO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLN, Gregorio; CAUSSE, Ral, Ob. Cit. p. 4344.
67 HERNANDEZ GIL, Antonio. Ob. Cit. p. 375.
71

Pero no todos los poseedores pueden prescribir, el

poseedor pleno y el mediato pueden prescribir un
bien. Sin embargo, el poseedor inmediato, 68
y el
servidor de la posesin,69 no lo pueden hacer. "No

cabe usucapir, por mucho que sea el tiempo que
transcurra, si posee en concepto distinto del de
dueo (...)."70 Pero qu sucede si el guardin de una
casa ya no se comporta como tal, es decir, que ya
no conserva la posesin de la casa en nombre de
quien lo contrat, sino que acta como propietario
de esta. Considero que si dicho comportamiento es
exteriorizado y opuesto al titular de la casa, el ex
guardin ya no sera un tenedor de ella, sino un
poseedor de la casa (claro est que hablamos de
una posesin ilegtima de mala fe) que surtir
efectos para prescribir (extraordinaria).
"La diferencia entre la prescripcin adquisitiva de
dominio y los ttulos supletorios, radica en que esta
es una forma de acceder a la propiedad con la
constatacin de la posesin continua, pacfica y
pblica como propietario durante un determinado
tiempo. La sola posesin de un inmueble no es
68 Los tipos de poseedores se encuentran regulados dentro del artculo 905 del Cdigo
Civil.
69 Con respecto al poseedor de la posesin se encuentra regulado en el artculo 897 de
Cdigo Civil.
70PEA BERNALDO DE QUIRS, Ob. Cit. p. 127.
72

suficiente
para
el
otorgamiento
de
un
ttulo
supletorio, sino que se requiere, adems, de actos

pblicos a ttulo de propietario, de modo que el
derecho
de
propiedad
sobre
el
bien
sea
incuestionable"71
3.3. LA PRESCRIPCION ADQUISITVA DE DOMINIO Y EL REGISTRO DE
PROPIEDAD.
3.3.1. LA PRESCRIPCION SECUNDUN TABULAS.
La usucapin secundum tabulas es posible nicamente en aquellos
sistemas en los que como sucede en el espaol el Registro no
asume un valor jurdico constitutivo que implique la negacin de la
posibilidad de una discordancia entre realidad y contenido del mismo.
Debe aadirse que esta modalidad de usucapin slo resulta factible
en aquellos sistemas en los que la inscripcin registral no genere una
convalidacin de los actos que inicialmente fueron nulos o ineficaces.
Generalmente este principio, consiste en legitimar posesoriamente al
titular registral. De modo tal que se considere que est tiene justo
ttulo y se presuma que posee el bien en forma pblica, pacifica,
continua y como propietario, salvo prueba en contrario. Este principio
se puede encontrar en el sistema Germano y tambin en el sistema
Espaol. Debido que un acto viciado de nulidad radical o absoluta no
puede convalidarse, ni, consecuentemente, generar derechos por el
mero hecho de que sea inscrito en el Registro de la Propiedad, y ello
porque la nulidad se sobrepone a la verdad formal que representa el
asiento registral. Los efectos de la nulidad radical o absoluta se
producen ex lege, y en ningn caso pueden subsanarse merced a su
inscripcin registral.
71Exp. N 360-94-Cajamarca, Normas Legales, tomo 238, p. J-22.
73

Como hemos mencionado anteriormente, en los sistemas germanos,

merece la pena mencionar el caso austriaco, en donde se recoge la
prescripcin tabular, segn el cual se presume en trminos absolutos
sin admitir prueba en contrario, que el titular registral se encuentra en
posesin del inmueble. Es decir, se equipara la inscripcin a la
posesin.
3.3.2. LA PRESCRIPCION CONTRA TABULAS.
La usucapin contra tabulas implica la posibilidad de que un sujeto
que extra registralmente rene los requisitos exigidos por el Cdigo
civil a los efectos de la usucapin pueda convertirse en titular del
derecho posedo, frente al titular que tiene inscrito el mismo derecho
en el Registro de la Propiedad. Con ello se pretende ajustar la
realidad extra registral al contenido de los asientos registrales. De ah
se infiere la no inquebrantabilidad de los derechos inscritos en el
Registro frente a hechos acaecidos extra registralmente.
Admitir en un sistema registral la usucapin contra tabulas de forma
indiscriminada significara defraudar las expectativas de los que
contrataron findose de la publicidad oficial que el Registro contiene,
quienes podran verse en cualquier momento sorprendidos por la
existencia de un usucapiente cuyo rastro no podan ni sospechar en
el momento de llevar a cabo su adquisicin. En cambio, rechazar por
completo la usucapin contra tabulas, en aras de la proteccin de los
adquirentes conforme al Registro, significara dejar inermes a los
poseedores con la posesin largamente continuada. 72
En conclusin podemos decir que la prescripcin se da contra el
titular registral, que en su condicin de tercero adquiriente. Acotamos
72DIEZ-PICAZO, Luis. Ob. Cit. p. 750.
74

que en los sistemas germanos de inscripcin constitutiva no es

posible prescribir contra el titular registral; nicamente ste puede
prescribir en su propio beneficio, por virtud del principio comentado
en punto anterior. Cosa que en el Per no sucede, actualmente a
falta de norma expresa, frente a la confrontacin entre un adquiriente
por prescripcin y un adquiriente de buena fe y ttulo oneroso que
inscribe su derecho73
prevalece el primero, cuestin que debilita
sensiblemente al registro frente a la posesin. Curiosamente la

posesin se convierte en nuestro sistema en un signo de
cognocibilidad oponible incluso a la inscripcin registral, a pesar que
resulta obvio que el ultimo es un signo mucho ms perfecto y
cierto74. Creer que la inscripcin de una transferencia es ms
eficiente y poderosa que la posesin, seria desconocer los aportes
de la doctrina, legislacin y jurisprudencia 75
3.4. BASE LEGAL

3.4.1. LEGISLACION NACIONAL
CONSTITUCION POLTICA DEL PER DE 1993.76
Artculo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad.- El
derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
73 Supuesto encontrado en el artculo 2014 del cdigo Civil.
74 BULLARD GONZLES, Alfredo. Derecho y economa (el anlisis econmico de las
instituciones legales), Palestra Editores, 2 Edicin, Lima, 2006, p. 177-178.
75 () Constituye (la prescripcin adquisitiva de dominio) una forma legtima de adquirir
la propiedad, oponible a quien se halla registrado como propietario (Casacin Nro.
1541-98/ ICA, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 18-03-2000, Pg. 4802-4803).

HUMANOS, Ob. Cit, p. 48.
75

ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de

ley. A nadie
puede
privarse
de
su
propiedad
sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad

pblica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para
contestar el valor de la propiedad que el Estado haya sealado
en el procedimiento expropiatorio.
Artculo 72.- Restricciones por seguridad nacional.- La ley
puede, slo por razn de seguridad nacional, establecer
temporalmente restricciones y prohibiciones especficas para
la adquisicin, posesin, explotacin y transferencia de
determinados bienes
CDIGO CIVIL.
Artculo 950.-
Prescripcin adquisitiva.- La propiedad
inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin

continua, pacfica y pblica como propietario durante diez
aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y
buena fe.
Artculo
952.-
Declaracin
judicial
de
prescripcin
adquisitiva.- Quien adquiere un bien por prescripcin puede

entablar juicio para que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la
inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para
cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
76

Artculo 2014.- Principio de Buena Fe Registral.- El tercero

que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho,
aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
3.4.2. LEGISLACION COMPARADA.
LEY FUNDAMENTAL ALEMANA77.
Artculo 13 Inviolabilidad del domicilio, inciso 1.- El
domicilio es inviolable.
Artculo
14
Propiedad,
derecho
la
herencia
expropiacin
(1) La propiedad y el derecho a la herencia estn
garantizados.
Su contenido y sus lmites sern determinados por las leyes.
(2) La propiedad obliga. Su uso debe servir al mismo tiempo
al bien comn.
(3) La expropiacin est permitida slo por razones de bien
comn.
Podr ser efectuada slo por ley o en virtud de una ley que
establezca el modo y el monto de la indemnizacin. La
indemnizacin se fijar considerando en forma equitativa los
intereses de la comunidad y de los afectados. En caso de
discrepancia sobre el monto de la indemnizacin quedar
abierta la va judicial ante los tribunales ordinarios.
77Ley Fundamental de la Repblica Federal de Alemania, Edicin del texto Actualizado
hasta octubre de 2010. Encontrado [16 de VI del 2011]. Obtenido en: https://www.btgbestellservice.de/pdf/80206000.pdf
77

CODIGO CIVIL ALEMAN.78

El artculo 195.- Plazo de prescripcin general.- El plazo de
prescripcin general es de tres aos.
Artculo 196.- Plazo de prescripcin de los derechos de
una parcela de tierra.- Afirma que la transferencia de
propiedad de la tierra y de la creacin, transferencia o
cancelacin de un derecho a una parcela de tierra o de un
cambio en el objeto de ese derecho y los derechos a la
consideracin estn sujetos a un plazo de prescripcin de diez
aos.
El artculo 197.- Treinta aos de plazo de prescripcin.(1)
Salvo
disposicin
reivindicaciones
se
en
contrario,
prescriben
los
las
siguientes
treinta
aos;
1. las reclamaciones de devolucin basadas en la propiedad,

otros derechos reales, las secciones 2018, 2130 y 2362, as
como las reclamaciones que sirve para hacer valer las
reclamaciones para la devolucin
2. (Derogado)
3. reclamaciones que se han declarado como final y absoluta,
4. reclamaciones en virtud de acuerdos ejecutables o
documentos exigibles,
5. afirma que se han convertido en exigible al ser reconocido
en los procedimientos de insolvencia, y
6. reclamaciones de reembolso de los gastos de ejecucin.
(2) En la medida en que las reclamaciones en virtud del inciso
(1), en. 3 a 5 se refieren a actos peridicamente recurrentes
78 Cdigo Civil Alemn. Encontrado [16 de VI del 2011]. Obtenido en:
http://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html
78

de rendimiento que se vencen en el futuro, el plazo de

prescripcin general toma el lugar del perodo de treinta aos.
El artculo 873.- Para la transmisin de la propiedad de una
finca, para instaurar una carga sobre una finca, as como para
transmitir dicha carga es necesario el acuerdo del interesado y
de la otra parte y la inscripcin del cambio jurdico en el
Registro de la Propiedad, mientras la ley no prescriba lo
contrario. Antes de la inscripcin, el acuerdo slo vincula a las
partes si la declaracin de voluntad ha sido realizada ante
notario o entregada por escrito a la autoridad del Registro o si
se han presentado los interesados ante ella o si el interesado
ha hecho partcipe a la otra parte de su voluntad de inscribir
segn las prescripciones del Reglamento del Registro.
Seccin 927.- Procedimiento de notificacin pblica.
(1) El derecho del propietario de un predio puede, si el terreno
ha estado en posesin de propiedad de terceros durante
treinta aos, ser excluida por el procedimiento de notificacin
pblica. El plazo de posesin se calcula de la misma manera
que el perodo para la adquisicin de una cosa mueble por
prescripcin mdica. Cuando el propietario est inscrito en el
Registro de la Propiedad, el procedimiento de notificacin
pblica es admisible slo si est muerto o desaparecido y una
inscripcin en el Registro de la Propiedad que se requiere la
aprobacin del propietario no se ha hecho durante treinta
aos.
(2) La persona que obtuvo la orden excluyente obtiene la
propiedad por haberse inscrito en el Registro de la Propiedad
como propietario.
79

(3) Si, antes de la orden excluyente se manifiesta, una tercera

parte se ha registrado como propietario o, sobre la base de la
propiedad de un tercero, una objecin a la exactitud de los
Registro de la Propiedad se ha registrado, el orden excluyente
a ningn efecto en lo que respecta a la tercera parte.
REGISTRO DE PROPIEDAD (GRUNDBUCH).79

Artculo 3.- Todos los bienes inmuebles tienen que estar
inscrito en el Registro de la Propiedad
La nica excepcin se aplica a los bienes propiedad del
Estado, las autoridades locales y churches, rivers and
railways: Theseproperties are registeredontheapplication of
theowner iglesias, ros y ferrocarriles: Estas propiedades estn
registradas en la solicitud del propietario.
Artculo 13.- Rige en el derecho registral la regla de que las
inscripciones en principio slo se realizan a instancia de parte
(principio de inscripcin a instancia de parte). La motivacin de
esta regla fue que la adquisicin y prdida de derechos reales
se debe dejar a la libre voluntad del interesado. La
consecuencia necesaria del principio de inscripcin es que el
Registro no puede inscribir nada distinto a lo que es querido y
solicitado por el interesado. El cambio jurdico entra con la
inscripcin en el Registro de la Propiedad como acto supremo
de la jurisdiccin voluntaria (principio de inscripcin).
3.4.3. JURISPRUDENCIA.
79 Registro de Predios. Encontrado [16 de VI del 2011]. Obtenido en: http://www.gesetzeim-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgo.html

80

a) Pleno Jurisdiccional Regional Civil (Arequipa)

EL JUSTO TITULO EN LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA
DE DOMINIO
Qu se debe entender por Justo Titulo en la Prescripcin
Adquisitiva de Dominio?
1. Enunciado del Problema:
Que, el segundo pargrafo del artculo 950 del
Cdigo Civil, respecto a los requisitos de
prescripcin adquisitiva de bien inmueble precisa:
Se adquiere a los cinco aos cuando medien
justo ttulo y buena fe., al respecto se advierte que
no existe claridad en la norma, pues no se logra
entender a qu ttulo se refiere cuando precisa justo
ttulo
2. Motivacin:
El fundamento radica, en que un sin nmero de
justiciables
acuden
al
rgano
Jurisdiccional
instaurando demanda de Prescripcin Adquisitiva de

domino, invocando la norma aludida anteriormente,
y acompaando documento
que el justiciable
considera como justo ttulo, as por lo general se

acompaan minutas de compra venta, contratos de
compra venta realizados en forma privada u otros
documentos similares; empero dichas demandas
son rechazadas liminarmente por los juzgados,
basndose en que dicha minuta constituye ttulo de
propiedad y que la prescripcin no constituye la va
idnea; que por otro lado tambin se dan casos en
que se han admitido a trmite los procesos, no
existiendo uniformidad respecto a qu documento se
considera como tal; dejndose a criterio del juez el
poder calificarlos lo cual ocasiona problemas en la
81

aplicacin de dicha norma. Se debe tener claro el

panorama sobre el hecho de cuando estamos ante
un justo ttulo y cuando no, para de esta forma
uniformizar criterios, lo contario indicara que no
existe justo ttulo y que la norma mencionada no
sera de aplicacin en ningn caso.
3. Ponencia
Primera Ponencia: Se precisa que por ejemplo, la
minuta
(contrato
de
compra
venta)
otros
documentos similares, no constituyen justo titulo

corroborada con reiterada jurisprudencia, de las que
se
pueden
citar
las
siguientes:
resulta
jurdicamente imposible solicitar la declaracin de

propiedad por prescripcin adquisitiva si se afirma
haber adquirido esta por contrato de compra venta.
Asimismo, No constituye justo ttulo una escritura
pblica declarada nula, por el Poder Judicial, por lo
que
en
este
caso
no
puede
admitirse
las
prescripcin corta de cinco aos.

Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta
y similares si constituyen justo ttulo, siendo
admisible a trmite las demandas de prescripcin
adquisitiva
corta,
existiendo
pronunciamiento
favorables al respecto.
4. Votacin
Previa a la votacin, el seor Presidente de la
Comisin, Dr. Jos Carrin Romero advirti que de
la lectura de las conclusiones expuestas por los
seores Magistrados Relatores de cada uno de los
82

grupos de trabajo, los Magistrados participantes

adoptaron el criterio en consenso consistente en
agregar a la segunda ponencia el concepto de Justo
Titulo, con el tenor siguiente Contrato traslativo de
propiedad otorgado por un propietario
Hecho dicho agregado, la segunda ponencia se
establece conforme al tenor siguiente, a fin de ser
sometida a votacin:
Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta
y similares si constituyen justo ttulo, siendo
adquisitiva
corta,
existiendo
pronunciamientos
favorables al respecto. Justo Titulo es todo contrato

traslativo
de
propiedad
otorgado
por
un
no
propietario.
Estableciendo dicho tenor, las dos ponencias fueron
sometidas a votacin, siendo el resultado el
siguiente.
Por la primera ponencia: 09 votos.
Por la segunda ponencia: 20 votos
5. Conclusin Plenaria
El Pleno adopto por MAYORIA la segunda ponencia
que enuncia lo siguiente: Los contratos de compra
venta y similares si constituyen justo titulo, siendo
adquisitiva
corta,
existiendo
pronunciamientos
favorables al respecto. Justo Titulo es todo contrato

traslativo
de
propiedad
otorgado
por
un
no
propietario.
83

84

CAPITULO III
PARTE
METODOLOGICA
MARCO METODOLOGICO
1. VARIABLES
1.2. IDENTIFICACIN DE LAS VARIABLES
Dados los cruces que consideran la hiptesis en la presente
investigacin, para poder contrastarlas; en la presente investigacin
se requerir obtener los datos de los dominios de los siguientes
valores:
Variables de la Realidad
Comunidad Jurdica.
Variables del Marco Terico
85

Planteamientos Tericos.
Normas
Legislacin Comparada.
Variables del Problema
Discordancias Normativas.
Discrepncias Tericas.
Empirismos Normativos.
1.3.
DEFINICIN DE VARIABLES.
Comunidad Jurdica.
Pertenecen al dominio de esta variable, todos los datos que en
comn tienen la propiedad de explicitar lo referente al Conjunto
de personas vinculadas por caractersticas o intereses comunes 80 Y
Que atae al derecho o se ajusta a l 81, en otras palabras
entendemos comunidad jurdica a aquellas personas vinculadas al
derecho como medio de estudio.
Planteamientos Tericos.
comn tienen la propiedad de explicitar una imagen mental de
cualquier cosa que se forma mediante la generalizacin a partir de
casos de particulares como por ejemplo, una palabra o un trmino 82
80 (RAE) Diccionario de la Real Academia Espaola, encontrado el 28 de IV del 2011.

Obtenido en: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=cultura.
81 Ibdem.
82 KOONTZ, Harold y WEINRICH, Heinz. Administracin una Perspectiva Global, Dcimo
Primera edicin, Mc Graw Hill, Mxico, 1998, p. 246.
86

Normas.
comn tienen la propiedad de explicitar la norma o regla jurdica
es un esquema o
programa de conducta que disciplina la
convivencia social, en lugar y momento determinados, mediante la

prescripcin de derechos y deberes, cuya observancia puede ser
impuesta coactivamente83
Legislacin Comparada.
comn tienen la propiedad de explicitar La ciencia cuyo objeto es
el estudio de las semejanzas y diferencias entre los ordenamientos
jurdicos de dos o ms pases84
Discordancias Normativas.
comn tienen la propiedad de explicitar si todas las normas que
se tienen que cumplirse en esa parte de la realidad estn
concordadas, si todas estn concordadas, entonces no hay
problema, pero, si simultneamente tenemos que cumplir dos o ms
normas con disposiciones diferentes, contrapuestas, incompatibles o
no concordadas, respecto a que como decidir; entonces hemos
identificado un problema del tipo de la: Discordancias Normativas 85
83TORRES VASQUEZ, Anbal. Introduccin al Derecho- Teora General del Derecho.

Segunda edicin. Editorial Temis S.A. Ideosa Lima-Per. p. 190.
84 OSSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales. Vigsimo
tercero edicin Editorial Buenos Aires. Heliasta 1996, p. 317.
85 CABALLERO ROMERO, Alejandro. Ob. Cit. p. 186.
87

Discrepancias Tericas.
comn tienen la
propiedad de explicitar Cuando existe un
planteamiento terico, tal que A, que consideran algunos es el que

debe aplicar en esta realidad; mientras que otros propugnan que se
aplique otro planteamiento terico, tal que B, y al observar la
realidad, el investigador aplica la pregunta anterior; y, si todos los
ejecutivos conocen y aplican los mismos planteamientos tericos,
entonces no hay problemas, pero si dos o ms conocen y propugnan
o aplican planteamientos tericos diferentes, para decidir o ejecutar
algo en esa parte de la realidad, entonces se ha identificado un
problema del tipo de Discrepancia Terica86
Empirismos Normativos.
comn tienen la propiedad de explicitar para aplicar este criterio
nos preguntamos Algn planteamiento terico no ha sido integrado,
considerado, o actualizado; en alguna de las normas internas que
rigen esa parte de la realidad?; si un investigador revisa las normas
internas que deben cumplirse en esa parte de la realidad, entidad o
empresa; y, ninguna de ellas
difiere con ningn planteamiento
terico atingente que conozca o recuerde; entonces no hay

problema. Pero si alguna de esas normas difiere con algn
planteamiento terico, entonces hay problemas; y, hemos identificado
un tipo de problema al que denominamos: Empirismos Normativos
86 Ibidem Pg. 184.

88

1.4.
DISEO DE LA EJECUCIN
UNIVERSO
El universo de la presente investigacin comprende a la sumatoria
de todos los datos de los dominios de todas las variables que se han
identificado en el numeral 4.1. Sobre identificacin de las variables
las que son: Comunidad Jurdica, Propietarios, Planteamientos
Tericos, Normas, Legislacin Comprada, Discordancias Normativas,
Discrepancias Tericas e Empirismos Normativos.
1.5.
SELECCIN
DE
LAS
TCNICAS,
INSTRUMENTOS
INFORMANTES O FUENTES.
En esta investigacin, dadas las variables, que son cruzadas en las
frmulas de la sub-hiptesis, para obtener los datos de sus dominios,
se requerir aplicar o recurrir, a las siguientes:
a).- La tcnica del anlisis documental; utilizando, como
instrumentos de recoleccin de datos: fichas textuales y
resumen; teniendo como fuentes libros y documentos de la
institucin; que usaremos para obtener datos de los dominios
de
las
variables:
Planteamientos
Tericos,
Normas,
Legislacin Comprada.
b).-La tcnica de la encuesta; utilizando como instrumento
un cuestionario; que tendr como informantes a la comunidad
jurdica tales como: Magistrados, Especialistas Legales,
Abogados,
Catedrticos,
Estudiantes
de
derecho
del
departamento de Lambayeque; que aplicaremos para obtener

los datos del dominio de las variables.
89

1.6.
MUESTRA.
La poblacin de informantes para el cuestionario ser la comunidad
jurdica tales como: Magistrados, Especialistas Legales, Abogados,
Catedrticos,
Estudiantes
de
derecho
del
departamento
de
Lambayeque, es decir poscuestionarios se aplicaran a un promedio

de 100 personas.
1.7.
METODOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA RECOLECCION DE

DATOS
En el presente trabajo se utilizara los mtodos de anlisis y sntesis,
con los cuales se trabajara la informacin terica o dogmatica. Se
empleara tambin los mtodos dogmaticos, la exegesis y la
hermenutica para el estudio e interpretacin de la legislacin
aplicable. Para desarrollar el trabajo emprico emplearemos el
mtodo descriptivo explicativo.
1.8.
ANALISIS ESTADISTICOS DE LOS DATOS

GRAFICO
DE
LOS
DATOS
SOBRE
LA POBLACION
DE
INFORMANTES.
Porcentaje de informantes segn el cargo.
Descripcin
Cantidad
Juez
17
17,00%
Especialista Legal
18
18,00%
Abogado
29
29,00%
90

Catedrtico
14
14,00%
Bachiller
22
22,00%
TOTAL
100
100,00%
GRAFICO 1.
Datos de encuestados segn el cargo que desempean.
22%
Juez
Especialista Legal
17%
Abogado
Catedrtico
Bachiller
18%
14%
29%
Fuente: Propia Investigacin.
Porcentaje de informantes segn edad.
Edad
18 a 25 aos
26 a 35 aos
36 a 45 aos
46 a ms
TOTAL
Cantidad
15
26
32
27
100
%
15,00%
26,00%
32,00%
27,00%
100,00%
GRAFICO 2.
91

Datos de encuestados segun la edad
27%
18 a 25 aos
15%
26 a 35 aos
36 a 45 aos
46 a ms
26%
32%
Porcentaje de informantes segn el sexo.
Sexo
Masculino
Femenino
TOTAL
Cantidad
68
32
100
%
68%
32%
100%
GRAFICO 3.
92


Porcentaje de Informantes segn aos de experiencia en la Labor
desempeada.
Aos de Experiencia
0 a 5 aos
6 a 10 aos
11 a 15 aos
16 a 20 aos
21 a ms
TOTAL
Cantidad
34
19
17
16
14
100
%
34,00%
19,00%
17,00%
16,00%
14,00%
100,00%
GRAFICO 4.
93

Datos de los encuestados segun los aos de experiencia.
14%
0 a 5 aos
6 a 10 aos
16%
11 a 15 aos34%
17%
16 a 20 aos
21 a ms
19%
94

CONCLUSIONES
LA SEGURIDAD JURDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCIN

ADQUISITIVA DOMINIO EN LOS BIENES INMUEBLES; se ve afectada por
Discrepancias Tericas, Discordancias Normativas y Empirismos Normativos; que
estn relacionados causalmente y se explican, por el hecho de que no se conoca
o no se ha aplicado bien algn Planteamiento Terico, especialmente algn
concepto bsico tales como: concepto de derecho de Propiedad; el modo
originarios y derivativos de adquirir la propiedad; el modo voluntarios y no
voluntarios de adquirir la propiedad; el modo gratuitos y onerosos de adquirir la
propiedad; al registro de predios; al sistema registral francs; al sistema registral
alemn; al sistema registral australiano; a la seguridad esttica; a la seguridad
dinmica; a la publicidad registral; a la publicidad jurdica registral como
mecanismo de seguridad jurdica, a la prescripcin adquisitiva de dominio
(usucapin);a la usucapin como modo de adquirir la propiedad; a la prescripcin
secundun tabulas; a la prescripcin contra tabulas; o porque no se conocen o no
se aplican bien las normas tales como: artculo 70 de la constitucin poltica del
Per inviolabilidad del derecho de propiedad; artculo 950 del cdigo civil.prescripcin adquisitiva; artculo 952 del cdigo civil.-declaracin judicial de
prescripcin adquisitiva; artculo 2014 del cdigo civil.- principio de buena fe
registral, o porque no se conoce o no se aplica bien la Legislacin Comparada
tales como: artculo 13 inviolabilidad del domicilio inciso 1 de la ley fundamental
alemana; artculo 14 propiedad, derecho a la herencia y expropiacin de la ley
fundamental alemana; artculo 195.- plazo de prescripcin general del cdigo civil
alemn; artculo 196.- plazo de prescripcin de los derechos de una parcela de
tierra del cdigo civil alemn; artculo 197.- treinta aos de plazo de prescripcin
del cdigo civil alemn; artculo 873 del cdigo civil alemn; la seccin 927.procedimiento de notificacin pblica del
cdigo civil
alemn;
artculo 3 del
95

reglamento del registro de propiedad; artculo 13 del reglamento del registro de

propiedad. En conclusin podemos decir que:
Si existen Discrepancias Tericas, a razn de que la Comunidad Jurdica

en parte no conocan y no aplicaban bien las Bases Tericos tales
como: concepto de derecho de Propiedad; el modo originarios y derivativos
de adquirir la propiedad; el modo voluntarios y no voluntarios de adquirir la
propiedad; el modo gratuitos y onerosos de adquirir la propiedad; al registro
de predios; al sistema registral francs; al sistema registral alemn; al
sistema registral australiano; a la seguridad esttica; a la seguridad
dinmica; a la publicidad registral; a la publicidad jurdica registral como
mecanismo de seguridad jurdica, a la prescripcin adquisitiva de dominio
(usucapin);a
la usucapin como modo de adquirir la propiedad; a la
prescripcin secundun tabulas; a la prescripcin contra tabulas.

Si existen Discordancias Normativas, a razn de que la Comunidad Jurdica
en parte, no conocan y no aplicaban bien las Normas: artculo 70 de la
constitucin poltica del Per inviolabilidad del derecho de propiedad;
artculo 950 del cdigo civil.-
prescripcin adquisitiva; artculo 952 del
cdigo civil.-declaracin judicial de prescripcin adquisitiva; artculo 2014

del cdigo civil.- principio de buena fe registral.
Si existen Empirismos Normativos, a razn de que la Comunidad Juridica
en parte, no conocan y no aplicaban bien la Legislacin Comparada
como: artculo 13 inviolabilidad del domicilio inciso 1 de la ley fundamental
alemana; artculo 14 propiedad, derecho a la herencia y expropiacin de la
ley fundamental alemana; artculo 195.- plazo de prescripcin general del
cdigo civil alemn; artculo 196.- plazo de prescripcin de los derechos
de una parcela de tierra del cdigo civil alemn; artculo 197.- treinta aos
de plazo de prescripcin del cdigo civil alemn; artculo 873 del cdigo
civil
alemn; la seccin 927.- procedimiento de notificacin pblica del
96

cdigo civil alemn; artculo 3 del reglamento del registro de propiedad;

artculo 13 del reglamento del registro de propiedad.
97

RECOMENDACIONES
1. Creemos necesario que se debe brindarse una adecuada seguridad al

titular registral, es decir, debe desarrollarse con mayor nfasis la seguridad
esttica, recomendamos que el Sistema registral
debe brindar una
mayor seguridad esttica al titular registral, para que su bien se vea

protegido contra terceros y para que las transferencias que se realice,
solo se pueda hacer solo con su consentimiento.
2. Con respecto a este problema debemos abarcar que se debe proteger al

titular registral con mecanismos que le permita dar a conocer que se le est
despojando de su bien, si tenemos un sistema registral que brinda
publicidad del registro en la cual toda persona conoce, en un sentido amplio
y general se puede decir que se empean para divulgar y extender el
conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos, se
puede inscribir la posesin de una persona que quiera prescribir, en todo
caso recomendamos modificar el cdigo civil en su artculo 950 en el
cual establece los plazos para la prescripcin adquisitiva de bienes
inmuebles, La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin
mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario
durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo
ttulo y buena fe. Agregando como requisito la inscripcin de la
posesin en el registro correspondiente a la partida del inmueble para
poder despus del tiempo prescribir, esto es un mnimo de 2 aos
para poder prescribir, esto a efecto de publicitar de una mejor manera
las intenciones del verdadero poseedor, y para que el titular registral
no se le vea vulnerado su derecho.
98

3. Asimismo acorde del artculo 70 de la Constitucin Poltica del Per de

1993 seala que la expropiacin se da sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en
efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual perjuicio. Recomendaramos agregar en el Cdigo Civil en el
libro V : Derechos Reales, Seccin Tercera : Derechos Reales
Principales; Ttulo II; Captulo Segundo;
SUB-CAPITULO V, en un
artculo adicional agregndose que el poseedor que utilice la figura

jurdica de prescripcin adquisitiva de bienes inmuebles debe como
requisito depositar judicialmente el valor del bien inmueble materia de
prescripcin, ya que si aparece el
titular registral ste, no se vea
afectado con la prdida de su patrimonio, y en caso que no apareciera

en un plazo de 5 aos se le devolver el monto del valor del bien, esto
siempre y cuando sea la prescripcin de 10 aos o quien no acta de
buena fe.
99

BIBLIOGRAFIA
1. ALBALADEJO, Manuel, La usucapin, Colegio de Registradores de la

Propiedad y Mercantiles y Bienes Muebles de Espaa, Madrid, 2.004.
2. ALBALADEJO, Manuel, Derechos de Bienes, Tomo III, Volumen I, Editorial
Jos Mara Bosch Editor S.A., Barcelona, 1994.
3. ALVAREZ CAPEROCHI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo I.
Editorial Civitas S.A. Madrid. 1986.
4. ATILIO CORNEJO; Amrico. Derecho Registral. Editorial Aestra. Buenos
Aires-Argentina 1994.
5. ARMAZA GALDOS, Jorge; ZAVALA TOYA, Fernando. La Decisin Judicial.
Gaceta Jurdica. Primera Edicin. Julio 1999, Per.
6. BERNALES, Enrique. La Constitucin de 1993. Anlisis Comparado.

Tercera edicin. Ediciones Constitucin y Sociedad Lima Noviembre 1997.
7. BULLARD
GONZLES, Alfredo. Derecho y economa
(el
anlisis
econmico de las instituciones legales), Palestra Editores, 2 Edicin, Lima,

2006.
8. CABALLERO ROMERO, Alejandro. Metodologa de la investigacin
Cientfica: Diseos con Hiptesis Explicativas, Editorial Udegraf S.A.
Primera Edicin. Lima, Octubre 2000.
100

9. CARNELUTTI, Francisco Jos; Los fines del derecho .Bien Comn Justicia.
Seguridad Mxico Imprenta Universitaria 1958.
10. CODIGOS GRIJLEY; Cdigo Civil; Anotado con Jurisprudencia (General y
Vinculante), concordancia y notas Editorial Grijley; Dcima Edicin; Lima
Per.2007.
11. CONSTITUCIN POLTICA DEL PER Y TRATADOS SOBRE DERECHOS
HUMANOS, Ministerio de Justicia, Editorial Per, Cuarta Edicin Oficial,
Lima Per, 2001
12. CUETO RUA, Julio C. Seguridad jurdica LL ao LVIII N 27 publicado el 08
de Febrero del ao 1994.
13. CHICO Y ORTIZ, Jos M., La importancia jurdica del registro de la
propiedad, en "Homenaje al profesor Luis Moisset de Espans", Buenos
Aires 1980.
14. DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Volumen
11. Ed. Tecnos, Madrid, 1986.
15. DELGADO SCHEELJE, lvaro; Revista Folio Real Ao I; Editorial Palestra
Lima Abril 2000.
16. ENCICLOPEIA DE LA CIENCIA JURIDICA. Diccionario Jurdico. Parte
Civil AFA Editores Importadores S.A. Per.
17. FAUDOS PONS, Pedro; GOMEZ VALLES, Mara Beln; GONZALES
GARCIA, Isabel; MARTIN ALIAS, Jos Ignacio; SANTOS LLORO, Mnica;
Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, Manuales Universitarios;
Primera Edicin, Barcelona.
101

18. GONZALES BARRN; Gnther. Introduccin al Derecho Registral y

Notarial Segunda Edicin. Jurista Editores E.I.R.L. Lima 2008
19. GONZALES BARRN, Gnther, Curso de Derechos Reales, Jurista
Editores, Lima, 2003.
20. GUTIERREZ, Walter, (Director). La Constitucin Comentada. Anlisis
artculo por artculo. Obra colectiva escrita por 117 destacados juristas del
Pas. Primera Edicin. Gaceta Jurdica. Diciembre 2005. Lima-Per.
21. HEDEMANN, Justus W., Tratado de derecho civil.Derechos Reales, TR. J.
L. Diez Pastor y M. Gonzlez Enrquez, Madrid, Revista de Derecho
Privado, 1955.
22. HERNANDEZ GIL, Antonio. La Posesin, En Obras Completas. Tomo II.
Espasa Calpe. Madrid, 1987.
23. KOONTZ, Harold y WEINRICH, Heinz. Administracin una Perspectiva
Global, Dcimo Primera edicin, Mc Graw Hill, Mxico, 1998.
24. JURISPRUDENCIA INMOBILIARIA REGISTRAL, ltimos precedentes del
Tribunal Registral (2008-2009). En Dialogo con la Jurisprudencia. Editorial
Gaceta Jurdica Junio 2009.
25. KOONTZ, Harold y WEINRICH, Heinz. Administracin una Perspectiva
Global, Dcimo Primera edicin, Mc Graw Hill, Mxico, 1998.
26. LAMAS MORE, Hctor E. La posesin y la posesin precaria en el derecho
civil peruano (un nuevo concepto del precario de su actual regulacin en el
derecho civil peruano), Ediciones Jurdicas Grijley, Lima, 2007.
27. MANZANO SOLANO. Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Tomo 1.
Colegio de Registradores de la Propiedad. Bienes Muebles y Mercantiles de
Espaa - Centro de Estudio Registrales.
102

28. MUSTOS, Jorge Nstor. Derechos Reales Tomo I. Editorial Astrea. Buenos
Aires Argentina 2000.
29. OSSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales.
Vigsimo tercero edicin Editorial Buenos Aires. Heliasta 1996.
30. PAPAO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLN, Gregorio; CAUSSE, Ral,
Derechos Reales Tomo 1, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1990.
31. PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel, Derechos Reales. Derecho
Hipotecario, Tomo 1, Tercera Edicin, Editorial Centro de Estudios
Regstrales, Madrid, 1999.
32. PUIG BRUTAU; Jos. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen I,
Bosch Casa Editorial S.A, Barcelona, 1978.
33. RAMREZ, Eugenio M. Derechos reales y propiedad, Editorial San Marcos,
2da Edicin, Lima, 1994.
34. SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS;
Temas de Derecho Registral Tomo III. Palestra Editores S.R.L. Primera
Edicin, Lima, 2000.
35. SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS;
Derecho Registral, Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso
Nacional de Derecho Registral Oficina Registral Regional
Regin Inka;
Volumen I. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Lima, 1998.

36. TORRES VASQUEZ, Anbal. Introduccin al Derecho- Teora General del
Derecho. Segunda edicin. Editorial Temis S.A. Ideosa Lima-Per.
103

37. VSQUEZ BOTE, E. Seguridad y certeza de las relaciones jurdicas

inmobiliarias, en Revista Notarial Argentina, N 862, 1982.
38. VSQUEZ LPEZ, Luis. Derecho y Prctica Registral. Editorial Liz, San
Salvador, 2001.
39. VZQUEZ RIOS, Alberto. Los derechos reales (los bienes la posesin,
Editorial San Marcos, 1 Edicin, Lima, 1996,
40. WILLIAMSON Oliver E. Transaction Cost Economics: The governance of
contractual relations 22 Journal of Law and Economics 68.
DIRECCIONES DE INTERNET VISITADAS.
104

CDIGO
CIVIL
(13.
IV
del
2011),
Obtenido
en:
http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll?f=templates&fn=defaultcodcivil.htm&vid=Ciclope:CLPdemo.
Cdigo Civil Alemn. Encontrado
[16 de VI del 2011]. Obtenido en:
http://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html
CONSTITUCION POLTICA DEL PER DE 1993 (13. IV del 2011),
Obtenido
en:
http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll?
f=templates&fn=default-constitucion.htm&vid=Ciclope:CLPdemo
ENCARNACIN ROCA TRIAS; La Usucapin Contra Tabulas: Una Visin
General.. (13. IV del 2011); Obtenido en: http://www.cinder.info/wpcontent/uploads/file/DocumentosPeru/Encarna%20Roca%20_
%20USUCAPACI%C3%93N%20CONTRA%20TABULAS.pdf .
LEY N 26366 del (16-10-1994) Crean el Sistema Nacional y la
Superintendencia de los Registros Pblicos Encontrada [16. VI. del 2011]
Obtenida
en:
http://www.sitrazr-lima.org/pdf/legislacion-
nacional/SINARP.pdf
Ley Fundamental de la Repblica Federal de Alemania, Edicin del texto
Actualizado hasta octubre de 2010. Encontrado
[16 de VI del 2011].
Obtenido en: https://www.btg-bestellservice.de/pdf/80206000.pdf

MORELLI, Mariano g. DERECHO, HISTORIA, LENGUA Y CULTURA EN EL
PENSAMIENTO DE SAVIGNY encontrado el [16 V del 2011] obtenido en
http://www.centrodefilosofia.org.ar/revcen/RevCent288.pdf.
(RAE) Diccionario de la Real Academia Espaola, encontrado el 28 de IV

del
2011.
Obtenido
en:
http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?
TIPO_BUS=3&LEMA=cultura.
105

Sentencia del tribunal constitucional; Exp. N. 0031-2004-AI/TC. La;

Mximo Yauri Salazar y ms de 5 000 ciudadano encontrada [16. VI. DEL
2011]
obtenida
en:http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2005/00031-2004-
AI.html
ANEXOS
Matriz de Consistencia
Formulacin
del Problema
Qu
Discordancias
normativas,
discrepancias
tericas
y
Objetivos
Generales
La
presente
Especficos
Ubicar, seleccionar y
investigacin pretende
resumir
analizar la seguridad
Planteamientos
Hiptesis
La
seguridad
jurdica
registral
frente
la
prescripcin
adquisitiva dominio
106

empirismos
normativos
existen
referentes a la
seguridad
jurdica registral
frente
a
la
prescripcin
adquisitiva
de
dominio en los
bienes
inmuebles?
jurdica registral frente
Tericos directamente
en
relacionados
inmuebles;
la
prescripcin
con
adquisitiva de dominio
seguridad
en
registral frente a la
los
bienes
jurdica
inmuebles:
prescripcin
Planteamientos
adquisitiva de dominio
Tericos
Normas
en
los
bienes
los
bienes
por
Discordancias
Normativas,
Discrepancias
inmuebles: conceptos
Tericas
Comparada; mediante
bsicos;
Normas,
Empirismos
un
Teoras,
principios,
Normativos;
cualitativo
apoyo
cuanticon
de
el
los
derechos tales como:
estn
Constitucin
causalmente
Poltica
ve
afectada
Legislacin
anlisis
se
que
relacionados
y
se
programas Windows,
del Per, Cdigo Civil,
Excel y Word; con el
Reglamento
propsito de identificar
Inscripciones
las causas de cada
predios;
parte del problema; de
Comparada
tal
pases de Alemania,
Tericas (Conceptos
tengamos base para
Espaa y Inglaterra.
Bsicos,
proponer lineamientos
b).-
para
seguridad
manera
que
que
se
implementen
mecanismos
legales
de
las
de
Legislacin
de
Describir
los
la
jurdica
sobre
bienes inmuebles.
los
Teoras,
principios,derechos);
o
porque
no
se
no
se
aplican
bien
los bienes inmuebles;
registral
bien algunas Bases
conocen
una
jurdica
o no se ha aplicado
prescripcin
adquisitiva dominio en
seguridad
de que no se conoca
que faciliten brindar

verdadera
explican, por el hecho
en
sus
partes
variables, tales como;
las
normas (Constitucin
Poltica
del
Cdigo
Per,
Civil,
Comunidad Jurdica y
Reglamento de las
Propietarios.
Inscripciones),
c).-
Comparar
porque no se conoce
o no se aplica bien la
cuantitativa
cualitativamente,
el
apoyo
programas
con
de
Windows,
Excel y Word, cada

parte o variable de la
seguridad
Legislacin
Comparada (de los
Pases de Alemania y
Austria).
jurdica
prescripcin
los bienes inmuebles.
107

d).-
Identificar
causas
de
las
las
Discordancias
Normativas,
Discrepancias
Tericas y Empirismos
Normativos
que
afectan la seguridad
a
la
prescripcin
los bienes inmuebles.
e).-
Proponer
recomendaciones
lineamientos para que

se
implementen
mecanismos
que
los
legales
faciliten
intercambio
el
de
informacin relevante
sobre
la
seguridad

a
la
prescripcin
los bienes inmuebles;
de tal manera que se
corrijan
las
Discordancias
Normativas,
Discrepancias
Tericas y Empirismos
Normativos.
CUESTIONARIO
DIRIGIDO
JUECES,
ESPECIALISTAS
LEGALES,
ABOGADOS,
CATEDRTICOS Y BACHILLERES EN DERECHO DEL DISTRITO DE

CHICLAYO.
108

Le agradecemos responder a este breve y sencillo cuestionario que tiene

como propsito obtener datos que nos permitan identificar las causas de las
discordancias normativas, discrepancias tericas y empirismos normativos
de la seguridad jurdica registral frente a la adquisicin adquisitiva de
dominio de bienes inmuebles. A su vez es preciso aclarar que el presente
instrumento es totalmente annimo.
I.
GENERALIDADES: INFORMANTES
1.1.
1.2.
1.3.
Ocupacin:
Juez
Especialista Legal
Abogado
Catedrtico en Derecho(
Bachiller en Derecho (
)
)
Edad:
21 a 30 aos (
31 a 40 aos (
51 a 60 aos (
60 a ms
41 a 50 aos (
11 a 15 aos (
Sexo:
Masculino (
1.4.
Femenino (
Aos de experiencia :
0 a
5 aos (
6 a 10 aos (
16 a 20 aos (
21 a ms
109

II.
COMUNIDAD JURDICA.
2.1.
De los siguientes conceptos que se consideran bsicos; marque

con una (x) todos los que usted cree que se conoce y se aplica en
la seguridad juridica registral frente a la prescripcion adquisitiva de
dominio en los bienes inmuebles.
a. Derecho de Propiedad.- () es un derecho que faculta a su titular a
ejercer prcticamente todas las facultades o atributos sobre el bien, es
decir, puede usarlo, disfrutarlo y disponer de l. Lo primero es servirse
de l, lo segundo es beneficiarse con sus frutos o rentas y lo ltimo es
acabar con su derecho (vender o regalar). Siendo sus lmites el bien
comn y la ley. El primero es el bien general, el bien de todos. Por
ejemplo, la paz social y la seguridad pblica. Ambas integran el llamado
bien comn. No puede haber, en consecuencia, un propietario que al
ejercitar su propiedad viole o afecte la paz social o la seguridad pblica.
( )
b. Modo Originarios y derivativos de Adquirir la Propiedad.-
El
modo de adquirir la propiedad se determina originario cuando hay

creacin de un derecho de propiedad donde no exista, es decir, cuando
nos encontramos frente a la ocupacin de la resmullius
y en la
prescripcin adquisitiva de dominio. Se dice que el modo es derivativo

cuando el derecho de propiedad pasa de una persona a otra sin que
exista creacin como en la compraventa, la donacin, la sucesin
intestada (.) (
110

c. Modo Voluntarios y no voluntarios de Adquirir la Propiedad.Existe una voluntad concertada o unilateral de transmitir la propiedad.
Los contratos son la forma concentrada de transmitir la propiedad, los
que a su vez puede ser a ttulo gratuito (donacin) o ttulo oneroso
(compraventa). La adquisicin tambin se realiza por la voluntad
unilateral como ocurre con el legado donde la voluntad del testador es la
que determina la adquisicin y no la aceptacin del legatario. En
cambio, respecto a los modos involuntario, se dice, que la propiedad
puede transmitirse al margen de la voluntad del propietario como en la
usucapin y en la sucesin intestada.
d. Modo Gratuitos y onerosos de Adquirir la Propiedad.- Cuando la

norma menciona la adquisicin de la propiedad a ttulo gratuito, se est
refiriendo a aquellos actos en las que se beneficia exclusivamente a una
de las partes, sin que la obligue a nada. Los actos gratuito y oneroso
forman parte de la voluntad por efecto de las cuales un sujeto determina
una atribucin patrimonial, esto es, un desplazamiento de derechos
patrimoniales y, por consiguiente un acrecentamiento de valor en el
patrimonio de otro sujeto, al que corresponde, o una obligacin por parte
de quien haga la atribucin aplicable solo a los negocios jurdicos, en la
que est presente una voluntad concentrada, como la compraventa que
es onerosa o la donacin que es gratuita; o, una voluntad unilateral
como en la institucin por el testador de un legatario. (
e. Registro de Predios. Que comprende el Registro de Propiedad

Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios
Rurales. En este Registro se inscriben las transferencias de propiedad,
declaratorias de fbrica, urbanizaciones, hipotecas, primeras de
dominio, embargos y demandas sobre predios urbanos y rurales;(.)
(
111

f. Sistema Registral Francs. Las reglas generales a las que est

sometida la inscripcin son las siguientes: la inscripcin es obligatoria;
todos los actos inscribibles deben ser trasladados al Registro dentro de
un plazo de tres meses; la obligacin recae no slo sobre los
interesados, sino sobre los notarios y funcionarios judiciales; su
incumplimiento origina la imposicin de una multa y la responsabilidad
del funcionario frente al particular (
g. Sistema registral Alemn.- Este sistema, tiene su base legal en el

Cdigo Civil, el catastro y el Registro Territorial. El Registro se confa a
un juez inmobiliario, a fin de establecer un riguroso control de legalidad,
previa la autenticidad de los ttulos. Es un sistema de folio real con
historia completa y por consiguiente de pleno tracto sucesivo tanto en el
sentido material como en el sentido formal. El folio Real sobre la base
del principio de especialidad que vincula el aspecto fsico de la
propiedad establecido por el catastro y el aspecto jurdico de la
propiedad. (
h. Sistema Registral Australiano.-
Para
entender el
sistema
australiano, hay que partir de la idea de considerar al Estado como

propietario de todas las tierras del pas, no se habla de propiedad sino
de tenencias, ya que la Corona es duea de todos los inmuebles en
Australia. Por ello no se habla de ttulos, sino de certificados de ttulo.
Se aplica a inmuebles sobre los que se ha obtenido ya su inscripcin
inicial o inmatriculacin, de forma que la delimitacin, medicin y
comprobacin de la existencia de la finca son previas a la inscripcin.
Para inmatricular una finca se debe presentar el ttulo que demuestra
que es propietario, adjuntando un plano de la misma. (
112

i. La Seguridad Esttica.-La seguridad esttica exige que ninguna

modificacin ni perjuicio patrimonial de un derecho subjetivo se concrete
sin el consentimiento del titular, por lo cual si ste es un propietario
legtimo, solo cabe que sea despojado de su derecho por acto
voluntario; cualquier otra cosa es un despojo. Podemos decir que es la
proteccin que se brinda al titular de derechos subjetivos que estos no
van a ser privados de ellos sin su consentimiento. (
j. La Seguridad Dinmica.-Conocida como seguridad del trfico de

bienes, consistente en que cualquier tercero de buena fe que adquiera
un derecho de aquel que ostenta la legitimacin dispositiva de acuerdo a
lo publicado por el registro, ser protegido una vez que inscriba su
derecho, manteniendo su adquisicin si luego resulta que quien se
encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo. (
k. La Publicidad Registral.- En un sentido amplio y general se puede

decir que, la publicidad es el conjunto de medios que se empean para
divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas
situaciones o acontecimientos, () as la publicidad se opone a la
clandestinidad, en tanto la primera supone divulgacin y conocimiento,
la segunda ocultacin y desconocimiento. (
l. La publicidad jurdica Registral como mecanismo de seguridad

jurdica. .- Este punto abarca a los efectos y fines de la publicidad
registral, la publicidad registral, los que busca, es dar a conocer las
relaciones jurdicas, a terceras personas, es decir, lo que en la doctrina
se llama, cognoscibilidad general o posibilidad de conocer, sustituyendo
al conocimiento efectivo y las consecuencias jurdicas se producen
independientemente de que se d o no este conocimiento de hecho. Se
garantiza y asegura el trfico con preferencia al derecho subjetivo.
(
113

m. La Prescripcin Adquisitiva de dominio (Usucapin).- Conocido

tambin como usucapin, Termino de origen latino, que expresa el
concepto de prescripcin adquisitiva de dominio. Viene del Usus, o uso
o posesin, y Capere, que significa tomar o adquirir. (
n. La Usucapin Como Modo De Adquirir La Propiedad.- Como se

ha mencionado, la doctrina se ha encargado de clasificar distintos
modos de adquirir la propiedad, en razn a diversos criterios, es as, que
encontramos a la usucapin dentro de los modos originarios, siendo su
titular la primera persona que se ha apropiado del bien, es pues, la
usucapin una institucin jurdica que tiene como finalidad la proteccin
de la apariencia jurdica detentada durante el periodo de tiempo que
establezca la ley. Permite a aquel que ha ejercido un derecho real
durante cierto tiempo adquirirlo tras el plazo de tiempo que establezca la
ley. (
o. La Prescripcin Secundun Tabulas.-Generalmente este principio,

consiste en legitimar posesoriamente al titular registral. De modo tal que
se considere que est tiene justo ttulo y se presuma que posee el bien
en forma pblica, pacifica, continua y como propietario, salvo prueba en
contrario. (
p. La Prescripcin Contra Tabulas.-La usucapin contra tabulas

implica la posibilidad de que un sujeto que extra registralmente rene los
requisitos exigidos por el Cdigo civil a los efectos de la usucapin
pueda convertirse en titular del derecho posedo, frente al titular que
tiene inscrito el mismo derecho en el Registro de la Propiedad. Con ello
se pretende ajustar la realidad extra registral al contenido de los
asientos registrales. De ah se infiere la no inquebrantabilidad de los
derechos inscritos en el Registro frente a hechos acaecidos extra
registralmente. (
114

2.2.
De las siguientes alternativas; marque con una (x) la razn o causa

por los que no ha marcado en la pregunta anterior (solo una
alternativa).
a) Falta de capacitacin
b) No se aplican
c) Desconocimiento
d) Otra razn ( ) Cul?..............................................................
115

2.3.
De las siguientes Normas que se consideran bsicos; marque con

una (x) todos los que usted cree que se conoce y se aplica en la
seguridad juridica registral frente a la prescripcion adquisitiva de
dominio en los bienes inmuebles.
a. Artculo 70 de la Constitucin Poltica del Per.- Inviolabilidad del
derecho de propiedad.- El derecho de propiedad es inviolable. El
Estado lo garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro
de los lmites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica,
declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin
justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio. Hay
accin ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que
el Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio. (
b.Artculo 950 del Cdigo Civil.-
Prescripcin adquisitiva.- La
propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin

continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Se
adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe. (
c.Artculo
952
del
Cdigo
prescripcin adquisitiva.-
Civil.-
Declaracin
judicial
)
de
Quien adquiere un bien por prescripcin
puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia

que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en
el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo
dueo. (
116

d. Artculo 2014 del Cdigo Civil.- Principio de Buena Fe Registral.El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus
se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
2.4.

alternativa).
a). Falta de capacitacin
b). No se aplican
c). Desconocimiento
d). Otra razn ( ) Cul?..............................................................
2.5.
De la siguiente Legislacin Comparada que se consideran bsicos;

marque con una (x) todos los que usted cree que se conoce y se
aplica en la seguridad juridica registral frente a la prescripcion
adquisitiva de dominio en los bienes inmuebles.
a. Artculo 13 Inviolabilidad del domicilio, inciso 1 de la Ley

Fundamental Alemana.- El domicilio es inviolable. (
b. Artculo 14 Propiedad, derecho a la herencia y expropiacin

de la Ley Fundamental Alemana.(1) La propiedad y el derecho a la herencia estn garantizados.
Su contenido y sus lmites sern determinados por las leyes.
117

(2) La propiedad obliga. Su uso debe servir al mismo tiempo al bien

comn.
(3) La expropiacin est permitida slo por razones de bien comn.
Podr ser efectuada slo por ley o en virtud de una ley que
establezca
el
modo
el
monto
de
la
indemnizacin.
La
indemnizacin se fijar considerando en forma equitativa los

intereses de la comunidad y de los afectados. En caso de
discrepancia sobre el monto de la indemnizacin quedar abierta la
va judicial ante los tribunales ordinarios. (
c. el Artculo 195.- plazo de prescripcin general del Cdigo civil

Alemn.- El plazo de prescripcin general es de tres aos. (
d. Artculo 196.- Plazo de prescripcin de los derechos de una

parcela de tierra del
Cdigo civil
Alemn.- Afirma que la
transferencia de propiedad de la tierra y de la creacin, transferencia

o cancelacin de un derecho a una parcela de tierra o de un cambio
en el objeto de ese derecho y los derechos a la consideracin estn
sujetos a un plazo de prescripcin de diez aos. (
e. El artculo 197.- Treinta aos de plazo de prescripcin del

Cdigo
civil
Alemn.-
(1) Salvo disposicin en contrario, las siguientes reivindicaciones se

prescriben
los
treinta
aos;
1. las reclamaciones de devolucin basadas en la propiedad, otros

derechos reales, las secciones 2018, 2130 y 2362, as como las
reclamaciones que sirve para hacer valer las reclamaciones para la
devolucin
2. (Derogado)
3. reclamaciones que se han declarado como final y absoluta,
118

4. reclamaciones en virtud de acuerdos ejecutables o documentos

exigibles,
5. afirma que se han convertido en exigible al ser reconocido en los
procedimientos de insolvencia, y
6. reclamaciones de reembolso de los gastos de ejecucin.
(2) En la medida en que las reclamaciones en virtud del inciso (1),
en. 3 a 5 se refieren a actos peridicamente recurrentes de
rendimiento que se vencen en el futuro, el plazo de prescripcin
general toma el lugar del perodo de treinta aos. (
f. El artculo 873 del Cdigo civil Alemn.- Para la transmisin

de la propiedad de una finca, para instaurar una carga sobre una
finca, as como para transmitir dicha carga es necesario el acuerdo
del interesado y de la otra parte y la inscripcin del cambio jurdico en
el Registro de la Propiedad, mientras la ley no prescriba lo contrario.
Antes de la inscripcin, el acuerdo slo vincula a las partes si la
declaracin de voluntad ha sido realizada ante notario o entregada
por escrito a la autoridad del Registro o si se han presentado los
interesados ante ella o si el interesado ha hecho partcipe a la otra
parte de su voluntad de inscribir segn las prescripciones del
Reglamento del Registro. (
g. Seccin 927.- Procedimiento de notificacin pblica del

Cdigo civil Alemn.(1) El derecho del propietario de un predio puede, si el terreno ha
estado en posesin de propiedad de terceros durante treinta aos,
ser excluida por el procedimiento de notificacin pblica. El plazo de
posesin se calcula de la misma manera que el perodo para la
adquisicin de una cosa mueble por prescripcin mdica. Cuando el
propietario est inscrito en el Registro de la Propiedad, el
119

procedimiento de notificacin pblica es admisible slo si est muerto

o desaparecido y una inscripcin en el Registro de la Propiedad que
se requiere la aprobacin del propietario no se ha hecho durante
treinta aos.
(2) La persona que obtuvo la orden excluyente obtiene la propiedad
por haberse inscrito en el Registro de la Propiedad como propietario.
(3) Si, antes de la orden excluyente se manifiesta, una tercera parte
se ha registrado como propietario o, sobre la base de la propiedad de
un tercero, una objecin a la exactitud de los Registro de la
Propiedad se ha registrado, el orden excluyente a ningn efecto en lo
que respecta a la tercera parte. (
h. Artculo 3 del reglamento del registro de propiedad.- Todos los

bienes inmuebles tienen que estar inscrito en el Registro de la
Propiedad
La nica excepcin se aplica a los bienes propiedad del Estado, las
autoridades locales y iglesias, ros y ferrocarriles: Estas propiedades
estn registradas en la solicitud del propietario. (
i. Artculo 13 del reglamento del registro de propiedad.- Rige en

el derecho registral la regla de que las inscripciones en principio slo
se realizan a instancia de parte (principio de inscripcin a instancia
de parte). La motivacin de esta regla fue que la adquisicin y
prdida de derechos reales se debe dejar a la libre voluntad del
interesado. La consecuencia necesaria del principio de inscripcin es
que el Registro no puede inscribir nada distinto a lo que es querido y
solicitado por el interesado. El cambio jurdico entra con la inscripcin
en el Registro de la Propiedad como acto supremo de la jurisdiccin
voluntaria (principio de inscripcin). (
120

2.6.

alternativa).
a) Falta de capacitacin
b) No se aplican
c) Desconocimiento
d) Otra razn ( ) Cul?..............................................................
121

Tesis para Imprimir!!

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tesis para Imprimir!!

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

LOS BIENES INMUEBLES

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

La presente tesis titulada LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A

INMUEBLES, es un tema de gran relevancia jurdica en nuestra sociedad, por lo

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

registro deber de invertir tiempo y dinero en averiguar quin posee

indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

determinados bienes.1. Asimismo en el Cdigo Civil se encuentra regulado

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

estrechamente vinculados a la prescripcin adquisitiva, el primero de ellos

PRELACION DE CAUSAS DE ESTE PROBLEMA, EVIDENCIANDOSE LA

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

empirismos normativos existen referente

registral frente a la prescripcin adquisitiva de dominio en los bienes

directamente relacionados con seguridad jurdica registral frente a la

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

b).- Describir la seguridad jurdica registral frente a la prescripcin

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

distingue entre la seguridad negativa y la

seguridad positiva. Por la primera, el adquiriente se ve protegido por el

En el mundo se tienen referencias de este problema.

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

oportunidades y consiguiente mejor nivel de vida que stas ofrecen.

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

encuentre inscrita en el Registro una transferencia del predio efectuada

8JURISPRUDENCIA INMOBILIARIA REGISTRAL, ltimos precedentes del Tribunal

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

La propiedad ha venido cumpliendo un papel importante en la

desarrollo de la propiedad inmobiliaria.

exclusividad, perpetuidad, absolutismo y pleno derecho sobre

econmico, antropolgico, poltico, etc., pero en el presente

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

colectividades o comunidades. En tal aspecto es preciso no

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

Siendo sus lmites el bien comn y la ley. El primero es el bien

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

adoptar muchas formas. As, hay el poder de la fuerza, el

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

fundamentales de la persona. 16 En conclusin podemos decir

16 BERNALES, Enrique. La Constitucin de 1993. Anlisis Comparado. Tercera Edicin

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

CARACTERISTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

anteriormente, es un derecho que faculta a su titular a ejercer

18 Cas. N 1649-97-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 1(J112/98, p. 2206

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

Es pues, la propiedad un derecho real por

Salazar y ms de 5 000 ciudadano encontrada [16. VI. DEL 2011] obtenida

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

de propiedad que no deja lugar a otro derecho. La

ejercitan varias personas) no desvirta este carcter

MODOS DE ADQURIR LA PROPIEDAD.

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN

exclusivamente a una de las partes, sin que la

una voluntad unilateral como en la

institucin por el testador de un legatario.

LA SEGURIDAD JURIDICA REGISTRAL FRENTE A LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN