PROBLEMAS CRTICOS DE EDIFICABILIDAD.

Las ciudades histricas raramente sobrepasan

una edificabilidad de 2:1 (relacin entre el rea
de suelo y el rea de la parcela).
Este coeficiente se puede conseguir fcilmente
con edificios de entre tres y cinco alturas,
permitiendo una buena iluminacin y jardines
privados y espacios pblicos humanamente
proporcionados.

Desde el siglo XIX hemos observado que con

cada nueva revisin del uso del suelo en el
planeamiento, irreversiblemente se incrementan
las edificabilidades (en la Ciudad de Londres, por
ejemplo, este coeficiente excede regularmente el
6.1).
Esta excesiva densidad lleva a la congestin
funcional y general de los centros histricos.

Las calles se convierten en

corredores sombros y ruidosos y los
jardines privados quedan reducidos a
hmedos patios de servicio. El
resultado es la degradacin del propio
concepto de ciudad tradicional,
justificando el xodo a los suburbios

ALTURA DE LOS EDIFICIOS.

Las ciudades ms hermosas y agradables que
existen en el mundo fueron concebidas con
edificios de entre dos y cinco alturas. No hay
justificacin ecolgicamente defendible para la
construccin de rascacielos utilitarios; se
construyen para la especulacin, la ganancia a
corto plazo o la pretensin

Limitacin de la altura de los edificios. La mxima

construccin de plantas rentables implica alturas
libres mnimas, generando un perfil urbano
uniforme.

La altura de los edificios no debera limitarse mtricamente (tales

regulaciones son siempre arbitrarias y conducen a una uniformidad
asfixiante) sino por el nmero de plantas entre dos y cinco, dependiendo del
carcter del ncleo urbano, naturaleza, estatus y uso del edificio, ancho de
las calles y plazas y el prestigio del lugar

Figura 2. Nmero de plantas limitado.

Ninguna limitacin de altura implica una
mxima variacin de la altura libre de
los edificios, generando un perfil urbano
variado.

Debera observarse que la concepcin del edificio y la relacin construccin-tecnologa cambian

radicalmente (separacin entre estructura y cerramiento, ascensores, encarecimiento de
servicios, proteccin contra incendios, etc.) para edificios de ms de cinco alturas.
Adems, un lmite en el nmero de plantas permite una diferenciacin natural y evidente entre
usos pblicos y privados, entre carcter simblico y utilitario y entre arquitectura domstica y
monumental

Edificios altos y techos bajos.

Edificios bajos y techos altos

Que son?
Cmo funcionan?
Cmo se calculan?

C.O.S Coeficiente de ocupacin del suelo

Es un factor numrico que sirve
para determinar la mxima
superficie de un lote que puede
ser ocupada por construccin
expresada en un porcentaje de la
superficie de ese lote.
La construccin incluye las obras
realizadas en contacto directo con
el terreno natural conocida como
el rea de desplante de la
edificacin, as como la proyeccin
en planta de balcones, aleros y
volados.
Las plazoletas, terrazas y patios
descubiertos no quedan incluidos
en el rea de ocupacin.

rea total del terreno= 140 m2

Total construido= 84 m2
56 m2 en 1 nivel
28 m2 en 2 nivel

SUPERFICIE 1 PISO = 56 m2 = 0.40

SUPERFICIE TERRENO 140 m2
Tambin puede ser representado
como porcentaje se multiplica por
100= 40%

C.O.S Coeficiente de ocupacin del suelo

Aprovechamiento horizontal,
slo toma en cuenta la
ocupacin del suelo
% Cobertura
Normado
en
Reguladores

planes
Nivel 1

Relacin (225)

C.O.S

Comercio

115/225

0.511

religioso

15/225

0.066

educacional

3/225

0..013

vivienda

30/225

0.133

otros

4/225

0.017

Total

0.740

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

Valor que proporciona el volumen de
construccin total permisible en un
determinado inmueble. Descontadas las
reas pblicas
Refleja las conveniencias de las iniciativas
individuales y optimiza precios de las
soluciones.
Las alturas y la ocupacin del piso de
terreno son definidas por el porcentaje de
ocupacin del suelo que se establezcan
para el nivel que se defina como cero.
En el caso de uso mixto podra regir a partir
del nivel donde comienza el bloque o bloques
habitacionales o, si se busca ampliar el
espacio urbano, se aplica desde el nivel de
piso principal o terreno.

Aprovechamiento vertical
incluyendo todas las reas
construidas

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

Incentivo por cesin de reas: El
AMC
puede
aumentar
como
incentivo por cesin de reas
pblicas

AMC: rea
promedio=

mxima

de

construccin

rea del Lote * CAS

CAS de cada zona se define en una tabla

Incentivo por ubicacin: lotes

mayores a 1250 m2, ubicados a lo
largo del eje urbano: Radial de Pavas
- vas alrededor de La Sabana Paseo Coln Avenida Segunda y
Radial de San Pedro, donde se
proyecta implementar la primera
etapa del Sistema de Transporte
Masivo, tendrn 10% de CAS
adicional
Incentivo por uso subterrneo:
Los pisos subterrneos no sern
tomadas en
cuenta para el clculo del AMC, y
hasta dos pisos de estacionamiento

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

Se elimin la restriccin de altura
Derecho de construccin depende de la
ubicacin y el tamao del predio.
Predio ms grande da ms derecho de
construir, idea es empujar a los propietarios
de lotes pequeos a desarrollarlos en
conjunto (ms rentabilidad)
Elementos, que pueden limitar la altura:
La visibilidad a los predios vecinos (especialmente
en los predios pequeos)
El costo de construcciones altas en zonas de alta
sismidad
El costo del bombeo de aguas
La fuerza del viento
El tipo de suelos
Normas de altura en las zonas de aeropuertos

Cuadrantes centrales, donde las carreteras

son muy angostas, los edificios mnimo de
cuatro pisos y un mximo de ocho.
En lugares ms abiertos, como frente a los
parques La Sabana o La Paz, en las avenidas
10 o segunda, o el Paseo Coln, las nuevas
estructuras pueden tener hasta 16 pisos.
El criterio que proponemos es ms de
contexto urbano que de una ecuacin
matemtica. La altura mxima debe ser dos
veces el ancho del derecho de va, opin
Martnez.
Segn el responsable del PRU-GAM, si los
edificios son muy altos, donde hay vas muy
angostas, se perder la escala humana.
Hay efecto de penumbra indeseable y la
circulacin del aire se encajona o reduce,
explic.

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

COMERCIO
INSTITUCIONAL
VIVIENDA
OFICINAS
EDUCATIVO
RELIGIOSO
LOTES BALDIOS
PARQUEOS
VACIO

Nivel 1

CUADRA 3 PLANTA 1

Relacin (225)

C.A.S

Comercio

115/225

0.511

religioso

15/225

0.066

educacional

3/225

0..013

vivienda

30/225

0.133

otros

4/225

0.017

total

0.740

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

COMERCIO
INSTITUCIONAL
VIVIENDA
OFICINAS
EDUCATIVO
RELIGIOSO
LOTES BALDIOS
PARQUEOS
VACIO

Nivel 2

CUADRA 3 PLANTA 2

Relacin (225)

C.A.S

Comercio

8/225

0.035

oficina

35/225

0.155

vivienda

35/225

0.155

otros

8/225

0.035

total

0.381

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

COMERCIO
INSTITUCIONAL
VIVIENDA
OFICINAS
EDUCATIVO
RELIGIOSO
LOTES BALDIOS
PARQUEOS
VACIO

CUADRA 3 PLANTA 3

Nivel 3

Relacin (225)

C.A.S

oficina

27/225

0.120

vivienda

9/225

0.040

otros

8/225

0.035

total

0.195

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

Nivel

Relacin
(225)

C.A.S

167/225

0.740

86/225

0.381

44/225

0.195

167/225

1.316

total

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

Ejemplo Cristo Rey
Existe una alta oferta de espacios
vacos y edificaciones en deterioro,
La altura predominante es de 1 y 2
niveles.

CAS EXISTENTE 0,75

HUELLA PROMEDIO 75%
DENSIDAD EXISTENTE

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

Ejemplo Cristo Rey
Aplicacin de modelo en 4
cuadras
Se propone una altura
promedio de 4 niveles

CAS PROPUESTO 2.25

HUELLA PROPUESTA 60%

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

CUADRA EJEMPLO 5 Niveles

CUADRA DE 85x85 m
En primer nivel retiro de 2 m, que ser
cubierto por aleros y balcones de los
otros niveles
Ver detalle cuadro actividades

C.A.S Coeficiente de Aprovechamiento del suelo

4 nivel

3 nivel

2 nivel

1 nivel

5 nivel

C.I.U. Coeficiente de Intensidad de Uso

Aprovechamiento
vertical
pero
incluyendo nicamente las reas que
estn ocupadas y funcionando, no
toma en cuenta las reas que estn
vacas
En el caso de que existan reas
vacas en las edificaciones el CIU
puede ser menor que el CAS, nunca
es mayor.

C.I.U. Coeficiente de Intensidad de Uso

COMERCIO
INSTITUCIONAL
VIVIENDA
OFICINAS
EDUCATIVO
RELIGIOSO
LOTES BALDIOS
PARQUEOS
VACIO

CUADRA 3 PLANTA 1

Nivel 1

Relacin (225)

C.I.U.

Comercio

102/225

0.445

religioso

15/225

0.066

Educacin

3/225

0.013

vivienda

30/225

0.133

vacos

13/225

total

0.657

C.I.U. Coeficiente de Intensidad de Uso

COMERCIO
INSTITUCIONAL
VIVIENDA
OFICINAS
EDUCATIVO
RELIGIOSO
LOTES BALDIOS
PARQUEOS
VACIO

CUADRA 3 PLANTA 2

Nivel 2

Relacin (225)

C.I.U.

Comercio

8/225

0.035

oficina

35/225

0.155

vivienda

20/225

0.90

vaco

13/225

total

0.280

C.I.U. Coeficiente de Intensidad de Uso

COMERCIO
INSTITUCIONAL
VIVIENDA
OFICINAS
EDUCATIVO
RELIGIOSO
LOTES BALDIOS
PARQUEOS
VACIO

CUADRA 3 PLANTA 3

Nivel 3

Relacin (225)

C.A.S

oficina

27/225

0.120

vivienda

9/225

0.040

otros

8/225

0.035

total

0.195

C.I.U. Coeficiente de Intensidad de Uso

Nivel

Relacin
(225)

C.I.U.

163/225

0.657

63/225

0.280

44/225

0.195

total

167/225

1.132

C.I.U. Coeficiente de Intensidad de Uso

comercio

0.455

educacional

0.013

vivienda

0.133

religioso

0.066

oficina

total

0.035

0.318
0.327

0.09

0.040

0.307
0.054

0.155
0.657

total

0.280

0.120

0.049

0.195
1.132

Implicaciones de combinacin CAS - COS

Opcin 1
Una cuadra de 10x10 m donde el CAS es de 2
y COS de 0.60, implica un edificio de 3.33
pisos

1 Piso
2 Piso

3 Piso
4 Piso

Implicaciones de combinacin CAS - COS

Opcin 1
Una cuadra de 10x10 m donde el CAS es de 2
y COS de 0.60, implica un edificio de 3.33
pisos

Cuadra de 10x10 m=100 m2

100 x 2 (CAS)=200 m2
2000 m2/60% (COS) =3.33
1 Piso
2 Piso
3 Piso
4 Piso

Implicaciones de combinacin CAS - COS

Opcin 2
La misma cuadra de 10x10 m donde el CAS
es de 2 y COS de 0.60 (60% de cobertura)
puede ser desarrollada un edificio de diferentes
niveles

1 Piso
2 Piso
3 Piso
4 Piso
5 Piso

Implicaciones de combinacin CAS - COS

Opcin 2
La misma cuadra de 10x10 m donde el CAS
es de 2 y COS de 0.60, puede ser distribuida
de distintas formas para cumplir con el
requisito del CAS.
Esto implica 200 m2 de rea construida, pero
al aplicar el COS se debe distribuir en 60 m2
de cobertura en el terreno

1 Piso

2 Piso
3 Piso
4 Piso
5 Piso