Guia de Compra de Imveis no Brasil para no Residentes

Compra de Imveis no Brasil para no Residentes

Ao tomar a deciso de investir em imobilirio no estrangeiro deve levar em conta diversos
fatores, tais como potencial de retorno ao investimento, dinmica e profundidade do
mercado imobilirio e a sua capacidade de se manter informado sobre o seu investimento
e o mercado local. No entanto, um dos principais fatores que devem nortear a sua deciso
o ambiente regulatrio e processual que lhe ir (ou no) garantir a segurana do negcio
e a sua prpria tranquilidade.
O Brasil tem um sistema de registro de propriedade e um mercado imobilirio bem
desenvolvidos e seguros. No existindo restries compra de imveis no Brasil por parte
de estrangeiros, estes devem tomar algumas previdncias extra para garantir que o
negcio corra de forma pacfica. Neste artigo, explicamos quais os principais passos e
precaues que um investidor estrangeiro deve tomar ao decidir comprar imveis no
Brasil, nomeadamente:documentao necessria para comprar um imvel no Brasil;
compra de imveis na planta no Brasil; taxas e impostos a pagar na aquisio de
imveis no Brasil; processo de aquisio de imveis no Brasil; transferncia de
dinheiro para aquisio de imveis no Brasil; e impostos e benefcios resultantes da
venda de imveis no Brasil.

CPF (Cadastro de Pessoa Fsica)

Antes de comprar propriedade no Brasil, ter de obter um CPF, o equivalente ao cdice
fiscale italiano e que o identifica perante a Receita Federal e usado em todas as
transaes financeiras. Geralmente, existem dois mtodos de obter um CPF:
1) pessoalmente, no Brasil, a forma mais simples e rpida de obter um CPF. Pode fazer
em uma agncia dos Correios ou do Banco do Brasil, levando apenas o seu passaporte e
pagando uma taxa de R$ 5,50. Ter tambm de fornecer um endereo para entrega do
carto de CPF, normalmente o endereo de um amigo, de um advogado ou de um
solicitador servir.
2) dirigindo-se ao Consulado do Brasil no seu pas, pagando uma taxa maior (varia de pas
para pas) para o envio do carto para o seu pas, o que demora cerca de 2 meses. Pode
acelerar o processo, preenchendo antecipadamente este formulrio, e levando-o
preenchido e assinado ao consulado.

Assistncia Legal e Assessoria

Para um estrangeiro comprar propriedade no Brasil poder ser importante obter
assistncia legal, especialmente se no fala Portugus. bastante comum estrangeiros
serem defraudados por vendedores ou corretores de imveis sem escrpulos. Ser,
portanto, importante escolher um advogado de confiana e um corretor de imveis
devidamente registrado quando decidir comprar propriedade no Brasil. O advogado deve
ser registrado na OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) e o corretor deve ser registrado
no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imveis) do estado em que se situar o
imvel.
O seu advogado, assim como um bom corretor, iro verificar se o imvel est regular e
apoi-lo a preencher todos os requisitos legais da aquisio. Um bom servio de
assistncia legal incluir:

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- verificao se da titularidade do vendedor sobre o imvel;

- verificao da capacidade do vendedor de vender o imvel (incluindo autorizao da
esposa, se for esse o caso);
- verificao da no existncia de hipotecas ou nus sobre o imvel;
- verificao do contrato e esclarecimento das obrigaes de ambas as partes;
- apoio no processo de pagamento e transferncia de fundos;
- certificao de que o imvel registrado no seu nome.
Devido burocracia e quantidade de documentos envolvidos ser muito difcil conseguir
assegurar a autenticidade e segurana do negcio sem o apoio destes dois profissionais.
Pea sempre que comprovem a sua capacidade para exercer a profisso e evite fazer
negcios com profissionais no registrados nas respectivas rgos. Desconfie de
construtores que lhe asseguram que no precisa destes servios ou que lhe recomendam
um nico advogado.

Compra de Imveis na Planta

Para poder comprar imveis na planta ou que no estejam totalmente construdos, o
construtor tem de lhe apresentar diversos documentos legais. O documento chave o
Registro de Memorial de Incorporao, que so, na verdade, quinze documentos, entre os
quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construo aprovado pelo
GDF, certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certido negativa
de dbito com a Previdncia Social, clculo da rea das edificaes, discriminao
detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construo.
O memorial de incorporao deve estar registrado no Cartrio de Imveis que abrange a
regio na qual o empreendimento ser construdo, e sem este registro o construtor no
pode vender os imveis na planta ou durante a sua construo. Este documento
importante pois obriga o construtor a entregar os imveis exatamente nas condies
registradas no memorial.
Mesmo se no puder verificar as legalidades do empreendimento no qual deseja adquirir
um imvel, pelo menos faa as suas pesquisas sobre a credibilidade do construtor e da
agncia imobiliria a quem pretende comprar o imvel. Existem diversos relatos de
estrangeiros que compraram imveis em empreendimentos que nunca saram da planta,
com bvios prejuzos para os mesmos.
Todo o material de marketing distribudo no Brasil para empreendimentos a construir deve
mostrar o CRECI do agente que faz a divulgao e venda do empreendimento, assim
como o nmero do Registro de Memorial de Incorporao do empreendimento a ser
divulgado. Sem estes dois documentos, o empreendimento no pode ser divulgado no
Brasil.

Registro de Propriedade no Brasil

O Brasil tem um sistema de registro de propriedade bem desenvolvido e seguro e um
dos nicos mercados emergentes que permitem a estrangeiros possuir 100% de uma
propriedade sem nus para o estrangeiro. A Matrcula do Imvel um documento legal
que lista uma descrio detalhada do imvel e onde registrada toda a mudana de
propriedade do imvel.

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No entanto, para se ser proprietrio legal de um imvel necessrio ter o registro do

documento de propriedade do imvel, ou escritura pblica, registrado no cartrio chamado
Oficial de Registro de Imveis. Ateno, quem no registra no dono, e esta uma
situao em que muitos estrangeiros so defraudados. Dever requisitar o registro do
imvel no momento em que marcar a assinatura da Escritura Pblica de Compra e Venda.

Pagamento de Aquisio de Imveis no Brasil

Um contrato de compra e venda deve ser confeccionado pelo vendedor e conter toda a
informao sobre o vendedor, o comprador, a localizao e as caractersticas do imvel e
a forma de pagamento. O contrato dever ser assinado por ambas as partes, ou por seus
representantes legais e as suas firmas devem ser reconhecidas em cartrio. Normalmente,
um sinal (entre 10% e 30%) ento pago ao vendedor para garantir que o mesmo no
venda o imvel a outra pessoa. Sero necessrios pelo menos dois documentos para
comprar imveis: o CPF e o seu passaporte.
Os impostos e taxas de registro variam normalmente entre 5% e 10% do valor declarado
de venda e devem ser pagos antes da assinatura da Escritura Pblica de Compra e
Venda. Os custos dividem-se em:
- ITBI (Imposto Sobre Transmisso de Bens Imveis por Ato Oneroso "Inter Vivos") 2%
do valor declarado da transao e deve ser pago na Prefeitura Municipal da cidade onde
se localiza o imvel;
- Escritura Pblica de Compra e Venda 1% a 1,5% do valor declarado, a pagar ao
cartrio onde esta for escriturada;
- Registro do Imvel 2% do valor do imvel, a pagar no Cartrio de Registro de Imveis
da comarca onde se localiza o imvel. Nunca se esquea deste passo: quem no registra
no dono.
- Custos de assessoria legal normalmente 1% a 2% do valor de compra. Para evitar
problemas, opte por ter este servio.
- IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) imposto anual sobre a
propriedade de cerca de 0,6% do valor do imvel. Varia conforme a Prefeitura onde se
localiza o imvel.
- Laudmio (taxa de marinha) algumas propriedades beira-mar esto tambm sujeitas
ao pagamento de uma taxa a pagar Secretaria do Patrimnio da Unio, normalmente 2%
a 5% do valor da transao. Embora este seja um custo da responsabilidade do vendedor,
normalmente o custo passado ao comprador.
Com o registro completo e todas as taxas e custos pagos, o restante do pagamento deve
ser feito ao vendedor nas condies descritas no contrato de compra e venda. Se o
pagamento for realizado atravs de transferncia internacional, o banco brasileiro receptor
do dinheiro reter o dinheiro at que o vendedor apresente o contrato de compra e venda
e prove a mudana de propriedade.

Transferncias de Dinheiro para Aquisio de Propriedade no Brasil

Para comprar imveis no Brasil quando o comprador no est no pas, imperativo que os
fundos sejam enviados diretamente da conta do comprador para a conta do vendedor no
Brasil, de forma a que a transferncia seja registrada junto ao Banco Central do Brasil. A
transferncia ser realizada ao cmbio do dia em que o dinheiro for liberado para o

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vendedor (normalmente aps 5 dias) e sero cobrados algumas taxas relativas

operao. O vendedor dever apresentar o contrato de compra e venda e provar a
mudana de propriedade para que o dinheiro seja liberado. Poder ser importante ter um
advogado especializado para assegurar que tudo corra sem problemas.
Tal permite ao governo registrar o seu investimento no Brasil, de forma a garantir que no
existam problemas na altura de transferir dinheiro para fora do pas, se decidir vender o
seu imvel no futuro. Em geral, no existem restries retirada de fundo do Brasil, desde
que estes tenham sido registrados com o Banco Central no momento de aquisio.
Transferncias de imveis entre estrangeiros no residentes no Brasil podem ser
realizadas sem registro no Banco Central, mas levantar problemas na hora de retirar o
seu dinheiro do pas.
Evite pagar mais que uma taxa de reserva a agncias imobilirias ou construtoras no
estrangeiro e pague apenas se lhe garantirem que enviaro o dinheiro para o Brasil como
sendo enviado por si.
exija sempre recibos sobre todos os pagamentos que efetuar.

Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital

Se decidir vender o seu imvel no Brasil, o imposto de renda sobre ganhos de capital ,
em geral, de 15% , tanto para Brasileiros como para estrangeiros. Se comprou o imvel
em seu nome (e no em nome de uma empresa), existem diversas benefcios de que pode
desfrutar na hora de pagar o imposto, o que poder baixar a taxa para 5% ou 6% do lucro.
1) proprietrios que tenham apenas um imvel, cuja venda seja de at R$ 440.000 e no
tenham feito nenhuma alienao nos 5 anos anteriores, esto isentos de imposto de renda
sobre ganhos de capital;
2) independentemente da data ou valor da venda, se reinvestir o capital em imveis nos 6
meses seguintes, pode reclamar todo ou parte do imposto pago na venda anterior,
dependendo se o novo investimento superior ou inferior venda anterior;
3) tambm so descontados sobre o imposto sobre ganhos de capital 4% de depreciao
por cada ano que possuir a propriedade.
4) benfeitorias realizadas no imvel tambm podem ser descontadas na altura de calcular
o imposto sobre ganhos de capital.
A Receita Federal disponibiliza o Programa de Apurao dos Ganhos de Capital, que
o poder ajudar a calcular o imposto devido para determinada operao de venda.

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