a cidade

como um
canteiro de
negcios:
a produo da habitao e do espao urbano pelos grandes promotores imobilirios
no Brasil e na Frana. O caso das aglomeraes urbanas de So Paulo e de Paris.

niversidade de So Paulo
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Trabalho Final de Graduao em Arquitetura e Urbanismo

Higor Rafael de Souza Carvalho

So Paulo, dezembro de 2011.

efesa realizada dia 2 de dezembro de

2011, em So Paulo, na Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo.

Membros da banca:

Profa. Dra. Vera Maria Pallamin (orientadora)

Departamento de Tecnologia da Arquitetura - FAU USP

Profa. Dra. Maria Irene Szmrecsnyi (professora da casa)

Departamento de Histria da Arquitetura
e Esttica do Projeto - FAU USP

Profa. Dra. Mariana Fix (professora convidada)

FACAMP, Campinas

sumrio:

agradecimentos

15

resumo

21

abstract

27

rsum largi

33

introduo

41

59

Identificando agentes e
territrios

61

captulo 1

parte 1

Identificando territrios:
RMSP e IDF

95

captulo 2
Identificando agentes da
incorporao imobiliria: um
grande mercado nas mos
de poucos atores. Definies.
Histrico das incorporadoras
escolhidas

127

Estado, polticas
neoliberais e
financeirizao: novos
contextos polticos e
econmicos para a
produo privada da
habitao

131

captulo 3
Anos 1980-2000, contexto
macroeconmico e poltico
internacional: o Neoliberalismo

parte 2

captulo 4

145

Tudo finana. Definies,

processos de abertura de
capital de empresas privadas,
financeirizao da economia e
do setor imobilirio

captulo 5

187

Sem polticas pblicas de

habitao, instrumentos
polticos para o mercado

parte 3

Da economia ao territrio

217

captulo 6

221

Da economia ao territrio:
consideraes sobre cursos
financeiros na produo da
habitao em IDF e na RMSP

captulo 7
Sete grupos incorporadores
em dois territrios: Geografia
da produo imobiliria
residencial em 2010 em IDF e
na RMSP

243

305

captulo 8
Fotografias da habitao

331

Discusso, Limites de
pesquisa e perspectivas

353

Bibliografia

parte 4

agradecimentos

Vera Pallamin, pelos ensinamentos, pela parceria em duas orientaes,

pelo apoio e pela amizade.

Mariana Fix, pelas trocas, pelo incentivo, pela amizade e oportunidade.
Maria Irene Szmrecsnyi e ao Eduardo Nobre, pelos ensinamentos, pelo interesse
na pesquisa e por terem aceitado o convite de integrarem a banca.
A todas as instituies que me conferiram bolsas de estudo e/ou de pesquisa, desde o
Ensino Mdio at o ciclo universitrio, a saber: Colgio Maria Jos, pela bolsa parcial,
e minha me, que assim me deram condies de me preparar para o excludente vestibular da Universidade de So Paulo; Fundao de Amparo Pesquisa do Estado
de So Paulo (FAPESP), pela Bolsa de Iniciao Cientfica; e ao Conseil Rgional

le-de-France, por ter me escolhido entre candidatos internacionais para compor o

Programme Master le-de-France, concedendo-me importante bolsa de estudos, sem
a qual eu no teria condies de estudar na Frana durante quinze meses.
Ao Sr. Gabriel Dupuy e queles que foram importantes na aprovao de minha candidatura no processo seletivo para o corpo discente do Master 2 Recherche Amnagement,
Urbanisme et Dveloppement Local da Universidade Paris 1 Panthon-Sorbonne.
A Sylvie Fol e ao Xavier Desjardins, por terem aceitado o desafio de orientar o nico
aluno estrangeiro da turma. A Sylvie Fol, que continuou respondendo aos meus questionamentos, mesmo quando eu j estava de volta ao Brasil
Ao Francis Beaucire pelos comentrios preciosos sobre meu projeto de pesquisa no
contexto de seu curso. Ao Antoine Brs, pela contribuio durante a banca de defesa
17

da pesquisa em Paris. A Sra. Isabelle Geneau, pelas consideraes importantes ao meu

trabalho sobre a financeirizao do imobilirio, entregue como produto final do curso
Economie et Territoires, por ela ministrado em parceria com o Sr. Pierre Beckouche.
A todos aqueles que foram meus professores na Sorbonne, por terem me ajudado, a
cada aula, a compreender as particularidades envolvidas no planejamento do territrio francs e europeu.
Ao Rodolphe Cousin, pela oportunidade rara, pela confiana e pela amizade.
A todos aqueles que foram meus professores na Universidade de So Paulo, seja na
FAU, na FFLCH ou no IEB, pelos ensinamentos importantes ao longo de todos esses anos de graduao, sobre arquitetura, urbanismo, cidade e sociedade. A Raquel
Rolnik pela indicao de leitura e pelos comentrios. Ao Silvio Macedo, pelo interesse
e pelas sugestes.
Samantha Furlan, da Embraesp, pela concesso dos dados sobre o mercado imobilirio em So Paulo, e ao Prof. Emilio Haddad, pela intermediao desse contato.
Aos amigos que me ajudaram diretamente na produo deste trabalho: Pedro Cotovio
Suzuki, pelo projeto grfico, diagramao e tratamento de imagens; Alexandre Gaiser,
pelas conversas e pela ajuda na confeco e no tratamento dos mapas; Aline Klimas,
pela colaborao na produo dos grficos. Luciana Romo pela reviso do trabalho e pelo apoio importante na reta final. A Elodie Martinez, pela ajuda na compreenso de termos jurdicos das legislaes francesas. Aos camaradas que me auxiliaram
na compreenso das questes prprias ao mercado financeiro: Khaled Boughanmi,
Mrcio Medeiros, Sihame Bouchouari, Stphane Gailet, Yassine Slaoui. Aos amigos
Ana Helena Santana, Carol Laiate, Edson Koza, Gabriel Fernandes, Joo Busko,
Lari Guelman, Lidi Lopes, Marcelo Ilyas Guimares, Mariana Guimares, Marlia
Castilho, Marlia Fernandes, Natlia Gaspar, Nicolas Poudret, Thais Oyola, entre tantos outros, pelas trocas e ajudas diversas.
Aos amigos do EPA!, que compreenderam meu afastamento das atividades e das aulas do cursinho popular de linguagem arquitetnica, no perodo de concluso deste
trabalho.
Aos amigos que me acompanharam ao longo de grande parte da graduao, em especial Laura Lotufo.

18

A Carolina e Rafaela Frediani, que tiveram pacincia e compreenso com o arquiteto que empregaram para projetar e conduzir a reforma do Espao Bambino, esse
ano.
Aos dezesseis camaradas do Master, pela troca quotidiana, e a todos que me apoiaram direta ou indiretamente na Frana e no Brasil: Amlie Martin, Andrea Valrio,
Audrey Burlotto, Ccile Altaber, Damien Delaville, Elias Vidal, Emmanuelle, Eric e
famlia Andreani, Florence Caron, Hugo e Paola Costa, Juliana Guilheri, Mariana
Veauvy, Marion Maisonobe, Marine Smeuler, Mathias Rouet, Matthieu Drevelle,
Nicolas Persyn, Paola Mazzella, Shouliang e Tingting Chen, Suryesh Chatwani.
A todos aqueles que me inspiraram nessa redao.
Aos meus pais, Maria Celina e Benedito Abreu, que mesmo diante de todas as limitaes, no cessaram de me incentivar a cada etapa de meu percurso. E enfim, a toda
minha famlia, a qual, ainda que s vezes distante, nunca deixou de estar presente.

19

resumo

muito pouco tempo, tanto no Brasil, quanto na Frana, a habita-

o considerada um direito do cidado. Se na Frana o direito moradia aparecia

na Constituio desde 1946, ele era colocado como um princpio a ser regulamentado em legislao especfica, futura. Mais de seis dcadas foram necessrias para que
aquela regulamentao pudesse ser implementada naquele que conhecido como o
pas dos Direitos do Homem e do Cidado. Com a Lei n 2007-290, de 5 de maro
de 2007, o cidado francs passa a ter o direito de reclamar ao Estado o acesso
moradia digna, incondicionalmente. Um direito de reclamar um direito (Droit au
Logement Opposable Lei DALO) que, na prtica, tem demonstrado dificuldades

de ser estabelecido. No Brasil, o direito moradia aparece na Constituio Federal

em 14 de fevereiro de 2000, com a Emenda Constitucional no 26: so direitos sociais
a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma
desta Constituio. Mas, em ambos os pases, se a moradia foi elevada categoria
de direito, as formas como os Estados vm conduzindo suas polticas habitacionais
mostram-se muito mais atreladas aos interesses do capital e dos agentes financeiros do
que s necessidades de seus cidados.
O fato que dentro de um sistema capitalista, e no contexto de um Estado de suporte
aos interesses do mercado (Estado aqui chamado de neoliberal), a produo da habitao vem se apresentando cada vez mais alinhada s novas configuraes econmicas dos grandes grupos de produo imobiliria, sem deixar de se vincular aos interesses mercantis, de mais-valia e de explorao da mo-de-obra nos canteiros. Os
grupos privados a que nos referimos so os incorporadores imobilirios, figuras que
23

vislumbram o negcio imobilirio, que realizam investimentos no fundirio, contratam colaboradores, viabilizam o projeto e produzem moradias em larga escala.
Nos pases em questo, a concentrao da produo habitacional nas mos desses
poucos merece destaque. No coincidentemente, no momento da mundializao de
capitais, esses grandes promotores so tambm os grupos financeirizados do mercado
imobilirio francs e brasileiro, h menos de uma dcada. Nessa lgica, ocorre uma
aproximao do mercado financeiro ao da produo imobiliria, com exigncias de
adaptaes (de gesto, mas tambm de produo) de uma esfera sobre a outra.
Assim, observa-se que uma parte importante do parque de novas habitaes nesses
pases est sendo construda ou transformada de acordo com as estratgias econmicas deste pequeno grupo de atores, cada vez mais sujeitos aos interesses de seus acionistas, no raramente especuladores estrangeiros, que buscam reproduzir seu capital na
esfera abstrata e especulativa do mundo das finanas. Suas operaes tm um nico
objetivo: obter os maiores lucros possveis em mercados cuja expanso garantida,
sem nenhuma preocupao com qual tipo de mercadoria venha a ser produzida,
sem interesses com os impactos territoriais desse tipo de produo ou com a produo
do espao.
Quando o mundo financeiro se aproxima do mercado imobilirio e principalmente
da produo habitacional, objeto de nosso estudo as operaes bursteis podem
gerar vultosos dividendos para aqueles que investem seu capital nas aes de uma
incorporadora imobiliria; a incorporadora, por sua vez, recebe essa soma de investimentos como uma injeo de recursos que so apropriados para dominar o acesso
terra substrato irreprodutvel e imprescindvel para a reproduo do capital sob a
forma imobiliria expandir mercados e aumentar a produo.
O Estado tem um papel central nesse contexto. E no apenas no sentido de viabilizar
a produo do espao urbano, levando infraestrutura, mas tambm atuando para assegurar a valorizao dos capitais privados dos incorporadores e de seus investidores,
nacionais e internacionais. Percebemos interferncias dessa natureza na Frana de
Sarkozy, com lei que incentiva o consumo de residncias novas para investimento locativo, num momento em que a poltica habitacional do pas, to marcante nos anos
dourados do planejamento apresenta-se sucateada; mas tambm vemos atuao
semelhante no Brasil de Lula, com o programa de reativao da economia atravs de
forte incentivo produo imobiliria residencial.
24

Partindo dessas constataes, e de um olhar sobre os efeitos das finanas sobre a

produo capitalista da habitao nas aglomeraes urbanas de So Paulo e de Paris,
a pesquisa busca mapear como surgem e como se materializam as novas estratgias
econmicas das maiores incorporadoras imobilirias no Brasil e na Frana, questionando seus efeitos na produo da habitao por esses agentes que tomam a cidade
como um canteiro de negcios.

Palavras-chave: grandes promotores imobilirios produo privada da habitao

financeirizao da produo habitacional mercado imobilirio le-de-France
So Paulo habitao-mercadoria.

25

26

abstract

lthough in France the right to housing dates back to the 1946

Constitution, this right appeared as a principle to be regulated by a specific future

legislation. Over six decades were necessary so that those rules could be implemented
in what is known as the country of the Rights of Man and of the Citizen. With
the Law No. 2007-290 5th of March 2007, the French citizens have the right to
require that the State provides them with access to decent housing, unconditionally.
A right to claim a right (Droit au Logement Opposable - DALO Law) which in
practice has proved difficult to be established. In Brazil, the right to housing appears
in the Federal Constitution on the 14th of February, 2000, with the Constitutional
Amendment no. 26 education, health, work, housing, leisure, safety, social insurance,
protection of motherhood and childhood, and assistance to the destitute are social
rights according to this Constitution. But as in France, while the State claims housing
to be a constitutional right, both countries continue to face great challenges to ensure
that right to their citizens.
The fact is that within a capitalist framework, and in the context of a State aligned
with the market interests, here called neoliberal, housing production has been more
and more aligned with the market, thus mixing with commercial interests, surplus
value, workforce exploitation at the construction sites, and new logics of accumulation
and capitalization of the great capitalist private housing production agents. These
agents are real estate developers, those who discover the real estate business site, invest
in land, hire partners, enable the project and produce housing on massive scale.
In Brazil as in France, the concentration of market housing production in the hands
of some of these major agents is not insignificant. Not by chance, in the context of
29

globalization of capital, these major developers are also the groups of the French and
Brazilian real estate markets that have gone through financialization for less than a
decade. In these terms, there is an approximation of the financial market to housing
production, with demands for management and production adaptations of a sphere
over the other.
Thus it is observed that an important part of the sites for new housing in these countries
is being built or transformed in accordance with the economic strategies of this small
group of actors, increasingly subject to the interests of its shareholders, not rarely
foreign speculators, who seek to multiply their capital in the abstract and speculative
sphere of the financial world. Its operations have a single goal: to obtain the largest
profits as possible in markets whose expansion is guaranteed, with no concern for what
kind of merchandise will be produced, without caring about environmental impacts
of this type of production or with the production of space .
When the financial world gets close to the real estate market - and especially of
housing production, the object of our study - the stock market operations can generate
substantial dividends for those who invest their capital in shares of a real estate
developer; the developer, in return, receives this sum of investments as an injection
of resources that are appropriate to increase production and expand markets, seeking
to control the access to land, an essential substrate for the multiplication of capital in
the form of real estate.
The State plays a vital role in this context. And not only in the sense of enabling
the production of urban space providing infrastructure, but also acting to ensure
the valorization of the developers` and investors` private capital, both national and
international. We perceive such interferences in the France of Sarkozy, with a law that
encourages the consumption of new homes for rental investment at a time when the
countrys housing policy, so remarkable in the golden years of planning presents
itself as a total failure, but we also see a similar initiative in Lula`s Brazil, with the
program to reactivate the economy through strong incentive to residential real estate
market.
Based on these findings and on the study of the phenomenon in the largest urban
conglomerations of these countries, the research aims to map how the new economic
estrategies of the major real estate developers in Brazil and France emerge and
30

materialize, questioning the effects on market output of that which is, at least legally,
a citizens right and a State`s duty.

Keywords: major property developers - private housing production - financialization

of housing production - real estate - le-de-France - So Paulo - housing -merchandise.

31

rsum largi

i en France ou bien au Brsil laccs au logement opposable est un droit

de lhomme, il est vrai aussi que la production prive de logements stablit selon des
mthodes de production de type capitalistes, telle que celles du march immobilier,
des intrts des agents, de la plus value, de lexploitation de la force de travail dans les
chantiers...
Les agents les plus importants de cette production capitaliste et prive du logement
sont les promoteurs immobiliers (en brsilien, pour dsigner la figure du promoteur,
nous nous servons surtout de lexpression incorporador imobilirio , gnralement
au fminin, soit incorporadora imobiliria ) ; le promoteur est lacteur qui visualise
lopportunit dune affaire, qui fait des investissements pour lachat du foncier, qui
articule les divers acteurs de la chane de production du logement .
Au Brsil, la concentration dagents dans lensemble de la production de logements
formels1 nest pas ngligeable. Dans lagglomration urbaine de So Paulo2, presque
40% de toutes les units rsidentielles produites en 2010 ont t ralises par les dix
plus grands promoteurs du pays3.

1 Il faut dire que la plupart de la population na pas accs au march immobilier formel. La solution
historiquement employe par ces citoyens, est lauto-construction au sein des quartiers les plus loigns du
centre-ville, l o se trouvent du foncier sans affectation claire, comme les friches urbaines. Ce commentaire
est, pourtant, trop simpliste. Pour mieux expliquer au lecteur franais la crise du logement au Brsil, il nous
faudrait revenir 1850, expliquer la Loi des Terres, la fin de lesclavage, la naissance des plus importants
centres urbains, ce qui nest pas possible dans le cadre de cette recherche.
2 So Paulo est la plus grande agglomration urbaine du pays et la plus importante de lHmisphre Sud,
o habitent prs de 22 millions de personnes, soit 11% de la population nationale.
3

Donnes Embraesp, 2010.

35

En France, aujourdhui, les gros promoteurs immobiliers sont les responsables pour
le tiers de toute la production prive de logement4. Il sagit, donc, dun gros march
domin par seulement quelques agents.
En moins dune dcennie et dans le cadre de la mondialisation des capitaux5, ces
promoteurs ont t galement les groupes les plus financiariss des marchs immobiliers
franais et brsilien.
Dans cette perspective, il existe un net rapprochement entre les marchs financiers et
le march de limmobilier, avec des adaptations (de gestion, mais aussi de production)
dune sphre sur lautre bien sr ; ce qui entraine des consquences importantes pour
la production de lespace urbain.
Nous sommes en face dun moment historique, assez complexe comprendre, dans
lequel une partie importante du parc de logements de nos villes slabore selon la
logique conomique de ce petit chantillon dacteurs. Ces derniers sont chaque fois
plus susceptibles aux intrts des investisseurs internationaux, des grands fonds de
pension, des groupes de private equity, qui aujourdhui prennent toute leur place dans
lactionnariat de ces promoteurs. Leurs gestions et la conduction de leurs affaires sont
dsormais regles par la logique de la valorisation financire, la production ntant
plus quune partie de ce circuit complexe.
LEtat y joue un rle majeur. Non pas seulement dans la mesure o il amne
linfrastructure et les rseaux divers aux espaces urbains, mais galement et surtout,
comme supporteur de la valorisation financire de ces promoteurs et des capitaux
des investisseurs internationaux qui y placent leurs actifs. Dans le cadre de la crise
financire et conomique mondiale, dmarre aux Etats-Unis avec les prts subprime,
le politique mne un rle majeur vers la rcupration des marchs de limmobilier et
du financier. La politique conduite par Nicolas Sarkozy (droite), avec le lancement
dun nouveau dispositif fiscal dincitation linvestissement locatif Loi Scellier
en janvier 2009, rejoint ainsi celle du prsident Lula (dit de gauche) au Brsil, avec
la cration du programme MCMV (Ma maison, ma vie), avec la promesse de faire

4 J. Polard. Acteurs conomiques et rgulation politique: les promoteurs immobiliers au centre des
politiques du logement dans les rgions de Paris et de Madrid. Thse de doctorat en Sciences Politiques.
Paris: Sciences Po, 2009.
5 F. Chesnais, (org.). La finance mondialise : racines sociales et politiques, configuration, consquences.
Paris: La Dcouverte, 2004.

36

construire, par le march, 1 million de logements neufs partir de 2009. Ces deux
politiques sont ainsi des instruments incontestables de sustentation du march.
Dans cette tude, nous verrons plus fond comment fonctionne chacune de ces
politiques, et nous pourrons remarquer leffet que ces instruments jouent sur les
performances financires des promoteurs cots en bourse, et galement sur la
production effective de logement dans les annes qui se suivent 2009.
Ce mmoire est structur en quatre parties, au-dl de cette Introduction.
Dans la premire partie, Identification des agents et des territoires , nous
prsenterons en deux chapitres les territoires tudis, soit la Rgion mtropolitaine
de So Paulo et la Rgion le-de-France, en termes socio-politiques, conomiques et
urbains (chapitre 1). Dans le deuxime chapitre, nous travaillerons sur les origines
de la promotion immobilire professionnelle en France et au Brsil, bien comme
lhistorique des promoteurs immobiliers tudis (Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues
Immobilier et Icade, en France ; Cyrela Brazil Realty, Living, Gafisa S.A., Tenda
et PDG6 Realty, au Brsil), en partant de leurs parcours historiques, les expansions
gographiques de leurs marchs, leurs stratgies employes pour devenir des leaders
du march du logement dans leurs pays.
La Partie 2, Etat, politiques no-librales et financiarisation : des nouveaux cadres
politiques et conomiques pour la production prive du logement , a t partage
en trois chapitres (3, 4,5). Ainsi dans le chapitre numro 3, on remonte aux annes
1980 pour chercher les racines sociales et politiques de la financiarisation au sein des
pays imprialistes et la formation dun nouvel ordre mondial. En revanche, dans ce
chapitre, nous navons pas pour but de revisiter toutes les thories concernant le nolibralisme. Il sagit plutt de centrer nos recherches sur les origines du moment o la
finance prend sa place hgmonique au sein de lconomie internationale.
Dans le quatrime chapitre, nous tudierons ensuite la financiarisation en ces
termes les plus larges : ses dfinitions, son processus de gnralisation autours du
monde, les procdures et les consquences de louverture de capital en bourse des
plus grands promoteurs immobiliers en France et au Brsil. Ainsi, nous tudierons
la financiarisation de la production immobilire rsidentielle, en prsentant les
6 Que le lecteur franais ne se trompe pas: le sigle PDG qui forme le nom du plus rcent grand promoteur
immobilier brsilien signifie Poder De Garantir (soit Pouvoir DAssurer), nayant alors rien voir avec
la clbre abrviation pour prsident-directeur gnral .

37

particularits des promoteurs franais et brsiliens, en vrifiant les justificatifs qui ont
conduit ces promoteurs en bourse. Nous clturons ce chapitre avec une analyse de
lvolution historique de la performance financire de leurs actifs, en faisant attention
aux effets de la crise financire de 2008 et la reprise financire de chacune de ces
entreprises, partir de 2009. Dans le dernier chapitre de la Partie 2, nous tudierons les
dispositifs crs par les tats brsilien et franais : mesures de support la production
et la consommation de limmobilier rsidentiel neuf (Programme Ma maison, ma
vie, au Brsil, et la Loi Scellier, en France), comme des mthodes de sustentation du
march (immobilier mais aussi financier) en tant que politiques anti-cycliques.
Dans la Partie 3, De lconomie au territoire (divise en trois chapitres, numrots
du 6 au 8), nous cherchons tablir une relation directe entre performance financire
voire boursire de chacun des promoteurs et leur production immobilire effective
(chapitre 6). Puis, nous faisons une analyse dans le septime chapitre, sur lactivit de
production de logements dans lanne 2010 ; la plus importante de toute la premire
dcennie du XXIme sicle en termes de nombre de logements lancs ou rservs, en
essayant de comprendre comment se passe la reproduction du capital en investissements
immobiliers dans le territoire de lle-de-France et de lagglomration urbaine de So
Paulo. Le chapitre 8 clture cette partie, avec des analyses sur le logement que chacun
des promoteurs ont produit au long de lanne 2010, dans les territoires tudis. La
qualit architecturale, les modles standardiss, linsertion urbaine seront quelquesuns des sujets pris en compte.
Plus quavec une simple conclusion, cette recherche sachve avec une partie
appele : La ville comme un chantier daffaires: des nouvelles limites pour la place
de larchitecture et de lurbanisme lge de la mondialisation financire . Nous
reviendrons sur les sujets travaills tout au long de la recherche mais avec en plus de
nouveaux lments, comme les effets de la financiarisation sur le rle des architectes
et des amnageurs urbains, la polmique sur la formation dune bulle immobilire du
logement dans les deux pays en consquence de la financiarisation des promoteurs
ajoutes des politiques de lEtat. Il sera alors temps dexposer les limites de la recherche
et de proposer de nouvelles perspectives qui pourront tre tudies probablement
dans le cadre dune thse.

38

Mots-cls : promoteurs immobiliers production prive du logement logementmarchandise financiarisation de la production immobilire Rgion le-de-France
So Paulo Loi Scellier Programa Minha Casa Minha Vida standardisation.

39

introduo

o longo desta introduo, explicaremos o trabalho que aqui se apresen-

ta, em termos de mtodo, e a gnese da escolha do tema de pesquisa, a partir de um

breve recuo na minha trajetria pessoal.

I.I Breve recuo na trajetria pessoal e gnese da

escolha da problemtica de pesquisa
Sempre me interessei pela questo urbana. Antes de iniciar a graduao na FAU USP,
trabalhei como tcnico de construo civil em empresa de estudos e projetos de infraestrutura urbana, o que me permitiu entrar em contato com questes relativas a
alguns conflitos tcnicos prprios do espao urbano, alm de financiar meus estudos
preparatrios para o vestibular. Este interesse por tudo o que envolve temtica urbana
acompanhou meus estudos desde meu ingresso universidade, em 2005.
Os agentes do complexo jogo de relaes sociais, econmicas e polticas da (e na)
cidade foram, assim, meu foco de estudos em trabalhos de graduao, de Iniciao
Cientfica e em pesquisa realizada e defendida durante meus estudos no exterior.
Atravs destes trabalhos, pude constatar a importncia da atuao dos agentes envolvidos ao mercado imobilirio na produo e transformao da cidade.
De janeiro de 2008 a agosto de 2009, por exemplo, desenvolvi com apoio da FAPESP e
orientao da Profa. Dra. Vera Maria Pallamin, uma pesquisa de Iniciao Cientfica
sobre a formao e transformao histrica do primeiro empreendimento imobilirio
urbano em So Paulo, o planejamento do bairro dos Campos Elseos, na regio central. Partindo da anlise da produo daquele espao urbano pelos agentes privados,
discuti a evoluo do bairro ao longo do sculo XX, tratando de conflitos relacionados
43

 transformao urbana, como as questes patrimoniais, sociais e ideolgicas presentes em projetos pblicos e de mercado1. A pesquisa procurou identificar os principais
atores desses processos urbanos e me permitiu aprofundar um pouco a discusso que
vinha sendo feita ao longo de trabalhos de graduao, principalmente o debate relacionado produo do espao urbano e ao mercado imobilirio, que ento j vinha
se aproximando do mercado financeiro.
Ao mesmo tempo, tive a oportunidade de trabalhar como monitor de duas disciplinas
da graduao, Fundamentos Sociais do Design, ministrada pelos professores doutores
Marcos Braga e Maria Irene Szmrecsnyi, na graduao em Design desta faculdade,
e Fundamentos Sociais da Arquitetura e Urbanismo 1, na graduao em Arquitetura
e Urbanismo, em turma ministrada apenas pela Profa. Dra. Maria Irene. Nessas duas
monitorias aprendi muito, trabalhei muito, e me aproximei de uma bibliografia mais
prpria sociologia e economia, o que foi extremamente importante para o desenvolvimento de estudos futuros2. Tambm na mesma poca, participei em conjunto
com amigos da graduao e da ps-graduao da FAU3, da criao do ncleo EPA!
(Espao, Projeto e Ao!), de carter de extenso universitria, no qual discutamos a
importncia da ao direta em projetos de habitao, principalmente, junto aos movimentos populares, e pude tambm assistir a reunies pblicas do Grupo de Trabalho
sobre Mercado Imobilirio do Laboratrio de Habitao de Assentamentos Humanos
(LabHab) desta instituio.
Em 2008, tive ainda a honra de ser convidado pela Profa. Dra. Mariana Fix para
atuar como assistente de pesquisa em sua tese de doutorado. Nessa ocasio tive a
oportunidade de acompanhar a crise dos emprstimos subprimes nos Estados Unidos
e de observar a existncia dos mecanismos predatrios das hipotecas aplicadas s moradias. Obtive uma melhor compreenso das consequncias sociais deste fenmeno
as execues hipotecrias (foreclosures), os despejos e o crescente desemprego naquele
pas e fui sendo sensibilizado pela temtica da financeirizao. Na ocasio, ain-

1 Uma das discusses deste trabalho foi publicada pelo IPHAN-SP, no contexto do concurso Pesquisando
Nosso Bairro: Bom Retiro e Luz, de 2008. A pesquisa foi apresentada para lderes do movimento popular
em So Paulo, no Frum Centro Vivo, e na Escola Superior de Arquitetura de Nancy, Frana (ambas em
2009).
2

Parte dessa bibliografia foi utilizada para a redao do captulo 3 do presente trabalho.

3 Entre eles, Carolina Oukawa, Chico Barros, Pedro Nakamura, Gabriel Fernandes, Juliana Grenffel,
Natlia Gaspar, Rafael Pereira, entre outros. Agradeo a todos pelas trocas e amadurecimento.

44

da sem entender muito todo aquele processo, pude perceber a dimenso que aquele
fenmeno estava tomando, ao articular-se com o mercado imobilirio.
Esse conjunto de experincias extracurriculares me foram extremamente formadoras.
Assim, logo aps a finalizao da pesquisa de iniciao cientfica e de todas essas atividades correlatas, embarquei para quinze meses de estudo e pesquisa em Paris (cursando o ltimo ano da especializao nvel Master em urbanismo e planejamento urbano
na Universit Paris 1 Panthon-Sorbonne). No quadro desse Master, percebendo a
raridade de novos estudos sobre a promoo imobiliria habitacional naquele pas,
produzi entre 2009 e 2010 uma dissertao intitulada La ville comme un chantier
daffaires: la production de lhabitation et de la ville par les grands promoteurs immobiliers en le-de-France, orientada pelos professores Sylvie Fol e Xavier Desjardins,
ambos urbanistas e gegrafos. Realizada a defesa4, tive a oportunidade de integrar a
equipe do arquiteto urbanista Rodolphe Cousin em sua agncia de urbanismo na Ilha
da Reunio, departamento francs situado no Oceano ndico, prximo costa africana oriental, onde trabalhei como urbanista durante seis meses, atuando, sobretudo,
em planos de reabilitao de habitaes e bairros insalubres.
De retorno ao Brasil desde abril de 2011, em conversa com a orientadora Vera
Pallamin surgiu a ideia de continuarmos o estudo realizado em Paris, estendendo a
discusso para So Paulo, com o objetivo de produzir uma anlise comparativa das
novas formas de atuao das grandes incorporadoras imobilirias na produo privada da habitao, nos dois pases.
O tema da pesquisa e, sobretudo, o mapeamento das transformaes nas estratgias
econmicas daqueles agentes era relativamente raro na Frana. Passadas as dcadas
de 1970 e 1980, as pesquisas acadmicas que continuaram a abordar o tema no
foram to numerosas quanto no Brasil onde, curiosamente, a Academia foi muito influenciada pelos estudos franceses dos anos 70. Algumas teses de doutorado voltaram
a abordar o papel das incorporadoras imobilirias na produo privada da habitao
na Frana a partir dos anos 2000, geralmente debruadas sobre aspectos polticos ou
relativos expanso urbana, periurbanizao, habitao social, e aos discursos de
sustentabilidade (ecoquartiers, por exemplo). Pouco so estudadas as estratgias econmicas dos promotores imobilirios, exceto quando partem da anlise do mercado
4 A defesa da pesquisa foi realizada em Paris, na Sorbonne, no dia 27 de setembro de 2010, presidida
pelo gegrafo Prof. Dr. Francis Beaucire e composta pelo arquiteto e Prof. Dr. Antoine Brs, alm dos dois
orientadores.

45

imobilirio tercirio, assunto sobre o qual as pesquisas so mais numerosas, tratando inclusive da securitizao de edifcios tercirios (Ludovic Halbert, Ingrid NappiChoulet, Vincent Renard, Dominique Lorrain, entre outros). Notamos, entretanto,
que no h um enfoque na problemtica da financeirizao da produo, muito menos da habitao. No Brasil, alguns pesquisadores parecem convergir para a formao
de uma Escola sobre a financeirizao imobiliria, como Adriano Botelho (2005),
Svio Miele (2008), Lucia Shimbo (2010), Beatriz Tone (2010), Pedro Arantes (2010),
Luciana Royer (2010), Mariana Fix (2007, 2011), entre outros.
Por sua vez, inmeros trabalhos j foram produzidos sobre a dinmica da produo
imobiliria na Regio Metropolitana de So Paulo. So trabalhos de concluso de
curso, pesquisas de iniciao cientfica, mestrados e doutorados que estudam a produo habitacional a partir de seus aspectos espaciais, de paisagem, de morfologia e
tipologia. Nossa pesquisa deve passar pela discusso desses princpios de produo
e modificao do espao urbano metropolitano, seja na grande So Paulo, seja na
grande Paris, embora no tenha sido possvel aprofundar esse enfoque no mesmo
nvel que esses outros trabalhos o fizeram. Acreditamos, inclusive, que tal aprofundamento no seja metodologicamente recomendvel, visto que o plano de trabalho
proposto j abarcava um nmero bastante completo de assuntos a serem abordados
num Trabalho Final de Graduao, a ser desenvolvido ao longo de um ano. Nos contentamos, portanto, em discutir a produo da habitao e da cidade pelos grandes
incorporadores imobilirios nos dois pases atravs da anlise das estratgias econmicas desses agentes, das caractersticas do bem imobilirio produzido, da padronizao
dos espaos urbanos e da habitao como mercadoria.
Esperamos que o produto final deste Trabalho Final de Graduao contribua para a
compreenso das novas configuraes econmicas, polticas e urbansticas sob as quais
a produo da habitao vem sendo submetida nesses dois grandes centros urbanos.

I.II Mtodo de Pesquisa

I.II.I Objetos de estudo
O objeto de estudo maior deste TFG a produo da habitao e da cidade pelos
grandes grupos privados de incorporao imobiliria no contexto neoliberal (em termos polticos, econmicos e urbansticos) e da mundializao dos capitais.
46

O campo de estudos escolhido aquele no qual grandes investimentos imobilirios

residenciais vm ocorrendo, delimitados pela Regio Metropolitana de So Paulo, no
caso brasileiro, e pela Rgion le-de-France, no caso francs. Ambas localidades so
representativas do ponto de vista de cada um dos mercados imobilirios nacionais e,
nesse sentido, nos permitem discutir a lgica atravs da qual tanto a habitao como
a cidade vem sendo produzidas nesses pases.
De certa forma, os incorporadores em si, enquanto agentes centrais da produo e
transformao do espao urbano, tambm so nossos objetos de estudo. O recorte
que fizemos abarca apenas as principais incorporadoras imobilirias residenciais, de
capital aberto nas Bolsas de Valores de So Paulo, Paris e Nova York5. Entre os grupos
franceses, Nexity, Kauffman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade. Entre os brasileiros, Cyrela Brazil Realty (e a Living), Gafisa S.A. (e a Tenda) e PDG Realty.

I.II.II Objetivos
O principal objetivo deste trabalho compreender as consequncias que o sistemamundo neoliberal, no contexto da mundializao dos capitais, traz sobre o territrio
atravs da abertura de capital dos grandes incorporadores imobilirios na produo
privada da habitao. A comparao deste cenrio entre duas importantes regies
metropolitanas mundiais (uma dita central, outra dita perifrica) nos permitir identificar as caractersticas desse processo num plano internacional.

I.II.III As hipteses de pesquisa

As hipteses se apiam em nossas observaes durante os trabalhos de campo, em
nossas pesquisas cientficas anteriores, em outras experincias profissionais pessoais e,
por fim, no estudo bibliogrfico realizado antes do incio da pesquisa.
Estas hipteses so :
No contexto de financeirizao da economia, a financeirizao da produo imobiliria ocorre como estratgia de capitalizao para aumento da produo.

5 Como veremos ao longo do trabalho, a Gafisa S.A. uma incorporadora brasileira de capital aberto na
Bolsa de Valores de So Paulo e naquela de Nova York. a nica empresa estudada que se capitaliza em
dois mercados financeiros.

47

Os grandes grupos de incorporao e promoo imobiliria produzem habitao antes de tudo como mercadoria. Essas habitaes-mercadoria so frequentemente padronizadas. Produo da moradia em larga escala, uniformizada.
O Estado assume posicionamento claro de suporte ao mercado, seja ele financeiro ou
imobilirio. Essa sustentao se materializa por meio da criao de mecanismos de
incentivo valorizao do patrimnio privado destes grupos de promoo imobiliria,
no Brasil e na Frana. Estes mecanismos, por sua vez, geram consequncias diretas
sobre a produo privada da habitao e sobre a valorizao do capital financeiro
destes grandes grupos.

I.II.IV Mtodo terico e emprico

A pesquisa foi construda principalmente a partir de mtodos tericos (isto , a partir
do estudo da bibliografia de referncia), mas a pesquisa emprica (investigao e levantamento de dados para produo de dados quantitativos, anlise de projetos de lanamentos imobilirios, de discursos e entrevistas com as incorporadoras, membros do
poder pblico e funcionrios das incorporadoras) tambm foi de grande importncia.
As duas partes, a terica e emprica, so apresentadas a seguir.

I.II.IV.I Linhas de pesquisa terica

Apresentamos a seguir um quadro de linhas de pesquisa terica por temas de estudo,
referncias nesse e em outros estudos.

Sobre a globalizao: S. Sassen, F. Chesnais.

Saskia Sassen reconhecida internacionalemente desde a publicao de seus escritos
sobre as chamadas cidades globais, tais como Nova York, Tokyo e Londres (1991).
Suas obras tratam das cidades globais de pases centrais, mas possuem um olhar crtico deste fenmeno e de suas consequncias nos espaos urbanos. Trata-se apenas
de uma de nossas referncias tericas para a reflexo referente globalizao, mas
no foi utilizada diretamente para a produo desta pesquisa. Chesnais, contudo, foi
referncia importante e diretamente empregada para tratar dos fenmenos correlatos
globalizao ou mundializao em aspectos econmicos, polticos e sociolgicos.

48

Sobre o mito das cidades globais nos pases perifricos, no Brasil: J. S.W. Ferreira, M.
Fix, R.Rocco.
Os trs autores publicaram suas pesquisas acadmicas (doutorado, no caso de Joo
Sette W. Ferreira e Roberto Rocco; mestrado, no caso de Mariana Fix), discutindo os
mitos de uma So Paulo nos moldes das cidades globais de pases centrais. Os autores
so importantes para o debate do caso paulistano e para a anlise dos efeitos de um
hipottico processo de internacionalizao da cidade segundo os moldes vindos dos
pases centrais.

Do neoliberalismo: D. Harvey, G. Dumnil, D. Lvy, F. Chesnais.

Os autores publicaram diversos trabalhos sobre aspectos econmicos, polticos e sociais prprios ordem neoliberal nos pases centrais. Eles foram utilizados diretamente na redao do captulo 3 deste trabalho, entre outros.

Da espacializao do neoliberalismo, do urbanismo neoliberal: D. Lorrain, X.

Desjardins.
Dominique Lorrain e Xavier Desjardins so pesquisadores franceses que estudaram a
questo do neoliberalismo sob o ponto de vista do espao urbano (Desjardins trabalhou sobretudo com a produo da habitao de interesse social no contexto neoliberal, enquanto Lorrain est mais interessado nas estratgias de empresas, no mercado
e nas polticas pblicas).

Da produo capitalista do espao: D. Harvey, L. C. Q. Ribeiro, M. Davis.

David Harvey mostra em diversos de seus trabalhos como os principais atores do sistema capitalista se apropriam do espao e o transformam segundo interesses privados.
Mike Davis nos respalda trazendo um olhar menos terico do que aquele de Harvey,
abordando o assunto a partir de seus estudos de caso. Lus Cesar de Queiroz Ribeiro
contribuiu para a discusso da questo da renda e do preo da terra.

Da finana, da abertura de capital de empresas: V. Lpinay, R. Dore, F. Chesnais, Lei

49

Nacional 6.404/1976 (Brasil), Lei no. 2003-706 (Frana), prospectos e informativos

das Bolsas de Valores de So Paulo e de Paris.
Vincent Lpinay (antroplogo francs do Massachussets Institut of Technology)
Contribuiu para a construo de nossas definies em relao finana, graas ao curso que o professor ministrou durante evento no Instituto de Matemtica e Estatstica
da USP. Foi tambm importante a entrevista que nos concedeu, em setembro de 2011.
Ronald Dore, britnico, traz uma viso de mercado sobre o que so finanas, enquanto que Chesnais expe sua opinio crtica ao fenmeno. As leis nacionais e os informativos e mini-cursos disponveis nos portais eletrnicos das Bolsas de So Paulo e de
Paris nos foram bastante teis para o entendimento da complexa trama de conceitos
que se destacam do tema.

Da economia financeirizada: F. Chesnais, G. Dumnil, D. Lvy, D. Harvey.

Os autores so referncias no pensamento crtico economia globalizada e financeirizao. Sobre isso, Chesnais publicou diversos estudos sobre a financeirizao de
diversos setores da economia francesa e internacional, alm de ser o criador do termo
mundializao financeira.

Das transformaes ocorridas na empresa capitalista do ps Segunda Guerra: O.

Weinstein.
Olivier Weinstein professor emrito da Universidade Paris XIII, autor de estudos
referentes s estruturas das empresas capitalistas de antes e de hoje. Sua obra nos
permitiu conhecer as transformaes pelas quais passaram as grandes corporaes
(incluindo as empresas de incorporao imobiliria) na ltima dcada do sculo XX,
sobretudo na Frana.

Da estrutura econmica dos mercados imobilirios, das mutaes do circuito imobilirio e da evoluo da lgica econmica e financeira das grandes incorporadoras:
M. Fix, J. Pollard, L. Shimbo, I. Nappi-Choulet, A. Botelho, S. Miele, C. Topalov, M.
Mouillart, M. Ball, L. Halbert, G. Marty, relatrios anuais de desempenho financeiro
publicados pelos incorporadores.

50

Este conjunto de autores nos guiou na discusso da estrutura econmica dos incorporadores franceses, e serviu para a discusso do caso brasileiro. De Christian Topalov,
referncia internacional dos estudos econmicos do mercado imobilirio francs dos
anos 1970 aos 1980, Guy Marty, ator mainstream do mercado imobilirio francs
de hoje (Marty presidente do Institut dEpargne Immobilire et Foncire); juntamente com outros pesquisadores contemporneos (Michael Ball, professor na Reading
University de Londres; Ludovic Halbert, pesquisador do Centre National de la
Recherche Scientifique, em Paris; Mariana Fix, doutora em Economia pela Unicamp;
Adriano Botelho e Svio Miele, da Geografia da USP; Michel Mouillart, pesquisador
do mercado imobilirio residencial na Frana) fizeram face complexidade do objeto
de estudo. A tese de Julie Pollard, sobre a incorporao imobiliria na Frana e na
Espanha nos ajudou na compreenso da problemtica francesa, e seu artigo publicado na revista Sociologie du Travail foi importante para esmiuarmos as polticas de
investimento locativo com reduo fiscal na Frana.
Os relatrios financeiros so dossis publicados pelos prprios incorporadores, como
parte das exigncias de transparncia de mercado de toda empresa de capital aberto.
Estes relatrios, normalmente disponveis na internet, trazem informaes importantes acerca das atividades realizadas pelo grupo em questo, bem como as justificativas
(sob a tica otimista dos promotores, evidentemente) para determinado desempenho
financeiro e produtivo, em determinado perodo do recorte histrico considerado no
relatrio. Eles responderam a muitas de nossas questes sobre a poltica de conduo
dos negcios e investimentos desses agentes, sendo teis diante da impossibilidade de
se obter entrevistas.

Do simbolismo arquitetnico e da imagem da arquitetura: P. Bourdieu, O. Arantes, P.

Arantes, L. Shimbo.
Conhecemos o trabalho de Pierre Bourdieu, um dos principais socilogos e intelectuais da Frana, assim como os escritos de Otlia Arantes, sobre o papel da ideologia
presente em projetos arquitetnicos e de espaos pblicos, fazendo crtica arquitetura e urbanismo modernos. Pedro Arantes, arquiteto, defendeu recentemente sua
tese de doutorado, baseando-se na teoria de Bourdieu, na qual mostra claramente as
relaes entre arquitetura, mercado e ideologia, num momento de hegemonia financeira. No entanto, conseguimos nos aproximar apenas de um artigo de Bourdieu (Un
51

emplacement pour un pre de famille), de um conjunto de artigos de Otilia Arantes

(Urbanismo em fim de linha) e da tese de Lucia Shimbo que trata, dentre outros temas, da questo da padronizao da habitao de mercado. Os autores ficam como
referncia para prximos estudos.

Da habitao como mercadoria: C. Topalov, P. Cuturello, D. Callen, L. Shimbo.

Estes autores trabalharam (ou trabalham, no caso de Delphine Callen, doutoranda) a
tese de que no sistema capitalista a habitao privada produzida como mercadoria,
apesar de particularidades diversas que a tornam impossvel (Topalov), estranha
(Cuturello), ou um produto padronizado (Callen, dissertando sobre a moradia periurbana na Frana).

Da questo fundiria, da terra como mercadoria no Brasil: M. Marx, L.C.Q. Ribeiro,

E. Maricato, R. Rolnik.
Do recorte mais histrico sobre as origens da propriedade privada da terra no Brasil
(Murillo Marx), ao estudo mais terico sobre a renda, renda diferencial e preo da
terra (Lus Csar Q. Ribeiro), a trabalhos mais polticos (Ermnia Maricato) ou legalistas (Raquel Rolnik), tivemos acesso a um panorama amplo sobre a questo. Em
nosso plano de trabalho estabelecido em abril de 2011 prevamos a redao de um
captulo terico sobre a questo da propriedade privada da terra no Brasil (a partir do
recorte histrico da Lei de Terras) e na Frana (desde um recuo histrico sobre o papel
da Revoluo Francesa na formao do mercado de terras francs). No entanto, no
tivemos tempo necessrio para aprofundarmos essa discusso, que ser resumida em
um item do captulo 7, de maneira menos terica, sobre a constituio de bancos de
terras pelas incorporadoras estudadas.

Das polticas brasileiras de habitao e intervenes estatais para a produo da

habitao: E. Maricato, N. Bonduki, P. Arantes e M. Fix, L. Royer, Lei Nacional
11.977/2009.
Gostaramos de ter avanado mais no estudo das polticas habitacionais no Brasil,
recuando, ao menos, at a dcada de 1960, quando da criao do Banco Nacional da
Habitao (nos apoiando nos trabalhos realizados nos anos 1980 e 90 por Ermnia
52

Maricato, Nabil Bonduki, entre outros), assim como queramos ter tido mais tempo
para estudarmos a tese recente de Luciana Royer, sobre a financeirizao da poltica habitacional no Brasil (Sistema Financeiro Imobilirio, Sistema Financeiro da
Habitao...). Concentramos nossos esforos, no entanto, na discusso sobre o programa Minha Casa Minha Vida, atravs da leitura do artigo cientfico de Mariana Fix e
Pedro Arantes, alm da prpria Lei Nacional que implanta o programa.

Das polticas francesas de habitat: P. Voisin, J. Pollard, B. Lefebvre, M. Mouillart, S.

Occhipinti, J.-C. Driant.
O trabalho de Paul Voisin, Une politique du logement, histrico (1946), contribuindo para a compreenso do que era o desafio de se fazer poltica pblica para habitao
em um cenrio em que a Frana encontrava-se destruda pela Guerra. A pesquisa de
Bruno Lefebvre, Michel Mouillart e Sylvie Occhipinti (Politique du logement, 50 ans
pour un chec, de 1991) tambm nos trouxe elementos para nosso repertrio. Mas
foi substancialmente a tese e o artigo de Julie Pollard, alm de artigo de Jean-Claude
Driant, que nos pautaram nesse aspecto, uma vez que se tratam de trabalhos mais
recentes sobre o assunto naquele pas, trazendo contribuio sobre a discusso de
posturas polticas mais atuais, no contempladas nos estudos anteriores.

I.II.IV.II A pesquisa emprica

A pesquisa emprica baseou-se em duas linhas principais: uma linha quantitativa, e
uma mais qualitativa.

I.II.IV.II.I A pesquisa emprica quantitativa

A linha emprica quantitativa constituiu-se de investigaes sobre dados de produo imobiliria em fontes diversas (sites das incorporadoras, relatrios financeiros,
artigos de jornal, discursos, etc.). Foi, portanto, de suma importncia para a construo de dados, grficos e tabelas que nos permitiram avanar na discusso terica,
argument-la e melhor compreender as dimenses reais dos objetos de estudo. Foi
elementar para o mapeamento dos investimentos imobilirios das incorporadoras
francesas em le-de-France (IDF), j que na Frana no tivemos acesso a uma base
de dados oficial, como conseguimos aqui atravs da Empresa Brasileira de Estudos de
Patrimnio (Embraesp). L, tivemos de construir nosso banco de dados de lanamentos
53

imobilirios empiricamente, a partir pesquisas extensas em diversas fontes. Para a anlise dos empreendimentos lanados pelas incorporadoras na Regio Metropolitana de
So Paulo (RMSP), contamos com uma base de dados oficial, e, portanto, s tivemos
de analis-la e dela extrair as informaes de que necessitvamos.
Com isso, pudemos fundamentar a discusso sobre qual tipo de habitao atualmente produzido na grande So Paulo e na grande Paris, alm de nos aproximarmos de
uma classificao dos tipos de habitao que so produzidos por cada incorporadora,
no que tange localizao, tipologia, ao preo do metro quadrado, rea til mdia.
Cartografias foram realizadas num esforo de mapearmos os eixos de interesse e de
atuao desses grandes grupos nas duas regies metropolitanas.

I.II.IV.II.II A pesquisa emprica qualitativa

Constituiu-se de duas frentes:
Mapeamento de artigos de jornal e artigos veiculados pela mdia crtica:
Dos peridicos crticos: Correio da Cidadania, Le Monde Diplomatique, The New
Left Review, Lute Ouvrire, Alternatives Economiques, La vie des ides, Libration.
Dos peridicos diversos: O Estado de So Paulo, Folha de So Paulo, Le Monde, Le
Figaro, Les Echos, Revista Exame, The Economist, Financial Times, La Tribune, Le
Moniteur, La Vie Immo.
Entrevistas:
Como na Frana no conseguimos realizar entrevistas com a maior parte dos agentes
que contatamos, obtivemos as respostas s perguntas que nos colocvamos atravs de
discursos, declaraes oficiais, entrevistas a rdios, entrevistas contidas em livros, entre
outros. Os relatrios financeiros tambm cumpriram o papel de completar as informaes faltantes, e, apesar de fugir dos moldes tradicionais de entrevista, este mtodo
alternativo nos permitiu obter os dados de que precisvamos. No Brasil mantivemos a
mesma estratgia. Dentre as poucas entrevistas que realizamos, constam:
Na Frana:
Eiffage Immobilier, novembro de 2009, Oise.
Sogefoncier, novembro de 2009, Oise.
54

Servio de Urbanismo da Prefeitura de Boulogne-Billancourt, Monsieur Leaurou, julho de 2010.

Uma srie de outras entrevistas foram realizadas na Frana no contexto da pesquisa
que l foi desenvolvida, em parte envolvendo estudos de registros do direito de construir de mais de vinte cidades da Pequena Coroa urbana parisiense. Esses dados no
foram incorporados nesse trabalho por no serem pertinentes ao seu propsito.
No Brasil:
Arquiteta da Gafisa construtora, julho 2011.
Vincent Lpinay, professor do MIT, setembro 2011.

I.II.V Apresentao da estrutura do trabalho

Esse trabalho est estruturado na presente introduo, em trs partes principais de
desenvolvimento e numa parte final, de discusso. Na primeira parte, Identificando
agentes e territrios, tratamos em dois captulos da identificao dos territrios (captulo 1) e dos agentes estudados (captulo 2), ou seja, dos promotores imobilirios
escolhidos, nas principais aglomeraes urbanas do Brasil e da Frana. Quais so e
como so os territrios escolhidos, em termos scio-polticos, econmicos e urbansticos? Quem so esses agentes, quais suas origens, quais estratgias empregaram para se
tornarem lderes da produo privada de habitao em seus respectivos pases?
A Parte 2, intitulada Estado, polticas neoliberais e financeirizao: novos contextos
polticos e econmicos para a produo privada da habitao, dividida em trs
captulos, do 3 ao 5. No captulo 3, fazemos um recuo histrico at os anos 1980
para compreendermos a formulao de uma ento nova ordem mundial, discutindo
brevemente a montagem do novo quadro poltico e econmico nos pases capitalistas
centrais, dentro das reformas aplicadas e sugestionadas por Margareth Thatcher e
Ronald Reagan. No pretendemos com esse captulo estudar a fundo as teorias do
Neoliberalismo; ele antes produto de nossas buscas pelas origens histricas do momento em que a finana assume papel hegemnico na economia internacional, ou
seja, que a financeirizao torna-se um fenmeno generalizado.
Em seguida, no captulo quarto, discutimos a financeirizao em seus aspectos mais
amplos: definio, processo histrico de dissipao, procedimentos e conseqncias
55

da abertura de capital de grandes empresas privadas no Brasil e na Frana e a generalizao do fenmeno em diversos setores da economia. nesse momento que trabalhamos a questo da financeirizao da produo imobiliria residencial, apontando
particularidades de promotores franceses e brasileiros, verificando as justificativas de
algumas delas para a abertura de capital e o que significou para essas empresas tal
transformao. Fechamos o captulo indicando a evoluo histrica do desempenho
financeiro de cada incorporadora, dando destaque para os efeitos da crise financeira
de 2008 sobre a valorizao acionria dessas empresas e apontando como, a partir
de 2009 ocorreu a recuperao financeira desses agentes de produo habitacional.
Por fim, no quinto captulo, ainda na Parte 2, mostramos como os Estados brasileiro
e francs, por meio de polticas de incentivo ao consumo e produo da habitao
(Programa Minha Casa Minha Vida, no Brasil, e Lei Scellier, na Frana) sustentam o
mercado por meio dessas medidas anti-cclicas.
A Parte 3, Da economia ao territrio, parte de toda a discusso realizada nos captulos precedentes, compreendendo quem so os agentes, quais so suas histrias
e em qual contexto poltico e econmico atuam, para analisar o que e como esses
promotores produzem em termos de moradia nas respectivas regies metropolitanas
mais importantes do Brasil e da Frana. Ela se estrutura em trs outros captulos, numerados do 6 ao 8.
No captulo 6 buscamos relacionar o desempenho financeiro em Bolsa de cada um dos
promotores com a produo imobiliria por eles efetivamente produzida. No stimo
captulo, fazemos uma breve anlise sobre a produo da habitao no ano de 2010,
buscando entender como a reproduo do capital em investimentos imobilirios se
espacializa nas duas aglomeraes urbanas estudadas. J no captulo 8, estudamos as
caractersticas das moradias produzidas por essas incorporadoras: arquitetura, insero urbana, tecnologia, caractersticas fsicas, padronizao6 e preos de comercializao; por fim, apresentamos exemplos de empreendimentos que foram construdos em
2010, nos nas metrpoles em questo.
Mais do que uma simples concluso, a ltima parte deste trabalho dedicada, para
alm da discusso dos temas levantados ao longo do trabalho, ao questionamento

6 Por padronizao falamos da uniformidade de solues arquitetnicas e urbansticas propostas para os

lanamentos imobilirios, produzidos quase que em srie. Em francs, j utilizamos o termo standardisation, que comporta uma conotao crtica sobre a mercantilizao excessiva da habitao.

56

dos limites deste estudo e proposio de novas linhas de pesquisa que podero ser
desenvolvidas futuramente.

57

parte 01:

Identificando agentes e territrios

captulo 01:
Identificando territrios: RMSP e IDF

e nosso objeto de estudo parte da anlise de fenmenos urbanos, imobili-

rios, sociais e econmicos que ocorrem sobre dois territrios, acreditamos ser imprescindvel apresentarmos quais territrios so esses, dando assim base para uma melhor
compreenso dos processos analisados ao longo de todo o trabalho.
Nesse captulo, optamos por ilustrar como so estruturados os dois territrios estudados, em termos de diviso poltica, configurao demogrfica, desenvolvimento hu-

mano, econmico e urbano, entre outros critrios que possam ser pertinentes, caso
a caso. As imagens abaixo (Figura 1) indicam o posicionamento dessas regies na
diviso poltico-territorial de cada pas.

Figura 1 Localizao geogrfica da Regio Metropolitana de So

Paulo no estado de So Paulo e no Brasil; Ile-de-France na Frana.

63

1.1 Brasil: a Regio Metropolitana de So Paulo

At pouqussimo tempo atrs, teramos escrito neste trabalho que a Regio
Metropolitana de So Paulo, ao contrrio da Regio le-de-France, seria um conjunto
de municipalidades autnomas reunidas em um permetro sem estrutura poltica prpria. No final de setembro de 2011, contudo, aquele permetro que tinha sido traado
nos anos 1970, cujo planejamento fora delegado Emplasa1 em 1975 com o objetivo
de viabilizar o planejamento intermunicipal da grande So Paulo, tornou-se a primeira Regio Metropolitana no Brasil a contar com um Conselho de Desenvolvimento
gerido por um colegiado2 e todo o aparato burocrtico que lhe decorrente. A lei que
propunha a reorganizao administrativa da RMSP, de 2005, foi sancionada pelo
Governador do Estado em junho de 2011, e oficializada em setembro com a escolha
de um colegiado para o Conselho, para os prximos dois anos. A implantao efetiva
da Regio, cujo modelo inspirado nas metrpoles europias3, no entanto, deve ocorrer apenas a partir de maro de 2012.
A iniciativa, ao menos no plano terico, nos parece interessante, uma vez que se pretende congregar dirigentes dos Executivos municipais visando o estabelecimento de
polticas pblicas que faam face complexidade das problemticas do espao urbano
metropolitano, que no so meramente restritas ao dentro e ao fora dos limites
municipais. Nos anos 70, a criao de um rgo tcnico de planejamento metropolitano, a Emplasa, se apresentou como uma primeira tentativa de se abordar a dinmica
metropolitana de So Paulo assumindo a complexidade intermunicipal de questes
como habitao, transportes, redes de infraestrutura de saneamento e de abastecimento. No entanto, como no houve adaptao necessria na instncia poltica, na
prtica, esses temas que continuaram a ser abordados separadamente por cada um
dos municpios que compem a RMSP.

Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A.

2 A gesto do colegiado tem durao de dois anos, e o primeiro presidente escolhido foi o prefeito da
capital, G. Kassab. Os demais membros so os prefeitos dos 39 municpios, 17 secretrios de Estado e dois
representantes da Assemblia Legislativa do Estado de So Paulo (ALESP).
3 Em reportagem de Janaina Garcia, os modelos de gesto metropolitana tomados como referncia so os
de Londres, Madrid e Barcelona. Cf: J. Garcia, Prestes a ser oficializada, regio metropolitana de So Paulo
ter inspirao em metrpoles europias, In: Uol Notcias, 18 de maio de 2011. Disponvel no portal
(visitado em outubro de 2011): http://noticias.uol.com.br/cotidiano/2011/05/18/regiao-metropolitanade-sao-paulo-deve-ser-oficializada-em-duas-semanas.jhtm

64

Articulando-se ao Conselho de Desenvolvimento j eleito, prevista a criao de um

Fundo de Desenvolvimento, de uma Agncia de Desenvolvimento Metropolitano (autarquia que ser vinculada Secretaria de Desenvolvimento Metropolitano do Estado),
e tambm da formao de um Conselho Consultivo, que representar a entrada de
participao popular na gesto pblica da Regio4. Tudo ainda muito incipiente, e a
Regio em termos administrativos , bem como as polticas que lhe sero atribudas,
ainda encontra-se em construo. Espera-se que a articulao dos poderes Executivo
e Legislativo do Estado de So Paulo viabilize, assim, a gesto de polticas pblicas
de planejamento regional, como transportes metropolitanos e mobilidade, drenagem
interurbana e saneamento bsico5. Os 39 municpios que compem a RMSP e que
contribuem para a gerao de um PIB de 572 bilhes de reais6, algo em torno de 57%
do PIB do estado de So Paulo permanecero com suas esferas polticas prprias,
porm uma nova instncia ser adicionada, em nvel metropolitano.
Esses municpios, ao total, acolhem uma populao de 20,395 milhes de pessoas
(2011), numa rea de 8.051km2, o que resulta numa densidade de 2.533hab./km2.
No entanto, deve-se considerar que a populao metropolitana majoritariamente
urbana, com um grau de urbanizao de 98,86% 7. A imagem abaixo (Figura 2) articula a diviso poltica dos municpios da Regio com a mancha urbana da Grande
So Paulo (em cinza claro).
Para entendermos a importncia econmica da Regio, recorremos a dados oficiais
da Fundao SEADE8 e do IBGE9. Os municpios dessa regio metropolitana se destacam na participao do PIB estadual em todos os setores da economia, exceto na
agroindstria. No setor da indstria, o municpio de So Paulo ainda responsvel
pela maior porcentagem municipal do valor adicionado ao PIB estadual (25,77%) e
outros da RMSP tambm se destacam: So Bernardo do Campo (4,33%), Guarulhos
(3,44%), Santo Andr (1,63%) e Diadema (1,51%). No setor de servios, a capital
4 Portal do Governo do Estado de So Paulo, Alckmin sanciona lei que reorganiza Regio Metropolitana
de SP, 16 de junho de 2011.
5 Cf. http://www.sdmetropolitano.sp.gov.br/lenoticia.php?id=434, portal da
Desenvolvimento Metropolitano do Estado de So Paulo, visitado em outubro de 2011.

Secretaria

de

6 Dados de 2008 do IBGE. Esse PIB equivalente quele do Chile e corresponde 18,9% do PIB
brasileiro.
7

Dados Fundao SEADE para o ano de 2010.

Fundao Sistema Estadual de Anlise de Dados.

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica.

65

Regio Metropolitana de So Paulo

2010
Guararema
Po
Ferraz de Vasconcelos
Suzano
Biritiba Mirim
Salespolis
Mau
Ribeiro Pires
Rio Grande da Serra
Santo Andr
So Caetano do Sul
Diadema
So Bernardo do Campo
Juquitiba
So Loureno da Serra
Embu Guau
Itapecerica da Serra
Cotia
Embu
Vargem Grande Paulista
Itapevi
Jandira
Barueri
Carapicuba
Taboo da Serra
Osasco
Santana de Parnaba

Pirapora do Bom Jesus

Cajamar
Francisco Morato
Franco da Rocha
Caieiras
Mairipor
Guarulhos
Aruj
Santa Isabel
Itaquaquecetuba
Mogi das Cruzes

RMSP
Municpios
Mancha Urbana
Rios | Represas

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 2 [Mapa] Regio Metropolitana de So Paulo.

66

67

responsvel por 40% do valor adicionado do setor ao PIB do estado de So Paulo.

Outros municpios da RMSP de grande importncia no setor de servios do estado
so: Osasco (3,77% do PIB estadual), Guarulhos (3,08%) e So Bernardo do Campo
(2,24%)10.
Nos trs mapas seguintes (Figura 3 Figura 5) so apresentadas questes como a espacializao da renda mdia por distrito da capital e por municpios da regio para
o ano de 2007, a densidade demogrfica em 2007 e, por fim, a evoluo demogrfica
entre os municpios da RMSP de 1997 a 2007 11.
Com um IDH de 0,82812, a RMSP possui o stimo melhor ndice de desenvolvimento
humano metropolitano do Brasil, mas esse valor est longe de refletir as condies
reais de vida de sua populao. Observando o mapa de rendas familiares em 2007
(Figura 3), percebemos que as questes sociais na RMSP se manifestam com forte
relao ao territrio. Assim, as maiores rendas mdias avaliadas em 2007 (rendas familiares superiores a 4.000 reais) encontravam-se nos distritos do setor Sudoeste da
capital, enquanto que as famlias cujas rendas mdias eram intermedirias (de 2.201
a 3.000 reais) concentravam-se principalmente nos distritos adjacentes das reas de
populao mais abastada, mas tambm em diversos municpios da regio, como aqueles que compem o grande ABC. Pelo mapa, percebe-se a concentrao de famlias
de rendas mdias inferiores (at 1.800 reais mensais) nas franjas da mancha urbana
metropolitana.
preciso, contudo, ponderar: dentro dos limites do municpio de So Paulo, numerosas so as famlias de renda mais baixa, quando no de renda inexistente, que moram
em condies precrias e insalubres, em favelas e cortios. A ocupao socioeconmica desigual de setores urbanos contguos 13 em So Paulo, nesse sentido, latente,
como ocorre na zona Sul, na regio de Paraispolis e do Morumbi (Figura 8), sem que

10 Todos os dados desse pargrafo foram obtidos junto Fundao SEADE, estatstica para 2008.
11 Os mapas so de autoria de Fbio Pontes, a partir de dados das pesquisas Origem-Destino realizadas
em 1997 e 2007, pelo Metr, e constam no corpo de seu Trabalho Final de Graduao em Arquitetura e
Urbanismo. Cf: F. Pontes, Diretrizes de projeto para a ampliao da rede de metr de So Paulo. (Trabalho
de concluso de curso). So Paulo: FAUUSP, 2010.
12 PNUD/IBGE, 2000.
13 R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, So Paulo metrpole, p. 220.

68

a proximidade fsica gere encurtamento das distncias sociais, j que cada um desses
grupos est assentado em sistemas urbanos isolados 14.
Ao contrrio do que ocorre em le-de-France, como veremos no item a seguir15, na
RMSP as maiores densidades demogrficas so encontradas nas margens da mancha
urbana, em locais onde a infraestrutura urbana precria ou at mesmo inexistente.
A questo habitacional e do mercado imobilirio brasileiro esto diretamente ligadas
a isso. Nos anos 50, em So Paulo, todo o proletariado (...) teve de resolver seus
problemas de moradias com seus prprios recursos, providenciando casas autoconstrudas em loteamentos, grande parte deles clandestinos nos terrenos dos baixios entre
reas industriais ao longo das ferrovias. Apesar disso, a carncia de casas populares foi
crescendo ininterruptamente, como sabemos bem at hoje 16. Desprovida de condies que lhe garanta o acesso moradia formal, dentro de um mercado imobilirio
historicamente constitudo para a minoria, grande parte da populao, excluda, teve
de encontrar suas prprias alternativas para resolver o problema do acesso moradia;
nesse processo, a conivncia do Estado foi importante, e diversos loteamentos irregulares e favelas conformam a expanso urbana de So Paulo, principalmente no final
dos anos 80, quando da crise econmica e do fim do Banco Nacional da Habitao17,
principal veculo da poltica habitacional brasileira de 1964 a 1986.
A observao do mapa de evoluo populacional (Figura 5) corrobora o que acaba
de ser dito. Enquanto bairros e distritos centrais vm perdendo populao de 1997 a
2007 (e mesmo antes disso), a populao das periferias cresce em ritmo avassalador,
consequncia dos abismos sociais e de polticas pblicas excludentes que sempre marcaram a produo da cidade no Brasil.

14 Ibidem, idem.
15 Em meados do sculo XX e, principalmente, aps a Segunda Guerra Mundial, surgem favelas nas
periferias de Paris, em decorrncia da falta de opo por moradias e em conseqncia da destruio causada
pela guerra. O Estado francs atuar fortemente construindo conjuntos de habitao social nessas antigas
reas de favelas, erradicando esse tipo de moradia e de ocupao do solo j nos anos 70. Se a insalubridade
deixa de existir nessas reas, contudo, esses continuaro a ser referidos como bairros sensveis, dada a
problemtica social que ali continua concentrada. Passaremos por essa discusso novamente no captulo 5
desse trabalho.
16 C. Lemos, Prefcio, In: M. R. A. de Sampaio (org.), A promoo privada da habitao econmica e a
arquitetura moderna, p. 7.
17 Voltaremos a trata do Banco Nacional da Habitao (BNH) mais adiante, ainda que rapidamente, na
Parte 2 do trabalho.

69

Renda mdia familar

2007

R$ 1800 ou menos
R$ 1801 - 2200
R$ 2201 - 3000
R$ 3001 - 4000
Mais de R$ 4000
OBS: a mdia da regio
metropolitana de R$ 2,211
Limites de distritos e municpios
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 3 [Mapa] - RMSP Geografia da renda familiar. Fonte: F. M. Pontes, Diretrizes

de projeto para ampliao da rede de metr de So Paulo (TFG FAUUSP, 2010).

70

71

Densidade populacional
2007

Menos de 50 hab./ha
50 - 74 hab./ha
75 - 99 hab./ha
100 - 124 hab./ha
125 - 149 hab./ha
150 hab./ha ou mais
OBS: a mdia da regio
metropolitana de 109 hab./ha
Limites de distritos e municpios
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 4 [Mapa] RMSP Densidade demogrfica (habitantes por hectare) em 2007. Fonte: F. M.
Pontes, Diretrizes de projeto para ampliao da rede de metr de So Paulo (TFG FAUUSP, 2010).

72

73

Variao populacional
1997/2007

-16% ou menos
-15% a 0
0 a +15%
+16% a +30%
+31% a +45%
+46% a +60%
+61% ou mais
OBS: a mdia da regio
metropolitana foi de +16%
Limites de distritos e municpios
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 5 - RMSP Evoluo demogrfica de 1997 a 2007. Fonte: F. M. Pontes, Diretrizes

de projeto para ampliao da rede de metr de So Paulo (TFG FAUUSP, 2010)

74

75

As imagens a seguir mostram formas de ocupao do solo, contrastes socioterritoriais que conformam a paisagem urbana dessa que uma das maiores metrpoles do
planeta.

Figura 6 So Paulo (municpio). Verticalizao do bairro da Mooca e

antigas reas industriais. Fonte: Andr Bonacin.

76

Figura 7 Foto Jardim Anlia Franco, Zona Leste da capital. Atuao do mercado
imobilirio na produo de torres residenciais em bairros historicamente marcados
por uma tipologia mais horizontal. O aumento da densidade construtiva, contudo,
no necessariamente acompanhado de aumento de densidade demogrfica. Fonte da
imagem: R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, So Paulo metrpole, p. 203.

77

Figura 8 Vista da favela de Paraispolis com bairro do Morumbi, ao fundo. Fronteira urbana do mercado
imobilirio e do acesso moradia formal. Fonte da imagem: R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, So
Paulo metrpole, p. 221.

1.2 Frana: a Regio le-de-France

O Estado da Repblica Francesa composto por 26 regies administrativas, sendo 22
delas em territrio metropolitano (excluindo-se a Crsega, todas continentais); as quatro restantes so ultramarinas: Guiana Francesa, Guadalupe, Martinica e Reunio.
Fiquemos apenas com a anlise da Frana Metropolitana, continental. L, cada
Regio dividida por Departamentos os quais, por sua vez, so divididos em arron78

dissements, cantes e municpios (communes)18. Paris um caso parte: alm de capital do Estado francs e da Regio le-de-France, o nico municpio com estatuto
de Departamento da o fato de a cidade ser dividida em arrondissements, j que
guarda o estatuto de um Departamento, sem que esses sejam divididos em municpios,
o que comprometeria a unicidade do municpio. As Regies e os Departamentos so
governados por prefeitos, nomeados por decreto pelo Presidente da Repblica, sugestionado pelo Primeiro Ministro. As regies contam tambm com Conselhos regionais,
responsveis pela deliberao de diretrizes de desenvolvimento e de planejamento.
Esses Conselhos so dirigidos por um presidente e os conselheiros so eleitos em sufrgio universal, assim como os prefeitos (maires) das municipalidades (communes),
tambm definidos por eleies diretas.
A Regio le-de-France, ilha da Frana, o territrio francs escolhido para nosso
estudo. Ela bastante representativa no quadro da dinmica imobiliria francesa,
onde atuam praticamente todos os grupos de incorporao imobiliria, e onde tambm os preos do setor so os mais elevados19. Uma vez que o prprio mercado imobilirio francs atuante em escala nacional toma como referncia a dinmica imobiliria
franciliana 20, sua escolha como objeto de estudo mostra-se pertinente, permitindo
um melhor entendimento da produo habitacional local, sem perdermos de vista
fenmenos que influenciam essa produo em escala nacional.
Alm de Paris, integram-se Regio sete departamentos: Hauts-de-Seine, SeineSaint-Denis e Val-de-Marne (formando assim a chamada Pequena Coroa21 urbana), Val-dOise, Yvelines, Essonne e Seine-et-Marne (compondo a chamada Grande
Coroa22 urbana). Ao total, 1.281 municpios compem o territrio. A Figura 9 ajuda
a compreender essa diviso poltica.
18 At a dcada de 1980, o Estado francs era muito centralizador. Com as leis de descentralizao
implantadas a partir de 82, o poder local ganha maior dimenso poltica e recursos financeiros provenientes
do Estado, ocorrendo o fortalecimento dos departamentos e das comunas. Nos anos 90, as intercomunalits
(intercomunalidades) passaro a ser implementadas na prtica, conferindo maior autonomia s coletividades
territoriais locais, que passam a se articular para resolverem coletivamente polticas como gua, esgoto,
equipamentos institucionais de alcance intercomunal. Sobre esse assunto, bem como sobre seu histrico,
conferir J. Girardon, Lintercommunalit. Paris: Ellipses Marketing, 2008.
19 A nica Regio que possui um imobilirio to elevados quanto le-de-France Provence-Alpes-CtesdAzur (PACA), na costa mediterrnea em fronteira com a Itlia e a Sua.
20 Traduo direta do gentlico francilien, referente Regio Ile-de-France.
21 Tambm chamada de Primeira Coroa (Petite Couronne, Premire Couronne).
22 Em francs, Grande Couronne.

79

le-de-France
2010

Seine-Saint-Denis

Hauts-de-Seine

Val-de-Marne

Val-dOise

Yvelines

Essone

Seine-et-Marne

PARIS

2
5

3
7

Ile-de-France
Departamentos
Mancha Urbana

Rio Sena

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 9 [Mapa] Regio le-de-France.

80

81

Com uma rea total de aproximadamente 12.000km2 (2,8% do territrio nacional)

e uma populao de 11,6 milhes de habitantes (19% dos franceses), a regio de
maior densidade demogrfica do pas: 970,6 hab./km2 23. No entanto, visto que 80%
da superfcie regional marcada pelo uso predominantemente rural, pelos bosques e
reas naturais, a densidade demogrfica em rea urbana aqui tambm muito maior.
A predominncia rural no uso do solo de le-de-France reflexo da importncia do
setor primrio na economia do pas, maior potncia agroalimentar da Europa, conhecida como celeiro europeu. Dentre as diversas classificaes territoriais estabelecidas pelo INSEE24, uma delas refere-se identificao das vocaes comunais,
estabelecendo se determinado municpio majoritariamente urbano ou rural.
O mapa apresentado na Figura 10 mostra o fenmeno na escala de le-de-France,
relacionando as comunas a reas urbanas e unidades urbanas25. Nesse sentido, percebemos que a rea urbana parisiense se estende da cidade central (Paris) at as
comunas da Grande Coroa mais prximas dos limites departamentais entre Pequena
e Grande Coroa.
Uma imagem mais precisa da mancha urbana da aglomerao parisiense, no entanto,
pode ser observada pelos mapas abaixo. Eles espacializam na Regio a densidade
demogrfica (Figura 11). ali que a densidade demogrfica mais importante, com
concentraes mais expressivas em Paris, onde a densidade mdia de 300hab./ha, e
na Pequena Coroa variando entre 100 e 300hab./ha. As comunas da Grande Coroa
imediatamente ligadas mancha urbana da aglomerao parisiense so majoritariamente urbanas, com concentraes que variam de 25 a 100hab./ha.

23 Dados do INSEE para o ano de 2008, disponveis no site: www.

insee.fr, consultado em outubro de 2011.
24 Institut national de la statistique et des tudes conomiques (Instituo nacional de estatstica e de estudos
econmicos).
25 A definio de rea urbana (aire urbaine) do INSEE: Entende-se por rea urbana um conjunto
contnuo de comunas, sem enclaves, constitudo de uma unidade urbana de mais de 10.000 postos de
trabalho e por comunas rurais ou unidades urbanas (coroa periurbana) das quais ao menos 40% da
populao trabalhadora residente trabalhe no plo ou nas comunas atradas por ele. Por sua vez, o
INSEE define unidade urbana: a noo de unidade urbana baseia-se sobre a continuidade do espao
construdo e sobre o nmero de habitantes. chamada de unidade urbana uma comuna ou um conjunto
de comunas apresentando um espao construdo contnuo (sem descontinuidade de mais de 200m entre
duas construes) que contam com ao menos dois mil habitantes. So consideradas rurais as comunas
sem espao construdo contnuo e com menos de dois mil habitantes e aquelas onde menos da metade da
populao municipal concentra-se no espao construdo contnuo. Cf.: www.insee.fr.

82

"rea urbana"
de Paris
"Periferia" de Paris
Paris (cidade central)
Coroa periurbana:
comunas "urbanas"
Coroa periurbana:
comunas "rurais"
Outras "reas
urbanas" de IDF
Cidades centrais
"Periferias"
Coroa periurbana:
comunas "urbanas"
Coroa periurbana:
comunas "rurais"
Comunas de IDF fora de
qualquer "rea urbana"
Fora de "rea urbana":
comunas "urbanas"
Comuna "urbana": comuna pertencente a uma "unidade urbana"
Comuna "rural": comuna no ligada a qualquer "unidade urbana"

Fora de "rea urbana":

comunas "rurais"

Figura 10 le-de-France: rea urbana de Paris, comunas urbanas e comunas rurais. Fonte: IAU.

Alm da influncia do plo urbano parisiense na conformao das dinmicas do territrio franciliano, percebe-se uma grande determinao dos eixos de circulao viria
e da rede de transportes frreos na estruturao dos espaos urbanizados. O modelo
dedos de luva, como os urbanistas franceses chamam a expanso urbana em torno
desses eixos, observvel quando analisamos atentamente a extenso da mancha urbana pelos eixos de mobilidade metropolitana, nos dois mapas que se seguem: rede
rodoviria (Figura 13) e rede de transportes frreos metropolitanos (Figura 12), ambos
produzidos pelo Institut dAmnagement et dUrbanisme de le-de-France, o IAU.
Se a infraestrutura de transporte assume papel decisivo na determinao de eixos de
expanso e consolidao urbana, ela tambm confere Ile-de-France uma capilaridade de fluxos (de mercadorias, de pessoas) muito importante. O territrio cortado
por rodovias nacionais, departamentais, comunais e vias expressas. Quanto aos transportes ferrovirios, vale destacar trs dimenses: a rede de transporte municipal parisiense (formada por 14 linhas de metr 213km e trs linhas de bonde 31,4km - ,
implantados e coordenados pela RATP26), a rede metropolitana regional (cinco linhas
26 Rgie Autonome des Transports Parisiens, Empresa Pblica Autnoma de Transportes de Paris.

83

de trem metropolitano, o RER27, tambm gerido pela RATP 587km) e a malha de

alta velocidade nacional e internacional (com diversas linhas que conectam a capital
francesa com capitais regionais e de diversos outros pases limtrofes, coordenados
pela SNCF28). No total, uma rede que transporta bilhes de passageiros anualmente. Veremos na Parte 3 desse trabalho, quando discutiremos a poltica de aquisio
fundiria das incorporadoras estudadas, que a questo da localizao dos terrenos
imprescindvel para o sucesso do empreendimento residencial; para empreendimentos
horizontais, por exemplo, a boa localizao articula proximidade de rodovias e estaes de transporte frreo com a caracterstica de paisagem rural do local, o que ser
trabalhado adiante.
le-de-France concentra tambm 29% de toda a riqueza produzida no territrio francs metropolitano, com um PIB de pouco mais de 552 bilhes de euros para o ano
de 200929. Em 2007, o PIB da Regio (474 bilhes de euros) era dividido de maneira
bastante desigual em relao aos setores da economia: trs quartos desse montante
provieram do setor de servios, enquanto que a atividade industrial contribuiu com
10% e o setor agroalimentar com os restantes 15%. Se o setor tercirio o responsvel
maior pelo incremento do PIB franciliano, a maior concentrao de empregos desse
setor encontra-se em Paris, ainda que nas ltimas dcadas a expanso de atividades
tercirias para outros plos, sobretudo para Leste da capital, tenha feito recuar essa
concentrao de 63% em 1982 para 55% em 200530.
Descrio curiosa da capital de le-de-France feita em 1960 por Basti, que parte
da compreenso da cidade em termos do que ele chama de capital imobilirio:
na cidade de Paris (8.700 hectares), a malha viria ocupa 26% da rea [da cidade],
os espaos verdes pblicos 5%, os edifcios pblicos 12,5%, os imveis de habitao
pertencentes s municipalidades 5%, a SNCF 6%, as guas 2%, os cemitrios 1%.
Estima-se que 3500 hectares, ou seja, pouco mais de 42% da superfcie de Paris (...) sejam propriedade privada. No conjunto da periferia essa porcentagem mais elevada.

27 Rseau Express Rgional, Rede Expressa Regional.

28 Socit Nationale des Chemins de Fer, Empresa Nacional de Estradas de Ferro.
29 Fonte: INSEE, dados provisrios para o ano de 2009, consultado em outubro de 2011. Cf.: http://
www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=20&ref_id=ecotc0811
30 S. Francastel, P. Rohaut, Concurrence territoriale et complmentarit des ples demploi franciliens.
DRE Ile-de-France, julho 2007.

84

(...) A porcentagem do solo pertencente s municipalidades aqui um bom ndice do

nvel de urbanizao 31.
Para J. Basti, a compreenso da dinmica socioterritorial da grande Paris32 passa
pela influncia do mercado imobilirio: os fatores imobilirios, a mais-valia e suas
desigualdades, so muito causa e conseqncia dos deslocamentos da populao e das
atividades no interior da aglomerao, das diferenas sociais entre os bairros, de orientao da expanso social. A mais-valia fundiria afasta pouco a pouco as utilizaes
sem relao com o valor da terra que elas ocupam: moradias dos pobres, entrepostos,
pequenas indstrias, atividades agrcolas33, etc... Ela , na economia liberal, um dos
principais agentes da evoluo e da diferenciao da paisagem urbana, mesmo se seus
efeitos so perceptveis, s vezes, apenas em longo termo 34.
Em termos de desenvolvimento humano, em 2003 le-de-France possua um ndice de
0,969, superior ao da Frana (0,939) e ao da Noruega (0,963), que lidera o ranking dos
pases desenvolvidos, nesse quesito35. Para o IAURIF36, contribuem para esse valor o
elevado PIB da regio que no necessariamente um reflexo das condies de vida
da populao e o grande nmero de estabelecimentos escolares e universitrios que
ali se concentram.

31 J. Basti, Capital immobilier et march immobilier parisiens.

In: Annales de Gographie, n.373, p. 227.
32 Nesse caso, usamos o termo Grande Paris como referncia grande aglomerao urbana, como
diramos no Brasil, Grande So Paulo. No fazemos referncia, portanto, aos planos de compreenso do
territrio de le-de-France para as prximas dcadas, discusses essas que recebem o nome de Grand Paris.
33 O autor usa o termo grande culture puis marachage.
34 J. Basti, op. cit., p. 227.
35 O ndice de desenvolvimento humano (IDH) leva em considerao a avaliao de trs fatores
da sociedade avaliada: expectativa de vida, escolaridade e PIB per capta. Para os dados apresentados,
conferir IAURIF, IDH alternatif pour lle-de-France, 2003. Disponvel em: http://fr.pekea-fr.org/FAIR/
Nascimento-I-Fair-22avril.pdf
36 Institut dAmnagement et dUrbanisme de la Rgion le-de-France.

85

le-de-France: Densidade
demogrfica (1999)

Menos de 25 hab./ha
25 - 50 hab./ha
50 - 100 hab./ha
100 - 300 hab./ha
Mais de 300 hab./ha

Limite departamental
Espao construdo
Principais cursos d'gua

10 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 11 [Mapa] le-de-France: Densidade demogrfica (1999). Fonte: IAU.

86

87

le-de-France: Malha ferroviria

de transporte de pessoas (2007)

Metr
Corredor de nibus
Trem metropolitano
"Transilien"
Trem intermetropolitano
TER e grandes linhas
Trem alta velocidade
(TGV)
Trem metropolitano
"RER" (pacote)
Limite departamental
Espao construdo
Principais cursos d'gua

10 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 12 [Mapa] le-de-France: Malha ferroviria de transporte de pessoas (2007).

88

89

le-de-France: Malha
rodoviria (2003)

Via expressa
Rodovia nacional
Rodovia departamental

Limite departamental
Espao construdo
Principais cursos d'gua

10 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 13 [Mapa] le-de-France: Malha rodoviria (2003).

90

91

Abaixo, algumas imagens que representam o tipo de ocupao e uso do solo predominante de trs setores: Paris, municpios da Pequena Coroa e Grande Coroa.

Figura 14 Paisagem Paris: grande densidade construtiva e demogrfica, gabarito uniforme, tecido
urbano histrico. Ao fundo, direita, bairro de negcios de La Dfense (fora de Paris). Ao fundo,
esquerda, torres residenciais dos anos 1970. Fonte: foto do autor, 2009.

92

Figura 15 Paisagem Pequena Coroa IDF: Tecido urbano densamente ocupado,

diversidade de tipologias arquitetnicas e de usos do solo (residencial, comercial e servios),
presena de torres verticais de habitao social. Nas fotos, municpios de Gentilly, Le
Kremlin-Bictre e Fresnes, ao sul da Pequena Coroa. Fonte: Fotos do autor, 2010.

93

Figura 16 Paisagem Grande Coroa IDF: uso predominantemente rural, expanso de ncleos residenciais
horizontais prximos a vias de circulao rpida e transportes pblicos, no raramente vinculados a um
pequeno ncleo urbano medieval. Na imagem, paisagem de Val dOise, ao Norte de IDF. Fonte: acervo
pessoal do autor, 2010.

94

captulo 02:
dentificando agentes da incorporao imobiliria: um grande
mercado nas mos de poucos atores. Definies. Histrico das
incorporadoras escolhidas.

mercado imobilirio , sem dvidas, um dos principais atores da

reproduo da cidade e das mutaes urbanas. Logo, um ator singular nos estudos
de planejamento urbano e nas discusses de polticas pblicas para a cidade. Entender
como estes atores atuam revela-se ento indispensvel para a compreenso dos fenmenos de transformao urbana sob os quais as cidades contemporneas esto
sujeitas.
A produo privada e de mercado da habitao submetem-se s lgicas da empresa
capitalista, uma vez que as incorporadoras se estruturam como tal. Olivier Weinstein
coloca a grande empresa capitalista como agente central das transformaes econmicas pelas quais passa o sistema capitalista desde o sculo XIX, mas destaca que sua
atuao condicionada a outras esferas. Assim, a empresa uma das instituies
centrais, se no a instituio central do capitalismo moderno. Ela no a nica o
mercado, a finana e o Estado moderno tiveram seu papel; a natureza da firma, suas

caractersticas essenciais e suas transformaes histricas s podem ser compreendidas quando relacionadas com esses ltimos 37. Dentro dessa perspectiva, importante estudar a produo habitacional a partir de uma anlise interna desses promotores,
sem esquecer, contudo, suas atuaes no mercado, suas transformaes financeiras e
o papel do Estado na criao de mecanismos que incitem a produtividade dessas sociedades e o mercado em que atuam. nesse sentido que nosso trabalho se estrutura.
Procuramos ento investigar qual o papel dos principais agentes do mercado imobilirio nas duas metrpoles em questo. Percebemos que, em ambos os casos, a
37
O. Weinstein. Pouvoir, finance et connaissance: les transformations de lentreprise capitaliste entre le
XXe et XXIe sicle, p. 7.

97

produo imobiliria concentra-se nas mos de poucos atores. Estes, por sua vez, esto
cada vez mais sujeitos a influncias externas, internacionais. A produo de moradias,
nesse contexto, assume propores nunca antes verificadas.
A importncia econmica dos servios imobilirios (produo, comercializao, conselho, administrao de bens e ativos) inegvel; na Unio Europia, eles representam
10% do PIB. Na Frana, atuam em todos esses servios mais de 76 mil empresas,
empregando mais de 300 mil trabalhadores38. L, a produo imobiliria nacional
controlada por um nmero limitado de atores: um tero de tudo o que construdo
em territrio francs metropolitano (Frana continental) realizado pelos dez maiores
promotores privados da construo civil39.
Na Regio Metropolitana de So Paulo, essa participao ainda maior. De acordo
com dados da Embraesp40, em 2010, 39,24% da produo imobiliria era detida por
um grupo de dez grandes incorporadoras.
A incorporao imobiliria parece ento ser um terreno de gigantes. Disso obtemos
uma primeira constatao: tanto em pases ditos centrais, como a Frana, quanto em
pases ditos perifricos41, como o Brasil, parte significativa do parque imobilirio residencial privado est sendo produzido ou transformado a partir das lgicas decorrentes
de um processo econmico comum a todos esses grandes incorporadores.
E por apresentarem majoritariamente a mesma configurao econmica, h cerca de
dez anos, estes grupos conseguem se expandir rapidamente, buscando valorizaes
progressivas, capazes de responder s expectativas de seus investidores. Assim, a financiarizao, como expresso maior da economia mundializada, no apenas garante a
esses agentes maior poder de investimento, mas trazem para a escala local interesses
de investidores que, muitas vezes, so estrangeiros ao mercado e ao pas onde investem. De certa forma, a abertura de capital das incorporadoras abre as portas das
transformaes urbanas para atores mesmo internacionais.
38
Cf. P. Zivkovic et al., Financiarisation de limmobilier : la rponse innovante du groupe BNP Paribas.
In: Les entretiens de la Maison Dore. [Relato de evento]. Paris, 23 nov. 2006.
39

Cf. POLLARD, J. Acteurs conomiques et rgulation politique Thse IEP de Paris 2009.

40

Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio.

41
Ao longo da pesquisa, e principalmente nas prximas etapas do desenvolvimento desse TFG, perceberemos que em matria de promoo imobiliria, a delimitao centro-periferia deixa de fazer sentido,
uma vez que os processos se passam de maneira quase contemporneas, com estratgias em comum e
formas de produo habitacional bastante semelhantes.

98

Dentro desse contexto complexo e polmico que envolve tantos interesses privados
e pblicos, estudar os principais atores da incorporao imobiliria nos permite ir
ao cerne desse processo. Para estudarmos o fenmeno na Frana, escolhemos quatro dos dez maiores promotores imobilirios atuantes naquele pas: Nexity, Bouygues
Immobilier, Kaufman & Broad e Icade. Para o estudo do fenmeno brasileiro, optamos por trs grandes grupos, demasiado complexos: Cyrela Brazil Realty, Gafisa S.A.
e PDG Realty, atentando para duas marcas populares, pertencentes a esses grupos:
Living e Tenda.
Antes de prosseguirmos com a anlise dos promotores escolhidos, importante recuperarmos o histrico dessa forma de produo capitalista da habitao, alm de
definirmos os termos incorporador ou promotor imobilirio.

2.1 Origens da promoo privada da habitao

e da incorporao imobiliria
Em 1974, Christian Topalov propunha uma definio para o termo promoteur immobilier, correspondente em lngua francesa ao agente que no Brasil chamamos
de incorporador imobilirio. Para o autor, o promotor imobilirio um agente
social que assegura a gesto de um capital imobilirio de circulao na sua fase de
transformao em mercadoria habitao 42. Disso decorre que, para o autor, s h
incorporao imobiliria quando um capital de circulao se transforma na forma
mercadoria da habitao, ou seja, quando a fonte de financiamento das operaes
imobilirias passa a ser capitalizada.
Na Frana, at o incio do sculo XX, o mtodo predominante de produo imobiliria era aquele baseado na iniciativa e nos recursos prprios do proprietrio, seja para
uso prprio ou locativo. Esse proprietrio, no caso, era o pequeno burgus. Era ele
quem contratava um construtor para empreender determinado edifcio em terreno de
sua propriedade, pagando-o diretamente com recursos prprios. Essa montagem, que
podia assumir carter rentista, no era capitalista, aos olhos de Topalov. Para que o
fosse, os recursos deveriam visar a acelerao da rotao do capital, industrial.

42
C. Topalov, Les promoteurs immobiliers : contribution lanalyse de la production capitaliste du
logement en France, p. 15.

99

O fato que, a partir das primeiras dcadas do sculo XX, a importncia do papel
assumido pelo pequeno burgus na construo imobiliria recuada e novas formas
de financiamento, majoritariamente estatais, entram em cena. O Estado, atravs da
injeo de capital de circulao pouqussimo remunerado no financiamento de habitaes populares (HBM, HLM43) e, posteriormente, a partir dos anos 1930, ao
associar capitais pblicos e privados no surgimento das primeiras empresas de economia mistas de Paris (parceria entre capitais pblico e privado) contribuiu para a
formao da promoo habitacional na Frana do entre-guerras. A conseqncia a
apario de um conjunto complexo de organismos de promoo que constituem um
setor pblico e semi-pblico que precede largamente o desenvolvimento da promoo
privada 44. De fato, se empresas privadas de construo j atuavam naquele pas no
final dos anos 20, preciso reforar que naquele contexto essas construtoras atuavam
majoritariamente no setor de obras pblicas e construo pesada, no atuando, portanto, na construo civil nem tampouco na incorporao imobiliria. o caso da
construtora familiar do empresrio Bernard Arnaud, origem histrica de Nexity, que
s passar a atuar com incorporao nos idos dos anos 70.
A partir da dcada de 1950, outras medidas estatais foram implementadas. Ainda
segundo Topalov, os incentivos construo e os emprstimos especiais do Crdit
foncier45 (1950) asseguram o financiamento a longo termo de operaes imobilirias
(...). Esses emprstimos, consentidos a taxas sensivelmente inferiores quelas de mercado, permitem o desenvolvimento rpido de uma nova forma social de circulao do
capital: o acesso propriedade, que conduz a um comprometimento maior da parte
das rendas familiares consagrada moradia. (...) Sobre essas bases, nasce a promoo
imobiliria profissional, uma nova categoria de gestores do capital de circulao, agora privado, de rotao rpida 46.
Dentre as empresas francesas que estudamos, apenas a Icade se lanou promoo
imobiliria profissional da qual fala Topalov, nos anos 50. Mas a Icade, como veremos
adiante, uma estrutura muito particular, visto que uma incorporadora originada
43
HBM: Habitation Bon March (habitao em conta), modelo de promoo pblica de moradia
posteriormente substitudo pelo HLM: Habitation Loyer Modr (habitao a aluguel moderado social).
44

C. Topalov, op. cit., p. 18.

45
Crdit Foncier de France uma instituio financeira criada em 1852 para financiar operaes
imobilirias.
46

100

Ibidem, idem.

dentro de um banco pblico, a Caisse des Dpts. A Bouygues seria um exemplo de

empresa que nasce naquela dcada (1952) a partir da iniciativa privada, mas ainda
bastante limitada atuao como construtora de infraestrutura.
Juridicamente, desde 1978, o Code Civil francs estabelece no Livro 3 (Das diversas
formas que se adquire uma propriedade), no Ttulo VIII bis (Do contrato de promoo imobiliria), composto de quatro artigos (do 1831-1 ao 1831-5), as determinaes relativas s operaes imobilirias. Nesse Cdigo define-se relaes entre o
promotor imobilirio e o mandatrio pblico (matre douvrage47) que o contrato de
promoo imobiliria um mandato de interesse comum pelo qual uma pessoa dita
promotor imobilirio se compromete face a um matre douvrage de fazer construir,
por um preo pr-estabelecido (...) realizao de um programa de construo de um
ou mais edifcios assim como proceder, ou garantir que procedam, toda ou parte
das operaes jurdicas, administrativas e financeiras correlatas ao mesmo objeto. Esse
promotor deve garantir a execuo das responsabilidades dadas s pessoas com as
quais ele tratou em nome do matre douvrage. Se o promotor se engaja executar
por si prprio uma parte das operaes do empreendimento, ele ter, quanto a essas
operaes, as obrigaes de um prestador de servios48 . O Artigo 1831-2 define que
o contrato d o poder ao promotor de fechar contratos, receber os trabalhos, liquidar
os mercados e geralmente de terminar, em nome do matre douvrage, todos os atos
que exigem a realizao do programa.
No Brasil, a legislao federal mais incisiva na definio da incorporao imobiliria
que o Cdigo Civil francs, e regulamenta a atividade de incorporao imobiliria
em territrio nacional desde 1964 49, artigo 28: para efeito dessa Lei, considera-se
incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas e no artigo 29 considera-se incorporador
a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisso ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a
vinculao de tais fraes a unidades autnomas em edificaes a serem construdas
47
O matre douvrage o mandatrio, gestor responsvel pela implantao do projeto, podendo ser
uma pessoa do setor privado ou do pblico, mas normalmente do setor pblico. Grandes projetos municipais contam com a coordenao de um matre douvrage pblico, por exemplo. No se refere ao mestre de
obras dos canteiros, visto que este ltimo chamado de matre doeuvre.
48

Locateur douvrage.

49

Lei No. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomnio). Ttulo II, Das incorporaes.

101

ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para

efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas
condies, das obras concludas.
Se em 1964 j havia uma legislao para determinar o que vinha a ser a incorporao
imobiliria, evidentemente que essa j se tratava de uma atividade mais ou menos
formal e presente na sociedade. O resgate do histrico de incorporao imobiliria no
Brasil, contudo, no pde ser realizado a contento. Sabemos que no caso da cidade
de So Paulo essa histria passa pelo projeto do primeiro bairro planejado da cidade,
os Campos Elseos, empreendimento dos engenheiros imigrantes Victor Nothmann
e Frederico Glette para aquele que seria o bairro nobre da capital, com o status necessrio para abrigar (e justificar) a sada da elite cafeeira de suas casas-grandes nas
fazendas do Oeste paulista.
Naquele primeiro empreendimento, terras das chcaras do Carvalho, Elias Chaves
e do Campo Redondo foram adquiridas e, sobre elas, alamedas largas para a poca
foram abertas e, nos lotes, uma arquitetura palaciana de estilo ecltico foi produzida50. Grande parte daqueles palacetes eram projetados e construdos pelo escritrio
do engenheiro-arquiteto Ramos de Azevedo, responsvel tambm pela construo de
inmeros estabelecimentos pblicos, tais como o Theatro Municipal de So Paulo, na
praa que hoje leva seu nome.
Diversos fatores, dentre os quais a popularizao do bairro, fizeram com que a elite
paulista se retirasse do bairro nos anos 1920, caminhando para outros bairros novos,
projetados para esse pblico, tais como Higienpolis ou os bairros jardins implantados
pela City of So Paulo Improvements and Freehold Land Company Limited, companhia de desenvolvimento urbano de capital ingls, instalada em So Paulo em 1912,
responsvel pela realizao de bairros como Pacaembu, Jardim Amrica, Jardim

50
Defendemos em pesquisa de Iniciao Cientfica sobre o tema que, ao contrrio do que normalmente veiculado sobre o assunto, o bairro no abrigava apenas a elite, mas tambm uma pequena classe
mdia, para quem haviam sido pensados lotes menores, mais estreiros, onde se instalou uma tipologia alinhada aos recuos, com exceo daquele de fundos. Sobre o tema e a evoluo histrica do bairro, conferir:
H. R. S. Carvalho, Campos Elseos: um bairro, um patrimnio, uma cidade. Um caso histrico de mutao
urbana e de patrimnio pblico da cidade de So Paulo. (Relatrio Cientfico de Pesquisa). So Paulo: FAU
USP, FAPESP, 2009.

102

Europa, entre outros. De acordo com Raquel Rolnik51, esses bairros projetados para a
elite receberam as primeiras experincias de legislao de uso e ocupao do solo, de
carter restritivo, para controlar o acesso terra e garantir o a

exclusividade

dos

empreendimentos.
Para Carlos Lemos52, a preocupao com obter a casa prpria recente, datando dos
anos 40, quando da Lei do Inquilinato53. At ento, a forma de moradia preponderante em So Paulo eram as casas de aluguel para a classe mdia, os cortios para o operariado e os palacetes para a elite. Mas se olharmos esses fatos histricos pelo prisma
da teoria de Topalov, ainda que rentistas
o lucro com a construo e venda

moradias populares em geral

caso dos palacetes

ou visando

nenhuma dessas formas de

moradia podem ser encarados como produtos de processos de promoo imobiliria

capitalista. Ainda nos anos 30, em So Paulo, o modelo de produo imobiliria feita
pelo pequeno burgus parecia prevalecer, quando

certos fazendeiros ainda insisti-

ram em aplicar seu numerrio em imveis de aluguel e, nessa poca, o prdio de apartamentos j era fato corriqueiro e aceito por todos, deixando de apresentar a velada
fama de ambiente promscuo 54.
Enquanto atividade capitalista nos termos de Topalov, a promoo imobiliria surge
no Brasil em meados do sculo XX, com o impulso gerado pelas mudanas nas cenas
poltica e econmica do pas, com a tentativa de industrializao por substituio de
importaes e com o processo de urbanizao e verticalizao dos centros urbanos,
intensificados pelo xodo rural ps Segunda Guerra55. Surge nesse momento, aos
finais da dcada do armistcio, a figura do incorporador imobilirio, o promotor de
ofertas de uma nova mercadoria, o apartamento em condomnio 56. Nos anos 50,
elas surgem ainda no formato de construtoras, para depois evolurem para empresas
incorporadoras construtoras ou simplesmente incorporadoras.
51
Baseamo-nos em notas de aula, referentes ao curso Instrumentos de Planejamento, ministrado pela
Professora em 2011, na FAU USP.
52
C. Lemos, Prefcio, In: M. R. A. de Sampaio (org.), A promoo privada da habitao econmica e
a arquitetura moderna, p. 6.
53
A Lei do Inquilinato foi instaurada em 1942 por Getlio Vargas para, nas palavras de Carlos Lemos:
demagogicamente proteger o inquilino da sanha argentria do locador, naqueles dias em que a falta de
moradias comeava a ficar flagrante e indicando a incapacidade da promoo privada de abastecer de
telhados novos a cidade de crescimento populacional descontrolado. C. Lemos, op. cit., p. 7.
54

Ibidem, p. 7.

55

E. Maricato, Indstria da construo e poltica habitacional (Tese de doutorado), p. 92.

56

C. Lemos, op. cit., p. 7.

103

O fato que a histria das prprias incorporadoras que compem nosso objeto de estudos nos do indcios de quando esse mercado ganha importncia no Brasil. Dentre
as empresas brasileiras que estudamos, listamos aquelas cujas origens so mais antigas:
a construtora Goldfarb (que hoje faz parte da PDG Realty) criada em 1952, em So
Paulo; dois anos mais tarde surge, no Rio de Janeiro, a construtora Gomes de Almeida
Fernandes Ltda., ncleo histrico da Gafisa; a Cyrela fundada em 1962, tambm
como construtora, em So Paulo; a construtora Tenda criada em 1969, em Belo
Horizonte. Para alm de nossos objetos de estudo, podemos citar a MRV Engenharia,
fundada em 1979 em Contagem, Minas Gerais; a Tecnisa, em 1977 e a Rossi, em
1980, ambas em So Paulo.
Portanto, o modelo de empresa capitalista de construo e incorporao imobiliria
parece se consolidar no Brasil a partir dos anos 1950, atrelado a reformas econmicas e polticas. A Lei de 1964 vem regulamentar a prtica de uma atividade que, j
nos anos 60, se anunciava como o modelo de produo privada habitacional a ser
consolidado.

2.2 Definio empregada

J apontamos at aqui algumas definies jurdicas e tericas do que a promoo
(ou incorporao) imobiliria no Brasil e na Frana, e apontamos papis prprios dos
agentes maiores dessa atividade, os incorporadores (ou promotores)

57

propriamente

ditos. Faz-se necessrio, contudo, pontuarmos qual a definio que utilizamos nesse
trabalho, partindo da confluncia de todas as demais que j foram citadas.
Dizemos que o promotor (ou incorporador) imobilirio o agente (a empresa, o grupo, a instituio) que lana um programa imobilirio, que visualiza as oportunidades
de negcio, que se ocupa da aquisio e incorporao ou diviso das parcelas e lotes
adquiridos, de modo a viabilizar o projeto. ele tambm quem estabelece o programa
de necessidades do edifcio a ser projetado, de seu partido arquitetnico, dos critrios

57
Promotor e Incorporador imobilirio so termos para a mesma figura, o primeiro sendo mais comum em territrios francfonos (promoteur immobilier) e o segundo sendo mais comum no Brasil. Aqui,
o termo frequentemente utilizado no feminino, fazendo referncia s empresas incorporadoras, e no ao
indivduo incorporador em si, como ocorre na Frana. Ao longo do trabalho, optamos principalmente pela
denominao brasileira, no feminino, mas nos permitimos empregar o termo no masculino, bem como a
traduo literal do termo francs (promotor, portanto) para evitarmos repeties excessivas.

104

de implantao, sempre tendo como diretrizes a legislao edilcia e urbana local58.

assim o grande gestor dos investimentos privados do setor imobilirio, e coordena
equipes tcnicas diversas que atuaro no programa at sua entrega.
A incorporadora imobiliria atua, portanto, em uma frente diferente daquela da construtora. Mas ocasionalmente, o incorporador pode tambm se ocupar da construo
do programa imobilirio59 se ele detiver as competncias para tanto. Nesse caso, ele
assume o papel de incorporador e de construtor e concentra em si parte considervel
das atividades do ciclo de produo imobiliria. o caso da Gafisa S.A. (com a construtora Gafisa e a incorporadora-construtora Tenda), da Cyrela Brazil Realty (com
a construtora Cyrela e a incorporadora-construtora Living), da PDG Realty (com
as incorporadoras-construtoras Goldfarb e Agre), a Bouygues (com a incorporadora
Bouygues Immobilier e a construtora Bouygues Construction60). Evidentemente, a escolha de se atuar incorporando e construindo um mesmo empreendimento depende
de estudos de viabilidade de mercado, em consonncia com os as projees de lucro
a serem obtidas61.
No entanto, geralmente os incorporadores imobilirios no se ocupam da construo,
mas subcontratam a construtora conveniente. Nesse tipo de arranjo, em determinado
empreendimento, a construtora pode derivar de um grupo de incorporao imobiliria concorrente, sob a forma de uma filial ou segmento. Foi o que percebemos em
Curitiba, uma das cidades brasileiras fora do estado de So Paulo que visitamos para
termos idia do que as grandes incorporadoras atuantes em So Paulo estavam produzindo Brasil afora. Encontramos um empreendimento PDG Realty, formado por
58
Em So Paulo, o Cdigo de Obras e Edificaes e o regulamento do Corpo de Bombeiros para
edificaes urbanas so os principais instrumentos. Do ponto de vista urbanstico, temos sobretudo
o Plano Diretor do municpio e o zoneamento. Na Frana, os principais instrumentos legais so Code
durbanisme (Cdigo de Urbanismo), o Code de la construction et de lhabitation (Cdigo da Construo
e da Habitao), o Plan Local dUrbanisme (Plano Local de urbanismo, equivalente ao Plano Diretor no
Brasil) e outros instrumentos legais existentes, como o Programme Local de lHabitat (Programa Local do
Habitat).
59
Programme immobilier o termo em francs para empreendimento imobilirio. Em alguns momentos do texto, utilizamos a traduo direta do termo (programa imobilirio) para evitarmos aliteraes.
60
Entretanto, as atividades da Bouygues Construction so majoritariamente concentradas na edificao de grandes equipamentos pblicos, pouco sendo feito em termos de imobilirio residencial. Um indcio
de que nesse grupo, a concentrao de atividades no foi escolhida como o mtodo mais rentvel.
61
Segundo arquiteta da Gafisa, em entrevista a ns concedida, a incorporadora de mesmo nome lana
pesquisa em diversas construtoras para a realizao do empreendimento, inclusive na sua prpria construtora. A empresa escolhida para construir aquela que oferece o melhor oramento.

105

trs grandes torres de habitaes de alto padro, construda pela Gafisa construtora,
parceria que os corretores locais tinham ligeira dificuldade de assumir.
Sem mais tardar, passamos para o estudo do histrico das incorporadoras escolhidas
para essa pesquisa, tanto no Brasil, quanto na Frana.

2.3 Histrico das grandes incorporadoras do mercado

imobilirio residencial francs e brasileiro.
Se os incorporadores escolhidos fazem parte dos dez principais grupos imobilirios
dos dois pases, escolhemos dentre os maiores62 aqueles que apresentam caractersticas
estruturais interessantes de serem estudadas.
Assim, na Frana, Nexity foi escolhida por ser a lder no mercado de produo residencial privada francesa. Bouygues Immobilier a nica incorporadora pertencente
a um grupo de negcios e investimentos mais diverso, apesar de suas origens histricas
remontarem atividade da construo civil. A Icade foi escolhida por ser a nica grande incorporadora originria de um organismo financeiro francs (Caisse des Dpts et
Consignations), ator que foi aos poucos se retirando da promoo de habitao social
e se encaminhando em direo ao mercado habitacional no assistido. Finalmente,
Kaufman & Broad a nica incorporadora dentre as dez maiores atuantes na Frana
a ser de origem estrangeira, o que a torna singular em relao s demais.
Dentre as incorporadoras brasileiras, a Cyrela Brazil Realty foi escolhida por ter sido
durante muitos anos a maior empresa do ramo atuante no Brasil, tanto em termos de
produo e de unidades lanadas por ano, quanto em termos de capital. A Cyrela
tambm um grupo de forte atuao na Regio Metropolitana de So Paulo, alm de
atuar em pases como Argentina e Uruguai. O grupo Gafisa aquele que possui uma
das mais slidas marcas voltadas ao segmento econmico no Brasil, hoje; a escolha
deste grupo nos permite, ento, abordar um agente que atua tanto na produo habitacional voltada ao segmento de luxo e mdio padro quanto produo do segmento econmico. Alm disso, a nica incorporadora, dentre todas as estudadas nessa
pesquisa, a ser cotada em duas Bolsas de Valores: a de So Paulo e a de Nova York.
62
A escolha dos maiores incorporadores se pauta no fato de que esses so os agentes da produo
habitacional de maior produtividade e alcance geogrfico, alm de serem os grupos de capital aberto, condio para que o estudo.

106

Para completar o quadro de incorporadoras brasileiras, escolhemos a PDG Realty,

nova lder da incorporao imobiliria residencial brasileira, e tambm uma das mais
recentes empresas do setor.
Prosseguiremos em seguida com o estudo dos processos histricos de formao desses
grandes agentes do desenvolvimento imobilirio, comeando pelas empresas francesas.

2.3.1 Histrico das incorporadoras francesas escolhidas:

Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade.

Figura 17 Logomarcas das incorporadoras francesas, em 2010-11.

2.3.1.1 Nexity
Lacteur intgr de limmobilier 63.

63

Slogan da empresa, em 2010-11: o ator integrado do imobilirio.

107

Seu nome atual recente, data de 1995, mas as origens empresariais de Nexity remontam aos anos 1920. A incorporadora provm da venda, em 1974, da empresa
familiar de Bernard Arnault, de construo de edifcios e obras pblicas (BTP, btiments et travaux publics), criada em 1926 na cidade de Roubaix (situada no Norte
da Frana, a 10km de Lille e a 200km de Paris). A essa nova estrutura empresarial,
agora voltada para a incorporao imobiliria residencial, mas ainda controlada por
Bernard Arnaud, foi dado o nome de Ferret Savinel.
Em 1989, aps a diversificao de suas atividades em direo produo de residncias principais64 e de sua expanso para outras Regies do pas, a sede social da empresa retira-se da pequena cidade de Roubaix, situada na Regio Nord-Pas-de-Calais,
para se instalar na capital da Regio le-de-France, em Paris, agora com o nome de
Grupo George V.
Em seguida, em 1990, ainda sediada em Paris, numa estratgia de expanso geogrfica de mercados, e se aproveitando do aquecimento do mercado imobilirio residencial naquele pas, a empresa se expande e se implanta em Madrid, na Espanha. Em
1995 a famlia Arnault cede o grupo George V (antiga Ferinel) Compagnie Gnrale
dImmobilier et de Services (Companhia Geral Imobiliria e de Servios), momento
no qual houve o agrupamento da empresa com diversas outras sociedades imobilirias
menores. Naquele ano, como j dissemos, o grupo passa a se chamar Nexity.
A expanso de Nexity continua em 2001 com sua implantao em Lisboa, Portugal,
e em seguida em 2002, em Bruxelas, Blgica. De 2001 a 2003, o grupo confirma a incorporao imobiliria como centro de suas atividades para, j em 2004, se lanar na
Bolsa de Valores de Paris, Euronext, no primeiro mercado. No mesmo ano, a direo
geral de Nexity e diversas de suas ramificaes se instalam em La Dfense, bairro de
negcios na periferia de Paris. Em 2005, Nexity inicia suas atividades de incorporao
em Milo, Itlia.
Em 2007, com um acordo entre Nexity e o grupo bancrio Caisse dEpargne, (Caixa
de Poupana), ocorre o que orgulhosamente o grupo afirma como o nascimento
do primeiro ator integrado das competncias imobilirias, e Nexity integra a si as

64
Residncia principal uma traduo direta de um termo em francs referente casa prpria,
primeira propriedade imobiliria de um indivduo. Aquele que compra sua residncia principal chamado
de primo-accdant ou accdant la proprit, que nesse trabalho chamaremos de primeiro-proprietrio.

108

atividades e mercados de Lamy et Keops65. Para a Nexity, ser um ator integrado do

imobilirio trabalhar com trs categorias de clientes (pessoas fsicas, pessoas jurdicas
e poder pblico, sobretudo prefeituras) em seis frentes: promoo imobiliria residencial, promoo imobiliria terciria, prestao de servios imobilirios, investimentos,
desenvolvimento de projetos urbanos e redes de agncias imobilirias do grupo 66.
Em junho de 2008, Nexity se expande em direo promoo de imveis de veraneio
e de lazer, com a criao de um departamento interno, especializado em projetos e
empreendimentos de hotelaria. No final daquele ano, por uma questo de estratgia
de mercado, o grupo anuncia a cesso de sua participao (que havia sido iniciada em
2007) no Crdit Foncier da Caisse Nationale des Caisses dEpargne.
Com essa trajetria, Nexity se torna lder na incorporao de habitao em toda
a Frana67. Internacionalmente, alm dos pases j citados, o grupo tambm realiza investimentos de incorporao imobiliria residencial na Polnia, Alemanha e
Repblica Tcheca68.
De acordo com o relatrio de desempenho financeiro de Nexity, relativo ao segundo
semestre de 2008, o grupo dispe de uma clientela composta de primeiros proprietrios [accdants la proprit] (moradias principais e secundrias) e de investidores
particulares que adquirem imveis a fim de alug-los 69. Em nmeros, a grande maioria das vendas de Nexity ocorrem com investidores. J em 2008, por exemplo, mais da
metade de tudo o que a incorporadora produz comercializada com finalidades de
investimento (55%), contra 36,5 % de clientes que realizam o sonho da casa prpria
e 8,5 % de compradores de suas residncias secundrias. Hoje, a participao de investidores particulares na clientela total da incorporadora ainda mais significativa, o
que trataremos nas Partes 2 e 3 desse trabalho.
Em 31 de dezembro de 2010, com um capital acumulado de 2 bilhes 747 milhes
de euros, Nexity j havia produzido um total de 911.530 moradias, possua 12.016
65

Um dos grupos franceses de servios imobilirios.

66 Cf. Prospecto de apresentao do grupo, de 2011, disponvel em: http://www.nexity.fr/files/file/

plaquettes/2011/Nexity_Brochure_Corporate_2011_fr.pdf
67
Cf. D. Callen, La fabrique des lotissements priurbains par les grands promoteurs immobiliers en
le-de-France : des modles standardiss? [Article de confrence]. Paris: Ple Villes, 2010.
68
O histrico do grupo Nexity aqui escrito foi baseado nas informaes da evoluo cronolgica da
empresa, disponvel no site do grupo (www.nexity.fr).
69

Relatrio Financeiro de Nexity, 2009: 6.

109

moradias em obras, j havia construdo 6,6 milhes de metros quadrados de imveis

tercirios e possua um banco de terras de 835 mil metros quadrados70.

2.3.1.2 Kaufman & Broad

Lavenir vous appartient 71.
Incorporadora imobiliria estritamente residencial, a Kaufman & Broad a segunda
maior incorporadora atuante na Frana72. Mas como seu sotaque j denuncia, a
empresa de origem estrangeira. Na cidade de Detroit, nos Estados Unidos, surgia
em 1957 aquela que seria uma das gigantes da incorporao imobiliria em territrio
norte-americano: a KB Homes, empreendimento de Donald Kaufman e Eli Broad.
Apenas onze anos aps terem fundado a empresa em Detroit, os senhores Kaufman e
Broad expandiram seus negcios Frana, onde chegaram em 1968. E desde ento, a
Kaufman & Broad, como foi designada a filial francesa da KB Homes, defende orgulhosamente sua responsabilidade por ter trazido ao territrio francs o estilo californiano de residncia unifamiliar, dos subrbios americanos para os espaos periurbanos franceses. A verdade que at hoje a incorporadora atua na Frana produzindo,
sobretudo, residncias individuais em vila, como preferem chamar os conjuntos residenciais horizontais que dominam as franjas urbanas das grandes cidades francesas.
Ali, de 1968 at hoje, sua importncia cresceu gradativamente, em grande parte graas compra de outros incorporadores residenciais franceses, principalmente os regionais, tais como: Bti Service, Breguet Immobilier, Frank Arthur, First Promotion,
Sopra Promotion e Lotibat... E cresceu tanto, que no ano 2000 foi a primeira empresa
exclusivamente imobiliria na Frana a tornar-se pblica, abrindo seu capital na
Bolsa de Paris, Euronext. A sede KB Homes, contudo, j tinha suas aes negociadas
na Bolsa de Nova York desde 1987.
A Kaufman & Broad S.A. seguia sendo majoritariamente controlada por sua sede, que
detinha 49% das aes da filial francesa, em 2007. Mas em 2007 a KB Homes liquida

70
Cf. Prospecto de apresentao do grupo, de 2011, disponvel em: http://www.nexity.fr/files/file/
plaquettes/2011/Nexity_Brochure_Corporate_2011_fr.pdf

110

71

Slogan da incorporadora em 2010-11: o futuro vos pertence.

72

D. Callen, op. cit.

suas participaes73 na filial francesa. Suas aes so vendidas na Bolsa de Paris, e,

no final das negociaes, aquele percentual acionrio transferido para a Financire
Gaillon 8, empresa controlada pelo grupo europeu de private equity74 PAI Partners75.
A esse percentual j bastante expressivo, juntou-se um complemento dos ttulos de
Guy Nafilyan (ento presidente da Kaufman & Broad S.A.) conferindo PAI Partners
um bloco de controle de 50,28% do capital. Aps a oferta pblica e da compra simplificada depositada pela Financire Gaillon 8, de acordo com os artigos 234-2 e 2331, 2 do Regulamento geral da AMF 76, a PAI tornou-se titular de 6.499.921 aes do
grupo. KB Homes no mais presente no capital e a Financire Gaillon 8 detinha, no
dia 31 de agosto de 2007, 17.701.681 aes representando o equivalente em direitos
de voto de Kaufman & Broad, isto , 79,46 % do capital 77.
Em 2010, 13,5% do capital acumulado da empresa que naquele ano fechou em
935,7 milhes de euros advinha da promoo apenas de loteamentos horizontais
do tipo maison en village, ou seja, o estilo californiano, ao entregar naquele ano
508 unidades habitacionais desse tipo. Se a bandeira do grupo a promoo de
residncias individuais, contudo, com a promoo de apartamentos que a incorporadora mais remunerada: 84,6% do fechamento de 2010 proveio da produo e
comercializao daquele tipo de moradia (4.886 apartamentos); assim, o plo habitao da Kaufman & Broad fechou 2010 dominando 98,1% do total de sua receita, o
que indica que o ano passado no foi um bom momento para a produo imobiliria
terciria francesa.

73
Correspondentes soma de 10.921.954 aes , vendidas ao preo de 55 euros por ao, isto , mais
de 600 milhes de euros. Cf. http://www.ketb.com/ketbmedia/UK/biblio/KB%20HOME_VA_VF.pdf
74
Grupos de private equity so fundos de investimento que investem em empresas com potencial de
crescimento. A idia a de alavancar a capitalizao de corporaes de destaque em seus setores de atuao, visando lucros extraordinrios quando de sua revenda, anos mais tarde. Sobre os grupos de private
equities, ser melhor trabalhado na Parte 2 desse trabalho.
75
A PAI Parteners uma das mais antigas instituies de private equity na Europa, tendo suas origens
no banco de investimentos francs Paribas. Hoje ela atua em diversos pases, com escritrios em Paris,
Copenhague, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milo e Munique. A PAI Parteners se interessa por negcios
com empresas cujo capital social parte de meio bilho de euros. Uma curiosidade, em toda a Europa a equipe formada por cerca de apenas 50 especialistas em diversos mercados, o que denota o nvel de abstrao
desse trabalho. Cf. paipartners.com
76
Autorit des Marchs Financiers (Autoridade dos Mercados Financeiros), entidade francesa de controle das operaes e negociaes financeiras que ocorrem no pas. Trataremos do papel dessa instituio
no captulo 4 da Parte 2.
77

Kaufman & Broad, Document de rfrence 2008, p.6.

111

2.3.1.3 Bouygues Immobilier

Ensemble, imaginons votre bien-tre 78.
Como se no bastasse ser uma das principais incorporadoras imobilirias francesas,
Bouygues Immobilier apenas um dos segmentos de atuao do grupo Bouygues
S.A., uma das quarenta maiores empresas privadas francesas, considerando todos os
setores da economia. Mas o prprio grupo Bouygues S.A. possui origens no setor da
construo civil.
Criada em 1952 por Francis Bouygues na lgica de uma empresa familiar de construo civil e obras pblicas, at os anos 1980 a Bouygues S.A. se concentrava principalmente no ramo da construo em geral, quando ento o grupo inicia sua expanso para os mercados de telecomunicaes, mdia e construo de plataformas
petrolferas.
Vale lembrar que a primeira investida de Francis Bouygues ocorre nos anos 1950,
portanto dentro do contexto de reconstruo da Frana no ps-Guerra. Nesse contexto histrico, F. Bouygues soube se aproveitar dos investimentos do Estado de bemestar social para se afirmar como um ator lder no setor francs de construo civil
(conjuntos habitacionais sociais, rodovias, etc.). Outra demonstrao de que o grupo
sabe usar das condies macroeconmicas e polticas do pas onde atua foi dada na
dcada de 80, quando do desmantelamento das polticas de Estado keynesianas e do
incio da onda de privatizaes de empresas estatais. Nesse sentido, o grupo expande
seu capital em diversos ramos de atividade at ento controlados por estatais, como
a aquisio da TF1 o principal canal de televiso da Frana ou a criao da
Bouygues Tlcomunications, operadora de telefones celulares e internet.
Dez anos antes, entretanto, a caracterstica de gesto familiar da empresa j havia
sido alterada pelo modelo de sociedade annima, seguido da entrada na Bolsa de
Valores de Paris, j em 1970. Cotada em Bolsa enquanto grupo, todos os segmentos de
atuao do grupo se financeirizaram; dessa forma, a Bouygues Immobilier entrou
em Bolsa vrias dcadas antes dos demais grandes incorporadores imobilirios da
Frana. Alm disso, o grupo Bouygues S.A. uma das duas empresas de construo

78

112

Slogan do grupo em 2010-11: juntos, imaginamos vosso bem-estar.

que compem o ndice CAC 40 da Bolsa de Paris, onde participa com 1,06% do volume de papis negociados pelo ndice79.
Dos anos 1950 pra c, o brao de incorporao imobiliria do grupo Bouygues S.A.
atua em praticamente todo o continente europeu, sobretudo na promoo de torres
de escritrios e habitao na Espanha, Polnia, Blgica e Portugal.
A incorporadora do grupo Bouygues fechou o ano de 2010 com um acmulo de 2,418
bilhes de euros portanto alguns milhes a menos que os resultados da incorporadora lder de mercado, Nexity dos quais 2,310 bilhes de euros advinham apenas da
promoo imobiliria residencial 80 (95% da receita, portanto).

2.3.1.4 Icade
Nous donnons vie la ville 81.
A Icade uma incorporadora bastante particular, e foi escolhida para nosso estudo
exatamente devido a essa particularidade. Ele o nico incorporador originrio de
um organismo puramente financeiro, a Caisse des Dpts et Consignation (CDC).
A CDC, por sua vez, foi criada ainda em 1816 como uma estrutura bancria do
Tesouro e dos estabelecimentos pblicos para contribuir ao suporte do curso dos emprstimos do Estado. Hoje um grupo pblico que atua em misses de interesse geral
em apoio s polticas pblicas conduzidas pelo Estado e pelas municipalidades, atuando no financiamento habitacional e de numerosas polticas pblicas, como construo
de infraestruturas de transporte e hospitais 82.

79
O ndice CAC 40 (Cotation Assiste Continue 40 Cotao Assistida Contnua 40) um ndice
fictcio que demonstra o desempenho do mercado financeiro na Bolsa de Paris. Ele rene as aes das 40
maiores empresas de capital aberto da Frana e, dentre elas, a Bouygues S.A. e a Vinci so as duas nicas
do ramo da construo a integrarem o ndice, implementado em 1988.
80
O ano de 2010 para Bouygues Immobilier foi bastante particular, sobretudo no que concerne promoo de bens imobilirios tercirios. Nos anos de 2008 e 2009, por exemplo, a participao do mercado
tercirio no foi to modesta, ficando na casa de 38% e 30% dos fechamentos anuais, respectivamente.
Uma queda de 33% da receita proveniente da incorporao de imveis tercirios, portanto, assolou a incorporadora, o que pode indicar uma retrao do mercado nesse segmento.
81

Slogan da companhia em 2010-11: ns damos vida cidade.

82
Retirado da apostila do curso Mcanismes montaires et financiers, ministrado por Dominique
Durant na ENSAE, Paris, em 2009-2010, p. 47. Traduo livre nossa, a partir do francs.

113

A histria da Icade parece acompanhar as evolues das polticas pblicas de habitao francesas da segunda metade do sculo XX: tendo surgido em 1954 portanto
no contexto do Estado de bem-estar social e das polticas de produo de moradias
em grandes conjuntos habitacionais modernistas nas bordas das grandes cidades83 ,
sob o nome de Socit Centrale Immobilire de la Caisse des Dpts (SCIC), ela foi
uma das entidades que mais produziu habitao de interesse social naquele momento,
sobretudo em regio parisiense. A misso da ento SCIC era, portanto, a de promover
habitaes sociais para rgos pblicos e semi-pblicos de gesto de habitaes sociais
(bailleurs sociaux). E ela permanece atuando exclusivamente nesse setor at os anos
1980 quando, ao final da dcada, possua um parque de habitaes sociais locativas
formado por 200 mil unidades84.
Nos anos 90, j numa fase histrica de montagem do neoliberalismo na Frana, a
sociedade imobiliria da Caisse des Dpts passa a atuar na promoo de habitaes
de mercado e na incorporao de imveis tercirios. Aps diversas transformaes
na sua estrutura interna e na composio de seu capital, em 2003 a SCIC se torna
Icade (Immobilire de la Caisse des Dpts). Nessa dcada, a Icade passa a vender seu
parque habitacional locativo, inicialmente em comercializaes de pequeno porte, at
aquela que ficou conhecida como a maior venda de moradias na histria do pas: em
novembro de 2009, a Icade realizou a venda de 34 mil unidades residenciais em lede-France, sobretudo, arrecadando na operao 1,65 bilho de euros. Para erradicar
esse tipo de servios na estrutura da empresa, previa-se a venda ao longo de 2009 e de
2010 de um total de 29.452 moradias, num total de 600 milhes de euros, dos quais
devero ser repassados 300 milhes para os acionistas da companhia85, sendo que a
Caisse des Dpts (detentora de 59% das aes de Icade em 2009) obter 180 milhes
de euros, e os fundos de penso irlandeses City North Developments sero remunerados com 15 milhes de euros, segundo o Le Monde.
Sem querermos nos estender muito nesse aspecto da histria da incorporadora, que
talvez merecesse uma pesquisa exclusivamente dedicada ao estudo de suas transformaes, o fato que se o objetivo inicial da filial imobiliria do banco pblico de
83

Sobre esse assunto, discutiremos melhor no captulo 5 da Parte 2 desse trabalho.

84
Snat (France), Cession du ple logement de lImmobilire Caisse des Dpts, In : JO Snat, de 29
de janeiro de 2009. Cf. http://www.senat.fr/questions/base/2009/qSEQ09010409S.html
85
B. Bissuel, I. Rey-Lefebre, Icade: les bailleurs sociaux victimes dun scandale dEtat ?, In : Le
Monde, 31 de dezembro de 2009.

114

investimentos Caisse des Dpts era o de promover a habitao social, numa alternativa produo social locativa estatal, a Icade foi gradualmente se retirando do
mercado social para entrar no mercado mais lucrativo da promoo imobiliria terciria, quando muito da habitao, voltada para a classe mdia86. Como j disseram
B. Bissuel e I. Rey-Lefebvre, o que choca que Icade um tipo de mutante. A
operadora imobiliria, que cumpria misses de interesse coletivo nos trinta gloriosos
se transformou em uma sociedade cotada em Bolsa preocupada em bem servir seus
acionistas 87.
Cotada em bolsa desde abril de 2006 e com um capital somado em 1,4 bilho de
euros em dezembro de 2010, a pluralidade frentes de atuao de Icade faz dela uma
estrutura muito complexa, indo da incorporao residencial promoo de centros
comerciais, o que a torna ainda mais diversa de seu formato original. Ainda segundo
informaes do prprio grupo, a Icade tem se esforado h cerca de trs anos para
instaurar a terceirizao de suas atividades. Assim, a Icade parece querer retornar s
origens de seu grupo sede, a Caisse de Dpts, atuando com atividades exclusivamente financeiras. Entretanto, esta caracterstica apenas nossa interpretao de uma tendncia do grupo, que pode vir a acontecer, mas que de fato no dever se consolidar
imediatamente.
Hoje, esse to complexo agente da produo das cidades francesas, possui uma clientela to diversificada quanto as atividades que desempenha: do total das promoes
imobilirias residenciais, 28,5% so destinadas a indivduos que compram sua casa
prpria, 29,6% aos bailleurs sociaux (organismos investidores de locao social), 2,9%
so investidores institucionais e 38,9% so investidores privados (pessoas fsicas que
compram imveis para revenda ou locao).
Outra particularidade de Icade em relao s demais incorporadoras escolhidas que,
com a entrada de Serge Grzybowski no cargo de diretor geral da empresa, em 2007,
a Icade foi elevada ao estatuto de Socit dInvestissement Immobilier Cote (SIIC).
O mecanismo de funcionamento de uma SIIC fora criado pela Lei das Finanas n
2002-1575, de 30 de dezembro de 2002. Trata-se de um regime de sociedades de
capital aberto em um mercado regulamentado francs, cujo capital social no seja
86
Este fato ficar evidente mais adiante, quando demonstraremos o produto tipo de cada um dos promotores na regio le-de-France, na Parte 3 deste trabalho.
87

B. Bissuel, I. Rey-Lefebre, op. cit.

115

inferior a 15 milhes de euros, que tenham por objetivo principal a aquisio ou a

construo de imveis em vista de alug-los, ou a deteno direta ou indireta de participaes 88. Os aluguis recolhidos dos imveis produzidos por essas sociedades so
divididos entre os acionistas.
O setor de incorporao imobiliria da Icade, contudo, continua atuando independentemente da transformao ocorrida em 2007. Nesse trabalho, nos interessamos
exclusivamente pelo plo de incorporao imobiliria residencial do grupo, descartando, portanto, suas atividades de promoo terciria, suas atuaes como investidora estritamente fundiria ou como SIIC.

Figura 18 Logomarcas das incorporadoras brasileiras, em 2010-11.

88

116

Lei n 2002-1575, de 30 de dezembro de 2002, Artigo 208C.

2.3.2 Histrico das incorporadoras brasileiras

escolhidas: Cyrela Brazil Realty (e Living),
Gafisa S.A. (e Tenda), PDG Realty.

2.3.2.1 Cyrela Brazil Realty

Cyrela: Ontem, hoje e sempre ao seu lado.
Living: Seja dono da sua casa / Com a solidez Cyrela.
A Cyrela de fato a grande lder do mercado de incorporao imobiliria no Brasil.
Ela fechou o ano de 2010 com a primeira posio no ranking das incorporadoras, segundo a Embraesp. Dentre as diversas categorias que compem o ranking, a Cyrela
a primeira nos dois principais quesitos: nmero de unidades lanadas (6,44% de toda
a produo de 2010) e produto total lanado (capital produzido, equivalente soma
de 1,5 bilhes de reais).
A histria do grupo Cyrela comea em 1962, com a criao oficial da empresa. Em
1981, cria-se a Seller, subsidiria responsvel pela comercializao dos imveis produzidos pela companhia, mas talvez seja o ano de 1994 que tenha propulsionado a
Cyrela a tomar marcas de liderana no mercado: naquele ano, a Cyrela e a incorporadora argentina IRSA unem-se para a formao de um empreendimento conjunto em
forma em joint venture 89, a chamada Brazil Realty, dando dimenso internacional
companhia que ainda estava muito restrita ao estado de So Paulo. No ano 2000, a
Cyrela firma acordo com a construtora RJZ Engenharia, atuante no Rio de Janeiro, e
comea a se expandir tambm em territrio nacional.
Em 2005 a Cyrela abre capital na Bolsa de Valores de So Paulo, agora sob o nome
de Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participaes. No ano seguinte,
um grande crescimento acompanhou a empresa: expanso das atividades para outros
sete estados brasileiros, criao de uma joint venture com a Agra, a MAC, a Plano &
Plano e a Goldsztein, seguindo os moldes daquela realizada com a empresa argentina
em meados dos anos 90. tambm em 2006 que a marca Living criada (voltada
para o mercado popular, nos segmentos econmicos e supereconmicos), alm de

89

Modelo de associao entre empresas, sem que haja perda de autonomia jurdica de cada uma delas.

117

ocorrer a incorporao total da construtora RJZ Engenharia. Em 2006 a Cyrela faz

sua segunda oferta pblica de aes da Cyrela (follow-on 90) na Bovespa.
Em 2007 uma nova srie de acordos com outras empresas do ramo permite que a
Cyrela amplie ainda mais o seu domnio sobre o mercado imobilirio nacional.
quando o grupo constitui uma joint venture com seis empresas: Concima, Cury,
Cytec, SKR, Lider, IRSA. Nesse ano ocorre tambm a criao de uma filial exclusiva para a incorporao do imobilirio de escritrios, com a Cyrela Commercial
Properties (CCP), e a expanso para outros estados brasileiros, totalizando 14 estados.
Sua atuao em escala nacional se consolida em 2008, quando o grupo passa a atuar
em todas as regies do pas, num total de 17 estados. No mesmo ano, a Cyrela entra
em parceria com a Lucio Empreendimentos e Participaes Ltda., e afasta-se do setor
imobilirio corporativo, dos centros de logsticas e shopping centers.
Em 2009, a Cyrela Brazil Realty S.A. eleita por uma pesquisa da Economtica91
como a maior empresa de construo civil da Amrica Latina e Estados Unidos.
tambm em 2009 que a Living torna-se uma empresa com sede prpria, atuando
principalmente como construtora. Impulsionada pelo lanamento do programa federal Minha Casa, Minha Vida, a Cyrela realiza, em outubro de 2009, seu segundo
follow-on (terceira oferta, portanto) na Bolsa de So Paulo com o objetivo de captar
recursos para expandir seus empreendimentos. Com essa nova operao, a companhia previa captar 950 milhes de reais, dos quais investiria 70% para aquisio de
novos terrenos e 30% para capital de giro. Na poca, a imprensa publicava notas92
sobre a opinio de especuladores financeiros, que esperavam que a Cyrela lanasse a
agora construtora Living na Bovespa, o que no foi efetivado.

90
Chama-se de follow-on as novas ofertas de aes realizadas por empresas j listadas, e que j fizeram,
portanto, suas ofertas pblicas iniciais de aes, OPA ou IPO, na sigla em ingls. Sucessivos follow-on
podem ser realizados ao longo do tempo, o que permite companhia de continuar se capitalizando.
91
Instituto de pesquisas em finanas criado em 1986, atuante em pases diversos do continente americano, entre eles Brasil, Chile, Argentina, Peru, Mxico e Estados Unidos.
92
S. Fontes, Construtoras devem voltar Bolsa, mas com nimo contido, In: O Estado de So Paulo,
28 de junho de 2009.

118

A Cyrela Brazil Realty uma das cinco empresas do setor da construo civil que
compem o ndice da Bovespa, o Ibovespa93. Dentre as empresas que participam94,
seus papis tm a segunda maior participao, com 1,73% do total.
No ano passado, a empresa se consolida no Uruguai e na Argentina, e em um total de
16 estados brasileiros, e fecha o ano tendo produzido ao todo 35 mil habitaes, para
105 mil clientes 95.

2.3.2.2 Gafisa S.A.

Gafisa: Grandes ideias para viver bem.
Tenda: Construindo felicidade.
A Gafisa se autodenomina lder da incorporao imobiliria residencial, com produtos para todas as faixas de renda. A informao est longe de ser verdade, visto que o
acesso moradia formal, de mercado, no Brasil, ainda para poucos96. No entanto, ao
fazer tal declarao, a Gafisa provavelmente refere-se transformao que se passou
em sua poltica de investimentos imobilirios, saindo de um mercado exclusivamente
marcado pelas unidades de alto padro para classes de renda elevada, para se dirigir
para camadas mais populares, chamadas no jargo das incorporadoras como segmento econmico. H poucos anos, a Gafisa incorporou a Tenda, trazendo para
dentro da estrutura do grupo um aparato pronto para a produo de habitao para
o mercado econmico (unidades habitacionais cujos preos variam de 50 a 200 mil
reais).

93
O Ibovespa um ndice fictcio que rene em uma carteira terica papis das principais empresas
cotadas na Bolsa de So Paulo. Ele surge em 1968 e usado para avaliar o desempenho dirio do mercado
financeiro da Bovespa, j que os papis das 68 empresas que o compem representam 70% do total de
capital negociado. Cf.: http://www.bmfbovespa.com.br, visitado em outubro de 2011.
94
As empresas da construo que compem o Ibovespa, em 2011, so, por ordem de importncia de
participao: PDG Realty (PDGR3), Cyrela Brazil Realty (CYRE3), MRV Engenharia (MRVE3), Gafisa
S.A. (GFSA3) e Rossi Residencial (RSID3).
95
Dados e histrico da companhia obtidos atravs do stio do grupo (www.cyrela.com.br) e de pesquisa
quantitativa da EMBRAESP, disponvel no endereo eletrnico: http://www.embraesp.com.br/pesquisas/
Rankings%20Incorporadoras%20-%202010.htm
96
Mesmo medidas governamentais como o programa Minha Casa Minha Vida falham ao no conseguir atingir a maior parte do dficit habitacional brasileiro, aquele que engloba as famlias de at trs
salrios mnimos de renda. Faremos discusso mais aprofundada sobre esse tema ao longo do captulo 5 da
Parte 2 desse trabalho.

119

Contudo, como estratgia de mercado, a marca Gafisa continua a ser vinculada apenas para empreendimentos residenciais dos segmentos mdia, mdia-alta e alta renda
(unidades com preo superior a R$200.000,00). A Gafisa possui tambm uma marca
voltada para desenvolvimento urbano e negcios fundirios, a Alphaville, com a venda
de lotes de 70 a 500 mil reais. Todas as marcas e faixas de preo correspondem a uma
gama variada de estados, logo, de mercados. Juntas, as marcas atuam em 22 estados,
portanto, com maior abrangncia geogrfica que aquela que foi tida como lder do
mercado nacional em 2009, a Cyrela.
A histria da Gafisa comea nos anos 1950. Em 54, foi criada a Gomes de Almeida
Fernandes Ltda. (GAF), atuando como incorporadora nas cidades do Rio de Janeiro e
So Paulo. A empresa mantm o perfil de empresa familiar at 1997, quando ocorre a
fuso com parte do capital da GP Investiments S.A.97, formando a Gafisa S.A. (sociedade annima, ainda de capital fechado). A participao com a Gafisa deixa de existir
aos poucos, iniciando-se com os primeiros desinvestimentos realizados em 2002; em
2006 a GP adquire aes da Gafisa, mas esse percentual no significativo.
Em 2005, antes mesmo de se financiarizar, 32% do capital social da empresa adquirido por uma financeira internacional, a Equity International Management. Ou
seja, quase um tero do capital social de uma das maiores incorporadoras brasileiras,
grande produtora de unidades residenciais em diversas cidades do Brasil, torna-se
internacional antes mesmo da abertura de capital da companhia. Estamos diante da
prpria internacionalizao da produo habitacional de mercado no Brasil, num
momento em que os novos agentes dotados de grandes somas de capital vm investir
em empresas brasileiras do setor, sob a forma de grupos de private equity. Por sua vez,
essa injeo de capital estrangeiro parece ter contribudo para transformaes mais
importantes na estrutura financeira e de gesto da incorporadora, visto que no ano
seguinte, logo no incio de 2006, a empresa abre capital na Bolsa de Valores de So
Paulo, disponibilizando aes equivalentes a 47% do capital social da companhia.
Tambm em 2006, firmou-se um acordo atravs do qual a Alphaville Urbanismo S.A.
foi totalmente adquirida pela empresa (a se consolidar 100% como Gafisa em janeiro
97
A GP Investiments S.A. uma empresa de private equity que se afirma lder do gnero na Amrica
Latina. Como toda empresa do ramo, seu objetivo o de valorizar empreendimentos injetando capital
para garantir o crescimento da companhia, visando sua revenda. A GP Investiments foi fundada em 1993,
e no Brasil j atuou capitalizando grupos como Globo, Playcenter, Hoppi Hari, S Supermercados, ABC
Supermercados, Restaurante Fogo de Cho, BRMalls, BR Properties, entre outras.

120

de 2012), integrando em sua estrutura a incorporao de loteamentos residenciais de

alto padro nas regies metropolitanas de todo o pas.
A incorporao da Tenda, construtora voltada para a produo de habitaes populares que fora criada em Belo Horizonte em 1969, ocorreu entre 2007 e 2008, quando
a Gafisa tornou-se acionista total das aes da companhia mineira, negociadas na
Bovespa desde o mesmo ano, 2007.
O fato que em maro de 2007 a Gafisa j tinha demonstrado interesse em atuar
no segmento econmico, ao criar a FIT Residencial Empreendimentos Imobilirios

Figura 19 imagens do dia em que a Gafisa passa a ser listada na Bolsa de Nova York.
esquerda, fachada da New York Stock Exchange com faixa comemorativa da Gafisa debaixo
da bandeira estadunidense. (fonte: relatrio financeiro da Gafisa). direita, empresrios
da Gafisa, confiantes, comemoram o sucesso do primeiro IPO (fonte: site da Gafisa).

Ltda. Em outubro do mesmo ano, agora acionista majoritria da Tenda, a Gafisa passa a administrao da Fit para a Tenda, conciliando assim incorporao e construo
de habitaes de mercado popular dentro de sua estrutura.
Ainda em maro de 2007, a Gafisa realizou uma Oferta Pblica de Aes (OPA, IPO
na sigla em ingls) nos Estados Unidos, o que resultou na circulao de aproximadamente 78,6% de todo o capital social da companhia ao final da oferta. Ao final

121

da oferta, as entidades relacionadas Equity International e GP eram os legtimos

proprietrios de aproximadamente 14,2% e 7,3% do nosso capital social, respectivamente 98 (site da Gafisa). Imagens do evento podem ser observadas na Figura 19.
Ainda em 2007, o grupo Gafisa fecha acordo com uma construtora do Alagoas, a
Cipesa Engenharia S.A. Com esse acordo, a Gafisa possui 70% das aes da Nova
Cipesa, como passou a ser chamada a filial alagoana, agora atuante tambm em
desenvolvimento imobilirio.
Em 2008, outras negociaes internas no grupo reorganizam a estrutura da Gafisa em
relao Tenda e Fit. Esta, que era subsidiria integral da Gafisa, foi incorporada
pela Tenda, com o objetivo de que juntas, as duas marcas consolidassem suas atuaes
na produo de moradia popular no Brasil. No ano seguinte, no dia 30 de dezembro,
novas transaes internas de capital ocorrem entre a Tenda e a Gafisa; agora, com a
fuso total das aes, a Tenda passa a ser subsidiria integral da Gafisa99: A reestruturao foi realizada atravs da permuta de todas as aes remanescentes da Tenda no
detidas pela Gafisa em aes da Gafisa (fuso de aes) 100.
Em maro de 2010, a Gafisa faz seu follow-on na Bolsa de So Paulo, com o objetivo
de financiar o crescimento futuro da empresa. Veremos os resultados desse procedimento, no captulo 6 desse trabalho. A Gafisa S.A. uma das empresas do ramo da
construo que participa do ndice Bovespa, o Ibovespa, e seus papis participam com
1,27% do total do ndice. A incorporadora atua em 22 estados do Brasil, alm do
Distrito Federal.

2.3.2.3 PDG Realty

98
Esta citao e informaes sobre o histrico da companhia foram obtidos atravs do site do grupo,
disponvel em www.gafisa.com.br
99
A Lei Nacional 6404/76, que dispe da regularizao da abertura de capital de empresas privadas no Brasil, trata na seo V sobre a incorporao de empresas como subsidirias totais. O artigo 251,
pargrafo segundo, A companhia pode ser convertida em subsidiria integral mediante aquisio, por
sociedade brasileira, de todas as suas aes, ou nos termos do artigo 252 e no artigo 252, temos que:
A incorporao de todas as aes do capital social ao patrimnio de outra companhia brasileira, para
convert-la em subsidiria integral, ser submetida deliberao da assemblia-geral das duas companhias
mediante protocolo e justificao. Os processos envolvidos na abertura de capital de empresas ser melhor
trabalhado na Parte 2 deste trabalho.
100

122

Cf. site da companhia, em www.gafisa.com.br

Poder de garantir.
A PDG Realty, como a Icade na Frana, uma estrutura de investimentos imobilirios que surge de um banco101. No caso da PDG, essa criao bastante recente,
datando de 2003. Trata-se de uma estratgia de expanso de negcios do fundo gestor
de ex-scios do Banco Pactual, dentre eles Gilberto Sayo, dono da financeira Vinci
Partners.
Logo em 2006, apenas trs anos aps sua criao, a PDG torna-se uma estrutura
independente. Em 26 de janeiro de 2007, a PDG abre capital na Bolsa de Valores de
So Paulo, arrecadando apenas nessa operao uma soma de R$440 milhes, aumentando o patrimnio lquido da empresa para R$680 milhes102. Desde ento, a PDG
assume uma estrutura pulverizada do capital, isto , sem o controle majoritrio de
algum dos antigos fundadores. No mesmo ano, a PDG adquire duas grandes empresas
do setor imobilirio: a Goldfarb (incorporadora e construtora do segmento econmico) e a CHL (incorporadora e construtora do Rio de Janeiro) 103.
Uma das particularidades da PDG, o que visto como uma grande vantagem do
ponto de vista dos investidores financeiros e dos analistas em geral, a de adquirir empresas construtoras, sem, contudo, se apropriar da incorporao e construo decorrentes. O fato que a poltica de aquisio empresarial da PDG baseia-se no modelo
de holding, i.e., as empresas que so absorvidas pela PDG mantm-se independentes

101 Contudo, Icade fruto de um investimento de um banco pblico voltado para investimentos em
programas sociais, sobretudo, enquanto que a PDG originria de um banco privado de investimentos.
102 Cf. PDG Realty, Comentrio de Desempenho 4T06 e ano 2006. Arquivo no disponibilizado no
portal da PDG, mas econtrado no endereo: http://www.acionista.com.br/home/pdg/resultados_4T06.
pdf
103 No conseguimos descobrir em que ms preciso ocorre a primeira aproximao da PDG com as
duas construtoras citadas acima. O primeiro relatrio financeiro da PDG data do primeiro trimestre de
2007, quando da abertura de capital da empresa. Nesse relatrio, j anunciado o aumento da participao
da PDG no conjunto de aes (ainda no comercializadas em Bolsa) da Goldfarb, de 49% para 70%. Isso
nos leva concluso de que a primeira compra de aes da Goldfarb pela PDG teria ocorrido entre janeiro
e fevereiro de 2007.

123

na produo, enquanto o capital, os lucros e investimentos passam pelo controle da

PDG104.
A fala do presidente do grupo, Jos Antonio Grabowsky, bastante explicativa: nosso
modelo de negcios privilegia o que h de melhor nas duas pontas [gesto financeira
e produo imobiliria]. Entramos com a cultura de resultados que herdamos dos
bancos de investimentos, sem prejudicar a autonomia de cada uma das companhias.
(...) Ns compramos capacidade gerencial e no terrenos ou prdios 105.
Mas se com a incorporao da Goldfarb e da CHL a PDG j se tornava uma incorporadora importante na cena da promoo imobiliria residencial brasileira, com a
aquisio da Agre que ela se consolida como lder no mercado. Para entendermos a
importncia dessa operao, preciso antes passarmos pela histria da formao da
Agre, empresa tambm bastante recente.
A criao da Agre, um empreendimento do espanhol Enrique Bauelos, foi fruto da
fuso de algumas companhias que vinham se destacando h anos em diversos ramos
da promoo imobiliria no Brasil: a Agra, a Klabin Segall e a Abyara. A Agre assumia ento maior importncia na produo residencial voltada para a classe mdia e
mdia-alta no Brasil, em especial em So Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. A Agre,
porm, durou pouco: tendo sido anunciada, em setembro de 2009, a fuso em Bolsa
das companhias que a compunham, em maio de 2010 a recm criada incorporadora
foi incorporada pela PDG. De acordo com o presidente em exerccio em 2010 da
PDG, Jos Antonio Grabowsky, a Agre j teria procurado a PDG para oferecer sua
venda no final de 2009, quando estvamos no meio da preparao para o follow-on
[segunda emisso de aes] da PDG. Na poca, no tnhamos condies de olhar o
negcio. H quinze dias, ns voltamos atrs e procuramos a Agre. Eles ainda estavam
interessados em vender 106.
104 Por isso, ao analisarmos o histrico de produo das companhias que hoje compem a PDG Realty,
observamos que, quando essas so incorporadas diretamente pela PDG, empreendimentos continuam sendo lanados sob a marca desses companhias o que acontece com Goldfarb (que desde sua incorporao
pela PDG, em 2007, at dezembro de 2010 produziu 17.418 unidades na RMSP) e com a Agre (que desde
sua fuso com a PDG, em 2010, lanou 844 unidades na RMSP). No entanto, o mesmo no acontece com
aquelas empresas que j haviam se fundido subordinadamente a outras companhias, antes de serem incorporadas pela PDG o caso da Klabin Segall, por exemplo, que tendo se fundido com a Abyara e a Agra
para a formao da Agre, teve suas atividades, alm de seu capital, fusionado aos da Agre.

124

105

Cf. Uma empresa em construo, In: Isto Dinheiro, 09 de julho de 2008. N. 562.

106

P. Canado, Incorporadora PDG compra a Agre, In: O Estado de So Paulo, 04 de maio de 2010.

Isso posto, percebemos que o bilionrio espanhol atuou individualmente como uma
empresa do tipo private equity107, ao comprar empresas com potencial de crescimento,
alavanc-las e revend-las no mercado financeiro em um curto prazo de tempo. E isso
se confirma com afirmao de um executivo prximo a Enrique Bauelos, em entrevista ao Estado de So Paulo: Bauelos, que segundo o executivo estaria insatisfeito
com o desempenho financeiro da Agre, queria uma empresa com olhar financeiro
e no de engenheiros 108. A compra da Agre pela PDG ocorreu de forma virtual,
financeira, apenas atravs de negociaes envolvendo transaes e fuses de aes das
companhias.
Em pouco mais de oito anos de existncia, a PDG Realty j produziu 70 mil unidades
habitacionais em mais de 360 empreendimentos, em mais de cem cidades, saindo do
completo anominato para a liderana da incorporao imobiliria brasileira, junto
com a Cyrela Brazil Realty (dados da Embraesp, 2010). Hoje a empresa atua em 17
estados brasileiros e Distrito Federal. Em janeiro de 2011 optou por unificar suas marcas, sem contudo alterar o esquema de gesto e produo, holding. Em agosto, a empresa foi nomeada pela Revista Isto Dinheiro com o ttulo de Melhor da Dinheiro
2011 no segmento Construo Civil Leve, que levou em considerao mais de 500
das maiores empresas do Brasil e a nica lista do gnero que analisa as companhias
no s pelo seu desempenho, mas tambm leva em conta indicadores de sustentabilidade financeira, recursos humanos, inovao, qualidade, responsabilidade social e
ambiental e governana corporativa 109.
A PDG Realty afirma ser a nica empresa imobiliria cujo capital 100% pulverizado, isto , sem reteno de parte do capital por acionistas majoritrios pertencentes
direo do grupo. tambm a empresa do setor de construo com a maior participao no ndice da Bovespa, o Ibovespa, com 2,26% da carteira. Tambm afirma ser
o maior grupo imobilirio das Amricas e procura atrair investidores atravs de um
discurso sobre a confiana: confiana que se constri a cada dia, respeitando compromissos, cumprindo o prometido, garantindo sempre a qualidade dos seus empre-

107

Sobre as private equities, trataremos melhor do assunto ao longo da Parte 2 dessa pesquisa.

108

Ibidem, idem.

109

PDG Realty, Resultados do 2.T. de 2011, p.6.

125

endimentos e a sua solidez financeira. Confiana que se traduz na filosofia, na postura

e no lema da PDG: Poder de Garantir 110.

110 Cf. portal eletrnico da incorporadora, http://www.pdg.com.br/sobrepdg, visitado em maio de

2011.

parte 02:

Estado, polticas neoliberais e

financeirizao: novos contextos polticos
e econmicos para a produo privada
da habitao

essa segunda parte do trabalho, trataremos em trs captulos das

questes relativas ao contexto poltico e econmico ao qual se vincula atualmente a

produo capitalista da habitao no Brasil e na Frana.
No captulo 31 voltamos aos anos 1980 para analisarmos o desmonte das polticas de
bem-estar social, inicialmente na Inglaterra e nos Estados Unidos, para depois se dissiparem internacionalmente atravs de diretrizes neoliberais. Essas diretrizes contribuem para a construo do cenrio econmico e poltico atual no qual as finanas

possuem um papel de destaque, expandindo-se para diversos setores da economia.

Buscamos nessas pginas compreender a montagem do cenrio onde a finana assume papel central na economia e na produo imobiliria.
A partir desse ponto, o fenmeno da financeirizao propriamente dito ser abordado
no captulo seguinte. Recorremos ao tema da abertura de capital de empresas privadas, buscando compreend-lo em sua configurao mais contempornea apesar de,
historicamente e num cenrio internacional, a abertura de capital ser um fenmeno
que data de finais do sculo XIX , intensificado em diversos pases a partir dos anos
80. Trata-se de um captulo mais conceitual, no qual verificaremos como ocorrem
os processos de capitalizao em Bolsas de Valores e daremos uma dimenso da importncia do mercado financeiro no conjunto das transaes econmicas mundiais.
Aps apresentada a financeirizao em lato sensu, estudaremos ainda no captulo
4 a financeirizao do imobilirio, investigando os processos de abertura de capital
1 A numerao dos captulos continua corrida considerando os dois captulos precedentes, presentes na
Parte 1 deste trabalho. A diviso do trabalho em partes e captulos se deve meramente a questes metodolgicas e organizao da apresentao dos assuntos tratados no trabalho.

129

das empresas de incorporao imobiliria no Brasil e na Frana, suas justificativas e

desempenhos diante das flutuaes de mercado, e indicaremos a importncia da interveno estatal para a recuperao dessas empresas em momento de crise.
Por fim, no captulo 5 aprofundamos o estudo sobre a interveno estatal na economia
imobiliria e, nessa perspectiva, apontaremos a estratgia anticclica e mercadolgica
do Estado brasileiro e daquele francs no que tange aos efeitos desejados sobre a atividade imobiliria residencial e sobre a economia como um todo, como consequncia
atravs dos programas Minha Casa, Minha Vida 1 e 2, no Brasil, e da Lei Scellier,
na Frana.

130

captulo 03:
Anos 1980 2000, contexto macroeconmico e poltico internacional:
o Neoliberalismo.

literatura crtica sobre economia e poltica internacional convencionou

chamar de Neoliberalismo uma nova ordem mundial que vinha sendo imposta ao
mundo pelos pases imperialistas a partir dos anos 802. Globalizao, livre mercado,

livre comrcio, livre circulao de capitais, Estado coadjuvante (sic) 3 e privatizao

seriam, ento, alguns dos termos que passaramos a ouvir com maior freqncia em
qualquer veculo da mdia nacional ou estrangeira.
Em texto de 2004, o professor Grard Dumnil e o pesquisador Dominique Lvy
publicam um artigo que busca compreender os motivos que levaram implantao
da ordem neoliberal no mundo4. Para eles, apesar de ser difcil precisar uma data
para a imposio da doutrina neoliberal internacionalmente, o marco histrico seria o que eles chamam de golpe de 1979, quando, nos Estados Unidos, o Federal
2
O termo de fato abarca dimenses maiores do que o termo liberalismo, defendido pelos agentes
principais desse modelo. Ao acrescentar o prefixo neo, acrescenta-se uma perspectiva crtica s conseqncias sociais, culturais, polticas e econmicas. O termo passou a ser empregado principalmente fora da
esfera estritamente econmica; hoje, discute-se conseqncias de posturas e polticas neoliberais na educao, na cultura, na privatizao, no planejamento urbano, entre outros.
3
A idia de que o Neoliberalismo momento histrico de recuo do Estado face aos agentes privados
da Economia, descrio comumente aplicada ao termo, nos parece um equvoco. Diversos so os autores a
demonstrar que, atravs das polticas neoliberais, o Estado reorganiza seu papel, pr-mercado. Na Frana,
por exemplo, pas onde a figura do Estado sempre foi algo bastante simblico, desde o reinado de Lus XIV,
com Colbert e, mais recentemente, com De Gaulle e Mitterrand, falar em Estado ausente ou coadjuvante
seria um equvoco. Os processos de privatizao de empresas pblicas e de retrao de polticas sociais,
observados naquele pas nas ltimas dcadas, so lidos pela Academia francesa como um momento no qual
o Estado, neoliberal, assume um papel central de conduo de polticas em prol do mercado, e no como
um recuo do Estado ou um laissez-faire generalizado.
4
G. Dumnil e D. Lvy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana. In: F. Chesnais (org.). A
finana mundializada.

133

Reserve5, buscando alcanar o controle da inflao, aumenta as taxas de juros a nveis

exorbitantes, sem avaliar as conseqncias, sobretudo sociais6, dessa medida. E concluem que essa doutrina se trata de um perodo marcado por uma nova hegemonia
financeira; essa nova hegemonia se apresenta bem enquadrada em um contexto de
imperialismo contemporneo, porque a hegemonia neoliberal da finana se soma e
se combina hegemonia do pas dominante no seio da coalizo dos pases imperialistas, a dos Estados Unidos 7, mas o que o define, para falar mais precisamente, a
reafirmao (e as formas) de um poder de classe 8.
Antes da nova fase de hegemonia financeira, outra existiu, do final do sculo XIX
at o ano de 1929 a primeira hegemonia financeira. no final do XIX, portanto,
nos Estados Unidos, que comeam a surgir as sociedades annimas9 de capital aberto.
A quebra da Bolsa de Nova York em 1929 levou consigo o primeiro perodo de hegemonia financeira, descrito por Dumnil e Lvy.
Seguem-se, portanto, principalmente no contexto ps Guerras, quatro dcadas de polticas keynesianas10, atravs das quais o Estado passa a intervir massivamente na economia; a construo civil e o setor de infraestruturas so privilegiados nessa poltica,
enquanto medidas anticclicas, o que incentivou a criao ou permitiu o fortalecimento
5

Equivalente ao banco central nos Estados Unidos, tambm conhecido pela abreviao Fed.

6
Os autores consideram a interveno como um golpe devido violncia poltica. E continuam
mostrando os efeitos danosos que se seguiram: controle de salrios, arruinamento dos sistemas de proteo
social, desemprego, crescimento lento e crises nos pases perifricos, entre outras (cf. G. Dumnil e D. Lvy,
op. cit., p. 85).
7

G. Dumnil e D. Lvy, op. cit., p. 86.

Ibidem, idem.

9
As sociedades annimas em si tambm so criao deste perodo, e consistem numa transformao
da gesto e da organizao administrativa do antigo modelo de empresa capitalista de base familiar. A ento
nova empresa em forma de sociedade annima se estrutura como uma sociedade de capitais, marcada pela
diviso do capital social da empresa em aes. Os maiores detentores dessas aes controlam a empresa e,
num primeiro momento, os acionistas majoritrios costumavam ser os antigos patronos do empreendimento. A essa empresa, que pode ser de capital fechado ou aberto, a literatura costuma chamar de chandleriana,
j que o assunto fora destrinchado minuciosamente em pesquisas de Alfred Chandler, nas primeiras dcadas
do sculo XX. Sobre o assunto, conferir, por exemplo, O. Weinstein, Pouvoir, finance et connaissance: les
transformations de lentreprise capitaliste entre le XXe et le XXIe sicle.
10
Primeiramente nos Estados Unidos, com a adoo da teoria de John Keynes pelas polticas estatais,
de carter anticclico (o plano New Deal a consolidao inicial dessa teoria) exportada ento internacionalmente como modelo de soluo para a crise econmica adotada em momentos de crise at hoje,
como veremos mais adiante. De maneira resumida e grosseira, trata-se de uma teoria que prima pelo forte
controle estatal da economia, segundo a qual cabe ao Estado criar mecanismos de incentivo produo,
gerando efeitos benficos em cadeia para diversos setores da economia.

134

de empresas de construo bruta11. No que tange produo da habitao, a era do

Estado de bem estar social pode ser entendida como um perodo marcado por fortes polticas habitacionais, priorizando a proviso pblica de moradias, sobretudo na
Europa do ps Segunda Grande Guerra. o tempo dos trinta gloriosos, dos anos de
ouro12 e mesmo nos Estados Unidos percebia-se uma poltica forte do Estado na produo de moradias13. Na Frana, por exemplo, quando grande parte dos conjuntos
habitacionais locativos, do tipo HLM (Habitation Loyer Modr), sero construdos,
com o objetivo de acabar com as favelas das periferias de Paris, sobretudo, apoiados
na ideologia da arquitetura modernista dos anos 50 e 60 14. No Brasil15, o governo de
ditadura militar de 1964 criou o Banco Nacional da Habitao, o BNH, que durou at
1986, e que foi responsvel por financiamentos vultosos em habitao, como nunca
tinha sido visto at ento no pas, mas com programas voltados quase que exclusivamente para a classe mdia16.
Retomando a teoria das fases de hegemonia financeira, de autoria de Dumnil e Lvy,
nos anos 80, portanto, que ressurge o papel central da finana, correspondendo
segunda hegemonia financeira, perodo ainda vigente. Assim, o neoliberalismo
nasceu de uma luta de classes de grande envergadura em que a finana, reprimida

11
Como j vimos no captulo histrico dos promotores imobilirios estudados, foi o caso do grupo
Bouygues, que se aproveitou da situao poltica do momento para se desenvolver como empresa de contruo e obras pblicas, se ramificando futuramente para o setor da incorporao imobiliria.
12

Cf. E. Hobsbawn. Os anos dourados. In: A Era dos extremos: o breve sculo XX.

13
Cf. M. Fix, Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil. Tese
Doutorado, 2011.
14
Esse modelo de interveno urbana e de promoo de habitao social, contudo, foi muito criticado
pela sociedade francesa a partir dos anos 90, mas sobretudo nos anos 2000. Alegou-se que este tipo de
soluo habitacional gera comunidades em guetos, e que muito frequentemente, essas cits HLM no
possuam urbanidade necessria para que no se tornassem bolses dormitrios. Situaremos melhor esse
momento histrico, ainda que rapidamente, no captulo 5 deste trabalho, quando tambm trataremos de
como o Estado francs passou em 50 anos de provedor de habitao queles que se encontravam no dficit
habitacional para provedor de meios pelos quais o indivduo pudesse acessar o mercado.
15
Sabemos que as condies polticas so bastante distintas daqueles pases centrais para o Brasil. A
citao do caso brasileiro neste pargrafo visa unicamente criar um panorama sobre como, naquele momento, o Estado brasileiro vinha atuando em polticas habitacionais, sem a pretenso de nos estendermos
na discusso dessa questo.
16
Em artigo crtico ao Programa Minha Casa, Minha Vida, de 2009, Pedro Arantes e Mariana Fix
afirmam que, durante a ditadura militar no Brasil, grande parte dos subsdios pblicos concedidos em
polticas habitacionais eram tomados pela classe mdia, em detrimento da grande parcela da populao,
mais necessitada. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao.
In: Correio da Cidadania, junho 2009.

135

depois da crise de 1929 e da Segunda Guerra Mundial, reafirma progressivamente

sua preponderncia e volta a ser dominante na transio dos anos 70 e 80 17.
Se nos Estados Unidos a segunda fase de hegemonia financeira se iniciou com o
golpe de 79, no mesmo ano, Margareth Thatcher assumia na Inglaterra o posto
de primeira-ministra. Sua gesto foi marcada por reformas de remercadorizao
econmica18, polticas essas que ficariam conhecidas como caractersticas maiores do
Estado neoliberal e que seriam tidas pela mdia no crtica como exemplos a serem seguidos internacionalmente pelos governos: em onze anos e meio no poder, Thatcher
privatizou furiosamente, peitou sindicalistas, encolheu o governo e recuperou a prosperidade dos ingleses

19

(sic). recuperao da prosperidade dos ingleses, Veja

refere-se empiricamente aos efeitos da recuperao das taxas de lucros das empresas
privadas britnicas e ao retorno da concentrao de ativos20 por suas elites.
Do ponto de vista das empresas privadas, alegava-se que as polticas keynesianas empregadas por diversos Estados, da crise de 1929 quela de 197321, conferiram uma
diminuio da taxa de lucro das empresas. Esses fenmenos foram contabilizados
nos dois grficos que se seguem, ambos de autoria de Grard Dumnil e Dominique
Lvy22. O primeiro grfico mostra a evoluo das taxas de lucro das empresas privadas
nos Estados Unidos e Europa (mdia de trs pases: Alemanha, Frana e Reino Unido)
17

G. Dumnil e D. Lvy, op. cit., p. 89.

18

C. Deak, O mercado e o Estado na organizao espacial da produo capitalista.

19
Cf. Os campees do neoliberalismo. In: Veja, setembro de 2003. Apud: S. Leblon, A exumao do
discurso neoliberal na mdia. In: Carta Maior, 13 de outubro de 2008.
20
Por ativos, cabe aqui todas as dimenses referentes ao capital, dos meios de produo (maquinrio,
propriedades), ao capital entesourado, s aes e ttulos financeiros.
21
A crise de 1973 ficou conhecida pelo choque do petrleo, quando pases membros da OPEP
criaro medidas de embargo de fornecimento de petrleo aos pases europeus e aos Estados Unidos. O
embargo gerou o caos na economia internacional, j que os recursos eram e so ainda fundamentais para
a base produtiva da indstria capitalista. As conseqncias macroeconmicas desse choque se manifestaro
sob a forma de uma crise econmica internacional, afetando, inclusive, o mercado imobilirio tercirio
francs, o qual, diante daquele cenrio de retrao do crdito e aumento da inflao na Europa, associados
a um estado de superproduo e acmulo de empreendimentos vazios desse tipo, entrar em profunda
recesso da qual s comear a se recuperar em meados dos anos 80, com a diminuio do estoque de empreendimentos vagos. Cf. I. Nappi-Choulet, Les mutations de limmobilier: de la finance au dveloppement
durable, p. 20-21.
22
O grfico da evoluo das taxas de lucro foi produzido a partir de dados da NIPA (BEA), Fixed
Assets Tables (BEA), OCDE, Comptes Nationaux Franais (INSEE) e integra o artigo O neoliberalismo
sob a hegemonia norte-americana, op. cit. O segundo grfico foi publicado no artigo Capital Resurgent,
e utilizado por D. Harvey em A brief history of neoliberalism, op. cit.

136

de 1960 a 2000; o segundo, a evoluo da concentrao de ativos nas mos da frao

superior das classes capitalistas e das instituies onde se concentra sua capacidade de
ao 23, o 1% da populao estadunidense mais abastada, de 1922 a 1998.

Figura 20 [Grfico]. Taxa de lucro (%) da Economia privada na Europa e nos Estados Unidos.

Do grfico acima (Figura 20), constatamos que, tanto nos Estados Unidos, quanto na
Europa, a taxa de lucro das empresas privadas foi drasticamente diminuda dos anos
60 aos 70, saindo da casa dos 20% para chegar a quase 13% em 1980. No entanto,
Chesnais nos chama a ateno para o fato de que, justamente de 1955 a 1975, a economia capitalista internacional, at ento caracterizada por um crescimento desigual,
convergiu durante aqueles vinte anos em direo a uma maior tendncia de equivalncia24. Contudo, a partir de 1979, com a instaurao de polticas ditas neoliberais
23

Nas palavras de Franois Chesnais. Cf. A finana mundializada, p. 57.

24
Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finana mundializada, p. 57; M. Husson, Les casseurs de lEtat social. Paris: La Dcouverte, 2003.

137

nos pases envolvidos pelo estudo dos autores, as taxas de lucro voltaram a subir, para
atingirem quase o mesmo patamar daquele encontrado em 1960, agora no ano 200025.

Figura 21 [Grfico]. Evoluo da concentrao de renda pelo 1% mais

rico da populao norte-americana.

O segundo grfico (Figura 21) deixa evidente que ao final da dcada de 70, a elite
dos Estados Unidos, representando assim uma parcela da elite mundial, no mais
concentrava em suas mos um percentual de riqueza equivalente quase a metade
dos ativos do pas existentes em 192926; ao contrrio, tratava-se do momento histrico
onde a concentrao da riqueza era a menos acentuada no sculo XX. As polticas neoliberais de Ronald Reagan (presidente dos Estados Unidos em dois mandatos,
de 1981 a 1989), marcadas principalmente pela desregulamentao, corte de gastos

25
Entretanto, Harvey, ao analisar as taxas de crescimento mundial de 1960 a 2000 (a partir de dados
da World Commission on the Social Dimension of Globalization), comprova que a neoliberalizao faliu
nesse sentido, com taxas praticamente constantes de 1980 a 2003. Cf. D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 154.
26
A comparao entre pocas, no entanto, s pode ser feita no sentido relativo, uma vez que o nmero
bruto de pessoas que corresponde a 1% da populao americana em 1930 e em 1970 outro, assim como
o total de ativos do pas, tambm mais importante nas ltimas dcadas do sculo XX, em relao ao incio
do mesmo sculo. Dentro dessas consideraes, a curva nos permite analisar a concentrao de ativos nas
mos de poucos, uma das reivindicaes das elites mundiais daquele momento.

138

pblicos e reduo da regulao da economia pelo governo, podem ser vistas, sob essa
tica, como um esforo oficial pela retomada do poder de classe das elites por meio
da desigualdade social 27.
Para David Harvey, podemos, portanto, interpretar a neoliberalizao antes como
um projeto utpico para realizar um plano terico de reorganizao do capitalismo
internacional ou como um projeto poltico para restabelecer as condies para acumulao de capital e restaurar o poder das elites econmicas. (...) o segundo desses
objetivos foi, na prtica, preponderante. (...) A utopia terica do argumento neoliberal tem primeiramente trabalhado como um sistema de justificao e legitimao
de qualquer atitude necessria para justificar esse objetivo. A evidncia sugere, alm
disso, que quando os princpios neoliberais se chocam com a necessidade de restaurar
ou sustentar o poder das elites, esses princpios so mesmo abandonados ou tornam-se
to modificados a ponto de serem irreconhecveis 28.
Harvey mostra ainda que teoricamente, o Estado neoliberal deveria favorecer fortes direitos propriedade privada, o Estado de direito, e as instituies de mercados
de livre funcionamento e livre comrcio 29. Dentro de uma concepo em que as
corporaes so juridicamente definidas como indivduos (no Brasil, pela figura da
pessoa jurdica, na Frana pela personne morale), papel do Estado garantir a liberdade total de direitos de todos os indivduos. O Estado deve, portanto, usar de seu
monoplio de meios de violncia para preservar essas liberdades a qualquer custo.
Consequentemente, a liberdade de negcios das corporaes (legalmente vistas como
indivduos) de operarem dentro dessa malha institucional de livre mercado e livre
comrcio vista como um bem fundamental. A empresa privada e a iniciativa empreendedora so tidas como chaves para a inovao e para a gerao de riqueza 30.
Mas como ocorreu o aumento dos lucros das empresas privadas dos pases onde o neoliberalismo se assumiu como poltica de Estado, ou em que medida o neoliberalismo

27
Harvey mostra que a volta da concentrao de ativos nas mos das populaes mais abastadas no
aconteceu apenas nos Estados Unidos, mas o mesmo ocorreu tambm na Rssia, no Mxico, na China e
nos pases da Europa do Leste. A Frana, contudo, foi uma das poucas excees, com retrao da desigualdade social entre 1978 e o final da dcada de 1990. Cf. D. Harvey. op.cit., p. 16. Traduo livre nossa.
28

D. Harvey, op. cit., p. 19. Traduo livre nossa.

29

D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 64. Traduo livre nossa.

30

Ibidem, idem.

139

ofereceu ferramentas que permitissem essa retomada de lucros31? Uma das respostas
questo o aumento da liberdade de capitais dentro da nova fase de hegemonia
financeira. O grfico abaixo, tambm produzido por Dumnil e Lvy32, estabelece
uma comparao entre as curvas de lucro de empresas privadas financeiras (financial
corporations bancos, fundos de investimento e instituies financeiras), e de sociedades no financeiras, ambas nos Estados Unidos, de 1960 a 2000.

Figura 23 [Grfico]. Taxas de lucro de empresas de capital

aberto e fechado, nos Estados Unidos, de 1960 a 2001.

31
Evidentemente, essas corporaes continuavam e continuam a extrair a mais-valia tambm pela
explorao de sua fora de trabalho, agora ainda mais fragilizada. Franois Chesnais afirma que os assalariados foram as verdadeiras vtimas desse processo, desconhecendo os acontecimentos polticos maiores.
Trabalho barato, pouco protegido, subcontratao internacional e flexibilizao do emprego so algumas
dessas formas de explorao atuais. Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finana mundializada, p. 55.
32
D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 158, Apud G. Dumnil e D. Lvy, Capital Resurgent,
p.111, 134.

140

A partir do grfico acima (Figura 23), percebemos a montagem histrica de uma recuperao da importncia das operaes financeiras nos Estados Unidos. As financial
corporations (no grfico representado pela curva em linha pontilhada), que tiveram
seus lucros recuados quase que continuamente de 1960 a 1975, passam a obter lucros
cada vez mais importantes a partir dos anos 80. Nesse recorte histrico, um pico de
recuperao rpida ocorreu entre 1975 e 198033, para cair novamente em 1980
mesma taxa que era encontrada em 1975. O que nos interessa principalmente nesse
grfico, no entanto, a atestao de que, a partir de 1980, portanto logo aps o golpe
de 79, o lucro das empresas financeiras aumentou a ritmo intenso, enquanto que as
empresas no financeiras prosseguiam com uma evoluo de lucro praticamente constante. Contudo, as crises que ocorreram internacionalmente nos anos 90 mostram a
fragilidade deste setor, fazendo despencar a taxa de lucro deste tipo de sociedade entre
os anos de 1996 e 2001, para equivalerem-se aos mesmos ndices obtidos em 1975,
perodo de menor lucro dessas corporaes.
Nos anos 80 34, portanto, ser montado um cenrio poltico que preze pela retomada
de poder das elites mundiais e dos lucros das grandes corporaes capitalistas atravs
de uma nova onda de hegemonia financeira. atravs da abertura de capital que as
empresas privadas buscaram recuperar lucros e desempenhos antes s vistos no perodo que precedeu quebra da Bolsa de Nova York, em 1929. Svio Miele35, citando
Arrighi36, sustenta essa idia: o momento histrico em que ocorre financeirizao da
economia aquele de crise37. As reformas estatais que passaro a ocorrer a partir de
ento sero essenciais para a transformao vista nas estruturas das empresas privadas, porque antes que ele [capital portador de juros] desempenhasse um papel
econmico e social de primeiro plano, foi necessrio que os Estados mais poderosos

33
O que apontado por Franois Chesnais como resultado da valorizao das transaes financeiras
pelos petrodlares.
34
Sinais de recuperao do papel das finanas j vinham sendo percebido nos Estados Unidos desde o
fim da Guerra Fria, e em pases como a Frana a partir dos anos 70.
35
S. A. de F. Miele, O lugar dos investimentos imobilirios-financeiros na reproduo capitalista da
Metrpole de So Paulo. In: Diez aos de cambios en el Mundo, en la Geografa y en las Ciencias Sociales,
1999-2008. Actas del X Coloquio Internacional de Geocrtica, Universidad de Barcelona, 26-30 de mayo
de 2008. <http://www.ub.es/geocrit/-xcol/345.htm>
36

G. Arrighi, O longo sculo XX.

37
Continuando a observao de Miele, importante salientar que o momento de acumulao que
vivemos, considerando o plano da reproduo capitalista geral, pode estar em crise, mas estes capitais individuais no esto, pois conseguem se valorizar e produzir acumulao. Cf. S. Miele, op. cit., p. 5.

141

decidissem liberar o movimento dos capitais e desregulamentar e desbloquear seus

sistemas financeiros 38. Como descreve Lcia Shimbo, no contexto dos pases centrais do neoliberalismo, a proliferao de novos instrumentos financeiros e o processo
de desregulamentao dos mercados, desde a crise da dcada de 1970, resultou na
transformao das estruturas produtivas do setor financeiro e imobilirio 39. O neoliberalismo, como resposta quela configurao vista como pouco favorvel para os
grandes capitalistas, , portanto, condio principal para que a financeirizao enquanto processo acontea.
Nesse novo contexto poltico e econmico, e sobretudo nos anos 1990, as finanas
tomaro lugar importante em grande parte dos mercados, mesmo naqueles mais tradicionais, como o imobilirio. Franois Chesnais chama esse fenmeno de mundializao financeira

, momento no qual a nova hegemonia financeira ser consolidada

40

em diversos setores econmicos, dos especulativos aos produtivos, do sistema-mundo

de ento. Quando observamos a dimenso dos negcios financeiros em todo o mundo,
a hegemonia existente clara: em todo o mundo, observa-se um aumento praticamente exponencial das transaes financeiras, quando comparadas produo efetiva
mundial (PIB mundial), cuja evoluo tenderia a um crescimento linear bastante tmido, como mostra o grfico da Figura 24, produzido por Ccile Marin em setembro
de 201141.
De acordo com esse grfico, a economia mundial estaria em 2010 em um estgio
no qual seu PIB seria de aproximadamente 60 trilhes de dlares, enquanto que as
operaes financeiras reproduo abstrata do capital, dinheiro que faz dinheiro,
atividades meramente especulativas estariam num estgio dez vezes superior a esse
montante, chegando a 600 trilhes de dlares!
Esses nmeros nos do uma idia da importncia desses fenmenos na atualidade,
e deixam claro a ordem de grandeza dos interesses em jogo, dos agentes financeiros
envolvidos. Essa onda avassaladora de ativos financeiros e riqueza fictcia est se tornando hegemnica em diversos setores da economia, afetando no apenas grandes
38

F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finana mundializada, p. 35.

39
L. Shimbo, Habitao Social, Habitao de Mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de Doutorado), p. 98.
40

F. Chesnais, A mundializao financeira; A finana mundializada.

41
Cf. Crise bancaire: le casse du sicle, In : Manire de voir, 119. Disponvel em : http://www.mondediplomatique.fr/mav/119/

142

Figura 24 [Grfico]. Montante dos derivativos e PIB mundiais.

Fonte: C. Marin, Manire de voir 119, Le Monde Diplomatique.

agentes internacionais, mas tambm os atores locais. Na consonncia de uma busca

eufrica por novas alocaes de ativos da parte dos grandes agentes financeiros,
sede de crescimento e aumento de produtividade e lucros por parte de gestores empresariais, tudo parece ser transformado segundo as lgicas do mercado financeiro. O
mercado imobilirio e as grandes incorporadoras, agentes importantes na produo
da habitao e da cidade j responderam ao fenmeno, adaptando-se s novas diretrizes hegemnicas. Diante desse fenmeno de importncia quase incomensurvel,
ou ao menos at h pouco inimaginvel, qual o efeito dessa articulao financeira
143

na produo da habitao? Embora considerada como um direito do cidado nas

Constituies dos pases estudados, a habitao, e aqui nos referimos quela de mercado, produzida pelas grandes corporaes imobilirias, tem sido incorporada lgica de produo e de reproduo do capital, sujeita ao novo contexto de supremacia
financeira. Quais os efeitos dessa aproximao na produo dos lugares de vida de
milhares de pessoas, que adquirem suas casas prprias produzidas nessa nova lgica
financeira? Qual o lugar do planejamento urbano, das polticas habitacionais progressistas e das articulaes das foras sociais dentro de um cenrio de tamanha opulncia? O que esperar para nossas cidades, quando agentes to poderosos se impem na
sua produo, e quando o poder pblico mostra-se conivente a esse movimento? Essas
inquietaes sero discutidas ao longo de todo esse trabalho. Por ora, nos contentamos
em deixar evidente a importncia dos fenmenos que aqui esto sendo tratados.
Como j dissemos, nosso objetivo nesse captulo no o de estudar toda a teoria do
neoliberalismo, isso no faz parte de nosso foco e seria imprudente42. Mas acreditamos ter sido importante esse recuo, que fundamenta e contextualiza todo o processo
histrico, econmico, social e poltico no qual se inserem as transformaes produtivas
do setor imobilirio dos pases que nos dispusemos a estudar, o que faremos a seguir.

42
Alguns dos prprios estudiosos do assunto, Dumnil e Lvy, se recusam a analisar o Neoliberalismo
como uma doutrina una e universal, j que afirmam existir diferentes configuraes de polticas neoliberais
de acordo com a poltica executada em cada pas. Cf. G. Dumnil e D. Lvy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana, In: F. Chesnais, A finana mundializada.

144

captulo 04:
Tudo finana. Definies, processos de abertura de capital de
empresas privadas, financeirizao da economia e do setor imobilirio

omo j dissemos, o mundo das finanas, hoje, se impe em diversos as-

pectos da vida cotidiana das sociedades ps-industriais. A financeirizao toma dimenses importantes na produo de setores at ento bastante tradicionais, como a
agroindstria43 e o mercado da construo civil, segmentos onde as mudanas foram
substanciais. Em ambos os casos, o produto final parece reduzido em mera comodity,
como ser apresentado mais adiante, na Parte 3 deste trabalho, ao discutirmos a padronizao (ou standardizao) da habitao que deriva desses novos circuitos de
produo.
No nos interessam nessa pesquisa os fenmenos estritamente financeiros que envolvem a habitao como bem negocivel por ttulos financeiros44, mas antes os processos
pelos quais a finana se apropria ou transforma a produo capitalista da habitao
de mercado, atravs de novas configuraes na estrutura financeira e de gesto dos
grandes grupos de incorporao imobiliria.
Dentro de um recorte histrico, j discutimos no captulo anterior que a ordem neoliberal trouxe consigo a prevalncia da financeirizao, do capital financeiro, sobre a
economia. Mas como definir a financeirizao? Tanto a Academia quanto o mercado
43 Nas grandes potncias agroexportadoras, como o Brasil, a financeirizao da produo agroalimentar
passa pelo chamado Mercado Futuro, criando-se ttulos correspondentes previses de produo das safras
futuras, antes que elas sejam efetivamente produzidas. Aps a converso dos gros em papis, estes so
negociados no mercado internacional de investimentos financeiros, atravs das bolsas de mercado futuro,
onde estes papis so comercializados.
44 No setor imobilirio, vimos recentemente as conseqncias da transformao de moradias em ativos
financeiros nos Estados Unidos, com a crise dos emprstimos de tipo subprime. Sobre esse ltimo assunto,
entre outros, conferir a tese de Mariana Fix, Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil, 2011.

147

parecem ter dificuldades em definir o termo. Vincent Lpinay45 mostra a dificuldade

em se definir o fenmeno e cita trs possveis interpretaes para o termo finana.
Duas de suas leituras partem de uma polarizao ideolgica da Economia em si: de
um lado (interpretao liberal, de direita) a finana completaria o mercado, dentro
de uma concepo em que Economia informao e que a finana uma rede complexa de informaes cuja funo a de completar o quebra-cabea da Economia;
de outro (interpretao crtica, de esquerda) a finana abstrairia o mercado, numa
concepo marxista na qual a Economia definida pela produo e pelo trabalho46.
A terceira leitura que faz o antroplogo francs de natureza de mercado, e bastante prxima daquela definida por Ronald Dore47, que define o fenmeno pelo termo
financialization, criado pelos anglo-saxes. Ento, de acordo com Dore, a financialization pode ser compreendida como a dominncia crescente da indstria financeira
no total da atividade econmica, do controle financeiro na gesto das corporaes,
dos ativos financeiros dentro do total de ativos, da comercializao de ativos securitizados e particularmente das aes dentro dos demais ativos financeiros, do mercado
de aes como um mercado de controle corporativo na determinao de estratgias
empresariais, e das flutuaes no mercado de aes como um determinante de ciclos
dos negcios 48.
A partir desse leque de definies, temos que a financeirizao um fenmeno marcado pelo crescimento da importncia das finanas, das relaes fictcias de reproduo
do capital, no conjunto das atividades econmicas pela sua importncia como rede
de informaes o que pode ocorrer pela presena de medidas financeiras na gesto interna de grandes empresas de capital aberto, e bem particularmente, por uma
45 Antroplogo francs, professor do Massachussets Institute of Technology (MIT), procura estudar as
finanas a partir do ponto de vista das relaes sociais. Seu discurso sobre definio do termo finanas
aqui reproduzido a partir de anotaes nossa em curso por ele proferido (Introduction of Social Studies on
Finance), em ocasio do 4. EIAGIME (Encontro Internacional de Alunos de Graduao do Instituto de
Matemtica e Estatstica da USP), no IME-USP, em agosto de 2011.
46 a leitura que fazem todos os pesquisadores crticos que j citamos at aqui, viso da qual compartilhamos. No entanto, nos parece interessante e necessrio buscar compreender outras interpretaes do
mesmo fenmeno, para que possamos compreend-lo de maneira mais abrangente.
47 Socilogo britnico, pesquisador em Economia Internacional na London School of Economics and
Political Science. Preferimos usar a definio de Dore porque esta se apresenta mais precisa, publicada.
48 Traduo livre nossa. A definio do Professor Dore pode ser encontrada em ingls no stio The free
dictionary (Cf. http://encyclopedia.thefreedictionary.com/Financialisation), ou em sua obra publicada no
ano 2000, Stock Market Capitalism: Welfare Capitalism: Japan and Germany vs. the Anglo-Saxons, publicada pela Oxford University Press.

148

gesto empresarial feita a partir do desempenho das aes da empresa no mercado

financeiro e pelo impacto determinante de suas performances financeiras nos ciclos de
negcios, gesto e de produo. Mas tudo isso se passa, dentro da interpretao crtica
da qual compartilhamos, por um processo de transformao das lgicas produtivas
pela lgica financeira, dentro de um quadro construdo politicamente pelas reformas
do Estado neoliberal. Alguns pesquisadores apontam essas caractersticas como sendo
um regime de acumulao sucessor ao modelo fordista, um regime no qual a base
estaria muito mais centrada na esfera financeira do que naquela da produo49.
A financeirizao das empresas capitalistas, sobretudo depois dos anos 90 portanto
dentro da nova fase de hegemonia financeira , tem ocorrido em diversos setores e em
ritmo acelerado. Para se transformar em uma sociedade de capital aberto, contudo, a
empresa deve se adaptar radicalmente em um processo complexo, geralmente regulamentado por leis ou regulamentos nacionais. Na Frana, a regulao das operaes
financeiras passam atualmente pela Autorit des Marchs Financiers (AMF), criada
em 2003 pela Lei no. 2003-706, de 1. de agosto de 2003, atravs da fuso de trs
outros organismos, a saber: Commission des Oprations de Bourse (COB, criada em
1967), o Conseil de Discipline de la Gestion Financire (CDGF, de 1990) e o Conseil
des Marchs Financiers (CMF, de 1996). Cabe AMF o controle das operaes financeiras, da veiculao de informaes, dos processos de abertura de capital de sociedades annimas na Frana, da segurana e da proteo dos investimentos realizados em
operaes financeiras francesas e europias.
No Brasil, a Lei Nacional 6.404, de 1976 50, regulamenta a constituio de sociedades
annimas no Brasil, tanto de capital fechado quanto de capital aberto, discorrendo das
responsabilidades, deveres e direitos de empresas desejosas de transformar a gesto de
suas empresas para o modelo de negociaes pblicas. De acordo com essa lei, toda
companhia a fins lucrativos, mercantis, pode se tornar uma sociedade annima, mas
para ser de capital aberto, preciso que seus valores mobilirios sejam admitidos pela

49 Franois Chesnais destaca o pioneirismo de Michel Aglietta nos anos 90, ao perceber ento transformaes na economia norte-americana, caracterizadas por um regime de crescimento patrimonial como
o capitalismo do amanh em pases de capitalismo avanado. Cf. F. Chesnais, La thorie du rgime
daccumulation financiaris: contenu, porte et interrogations. Attac, 2002. Disponvel em: http://www.
france.attac.org/archives/spip.php?article882 .
50 Diversos artigos e pargrafos foram includos lei original de 1976 em leis de 1997, 2001, 2007 e 2011,
o que indica a adaptao da legislao em relao s configuraes do mercado.

149

Comisso de Valores Mobilirios51 para que possam ser comercializados no mercado

de aes. Narrando o caso da abertura de capital de uma construtora brasileira52,
Lucia Shimbo demonstra tambm que, meses antes de se apresentar para a Comisso
de Valores Mobilirios, a empresa deve tornar pblico o aviso ao mercado sobre a
operao que pretende realizar, preparar minuciosos relatrios de apresentao (roadshows internacionais) aos investidores, e tentar convenc-los a investir na empresa
quando esta estiver efetivamente negociada em Bolsa.
Mas quais as vantagens de se enfrentar transformaes de tamanha complexidade,
visando financeirizao? As empresas de capital aberto possuem algumas vantagens
do ponto de vista financeiro: os acionistas principais tm mais facilidade em vender
seus patrimnios (a chamada liquidez, no jargo do mercado financeiro), os investimentos de outros acionistas capitalizam a corporao mais rapidamente e, em cima
deste capital excedente, a empresa passa a ser dotada de meios mais significativos
para autoinvestimento em sua produtividade, que pode se manifestar de diferentes
formas: investimento em maquinrios, em tecnologia produtiva, em expanso geogrfica, na compra de empresas menores e concorrentes ou, sobretudo no caso das incorporadoras imobilirias, atravs da constituio de um banco de terras, que garanta
a produtividade contnua da empresa53. Alm disso, as corporaes de capital aberto
costumam identificar vantagens no fato de se tornarem pblicas, em relao imagem de confiana que inspiram em investidores e clientes, sobretudo relacionados a

51 Guardando as variaes locais, comisses desse tipo se apresentam em diversos pases j que o processo de abertura de capital internacional e em geral derivados da experincia americana, que fez escola.
Em explicao de Lucia Shimbo, trata-se de um colegiado ligado ao Ministrio da Fazenda, que tem
por atribuio disciplinar, normatizar e fiscalizar o funcionamento do mercado de valores mobilirios e a
atuao de seus protagonistas (as companhias abertas, os intermedirios financeiros e os investidores). Cf.
L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre estado, empresas construtoras e
capital financeiro. (tese de doutorado). Universidade de So Paulo, So Carlos, 2010. Na Frana, o papel de
controle financeiro desempenhado por colegiado da AMF, como j descrito acima.
52 Em sua tese, a autora optou por no identificar a empresa, e preferiu design-la de empresa construtora pesquisada, ou pela sigla ECP.
53 A questo fundiria de fato o principal entrave para a financeirizao da produo imobiliria. Ela
sempre foi um n na produo capitalista da casa e da cidade, e agora o principal entrave para a financeirizao da produo imobiliria. Como a terra no reprodutvel e finita, para que a produo possa
continuar acontecendo preciso que haja o monoplio desse substrato. Diversos autores estudaram essa
fascinante questo que sem dvidas constitui o problema central das cidades brasileiras. Cf. Murillo Marx,
Luis Cesar Q. Ribeiro, Christian Topalov, Ermnia Maricato, entre outros.

150

aspectos de pujana e transparncia54. Por fim, a capitalizao permite s empresas de

encontrarem o capital necessrio para seus investimentos, projetos, ampliaes, sem
endividamento. Assim, cria-se um descolamento entre produo e fluxos de capitais,
donde um desempenho mais flexvel.
Com esses processos de abertura de capital, como mostra Chesnais, ocorre o deslocamento de um modelo de gesto baseado na corporate governance, representada pela
figura do administrador-industrial 55, para outro no qual a preocupao central de
todo o circuito de produo da corporao, no caso gerida pela figura do administrador-financeiro, o da valorizao acionria. Lembremos da postura de Enrique
Bauelos, tratada no captulo 2 deste trabalho, que vende sua empresa de incorporao imobiliria residencial, a Agre, para que houvesse a criao de uma incorporadora com olhar financeiro e no de engenheiros. No mesmo captulo, vimos tambm
que parte significativa das hoje principais incorporadoras francesas e brasileiras foram
historicamente construdas a partir de negcios familiares, sobretudo aquelas cuja histria remonta a meados do sculo passado, como Bouygues, Nexity, Cyrela e Gafisa e
que se tornaram sociedades annimas de capital fechado, num primeiro momento, e
de capital aberto, mais recentemente.
Quando essas empresas, principalmente a partir dos anos 1990 e atravs de dinmicas
que lhes so particulares, deixam de ser organizadas pela lgica familiar ou de capital
fechado corporate governance para tornarem-se estruturas pblicas 56 de capital
aberto, o novo perfil de gestor dessas corporaes molda-se no molde da finana e
explora a liberdade permitida pela virtualidade dela. Ele contornou rapidamente o
controle do qual era, a princpio, objeto. Mas suas prioridades so muito diferentes
das do administrador-industrial que ele substituiu. Os grupos so dirigidos por pessoas
para as quais a tendncia da Bolsa mais importante do que qualquer outra coisa.
O controle da corporate governance foi em geral frustrado, mas os valores da finana
54 Para compreender o processo pelo qual empresas abrem capital em Bolsa, recorremos s orientaes
contidas numa brochura produzida pela Bovespa. A publicao est disponvel na internet, e foi acessada
no dia 18.02.2010. Cf. www.bmfbovespa.com.br/empresas/download/guiaaber.pdf
55 Comumente encarnado na mesma figura do patro (no sentido patriarcalista do termo) no caso das
empresas familiares ou na figura dos acionistas majoritrios, no caso da sociedade annima de capital
fechado.
56 No mercado financeiro, as empresas de capital aberto so tambm chamadas de empresas pblicas,
no sentido em que seu capital social disponibilizado oferta pblica em negociaes bursteis. Esse o
sentido do termo, designando estrutura completamente diferente quela da empresa estatal, que verdadeiramente pblica por pertencer a todos os cidados do pas de origem.

151

triunfaram 57. Essa afirmao de Chesnais deixa claro que, nesse novo momento surgido com a revoluo conservadora de Thatcher e Reagan, a fim de aumentarem
seus lucros, rentabilidades e possibilidades de crescimento, a empresa financeirizada
altera seu foco, da obteno de lucro pela comercializao da produo, para a rentabilidade de seus papis e dos papis de seus acionistas. Duas formas distintas de organizao empresarial e de produo, dois modos diversos de acumulao de riquezas.
Ao estudar em sua tese de doutorado o caso da abertura de capital de determinada
construtora, Lucia Shimbo narra as promessas que o ento diretor da companhia teve
de fazer em diversos roadshows, de quadruplicar sua produtividade, para atingir a
cifra de 40 mil unidades residenciais lanadas por ano58.
A diferena desses dois modos de acumulao bem ilustrada pela metfora de
Vincent Lpinay59: se para produzir preciso explorar recursos e matrias-primas,
transformando-as, a derivao como o antroplogo do MIT denomina a estratgia de criao de valor atravs da abstrao funciona como um parasita, cujo mecanismo de sobrevivncia consiste em nutrir-se da riqueza produzida pelo hospedeiro,
sem, contudo compromet-lo excessivamente (exaurir seus recursos a ponto de matlo exigiria ao parasita encontrar um segundo hospedeiro). Nessa metfora, seriam
parasitas de determinada sociedade annima seus investidores como um todo, dos
menores (pequenos acionistas individuais) aos maiores (como fundos de penso ou
grupos de private equity60). Nesse sentido, a produo deixa de ser o cerne da corporao. Ela passa a interessar o suficientemente para garantir a constante valorizao financeira da empresa e dos dividendos esperados por seus investidores; o que se produz
e, sobretudo, como se produz, parece ser mera eventualidade dentro desse processo.
Essa possibilidade de formulao do sistema capitalista, na qual parece se privilegiar
a acumulao abstrata quela derivada da produo efetiva, contudo, j havia sido
57

F. Chesnais, O capital portador de juros. In: A finana mundializada, p. 54.

58 L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre estado, empresas construtoras e capital financeiro, p. 157. No nosso estudo, as relaes entre evoluo financeira e produtividade das
incorporadoras imobilirias analisadas sero trabalhadas separadamente, no captulo 6 da Parte 3.
59

Baseamo-nos em sua aula proferida no curso Introduction of Social Studies on Finance, op. cit.

60 Empresas de private equity so estruturas que vislumbram a possibilidade de grandes lucros na aquisio de uma empresa de potencial produtivo limitado, transformando-a numa lgica de gesto financeira.
Aps a transformao da empresa, num curto prazo de tempo (poucos anos, no mximo) essa revendida,
normalmente em processos de transaes de aes, o que gera para a sociedade de private equity lucros
vultosos.

152

prevista por Karl Marx e por Keynes, o que nos lembra Luiz Gonzaga Belluzzo:
Marx, como Keynes, desvendou no capitalismo a possibilidade da acumulao de
riqueza abstrata, desvencilhada dos incmodos da produo material 61.
Mas como j dissemos, o que nos propomos a estudar so as relaes existentes entre
economia e territrio, finanas e imobilirio, para conhecer as novas formas de construo do espao, em um contexto de economia mundializada. J listamos at aqui
alguns elementos que nos ajudam a compreender a nova conjuntura econmica e o
processo histrico de aproximao dessas duas esferas. Agora, discutiremos a nova
configurao organizacional e produtiva das principais empresas de incorporao
imobiliria residencial francesas e brasileiras atravs da evoluo do desempenho dessas empresas no mercado financeiro.

4.1 A financeirizao das incorporadoras imobilirias e suas

implicaes sobre a produo privada da habitao
Toda corporao privada a fins lucrativos pode transformar-se em companhia pblica, de capital aberto. Mas como esse fenmeno ocorreu em relao s empresas do
setor imobilirio? Por que uma incorporadora imobiliria, especificamente, se interessaria em abrir seu capital em uma Bolsa de Valores?
O discurso de Allain Dinin, presidente e diretor geral da Nexity, nos ajuda a compreender melhor esse processo. Em 2004, quando da entrada do grupo na Euronext

62

(Bolsa de Paris), Dinin respondeu em uma entrevista rdio francesa BMF: o desejo
de entrarmos em Bolsa se explica porque o mercado imobilirio est numa tima fase
e acreditamos que essa fase v persistir durante um bom tempo. Os gerentes e diretores da Nexity so acionistas com uma participao de cerca de 16% do capital e no
colocam nada no mercado. Quando de nossa introduo na Bolsa, vamos persistir a

61

L. G. Belluzzo, Prefcio, In: F. Chesnais (org.), A finana mundializada, p. 8.

62 A Euronext existe desde o ano 2000, e rene importantes bolsas de valores europias numa nica
estrutura. Fazem parte dessa estrutura as Bolsas de Amsterdam (sede), Paris, Bruxelas, Londres e Porto . A
Bolsa de Nova York (NYSE) foi incorporada pela Euronext em 2007.

153

sermos acionrios de nossa empresa, porque nela acreditamos63. Hoje o nosso conjunto de acionistas essencialmente formado pelos fundos LBO64, tempo de passar
outra coisa, nossa empresa adulta, ela precisa de uma estrutura financeira reforada
e por isso que entramos na Bolsa. Fizemos bilhes de euros em volume de negcios
no ano passado, equipamos mais de 10.000 famlias com moradias, e pensamos ento
a partirmos para a Bolsa 65.
Explicao muito similar a essa foi proferida pela Icade. De acordo com o grupo, em
informao divulgada no seu site, a incorporadora criada a partir da Caisse de Dpts
et Consignations66 abriu seu capital na bolsa no ano de 2007 porque esse novo estatuto permite simplificar suas estruturas e aperfeioar seu modelo de empresa tornando-a
mais performtica em termos de desenvolvimento e rentabilidade. Em 2007, suas
aes fecharam o ano sendo negociadas ao preo de 84,50 euros, uma das maiores
cotaes j registradas do mercado imobilirio-financeiro francs.
De acordo com Julie Pollard, um argumento utilizado recorrentemente porta sobre
o desejo de se manter independente e de poder gerir seus [das incorporadoras] desenvolvimentos mais livremente do que se continuassem vinculados a um grande grupo
bancrio ou de construo 67. De fato, como j dissemos, o objetivo de captao de
recursos e expanso de mercado central na deciso de uma empresa abrir capital
63 Presenciamos na Frana um receio da parte dos promotores ao abrirem capital em Bolsa. Se por um
lado eles se mostravam confiantes, como de praxe, por outro, mostravam-se sempre bastante cautelosos em
relao a essa insero: ns entramos em Bolsa, mas nossas finanas so controladas por ns mesmos
uma dessas declaraes, que presenciamos quando entrevistamos um dos responsveis pelo setor habitacional da construtora Eiffage, em novembro de 2009. Como j foi comentado mais profundamente em nota
de rodap no captulo 3, o acionariato de trabalhadores pode ser compreendido dentro da lgica estatal
de incentivo participao do trabalhador como investidor da empresa privada na qual trabalha, como
tambm servir de estmulo produo da companhia.
64 Fundos LBO: do ingls leveraged buyout, em portugus usa-se o termo fundo de alavancagem.
Grosso modo, consiste num investimento baseado em mecanismo de propulso financeira de uma companhia, realizado por outra companhia, em geral financeira, num procedimento de alto risco, e, portanto, de
maior potencialidade de lucro. A empresa que participa de um fundo desse tipo obtm um retorno maior
do que se ela obtivesse um financiamento comum no mercado.
65

A. Dinin, em discurso proferido em 2004.

66 A Caisse des Dpts, como usualmente conhecida pelos franceses, uma instituio financeira pblica, criada em 1816, controlada pelo poder pblico (representantes do Banco da Frana, do Parlamento e
do Senado). Apesar de pblica, atua tambm em setores de concorrncia de mercado, como o imobilirio,
atravs da incorporadora Icade (Immobilier de la Caisse des Dpts).
67 J. Pollard. Acteurs conomiques et rgulation politique: les promoteurs immobiliers au centre des politiques du logement dans les rgions de Paris et de Madrid. [Tese de Doutorado]. Institut dEtudes Politiques
de Paris, Sciences Po, Paris, 2009.

154

em Bolsa. No Brasil, a abertura de capital por parte de empresas atuantes no ramo

da construo civil pode ser compreendida como uma soluo falta de capitalizao
dessas empresas, inexistente desde o fim do Banco Nacional da Habitao, o BNH.
Alm disso, essa preocupao de se obter investimento sem endividamento, citada
por Julie Pollard para a Frana, tambm empregada para compreenso do caso
brasileiro e citada por Daniel Volochko, ao citar a fala do diretor de uma grande
incorporadora brasileira, que afirmava em 2007 ser prefervel tornar-se scio de seu
prprio negcio do que endividar-se com bancos68. Ingrid Nappi-Choulet denomina
esse fenmeno como dsintermdiation 69, mostrando que nesse novo momento, o
intermdio bancrio deixa de ser a nica opo de financiamento das empresas. Para
a autora, isso s foi possvel graas desregulamentao financeira, que ocorreu na
Frana no mesmo momento que ocorria na cena internacional, ao menos nos pases
ditos centrais, durante os anos 1980.
Como j dissemos, estudos sobre a financeirizao da produo imobiliria na Frana
so raros, sobretudo aqueles que consideram o fenmeno analisando a produo habitacional. possvel, contudo, recuperar alguns artigos e trabalhos acadmicos que
tratam da aproximao das esferas financeiras e imobilirias e da atuao dos grandes
promotores imobilirios de maneira geral, mas principalmente documentos advindos
do prprio setor de investimentos. Assim, a origem do fenmeno de financeirizao do
imobilirio na Frana descrita por agentes do mercado como conseqncia de uma
soma vultosa de capitais disponveis, advindos notadamente de fundos de aposentadoria por capitalizao. A financeirizao constitui antes de tudo a resposta mais
adaptada acelerao da transferncia de ativos imobilirios. Passamos de um estgio
bela adormecida, onde o ativo imobilirio era detido de modo tradicional, para um
tipo de bal fantstico, onde os ativos mudam de mos (do Estado aos investidores
privados; das empresas privadas aos investidores institucionais; dos investidores institucionais aos particulares pessoas fsicas) a um ritmo frentico 70.

68 A frase do empresrio, originalmente publicada por Danilo Volochko, em 2007, foi recuperada na tese
de Lucia Shimbo, op. cit., p. 104.
69

I. Nappi-Choulet, Les mutations de limmobilier : de la finance au dveloppement durable, p. 32.

70 Cf. P. Zivkovic et al., Financiarisation de limmobilier : la rponse innovante du groupe BNP Paribas.
In : Les entretiens de la Maison Dore, p. 6. [Relato de evento]. Paris, 23 nov. 2006.

155

Guy Marty71 qualifica como tardia a entrada do mercado imobilirio francs e europeu na lgica financeira. Sua explicao a de que, devido a uma dificuldade de
medir o valor do imvel face a ondas de mudanas econmicas to rpidas, o sistema
financeiro se concentrava sobretudo nos bens mveis; alm disso, dentro de um cenrio de instabilidade econmica marcado pela inflao72, propriedades imobilirias
eram investimento seguro, graas ao valor refgio 73 que o imobilirio representava.
Mas finda a inflao na Europa, os objetos antes vistos apenas pelo valor refgio so
includos no mercado financeiro. Para o autor, esse processo marcado por trs fases: a primeira (1997-1999) era caracterizada por um procedimento especulativo; a
segunda (1999-2001) como conseqncia do desaparecimento dos mercados habituais e a terceira (2001-2002) como simplesmente uma procura por lugares de investimento alternativos 74. O mtodo de diviso evolutiva do mercado imobilirio em trs
etapas tambm empregado por Julie Pollard, em sua tese de doutoramento. Para ela,
o mercado imobilirio francs conheceu, desde os anos 1980, um processo de transformao ancorado em trs momentos: incorporao dos pequenos incorporadores
pelos grandes grupos; segmentao dos incorporadores independentes e, por fim, a
internacionalizao dos capitais privados do setor da construo. Esta ltima etapa
a principal caracterstica da insero desse mercado na economia dita mundializada.
Mas assim como Marty, Ingrid Nappi-Choulet afirma que a financeirizao do imobilirio francs fenmeno novo, datando principalmente do incio do sculo XXI.
preciso atentar, entretanto, para o fato de que, nesse ponto, a autora assim como
Zivkovic, que havia descrito o estgio atual das relaes entre finanas e imobilirio como um bal fantstico emprega o termo financeirizao sob a tica da
transformao do imvel como um ttulo financeiro (i.e., securitizao), concepo
diferente daquela que estamos abordando nesse trabalho. Nessa perspectiva, a autora
afirma que o fenmeno acontece, na Frana, sobretudo com os bens imveis no
71 Marty diretor do Institut de lEpargne Immobilire et Foncire (Instituto de Poupana Imobiliria e
Fundiria, IEIF), portanto, agente central desse mercado na Frana. Cf. G. Marty, Urbanisme, amnagement, immobilier... et financiarisation. In : Les Cahiers, v.145, out.2006, pp.78-84.
72 preciso lembrar que na Frana, desde 1972, as taxas de inflao s comearam a cair a partir
de 1982, saindo da importncia de 15% em mdia para atingir uma variao em torno de 3% ao ano,
mantendo-se constante nessa proporo at atualmente, para sermos sintticos. No Brasil, a instabilidade
econmica s foi controlada aps a implantao de uma poltica severa de aumento dos juros, e da criao
do Plano Real, na segunda metade dos anos 1990.

156

73

Em outros termos, entesouramento. Cf. livros de O Capital, 1867- 94.

74

Cf. Marty, In : Les Cahiers, 2009 : 82.

residenciais e seria uma conseqncia direta de um processo iniciado com a gesto

da crise imobiliria do tercirio de 1991. A partir de 1996, fundos de investimentos
norte-americanos, oportunistas, injetam recursos na indstria imobiliria francesa e
europia, o que no apenas fez relanar o mercado imobilirio europeu, como permitiu uma transformao progressiva na estrutura desse mercado, saindo de uma lgica patrimonialista para uma financeira, prpria dos novos fundos de investimento
imobilirios no cotados, criados e majoritariamente geridos pelos grandes bancos de
investimento 75.
Para dar ideia da dimenso do fenmeno, Ingrid informa que de 1995 a 2009, na
Europa, o nmero de fundos desse tipo atuando na Europa passou de cerca de 30 para
480. Mas para que esses fundos chegassem a atuar na Frana, foi preciso instaurar-se
um panorama favorvel, pautado principalmente pela liberalizao financeira. Se na
Frana o processo ocorreu em ligeiro atraso comparativamente aos Estados Unidos ou
ao Reino Unido, Nappi-Choulet atesta que em territrio francs o processo se inicia
em 1985, com a reforma que permite aos agentes no financeiros, como empresas,
de terem acesso direto ao mercado monetrio, tanto para se financiarem em operaes de curto prazo, ditas de tesouraria, como para realizar seus investimentos76, com
a eliminao, em 1987, da exclusividade de enquadramento e concesso de crdito
pelo Banco Central daquele pas (Banque de France)77 e pela privatizao de estatais
francesas entre 1986 e 87.
Seria, portanto a partir de meados da dcada de 80 que a financeirizao de empresas
capitalistas de diversos setores teriam um pano de fundo mais favorvel para faz-lo.
Entretanto, ao observarmos o Quadro 2, mais adiante, percebemos que a Bouygues
S.A. j era uma sociedade cotada na Bolsa de Paris desde 1970; a flexibilidade de
75 I. Nappi-Choulet, Les Mutations de limmobilier : de la finance au dveloppement durable, p. 31. A
participao desses fundos de investimento internacionais na estrutura financeira das grandes incorporadoras francesas e brasileiras ser estudada ainda nesse captulo, mais adiante. Adiantamos, no entanto, que
esses atores ainda desempenham papel central em diversas dessas incorporadoras, como scios de seus negcios imobilirios. A cidade e a habitao que esses agentes produzem, derivam dessa montagem, assunto
da Parte 3 dessa pesquisa.
76

I. Nappi-Choulet, op. cit., p. 33.

77 O crdito a mdio prazo para construo e aquisio de imveis residenciais surge na Frana logo
aps o trmino da Primeira Guerra Mundial, sendo que de 1931 a 37 a instituio responsvel pelo fornecimento de crdito era a Caisse des Dpots et Consignations, passando para as mos da Banque de France
de 1937 a 1987. Em 1950 a Banque de France passa a estabelecer critrios para definir aspectos fsicos das
moradias que seriam construdas, para poderem se beneficiar do crdito. Cf. B. Lefbvre, M. Mouillart, S.
Occhipinti, Politique du logement : 50 ans pour un chec, p. 13.

157

mercados daquele grande grupo francs provavelmente fator importante para uma
entrada em Bolsa to antecipada em relao aos demais promotores imobilirios estudados, cuja financeirizao se instala nos anos 2000. Bouygues Immobilier entra em
Bolsa, portanto, como conseqncia da financeirizao de todo o grupo, e no pode
ser compreendida como fato relevante para a histria da financeirizao imobiliria
francesa.
Na Frana, como j foi citado no captulo 2, a primeira empresa exclusivamente do setor imobilirio a abrir capital foi a companhia estrangeira Kaufman & Broad, no ano
2000. Naquele momento, a incorporadora ainda era controlada pela norte-americana
KB Home, um dos principais promotores imobilirios nos Estados Unidos, reconhecida por seus empreendimentos residenciais suburbanos. A deciso de insero em
bolsa da filial francesa passa, portanto, por decises de estratgia de mercado e de
financiamento realizada nos Estados Unidos, que previram o aquecimento da economia e as projees favorveis referentes ao mercado imobilirio residencial na Europa.
A segunda a abrir capital foi a lder do mercado, a Nexity, em 2004, seguida pela
Icade, em 2007. portanto na primeira dcada do sculo XXI que a financeirizao
da produo habitacional na Frana se instala, de fato.
O fenmeno no se restringe Frana. Em todo o mundo, em apenas seis anos, de
2000 a 2006, a capitalizao em bolsa de empresas do imobilirio foi dobrada78. E
assim como na Frana, no Brasil, a aproximao do imobilirio s finanas, precisaria
passar por um quadro de transformaes macro na estrutura regulamentar financeira
e poltica, num primeiro momento, e aos investimentos advindos dos fundos de penso, logo depois. Desse modo, segundo Lucia Shimbo, o caso brasileiro teria ocorrido
em duas fases: a primeira, de 1993 a 2004, caracterizada pela criao de um cenrio
poltico e regulamentar favorvel79, e a segunda, de 2005 a 2010, na qual a financeiri-

78 P. Zivkovic et al., Financiarisation de limmobilier : la rponse innovante du groupe BNP Paribas. In :

Les entretiens de la Maison Dore, p. 6.
79 Trabalhando a partir de publicaes de Danilo Volochko (A produo do espao urbano e as estratgias reprodutivas do capital, 2007), Adriano Botelho (O urbano em fragmentos, 2007), Mariana Fix (So
Paulo cidade global, 2007) e Cludio Csar Paiva (A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade no capitalismo contemporneo, 2007), Lucia Shimbo reconstri todo um histrico que
passa pelo desmonte do BNH, pelo surgimento do SFI, do mecanismo dos CRI (Certificados de Recebveis
Imobilirios), pelos FII (Fundos de Investimentos Imobilirios). Sabemos que o estudo desse processo complexo indispensvel para a compreenso da questo estudada no Brasil, mas preferimos no abord-los a
fundo neste trabalho, dado o prazo curto que dispnhamos para faz-lo.

158

zao ocorreu de fato, com a entrada em Bolsa das grandes companhias imobilirias
do pas.
Nessa perspectiva, o processo de abertura de capital das empresas da construo civil
no Brasil pode ser compreendido, dentro de um contexto de reforma do quadro financeiro a partir dos anos 90 com o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI, em 1997)
e como uma reao (de busca por financiamentos alternativos) s limitaes que vinham sendo impostas por leis nacionais80, como aquela que impedia a transferncia
de recursos, por uma incorporadora, de um de seus empreendimentos, debilitado
financeiramente, para outro que se encontrava em melhor situao. A abertura de
capital atravs da oferta pblica de aes permitiria assim uma rpida alavancagem
financeira, nas palavras da autora, evitando o endividamento da empresa com uma
instituio financeira. Alm disso, foi a entrada em Bolsa desses grandes agentes da
produo imobiliria brasileira que lhes permitiu obter recursos para novos investimentos e para a aquisio de construtoras menores, atuantes em outros estados ou
com enfoque em outro perfil de consumidor81, normalmente mercado popular82.
Pedro Arantes e Mariana Fix, em artigo crtico ao Programa Minha Casa, Minha
Vida, tambm recuperam o processo histrico de abertura de capital das incorporadoras brasileiras e demonstram como transformaes em aspectos legais, no acesso
ao crdito, ao financiamento habitacional foram importantes para a elaborao de
um pano de fundo favorvel: em um primeiro momento, a partir de 2003, houve
ampliao da faixa de financiamento habitacional compulsrio do FGTS e SBPE
para o setor imobilirio, o que promoveu a ampliao dos prazos de financiamento
e a reduo nos juros 83. o que Lcia Shimbo coloca ao falar da existncia de um
trip que sustenta os antecedentes da onda de abertura de capital das construtoras: o
contexto favorvel da estabilizao econmica, a queda dos juros dos financiamentos
e o fomento pblico e privado para o crdito imobilirio formaram um trip (...) que
80 Lcia aponta, citando D. Volochko, as leis do Incontroverso, do Patrimnio de Afetao,
Sociedades de propsito especfico. Cf. L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 102.
81 A autora se baseia em dados contidos na Pesquisa Anual da Indstria da Construo, de 2006, publicada pelo IBGE. Cf. L. Shimbo, op. cit., p. 104.
82 Na Frana, a incorporao de pequenos promotores pelos grandes promotores no ocorre como conseqncia da financeirizao, mas principalmente como suporte para ela, uma vez que essas junes podem
ser vistas como alavancagens necessrias para uma atuao mais ostensiva dessas empresas.
83 P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. In: Correio da
Cidadania, agosto de 2009.

159

alavancou tal crescimento 84. Pedro Arantes e Mariana Fix completam: associado
a isso, desde 1997 j existe o instrumento da alienao fiduciria, que facilita ao
credor a tomada do imvel no caso de inadimplncia, ampliando as garantias para o
setor privado. A partir de 2006, as principais empresas construtoras e incorporadoras
abriram seu capital na Bolsa de Valores, capturando bilhes de reais em poucos meses 85.
Em entrevista revista Caros Amigos86, Raquel Rolnik complementa as explicaes
sobre como o processo de financeirizao do imobilirio teria ocorrido no Brasil. De
acordo com a professora, inicialmente ocorre uma experincia de abertura de capital de grandes empresas, dentre as quais sete grandes construtoras brasileiras. Essas
empresas buscavam captar capital financeiro para aumentar sua escala de produo
num movimento que j havia acontecido antes, inclusive da Amrica Latina. As sete
grandes empresas construtoras captam recursos, compram terras, montam projetos
para fazer um lanamento de produtos imobilirios nas cidades brasileiras e a vem a
crise financeira 87. A onda de abertura de capital das incorporadoras brasileiras ocorre
entre 2006 e 2007. Nesse perodo, passam a ser cotadas na Bovespa: Cyrela Brazil
Realty (2005), Gafisa S.A., Even, Brookfield Incorporaes (2006), MRV Engenharia,
Tecnisa, PDG Realty, Tenda e Rodobens (2007). Vale lembrar que a Rossi Residencial
j havia realizado suas primeiras investidas em Bolsa no ano de 1997.
Voltando ao estudo do perodo pr-crise, vimos que, ao abrirem capital, as incorporadoras tornam-se pblicas, saindo de um modelo de gesto pautado na corporate governance para entrarem numa gesto estratgica financeira. Nesse contexto,
espera-se uma retrao do poder de gestores que at ento controlavam a empresa,
como ncleos familiares histricos ou antigos administradores. Isso contudo no
regra. A empresa pode sim tornar-se pblica e continuar detendo parte importante
84 L. Shimbo, Cidades mdias carimbadas: a produo imobiliria por empresas construtoras de capital
aberto, In: P.C.X. Pereira (org.), Negcios imobilirios e transformaes scio-territoriais em cidades da
Amrica Latina, p. 49.
85 P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. In: Correio da
Cidadania, agosto de 2009.
86 Direito moradia versus especulao imobiliria. In: Revista Caros Amigos, ano XV, n.169, 2011, p.
14.
87 No artigo, a autora prossegue sua explicao enumerando as relaes entre esse processo de abertura de capital e a crise financeira de 2008, iniciada nos Estados Unidos, tambm de origem imobiliria.
Retomaremos sua fala mais adiante, quando discutiremos as relaes polticas entre Estado e as gigantes da
construo civil no Brasil, atravs do programa Minha Casa, Minha Vida.

160

do seu prprio capital, atravs de acionistas majoritrios, s vezes camuflados sob

outras roupagens. Os casos da Cyrela (cf. Quadro 1) e da Bouygues S.A. (cf. Quadro
2) so emblemticos. A Bouygues S.A. criou uma empresa de gesto financeira apenas
para controlar o patrimnio da famlia Bouygues; essa empresa, liderada por Martin e
Olivier Bouygues, filho e neto de Francis Bouygues, criador da empresa de construo
em 1952, chama-se SCDM e detm, ao menos desde 2006, porcentagem de aes
variando de 18 a 28%. No Brasil, Elie Horn continua detendo parte significativa das
aes da Cyrela em seu nome prprio (23,20% em outubro de 2011), mas de 2006 a
2009 possua, alm das aes que lhe so nominativas, duas outras empresas em seu
nome, a EH Capital Management (regulada por leis das Ilhas Britnicas) e a Erinor
Sociedad Annima (empresa regulada no Uruguai).
Analisando o Quadro 1, abaixo, em parte reproduo do quadro construdo por Lcia
Shimbo, em parte colaborao nossa, atualizando-o para as empresas de nosso interesse com dados de 2007 e de 2011, percebemos que em dois anos, a importncia dos
grupos controladores formados por ncleos familiares histricos ou por antigos administradores das companhias foi bastante reduzida, o que pode significar tanto uma
retrao desses administradores na composio do capital social das empresas, como
tambm um aumento do capital tornado pblico pela companhia, com os follow-on
(novas ofertas de aes); consequentemente, ocorreria uma diminuio da porcentagem equivalente das aes desses antigos lderes dentro da composio total do capital
da companhia. No caso da Cyrela e da Gafisa, o controle da empresa pelos seus ncleos histricos de gesto na sua estrutura de capital mostrou-se menos importante em
2011 que em 2009 e 2007. Se em 2007 41,3% das aes da Cyrela eram detidas pelo
grupo controlador88, em 2009 esse nmero foi reduzido para 35,24% e para 28,38%
em 2011. O capital da Gafisa j mais pulverizado, com apenas um acionista com
mais de 5,10% do capital social da empresa (Blackrock).

88 A estratgia da Cyrela de continuar controlando as finanas da empresa singular. Em 2007, Elie

Horn, fundador da companhia, mantm-se como acionista importante individualmente, mas sua participao torna-se maior na medida em que consideramos como parte do capital em sua deteno aquele relativo
s empresas de investimentos em seu nome, como a Erineor (que segue normas uruguaias), a EH Capital
Mortgage (que segue regulamentao das Ilhas Virgens Britnicas).

161

Quadro 1: Posio acionria das incorporadoras

estudadas listadas na Bovespa

Posio acionria *
(setembro de 2009)

Posio acionria
(outubro de 2011)

Razo Social

Cotao unitria
na Bolsa desde

Posio acionria
2007

Cyrela Brazil Realty S.A.

Empreendimentos e

2005

- 41,3% Grupo Controlador (31,1% Elie Horn;

6,2% Erinor Sociedad Anonima; 2,1% EH Capital
Management;
2% Rogrio Jonas Zylbersztajn);
- 6,7% Janus Capital Management LLC;
- 5,1% Sloane Robinson LLP;
0,4% administradores;
- 46,6% Outros.

(Dados retirados do Relatrio Financeiro

Anual 2009 da Cyrela)
- 35,24% Grupo Controlador;
- 6,7% Carmignac Gestion;
- 6,16% Blackrock Inc;
- 0,28% Administradores;
- 51,62% Outros

- 23,20% Elie Horn;

- 7,81% Carmignac Gestion;
- 5,30% Blackrock Inc; 5,18% Eirenor S/A;
- 5,18% Janus Capital Management Llc;
- 5% Grupo Tarpon; 48,34% Outros

jan/06

- 13,8% EIP Brazil Holdings (Equity International);

- 2,4% Tesouraria;
- 83,9% Outros.

- 14% EIP Brazil Holdings Llc;

- 10% Marsico Capital Manage Llc;
- 54% Outros.

- 5,10% Blackrock Inc;

- 0,14% Aes Tesouraria;
- 94,76% Outros.

Abyara Planejamento
Imobilirio

jul/06

Dados no encontrados.

- 51% IPU Participaes;

- 38% Outros

Inexistente no prego.

Klabin Segall S.A.

out/06

Dados no encontrados.

- 58% Boeta Participaes S.A.;

- 42% Outros.

Inexistente no prego.

PDG Realty S.A.

Empreendimentos e
Participaes

jan/07

Dados no encontrados.

- 41% Ubs Pactual Des. E Gesto I;

- 58% Outros

- 7,21% Blackrock Inc;

- 5,06% T. Rowe Price Associates;
- 87,73% Outros.

Agra Empreendimentos
Imobilirios S.A.

abr/07

Dados no encontrados.

- 23% Cyrela Brazil Realty;

- 47% Outros.

Inexistente no prego.

Construtora Tenda

out/07

Dados no encontrados.

- 60% Gafisa S.A.;

- 23% Outros

Totalmente incorporada pela Gafisa.

Inexistente no prego.

Participaes
CNPJ: 073.178.600/0001-18

Gafisa S.A.
CNPJ: 001.545.826/0001-07

CNPJ: 002.950.811/0001-89.

* Fonte: tese Lcia Shimbo (dados referentes ao ano de 2007) e colaborao do autor (dados 2009 e 2011) a
partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatrios financeiros anuais e semestrais.
Em nossa tabela, a categoria outros equivale tanto aos acionistas minoritrios quanto porcentagem de ativos
negociados em free-float.
Fonte: produo do autor a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatrios financeiros anuais e
semestrais.

162

163

Do mesmo quadro, vemos tambm que a Agra, a Klabin Segall e a Abyara89 j eram
empresas listadas na Bovespa antes de sua fuso em torno da Agre, ocorrida em 2009;
incorporada pela PDG, os papis da ento Agre fundem-se aos da PDG, donde a inexistncia de ttulos da companhia em negociao em Bolsa, atualmente.
Alm disso, nota-se a existncia de alguns agentes em comum, que atuam investindo
em diversas incorporadoras simultaneamente. o caso, por exemplo, da Blackrock
Inc., que em 2011 detm porcentagem equivalente a 5,30% das aes da Cyrela e, ao
mesmo tempo, possui 5,10% do capital social da Gafisa e 7,21% daquele da PDG. A
Blackrock uma das maiores empresas de investimentos financeiros no mundo, atuando em 25 pases com um total de mais de nove mil funcionrios espalhados no total de
seus escritrios e demonstra interesse particular nas companhias listadas nas Bolsas de
Valores de pases emergentes, citando entre elas a Bovespa e a Bolsa de Hong Kong90.
Esse fenmeno no , contudo, exclusividade do mercado financeiro-imobilirio brasileiro. Na Frana, dentro de nosso objeto de estudo, outra empresa de investimentos de importncia internacional atua como acionista importante da incorporadora
Kaufman & Broad. Como j dissemos no captulo 2 deste trabalho, parte acionria
que cabia sede norte-americana foi vendida ao fundo de penso PAI Partners91,
detendo em dezembro de 2010 um total de 88,74% das aes da companhia, a qual,
se no mais americana, tambm no pode ser chamada de francesa, visto que a composio de seus acionistas sobretudo de origem internacional. A PAI est entre os
principais atores europeus do Private Equity. PAI gera e aconselha fundos de investimento dedicados s operaes LBO92 por um montante global de 8 bilhes de euros.
Desde 1998, PAI realizou 35 operaes de LBO em 9 pases europeus. PAI Partners

89 Tivemos dificuldades em encontrar dados precisos sobre o histrico dessas incorporadoras antes de
suas fuses. Relatrios financeiros desses grupos, por exemplo, no so mais encontrados na Internet.
90

Cf. apresentao da Blackrock em seu site.

http://media.corporate-ir.net/media_files/irol/11/119943/2010AR_Final/index.html
91 A PAI Parteners uma das mais antigas instituies de private equity na Europa, tendo suas origens
no banco de investimentos francs Paribas. Hoje ela atua em diversos pases, com escritrios em Paris,
Copenhague, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milo e Munique. A PAI Parteners se interessa por negcios
com empresas cujo capital social parte de meio bilho de euros. Uma curiosidade, em toda a Europa a equipe formada por cerca de apenas 50 especialistas em diversos mercados, o que denota o nvel de abstrao
desse trabalho. Cf. paipartners.com
92

164

Em portugus usa-se o termo fundo de alavancagem, como j tratado no item 4.1 desse trabalho.

investe nos setores em consolidao e em mercados cujo crescimento relativamente

pouco sensveis s flutuaes dos ciclos econmicos e financeiros 93.
Se a presena das financeiras (fundos de penso e private equities, principalmente) foi
de suma importncia para a transformao do mercado imobilirio francs, seja num
momento de securitizao dos empreendimentos tercirios, seja num momento mais
recente, quando esses fundos passam a ser acionistas majoritrios de incorporadoras
imobilirias residenciais, talvez em poucos pases como o Brasil esse fenmeno to
importante. Lembremos que foram os fundos de penso que permitiram a construo
de uma nova centralidade terciria na cidade de So Paulo, na regio da Avenida
Luis Carlos Berrini, chegando inclusive a ser veiculada, pela Associao Brasileira de
Fundos de Penso, a imagem de que a avenida dos fundos, j que eles detinham
entre 60 a 80% das propriedades das torres de escritrios da regio94.
Quando o investimento provm de fundos internacionais, a sensao de poderio desses novos agentes impactante. O infogrfico presente na Figura 25, produzido pelo
jornal The Wall Street Journal, mostra a entrada de capital estrangeiro nas economias
de diversos pases do mundo, em 2001 e em 2011. Logo se percebe a concentrao de
expatriao de capital em direo aos pases em desenvolvimento; em seguida, salta
aos olhos o papel de destaque que o Brasil possui na acolhida desses recursos, perdendo em 2011 apenas para a China! Esse capital expatriado sob a forma financeira
visto com ressalva at por aquele jornal de negcios americano: a abundncia de
dinheiro tem incentivado emprstimos bancrios mais arriscados, alm de estar alimentando uma potencial bolha imobiliria 95.
A lgica financeira de qualquer mercado bastante vulnervel face s diversas condies da economia mundial; alm disso, qualquer que seja o mercado produtivo da corporao na qual os investidores internacionais aplicam seus capitais, preciso garantir
a existncia de uma forte demanda pelo produto dessa corporao (talvez um dos poucos pontos aos quais a questo da produo posta). No caso da produo imobiliria

93

Kaufman & Broad, Document rfrence 2010, p. 37.

94

Cf. M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 50.

95 J. Lyons, Dark side of Brazils rise, In: The Wall Street Journal, 13 de setembro de 2011. Sobre a possibilidade de formao de bolha imobiliria, no Brasil e na Frana, discutiremos na Parte 4 desse trabalho.

165

Figura 25 Fluxo de Capitais estrangeiros pelo mundo em 2001 e 2011. Fonte: Wall Street Journal.

residencial, a existncia de expressivo dficit habitacional96, tanto no Brasil quanto na

Frana, articulado com o apoio estatal na criao de incentivos ao consumo de bens
durveis como a moradia seriam, ento, indcios de garantia de bons negcios em
longo prazo, ainda que na Frana e no Brasil ela seja apresentada como um direito97.
Falamos at aqui sobre como ocorreu a aproximao do circuito financeiro ao circuito de produo imobiliria no Brasil e na Frana. Financeirizando-se, portanto, as
incorporadoras obtm maior fluxo de capital para aquisio de terrenos, aumentam
suas escalas da produo, beneficiam-se com a antecipao do capital e, finalmente,
so ainda remuneradas com o pagamento parcelado do consumidor de suas mora-

96 A Frana o pas europeu com o menor percentil de populao proprietria, com 58%. A demanda
nacional estaria em torno de dois milhes de unidades (nmero aproximado de famlias em situao de
habitao precria, mal logement). No Brasil, a questo mais sria, j que o dficit da ordem de 7,2
milhes para o ano 2000, de acordo com dados da Fundao Joo Pinheiro. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como
o governo Lula pretende resolver o problema da habitao, In: Correio da Cidadania, 6 de agosto de 2009.
97 Mariana Fix explica em sua tese de doutorado os motivos pelos quais os Estados Unidos no reconhecem a moradia como um direito, o que para a pesquisadora elemento central para as prticas de especulao financeira atreladas ao sistema de hipotecas imobilirias. No Brasil, ainda de acordo com Mariana,
o que ocorre o contrrio: dado o enorme dficit habitacional do pas, e dentro de um circuito imobilirio
fortemente influenciado pelo Estado (Programa Minha Casa, Minha Vida), os prprios promotores imobilirios divulgam a situao calamitosa que a habitao no Brasil, impulsionando assim o Estado a continuar
criando mecanismos polticos de incitao do mercado imobilirio.

166

dias produzidas98. Mas tambm traamos os caminhos que levaram os investidores

financeiros a encontrarem no mercado imobilirio oportunidades de investimento e
de especulao. Como bem mostrou Guy Marty, esses investidores no so preocupados com o projeto, com o planejamento, com o urbanismo, ou com as cidades, ao
contrrio: tudo o que conta a rentabilidade do investimento. Assim, planejamento,
urbanismo, construo so indissociveis do sentido de durao, da ao projetada a
longo termo, mas so atividades profundamente inscritas na realidade das coisas, na
importncia normal das evolues econmicas, demogrficas, sociais ou polticas. O
investidor tem primeiramente o privilgio de poder se abstrair desse tipo de consequncias indesejveis, e de no considerar nada alm do resultado final em termos de
rentabilidade, e depois, ele tem sua prpria maneira de se preocupar com o futuro.
Essa diferena de ponto de vista traz vrias consequncias para os mercados imobilirios, e para as cidades, evidentemente.

98 Citando a tese de Carolina Castro, Lcia Shimbo elenca esses elementos como fatores de interesse das
direes das incorporadoras em entrarem em Bolsa. Cf. L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 117.

167

Quadro 2: Posio acionria das incorporadoras

estudadas listadas na Euronext de Paris

Razo
Social
Bouygues
S.A.

Cotao unitria
na Bolsa desde
1970

Posio acionria
2006

*SCDM uma empresa controlada por Martin e Olivier Bouygues, filho e neto de Francis
Bouygues, fundador da empresa.
** O FSI em 2009 era detido em 51% pela Caisse des dpts e 49% pelo Estado francs.
Fonte: produo do autor a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatrios
financeiros anuais e semestrais.

Posio acionria
2007

Posio acionria
2008

Posio acionria
2009

Posio acionria
2010

Posio acionria
2010

- 18,7% SCDM*;

- 18,2% SCDM*;

- 19,2% SCDM*;

- 18,6% SCDM*;

- 27,3% SCDM*;

- 18,1% SCDM*;

- 13,2% Assalariados Bouygues;

- 14,2% Assalariados Bouygues;

- 15,4% Assalariados

- 18,3% Assalariados

- 22,6% Assalariados

- 19,8% Assalariados

- 2,1% Groupe Artmis

- 2% Groupe Artmis (F. Pinault);

Bouygues;

Bouygues;

Bouygues;

Bouygues;

(F. Pinault);

- 39,8% Outros acionistas

0,9% Groupe Artmis

- 34,3% Outros

- 30,5% Outros

- 40,3% Outros

- 38,6% Outros acionistas

internacionais;

(F. Pinault);

acionistas internacionais;

acionistas interncionais;

acionistas internacionais;

internacionais;

- 25,8% Outros acionistas

- 38,4% Outros

- 28,8% Outros

- 19,6% outros acionistas

- 21,8% Outros

- 27,4% Outros acionistas

franceses.

acionistas internacionais;

acionistas franceses.

franceses.

acionistas franceses.

franceses.

- 26,1% Outros
acionistas franceses.

Kaufman
& Broad

2000

- 42,32% Kaufman & Broad

- 81,48% empresas detidas pelo

- 85,65% empresas

- 88,74% empresas

- 88,74% empresas

International Inc.;

Fundo PAI Partners;

detidas pelo Fundo PAI

detidas pelo Fundo PAI

detidas pelo Fundo PAI

- 6,71% Kaufman & Broad

- 0,48% Assalariados K&B;

Partners;

Partners;

Partners;

Develop. Group;

- 18,04% Outros.

- 4,84% Kaufman &

- 1,24% K&B S.A.;

- 1,18% Kaufman &

- 0,71% Kaufman & Broad S.A.;

Broad S.A.;

- 0,69% Assalariados

Broad S.A.;

- 0,46% Assalariados

- 0,55% Assalariados;

K&B S.A.;

- 0,77% Assalariados

- 49,8% Outros.

- 8,96% Outros.

- 9,33% Outros.

K&B;
- 9,32% Outros.

Nexity

2004

161.692.835 euros

39,5% CNCE

- 40,8% Caisses

- 41,9% CE Holding

- 42,1% Caisses

32.338.567 aes

- 11,6% Administradores

dEpargne Participations;

Promotion;

d'Epargne (BCPE

e assalariados Nexity;

- 10,3% Administradores

- 9,5% administradores e

Group);

- 18,8% Administradores e

- 5,6% Caisse des dpots

e asslariados Nexity

empregados Nexity;

- 10,3% Administradores

assalariados Nexity;

et consignations ;

- 5,4% Fond Stratgique

- 5,5% Fond Stratgique

e empregados Nexity;

- 9,2% Caisse des dpots;

- 5,1% Generali France

d'Investissement**,

d'Investissement**

- 5,5% Fond Stratgique

- 72% Outros.

Assurances ;

- 5% Generali ;

- 5,1% Generali ;

d'Investissement**;

- 38,2% Outros.

- 38,5% Outros.

- 38% Outros.

- 5,2% Generali;
- 36,9% Outros.

Icade

abr/06

- 65% Caisse des Dpots;

49.193.780 aes

49.194.091 aes

49.293.131 aes

51.802.133 aes

- 61,58% Caisse des Dpts;

- 61,58% Caisse des

- 58,62% Caisse des

- 55,78% Caisse des

- 0,89% Autodeteno;

- 0,96% Assalariados;

Dpts;

Dpts;

Dpts;

- 43,33% Outros.

- 0,79% Autodeteno;

- 0,82% Assalariados;

- 0,81% Assalariados;

- 0,77% Assalariados;

- 36,67% Outros.

- 0,91% Autodeteno;

- 0,92% Autodeteno;

- 0,89% Autodeteno;

- 36,69% Outros.

- 39,65% Outros

- 42,56% Outros.

- 35% Outros

168

- 55,78% Caisse des

Dpots;

169

4.2 Anlise da evoluo das aes das incorporadoras

estudadas
A primeira dcada do sculo XXI marca indubitavelmente uma revoluo na produo imobiliria na Frana e no Brasil. nesse perodo que, sobretudo no caso brasileiro, ocorrero rearranjos importantes de incorporao de empresas imobilirias,
expandindo-se mercados e alcances geogrficos. Na Frana, a aglutinao de sociedades de promoo imobiliria tambm ocorre, sobretudo nos anos 90, e mais no
sentido de compra de vrias empresas regionais de menor porte por outra lder na
escala nacional. Mas, principalmente, nos anos 2000 que Kaufman & Broad, Nexity
e Icade abrem capital na Bolsa de Paris, e Cyrela Brazil Realty, Gafisa S.A. e PDG
Realty se financeirizam na Bolsa de So Paulo.
Qual o trao comum e quais as particularidades dos cursos acionrios de cada uma
dessas incorporadoras? Propomo-nos a apresentar nesse momento o histrico das valorizaes bursteis das incorporadoras imobilirias estudadas, a fim de construirmos
um panorama dos fatores que podem interferir na valorizao e desvalorizao dessas
empresas, buscando construir um conhecimento mnimo que nos permita, logo mais,
melhor compreendermos o estudo de duas de nossas hipteses: a do papel do Estado
na recuperao desses mercados, e a do atrelamento da capitalizao financeira com a
produtividade. Elementos que consideramos chave para o entendimento de um novo
contexto de produo da habitao, em ambos os pases escolhidos para esse estudo.
Um dos primeiros pontos que chamam a ateno de um observador leigo ao ver a
curva de valorizao acionria, sem dvidas, o quanto aquilo representa em termos
de valor. Ento pesquisamos e aprendemos que as aes de determinada empresa
podem ter valores previamente determinados (valor nominal) ou no. No primeiro
caso, a atribuio de um valor nominal para cada ao depende de vrias condies
e fatores, mas, tudo comea quando da deciso da companhia em abrir capital em
Bolsa. Nas reunies obrigatrias com o rgo responsvel pela regulamentao do
mercado financeiro em cada pas (Comisso de Valores Mobilirios, no Brasil; AMF,
na Frana), so levados em considerao diversos fatores, dentre os quais o capital
social da empresa e a estratgia de atrao de investidores. Para um mesmo capital social, por exemplo, valores nominais de aes podem ser maiores ou menores,
dependendo do quo dividido ser esse capital: um nmero maior de aes tende a
baixar o preo do papel individual, enquanto que um nmero mais restrito desses
170

ttulos geraria um valor nominal superior, comparativamente. Nesse ponto, a questo

que se coloca qual o perfil de investidor que a companhia pretende atrair para sua
capitalizao. Aes mais baratas atraem pequenos investidores, que possuem menos
capital para investir na compra de ttulos caros. Desse modo, se a ao possui um valor
nominal, esse fixo e representa uma frao ideal do capital social total da companhia. Caso contrrio, os valores das aes estaro sujeitos s avaliaes do mercado,
para mais ou para menos, mas sempre representando fraes ideais do capital social
da companhia cotada em Bolsa.
O capital social, por sua vez, equivale soma de todo o capital da companhia, pulverizado atravs de aes. Para que o capital social seja alterado (normalmente para
mais, atravs da injeo de capital follow on pertencente ao patrimnio lquido da
empresa) preciso antes que essa operao seja discutida e aprovada pela comisso
de regulao de operaes financeiras do pas em que a abertura de capital ocorre.
No Brasil, a legislao de controle do sistema financeiro autoriza e, em alguns casos,
obriga, a alterao do capital social comercializado em Bolsa (correo monetria),
pelo aumento do valor nominal das aes (caso as aes das companhias possuam
valor nominal), sem necessariamente emitir novas aes99. Caso haja lucro, como aps
o exerccio social anual positivo, por exemplo, o capital social da sociedade poder
ser aumentado; contudo, dever ser retrado caso haja perda de lucros no exerccio
social100.
Apesar de regulamentado, o mercado financeiro abstrato, sujeito s instabilidades da
economia e s variaes de humor dos investidores. Nele, o poder da informao
central e a especulao se apropria disso, como j tratamos nesse trabalho, ao discorremos sobre as definies do termo finana.
Uma das constataes que podemos obter ao analisar o desempenho de determinado
mercado financeiro ou de determinada empresa cotada em Bolsa, como reagem
os investidores (especuladores, por vezes) face s desventuras do mercado. Outra
como o mercado enxerga a pujana de determinada empresa listada, face a srie de
vicissitudes. Nesse item, apresentaremos os cursos das aes das empresas incorporadoras estudadas ao longo dos ltimos anos, indicando o fortalecimento do mercado
99

Lei Nacional, artigo 167, pargrafo primeiro.

100
Atividades realizadas pela empresa durante seu funcionamento, ao longo de um ano. Cf. Art.
175 da Lei Nacional 6404.

171

imobilirio nos dois pases quando comparados aos demais setores cotados em Bolsa,
assim como recuperaes do valor fictcio dessas companhias face s intervenes dos
Estados.
Antes de estudarmos caso a caso, faz-se necessrio explicarmos como ler os grficos
que se seguem. As flutuaes de valores das aes de cada companhia so representadas pelos planos em destaque, em cinza, identificados com o nome de prego das
aes de cada incorporadora. As linhas identificadas por CAC 40 ou Ibovespa
representam os ndices das bolsas de Paris e de So Paulo. No eixo horizontal est
representada a variao do tempo e, no vertical, duas escalas: uma em porcentagem
aplicada para a variao do ndice, CAC 40 ou Ibovespa, e uma em euros ou reais,
referente aos preos aplicados curva de aes.
J fizemos notas sobre esses ndices na Parte 1 do trabalho, mas acrescentamos a explicao agora no corpo do texto. O ndice CAC 40 (Cotation Assiste Continue 40
Cotao Assistida Contnua 40) um ndice fictcio que demonstra o desempenho
do mercado financeiro na Bolsa de Paris. Ele rene as aes das 40 maiores empresas
de capital aberto da Frana e, dentre elas, a Bouygues S.A. e a Vinci so as duas nicas
do ramo da construo a integrarem o ndice, implementado em 1988. O Ibovespa
um ndice fictcio que rene em uma carteira terica papis das principais empresas
cotadas na Bolsa de So Paulo. Ele surge em 1968 e usado para avaliar o desempenho dirio do mercado financeiro da Bovespa, j que os papis das 68 empresas que
o compem representam 70% do total de capital negociado. Do Ibovespa, as trs
incorporadoras brasileiras que estudamos fazem parte, e contribuem com uma representatividade total de 5,26% do total de papis assimilados pelo ndice.
Isso posto, passaremos agora a estudar as evolues dos desempenhos das incorporadoras imobilirias nos mercados financeiros, a comear pelas francesas.

4.2.1 Desempenho financeiro das incorporadoras francesas

O grfico a seguir (Figura 26) mostra o processo histrico de variao da valorao
acionria unitria da Kaufman & Broad, segunda maior incorporadora habitacional na Frana. O desempenho financeiro da empresa em si representado pela curva identificada por ao KOF.PA, a sigla correspondendo nomeao dos papis
da empresa no prego da Euronext Paris. Cruzando as informaes presentes nessa
172

imagem com aquelas contidas no Quadro de Posio acionria das incorporadoras

analisadas, presente no item 4.1 desse captulo, notamos que quando se financeirizou,
no ano 2000, suas aes eram comercializadas ao valor de pouco mais de 10 euros.
Esse valor se manteve mais ou menos constante at 2004, quando valorizao vertiginosa acontece, at atingir seu pico, de aproximadamente 60 euros o ttulo unitrio,

Figura 26 [Grfico]. Evoluo das cotaes do grupo Kaufman

& Broad na Bolsa Euronext, de Paris, desde 2000.

em 2007.
Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bolsa de Paris, Euronext. A linha vertical
mais intensa demarca o incio do ano 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer
(valores em euros).
A comparao entre a curva de aes da Kaufman & Broad com o ndice CAC 40
mostra que de 2002 a 2009 as aes da incorporadora estavam mais valorizadas do
que a mdia dos papis das maiores empresas americanas. Essa caracterstica no
nica Kaufman & Broad, podemos observar esse fenmeno em todos os grficos seguintes, referentes a empresas imobilirias cotadas na Bolsa de Paris. Se recuperarmos
o histrico do processo de abertura de capital das empresas do imobilirio na Frana,
perceberemos que esse perodo coincide com aquele no qual apresentamos o despertar do interesse dos investidores, nacionais e estrangeiros, pelo mercado imobilirio,
dentro de um contexto em que os investidores buscavam investimentos alternativos.
173

Alm disso, podemos associar a valorizao ocorrida nesse perodo ao panorama internacional, nacional e local favorvel atuao do mercado imobilirio, entrada
de investimentos internacionais atrados pelas boas projees de crescimento do setor
naquele pas e pela euforia econmica na cena internacional. Com o estouro da bolha
dos emprstimos imobilirios de tipo subprime, nos Estados Unidos, tudo se retrai; assistimos a uma desvalorizao muito significativa dos papis daquela que se diz a mais
importante produtora de moradias suburbanas para as famlias francesas, e tanto, que
no final do ano de 2008 as aes da Kaufman & Broad assumiram recorde mais baixo
de sua histria, ficando o valor da ao inferior a 10 euros. Nesse momento, voltam a
se encontrar as curvas do ndice CAC 40 com as de aes da Kaufman & Broad. Em
2008, no entanto, o governo francs se mobiliza para a criao de um mecanismo de
incentivo ao consumo de moradias novas, o que passa a ser bem visto pelos investidores e permite uma recuperao rpida, principalmente quando comparamos com
o grfico das aes da americana KB Home, negociadas na Bolsa de Nova York (Fig.
27, abaixo).
Lembremos que, se a entrada em Bolsa da filial francesa Kaufman & Broad ocorre em
2000, ela deixa de estar vinculada KB Home, norte-americana, apenas em 2007.
Fomos ento pesquisar qual a situao financeira e acionria da KB Home na Bolsa
de Nova York, no momento da venda de sua filial francesa, e percebemos que, naquele
momento, a empresa enfrentava dificuldades de mercado, evidentemente, dentro de
um cenrio de estouro da bolha subprime. A justificativa dada pela sede americana

Figura 27 [Grfico] - Evoluo das cotaes do grupo KB Home na

Bolsa de Nova York, desde 1987.

174

pela cesso de sua participao na companhia foi a de que a KB Home desejava

passar a atuar apenas no mercado americano. Liberando-se do brao francs de seus
investimentos, a KB Home recuperava o equivalente a 49,03% de todo o capital social
da filial francesa, numa tentativa clara, embora no assumida, de garantir a recuperao da sede histrica, em crise.
Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bolsa NYSE Euronext (valores em
dlares).
As consideraes que fizemos entre o mercado financeiro do setor imobilirio e aquele
do ndice da Bolsa de Paris podem se estender ao estudo de caso de Nexity. A partir
do grfico de evoluo das aes da incorporadora lder em produo habitacional
na Frana (Figura 28), observamos que desde o incio de sua trajetria financeira at
meados de 2007, a valorizao da empresa foi progressiva e superior ao CAC 40,
chegando a quase 300%. O contexto econmico favorvel, a confiana dos investidores internacionais em relao ao contexto econmico positivo por anos, sobretudo
no setor do mercado imobilirio, sem dvidas o responsvel por essa valorizao. A
queda progressiva a partir desse momento, e chega sua pior cotao em novembro
de 2008 (com ao comercializada ao preo de 6,52 euros), ficando portanto 50%
menos valorizado que o ndice. O desespero dos investidores e dos administradoresfinanceiros da companhia face a esta situao catica termina, no perodo analisado,
alguns meses antes da virada do ano de 2009.

Figura 28 - [Grfico] Evoluo das cotaes de Nexity na Euronext, de Paris. Fonte: Yahoo
Finance, baseado em dados da Bolsa de Paris, Euronext. A linha vertical mais intensa demarca
o incio do ano 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer. (valores em euros).

175

A conjuntura de desvalorizao financeira de Nexity comeou a ser superada a partir

de final de 2008 e, certamente, a situao econmica internacional no a melhor
explicao para isso. Foi a interveno do Estado francs no primeiro dia de janeiro
de 2009101, atravs de um instrumento jurdico e fiscal de incentivo produo e ao
consumo de moradias novas, que repercutiu positivamente sobre a valorizao acionria dessa e das demais companhias imobilirias do pas.
Com isso, novos investidores chegam ao mercado (tanto no circuito produtivo, quanto
naquele especulativo), buscando aproveitar-se de possveis vantagens do programa do
Estado cabe dizer que os especuladores financeiros foram os primeiros a se manifestar, visto que, pouco antes da nova Lei das Finanas ser aprovada, a recuperao da
valorao acionria dessa e de outras incorporadoras francesas j vinha ocorrendo.
Como dissemos, no mundo das finanas a especulao o carro-chefe, e a informao o que conduz.
A valorizao do mercado de Nexity subiu at meados de 2009, para se estabilizar
em setembro de 2010 em torno de 25 euros a ao. Em seguida, o ano de 2010 foi
marcado pela valorizao progressiva da companhia, o que de certa forma reflete
indcios de uma recuperao do mercado imobilirio francs, aps a crise de 2008.
Nossa hiptese tambm comprovada por argumentos da prpria incorporadora, no
seu relatrio financeiro semestral, publicado em 30 de junho de 2009: a atividade do
setor habitacional no primeiro semestre de 2009 est em clara progresso em relao
ao mesmo perodo em 2008. O mercado da habitao nova, muito degradado no segundo semestre de 2008, melhorou a partir de 2009 sob o efeito da baixa das taxas de
juros para o crdito imobilirio e das diversas medidas de estmulo compra de bens
imobilirios decididos ao final de 2008 pelo Estado: duplicao do programa Prt
Taux Zro [crdito taxa zero] para as famlias que queiram adquirir sua primeira
casa, e pelo novo dispositivo Scellier -Carrez para investimento locativo, principalmente. Esses elementos atuaram no retorno ao mercado daqueles que queriam se
tornar proprietrios [primo-accdants] e dos investidores particulares 102 .
Ainda no mesmo relatrio, os administradores-financeiros de Nexity deixam claro
que os investidores que compram moradias para obterem renda a partir da locao,
o fazem para ter um capital acumulado sob a forma de um bem imobilirio como

176

101

O estudo dessa interveno ser parte do tema do prximo captulo.

102

Relatrio financeiro de Nexity, de junho de 2009, p. 5.

garantia de renda quando de uma nova crise econmica. Para esses investidores, a
casa individual no serve, num primeiro momento, como moradia propriamente dita,
mas como um patrimnio financeiro. Em compensao, o relatrio afirma que existe
uma grande parte dos clientes de Nexity que compram as residncias produzidas pelo
grupo para conseguirem sair do aluguel103.
O caso da Bouygues S.A. tambm interessante. Posto que o grupo no atua unicamente no mercado imobilirio, mas tambm em diversos outros setores da indstria e
dos servios, ele no identificado diretamente pelos investidores como um promotor
imobilirio. De fato, Bouygues Immobilier representa somente 7% do volume de negcios da Bouygues S.A.104. Desse modo, o investidor, querendo aplicar seu capital em
aes de setores em alta valorizao como a produo imobiliria o fora naquela
poca no seria atrado a investir na Bouygues S.A., donde a explicao por no
termos encontrado valorizao to importante quanto aquela observada para as aes
das duas primeiras incorporadoras francesas.

Figura 29 - [Grfico] Evoluo das cotaes do grupo Bouygues S.A. na Bolsa Euronext,
de Paris. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Euronext. A linha vertical mais
intensa demarca o incio do ano de 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer.
103
Para esses indivduos, o Prt Taux Zro, i.e., crdito taxa zero de juros, acordado pelo comprador e uma agncia bancria que aderisse ao programa (sendo remunerada pelo Estado com algumas
isenes) parece ser mais adequado. No entanto, ainda que os relatrios financeiros das incorporadoras
vinculem esse tipo de crdito a uma garantia da ampliao de mercado, esse mecanismo foi pouco utilizado,
de fato, por ser extremamente complexo e pouco claro, ao menos at 2011, quando ele ser reinventado no
formato do PTZ+ (Prt Taux zro plus). Dessa forma, pouco provvel que a recuperao acionria das
incorporadoras se deva confiana dos investidores em relao a esse instrumento, mas sim Lei Scellier,
releitura de outros dispositivos de incentivo ao investimento locativo que funcionavam muito bem, em termos de incremento produo imobiliria residencial e s vendas.
104
Clculo do autor a partir de dados divulgados no relatrio financeiro da Bouygues S.A. para o
ano de 2010. Cf. Bouygues S.A., Document Rfrence 2010, p. 14.

177

No campo das finanas, a existncia de vrios ramos de atuao e investimento em

uma nica corporao pode fazer com que o conjunto do grupo seja mais forte diante
de crises financeiras e econmicas. Contribui, tambm, alm de vincular a imagem
de maior estabilidade, face aos investidores, uma vez que esses so atrados a comprar
os ttulos provenientes dos grupos que aparentem maior pujana. o que podemos
observar pela evoluo dos valores das aes do grupo Bouygues ao longo do ano de
2009 (Figura 29).
Listada na Bolsa de Paris desde os anos 70, a Bouygues S.A. comeou os anos 2000
com sua maior cotao j atingida na dcada, superior a 90 euros o papel. O estouro
da bolha da internet e a crise internacional que dele derivou so explicaes possveis
para a queda vertiginosa nos valores das aes at o ano de 2003. queda constante
seguiu-se uma valorizao constante at 2008, quando a crise financeira iniciada nos
Estados Unidos faz os investidores recuarem em suas apostas. No final de 2008, o
Grupo Bouygues S.A. tinha seus papeis comercializados a 25 euros. Em 2010, as aes
da companhia voltaram a se valorizar, chegando cotao de 40 euros cada, mas em
2011 ocorreu nova desvalorizao e as aes chegaram a setembro de 2011 com cotao prxima quela registrada em 2003 (20 euros), mais baixa da dcada.
Sobre a curva acionria da Bouygues S.A., preciso fazer outras duas consideraes:
o impacto da interveno estatal no mercado imobilirio em 2009 foi sim seguido de
revalorizao dos papis do grupo, mas inferior ao efeito causado nas aes das demais companhias imobilirias francesas que estudamos. E, em relao ao ndice CAC
40, apenas em dois momentos da dcada a Bouygues apresentou valorizao superior:
no ano 2000, com a valorizao do setor das telecomunicaes, e no ano 2007, com
a valorizao do imobilirio. Entretanto, como dissemos, esse ltimo desempenho foi
mais modesto do que aquele observado por suas concorrentes.
Para finalizarmos esse item, vejamos o que aconteceu com as aes da Icade. No
grfico abaixo (Figura 30), podemos constatar que a cotao mais elevada foi aquela
registrada em 11 de junho de 2007, quando os papis eram negociados ao preo de
143 euros cada (uma valorizao em relao ao CAC 40 de mais de 500%), e a menor cotao atingida por aes da Icade foi de 40,5 euros, para o dia 06 de outubro
de 2008 (ainda assim mantendo-se 100% mais valorizada que o ndice das quarenta
maiores da Euronext Paris). Essa singularidade pode ser explicada ao lembrarmos que
a Icade uma incorporadora de capital aberto ligada a um grande banco pblico, que
178

Figura 30 - [Grfico] Evoluo das cotaes de Icade na Bolsa Euronext, de Paris.

Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Euronext. A linha vertical mais intensa
demarca o incio do ano de 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer.

ainda hoje atua como seu acionista majoritrio. Assim, riscos de falncia e incertezas
de continuidades dos negcios desse promotor so bastante minimizados em relao
s companhias privadas, mais sujeitas s adversidades do mercado.
A recuperao aos efeitos da crise financeira ocorreram desde novembro de 2008,
para se tornarem mais estveis a partir de janeiro de 2009; a maior cotao naquele
ano ocorreu aos 12 de outubro, com ao vendida a 75,25 euros. Atualmente, tambm
as aes da Icade sofrem desvalorizao, e eram cotadas a 55,62 euros no dia 19 de
setembro de 2011.
O segundo semestre de 2011 parece no ser bom momento para as captaes de
recursos financeiros em Bolsa, mas essa no caracterstica apenas de Icade. Se voltarmos para analisar os grficos de Kaufman & Broad, Nexity e Bouygues S.A., ou se
avanarmos aos prximos para observarmos os cursos financeiros das incorporadoras
brasileiras, perceberemos uma onda de desvalorizao financeira generalizada. O atual contexto econmico internacional, com a retrao econmica dos Estados Unidos
e com as crises na Grcia e na Europa como um todo, decisivamente um elemento
determinante nessa queda.

179

4.2.2 Desempenho financeiro das incorporadoras brasileiras

Como j tratamos nesse captulo, a partir de 2005, tendo j sido criado um contexto jurdico favorvel, as grandes incorporadoras brasileiras entram em Bolsa. Dentre
aquelas que estudamos, a Cyrela Brazil Realty foi a primeira, em 2005, seguida da
Gafisa S.A., em 2006 e da PDG, em 2007. A Tenda, enquanto ainda era uma construtora-incorporadora independente, abre capital na Bovespa tambm em 2007.
Assim, quando a Cyrela Brazil Realty realiza sua oferta primria de aes na Bovespa,
no dia 1. de julho de 2005, o valor de cada ao era de apenas 3,45 reais, preo
elevado em um real no ms seguinte (10 de julho de 2005) para fechar 2005, aps
importante valorizao, com uma cotao de 13,01 reais, no dia 29 de dezembro. O
grfico presente na Figura 31, adiante, nos ajuda a visualizar essas flutuaes. A maior
cotao histrica da incorporadora ocorre em 31de outubro de 2007, quando a ao
fecha o dia valendo 28,38 reais.
Em meados de 2007, durante o auge de valorizao acionria da Cyrela, os investidores estrangeiros compunham a maior parte dos acionistas da incorporadora, cujo
percentual de acionistas americanos atingia a marca de 60%, segundo o jornal Brasil
de Fato105. Esse interesse dos investidores estrangeiros, e sobretudo dos americanos, fez
o embaixador americano Clifford Sobel anunciar uma lua de mel entre os investidores americanos, o mercado imobilirio residencial brasileiro e a poltica habitacional
do governo Lula106, declarao que pode ser compreendida dentro do quadro favorvel de crdito que o governo estava montando, ainda anos antes do lanamento do
MCMV. Houve um aumento exponencial nos valores de financiamento habitacional
contratados pelo sistema FGTS-SBPE: em 2003, quando se iniciou o primeiro governo Lula, o valor total contratado era de aproximadamente cinco bilhes de reais; em
2008, na metade do segundo governo, esse valor excedeu quarenta bilhes de reais
.

107

105
Na verdade a porcentagem um pouco menor, de 58,4%, obtidos a partir da soma das participaes de Janus Capital Management LLC, Sloane Robinson LLP e outros. Para os percentuais, ver quadro
1 neste captulo. Para o artigo, cf. A. Aranha, Lula: o melhor presidente para o setor imobilirio. In: Brasil
de Fato, 30 de junho de 2011.
106

Cf. A. Aranha, op. cit., In: Brasil de Fato.

107
L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas
construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 26.

180

Sob a influncia da crise americana e mundial, a partir de ento, as aes da Cyrela

se desvalorizaram e nunca mais um valor to elevado fora atribudo aos papis da
companhia. A esse momento, seguiu-se uma longa fase de desvalorizao, que atingiu
seu menor preo em 21 de novembro de 2008, fechando a 5,47 reais. Em 2009, a participao de alguns grandes acionistas americanos na constituio do grupo principal

35
30
25
20
15
10
5
01/07/11

01/07/10

01/07/09

01/07/08

01/07/07

01/07/06

0
01/07/05

valor da ao em reais

Cotao das aes da Cyrela Brasil na Bovespa

(2005-11)

Figura 31 [Grfico]. Evoluo das cotaes da Cyrela Brazil Realty na Bovespa. Fonte:
grfico de produo do autor, baseado em dados das cotaes dirias da companhia na
Bovespa, obtidas junto com o setor de investimentos do banco Crdit Suisse. Agradeo
aos amigos que intermediaram a obteno desses dados. A linha vertical em destaque
marca o ms de julho de 2009, quando o programa MCMV implantado.

de acionistas da Cyrela havia recuado, como podemos observar no Quadro 1, pginas

atrs: ainda que no possamos identificar quem compunha a porcentagem de 51,62%
de acionistas em free-float, no vamos em 2009 a Sloane Robinson LLP nem a Janus
Capital Management LLC entre acionistas de destaque. Em contrapartida, entra nos
acionistas a empresa de private equity BlackRock Inc., marcando a primeira entrada
desse investidor no mercado imobilirio brasileiro108.
Em outubro de 2009, a Cyrela Brazil Realty realiza a terceira oferta pblica de aes
na Bovespa (segundo follow on), com o objetivo de continuar financiando seus projetos, dentro de uma atmosfera otimista garantida pelo lanamento do programa Minha
108
Em 2011, a BlackRock Inc. acionista com mais de 5% dos papis da Cyrela Brazil Realty, da
Gafisa S.A. e da PDG Realty. Ver Quadro 1.

181

Figura 32 [Grfico] - Evoluo das cotaes da Gafisa S.A. na Bovespa. Fonte: Yahoo Finance, baseado
em dados da Bovespa. A linha vertical cheia, mais intensa, demarca o ms de julho de 2009, quando o
programa MCMV foi implantado.

Casa, Minha Vida pelo governo federal. Apenas nessa operao, a incorporadora
consegue arrecadar 1,2 bilho de reais.
Antes de prosseguirmos com a anlise da evoluo acionria da Cyrela, analisemos
o caso da Gafisa S.A. e da PDG Realty. A Gafisa S.A. realiza sua oferta primria de
aes na Bovespa (OPA ou IPO) em janeiro de 2006 e, em pouqussimo tempo, como
podemos observar pela Figura 32, suas aes so valorizadas e chegam cotao em
torno de 25 reais em pouco mais de dois meses. Assim como as aes da Cyrela, os
papis da Gafisa S.A. se valorizam entre 2006 e 2007, para atingirem a maior cotao
de sua histria na Bovespa, em torno de 34 reais.
Em meados de 2007, seguindo a tendncia de retrao do mercado financeiro internacional, os valores das aes da Gafisa despencam to rapidamente quanto se valorizaram em 2006. Em janeiro de 2008, seus papis so cotados a um tero do valor
que demonstravam no auge de 2007, e continuaram a cair ao longo dos meses que se
seguiram, para valerem pouco mais de um real no final daquele ano.
Das trs incorporadoras brasileiras que estudamos, apenas pudemos estudar o desempenho acionrio comparado ao ndice Ibovespa no caso da Gafisa S.A.109. A Gafisa
uma das empresas que compem o ndice da Bolsa de So Paulo e, ao contrrio da
Bouygues S.A. que na Frana tambm participava da composio do ndice da Bolsa
109
Isso se deve ao fato de que nem a Cyrela nem a PDG publicam os resultados bursteis com recuo de mais de um ano. Por sua vez, portais eletrnicos especializados em finana, como o Yahoo Finance,
que utilizamos para obter os grficos das aes das demais incorporadoras, no conseguem gerar imagens
comparativas entre o curso das aes das duas brasileiras com o ndice Ibovespa, ou qualquer que seja.

182

daquele pas, por ser a Gafisa uma empresa exclusivamente atuante no circuito de produo imobiliria, a valorizao do setor de 2006 a 2008 mais evidente nesse caso.
Do dia 25 de janeiro de 2007, quando a PDG Realty realiza sua primeira oferta de
aes na Bovespa, at meados do ano seguinte, a PDG conseguiu capturar uma soma
de 1,2 bilho de reais110, apenas com a abertura de capital111. Da Figura 33, vemos que
a empresa parte em janeiro de 2007 com aes cotadas a 3,30 reais, caindo para 2,30
em abril daquele ano, para se recuperar e atingir preo varivel em torno de 6 reais
de meados de 2007 a meados de 2008, quando voltam a cair at atingir o valor mais
baixo de seu curso histrico, dia 21 de novembro de 2008, valendo 1,88 reais.
Mas se compararmos com as demais incorporadoras brasileiras, as aes da PDG
Realty levaram um pouco mais de tempo para sofrerem com os efeitos da crise econmica mundial. Enquanto as aes da Cyrela Brazil Realty e da Gafisa S.A. sofrem
grandes desvalorizaes j no segundo semestre de 2007, as aes da PDG s vero
uma diminuio de valor aps o segundo semestre de 2008. A revista Isto Dinheiro
dir que a pujana da PDG Realty consiste no fato de ser uma empresa de gesto diferenciada, ainda mais focada na gesto financeira que suas concorrentes: o setor imobilirio passou do paraso ao inferno no mercado de capitais. De vedetes da Bovespa,
muitas aes de empresas do setor transformaram-se em micos. Nesse cenrio, imagine o que aconteceria com uma companhia com nome enigmtico e desconhecido
do grande pblico. Mais: e se ela no assentasse um nico tijolo ou no vendesse um
s apartamento? Pois bem, os papis dessa companhia, a PDG Realty, valorizaramse 43,4% desde seu IPO, em janeiro do ano passado, at a quarta-feira 2, segundo a
Economatica. Nascida como um investimento particular dos scios do Banco Pactual,
hoje UBS Pactual, a PDG uma holding de participaes em companhias imobilirias. Seus executivos pouco entendem de cimento e pregos, mas conhecem profundamente os meandros do mercado financeiro. De certa forma, a PDG uniu dois mundos
complementares, ao levar para um setor tradicional e predominantemente familiar os
mais modernos instrumentos de financiamento e captao de recursos - numa espcie
de casamento de duas engenharias, a financeira e a civil. Trata-se de uma frmu-

110
Curiosamente, o mesmo montante arrecado pela Cyrela Brazil Realty quando de sua terceira
oferta pblica de aes.
111
Cf. Uma empresa em construo: por que as aes da PDG Realty se valorizam, enquanto o
setor imobilirio desaba nas bolsas, In: Isto Dinheiro, edio 562, de 09 de julho de 2008.

183

12
10
8
6
4
2
25/01/11

25/01/10

25/01/09

25/01/08

0
25/01/07

valor da ao em reais

PDG Realty - aes na Bovespa (2007-11)

Figura 33 [Grfico]. Evoluo das cotaes da PDG Realty na Bovespa. Fonte: grfico de produo do autor, baseado em dados das cotaes dirias da companhia na Bovespa, obtidos junto com o setor de investimentos do banco Crdit Suisse. Agradeo aos amigos que intermediaram a obteno desses dados. A linha
vertical cheia, em destaque, marca o ms de julho de 2009, quando o programa MCMV implantado.

la que, tudo indica, ser a marca registrada do mercado imobilirio brasileiro nos
prximos anos 112.
Mas, contrariando todo o otimismo da equipe redatora da revista, a crise afetou sim
o curso das aes da PDG, o que aconteceu meses aps a publicao daquele artigo,
provavelmente como conseqncia do agravamento da crise financeira, que tomava
dimenses de crise econmica. Atingindo a menor cotao em novembro de 2008, a
recuperao de valores das aes se instala no incio de 2009, assim como acontece
com a Gafisa S.A. e a Cyrela Brazil Realty.
A valorizao dos papis das incorporadoras aqui analisadas (e no apenas das brasileiras, mas tambm das francesas) que, grosso modo, evoluam em ritmo ascendente
desde 2006, descontinuada com a chegada da crise norte-americana. A crise financeira evolui para crise econmica e, diante desse cenrio, os investidores optam por
guardar seu capital em meios mais seguros, gerando toda uma onda de liquidao
desses papis que passam a valer pouco ou quase nada.
O perodo mais crtico para as incorporadoras analisadas foram aqueles meses entre o
final de 2008 e o comeo de 2009. No Brasil, quando os papis da Gafisa S.A. e da
112
Cf. Uma empresa em construo: por que as aes da PDG Realty se valorizam, enquanto o
setor imobilirio desaba nas bolsas, In: Isto Dinheiro, edio 562, de 09 de julho de 2008.

184

PDG Realty passaram a valer menos de dois reais, enquanto que a Cyrela resistia com
seus pouco mais de cinco reais a cada ao. Esse momento histrico, como vimos em
item anterior, tambm foi danoso para a capitalizao das incorporadoras francesas,
que mantiveram na poca cotaes histricas abaixo de 10 euros o papel, com exceo do grupo Bouygues S.A., por motivos j explicados.
Por que ocorre a revalorizao dos papis dessas companhias brasileiras, timidamente,
a partir de janeiro de 2009? Por que ocorre a recuperao das incorporadoras francesas a partir do final de 2008? A cogitao sobre provveis intervenes governamentais no sentido de promover uma recuperao do mercado de produo habitacional,
cujo efeito multiplicador na economia no pode ser desconsiderado lembremos do
bastante difundido jargo francs: si le btiment va, tout va 113 , de fato, uma das
explicaes possveis. Quando essas intervenes estatais so implantadas, a relao
torna-se incontestvel.
Em todos os grficos de aes de incorporadoras brasileiras e francesas inseridos nesse
captulo, percebemos a retomada dos investidores e a revalorizao dos papis dessas
companhias. No caso brasileiro, apenas para citar um dado suplementar, o setor de
empresas da construo civil listadas na Bovespa foi o que mais se valorizou ao longo
do primeiro semestre de 2009, recuperando-se em 87%, graas previso de lanamento do programa Minha Casa, Minha Vida114. Mas em maro de 2011, diante
do pronunciamento do governo de se realizar um corte de 5,1 bilhes de reais no
oramento do programa dentro da reforma oramentria realizada pelo Ministrio
do Planejamento, com cortes totais da ordem de 50 bilhes de reais115 , os valores
das aes das companhias imobilirias sofreram queda, o que levou os empresrios
das grandes incorporadoras afirmarem que o governo precisava ter um pouco mais
de cuidado ao tratar de temas que afetam companhias com aes negociadas em
Bolsa
113

. Na primeira semana de maro de 2011, empresas como Cyrela, MRV,

116

A expresso pode ser traduzida para: se o setor da construo civil vai bem, tudo vai bem.

114
Dados da Economtica publicados no jornal O Estado de So Paulo. Esse dado foi publicado,
por sua vez, no artigo de Pedro Arantes e Mariana Fix, sobre o programa MCMV. Cf. P. Arantes, M. Fix,
Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao no Brasil, In: Correio da Cidadania, julho
de 2009.
115
Cf. Programa Minha Casa, Minha Vida tem corte de R$5,1 bilhes, In: Correio Braziliense, 28
de fevereiro de 2011.
116
S. DAmorim, F. Foreque, J. Lage, Corte no Minha Casa, Minha Vida derruba aes de construtoras, In: Folha.com, 03 de maro de 2011.

185

Direcional e Gafisa, que atuam no programa, viram a cotao recuar 7,29%, 6,9%,
6,34% e 4,53%, respectivamente, nos dois primeiros dias da semana 117. Para a corretora financeira Ativa118, aquele era o momento de se investir na aquisio de aes das
companhias do setor imobilirio, uma vez que j se previa o lanamento da segunda
edio do MCMV para o segundo semestre, com grande valorizao dos papis das
incorporadoras. Segundo a reportagem da Folha.com, no dia 02 de maro as aes
das incorporadoras voltavam a recuperar parte de suas perdas.
Ao longo desse captulo pudemos perceber quais as justificativas que fizeram os grandes agentes de incorporao imobiliria recorrerem ao mercado financeiro como soluo para capitalizar e ampliar recursos. Vimos tambm que a financeirizao confere a esses promotores maior pujana e lhes permite produzir em maior escala. Mas
tambm percebemos que aquilo que lhes confere poder tambm os torna mais frgeis.
Face s instabilidades macroeconmicas, aos pronunciamentos oficiais do governo,
entre outros fatores, esses agentes se mostram vulnerveis e precisam recorrer ao suporte do Estado (ou solicitar mudanas de direcionamento das polticas pblicas) para
lhes garantir o relance de suas atividades.
Trataremos das formas recentes de atuao do Estado no suporte ao mercado imobilirio, tanto no Brasil como na Frana, no captulo 5, a seguir.

186

117

Ibidem.

118

Ibidem.

captulo 05:
Sem polticas pblicas de habitao, instrumentos polticos
para o mercado

raamos at aqui um breve histrico do contexto poltico e econmico que

transformou a forma de produo capitalista da habitao no Brasil e na Frana.

Vimos o papel decisivo que a instaurao de reformas polticas marcadamente mais
abertas aos interesses do mercado, aqui chamadas de neoliberais, associadas a um
cenrio de desregulamentao e abertura financeira, tiveram sobre a financeirizao

da economia e da produo imobiliria. Mas vimos tambm que o Estado, aquele

mesmo que teria recuado face aos agentes privados da economia a partir dos anos
1980, assume papel central a partir de 2009, tanto no Brasil quanto na Frana, para
a recuperao de um mercado e da economia como um todo possivelmente ameaado pela crise de 200843.
Essas intervenes que so definidas por diversos estudiosos como polticas anticclicas
nos colocariam diante de um conflito terico se considerssemos o neoliberalismo
simplesmente como o regime da no-interveno do Estado. Antes, tais intervenes
devem ser compreendidas dentro de uma perspectiva de uma nova configurao do
papel do Estado, onde o plano poltico assume papel de ator maior no suporte ao
mercado. Os tericos franceses nos ajudam a compreender esse ponto: o termo neoliberalismo (...) remete liberdade dos mercados, a qual deve ser entendida como a
liberdade do capital. No se pode deduzir que o Estado tenha perdido toda funo.
O neoliberalismo se imps sob a proteo do Estado 44. Harvey tambm nos mostra
43
Inicialmente de base financeiro-imobiliria nos Estados Unidos, tornou-se crise econmica internacional num segundo momento.
44
G. Dumnil e D. Lvy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana, pp. 86-87. Nesse trecho,
os autores haviam se inspirado em H. Helleiner, States and the reemergence of global finance. From Bretton
Woods to the 1990s, Ithaca/Londres, Cornell University Press, 1994.

189

esse impasse terico quanto ao papel do Estado, mas deixa claro, assim como o fizeram Dumnil e Lvy, que de um lado, espera-se que o Estado neoliberal se afaste e
monte a cena para a atuao do mercado, mas por outro lado supe-se que ele seja
ativo na criao de uma atmosfera favorvel para os negcios e para se comportar
como uma entidade competitiva na poltica mundial 45. Csaba Dak completa: se
tais governos [Reagan e Thatcher, como exemplos centrais de governos neoliberais]
de fato reduziram os benefcios sociais e privatizaram um certo nmero de empresas
estatais (algumas delas, segundo regras muito diferentes das do mercado), eles tambm
alargaram sua prpria interveno em uma ampla gama de reas, desde o envio de
polcia contra operrios em greve, ao aumento das despesas do Estado para socorrer
(grandes) bancos em falncia, e at tentar (embora tenham falhado nisso) intervir no
mercado monetrio mundial, o derradeiro regulador financeiro, e criando cada vez
mais instrumentos de controle do Estado em nveis supranacionais46
Em um artigo de 2009, Julie Pollard47, citando Bruno Jobert48, explica que na Frana,
a a virada neoliberal, longe de significar o desaparecimento do Estado, se constitui, sobretudo, como uma ferramenta de reafirmao poltica e cita outros trabalhos
mais recentes49, que mostraram que o suporte pblico ao mercado poderia produzir
novos modos de fazer estatais e que a progresso da concorrncia [de mercado] e a
afirmao do Estado podiam andar lado a lado 50 .
Dentro de um contexto em que o Estado torna possvel a financeirizao, mas no
deixa de assumir um papel poltico central, ainda que esse papel se manifeste pela
sustentao incondicional ao mercado, a globalizao das perdas causadas pela crise
de 2008 parece ter sido respondida, dentro de nosso objeto de estudo, por uma globalizao de solues encontradas pelos Estados para o suporte ao mercado, ainda
que ao menos no discurso esses dois governos sejam apresentados em formatos
45

D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 79. Traduo livre nossa.

46

C. Deak, O mercado e o Estado na organizao espacial da produo capitalista, nota 29.

47
J. Pollard, Soutenir le march: les nouveaux instruments de la politique du logement. In: Sociologie
du Travail, n. 52, 2010, p. 325. Traduo livre nossa.
48
B. Jobert, Le tournant no-libral en Europe: ides et recettes dans les pratiques gouvernementales.
Paris : LHarmattan, 1994.
49
J. Levy, The State after Statism: New State Activities in the Age of Liberalization. Cambridge MA:
Harvard University Press, 2006.
P. Hassenteufel, Sociologie politique: laction publique. Paris : Armand Colin, 2008.
50

190

J. Pollard, op. cit., p. 325.

ideolgicos distintos51. No que o modelo intervencionista empregado nos dois pases

sejam idnticos, ao contrrio, so bastante distintos, mas ambos buscam motivar a
produo imobiliria para reaquecer a economia diante de uma possibilidade de crise.
Apresentamos a seguir as solues encontradas pelos Estados brasileiro e francs para
reaquecer a economia atravs do incentivo produo imobiliria, criando a tal atmosfera favorvel aos negcios citada por Harvey: o Programa Minha Casa, Minha
Vida, no Brasil, e a Lei Scellier, na Frana.

5.1 O caso brasileiro: Programa Minha Casa, Minha

Vida (MCMV) e a reorganizao dos grandes promotores
imobilirios no Brasil
Um milho de casas. Desse nmero, 400 mil unidades para famlias cuja renda se situa
entre 0 e 3 salrios mnimos52, outras 400 mil para famlias de 3 a 6 salrios mnimos
e 200 mil para famlias de 6 a 10 salrios mnimos de renda familiar53. Essas eram
as metas para produo e comercializao de moradias pelo mercado presentes no
Programa Minha Casa, Minha Vida, criado pelo Governo Federal na gesto Lula
(Partido dos Trabalhadores), em julho de 2009, dentro do Ministrio da Casa Civil54.
O programa sancionado pela Lei Nacional 11977, de 7 de julho de 2009, que dispe em seu Artigo primeiro das definies do Programa Minha Casa, Minha Vida :
51
O governo do Presidente Lus Incio Lula da Silva (Partido dos Trabalhadores, PT), que se apresenta como representante da esquerda, e o governo Nicolas Sarkozy (Unio por um Movimento Popular,
UMP) ideologicamente alinhado com a direita poltica daquele pas.
52
Para essas famlias, o preo da unidade habitacional deve se situar entre 41 e 52 mil reais, para
cidades acima de 50 mil habitantes. Dentre as 400 mil residncias previstas para essa categoria, a maioria
urbana (350 mil contra 50 mil para habitaes rurais autoconstrudas dentro do PNHR). Para essas 400 mil
casas, prevem-se subsdios de 60 a 90% do valor do imvel.
53
Para essas famlias, o preo da unidade habitacional aumenta para uma faixa que vai de 73 a 130
mil reais, e podem contar com subsdios de at 20 mil reais, com recursos advindos do Fundo de Garantia
por Tempo de Servio, FGTS.
54
O fato de o programa ter sido elaborado dentro fora do Ministrio das Cidades evidencia o carter
mercadolgico e nada comprometido com os impactos urbanos. Revela tambm que no se trata de poltica
habitacional, mas praticamente de pacote econmico. No Ministrio das Cidades, que tinha sido visto como
uma conquista do movimento de luta por reforma urbana no incio da primeira gesto do Governo Lula,
o PlanHab (Plano Nacional de Habitao) vinha sendo elaborado buscando instaurar a reforma urbana, o
direito cidade, a habitao verdadeiramente como um direito. Para Ermnia Maricato, a questo urbana
foi rifada no governo Lula e aparentemente no governo Dilma. Cf. entrevista de mesmo ttulo concedida
Valria Nader e Gabriel Brito, ao Correio da Cidadania, 2011.

191

Art. 1o O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - tem por finalidade criar
mecanismos de incentivo produo e aquisio de novas unidades habitacionais, requalificao de imveis urbanos e produo ou reforma de habitaes rurais, para famlias com renda mensal de at dez salrios mnimos e compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitao Urbana (PNHU), Programa Nacional
de Habitao Rural (PNHR), grifo nosso.
Pelo PNHU, dentro do Programa MCMV, cabe Unio conceder subveno econmica ao beneficirio pessoa fsica no ato da contratao de financiamento habitacional (Art. 2.). Essas subvenes so autorizadas a chegarem ao teto de dois bilhes
e quinhentos milhes de reais55, e devero ser geridas pela Caixa Econmica Federal
(Art. 9.). Como no se trata de uma poltica habitacional, e como o programa fora
elaborado dentro do Ministrio da Casa Civil, o Ministrio encarregado no unicamente o Ministrio das Cidades, mas tambm o Ministrio da Fazenda, o que deixa
clara a importncia da dimenso econmica do Programa como um todo.
A Unio autorizada a conceder subvenes num total de um bilho de reais para
serem investidos em municpios de at 50 mil habitantes, com beneficirios cuja renda
familiar mensal no ultrapasse trs salrios mnimos, atravs do Banco Central do
Brasil ou de agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitao (SFH).
Alm de definir os valores e limites das subvenes individualizadas destinadas a cada
beneficirio, de delimitar a remunerao das instituies financeiras por operaes
realizadas e de dispor das quantidades, condies e modalidades de ofertas pblicas
de subvenes, ao Poder Executivo Federal tambm dado o poder de definir quais
tipologias habitacionais, quais os padres de habitao 56 e quais formas de infraestrutura urbana sero aceitos no carter desse Programa57. Os recursos so divididos
regionalmente, pelo Executivo Federal, a partir de prioridades por ele elencadas, o
que exclui da discusso o Ministrio das Cidades.
A Unio tambm fica autorizada a conceder subveno econmica ao Banco
Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES) para financiamento de
55

Para o PNHR era previsto, em 2009, o teto de quinhentos milhes de reais em subvenes.

56
Curiosamente, percebemos a existncia de um conceito de padro habitacional mesmo em um
documento oficial do governo, uma Lei Nacional, a partir do qual todas as habitaes devero ser reproduzidas. Voltaremos a esse assunto quando tratarmos da standardizao da produo habitacional, ou da
habitao como commodity, na terceira parte deste trabalho.
57

192

Cf. Artigo 6B da Lei 11977, incisos I ao IV.

infraestrutura em projetos de habitao popular (Art. 33), e esse montante pode chegar at o valor de cinco bilhes de reais.
A Lei do programa MCMV probe o remembramento de lotes destinados construo de moradias dentro do escopo do MCMV (Art. 36). A vedao dever durar 15
anos a partir da assinatura do contrato. O programa tambm prev a regularizao
fundiria de loteamentos irregulares, desde que garantindo o mnimo de habitabilidade, urbanidade, salubridade, evitando reas de risco, e se articulando com polticas
setoriais de habitao, meio ambiente, saneamento, entre outros. tambm objeto do
Programa facilitar o acesso terra das populaes mais pobres e garantir a aplicao
das Zonas Especiais de Interesse Social existentes nos Planos Diretores municipais.
No entanto, se o programa prev a construo de 400 mil unidades habitacionais
para famlias de 0 a 3 salrios mnimos, ele falha por no ser possvel de ser aplicado
em todo territrio nacional. Raquel Rolnik, em entrevista revista Caros Amigos58,
lembra que o preo da terra em regies metropolitanas muito maior do que em
pequenas cidades interioranas do pas e, dessa forma, nas grandes cidades, o subsdio
governamental para as famlias com essa faixa de renda estaria indo totalmente para o
preo da terra e no apenas porque o preo do solo urbano consolidado mais caro
do que o do solo rural, por exemplo, mas porque inexistem instrumentos de gesto
do solo urbano, o que permite que suas variveis sejam totalmente condicionadas
lei mais bsica do mercado: a da oferta e da procura. Isso inviabiliza a execuo do
programa para essa faixa de renda nos grandes centros urbanos. Esse fenmeno j
tinha sido alertado em 2009 por Mariana Fix e Pedro Arantes, em um importante
artigo de reflexo crtica acerca do programa que ento acabava de ser lanado pelo
governo Lula: o pacote, tal como proposto, ir estimular o crescimento do preo da
terra como um todo (...), favorecendo ainda mais a especulao imobiliria articulada
segregao espacial e captura privada de investimentos pblicos. Assim, a poltica
habitacional de interesse social se tornar cada vez mais invivel, dado o crescimento
do preo dos terrenos, o que poder ser, ironicamente, mais uma justificativa, por parte do mercado e da tecnocracia, para que se atenda apenas as faixas de rendimento
acima de 3 salrios mnimos 59.
58
Cf. Direito moradia versus especulao imobiliria. Entrevista com Raquel Rolnik. In: Caros
Amigos, ano XV, n. 169, abril 2011, pp. 12-17.
59
Cf. P. Arantes e M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao, In:
Correio da Cidadania, 2009.

193

Rolnik afirma tambm que o Programa MCMV pode ser compreendido dentro da
lgica do processo de financeirizao da produo de mercado da habitao no Brasil.
A professora defende que, num primeiro momento, comeou-se uma onda de abertura de capital das corporaes privadas de diversos setores, dentre as quais sete empresas do mercado da construo civil. Com a mobilizao de recursos adquirida, essas
empresas passaram a viabilizar investimentos, atravs da compra de terrenos e da
montagem de projetos imobilirios a serem desenvolvidos nas reas urbanas no Brasil.
Diante da crise financeira internacional de 2008, Raquel Rolnik afirma que essas
sete empresas corriam o risco de falir, mas pediram socorro junto ao Ministrio da
Fazenda e ao Governo Federal. Ento o Ministrio da Fazenda constriu o que Rolnik
afirma ser uma medida anticclica keynesiana tpica: recorreu construo civil
para evitar o resfriamento da economia brasileira e, ainda, criar um mercado para as
habitaes que as incorporadoras imobilirias estavam prestes a lanar; Rolnik afirma
que as incorporadoras estariam prestes a produzir um parque de 250 mil casas, ao
que o governo multiplica por quatro, criando o programa Minha Casa, Minha Vida.
Para Mariana Fix e Pedro Arantes, o governo federal negou possibilidades de construo de habitaes populares dentro de uma lgica de formao social (o que aconteceria atravs do fortalecimento dos movimentos sociais organizados e da transformao
de um estado de ingerncia da burocracia pblica) para privilegiar uma lgica de mercado, na qual os interesses privados se sobressaem aos coletivos, sobretudo queles das
coletividades locais e municipais, uma vez que a elas no dada alternativa a no ser
aprovar os projetos planejados pelas construtoras e incorporadoras imobilirias; eles
mostram, ainda, que apenas 3% do total do subsdio pblico destinado proviso
de habitaes fora da lgica de mercado, por cooperativas autogeridas, por exemplo.
Nega-se a gesto pblica da cidade, a importncia do planejamento urbano, a atuao e mobilizao dos movimentos populares. A lgica privada permite aos agentes
do mercado imobilirio produzir o que querem, como querem e onde querem.
provvel ainda que os municpios sejam pressionados, nas cidades mdias (acima de
50 mil moradores, e que sero o alvo principal da investida), a alterar a legislao de
uso do solo, os coeficientes de aproveitamento e mesmo o permetro urbano, para
viabilizar economicamente os projetos. As companhias habitacionais e secretarias de

194

habitao devem estar preparadas para se tornar um balco de aprovaes, muitas

delas flexibilizadas 60.
No toa que Lula tenha recebido dos promotores imobilirios brasileiros o ttulo
de melhor presidente para o setor imobilirio de todos os tempos. Em reportagem
publicada no jornal Brasil de Fato61, a jornalista Ana Aranha relatava que, para os
grandes empresrios do mercado imobilirio brasileiro, Lula foi o melhor presidente para o setor. E os efeitos positivos para as incorporadoras imobilirias so claros
quando lembramos da valorizao financeira ocorrida em diversas incorporadoras,
dentre as quais a Cyrela Brazil Realty. A reportagem mostrava que, graas aos efeitos
do programa MCMV no mercado imobilirio brasileiro, a conquista do sonho de
milhares de brasileiros em comprar a casa prpria, de quebra, alimentava o sonho de
um punhado de americanos: as aes da Cyrela subiram 50% ao longo daquele ano.
Isso pde ser comprovado nesse trabalho no captulo anterior, de maneira generalizada, quando apontamos a revalorizao acionria das incorporadoras brasileiras aps
o lanamento do MCMV.
E se recuperarmos o histrico levantado para cada um dos promotores imobilirios
estudados, o que realizamos no captulo 2, perceberemos que o grande capital imobilirio j se preparava para a montagem de um pacote deste tipo, atravs da aquisio
de construtoras subsidirias que vinham produzindo habitao para uma faixa de
mercado que as grandes incorporadoras ainda no atingiam, j que seus produtos
ainda eram marcados pelo padro habitacional de luxo. Esse processo foi tendncia
que marcou o mercado da promoo imobiliria e, como j foi tratado em captulos
precedentes, claramente ocorreu no sentido da incorporao de pequenas empresas
construtoras especializadas na produo de habitao para o mercado popular (para
unidades familiares de 6 a 10 salrios mnimos de renda mensal) pelas grandes incorporadoras de capital aberto, que at ento s trabalhavam com o mercado mais
abastado. Como tambm j foi citado aqui, o aumento do crdito com a liberao do
FGTS e do SBPE durante os seis primeiros anos dos governos Lula seria a investida

60
Ibidem, idem. Mais adiante, os autores afirmam que (...) o governo federal ao invs de atuar para
reverter esse quadro de entraves gesto pblica e de fragilidade do associativismo popular, reconhece que
a eficincia, enfim, est mesmo do lado das empresas privadas.
61
A. Aranha, Lula: o melhor presidente para o setor imobilirio. In: Brasil de Fato, 30 de junho de
2011.

195

estatal inicial para a construo de todo esse cenrio, que seria coroado em 2009 com
o pacote MCMV.
O MCMV veio dar sustentao a transformaes importantes que vinham ocorrendo dentro das estruturas empresariais do grande capital imobilirio brasileiro. Assim,
dentre as incorporadoras estudadas nesse trabalho, a Cyrela Brazil Realty e a Gafisa
S.A. desempenharam papel de destaque nessa atividade. Em 2005, a Cyrela havia
criado a marca Living, selo que desvinculava a produo de habitaes populares
mercado ao qual a Cyrela queria se expandir daquela de alto padro que havia consolidado o nome da empresa no mercado imobilirio paulistano e brasileiro. Naquele
mesmo ano, em 2005, a empresa realizou uma joint venture com a Agra, a MAC, a
Plano & Plano e a Goldsztein e, dois anos mais tarde, outra realizada, agora com a
incorporao das empresas Concima, Cury, Cytec, SKR, Lder e IRSA. Com essas
junes empresariais, a Cyrela expande seus mercados geogrfica e comercialmente,
incorporando tanto seus modos de fazer quanto seus clientes.
No caso da Gafisa, como j tratamos na Parte 1 deste trabalho, a expanso para o
mercado popular tambm passou pela criao de uma marca dentro da empresa, a
FIT Residencial, em 2007, portanto dois anos mais tarde que a iniciativa da Cyrela,
ao criar a Living. Mas foi a incorporao da construtora mineira de destaque nacional na produo de moradias populares que permitiu incorporadora se preparar
para atacar o filo que viria a ser viabilizado, sobretudo, com o programa MCMV.
importante lembrar que, diferentemente dos casos narrados com a Cyrela, a Gafisa
no incorporou a Tenda pela criao de uma joint venture, mas por uma operao
exclusivamente financeira, atravs da compra de aes da construtora na Bolsa de So
Paulo, que ocorreu em dois momentos: em outubro de 2007 (mesmo ano da criao
da marca FIT) com a compra da maior parte das aes da Tenda, e em dezembro
de 2008, quando a Gafisa S.A. incorpora a si todas as aes da Tenda, que deixa de
existir no prego.
A aquisio da Goldfarb pela PDG tambm parece mais um exemplo desse fenmeno. No entanto, a particularidade consiste no fato de que a PDG j produzia moradias
mais econmicas que as duas outras grandes incorporadoras brasileiras, e a Goldfarb,
por sua vez, produz habitaes de padro (em termos de preo e rea til) intermedirio entre o modelo popular (Tenda, Living) e o alto padro (Gafisa, Cyrela) 35.
Em todo caso, em 2007, portanto antes da aquisio da Goldfarb, a PDG j obtinha
196

57,7% de sua renda lquida anual (i.e., 41,5% do lucro lquido) pela produo e comercializao de unidades residenciais para o segmento econmico, enquanto que o
setor padro mdio trazia companhia 16,7% da receita lquida e 24,7% advinha do
segmento mdio-alto62. Assim, a aquisio da Goldfarb pode ser interpretada como
uma consolidao da incorporadora no mercado prioritariamente popular, enquanto
que a incorporao da Agre deve ser vista como uma expanso de mercado.
Os moldes desse programa, que mantido e ampliado no governo da Presidente
Dilma Roussef (PT) trata a questo habitacional no Brasil como questo de mercado,
que deve ser resolvida em quantidade, e no em qualidade. No se pode esquecer que
o modelo inspirador para essa poltica aquele mexicano, que fora identificado, estudado e apresentado pelos agentes mainstream do mercado imobilirio brasileiro ao
Ministro da Fazenda, Guido Mantega, em setembro de 2007, quando do 79. ENIC
(Encontro Nacional da Indstria da Construo). A inquietao partiria ento de
Joo Cludio Robusti, presidente do SindusCon-SP, ao se indagar como um pas como
o Mxico teria conseguido erradicar seu dficit habitacional a partir de uma interveno econmica que tomava o prprio FGTS brasileiro como referncia63. Aps uma
viagem quele pas e seis meses de produo de um relatrio em conjunto com a FGV
Projetos, chegava ao Ministrio da Fazenda dez propostas para estimular a habitao,
propostas estas que foram bem recebidas.
A incorporao da questo habitacional e da cidade como um negcio declarada:
observamos que no Mxico o modelo de financiamento torna a produo de moradia popular um negcio atrativo para construtoras e agentes financeiros. Esta uma
das chaves mais importantes para entender porque a iniciativa privada se encantou
com o modelo mexicano e lana conjuntos habitacionais de dezenas de milhares de
unidades habitacionais naquele pas. por este motivo, nossas propostas incluem um
novo programa de financiamento com recursos do FGTS, uma racionalizao na concesso de subsdios para que mais famlias possam se beneficiar e uma securitizao
para mitigar riscos inerentes ao financiamento da baixa renda 64, grifo nosso, destacando como a iniciativa privada encara a produo habitacional dentro desse modelo:

62

PDG Realty, Apresentao dos resultados do 4. Trimestre e ano de 2007, p. 9.

63
O relato de J. C. Robusti pode ser lido no Editorial da Revista Construo de outubro de 2007,
publicada pelo prprio Sindicato da Indstria da Construo em So Paulo.
64

J. C. Robusti, Na rota correta, In: Construo, out.2007, p. 3.

197

Figura 34 esquerda, foto de conjunto habitacional produzido pela iniciativa

privada no Mxico, dentro do modelo que serviu de inspirao para os principais
agentes do mercado imobilirio brasileiro. Fonte: Corona. direita, imagem da capa
da Revista Construo, publicada pelo SincusCon-SP, em outubro de 2007.

mera questo de mercado, de produo de mercadoria para reproduo do capital e

valorizao financeira.
O fato que, no Brasil, passados pouco menos de dois anos da entrega das propostas do SindusCon-SP a Mantega, e dentro de um cenrio ameaador de crise, as
propostas tomam corpo na Lei Nacional que implementa o programa MCMV. E as
conseqncias urbanas e habitacionais derivadas dessa medida no tardariam para
ser identificadas. Com efeito, como h um descompasso total entre a poltica de
financiamento de moradia e a poltica de gesto de solo, que no existe, que foi desconstituda, e sem nenhum controle social, sem nenhuma forma pblica de trabalho,
est se fazendo casa sem cidade 65. o que nos chamava a ateno durante cursos da
graduao, quando a Professora Ermnia Maricato anunciava o risco de se pensar na
questo habitacional no Brasil meramente do ponto de vista quantitativo: nesses casos,
no se produzem cidades, mas depsitos de gente.
Aps ter sido anunciado um corte no oramento do programa MCMV pelo Ministrio
do Planejamento (maro de 2011), a Presidente da Repblica sancionou o lanamento da segunda edio do programa em junho desse ano. A segunda fase do programa deve se estender at 2014, com a promessa de construir mais dois milhes de
65

198

Raquel Rolnik, em entrevista Caros Amigos, op. cit., p. 15.

moradias. Com um oramento pblico previsto 75% superior quele da primeira edio (125,7 bilhes de reais contra 71,7 bilhes anteriormente), aumentou-se o preo
mdio das moradias de baixa renda (de 42 mil reais para pouco mais de 55 mil, agora)
bem como o tamanho mdio dessas unidades habitacionais (de 35m2 para 39,6m2
para casas; de 42m2 para 45,5m2 para apartamentos). Contentamo-nos em elencar
esses elementos j que, por fins metodolgicos, no estenderemos a discusso segunda edio do programa.
Veremos a seguir que a apropriao da habitao e do mercado de sua produo
como um instrumento de relance da economia e de gerao de mais-valia imobiliria
no se restringiu ao Brasil, mas tambm foi a medida encontrada pelo governo francs
face crise financeira e econmica internacional.

5.2 E o Estado francs entra em cena: a Lei Scellier66

Na Frana, seis meses antes do lanamento da soluo encontrada pelo governo
Lula no Brasil para o enfrentamento da crise econmica, o Presidente da Repblica
Francesa, Nicolas Sarkozy, cria um dispositivo legal para reaquecer o mercado da
produo habitacional. O Presidente j tinha deixado claro em discursos anteriores,
desde o incio de seu mandato, que tinha por meta fazer da Frana um pas de proprietrios. A medida criada por ele em primeiro de janeiro de 2009 mostrou-se como
uma forma bastante particular de concretizar esse projeto.
Como veremos adiante, o dispositivo Scellier tem efeito de aumento no total de propriedades habitacionais, mas seu objetivo maior no aquele de munir de casa prpria
os cidados que ainda no a possuem. Instrumentos de incentivo ao acesso propriedade como residncia principal existem, mas no presente governo no foram configurados de modo a causarem impacto econmico da mesma ordem que a Lei Scellier o
foi. Quanto s polticas de acesso casa prpria, observamos um esforo mais claro
do governo Sarkozy apenas em 2011, quando a populao e a mdia comeavam a se
66
Para o estudo e redao dessa parte do captulo, foram muito importantes artigos e publicaes
produzidos pelos prprios promotores, mas principalmente o artigo de Julie Pollard, publicado em 2010 na
revista Sociologie du Travail. Ainda que a autora no tenha trabalhado sobre o dispositivo Scellier e que
sua abordagem no passe pela questo da financeirizao ou dos efeitos financeiros dos dispositivos fiscais,
seu artigo nos guiou na construo do raciocnio sobre a transio de modelos de interveno pblica do
Estado francs na questo da habitao dos anos 80 aos 2000, e nos deu fundamento para compreender o
processo histrico dos dispositivos fiscais de incentivo ao investimento locativo naquele pas.

199

indagar onde estaria a Frana dos proprietrios; ao passo que no outono de 2008,
apenas um ano aps sua posse, mas dentro do cenrio de crise econmica iminente,
j se organizava a montagem do dispositivo Scellier67, dentro da reforma da Lei de
Finanas, que estava prevista para aquele ano.
Durante pesquisa realizada na Frana a partir de 2009, percebamos que a valorizao burstil das principais incorporadoras francesas apontava indcios de recuperao aps meses de queda contnua, em 2008. Evidentemente influenciadas pela crise
inicialmente financeira que assolou o mundo a partir daquele ano, crise de origem
imobiliria, os principais promotores franceses viam seus patrimnios serem desvalorizados bruscamente, levando alguns desses grupos beira da falncia. Mas meses antes
da virada de ano 2008-2009, os papis de algumas dessas incorporadoras mostravam
indcios de recuperao. Tratava-se o que defendemos em nossa pesquisa realizada na Sorbonne de um efeito da especulao acerca da previso de lanamento do
dispositivo Scellier, montado meses antes pelo Elyse.
E de fato, o dispositivo mostrou-se como um socorro s incorporadoras imobilirias
francesas, incitando o setor da produo e comercializao de bens imobilirios residenciais novos, agora produzidos majoritariamente para atender demanda levantada pelo dispositivo. Ento, comparativamente, se observarmos que a interveno do
governo brasileiro no mercado imobilirio como resposta crise se consolidou numa
lei nacional cujo objetivo era o de incentivar a produo habitacional pelo mercado
e a aquisio da casa prpria ainda que para uma parcela insignificante do dficit
habitacional brasileiro , na Frana, os mecanismos criados podem ser entendidos de
uma maneira dupla: permitir o acesso propriedade para quem no possui a casa
prpria68 e contribuir para os esforos do Estado no sentido de continuidade do desmonte das polticas pblicas de habitao social locativa, que marcaram o cerne das
polticas habitacionais francesas durante dcadas.
67
verdade que outros mecanismos de incentivo ao acesso casa prpria j existiam e continuam a
existir depois de 2009 naquele pas. At 2011, eles representavam uma srie de mecanismos complexos que
tornavam suas aplicabilidades menos eficientes. Em 2011, no entanto, h a criao do Prt Taux Zro
Plus (PTZ+), que rene em si os antigos mecanismos de crdito: Prt Taux Zro, Prt Conventionn, Prt
Social Location-Accession e o Pass-Foncier. Quanto poltica de habitao social locativa, outros vrios
dispositivos existem, sem impactar diretamente no mercado da promoo imobiliria privada.
68
Hoje sabe-se que grande parte das aquisies que foram beneficiadas pelo dispositivo Scellier desde
2009 decorrem de investimentos de particulares abastados. Cf. Scellier: grave erreur (promoteurs), In:
Le Figaro, 9 de novembro de 2011. O dispositivo incita o consumo da habitao nova, mas aumenta a
concentrao de renda e patrimnio nas mos das famlias ricas.

200

Para compreendermos como esse mecanismo fora implantado em 200969, preciso,

entretanto, fazermos um recuo, ainda que breve, no histrico das intervenes estatais nas polticas habitacionais naquele pas. Recuperada aps a Segunda Guerra
Mundial graas aos investimentos diretos advindos dos Estados Unidos atravs do
Plano Marshall para a Europa (1947-1951), a Frana se viu diante de um importante dficit habitacional, parte conseqncia da Guerra, parte efeito da intensificao
do xodo rural e dos processos migratrios europeus70. Instaura-se ento dos anos
1950 a 1975 aquilo que Xavier Desjardins71 denomina de anos dourados do planejamento urbano na Frana, tendo nas polticas pblicas de habitao social seu
trao maior. Em matria de poltica habitacional, o crescimento dos financiamentos
pblicos mais marcado a partir de 1945: danos da guerra seguidos de emprstimos
do Tesouro aos organismos de habitao social, intervenes da Caisse des Dpts no
financiamento a longo termo da produo de habitaes, notadamente desde 1954
. Durante aqueles anos, para erradicar conflitos sociais e urbanos, o governo francs

72

atuou massivamente na construo de inmeros conjuntos habitacionais verticais de

arquitetura moderna, as chamadas cits HLM, ou cidades de habitao de aluguel
moderado sobretudo na periferia parisiense, que concentrava a maior parte dos
bidonvilles73 (favelas) e dos desabrigados.

69
Se a Lei Scellier se apresenta em 2009 como uma resposta crise com potencialidades muito maiores, sua origem remonta h algumas dcadas e deve ser entendida tal como processo, no lugar de uma
interveno pontual. Buscaremos mostrar isso nesse captulo.
70
A partir dos anos 1950, um grande fluxo migratrio de pases europeus menos desenvolvidos comeou a trazer Paris, principalmente, populao portuguesa e espanhola numerosa. Tivemos a oportunidade
de conhecer famlias portuguesas que chegaram naquela poca, nos anos 60, e que viviam em favelas no
Norte de Paris. De acordo com seus testemunhos vivos, em muitas daquelas ocupaes falava-se portugus
e no francs. Num segundo momento, dcadas mais tarde, o fluxo de migrantes advinha principalmente
da frica, sobretudo do Maghreb, regio que passaria por processos de descolonizao da Frana no correr
dos decnios que se seguiram.
71
Desjardins, gegrafo e professor da Universit Paris 1 Panthon-Sorbonne, co-orientou nossa pesquisa realizada na Frana. Na nota, referimo-nos expresso utilizada em seu artigo Le logement social
au temps du nolibralisme, In: Mtropoles, n.4, 2008. URL : http://metropoles.revues.org/3022
72
C. Topalov, Les promoteurs immobiliers : contribution lanalyse de la production capitaliste du
logement en France, p. 18.
73
O radical bidon utilizado na expresso do jornalista do Le Monde, R. Gauthier, adjetiva o termo
ville com um substantivo equivalente a sucata. Essa cidade de sucata, foi a designao encontrada
pelo jornalista francs para denominar o bairro espontneo e precrio que estava surgindo naquela cidade,
em 1953. Hoje o termo foi incorporado no vocabulrio francs bem como na Academia para referir-se a
favelas, ainda que seja comum o emprego de slums e favela em estudos de caso.

201

Esse modelo de interveno estatal baseado no investimento construo direta de

locaes sociais ficou conhecido como aide la pierre 74, ou seja, polticas pblicas
de construo fsica e gesto de habitaes sociais, intermediadas por agentes pblicos
e semi-pblicos chamados de bailleurs sociaux, para quem se dirigiam os recursos estatais75. No entanto, no incio dos anos 90, aqueles complexos habitacionais passaram
a ser vistos como bolses de excluso76 e focos de conflitos sociais, e tanto, que posteriormente foi colocada em questo a viabilidade de se manter esses edifcios em p.
Com forte reao de oposio das populaes diretamente envolvidas, recentemente,
alguns desses edifcios de cit HLM foram demolidos, como o caso da Cit des 4000,
em La Courneuve, Saint-Denis, em agosto de 201177.
Sem nos prolongarmos muito nesse debate, preciso entender que estamos diante da
consolidao de um processo de transformao da poltica habitacional francesa, iniciado com a reforma em 197778. As explicaes para tal reforma partem da compreenso dessas transformaes sob a tica da (neo)liberalizao poltica do Estado. Do
ponto de vista prtico, ocorre gradativo desmantelamento de medidas do tipo aide
la pierre, marca do perodo keynesiano francs, e uma substituio por medidas
do tipo aide la personne 79, dependendo da renda do beneficiado, e dispositivos
de iseno fiscal (avantages fiscaux). Com as aides la personne, o Estado, aos
poucos, deixa de atuar na oferta de habitao para fornecer incentivos para a deman-

74
Subvenes do Estado para organismos pblicos e semi-pblicos de construo de habitao de
interesse social (majoritariamente de finalidade locativa) quando um empreendimento do tipo planejado.
Apesar de se caracterizar por uma lgica bastante particular, caracteriza-se da atuao do Estado na construo de moradias sociais e populares, da o termo ajuda pedra, ou seja, ajuda do Estado atravs
da construo. Pedra, por sua vez, em referncia histrica tecnologia de construo francesa, que adota a
alvenaria de pedras calcrias como tcnica mais recorrente para a construo de edifcios (haussmannianos,
por exemplo) e obras pblicas.
75

OPHLM e OPAC, por exemplo, substitudos em 2007 por um nico rgo, o OPH.

76
De certa forma, a crtica que feita assemelha-se quela que fizemos sobre o caso brasileiro, quando
questionamos a inexistncia de urbanidade Conferir, por exemplo, E. Prteceille, La sgrgation sociale at-elle augment? La metrpole parisienne entre polarisation et mixit. In: Socits contemporaines, n. 62,
2006.
77
Aparentemente a populao residente foi banida de seus direitos, e a demolio teria sido feita sem
que houvesse novas moradias para a populao envolvida. O evento foi registrado em documentao
fotogrfica por Martin Argyroglo.
78
Cf. J. Pollard, Soutenir le march: les nouveaux instruments de la politique du logement. In :
Sociologie du Travail, n.52, p. 324.
79

202

Em portugus, ajuda pessoa ou ao indivduo.

da, por meio de recursos aos locatrios ou proprietrios de determinada moradia80.

Os dispositivos fiscais de incentivo ao investimento locativo, tais como a lei Scellier,
consolidam a tendncia: a poltica habitacional em 50 anos passou de uma poltica
de produo massiva para responder s necessidades, a uma poltica que tende a se
limitar como uma correo das tendncias do mercado 81 . Nos anos 90, alguns autores trataro desse momento como um fracasso das polticas pblicas de habitao82.
Nesse sentido, o Estado passa ento a recuar progressivamente de uma ao direta,
abrindo espao para atuao dos atores de mercado ainda que esse processo tenda
a ser visto pela Academia francesa como uma reafirmao poltica. Com instrumentos que tornam cada vez mais possvel a ampliao das fronteiras de atuao dos
agentes privados, a atuao do poder pblico restringe-se somente quelas situaes
limite, correspondente a parcela muito restrita da populao francesa, que no possui
atributos que lhe permita acessar a qualquer outro dispositivo estatal de insero ao
mercado. Assim, de um lado, o Estado garantiria alguma segurana, assumindo um
segmento que no se insere no mercado, mas que cada vez mais restrito. De outro,
observaramos a progresso das lgicas e atores de mercado para um segmento crescente da oferta de habitao e uma parte cada vez mais importante da populao 83.
A transio de carter de interveno das polticas pblicas de habitao na Frana
podem ser acompanhadas no grfico a seguir (Figura 35), de autoria de Julie Pollard, a
partir de dados das instituies Compte du logement (2006) e Unal (2006). Em 1984,
quase metade (49%) de todo investimento pblico em polticas de habitao eram
destinados construo de moradias, enquanto que 34% eram investimentos concedidos pessoa (crdito), e apenas 17% dos investimentos equivaliam aos dispositivos
fiscais, ou seja, no-entrada de receita. Em 2006 o quadro outro: j pouco mais da
metade (51%) das ajudas pblicas equivalem a polticas de crdito, enquanto que 31%
correspondiam s dedues fiscais (aumento de 91% da importncia desses dispositivos em 18 anos), e apenas 18% dos investimentos pblicos se destinavam construo
de habitaes sociais. Passados 26 anos, metade de todas as transaes envolvendo a
80

Cf. Ibidem, idem.

81
A.-M. Fribourg, Evolution des politiques du logement depuis 1950, In: M. Sgaud, C. Bonvalet, J.
Brun (orgs), Logement et habitat: ltat des savoirs. 1998. Apud: J. Pollard, op. cit., p. 324. Traduo nossa.
82
Cf. B. Lefbvre ; M. Mouillart ; S. Occhipinti ; R. Quillot, Politique du logement : 50 ans pour un
chec.
83

J. Pollard, op. cit., p. 324.

203

comercializao de bens imobilirios novos, em 2010, se beneficiaram de redues

provenientes de dispositivos fiscais84.

Figura 35 [Grfico] Distribuio dos investimentos pblicos na Frana

em 1984 e em 2006. Fonte: J. Pollard, Soutenir le march, In: Sociologie
du Travail, 52, 2010.

Diferentemente das polticas do tipo aide la personne ou aide la pierre, o mecanismo dos dispositivos fiscais no consiste numa passagem de recursos pblicos para
um particular ou uma instituio de promoo de habitao social. A natureza da
ajuda fiscal outra: normalmente configurada pela iseno ou reduo de impostos,
o Estado deixa de recolher parte das contribuies e encargos do beneficiado. Nesse
sentido, no investimento pblico que sai, mas receita que deixa de entrar aos
cofres pblicos.
Se os dispositivos fiscais de investimento locativo beneficiam os potenciais pequenos
investidores, Julie Pollard nos lembra que os diversos atores econmicos do setor de
produo da habitao so os grandes beneficiados das ajudas indiretas, mas substanciais, provindas do Estado, entre eles os conselheiros e corretores imobilirios, os
construtores e os incorporadores. Mas so esses ltimos os maiores dependentes dessas
polticas, tanto devido ao aporte que essas operaes representam no montante de
suas operaes, como no esforo de montagem de programas especficos para usufruir
84
J. Pollard, Soutenir le march : les nouveaux instruments de la politique du logement. In : Sociologie
du Travail, n.52, 2010.

204

de tais programas. Assim, os dispositivos fiscais de incitao ao investimento locativo,

que possuem hoje um papel piv na poltica habitacional, testemunham um fenmeno
de dependncia desses atores de mercado em relao interveno pblica 85.
Contudo, no de hoje que dispositivos de iseno ou de reduo fiscal so aplicados
na Frana, assim como no nova a dependncia dos promotores imobilirios. Esses
dispositivos j eram empregados em meados do sculo XX, para ajudar promotores
imobilirios a realizarem suas operaes e investimentos; agora, no entanto, esse tipo
de iseno estimula a produo dos promotores se aplicando na outra ponta do circuito e, sobretudo, adquire uma extenso muito maior. Em 2010, um francs a cada cinco
era locatrio de um proprietrio e, dentre esses proprietrios, a metade considerada
como pequenos investidores, isto , pessoas fsicas que adquirem um bem imobilirio
para viver da renda que o aluguel lhes permite obter, reduzir seus impostos e constituir
um patrimnio. Esse tipo de investidor figura nova na Frana, datando apenas dos
anos 198086. E de certa forma, esse tipo de configurao poltica de incentivo duplo (
construo e ao investimento locativo particular) se inicia no mesmo momento.
De meados dos anos 70 ao ano de 1984, na Frana, a produo imobiliria residencial
nova sofreu uma queda de 39% 87, e foi quando o ento Ministro do Equipamento,
Paul Quils, do Partido Socialista (PS), percebeu a potencialidade de se criar um mecanismo de base fiscal para estimular a produo e incentivar o consumo atravs de investimentos locativos individuais. Historicamente, esse momento coincide com aquela
mudana de carter das polticas habitacionais do governo francs: a passagem dos
investimentos de tipo aide la pierre para as aides la personne e aos dispositivos
fiscais. No contexto social, trata-se de novo posicionamento do Estado francs, de
provedor direto de habitao locativa social, para privatizador, ainda que de maneira
bastante particular e privilegiando o pequeno investidor na construo de um parque
social locativo no pas.
No entanto, de 1984 at 1996 os dispositivos fiscais eram muito pouco utilizados,
quando passaro a ser empregados sucessivamente por diversos governos, mas sendo empregados com objetivos distintos, variveis de acordo com o posicionamento

85

Cf. J. Pollard, op. cit, p. 325.

86
H. Michel. Proprit. In: Propritaires : politiques publiques et groupes dintrt dans le secteur
immobilier en France. Thse de lEHESS, Paris, 2000. Apud: J. Pollard, op. cit.
87

Clculo nosso, a partir de dados divulgados por J. Pollard, p. 328.

205

poltico de cada partido: os governos de direita empregavam dispositivos fiscais visando ao aumento em quantidade do parque de habitaes locativas, enquanto que
a esquerda se mostrava mais preocupada em produzir habitaes guardando uma
poltica de controle dos aluguis88.
Caso notvel foi a criao em 1996 de um dispositivo fiscal de amortizao digressiva
sobre a produo privada de habitao, durante presidncia de Jacques Chirac, de
direita, no qual o Ministro do Equipamento, dos Transportes, da Habitao e do
Turismo era Pierre-Andr Prissol. Com o dispositivo Prissol que levou o nome do
ministro, como de tradio naquele pas o nmero de moradias vendidas pulou de
26 mil (1995) para 55 mil, em trs anos89 (em quatro anos o Prissol induziu a construo de 150 mil novas moradias) porque, ao contrrio dos dispositivos precedentes
(Quils e Mhaignerie), a amortizao permitia uma deduo de at 80% do valor do
bem imobilirio comprado!
Com o retorno da esquerda ao Elyse, em 1999, o dispositivo substitudo por outro,
agora chamado de Besson, e no apenas reduzia as possibilidades de amortizao a
um teto de 65% do preo de compra do imvel, como reorganizava a distribuio
das taxas de amortizao, estendendo-se por mais tempo, alm de limitar a renda
dos locatrios e controlar os aluguis empregados, o que desestimulou o investimento
locativo, reduzindo a produo pela metade ao final da vigncia do dispositivo Besson,
em relao ao anterior, dito Prissol.
Em 2002 a direita volta ao poder, e com ela, um novo dispositivo fiscal, mais prximo
do Prissol, agora sob o nome de Robien, que incitou a venda de 185 mil novas residncias de 2003 a 2005. Em 2006, o dispositivo reformulado, j que as questes relativas habitao deixam de fazer parte do escopo do Ministrio do Equipamento e
passa a entrar na pauta do Ministrio do Emprego, da Coeso Social e da Habitao,
ento sob chefia do ministro J.-L. Borloo. reforma do dispositivo Robien, entra em
cena o Borloo social. Ser apenas em 2008 que um novo modelo de dispositivo fiscal
ser pensado, durante a gesto do deputado Franois Scellier, que organizou um relatrio propositivo sobre o tema.
O grfico a seguir (Figura 36) mostra que nas ltimas dcadas, a produo habitacional francesa foi bastante sustentada por esse tipo de poltica.

206

88

Cf. J. Pollard, op. cit.

89

Cf. J. Pollard, op. cit., p. 332.

Figura 36 [Grfico]. Produo da habitao pela incorporao imobiliria na Frana por tipo
de programa: primeira moradia e investimento locativo. Fonte: produo nossa a partir de tabela
de dados levantados por Julie Pollard, em Soutenir le march, Sociologie du Travail.

Dessa forma, nas duas ltimas dcadas, a incorporao imobiliria na Frana encontra no plano poltico respaldo mais ou menos certo para o bom desempenho de suas
atividades, graas ao suporte pblico a negcios imobilirios privados. Nesse sentido,
a poltica habitacional francesa a partir dos anos 90 parece ter se reduzido a uma
sucesso de dispositivos fiscais que conversam com a orientao poltica do governo
do Estado, ainda que o Prt Taux Zro (PTZ) tenha sido criado em 1995 para conceder crdito a juros zero aquisio da primeira residncia. Mas se o PTZ possui um
oramento com limite pr-estabelecido, os dispositivos fiscais se caracterizam exatamente pelo no-controle do poder pblico sobre quem e quantos aderem a esse tipo de
investimento, de modo que as ajudas fiscais, acordadas abertamente, apresentam-se
como um cheque em branco, o que no acontece no caso das ajudas destinadas
habitao social 90.
Em todos esses anos, as diferenas partidrias pareciam se manifestar apenas no teor
da aplicao desses instrumentos: medidas mais restritivas e controle de aluguis mais
forte como caractersticas da orientao da esquerda que causavam a diminuio
das vendas de residncias novas para locao , medidas mais liberais que visavam a

90

J. Pollard, op. cit., p.335.

207

produo em massa e sem controle de aluguis como traos da conduta de direita91.

Alm disso, se na Frana no houve a atuao direta dos promotores imobilirios na
elaborao de um modelo de poltica pblica, como ocorreu no Brasil com o caso
MCMV, Julie Pollard afirma que existe o domnio dos agentes privados na escala local,
principalmente durante cenrios polticos favorveis, seja atravs de estratgias intensivas de propaganda e incentivo aos investimentos de pessoas fsicas, seja pela manipulao da criao de programas estrategicamente posicionados sobre o territrio onde
os promotores bem entendem; para Julie, esses efeitos sobre o territrio de uma produo em massa so tanto maiores quanto mais frgeis so os poderes pblicos locais.
Dispositivos de reduo de impostos como aqueles aqui citados, assim como a Lei
Scellier, em vigor desde 1o. de janeiro de 2009, substituindo os instrumentos Borloo
e Robien, so verdadeiros suportes ao mercado, que intervm no final da cadeia produtiva e mercantil. Nessa perspectiva, se a soma dos capitais financeiros nacionais e
internacionais convergem sob a forma de investimentos nas aes das incorporadoras,
financiando-as e as incitando a produzirem incio da cadeia preciso que o parque
habitacional construdo seja vendido, para completar o circuito. Assim, o dispositivo
Scellier incita, por sua vez, possveis consumidores a adquirirem suas casas prprias
ou para investimento, completando dessa forma o circuito investimento-produocomercializao-valorizao-remunerao, ameaado com a crise de 2008.
Vale lembrar que todas as incorporadoras francesas estudadas descreviam em seus
relatrios financeiros de 2009 e de 2010 a importncia que o dispositivo Scellier assumia no conjunto de suas operaes. Em junho de 2009, Nexity apontava em relatrio
financeiro semestral que j era possvel perceber a recuperao do mercado habitacional, graas ao dispositivo Scellier. Para a lder do mercado francs, por exemplo,
o nmero de reservas de compras de imveis residenciais em todo o pas apresentava
alta de 38,6% em relao ao mesmo perodo de 2008, mas a recuperao no havia
atingido as reservas de lotes, que sofreram queda de 6% (14% do total de reservas realizadas no primeiro semestre de 2009 contra 20% no mesmo perodo de 2008). Para
a regio le-de-France, tambm havia sinais de recuperao na atividade de incorporao residencial: alta de 16,3% em relao a junho de 2008.
91
J. Pollard conta a histria de casos em que os aluguis praticados acabavam por ser iguais ou superiores aos de mercado, durante o retorno da direita ao poder e com a implantao do dispositivo fiscal
Robien (2002-2005) o que gerou uma mobilizao em torno do tema. O investidor, nesse caso, no apenas
ganhava com a reduo do preo do investimento pelas dedues fiscais, como lucrava acima da mdia com
os aluguis empregados.

208

Mas o que vem a ser a Lei Scellier? Promulgada em 1. de janeiro de 2009, a chamada
Lei Scellier faz parte da Lei das Finanas de 2009, e um dispositivo de incentivo ao
investimento locativo por pessoas fsicas. Consiste em um instrumento de desfiscalizao (no sentido de retrao dos impostos) sobre a renda daquele que investe na compra de imvel residencial novo para destin-lo ao locativo, por uma durao determinada. Ela permite a esses investidores (independentemente de renda ou de estado civil)
comprarem uma propriedade residencial no necessariamente o investidor precisa
ser proprietrio de sua residncia principal , necessariamente nova92 se beneficiando
da reduo considervel de seus impostos sobre a renda. A contrapartida est no fato
de que o investidor obrigado a destinar a propriedade recm-adquirida (ou cujo
contrato de compra em estado futuro de construo tenha sido recm-assinado) para
locao por, no mnimo, nove anos e, no mximo, quinze.
A lei foi reajustada sucessivas vezes de 2009 at agora. Em sua formatao original,
apenas com as redues de impostos, uma residncia nova podia sair 25% mais barato

Figura 37 cartaz oficial de lanamento da Lei Scellier,

em 2009. Fonte: Ministrio da Habitao (Frana).

92
A aquisio da residncia deve se proceder em VEFA, isto , vente en tat futur dachvement
(venda [do imvel] em estado de concluso futura). Ou seja, preciso comprar o imvel na planta, como
se diz coloquialmente no Brasil. Essa determinao indica o interesse em estimular a produo de novas
unidades habitacionais, e no de consumir o parque de moradias j existente.

209

para quem a comprasse no primeiro ano de vigncia da lei, destinando-a para um

plano locativo de nove anos. Caso o proprietrio estendesse a locao por mais seis
anos, num total de 15 anos (o que configura a Lei Scellier Social), essa reduo subiria
para 32%.
A Figura 37, a seguir, mostra um cartaz oficial do Ministrio da Habitao da Frana,
produzido em 2009, veiculando a propaganda do novo instrumento fiscal de incentivo
ao investimento locativo. Vale discorrermos sobre ele.
Num primeiro olhar, o cartaz dividido em dois planos verticais: esquerda, a imagem de uma casa e de crianas brincando no quintal; direita, uma moeda de dois
euros. Podemos dizer que esquerda, portanto, prepondera a dimenso concreta,
tanto pela ideia de solidez representada pela casa, como pela escolha da expresso
compromissos concretos que lhe serve quase de legenda. direita reina, por sua
vez, a dimenso financeira, reiterada pela expresso vantagens a se apropriar;
em suma, a casa vira, direita, poder de troca e, nesse sentido, possibilidade de lucro.
A mensagem escrita reitera o discurso grfico e propagandeia o dispositivo Scellier.
Na parte superior do cartaz, l-se: Comprar para alugar novo dispositivo. Aos
compromissos concretos, abaixo, vincula-se parte da mensagem: voc cria moradias para locao em regies de grande demanda. Voc participa retomada da
construo civil e da economia. Ao lado de vantagens se apropriar, o fechamento
conclusivo da mensagem: Novo dispositivo fiscal Scellier: redues diretas do seu
imposto sobre a renda. Condies excepcionais para investimentos [realizados] antes
do final de 2010.
Com isso percebemos que, mais que uma diviso, o cartaz representa, conscientemente ou no, uma polaridade. Ao valor de uso que est na base do direito moradia,
surge como a outra face a forma-dinheiro, literalmente. A abstrao da mercadoria
mostra-se de forma bvia no cartaz. E essa a forma como o Ministrio da Habitao
do governo Sarkozy enxerga a habitao: como um patrimnio financeiro. essa a
forma com a qual tem se delineado a poltica habitacional naquele pas: a habitao,
antes de um direito, transforma-se na mercadoria por excelncia do atual momento de
financeirizao do setor imobilirio, um instrumento de relance da economia e de ge-

210

rao de mais-valia para pequenos investidores. O Ministrio assim rifa 93 a poltica

urbana francesa, e a cidade oficialmente anunciada como um canteiro de negcios.
A partir de 2010, as porcentagens de reduo fiscal passaram a encolher, mas a introduo da categoria de imvel Btiment Basse Consomation94 (BBC) permitiu a
manuteno de um nicho de investimento ainda vantajoso para o comprador, e as
incorporadoras se adaptaram a essa nova demanda. Assim, se na Lei de Finanas de
2011, residncias convencionais passaram a obter reduo de apenas 13% para locaes de 9 anos ou de 23% para 15 anos, os edifcios BBC podiam obter reduo de
22% ao serem destinados para locao por 9 anos, ou at de 32% para locao por 15
anos (Lei Scellier Social BBC). Elaboramos um diagrama para facilitar o entendimento da formulao do dispositivo validado para 2011, como se v a seguir (Diagrama 1).

Scellier
9 anos

BBC: -22% (Lei Scellier BBC)

Scellier Social
15 anos

BBC: -32% (Lei Scellier Social BBC)

no BBC: -13% (Lei Scellier no BBC)

no BBC: -23% (Lei Scellier Social no BBC)

Diagrama 1 Mecanismo do dispositivo Scellier votado para 2011. Fonte:
elaborao do autor a partir de dados da Lei das Finanas 2011.

Em 2011, revises Lei de Finanas continuaram a ocorrer, assim como os ajustes

impostos ao dispositivo Scellier, como veremos logo mais. Mas independentemente
do ano de aquisio e de incio do investimento (2009, 2010, 2011 ou 2012), alguns
parmetros do programa permaneceram imutveis: para poder se beneficiar das redues fiscais, a unidade habitacional adquirida precisa, alm de ser nova, ter o preo
no ato da compra limitado a 300 mil euros95. O novo proprietrio tambm obrigado
93
Fazemos referncia fala da Profa. Ermnia Maricato, em entrevista ao jornal Correio da
Cidadania. Cf. V. Nader , G. Brito, Ermnia Maricato: Questo urbana foi rifada pelo governo Lula, pelo
PT e aparentemente pelo governo Dilma, In: Correio da Cidadania, 9 de maro de 2011.
94
Construo de baixo consumo (de energia), em francs. O conceito de sustentabilidade energtica
est presente nessa categoria, e suas definies esto presentes na Lei.
95
Para se ter uma idia, o preo mediano de uma casa individual, unifamiliar, na regio le-de-France
(uma das mais caras do pas, sem dvidas), em janeiro de 2009, era de 304 mil euros, de acordo com a instituio de pesquisas imobilirias, LaVieImmo. Preo mediano: valor mediano obtido entre o mais elevado e
o mais baixo dentre aqueles encontrados na amostragem.

211

a respeitar o teto do aluguel recomendado pelo Estado, que varia de acordo com o
tipo de imvel e com sua localizao geogrfica. Essas localizaes definidas pela lei
baseiam-se em estudos oficiais que apontam desequilbrio entre a oferta e a demanda
de moradias locativas. Pela Lei Scellier, os municpios franceses so divididos em cinco
zonas passveis de receber investimentos Scellier, zonas essas que tambm definem o
valor mximo dos aluguis para imveis adquiridos com as vantagens do programa
Scellier. Essas zonas so:
- Zona A bis: Paris e 68 cidades da Regio le-de-France (Pequena Coroa);
- Zona A: demais cidades da aglomerao parisiense, parte da Regio Cte dAzur
(litoral Hyres-Menton) e a aglomerao urbana em territrio francs ao redor de
Genebra, Sua (conurbao internacional);
- Zona B1: as aglomeraes urbanas francesas de mais de 250 mil habitantes, a Grande
Coroa ao redor de Paris, algumas aglomeraes urbanas atpicas (preo do metro quadrado excepcional), o interior da Cte dAzur, a Crsega e os departamentos de almmar (Guadalupe, Guyana Francesa, Martinica, Ilha da Reunio);
- Zona B2: as aglomeraes francesas de mais de 50 mil habitantes e de menos de 250
mil habitantes, o restante de le-de-France, algumas zonas litorneas ou fronteirias
onde o preo do m2 seja elevado;
- Zona C: o restante do territrio nacional.
No entanto, a Lei Scellier s aplicada nas zonas A bis, A, B1 e B2. Excepcionalmente,
o Ministrio da Habitao pode fornecer autorizaes especficas para algumas cidades da zona C apresentando uma forte demanda locativa. As imagens a seguir (Figura
38) ilustram esse zoneamento na Frana metropolitana e em le-de-France.
Percebe-se forte concentrao em grandes centros urbanos e em regies de alta demanda imobiliria, no estritamente locativa, como a Regio le-de-France e a costa mediterrnea da Regio Provence-Alpes-Cte-dAzur, por exemplo. Da imagem,
percebemos que alm dessas reas principais, o dispositivo se aplica principalmente nos grandes plos urbanos metropolitanos, como Lille, Nancy, Strasbourg, Lyon,
Grenoble, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Orlans, Rouen, entre outras.
Como o dispositivo Scellier um instrumento de incentivo ao investimento locativo, e como os valores desses aluguis so controlados pelo poder pblico, achamos
212

Figura 38 Distribuio das zonas geogrficas passveis de receberem

investimentos Scellier, na Frana metropolitana e em le-de-France. Fonte:
Direction gnrale de lamnagement, du logement et de la nature.

pertinente apresentar qual o valor mdio desses aluguis. Esses valores so apresentados no Quadro 3, a seguir, por zona e por preo por metro quadrado.
Na Frana assim como ocorre no Brasil com a adaptao de empreendimentos residenciais concebidos para atender aos limites estabelecidos pelo MCMV , as incorporadoras tambm criam empreendimentos especialmente voltados para a lei Scellier,
incentivando os investidores a comprarem onde, dentro dessas zonas, os promotores
desejam promover a construo e, porque no, a expanso urbana, to temida na
Academia e nas municipalidades francesas.
Alm disso, as incorporadoras se apropriam deste dispositivo para incentivar mesmo aquelas famlias mais modestas a investirem no imobilirio, criando servios de
consultoria especializados no dispositivo legal. Em propagandas veiculadas no site da
Nexity, por exemplo, dizia-se que o que preciso saber que esse dispositivo pode
ser uma resposta a diferentes objetivos: proteger sua famlia, construir um patrimnio
213

Preos teto dos aluguis (euros/m2) praticados por

zona para aquisies assinadas a partir de 2011

Zona

Scellier

Scellier social

Zona A bis

21,70

17,36

Zona A

16,10

12,88

Zona B1

13,00

10,40

Zona B2

10,60

8,48

Quadro 3 Preos mximos de aluguis autorizados por zona pela Lei Scellier 2011.
Fonte: elaborao do autor a partir de dados da Lei de Finanas 2011.

imobilirio, garantir um complemento de renda, preparar sua aposentadoria e, claro,

reduzir seus impostos, mas isso os senhores j haviam entendido 96. Ainda no portal
eletrnico da lder do mercado imobilirio francs, o leitor fortemente incentivado
a se engajar nesse tipo de investimento, ao ler mensagens como: lembre-se: a lei
Scellier vos permite de vos constituir um patrimnio tranquilamente, porque o financiamento da habitao se faz em grande parte pelos aluguis do locatrio e pelas
economias de impostos realizados! 97. Da mesma forma, outros diversos promotores
imobilirios publicam em seus sites grficos demonstrando que, caso o investidor opte
por adquirir uma residncia dentro das condies mais favorveis (construo ecologicamente correta destinando-a para locao por 15 anos), a participao do investidor
no preo total do imvel ser de apenas 20%, j que 30% do valor ser economizado
com pagamentos de impostos e que o locatrio, com seus aluguis, dever pagar soma
equivalente a 50% do imvel.
Outro fator comprova a adoo do dispositivo Scellier como medida contra a crise
imobilirio-financeira: em 2009 percebia-se o forte interesse do governo em incentivar investimentos que viessem a se consolidar rapidamente, ainda dentro do cenrio
de crise. Aqueles que investissem na compra de habitaes para incentivos locativos
dentro do dispositivo Scellier ainda em 2009 e em 2010 seriam beneficiados com

214

96

Cf. Site Nexity: http://www.nexity-investissement-immobilier.com, visitado em junho de 2011.

97

Idem.

uma reduo significativamente mais importante, em relao queles que resolvessem

investir a partir de 2011. Alm da baixa das taxas de juros, os promotores atribuem
largamente a melhora observada no primeiro semestre de 2009 implantao do
dispositivo Scellier: o novo dispositivo Scellier em favor do investimento locativo privado causou poderosa recuperao nas vendas aos investidores: Jean Franois Gabilla
estima uma participao de investidores no total das vendas de 60 a 75% no primeiro
semestre contra 49% em mdia. 15 mil residncias foram vendidas em Scellier no
primeiro trimestre, comparados a 35 mil em todo ano de 2008 98.
Os efeitos da Lei promulgada em 2009 na Frana continuavam presentes ao final de
2010: as vendas [de residncias novas] ainda ocorrem graas ao dispositivo Scellier
em favor dos investimentos locativos novos (66% das vendas dos 9 primeiros meses do
ano) 99. Mas a conjuntura econmica internacional e a complexa situao fiscal que
assola a segunda maior potncia da zona euro foi determinante na continuidade ou
no sucesso de qualquer empreendimento. Esperava-se que em 2011 a crise econmica
internacional j estaria resolvida. Esperava-se que a poltica anticclica da Lei Scellier
surtiria efeito multiplicador sobre outros setores da economia. No entanto, a retrao
econmica internacional se apresenta mais grave do que se esperava. Assim, o governo francs se v forado a rever sua poltica financeira. Tanto para controlar o dficit
oramentrio, quanto para tentar manter a avaliao de crdito internacional AAA,
como a avaliao da Standard & Poors.
Nesse contexto, o Primeiro Ministro Franois Fillon anunciou em novembro de 2011
uma reforma oramentria e tributria no pas, com a meta de reduzir os gastos pblicos em 7 bilhes de euros em 2012, 11,6 bilhes de euros em 2013 e um total de
65 bilhes de euros at 2016100. Na prtica, isso se manifesta aumentando-se impostos
diversos da populao e das empresas, mas tambm na acelerao das tramitaes da
reforma previdenciria e na diminuio dos nichos fiscais. A reduo das vantagens
fiscais para o programa Scellier em 2012 e sua total anulao a partir de 2013 foi a soluo encontrada pelo Ministro para voltar a arrecadar impostos aos cofres pblicos.

98

Cf. Le Moniteur, de 22 junho de 2009, apud J. Pollard, op. cit., p. 337.

99

Fonte: FPI, apud: Icade, Document Rfrence 2010, p.18.

100
Cf. Frana anuncia medidas para equilibrar dficit at 2016, In: Folha.com, 07 de novembro de
2011.

215

Ao anncio, os promotores imobilirios reagiram com repdio. Marc Pigeon, presidente da Federao dos Promotores Imobilirios (FPI), afirmou em uma conferncia
de imprensa realizada dia 09 de novembro de 2011: um grave erro. Se suprimimos
o financiamento do setor privado, no momento em que os investimentos pblicos
esto em baixa, com qual dinheiro vai-se financiar a habitao, quando os franceses
consagram um quarto de suas receitas nesse setor?. E mais, para Pigeon o governo
no tem noo da gravidade da situao da habitao e do seu peso na economia
nacional, e causa rude impacto no poder de compra dos franceses 101. O presidente
de Nexity, incorporadora que viu os preos de suas aes carem em 11% no dia do
anncio oficial102, tambm se pronunciou: a supresso da Lei Scellier no rentvel
para o poder pblico. Ela vai permitir uma economia de 1 bilho de euros. Mas deixar de ganhar 1,9 bilho de euros com impostos TVA103 104.
O PTZ+, pacote formulado em 2011 para facilitar o crdito taxa zero para famlias
que queiram adquirir a casa prpria, nova ou no, tambm sofrer redues, mas no
ser suprimido; em compensao, para se beneficiar ser preciso que o imvel seja
novo, excluindo-se a possibilidade de se obter crdito taxa nula de juros para aquisio de imveis antigos. Dessa forma, o governo assume que, face crise, a primeira
poltica a ser cortada deveria ser aquela de carter menos social, o dispositivo Scellier,
mas transfere uma parte do apoio que conferia s incorporadoras para o PTZ+, garantindo suporte estatal mnimo aos agentes da produo capitalista da moradia.
Na prxima parte iremos analisar as possveis relaes existentes entre mercado financeiro e produo habitacional, alm de pesquisarmos quais so e onde ocorreram as
mobilizaes de capital nos campos de estudo, e de discutirmos a habitao produzida
pelos agentes estudados nos dois pases.

101

Cf. Scellier: grave erreur (promoteurs), In: Le Figaro, 09 de novembro de 2011.

102
Cf. France to end Scellier housing tax break next year, In: Property Investor Europe News, 09 de novembro de 2011. Disponvel em: http://www.pie-mag.com/articles/2133/france-to-end-scellier-housingtax-break-next-year/, visitado dia 10 de novembro de 2011.
103
A TVA, Taxe sur la valeur ajoute, o imposto sobre produtos e bens de consumo, e se aplica apenas
no consumidor final, de modo a isentar os impostos sobre a cadeia produtiva.
104

216

J.-Y. Gurin, Le prt taux zro rduit, le Scellier supprim, In: Le Figaro, 08 de novembro de 2011.

parte 03:

Da economia ao territrio

a terceira parte desse trabalho, partiremos da economia ao territrio.

O captulo 6 relana a discusso sobre as interfaces existentes entre estratgias econmicas das incorporadoras e suas produes imobilirias. quando buscaremos estabelecer possveis relaes entre o desempenho financeiro desses agentes da produo
da habitao e a produo da habitao em si.
Em seguida, no captulo stimo, apresentaremos uma cartografia dos investimentos

imobilirios residenciais promovidos por esses agentes nas aglomeraes urbanas de

So Paulo e de Paris. O ano-exerccio escolhido 2010, momento de recuperao do
mercado imobilirio francs e brasileiro, a partir das intervenes estatais ocorridas
em 2009. Faremos tambm uma breve passagem sobre a poltica de aquisio fundiria das incorporadoras estudadas.
Dedicaremos o captulo 8 observao das habitaes produzidas naquele ano, a partir de um olhar sobre os efeitos do aumento da produtividade e da gesto baseada na
lgica financeira das incorporadoras sobre a habitao e os espaos que esses agentes
vm produzindo recentemente.

219

captulo 06:
Da economia ao territrio: consideraes sobre cursos financeiros na
produo da habitao em IDF e na RMSP.

demonstramos at aqui que a abertura de capital das empresas incorporadoras pode ser compreendida como estratgia de capitalizao sem endividamento para financiar seus projetos e expandir seus mercados. Julgamos

pertinente realizarmos esse captulo, quase ensastico, buscando tecer consideraes

sobre possveis relaes entre os mercados financeiro e imobilirio em que atuam cada
um dos agentes estudados. Antes de partirmos para a anlise caso a caso, entretanto,
so necessrios breves apontamentos metodolgicos.
O primeiro deles pauta sobre a diferena de fontes dos dados e de informaes que
elas nos fornecem. Para elaborarmos os grficos de produtividade imobiliria das incorporadoras estudadas na RMSP, partimos de base de dados oficiais fornecida pela
Embraesp. Nesse caso, a disponibilidade de informaes sobre o nmero de lanamentos com um recuo de cerca de cinco anos em relao ao momento em que as incorporadoras abriram capital, nos permite comparar o que efetivamente significou a
injeo bilionria de recursos em investimentos financeiros sobre o setor. Para os casos
franceses, baseamo-nos em dados publicados pelas prprias incorporadoras em seus
relatrios anuais de desempenho. Esses relatrios renem em si diversas informaes
sobre a atuao da empresa ao longo de determinado exerccio, mas raramente fazem
referncia a perodos anteriores aos quais propem relatar. Dessa forma, nos estudos
das incorporadoras francesas no ser possvel comparar a dimenso do impacto da
financeirizao sobre a escala de produo desses grupos antes e depois da abertura
de capital.
Outro ponto que merece ser destacado consiste na diferena terminolgica empregada em cada pas para se analisar a produtividade da incorporao imobiliria. Assim,
223

a diferena terminolgica entre unidades lanadas (expresso usada no Brasil) e

unidades reservadas (expresso mais recorrente dentre as empregadas na Frana),
deve ser compreendida dentro de um contexto de diferentes formas de organizao do
mercado imobilirio em cada pas. Enquanto no Brasil empreendimentos residenciais
so lanados para depois serem comercializados, na Frana, quando se compra um
imvel na planta (en tat futur dachvement), o cliente deve assinar um pr-contrato (contrat de rservation) com o dever de pagar 5% do valor de aquisio do imvel.
O cliente tem o direito de recusar o contrato em at sete dias, mas o empreendimento
apenas ser lanado se tiver um percentual de pr-vendas j consolidado, normalmente da ordem de 40% do nmero de unidades residenciais a serem produzidas, podendo chegar a 100% em caso de empreendimentos tercirios. Essas determinaes no
so oficiais, apesar de quase gerais, mas so estratgias de mercado, podendo variar
de incorporadora para incorporadora. Caso as obras no se iniciem, o pagamento
realizado pelo indivduo que reservou o imvel ser devolvido o que na prtica
bastante raro, visto que o nmero de reservas lquidas geralmente bastante prximo
do nmero bruto, que no considera as desistncias1. Uma vez que o lanamento
certo, o cliente recebe da incorporadora uma carta chamada de acte de vente (ato
de venda) e ele ento convidado a dirigir-se a um cartrio de imveis (na Frana, instituies desse tipo so personificadas pelos Notaires) para assinar o acte dacquisition
(ato de aquisio).
Nesse sentido, o nmero de unidades reservadas (aquelas pr-vendidas) assume importncia capital, e torna-se parmetro de desempenho produtivo, no apenas como
ndice de desempenho por parte dos incorporadores em si e como demonstrao de
produtividade face aos investidores financeiros, mas tambm como mtodo de avaliao econmica por parte de rgos nacionais de pesquisa e estatstica.
Por mais estranho que possa parecer, no freqente encontrarmos nos relatrios financeiros das incorporadoras francesas o nmero de unidades residenciais produzidas
por ano, mas em todos os relatrios pode-se ler quantas foram as unidades reservadas
durante determinado exerccio2. Ora, se para que um empreendimento residencial

1 Baseamo-nos em observaes realizadas em cerca de vinte relatrios financeiros anuais que estudamos
para o caso das incorporadoras francesas.
2
Quando esses nmeros foram disponibilizados, contudo, optamos por inseri-los igualmente ao nosso
estudo. o que acontece com o caso Kaufman & Broad, que ser apresentado adiante, nesse captulo.

224

seja efetivamente lanado em canteiro de obras 40% das unidades em mdia devem
ter sido pr-vendidas, podemos compreender o nmero de reservas como parte do
nmero de lanamentos fechados em determinado ano para um futuro prximo. No
Brasil, os dados da Embraesp pautam-se j no nmero de lanamentos.
Uma ltima observao parece-nos importante: com exceo do caso Bouygues
Immobilier j que as aes do grupo Bouygues S.A. correspondem a todas as atividades do grupo em todos os demais aqui estudados podemos cogitar interpretaes
da valorizao financeira sobre a reproduo do capital imobilirio, porque as demais
incorporadoras estudadas atuam unicamente na incorporao imobiliria, o impacto
dessa atividade produtiva na reproduo de seu capital direto. Desse modo, suas
aes negociadas em Bolsas de Valores representam parcelas de um capital social advindo da produo imobiliria e, sobretudo, residencial.
Nos itens que se seguem, buscaremos interpretar relaes existentes entre a produo
imobiliria (dimenso concreta) e as flutuaes financeiras (dimenso abstrata) das
incorporadoras estudadas, com o objetivo de melhor compreender o funcionamento
desse sistema imobilirio-financeiro.

6.1 Consideraes sobre cursos financeiros na produo

imobiliria na RMSP
Antes das empresas abrirem seu capital, j estava em curso, no Brasil, uma tendncia
de crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas atuantes no mercado imobilirio residencial, sobretudo, as incorporadoras e as construtoras. Aps a
abertura de capital, a produo dessas empresas foi potencializada e abrangeu grande
parte dos imveis comercializados recentemente na RMSP, em especial 3.

6.1.1 O caso Gafisa S.A.

3 L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras
e mercado financeiro (Tese de doutorado), p. 26.

225

3500

35

3000

30

2500

25

2000

20

1500

15

1000

10

500

0 1S 2S 1S 2S 1S
2000 2000

2001 2001 2002

Gafisa

2S 1S

2S

1S 1S 1S 2S 1S 2S

2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006

Tenda

1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 0

2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011

Gafisa S.A. (Total)

Figura 39 [Grfico] Gafisa S.A.: curso das aes na Bovespa e unidades residenciais lanadas por
semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de curva de aes disponvel no
site Yahoo Finance e de dados do nmero de lanamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.v

Para estudarmos as relaes entre finanas e produo da Gafisa na RMSP, optamos

pela curva de aes da Gafisa S.A. no Novo Mercado da Bovespa4.
Ao longo da primeira dcada do sculo XXI, o pico de produtividade semestral da
Gafisa S.A., na RMSP, ocorreu durante o segundo semestre de 2010, com 2.942 unidades lanadas apenas naquele semestre. Do primeiro semestre de 2000 ao primeiro
semestre de 2006, portanto antes da abertura de capital, a produo da Gafisa na
grande So Paulo evolua a um ritmo praticamente constante, se desconsideramos a
ocorrncia de dois picos: o segundo semestre de 2002 e o segundo semestre de 2005,
quando sua produo deixou a faixa de cerca de 500 unidades lanadas por semestre
para atingirem 1.342 unidades para o segundo semestre de 2002 e 1.012 unidades
novas para o segundo semestre de 2005. Vale lembrar que, at 2007, a Tenda era
uma construtora-incorporadora independente da Gafisa e que, ainda que naquele
momento a construtora mineira continuasse a atuar principalmente na regio de Belo
Horizonte, ela j adquiria papel de destaque na produo imobiliria residencial da
RMSP, com um desempenho no muito aqum daquela que era, e , uma das principais incorporadoras brasileiras, de forte atuao no mercado, a Gafisa. Tambm

4
A Gafisa S.A. tambm cotada cotada na Bolsa de Nova York, como j dissemos na Parte 2 desse
trabalho.

226

Valor da ao em Reais

Nmero de unidades lanadas

Gafisa S.A.: curso das aes na Bovespa e unidades

residenciais lanadas por semestres (2000-11) na RMSP

importante ressaltar que, embora ambas empresas estivessem atuando na produo de

moradias na RMSP, elas no eram diretamente concorrentes, pois atuavam em segmentos diferentes de mercado, a Gafisa atendendo pblico da classe alta e mdio-alta
e a Tenda produzindo para o segmento econmico5.
Evidentemente, a incorporao da Tenda pela Gafisa resultou em um grande negcio
para a Gafisa S.A. O grupo se expande para alm da fronteira do segmento de luxo,
absorvendo o saber-fazer da construtora mineira para se aproveitar do enorme dficit
habitacional que passaria efetivamente a se consolidar como segmento de produo
dentro do mercado formal aps o lanamento do programa MCMV, pelo governo
Lula, em julho de 2009.
Um ano aps a abertura de capital da Gafisa na Bovespa, nos confrontamos com um
crescimento do nmero de lanamentos na RMSP de uma ordem nunca antes vista
naquela dcada. S no primeiro semestre de 2007, o grupo Gafisa S.A. lanou um
total de 2.254 novas unidades residenciais6, i.e., pouco abaixo do que fora produzido
ao longo dos cinco primeiros semestres dos anos 20007. De fato, a abertura de capital
permitiu ao grupo recolher recursos financeiros importantes para completar seus projetos de expanso imobiliria e, em confluncia com a fuso da Tenda e com a poltica
de crdito imobilirio do Governo, garantiu o otimismo do mercado, refletindo em
desempenho at ento indito para o grupo. O aquecimento do mercado imobilirio
atraiu o interesse de investidores no mercado financeiro e, diante de resultados concretos to promissores, o valor das aes da Gafisa na Bovespa atinge marca histrica,
ficando cotada de 2007 a 2008 na casa dos 30 reais o papel.
No entanto, como j dissemos no captulo 4, a crise financeira e econmica internacional de 2008 se manifestou com uma retrao da confiana dos investidores, partindo do princpio que o mercado financeiro assume caractersticas especulativas a
partir de uma rede de informaes (cf. captulo 3). A desconfiana e a incerteza que se
5 No grfico da Figura 39 consideramos a produo Gafisa S.A. como sendo a soma dos lanamentos
realizados na RMSP pela marca Gafisa e pela marca Tenda a partir do momento em que ocorre a fuso das
duas companhias, em 2007. Esse o motivo pelo qual o grfico de barras apresenta valores para a Gafisa
S.A. apenas a partir daquele ano.
6
Essa marca histrica foi obtida apenas nos dois ltimos meses do primeiro semestre de 2007, o que
mostra a concentrao de esforos do agora grupo Gafisa S.A. na produo desses lanamentos durante os
primeiros quatro meses daquele ano.
7
De janeiro de 2000 a junho de 2002, a Gafisa lanou um total de 2.350 unidades habitacionais na
RMSP. Fonte: Dados fornecidos pela Embraesp.

227

instalou foi generalizada em diversos mercados e em vrios pases e, acompanhando o

momento de instabilidade econmica de ento, registrou-se uma queda brusca tanto
na valorao acionria (o preo da ao cai da casa dos 30 reais para cerca de 5 reais
entre o primeiro semestre de 2008 e o primeiro semestre de 2009) quanto na produtividade do grupo Gafisa S.A., em termos de nmero de unidades residenciais lanadas
na RMSP (saindo de 1.592 unidades no primeiro semestre de 2008 para apenas 690
unidades no mesmo perodo de 2009). Diante de cenrio de crise, todos os investidores
optaram por guardar seu capital em meios mais seguros, gerando toda uma onda de
liquidao desses papis que passaram a valer pouco ou quase nada. O momento mais
crtico foi no comeo do ano de 2009, quando os papis da Gafisa atingiram o ponto
de menor valorizao histrica, cotados a menos de dois reais a ao.
Como consequncia da crise, a produo do grupo Gafisa caiu no primeiro semestre
de 2009 para nmeros to baixos como no se via desde o primeiro semestre do ano
2000, ao que o Governo Federal reagiu, em julho de 20098, atravs do pacote habitacional promovido pelo Ministrio da Fazenda e pela Casa Civil. Assim, as cotaes
do grupo na Bovespa foram recuperadas at atingirem valor trs vezes superior quele
mais crtico em um ano, como discutimos no captulo 5. Se naquele captulo verificamos simplesmente uma retomada da valorizao acionria da companhia, agora
percebemos que os dois anos que se seguiram trouxeram consigo tambm um reaquecimento da atividade imobiliria da empresa.
Com a implantao do programa MCMV pelo Governo Lula e com o retorno da
confiana dos investidores, os valores das aes no primeiro semestre de 20109 so
triplicados e a atividade produtiva do grupo tomou novo flego. Foi ento que, numa
estratgia prpria do mercado financeiro, visualizando a recuperao de novos recursos e a revalorizao das aes, a Gafisa S.A. recebe autorizao da Comisso de
Valores Mobilirios para lanar novas aes na Bovespa (follow on), atingindo em
pouco tempo a marca de quase trinta reais o papel, para se estabilizar meses adiante
em torno de treze reais cada ao.
O grfico mostra que a associao de um contexto poltico favorvel (o lanamento do
MCMV, que em 2010 j comeava a ser aplicado aps seis meses de marasmo) com
8
Traamos um marco visual sobre o grfico, representado pela linha vertical posicionada sobre a
indicao do segundo semestre de 2009 no eixo da abscissa (tempo) no grfico.
9

228

Cf. captulo 4 desse trabalho.

um mtodo de capitalizao eficiente (segunda oferta pblica de aes) garantiram

para o grupo Gafisa S.A. que o segundo semestre de 2010 tivesse um desempenho recorde em arrecadao financeira e em produtividade imobiliria na RMSP. Naquele
semestre, o grupo lanou 2.942 unidades novas (sendo 1.630 da marca Gafisa e 1.312
da Tenda), recorde semestral histrico para o grupo. Vale apontar para o fato de que,
em 2010, a maior parte da produo da Gafisa S.A. no foi voltada ao setor econmico, portanto, no vinculada ao programa MCMV: ao total, 2.704 unidades lanadas
pela marca Gafisa, enquanto que 1.696 novas unidades haviam sido incorporadas
pela marca popular. Naquele ano, naquele territrio e para aquele grupo de incorporao imobiliria, portanto, o MCMV teria sido responsvel direto de parte no
ignorvel da produo (38% do total de lanamentos), embora seu efeito maior parea
ter sido o de incentivo ao otimismo do mercado.
Sobre a produo de 2010, continuaremos a tratar no captulo 7 desse trabalho, quando espacializaremos esses investimentos no territrio da Regio.

6.1.2 O caso Cyrela Brazil Realty

Se no comeo da dcada passada a Cyrela era lder do mercado de promoo habitacional no Brasil, na RMSP que sempre foi seu principal mercado seu desempenho
produtivo era praticamente irrisrio quando comparado importncia dos lanamentos realizados a partir de 2005, como podemos constatar na Figura 40. A abertura de
capital na Bovespa, associada maior disponibilidade de crdito, queda nas taxas de
juros e estabilidade econmica nacional10 explicam esse salto na produo dessa e de
outras incorporadoras brasileiras.
Mas vamos estudar o caso com mais ateno, observando a Figura 40. Os altos e
baixos das aes parecem acompanhar a dinmica de lanamentos residenciais na
RMSP. Desde 2005, a Cyrela Brazil Realty realizou trs ofertas de aes na Bovespa.
As duas primeiras (2005 e 2006) permitiram companhia aumentar sua produo:
se do primeiro semestre de 2000 ao segundo semestre de 2004, a Cyrela lanou 5.611
unidades residenciais na RMSP, do primeiro semestre de 2005 ao segundo semestre
de 2009, 14.028 unidades foram lanadas (aumento da produo em duas vezes e
10 L. Shimbo, Cidades mdias carimbadas: a produo imobiliria por empresas construtoras de capital
aberto, In: P.C.X. Pereira (org.), Negcios imobilirios e transformaes scio-territoriais em cidades da
Amrica Latina, p. 49.

229

35

7000
6000

30

5000

25

4000

20

3000

15

2000

10

1000

1S 2S

2000 2000

1S 2S 1S

2001 2001 2002

Cyrela

Living

2S 1S

2S

1S 1S 1S 2S 1S 2S

2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006

1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S

2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011

Cyrela Brazil Realty (Total)

Figura 40 [Grfico] Cyrela Brazil Realty: curso das aes na Bovespa e nmero de unidades
residenciais lanadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: Elaborao do autor a partir de cotaes
da empresa na Bovespa e de dados do nmero de lanamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.

meia). Se restringirmos a comparao do perodo pr-abertura de capital ao perodo

ps-abertura e pr MCMV (2005-2008), esse nmero de 11.281 unidades (pouco
mais que o dobro). Nesse perodo, as aes da Cyrela passaram por grande valorizao, saindo de menos de cinco reais o papel para atingir o preo de quase 30 reais,
em 2007.
A crise financeira internacional retraiu o interesse dos investidores, como vimos no
captulo 4, e, como conseqncia de uma instabilidade geral do mercado, o nmero
de lanamentos residenciais da Cyrela Brazil Realty (considerando-se as duas marcas,
Cyrela e Living) sofreu grande queda na RMSP, saindo de 6.236 unidades lanadas
no segundo semestre de 2007, para 2.503 no segundo semestre de 2008 e 1.420 no
primeiro semestre de 2009. O segundo semestre de 2009, contudo, j aparentava a
retomada dos investimentos da companhia na produo de novas moradias na grande
So Paulo: 6.466 novas unidades haviam sido lanadas naquele semestre pelas duas
marcas da incorporadora na RMSP.
Em relatrio anual de 2009, publicado em dezembro daquele ano, a Cyrela publicou
explicao interessante quanto ao seu desempenho. Vale a pena transcrev-la aqui:
em 2009, apesar dos efeitos da crise financeira internacional, o mercado imobilirio
brasileiro registrou bom desempenho. A partir do segundo trimestre, as condies
macroeconmicas mais favorveis proporcionaram a retomada significativa dos lanamentos e levaram a um excelente desempenho de vendas. O mercado de capitais
230

Valor da ao em Reais

Nmero de unidades lanadas

Cyrela Brazil Realty: curso das aes na Bovespa e unidades

residenciais lanadas por semestres (2000-11) na RMSP

tambm apresentou resultados expressivos, o que permitiu s companhias dar continuidade aos seus planos de expanso. Os investidores, principalmente estrangeiros,
identificaram o mercado imobilirio como um nicho de crescimento em um ambiente com demanda reprimida e abundante oferta de crdito. Com a recuperao da
confiana do consumidor observada ao longo do ano, os lanamentos puderam ser
intensificados e fecharam em nveis prximos aos de 2008. Alguns movimentos contriburam para a recuperao do setor, entre eles a fixao das menores taxas de juros da
economia brasileira e o lanamento, pelo governo federal, do programa Minha Casa,
Minha Vida, que possibilita o acesso de classes mais baixas ao mercado imobilirio.
Outra novidade bem-vinda foi a ampliao do limite de valor para financiamento via
Sistema Financeiro de Habitao (SFH) e uso de recursos do Fundo de Garantia do
Tempo de Servio (FGTS), cujo teto passou a R$ 500 mil antes, apenas imveis at
R$ 350 mil podiam ser financiados. A pronta recuperao dos nveis de emprego e o
consistente aumento da renda dos brasileiros tambm mantiveram estvel a demanda
das classes mdia e alta. Como resultado, o ano de 2009 terminou com nvel recorde
de financiamento imobilirio 11.
O programa MCMV teve impacto positivo para os empresrios da promoo imobiliria. As aes da Cyrela tiveram importante valorizao e, nesse cenrio de grande
euforia, a Comisso de Valores Mobilirios autorizou a incorporadora a emitir novas
aes, buscando reforar a capitalizao de sua produo. Os lanamentos realizados
na RMSP entre 2009 e 2010 foram superiores queles realizados em 2007 e 2008:
13.969 unidades contra 12.149, respectivamente.

6.1.3 O caso PDG Realty

O estudo das relaes financeiras e de produo da incorporadora PDG Realty tambm interessante. No grfico acima (Figura 41), vemos a evoluo dos lanamentos
semestrais das principais companhias atuantes em So Paulo que hoje compem a
PDG Realty, do ano 2000 ao primeiro semestre de 2011. Tambm vemos, no fundo,
a evoluo das cotaes financeiras da PDG Realty desde sua abertura de capital na
Bovespa, em janeiro de 2007. Do cruzamento dessas informaes, podemos tirar algumas observaes.
11

Cyrela Brazil Realty, Relatrio anual 2009, p.26, grifos nossos.

231

6000

12

5000

10

4000

3000

2000

1000

1S

2002

2S

2002

PDG

1S

2003

2S

2003

1S

2004

Goldfarb

1S

2004

1S

2005

2S

2005

Klabin Segall

1S

2006

2S

2006

Agre

1S

2007

2S

2007

1S

2008

2S

2008

1S

2009

2S

2009

1S

2010

2S

2010

1S

2011

PDG Realty (Total)

Figura 41 [Grfico] PDG Realty: curso das aes na Bovespa e nmero de unidades residenciais
lanadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: Elaborao do autor a partir de cotaes da
empresa na Bovespa e de dados do nmero de lanamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.

Se a companhia foi criada em 2003, somente no segundo semestre de 2007 que

ocorreram, na RMSP, os primeiros lanamentos imobilirios por ela incorporados: o
Ecolife Santana, em Santana, e o Ecolife Independncia, no Ipiranga. Nesses dois lanamentos foram construdas 276 unidades, ao total. Os novos empreendimentos apenas foram lanados em julho de 2008, j com participao da subsidiria Goldfarb,
que havia sido adquirida no ano anterior.
A Goldfarb, por sua vez, a incorporadora dentre aquelas que hoje formam o grupo
PDG Realty que mais produziu ao longo da ltima dcada, alm de tambm ser aquela cuja atividade foi mais constante, entre 2000 e 2007. A Klabin Segall, por exemplo,
que passou a compor a Agre em setembro de 2009, havia lanado entre o primeiro
semestre de 2000 e o segundo de 2009 um total de 6.883 unidades, enquanto que a
Goldfarb j havia lanado 21.044 unidades na RMSP12.
A Agre, surgindo em setembro de 2009, dentro de um modelo de aglutinao de empresas para alm da unio de capitais, no mais foram lanados imveis com a marca
Klabin Segall, que passaram a ser identificados como lanamentos Agre. Enquanto
existiu, o grupo Agre lanou somente seis empreendimentos residenciais na RMSP,
num total de 1.405 unidades.

12

232

Clculos do autor a partir de base de dados disponibilizada pela Embraesp.

Valor da ao em Reais

Nmero de unidades lanadas

PDG Realty: curso das aes na Bovespa e unidades

residenciais lanadas por semestres (2000-11) na RMSP

Na RMSP, podemos dizer que a PDG s passou a ter uma produo imobiliria relevante a partir da aquisio da Goldfarb, em 2007, no mesmo ano em que a companhia
abriu capital na Bovespa. Com o sucesso da oferta pblica primria de aes na Bolsa,
e com a capitalizao resultante de 440 milhes de reais, o capital da companhia se
elevou para 680 milhes de reais ao final daquele ano e, dessa forma, a incorporadora
conseguiu coletar recursos que lhe permitiram aumentar sua escala de produo.
Assim, do quarto trimestre de 2006 para o quarto trimestre de 2007, houve um aumento de 72% no nmero de unidades residenciais lanadas em todo o pas13. O
desempenho de escala de produo na RMSP, contudo, foi muito superior: se at
2006 a companhia no havia lanado sequer uma unidade residencial na metrpole
paulista, ao final de 2007 esse nmero havia saltado para 5.192 unidades, das quais
3.628 foram lanadas no segundo semestre daquele ano. Essa transformao da escala
de produo na RMSP e em todo o Brasil foi assim responsvel por um aumento da
receita lquida da PDG Realty em 162% de dezembro de 2006 a dezembro de 2007,
e pode ser compreendida como conseqncia da consonncia de fatores como a abertura de capital na Bovespa, o momento favorvel para o mercado imobilirio e a
disponibilidade de crdito.
Observando a Figura 41 podemos distinguir dois momentos que marcaram a
produo da incorporadora na RMSP aps sua abertura de capital. A primeira fase
foi de 2007 a 2009: esse momento, embora seja marcado pela maior produtividade
da companhia na RMSP (total de 15.025 unidades novas), o nmero de lanamentos
passa a ser decrescente de 2007 a 2009, coincidindo com a desvalorizao acionria
da empresa no mercado financeiro; alm disso, esse perodo marcado pela atuao
da subsidiria Goldfarb na realizao desses empreendimentos. A segunda fase vai de
2009 a 2011: a empresa recupera maior pujana tanto no mercado imobilirio quanto
naquele burstil. O nmero de lanamentos em 2010 no se aproximou do recorde
que fora obtido de 2007 a 2008, mas com recursos capitalizados pela segunda oferta
de aes no final de 2009, e com o aquecimento do setor promovido pelo MCMV,
apresentou recuperao em relao ao que fora produzido em 2009.

13

Cf. PDG Realty, Apresentao dos resultados do 4. Trimestre e ano de 2007, p. 17.

233

Frana: nmero total de unidades residenciais reservadas por ano

(2000-10), todos os promotores do pas x taxas de juros
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0

7
6
5
4
3
2
1
2002
2003
2004
2000
2001
apartamentos
total
casas

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Figura 42 [Grfico] Frana: nmero total de unidades residenciais reservadas por ano (2000-10).
Fonte: produo do autor a partir de dados do Ministre de lEquipement, divulgados
como anexo no relatrio financeiro de 2010 da Kaufman & Broad.

Como dissemos na introduo desse captulo, no dispomos de dados sobre a produo

das incorporadoras francesas entre os cinco primeiros anos da dcada passada. Mas
a partir de dados do Ministrio do Equipamento14 pudemos produzir o grfico acima
(Figura 42) que demonstra a evoluo da produo habitacional privada na Frana,
de 2000 a 2010, por tipologia, considerando todas as incorporadoras atuantes no pas.
Na imagem, traamos tambm a evoluo das taxas de juros aplicveis aos negcios
imobilirios naquele pas.
Assim, com a Figura 42, temos uma idia do desempenho da produo imobiliria
residencial na Frana, considerando todos os tipos de incorporadoras, das menores e
locais s maiores, transnacionais de capital aberto, de 2000 a 2010. Quanto tipologia de unidades produzidas, percebemos um nmero substancialmente maior de
apartamentos, em detrimento das casas individuais. Percebemos tambm que o nmero de reservas de moradias novas de 2000 a 2005 evoluiu a um ritmo inversamente
14 O nome completo do Ministrio , desde Nicolas Sarkozy, que unificou ministrios distintos, Ministrio
da Ecologia, do Desenvolvimento sustentvel, dos transportes e da habitao. Mas percebemos que as
publicaes no citam o nome completo do Ministrio, preferindo encurt-lo apenas para o termo mais
pertinente ao tema tratado. Assim, usualmente dito Ministrio do Equipamento (construo civil, obras
pblicas, rodovias) ou Ministrio da Habitao (programas de moradia, habitao social, direito moradia,
polticas habitacionais), entre outros.

234

Evoluo das taxas de juros (%)

Nmero de unidades reservadas

6.2 Consideraes sobre cursos financeiros na produo

imobiliria em IDF

proporcional taxa de juros: no ano 2000 os juros estavam em torno de 6% e o

nmero de reservas total era de 75.183 unidades, ao passo que em 2005 as taxas de
juros estavam reduzidas a apenas 2%, e o nmero de unidades reservadas aumentou
para 121.571 unidades. A taxa de juros, contudo, no o nico fator a influenciar na
produo das incorporadoras, sendo preciso considerar a chegada de recursos vultosos pela capitalizao financeira em Bolsa, alm de avaliar o momento positivo para a
atuao do setor e no somente na Frana, mas em diversos pases, como o Brasil. De
2005 a 2007 a taxa de juros dobrou e o nmero de reservas, contudo, continuou a se
expandir (em 2007, ano recorde de reservas nacional, 127.014 unidades novas foram
reservadas).
Dessa forma, no momento em que as incorporadoras francesas abrem capital, entre
2000 e 2007, nota-se que essas decises foram em grande parte impulsionadas pela
confiana do mercado imobilirio residencial na Frana.

6.2.1 O caso Nexity

Observando o grfico da Figura 43, no que tange produo de Nexity, identificamos
que o ano de 2008 separa dois momentos de grande atividade produtiva da incorporadora. O nmero de unidades reservadas em toda a Frana em 2007 foi superior em
366 unidades quele de 2006 (10.553), continuando a fase de otimismo do mercado.

14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0

10553

10919

10808

11854

7307

2006

2007

2008

2009

2010

70
60
50
40
30
20
10
0

Valor da ao em Euros

Nmero de unidades reservadas

Nexity: Curso das aes na Bolsa de Paris e unidades

residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF

Figura 43 Nexity: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10)
em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir de curva de aes da companhia disponvel no site Yahoo
Finance e de dados sobre o nmero de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.

235

A retrao acontecida em 2008 clara: aquele ano fechou com uma queda de 33%
no total de reservas. Mas naquele ano tambm ocorreu uma queda significativa no
valor das aes, da ordem de 42% em comparao ao preo referente a 2007. A implantao da Lei Scellier permitiu uma recuperao relativamente rpida: em 2009
o nmero de reservas de unidades habitacionais novas produzidas por Nexity se elevou marca de 10.808, apenas 111 unidades abaixo do desempenho de 2008, auge
do boom do mercado residencial at a chegada da crise, e j superior em relao
ao que Nexity propunha produzir em 2006. recuperao do mercado imobilirio,
acompanhou-se recuperao da avaliao da empresa no mercado financeiro, com
valorizao de 300% no preo das aes (de 10 euros cada no incio de 2009 para
cerca de 30 euros no incio de 2010).
Alm disso, uma das estratgias no negligenciveis da Nexity foi a criao, em 2008,
do setor Nexity Villes et Projets, responsvel por atuar conjuntamente com as comunas
para a criao de operaes de renovao urbana, promoo de parques de habitao social, entre outros. Dessa articulao, Nexity garante a totalidade das produes
habitacionais nessas operaes, o que a torna mais poderosa. Essas investidas geram
maior confiana no investidor, que se sente mais atrado a realizar aplicaes nas aes
da companhia.
Nossa hiptese de reao do mercado imobilirio-financeiro face implantao do
dispositivo Scellier confirmada em declarao da prpria incorporadora: desde a
retomada bastante dinmica do investimento locativo no primeiro semestre de 2009,
graas ao dispositivo Scellier, a participao dos investidores privados continuou a aumentar para atingir um pico de 58,8% de nossos clientes em 2010 15. Ainda naquele
relatrio, lia-se que apenas 17,4% das habitaes reservadas em 2009 destinavam-se
a projetos de primeira residncia, da primeira casa prpria. Isso deixa claro que a
recuperao da produo da incorporadora Nexity s aconteceu graas ao suporte do
governo Sarkozy ao mercado imobilirio-financeiro, pois a populao que se arriscou
no sonho exclusivo de adquirir a casa prpria, naquele ano, ainda foi muito inexpressiva. Alm disso, em 2009 a Frana registrava recorde de desemprego na dcada, com

15

236

Cf. Nexity, Rapport dactivit 2010, p. 26.

10% de sua populao ativa sem trabalho formal, 9,6% em 2010 e previses de 9,2%
de desempregados para 201116. Esses dados nos do embasamento para entender
porque o dispositivo Scellier foi usado essencialmente como investimento de famlias
mais abastadas.
Em apenas seis meses de Lei Scellier, Nexity j observava um aumento da procura dos
investidores particulares, que em junho de 2009 somavam 47% das comercializaes
de habitao promovidas pelo grupo, contra 40% para o mesmo perodo de 2008. A
explicao dada pela incorporadora clara: as vantagens fiscais promovidas pela Lei
Scellier seduzem um grande nmero de investidores 17, que consideram o produto
imobilirio como um produto de poupana a longo termo, podendo beneficiar de
um efeito de valorizao importante 18. Naquele mesmo perodo, a venda dedicada
a famlias que compravam sua casa prpria sofreu forte queda em relao ao total de
operaes realizadas, saindo de 45% das transaes em junho de 2008 para apenas
29% em junho de 200919. No final de 2009, a porcentagem de vendas de Nexity aos
pequenos investidores foi ainda maior, chegando a 52%, contra 33% em dezembro
de 200820.

6.2.2 O caso Kaufman & Broad

O caso Kaufman & Broad bastante interessante, j que para essa incorporadora
conseguimos obter dados sobre o nmero de unidades habitacionais reservadas e o
nmero de unidades lanadas, de 2006 a 2010 (com exceo do nmero de lanamentos para o ano de 2006).
Como ocorreu com Nexity e Icade, em 2008 o nmero de unidades reservadas em
toda a Frana foi inferior ao resultado obtido em 2006 ou 2007. Mas no caso da
Kaufman & Broad, o desempenho foi ainda pior em 2009, com 93 reservas a menos
que em 2008. Isso mostra que a incorporadora de origem estadunidense levou mais
tempo para se recuperar dos efeitos da crise financeira internacional. Lembremos que

16

Fonte : INSEE, 2010.

17

Nexity, Rapport dactivit 1er semestre 2009, p. 6.

18

Ibidem, idem.

19

Ibidem, p. 7.

20

Nexity, rapport financier dezembro 2009, p. 23.

237

Nmero de unidades

12000
10000

8374

8000

50

8156

6000
4000
2000
0

60

10056
6651 6266

4892

4799
2354

2006
unidades reservadas

2007
2008
unidades lanadas

2010

Figura 44 [Grfico] Kaufman & Broad: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades
residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir
de curva de aes da companhia disponvel no site Yahoo Finance e de dados sobre o
nmero de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.

nessa poca a empresa tambm passava por transformaes importantes no nvel organizacional, j que acabava de deixar de ser um brao europeu de uma das maiores
incorporadoras dos Estados Unidos, para se assumir como uma sociedade de capital
internacional, sediada na Frana.
Em termos de lanamentos promovidos pela Kaufman & Broad, o ano de 2007 foi
destaque na segunda metade da primeira dcada do sculo XXI. A marca de 10.056
unidades lanadas em obras deve ser compreendida como resultado de um nmero
importante de reservas que vinham sido consolidadas anos antes e durante o prprio
ano de 2007. A crise assolou de maneira ainda mais significativa o lanamento de canteiros de obras Kaufman & Broad, j que em 2008 apenas 2354 unidades saram do
projeto e em 2009 somente 2.139 comearam a ser construdas, em todo o territrio
nacional.
Mas assim como as demais incorporadoras atuantes na Frana, a recuperao de
Kaufman & Broad ocorreu graas interveno poltica do Estado francs, com a nova
Lei das Finanas, que estabeleceu, entre outras determinaes, o dispositivo Scellier.
Para melhor se apropriar desse mecanismo, e buscar assim se recuperar de uma crise
de dois anos, o grupo instalou em cada Regio responsveis comerciais dedicados
venda aos investidores particulares (produtos Scellier). Para tanto, Kaufman & Broad
se articula com redes especializadas: bancos, conselheiros financeiros, empresas espe-

238

30
20
10

2139
2009

40

Valor da ao em Euros

Kaufman & Broad: Curso das aes na Bolsa de Paris e

unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF

cializadas, para vender certos produtos e mais particularmente para vender os programas que podem beneficiar de redues fiscais 21. Em 2010, 62% das reservas
foram realizadas por investidores, enquanto os primeiro-proprietrios representavam
apenas 16% da clientela da K&B.

6.2.3 O caso Icade

6000
5000

4465

5057

4884

4000
3000

5153

2000
1000
0

120
100
80

3052

60
40

2006

2007

2008

2009

2010

Valor da ao em Euros

Nmero de unidades reservadas

Icade: Curso das aes na Bolsa de Paris e unidades residenciais

reservadas por ano (2006-10) em IDF

20
0

Figura 45 [Grfico] Icade: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades residenciais
reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir de curva
de aes da companhia disponvel no site Yahoo Finance e de dados sobre o nmero
de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.

O comportamento da atividade da Icade, no que tange s reservas de unidades habitacionais produzidas pela incorporadora, tem comportamento similar ao de Nexity.
O ano de 2008 atuou como um separador de guas, ou seja, como inflexo entre
uma produtividade pr-2008 (que estava em clara progresso) e a recuperao a partir
de 2009 (e que assumiu, diga-se de passagem, j naquele ano desempenho superior ao
de 2007). Nesse sentido, 2010 representou o coroamento da produtividade da incorporadora, que no apenas consolidou sua recuperao ps-crise financeira internacional, como assumiu o melhor desempenho da dcada!
O mercado do residencial se recuperou em 2010. Os fatores que permitiram essa
correo so em parte devido a uma demanda estruturalmente forte de habitao, que
21

Kaufman & Broad, Document de Rfrence 2010, p. 24.

239

se beneficiou de taxas de crdito para aquisio de moradias historicamente baixas

[em torno de 1%] de diversas medidas de sustentao (notavelmente a deduo de
juros de emprstimo para a residncia principal e os dispositivos como o Scellier) e de
outra parte um efeito valor refgio, ligado s incertezas econmicas, uma poupana
fracamente remunerada e uma averso aos riscos de outros tipos de investimento (em
aes na bolsa, em obrigaes) 22.

Bouygues Immobilier: Curso das aes na Bolsa de Paris e unidades

residenciais reservadas por ano (2006-11) em IDF
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0

14307
10777

11465

11230
8015

2006

2007

2008

7320

2009

Jun.2010

5769

2010

Jun.2011

Figura 46 [Grfico] Bouygues Immobilier: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades
residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir
de curva de aes da companhia disponvel no site Yahoo Finance e de dados sobre o
nmero de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.

O caso Bouygues Immobilier talvez o mais complicado de ser estudado. Talvez seja
at mesmo pouco representativo, visto que, como j descrevemos anteriormente, a
incorporadora apenas um dos braos do gigante grupo Bouygues S.A. uma das
40 maiores empresas privadas da Frana, com atividades que vo da incorporao
imobiliria s telecomunicaes, passando pela construo bruta internacional e pela
atuao em plataformas de petrleo de modo que a atividade imobiliria residencial
forma apenas uma pequena parte da receita e das aes do grupo.

22

240

Icade, Document de rfrence 2010, p. 18.

90
80
70
60
50
40
30
20
0

Valor da ao em Euros

Nmero de unidades reservadas

6.2.4 O caso Bouygues Immobilier

Da a fragilidade de possveis concluses sobre os efeitos do desempenho financeiro

da companhia sobre sua atividade de incorporao imobiliria. Seria preciso uma
investigao mais detalhada, buscando informaes sobre a poltica de transferncia
de recursos intra-grupo, o que seria demasiadamente complexo para essa pesquisa.
Ainda assim, realizamos essa aproximao graficamente, porm sem tecermos comparaes entre as duas esferas. Contentamo-nos, portanto, com uma anlise sobre o
nmero de reservas atingido ao longo da dcada.
Como todas as incorporadoras francesas estudadas, o menor nmero de reservas foi
obtido em 2008, para atingir importante recuperao ps 2009, logo, ps Lei Scellier.
Essa recuperao revelou-se ao final de 2010 como a mais significativa face s demais
incorporadoras tratadas nesse estudo, atingindo um nmero de reservas habitacionais
de 14.307, 25% superior aos nmeros de 2007.
Com uma queda de 21% no nmero total (IDF, Frana e Europa) de unidades residenciais reservadas em junho de 2011, em comparao a junho de 2010 (o que corresponde a uma queda de 6% do valor arrecadado em euros), a Bouygues Immobilier
justificou esse desempenho explicando que o ano de 2010 havia sido excepcional, e
que as condies desfavorveis da economia internacional, associadas ao aumento da
taxa de juros seriam explicaes plausveis para tal desempenho: no primeiro semestre de 2011, o mercado residencial sofreu uma queda aps um 2010 excelente, apoiado pelas taxas de juros historicamente baixas e pelas medidas favorveis ao reaquecimento do mercado criadas pelo governo (duplicao do PTZ, pass foncier para os
primo-occupants e dispositivo Scellier para o investimento locativo). Esse resfriamento
se explica pelo contexto econmico incerto, pela subida, certamente moderada, das
taxas de juros e pela pouca presena dos investidores 23.

6.2.5 Consideraes gerais sobre o funcionamento do sistema

financeiro-imobilirio
A anlise dos casos aqui apresentados nos levou a perceber algumas caractersticas das
relaes entre mercado financeiro e mercado imobilirio financeirizado. Resumimos
nossas observaes no Diagrama 2, apresentado a seguir.

23

Bouygues S.A. Relatrio Financeiro Semestral, junho de 2011, p. 15.

241

O mercado financeiro confere ao plano produtivo do mercado imobilirio maiores

insumos para garantir a produo. O plano produtivo, por sua vez, o espelho do desempenho da sociedade qual o investidor aplicou seus capitais. A produo se torna
estmulo para a atrao de novos investimentos financeiros, impulsiona a valorizao
acionria e, nesse sentido, confere maior facilidade na captao de novos recursos,
caso a incorporadora venha a realizar novas ofertas de aes.
Os dois planos formam um mecanismo coeso e interdependente, modelo que tem se
mostrado como dominante na produo da habitao e da cidade em tempos de nova
hegemonia financeira.

UIQWZM[QV[]UW[XIZIOIZIV\QZI
XZWL]trWKWV\QV]ILI
KIXQ\ITQbItrWXIZIVW^W[
TIVtIUMV\W[IY]Q[QtrWLM
MUXZM[I[KWVKWZZMV\M[M`XIV[rW
OMWOZnNQKIMKWV[\Q\]QtrWLMJIVKW
LM\MZZI[MV\ZI^M

5MZKILWNQVIVKMQZW
IJ[\ZItrW

5MZKILWQUWJQTQnZQW
XZWL]trW
M[\yU]TWXIZII\ZItrWLM
QV^M[\QUMV\W[NQVIVKMQZW[
^ITWZQbItrWIKQWVnZQIUIQWZ
KIX\ItrWLMZMK]Z[W[XWZXIZ\MLI
QVKWZXWZILWZI

Diagrama 2 Observaes sobre o mecanismo de funcionamento do imobilirio-financeiro.

242

captulo 07:
Sete grupos incorporadores em dois territrios: Geografia da
produo imobiliria residencial em 2010 em IDF e na RMSP.

esse captulo, analisaremos a geografia da reproduo do capital

imobilirio nas metrpoles que compem nosso objeto de estudos. Buscaremos compreender como ocorre o processo atual de espacializao dos investimentos imobilirios a partir de um olhar sobre os lanamentos residenciais promovidos, em 2010,
pelas incorporadoras estudadas no Brasil e na Frana.
Esse estudo partiu de um mtodo de investigao emprico, sobretudo no caso francs,
uma vez que para mapearmos a produo imobiliria residencial em le-de-France,
tivemos de nos basear em publicaes dos lanamentos, canteiros de obras e das unidades residenciais comercializadas por cada promotor, em seus portais eletrnicos, na
Internet. Com esses dados, construmos uma base de dados suficientemente complexa, que nos permitiu realizar esse estudo. Para a Regio Metropolitana de So Paulo,
dispomos de uma base de dados mais slida, obtida junto Embraesp24.
Tambm ser possvel indicar as formas como essa produo habitacional ocorre sobre cada um dos territrios, alguns de seus impactos, as regies que atraem mais investimentos dos promotores e que, por sua vez, determinam a evoluo de nossas cidades.
Ser assunto dessa parte, igualmente, a discusso da habitao-mercadoria produzida
por esses agentes.
Partindo do princpio que a questo fundiria indispensvel para a produo da
habitao e para a reproduo do capital imobilirio, julgamos importante comearmos esse captulo com uma breve nota sobre a questo da terra nessas aglomeraes e
sobre a poltica de aquisio de terrenos das incorporadoras analisadas.
24

Por intermdio do Prof. Emlio Haddad e de Samantha Furlan, a quem deixo meus agradecimentos.

245

7.1 Consideraes tericas sobre localizao, preo da terra e

preo da mercadoria.
A terra o n da acumulao capitalista, principalmente sob a forma da produo
imobiliria. E isso j foi objeto de inmeros estudos25. O fato que, enquanto bem no
reprodutvel e substrato basilar para a expanso do capital imobilirio (agora atrelado
ao capital financeiro, como vimos), quem a possui garante a capacidade de continuidade de produo e de acumulao de capital.
Isso j sabido h tempos. Para ficarmos em apenas um exemplo, em 1974, Christian
Topalov dizia que a produo capitalista da habitao encontrava na questo da propriedade privada da terra seu maior entrave, que s acontece quando essa habitao
produzida como mercadoria: se evidente que um imvel sempre precisou de um
solo suporte, essa necessidade fsica aparece como contradio social apenas quando
a produo dessas moradias torna-se uma produo de mercadorias dominada por
um processo capitalista: contrariamente situao histrica em que a habitao
objeto de uma autoconstruo26 (individual ou coletiva), a industrial constitui um aparelho de produo investindo um capital que possa se reproduzir de forma contnua,
e consequentemente utilizar uma quantidade crescente de terrenos, que ele no pode
possuir para si prprio. A organizao social da produo habitacional deve ento
permitir um aprovisionamento regular de terrenos, que so por sinal o objeto de uma
apropriao privada 27.
No que tange a esse aprovisionamento de terrenos, vimos rapidamente, na Parte
2, que a abertura de capital em Bolsas de Valores significou, mais claramente para as
incorporadoras brasileiras, a possibilidade de expanso de negcios imobilirios, traduzida nos espaos urbanos como uma verdadeira corrida terra, da parte desses
agentes. Nesse item do stimo captulo, buscamos identificar os impactos de toda essa
expanso de capital financeiro-imobilirio sobre o territrio, partindo da anlise das
estratgias fundirias de cada uma das incorporadoras estudadas.

25

Conferir, por exemplo, C. Topalov, E. Maricato, L.C.Q. Ribeiro, P. Cuturello, entre tantos outros.

26 O autor usa o termo francs auto-fourniture, ou seja, auto-aprovisionamento, o que preferimos

traduzir como auto-construo.
27 C. Topalov, Les promoteurs immobiliers: contribution lanalyse de la production capitaliste du logement en France, p. 16.

246

Relatando o processo de acumulao financeira nos pases emergentes a partir dos

anos 90, Franois Chesnais nos alerta para a existncia de uma ligao importante
do crescimento desse tipo de acumulao com o monoplio da propriedade privada
da terra nas mos das elites socioeconmicas. Para o autor, nesses pases com destaque para a Amrica Latina , a renda fundiria alimentou a renda financeira. Aqui,
a acumulao financeira foi amparada por mecanismos anteriores de concentrao
muito elevada da riqueza patrimonial, da grande propriedade fundiria, das rendas
do subsolo 28.
Efetivamente, a construo desse cenrio de concentrao fundiria descrito por
Chesnais, no Brasil, tem suas origens histricas no passado colonial de explorao,
mas consolidado com a Lei de Terras de 1850, quando, j independentes, escolheu-se manter esttica a estrutura social e poltica do pas, cancelando o sistema de
cesso de terras pelas sesmarias e instituindo, ento, a propriedade privada da terra,
numa reao da elite brasileira face ao risco iminente do fim da escravatura, representado pelo fim do trfico negreiro. Para possuir a terra no Brasil, desde ento,
seria preciso adquiri-la em mercado, pagando29. Com essa simples medida, portanto,
a elite brasileira latifundiria conseguiu congelar a estrutura social do pas at
hoje. A terra tornou-se propriedade para poucos e, dessa concentrao, a partir de
uma articulao de polticas de diversos nveis e interesses internacionais, segundo
Chesnais, lanaram-se as bases para a futura acumulao financeira. Aps vinte anos,
no contexto da globalizao das finanas e depois das trocas, foram os investidores
financeiros que aceleraram, em alguns casos impulsionaram, se no organizando, a
formao dos grandes grupos na agroindstria e nas minas e transformao de metais. Renda financeira e renda da propriedade do solo e do subsolo esto mais do que
nunca estreitamente aliadas 30.
Se Franois Chesnais citou para o caso dos pases emergentes, dentre os quais o
Brasil a agroindstria e a extrao de recursos minerais como exemplos de produtos
28 F. Chesnais, Alguns elementos sobre o capitalismo contemporneo e a crise econmica e financeira
mundial, In: S. Leal, N. Lacerda (orgs.), Novos padres de acumulao urbana na produo do habitat:
olhares ccruzados Brasil-Frana, p.19.
29 Na Frana, o processo de mercadorizao do solo mais antigo, remonta ao desmantelamento do
feudalismo, com o aparecimento dos burgos. E sendo a Frana um pas dito central, no emergente, no
faria sentido a aproximao do processo histrico da instituio de um mercado fundirio francs com o
argumento de Chesnais, referente unicamente aos pases emergentes.
30

Ibidem, idem.

247

da articulao entre grupos financeiros e propriedade privada do solo, acrescentaramos a esses exemplos os principais agentes de produo imobiliria atuantes no pas.
Afinal, como vimos, munidos de somas vultosas de capital, em grande parte de origem
internacional, as incorporadoras lanaram-se ampliao de seus bancos de terras,
compostos principalmente de solo urbano.
A terra entrave em qualquer regime de produo imobiliria capitalista. Na Frana,
hoje, isso no diferente. Mas as origens mercantis da propriedade da terra so pouco
mais antigas do que no Brasil. A propriedade privada do solo, dita propriedade imobiliria no Direito francs, instaurada na Frana com a Revoluo Francesa, institucionalizada com o Cdigo Napolenico, hoje formatado no Cdigo Civil (artigos
546, 552 e 546). Antes de 1804, a propriedade fundiria confundia-se com a propriedade da Coroa (princpio da inalienabilidade do domnio da Coroa) e, nesse sentido,
a transferncia do solo real para outrem seria considerado como cesso de parcela do
territrio francs. Napoleo I muda isso ao instaurar o Cdigo Civil dos Franceses,
determinando que a propriedade de uma coisa, seja mobiliria, seja imobiliria, d
direito a tudo o que ela produz, e sobre aquilo que ela se une, seja naturalmente, seja
artificialmente. Esse direito se chama direito de acesso (Art. 546) e, nesse sentido, a
propriedade do solo traz consigo a propriedade do que est sobre o solo e no subsolo
(Art. 552).
Hoje, institucionalizado o acesso terra como direito propriedade privada, encontramos um mercado de terras consolidado em ambos pases. Nuances entre as polticas de aquisio fundiria empreendidas pelos promotores imobilirios estudados,
contudo, podem ser percebidas, essencialmente quando estudamos algumas das incorporadoras francesas.
Dentre elas, comecemos com o estudo do caso da Nexity. Em seus relatrios anuais,
disponveis e consultveis na Internet, a incorporadora francesa no revela claramente
como conduz sua poltica de aquisio de terras. Mas o apelo que faz em seu portal
eletrnico31 bastante elucidativo: em 2011, encontramos propaganda divulgando os
planos da incorporadora de constituir-se de um banco de terras mais importante, que
pudesse garantir sua produtividade constante; inserimos uma imagem dessa propaganda abaixo (Figura 47).

31

248

Cf. http://www.nexity-logement.com/, consultado em setembro de 2011.

Figura 47 Nexity procura terrenos em toda a Frana (propaganda). Fonte: site da incorporadora,
visitado em outubro de 2011.

Na imagem, l-se: Nexity procura terrenos em qualquer lugar da Frana para realizar os edifcios residenciais e as casas de amanh. Contate-nos logo!. Ao acessar o
link, o internauta convidado a preencher um pequeno formulrio, indicando a rea
de seu terreno e a localidade, alm de dados pessoais para contato. Ainda que contedo simblico do apelo seja menos explcito do que o era em 201032, a imagem incita
proprietrios de terreno a oferec-los incorporadora, destacando o n da terra:
para que a cidade possa continuar a avanar33, e com ela a produo de casas e edifcios to caros para a sociedade francesa, faz-se necessrio o aumento do patrimnio
fundirio da companhia.
As demais incorporadoras divulgam informaes em seus relatrios anuais de desempenho, e o contedo veiculado variado. A Bouygues Immobilier, por exemplo,
prefere demonstrar sua capacidade de identificar bons negcios fundirios especulativos desde indcios de recuperao do mercado, ps-crise de 2008: Bouygues
Immobilier demonstrou tal capacidade [performante] adaptando rapidamente suas
estratgias e estruturas de custos quando da crise de 2008 e, em seguida, adotando,
desde os primeiros sinais de retomada no comeo de 2009, uma estratgia ativa de
32 Em 2010, a Nexity divulgava em seu portal eletrnico um link cuja linguagem visual era digna de
anncios do far-west americano. No anncio, lia-se: WANTED: Nexity cherche des terrains partout em
France!, deixando clara a semelhana do teor de seus projetos de expanso fundiria com o que fora a
corrida ao oeste americano, na poca da colonizao dos Estados Unidos.
33 Visitando empreendimentos residenciais de Nexity em terrenos anteriormente rurais em pequenas
cidades da grande coroa urbana de Paris, como no municpio de Bailly-Romainvilliers, por exemplo, lia-se
slogans como Nexity: La ville avance (Nexity: a cidade avana) em placas fixadas nos canteiros de obras.

249

aquisio de terrenos a um preo atraente. assim que a Bouygues Immobilier pde

aproveitar plenamente da retomada do mercado habitacional em 2010 e obter desempenho superior ao obtido pelo mercado 34 e a atividade da sociedade diretamente
ligada sua capacidade de controlar (aps liberao das autoridades administrativas)
os terrenos construtivos adequados, em termos de localizao e de preo, com as necessidades de nossa clientela. Esse recurso fundirio objeto de pesquisas constantes
para controlar a sua adequao ao mercado de cada regio 35.
J a Icade, publica dados mais interessantes, como nmeros e valores de seu banco
de terras. Assim, descobrimos que ao final de 2008, a Icade contava com um banco
de terras de 18,5 milhes de euros, banco que foi diminudo 3,3 milhes de euros
no ano seguinte, pela utilizao em empreendimentos diversos. A Icade, enquanto
incorporadora, prefere no assumir o poder de garantir a disponibilidade de terrenos
para a continuidade de suas atividades: o desenvolvimento da atividade de Icade depende principalmente da disponibilidade de reservas fundirias, do sucesso na busca
por terrenos e do custo de suas aquisies, portanto, de fatores que a Icade no pode
dominar completamente. A raridade de reservas fundirias disponveis, as operaes
de pr-comercializao desfavorveis e a concorrncia forte de diversos atores do mercado so susceptveis de tornar os preos dos terrenos mais caros, a ponto de poderem
no ser compatveis com o plano de investimento da Icade e de ter conseqncias
desfavorveis significativas sobre sua atividade, seus resultados e suas perspectivas de
desenvolvimento 36. No entanto, em dezembro de 2008 a companhia dispunha de
um banco de 1.726.273m2 de terrenos de diversas zonas, inclusive zonas rurais e trechos de terras hoje ocupados por rodovias.37
A Kaufman & Broad j mais detalhista e, embora disponha de um banco de terras
de 973.530m2 para empreendimentos residenciais que sero lanados at 2013 em
toda a Frana, e esteja em negociao para adquirir outros 465.117m2, a incorporadora afirmar no especular: a estratgia de Kaufman & Broad a de comprar apenas
os terrenos necessrios ao desenvolvimento de suas atividades e de nunca proceder
aquisio de terrenos como investimento especulativo. Os terrenos comprados pelo
grupo no curso dos trs ltimos exerccios (compreendendo os terrenos comprados

250

34

Bouygues S.A., Document de rfrence 2010, p. 72.

35

Ibidem, p. 142.

36

Icade, Rapport financier 2009, p.316.

37

Ibidem, p. 382.

pelas sociedades incorporadas pelo grupo ao longo do exerccio no qual foram realizadas tais incorporaes) representaram um investimento total de 129 milhes [de
euros] para o exerccio de 2008, 288 milhes para o exerccio 2007 e 267 milhes para
o exerccio 2006. A Kaufman & Broad dispe de suas prprias equipes especializadas
na pesquisa fundiria e na montagem das operaes. Essas equipes vo busca de
terrenos, os estudam sob seus aspectos administrativos, jurdicos, comerciais e tcnicos
e estabelecem um posicionamento financeiro do projeto que poder ser realizado sobre o terreno. Essas equipes pesquisam terrenos respondendo aos critrios de seleo
fixados pelo grupo no que tange, principalmente: localizao geogrfica (prximo de
uma cidade dinmica beneficiando de uma boa imagem para os empreendimentos
horizontais de casas individuais e no centro ou nas proximidades de uma aglomerao urbana atraente, produzindo assim boa imagem38 para os empreendimentos de
apartamentos); o entorno, proximidade de plos de empregos, de transportes em
comum, de equipamentos pblicos como creches e escolas, de comrcios e cinemas, de
espaos verdes de infraestruturas esportivas: golf, piscina...; da qualidade dos terrenos
(do solo, da insolao); dos critrios de investimento do grupo: terrenos permitindo
realizar, de maneira geral, para os conjuntos de casas individuais, empreendimentos
de 15 a 90 casas e para os apartamentos operaes de 10 a 200 unidades, respeitando uma taxa de margem bruta provisria mnima de 20%. O controle da qualidade
dos terrenos efetuada pela Kaufman & Broad. Um estudo da natureza do solo de
terrenos cuja aquisio desejada, compreendendo geralmente um estudo sobre a
poluio e o passado fundirio sistematicamente encomendado a um escritrio de
estudos especializados. Para os programas horizontais de casas individuais, um estudo
tcnico das vias e das redes de infraestrutura diversas conduzido para determinar
o montante de obras para viabilizao do terreno, permitindo de fixar o custo global
do desenvolvimento do terreno. Desde sua origem, a Kaufman & Broad dotou-se de
uma equipe de tcnicos especialistas em infraestrutura urbana. Essa equipe prepara o
projeto de implantao do empreendimento e segue o desenvolvimento do terreno
. Com essas informaes, Kaufman & Broad garante aos seus investidores que pro-

39

cede aquisio de terrenos de maneira tecnicamente raciocinada, no comprando

qualquer terreno em qualquer lugar da Frana, mas destacando a importncia da
localizao para o sucesso de seus empreendimentos.
38 Nota: nesse caso, o adjetivo boa empregado para qualificar o nome imagem para expressar a idia
de uma imagem atraente, e no no sentido moral.
39

Kaufman & Broad, Document de Rfrence 2008, pp.21-22 ; 25.

251

Se a localizao fator importante, a fora do capital bilionrio das grandes incorporadoras para o domnio pleno dos melhores lugares revela-se central. O contraste do
poder de atuao de uma grande incorporadora face impotncia de uma pequena
evidente. Em entrevista que realizamos40 com a filial de incorporao de uma construtora de envergadura nacional, a Eiffage Immobilier, no departamento de Oise,
norte da Frana, a questo da localizao dos empreendimentos de loteamentos e
casas individuais foi por ns investigada, junto com uma equipe de outros trs estudantes. Matthieu Dassonville, responsvel pelo plo de empreendimentos da Eiffage
Immobilier, revela: os melhores terrenos so rapidamente adquiridos pelas grandes incorporadoras, terrenos prximos a plos urbanos, redes de transporte, equipamentos
e eixos de circulao. No entanto, a preocupao em relao localizao tambm
relatada41 por uma pequena incorporadora do norte da Frana, a Sogefoncier: eu
no compro terrenos em ladeiras e ruins, assim como no compro terrenos em plena
zona rural. Eu tenho terrenos 30km de Beauvais (Millot), onde trs quartos dos compradores so parisienses originrios das Antilhas. Em zona periurbama, eles precisam
ter dois carros, e encontram dificuldades em relao ao fato de que no h escolas,
colgios, comrcio. Para as crianas, no um local adaptado. Resultado: tenho 15
lotes que no so vendidos h dois anos. preciso necessariamente que os terrenos
estejam situados proximidade de rodovias nacionais e autopistas! 42. Entretanto,
ficava claro que os melhores terrenos j pertenciam aos grandes incorporadores, o
que deixa pouca opo para os menores promotores, locais. Essa discusso sobre as
diferenas de atuao entre promotores locais e promotores internacionais, contudo,
foge um pouco do escopo dessa pesquisa. Acreditamos, porm, ser importante inserirmos essa pequena contraposio em relao s localizaes dos empreendimentos
imobilirios, que explica a lgica de atuao e de territorializao de investimentos
dos grandes promotores imobilirios naquele pas.
No Brasil, as incorporadoras imobilirias tambm demonstram a importncia de se
constituir um landbank, como por aqui essas empresas preferem denominar suas reservas fundirias. Assim, a Cyrela Brazil Realty declara que sua terceira oferta pblica
de aes na Bovespa ocorreu exatamente nesse objetivo: Realizamos ainda operaes
40

Entrevista realizada em novembro de 2009.

41

Entrevista realizada em novembro de 2009.

42 Fala de G. Roche-Fossiez, proprietria da pequena incorporadora local Sogefoncier. Entrevista concedida ao autor e M. Drevelle, M. Maisonobe e M. Hucault, no contexto de uma pesquisa da Sorbonne.

252

no sentido de (...) ampliar o capital disponvel para os investimentos. Em outubro de

2009, nossa terceira oferta pblica de aes resultou na captao de R$ 1,2 bilho
na BM&FBovespa, dos quais 70% sero usados para a aquisio de terrenos que sustentaro a continuidade do nosso crescimento 43. Alm disso, a prpria estratgia de
atuao da incorporadora consiste no aumento da aquisio de terrenos: a empresa
adota critrios rgidos para escolha, avaliao e aquisio de terrenos, e possui landbank que torna viveis os lanamentos previstos a cada ano. Assim, tem condies de
ampliar a oferta de produtos e de estar atenta s oportunidades de mercado 44. Em
termos de rea, o banco de terras da Cyrela praticamente dobrou de 2006 a 2009,
saindo de 6,5 milhes de metros quadrados em 2006 para atingir 12,6 milhes em
200945. E a empresa revela como funciona o processo de pesquisa e os critrios de escolha para aquisio dos terrenos: as propostas para aquisio de terrenos, recebidas
de agentes imobilirios, proprietrios e outras organizaes, so elaboradas internamente com base em pesquisas de mercado. Um comit composto por representantes
de vrias reas rene-se semanalmente e as analisa. Nesse trabalho so considerados
as caractersticas do terreno, os aspectos socioeconmicos da regio, o alinhamento
ao projeto previsto, a condio topogrfica e o acesso infraestrutura. Tambm so
realizadas pesquisas com moradores, incorporadores e potenciais compradores sobre
as especificidades dos empreendimentos existentes em cada regio, a oferta e a demanda, bem como sobre a renda mdia e o perfil da populao do entorno. Em geral,
cada projeto tem incio com trs alternativas de produto, cuja definio final baseada
nos dados apurados. No aspecto financeiro so analisados critrios de rentabilidade.
Tambm levada em conta a probabilidade de obteno das licenas e aprovaes
legais nos rgos competentes. A Cyrela procura adquirir os terrenos por meio de
permuta de unidades a serem construdas ou percentual sobre as vendas dos imveis.
Caso essa transao no seja vivel, os adquire em dinheiro, sozinha ou em parceria
com outras incorporadoras ou construtoras, o que ocorre mais em regies com grande
demanda

. Em 2007, 81% dos 129 terrenos obtidos naquele ano pela incorpora-

46

dora (somando um valor geral de vendas da ordem de dez milhes de reais) foram
resultados de transaes por permuta de unidades residenciais, ou seja, sem qualquer
desembolso por parte da companhia.
43

E. Horn, Apresentao, In: Cyrela Brazil Realty, Relatrio Anual 2009, p. 5.

44

Cyrela Brazil Realty, Relatrio Anual 2009, p.8.

45

Ibidem, p. 32.

46

Ibidem, p. 11.

253

Ao final de 2009, aps o lanamento do MCMV e da terceira oferta pblica de aes

realizada pela companhia para expanso de seu banco de terras, o landbank da
Cyrela totalizava 12,6 milhes de metros quadrados (acrscimo de 13,2% em relao
a 2008), com VGV47 potencial de R$ 39,2 bilhes com permuta ou R$ 34,6 bilhes
sem permuta (em linha com o exerccio anterior). (...) Do estoque, 72,6% do valor
pago pelos terrenos foi por meio de permuta. As aquisies tambm levaram em conta
a estratgia de diversificao regional, de maneira que 31,7% do VGV potencial est
localizado fora do eixo Rio-So Paulo 48.
A Gafisa S.A. tambm assegura seus investidores mostrando como planeja seu futuro
a partir da continuidade de seus empreendimentos: o banco de terrenos consolidado,
no final de 2007, era de R$ 10,195 bilhes a valor de mercado, o equivalente a 19,2
milhes de metros quadrados de rea til, em linha com a poltica de assegurar reas
para o lanamento de empreendimentos por um perodo de dois a trs anos. A relao
banco de terrenos versus lanamento est em 3,4 vezes. Da rea total, 56% esto fora
do Rio de Janeiro e So Paulo, o que tambm deixa clara a expanso da empresa para
outros Estados. No final de 2007, 82% do banco de terrenos tinha sido adquirido na
forma de permuta, sendo que o nmero de unidades potenciais total chega a 90.271
unidades, das quais 56.911 so Gafisa 49.
Assim como a Nexity, a Gafisa S.A. tambm dispe em seu site de uma chamada de
procura de terrenos. Sem anexar ao anncio figuras apelativas ou idealizadas, a incorporadora brasileira afirma no cone Venda seu terreno: a Gafisa quer aumentar
ainda mais sua participao e estar presente em diferentes bairros e cidades. Se voc
quer fazer uma proposta de venda de terreno Gafisa, preencha o formulrio abaixo.
Caso tenhamos interesse em sua proposta, entraremos em contato 50.
A PDG Realty tambm opera com banco de terras. Ao final do segundo trimestre
de 2011, a companhia possua um patrimnio de 28,4 bilhes de reais entesourados na forma de propriedades fundirias em quase todos os estados do Brasil e na
Argentina. Para os terrenos que formam esse patrimnio, a incorporadora pretende
realizar 565 empreendimentos e produzir 176,5 mil unidades habitacionais. O carter
47

Valor Geral de Vendas, em reais.

48

Ibidem, p. 38.

49

Gafisa S.A., Relatrio Anual 2007, p. 34.

50 Cf. site da Gafisa S.A., em: http://www.gafisa.com.br/contato/venda-seu-terreno, visitado em novembro de 2011.

254

especulativo de sua atuao fica claro na seguinte afirmao: 52% do nosso banco de
terreno foi comprado antes de 2009 e assim grande parte dele j passou por expressiva
valorizao 51. A transparncia das aquisies fundirias da companhia constatada
tambm quando da publicao da evoluo desse banco de terrenos, como mostra o
grfico (Figura 48) produzido pela companhia.
Quebra por Ano de Aquisio do Bando de Terrenos (%)

4,3%

2006

36,5%

2007

11,5%

2008

13,0%

2009

20,8%

2010

14,0%

2011

Grfico da Evoluo do Banco de terras da PDG Realty em todo o Brasil e Argentina.

Fonte? PDF Realty, Resultados 2 Trimestre 2011, p. 13.
Figura 48 [Grfico] Evoluo do Banco de terras da PDG Realty em todo o Brasil e Argentina. Fonte:
PDG Realty, Resultados 2. Trimestre 2011, p. 13.

Constatamos desse grfico que, efetivamente, 52,3% do banco de terras da incorporadora PDG Realty, existente em 2011, foi obtido antes do lanamento do MCMV,
e mais, que 40,8% de todo o banco de terras da companhia foi obtido imediatamente aps sua abertura de capital na Bovespa (somando-se as porcentagens das
aquisies de 2006 e de 2007). Do total dos quase seiscentos empreendimentos potencialmente construveis nesses terrenos, a incorporadora j definiu que 50% das
51

PDG Realty, Resultados do 2. Trimestre de 2011, p. 13.

255

unidades habitacionais que nele sero promovidas (72.623 unidades, num total de
146.649 unidades) sero do segmento popular de at 130 mil reais, portanto, passveis
de receberem financiamento do MCMV. Outras 14.297 unidades (10% do total que
ser produzido nos terrenos) sero da faixa de 130 a 170 mil reais, tambm dentro do
financiamento MCMV. Os 40% restantes sero divididos em unidades nas faixas de
170 a 500 mil reais (32% do total de unidades previstas, com financiamento do SFH)
e acima de 500 mil reais (9%, financiamento de mercado) 52.
Isto posto, confirma-se a afirmao de Luis Csar Ribeiro: a renda da terra urbana
conduz-nos concepo da especulao imobiliria como resultado necessrio das
formas pelas quais se realiza a acumulao do capital na produo imobiliria 53.
Tendo sido discutida a questo da incorporao fundiria, partiremos agora para o
estudo da produo residencial sobre esses terrenos, comeando pelo caso da RMSP.

7.2 Espacializao dos empreendimentos residenciais na RMSP

Ao contrrio da Regio IDF, onde existe uma gama de produtos imobilirios que so
lanados cotidianamente pelas grandes incorporadoras imobilirias, como mostraremos em item a seguir, na RMSP, nenhuma das incorporadoras estudadas havia lanado em 2010 outra tipologia de ocupao do solo que no a vertical. caracterstica
desses grandes incorporadores imobilirios, atuantes em grandes capitais brasileiras, a
produo de empreendimentos majoritariamente verticais54, que privilegiem o modelo de adensamento construtivo e os maiores lucros , sem necessariamente aumentar
a densidade demogrfica. A Gafisa S.A., por exemplo, j restringe seu campo de atuao a esse modelo: a [marca] Gafisa desenvolve condomnios verticais direcionados
s classes mdia e mdia-alta e alta, com preo mdio acima de R$ 200 mil 55.
Explicaes possveis para esse fenmeno passariam por diversos aspectos, entre eles
os de natureza urbanstica e os de mercado. No Brasil, por exemplo, temos a regulao
do quanto se pode construir no solo urbano baseado em coeficientes de aproveitamento, alm da existncia de instrumentos de criao de solo, como a outorga onerosa; na
52

Todos os dados foram obtidos em: PDG Realty, Resultados do 2. Trimestre de 2011, p. 13.

53

L. C. Q. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados, p. 30.

54 No entanto, j foi estudada a importncia do crescimento do nmero de condomnios horizontais na

RMSP, ao que deu-se o nome de reestruturao espacial urbana (Cf. P. C. X. Pereira, Reestruturao
55

256

Gafisa S.A., Relatrio Anual 2007, p. 26.

Frana, em contrapartida, um dos traos fortes dos planos urbansticos o controle do

gabarito, geralmente fixo. Outra leitura, no coadjuvante anterior, entretanto, de
natureza econmica ou de mercado: a escassez de grandes terrenos em reas urbanas
consolidadas inviabiliza a promoo de conjuntos residenciais horizontais.
Diversos autores vm trabalhando a questo da profuso de conjuntos residenciais
horizontais nas grandes cidades brasileiras e seus aspectos de segregao social e urbana56, modelo que j foi identificado como reestruturador do urbano57. Percebemos
a existncia desse tipo de empreendimento imobilirio nas franjas das grandes aglomeraes urbanas brasileiras, normalmente para as classes mais abastadas em loteamentos de luxo, mas sobretudo aps o lanamento do MCMV, grandes conjuntos
horizontais vm sendo propostos, aprovados e construdos em eixos de expanso urbana (mais ou menos definidos), principalmente em cidades mdias brasileiras. Esses
empreendimentos horizontais populares baseiam-se na reproduo de um modelo de
habitao pr-concebido e padronizado, viabilizando a produo em larga escala,
com lanamentos de vrias centenas de unidades habitacionais. Esses tipos de empreendimento horizontais so produzidos principalmente por incorporadoras e construtoras que atuam essencialmente no que eles chamam de segmento econmico, empresas como HM Engenharia, MRV Engenharia, Rodobens Negcios Imobilirios, e
a prpria Tenda.
No entanto, o recorte que adotamos nessa pesquisa, ao propormos estudar apenas
algumas das maiores incorporadoras nacionais de capital aberto, dentro de territrio
delimitado pela Regio Metropolitana de So Paulo, nos impede de estendermos a
pesquisa para essa linha. Ainda que tenhamos adicionado as marcas e linhas populares dessas incorporadoras, a estatstica mostra que o modelo horizontal de promoo
da habitao na RMSP no foi contemplado por esses agentes, no ano de 2010 (outra
demarcao metodolgica de nosso estudo). O leitor interessado poder consultar a
tese de Mariana Fix, atualmente no prelo, que aborda o assunto partindo da observao das outras construtoras listadas no pargrafo acima.
De fato, e embasados em dados fornecidos pela Embraesp, podemos afirmar que,
de janeiro de 2000 a junho de 2011, apenas 36 empreendimentos horizontais foram
56

P.C.X. Pereira, C. DOttaviano, entre outros.

57 P.C.X. Pereira (org.), Dinmica imobiliria e reestruturao urbana na Amrica Latina (2006);
Negcios imobilirios e transformaes scio-territoriais em cidades da Amrica Latina (2011).

257

lanados na RMSP pela soma de lanamentos da Cyrela, Living, Gafisa, Tenda, PDG,
Goldfarb, Klabin Segall e Agre. Desses 36, 17 foram lanados em 2007 e a Goldfarb,
a Tenda e a Cyrela lideraram os lanamentos (com 14, 10 e 8 empreendimentos horizontais, respectivamente). Em 2009 e 2010, nenhum conjunto residencial horizontal
fora lanado por essas empresas na RMSP.
A geografia dos empreendimentos residenciais promovidos na Regio Metropolitana
de So Paulo pelas grandes incorporadoras estudadas em 2010 pode ser traduzida
pelo mapa da Figura 49, a seguir.
Ao analisarmos o mapa da Figura 49, percebemos que a reproduo do capital imobilirio no territrio da RMSP fortemente marcado por uma setorizao dos lanamentos de determinadas incorporadoras de acordo com as caractersticas socioeconmicas dessas reas. Antes de tudo, o que determina essa especializao territorial
o preo da terra. Evidentemente, o preo da terra na capital paulista superior quele
de outros municpios da regio metropolitana. Nesse sentido, uma concentrao maior
de lanamentos realizados pelas marcas Cyrela, Gafisa e PDG encontram-se dentro
da capital, enquanto que os empreendimentos Living e da Tenda, majoritariamente
voltados aos chamados mercados econmico e popular, so mais dispersos na RMSP.
Dentre aqueles empreendimentos localizados na Regio, o mais distante do centro da
capital o Vila Nova Urups Suzano, em Suzano, incorporado pela Living. O mais
central o Mood, da Cyrela, localizado na Rua Alvaro de Carvalho, prximo ao viaduto Nove de Julho. Com as duas marcas58, a Cyrela Brazil Realty conseguiu produzir
do empreendimento mais central ao mais distante do centro da capital.
O Quadro 4, a seguir, mostra os valores mdios que eram praticados pelas incorporadoras estudadas, por marca, nos lanamentos realizados em 2010 na RMSP, assim
como o tamanho mdio das unidades produzidas, por rea til. Ele traz tambm valores resumidos para cada incorporadora. Assim, percebemos que as menores unidades
mdias lanadas na RMSP em 2010 eram aquelas das marcas populares e econmicas, a menor delas sendo da marca Tenda (44,93m2), seguido da Living (50,62m2) e
da Goldfarb (67,33m2). Em termos de preo total, as mais acessveis eram aquelas
produzidas pelas trs marcas populares, na mesma ordem. Em termos de preo do
metro quadrado, porm, ocorre uma pequena diferena: o menor preo praticado era

58

258

Empregamos o termo marca para a Living, mas desde

o da Living (R$2.608,44/m2) contra os R$2.756,18/m2 que eram praticados pela

Tenda. O terceiro menor preo continua sendo o da Goldfarb (R$3.131,00/m2).
Uma vez que o preo da terra integrado no preo de venda das unidades a partir
de uma partilha do preo por fraes ideais de terreno, fica evidente que as marcas
populares precisam buscar terrenos mais baratos para produzirem moradias a preos
menores do que os das marcas consolidadas h mais tempo no mercado, voltadas para
a produo de moradia para a classe de rendas mdia e alta.

Valores mdios das habitaes produzidas por marca

rea til

Preo Total

Preo por m2

Tenda

44,93

122.888,25

2.756,18

Living

50,62

132.544,67

2.608,44

Goldfarb

67,33

211.577,78

3.131,00

Gafisa

113,65

563.178,23

5.348,00

PDG

116,22

585.209,46

4.798,19

Cyrela

113,92

684.071,31

5.877,43

Agre

145,21

781.535,38

4.863,63

Valores mdios das habitaes produzidas por grupo

rea til

Preo Total

Preo por m2

Gafisa S.A.

79,29

343.033,24

4.052,09

Cyrela Brazil Realty

82,27

408.307,99

4.242,94

PDG Realty

109,59

526.107,54

4.264,27

Quadro 4 Valores mdios das unidades habitacionais lanadas por marca e por grupo na RMSP em
2010. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.

259

Regio Metropolitana de So Paulo

Lanamentos residenciais promovidos em 2010
pelas incorporadoras estudadas:
Cyrela, Living, Gafisa, Tenda, PDG Realty

L L
PG
GG

P
L
GG C C
CC
P
C
G
C PA P
PG
P
PA
C L
G
PA
P
C G
PG
PA
G
PG L L
P
G
P G
L

TT
GG
T
G
G

Cyrela

Living

Gafisa

Tenda

PDG

PA

PDG + AGRE

PG

PDG + Goldfarb

L
L
T

T
L

RMSP

PA G T

Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 49 [Mapa] Cartografia dos empreendimentos imobilirios residenciais lanados em 2010 na

RMSP pelas incorporadoras: PDG, Goldfarb, Agre, Cyrela, Living, Gafisa e Tenda

260

261

Portanto, as unidades mdias mais caras haviam sido lanadas pelas marcas
Agre (R$781.535,38), Cyrela (R$684.071,31), PDG (R$585.209,46) e Gafisa
(R$563.178,23). Em termos de rea til, a maior unidade mdia foi produzida pela
Agre (PDG Realty), seguidas pela marca PDG, Cyrela e Gafisa. Cyrela e Gafisa
lanaram unidades mdias praticamente da mesma metragem, com a diferena de
menos de meio metro quadrado. As relaes preo por metro quadrado mais elevadas, contudo, so das duas marcas mais consolidadas no mercado paulistano, Cyrela
(R$5.877,43/m2) e Gafisa (R$5.348,00/m2), seguidas da Agre (R$4.863,63/m2) e da
marca PDG (R$4.798,19/m2).
Se considerarmos todas as unidades lanadas, agrupando-as s trs incorporadoras,
vemos que a PDG Realty, apesar de surgir com a meta de focar nos mercados econmico e popular, a incorporadora que lanou as unidades menos populares na RMSP,
naquele ano, em termos de rea til mdia, preo mdio e preo mdio do metro quadrado. Dentre as trs incorporadoras brasileiras, a Cyrela Brazil Realty apresentou
valores intermedirios para sua unidade mdia e a Gafisa S.A., graas Tenda, foi a
responsvel pelo lanamento da menor e menos cara unidade mdia.
A seguir, apresentaremos a espacializao dos lanamentos imobilirios realizados por
pelas incorporadoras estudadas, que totalizaram 14.657 unidades em 2010 em toda a
regio metropolitana.

7.2.1 Gafisa S.A.

Em 2010, na Regio Metropolitana de So Paulo, a Gafisa S.A. lanou 4.398 unidades residenciais, das quais 2.702 (61%) pela marca Gafisa e as restantes pela marca
Tenda, como mostra o Quadro 5. Desse total, percebemos que a marca Gafisa realizou a maior parte de seus lanamentos (1.805 unidades) na capital, enquanto que a
Tenda lanou a maior parte de suas unidades nos demais municpios da Regio.
Considerando a produo de 2010 da Gafisa S.A., quanto ao nmero de empreendimentos e de unidades lanadas, notamos que 52% dos empreendimentos ocorreram
na cidade de So Paulo, ao passo que 58% das unidades se concentram na cidade. Isso
mostra graficamente que o nmero mdio de unidades lanado nos empreendimentos
na capital maior do que aqueles que se realizam nos demais municpios da regio
metropolitana.
262

Gafisa S.A. - Unidades lanadas em 2010 na RMSP

Gafisa

Tenda

Gafisa S.A.

So Paulo

1805

746

2551

RMSP sem a capital

897

950

1847

Total

2702

1696

4398

Quadro 5 Gafisa S.A.: unidades lanadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de
dados primrios da Embraesp.

Gafisa S.A.
empreendimentos residenciais
lanados em 2010 em So Paulo
e demais municpios da RMSP

Gafisa S.A.
unidades residenciais lanadas
em 2010 em So Paulo e demais
municpios da RMSP

42%

48%

58%

52%

So Paulo

RMSP sem a capital

So Paulo

RMSP sem a capital

Figura 50 [Grfico] Geografia dos empreendimentos e unidades lanadas pela Gafisa S.A. em 2010
na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.

Uma cartografia dos empreendimentos lanados pela Gafisa S.A. apresentada a

seguir (Figura 51) e dela, conseguimos extrair algumas observaes interessantes.
Percebemos um ponto na zona oeste de So Paulo, na regio da Barra Funda, que
concentra seis empreendimentos lanados pelas duas marcas estudadas do grupo
Gafisa S.A. Os seis empreendimentos so realizados em terrenos contnuos, resultando numa rea total da ordem de 80.000m2, onde esto sendo construdas (novembro
de 2011) quase 1.500 unidades residenciais. Esses empreendimentos se localizam em
263

uma Zona Especial de Interesse Social59 de tipo 3 (ZEIS 3), e trataremos com mais
ateno desse caso no captulo seguinte.
Outras observaes podem ser tiradas da cartografia da Figura 51. Percebemos quatro empreendimentos da marca Gafisa que, curiosamente, so construdos quase que
seguindo um eixo de valorizao imobiliria da cidade: partindo da Vila Mariana
(empreendimento Smart Vila Mariana), passando pela Vila Olmpia (empreendimento Igloo Vila Olmpia), pelo Brooklin (Vision Brooklin) e por Santo Amaro (empreendimento Stelatto). Concentrados no setor sudoeste da cidade, o mais valorizado pelos
principais agentes do mercado imobilirio paulistano, alguns desses empreendimentos apresentam o preo do metro quadrado mais caro dentre os empreendimentos
lanados pela marca Gafisa, na RMSP, em 2010: o caso do Igloo Vila Olmpia
(R$9.718,49/m2) e do Smart Vila Mariana (R$8.703,37/m2) 60.
Ainda em relao aos lanamentos da marca Gafisa, chama a ateno dois empreendimentos situados no extremo oeste da mancha urbana consolidada da grande
So Paulo. Trata-se da quarta fase do empreendimento Parque Barueri Condomnio
Clube, localizado em frente ao lago de um parque municipal da cidade de Barueri.
Ali, o preo da terra menos elevado com certeza determinante no preo do metro
quadrado da unidade (R$3.427,60/m2).
Alm dos empreendimentos iniciados na ZEIS da Barra Funda, a marca Tenda
realizou, em 2010, dentro dos limites municipais de So Paulo, outros trs lanamentos: o Residencial Viver Itaquera (unidade comercializada a R$2.723,97/m2),
em Guaianazes; o Residencial Vista Club (R$ 3.683,63/m2), no Campo Limpo; e
59 Zonas Especiais de Interesse Especial so instrumentos urbansticos previstos no Estatuto das Cidades
e consistem em determinaes de reas de interesse social, demarcadas na lei de Zoneamento e no Plano
Diretor do municpio. O objetivo dessas demarcaes o de garantir a promoo de habitao social nos
limites de cada permetro demarcado. No Plano Diretor de So Paulo, existem quatro tipos de ZEIS, a
saber: ZEIS 1 (favelas, loteamentos irregulares, onde deve ocorrer regularizao fundiria e produo de
habitao de interesse social), ZEIS 2 (terrenos subutilizados onde devem ser construdas habitao de interesse social e equipamentos culturais e sociais), ZEIS 3 (terrenos e imveis vazios ou subutilizados em reas
urbanas consolidadas com oferta de empregos e servios no entorno, onde deve ser produzida habitao de
interesse social, com ateno para a gerao de emprego e renda), ZEIS 4 (glebas ou terrenos localizados
em rea de proteo aos mananciais, onde deve ser produzida habitao de interesse social para populao
moradora em reas de risco).
60 O Vision Brooklin, localizado ao lado do Jardim Edith, prximo ponte estaiada da Avenida Roberto
Marinho, nova centralidade financeira da capital, tinha sua unidade mais cara vendida ao preo de
R$6.739,69 o metro quadrado. O empreeendimento Stelatto, na Marginal do Rio Pinheiros, possua sua
unidade mais cara vendida ao preo de R$5.661,31 o metro quadrado.

264

o Residencial Alta Vista (R$2.361,76/m2), no Itaim Paulista. So bairros e distritos

distantes do centro da cidade. As unidades lanadas nesses empreendimentos so menores do que aquelas que so produzidas pela marca Gafisa (de 40 a 50m2 de rea
til privativa no caso da Tenda, de 80 a 250m2 no caso da Gafisa), mas o preo do
metro quadrado no to inferior ao de alguns empreendimentos da marca Gafisa,
comparado com a rea.
A unidade mais barata lanada pela Tenda em 2010, no terreno de estudos, localiza-se
na cidade de Osasco, Residencial Portal das Rosas, com 41,89m2 de rea til, sendo
vendida, na poca do lanamento, ao preo de R$82.500,00, i.e., R$1.969,44/m2.
Vale a pena destacar o empreendimento Vale Verde Cotia, na cidade de Cotia, que se
encontrava na sua quinta fase em 2010. Ali foram lanadas 384 unidades, apenas nessa fase. O empreendimento vertical se insere em um conjunto marcado por uma tipologia horizontal que fora produzida ao longo das quatro fases precedentes. O mtodo
construtivo em alvenaria estrutural disfarado com os apliques de estilo neoclssico,
introduzindo moradia popular uma esttica similar quela dos empreendimentos
voltados para a elite, to difundida em So Paulo desde os anos 90.
Feita essa anlise, constatamos que os empreendimentos lanados pela Gafisa e pela
Tenda pautam-se, sobretudo, em duas questes: preo do terreno e caractersticas socioeconmicas e culturais do entorno dos empreendimentos. Adequar preo ao perfil do cliente parece ser o mtodo empregado pela Gafisa S.A. ao produzir seus
lanamentos.

265

Gafisa S.A. (Gafisa+Tenda)

Lanamentos residenciais na RMSP, exerccio 2010

Cyrela
Living

G
GG

TT
GG
T
G
G

GG

Gafisa

Tenda
PDG

PDG + AGRE

T
G

PDG + Goldfarb

G
G

RMSP
GT

Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 51 [Mapa] Gafisa S.A. (Gafisa e Tenda): cartografia dos empreendimentos imobilirios
residenciais lanados em 2010 na RMSP.

266

267

7.2.2 Cyrela Brazil Realty

Em 2009, a Living Construtora respondeu por cerca de 32% de nosso portflio de
lanamentos e das vendas, e estimamos que, at 2012, esse percentual chegue a 50%
. Se em 2009 Elie Horn anunciava seus planos de fazer da Living responsvel por

61

metade de toda a produo residencial da Cyrela Brazil Realty, verificamos que, ao

menos na RMSP, essa meta j fora atingida e at mesmo ultrapassada em 2010.
Em 2010 o grupo lanou, na grande So Paulo, um total de 6.083 unidades residenciais novas, das quais 4.029 (66%) pela construtora Living e 2.054 (34%) produzidas
pela marca Cyrela, vide Quadro 6. Todas as unidades produzidas pela marca Cyrela
se concentraram na capital, enquanto que a Living praticamente dividiu seus investimentos entre a cidade de So Paulo (55%) e os municpios metropolitanos (45%).
Quadro 6 Cyrela Brazil Realty: unidades lanadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.
Se compararmos o nmero de unidades lanadas pelo grupo com o nmero de empreendimentos realizados em 2010, como indica a Figura 52, perceberemos que 70%
das 6.083 unidades habitacionais foram lanadas na capital, enquanto que 82% dos
empreendimentos foram realizados na cidade de So Paulo. Isso indica que o nmero
mdio de unidades lanadas por empreendimento na capital foi inferior quele produzido nos empreendimentos lanados nos demais municpios metropolitanos.
Da cartografia que realizamos sobre os empreendimentos lanados pela Cyrela Brazil
Realty na RMSP em 2010, percebemos uma grande concentrao de empreendimentos da construtora Living na poro nordeste da Regio. Eles so localizados nos municpios de Suzano (Vila Nova Urups Suzano), Itaquaquecetuba (Viva Mais Itaqu) e
Guarulhos (Mais Guarulhos), e nos bairros de Curu (Mais Vila Curu), Cangaba
(Mais Cangaba) e Jaan (Vita Jaan Residence Club e Mais Jaan Nature). Os
empreendimentos da Living so construdos majoritariamente em reas perifricas da
metrpole, onde o preo da terra mais barato. Naquele ano, as unidades construdas
pela Living em empreendimentos situados fora da capital variaram entre 42 e 47m2
de rea til (mdia de 49,78m2), no muito menores do que aquelas lanadas pela
Living na capital, cuja rea til mdia era de 51,13m2.

61

268

E. Horn, Mensagem do Presidente, In: Cyrela Brazil Realty, Relatrio Anual 2009, p. 4.

Dentre os lanamentos Living, destacamos um empreendimento da construtora

Living realizado em uma ZEIS em Pirituba, voltado para o financiamento do programa Minha Casa, Minha Vida. O Vitria Pirituba se situa em um trecho do bairro
que dever se transformar completamente nos prximos anos, devido ao avano das
novas fronteiras da incorporao imobiliria paulistana. Face tamanha presso do
capital financeiro-imobilirio que se expande e consome o solo urbano a um ritmo
avassalador, uma comunidade favelada, que ocupa a rea h trinta anos, ameaada
de no mais residir no local, onde ocupa h trs dcadas.
Se todos os empreendimentos da marca Cyrela foram lanados na capital, com exceo de um (Thera Residence, no Brooklin), todos os lanamentos promovidos pela
marca Cyrela se concentraram nos bairros pericentrais da zona leste: Mooca (Piazza
Suprema, Luzes da Mooca Villa Solare, Villagio Luna e Portale Matino), Belm
(Alameda Cotegipe Violeta) e Pari (Camino Espao e Lazer Tulipa, Lrio e Girassol).
Chama-nos a ateno o lanamento da marca Cyrela em plena na rea central (Mood,
na Rua Alvaro de Carvalho), por tanto tempo esquecida pelos grandes incorporadores
imobilirios. A inverso do discurso ideolgico que vigorou durante as dcadas de 70
aos anos 2000, atrelando ao centro a imagem de insegurana, agora associado comodidade e idia de cosmopolitanismo j comeava a ser empregada para atrair
compradores da classe mdia em lanamentos nos bairros centrais desde 200862.
Veremos a seguir onde ocorreu a reproduo do capital sob a forma imobiliria promovida pelo grupo PDG Realty, fechando, assim, a anlise da geografia dos empreendimentos residenciais lanados na RMSP em 2010, pelas incorporadoras em questo.

62 Apontamos em pesquisa de Iniciao Cientfica lanamentos da Klabin Segall e da Cyrela na regio

dos Campos Elseos e Santa Ceclia, no distrito da S, empreendimentos que foram quase pioneiros pela
redescoberta das reas centrais de So Paulo pelo grande capital imobilirio. Cf. H. R. S. Carvalho,
Campos Elseos, um bairro, um patrimnio, uma cidade: um caso histrico de mutao urbana e de patrimnio pblico na cidade de So Paulo.

269

Cyrela Brazil Realty (Cyrela+Living)

Lanamentos residenciais na RMSP, exerccio 2010

Cyrela

Living
Gafisa
Tenda

L L
L
L
C
C

L
L

C C
CC

PDG

PDG + AGRE

C
C L

PDG + Goldfarb

L L

RMSP
Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 53 [Mapa] Cyrela Brazil Realty (Cyrela e Living) : cartografia dos empreendimentos
imobilirios residenciais lanados em 2010 na RMSP.

270

271

Cyrela Brazil Realty. - Unidades lanadas em 2010 na RMSP

Cyrela

Living

Cyrela Brazil Realty

So Paulo

2054

2209

4263

RMSP sem a capital

1820

1820

Total

2054

4029

6083

Figura 52 [Grfico] Geografia dos empreendimentos e unidades lanadas pela Cyrela Brazil Realty
em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.

7.2.3 PDG Realty

Antes de apresentarmos o mapeamento dos investimentos imobilirios produzidos
pela PDG Realty na RMSP, em 2010, precisamos fazer breve nota metodolgica.
Enquanto holding, como j tratamos nesse trabalho, a PDG Realty concentra o capital e os investimentos realizados pelas suas subsidirias, sem controlar diretamente sua produo. Na base de dados da Embraesp, por exemplo, empreendimentos
da Goldfarb so includos na de empreendimentos realizados pela PDG. Contudo,
o mesmo no acontece com aqueles lanamentos promovidos pela Agre. Logo, em
nosso mtodo de pesquisa, consideramos no clculo de unidades e empreendimentos
realizados pela PDG Realty a soma daqueles lanamentos listados como PDG e Agre.
Assim, pelo Quadro 7, podemos constatar que naquele ano, no terreno de estudos, a
companhia lanou 4.176 unidades residenciais novas, sendo 1.273 exclusivamente da

PDG Realty - Unidades lanadas em 2010 na RMSP

PDG

Agre

Glodfarb

PDG Realty

So Paulo

1983

957

1398

2940

RMSP

1012

224

324

1236

Total

2995

1181

1722

4176

Quadro 7 PDG Realty: unidades lanadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de
dados primrios da Embraesp.

272

marca PDG, 1.722 da marca Goldfarb (totalizando 2.995 unidades pela metodologia
da Embraesp), e 1.181 unidades da Agre. A Agre lanou 81% de suas unidades capital, percentil equivalente ao nmero de unidades da Goldfarb na cidade de So Paulo.
A marca PDG, exclusivamente, lanou um total de 585 unidades na capital (bairros
do Tatuap, Vila Mariana, Butant e Vila Guilherme).
Considerando a produo total do grupo na RMSP em 2010 (cf. Figura 53), percebemos que a porcentagem de unidades e de empreendimentos realizados no municpio
de So Paulo e na Regio praticamente equivalente. A grande maioria dos empreendimentos da PDG Realty (71%) e das unidades (70%) foram lanados na capital.
Porcentagens prximas que indicam significativa constncia entre o nmero de unidades lanadas por empreendimento dentro e fora dos limites municipais da capital.
Na cartografia abaixo, Figura 54, percebemos alguns lanamentos do grupo claramente alinhados ao eixo de transporte metrovirio, como os empreendimentos
Spettacolo Tatuap (96 unidades, R$5.252,00/m2), Parque Anlia Franco (100 unidades, R$6.168,00/m2) e LEssence Mooca (em parceria com a Agre, 324 unidades,
R$6.063,00/m2), ao longo da linha vermelha (leste-oeste) do Metr.
O empreendimento mais caro da PDG Realty foi lanado pela marca PDG, o Soul
Mad, na Vila Madalena, com 44 unidades. Ali, o metro quadrado mais barato ultrapassa os dez mil reais, e o mais caro fica por R$11.961,11, no momento do lanamento. Hoje, o valor deve ser muito superior a esse.
Importante ressaltar relativa concentrao de alguns lanamentos nos municpios do
ABC, como So Bernardo do Campo (Domo Life, da Agre), Santo Andr (Royale
Noble Rsidence Prestige, da PDG), So Caetano do Sul (Premier Espao Cermica,
Reserva Espao Cermica, da PDG), em terrenos antes de uso industrial. No caso
dos empreendimentos Premier Espao Cermica e Reserva Espao Cermica, foi demolido um grande complexo industrial que guardava na gleba de quase 14.000m2
parte da memria pblica do passado industrial da cidade de So Caetano, aquela
que, como afirma a incorporadora, citando a Organizao das Naes Unidad, a
cidade nmero 1 do Brasil63. Hoje, no terreno, esto sendo construdas 448 unidades

63 Na propaganda do empreendimento, a incorporadora cita os benefcios de se morar em So Caetano

do Sul, avaliada como cidade nmero 1 no Brasil pela ONU, com qualidade de vida superior ao de muitos
pases desenvolvidos. Cf. http://www.reservaespacoceramica.com.br, visitado em novembro de 2011.

273

PDG Realty
unidades residenciais lanadas
em 2010 em So Paulo e demais
municpios da RMSP

PDG Realty
empreendimentos residenciais
lanados em 2010 em So Paulo
e demais municpios da RMSP

29%

30%

71%

70%

So Paulo

RMSP sem a capital

So Paulo

RMSP sem a capital

Figura 53 [Grfico] Geografia dos empreendimentos e unidades lanadas pela PDG Realty em 2010
na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.

habitacionais em trs prdios baixos, com poucos andares, evitando grandes reas de
sombra, o que garante a ventilao natural do ambiente 64.
Ainda que no faa parte de nosso recorte metodolgico, vale atentarmos para o fato
de que a marca PDG lanou em 2011 o empreendimento Urbe, no centro de So
Paulo, na Rua lvaro de Carvalho, no muito distante do Mood promovido pela
Cyrela. Confirma-se assim o interesse das grandes incorporadoras em promover negcios imobilirios para a classe mdio-alta paulistana no centro de So Paulo. a
gentrificao do centro65 e o retorno cidade66 da elite que o deixou nos idos dos anos
195067.

64 Cf. site do empreendimento: http://www.reservaespacoceramica.com.br, visitado em novembro de

2011.
65 Cf. C. Bidou-Zachariasen, De volta cidade: dos processos de gentrificao s polticas de revitalizao dos centros urbanos; H.R.S. Carvalho, Campos Elseos: um bairro, um patrimnio, uma cidade.

274

66

Cf. C. Bidou-Zachariasen, op.cit.

67

F. Villaa, Espao intraurbano no Brasil.

Passaremos a seguir para os mapeamentos dos investimentos imobilirios residenciais

promovidos em le-de-France pelas quatro incorporadoras francesas escolhidas, em
2010.

275

PDG Realty (PDG+Agre+Goldfarb)

Lanamentos residenciais na RMSP, exerccio 2010

Cyrela
Living
Gafisa
Tenda
PG

PA P
P

PA
PA
PG

PA
P

PDG

PA

PDG + AGRE

PG

PDG + Goldfarb

PG
PG

P
P

RMSP

PA

Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES
(2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 54 - [Mapa] PDG Realty (PDG, Agre, Goldfarb): cartografia dos empreendimentos imobilirios
residenciais lanados em 2010 na RMSP.

276

277

7.3 Espacializao dos empreendimentos residenciais em lede-France (IDF)

Antes de analisarmos a geografia dos empreendimentos imobilirios realizados em
IDF, faz-se necessrio discorremos um pouco sobre as caractersticas da habitaomercadoria produzida pelas incorporadoras estudadas.
Analisando o Quadro 8, notamos que a unidade mdia promovida pela Bouygues
Immobilier foi a mais popular, tanto no nmero mdio de cmodos, como na rea til
mdia e no preo mdio total. Essa unidade mdia popular da Bouygues possua
trs cmodos (sala e cozinha sem diviso, um dormitrio e um banheiro), rea til de
64m2, vendida ao preo de 242.641 euros (3.791,27 euros/m2). Se essa foi a Bouygues
lanou a unidade mdia mais popular, no possvel afirmar qual promotor produziria a unidade mdia menos popular. Os valores mdios encontrados para as unidades da Icade, Kaufman & Broad e Nexity possuem o mesmo nmero de cmodos
(4). A unidade mdia da Nexity possui a maior rea til mdia (98m2), mas o menor
preo mdio por metro quadrado (3.063,60 euros/m2). A Kaufman & Broad lanou
unidades cujo preo mdio o mais elevado dentre as empresas estudadas (353.365,00
euros), mas o metro quadrado mais caro foi lanado pela Icade (4.393,00 euros/m2).
Podemos, contudo, apontar para o fato de que, curiosamente, a incorporadora que
surge com o objetivo de promover habitao social aquela que cobrou mais caro por
cada metro quadrado das habitaes que constri.

Valores Mdios

Nexity

Bouygues
Immobilier

Icade

Kaufman &
Braod

Nmero de comodos

rea em m2

98

64

72

93

Preo (em euros)

300.233,00

242.641,00

325.600,00

353.365,00

Preo por m2

3.063,60

3.791,27

4.393,00

3.903.96

Fonte: produo do autor a partir dos dados divulgados pelas incorporadoras

Quadro 8 - Valores mdios das unidades habitacionais lanadas por incorporadora em IDF em 2010.
Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios coletados nos sites das incorporadoras, em 2010.

278

Considerando os preos mais elevados e os mais baixos das unidades comercializadas

pelas incorporadoras como critrios para abordar a produo residencial desses promotores, percebemos que, no caso da Bouygues Immobilier, a unidade mais cara foi
o apartamento-tipo do edifcio Carr Nature, localizado prximo ao parque pblico
do castelo de Scaux, no municpio de mesmo nome, na Pequena Coroa; com 90m2
distribudos em quatro cmodos, cada unidade era vendida ao preo de 700 mil euros. No municpio de Dammaire-ls-Lys68 a Bouygues vendeu sua unidade de menor
preo, por 106.500 euros, apartamento de 38m2; no por acaso, aquele foi o empreendimento mais distante de Paris lanado pela incorporadora na Regio, naquele ano.
J em relao Nexity, o preo mais elevado cobrado por uma unidade da incorporadora Nexity foi de mais de um milho de euros (1.225.000,00 euros a unidade) do
empreendimento Horizons, localizado na Zone dAmnagement Concert69 (ZAC)
de le Seguin - Rives de Seine, na cidade de Boulogne-Billancourt, municpio que faz
fronteira com Paris a oeste. A unidade de menor preo localizava-se no empreendimento So Green, na cidade de Corbeil-Essonnes, no departamento de Essonnes, a
30km de Paris.
Quanto Kaufman & Broad, as unidades comercializadas em 2010 em IDF tinham
preo compreendido entre 136 mil e 694 mil euros. A mais barata foi o apartamentotipo de 35,37m2 do empreendimento Les terrains Saint Nicolas, na cidade de Gonesse,
departamento de Val dOise (Grande Coroa, a 17km do centro de Paris). A mais cara
foi a casa-tipo de 179m2 no empreendimento Le parc Julia, em Bailly-Romainvilliers.
A Icade comercializava em 2010, em IDF, unidades entre 178 mil e 925 mil euros,
ambos extremos eram apartamentos. O primeiro, no empreendimento Le Jardin des
Aromates, em Trapes, departamento de Yvelines (Grande Coroa, a 26km da Catedral
de Notre-Dame), possua 53,44m2 de rea til. O segundo, de 117,5m2, localizado no
empreendimento Seine de vie sur parc, tambm na ZAC le Seguin-Rives de Seine,
em Boulogne-Billancourt.
Ao total, foram identificados 133 lanamentos residenciais produzidos pelas incorporadoras estudadas em IDF, nmero que superior quele identificado para a RMSP.
Na grande So Paulo, os trs grupos brasileiros de incorporao imobiliria lanaram
62 empreendimentos sendo, por marca, 12 da Living, 10 da Cyrela, 8 da Tenda, 15
68

Municpio a 47km ao Sul do centro de Paris, no departamento de Seine-et-Marne.

69

Zona de planejamento participativo, instrumento urbanstico que ser comentado a seguir.

279

da Gafisa, 5 da Agre, 4 da Goldfarb e 12 da PDG. Essa comparao, contudo, no

efetiva se tivermos em vista que no dispomos do nmero de unidades lanadas em
cada um dos 133 lanamentos franceses70.
Os resultados obtidos atravs da pesquisa emprica na Frana nos mostra a diversidade de tipologias de empreendimentos, ao contrrio dos lanamentos realizados
em So Paulo, onde todos os lanamentos eram do tipo vertical. Em le-de-France,
eram conjuntos horizontais de casas individuais, edifcios verticais de apartamentos,
conjuntos mistos (horizontal e vertical) e loteamentos71. Mas a tipologia mais construda pelas incorporadoras estudadas , tambm em IDF, aquela do edifcio vertical,
com unidades residenciais em apartamentos. Ao total, quase 68% dos programas residenciais promovidos naquele ano, pelas quatro incorporadoras, eram edifcios de
apartamentos.
Observando as informaes contidas no grfico da Figura 55, percebemos que para o
ano-exerccio estudado, a Nexity foi a incorporadora que mais realizou lanamentos
Distribuio dos lanamentos residenciais por tipo de
empreendimento, em IDF, 2010
Horizontal - casas

Mistos

Vertical - apartamentos

Loteamentos

Total

48

31

31
26

24

24

23
16

12
6

Nexity

7
0

Bouygues Immobilier

Kaufman & Broad

6
0
Icade

Figura 55 [Grfico] Distribuio dos lanamentos residenciais por tipo de empreendimento,

por incorporadora, em IDF, ano 2010. Fonte: elaborao do autor a partir de dados divulgados pelas
incorporadoras em seus portais eletrnicos, ao longo de 2010.
70 Essa dificuldade nos foi imposta pela natureza de nossa de base de dados, que no possui o nmero de
unidades lanadas por empreendimento. No conseguimos obter uma base de dados oficial, como tivemos
em So Paulo.
71 Nesses casos, referimo-nos a empreendimentos onde se vendem lotes prontos para serem construdos,
j instalados de infraestrutura urbana como traado virio, abastecimento, rede de coleta de esgoto, drenagem urbana, iluminao pblica e mobilirio urbano, como bancos e lixeiras.

280

na aglomerao parisiense, com um total de 48 empreendimentos. Foi a Nexity tambm quem empreendeu o maior nmero de lanamentos verticais (26) e tambm de
lanamentos horizontais (12), alm de ser a nica incorporadora a ter produzido loteamentos (4). Nexity e Icade lanaram seis empreendimentos mistos cada.
As incorporadoras Bouygues Immobilier e Icade lanaram 31 empreendimentos
cada. Elas lanaram tambm o mesmo nmero de empreendimentos verticais (24), e
divergem pouco no nmero de lanamentos horizontais 3 para a incorporadora do
grupo Bouygues e 1 para a aquela da Caisse des dpts e de lanamentos mistos 4
lanamentos para a Bouygues Immobilier e 6 para a Icade.
A Kaufman & Broad a incorporadora que menos lanou empreendimentos em IDF,
com um total de 23. Ela foi a segunda em nmero de lanamentos horizontais (7) e a
terceira em termos de lanamentos verticais (16).
Em nmeros brutos, em IDF, a empresa que mais lanou empreendimentos em 2010
foi a Nexity (48), seguida da Bouygues Immobilier e Icade (31 lanamentos cada) e,
por ltimo, Kaufman & Broad, com 23 lanamentos. No que tange ao territrio, a
Figura 56 nos permite ter uma idia da geografia desses investimentos imobilirios
residenciais no territrio franciliano.
preciso dizer que o mercado imobilirio em Paris muito especfico, sendo raras as
ofertas de moradias novas. Predomina a comercializao de apartamentos em imveis
antigos, dos sculos XVIII e XIX, sobretudo. A promoo imobiliria nova fica atrelada rara disponibilidade fundiria, a menos que uma grande operao urbanstica
seja implantada, como as ZAC (Zone dAmnagement Concert, i.e., zona de planejamento participativo), instrumento de planejamento francs de parceria pblicoprivada para a transformao de bairros pouco dinmicos, como reas de passado
industrial ou de ptios de manobra ferroviria72.
Em 2010, dos 133 lanamentos que identificamos em le-de-France, apenas um deles
foi realizado em Paris intra-muros. Incorporado pela Nexity, o Quintessence 73, si72 So exemplos de ZAC em Paris as operaes que transformaram reas industriais nos anos 70 a 90 em
bairros verticalizados de uso misto, como as experincias da Place dItalie (13. arrondissement, ao sul), do
Front-de-Seine (15. arrondissement, prximo torre Eiffel) e de Paris Rive Gauche (15 arrondissement,
esse, com verticalizao menos intensa). Daremos exemplos mais detalhados e atuais de ZACs em construo no captulo 8, quando apresentaremos estudo de caso.
73 Infelizmente, enquanto estvamos em Paris, poucas informaes haviam sido disponibilizadas sobre o
empreendimento, atualmente em obras, com previso de entrega para o segundo semestre de 2012.

281

tuado no 17. arrondissement (noroeste da cidade), possui unidades do tipo studio

(geralmente em torno de 12 a 15m2) ao cinco cmodos (normalmente por volta de
90m2). No por acaso, ele localizado prximo a uma rea em transformao: a ZAC
Clichy-Batignoles, uma antiga rea terminal ferroviria, ainda em fase de projeto e
consulta pblica.
Observando a cartografia da Figura 56, fica clara a j referida escassez de empreendimentos novos no interior de Paris, em 2010. Percebemos grande concentrao
de lanamentos na Pequena Coroa (59% do total identificado), distribudos quase
igualitariamente por toda ela, com exceo da poro leste dos departamentos de
Seine-Saint-Denis e Val-de-Marne. Vale lembrar que, alm proximidade de Paris, os
terrenos da Pequena Coroa so atrativos tambm por permitirem aos incorporadores
produzirem empreendimentos mais atraentes para investidores do dispositivo Scellier,
uma vez que, juntamente com Paris, a Pequena Coroa configura a zona A bis da
geografia do dispositivo, permitindo aos investidores que aderirem ao investimento
locativo de tipo Scellier cobrarem os aluguis mais elevados dentre a faixa de aluguis
autorizados pela Lei Scellier, por zona geogrfica (cf. captulo 5 desse trabalho).
Na Grande Coroa, os empreendimentos se localizam majoritariamente nas franjas da
mancha urbana de Paris. Mas notvel tambm a influncia de outras centralidades.
o caso do foco de lanamentos s margens do rio Sena, a 25km ao sul de Paris74,
ou da concentrao de empreendimentos leste da capital, nos municpios a polaridade da Eurodisney, como Bailly-Romainvilliers. Devemos tambm destacar que os
empreendimentos lanados quase no limite da Regio de le-de-France esto mais
vinculados s influncias de plos urbanos das Regies limtrofes, como descreveremos melhor adiante.
As figuras a seguir mostram a diviso territorial dos empreendimentos por cada uma
das incorporadoras, em trs divises: Paris, Pequena Coroa e Grande Coroa.
importante observar o papel que as redes de transporte coletivo assumem na estruturao do espao metropolitano franciliano, e na determinao das fronteiras da
74 Intercomunalidade* de vry-Centre-Essonnes, um dos maiores plos de empregos de le-de-France,
depois de Paris, com destaque para o setor industrial de alta teconologia, como produo de satlites, informtica (Arianespace, IBM), alm de outras pequenas e mdias empresas de setores diversos. *Definimos
intercomunalidade no captulo 1; no caso que apresentamos aqui, trata-se de uma intercomunalidade do
tipo comunidade de aglomerao.

282

expanso imobiliria residencial. Nas figuras 57 a 60, apresentadas mais adiante, confirmamos aquilo que foi apontado no item 7.1 desse captulo, quanto s localidades

Nexity - empreendimentos
residenciais lanados em
2010

Kaufman & Broad empreendimentos residenciais

lanados em 2010

2%

0%

30%

36%
70%

62%

Bouygues Immobilier empreendimentos residenciais

lanados em 2010

Icade - empreendimentos
residenciais lanados em 2010

0%

0%

50%

45%

50%
55%

Paris

Grande Coroa

Pequena Coroa

dos empreendimentos em relao aos eixos de circulao e transporte pblico. Nos

mapas, notamos que os empreendimentos se localizam quase sempre a uma distncia

283

mxima de cinco quilmetros de uma linha de trens metropolitanos RER, conforme

apresentado no captulo 1 desse trabalho.
Outra observao que podemos fazer que cada uma das quatro tipologias de lanamentos tendem a serem construdas em um tipo especfico de localizao, buscando
entorno, paisagem e legislao urbanstica coerentes com o que cada programa prope. Diante disso, parece-nos pertinente apresentarmos cartografias desses empreendimentos separadas por tipologias, como veremos nas Figuras 57 a 60.
Os empreendimentos de habitao coletiva vertical (cf. Figura 57) so mais freqentes na Pequena Coroa urbana. O carter urbano consolidado dos municpios que
compem essa parte do territrio e a escassez de maiores terrenos que permitam a
construo de conjuntos residenciais horizontais ou loteamentos, associados a uma
demanda importante por habitao nesses municpios75 so explicaes possveis. A
populao que procura por apartamentos nesses municpios so, em geral, indivduos da classe mdia com emprego slido em Paris e um potencial de compra razovel. O empreendimento vertical mais afastado do grande centro urbano nacional
o Le Jardin Saint Martin 3, incorporado pela Kaufman & Broad no municpio de
Freneuse76, s margens do Sena.
Quanto aos lanamentos de loteamentos, onde so comercializadas exclusivamente a
propriedade fundiria de lotes com infraestrutura urbana, suas ofertas em 2010 foram
raras. Apenas quatro lanamentos do tipo foram por ns identificados, todos da mesma incorporadora, a Nexity. Dois desses lanamentos se localizam no departamento
do Val dOise (Norte de IDF), um terceiro em Yvelines (Oeste de IDF) e o quarto deles
dentro da Pequena Coroa da aglomerao urbana, em Val-de-Marne, como mostra
a Figura 58.
A atividade de promoo de conjuntos residenciais horizontais muito mais significativa, comparativamente produo de loteamentos, exclusivamente fundirios.
A Figura 59 localiza esses empreendimentos no territrio franciliano. Os empreendimentos de casas individuais so em maioria realizados na Grande Coroa e, em
75 O fato de serem muito prximos de Paris, mas, ao mesmo tempo, extra-muros, contribui para a produo de empreendimentos que conciliam proximidade do maior plo metropolitano de postos de trabalho e
de servios, com preos mais acessveis.
76 Pequeno municpio franciliano, de 3.873 habitantes (2008), a 60km a os-noroeste de Paris, quase na
divisa com a Regio Haute-Normandie (10km mais prximo de Rouen, capital da Haute-Normandie,
que da capital nacional).

284

2010, estavam principalmente localizados no setor sudoeste da aglomerao, em geral

ao longo do eixo do rio Sena. O programa mais distante do centro de Paris o Le
Domaine dAngerville, produzido pela Nexity, no pequeno municpio de Angerville.
O empreendimento se localiza prximo a rodovias departamentais e malha forroviria de le-de-France, mas provavelmente mais influenciado pelo plo urbano de
Orlans, na Regio Centre, que por Paris, na Regio le-de-France (Angerville se situa
20km mais prximo da capital da regio Centre que da capital nacional).
Os empreendimentos mistos tm a particularidade de misturar duas tipologias, se adequando, portanto, tanto em terrenos de urbanizao mais consolidada, como naqueles
municpios mais prximos da zona rural. Dessa forma, percebemos esses loteamentos
tanto na Pequena Coroa como na Grande Coroa urbana de le-de-France (Figura 60).
Uma vez apresentadas as cartografias por tipo de lanamento residencial, mostraremos os mapeamentos dos investimentos imobilirios por incorporadoras, em seguida
(Figuras 61 a 64). Finda essa anlise geral, partiremos agora para o estudo da produo imobiliria residencial de cada uma das quatro incorporadoras em IDF, no ano
de 2010.

285

le-de-France
Lanamentos residenciais promovidos em 2010
pelas incorporadoras estudadas

I B
B N
N
N

N
I

K NBI
N K
K I
B K
B
BI B I N
I
K B
N I I
I B KI N
B
N
B
K I
N
N N
N
K
B I K N
N
B
K
B
I N
I BI
N K B
B BI B K
N
N I I
B B
B
I BB I K I
N
B B N
N
K
K
N N
N I
I
N
I
B
N
I
N N
K
I
B
B
K
N N
N
I
B
B
I

Bouygues Immobilier

Icade

Mistos

Loteamentos

Apartamentos

N K

Horizontal

Kaufman & Broad

N

Nexity

Ile-de-France
Paris | Pequena Coroa
Mancha Urbana
Rio Sena
Aeroporto

N
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 56 [Mapa] le-de-France: cartografia dos empreendimentos imobilirios residenciais lanados

em 2010 por Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade.

286

287

le-de-France

N
I

K NBI
N K
B K
B
BI B I N
I
K
N
I
N I
I
I
B
N
B
N
N
K
N
B
K
B
I BI
N K B
B BI B K
N
N I I
B B
B
I B I K I
N
B B
K
K
I
I
I

K I
K B
N

Bouygues Immobilier

Icade

Kaufman & Broad

Nexity

Ile-de-France

Departamentos

N
B

Mistos

I B

Loteamentos

Horizontal

Apartamentos

Lanamentos de edifcios verticais de apartamentos,

identificados em 2010 pelas quatro incorporadoras estudadas

Mancha Urbana

Rio Sena

Ferrovias principais
Aeroporto

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 57 [Mapa] le-de-France: cartografia dos empreendimentos residenciais verticais

(apartamentos) lanados em 2010 por Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade.

288

289

le-de-France

Mistos

Loteamentos

Horizontal

Apartamentos

Lanamentos de loteamentos,
identificados em 2010, todos Nexity

Bouygues Immobilier
Icade

Kaufman & Broad

N

Nexity

Ile-de-France
Departamentos
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de

informaes coletadas nos portais eletrnicos das
incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ilede-france/ile-de-france-map.html e
http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)
Figura 58 [Mapa] le-de-France: cartografia dos loteamentos lanados em 2010 por Nexity.

290

291

le-de-France

N
K
B N

Bouygues Immobilier

Icade

Kaufman & Broad

Nexity

B
I

Ile-de-France

N
N
B
N

K
K

Mistos

Horizontal

Loteamentos

Apartamentos

Lanamentos de conjuntos residenciais horizontais, identificados em 2010,

promovidos pelas quatro incorporadoras estudadas

Departamentos
K
K

Mancha Urbana
Rio Sena

Ferrovias principais
Aeroporto

N
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 59 [Mapa] le-de-France: cartografia dos lanamentos horizontais realizados por Nexity,
Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade em 2010.

292

293

le-de-France

N
N
I

Mistos

Horizontal

Apartamentos

Loteamentos

Lanamentos de empreendimentos mistos identificados em 2010,

promovidos pelas quatro incorporadoras estudadas

Bouygues Immobilier

Icade

N
I
N

N
I N

Kaufman & Broad

N

Nexity

N
I

Ile-de-France

Departamentos
Mancha Urbana
I

Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 60 [Mapa] le-de-France: cartografia dos lanamentos mistos realizados por Nexity, Kaufman
& Broad, Bouygues Immobilier e Icade em 2010.

294

295

Nexity

N
N

Mistos

Horizontal

Apartamentos

N
N

Loteamentos

Lanamentos residenciais em Ile-de-France, exerccio 2010:

edifcios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais,
programas mistos (vertical e horizontal) e loteamentos

Bouygues Immobilier

N
N

Icade

N N
N

Kaufman & Broad

N
N

N
N

Nexity

N
N

N
N

N
N N

Ile-de-France

Departamentos
N N

Mancha Urbana

Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto

N
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 61 [Mapa] - Nexity: cartografia dos lanamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

296

297

Kaufman & Broad

K
K
K

Bouygues Immobilier

K
K

Icade

K
K

Mistos

Horizontal

Loteamentos

Apartamentos

Lanamentos residenciais em Ile-de-France, exerccio 2010:

edifcios verticais e conjuntos horizontais de casas individuais

Kaufman & Broad

Nexity

K
K
K
K

Ile-de-France
Departamentos
K
K

Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 62 [Mapa] Kaufman & Broad: cartografia dos lanamentos residenciais

realizados em IDF em 2010.

298

299

Bouygues Immobilier

Mistos

Loteamentos

Apartamentos

Horizontal

Lanamentos residenciais em Ile-de-France, exerccio 2010:

edifcios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais e programas mistos.

B
B
B

Icade

B
B
B
B

B
B

Bouygues Immobilier

Kaufman & Broad

B
B
B B
B B
BB
B B

Nexity

Ile-de-France
B
B

Departamentos

Mancha Urbana
B

Rio Sena

Ferrovias principais
Aeroporto

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 63 [Mapa] Icade: cartografia dos lanamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

300

301

Icade
Lanamentos residenciais em Ile-de-France, exerccio 2010:
edifcios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais
e empreendimentos mistos (vertical e horizontal)

I B
B N
N
N

N
I

K NBI
N K
K I
B K
B
BI B I N
I
K B
N I I
I B KI N
B
N
B
K I
N
N N
N
K
B I K N
N
B
K
B
I N
I BI
N K B
B BI B K
N
N I I
B B
B
I BB I K I
N
B B N
N
K
K
N N
N I
I
N
I
B
N
I
N N
K
I
B
B
K
N N
N
I
B
B
I

Bouygues Immobilier

Icade

Mistos

Loteamentos

Apartamentos

N K

Horizontal

Kaufman & Broad

N

Nexity

Ile-de-France
Municpio de Paris
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto

N
0

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informaes coletadas nos

portais eletrnicos das incorporadoras, Google Earth (2011),
http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/le-de-France_(region)

Figura 63 [Mapa] Icade: cartografia dos lanamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

300

301

304

captulo 08:
Fotografias da habitao

observador atento cidade percebe, tanto na Grande So Paulo,

quanto na Grande Paris, excessivas semelhanas entre os edifcios residenciais lanados pelo mercado imobilirio. primeira vista, essas similaridades se apresentam
exclusivamente quanto s linguagens, ao estilo ou esttica 77. As semelhanas,

porm, vo alm de uma mera questo formal, so efeitos de um modo de se conceber

e de se produzir a moradia (que em ambos os pases um direito do cidado), sob a
lgica mercantil. E ela est presente em todas as tipologias de empreendimento (residencial horizontal ou vertical) e de segmento de mercado (popular, econmico ou de
mdio e alto padro), embora seja mais explcita nos produtos lanados para a baixa
renda.
Com o aquecimento (e aparecimento, de certa forma) do mercado de promoo privada de habitao popular no Brasil que at os anos 2000 era majoritariamente
deixada para a produo pblica em conjuntos habitacionais promovidos pelo gover-

77 Para ilustrarmos com um nico exemplo, lembremos da onda de empreendimentos imobilirios residenciais lanados ao estilo neoclssico, a partir de meados anos 90, mas principalmente nos anos 2000.
Elementos como frontes, cornijas e pastiches diversos eram (e so, pois esse modelo ainda recorrente)
aplicados nas fachadas de diversas torres dos lanamentos residenciais voltados para a classe mdia e alta,
sobretudo. As incorporadoras voltadas para o mercado popular criaram produtos passveis de receber apliques do mesmo estilo a partir de meados da dcada passada, como veremos em algumas ilustraes, a
seguir. A linguagem neoclssica no a nica empregada em empreendimentos dessas companhias, contudo: tambm existem outros estilos como o contemporneo, tradicional, moderno, ou qualquer outra
designao que os incorporadores imobilirios desejem empregar

307

no78 - a padronizao da produo habitacional ganha nova fora, e empregada no

sentido de ampliar as possibilidades de lucro com a diminuio dos custos de produo. Para lucrarem com a comercializao das unidades produzidas, vendidas a preo
bem abaixo daquele que o mercado imobilirio brasileiro estava acostumado a operar
at ento79, as incorporadoras e construtoras que se preparavam para atacar o mercado popular precisaram baratear seus custos de produo. Nesse sentido, com um
valor final de venda to baixo, a margem de lucro por edifcio tambm pequena. A
lucratividade do negcio para o construtor estar na produo das unidades em larga
escala. Por isso, as construtoras que pretendem ingressar nesse novo mercado sabem
que no tero sucesso se no investirem no detalhamento inicial dos projetos de seus
empreendimentos, que sero executados s centenas em todo o pas 80.
Para orientar esse mercado, revistas tcnicas comearam a publicar como empresas
construtoras de mdio porte estavam conseguindo produzir moradia a baixo custo,
obtendo lucros significativos com a comercializao de unidades vendidas a preos
inferiores aos usuais. Dentre essas publicaes, em 2007, a revista Tchne ensinava as
vantagens da alvenaria estrutural para a construo de moradias populares: alvenaria estrutural o sistema construtivo mais adotado em edifcios econmicos. Quanto
menor o nmero de tipos de blocos diferente, maior a produtividade obtida. Na medida do possvel, instalaes hidrulicas so pr-montadas para evitar improvisos durante a execuo. Dimenses mnimas dos ambientes variam de cidade para cidade,
dificultando padronizaes de projetos 81.
padronizao da tcnica, associa-se a padronizao do projeto. A concepo projetual padronizada tambm foi intensificada e se revelou atravs da criao de um nmero limitado de projetos-tipo de unidades residenciais aplicveis e reproduzveis em
diversas cidades brasileiras. Das incorporadoras estudadas no Brasil, algumas delas

78 As grandes incorporadoras e construtoras s passam a serem atradas para a produo de habitao

para as camadas mais populares da sociedade quando nela v a oportunidade de negcio lucrativo, em
meados da dcada passada. At ento, sem condies de acesso moradia ofertada nas condies de mercado, para essas pessoas a alternativa era a produo estatal ou a autoconstruo, predominante. L. Shimbo,
O segmento econmico do mercado imobilirio e os programas pblicos: faces da poltica habitacional
contempornea no Brasil, In: S. Leal, N. Lacerda (orgs.), Novos padres de acumulao urbana na produo do habitat: olhares cruzados Brasil-Frana, p. 125.

308

79

No segmento econmico as unidades novas so vendidas de 50 a, no mximo, 200 mil reais.

80

R. Faria, Torres econmicas, In: Revista Tchne, Ed.130, jan.2007.

81

Ibidem.

admitem operar com modelos padronizados82 de unidade habitacional, reproduzidos e aplicados em qualquer terreno a ser incorporado. caso assumido pela Tenda
(4 modelos padronizados, para edifcios verticais e conjuntos horizontais) e pela Fit
Residencial (5 modelos padronizados eram produzidos pela subsidiria da Gafisa S.A.
que foi incorporada pela Tenda), tratados na tese de Lcia Shimbo83. De acordo com
a autora, a Living no informa se possui modelos padronizados de habitao e, em
sua tese, Shimbo no informa sobre a padronizao na Cyrela, Goldfarb, Agre, PDG
e Gafisa84.
Contudo, como apontamos anteriormente, no s as marcas populares padronizam
sua produo projetual. A Cyrela Brazil Realty, por exemplo, pratica a padronizao
projetual tanto para habitaes lanadas pela Living, quanto pela marca Cyrela. Em
entrevista com dois ex-arquitetos da Cyrela Brazil Realty, um ex-funcionrio da Living
e outro que trabalhava na Cyrela, foi-nos informado que ambas as marcas possuem,
em sua estrutura empresarial, um departamento de viabilizao de projetos, formado
por arquitetos. O papel do arquiteto nesses departamentos ento resumido ao desenvolvimento do que eles chamam de famlias de produtos e insero de projetos
padronizados aos terrenos de cada empreendimento.
As famlias de produtos so projetos padronizados, prontos para serem aplicados
em qualquer terreno. Em cada famlia so padronizadas as unidades, o layout do
pavimento-tipo, as fachadas, as instalaes hidrulicas e eltricas, os acessos... Tudo.
Codificada, sabe-se o quo utilizada determinada famlia pelo nmero de vezes
que esse cdigo reproduzido, no conjunto das obras. Quando o mesmo projeto ou
mesma famlia aplicado em terrenos distintos, as diferenas de cada empreendimento se restringem ao encaixe do edifcio projetado no lote, sendo papel do arquiteto
adequar o modelo j padronizado s limitaes de recuo, planejar os acessos e os itens
de lazer, que normalmente tambm so padronizados: quadra poliesportiva, playground e salo de festas para empreendimentos populares, piscina, espao gourmet,
82

Produtos, no vocabulrio das incorporadoras.

83 Cf. L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: as confluncias entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro, Tese (Doutorado), p.139.
84 Outras empresas que admitem trabalhar com poucos modelos de unidade habitacional, e que esto identificadas na tese de Lcia Shimbo so: MRV Engenharia (1 modelo para conjunto horizontal, 2
modelos para verticais), Inpar (2 modelos econmicos e 1 supereconmico), Rossi Residencial (2 modelos
horizontais e 1 vertical), Rodobens Consrcios Imobilirios (1 modelo para empreendimentos horizontais e
outro para verticais). Cf. L. Shimbo, op. cit., pp. 139-140.

309

garage band, child care, espao fitness, atelier, espao pet, bosques, praas, e toda
sorte atrativos que ajudem a valorizar o empreendimento, para os padres alto e
mdio.
As caractersticas geogrficas, climticas, urbansticas e culturais, portanto, no chegam nem a ser cogitadas nesse processo. Trata-se de uma forma de produzir moradia
pelo mercado de maneira padronizada, em escala e em srie, como foram pensadas as
primeiras linhas de montagem industriais, no modelo fordista. No por acaso, a comparao com a indstria automobilstica feita por empreendedores da construo
civil, que trabalham na padronizao da produo de moradias populares: a idia
fazer apartamento em escala. A Fiat no faz o carro, Uno, o mesmo tal? A idia,
grosso modo, a gente fazer do mesmo jeito. Apartamento de dois quartos como se
fosse em srie 85.
Uma amostra dessa produo padronizada da habitao disponibilizada a seguir,
com imagens retiradas dos portais eletrnicos de comercializao de moradias das
incorporadoras estudadas no Brasil. Na figura 65, temos maquetes eletrnicas e fotografias de empreendimentos residenciais lanados pela Tenda em 2010 na RMSP,
hoje em construo. Vemos quatro empreendimentos verticais, mas apenas dois produtos. Assim, o mesmo projeto do empreendimento lanado no Itaim Paulista foi
reproduzido, em Itaquera e em Osasco86. Outro produto vertical da Tenda foi lanado
em Cotia, mantendo a linguagem de pastiches neoclssicos aplicados a uma arquitetura padronizada, construda em alvenaria estrutural87.

85 Depoimento de um engenheiro que trabalhava na empresa construtora pesquisada por Lcia Shimbo
em sua tese de doutorado. Cf. L. Shimbo, Cidades mdias carimbadas: a produo imobiliria por empresas construtoras de capital aberto, In: P. C. X. Pereira, Negcios imobilirios e transformaes scioterritoriais em cidades da Amrica Latina, p. 51.
86 Sem considerar que esse empreendimento-tipo pode ter sido tambm reproduzido em outros municpios para alm da grande So Paulo e em outros anos.
87 Para atrair a classe mdia brasileira (visto que os empreendimentos econmicos se destinam a um perfil
de clientes cuja renda familiar est em torno de seis a dez salrios mnimos, i.e., at 5.450 reais mensais) algumas incorporadoras tm optado pelo mascaramento das formas de habitao popular atravs do aplique
de elementos neoclssicos nas fachadas, imitando o estilo dos edifcios lanados pelos mesmos grupos de incorporao para um perfil da populao de renda mais elevada. Essa discusso merece ser tratada em outra
pesquisa, e deve levar em considerao a teoria sobre o capital simblico de Pierre Bourdieu. Infelizmente,
no foi possvel avanar sobre essa teoria nesse trabalho.

310

Figura 65 Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle,
Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle , Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial
Alta Vista, Itaim Paulista, So Paulo | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial Portal das Rosas, Osasco | Tenda
(Gafisa S.A.), Residencial Viver em Itaquera|Itaquera, So Paulo
Fotografias da habitao. Tenda: Padronizao da produo imobiliria na
RMSP em 2010. Fonte: portal eletrnico de vendas da incorporadora.

Na Figura 66, vemos alguns dos lanamentos realizados pela Living em 2010, na
RMSP e podemos perceber as semelhanas dessa produo habitacional padronizada. So lanamentos realizados nos bairros de Campo Limpo, Pirituba, Cangaba,
Curu e na cidade de Guarulhos, todos semelhantes, todos propondo solues arquitetnicas similares para espaos geogrficos diferentes.
As imagens da Figura 67 representam empreendimentos produzidos pelas marcas voltadas ao mercado de padro mdio e alto. Aqui, percebe-se que a uniformizao
ainda est presente em diversos projetos. Eles parecem entre si, e mesmo entre produtos de outras empresas.

Figura 66 Living (Cyrela Brazil Realty), Liber Park Campo Limpo Campo Limpo, So Paulo | Living
(Cyrela Brazil Realty), Liber Park Campo Limpo, Campo Limpo, So Paulo | Living, Liber Bosque
Clube, Pirituba, So Paulo | Living ,Mais Cangaba, Cangaba, So Paulo | Living ,Vitria Pirituba,
Pirituba, So Paulo.| Living, Mximo Guarulhos, Guarulhos | Living, Mais Curu, Curu, So Paulo
Fotografias da habitao. Living: Padronizao da produo imobiliria na
RMSP em 2010. Fonte: portal eletrnico de vendas da incorporadora.

311

Figura 67 PDG, Pq. das Flores Res. Butant, Butant, So Paulo | Goldfarb (PDG Realty),
Giardiro Imperiale, Vl. Prudente, So Paulo | Agre (PDG Realty), Pq. das Flores Res. Bosque,
Butant, So Paulo | Cyrela, Mood, Centro de So Paulo | PDG, Vert. Cidade Universitria,
Butant, So Paulo | Cyrela, Luzes da Mooca Spazio Lume, Mooca, So Paulo | Cyrela, Luzes da
Mooca Sardenha, Mooca, So Paulo | Gafisa, Mosaico, Vila Madalena, So Paulo
Fotografias da habitao: PDG, Goldfarb, Agre, Cyrela: padronizao da produo
imobiliria na RMSP em 2010. Fonte: portal eletrnico de vendas das incorporadoras.

Na Frana, no possumos informaes se as incorporadoras possuem um nmero de

produtos ou famlias limitado. Entretanto, segundo o arquiteto Antoine Brs88,
a atividade do profissional arquiteto no seio dessas corporaes reduzida, quando
muito, quela de um fachadista; normalmente, para cada empreendimento existe um
conjunto restrito de possibilidades tipolgicas que pode ser reproduzido, como se os
projetos das unidades fossem carimbos que so aplicados inmeras vezes sobre o territrio. As imagens dos empreendimentos lanados pelas incorporadoras em le-deFrance, em 2010, provam que a padronizao no estratgia exclusiva dos agentes
do mercado imobilirio brasileiro.
Na figura 68, temos exemplos de edifcios lanados pelas diversas incorporadas em
2010. As semelhanas so ainda mais latentes quando comparamos os posicionamentos dos lotes em relao via pblica. Os edifcios construdos nas esquinas, junto
ao alinhamento do lote, encontram na legislao urbanstica amparo que no se v

88 Professor associado ao Instituto de Geografia da Universidade Paris 1 Panthon-Sorbonne. Baseamonos em comentrio por ele proferido quando da defesa de nossa pesquisa naquela instituio, em setembro
de 2010.

312

na maioria dos municpios brasileiros, que obrigam a incorporao a trabalhar com

recuos89.
Na Frana, o modelo de residncia sob a forma de casas individuais aquele no qual a
questo da padronizao fica mais evidente. Em le-de-France, nos conjuntos horizontais periurbanos ou nos bairros mais distantes dos centros de cada uma das comunas,
cada modelo produzido e reproduzido sucessivas vezes, numa releitura da urbanidade produzida nos subrbios norte-americanos, reduto da classe mdia daquelas cidades. A semelhana no infundada; como j destacamos no captulo 2, a Kaufman
& Broad, um dos mais importantes promotores de casas na Frana em loteamentos
desse tipo, afirma ser a responsvel por ter trazido o modelo suburbano californiano
de habitao para a Frana, h pelo menos quarenta anos.

Figura 68 Kaufman & Broad, Les Jardins Debussy, Comuna: Neuilly-sur-Marne | Kaufman & Broad,
Les Jardins des Dames, Comuna: Freneuse | Bouygues Immobilier, Altha, Comuna: Argenteuil |
Kaufman & Broad, Le Clos Raphael, Drancy | Bouygues Immobilier , Les Balcons de la Vale, Chatenay
Malabry | Bouygues Immobilier , Lart de vivre, Comuna: Chatou | Bouygues Immobilier , City Flachat,
Comuna: Asnieres-sur-Seine | Bouygues Immobilier , Primavera, Nanterre
Fotografias da habitao: Frana, edifcios residenciais empreendidos em lotes
de esquina. Fonte: portal eletrnico de vendas das incorporadoras.

89 Nesse sentido, em termos de forma de ocupao do solo, a legislao urbanstica vigente conforma
bastante o que pode ser construdo, formalmente, no interior dos lotes urbanos. Ao determinar obrigatoriedades como recuos laterais, frontal e de fundos, fixando uma taxa de ocupao e um coeficiente de aproveitamento por zona, a legislao urbanstica brasileira define um modelo volumtrico que pode ser erigido em
cada parcela, diferente daquele que autorizado na Frana. Os produtos resultantes so portanto diferentes
em relao aos pases, mas similares entre si, enquanto reflexos da mesma legislao, sob a lgica do lucro
mximo e do mximo aproveitamento dos terrenos.

313

Figura 69 Kaufman & Broad, Comuna: Chatenay Malabry | Kaufman & Broad, Les Jardins de la
Vale, Comuna: Chatenay Malabry | Bouygues Immobilier | Bel Agora | Comuna: Cergy | Bouygues
Immobilier, Botanellia, Comuna: Saint Fargeau, Ponthierry
Fotografias da habitao: padronizao Frana, edifcios residenciais
laminares. Fonte: portal eletrnico de vendas da incorporadora.

O caso dos trs projetos de Nexity, com a mesma imagem de reproduo, o que naquele ano tambm ocorria em dois programas de Kaufman & Broad, prova a reduo
da habitao produzida pelos incorporadores imobilirios mera mercadoria. Ainda
que as imagens expostas acima no possam abarcar todas as dimenses que envolve o
projeto de uma moradia, o simples fato de se empregar uma nica maquete eletrnica
para representar empreendimentos em localidades to distintas, denuncia o que est
em jogo na produo imobiliria residencial nesses pases: lucros mximos, custos
mnimos e, para tanto, a padronizao dos projetos e dos espaos construdos vista
como caminho para tanto. Seria portanto incoerente afirmar que o grande capital
imobilirio tem consagra pouca importncia para a elaborao de seus projetos: sua

Figura 70 Nexity, Le Domaine des Hayettes, Cidade: Bernes sur Oise | Nexity, Le Clos Racine,
Comuna: Darmantin en Goele | Nexity, Le Domaine du Parc, Comuna: Saint Pierre Du Perray | Nexity,
Le Clos Brinvilliers, Comuna: Villiers sur Orge | Kaufman & Broad, Le Bois de lAunaie, Comuna: Saint
Germai-Laxis | Bouygues Immobilier, Le Domaine du Bois Noble, Comuna: Evry Gregy | Kaufman
& Broad, Les Jardins Saint Martin, Freneuse | Kaufman & Broad, Les Jardins des Aubins, Comuna:
Bruyeres-sur-Oise
Fotografias da habitao: padronizao Frana, casas unifamiliares.
Fonte: portal eletrnico de vendas das incorporadoras.

314

elaborao importante sim, mas uma vez que a famlia de produtos est configurada, basta repeti-la quantas vezes for possvel, que as grandes incorporadoras imobilirias atribuem maioria de seus projetos, em detrimento de aspectos to caros como
a qualidade ambiental e espacial dos lugares que produzem.
No caso extremo, isto , no caso onde os projetos sejam idnticos em bairros e municpios diversos, o que se faz no arquitetura, mas sim a produo em srie de um
produto padronizado, como qualquer outro. O mesmo se aplica para lanamentos
imobilirios que no possuem necessariamente a mesma imagem sntese de representao, mas que trazem um nico conceito de moradia, um modelo padronizado
produzido em srie.
A padronizao intensiva pode construir paisagens urbanas bastante problemticas. O modelo mexicano citado pelo Secovi como exemplo a ser seguido no Brasil,
para resolver a questo do dficit habitacional brasileiro pela lgica do mercado um
exemplo. A urbanidade decorrente de empreendimentos desses tipos nula. A paisagem excessivamente homognea, como se tivesse sido produzida em uma linha de
montagem fordista, nega a idia de cidade ao garantir o acesso moradia. Moradia,
nesse sentido, compreendida como mero habitculo fsico, alheio s relaes sociais
e ao direito cidade.
As Figuras 71 e 72 ilustram o resultado do espao construdo nessa lgica de reproduo do capital imobilirio atravs da repetio excessiva de casas padronizadas, na
Frana e no Brasil. Dois modelos que usam da padronizao para pblicos diversos.
A Figura 71 mostra um conjunto residencial horizontal em Marne-la-Vale, regio
le-de-France. O loteamento foi construdo com uma via nica helicoidal, inserindo-se
no meio de um campo de golfe. A soluo encontrada para o desenho urbano do loteamento est longe de ser interessante do ponto de vista urbanstico, onde predomina
a segregao social de uma classe mdia francesa, predominando o transporte individual como meio de deslocamento principal. A Figura 72 mostra um empreendimento
horizontal construdo do segmento popular nos limites urbanos de Campinas. Ali, a
segregao espacial que ocorre principalmente de uma populao menos favorecida, que encontra nesses empreendimentos ofertas que se adquam ao seu poder de
compra, quando associados aos subsdios do Minha Casa, Minha Vida. A mesma casa
repetida centenas de vezes em uma nica gleba, onde passam a morar algumas milhares de pessoas semi fechadas em um parque residencial que no se distingue muito do
315

Figura 71 Frana : padronizao da habitao. Conjunto residencial horizontal rodeando

um campo de golf, em Marne-la-Vale, le-de-France. Fonte: GoogleEarth, 2010.

modelo mexicano apresentado nesse trabalho, nem tampouco das solues habitacionais para a populao de baixa renda durante o perodo da ditadura militar no Brasil
(para ficarmos apenas em dois exemplos, lembremos da Cidade de Deus, no Rio de
Janeiro, e da Cidade Tiradentes, na zona leste de So Paulo). As duas figuras mostram
ento exemplos de construo padronizada de casas sem a produo de cidades.

A padronizao da habitao produzida pelas grandes incorporadoras refere-se, antes, total reduo da arquitetura lgica mercantil, reduo da moradia a um produto e reduo das cidades em espao de mera reproduo do capital imobilirio,
sem projeto pblico, sem reflexo coletiva de que cidade se quer construir.

316

Figura 72 Brasil: padronizao da habitao. Conjunto residencial horizontal em

Campinas, produzido para o programa MCMV. Fonte: Google Earth, 2010.

8.1 Exemplos de casos

Gafisa e Tenda Marques de So Vicente
Trata-se de um grande terreno localizado entre a Avenida Marques de So Vicente e
a Marginal do Rio Tiet, de mais de 80.000m2, onde atualmente esto sendo construdas torres de empreendimentos da marca Gafisa e da Tenda, concomitantemente.
Nesse terreno, localizado ao lado da favela Comunidade gua Branca, os empreendimentos da marca Gafisa so: Jardins da Barra das Orqudeas (uma torre, 192 unidades), Jardins da Barra das Azalias (uma torre, 221 unidades), Jardins da Barra dos
Girassis (duas torres, total de 300 unidades). Da marca Tenda, no terreno, esto em
obras os empreendimentos Barra Funda Park Arvoredo (duas torres, total de 223 unidades), Barra Funda Park Floresta (duas torres, total de 300 unidades) e Barra Funda
Park Bosque (duas torres, total de 223 unidades) 90.
Embora ao total estejam sendo construdas dez torres no terreno, existem apenas
quatro projetos de edifcios, um para as seis torres da marca Tenda, rotacionados
sobre o terreno para garantir o aproveitamento mximo dentro dos parmetros da lei
urbanstica, e trs para as quatro torres da Gafisa. Os empreendimentos da marca
90 Adotamos a metodologia da Embraesp, que considera cada torre como um empreendimento a parte,
com dados individualizados.

317

Gafisa ficaram voltados para a Avenida Marqus de So Vicente, enquanto que os

empreendimentos da Tenda esto sendo erigidos nos fundos do terreno. Dois padres
de construo lado a lado: torres da Gafisa so erigidas com sistema estrutural de
concreto armado, ao passo que nos lanamentos da Tenda, todas as torres so de
alvenaria estrutural, idnticas.
A particularidade do edifcio consiste no fato de ele ser construdo em uma Zona
Especial de Interesse Social do tipo 3, isto , onde se deve construir no mnimo 40%
de unidades HIS, 40% de unidades HMP e 20% para outros setores. No caso dessa
grande operao, a gleba ser dividida em condomnios independentes, garantindo
a separao entre as torres Gafisa daquelas da Tenda. Seria importante investigar o
caso mais a fundo, e verificar qual o arranjo que foi realizado para que pudesse ser
construdas tanto habitaes de interesse social quanto moradias de alto padro. Alm
disso, como dissemos, o terreno fica ao lado da Comunidade gua Branca, onde residem oito mil pessoas, grande parte em favela existente desde os anos 1970, outros em
conjunto habitacional Cingapura, construdo durante a gesto Maluf na prefeitura de
So Paulo. Visitamos a comunidade em novembro de 2011, e conversamos com a liderana do movimento de moradores. Ela nos informou que, quando foram lanadas as
torres da Gafisa e da Tenda no terreno vizinho, nada lhes foi falado e, visto o sucesso
318

Figura 73 Empreendimentos da Gafisa e da Tenda atrs da favela gua Branca,

na Avenida Marqus de So Vicente: da padronizao das formas justaposio de realidades contrastantes. Fonte: foto do autor, novembro de 2011.

de vendas, a justaposio comunidade residente no parece ter sido um revs para

os negcios da empresa. Mas o que mais os preocupa a Operao Urbana gua
Branca, que pode ser uma real ameaa para sua permanncia no local onde residem
h dcadas91.
Living Pirituba
A rea onde hoje esto em obras quatro torres incorporadas pela Living em 2009
e 2010 tem sido palco de grandes transformaes urbanas. A rea se localiza entre
a Marginal do Rio Pinheiros, a Rodovia dos Bandeirantes e a Avenida Raimundo
Pereira de Magalhes, incio da antiga estrada velha para Campinas. Os lanamentos,
mais uma vez, ocorrem ao lado de uma favela, a Comunidade do Spama.
Os dois empreendimentos da Living possuem um total de 380 unidades, distribudos
em duas torres do Condomnio Vitria Pirituba (380 unidades) e em duas torres do
Liber Bosque Clube (466 unidades ao total). Para as quatro torres, dois projetos, que
so repetidos sucessivas vezes em outros bairros de So Paulo, da regio metropolitana
91 Estamos nos articulando com essa liderana, e nos comprometemos a dar-lhes retorno quanto aos
assuntos relativos operao urbana. Convidamos aqui estudantes e profissionais a prosseguirem com o
acompanhamento do caso, seja diretamente com a comunidade, seja enquanto pesquisa acadmica, que
neste trabalho, dadas suas limitaes, no pde ser suficientemente trabalhada.

319

Figura 74 - Empreendimentos da Living ao lado da favela do Spama, na Avenida

Raimundo Pereira de Magalhes: da padronizao das formas justaposio
de realidades contrastantes. Fonte: foto do autor, novembro de 2011.

e do pas. Mas ainda que as quatro torres sejam construdas pela mesma marca do
grupo Cyrela, os empreendimentos so destinados a pblicos diferentes. As 380 unidades do Condomnio Vitria Pirituba destinam-se a famlias do segmento popular,
passvel de receber investimentos do Minha Casa, Minha Vida. Esse um caso que
merecia ser estudado com mais ateno: alm de se adequar aos limites do MCMV,
o empreendimento teve suas unidades totalmente vendidas no feiro da Caixa
Econmica Federal, e construdo em uma ZEIS. Um estudo de caso detalhado investigaria, portanto, diversos aspectos da produo de moradias pelo mercado para o
segmento popular, articulando uma anlise do instrumento urbanstico de ZEIS e das
formas de financiamento propostas com recursos do MCMV.
Todo o entorno imediato do empreendimento, num raio de aproximadamente quinhentos metros, dever ser transformado radicalmente nos prximos anos, e merece
ser acompanhado pelos pesquisadores interessados pelas questes relativas cidade.
320

A disponibilidade de um terreno de aproximadamente 150.000m2 vazio desde a sada dos equipamentos esportivos do clube dos funcionrios do Banespa, colocado
venda, j despertou o interesse de vrias incorporadoras92. Outros terrenos na rea
tambm j foram comprados para empreendimentos residenciais. H poucos anos,
um terreno antes ocupado por uma metalrgica (Spama) foi transformado em duas
torres residenciais, em frente ao ponto onde hoje a Living realiza seus lanamentos.
No muito longe dali, a cerca de cem metros, ainda na Avenida Raimundo Pereira de
Magalhes, a PDG Realty acaba de lanar um empreendimento que ter duas torres,
com unidades totalmente vendidas em poucos dias. A Cyrela Comercial Properties,
empresa de negcios imobilirios do setor tercirio de Elie Horn (tambm de capital
aberto), adquiriu em 2009 um terreno no encontro da Avenida Raimundo Pereira de
Magalhes com a Marginal do Rio Tiet, e pretende investir ali uma soma de 210
milhes de reais para construir 200 lojas de um novo shopping center93.
Diante de tanto interesse do capital imobilirio em se expandir sobre o territrio, o
futuro da comunidade de 250 famlias que formam a favela do Spama nos parece estar
em aberto. Segundo corretor da Living por ns entrevistado, a Cyrela j teria iniciado
a tramitao para a compra do terreno onde h trinta anos94 existe a favela. No entanto, a comunidade se apresenta articulada a lideranas da Unio dos Movimentos de
Moradia de So Paulo, Defensoria Pblica e afirma j ter dado entrada ao pedido de
usucapio. Tambm apresenta algumas vitrias junto Sabesp95, que recentemente
autorizou a instalao de um sistema de abastecimento de gua potvel na rea.
H trinta anos, as famlias que habitam a comunidade do Spama tm naquele espao
suas referncias histricas e pessoais. A casa, a escola, o acesso ao transporte pblico, a
vida no bairro, lhes garante um mnimo direito cidade. Suas relaes com aquela terra e com o espao fundamentam-se substancialmente no valor de uso96, enquanto que

92 Segundo entrevista informal realizada com um corretor da Living, no canteiro de obras do empreendimento Vitria Pirituba. Segundo ele, uma das interessadas seria a MRV Engenharia.
93 Cf. Cyrela compra terreno para construir shopping na Marginal Tiet, Portal Exame, 01 de dezembro
de 2009.
94 Informao dada pela liderana comunitria. De acordo com ela, a primeira criana nascida na comunidade hoje tem 27 anos e continua habitando o local.
95 Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo, empresa de economia mista cotada na
Bovespa desde 2002.
96 Ainda que saibamos da existncia de mercados imobilirios informais no interior das favelas, com a
compra e venda de barracos e casas, por exemplo, a

321

para a incorporadora, as questes envolvidas se restringem ao valor de troca. Citando

Ana Fani Carlos: Referimo-nos, especificamente, contradio entre a produo do
espao (que tende a se concretizar sob os interesses e necessidades da reproduo do
capital e sob o poder do Estado) e a reproduo da vida (que diz respeito ao conjunto
das necessidades da sociedade e que tem como objetivo a construo do humano) 97.
Kaufman & Broad, Bouygues Immobiliers, e Nexity Bailly-Romainvilliers
Nas pequenas cidades francesas, atividade imobiliria praticamente sinnimo de
expanso urbana e, nesse caso, de consumo de terras rurais. O caso que apresentamos
aqui testemunha desse processo.

Figura 75 Bailly Romainvilliers Esplanade du Toque Bois. Complexo de moradias

Origine, incorporado por Bouygues Immobiliers entregue em setembro de 2010.
No fundo, edifcio coletivo residencial abriga famlias em um ambiente artificialmente
produzido, como em um cenrio. Fonte : foto do autor, agosto de 2010.

97 CARLOS, A. F. A. O lugar e as prticas cotidianas. In: O espao urbano: novos escritos sobre a
cidade, 1.a ed, So Paulo: FFLCH, 2007, p. 41.

322

O pequeno burgo medieval de Bailly-Romainvilliers98 que contava com uma apenas

371 habitantes em 1975, teve sua populao aumentada em quinze vezes nos ltimos
35 anos. As explicaes para esse crescimento vertiginoso passam pelas polticas do
Estado francs de desenvolver, nos anos 70 e 80, plos de tecnologia e servios em
territrios de pouca importncia demogrfica e econmica. Marne-la-Vale, em lede-France, leste de Paris, foi uma ville nouvelle99 criada em 1972. Seu desenho final
foi definido em 1987, quando da criao de um quarto setor interno, chamado de
Val dEurope. Desde ento, a ville nouvelle agrupa 26 municpios, dentre os quais,
Bailly-Romainvilliers100.
A criao do quarto setor de Marne-la-Vale, por sua vez, veio em resposta s investidas da Walt Disney Company, desejosa de expandir seus negcios com parques de
diverses para alm dos Estados Unidos e do Japo. Para o Estado francs, a chegada
da Disney seria a garantia de sucesso para sua poltica de diluio populacional de
Paris e de outros grandes centros urbanos. nesse contexto que acontece a exploso
demogrfica do vilarejo. A Figura 74 mostra uma esplanada nova construda pela
Bouygues Immobilier no setor de expanso norte da cidade. A este, outros empreendimentos se articulam, com residncias altamente padronizadas com linguagem historicista, criando toda uma paisagem buclica e artificialmente construda como um
cenrio idealizado. O caso de Bailly-Romainvilliers um exemplo da articulao da
fora do capital estrangeiro com o poder pblico na determinao de polticas pblicas nacionais e locais, em benefcio da incorporao imobiliria.
Em meados dos anos 2000, a prefeitura municipal mostrava-se refratria s propostas
de expanso urbana, justificando ser um crescimento desproporcional ao crescimento
econmico da cidade e do setor. Com a chegada de Arnaud de Belenet (UMP, o
mesmo partido de Sarkozy) ao cargo de prefeito, em 2005, ele disponibilizou recursos
graciosos ao encontro das decises do governante [do departamento] para assinar em
nome do Estado os direitos de construir (esse ltimo sendo o responsvel por assinar
98 A comuna (de pouco mais de 6km2) se localiza na Grande Coroa de IDF, no departamento de Seineet-Marne, arrondissement de Torcy, canto de Thorigny-sur-Marne, a 35km a leste do centro de Paris.
acessvel desde Paris pelo trem metropolitano RER A, at a parada Disneyland, ou por rodovias departamentais. Para definies dos termos empregados, conferir captulo 1.
99 Cidade nova, nome que foi dado a esse tipo de poltica de estmulo ao desenvolvimento urbano e
territorial na Frana dos anos 70 e 80. Foram desenvolvidos nove desses novos plos em todo o territrio
nacional, naquelas dcadas.
100

323

Figura 76 Kaufman & Broad : Le parc Julia, Bailly-Romainvilliers.

Fonte : portal de vendas da incorporadora.

todos os direitos de construir das villes nouvelles) 101. Assim, os projetos dos promotores imobilirios encontraram apoio importante para sua realizao com a articulao do prefeito, que conseguiu mover todos os entraves urbansticos e polticos para
essa expanso.
Na nova zona urbana da cidade, de 2010 a 2012 devero ser construdos cerca de
631 novas moradias, entre casas e apartamentos. Nesse conjunto, diversas incorporadoras sero beneficiadas, entre elas Nexity (71 novas unidades), Icade (40 unidades),
Kaufman & Broad (44 unidades) e Bouygues Immobiliers (82 unidades, j construdas). Se estimarmos uma mdia de quatro pessoas por unidade residencial, teramos
com essas mais de seiscentas unidades novas, um acrscimo populacional de 2524
habitantes, ou seja, algo equivalente a 45% da populao atual do municpio102.
A Kaufman & Broad continua realizando lanamentos que usam do fetiche historicista e buclico. O Le parc Julia103, por exemplo, era descrito pela incorporadora, em
2010, da seguinte maneira: 35 casas, 7 apartamentos, 3 casas sobrepostas. Lotes vastos para abrigar toda a famlia. Luxo. Trabalhadas arquitetonicamente com balces.
A 600m do centro da cidade, e prximo ao golfe104. Na mesma rea de expanso
urbana, Nexity realiza um empreendimento com apartamentos em pequenos prdios
e algumas casas, o Rsidence de lair du temps, com unidades de dois a seis cmodos.
101 Cf. http://www.bailly-romainvilliers.fr/bailly_romainvilliers/menu_principal/democratie_locale/
les_interventions_du_maire, consultado em agosto de 2010.
102 Resta saber se essas unidades sero habitadas. Parte delas se inserem no perfil do investimento locativo
Scellier, mas quando estivemos no terreno, as casas e prdios que j haviam sido lanados no pareciam ser
habitados. No podemos afirmar, contudo, se isso seria um efeito do dispositivo Scellier, ainda que efetivamente seja possvel.
103 Disponibilizamos dados sobre a localizao geogrfica e caractersticas das unidades residenciais desse
empreendimento no captulo 7.
104 Descrio retirada do portal eletrnico de vendas do grupo, http://www.ketb.com/immobilier-neuf/
vente-apparts-maisons-villas.aspx, consultado em maio de 2010.

324

Esses projetos, contudo, so os mesmos em qualquer cidade, mudando-se apenas os

tipos de revestimento e os apliques empregados. Aqui, o estilo do conjunto faz referncia aos imveis que hoje compem o patrimnio arquitetnico e urbano das cidades francesas, prprios Idade Mdia, com casas justapostas, ptios semi-pblicos,
arcadas internas, janelas foradamente colocadas desalinhadas, para criar aspecto
de tosco. O edifcio vertical, para no se descontextualizar da ambincia medieval,
foi construdo como um castelo, tornando-se elemento de coroamento da esplanada
gramada. Mas a evidente modernidade das tcnicas empregadas tornam a paisagem
urbana forada, como um setor de um parque de diverses. Do ponto de vista psicosociolgico, o indivduo ento convidado a um outro tipo de espao, um sonho. A
paisagem urbana sendo projetada dessa forma faz o visitante sair da realidade exterior
para viver em um sonho, um mundo perfeito, onde a iluso e a fantasia so as regras.
Sharon Zukin, estudando exclusivamente os parques temticos da Disney, e citando
Goldberger, afirma: o Disney World funciona porque abstrai os elementos tcnicos
e arquitetnicos do lugar e as emoes que os lugares evocam. Quanto mais abertamente falsas so as construes, mais confortveis nos sentimos com elas (Goldberger,
1992) 105.
A expanso do mercado imobilirio sobre essa pequena cidade parece garantida com
os planos da Eurodisney de construir um novo parque temtico nos limites municipais
de Bailly-Romaivilliers. Os Villages Nature sero um parque de diverses diferenciado, voltado para a prtica do ecoturismo. Aproveitando-se da existncia de um bosque
natural e da renovao da concesso de uso territorial assinada entre a Eurodisney e
o Estado francs, passando de 2017 para 2030, o parque ter 22,3km2, ou seja, rea
quase quatro vezes superior rea total do municpio.
Segundo o jornal eletrnico Le Quotidien, o parque ser composto de uma cidade lacustre e uma vila florestal, assim como devem ser construdas 7.000 moradias (das quais
1.700 numa primeira fase). (...) Cerca de 10.000 apartamentos adicionais podero ser
construdos. A Eurodisney estima que o projeto gere 70.000 empregos diretos, indiretos e induzidos 106. Logo, a Eurodisney estende seus negcios ao imobilirio, visto que
pretende custear a construo dessas unidades residenciais nos municpios limtrofes
105 S. Zukin, Aprendendo com a Disney World, p. 13. A autora cita GOLDBERGER, Paul. A curious
mix of Versailles and Mickey Mouse. New York Times, 21 jun. 1992.
106 Cf. France: Euro Disney prolonge sa convention avec lEtat, vise 8 mds dinvestissements, Le Quotidien,
14 de setembro de 2010.

325

ao parque. Para tanto, duas incorporadoras j foram contratadas: Pierre et Vacances

(especialista em imveis de veraneio) e Kaufman & Broad.
Nexity e Icade Boulogne-Billancourt
Nesse item, no veremos a atuao dos incorporadores imobilirios a partir de um
olhar sobre a padronizao da produo habitacional, mas discutiremos arranjo importante de articulao entre capital imobilirio e poder pblico na construo de um
espetculo urbano.
No final do sculo XIX, as indstrias Renault instalaram suas primeiras usinas na cidade de Boulogne-Billancourt107. Permaneceram por 94 anos na gleba de 74 hectares
conhecida como trapzio, assim como na ilha Seguin. Desde de que l se retiraram,
esse terreno frequentemente identificado por agentes privados e pblicos como excepcional e nico em le-de-France foi tema de diversas discusses e debates, e hoje
palco de um grande negcio imobilirio. Hoje, a rea planejada enquanto uma
ZAC (Zona de Planejamento Participativo), a ZAC le-Seguin Rives de Seine, cujo
projeto de concepo de Jean Nouvel. Ali, comeam a sair da terra um bairro misto
de habitaes, escritrios, comrcios e equipamentos logo, uma cidade 108.
Dez anos aps o abandono da rea pelas indstrias Renault, o Conselho Municipal de
Boulogne-Billancourt adotou um plano de referncia para o setor e, no mesmo ano, os
ltimos colaboradores da Renault deixaram o terreno. Nos dois anos que se seguiram,
foram criadas a ZAC, a SAEM Val de Seine Amnagement109 e foi aprovado o Plano
Local de Urbanismo no qual a ZAC j estava prevista. As primeiras obras foram iniciadas em 2006, e em julho de 2009 o arquiteto Jean Nouvel foi escolhido pela SAEM
Val de Seine Amnagement para ser o criador do plano diretor da Ilha Seguin. A
SAEM, por sua vez, se articulou com as incorporadoras imobilirias quando criou
o ncelo Dveloppement Boulogne Seguin, agrupando Nexity, Icade, Hince e Vince

107 Cidade limtrofe com Paris, oeste, localizada na Pequena Coroa de IDF, no departamento de Hautsde-Seine, em arrondissement e canto hommino.
108 No pretendemos nos estender muito na anlise da montagem desse caso, aqui nos interessa mais
apontar como ocorre a atuao das incorporadoras nessa operao, especificamente. O leitor interessado
poder acompanhar o caso em maiores detalhes em: H. R. S. Carvalho, La ville comme um chantier
daffaires: la production du logement et de la ville par les grands promoteurs immobiliers en Ile-de-France.
109 Sociedade Annima de Economia Mista Val de Seine Planejamento, rgo semi-pblico responsvel pela execuo dos projetos e conduo de obras (matrise douvrage, como dissemos no captulo 1).

326

Figura 77 vista area do conjunto da ZAC Ile-Seguin Rives de Seine, em BoulogneBillancourt. No centro da imagem, a gleba do trapzio. No meio do rio Sena, a ilha Seguin.
Ao fundo, direita, a torre Eiffel. Fonte: site da prefeitura de Boulogne-Billancourt, 2010.

Immobilier. As incorporadoras, nesse caso, possuem um papel adicional quele de

produzir os empreendimentos.
A Figura 77 mostra o canteiro de obras de dimenses incomuns que se tornou a rea,
e a Figura 78 mostra o plano mestre que guia a construo desse espetculo urbano.
Nesta ltima, vemos, no primeiro plano, a Ilha Seguin e a volumetria dos edifcios
culturais que devero ser construdos sobre ela. A Ponte Renault, nova, faz a conexo
entre a Ilha e o territrio do trapzio. A primeira linha de edifcios margem do Sena,
hoje j construda, concentra habitaes e comrcios. esquerda da ponte, o nico
edifcio da Renault que foi mantido. Atrs dele, a torre Horizons, novo carto postal
da cidade, projeto de Jean Nouvel. direita da torre, um conjunto de edifcios residenciais j em fase de finalizao, e o novo parque pblico de Billancourt. Os volumes
representados sem detalhamento dentro do permetro da ZAC referem-se aos edifcios
327

que devero ser construdos mas que no possuem projeto especfico, a ser definido
pelas incorporadoras.
Ao total, devero ser construdos 382.300m2 de habitaes, das quais um tero de
carter ajudado
HLM

111

110

. Afim de que o estigma de conjunto popular ou de cite

seja evitado, a metragem quadrada de unidades sociais so espalhadas entre

os empreendimentos de mercado, restringindo assim o nmero de empreendimentos

especificamente voltados para habitao de interesse social. Esses poucos, por sua vez,
recebem tratamento em suas fachadas, com placas metlicas coloridas e texturizadas e
apliques em madeira. Trata-se de um mascaramento de uma estrutura convencional,
travestida em alta tecnologia, segundo uma lgica de espetacularizao e valorizao
financeira bastante frequente nos projetos arquitetnicos da atualidade112.
Com um projeto de tal orientao, to claramente definido para um pblico seleto,
a incorporadoras imobilirias se aproveitam para lanar edifcios com os quais seus
lucros sero maiores. A Icade lanou ali o empreendimento Seine de vie sur parc, com

Figura 78 Imagem da maquete eletrnica do projeto aprovado pela SAEM.

Fonte : site da cidade de Boulogne-Billancourt, visitado em agosto de 2010.

110 Entra nessa porcentagem as habitaes sociais, mas tambm moradias estudantis e para jovens
profissionais.
111 Em entrevista com o responsvel pelo Servio municipal de direito do solo, Monsieur Lroux, que
acompanhava de perto toda a operao, perguntamos se a multiplicidade de formas arqutitetnicas levariam em conta a heterogeneidade da populao, garantindo o lugar de populao menos favorecida na
nova cidade. Sua resposta foi decididamente negativa.
112 Cf. P. Arantes, O grau zero da arquitetura na era financeira. Disponvel em: http://www.scielo.br/
pdf/nec/n80/a12n80.pdf

328

apartamentos de cinco cmodos, rea mdia de 117,5m2, vendidos a 925 mil euros,
como descrevemos no captulo 7. O empreendimento realizado em frente ao parque
Billancourt, o que o valoriza ainda mais. Se recuperarmos os dados da unidade mdia
da Icade, apresentados no captulo precedente, veremos que a unidade mdia promovida em 2010 pela Icade, em IDF, possua 4 cmodos, 72m2 e custava 325.600 euros.
As unidades produzidas no Seine de vie sur parc so, portanto, efetivamente menos
populares do que aquela unidade mdia franciliana que a incorporadora produz.

Figura 79 Fotografias da habitao. esquerda, Icade empreendimento

Seine de vie sur parc. A direita, Nexity empreendimento Parc en Seine. Fonte:
site de vendas das incorporadoras, consultado em julho de 2010.

A Nexity, com seu empreendimento Parc en Seine, prev para 2014 a entrega de apartamentos em frente ao parque Billancourt, assim como o empreendimento da Icade,
que viemos de apresentar. Nesse caso, a Icade lana unidades de 19,7 a 143,4m2. Mas
a diversidade de tamanhos de unidades no significa tampouco diversidade social.
Afinal, poucos so aqueles dispostos a pagar de 6.908 a 9.949 euros o metro quadrado
de uma unidade habitacional.
O caso de Boulogne-Billancourt nos mostra uma outra forma de expanso do capital
imobilirio, aqui articulado ao poder pblico para a transformao da cidade, que
apaga seu espao industrial e se adqua, assim, aos princpios contemporneos de
espetacularizao do espao pblico.

329

Figura 80 conjunto de edifcios residenciais j construdos em face ao

parque Billnacourt. Fonte: foto do autor, julho de 2010.

330

parte 04:

Discusso, Limites de pesquisa e

perspectivas

ste trabalho foi realizado como produto final de sete anos de reflexes,

em minha formao como arquiteto e urbanista. Dessa forma, ele consequncia de

um pensamento acadmico e elo necessrio a uma reflexo mais ampla sobre a cidade
e a arquitetura.
Procuramos abarcar uma leitura, ao mesmo tempo urbana e projetual, conseguida
atravs da interpretao econmica dos agentes atuantes na produo da habitao
e do espao nas regies metropolitanas de So Paulo e le-de-France. Dessa forma, a
pesquisa nos prepara para a compreenso do jogo de atores e agentes diversos - locais
ou internacionais, estatais ou privados, institucionais ou individuais -, todos responsveis pela reproduo dessas metrpoles.
Consideramos o entendimento da complexidade dos fatores aqui analisados de grande
importncia ao estudante e futuro profissional, uma vez que, hoje, fazer arquitetura
sem ter em mente o jogo de interesses que faz a cidade seria, no mnimo, ingenuidade. Portanto, procuramos, antes de tudo, desenvolver um pensamento crtico sobre
a produo arquitetnica e urbanstica em nossa metrpole, que nos acompanhar ao
longo de nossa futura trajetria profissional e acadmica.
Quanto pesquisa, constatamos que as hipteses que nos conduziram na pesquisa
eram pertinentes, uma vez que os resultados encontrados as validam. Assim, admitimos como vlidas as hipteses iniciais, enumeradas na Introduo desse trabalho,
pelos motivos apresentados ao longo das trs partes precedentes, bem como pela discusso que propomos a seguir.

333

Limites da pesquisa
Dentre as nossas dificuldades, o tempo disponvel para a realizao da pesquisa foi
uma das principais. Propusemo-nos a compreender a produo capitalista da habitao a partir de vieses econmicos, financeiros, polticos e sociais, mas alguns desses
pontos exigiram um esforo e concentrao maiores. Questes relacionadas s diferenas jurdicas, ao funcionamento dos mercados financeiros, estruturao poltica
dos territrios tiveram de ser trabalhadas com cautela.
Outros temas importantes tiveram de ser tratados superficialmente, principalmente
os casos prticos apresentados do captulo 8. Julgamos importante, contudo, indicar
a importncia do acompanhamento desses casos, sem querermos com isso restringir
novos estudos de caso exclusivamente a esses as possibilidades. Acreditamos que os casos apresentados, sobretudo aqueles brasileiros, podem nos trazer informaes-chave
para a compreenso dos mecanismos de funcionamento de alguns instrumentos urbansticos associados a polticas pblicas, at ento pouco estudados, alm de serem
importantes politicamente, no que diz respeito ao acompanhamento das comunidades
mais frgeis envolvidas nos processos.
Questes de disponibilidade de dados tambm so limites dessa pesquisa. O mtodo
empregado para o mapeamento da atividade imobiliria em le-de-France foi essencialmente emprico, diante do fato de que, na Frana, nenhuma das instituies concernidas ao estudo aceitaram nos repassar suas bases de dados oficiais. Alm disso, no
que tange aos dados produzidos no captulo 6, no dispnhamos de informaes sobre
o nmero de lanamentos imobilirios por incorporadora francesa, mas sim o nmero
de reservas. Apesar de j termos explicado as razes para essa diferena, acreditamos
ser importante continuarmos o estudo utilizando de dados oficiais de lanamentos, e
no apenas de reservas (ainda que, em geral, a maior parte dessas reservas terminem
em canteiro de obras).
Seria preciso obter dados da produo total de habitao das grandes incorporadoras
estudadas antes da abertura de capital, ano a ano, e comparar com o nmero de lanamentos anual aps a entrada em Bolsa. Isso nos traria elementos novos para comprovar, efetivamente, o maior desempenho desses agentes na produo da habitao e
da cidade, atravs da financeirizao da produo.

334

O recorte metodolgico nos imps outras limitaes no caso dos casos brasileiros: a
discusso sobre a urbanidade dos grandes empreendimentos horizontais construdos
para contemplar financiamentos do programa MCMV. Isso se deveu escolha de
agentes e de um territrio no onde essa questo no era posta. Para o modelo mais
popular de habitao, que vem sendo promovido aos moldes do MCMV, deveramos ter escolhido outras empresas, fortes nesse mercado, como a Rodobens Negcios
Imobilirios, a MRV Engenharia ou a HM Engenharia. Felizmente, esse assunto foi
abordado na tese de Mariana Fix, atualmente no prelo, contribuio importante para
o mapeamento dos fenmenos urbanos citados.
Gostaramos tambm de termos abordado a questo da transformao urbana em
bairros de passado industrial em So Paulo, que hoje constituem novas fronteiras da
expanso do capital imobilirio-financeiro. Sobre a transformao da morfologia urbana em bairros pericentrais da cidade de So Paulo: a substituio de tipologias de
residncias unifamiliares em bairros de origem operria por grandes torres verticais,
que incorporam diversos lotes menores e o transformam em um nico grande terreno,
permitindo a construo de torres: muda-se a urbanidade das ruas, a densidade demogrfica do bairro, a memria da cidade, tudo isso em nome do qu? Da expanso
do mercado imobilirio.
Seria importante tambm mapear a influncia de instrumentos como a outorga onerosa do direito de construir na verticalizao dos empreendimentos na cidade de So
Paulo. Essa pesquisa seria de grande interesse para compreendermos como um instrumento urbanstico tem afetado o territrio ao permitir que as incorporadoras construam alm do que previsto pelo Plano Diretor de So Paulo1.
Seria importante tambm termos realizado um nmero maior de entrevistas, com representantes das incorporadoras e com tcnicos do poder pblico, mas o tempo curto
foi fator limitante nesse aspecto.
A essas limitaes empricas, associam-se limitaes tericas.

1
Iniciamos a busca dessas informaes em conjunto com Isabela Armentano e Fernanda Mota em
trabalho da disciplina Instrumentos Urbansticos, ministrada pela Profa. Dra. Raquel Rolnik na FAU USP,
no segundo semestre de 2010. No foi possvel, contudo, chegarmos a uma concluso mais definitiva at o
fechamento desse trabalho.

335

Limitaes tericas:
Algumas de nossas limitaes so de fundo terico. Seria importante trabalharmos as
teorias desenvolvidas por pesquisadores de diversas reas, para conseguirmos aprofundar a crtica. Entre eles, Henri Lefebvre (A produo do espao); Pierre Bourdieu
(capital simblico); Luciana Royer (financeirizao da poltica habitacional no Brasil);
Ermnia Maricato, Nabil Bonduki, entre outros (polticas habitacionais brasileiras desde o BNH); Jean-Claude Driant, entre outros (histrico das polticas habitacionais
francesas).

Perspectivas Linhas de pesquisa a serem seguidas:

Aps termos constatado os limites desse trabalho, parece-nos pertinente enuemerar
algumas linhas de pesquisa a serem traadas pelos pesquisadores interessados no tema.
As linhas de pesquisa que merecem serem seguidas so:
No Brasil:
A (no) urbanidade e os modelos de ocupao do solo dos conjuntos residenciais promovidos atravs do programa Minha Casa, Minha Vida;
Investigao junto s legislaes urbansticas, a fim de verificar como o poder pblico
autoriza a transformao de usos ou de potencial construtivo;
Em So Paulo, o papel das Operaes Urbanas na delimitao de reas de reas de
expanso imobiliria residencial;
Articulaes dos movimentos populares de luta por moradia face expanso do capital imobilirio-financeiro;
Estudos de caso comparados entre conjuntos habitacionais do MCMV no Brasil e nas
periferias das grandes cidades mexicanas e chilenas.
Na Frana:
O lugar do mercado imobilirio residencial para o desenvolvimento das pequenas
cidades francesas;

336

O surgimento dos setores de incorporao imobiliria nos bancos franceses (pesquisa por ns desenvolvida na Frana, mas que merece ser aprofundada por outros
pesquisadores);
As polticas de substituio de programas de habitao social HLM, com a destruio
de conjuntos modernistas construdos no ps-Guerra e as reivindicaes da populao
concernida;
As relaes existentes entre os loteamentos periurbanos franceses e os subrbios
norte-americanos;
No momento em que o dispositivo Scellier venha a ser extinto, em 2013, quais novas
configuraes de incentivo produo habitacional de mercado sero traadas pelo
Estado francs?
Nas pesquisas comparadas entre ambos pases, ou nos pontos de reflexo pertinentes
ambos os casos:
Aprofundamento das questes relativas aos efeitos do mercado financeiro sobre a produo habitacional capitalista;
Acompanhamento das transformaes das posies acionrias das incorporadoras,
investigando a importncia de capitais estrangeiros na constituio acionria desses
grupos;
Investigao mais aprofundada das transformaes nas estruturas de projeto e de incorporao antes e depois da abertura de capital;
As diferenas entre incorporadoras nacionais e internacionais dos grupos menores de
incorporao imobiliria
A articulao entre instrumentos urbansticos que visem o cumprimento da funo
social da propriedade com a poltica de financiamento habitacional e os programas
Limites da padronizao: at que ponto a padronizao da produo habitacional capitalista empregada em espaos geogrficos distintos? Estudos de casos comparando
a produo das incorporadoras brasileiras atuantes em pases latinoamericanos e das
incorporadoras francesas que atuam em pases europeus;

337

O papel do planejamento urbano e das polticas de desenvolvimento local na era da

mundializao dos capitais e da acumulao financeira: quais limites e quais perspectivas para a poltica urbana ?
Ousamos cogitar a necessidade da criao ou de retomada de um grupo de estudos interdisciplinares e internacional sobre a produo da habitao e da cidade pelo
mercado imobilirio, reunindo elementos prprios economia urbana, s finanas,
geografia, sociologia, poltica, ao urbanismo e arquitetura.
Esperamos que a anlise realizada no conjunto desse trabalho possa trazer novos elementos para o debate das questes referentes aos agentes da produo da habitao
e da cidade, e nos permita refletir sobre a criao de polticas pblicas habitacionais
e de planejamento urbano que faam face complexidade dos temas envolvidos na
questo.

Discusso
Ao trmino desse trabalho, no acreditamos ser pertinente fecharmos com um captulo de concluses, mesmo porque a reflexo acerca do tema ainda est em construo.
Pesquisas acadmicas importantes vm sendo realizadas por pesquisadores brasileiros,
e, na Frana, o fenmeno ainda pouco estudado. Propomos ento um fechamento
atravs da forma de discusso, um pouco aos moldes da Academia francesa, mas
que nesse caso consideramos mais apropriado.
Se a conformao do capitalismo atualmente na esfera da acumulao financeira
recente nos ditos pases centrais, tanto mais o naqueles chamados perifricos. As
razes desse fenmeno devem ser compreendidas como um esforo das elites e das
grandes corporaes dos pases imperialistas dos anos 80 em retomar a acumulao
do grande capital a nveis antes vistos somente durante a primeira fase de hegemonia
financeira, descrita por Dumnil e Lvy. No final dos anos 80, as polticas neoliberais
configuram-se como veculos dessa estratgia, na qual a finana reassume papel hegemnico. Nesse sentido, uma onda de abertura de capital das corporaes e sociedades
annimas marcar a economia internacional, dando um papel s Bolsas de Valores
como no se via desde os anos 1920, e a financeirizao passa a ocorrer em setores da
economia e da sociedade at ento bastante tradicionais, como a produo de alimentos e a produo capitalista da habitao.
338

Associado a isso, a mundializao aparece como veculo de propagao dos ideais

desses pases para o mundo. Os anos de neoliberalismo constituram uma tragdia
histrica para os pases ditos do terceiro mundo (se que ainda se pode cham-los assim), incluindo o Brasil. Infelizmente, no verdade que o neoliberalismo est morto,
enquanto ideologia. Principalmente nas cidades, ele est mais forte do que nunca,
sobretudo nos pases emergentes 2.
As finanas passam a ser importantes fontes de capitalizao e de expanso de empreendimentos em diversos setores econmicos. Ajustes legais na estrutura jurdica de
cada pas sero necessrios para conformar e regular as atividades de um mercado
financeiro cada vez mais imponente. No caso do setor imobilirio, tanto no Brasil,
como na Frana, vemos uma aproximao inicial desses dois mundos atravs da
securitizao de empreendimentos tercirios, e do surgimento de fundos de investimento imobilirios. Nesse contexto, os fundos de penso e aposentadoria desempenham papel de primeiros investidores. A financeirizao da produo habitacional,
contudo, acontece mais tarde, de maneira geral, em meados dos anos 2000 e impe
transformaes importantes em grandes empresas construtoras e incorporadoras que,
h dcadas, eram geridas por estruturas familiares ou sociedades annimas de capital
fechado. quando, num contexto de otimismo internacional do mercado imobilirio,
e com justificativas que lhes so prprias a cada pas, as incorporadoras passaram
a ser cotadas em Bolsas de Valores. As grandes incorporadoras vem vantagens ao
tornarem seus capitais sociais pblicos, como a alavancagem sem endividamento,
permitindo-lhes expandir seus mercados e empreendimentos. Permite-lhes tambm
ter representatividade no mercado face concorrncia de outras incorporadoras de
capital aberto. E essa passa a ser a forma principal de capitalizao dessas empresas:
s ofertas pblicas primrias de capital, seguem-se sucessivos follow-on, visando financiar metas ousadas como controle de terras e expanso da atividade produtiva no
plano internacional.
Se a produo dessas corporaes aumenta em um ritmo nunca antes visto, o que
pode ser visto como um fortalecimento causado pelo papel das finanas nas estruturas de gesto desses grupos, ao mesmo tempo, esses grupos se tornam frgeis e mais
susceptveis s instabilidades do mercado. Prova disso so os efeitos da crise financeira

2
E. Maricato, K. Leito, Notas sobre globalizao, crise e cidades no Brasil, In: Novos padres de
acumulao urbana na produo do habitat: olhares cruzados Brasil-Frana, p.108.

339

internacional, iniciada em 2007 nos Estados Unidos, evoluindo para crise econmica
internacional nos anos seguintes. Nesse momento, em que tanto as incorporadoras
brasileiras como as francesas haviam acabado de se lanarem em Bolsa, o Estado assume, mais uma vez, papel central de garantidor das condies de mercado.
Os Estados intervieram com a criao de leis que implantam programas e dispositivos
de estmulo produo e ao consumo de imveis residenciais novos, enquanto medidas anticclicas. Os programas adotados nesses pases foram claramente associados a
um objetivo duplo: solucionar o problema do dficit habitacional e cooperar para o
reaquecimento da economia. No caso francs, uma dimenso suplementar deve ser
considerada: a retomada dos incentivos fiscais para estimular a produo habitacional
nova e os investimentos locativos Lei Scellier vm de encontro com o desmonte
das polticas keynesianas de habitao, quando o Estado francs ainda atuava produzindo moradias destinadas a programas de aluguel social. Contraditoriamente, em
um governo que dizia fazer da Frana um pas de proprietrios, ao trmino de pouco
menos de trs anos, percebe-se a falncia dessa poltica, tanto em termos de viabilidade financeira para os cofres pblicos, quanto pelo fato de ter trabalhado para angariar novos patrimnios imobilirios para uma populao essencialmente abastada.
Polticas de crdito taxa zero de juros para estimular a aquisio da casa prpria
ficaram em segundo plano na gesto Sarkozy. Face crise econmica, vem-se ainda
mais reduzidas, poucos meses aps a reao do Estado face aos questionamentos da
populao, sobre onde estaria a Frana dos proprietrios. O que no nada bom
para um poltico que planeja ser reeleito nas prximas presidenciais.
A poltica estatal brasileira, de incentivo ao mercado imobilirio residencial, apresentou-se mais eficiente. Tanto do ponto de vista da materializao dos investimentos
tendo sido atingida a meta de um milho de unidades lanadas quanto do prisma
eleitoreiro; ao menos, garantiu a reeleio do partido dito de esquerda, agora em seu
terceiro mandato consecutivo. Mas aqui, diferentemente do que ocorrera na Frana,
o modelo de interveno foi moldado pelos prprios incorporadores imobilirios, que
se reuniram com o governo e lhe mostraram como proceder para evitar a crise do
setor. A esse projeto privado para uma poltica pblica, articula-se o discurso popu-

340

lista: vocs tiveram coragem, competncia e inteligncia de apresentar propostas. O

aquecimento da construo civil resultado da humildade e da competncia dos empresrios e do governo. Agora, precisamos resolver alguns gargalos, porque em breve
faltaro, tambm, insumos e mo-de-obra bsica, como pedreiros e azulejistas 3.
No momento em que empresas estavam beira da falncia, devido tamanha desvalorizao de seus papis, os Estados intervieram e criaram condies que permitiram ao investidor voltar a se interessar pelo mercado. A valorao das aes dessas
incorporadoras foi recuperada4. Com ela, o relance das atividades. Afinal, a produo
imobiliria das incorporadoras de capital aberto parece seguir as dinmicas do mercado financeiro. Quando comparadas as curvas de aes com os nmeros de produo,
percebia-se forte impacto de uma esfera sobre a outra. Dessa forma, a valorizao
financeira da companhia lhe permite ter maior valor de mercado e recuperar maiores
somas de investimento quando das emisses de aes. Os recursos assim adquiridos
tornam-se combustveis para a expanso do capital de origem financeira na forma
imobiliria, reproduzindo, com ele, a habitao e a cidade. Bons ndices de produtividade so sinais de confiana aos investidores acionistas, que passam a comprar mais
aes desses grupos, com objetivos no raramente especulativos. Afinal, o capital
portador de juros busca fazer dinheiro sem sair da esfera financeira, sob a forma de
juros de emprstimos, de dividendos e outros pagamentos recebidos a ttulo de posse
de aes e, enfim, de lucros nascidos de especulao bem-sucedida. Ele tem como
terreno de ao os mercados financeiros integrados entre si no pano domstico e interconectados internacionalmente 5.
Para garantir essa produtividade, no entanto, entra em cena uma das questes nevrlgicas da produo capitalista da habitao, como a questo da terra. O solo sendo
irreprodutvel, a mercadoria habitao no pode ser produzida e consumida como
todas as outras, como cita Topalov. Essa uma das maiores contradies envolvidas na
financeirizao da produo imobiliria residencial. Por isso, aps a abertura de capital, a corrida terra consumiu bilhes de reais e de euros na aquisio de terrenos pelas incorporadoras. Algumas incorporadoras mostram guardar alguns critrios como

3
Cf. Presidente Lula participa da abertura do 79 Enic, Secovi-SP, 04 de outubro de 2007. Disponvel
em: http://www.secovi.com.br/noticias/presidente-lula-participa-da-abertura-do-79-enic/1960/
4

Para voltarem a cair anos mais tarde, diante do agravamento da crise econmica.

F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finana mundializada.

341

quando privilegiam a aquisio de terrenos urbanos para a construo de moradias

para uma populao urbana. Outras compram tudo o que est ao seu alcance, inclusive terrenos em reas rurais, bosques, reas edificadas de interesse histrico, terras
utilizadas por infraestrutura de sistema virio, reas ocupadas por favelas.
Com toda essa orquestrao de mercados, Estado, agentes privados, fluxos de capital,
de informaes, de produo, estamos diante de uma forma de acumulao da produo habitacional que mostra-se como novo padro, internacional. Assim, a financeirizao dos mercados imobilirios mais que um simples fenmeno ou uma resposta
a uma crise de um setor em dificuldade, uma realidade que preciso compreender para poder antecipar suas evolues, suas consequncias e polmicas 6. Nesse
novo arranjo, as incorporadoras imobilirias, transformadas da base de governana
corporativa para o modelo de capital aberto, tm suas prioridades transformadas.
Agora, o que importa mais a rentabilidade financeira, passando por cima de princpios como o direito moradia e cidade. o triunfo da abstrao sobre a produo7.
A habitao parece ser mero detalhe nessa nova trama de relaes entre capital imobilirio e capital financeiro. Exemplo extremo o caso da incorporadora francesa Icade,
que passa de provedora de habitaes sociais para atuar terceirizar suas atividades do
plo habitacional. Dentro desses grupos, aquilo que um direito vira mercadoria, e
essa mercadoria, na lgica financeria, torna-se algo como uma commodity. O que
David Harvey chama de commodification of everything, representado na produo capitalista da habitao de hoje como a reproduo de projetos-chave, padronizados, produtos (como chamam as incorporadoras brasileiras), aplicados em srie como
se produzia carros em uma linha de montagem industrial dos tempos de Henry Ford.
A habitao torna-se mercadoria, e mercadoria banalizada.
A especulao financeira se articula reproduo do capital imobilirio, as dimenses
que o fenmeno toma so vultosas. Diante desse contexto, constri-se como nunca,

342

6
9.

I. Nappi-Choulet, Les mutations de limmobilier : de la financiarisation au dveloppement durable, p.

Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros. In: A finana mundializada, p. 54.

numa euforia tal que remete o imaginrio das pessoas ao receio de bolhas imobilirias,
palavras que se tornaram mais prximas do vocabulrio da populao desde a crise
de 2007. Face ao aumento intensivo dos preos dos imveis residenciais, no Brasil e
na Frana, surgem indagaes sobre a montagem de bolhas imobilirias nesses pases.
Quanto ao Brasil, o aumento da renda e a criao da lei de alienao fiduciria,
associados diminuio das taxas de juros, fez o crdito imobilirio alcanar ndices
recordes (37 bilhes de reais no primeiro semestre de 2011, alta de 55% em relao
ao mesmo perodo de 2010)8. Para Luis Frana, da Abecip9, as pessoas comearam a
procurar mais, a demanda era muito grande por imvel, ento a voc tem um ajuste
nos preos dos imveis 10.
Sinais de bolha podem ser observados quando h um descolamento do preo de venda dos imveis com o preo do aluguel, e quando ocorre deslocamento entre preo de
venda e custo de produo. Otimista, em entrevista ao Jornal da Globo, o presidente
do Sindicato da Indstria da Construo do Rio Grande do Sul, Moacyr Schukster
interroga: Por que poderamos ter uma bolha? Ou pela supervalorizao do imvel
ou pela falta de renda de quem vai pagar a prestao. Se ns tivermos essas duas
pontas bem cuidadas, ns no teremos nenhum problema 11. Entretanto, em So
Paulo, aqueles dois sinais de bolha se manifestam. Segundo Samy Dana, da FGV-SP,
em entrevista ao Jornal da Globo, em So Paulo, os preos subiram muito, sobretudo
o preo de imveis novos, a gente no v o aluguel acompanhando 12. Segundo a
reportagem do Jornal da Globo, nos ltimos trs anos, em So Paulo, houve aumento
de 85% nos preos de venda dos imveis, enquanto que o aluguel aumentou em 38%
no mesmo perodo13.
Em julho de 2011, o Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo publicou em uma de suas cartas peridicas um artigo chamado Alerta
8
Cf. Acesso ao financiamento ajuda os brasileiros a comprarem casa prpria, Jornal da Globo, 17
de agosto de 2011. Disponvel em: http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2011/08/acesso-aofinanciamento-ajuda-os-brasileiros-comprarem-casa-propria.html, visitado em agosto de 2011.
9

Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana.

10 Cf. Acesso ao financiamento ajuda os brasileiros a comprarem casa prpria, Jornal da Globo, 17 de
agosto de 2011.
11 Cf. Entenda as causas do crescimento nos preos dos imveis no Brasil, Jornal da Globo, 17 de agosto
de 2011.
12

Idem.

13

Idem.

343

de Bolha 14. Na publicao, o professor declarava que os preos dos imveis residenciais e comerciais, estes mais, tm crescido no mercado brasileiro alm do que
explicvel pela sua estrutura de custos. Preos crescentes no so sinnimos de bolha,
mas preos crescentes sem explicao na estrutura de custos so efeitos de desorganizao do mercado e identificam a ocorrncia de bola. E explicando o fenmeno
ocorrido, o professor da Poli cita as vantagens do mercado imobilirio como lugar de
investimento: preos crescentes no so causas de bolha, mas so efeitos de existncia
de demanda desarticulada de mercado, influenciada pela sensao de que o produto
de real estate, mesmo prejudicado pelos seus atributos de rigidez e liquidez, representa
um ativo no qual possvel fazer posies especulativas de curto prazo com expectativa de resultados expressivos.
O grfico a seguir (Figura 81) de autoria do Ncleo de Real Estate da Poli. Atravs
dele, o professor Lima Jr. explica que no primeiro semestre de 2011, em So Paulo, os
preos residenciais subiram na amostragem global, 14,4%, o que se traduz em um aumento recorrente mensal equivalente a 2,21%, contra 5,6% de variao do Incc-fgv15,
equivalente a 0,91% recorrente mensal, metade da taxa de crescimento dos preos.
Para acompanhar a curva de custos, o ndice de preos deveria estar em junho-2011
em 185,66, contra os 203,37 medidos pela Fipe. Em outras palavras, a curva mais
fina refere-se ao ndice de preos medido pela Fipe-zap. Para que o comportamento
do mercado imobilirio paulistano no se apresentasse desordenado, essa curva deveria acompanhar o mesmo ritmo de progresso que aquela referente aos custos de
produo, medidos pela FGV (curva mais espessa, na parte baixa do grfico). A relao entre os dois ndices dada pelo desconto do ndice Fipe-zap pelo efeito Incc-fgv
(curva intermediria, no grfico). Desse modo, o professor percebe um descolamento
dos preos em relao ao custo de produo desde dezembro de 2010, no mercado
imobilirio de So Paulo. A curva correta representada com a bifurcao mais espessa na parte superior da curva do ndice Fipe-zap.

14 J. R. Lima Jr., Alerta de Bolha, Carta do NRE-POLI No.25-11, de julho-setembro de 2011,

Universidade de So Paulo, So Paulo.
15 Incc-fgv: ndice nacional de custo da construo do mercado, da Fundao Getlio Vargas. Ele
expressa a evoluo nos custos da construo no Brasil.

344

Figura 81 [Grfico] Evoluo dos ndices de preo de venda dos imveis residenciais
novos em So Paulo e da curva de custos de produo. Fonte: NRE-POLI.

O jornal The Wall Street Journal j publicou artigo indicando que a entrada de capital estrangeiro na economia brasileira (segundo pas a receber maior soma nos ltimos anos, aps a China), alimenta a formao de uma bolha imobiliria no pas.
As informaes contidas no grfico da Figura 81, associadas s informaes sobre
descolamento entre preos dos imveis e alugis, indicam, portanto, que graas ao
aquecimento do mercado imobilirio residencial, obtido com a abertura de capital das
incorporadoras e com as polticas implementadas pelo governo federal, em So Paulo,
estamos passando por uma bolha imobiliria.
Na Frana, face alta importante nos preos dos imveis residenciais na Frana, da
ordem de 140% desde o final da dcada de 90, os especialistas esto divididos. Michel
Mouillart admite que o aumento de preos existe, mas no acredita na hiptese de a
alta dos preos ser efeito de uma bolha imobiliria na Frana. Ele destaca aspectos
sociolgicos relativos alta dos preos: preciso dizer que a alta dos preos impediu
as famlias modestas de adquirirem a casa prpria, alm de participar segregao

345

social nas aglomeraes urbanas 16. J de acordo com Marc Tonati17, a bolha imobiliria est formada h alguns meses 18 e, para ele, o principal indcio o descolamento
entre o crescimento dos preos dos imveis em relao ao crescimento da renda da
populao francesa. Ele estima que a bolha no deve estourar, mas desinchar com
uma queda dos preos de 5 a 10% de maio de 2011 a meados de 2012, quando das
eleies presidenciais. Para o Centre danalyse stratgique, centro de estudos estratgicos ligado ao governo francs, existe uma bolha imobiliria na Frana e, para seus pesquisadores somente quando a bolha estoura que sua existncia se impe a todos 19.

Figura 82 [Grfico] Evoluo dos preos dos imveis novos na Frana e relao com o custo da
construo. Fonte: Centre dAnalyse Stratgique, 2011.

16 M. Mouillart, entrevistado pelo peridico La vie Immo. Cf. Une bulle immobilire en France ? Cest ce
quen pensent les experts, La vie Immo, 23 de maio de 2011. Disponvel em: http://www.lavieimmo.com/
interview-immobilier/une-bulle-immobiliere-en-france-ce-qu-en-pensent-les-experts-11677.html
17

Responsvel em pesquisas de economia junto Assya Compagnie Financire.

18 Cf. Une bulle immobilire en France ? Cest ce quen pensent les experts, La vie Immo, 23 de maio de
2011.
19

346

Idem.

A Figura 82 mostra grfico produzido pelo Centre danalyse stratgique, em abril de

201120. Ele mostra a evoluo dos ndices de preos praticados pelo mercado francs
quanto a casas e apartamentos, e associa essas curvas quela referente ao custo de
produo, de 1990 a 2009. Fixadas em 1990 com o ndice 100, as curvas evoluem no
mesmo ritmo at 1998, quando os ndices de preos de mercado passam a ser superiores ao ndice do custo. Mas ali tambm o aumento dos preos parece ser acompanhado de um aumento dos custos de produo, mais ou menos ao mesmo ritmo. Apenas
um sinal de descolamento ocorre em todo o perodo analisado: em 2008, o ndice
de custos de produo sofre ligeira queda, qual acompanha o ndice de preos das
casas. No entanto, no mesmo perodo, os ndices de preos de apartamentos continua
a progredir.
O grfico que obtivemos nos fornece elementos para a compreenso do comportamento do mercado apenas at 2009, seria preciso obter verso mais atualizada.
Mas ao aumento dos preos dos apartamentos novos em le-de-France, indicados na
Figura 82 para 2009, vemos a continuao do crescimento desses preos de 2009 a
2011, na Figura 83.
No queremos afirmar sobre a existncia ou no de uma bolha imobiliria em le-deFrance. Contudo, certo que, assim como acontece hoje com o caso brasileiro, a nova
pujana de capital disponvel nas mos das incorporadoras, associado a polticas estatais de valorizao e incentivo do mercado imobilirio tm feito aumentar os preos
dos imveis novos e usados naquele pas, sobretudo em le-de-France.
Para Vincent Rnard, a excessiva presena das finanas nos mercados imobilirios
traz consigo um verdadeiro problema: a volatilidade consequente (ciclos, bolhas) desestabiliza os mercados e criam dificuldades ao domnio do desenvolvimento urbano e
ao acesso habitao, problema que identificado no apenas nos pases ditos centrais,
mas fortemente agravados nos pases perifricos21 que se abrem economia financeira. Enfim, os dois elementos que precedem contribuem para sublinhar a impotncia

20 Centre dAnalyse Stratgique. Lvolution des prix du logement en France sur 25 ans. La note danalyse
N. 221, abril de 2011, p. 10.
21 Lembremos que, nesses pases, como o Brasil (onde 70% da populao excluda do mercado formal
de habitao), esses agravantes vm apenas a se somar a uma estrutura de excluso social que posta
priori.

347

Figura 83 [Grfico] Evoluo da mdia dos preos por metro quadrado dos apartamentos
novos comercializados na regio le-de-France, de 2006 a 2011. Fonte: LaVieImmo.

crescente das polticas pblicas urbanas, que penam cada vez mais a atingirem os objetivos que elas assinam, que seja a diversidade social ou a luta contra a urbanizao
dispersa. Essa ltima observao nos conduzir a nos perguntar sobre a eficcia das
polticas pblicas e as condies de suas implementaes 22.
Mais do que impor consequencias ao territrio, a financeirizao das incorporadoras
imobilirias as torna internacionais, seja do ponto de vista da expanso geogrfica de
seus investimentos, seja quanto s origens de seus capitais. Assim, srios problemas
comeam a existir no contexto poltico. Qual o lugar para a poltica urbana nesse novo
momento histrico? Qual o lugar do planejamento urbano e das polticas habitacionais nesse novo contexto? Como gerir a cidade enquanto planejadores, urbanistas,
rgos e instituies pblicas, quando outros atores chegam em cena?
Para Christian Topalov, uma mudana nesse domnio seria apenas possvel se a situao fosse conduzida por uma lgica no-capitalista, para alm dos interesses privados de mais-valia. Nesse caso, a habitao seria possvel, mas ela no seria uma
mercadoria, j que sua produo seria realizada fora de uma lgica capitalista.
Constatamos, no entanto, que uma produo em massa dessa habitao mdia problemtica. Ela deve passar pela promoo pblica, ou no caso de permanecer privada,
ela precisa da manuteno de elementos no-capitalistas no sistema de produo e
22

348

V. Renard, La ville saisie par la finance, In : Le Dbat, n.148, p. 108.

circulao. As polticas habitacionais que emergiram com o Welfare State iam nesse sentido. Essas que marcam hoje os anos de crise visam, ao contrrio, a fazer da
habitao uma mercadoria como todas as outras. Elas j se confrontam mesma
realidade incontornvel 23. Assim, a formulao de uma poltica pblica de proviso
de habitao em massa conduzida ou sugerida por promotores privados pode ser algo
claramente perigoso.
Como contrapartida habitao conduzida por promotores privados, necessrio
pensar o papel que os movimentos populares assumem na cidade, principalmente
aqueles que reivindicam o direito moradia, trabalhado na presente monografia.
Esses movimentos traduzem a polarizao da habitao, entre ser um direito e uma
mercadoria. Uma colocao interessante feita em obra coletiva dos autores Bruno
Lefebvre, Michel Mouillart, Sylvie Occhipinti: Ora, se reconhecemos a existncia de
um direito moradia, isso pressupe que reconheamos a existncia de um ou vrios
responsveis. Na verdade, mesmo se o Estado possui um papel particular, cada um de
ns responsvel desse direito. Jogar a habitao numa lgica de mercado talvez
esquec-la 24. E se, segundo Chesnais, as empresas de capital aberto passam a atuar
principalmente para promover o lucro dos investimentos na esfera financeira, isso se
comprova com a fala do agente mainstream francs, Guy Marty: podemos lamentar
que as finanas submetam todos os critrios, que sejam a qualidade arquitetnica ou a
utilidade econmica ideia nica de rentabilidade previsvel de um imvel 25.
As articulaes dos movimentos populares em luta pelos direitos moradia e cidade, parecem ser um caminho, uma esperana onda de reproduo do capital sob
as formas do imobilirio, que reduz um direito, lugares de vida, valores de uso, em
mercadoria, valores de troca. Face expanso do capital imobilirio, agora ainda mais
poderoso, visto que articulado e alimentado pelo capital financeiro, os movimentos
sociais precisam ser reforados.
No plano poltico, discutindo as conseqncias da tomada da cidade pelas finanas,
Vincent Renard lamenta que inexistam instrumentos urbansticos que controlem a
influncia das finanas sobre o espao na Frana, mas podemos validar a observao

23

C. Topalov, Logement en France : lhistoire dune marchandise impossible, pp. 420-21.

24

B. Lefbvre, M. Mouillart, S. Occhipinti, Politique du logement : 50 ans pour un chec, p. 230.

25 G. Marty, Urbanisme, amnagement, immobilier... et financiarisation. In : Les Cahiers, v.145,

out.2006, p. 81.

349

tambm para o Brasil , em direo a equilbrios a longo termo: certamente, a habitao h sculos faz parte de um mercado, h um preo a ser pago para ocupar a casa
dos seus sonhos, ou ento encontrar a interseco de seus sonhos e de suas possibilidades. Mas a violncia das arbitragens financeiras impulsionada pela carncia de mecanismos de planificao estratgica para garantir grandes equilbrios a longo termo26.
Os agentes privados que investem nas companhias imobilirias se interessam apenas
no lucro financeiro, nos dividendos, na possibilidade de especulao, como admite
Guy Marty, da IEIF, ao dizer que a entrada do capital internacional no setor imobilirio no ocorre pelo amor pedra. Esses investidores, fundos de penso internacionais, empresas de private equities, e investidores particulares, tm ento a vantagem de no terem de se preocupar com as conseqncias da reproduo desse capital
sobre o territrio. Diante disso, com a intensificao das atividades imobilirias, o
territrio pouco importa e, as polticas pblicas locais, que deveriam controlar a ao
desses agentes, mostra-se vulnervel, quando no conivente, face a esses processos.
A produo da habitao, nesses moldes no mais pode ser chamada de arquitetura,
assim como os espaos produzidos no mais apresentam valores de projetos de cidade.
Espao construdo parece ser o termo que nos resta para abordar esses aspectos da
cidade contempornea.
No momento em que a especulao gera riquezas de uma ordem estratosfericamente
superior ao avano da economia real, em que as trocas financeiras assumem valores
muito superiores aos do PIB mundial, j foi dito que o poder das finanas deve ser
desmantelado. Chesnais aposta nos movimentos sociais e na militncia juvenil como
esperana para solucionar essa questo. Acreditamos na importncia da luta poltica
junto aos movimentos populares para a defesa das populaes que so mais afetadas
quando, para manter o lastro material da reproduo capitalista, o capital imobiliriofinanceiro os ameaa na escala local. A pesquisa acadmica outra frente importante,
nos trazendo elementos para a compreenso das reais dimenses dos fenmenos ligados produo capitalista da habitao e da cidade na era da acumulao financeira.
Essas pesquisas nos apontariam caminhos a serem seguidos na poltica pblica, em

26

350

Ibidem.

momento de configurao poltica favorvel. Lembramos do fechamento da fala de

David Harvey no Frum Urbano mundial, em maro de 2010, na cidade do Rio de
Janeiro: antes de sabermos como agir face aos interesses do grande capital sobre o
territrio, precisamos compreender o que eles podem fazer conosco.

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Disponveis no endereo eletrnico: http://www.nexity.fr/fr/finance/rapports/
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(Arquivo no disponibilizado no portal da PDG, mas econtrado no endereo:
http://www.acionista.com.br/home/pdg )

369

Este caderno foi composto na famlia de fontes Baskerville e Didot e impresso em

dezembro de 2011 sobre papel alta alvura 120g/m
370