Anda di halaman 1dari 76

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat, rahmat, taufik dan hidayah-Nya, penyusunan makalah ini dapat diselesaikan. Adapun penyusunan makalah ini bertujuan untuk memenuhi
tugas mata kuliah Studio Perencanaan Tapak.
Dalam usaha menyelesaikan makalah ini, penulis menyadari sepenuhnya akan keterbatasan waktu dan pengetahuan sehingga tanpa bantuan dari semua pihak tidaklah mungkin makalah ini berhasil dengan baik.
Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada Ibu Anthy Septianty ST, MT selaku dosen pembimbing, Bapak Yudi Purnomo ST, MT dan Ibu Agustiah Wulandari ST, MT selaku dosen pengajar serta pihakpihak yang telah membantu dalam penyusunan makalah ini.
Mengingat keterbatasan kemampuan yang penulis miliki, maka penulis menyadari bahwa penyusunan makalah ini masih jauh dari kesempurnaan. Untuk itu, kami sangat terbuka dengan segala bentuk saran dan
kritikan yang bersifat membangun guna perbaikan pada buku produk rencana kami ini. Walaupun demikian penulis berharap semoga makalah ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang membutuhkannya.
Akhir kata kami ucapkan terimakasih.

Pontianak, Maret 2016

Tim Penyusun

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR........................................................................................................................................................ i

3.5

Klasifikasi Jalan ....................................................................................................................................... III-2

DAFTAR ISI................................................................................................................................................................... ii

3.6

Hirarki Jalan............................................................................................................................................ III-2

DAFTAR TABEL ........................................................................................................................................................... iii

3.

7 Struktur Ruang Kawasan .................................................................................................................... III-3

DAFTAR GAMBAR....................................................................................................................................................... iii

3.8

Intensitas Pemanfaatan Lahan............................................................................................................... III-3

BAB I PENDAHULUAN .............................................................................................................................................. I-1

3.9

Perencanaan Tapak ................................................................................................................................ III-4

1.1

Latar Belakang.......................................................................................................................................... I-1

3.10.

Struktur Peruntukan Lahan .................................................................................................................... III-4

1.2.

Rumusan Masalah .................................................................................................................................... I-1

3.11.

Tata Bangunan ....................................................................................................................................... III-4

1.3.

Tujuan dan Sasaran .................................................................................................................................. I-1

3.12.

Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung .................................................................................................. III-5

1.4

Ruang Lingkup .......................................................................................................................................... I-1

3.13.

Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ................................................................................................... III-5

1.4.1 Ruang Lingkup Spasial ..................................................................................................................................... I-1

3.14.

Tata Kualitas Lingkungan ....................................................................................................................... III-6

1.4.2 Ruang Lingkup Substansi................................................................................................................................. I-2

3.15.

Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan ............................................................................................. III-7

1.5

Keluaran yang diharapkan ....................................................................................................................... I-2

BAB IV RENCANA TATA BANGUNAN DAN KAWASAN LINGKUNGAN..................................................................... IV-1

1.6

Kerangka Pemikiran ................................................................................................................................. I-3

4.1.

1.7

Sistematika Penyajian Laporan ................................................................................................................ I-3

4.1.1

Perumusan dan Strategi Analisis SWOT ................................................................................................. IV-1


Analisis Komponen Perencanaan ................................................................................................... IV-1

BAB II GAMBARAN UMUM ..................................................................................................................................... II-1

4.1.2 Analisis Kependudukan ............................................................................................................................... IV-10

2.1

Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional............................................................................. II-1

4..1.4 Analisis Traffic Counting............................................................................................................................. IV-10

2.2

Kajian Umum Kawasan............................................................................................................................ II-2

4.1.5.

Analisis SWOT .............................................................................................................................. IV-12

2.2.1 Kajian Struktur Peruntukan Lahan ............................................................................................................... II-2

4.2.

Arahan dan Konsep Pengembangan .................................................................................................... IV-18

1.2.2.

Kajian Intensitas Pemanfaatan Lahan ............................................................................................. II-3

4.2.1.

Visi, Misi dan Tujuan .................................................................................................................... IV-18

1.2.4.

Kajian Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung ................................................................................ II-4

4.2.2.

Konsep Pengembangan................................................................................................................ IV-19

1.2.5.

Kajian Fisik Dasar dan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ........................................................ II-4

4.2.2.

Skenario Kawasan Pengembangan ...................................................................................................... IV-23

1.2.6.

Kajian Sarana dan Utilitas ............................................................................................................... II-6

BAB V ZONASI, DETIL KAWASAN DAN RENCANA PENGELOLAAN......................................................................... V-23

1.2.7.

Kajian Kependudukan ................................................................................................................... II-10

5.1.

Klasifikasi Zona ...................................................................................................................................... V-23

2.2.5 Kajian Sosial Ekonomi Kawasan ................................................................................................................. II-11

5.2.

Daftar Kegiatan ..................................................................................................................................... V-24

2.2.6 Isu dan Potensi Lokasi Tapak ..................................................................................................................... II-12

5.2.1.

Zona A (Zona Perdagangan) .......................................................................................................... V-24

BAB III LANDASAN TEORI ....................................................................................................................................... III-1

5.2.2.

Zona B ........................................................................................................................................... V-27

3.1

Pengertian Kawasan............................................................................................................................... III-1

5.2.3.

Zona C............................................................................................................................................ V-30

3.2

Sentral Bisnis .......................................................................................................................................... III-1

5.3.

Aturan Teknis ( Komponen Zonasi Rencana) ........................................................................................ V-33

3.3

Aktivitas Perdagangan Dan Jasa............................................................................................................. III-1

5.4.

Aturan Dampak Pengembangan ........................................................................................................... V-33

3.4

Jenis-Jenis Aktivitas Perdagangan dan Jasa .......................................................................................... III-1

5.5.

Penetapan Mekanisme Pembiayaan dan Kelembagaan ....................................................................... V-33


ii

5.6.

Perumusan Program Pengelolaan Pembangunan ................................................................................ V-33

DAFTAR TABEL
Tabel IV.13 Analisis SWOT Tata Bangunan .......................................................................................................... IV-13
Tabel II.1 Jenis Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara ...................................................................................... II-4

Tabel IV.14 Analisis SWOT Sirkulasi dan Jallur Penghubung................................................................................ IV-14

Tabel II.2 Informasi Kedalaman Lahan Gambut Kecamatan Pontianak Tenggara .................................................. II-5

Tabel IV.15 Analisis SWOT Sistem Ruang Terbuka dan Tata HIjau ...................................................................... IV-16

Tabel II.3 Data Ketinggian Permukaan Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara ................................................. II-5

Tabel IV.16 Analisis SWOT Tata Kualitas Lingkungan........................................................................................... IV-16

Tabel II.4 Data mengenai Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan............................................................................... II-8

Tabel IV.17 Analisis SWOT Sistem Prasaran dan Utilitas Lingkungan .................................................................. IV-17

Tabel II.5 Informasi mengenai Drainase di Lokasi Perencanaan........................................................................... II-10

Tabel IV.18 Skenario Pengembangan 7 Komponen ............................................................................................. IV-23

Tabel II.6 Tabel Jumlah Penduduk di Kecamatan Pontianak Tenggara ................................................................ II-11
Tabel II.7 Informasi Nilai Tambah PDRB pada 9 Sektor di Kecamatan Pontianak Tenggara Tahun 2015 ............ II-12
Tabel II.8 Isu, Potensi dan Masalah di Lokasi Perencanaan .................................................................................. II-12
Tabel IV.1 Analisis Struktur Peruntukkan Lahan .................................................................................................... IV-1
Tabel IV.2 Analisis Tata Bangunan ........................................................................................................................ IV-2
Tabel IV.3 Analisis Intensitas Pemanfaatan Lahan................................................................................................ IV-3
Tabel IV.4 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung ................................................................................... IV-4
Tabel IV.5 Sistem Ruang Terbuka Hijau ................................................................................................................. IV-5
Tabel IV.6 Analisis Tata Kualitas Lingkungan ........................................................................................................ IV-6
Tabel IV.7 Analisis Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan .............................................................................. IV-7
Tabel IV.8 Tingkat Akurasi Masing-Masing Metode Proyeksi Penduduk............................................................. IV-10
Tabel IV.9 Analisis Jumlah Proyeksi Penduduk ................................................................................................... IV-10
Tabel IV.10 Analisis Traffic Counting ................................................................................................................... IV-10
Tabel IV.11 Analisis SWOT Struktur Peruntukkan Lahan .................................................................................... IV-12
Tabel IV.12 Analisis SWOT Intensitas Pemanfaatan Lahan .................................................................................. IV-13

DAFTAR GAMBAR
Gambar I.1 Ruang Lingkup Substansial dalam Perencanaan Tapak ........................................................................ I-2

Gambar II.5 Kondisi Eksisting Lokasi Tapak............................................................................................................. II-3

Gambar I.2 Kerangka Pemikiran Kawasan Perencanaan Tapak..................................................................................3

Gambar II.6 Luasan Lokasi Perencanaan ................................................................................................................ II-3

Gambar II.1 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional ......................................................................... II-1

Gambar II.7 Proporsi Kedalaman Lahan Gambut di Kecamatan Pontianak Tenggara............................................ II-5

Gambar II.2 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional ......................................................................... II-1

Gambar II.8 Jenis Vegetasi yang Tumbuh di Lokasi Perencanaan .......................................................................... II-6

Gambar II.3 Fungsi Kawasan Perencanaan menurut Peta Pola Ruang Kota Pontianak ......................................... II-2

Gambar II.9 SMA Santun Untan, Salah Satu Sarana Pedidikan di sekitar Lokasi Perencanaan .............................. II-7

Gambar II.4 Posisi Lokasi Perencanaan dalam Peta BWP Kota Pontianak ............................................................. II-2

Gambar II.10 Bank BNI sebagai Satu Sarana Perbankan di sekitar Lokasi Perencanaan ........................................ II-7
iii

Gambar II.11 Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan .................................................................................................. II-8

Gambar IV.5 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Pintu Masuk dan Keluar ... IV-22

Gambar II.12 Lapangan Golf dan Taman Digulis, RTH terdekat dengan Kawasan Perencanaan ........................... II-8

Gambar IV.6 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Tipe Perkerasan ................ IV-23

Gambar II.13 Titik Gardu Listrik di sekitar Lokasi Perencanaan .............................................................................. II-9

Gambar IV.7 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Model Parkir Kendaraan... IV-24

Gambar II.14 Pola Aliran Drainase di Lokasi Perencanaan ..................................................................................... II-9

Gambar IV.8 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ................................... IV-25

Gambar II.15 Sistem Pembuangan Sampah di Lokasi Perencanaan yang Kurang Tertata ................................... II-10

Gambar IV.9 Konsep Pengembangan Komponen Tata Kualitas Lingkungan ....................................................... IV-26

Gambar II.16 Sistem Jaringan Air Bersih di Lokasi Perencanaan .......................................................................... II-10

Gambar IV.10 Konsep Pengembangan Komponen Prasarana dan Utilitas Lingkungan - Jaringan Air Bersih ..... IV-27

Gambar II.17 Pergerakan Angka Jumlah Penduduk Kelurahan Bansir Laut ......................................................... II-11

Gambar IV.11 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas Drainase............................ IV-29

Gambar II.18 Grafik Pergerakan 3 Sektor Teratas di Pontianak Tenggara Tahun 2015 ....................................... II-12

Gambar IV.12 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Air Limbah ........................... IV-2

Gambar IV.1 Grafik Hasil Uji 3 Metode Proyeksi Penduduk ................................................................................ IV-10

Gambar IV.13 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Penerangan Jalan ................ IV-4

Gambar IV.2 Konsep Pengembangan Komponen Struktur Peruntukkan Lahan ................................................. IV-19

Gambar IV.14 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Titik Router dan Wifi ........... IV-5

Gambar IV.3 Konsep Pengembangan Komponen Intensitas Pemanfaatan Lahan .............................................. IV-20

Gambar IV.15 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Jaringan Listrik ..................... IV-6

Gambar IV.4 Konsep Pengembangan Komponen Tata Bangunan....................................................................... IV-21

Gambar IV.16 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Tempat Sampah .................. IV-7

iv

BAB I PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang

1.2. Rumusan Masalah

Tapak merupakan sebidang tanah yang memiliki batas-batas jelas termasuk kondisi tanah dan ciriciri dari tanah tersebut. Sebuah tapak tidak pernah tak berdaya akan tetapi merupakan sekumpulan jaringan
yang terus berkembang. Perencanaan tapak adalah pengolahan fisik tapak untuk meletakkan seluruh
kebutuhan rancangan didalam tapak. Perencanaan tapak dilakukan dengan memperhatikan kondisi tapak
dan dampak yang akan timbul dari suatu perubahan pada fisik atasnya. Tujuan dari perencanaan tapak

Bagaimana kondisi eksisting di lokasi tapak dan sekitarnya?


Apa saja isu dan permasalahan di lokasi tapak?
Bagaimana merancang kawasan sentra bisni Universitas Tanjungpura?

1.3. Tujuan dan Sasaran


a. Tujuan

adalah agar seluruh ruang dan kebutuhan-kebutuhannya diterapkan dengan memperhatikan kondisi,

Tujuan dari penulisan laporan ini antara lain :

lingkungan alam, lingkungan fisik buatan, dan lingkungan social disekitarnya, seperti halnya perencanaan
tapak di Jalan Daya Nasional, tepatnya di Jalan Karangan yang terdapat di kawasan Universitas
Tanjungpura.

Untuk mengetahui kondisi atau karakteristik lokasi tapak dan sekitarnya.

Untuk melihat isu dan permasalahan yang mendominasi di lokasi tapak dan sekitarnya.

Untuk mencapai perencanaan dan pemanfaatan ruang yang efisien melalui peracangan kawasan

Universitas Tanjungpura merupakan salah satu perguruan tinggi terluas yang terdapat di Kota

sentra bisnis Universitas Tanjungpura

Pontianak. Pada kawasan-kawasan tertentu di Universitas Tanjungpura, terdapat lokasi yang akan
dijadikan objek untuk keperluan perencanaan tapak. Lokasi tapak tersebut awalnya merupakan salah satu

b. Sasaran
Sasaran dari penulisan laporan ini antara lain :

ruang terbuka yang dimiliki Universitas Tanjungpura dan terdapat lapangan sepakbola beserta tribun
penontonnya yang telah terbangun. Sementara, lokasi tapak tersebut akan dijadikan sebagai Sentral Bisnis

Mendeskripsikan kondisi eksisting lokasi tapak dan sekitarnya

yang akan memberikan pendapatan/income tersendiri bagi Universitas Tanjungpura.

Mengkaji isu dan permasalahan yang muncul di lokasi tapak dan sekitarnya

Mewujudkan perencanaan pengembangan kawasan sentra bisnis Universitas Tanjungpura

Dalam sejarahnya, Universitas Tanjungpura belum pernah membangun usaha besar yang bersifat
makro, seperti Sentral Bisnis tersebut. Sentral Bisnis atau pusat bisnis merupakan salah satu bentuk usaha
yang sangat berkembang pada masa modern ini karena dapat memberikan hasil yang sangat menjanjikan
dan dapat mengembalikan modal dalam kurun waktu yang singkat. Dibangunnya Sentral Bisnis ini untuk
memberikan peluang bagi dunia usaha yang telah berkembang terlebih dahulu di Kota Pontianak. Selain

yang berdaya saing


1.4

Ruang Lingkup
Ruang lingkup dibagi menjadi dua, yaitu ruang lingkup spasial dan ruang lingkup substansial.

berikut penjabaran mengenai ruang lingkup spasial dan substansial.

itu, lokasi tersebut juga sangat mendukung untuk didesain sebagai Sentral Bisnis sebab terletak pada
kawasan strategis di Kota Pontianak, tepatnya di Universitas Tanjungpura.
Seiring bertambahnya jumlah penduduk, pemenuhan kebutuhan akan semakin meningkat. Hal ini
dapat menjadi pemicu munculnya Sentral Bisnis baru yang dapat dikembangkan di Kota Pontianak. Selain
itu, tingginya tingkat lalu lintas dilokasi tapak juga dapat menambah peluang berkembangnya Sentral

1.4.1 Ruang Lingkup Spasial


Wilayah yang menjadi lokasi perencanaan sentral bisnis terdapat pada kawasan Universitas
Tanjungpura Utara RT 005/ RW 005 Kelurahan Bansir Laut, Kecamatan Pontianak Tenggara. luas lokasi
tapak adalah 3,95 Ha. adapun batas-batas lokasi tapak tersebut sebagai berikut:

Bisnis di Kota Pontianak tepatnya di Jalan Daya Nasional. Karena dengan tingginya tingginya tingkat lalu
lintas dilokasi tersebut, masyarakat akan semakin mengenal usaha Sentral Bisnis yang akan
dikembangkan.

I-1

1.5

Keluaran yang diharapkan


Adapun keluaran yang diharapkan dari hasil perencanaan ini berupa: Buku rencana
1. Album peta.

Peta-peta konsep perencanaan

Peta Situasi

Blok plan, skala 1 : 500

Gambar tampak kawasan/site, skala 1 : 500

Gambar potongan kawasan, skala 1 : 500

Detail kawasan, skala 1 : 50/1 : 100

Simulasi rencana

Gambar I.1 Ruang Lingkup Substansial dalam Perencanaan Tapak

Sumber : Tim Penyusun

A. Utara : Jalan Karangan


B. Selatan : Jalan Daya Nasional dan Masjid Al-Muhtadin
C. Barat : Lappangan Golf
D. Timur : Jalan Daya Nasional
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi
Ruang lingkup substansi/materi dari kajian lokasi tapak kami melingkupi pengembangan kawasan
sentra bisnis universitas tanjungpura yang disesuaikan dengan pemanfaatannya dalam aspek tata ruang
serta kaitan pengembangan lokasi ini terhadap aspek ekonomi, sosial-budaya dan lingkungan sekitar.
Berikut beserta saran dan rekomendasi terkait perkembangan kawasan tersebut terhadap lingkungan
sekitarnya.

I-2

1.6

Kerangka Pemikiran

1.7

Tujuan
Mengembangkan lokasi tersebut sebagai Kawasan Sentra Bisnis Untan.
Sasaran
Menciptakan rencana konseptual yang baik dan menguntungkan bagi masyarakat,
swasta dan pemerintah.
Lingkup Bahasan
Pembahasan difokuskan pada sebelah utara lapangan olahraga Universitas
Tanjungpura dan sekitarnya.

Sistematika Penyajian Laporan


Adapun penulisan laporan ini disajikan dalam sistematika sebagai berikut :

Bab 1 Pendahuluan
Pada bab ini berisikan tentang latar belakang, rumusan masalah, tujuan dan sasaran, ruang lingkup
yang meliputi ruang lingkup spasial dan ruang lingkup substansi keluaran yang diharapkan, kerangka
pemikiran, dan sistematika penyajian laporan.
Bab 2 Gambaran Umum Kawasan

Di tinjau berdasarkan Landasan Teori, Pedoman,


dan standarisasi

Pada bab ini akan dibahas mengenai gambaran umum kawasan UNTAN yang terkait seperti,
kedudukan kawasan kajian dalam konteks regional dan gambaran umum kawasan kajian

Ide-Ide / Gagasan

Bab 3 Landasan Teori


Pada bab ini berisikan tentang landasan teori yang terkait tentang kawasan Sentral Bisnis, baik dari

Pengumpulan Data

Observasi
Wawancara
Studi Literatur

para ahli, pedoman, dan peraturan-peraturan yang ada untuk menjadi referensi utama dalam menganalisis.
Bab 4 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan
Pada bab ini akan dibahas mengenai arahan dan konsep pengembangan (visi, misi, dan tujuan

Analisis

sampai pada perumusan dan strategi analisis SWOT), perumusan konsep pengembangan, sampai pada
skenario pengembangan kawasan yang berupa komponen rencana.
1. Struktur Peruntukan Lahan
2. Intensitas Pemanfaatan Lahan
3. Tata Bangunan
4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
6. Tata Kualitas Lingkungan
7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan

Bab 5 Zonasi, Detail, dan Pengelolaan Kawasan Rencana


Pada bab ini akan dibahas klasifikasi zona, daftar kegiatan, aturan teknis zonasi, aturan dampak
pengembangan kawasan, penetapan mekanisme pembiayaan dan kelembagaan pengelolaan kawasan, dan
perumusan program pengelolaan pembangunan.

Konsep Perencanaan

Gambar Perencanaan
Gambar I.2 Kerangka Pemikiran Kawasan Perencanaan Tapak

Sumber : Tim Penyusun

I-3

BAB II GAMBARAN UMUM

2.1

Sebagai Ibu Kota Provinsi, Kota Pontianak menjadi pusat perdagangan dan perekonomian baik

Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional


Kajian mengenai kawasan atas dasar kedudukannya pada konteks regional kami mulai dari kajian

Kota Pontianak, sebagai koa lokasi tapak berada. Kota Pontianak merupakan Ibu Kota Provinsi
Kalimantan Barat. Terletak di bagian muara DAS Kapuas, kota yang terkenal dengan julukan seribu
paritnya ini terbagi atas 6 kecamatan. 6 kecamatan tersebut diantaranya Pontianak Utara, Pontianak Timur,

dalam skala makro maupun mikro. Maka dari itu, pengembangan aktivitas perekonomian akan jauh lebih
cepat tumbuh di daerah ini ketimbang daerah-daerah lainnya di provinsi Kalimantan Barat. Perencanaan
Sentra Bisnis yang tepatnya terletak di Kecamatan Pontianak Tenggara, mungkin akan jadi salah satu
aktivitas bisnis yang paling massive perkembangannya di masa yang akan datang.

Pontianak Kota, Pontianak Selatan, Pontianak Barat dan Pontianak Tenggara.

Jika dilihat konstelasinya terhadap wilayah Kota Pontianak, lokasi tapak berada di Kecamatan
Pontianak Tenggara tepatnya di Kelurahan Bansir Laut; RT 005/RW005. Menurut dokumen Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Pontianak tahun 2013-2033, lokasi tapak yang juga merupakan Lapangan
Sepak Bola Universitas Tanjungpura
ini

tergolong

kedalam

Ruang

Terbuka Hijau (RTH). Kendatipun


demikian, lokasi yang berbatasan
langsung disebelah baratnya dengan
lapangan golf baru tersebut terkesan
kurang

diperhatikan

dan

terbengkalai. Tidak banyak orang


yang

mungkin

tertarik

untuk

mengunjungi lokasi ini, meskipun


fungsinya

sebagai

RTH

Kota

Pontianak. Parahnya, lokasi ini


bahkan
Gambar II.1 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional

Sumber : Tim Penyusun

tidak

memiliki

kondisi

penerangan yang layak. Sehingga


saat malam datang tempat ini
terkesan angker. Di lain hal, ada

Disebelah utara, Kota Pontianak berbatasan langsung dengan Kabupaten Mempawah. Sementara

beberapa sumber yang menyebutkan

disebelah selatan berbatasan dengan Kabupate Kubu Raya. Dari Barat dan Timur Kota Pontianak

bahwa tribun yang berdiri di lokasi

berbatasan dengan dua Kabupaten yang telah di sebutkan diatas, yakni Kabupaten Kubu Raya dan

perencanaan

Kabupaten Mempawah.

dimanfaatkan beberapa pihak sebagai lokasi tempat tinggal sementara. Namun, tak jarang juga kita melihat

kami

bahkan

Gambar II.2 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional

Sumber : Tim Penyusun

II-1

beberapa orang yang mungkin tertarik untuk mengunjungi lokasi ini terutama untuk mengabadikan momen

perencanaan BWP adalah potensi investasi yang dimiliki tiap wilayah. Artinya lokasi tapak kami ini

bersama teman atau sahabat melalui media fotografi.

menurut pertimbangan BWP menduduki peringkat yang cukup mumpuni jika akan dikembangkan sebagai

Disisi lain, dilihat dari arah mata angin, lokasi perencanaan tapak TERA PROJECT berbatasan
dengan beberapa lokasi site lain yang menurut kami menjadikan lokasi ini tergolong strategis. Misalnya,
lokasi ini berbatasan dengan lapangan golf yang baru saja di bangun. Sebagai bakal lokasi sentra bisnis

Sentra Bisnis Universitas Tanjungpura. Fungsinya sebagai RTH dalam peta pola ruang Kota Pontianak
nampaknya akan menjadi acuan bagi TERA PROJECT dalam mengembangkan sentra bisnis yang tidak
mengurangi fungsinya sebagai kawasan hijau.

Universitas Tanjungpura pertimbangan orientasi lokasi tapak terhadap lokasi lain disekitarnya akan sangat
berpengaruh terhadap prospek lokasi ini kedepannya. Pasalnya, lokasi sentra bisnis ini tidak akan mampu
sepenuhnya berdiri sendiri. Artinya, perencanaan di lokasi ini nantinya harus mampu bersinergi dengan

2.2

Kajian Umum Kawasan

2.2.1 Kajian Struktur Peruntukan Lahan

kondisi eksisting yang sudah ada sehingga, selain mampu memberikan dan menjamin prospek yang lebih
baik kedepannya juga memastikan bahwa kondisi eksisting di sekitar lokasi tapak tidak akan terganggu
dengan aktivitas yang akan dikembangkan di lokasi tersebut. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai
batas-batas lokasi tapak, perhatikan poin-poin berikut ini.

Lokasi merupakan variabel penting yang dapat mengungkapkan berbagai hal tentang gejala yang dipelajari.
Dalam kajian terhadap sebuah lokasi untuk dalam konteks perencanaan pembangunan, terlebih dahulu yang
dilakukan ialah analisis lokasi terkait tapak tersebut. Kajian/analisis lokasi sangat menentukan pembangunan yang
akan dilaksanakan, karena dengan melakukan kajian lokasi tapak tersebut, dapat diketahui pembangunan yang

Utara

: Jalan Karangan, SMA Santun Untan dan Pemukiman Penduduk

sangat ideal untuk dilakukakan terkait dengan keadaan fisik seperti luasan lokasi tapak tersebut. Adapun kajian yang

Barat

: Lapangan Golf

dilakukan dalam konteks internal lokasi tapak salah satunya adalah, pengukuran di areal tapak. Kajian-kajian

Timur

: Jalan Daya Nasional dan Bundaran Universitas Tanjungpura

Selatan

: Jalan Daya Nasional dan Masjid Al-Muhtadin

tersebut meliputi, pengukuran luas dan keliling lokasi tapak.

RTH
Niaga

Pemukiman

Pendidikan

Pemerintahan

Gambar II.3 Fungsi Kawasan Perencanaan menurut Peta Pola Ruang Kota Pontianak

Sumber : RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

Gambar II.4 Posisi Lokasi Perencanaan dalam Peta BWP Kota Pontianak

Sumber : RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

Sementara, secara umum lokasi perencanan tapak kami berada pada Bagian Wilayah Perencanaan
ke 3 dari total 8 BWP yang direncanakan dalam RDTR Kota Pontianak. Salah satu pertimbangan
II-2

Terkait dengan lokasi maka salah satu faktor yang menentukan apakah lokasi tersebut menarik untuk di
kunjungi atau tidak adalah tingkat aksesibilitasnya. Tingkat aksesibilitas adalah tingkat kemudahan untuk mencapai
suatu lokasi di tinjau dari aksesibilitasnya. Tingkat aksesibilitas di pengaruhi oleh kondisi jalan dan lebar jalan. Jika
suatu lokasi memiliki kondisi jalan yang baik, bisa dilaui oleh berbagai jenis kendaraan, banyak alat transportasi
yang melalui tempat tersebut mulai dari pagi, siang, hingga malam, maka dapat dikatakan aksesibiltas menuju lokasi

1.2.2.

Kajian Intensitas Pemanfaatan Lahan


Berdasarkan RTRW Kota Pontianak No. 2 tahun 2013 mengenai peraturan zonasi yang

terkandung dalam pasal 48 yaitu ketentuan umum peraturan zonasi untuk Ruang Terbuka Hijau
sebagaimana dimaksud dalam pasal 45 ayat (2) berupa taman lingkungan diarahkan dengan ketentuan
sebagai berikut:

tersebut cukup baik.

1. Kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pemanfaatan ruang untuk fasilitas rekreasi,
bangunan pemerintah untuk pelayanan informasi publik, menananm tanaman, kolam retensi untuk
pengendalian air larian, bangunan penunjang sistem prasarana kota, penempatan reklame/
pengumuman secara terbatas dan pemasangan bentangan jaringan transmisi tenaga listrik dan pipa
gas, kabel telpon dan pipa air minum.
2. Kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat tidak mengganggu fungsi dan peruntukan RTH taman
lingkungan.
3. Kegiatan yang tidak diperbolehkab meliputu kegiatan selain sebagaimana dimaksud pada nomor 1
dan 2. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang terbuka hijau meliputi:
Jika dilihat dari hasil survey, luas lokasi keseluruhan sekitar 5 ha, tetapi luasan yang akan kami gunakan
sebagai lokasi perencanaan sekitar 3,262 ha.

Gambar II.5 Kondisi Eksisting Lokasi Tapak

KDB paling tinggi sebesar 20%

KLB paling tinggi sebesar 0,2

KDH paling rendah sebesar 80%

Tinggi Bangunan paling tinggi 5 m

Sumber : Tim Penyusun


Pengukuran keliling lokasi tapak meliputi, panjang wilayah a = 216,73 meter, b = 27,4 meter, c = 142,42
meter, d = 229,33 meter, dan e = 154,71 meter, sehingga jika di kalkulasikan lokasi tapak memiliki keliling 795,4
meter. Lokasi yang nyaman dan tentram karena lokasi di sekitar tapak yang juga hening, dan juga hawa sejuk karena
banyaknya pepohonan yang ditanam.

1.2.3. Kajian Tata Bangunan


Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya
sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik
lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan,bangunan, serta
ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas
ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam
ruang-ruang publik.
Bangunan yang terdapat di kawasan perencanaan yaitu Tribun, tribun ini terletak Jalan Daya
Nasional tepat nya memiliki orientasi di sebelah barat jalan Daya Nasional, bangunan tribun ini
mempunyai luas 1042 m2 dengan kisaran 1,64 persen dari luas lahan mikro. Bangunan tribun ini

merupakan bangunan tunggal yang terdapat di kawasan perencanaan. Bangunan tribun berfungsi sebagai

c
d

sarana olahraga untuk sepak bola universitas Tanjungpura.

Gambar II.6 Luasan Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun


II-3

jalan yang terdapat di dalam lokasi perencaan yang memiliki lebar jalan untuk di lalui 1 kendaraan roda dua,

1.2.4. Kajian Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung

pergerakan sangat terbatas.

Jalur sirkulasi sangatlah penting, jalur sirkulasi menghubungkan antara satu tempat ke tempat lain.
Menurut PERMEN PU No. 06/PRT/M/2007 tentang pedoman umum rencana tata bangunan dan lingkungan,

Eksisting perlengkapan jalan yang tidak tersedia di dalam lokasi perencanaan seperti penerangan jalan,

sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum,

pepohonan hanyatumbuh di pinggiran lokasi perencanaan, kondisi jalur sirkulasi masih sangat terbatas. Jalan

sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi informal setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan kaki(termasuk masyarakat

masuk maupun keluar ke lokasi perencanaan hanya dapat di lalui dari Jl. Karangan dengan kondisi jalan yang

penyandang cacat dan lanjut usia), system dan sarana transit, system parkir, perencanaan jalur pelayanan

berlubang. Sementara di sekitaran lokasi perencanaan, penerangan jalan sudah cukup baik, tidak terdapat marka

lingkunga, dan system jaringan penghubung. Jalur sirkulasi merupakan suatu ruang yang luas dimana terdapat

jalan, kelengkapan jalan tidak tersedia seperti tempat sampah.

banyak aktifitas yang terjadi dan mempunyai dampak penting dalam membentuk suatu kawasan bahkan kota,

1.2.5.

mengarahkan dan mengatur pola aktifitas dengan memperhatikan aspek keselamatan, kemudahan, kenyamanan,
dan keindahan.

Kajian Fisik Dasar dan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau

Tanah

Konsep dalam penataan jalur sirkulasi dan jalur penghubung berdasarkan PERMEN PU No.

Ketika melakukan survey pertama kami pada lokasi tapak, hal yang paling menarik perhatian saat

06/PRT/M/2007 yaitu harus meninjau dari 3 aspek yaitu, aspek secara fungsional, fisik, dan lingkungan. Aspek

itu adalah kondisi tanah. Pada bagian depan, tepatnya areal yang berbatasan langsung dengan Jalan Daya

fungsional berisi tentang kejelasan perencanaan system sirkulasi yang jelas dan mudah dipahami tentang

Nasional umunya tergenang air. Hal yang berbeda justru kami rasakan dibagian lain lokasi tapak. Di areal

keterkaitan dengan sitem jalan lainnya, mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik termasuk kalangan difabel
dan mewadahi kebutuhan semua orang. Aspek fisik meliputi standar dimensi, estetika, citra dan karakter lokasi,
kualtas material yang di pertimbangkan dari iklim setempat, dan kelengkapan fasilitas penunjang lainnya (perabot,
lampu, pepohonan). Aspek lingkungan meliputi peningkatan nilai lokasi melalui perbaikan ke/di lokasi

lapangan sepak bola, struktur tanah lebih keras dan umumnya ditutup tanah merah kendatipun masih
terdapat beberapa titik cekungan air diantara tingginya rerumputan di lokasi tersebut. Sementara dibagian
belakang lokasi tapak tanah kembali cenderung terendam air. Perhatikan tabel berikut

perencanaan, peningkatan hubungan fungsi kawasan dan peningkatan modofikasi sesuai karakter setempat.
Kelestarian ekologis berupa kawasan berupa pengembangan tata hijau yang mengantisipasi/mengurangi polusi,

Tabel II.1 Jenis Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara

integrasi desain lokasi yang berorientasi ada aktivitas transit (TOD) sebagai peningkatan ekonomi masyarakat
dengan menpertimbangkan kepadatan, lokasi, pertumbuhan kawasan merujuk pada SNI 03-1773-2004.
Selain itu, perlengkapan jalan merupakan salah satu bagian yang tidak dapat dipisahkan dengan komponen
lainnya dari system sirkulasi yang berupa jalur pejalan kaki (pedestrian), street network, sitem parkir, dan ruang
terbuka hijau (RTH). Menurut peraturan tentang jalan menyebutkan perlengkapan jalan terdiri dari perlengkapan
jalan yang berkaitan langssung dan tidak berkaitan langsung dengan pengguna jalan. Yang dimaksud dengan

No

Kecamatan/Kelurahan
2

Pontianak Tenggara
a. Bangka Belitung Laut
b. Bangka Belitung Darat
c. Bansir Laut
d. Bansir Darat
Jumlah

Luas
(Km2)

2,23
2,88
3,03
6,21
14,35

Jenis Tanah
Endapat Litoral

Endapan Aluvium

2,23
2,88
3,03
6,21
14
0
Sumber : Laporan Fakta dan Analisa RDTR Kota Pontianakk 2013-2033

perlengkapan jalan yang berkaitan langsung dengan jalan adalah bangunan atau alay-alat yang dimaksudkan untuk
keselamatan, keamanan, kenyamanan, ketertiban, dan kelancaran lalu lintas serta kemudahan bagi pengguna jalan

Tabel diatas merupakan perolehan data dari dokumen fakta dan analisa RDTR Kota Pontianak

dalam berlalu lintas. Sedangkan yang dimaksud dengan perlengkapan jalan yang tidak berkaitan langsung dengan

2013-2033. Sesuai dengan data diatas, dapat kita simpulkan bahwa secara keseluruhan jenis tanah yang

pengguna jalan adalah bangunan yang dimaksud untuk keselamatan pengguna jalan, dan pengamanan aset jalan,

berada pada Kelurahan Bansir Laut merupakan jenis endapan litoral, hal ini secara otomatis juga akan

dan informasi pengguna jalan.

berlaku pada lokasi tapak. Struktur geologi dan jenis tanah dalam pembangunan kota diperlukan untuk

Pada lokasi perencanaan, eksisting jalur sirkulasi dari lokasi perencanaan di kelompokan menjadi 4 jenis,

mengetahui kestabilan lereng, perencanaan pondasi, dan drainase. Batuan ini relatif kecil daya dukungnya,

yaitu, jalan Arteri sekunder merupakan jalan yang dilalui kendaraan dengan kecepatan tinggi, menggunakan

sehingga bangunan yang ada pada umumnya mengunakan pondasi tiang pancang. Pengetahuan mengenai

perkerasan aspal, lebar jalan cukup lebar, arus lalu lintas cukup ramai. Jalan kolektor primer, arus lalu lintas cukup

struktur geolongi tanah akan sangat berpengaruh mengenai konsep pembangunan yang akan diterapkan

ramai, merupakan jalan penghubung dari jalan arteri, lebar jalan tidak terlalu lebar, kecepatan relative sedang.
Local sekunder, kecepatan sangat dibatasi, perkerasan aspal tetapi berubang, lebar jalan terbatas. Jalan setapak,
II-4

konsep pengembangan dan perencanaan kedepannya. Sehingga, penting untuk mempertimbangkan

Kedalaman Lapisan Tanah Gambut


Kelurahan Bansir Laut

struktur geologi tanah sebelum menentukan tapak.


Baik endapan litoral maupun alluvium, masing-masing memiliki karakteristik lapisan gambut yang
berbeda. Baik dari segi kedalaman efektif maupun ketebalannya. Untuk mengetahui lebih lanut perhatikan
tabel berikut.

Tabel II.2 Informasi Kedalaman Lahan Gambut Kecamatan Pontianak Tenggara


Kecamatan/Kelurahan
Pontianak Tenggara
a. Bangka Belitung Laut
b. Bangka Belitung Darat
c. Bansir Laut
d. Bansir Darat

Luas
2,23
2,88
3,03
6,21

Kedalaman Lapisan Tanah Gambut


0-1,2 m
1,2-2,4 m
2,4-4 m
>4m
0
0
0,04
0

0
0,12
0,5
1,63

0
0,61
0
2,79

0,5

0
0,32
0
0,13

0-1,2 m

1,2-2,4 m

2,4-4 m

>4m

Gambar II.7 Proporsi Kedalaman Lahan Gambut di Kecamatan Pontianak Tenggara

Sumber : Tim Penyusun

Sumber : Laporan Fakta dan Analisa RDTR Kota Pontianakk 2013-2-33

Jika dilihat secara kasat mata, kontur atau ketinggian atau nilai elevasi yang dimiliki oleh lokasi
Keadaan lapisan tanah gambut di Kecamatan Pontianak Tenggara sangat variatif baik dari sisi luasan
maupun kedalaman. Lokasi tapak kami yang berada di Kelurahan Bansir Laut ummumnya memiliki
kedalaman lapisan tanah gambut kisaran 0-2,4 meter, dengan perincian 0,5 Km2 untuk luasan lapisan

site kami rasanya relatif aman. Dalam artian, kami mungkin tidak akan menghadapi tantangan besar
dalam perencanaan lokasi yang terkait dengan masalah kontur. Lokasi site terasa cukup datar disetiap
bagian, senada dengan keadaan kontur Kota Pontianak.

gambut dengan kedalaman 1,2-2,4 meter, dan 0,04 Km2 untuk luasan lapisan tanah gambut degan kedalam
0-1,2 Km2.

Secara keseluruhan, kontur Kota Pontiank berada pada level 0-2% artinya keadaan muka tanah
terletak pada ketinggian kurang lebih 2 meter. Menurut dokumen RDTR Kota Pontianak, Kelurahan

Hidrologi
Sebelum merencanakan pengembangan lokasi, penting untuk memperhatikan aspek hidrologinya.

Salah satu aspek yang cukup mempengaruhi kehidupan baik lokasi tapak maupun bangunan yang berdiri

Bansir Laut didominasi oleh permukaan dengan ketinggian lebih dari 2 meter. Dari total keseluruhan luas
wilayh 3,03 Km2, sekitar 2,71 Km2 merupakan dataran yang berada pada ketinggian lebih dari 2 meter.
Sementara sisanya berada pada ketinggian kisaran 0-2 meter dengan luasan dibawah 1 Km2.

diatasnya di masa depan. Frekuensi turun hujan, kecepatan aliran air, debit hingga kemungkinan terjadinya
penggerusan tanah terhadap lokasi tapak perlu diperhatikan. Sehingga potensi-potensi kerusakan pada

Tabel II.3 Data Ketinggian Permukaan Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara

bangunan maupun lokasi site mampu diantisipasi sedini mungkin.


No
Lokasi perencanaan TERA PROJECT yang berada di Kecamatan Pontianak Tenggara. Kecamatan
Pontianak Tenggara hanya di lintasi oleh 3 parit besar, yakni Parit Bangka, Parit Haji Husin serta Sungai
Raya. Kendatipun demikian keterhubungan antara parit-parit besar tersebut dengan lokasi tapak relatif
jauh dan hanya terhubung melalui drainase di sekitar areal tapak.

Kontur, Kemiringan dan Elevasi

A
B
C
D
E

Kecamatan/Kelurahan
Pontianak Tenggara
a. Bangka Belitung Laut
b. Bangka Belitung Darat
c. Bansir Laut
d. Bansir Darat
Jumlah

Luas
2,23
2,88
3,03
6,21
14,35

Ketinggian Permukaan
0,5-1 m 1-1,5 m 1,5-2 m
>2m
0,01
0,01
0,05
0,07
0,09

0,02
0,02
0,18
0,17
0,39

0,06
0,06
0,43
0,35
0,9

2,04
2,39
2,71
5,73
12,87

Sumber : Laporan Fakta dan Analisa RDTR Kota Pontianakk 2013-2033

II-5

Untuk memahami mengenai ketinggian permukaan tanah Kelurahan Bansir Laut lebih spesifik perhatikan
grafik di bawah ini.

Seperti yang telah kami sebutkan sebelumnya, bakal Sentra Bisnis Untan ini tidak akan sepenuhnya
mampu berdiri sendiri dalam menjalankan aktivitasnya. Ada kebutuhan-kebutuhan lain yang harus
dipenuhi dan mungkin hanya dapat diperoleh dari pihak lain. Selain itu keberadaan pihak-pihak lain ini
baiknya tidak hanya dipandang sebagai penunjang aktivitas melainkan juga sebagai satu kesatuan dari
kawasan yang didiami tapak sehingga eksistensi dan ke-khasan yang berada di dalamnya harusnya tidak
terganggu hanya karena pengembangan lokasi Sentra Bisnis Untan ini.

Pemukiman
Lokasi tapak dilengkapi dengan berbagai sarana penunjang aktivitas bisnis yang akan kita

rencanakan. Misalnya tersedianya akses yang cukup dekat ke berbagai fasilitas perbankan, atau ke fasilitas
lain terutama perbelanjaan. Sementara disisi lain, tepatnya sebelah utara lokasi tapak yang berbatasan

dengan pemukiman penduduk. Penduduk tersebut adalah kelompok yang mungkin akan merasakan

Vegetasi (Titik Pohon)


Lokasi perencanaan kami sebenarnya tidak ditumbuhi oleh banyak pohon. Titik-titik pohon

dampak langsung dari pengembangan kawasan ini. Pasalnya, dengan pengembangan lokasi tersebut

umumnya berada pada pinggir lokasi tapak yang berbatasan langsung dengan jalan. Sementara bagian

sebagai sentra bisnis maka dipastikan akan menarik minat banyak orang dari berbagai arah untuk

lainnya ditutupi oleh rumput-rumput liar. Keberadaan rerumputan liar ini diduga sebagai akibat dari

berdatangan. Seiring dengan hal tersebut tingkat kebisinganpun akan meningkat sehingga mengganggu

terbengkalainya lokasi ini. Terlihat bahwa rumput-rumput ini tumbuh subur dan cukup tinggi.

ketenangan para penghuni di lokasi permukiman tersebut. Faktanya, masyarakat sekitar cenderung

Sementara dibagian belakang areal tapak terdapat susunan beberapa pohon yang baru ditanam.

merupakan masyarakat yang terbiasa dengan kehidupan tenang dan jauh dari kebisingan serta lalu lalang

Pohon-pohon yang tumbuh di lokasi tapak umumnya guna memeperhias jalan dan beberapa

kendaraan.

diantaranya menghasilkan buah. Menurut hasil pengamatan kami, terdapat 9-10 pohon kelapa sawit,
beberapa pohon ketapang dan pucuk merah serta pohon beringin

Jika ditinjau dari tipe hunian di lokasi tersebut, sepertinya lokasi ini umunya didiami masyarakat
kelas menengah hingga kelas atas. Dengan bangunan yang relatif besar dan dilengkapi dengan pagar tinggi
yang mengelilingi bagian rumah sebagai indikasi upaya proteksi tambahan dari gangguan luar maka dapat
ditarik kesimpulan bahwa sebagian besar penghuni lokasi tersebut sangat memperhatikan kenyamanan
dan ketenangan di lingkungannya.
Terdapat kurang lebih 120 unit hunian di lokasi tapak yang mungkin akan merasakan dampak
langsung kedepannya terhadap pengembangan lokasi tersebut. Sebab hunian ini berada di sepanjang jalan
yang menuju ke lokasi tapak. Sebelum mengembangkan kawasan Sentra Bisnis Untan maka ada baiknya
kita memperhatikan variabel kependudukan sekitar yang menurut kami sangat vital keberadaannya. Lebih
baik jika pengembangan lokasi ini sama sekali tidak mengganggu parivasi dan ketenangan dari penghuni

Gambar II.8 Jenis Vegetasi yang Tumbuh di Lokasi


Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

1.2.6.

Kajian Sarana dan Utilitas

Sarana

lokasi tersebut.

Peribadatan
Sarana ini kami tempatkan di urutan kedua, dengan alasan karena peribadatan merupakan salah

satu fasilitas terdekat dengan lokasi perencanaan kami. Masjid Al-Muhtadin, selain sebagai lokasi
II-6

peribadatan bagi umat muslim juga merupakan salah satu pusat kegiatan-kegiatan berbau islami yang

Berjarak sekitar 200-300 meter dari lokasi tapak kita sudah dapat

sangat sering dikunjungi oleh berbagai kalangan, baik mereka yang menetap disekitaran masjid maupun

menemukan beberapa fasilitas perbankan milik daerah maupun nasional

dari berbagai daerah lain. Menurut kami, fungsi sarana peribadatan ini sebagai aktivitas sosial juga secara

lengkap dengan fasilitas anjungan tunai mandiri (ATM). Seperti fasilitas

tidak langsung akan memberikan keuntungan terhadap pengembangan Sentra Bisnis Untan. Hal ini

perbankan pada umumnya, kantor pelayanan perbankan ini memberikan

didasari atas kepercayaan kami bahwa jika volume orang yang berdatangan ke wilayah sekitar Sentra

pelayanan pada masyarakat sekitar yang berminat untuk menabung.

Bisnis Untan meningkat maka nama lokasi ini akan semakin dikenal oleh masyarakat luas secara langsung

Selain itu, keberadaan kantor pelayanan perbankan ini juga sebagai

maupun dari mulut ke mulut.

bentuk kerjasama antara pihak bank dan Universitas Tanjungpura

sebagai komitmen mereka memberikan kemudahan dalam pelayanan

Pendidikan

Gambar II.10 Bank BNI sebagai

pendidikan.
Lokasi perencanaan tapak yang akan kami lakukan secara
lingkup

spasialnya

berada

pada

wilayah

Lokasi Perencanaan
Bagi Sentra Bisnis Untan sendiri, fasilitas perbankan ini mungkin juga akan
menjadi mitra kerja

Universitas

Sumber : Tim Penyusun

baik secara langsung maupun tidak langsung. Secara tidak langsung, keberadaan mesin ATM yang berdiri

Tanjungpura yang tak lain merupakan salah satu pusat

di sekitar tapak akan memberikan kemudahan bagi setiap warga termasuk para calon pelanggan dan

pendidikan terbesar di Kalimantan Barat. Di dalamnya tidak

pembeli di Sentra Bisnis Untan dalam melakukan penarikan uang maupun transaksi. Serta perwujudan

hanya terdapat Universitas Tanjungpura, tetapi terdapat juga

berbagai kerja sama secara langsung dalam bentuk pemberian berbagai kemudahan bagi calon penjual

beberapa sekolah, mulai dari taman kanak-kanak hingga


sekolah

menengah

atas.

Pada

survey tersebut,

pada Sentra Bisnis Untan.

kami

Perdagangan, Jasa dan Komersil

menemukan sebuah Taman Kanak-kanak yang berada cukup


jauh dari lokasi tapak, Sekolah Dasar Negeri (SDN) 24

Dalam lingkup yang lebih luas, tapak kami terbilang dalam lokasi ekonomi cepat tumbuh.

Pontianak Tenggara yang berada pada Jalan Karangan, dan

Faktanya, berbagai bentuk aktivitas perdagangan skala besar tumbuh cukup pesat di wilayah ini. Ibaratkan

Sekolah Menengah Atas (SMA) Santun Untan yang berada

sebuah injeksi rangsangan, aktivitas ini memberikan stimulus dari berbagai aktivitas niaga skala kecil

tepat disebelah timur laut lokasi tapak.

lainnya yang ikut tumbuh disekelilingnya, termasuklah berbagai sektor informal. Sebut saja, Ayani Mega

Perencanaan Sentra Bisnis Universitas Tanjungpura akan

Gambar II.9 SMA Santun Untan, Salah


Satu Sarana Pedidikan di sekitar Lokasi

sangat

berpengaruh

terhadap

aktivitas

Satu Sarana Perbankan di sekitar

dominan

yang

berlangsung di dalamnya. Terutama dari volume kendaraan

Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

Mall, Hotel Mercure, Show room Mobil, dan beberapa lokasi sentra bisnis di Perdana sebagai bentuk
tumbuh kembang perdagangan skala besar yang memberikan dampak nyata bagi pengembangan kawasan
ini.

yang akan datang menuju lokasi tapak akan mempengaruhi


aktivitas bidang pendidikan yang umumnya membutuhkan situasi yang cukup kondusif dalam
pelaksanaannya. Disisi lain, perencanaan ini mungkin akan mendatangkan nilai tambah bagi Universitas

Rasanya pengembangan lokasi tapak sebagai Sentra Bisnis Untan adalah langkah yang tepat.
Lokasi ini sudah memiliki famenya sendiri. Sehingga kemungkinan besar tidak akan sulit untuk membuat
lokasi ini mempoeroleh namanya. Hal besar yang akan cukup sulit dihadapi Sentra Bisnis ini kedepannya

Tanjungpura sendiri, mengingat Sentra Bisnis Untan akan berdiri pada lokasi yang semulanya terbengkalai
adalah persaingan dalam merebut hati pelanggan yang cukup ketat. Salah satu, caranya adalah

dan terabaikan menjadi lokasi yang mendatangkan profit jauh lebih besar.

dengan memastikan bahwa para pelanggan merasa nyaman selama berada di lokasi tersebut, baik secara
Perbankan

visual maupun spiritual. Kenyamanan secara visual maupun spiritual mampu diwujudkan melalui
perancangan lokasi yang aman, nyaman dan sarat dengan nilai estetika.

Ruang Terbuka
II-7

Keberadaan ruang terbuka di sekitar lokasi tapak memang tidak cukup banyak. Pasalnya, lokasi
tapak berada, umumnya dipadati dengan rumah-rumah warga serta fasilitas pendidikan. Ruang terbuka
publik yang baru-baru ini diresmikan oleh Pemerintah Kota Pontianak adalah Taman Digulis yang
berlokasi sekitaran Bundaran Digulis Jalan Achmad Yani serta Lapangan Golf yang berada tepat dsebelah
barat laut posisi tapak kami.

Gambar II.11 Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

Tabel II.4 Data mengenai Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan


Gambar II.12 Lapangan Golf dan Taman Digulis, RTH terdekat de ngan Kawasan Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

Jika dilihat secara umum, kedua ruang terbuka publik ini mampu menarik perhatian banyak orang,

No Nama Jalan
1

Jalan Ahmad Yani

Status Jalan

Lebar

Panjang

Keterangan

Arteri Sekunder

18 meter

4902 meter

-Jalan aspal

khususnya Taman Digulis untuk mengunjunginya meskipun volumenya tidak mampu kami ukur secara

-2 jalur dan

matematis. Namun, minat masyarakat mengunjungi tempat-tempat tersebut terlihat cukup tinggi. Secara
tidak langsung ketertarikan ini kami percaya dapt memberikan efek nyata bagi prospek pengembangan

6 lajur
2

Jalan Imam Bonjol

Kolektor Primer

9 meter

1813 meter

kawasan ini kedepannya.

-1 jalur dan
1 lajur

Prasarana

Jalan

-Jalan aspal

Jalan Daya Nasional

Kolektor Primer

17,75 meter

1010 meter

-jalan beton
-2 jalur dan

Aksesibilitas menjadi hal yang sangat penting dalam kelancaran menuju lokasi tapak. Dalam hal
ini, untuk menjangkau lokasi tapak kami sangatlah mudah karena berada di tengah kota dan lokasinya
dilalui Jalan Daya Nasional yang menguhubungkan atara Jalan Imam Bonjol dan Jalan Achmad Yani.

2 lajur
4

Jalan Karangan

Lokal Sekunder

11,5 meter

272 meter

-jalan aspal
-1 jalur dan
1 lajur

Jalan Mangga Pinoh

Lokal Sekunder

7,5 meter

340 meter

-jalan aspal
-1 jalur dan
1 lajur

Jalan Setapak

40 cm-50 cm

531,3 meter

-jalan tanah

Sumber : Tim Penyusu

II-8

Jalan menjadi salah satu aspek yang sangat penting dalam kelancaran menuju lokasi tapak.
Berdasarkan hasil survey kelompok kami, jalan Daya Nasional memiliki lebar 17,75 meter, jalan Karangan
memiliki lebar 11,5 meter, dan jalan Mangga Pinoh memiliki lebar 7 meter. Ketiga jalan tersebut
merupakan jalan dua arah sehingga dapat memperkecil terjadinya kemacetan dan

memudahkan

pengunjung untuk mencapai lokasi tapak kami. Dari data tersebut, lokasi tapak kami cocok dijadikan
sebagai Sentra Bisnis Untan karena memiliki jalan yang cukup lebar, mudah dijangkau, dan merupakan
lokasi yang strategi.

Drainase
Drainase juga menjadi aspek penting yang perlu diperhatikan dalam Perencanaan Sentra
Bisnis Untan. Berdasarkan pengukuran yang kami lakukan, drainase yang berada disekitar daerah
tapak kami memiliki lebar 4 meter. Dengan drainase yang cukup lebar ini, dapat memperkecil
kemungkinan terjadinya banjir apabila terjadi hujan yang cukup deras dan lama. Kendatipun
ukuran sebagian besar drainase hampir sama, namun mereka memiliki kedalaman yang sangat
variatif. Untuk Jalan Mangga Pinoh kedalaman parit/drainase bekisar 0,91 m sementara yang tepat

berada di utara tapak hanya memiliki kedalaman 0,81 m. Untuk drainase di Jalan Daya Nasional

Listrik
Di era sekarang ini, listrik sudah menjadi kebutuhan pokok masyarakat karena setiap kegiatan

kedalaman mencapai angka 1,08 m.

manusia membutuhkan listrik. Dalam Perencanaan Sentra Bisnis Untan diperlukan kebutuhan listrik
yang memadai untuk meningkatkan daya jualnya. Disekitar lokasi tapak kami sudah memiliki 4 gardu
listrik,gardu tersebut tersebar tepat disebelah utara lokasi tapak, disebelah selatan dan timur. Sementar
1 gardu lain letaknya cukup jauh dari jangkauan lokasi tapak yakni dekat dengan Klinik Pranata Untan.
Jika listriknya memadai maka akan memberikan keuntungan teknis yang cukup besar bagi lokasi sentra
bisnis untan kedepannya.

Gambar II.14 Pola Aliran Drainase di Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

Gambar II.13 Titik Gardu Listrik di sekitar Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

II-9

Sampah menjadi salah satu permasalahan yang sangat penting dalam Perencanaan Sentra Bisnis

Tabel II.5 Informasi mengenai Drainase di Lokasi Perencanaan

Untan. Apabila sampah tidak dikelola dengan baik, maka akan memberikan dampak bagi lingkungan
No Lokasi Drainase

Kedalaman

Lebar

sekitar. Dilokasi tapak kami memiliki satu tempat pembuangan sampah tipe 2 yang berada tidak jauh dari

Sebelah Barat Daya Nasional

1,07 meter

2,6 meter

Sebelah Utara Karangan

0,83 meter

3,69 meter

Sebelah Seletan Karangan

0,83 meter

2,4 meter

Sebelah

Timur

Jalan Mangga 0,91 meter

area tapak kami. Sampah tersebut langsung dibakar oleh warga sekitar. Namun, ada juga petugas
kebersihan yang bertugas mengangkut sampah setiap harinya.

4 meter

Pinoh (Belakang Fak. Kehutanan)


Sumber : Tim Penyusun

Air Bersih
Air bersih menjadi kebutuhan pokok dalam aktivitas sehari-hari setiap manusia. Oleh karena lokasi

tapak kami yang cukup berdekatan dengan PDAM Tirta Khatulistiwa terdapat sedikitnya tiga saluran air
yang berada di sekitar lokasi tapak kami, yaitu saluran air primer, saluran air sekunder dan saluran air
tersier. Di daerah permukiman warga dialiri oleh saluran air tersier yang menjadi sumber air bersih bagi
masyarakat sekitar. Dan lokasi tapak kami dialiri oleh saluran air primer. Sehingga dalam Perencanaan
Sentra Bisnis Untan, air bersih mungkin tidak menjadi peermasalahan yang besar di lokasi ini.

Gambar II.15 Sistem Pembuangan Sampah di Lokasi Perencanaan yang Kurang Tertata

Sumber : Tim Penyusun


Saluran Pipa Primer
Saluran Pipa Tersier

Booster dan Reservoir

Saluran Pipa Sekunder

1.2.7.

Kajian Kependudukan

1. Jumlah Penduduk
Kependudukan merupakan variabel yang sangat dinamis. Senantiasa berubah dan bergerak. Jumlah
penduduk sendiri merupakan bentuk variabel terikat yang pertambahan maupun pengurangan sangat
dipengaruhi oleh beberapa aspek lain. Kendatipun demikian, kajian kependudukan sangatlah sempit jika
hanya dikaji dari aspek kuantitatif semata sebab ada faktor-faktor lain yang bersifat kualitatf dan

Gambar II.16 Sistem Jaringan Air Bersih di Lokasi Perencanaan

Sumber : RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

berpengaruh terhadap kependudukan.


Dalam kaitannya terhadap perencanaan sentra bisnis Universitas Tanjungpura, jumlah akan sangat
penting pengaruhnya. Mengingat jumlah penduduk akan bersimbiosis kedepannya dengan aktivitas

Sampah

perdagangan yang akan kita rencanakan di lokasi tapak. Bentuk hubungan yang akan terjadi mungkin
bersifat negatif namun bisa juga menjadi nilai tambah bagi kelangsungan sentra bisnis tersebut. Misalnya,
keberadaan sentra bisnis mampu menaungi kebutuhan akan lapangan pekerjaan bagi penduduk setempat.
II-10

Namun, di lain pihak jumlah penduduk yang memiliki kecendrungan peningkatan akan mempengaruhi
kualitas lingkungan setempat ditambah lagi keberadaan sentra bisnis membuat suasa lokasi yang
cenderung sesak. Untuk melihat kecendrungan kependuduka setempat, perhatikan tabel berikut

Menurut grafik, Kelurahan Bansir laut sempat mengalami penurunan jumlah penduduk di tahun
2012. Namun, pada tahun-tahun berikutnya yakni 2013 dan 2014 terus bertambah dan cukup signifikan.
2. Kepadatan dan Pertumbuhan Penduduk

Tabel II.6 Tabel Jumlah Penduduk di Kecamatan Pontianak Tenggara

Kepadatan dan pertumbuhan penduduk merupakan elemen dalam kajian kependudukan. Kepadatan
penduduk sendiri berfokus pada deskripsi persebaran/konsentrasi penduduk. Sementara pertumbuhan

No

Kelurahan

2011

1 Bangka Belitung
Laut

2012
14233

2013
15344

2014

15130

15489

2 Bangka Belitung
Darat

12322

12543

12971

13066

3 Bansir Laut

11740

11393

11716

12253

4 Bansir Darat

7458

7833

7657

7838

dignakan untuk melihat besarnya pertambahan penduduk tiap tahun. Kelurahan Bansir Laut berada pada
urutan ke 3 dari total 4 kelurahan yang ada di Kecamatan Pontianak Tenggara dalam hal kepadatan
penduduknya. Sejalan dengan jumlah penduduk, kepadatan penduduk di keluraha ini pun mengalami naik
turunnya.

Sumber : Badan Pusat Statistik; 2015

Bansir Laut, Kelurahan yang menjadi tempat keberadaan tapak kami memiliki kecendrungan

3. Sosial-Budaya

pertumbuhan penduduk yang relatif fluktuatif dalam kurun waktu 4 tahun jika dibandingkan dengan
kelurahan-kelurahan lain yang cenderung terus mengalami peningkatan, mulai dari tahun 2011-2014.
Terkait kondisi tersebut, mungkin terdapat beberapa faktor diantaranya perpindahan penduduk keluar dan
ke dalam kelurahan, kematian dan kelahiran maupun faktor-faktor lain. Untuk melihat kecendrungan

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, kajian kependudukan tidak berbatas hanya pada sisi-sisi
penilaian kuantitatifnya belaka. Aspek sosial-budaya pun merupakan salah satu penilaian yang tidak boleh
luput dari pengamatan kita. Sebagai contoh, lokasi tapak yang kami rencanakan dikelilingi areal komplek
untan dimana sebagian besar penghuninya merupaka merkea yang bekera/belajar di Universitas

jumlah penduduk di Kelurahan Bansir Laut, perhatikan grafik berikut.

Tanjungpura. Baik sebagai tenaga pengajar, staff atu mahasiswa. Profesi penghuni di kawasan ini
berpengaruh terhadap dominasi aktivitas setempat. Dominasi aktivitas setempat dapat diadikan sebagai

Jumlah Penduduk
Kelurahan Bansir Laut
Tahun 2011-2014
12400
12200
12000
11800
11600
11400
11200
11000
10800

alat untuk melihat kecendrungan aktivitas yang terjadi di lokasi sekitar tapak.
2.2.5 Kajian Sosial Ekonomi Kawasan
12253

Setelah melakukan kajian kawasan dalam konteks regional, dan kajian umum kawasan yang
meliputi kajian internal lokasi, dan kajian kependudukan maka sampailah kita pada tahap kajian sosial

11740

11716

ekonomi kawasan. Dalam perencanaan tapak yang berbasis pengembangan sentra bisnis, kajian sosial

11393

ekonomi penting adanya guna melihat kecendrungan-kecendrungan aktivitas perekonomian di sekitar


kawasan serta pengaruhnya terhadap perkembangan kawasan yang akan kita kembangkan kedepannya.

2011

2012

2013

Gambar II.17 Pergerakan Angka Jumlah Penduduk Kelurahan Bansir Laut

2014

Selain itu, kajian sosial ekonomi kawasan adalah salah satu unsur/elemen penting dalam penentuan konsep
pengembangan kawasan.

Sumber : Tim Penyusun

II-11

Beberapa faktor yang menjadi perhatian dalam kajian ini adalah PDRB, Persentase PDRB dan
Pertumbuhan Ekonomi Kawasan. Perhatikan Tabel Berikut.

Kenaikan yang mencolok memang terjadi pada sektor jasa-jasa, sementara bangunan relatif lebih lambat
dan sektor perdagangan relatif lebih stabil dalam peningkatannya.
2.2.6 Isu dan Potensi Lokasi Tapak

Tabel II.7 Informasi Nilai Tambah PDRB pada 9 Sektor di Kecamatan Pontianak Tenggara Tahun 2015
No
1
2
3
4
5
6
7
8

Jenis Lapangan Usaha


Pertanian
Pertambangan dan Penggalian
Industri Pengolahan
Listik, Gas & Air Bersih
Bangunan
Perdagangan, Hotel dan Restoran
Pengangkutan dan Komunikasi
Keuangan, Persewaan dan Jasa
Perusahaan
9 Jasa-Jasa

2011
4047,49
0,00
30542,56
3529,29
116222,71
211415,39
73714,90
53688,86

2012
4315,30
0,00
31694,60
3855,25
130739,82
247300,97
82685,57
57846,01

476655,69

525897,65

2013
4783,53
0,00
34221,82
4472,22
154954,02
293747,73
93827,46
65224,34

2014
5432,53
0,00
37129,16
5109,30
180653,05
330421,81
108562,80
75596,29

588704,08

653409,67

Setelah kami memaparkan keadaan secara umum di lokasi tapak maupun sekitarnya, ada beberapa
kesimpulan yang dapat kami utarakan dalam laporan ini. Kesimpulan tersebut disusun atas beberapa poin
yang terklasifikasi kedalam 3 substansi, diamtaranya; isu, permasalahan internal (problem) dan
potensi disekitar lokasi tapak. Perhatikan tabel berikut.

Tabel II.8 Isu, Potensi dan Masalah di Lokasi Perencanaan


Isu

Potensi

Problem

Pengembangan Aktivitas

Lokasi

Kawasan Sentral Bisnis

berbatasan dengan beberapa

Tenggara dalam kurun waktu 4 tahun terakhir di dominasi oleh sektor Bangunan, Perdagangan serta

yang

lokasi site lain

bentuk-bentuk jasa lainnya. Diantara ketiga sektor tersebut, jasa menempati urutan pertama. Berikutnya,

berdampingan

diikuti oleh sektor perdagangan dan bangunan. Untuk melihat kenaiakan dan peningkatan ketiga sektor

Aktivitas Pendidikan dan

golf

tersebut terhadap nilai tambah PDRB Kecamatan Pontianak Tenggara, perhatikan grafik berikut.

Sosial Kebudayaan serta

lokasi site cukup datar

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2015

Menurut Badan Pusat Statistik Kota Pontianak, penyumbang terbesar PDRB Kecamatan Pontianak

dapat
dengan

berwawasan lingkungan

Nilai Tambah PDRB padaa 3 Sektor dengan


Jumlah Sumbangan Terbesar

karena

Sebagian

lokasi

site

tergenang air

Berbatasan dengan lapangan

Tingkat

kebisingan

akan

semakin meningkat

Keberadaan ruang terbuka


tidak cukup banyak

lokasi

dilengkapi

berbagai

sarana

penunjang

aktivitas

dengan

fasilitas

dekat
perbankan

dan

pusat

perbelanjaan

600000

500000

300000

strategis

bisnis

700000

400000

serta

Bangunan

Perdagangan, Hotel dan Restoran

dengan

fasilitas

peribadatan

Jasa-Jasa

200000

dekat

dekat

dengan

fasilitas

pendidikan

100000
0
2011

2012

2013

2014

prasarana memadai

Gambar II.18 Grafik Pergerakan 3 Sektor Teratas di Pontianak Tenggara


Tahun 2015

Sumber : Tim Penyusun

II-12

BAB III LANDASAN TEORI

3.1

Pengertian Kawasan
Menurut undang-undang nomor 26 tahun 2007 kawasan merupakan wilayah dengan fungsi lindung

3.3

dan budidaya. Wilayah/kawasan adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur
terkait dengan batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan atau aspek fungsional.
Dalam istilah lain, kawasan adalah suatu area di permukaan bumi yang relatif homogen dan
berbeda dengan sekelilingnya berdasarkan beberapa kriteria tertentu. Definisi dan deskripsi tentang

Dalam UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 7 TAHUN 2014 Perdagangan


adalah tatanan kegiatan yang terkait dengan transaksi Barang dan/atau Jasa di dalam negeri dan melampaui
batas wilayah negara dengan tujuan pengalihan hak atas Barang dan/atau Jasa untuk memperoleh imbalan
atau kompensasi.

kawasan menjadi perhatian utama para ahli demografi pada pertengahan abad ke-20, yang
menginterpretasikan peran mereka di dalam pembagian kerja akademis yang menyebabkan pembedaan
wilayah yang mencirikan permukaan bumi. Dengan demikian selama beberapa dekade geografi kawasan
menjadi inti disiplin ini: geografi kawasan adalah bagian yang vital dan tidak terpisahkan dari pokok
bahasan tersebut:. bagi para pembaca umumnya selalu merupakan geografi par excellence

Aktivitas Perdagangan Dan Jasa

Menurut Bambang Utoyo perdagangan merupakan proses tukar menukar barang dan jasa dari suatu
wilayah dengan wilayah lainnya. kegiatan sosial ini muncul karena adanya perbedaan kebutuhan dan
sumber daya yang dimiliki
perdagangan dan jasa
Sedangkan jasa menurut Christian Gronross adalah suatu proses yang terdiri dari serangkaian

(Wooldridge dan East 1958: 141)

kegiatan berwujud yang biasanya tetapi tidak selalu terjadi pada interaksi antara pelanggan dan layanan
3.2

Sentral Bisnis
Sentral bisnis dalam hal ini berkaitan dengan CBD yaitu Central Bisnis Distric atau daerah pusat

kegiatan. Menurut Teori Konsentris (Burgess,1925) DPK atau CBD adalah pusat kota yang letaknya tepat
di tengah kota dan berbentuk bundar yang merupakan pusat kehidupan sosial, ekonomi, budaya dan
politik, serta merupakan zona dengan derajat aksesibilitas tinggi dalam suatu kota.

karyawan dan atau sumber daya fisik atau barang atau penyedia sistem, yang disediakan sebagai solusi
untuk masalah pelanggan.
3.4

Jenis-Jenis Aktivitas Perdagangan dan Jasa


Aktivitas perdagangan dan jasa berdasarkan skala pelayanan:

Sedangkan menurut Teori sektor (Hoyt), Hoyt mengemukakan bahwa proses pertumbuhan kota

a. Pusat perbelanjaan lokal yang pada umumnya menjual barang kebutuhan sehari-hari sehingga

lebih berdasarkan sektor-sektor daripada sistem concentric yang dikemukakan dalam teori Burgess. Hoyt

frekuensi belanja pengunjung sering, serta memiliki ukuran kavling yang kecil yaitu <400m2

meneliti CBD yang terdapat di pusat kota dan Hoyt mengemukakan bahwa pengelompokan tata guna tanah

meskipun ada beberapa aktivitas yang mempunyai ukuran yang lebih dari 400m2 seperti jasa bengkel.

di satu kota seperti alur irisan kue tart. Yang di dalamnya terdapat perbedaan kawasan kota berdasarkan

b. Pusat perbelanjaan distrik yang memiliki fasilitas penunjang yang cukup memadai dengan jam operasi

jenis blok-blok berdasarkan fungsi ataupun jenis pengelompokan penduduk.

yang bisa mencapai 24 jam. Sebagian besar luas ukuran kavling 400-500m2, ada juga yang >5000m2
seperti Mall, Plaza, dan taman hiburan.

Dalam perkembangan kawasan itu sendiri tentu adanya faktor-faktor yang menjadi bibit
perkembangan kawasan tersebut salah satunya yaitu kawasan sentral bisnis. Dalam kawasan

c. Pusat perbelanjaan regional dengan frekensi pengunjung yang besar, memiliki fasilitas penunjang
yang memadai. Ukuran kavling >5000m2 dan lebih.

tersebut terdapat aktivitas-aktivitas yang dapat menunjang kemajuan kawasan tersebut, salah satunya yaitu
aktivitas perdagangan dan jasa

Selain hal diatas, ada beberapa akivitas perdagangan dan jasa lain yang berupa pelayanan jasa seperti
perhotelan, perbankan, dan pelayanan jasa lainnya. Dalam memenuhi kebutuhan perdagangan dan jasa di
III-1

kawasan central bisnis tentu saja diperlukan adanya link untuk melancarkan aktivitas di kawasan tersebut

lain: industri skala regional, terminal barang/pergudangan, pelabuhan, bandar udara, pasar induk,

maupun dengan kawasan lainnya, link tersbut berupa jalan, berikut beberapa penjelas tentang jalan:

pusat perdagangan skala regional/ grosir.


Jalan Arteri Primer adalah jalan yang menghubungkan kota jenjang ke satu dengan kota jenjang
ke satu yang terletak berdampingan atau menghubungkan kota jenjang kesatu dengan kota

3.5

Klasifikasi Jalan

jenjang kedua. Jalan arteri primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 60

1. Jalan Arteri.

(enam puluh) kilometer per jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 11 (sebelas) meter.

Yaitu jalan yang melayani angkutan utama dengan ciri-ciri perjalanan jauh, kecepatan rata-

Jumlah jalan masuk ke jalan arteri primer dibatasi secara efisien. Jarak antar jalan masuk/akses

rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara efisien. Biasanya jaringan jalan ini

langsung tidak boleh lebih pendek dari 500 meter.


Jalan Kolektor Primer adalah jalan yang menghubungkan kota jenjang kedua dengan kota jenjang

melayani lalu lintas tinggi antara kota-kota penting. Jalan dalam golongan ini harus

kedua atau menghubungkan kota jenjang kedua dengan kota jenjang ketiga. Jalan kolektor primer

direncanakan dapat melayani lalulintas cepat dan berat.

dirancang berdasarkan kecepatan rencana 80 km/jam dan paling rendah 40 (empat puluh) km per

2. Jalan Kolektor.
Yaitu jalan yang melayani angkutan setempat dengan ciri-ciri perjalanan jarak sedang,

jam. Lebar badan jalan kolektor primer tidak kurang dari 9 (sembilan) meter. Jumlah jalan masuk

kecepatan sedang, dan jumlah jalan masuk dibatasi. Biasanya jaringan jalan ini melayani lalu

ke jalan kolektor primer dibatasi secara efisien. Jarak antar jalan masuk/akses langsung tidak

lintas cukup tinggi antara kota-kota yang lebih kecil, juga melayani daerah sekitarnya.

boleh lebih pendek dari 400 meter.


Jalan Lokal Primer adalah jalan yang menghubungkan kota jenjang kesatu dengan persil atau

3. Jalan Lokal.
Yaitu jalan yang melayani angkutan setempat dengan ciri-ciri perjalanan jarak pendek,

menghubungkan kota jenjang kedua dengan persil atau menghubungkan kota jenjang ketiga

kecepatan rata-rata sedang dan jumlah jalan masuk tidak dibatasi. Biasanya jaringan jalan ini

dengan kota jenjang ketiga, kota jenjang ketiga dengan kota jenjang dibawahnya, kota jenjang

digunakan untuk keperluan aktifitas daerah, juga dipakai sebagai jalan penghubung antara

ketiga dengan persil, atau kota dibawah jenjang ketiga sampai persil. Jalan lokal primer dirancang

jalan-jalan dari golongan yang sama atau berlainan

berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 20 (dua puluh) km per jam. Lebar badan jalan lokal
primer tidak kurang dari 7,5 meter .

3.6

Hirarki Jalan
2.

Jaringan jalan merupakan satu kesatuan sistem terdiri dari sistem jaringan jalan primer dan

Sistem Jaringan Jalan Sekunder


Sistem jaringan jalan sekunder disusun mengikuti ketentuan pengaturan tata ruang kota

sistem jaringan jalan sekunder yang terjalin dalam hubungan hirarki.

yang menghubungkan kawasan-kawasan yang mempunyai fungsi primer, fungsi sekunder ke satu,
1.

fungsi sekunder kedua, fungsi sekunder ketiga dan seterusnya sampai ke perumahan.

Sistem Jaringan Jalan Primer

Jalan Arteri Sekunder menghubungkan kawasan primer dengan kawasan sekunder kesatu atau

Sistem jaringan jalan primer disusun mengikuti ketentuan pengaturan tata ruang dan struktur

menghubungkan kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder kesatu atau menghubungkan

pengembangan wilayah tingkat nasional, yang menghubungkan simpul-simpul jasa distribusi.

kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder kedua. Lebar badan jalan tidak kurang dari

Jaringan jalan primer menghubungkan secara menerus kota jenjang kesatu, kota jenjang kedua,
kota jenjang ketiga, dan kota jenjang dibawahnya sampai ke persil dalam satu satuan wilayah
pengembangan. Jaringan jalan primer menghubungkan kota jenjang kesatu dengan kota jenjang
kesatu antar satuan wilayah pengembangan. Jaringan jalan primer tidak terputus walaupun
memasuki kota. Jaringan jalan primer harus menghubungkan kawasan primer. Suatu ruas jalan

11,0 meter.

Jalan Kolektor Sekunder menghubungkan kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder
kedua atau menghubungkan kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder ketiga. Lebar
badan jalan kolektor sekunder minimal 9 (sembilan) meter.

primer dapat berakhir pada suatu kawasan primer. Kawasan yang mempunyai fungsi primer antara
III-2

3. 7 Struktur Ruang Kawasan


Struktur ruang didefinisikan sebagai susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan
sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki
hubungan fungsional (UU No. 26 Tahun 2007). Sedangkan menurut Bourne, 1971 struktur ruang merupakan bagian
dari organisasi keruangan sebuah kota dan mencirikan penggunaan lahan tertentu di kota. Struktur ruang
mempresentasikan ragam aktivitas yang dilakukan oleh masyarakat diperkotaan, semakin kompleks struktur ruang
mencirikan aktivitas bervariasi dan dinamis. Dalam konteks Indonesia struktur ruang terbentuk berdasarkan susunan
pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai kegiatan pendukung

penggunaan lahan secara umum seperti pertanian tadah hujan, pertanian beririgasi, padang rumput, kehutanan atau
rekreasi. Pengertian penggunaan lahan juga dikemukakan oleh Arsyad (1989:207), penggunaan lahan adalah setiap
bentuk intervensi manusia terhadap lahan dalam ragka memenuhi kebutuhan hidupnya baik materil maupun
spiritual. Rencana tata ruang merupakan pedoman pemanfaatan ruang/lahan oleh sektor sebagaimana diatur dalam
UU No. 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang. Intensitas pemanfaatan lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi
luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukkannya untuk mencapai efesiensi dan efektivitas
pemanfaatan yang adil.

Komponen Penataan

sosial ekonomi masyarakat yang secara hirarkis memiliki hubungan fungsional (UU No. 26 Tahun 2007).
Sedangkan Federal Office for Building and Regional Planning Germany (2001) menjelaskan bahwa struktur ruang

1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai

terbentuk dari lokasi dan penggunaan lahan oleh populasi, lokasi bekerja, dan infrastruktur. Pola struktur ruang

dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan

dilihat dari dua aspek yaitu elemen fisik yang menggambarkan kondisi fisik ruang dan elemen non fisik yang

yang dikuasai.

menggambarkan kondisi aktivitas yang ada di dalam ruang (ulfah, 2007).

2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas
lantai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan

Berdasarkan penelitian Alonso (1964), Muth (1969), dan Mills (1972) dalam Bertaud (2002) terdapat tiga
struktur ruang kota yang terbentuk berdasarkan pola pergerakan harian yaitu model monosentris yang ditandai
dengan pergerakan dengan intensitas tinggi hanya menuju satu pusat, model polisentris yang ditandai dengan adanya
banyak pusat-pusat aktivitas yang menjadi tujuan pergerakan, dan model campuran/mono-polisentris yang ditandai
dengan pergerakan intensitas tinggi menuju satu pusat utama, sedangkan pergerakan intensitas rendah menuju pusatpusat aktivitas yang lain memiliki asal dan tujuan yang acak. Sedangkan berdasarkan tata guna lahan yang
membentuk struktur kota, terdapat tiga teori yang melandasi struktur ruang kota yaitu teori konsentris yang
dikemukakan E.W. Burgess dimana suatu kota akan terdiri dari zona-zona yang konsentris atau berbentuk lingkaran
dan masingmasing zona ini sekaligus mencerminkan tipe penggunaan lahan yang berbeda, teori sektoral yang
dirumuskan oleh Homer Hoyt dimana menurut teori ini struktur ruang kota cenderung berkembang berdasarkan
sektor-sektor yang terdistribusi sesuai dengan potensi perkembangannya daripada berdasarkan lingkaran-lingkaran
konsentrik, dan teori multiple nuclei yang dikemukakan oleh C.D. Harris dan E.L. Ullman dimana teori ini
menyatakan bahwa kota terbentuk sebagai suatu produk perkembangan dan integrasi yang berlangsung terus

yang dikuasai.
3. Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka
di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
4. Koefisien Tapak Besmen (KTB), yaitu angka persentaseperbandingan antara luas tapak besmen dan
luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
5. Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri atas:
a. Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkaitdengan KLB dan diberikan apabila bangunan
gedungterbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantaidasar yang dianjurkan. Luas lantai
bangunan yangditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuktidak diperhitungkan dalam
KLB.
b. Insentif Langsung, yaitu insentif yangmemungkinkan penambahan luas lantai maksimumbagi

menerus dari sejumlah pusat-pusat kegiatan yang terpisah satu sama lain dalam suatu sistem perkotaaan yang dalam

bangunan gedung yang menyediakan fasilitasumum berupa sumbangan positif bagi

perkembangannya, pusat-pusat ini kemudian ditandai oleh gejala spesialisasi dan diferensiasi ruang (Yunus, 2000).

lingkunganpermukiman terpadu; termasuk di antaranya jalurpejalan kaki, ruang terbuka umum,


dan fasilitas umum. Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan(TDR=Transfer of
Development Right), yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau

3.8 Intensitas Pemanfaatan Lahan


Lahan menurut para ahli salah satunya Purwowidodo (1983), lahan merupakan suatu lingkungan fisik yang

lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan

KLB terbangun. Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada umumnyasebesar 10% dari nilai KLB

mencakup iklim, relief tanah, hidrologi, dan tumbuhan yang sampai pada batas tertentu akan mempengaruhi

yang ditetapkan. Pengalihannilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satudaerah

kemampuan penggunaan lahan. Pemanfaatan lahan untuk membantu kehidupan manusia diperlukan pengolahan

perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal

yang lebih lanjut. Penggunaan lahan sendiri dimaksudkan oleh Luthfi Rayes (2007:162) adalah penggolongan

60%KLB-nyadari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan.Pengalihan ini terdiri atas:
III-3

c. Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak inimemungkinkan pembangunan fungsi-fungsi di

perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah. Adapun komponen-

bawahtanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yangdimiliki bangunan gedung di atasnya,

kompenen dari struktur peruntukan lahan adalah sebagai berikut.

denganmemenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman

1.

Persyaratan TeknisBangunan Gedung.

wilayah tertentu yang juga disebut dengan tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak karena

d. Hak Pembangunan Layang (Air RightDevelopment), merupakan mekanisme yang miripdengan


Hak Pembangunan Bawah Tanah, namunberlaku untuk pembangunan di atas prasarana

Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan pemanfaatan lahan pada suatu

telah diatur pada ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.


2.

Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang ditetapkan pada skala keruangan yang lebih

umum(melayang), seperti jalan, yaitu berupa bangunanpedestrian layang atau bangunan komersial

rinci (termasuk secara vertikal) berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling

layang,dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman

menentukan. Hal-hal yang diatur adalah:

Persyaratan TeknisBangunan Gedung.

a. Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupunlantai besmen.

3.9 Perencanaan Tapak

Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan konteks lahan perkotaan-perdesaan,

Perencanaan Tapak adalah seni menata lingkungan buatanmanusia dan lingkungan alamiah, guna

konteks bentang alam/lingkungan konservasi, atau pun kontekstematikal pengaturan pada spot

menunjang kegiatan manusia.Pengkajian perencanaan tapak sering tersusun dalam duakomponen yang

ruang bertematertentu. Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka

berhubungan, yaitu faktor lingkungan alam dan faktorlingkungan buatan manusia (felicity Brogden, 1985)

kemungkinan untuk melibatkan berbagaimasukan desain hasil interaksi berbagai pihak

Perancangan di dalamnya juga tercakuplansekap design, merupakan usaha penanganan tapak (site) secara

sepertiperancang/penata

optimalmelalui proses keterpaduan penganalisaan dari suatu tapak dan kebutuhanprogram penggunaan

pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu lingkungan dengan ruang-ruang yang

tapak, menjadi suatu sintesa yang kreatif. (I r . R u s t a m H a k i m )

berkarakter tertentu sesuai dengan konsep strukturperancangan kawasan.Penetapan ini tidak

kota,

pihak

pemilik

lahan,

atau

punpihak

berarti memperbaiki alokasi tataguna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang ada,

Perencanaan Tapak, meliputi seni dari perencanaan ruang ruangterbuka,perancangan bangunan,


perancangan jalan dan jalur-jalur lintasanlainnya.(Unterman. R & Robert Small, 1986)

namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan yang lebih rinci,

Dalam perencanaan tapak diperlukan beberapa kegiatan yang meliputi inventarisasi tapak, analisis tapak

misalnyasecara vertikal per lantai.

dan perencanaan tapak. Inventarisasi tapakadalah proses pengumpulan segala data yang ada dan
diperlukan mengenaitapak

yang yang akan di desain, baik berupa data fisik (dimensi,

3.11.

Tata Bangunan

topografi,klimatologi, view, akses, dll), sosial budaya dan fungsional (aktivitas dan fungsi).Analisis tapak

Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya

adalah mengaitkan semua data yang terkumpul sehingga dapatdiketahui potensi, kendala yang ada pada

sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik

tapak. Perencanaan tapak yang jugadikenal sebagai gambar skematis. Rencana ini telah menunjukan

lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan,bangunan, serta

ruang-ruang,sirkulasi dan aktivitas yang dapat dilakukan serta rencana elemen yang akandigunakan untuk

ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas

mewujudkan rencana tersebut. (lestari 2007)

ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam

Perancangan Tapak (landscape site planning), di dalamnya juga tercakup lansekapdesign, merupakan usaha
penanganan tapak (site)secara optimal melalui prosesketerpaduan penganalisaan dari suatu tapak dan kebutuhan program
penggunaan tapak,menjadi suatu sintesa yang kreatif, menurut Ir.Rustam Hakim,MT,IALI

ruang-ruang publik.
Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagaibagian dari penyelenggaraan
bangunan gedung besertalingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatulingkungan binaan
baik di perkotaan maupun di perdesaansesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturantata

3.10.

Struktur Peruntukan Lahan

ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, danrencana rincinya.

Struktur peruntukan lahan merupakan komponen rancangan kawasan yang berperan penting dalam

Komponen Penataan

alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan

Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaanpembagian lahan dalam kawasan menjadi blok
III-4

dan jalan, dimana blok terdiri atas petak lahan/kaveling dengan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini

Komponen Penataan

terdiri atas:

a. Sistem jaringan jalan dan pergerakan, yaitu rancangan sistem pergerakan yang terkait, antara jenis

1.

Bentuk dan Ukuran Blok.

jenis hirarki/kelas jalan yang tersebar pada kawasan perencanaan (jalan arteri, kolektor dan

2.

Pengelompokan dan Konfigurasi Blok.

jalan lingkungan/lokal) dan jenis pergerakan yang melaluinya, baik masuk dan keluar kawasan,

3.

Ruang terbuka dan tata hijau.

maupun masuk dan keluar kaveling.


b. Sistem sirkulasi kendaraan umum, yaitu rancangan sistem arus pergerakan kendaraan umum

Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaanpembagian lahan dalam blok menjadi

formal, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan.

sejumlah kaveling/petak lahan dengan ukuran, bentuk, pengelompokan dankonfigurasi tertentu.

c. Sistem sirkulasi kendaraan pribadi, yaitu rancangan sistem arus pergerakan bagi kendaraan

Pengaturan ini terdiri atas:

pribadi sesuai dengan hirarki/kelas jalan pada kawasan perencanaan.

1.

Bentuk dan Ukuran Kaveling.

2.

Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling.

bagi kendaraan umum dari sektor informal, seperti ojek, becak, andong, dan sejenisnya, yang

3.

Ruang terbuka dan tata hijau.

dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan.

d. Sistem sirkulasi kendaraan umum informal setempat, yaitu rancangan sistem arus pergerakan

e. Sistem pergerakan transit, yaitu rancangan sistem perpindahan arus pergerakan dari dua atau lebih
moda transportasi yang berbeda, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan

Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturanmassa bangunan dalam blok/kaveling.

perencanaan.

Pengaturan initerdiri atas:


1.

Pengelompokan Bangunan.

2.

Letak dan Orientasi Bangunan.

3.

Sosok Massa Bangunan.

4.

Ekspresi Arsitektur Bangunan

f. Sistem parkir, yaitu rancangan sistem gerakan arus masuk dan keluar kaveling atau grup kaveling
untuk parker kendaraan di dalam internal kaveling.
g. Sistem perencanaan jalur servis/pelayanan lingkungan, yaitu rancangan sistem arus pergerakan
dari kendaraan servis (seperti pengangkut sampah, pengangkut barang, dan kendaraan pemadam
kebakaran) dari suatu kaveling atau blok lingkungan tertentu, yang dipetakan pada hirarki/kelas
jalan yang ada pada kawasan perencanaan.

Pengaturan Ketinggian dan Elevasi LantaiBangunan, yaitu perencanaan pengaturan ketinggian

h. Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda, yaitu rancangan sistem arus pejalan kaki (termasuk

danelevasi bangunan baik pada skala bangunan tunggalmaupun kelompok bangunan pada lingkungan

penyandang cacat dan lanjut usia) dan pemakai sepeda, yang khusus disediakan pada kawasan

yang lebihmakro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:


1.

Ketinggian Bangunan.

2.

Komposisi Garis Langit Bangunan.

3.

Ketinggian Lantai Bangunan.

perencanaan.
i. Sistem jaringan jalur penghubung terpadu (pedestrian linkage), yaitu rancangan sistem jaringan
berbagai jalur penghubung yang memungkinkan menembus beberapa bangunan atau pun
beberapa kaveling tertentu dan dimanfaatkan bagi kepentingan jalur publik. Jalur penghubung
terpadu ini dibutuhkan terutama pada daerah dengan intensitas kegiatan tinggi dan beragam,

3.12.

Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung

seperti pada area komersial lingkungan permukiman atauarea fungsi campuran (mixed-used).
Jalur penghubung terpadu harus dapat memberikan kemudahan aksesibilitas bagi pejalan kaki.

Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan,sirkulasi kendaraan
umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan
kaki (termasuk masyarakat penyandang cacat dan lanjut usia), sistem dan sarana transit, sistem parkir
perencanaan jalur pelayanan lingkungan, dansistem jaringan penghubung.

3.13.

Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau


Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang tidak

sekadar terbentuk sebagai elemen tambahan ataupun elemen sisa setelah proses rancangan arsitektural
III-5

diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari suatu lingkungan yang lebih luas.
Penataan sistem ruang terbuka diatur melalui pendekatandesain tata hijau yang membentuk karakter

Jalur hijau yang diperuntukkan sebagai jalur tamankota atau hutan kota, yang merupakan
pembatas ataupemisah suatu wilayah.

lingkungan sertamemiliki peran penting baik secara ekologis, rekreatif danestetis bagi lingkungan

h. Penyediaan RTH berdasarkan luas wilayah di perkotaan adalah sebagai berikut:

sekitarnya, dan memiliki karakter terbuka sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik.

Ruang terbuka hijau di perkotaan terdiri dari RTH Publik dan RTH privat;

Komponen Penataan

Proporsi RTH pada wilayah perkotaan adalah sebesar minimal 30% yang terdiri dari 20%

a. Sistem Ruang Terbuka Umum (kepemilikan public aksesibilitas publik), yaitu ruang yang karakter

ruang terbuka hijau publik dan 10% terdiri dari ruang terbuka hijau privat;

fisiknya terbuka, bebas dan mudah diakses publik karena bukanmilik pihak tertentu.
b. Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan pribadiaksesibilitas pribadi), yaitu ruang yang

Apabila luas RTH baik publik maupun privat di kota yang bersangkutan telah memiliki total
luas lebih besar dari peraturan atau perundangan yang berlaku, maka proporsi tersebut harus

karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh pemilik, pengguna atau pihak

tetap dipertahankan keberadaannya.

tertentu.

Proporsi 30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota,

c. Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat diakses oleh Umum (kepemilikan pribadi aksesibilitas

baik keseimbangan sistem hidrologi dan keseimbangan mikroklimat, maupun system

publik), yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas dan mudah diakses oleh publik

ekologis lain yang dapat meningkatkan ketersediaan udara bersih yang diperlukan

meskipun milik pihak tertentu, karena telah didedikasikan untuk kepentingan publik sebagai hasil

masyarakat, serta sekaligus dapat meningkatkan nilai estetika kota.

kesepakatan antara pemilik dan pihak pengelola/pemerintah daerah setempat, di mana pihak pemilik
mengizinkan lahannya digunakan untuk kepentingan publik, dengan mendapatkan kompensasi

3.14.

Tata Kualitas Lingkungan

berupa insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah status kepemilikannya.


e. Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu pola penanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka
publik, pola titik tanam, serta tajuk pohon dan fungsi pohon
f. Bentang Alam, yaitu ruang yang karakter fisiknya terbukaan terkait dengan area yang

Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen-elemen kawasan yang
sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem lingkungan yang informatif,
berkarakter khas, dan memiliki orientasi tertentu.

dipergunakan sebesarbesarnyauntuk kepentingan publik, dan pemanfaatannya sebagai bagian dari


alam yang dilindungi. Pengaturan ini untuk kawasan:

Komponen Penataan

Pantai dan laut, sebagai batas yang melingkupi tepian kawasan, menentukan atmosfir dari
suasanakehidupan kawasan, serta dasar penciptaan pola tataruang.

Sungai, sebagai pembentuk koridor ruang terbuka.

Lereng dan perbukitan, sebagai potensi pemandangan luas.

Puncak bukit, sebagai titik penentu arah orientasi visual, serta memberikan kemudahan dalam
menentukan arah (tengaran alam).

g. Area Jalur Hijau, yaitu salah satu ruang terbuka hijauyang berfungsi sebagai area preservasi dan
tidak dapatdibangun. Pengaturan ini untuk kawasan:

Sepanjang sisi dalam Daerah Milik Jalan (Damija).

Sepanjang bantaran sungai.

Sepanjang sisi kiri kanan jalur kereta.

Sepanjang area di bawah jaringan listrik tegangantinggi.

a. Konsep Identitas Lingkungan, yaitu perancangan karakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat
diwujudkan melalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dannonfisik lingkungan atau sub area
tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:
b. Tata karakter bangunan/lingkungan (built-insignage and directional system), yaitu pengolahan
elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk mengarahkan atau memberi tanda pengenal suatu
lingkungan/bangunan, sehingga pengguna dapat mengenali karakter lingkungan yang dikunjungi atau
dilaluinya sehingga memudahkan pengguna kawasan untuk berorientasi dan bersirkulasi.
c. Tata penanda identitas bangunan, yaitu pengolahan elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk
mempertegas identitas atau penamaan suatu bangunan sehingga pengguna dapat mengenali bangunan
yang menjadi tujuannya.
d. Tata kegiatan pendukung secara formal dan informal (supporting activities), yaitu pengolahan secara
terintegrasi seluruh aktivitas informal sebagai pendukung dari aktivitas formal yang diwadahi dalam
III-6

ruang/bangunan, untuk menghidupkan interaksi sosial dari para pemakainya.

b. Sistem jaringan air limbah dan air kotor, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan

e. Konsep Orientasi Lingkungan, yaitu perancanganelemen fisik dan nonfisik guna membentuk
lingkungan

yang

informatif

sehingga

memudahkan

pemakai

untukberorientasi

dan

pembuangan/pengolahanair buangan rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran, dan


bangunan umum lainnya, yang berasal dari manusia, binatang atau tumbuh-tumbuhan, untuk

bersirkulasi.Pengaturan ini terdiri atas:

diolah dan kemudian dibuang dengan cara-cara sedemikian rupa sehingga aman bagi lingkungan,

f. Sistem tata informasi (directory signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di lingkungan

termasuk didalamnya buangan industri dan buangan kimia.

untuk menjelaskan berbagai informasi/petunjuk mengenai tempat tersebut, sehingga memudahkan


pemakai mengenali lokasi dirinya terhadap lingkungannya.
g. Sistem tata rambu pengarah (directional signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di
lingkungan untuk mengarahkan pemakai bersirkulasi dan berorientasi baik menuju maupun dari
bangunan ataupun area tujuannya.
h. Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan berskala
manusia pemakainya, pada suatu ruang publik berupa ruas jalan yang akan memperkuat karakter
suatu blok perancangan yang lebih besar. Pengaturan ini terdiri atas:

c. Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dan distribusi drainase suatu lingkungan yang
berfungsi sebagai pematus bagi lingkungan, yang terintegrasi dengan sistem jaringan drainase
makro dari wilayah regional yang lebih luas.
d. Sistem

jaringan

persampahan,

yaitu

sistem

jaringan

dan

distribusi

pelayanan

pembuangan/pengolahan sampah rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran dan


bangunan umum lainnya, yang terintegrasi dengan sistem jaringan pembuangan sampah makro
dari wilayah regional yang lebih luas.
e. Sistem jaringan listrik, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan daya listrik dan

Wajah penampang jalan dan bangunan.

jaringan sambungan listrik bagi penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi

Perabot jalan (street furniture).

operasionalisasi bangunan atau lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik

Jalur dan ruang bagi pejalan kaki (pedestrian).

makro dari wilayah regional yang lebih luas.

Tata hijau pada penampang jalan.

Elemen tata informasi dan rambu pengarah pada penampang jalan.

sambungan dan jaringan telepon bagi penduduk suatu lingkungan yang memenuhi persyaratan

Elemen papan reklame komersial pada penampang jalan.

bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, yang terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik

f. Sistem jaringan telepon, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan kebutuhan

makro dari wilayah regional yang lebih luas.


3.15.

Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan

g. Sistem jaringan pengamanan kebakaran, yaitu sistem jaringan pengamanan lingkungan/kawasan


untuk memperingatkan penduduk terhadap keadaan darurat, penyediaan tempat penyelamatan,

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang
pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi dan berfungsi sebagaimana
semestinya. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan air bersih dan air limbah,
jaringan drainase, jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta jaringan telepon, sistem
jaringan pengamanan kebakaran, dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi.

membatasi penyebaran kebakaran, dan/atau pemadaman kebakaran.


h. Sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi, yaitu jalur perjalanan yang menerus (termasuk
jalan keluar, koridor/selasar umum dan sejenis) dari setiap bagian bangunan gedung termasuk di
dalam unit hunian tunggal ke tempat aman, yang disediakan bagi suatu lingkungan/kawasan
sebagai tempat penyelamatan atau evakuasi.

Komponen Penataan

a. Sistem jaringan air bersih, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan air bagi
penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau
lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan air bersih secara makro dari wilayah regional yang
lebih luas.
III-7

BAB IV RENCANA TATA BANGUNAN DAN KAWASAN LINGKUNGAN

4.1. Perumusan dan Strategi Analisis SWOT


4.1.1

Analisis Komponen Perencanaan

1. Struktur Peruntukan Lahan


Struktur peruntukan lahan merupakan alokasi penggunaan/tata guna lahan dalam sebuah perencanaan. Struktur penggunaan ini meliputi alokasi peruntukan lahan mikro dan alokasi peruntukan lahan makro.
Tabel IV.1 Analisis Struktur Peruntukkan Lahan
No

Aspek Penilaian

Standar/Pedoman

Hasil Analisis
1. Menurut dokumen tata ruang RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033, peruntukan lahan pada kawasan
perencanaan kami merupakan kawasan dengan guna lahan sebagai RTH.

Peruntukkan Lahan Makro

1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

2. Lahan yang diperuntukkan sebagai RTH sebesar 6,35 Ha dengan garis keliling 1.027 m.
3. Peruntukkan lahan makro di lokasi kawasan perencanaan telah memenuhi peraturan pemanfaatan ruang
dimana jenis kegiatan untuk RTH yakni fasilitas olahraga terbuka yakni lapangan sepak bola.
4. Peruntukkan lahan di lokasi tersebut telah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kota pontianak tahun
2013-2033
1. Di dalam lahan ini, terdapat peruntukan ruang yang lebih terperinci, yakni untuk fasilitas olahraga dan RTH.
2. Untuk fasilitas olahraga yang merupakan lapangan sepak bola dan tribun memiliki luas 2,75 Ha atau sekitar
43 % dari peruntukan lahan makro.

1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033


2

Peruntukkan Lahan Mikro

2. Data Arsitek Jilid 2

3. Fasilitas olahraga, yakni lapangan sepak bola telah berhasil memenuhi standar minimal peruntukan lapagan
sepakbola.
4. Luas lapangan sepak bola + shuttle run adalah 2,47 Ha.
5. Sisanya, yakni rerumputan memiliki luas lahan 3.6 Ha atau setara dengan 57% dari peruntukkan lahan
makro.
6. Pemanfaatan ruang di lahan mikro kawasan tapak telah memenuhi aturan mengenai ketentuan pemanfaatan
ruang yang dapat dibangun diatas lahan RTH.
Sumber : Hasil Analisis

IV-1

2. Tata Bangunan
Komponen penilaian dalam tata bangunan meliputi konfigurasi bangunan, konfigurasi lahan, pengaturan masa bangunan, dan pengaturan ketinggian/elevasi bangunan. Tabel berikut menunjukkan analisis yang
telah kami lakukan terhadap komponen ini.

Tabel IV.2 Analisis Tata Bangunan


No

Aspek

Kategori

Penilaian

Penilaian

Standar/Pedoman

Hasil Analisis
1. Terdiri dari dua blok, yaitu blok olahraga dan blok ruang terbuka hijau.
2. Blok berbentuk tunggal dimana hanya terdapat sebuah masa bangunan yang ada dalam blok yang dibatasi

Bentuk dan

dengan elemen alamiah.

Ukuran Blok

Konfigurasi

3. Fungsi bangunan tersebut merupakan fungsi pendukung atas sarana olahraga yang berada di lokasi tapak.
1. Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang

Blok

RTBL
Ruang Terbuka

4. Ukuran blok olahraga sendiri 2,75 Ha stau sekitar 43 persen dari total peruntukkan lahan
1. Keberadaan ruang terbuka pada sekitar bangunan berupa rerumputan.
2. Ruang terbuka untuk blok yang tersedia yaitu sekitar 3.6 Hs atau sekitar 57 persen dari keseluruhan lahan
makro
1. Tata hijau yang terdapat di blok kawasan tidak ada, namun terdapat sekitar 52 titik pohon diluar yang

Tata Hjau

mengelilingi kawasan perencanaan.


1. Dalam Blok olahraga terdiri dari dua kavling yaitu kavling lapangan sepak bola dan kavling tribun.
2. Luas kavling bangunan tribun yang terdapat di kawasan perencanaan sebesar 1042 m2. Jika
dipersentasikan yaitu sekitar 1,64% dari peruntukkan lahan makro.

Bentuk dan

3. Sedangkan untuk luas kavling lapangan sepak bola yaitu 7371 m2 atau 0.74 Ha dan jika dipersentasikan

Ukuran Kaveling
2

Konfigurasi

1. Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang

Lahan

RTBL

yaitu sekitar 11,6 persen dari luas peruntukkan lahan.


4. Kavling tribun sendiri berbentuk trapesium, sedangkan lapangan sepak bola berbentuk persegi empat
panjang.

Ruang Terbuka

1. Ruang terbuka yang terdapat pada lahan ini berupa rerumputan dengan luas 1.91 Ha
1. Tidak adanya penataan hijau pada lahan ini, yang ada hanya berupa dua buah pohon yang tumbuh

Tata Hijau

disekitar lahan kavling.

Pengelompokkan 1. Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang RTBL.

Pengaturan

Bangunan

Massa

Letak dan

Bangunan

Orientasi
Bangunan

2. SNI 03-6196-2000 tentang Prosedur Audit


Energi pad Bangunan Gedung.
3. Metode Perancangan dan Perencanaan
Arsitektur

1. Bangunan yang terdapat di kawasan hanya berupa bangunan tunggal.

1. Bangunan tribun terletak di sebelah barat dari jalan Daya Nasional, dan disinari langsung oleh matahari
langsung dari arah timur

IV-2

Sosok Massa
Bangunan

4. Seminar Nasonal Metode Riset dalam


Arsitektur.

Ekspresi

1. Massa bangunan berbentuk persegi panjang atau balok

1. Ekspresi

Arsitektur

bangunan

terlihat

kaku,

bentuk

bangunan

monoton

tidak

ada

nilai

estetika, bangunan hanya berbentuk persegi panjang.

Bangunan

Sumber : Hasil Analisis


3. Intensitas Pemanfaatan Lahan
Proses analisis pada komponen ini sangat bergantung pada perolehan informasi terkait yang berada dalam dokumen tata ruang. Dalam analisis ini, terdapat 4 aspek penilaian yaitu KDB, KLB, KDH dan
GSB.
Tabel IV.3 Analisis Intensitas Pemanfaatan Lahan
No

Aspek Penilaian

Standar Pedoman

Hasil Analisis
KDB yang diperbolehkan untuk lahan RTH yaitu sebesar 20%, sehingga :

KDB

luas lahan yang boleh dibangun


KDB x luas lahan perencanaan
20
x 32.620 m2 = 6524 m2.
100

63.500 m2 merupakan luas lahan RTH keseluruhan


KLB yng diperbolehkan untuk lahan RTH yaitu sebesar 0,2. sehingga :
Luas total lantai yang boleh dibangun
KLB x luas lahan = 0,2 x 32620 m2 = 6524 m2
2

KLB

jumlah lantai :

RTRW Kota Pontianak 2013-2033

6524

= 6524 = 1

KDH yang diperbolehkan untuk RTH yaitu sebesar 80%, sehingga :


KDH
3

KDH
80
100

x 32.620 m2 = 26.096 m2

GSB yang diperbolehkan untuk lahan RTH yaitu sebesar 2/5 dari lebar ruang milik jalan, sehingga :

GSB

GSB
2 x lebar rumija
5
2 x 20,5 m = 8,2 m
5
Sumber : Hasil Analisis

4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung


IV-3

Analisis pada komponen ini kami kelompokkan ke dalam 4 aspek penilaian, diantaranya sistem jaringan jalan dan pergerakan, sistem sirkulasi kendaraan umum dan pribadi, sistem parkir serta sistem
sirkulasi pejalan kaki dan sepeda.

Tabel IV.4 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung


No

Aspek Penilaian

Standar Pedoman

Hasil Analisis
1. Jalan yang terletak di sekitar lokasi tapak antara lain:
a. Jl. Daya Nasional memiliki lebar 17,75 m, dan memiliki status sebagi jalan kolektor primer. Kondisi ini
belum sesuai dengan standar yang pada umumnya, dimana status jalan jalan kolektor primer memiliki
lebar jalan minimal 10 m setiap ruas jalannya
b. Jl. Karangan memiliki lebar 11,5 m, dan memiliki status sebagai jalan local primer. Kondisi ini belum
sesuai dengan standar yang pada umumnya, dimana status local primer memiliki lebar jalan minimal

Sistem Jaringan Jalan dan

6,5 m setiap ruas jalannya

Pergerakan

c. Jl. Mangga Pinoh memiliki lebar 7,5 m, dan memiliki status jalan sebagai jalan local sekunder Kondisi
ini belum sesuai dengan standar yang pada umumnya, dimana status jalan jalan local sekunder memiliki
lebar jalan minimal 6,5m setiap ruas jalannya
1. Departemen Permukiman dan Prasarana
Wilayah-Pedoman Mengenai Penentuan
Klasifikasi Jalan di Kawasan Perkotaan.

d. Jalan setapak di dalam lokasi tapak memiliki lebaar 40-50 cm yang hanya bisa dilalui oleh 1 motor
ataupun sepeda.
2. Jalur pergerakan untuk masuk ataupun keluar dapat dilalui dari Jl. Daya Nasional, Jl. Karangan, dan Jl.
Mangga Pinoh
1. Pergerakan kendaraan umum yang terdapat di lokasi perencanaan merupakan pergerakan yang bersifat
aktif. Oleh karena itu, harus diperhatikan volume kendaraan umum yang melintas di area lokasi
perencanaan untuk mencegah kemacetan.

Sistem Sirkulasi Kendaraan


Umum dan Pribadi

2. Pergerakan kendaraan pribadi yang melintas di area lokasi perencanaan cukup banyak dan ditambah
dengan adanya PKL di sekitar area perencanaan yang menyebabkan pengemudi berhenti di tepian jalan
yang mengurangi kelancaran arus kendaraan.
3. Di lokasi perencaaan, belum memiliki system transit/pemberhentian, seperti halte. Sebaiknya di kawasan
perencanaan ini dibangun tempat pemberhentian bagi kendaraan umum agar kendaraan yang berhenti
tidak memakan badan jalan yang membuat kemacetan.
1. Parkir yang terletak di lokasi perencanaan hanya memiliki tempat parkir di depan tribun lapangan sepak

Sistem Parkir

bola, dan posisi parkir tidak cukup jelas. Sedangkan yang terletak di sekitar lokasi perencanaan, parkir
yang ada terdapat di Masjid Al-Muhtadin dan SMA Santun.

IV-4

1. Di lokasi perencanaan, tidak terdapat jaringan yang khusus bagi pejalan kaki. sedangkan pada pedoman

mengenai perencanaan fasilitas pejalan kaki di kawasan perkotaan, lebar area pejalan kaki/pedestrian 1,5

Sirkulasi bagi Pejalan Kaki dan

meter yang dapat di lalui oleh 2 orang pejalan kaki.

Sepeda

2. Terdapat area running track tetapi kondisi dari running track yang kurang memadai mengurangi minat
masyarakat untuk menggunakan area tersebut.
Sumber : Hasil Analisis

5. Sistem Ruang Terbuka Hijau


Pada analisis kali ini, kami akan membahas mengenai sistem ruang terbuka, sistem pepohonan dan tata hijau, bentang alam, serta area jalur hijau.
Tabel IV.5 Sistem Ruang Terbuka Hijau
No

Aspek Penilaian

Standar/Pedoman
1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1

Sistem Ruang Terbuka

Tahun 2007 tentang Ruang Terbuka Hijau


Kawasan Perkotaan
2. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

Hasil Analisis
1. Sistem ruang terbuka merupakan ruang terbuka privat. Artinya, kawasan ini dimiliki oleh satu instansi dan
dapat diakses atau memang didedikasikan untuk masyarakat luas publik/masyarakat luas.
2. Pemanfaatan lahan oleh pihak-pihak tertentu akan mendapatkan kompensasi berupa insentif maupun
disinsentif.
1. Pada lokasi tapak, pola pepohonan yang tumbuh mengelompok. Total lokasi yang ditumbuhi pepohonan
sebesar 4,31 Ha atau sekitar 67,87% dari total keseluruhan lahan.
2. Sementara itu, sebagian besar kawasan ditutupi oleh reremputan dengan tinggi antara 10-50 cm dengan total
luasan 6,2458 Ha atau senilai dengan 98,36%.
3. Pada lokasi kawasan perencanaaan, sebaran titik pepohonan berada di sebelah timur, barat daya dan barat

1. Permen PU No 5 Tahun 2012 Tentang


2

Sistem Pepohonan dan Tata


Hijau

Penanaman Pohon pada Sistem Jaringan


Jalan

laut lokasi tapak.


4. Di kawasan perencanaan, barisan pohon hanya terdapat pada bagian pinggir Jalan Karangan dan Jalan Daya
Nasional sementara sisanya tumbuh menyebar pada lokasi yang telah disebutkan tanpa pola tertentu.
5. Jenis tata hijau yang berada di lokasi tapak sangat beragam, mulai dari pohon contohnya pohon kelapa sawit,
semak yakni pucuk merah sebagai salah satu contoh serta terna yang berbentuk rerumputan.
6. Fungsi pepohonan umumnya sebagai penghias jalan, pemecah angin dan pengarah pergerakan.
7. Titik tanam pohon sangat bervariasi. Titik tanam pohon dengan jarak terdekat adalah 1 meter. Sedangkan
yang terjauh adalah 14 meter.
8. Bentuk tajuk pohon yang tumbuh umumnya tajuk oval, tajuk memayang, dan tajuk vertikal.

Bentang Alam

1. Tidak ditemukan bentang alam yang khas dari wilayah perencanaan sebagai pembatas kawasan dengan
elemen-elemen lingkungan lain disekitarnya.

IV-5

1. Terdapat area jalur hijau di lokasi tapak yang berbatasan langsung dengan Jalan Daya Nasional hingga Jalan
Karangan yang berakhir di pintu masuk lapangan sepak bola.
2. Area jalur hijau ini umumnya ditumbuhi pohon dengan fungsi penghias seperti bunga dan pohon kelapa sawit.
1. Permen PU No 5 Tahun 2012 Tentang
4

Penanaman Pohon pada Sistem Jaringan

Area Jalur Hijau

Jalan

3. Tinggi pohon disekitar area jalur hijau berkisar 2 m 10 m.


4. Tajuk bawah terendah sekitar 70 cm 100 cm dari permukaan tanah dan tajuk bawah tertinggi sekitar 7
meter.
5. Tajuk atas terendah bernilai 2 m dari permukaan tanah dan tajuk atas tertinggi adalah 10 meter dari
permukaan tanah.
6. Luasan total area jalur hijau di dalam lokasi tapak adalah 0,23 Ha atau sekitar 3,62% dari total luasan kawasan
perencanaan keseluruhan.

1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1


5

Penyediaan Proporsi RTH

Tahun 2007 tentang Ruang Terbuka Hijau


Kawasan Perkotaan
2. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

1. Menurut ketentuan mengenai RTH Kota yang mengatur mengenai peruntukkan RTH untuk Kota yakni 30%
dengan perincian 20% milik publik dan 10% milik privat. Pada Kawasan Universitas Tanjungpura, kawasan
perencanaan kami merupakan kawaasan RTH miliki privat yakni Universitas Tanjungpura dengan persentase
sebesar 2,995% dari total keseluruhan Kawasan Universitas Tanjungpura yang dibatasi oleh Jalan Imam
Bonjol dan Jalan Reformasi.
Sumber : Hasil Analisi

6. Tata Kualitas Lingkungan


Analisis pada komponen ini merujuk pada beberapa aspek penilaian terkait upya pengenalan identitas suatu kawasan. Aspek penilaian tersebut, antara lain konsep identitas lingkungan, konsep orientasi
lingkungan, wajah jalan. Berikut hasil analisis yang akan kami berikan.
Tabel IV.6 Analisis Tata Kualitas Lingkungan
No

Aspek Penilaian

Kategori Penilaian
Tata Karakter Bangunan

Konsep Identitas
Lingkungan

Standar/Pedoman
PERATURAN MENTERI
PEKERJAAN UMUM
NOMOR: 06/PRT/M/2007

Lingkungan

Sistem Tata Informasi

Studi tapak yang kami ambil adalah lapangan sepak bola dan dilapangan sepak bola tersebut ada satu
bangunan tribun, mudah saja bagi masyarakat untuk mengenali karakter bangunan tersebut.
Di lokasi tapak atau bangunan tidak adanya tanda pengenal yang memberikan identitas sebagai tribun

Tata Penanda Identitas

maupun lapangan sepak bola untan.


Di lokasi tidak adanya bangunan yang disediakan untuk menampung aktifitas berjualan yang dapat

Tata Kegiatan Pendukung


Konsep Orientasi

Hasil Analisis

mendukung aktifitas bagi para pemakainya.


PERATURAN MENTERI
PEKERJAAN UMUM
NOMOR: 06/PRT/M/2007

Untuk bangunan tribun atau lapangan sepak bola tersebut letaknya sudah jelas yaitu terletak di Jalan Daya
Nasional, masuk Jalan Karangan atau juga bisa melalui Jalan Moh. Isa.

IV-6

Sistem Tata Rambu

Arah menuju lokasi sangat mudah namun juga cukup sulit bagi para touris atau orang yang baru tinggal di

Pengarah

Kota Pontianak, karena tidak adanya plang atau papan pengarah misalnya yang bertuliskan lewat sini

Tata Hijau

menuju lapangan sepak bola untan.

Wajah Penampang Jalan

Disekitar lokasi ditanami pohon-pohon yang rimbun yang hampir mengelilingi lapangan sepak bola, dan
PERATURAN MENTERI
PEKERJAAN UMUM
NOMOR: 06/PRT/M/2007

Perabot Jalan

baru-baru ini ada ditanam kayu akasia secara menyebar dengan tinggi selutut atau kurang lebihnya 60 cm.
Dari Jl Daya Nasional mempunyai dua jalur, masng masing jalur mempunyai lebar kurang lebih 16 meter.
Kemudian masuk pada Jl. Karangan mempunyai lebar kurang lebih 8 m yang digunakan untuk masuk dan
keluar kendaraan.
Disekitar lokasi adanya Tugu Untan, plang nama jalan, parit, lampu jalan, marka jalan dan jalanannya sudah

Jalur Pejalan Kaki

Wajah Jalan

beraspal,
Secara khusus untuk jalur pejalan kaki menuju lokasi belum ada namun bagi masyarakat yang ingin

Tata Hijau pada Penampang

menonton termasuk para pejalan kaki tersebut dapat melewati Jl Daya Nasional kemudian masuk Jl

Jalan

Karangan dan melewati jalan setapak.

Elemen Tata Informasi dan

Pohon di penampang jalan di buat secara deret dengan jarak tertentu antara pohon yang satu dengan pohon

Pengarah

yang lainnya.
Adapun sirkulasi nya yaitu melalui Jl. Daya Nasional kemudian masuk Jl. Moh. Isa, kemudian melalui jalan
disamping Audit untuk menuju lokasi dan kendaraan dapat di parkirkan di belakang tribun. Jika melewati

Elemen Papan Reklame

Jl. Karangan akan melalui jalan setapak dan tidak mempunyai tempat parkir yang jelas kecuali meletakkan
pada jalur pelari di area lapangan sepak bola.
Sumber : Hasil Analisis

7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan


Sesuai dengan namanya, analisis pada komponen ini meliputi komponen fisik suatu lingkungan yang keberadaannya sangat diperlukan dalam usaha perencanaan ruang. Analisis komponen ini mencakup
sistem jaringan air bersih, sistem jaringan air limbah dan kotor, sistem jaringan drainase, sistem jaringan persampahan, sistem jaringan listrik, sistem jaringan telepon dan internet.
Tabel IV.7 Analisis Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
No

Aspek Penilaian

Standar/Pedoman

Hasil Analisis
1. Lokasi tapak terletak tidadk jauh dari PDAM Tirta Khatulistiwa
2. Berdasarkan peta jaringan air bersih yang terdapat pada RDTR Kota Pontianak Tahun 2013-2033,

Sistem Jaringan Air


Bersih

1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

terdapat tiga jenis saluran yang tersebar di sekitar lokasi tapak, yaitu saluran primer, sekunder, dan
tersier. Pada lokasi tapak kami terdapat satu jenis saluran yaitu saluran primer.
3. Hal ini menjadi indikasi bahwa seharusnya tidak terdapat permasalahan mengenai distribusi, volume,
debit dan kapasitas air bersih yang dibutuhkan untuk kawasan perencanaan.
IV-7

Sistem Jaringan Air


Limbah

1. Tidak terdapat jaringan pembuangan air limbah disekitar lokasi tapak.


1. Perda Kota Pontianak No.2 Tahun 2013

2. Menurut hasil analisis, sebagian besar rumah-rumah penduduk dan bangunan sekitar menggunakan jasa
sedot wc utnuk menanggulangi masalah limbah.
1. Drinase yang terdapat di sektar lokasi tapak kami memiliki lebar 4 m, dengan kedalaman rata-rata hampir
mencapai 1 m. Dengan drainase dengan ukuran drainase yang cukup lebar dan dalam ini dapat

Sistem Jaringan
Drainase

1. SNI Persyaratan Umum Sistem Jaringan dan


Geometrik Jalan Perumahan.

mengantisipasi terjadinnya banjir baik yang diakibatkan oleh pasang surut air maupun limpasan air hujan.
2. Jika aktivitas diatas kawasan perencanaan ditingkatkan maka menurut analisis kami ke dalaman drainase
harus ditambah guna menampung air limpasan hujan diatas tanah yang daya serapnya berkurang.
3. Drainase di kawasan ini menjadi batasan bagi kawasan perencanaan dengan Jalan Daya Nasional dan
Jalan Karangan. Panjang total drainase adalah 424 meter.
1. Berdasarkan Peta Persebaran TPS yang tercantum dalam RDTR Kota Pontisnak Tahun 2013-2033

Sistem Jaringan
Persampahan

1. Perda Kota Pontianak No.3 Tahun 2008

terdapat 1 buah di Jalan Tanjungsari, namun pada lapangan tidak terdapat TPS pada Jalan Tanjungsari
2. Pada lokasi tapak kami juga terdapat tumpukan sampah, sehingga masyarakat membuat tumpukan
sampah tersebut menjadi lahan untuk membuang sampah mereka.
1. Disekitar lokasi tapak kami sudah memiliki 4 gardu listrik,gardu tersebut tersebar tepat disebelah utara

Sitem Jaringan Listrik

1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

lokasi tapak, disebelah selatan dan timur. Sementar 1 gardu lain letaknya cukup jauh dari jangkauan
lokasi tapak yakni dekat dengan Klinik Pranata Untan. Gardu listrik yang terdekat terletak di Jalan
Karangan.
1. Di sekitar lokasi tapak kami dilalui oleh jaringan telepon, namun pada era ini penggunaan telepon sudah

Sistem Jaringan
Telepon dan Internet

sangat jarang digunakan oleh masyarakat dan fungsinya digantikan oleh ponsel genggam. Sinyal dari
beberapa operator seluler juga sudah menjamgkau di lokasi tapak kami.
2. Jaringan internet sudah ditunjang oleh operator seluler, sehingga jaringan intrnet juga sudah memdai.
Sumber : Hasil Analisi

IV-8

4.1.2 Analisis Kependudukan

Regresi Linier
Geometrik
Eksponensial

1. Uji Metode Proyeksi

47682
48646
47701
48709
47724
48743
Sumber : Hasil Analisis
Metode uji regresi linier merupakan metode uji yang sangat spesifik hasil akhirnya dengan data

Analisis kependudukan dibutuhkan untuk melihat kecendrungan pertumbuhan penduduk di


masa yang akan datang. Kemungkinan besar kita akan melihat pengaruh pertumbuhan penduduk di

Proses analisis kependudukan kami mulai dengan pemilihan metode proyeksi penduduk.

2. Proyeksi Jumlah Penduduk


Tabel IV.9 Analisis Jumlah Proyeksi Penduduk

Hasil uji metode proyeksi penduduk yang kami lakukan tergambar pada grafik berikut.
No Kelurahan
Bangka Belitung
1
Laut
Bangka Belitung
2
Darat
3
Bansir Laut
4
Bansir Darat
No
Kelurahan
Bangka Belitung
1
Laut
Bangka Belitung
2
Darat

Uji Metode Proyeksi Kependudukan


regresi linier

geometrik

46717
46716
46727

asli sehingga metode ini lah yang akan kami pakai untuk proyeksi kependudukan kedepannya.

kawasan tersebut terhadap perencanaan yang akan kita lakukan.

data asli

45753
45753
45753

eksponensial

49000

48000

47000

46000

2016

2017

2018

2019

2020

16326

16745

17164

17582

18001

13562

13810

14058

14306

14554

12595
8091
2021

12766
8218
2022

12937
8345
2023

13108
8471
2024

13279
8598

18420

18838

19257

19676

14802

15050

15298

15546

Hasil Analisis
1. Jumlah penduduk di masa
yang akan datang cenderung
terus mengalami peningkatan
di tiap kelurahan, termasuk
Kelurahan Bansir Laut.
2. Seiring dengan pertambahan

jumlah penduduk, jumlah


kebutuhan akan terus
meningkat. Salah satunya

45000

Bansir Laut

13450

13621

13792

13963

44000
2011

2012

2013

kebutuhan akan fasilitas pada


berbagai bidang misalnya,

2014

bidang perekonomian dan


Bansir Darat

Gambar IV.1 Grafik Hasil Uji 3 Metode Proyeksi Penduduk

8725

8851

8978

9105

Sumber : Tim Penyusun

rekreasi.
Sumber : Hasil Analisis

Berdasarkan grafik diatas, memang tidak ada satu metode uji pun yang memperlihatkan
pergerakan yang serupa dengan data eksisting. Menurut analisa kami hal ini terjadi karena di
dorong oleh beberapa faktor misalnya pergerakan jumlah penduduk di Kecamatan Pontianak
Tenggara begitu variatif dan fluktuatif sehingga sangat sulit menemukan metode permalan yang

4..1.4 Analisis Traffic Counting


Analisis mengenai traffic counting berguna untuk melihat pergerakan lalu lintas disekitar lokasi
tapak bergantung pada momen-momen tertentu. Berikut hasil analisis traffic counting yang dilakukan oleh
TERA Project.

tepat. Namun, pada hasil akhir, setiap metode proyeksi justru menjadi sangat spesifik dengan data
Tabel IV.10 Analisis Traffic Counting

eksistingnya. Hal ini dibuktikan dengan tampilan grafik dan titik akhir jumlah penduduk di tahun
2014. Pada titik inilah justru sangat sulit untuk melihat tingkat keakuratan metode, terkecuali jika

Jam

Pada jam berangkat kerja terdapat 71 unit/menit. Jumlah total kendaraann

kita dapat melihat nilai secara langsung. Perhatikan tabel hasi proyeksi berikut.

Berangkat

yang melintasi jalan Daya Nasional pada jam kerja adalah 4260 unit.

Kerja

Pada jam berangkat ini masyarakat pergi ke beberapa tempat seperti pergi

(06.30-

kerja, kuliah, ataupun sekolah. Jalan ini juga dapat mempersingkat akses dari

07.30)

Jalan A.Yani menuju Jalan Imam Bonjol dan Jalan Tanjungpura.

Hari Kerja
Tabel IV.8 Tingkat Akurasi Masing-Masing Metode Proyeksi Penduduk
Data
Data Asli

2011

2012
45753

47113

2013
47474

2014
48646

IV-10

Jam

Pada jam istirahat terdapat 59 unit/menit. Total kendaraan yang melintasi

Istirahat

jalan Daya Nasional pada jam istirahat adalah 3540 unit kendaraan. Pada

(12.00-

jam istirahat, masyarakat kebayakan menuju jalan Imam Bonjol untuk

13.00)

makan, dan ada juga yang memang menuju Jalan Daya Nasional untuk
sholat.

Jam Pulang Pada jam pulang terdapat 63 unit/menit kendaraan yang melintas. Total
(16.00-

kendaraan yang melintas pada jam pulang adalah 7200 unit kendaraan. Pada

18.00)

jam pulang ini masyarakat yang melintas di Jalan Daya Nasional ini
kebayakan menuju tempat tingal mereka.

Akhir
Pekan

Sabtu Pagi

Pada akhir pekan terdapat 34 unit/menit yang melintas pada pagi hari. Pada
akhir pekan ini masyarakat ada yang pergi berbelanja, dan ada juga yang
pergi liburan.

IV-11

4.1.5.

Analisis SWOT
Analisis pada bagian ini didasarkan pada Strength (kekuatan), Weakness (kelemahan), Opportunity (kesempatan), Threath (ancaman). Analisis ini disusun dengan metode persilangan antara faktor internal

yakni Strength dan Weakness dengan faktor eksternal yakni Opportunity dan Threat. Hasil persilangan akan melahirkan skenarion dan strategi pengembangan wilayah.

1. Analisis Struktur Peruntukan Lahan

Tabel IV.11 Analisis SWOT Struktur Peruntukkan Lahan


S
1. Pemanfaatan Ruang beserta aktivitas di atasnya telah sesuai dengan

W
1. Kawasan perencanaan cenderung terbengkalai dan tidak terawat dengan

dokumen tata ruang.


ANALISI STRUKTUR PERUNTUKKAN LAHAN

2. Luasan lahan relatif besar sehingga perencana memiliki berbagai

keberadaan rerumputan dan semak-semak tinggi


2. Struktur tanah pada lahan keseluruhan cenderung membentuk cekungan-

alternatif pilihan lokasi perencanaan.

cekungan yang mudah tergenang air.

3. Keberadaan lapangan sepak bola sebagai fasilitas olahraga yang


memiliki nilai ekonomi
O

Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O ) :

1. Lahan makro terletak di Kawasan Universitas 1. Mempertahakan fungsi peruntukkan lahan dan jenis kegiatan baik

Skenario 2 ( W dikembangkan untuk meraih peluang O ) :


1.

Menciptkan sinergi dalam kelembagaan guna pengelolaan kawasan sentra

Tanjungpura yang merupakan salah satu pusat

dalam skala makro maupun skala mikro guna menyelaraskan

bisnis kedepannya dengan bantuan dari pihak Universitas Tanjungpura

pendidikan terbesar di Kalimantan Barat sekaliggus

pembangunan dengan pola ruang yang ada dalam dokumen tata ruang

dan E.O lokal untuk merancang dan menciptakan event-event guna

sebagai pihak pengelola dan pemilik

yakni RTRW Pontianak tahun 2013-2033 agar mencapai pemanfaatan

menarik perhatian dan minat pengunjung.

ruang yang optimal.


2. Lahan makro kawasan perencanaan berbatasan 2. Pemilihan lahan calon pengembangan kawasan sentra bisnis yang
langsung dengan kawasan-kawasan lain yang cukup

berorientasi terhadap Jalan Daya Nasional sebagai penghubung lokasi

strategis, misalnya : lapangan golf sehingga

tapak dengan dua jalur strategis perdagangan di Kota Pontianak.

cenderung lebih mudah dikenal.

2. Inovasi teknologi dalam perancangan kawasan untuk merekayasa


keberadaan lahan pa sedemikian rupa guna memaksimalkan fungsi
kawasan kedepannya.

3. Pengembangan kawasan yang berorientasi pada pusat rekreasi


sekaligus olahraga untuk memperkuat karakter kawasan perencanaan

3. Kawasan perencanaan berada di Jalur perhubungan

agar memiliki daya saing yang cukup tinggi.

dua jalur strategis dalam dunia perdagangan yakni


Jalan Imam Bonjol dan Jalan Achmad Yani.

T
1. Oleh karena lahan makro berlokasi di salah satu pusat
perdagangan di Kota Pontianak yakni sekitar Jalan

Skenario 3 ( S dikembangkan untuk mengurangi tantangan ) :

Skenario 4 ( W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan ) :

1. Merancang kawasan yang unik dan menarik dengan konsep


hiburan dan olahraga dalam satu kesatuan.

IV-12

Achmad Yani maka tingkat persaingan bisnis akan

1. Mendesain kawasan perencanaan yang terlihat unik dan berbeda dari

jauh lebih besar.

kawasan perdagangan lainnya, dengan konsep mix-use. Artinya, terdapat


padanan berbagai fungsi dalam satu kawasan perencanaan.

Sumber : Hasil Anlisis


2. Intensitas Pemanfaatan Lahan
Tabel IV.12 Analisis SWOT Intensitas Pemanfaatan Lahan
S
1. Ketinggian bangunan rata-rata 1 lantai
ANALISIS INTENSITAS LAHAN

2. Lahan untuk KDH cukup luas dan sudah lebih dari aturan yang ada
yaitu 80%, sehingga luasan total KDH yang ada dilokasi yaitu

W
1. Saat ini lahan yang terlihat seperti terbengkalai
2. KDB yang relatif kecil yaitu sebesar 20% sehingga luas lahan yang
dibangun hanya 11.658 m2 .

sebesar 62.458 m atau sekitar 98%.


O
1. Lokasi strategis karena berdekatan dengan kawasan
perdagangan dan jasa lain nya.
2.
T

1.

Keberadaan PKL yang akan menghalangi aktivitas

Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O ) :

Skenario 2 ( W dikembangkan untuk meraih peluang O ):


1. Merencanakan pemanfaatan lahan dengan memaksimalkan KDB yang ada.

1. Melakukan penataan intensitas pemanfaatan lahan dengan KDH yang


besar sehingga dapat mendatangkan keuntungan yang besar, unik,
menarik dan mampu mempertahankan fungsi awalnya.
Skenario 3 ( S dikembangkan untuk mengurangi tantangan ) :

Skenario 4 ( W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan ) :

1. mengatur penempatan untuk para PKL, sehingga tidak menggangu

1. merencanakan pembebasan lahan dari para PKL dan tetap mengutamakan

lahan untuk GSB.

aspek lingkungan

dilokasi karena akan memakan GSB yang tersedia


yaitu 8,2 m.

Sumber : Hasil Analisis

3. Tata Bangunan
Tabel IV.13 Analisis SWOT Tata Bangunan

ANALISIS TATA BANGUNAN

S
1. Keberadaan tribun sebagai bangunan pendukung aktivitas olahraga
yang snagat potensial.

Skenario (potensi s dikembangkan untuk meraih peluang):

W
1. Ekspresi bangunan yang kaku, bentuk bangunan monoton serta tidak ada
unsur-unsur yang memberkan nilai estetika pada bangunan menjadikan
bangunan terlihat seperti tidak terawat.
Skenario 2 (w dikembangkan untuk meraih peluang):
IV-13

1. Kota Pontianak belum memiliki panggung publik


di area open space yang terbilang unik dan
menarik.

Bangunan tribun direvitalisasi dan dikembangkan dengan memberikan Dikarenakan lahan tersebut merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk
ornamen-ornamen-ornamen atau dengan desain asitektur yang berbeda ruang terbuka, maka keberadaan bangunan tidak dihilangkan maupun ditambah
sehingga dapat menonjolkan keberadaan gedung tribun itu sendiri.

dengan bangunan lain, keberadaan bangunan tetap dipertahankan dengan


memberikan unsur-unsur seperti penambahan tata hijau yang dapat
menghidupkan lokasi tersebut dan unsur-unsur yang lebih menarik lainnya
sehingga dapat menambah ketertarikan msyarakat untuk datang ketempat
tersebut.

Skenario 3 (s dikembangkan untuk mengurangi tantangan):

Skenario 4 (w dikembangkan untuk menanggulangi tantangan):

1. Keberadaan bangunan tribun yang kurang terawat

Memperbaiki kondisi bangunan yang terlihat kurang baik.

memperhatikan kondisi bangunan dengan merawat bangunan tersebut bukan

merupakan lahan yang mudah tergenang.

hanya untuk dipakai saja tetapi juga di jaga kondisi bangunan tribun tersebut.
Sumber : Hasil Analisis

4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung


Tabel IV.14 Analisis SWOT Sirkulasi dan Jallur Penghubung

IV-14

W
1.
2.

S
ANALISIS SIRKULASI

Lokasi tapak/perencanaan belum dilengkapi dengan jalur pejalan kaki.


Pencapaian kedalam kawasan yang masih terbatas, karena akses yang ada

1. Struktur sirkulasi kawasan sudah terbentuk.

hanya jalan setapak.


3.
4.

Tidak memiliki tempat parkir yang memadai.

Area running track masih dalam kondisi kurang baik karena berlubang dan
tumbuh rerumputan.

Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O):


O
1.

Menjadi jalur penghubung antara Jl. Ayani dan Jl.

Skenario 2 (W dikembangkan untuk meraih peluang O):

1. Meningkatkan akses kedalam lokasi tapak/perencanaan melalui jalan- 1.


jalan yang sudah tersedia.

Merencanakan jalur pedestrian yang menjadi kekuatan di kawasan sekitar


jalur penghubung.

Imam Bonjol sehingga masyarakat akan lebih

2. Mengembangkan lokasi tapak dengan memanfaatkan sarana olahraga 2.

mengetahui fungsi/kegunaan dari lahan tersebut.

yang dimiliki lokasi tapak sebagai sarana penunjang bagi pendidikan

Meningkatkan pelayanan infrastruktur sebagai alat penunjang di lokasi


perencanaan

dan sosial budaya.

T
1.

Skenario 3 (S dikembangkan untuk mengurangi tantangan):

Skenario 4 (W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan):

Intensitas pergerakan yang akan bertambah karena 1. Merencanakan sirkulasi kendaraan yang teratur dan sesuai kapasitas 1.
adanya perubahan pemanfaatan lahan akan
menyebabkan kemacetan
2.

Terdapat PKL di Jl. Daya Nasional yang


dikhawatirkan menganggu pergerakan bagi
kendaraan dan pejalan kaki.

sebenarnya

Membuat jalur pejalan kaki/pedestrian yang terdapat di dalam ataupun di luar


lokasi perencanaan.

2. Menjaga kondisi jalan yang sudah baik, dan memperbaiki kondisi 2.


jalan yang rusak

Merencanakan jalur sirkulasi kendaraan sesuai dengan kapasitas yang sesuai


dengan intensitas kendaran

3.

Menyediakan ruang bagi PKL agar tidak menganggu pergerakan kendaraan


dan pejalan kaki.
Sumber : Hasil Analisis

IV-15

5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau


Tabel IV.15 Analisis SWOT Sistem Ruang Terbuka dan Tata HIjau

ANALISIS SISTEM RUANG TERBUKA DAN


TATA HIJAU

1. Terdapat jalur hijau yang menghiasi tapak disepanjang Jalan Daya

1. Keberadaan pepohonan yang kurang menarik dan didominasi oleh pohon

Nasional dan Jalan Karangan.


2. Walaupun berfungsi sebagai RTH dengan kondisi yang tidak

kelapa sawit.
2. Sistem pepohonan berpotensi menghalangi pandangan ke dalam area/lokasi

terawat, lokasi tapak seringkali dimanfaatkan sebagai tempat

tapak.

berfoto.

3. Lokasi tapak yang terbengkalai dan sangat minim keberadaan event-event


yang menarikminat pengunjung

O
1. Kebutuhan masyarakat akan hiburan dalam bentuk
ruang terbuka terus meningkat.
2. Lokasi tapak yang berdekatan di Bundaran Untan.

Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O):

Skenario 2 (W dikembangkan untuk meraih peluang O):

1. Mempertahankan area jalur hijau yang sudah ada

1. Penataan ulang pepohonan dengan jenis dan susunan yang berbeda. Untuk

2. Menata kawasan terbuka hijau yang unik dan menarik untuk

menarik minat masyarakat.

memenuhi kebutuhan dan ekspektasi masyarakat.

Mudah diakses dan dikenali.


T
1. Aktivitas diatas lokasi tapak akan meningkat

Skenario 3 (S dikembangkan untuk mengurangi tantangan):

Skenario 4 (W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan):

1. Bekerja sama dengan E.O lokal dan promosi lokasi tapak.

`1. Mengakomodir kebutuhan dan keinginan pengunjung dari sisi olahraga dan

seiring dengan dikembangkannya kawasan yang

hiburan melalui RTH yang asri dan sejuk.

awalnya berfungsi sebagai RTH menjadi kawasan


sentra bisnis.
2. Persaingan perhelatan event-event lokal dan
regional di Kota Pontianak untuk menarik minat
pengunjung.
Sumber : Hasil Analisis

6. Tata Kualitas Lingkungan


Tabel IV.16 Analisis SWOT Tata Kualitas Lingkungan
S
1. Di lokasi tapak perencanaan yang diperuntukan sebagai (Ruang
TATA KUALITAS LINGKUNGAN
O
1. Menjadi jalur penghubung antara Jl. Ayani
dan Jl. Imam Bonjol sehingga sangat

W
1. Wajah jalan dan penanda identias lokasi/bangunan masih kurang.

Terbuka Hijau), namun didalamnya juga ada fasilitas olahraga.


Skenario 1 (Potensi kekuatan dikembangkan untuk meraih peluang) :

Skenario 2 (kelemahan dikembangkan untuk meraih peluang) :

Akan lebih mudah dikenali dan dapat menarik perhatian banyak orang

Melengkapi wajah jalan yang kurang yang terkait dengan kenyamanan dan

untuk ke lokasi tersebut karena Jl. Daya Nasional ini sangat sering

kemudahan orang yang mengunjungi ataupun yang berada dilokasi.


IV-16

mudah mengenali lokasi tapak

dilalui dalam aktifitas sehari-hari bahkan akan terjadi kemacetan

perencanaan.

diwaktu-waktu tertentu.

Tidak lupa juga memberikan tanda identitas bangunan dan lingkungan tersebut.

Skenario 3 (kekuatan dikembangkan untuk mengurangi ancaman) :

Skenario 4 (kelemahan dikembangkan untuk menanggulangi ancaman) :

Sebagai tempat olahraga yang baik dan ruang terbuka hijau yang dapat

Ketika wajah jalan sudah melengkapi lokasi tapak, seperti membuat vegetasi

tinggi rendah yang mengakibatkan adanya

memberikan ketenangan dan kenyamanan bagi para pengunjung

yang dapat menyerap dan menyalurkan air ke parit yang berfungsi dapat

genangan air.

tentunya akan menghilangkan atau mengurangi permasalahan yang

mengurangi bahkan menghilangkan kenangan air tersebut. Sehingga

dihadapi salah satu caranya adalah dengan melakukan pemerataan tanah

memudahkan masyarakat untuk menggunakan lokasi tapak tersebut sebagai RTH

T
1. Di lokasi tapak perencanaan tanahnya

yang menyebabkan air tidak akan lagi tergenang. Sehingga para pemakai maupun tempat olahraga.
lokasi akan merasa nyaman dan aman dari genangan air.
Sumber : Hasil Analisis

7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan

Tabel IV.17 Analisis SWOT Sistem Prasaran dan Utilitas Lingkungan


S

ANALIS PRASARANA DAN UTILITAS

O
1. Jalan Daya Nasional merupakan penghubung
antara Jalan A.Yani dan Jalan Imam Bonjol
T
1.

Kemacetan yang terjadi pada jam kerja

1. Memiliki jaringan telepon, jaringan seluler, dan juga internet

1. Lokasi tapak menjadi tempat sampah masyarakat.

2. Memiliki jaringan air bersih

2. Tidak terdapat instalasi pengolahan air limbah

3. Memiliki gardu listrik

3. Belum terdapat tempat pembuangan sampah

4. Memiliki drainase dengan lebar dan kedalaman yang memadai.

4. Keadaan jalan kurang baik

Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O):


1. Merencanakan sistem prasarana yang sesuai kebutuhan kawasan
sentra bisnis dengan kerjasama berbagai pihak
Skenario 3 (S dikembangkan untuk mengurangi tantangan)
1. Merencanakan sistem infrastruktur yang dapat mengantisipasi
adanya kemacetn pada jam kerja

Skenario 2 ( Kelemahan dikembangkan untuk meraih peluang O):


1. Merencanakan sisten prasarana yang belum ada sesuai peraturan yang
berlaku.
Skenario 4 (Kelemahan dikembangkan untuk menanggulangi tantangan)
1. Pengembangan infrastruktur yang dapat mengatasi kkemacetn pada jam
kerja.
Sumber : Hasil Analisis

IV-17

4.2. Arahan dan Konsep Pengembangan


4.2.1.

Visi, Misi dan Tujuan

mampu merevitalisasi keadaan lokasi tapak guna menghindari penyalahgunaan fungsi


ruang untuk kepetingan-kepentingan tertentu. Sebab, penataan yang demikian mampu
menarik minat dan perhatian masyarakat, sehingga fungsi pengawasan tidak hanya

Visi :

terletak pada pihak Univeristas Tanjungpura selaku pengelola namun juga masyarakat

Menciptakan Kawasan Sentra Bisnis Untan yang Unik, Berdaya Saing dan Ramah Lingkungan

luas selaku penikmat lokasi tapak. Di lain hal, penataan kawasan yang demikian layaknya

menjadi momen dan kesempatan untuk menggali lebih jauh mengenai potensi lokasi

Misi :
a. Mewujudkan kawasan sentra bisnis UNTAN yang mampu menarik perhatian masyarakat
dengan konsep hiburan dan olahraga yang dipadupadankan (mix-use)
b. Mewujudkan kawasan sentra bisnis yang mampu berdaya saing dengan sentra bisnis
lainnya di Kota Pontianak.
c. Mewujudkan kawasan sentra bisnis untan yang mampu berdampingan dengan aktivitas
sosial budaya.

Tujuan :

perencanaan.
b. Perwujudan kawasan sentra bisnis yang mampu berdaya saing di kota Pontianak
merupakan bentuk usaha dari pihak pengelola untuk meningkatkan rating serta
memperkuat karakter dan fungsi kawasan. Memperkenalkan kawasan sebagai satusatunya sentra bisnis di kota Pontianak berbasis hiburan dan olahraga yang dipadupadankan dengan desain unik dan konsep menarik.
c. Perwujudan aktivitas yang ramah lingkungan sebagai bentuk komitmen pengembangan
kawasan tapak yang mampu berdampingan dengan aktivitas lain disekitarnya terutama

a. Dengan perancangan kawasan sentra bisnis untan yang unik dan menarik diharapkan

aktivitas pendidikan dan sosial budaya.

image sebagai lokasi yang terbengkalai hilang dan tergantikan dengan image sebagai
lokasi layak untuk dikunjungi. Selain itu, penataan kawasan yang unik dan menarik

IV-18

4.2.2. Konsep Pengembangan


1. Struktur Peruntukkan Lahan

Gambar IV.2 Konsep Pengembangan Komponen Struktur Peruntukkan Lahan

Sumber : Tim Penyusun

IV-19

2. Intensitas Pemanfaatan Lahan

KDB :6 %

KLB : 6%
KDH : 15,4 %

KDB : 0,054%
KLB : 0,054%
KDH : 35,18%

KDB : 6%
KLB : 6%
KDH : 24,7%

Gambar IV.3 Konsep Pengembangan Komponen Intensitas Pemanfaatan Lahan

Sumber : Tim Penyusun


IV-20

3. Tata Bangunan

Gambar IV.4 Konsep Pengembangan Komponen Tata Bangunan

Sumber : Tim Penyusun

IV-21

4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung

Gambar IV.5 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Pintu Masuk dan Keluar

Sumber : Tim Penyusun


IV-22

Gambar IV.6 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Tipe Perkerasan

Sumber : Tim Penyusun


IV-23

Gambar IV.7 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Model Parkir Kendaraa n

Sumber : Tim Penyusun

IV-24

5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau

Gambar IV.8 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau

Ssumber : Tim Penyusun

IV-25

6. Tata Kualitas Lingkungan

Gambar IV.9 Konsep Pengembangan Komponen Tata Kualitas Lingkungan

Sumber : Tim Penyusun


IV-26

7. Sistem Prasarana dan Utilitas

Gambar IV.10 Konsep Pengembangan Komponen Prasarana dan Utilitas Li ngkungan - Jaringan Air Bersih

Sumber : Tiim Penyusun


IV-27

IV-28

Gambar IV.11 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas Drainase

Sumber : Tim Penyusun

IV-29

Gambar IV.12 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Air Limbah

Sumber : Tim Penyusun


IV-2

IV-3

Gambar IV.13 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Penerangan Jalan

sumber : Tim Penyusun


IV-4

Gambar IV.14 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Titik Router dan Wifi

Sumber : Tim Penyusun

IV-5

Gambar IV.15 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Jaringan Listrik

Sumber : Tim Penyusun

IV-6

Gambar IV.16 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Tempat Sampah

Sumber : Tim Penyusun

IV-7

4. Lahan Hiburan dan Olahrga ditempatkan agak menjorok kedalam,


dengan beberapa pertimbangan, diantaranya :

4.2.2. Skenario Kawasan Pengembangan

a. Tidak menghalangi jarak pandang pengunjung


5. Lahan dengan fungsi perdagangan direncanakan mengelilingi lokasi

Tabel IV.18 Skenario Pengembangan 7 Komponen


No

Komponen

perencanaan dengan pertimbangan sebagai berikut :

Skenario Pengembangan

a. Memberikan alternatif pilihan bagi pengunjung saat melakukan

1. Lokasi tapak dibagi menjadi 3 sistem tata guna/peruntukan lahan, yakni

aktivitas perbelanjaan.

b. Memberikan

a. Peruntukkan perdagangan

pengunjung

untuk

mengeksplor

hanya terdapat pada bagian depan namun, juga bagian belakang

: 15,42% dari luas lahan keseluruhan

lokasi perencanaan.

b. Peruntukkan olahraga dan hiburan

6. Sirkulasi di lokasi perencanaan didesain mampu terhubung dengan

Luas : 10968,27 m2
%

bagi

keberadaan lokasi perencanaan sebab, lahan perdagangan tidak

Luas : 5031,68 m2.


%

alasan

seluruh gedung di dalam lokasi perencanaan, hal ini dimaksudkan untuk

: 33,62% dari luas lahan keseluruhan

meningkatkan aksesibilitas dan kenyamanan pengunjung.

c. Peruntukan ruang terbuka/taman dan tata hijau.


Luas : 11539,64 m2
%

1. Intensitas pemanfaatan lahan untuk kawasan perdagangan, yaitu

: 35,37% dari luas lahan keseluruhan

menggunakan KDB sebesar 6,9%, KLB 6,9%, dan KDH 15,25%

d. Sirkulasi
Struktur
1

Peruntukkan
Lahan

2. Untuk kawasan hiburan dan olahraga memakai KDB sebesar 6%, KLB

Luas : 4853,13 m2
%

Intensitas

: 14,8 % dari luas lahan keseluruhan

2. Orientasi peruntukkan lahan.

Pemanfaatan
Lahan

Utara : Perdagangan

serta menggunakan GSB sebesr 8,2% dari lahan yang ada.

Timur : RTH (Taman)

1. Tribun akan direlokasi atas dasar pertimbangan :

3. RTH diatas lahan perencanaan yang berupa taman diletakkan di bagian

a. Komersil, menghalangi/membatasi jarak pandang pengunjung dari

muka/depan lahan, dengan pertimbangan sebagai berikut :

luar lokasi tapak kedalam area lapangan sepak bola. Untuk

a. Menarik minat pengunjung melalui view yang diberikkanya pada

sehingga diletakkan dibagian muka lahan perencanaan guna


mendapatkan sinar matahari pagi, karena taman ini akan dikunjungi
umumnya pada pagi dan sore hari.

0,054% serta KDH sebesar 35,18%.

lokasi rencana yaitu 12,954%, dengan KLB 1,954%, KDH 75,13%,

Barat : Hiburan dan Olahraga

b. Taman ini akan berfungsi sebagai taman keluarga sekaligus Pet Park

3. Untuk kawasan RTH menggunakan KDB sebesar 0,054%, KLB sebesar

4. Sehingga secara keseluruhan KDB yang terpakai untuk aktivitas dalam

Selatan : RTH (Taman) & Perdagangan

pengguna jalan di Jalan Daya Nasional

6%, serta KDH 24,7%.

Tata Bangunan

mengarahkan penikmat olahraga untuk membeli tiket masuk ke area


lapangan.
b. Menghalangi sinari matahari. Hal ini berfungsi untuk melindungi
baik penonton maupun tim yang sedang bertanding dari sengatan
sinar matahari.

IV-23

c. Lokasi tribun sebelumnya berada di luar batasan lokasi tapak


perencanaan TERA PROJECT.

KDB terpakai : 0,5 %

8. Pos keamanan berlokasi di dua taman utama sebagai fungsi


pengawasan, penjagaan dan keamanan dengan ukuran 6 m2. Ukuran 2 x

d. Lokasi tribun sebelumnya akan difungsikan sebagai panggung


publik.

3 m.

2. Tribun di revitalisasi dengan pertimbangan :

1. Lokasi tapak dilengkapi dengan akses masuk dan keluar yang berbeda

a. Kondisi tribun sebelumnya sangat tidak terawat. Banyak mengalami

baik mobil motor.

kerusakan.

2. Akses masuk berjumlah 2 buah. Keduanya berlokasi di Jalan Daya

b. Kondisi tribun sebelumnya sangat tidak menarik dengan warna

Nasional. Jalan masuk mobil dan motor dibuat tempat pengambilan karcis

yang terkesan monoton.

yang berada di tengah jalan. Untuk jalan masuk mobil dibuat 2 jalur

c. Tribun sebelumnya tidak dilengkapi dengan akses masuk

pengambilan karcis, sedangkan jalan masuk motor dibuat 4 jalur

ambulance.

pengambilan karcis. Berikut beberapa pertimbangan peletakkan lokasi

3. Lokasi tribun yang baru berjarak sekitar 116 meter dari Jalan Daya

gerbang masuk lokasi perencanaan:

Nasional. Spesifikasi tribun adalah sebagai berikut :

a. Jalan Daya Nasional lebih mudah dan lebih dikenal jika dilalui dari

Luas tribun : 2000 m2

Tinggi : 13,40 m.

Luas lantai :adalah 2360 m2.

dibandingkan dengan Jalan Karangan sebagai salah satu jalur lain

KDB terpakai : 6,1%

yang bersentuhan dengan lokasi tapak.

Jalan Imam Bonjol maupun Jalan Achmad Yani.


b. Jalan Daya Nasional memiliki ruas jalan yang lebih lebar jika

Sistem Sirkulasi

4. Kapastas daya tampung tribun berkisar 1890 orang, dengan tinggi


tempat duduk 40 cm, kedalaman 80 cm dan lebar 50 cm.
5. Untuk blok perdagangan akan dikembangkan lokasi cafe, coffe shop dan

dan Jalur
Penghubung

c. Jalan Daya Nasional kondisinya lebih baik sekarang, dengan jenis


perkerasan yang diperbaharui yakni aspal.
d. Dibuat 2 jalan masuk untuk mengantisipasi jumlah kedatangan

restoran, serta mini 4D teater dengan konsep container building.

pengunjung pada waktu bersamaan yang berdampak penumpukkan

Luas : 1290 m2

kendaraan dan menyebabkan kemacetan, seperti pengunjungi yang

Tinggi Bangunan : 5 m

akan menonton pertandingan sepakbola maupun konser seni & musik.

Luas Lantai Bangunan : 1290 m2

Letak : 88,80 m dari Jalan Daya Nasional

KDB terpakai : 3,7%

6. Panggung berhadapan dengan tribun, dengan perpaduan konsep sidney


opera house di bagian atap dan diamond blink dibagian back drop
panggung.
7. Terdapat area lokasi tapak dengan fungsi perdagangan dalam bentuk
toko/ruko.

Luas lahan : 962,5 m2

Tinggi Bangunan : 5 m

3. Akses jalan keluar melalui Jalan Karangan. Peletakkan lokasi jalan


keluaar ini didasarkan beberapa pertimbangan, diantaranya:
a. Lalu lintas di Jalan ini relatif lebih rendah jika dibandingkan Jalan
Daya Nasional, sehingga potensi kemacetan dan kecelakaan dapat
dikurangi.
b. Jalan Karangan memiliki percabangan, yakni Jalan Mangga Pinoh
yang dapat menjadi alternatif Jalan Keluar selain Jalan Karangan
sendiri.
4. Sistem sirkulasi dan pergerakan di dalam lokasi tapak dibedakan menjadi
2 yakni :

IV-24

a. Jalur pergerakan kendaraan umum/pribadi. Dengan perincian sebagai


berikut:

dibuat satu jalan masuk keluar. Perincianan masing-masing parkir


sebagai berikut:

Panjang keseluruhan : 519,31 m

Luas

: 3237,87 m2

Lebar

:7-8 meter.

Jenis perkerasan

: Beton

KDB terpakai

: 0,5098

a. Parkir mobil.

b. Jalur pedestrian / pergerakan pejalan kaki. Pedestrian di dalam tapak


di desain pada setiap tepi jalan utama dan di tengah lahan hijau di
lokasi perencanaan. Untuk yang terletak di tepi jalan utama, di desain
dengan lebar sekitar 1,5 m dengan ketinggian dari jalan utama sekitar
15 cm, menggunakan paving (beton), bata atau batu. Paving atau
beton dibuat dengan tekstur, warna, dan variasi bentuk yang memiliki
kelebihan terlihat seperti batu bata, serta pemasangan dan
pemeliharaannya mudah. Paving beton ini dapat digunakan di
berbagai tempat karena kekuatannya. Bentuk yang dibuat untuk jalur
pedestrian terlihat tidak monoton dan memberikan suasana yang
berbeda. Batu-batu merupakan salah satu material yang paling tahan
lama, memiliki daya tahan yang kuat dan mudah dalam

Pola parkir yang digunakan pada parkir mobil berupa pola dengan

pemeliharaannya. Bata bahan material ini merupakan bahan yang

sudut 90, dengan:

mudah pemeliharaannya. Bata memiliki tekstur dan dapat menyerap

Panjang parkir kendaraan : 6 meter

air dan panas dengan cepat. Sedangkan yang di tengah lahan hijau di

Lebar parkir kendaraan : 3 meter

desain berbatu batu dan ada yang membentuk seperti lorong. Lebar

Lebar Jalan : 3 - 4

pedestrian yang terletak di tengah lahan hijau sekitar 3 m. Perincian


sebagai berikut:
Lebar

b. Parkir motor.
: 1,5 m dan 3 m.

Jenis Perkerasan : Beton / batuan dan Rerumputan


5. Lahan parkir di lokasi perencanaan di desain 2 tempat dan masingmasing
di peruntukan untuk parkir mobil dan parkir motor. Selain itu, jalan masuk
- keluar parkir kendaraan baik mobil ataupun motor didesain terpisah
karena mengutamakan efektivitas laju kendaraan di dalam lokasi
perencanaan dan mengantisipasi adanya penumpukkan kendaraan jika

IV-25

Pola parkir yang digunakan pada parkir motor berupa pola dengan

Luas :

sudut 90, dengan:

Fungsi :

Panjang parkir kendaraan : 1,5 2 meter

Letak : 27,77 m (Di dalam Family Park)

Lebar parkir kendaraan : 0,75 1 meter

Tutupan Lahan :

Lebar jalan : 2 meter


1. Ruang terbuka hijau pada lokasi tapak dibagi menjadi 4 jenis, yakni :

Tata Kualitas
Lingkungan

a. Lapangan Sepak Bola

1. Rencana Jaringan Drainase

Luas : 4086,91 m

Fungsi : Olahraga

b. Drainase primer menggunakan drainase eksisting

Letak : 122,51 m dari Jalan Daya Nasional

c. Drainase eksisting deengan lebar 4 m dan kedalaman 1 m

Tutupan Lahan : Rerumputan

KDH terpakai : 6%

a. Drainase Primer

direvitalisasi, sehingga bantaran drainase menggunakan semen


b. Drainase Sekunder
d. Drainase sekunder dibuat dengan lebar 0,3 m dan kedalaman 0,5

b. Shuttle Run

Sistem Ruang
5

Terbuka dan
Tata Hijau

Luas : 2049,26

m sehingga dapat mengalirkan air dari lokasi tapak dengan

Fungsi : Olahraga

volume yang lebih besar

Letak : 122,51 m dari Jalan Daya Nasional

e. Drainase sekunder dibuat mengikuti pola jalan

Tutupan Lahan : Karet Sintetik

f. Drainase sekunder ditutup dengan baja kisi sehingga dapat

KDB terpakai

meminimalisir terjadinya kecelakaan.

: 3,2 %
Sistem Prasarana

c. Family Park

Luas : 4273 m2

Fungsi : Tempat berkumpul keluarga

Letak : 24,05 m dari Jalan Daya Nasional. 21,02 m dari Jalan


Karangan.

Tutupan Lahan : Rerumputan.

KDH terpakai : 6,7%

d. Pet Park.

Luas : 2180 m2

Fungsi : Taman khusus kucing dan Anjing.

Letak :24,28 m

Tutupan Lahan :Rerumputan

KDH terpakai : 3,4 %

e. Area Jalur Hijau

2. Penerangan Jalan

dan Utilitas

a. Penerangan jalan dibuat mengikuti pola jalan

Lingkungan

b. Penerangan jalan menggunakan panel surya sehingga dapat


meminimalisir penggunaan listrik
c. Tinggi tiang penerangan jalan 3 m dengan jarak antar tiang 20 m
untuk memaksimalkan pencahayaan
3. Sistem Jaringan Persampahan

Tempat sampah menggunakan ukuran 55 x 47 x 93 cm, dan


kapasitas 120 liter

Dibuat dengan jangkauan 20 m berdasarkan PERATURAN


MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR : 03/PRT/M/2014
TENTANG PEDOMAN PERENCANAAN, PENYEDIAAN,
DAN PEMANFAATAN PRASARANA DAN SARANA
JARINGAN PEJALAN KAKI DI KAWASAN PERKOTAAN

Diletakkan di taman, , depan stan, parkir, dan dalam tribun.


IV-26

Setiap titik penempatan sampah terdapat 2 tempat sampah. 1


untuk organik dan 1 untuk anorganik

Sampah yang terkumpul akan diangkut pada malam hari

4. Sistem Jaringan Air Bersih

Sumber air dipasok dari PDAM Tirta Khatulistiwa

Penambahan pipa tersier yang digunakan untuk tribun, lokasi


perdagangan, dan taman

5. Sistem Pengolahan Air Limbah

Limbah cair dialirkan melalui drainase

Limbah yang berasal dari toilet akan disalurkan ke septictank

6. Sistem Jaringan Telepon dan Internet

Jaringan telpon menggunakan jaringan seluler yang telah ada

Penambahan titik wifi di stan yang menjangkau hingga taman


Sehingga para pengunjung tetap dapat menikmati wifi sambil
bersantai di taman.

7. Jaringan listrik

Jaringan listrik dilokasi tapak menggunakan jaringan listrik


eksisting

Penambahan jalur listrik di lokasi perdagngan, tribun dan panggung


Sumber : Tim Penyusun

IV-27

BAB V ZONASI, DETIL KAWASAN DAN RENCANA PENGELOLAAN

5.1. Klasifikasi Zona

Daya Tampung =
Luas Parkir = 637 m2

Klasifikasi zona merupakan langkah awal dalam zoning regulation atau peraturan zonasi. Pada tahap
ini kawasan perencanaan TERA PROJECT akan membagi kawasannya ke dalam 3 zonasi yakni RTH.

Parkir Motor

Model Parkir = Model

B5

Perdagangan dan Saran Olahrga dan Hiburan. Perhatikan tabel berikut aturan zonasi kawasan perencanaan

90

TERA PROJECT berikut ini.

Daya Tampung =
RTH

B6

Luas Blok =

Blok
No

Zona

Sub-zona
(Peruntukkan Lahan)

Luas Blok = 4797,728

Kode
Urutan

Keterangan

(Kode

Tribun

Zonasi)
Luas Blok = 1066,87 m2
Ruko Deret 1

Luas Unit = 12,5 m x 7

A1

m
Jumlah Unit = 6
Luas Blok = 829,11 m

Perdagangan

Ruko Deret 2

C1

Luas Tribun = 2000 m2


Jumlah Unit = 1

Olahraga dan
Hiburan

m2

Lapangan Sepak Bola


dan Shuttle Run

C4
C2

Luas Blok =

Panggung

C3

Luas Blok = 2976,02 m2

RTH

C4

Luas Blok = 1254, 06 m2


Sumber : Hasil Analisis

Luas Unit = 12,5 m x 7

A2
SI

m
Jumlah Unit = 6
Luas Blok = 3104,74 m2
Luas Unit = 2190 m2

RTH

Cafe & Restoran

A3

Jumlah Unit = 1

Pet park

B1

Luas Taman = 2180 m2

Family Park

B2

Luas Taman = 4273 m2

Area Jalur Hijau

B3

Luas Taman = 769,78


RTH-2

m2
Luas Parkir = 1822 m2

Parkir Mobil

B4

Model Parkir = Model


90

V-23

Tinggi Bnagunan = 5 m
Peruntukkan

: Toko Souvenir, Butik, Toko Aksesori, Travel Agency, dll.

Kebutuhan Ruang

No Ruang
1
Ruang usaha

Kapasitas
1 unit

Toilet

2 unit

Ruang tempat cuci

1 unit

Ketersediaan Ruang
Total Kebutuhan

Standar ruang
8,5 m x 4,5 m =
38,25 m2 / unit
2 m x 1,5 m = 3 m2 /
unit
2,5 m x 2,5 m = 6,25
m2 / unit

Luas
38,25 m2
6 m2
6,25 m2

62,5 m2
56 m2
Sumber : https://nul.is/desain-denah-ruko-rukan-minimalis

5.2. Daftar Kegiatan


5.2.1.

Zona A (Zona Perdagangan)

Blok A1 Ruko Deret 1


Jenis Kegiatan

: Pada blok ini kegitatan akan berkonsentrasi pada aktivitas utama lokasi
perencanaan yakni perdagangan. Produk yang diperdagangkan dapat
berupa produk konkret seperti pakaian, makanan, minuman maupun
souvernir.

Kode Zonasi

: SI

Luas Blok

: 935,37 m2

Intensitas Pemanfaatan :
KDB

= 0,7%

KDH

=2%

GSB

= 5 m dari Jalan Karangan


V-24

Blok A2 Ruko Deret 2


Jenis Kegiatan

: Sama halnya dengan kegitatan pada blok A1, blok A2 juga


berkonsentrasi

pada

aktivitas

utama

lokasi

perencanaan

akan
yakni

perdagangan. Produk yang diperdagangkan dapat berupa produk konkret


dan abstrak seperti pakaian, makanan, minuman, souvernir serta bentukbentuk jasa seperti salon kecantikan, pijat refleksi, jasa desain grafis dll.
Kode Zonasi

: SI

Luas Blok

: 829,11 m2

Intensitas Pemanfaatan :
KDB

= 0,7%

KDH

= 1%

GSB

= 5 m dari Jalan Karangan

Tinggi Bangunan = 5 m
Peruntukkan

: Toko Souvenir, Butik, Toko Aksesori, Travel Agency, dll.

Kebutuhan Ruang

No Ruang
1
Ruang usaha

Kapasitas
1 unit

Toilet

2 unit

Ruang tempat cuci

1 unit

Ketersediaan Ruang
Total Kebutuhan

Standar ruang
8,5 m x 4,5 m =
38,25 m2 / unit
2 m x 1,5 m = 3 m2 /
unit
2,5 m x 2,5 m = 6,25
m2 / unit

Luas
38,25 m2

Blok A3 - Cafe, Restoran dan Mini 4D Teater


Jenis Kegiatan

: Blok ini akan diperuntukkan khusus untuk aktivitas perdagangan yang


berorientasi pada aktivitas hiburan seperti cafe, mini 4D Teater dan

6 m2

Restoran.

6,25 m2

62,5 m2
56 m2
Sumber : https://nul.is/desain-denah-ruko-rukan-minimalis

Kode Zonasi

: SI

Luas Blok

: 3104,74 m2

Intensitas Pemanfaatan :
KDB

= 3%

KDH

= 4,2 %

GSB

= 88 m dari Jalan Daya Nasional

Tinggi Bangunan = 5 m
Peruntukkan

: Cafe, Restoran dan Mini 4D Teater

Kebutuhan Ruang

:
V-25

1) Cafe

No Ruang

No

Ruang

Kapasitas

Ruang Usaha

1 Ruang
dengan
100 unit
meja

Dapur

1 Ruang

3
4

Toilet/WC
Tempat Pemesanan/Peracikan

2 Ruang
1 Tempat

Standar Ruang
1,5 m x 1,5 m =
2,25 m2 /meja
5 m x 5 m = 25
m2
2,5 m x 2 m
4m3m

Ketersediaan Ruang
Total Kebutuhan

Luas

225 m2

25 m

5 m2
12 m2
317,6 m2
267 m2

Kapasitas

Standar Ruang

Luas
30 m2 x 10 teater = 300
m2
48 m2 x 1 = 48 m2

Ruang Teater

1 Teater = 4 orang

6 x 5 m = 30 m2

Ruang Tunggu

40 orang / 1 unit

Tiket Booth

2 orang/booth

WC/Toilet

1 unit WC Pria
1 unit WC Wanita

8 x 6 m = 48 m2
3m x 4 m = 12
12 m2 x 4 = 48 m2
m2
2,5 m x 4 m =10
m2
2 x 10 m2 = 20 m2
2,5 m x 4 m = 10
m2
419,32 m2
416 m2

Ketersediaan Ruang
Total Kebutuhan

Sumber: Tim Penyusun

Sumber :Tim Penyusun

2) Restoran
No
1

Ruang
Lobby dan kasir

Kapasitas
2 orang

Standar
2,5 m2/orang
0,9 m2/jumlah

Luas
5 m2
97 m2

Dapur

1 unit

Ruang pelayanan

10 orang

1,5 m2/orang

15 m2

Ruang duduk pengunjung

108 orang

2 m2/orang

215 m2

Ruang pengelola

4 orang

1,5 m2/orang

6 m2

Toilet Pengunjung

4 unit

Pegawai

2 unit

2,5 m2/unit

10 m2

2,5 m2/unit

5 m2

Gudang

1 unit

Sirkulasi 20%

tempat duduk

0,25 m2 x luas
dapur

25 m2
75 m2

Ketersediaan Ruang

553,4 m

Total Kebutuhan Ruang

453 m2
Sumber : Data Arsitek Jilid 2, TSS

3) Mini 4D Theater (tiap 1 Teater)

V-26

5.2.2.

Zona B ( Zona RTH)


Blok B1 (Pet Park)
Jenis Kegiatan

: Tempat berkumpulnya para pecinta hewan. Sebuah taman yang

akan menyediakan tempat bagi hewan-hewan peliharaan untuk bermain


Kode Zonasi

: RTH-2

Luas Blok

: 2180 m2

Intensitas Pemanfaatan

KDB

= 0,05%

KDH

= 6,9 %

GSB

= 25,48 m dari Jalan Daya Nasional

Tinggi Bangunan = 4 m
Peruntukkan

: Taman khusus untuk hewan peliharaan

Kebutuhan Ruang

Blok B2 (Familiy Park)


Jenis Kegiatan

: Taman yang menyediakan media berkumpul dan berakhir pekan


bagi keluarga dengan fasilitas hiburan anak dan lokasi piknik.

No
1

Fasilitas
Area bermain hewan

Kapasitas
3 unit

Kursi taman

6 unit

Ketersediaan Ruang
Total Kebutuhan Ruang

Standar ruang
4 m x 3 m = 12 m2 /
unit
1,2 m x 0,4 m x 0,75
m = 0,36 m3 / unit

Luas
36 m2

Kode Zonasi

: RTH-2

2,16 m3

Luas Blok

: 4273 m2

2180 m2
38,16 m3

Intensitas Pemanfaatan

Sumber : http://sukronjaya.net/bangku-taman

KDB

= 0,0001%

KDH

= 13,08%

GSB

= 25,48 m dari Jalan Daya Nasional

Tinggi Bangunan = 4 m
Peruntukkan

: Taman Keluarga

Kebutuhan Ruang

V-27

No

Ruang

Kapasitas

Playground

40 orang

Taman

600

Standar

GSB

Luas
750 m2

1 m2/orang

Tinggi Bangunan = 0

625 m2

Ketersediaan ruang

1375 m2

Kebutuhan ruang

4273 m2

=0

Peruntukkan

: Pepohonan

Sumber: jurnal universitas Diponegoro

Blok B3 (Area Jalur Hijau)


Jenis Kegiatan

: Penanaman pohon di mengelilingi lokasi tapak

Kode Zonasi

: RTH-2

Luas Blok

: 769,78 m2

Intensitas Pemanfaatan

KDB

= 0%

KDH

= 2,3 %

Blok B4 (Parkir Mobil)


Jenis Kegiatan

: Parkir sepeda motor bagi pengunjung maupun pedagang dan


pengurus lokasi perencanaan.

Kode Zonasi

: RTH-2

Luas Blok

: 1822 m2

Intensitas Pemanfaatan

V-28

KDB

= 0%

KDB

= 0%

KDH

= 5,5 %

KDH

= 1,9%

GSB

= 4,68 m

GSB

= 4,68 m

Tinggi Bangunan = 0
Peruntukkan

Tinggi Bangunan = 0
: Parkir Mobil.

Peruntukkan

Blok B5 (Parkir Motor)

Jenis Kegiatan

: Parkir sepeda motor bagi pengunjung maupun pedagang dan

: Parkir sepeda motor

Blok B6 (RTH)
Jenis Kegiatan

: Pemasangan papan reklame.

Kode Zonasi

: RTH-2

Luas Blok

: 2016,84 m2

Intensitas Pemanfaatan

pengurus lokasi perencanaan.


Kode Zonasi
Luas Blok
Intensitas Pemanfaatan

: RTH-2
: 637 m

KDB

= 0%

KDH

= 4,47 %

V-29

GSB

=0

Tinggi Bangunan = 0
Peruntukkan

: Pemasangan papan reklame

KDH

=8%

GSB

= 125,05 m dari Jalan Daya Nasional

Tinggi Bnagunan = 13,40m


Peruntukkan

: Pendukung Kegiatan Olahraga

Kebutuhan Ruang

Total luas ruang tersedia


Lantai 1 = 925,652 m2
Lantai 2 = 409,596 m2
Tribun = 1333,500 m2
Total

= 2668,748 m2

Pemain dan Pelatih


No
1.
Pria

Ruang
Ruang pemain
a. Ruang ganti
b. Loker
c. Shower
d. Urinouir
e. Wc
f. Wastafel

Wanita
5.2.3.

Zona C (Hiburan dan Olahraga)

Blok C1 (Tribun)
Jenis Kegiatan

: Kegiatan pada blok ini akan dikhususkan pada aktivitas olahraga


tertentu yakni sepak bola dan salah satu cabang atletik yaitu lari.

Kode Zonasi

: C4

Luas Blok

: 4797,728 m2

Intensitas Pemanfaatan :
KDB

Standar

Kapasitas

1 m2/orang
0.80 m2/ unit
2 m2/ unit
1.26 m2 / unit
2 m2 / unit
2 m2 / unit
0,98 m2/unit
1 m2 / orang
0.80
m2 / unit
2
2 m / unit
2 m2/ unit
2 m2/ unit
0,98 m2 / unit
100 m2/unit

15 orang
5 unit
15 unit
5 unit
3 unit
3 unit
3 unit
15 0rang
5 unit
15 unit
5 unit
5 unit
3 unit
3 unit

Standar
2 m2 / orang

Kapasitas
8 orang

Luas
5 m2
30 m2
7 m2
6 m2
6 m2
2.88 m2

a. Ruang ganti
5 m2
b.Loker
30 m2
c. Shower
10 m2
d. Wc
10 m2
e. Wastafel
2.88 m2
Ruang
300 m2
2.
Pemanasan
3.
Ruang P3K
15 m2/unit
1 unit
15 m2
2
4.
Ruang Pelatih
15 m unit
2 unit
30 m2
5.
Ruang Fitnes
15 m2/unit
1 unit
15 m2
Sub Total
474,76 m2
Sumber : SNI 03-3647-1994 tentang Tata Cara Perencanaan Teknik Bangunan
Gedung Olahraga
Penonton

= 6,1%
No
1

Ruang
Loket tiket

Luas
16 m2
V-30

2
3

Tribun

0.5 m2 / orang

Hall Pengunjung 0.55 m2 /orang


Toilet Penonton
a. Pria

-Urinoir
- Wc
4
-Wastafel
b. Wanita
- Wc
- Wastafel
Sub Total
Total Ketersediaan Ruang

80%
2

1.26 m / unit
2 m2/ unit
0.96 m2/ unit
2

2 m / unit
0,96 m2 / unit

1890
orang
1890
orang
1512
orang
28 unit
15 unit
11 unit
378 orang
15 unit
15 unit

945 m2
1039,5 m2

Blok C2

35,28 m
30 m2
10,56 m2

Jenis Kegiatan

: Aktivitas olahraga sepakbola dan lari.

Kode Zonasi

: C4

Luas Blok

: 6170, 452 m2

Intensitas Pemanfaatan

30 m
14,4 m2
2120,74 m2
2668,748 m2

Total Kebutuhan Seluruhnya


2595,50 m2
Sumber : SNI 03-3647-1994 tentang Tata Cara Perencanaan Teknik Bangunan
Gedung Olahraga

KDB

= 0%

KDH

= 18,91 %

Peruntukkan

: Kegiatan olahrga utama.

Blok C3
V-31

Jenis Kegiatan

: Blok ini berfokus pada kegiatan pengembangan sosial dan budaya


melalui kegiatan pentas seni yang difasilitasi dengan keberadaan
panggung

Kode Zonasi

: C4

Luas Blok

: 2976,02 m2

Intensitas Pemanfaatan

Blok C4
Jenis Kegiatan

: Taman yang dipenuhi tanaman dan pepohonan tempat bersantai para


pembeli yang sedang beraktivitas di sekitar ruko

No

Jenis Ruang

Kapasitas
1 unit dapat
menampung 5-7 orang
1 unit dapat
menampung 55 orang
2 unit
1 unit

1 Ruang instrumen
2 Ruang rias dan kostum
3 Toilet
4 Ruang Genset
Ketersediaan Ruang
Total Kebutuhan Ruang

Kode Zonasi

: C4

Luas Blok

: 1254, 06 m2

Intensitas Pemanfaatan

Besaran Ruang

KDB

= 0%

10 m2

KDH

= 3,84 %

111 m2
4 m2
9 m2
300 m2
134 m2

Peruntukkan

: Pendukung Kegiatan Olahraga

Sumber : Jurnal UAJY


KDB

= 0,009 %

KDH

= 8,2 %

Tinggi Bnagunan = 5 m
Peruntukkan

: Pusat kegiatan seni dan budaya di lokasi tapak.

Kebutuhan Ruang :

V-32

5.3. Aturan Teknis ( Komponen Zonasi Rencana)


5.4. Aturan Dampak Pengembangan
5.5. Penetapan Mekanisme Pembiayaan dan Kelembagaan
5.6. Perumusan Program Pengelolaan Pembangunan

V-33