Bab Metodologi Dan Pendekatan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)
KECAMATAN TUNJUNGAN, KAB. BLORA - 2016
METODOLOGI
PENYUSUNAN RDTR
Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR
8-1

8.1
KEDUDUKAN
RDTR DAN
PERATURAN
ZONASI
Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW
kabupaten/kota
harus
menetapkan
bagian
dari
wilayah
kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah

yang akan disusun RDTR tersebut merupakan kawasan perkotaan
atau kawasan strategis kabupaten/kota. Kawasan strategis
kabupaten/kota dapat disusun RDTR apabila merupakan: kawasan
yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi kawasan
perkotaan; dan memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan
RDTR yang ditetapkan dalam pedoman ini.
Kedudukan RDTR adalah sebagai salah satu dasar dalam
pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar
penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan
sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan. RDTR disusun
muatan materinya lengkap, termasuk peraturan zonasi jika RTRW
kabupaten/kota membutuhkan acuan lebih detil untu pengendalian
pemanfaatan ruang kabupaten/kota. Jika RTRW kabupaten/kota
tidak memerlukan RDTR, peraturan zonasi dapat disusun untuk
kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang
direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
8-2

Kedudukan RDTR Kabupaten dalam sistem perencanaan tata ruang

dan sistem perencanaan pembangunan nasional bersama dengan
RTR Kawasan Strategis Kabupaten adalah merupakan rencana rinci
dari rencana umum tata ruang RTRW Kabupaten. RTRW Kabupaten
sebagai sumber penyusunan RDTR sejajar dengan rencana
pembangunan RPJP Kabupaten/Kota. RDTR yang disusun
merupakan satu kesatuan dengan peraturan zonasi untuk suatu
BWP tertentu. Jika RDTR tidak disusun atau RDTR telah ditetapkan
sebagai
Perda namun belum ada peraturan zonasinya, maka peraturan
zonasi dapat disusun terpisah dan berisikan zoning map dan zoning
text untuk seluruh kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun
yang direncanakan pada wilayah kabupaten. RDTR ditetapkan
dengan Perda. Jika RDTR telah ditetapkan sebagai Perda terpisah
dari peraturan zonasi, maka peraturan zonasi ditetapkan dengan
Perda. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR, dan RTBL
serta Wilayah Perencanaannya adalah sebagai berikut :
1. RTRW Kabupaten/Kota wilayah perencanaannya adalah wilayah
kabupaten/kota, dirincikan lebih lanjut menjadi RDTR dengan
wilayah perencanaan dibagi menjadi BWP.
2. RDTR wilayah perencanaannya adalah BWP, dirincikan lebih
lanjut menjadi RTBL dengan wilayah perencanaan dibagi
menjadi Sub BWP.
8-3

Gambar 8.1
Kedudukan RDTR dalam Sistem Penataan Ruang dan Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
Sumber: Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, Direktorat Jenderal Penataan Ruang,
Kementerian Pekerjaan Umum Tahun 2011
Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan

ruang Peraturan Zonasi memiliki kedudukan sangat penting karena
beberapa alasan sebagai berikut:
1. Peraturan zonasi memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan
RDTR, namun mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan
pemanfaatan ruang dengan tetap mengacu pada RTRW
Kabupaten.
2. Perbedaan peran dan fungsi antara RDTR dengan Peraturan
Zonasi dalam sistem penataan ruang adalah:
RDTR merupakan salah satu jenjang rencana tata ruang

kota dengan skala 1 : 5000
Peraturan Zonasi merupakan salah satu perangkat

pengendalian pemanfaatan ruang yang berisi ketentuanketentuan teknis dan administratif pemanfaatan ruang dan
pengembangan tapak. Peraturan Zonasi ini telah banyak
digunakan di negara berkembang, dan dapat melengkapi
8-4

aturan pemanfaatan ruang untuk RDTR yang telah

ditetapkan.
3. Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan
perijinan, pengawasan dan penertiban, dalam pengendalian
pemanfaatan ruang yang merujuk pada Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Kabupaten yang telah menetapkan fungsi,
intensitas, ketentuan tata masa bangunan, sarana dan
prasarana, serta indikasi program pembangunannya.
4. Peraturan Zonasi juga menjadi landasan untuk manajemen lahan
dan pengembangan tapak.
Gambar 8.2
Gambar. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang di Indonesia
PERENCANAAN
PEMANFAATAN
PENGENDALIAN
Undang-undang Manajemen
Lahan
Manajemen Lahan
(Kawasan)
Peraturan, Perijinan,
Pengawasan, Penertiban,
Kelembagaan
Kegiatan Intensitas
Tata Masa Bangunan
Sarana dan Parasarana
Indikasi Program
Land Development (Persil,
Blok, Sektor)
Peraturan Zonasi :
Peraturan dan Peta Kelembagaan dan Administrasi
Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Wilayah Perkotaan, Direktorat Jenderal Penataan Ruang,
Departemen Pekerjaan Umum Tahun 2006
8-5

8.2
8.2.1.
FUNGSI DAN
MANFAAT RDTR
DAN PERATURAN
ZONASI
FUNGSI DAN MANFAAT RDTR

RDTR dan peraturan zonasi berfungsi sebagai:
a.
Blorai mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota

berdasarkan RTRW;
b.
acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari

kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW;
c.
acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
d.
acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
e.
acuan dalam penyusunan RTBL.
RDTR dan peraturan zonasi bermanfaat sebagai:

a. penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan
fungsi dan lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu;
b. alat
operasionalisasi
dalam
sistem
pengendalian
dan
pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota

yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, swasta,
dan/atau masyarakat;
c. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian
wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang
kabupaten/kota secara keseluruhan; dan
8-6

d. ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk

disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian
pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP atau Sub BWP.
Sebagaimana dengan kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi,
Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi sedianya juga
disebutan lebih dulu dalam buku fakta dan analisa untuk penyusunan
RDTR.
8.2.2.
KRITERIA DAN LINGKUP WILAYAH PERENCANAAN RDTR DAN

PERATURAN ZONASI
Kriteria penyusunan RDTR adalah :
a. RTRW kabupaten/kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
dan/atau
b. RTRW kabupaten/kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Apabila ketentuan di atas tidak terpenuhi, maka dapat disusun
peraturan zonasi, tanpa disertai dengan penyusunan RDTR yang
lengkap. Lingkup wilayah perencanaan RDTR mencakup :
a. wilayah administrasi;
b. kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah
kota;
c. bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan;
d. kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan; dan/atau
e. bagian dari wilayah kabupaten /kota yang berupa kawasan
pedesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.
Wilayah perencanaan RDTR tersebut kemudian disebut sebagai
BWP. Setiap BWP terdiri atas Sub BWP yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan:
a. morfologi BWP;
b. keserasian dan keterpaduan fungsi BWP; dan
c. jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP
dengan memperhatikan rencana struktur ruang dalam RTRW.
8-7

Gambar 8.3
Skema Penyusunan RDTR
LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN ANTARA
LAPORAN ANTARA
Teori Penataan
Wilayah
Pedoman/Peraturan
Tata Ruang Wilayah
Fisik dasar kawasan :

- topografi
- hidrologi
- geologi
- klimatologi
- oceanografi
- tata guna lahan
Metode dan
Persiapan Survey
Substansi RDTR
Substansi Wilayah
Perencanaan
Kebutuhan RDTR
Metodologi Perencanaan
Wilayah
Landasan Hukum
Pengertian Umum
KERANGKA
ACUAN KERJA
( KAK )
Tujuan dan Sasaran
Substansi
PEMAHAMAN
TERHADAP
KAK
Manfaat
Kedudukan Pedoman
Metode Pendataan
Metodologi
Metode Analisa
Tim Penyusun
Metode Perencanaan
Pendahuluan
Kajian Teori
Kajian Teori
Studi Kasus
Studi Kasus
SURVEY AWAL
ORIENTASI
DRAFT LAPORAN
PENDAHULUAN
Gambaran Wil. Perencanaan
Metodologi
Metode Pelaksanaan
Kegiatan Perencanaan
Ruang Lingkup
Pendahuluan
Pembagian Tugas
Dan Kewenangan (Keahlian)
PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
PENDAHULUAN
REVISI PRODUK
LAPORAN
PENDAHULUAN
Metodologi
Grand Concept
Grand Concept
Renc. Pelaksanaan
Kegiatan
Renc. Pelaksanaan
Kegiatan
Metode Pelaksanaan
Pekerjaan
Pembagian Tugas
Dan Kewenangan (Waktu)
Operasional
SURVEY
PENDALAMA
WILAYAH
PERENCANAAN
Kependudukan :
- Jumlah penduduk
- Sebaran penduduk
- Umur penduduk
- Agama
- Pendidikan
- Mata pencaharian
Perekonomian :
- Data investasi
- Perdagangan dan jasa
- Industri
- Pertanian
- Perkebunan
- Perikanan
- Pariwisata
- Pendapatan daerah, dll
ANALISA
WILAYAH
PERENCANAAN
RDTR
Elaborasi penduduk
Elaborasi sektoral
Penggunaan Lahan :
- Luas fungsi lahan
- Sebaran kegiatan
- Permukiman
- Industri
- Pariwisata
- Pertambangan
- Pertanian
- Kehutanan, dll
Tata Bangunan - Lingk :

- Intensitas bangunan
- Bentuk bangunan
- Arsitektur bangunan
- Fungsi bangunan
- Bangunan khusus
- Wajah lingkungan
- Image of the city
- GSB
- Konservasi
Prasarana - utilitas :
- Jaringan transportasi
- Jaringan air bersih
- Jaringan limbah
- Jaringan drainase
- Jaringan telekomunikasi
- Jaringan gas
- Jaringan persampahan
Analisa Struktur Ruang :

- Analisa penduduk - hunian
- Analisa fungsi-pola ruang
- Analisa jaringan pergerakan
Pembagian ruang dalam karakter zona yang melekat atau yang akan dibentuk
sebagai upaya untuk mempermudah pola investasi, arah perkembangan,
pola pengendalian dan keserasian dan keseimbangan lingkungan.
Analisa Peruntukan Blok :

- Pembagian blok
- Peruntukan/Fungsi lahan
Dasar pertimbangan dalam penetapan unit blok didasarkan atas perencanaan

pembagian lahan dalam kawasan menjadi blok dan jalan, di mana blok terdiri
atas unit lingkungan dengan konfigurasi tertentu.
Analisa Fasilitas Umum :

- Fasos - Fasum
- Kawasan rawan bencana
Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan dirinci sampai pusat pelayanan

lingkungan permukiman. Setiap kegiatan mamiliki skala pelayanan yang akan
menunjukkan syarat-syarat dan ketentuan teknis dalam ruang kawasan.
Analisa Pras. Transportasi :

- Angkutan jalan raya
- Angkutan kereta api
- Angkutan air
- Angkutan udara
Struktur jaringan pergerakan merupakan komponen perencanaan yang

bertujuan mendistribusikan jenis pelayanan jaringan dan sarana pergerakan ke
seluruh kawasan dan sub kawasan secara berjenjang sesuai dengan struktur
ruang kawasan yang direncanakan sehingga tercipta pergerakan yang mudah,
lancar, aman, nyaman dan terpadu. Pelayanan jaringan pergerakan dirinci
sampai pengukuran pola dan sistem jaringan, kapasitas dan intensitas
pelayanan jaringan pergerakan.
Analisa Utilitas Umum :

- Air minum
- Drainase
- Air limbah
- Persampahan
- Kelistrikan
- Telekomunikasi
- Gas
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
Renc. Persebaran Pnddk
Konsep Tujuan Perenc

Tujuan Pengembangan
Konsep Struktur Ruang
Struktur pelayanan jaringan utilitas merupakan komponen perencanaan yang

bertujuan mendistribusikan jenis pelayanan jaringan dan utilitas ke seluruh
kawasan dan sub kawasan secara berjenjang sehingga tercipta kualitas dan
kehidupan yang baik dan produktif. Sistem jaringan utilitas dalam kawasan
disesuaikan dengan sistem jaringan makro sedangkan pada sistem jaringan
distribusi ke konsumen diatur menurut dimensi, kapasitas dan intensitas sesuai
dengan daya dukung penduduk, morfolosi kawasan, kondisi fisik lahan, sosial
ekonomi dan pola jaringan utilitas hingga akhir tahun perencanaan.
Perumusan dan
Ketentuan Teknis RDTR
Konsep Peruntukan Blok

KONSEP
PERENCANAAN
WILAYAH
RDTR
Konsep Fasilitas Umum

Konsep Pras Transportasi
PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
ANTARA
Konsep Rencana
Produk RDTR
REVISI PRODUK
LAPORAN
ANTARA
Konsep Utilitas Umum
Analisa Amplop Ruang :

- Koefisien Dasar Bangunan
- Koefisien Lantai Bangunan
- Koefisien Dasar Hijau
- Koefisien Tapak Basement
- Koefisien Wilayah Terbangun
- Kepadatan Bangunan
- Kepadatan Penduduk
Penataan bangunan dan lingkungan atau dikenal dengan nama Amplop ruang
merupakan hasil analisa daya dukung lahan, daya tampung ruang dan
kekuatan investasi serta ekonomi setempat, memuat gambaran dasar penataan
pada lahan kawasan perencanaan yang selanjutnya dijabarkan dalam
pengaturan bangunan, pengaturan antar bangunan dan penataan lingkungan
fungsional sehingga tercipta lingkungan hunian yang harmonis, serasi, seimbang
aman dan nyaman
Analisa Tata Massa Bangunan:

- Garis Sempadan Bangunan
- Garis Sempadan Sungai
- Garis Sempadan Danau
- Tinggi Bangunan
- Selubung Bangunan
- Tampilan Bangunan
Penyelenggaraan baangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud

pemanfaatan ruang meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra /
karakter fisik lingkungan, besaran dan konfigurasi dari elemen-elemen : blok
bangunan serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan yang dapat menciptakan
dan mendefinisikan berbagai kualitas ruang yang akomodatif terhadap
keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang publik.
Analisa Kelembagaan dan

Peran serta Masyarakat :
- Aspirasi dan permasalahan
- Perilaku lingkungan masy.
- Perilaku kelembagaan
- Metode dan sistem
pendanaan
mengkaji struktur kelembagaan yang ada, fungsi dan peran lembaga, mekanisme
peran serta masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan
masyarakat dalam proses perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian serta
pengawasan. Dalam pelaksanaan peran serta masyarakat dapat dilakukan
secara perseorangan atau dalam bentuk kelompok (organisasi kemasyarakatan /
LSM, organisasi keahlian / profesi, dll).
Draft Raperda RDTR
Konsep Penataan
Bangunan dan Lingkungan
(Amplop Bangunan)
Struktur Ruang
Rencana Struktur Ruang
Rencana Blok
Rencana Fasilitas Umum
Skala Pelayanan Kegtn
Rencana Peruntukan Blok
Renc. Sistem Jaringan
Rencana Penataan
(Amplop Bangunan)
Indikasi Program
Pembangunan
Pengertian

Pergerakan
Utilitas
RAPERDA
KABUPATEN
BLORA
TENTANG
RDTR
PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
AKHIR
REVISI PRODUK
LAPORAN
AKHIR
Maksud dan Tujuan

Komponen Yang Diatur
Zonasi
PENGENDALIAN
RDTR
Tujuan Pengendalian
Komponen Pengendalian
Aturan Insentif dan

Disinsentif
Perijinan Dalam
Pemanfaatan Ruang
Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Melalui Pengawasan
Manfaat
Prinsip Utama
KELEMBAGAAN
DAN PERAN SERTA
MASYARAKAT
Kelembagaan
Peran Serta Masyarakat
Bentuk Peran Serta Masy

Dalam Pelaksanaan
Penataan Ruang
Dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang
Tata Cara Peran Serta
Masyarakat Dalam
Pelaksanaan Peraturan
Zonasi
- Survey orientasi
- Pemahaman tata ruang
- Daftar pertanyaan
PERAN SERTA MASYARAKAT
SUMBER
INFORMASI
(STAKEHOLDER)
KAWASAN
PERENCANAAN
RDTR
- Delineasi wilayah perencanaan

- Batasan materi RDTR
- Verifikasi batas wilayah
- Verifikasi data
- Usulan program pembangunan wilayah
- Orientasi wilayah perencanaan

- Gambaran umum wilayah perencanaan
- Potensi dan permasalahan
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 1
- Kesepakatan delineasi wilayah perencanaan

- Revisi batas wilayah perencanaan
- Usulan program pengembangan dan pembangunan
- Revisi dan pengembangan data
- Materi analisis RDTR

- Verifikasi data
- Konsep perencanaan dan pengembangan wilayah
- Verifikasi potensi dan masalah
- Verifikasi program pengembangan dan pembangunan
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 2
- Pengembangan dan pendalaman materi RDTR

- Kesepakatan potensi dan masalah
- Kesepakatan konsep perencanaan dan pengembangan wilayah
- Kesepakatan dan penetapan kawasan prioritas
- Rencana pengembangan wilayah perenaan

- Rencana indikasi program
- Draft Raperda RDTR
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 3
LAPORAN ANTARA
PROSES PENYUSUNAN RDTR
PERSIAPAN
PEMAHAMAN MATERI RDTR, WILAYAH PERENCANAAN

DAN TEORITIK
SURVEY
ORIENTASI
PENYUSUNAN LAPORAN PENDAHULUAN
PEMBAHASAN DAN REVISI

LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN PENDAHULUAN
SURVEY PENDALAMAN DAN ELABORASI DATA
PROSES ANALISA
PENYUSUNAN KONSEP PERENCANAAN DAN

PENGEMBANGAN WILAYAH

LAPORAN ANTARA
PROSES PENYUSUNAN RENCANA
PROSES PENYUSUNAN ZONASI

DAN DRAFT RAPERDA

LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
8-8

8.3
PROSES
PENYUSUNAN
RDTR
Secara garis besar proses penyusunan Rencana Detil Tata Ruang

Kota terdiri dari tiga tahap, yaitu :
1. Tahap penyusunan Laporan Pendahuluan.
Tahap penyusunan Laporan pendahuluan meliputi kegiatan :
a. Kerangka Acuan Kerja (KAK) :
Kebutuhan RDTR.
Landasan Hukum.
Pengertian Umum RDTR.
Tujuan dan Sasaran RDTR.
Manfaat RDTR.
Kedudukan Pedoman RDTR.
Ruang Lingkup RDTR.
b. Pemahaman Terhadap KAK :
Pemahaman terhadap Substansi.
o Teori penataan wilayah.
o Pedoman / peraturan tata ruang wilayah.
o Substansi RDTR.
o Substansi wilayah perencanaan.
Pemahaman terhadap Metodologi.
o Metodologi perencanaan wilayah.
o Metode pendataan.
8-9

o Metode analisis.
o Metode perencanaan.
o Metode pelaksanaan kegiatan perencanaan RDTR.
Tim Penyusun RDTR.
o Pembagian tugas dan kewenangan (keahlian).
o Pembagian waktu masa tugas dan kewenangan.
o Operasional.
c. Survey awal (survey orientasi lapangan).
d. Penyusunan laporan pendahuluan :
Pendahuluan.
Kajian teori.
Studi kasus
Gambaran umum wilayah perencanaan.
Metodologi.
Grand concept.
Rencana pelaksanaan kegiatan.
e. Pembahasan materi draft laporan pendahuluan.
Revisi materi menjadi laporan pendahuluan.
Pendahuluan.
Kajian teori.
Studi kasus
Gambaran umum wilayah perencanaan.
Metodologi.
Grand concept.
Rencana pelaksanaan kegiatan
2. Tahap penyusunan Laporan Antara.
Tahap berikutnya adalah tahap penyusunan laporan antara.
Dasar materi penyusunan laporan antara adalah revisi materi
laporan pendahuluan yang ditindaklanjuti dalam menuyusun
metode dan persiapan survey serta metode pelaksanaan
pekerjaan. Di dalam tahap penyusunan laporan antara meliputi
kegiatan sebagai berikut :
a. Survey pendalaman wilayah perencanaan :
Data fisik dasar kawasan :
o Topografi.
o Hidrologi.
8 - 10

o Geologi.
o Klimatologi.
o Oceanografi.
o Tata guna lahan.
Kependudukan :
o Jumlah penduduk.
o Sebaran penduduk.
o Umur penduduk.
o Agama.
o Pendidikan.
o Mata pencaharian.
Perekonomian :
o Data investasi.
o Perdagangan dan jasa.
o Industri.
o Pertanian
o Perkebunan
o Perikanan
o Pariwisata
o Pendapatan daerah.
o Dan lain-lain.
Penggunaan lahan :
o Luas fungsi lahan
o Sebaran kegiatan
o Permukiman
o Perdagangan dan jasa.
o Industri.
o Pariwisata.
o Pertambangan
o Pertanian
o Kehutanan.
o Dan lain-lain.
Tata bangunan dan lingkungan :
o Intensitas bangunan
o Bentuk bangunan
o Arsitektur bangunan
o Fungsi bangunan
8 - 11

o Bangunan khusus
o Wajah lingkungan
o Image of the city
o Garis Sempadan Bangunan
o Konservasi.
Prasarana utilitas :
o Jaringan transportasi.
o Jaringan air bersih
o Jaringan limbah
o Jaringan drainase.
o Jaringan telekomunikasi.
o Jaringan gas.
o Jaringan persampahan.
b. Elaborasi data :
Elaborasi data kependudukan :
o Data fisik dasar kawasan.
o Data kependudukan.
o Data perekonomian.
Elaborasi data sektoral :
o Data penggunaan lahan.
o Data tata bangunan dan lingkungan.
o Data prasarana utilitas.
c. Analisa wilayah perencanaan :
Analisa struktur ruang :
o Analisa penduduk (hunian).
o Analisa fungsi dan pola ruang.
o Analisa jaringan pergerakan.
Analisa peruntukan blok :
o Analisa pembagian blok.
o Analisa peruntukan / fungsi lahan.
Analisa fasilitas umum :
o Analisa fasilitas umum dan fasilitas sosial.
o Analisa kawasan rawan bencana.
Analisa prasarana transportasi :
o Analisa angkutan jalan raya.
o Analisa angkutan kereta api.
8 - 12

o Analisa angkutan air.

o Analisa angkutan udara.
Analisa utilitas umum :
o Analisa air minum.
o Analisa jaringan drainase.
o Analisa jaringan air limbah.
o Analisa sistem persampahan.
o Analisa jaringan listrik.
o Analisa sistem telekomunikasi.
o Analisa jaringan gas.
Analisa amplop ruang :
o Koefisien Dasar Bangunan (KDB).
o Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
o Koefisien Dasar Hijau (KDH).
o Koefisien Tapak Basement (KTB).
o Koefisien Wilayah Terbangun.
o Kepadatan Bangunan.
o Kepadatan Penduduk.
Analisa tata massa bangunan :
o Garis Sempadan Bangunan (GSB).
o Garis Sempadan Sungai.
o Garis Sempadan Danau / Waduk.
o Tinggi Bangunan.
o Selubung Bangunan.
o Tampilan Bangunan.
Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat :
o Aspirasi dan permsalahan sosial.
o Perilaku lingkungan masyarakat.
o Perilaku kelembagaan.
o Metode dan sistem sosial masyarakat dan pendanaan.
d. Konsep perencanaan wilayah RDTR :
Konsep tujuan perencanaan wilayah.
Konsep struktur ruang.
Konsep peruntukan blok.
Konsep fasilitas umum
Konsep prasarana transportasi.
8 - 13

Konsep utilitas umum.

Konsep penataan bangunan dan lingkungan (amplop
bangunan).
e. Pembahasan Draft laporan antara :
f. Revisi materi menjadi laporan antara :
Perumusan dan ketentuan teknis RDTR.
Draft Raperda RDTR.
3. Tahap penyusunan Laporan Akhir.
Tahap akhir adalah penyusunan rumusan dan rencana serta
ketentuan teknis RDTR, meliputi :
a. Pengembangan konsep rencana.
b. Perencanaan wilayah RDTR.
Tujuan pengembangan wilayah perencanaan.
Rencana struktur ruang.
o Rencana persebaran penduduk.
o Rencana struktur ruang.
o Rencana blok
o Skala pelayanan kegiatan
o Rencana sistem jaringan.
Rencana sistem jaringan pergerakan.
Rencana sistem jaringan utilitas.
Rencana fasilitas umum.
Rencana peruntukan blok.
Rencana penataan bangunan dan lingkungan (amplop
bangunan).
o Pengertian tentang amplop bangunan.
o Maksud dan tujuan.
o Komponen yang diatur.
Indikasi program pembangunan.
c. Draft Raperda.
d. Pengendalian RDTR.
Tujuan pengendalian.
Komponen pengendalian :
o Zonasi.
o Aturan insentif dan disinsentif.
o Perijinan dalam pemanfaatan ruang.
8 - 14

o Pengendalian
pemanfaatan
ruang
melalui
pengawasan.
e. Kelembagaan dan peran serta masyarakat.
Kelembagaan.
Peran serta masyarakat :
o Manfaat.
o Prinsip utama.
o Bentuk peran serta masyarakat dalam pelaksanaan
penataan ruang.
o Bentuk peran serta masyarakat dalam pemanfaatan
ruang.
o Tata cara peran serta dalam pelaksanaan peraturan
zonasi.
f. Pembahasan Draft laporan akhir.
g. Revisi materi menjadi laporan akhir.
h. Kelengkapan laporan akhir : album peta, album gambar, draft
Raperda.
8 - 15

Gambar 2
Skema Penyusunan Tahap Laporan Pendahuluan
LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN ANTARA
Teori Penataan
Wilayah
Pedoman/Peraturan
Tata Ruang Wilayah
Metode dan
Persiapan Survey
Substansi RDTR
Substansi Wilayah
Perencanaan
Kebutuhan RDTR
Metodologi Perencanaan
Wilayah
Landasan Hukum
Pengertian Umum
KERANGKA
ACUAN KERJA
( KAK )
Tujuan dan Sasaran
Substansi
PEMAHAMAN
TERHADAP
KAK
Manfaat
Kedudukan Pedoman
Metode Pendataan
Pendahuluan
Pendahuluan
Kajian Teori
Kajian Teori
Studi Kasus
Studi Kasus
SURVEY AWAL
ORIENTASI
DRAFT LAPORAN
PENDAHULUAN
PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
PENDAHULUAN
REVISI PRODUK
LAPORAN
PENDAHULUAN
Metodologi
Metode Analisa
Tim Penyusun
Metode Perencanaan
Metodologi
Metode Pelaksanaan
Kegiatan Perencanaan
Grand Concept
Grand Concept
Renc. Pelaksanaan
Kegiatan
Renc. Pelaksanaan
Kegiatan
Ruang Lingkup
Pembagian Tugas
Dan Kewenangan (Keahlian)
Metodologi
Metode Pelaksanaan
Pekerjaan
Pembagian Tugas
Dan Kewenangan (Waktu)
Operasional
- Survey orientasi
- Pemahaman tata ruang
- Daftar pertanyaan
PERAN SERTA MASYARAKAT
PROSES PENYUSUNAN RDTR

PERSIAPAN
PEMAHAMAN MATERI RDTR, WILAYAH PERENCANAAN

DAN TEORITIK
SUMBER
INFORMASI
(STAKEHOLDER)
KAWASAN
PERENCANAAN
RDTR
SURVEY
ORIENTASI
- Orientasi wilayah perencanaan

- Gambaran umum wilayah perencanaan
- Potensi dan permasalahan
PENYUSUNAN LAPORAN PENDAHULUAN

LAPORAN PENDAHULUAN
LAPORAN PENDAHULUAN
8 - 16
SURVEY
PENDALAMA
WILAYAH
PERENCANAAN

8.4
8.4.1.
TAHAP
PENYUSUNAN
LAPORAN
PENDAHULUAN
Kerangka Acuab Kerja (KAK).
A. Maksud ,Tujuan Dan Sasaran Penyusunan RDTR

Maksud dari penyusunan RDTR adalah mewujudkan rencana detail
tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan strategis maupun
kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.
Adapun tujuannya adalah :
1.
Sebagai
arahan
bagi
masyarakat
dalam
pengisian
pembangunan fisik kawasan,

2.
Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan

pemberian periijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan
dengan peruntukan lahan.
Sasaran dari perencanaan ini adalah untuk

1.
Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar

lingkungan permukiman dalam kawasan.
2.
Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar

kawasan maupun dalam kawasan.
3.
TerBlorainya pembangunan kawasan strategis dan fungsi kota,

baik yang dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta.
4.
Mendorongnya investasi masyarakat di dalam kawasan.
5.
Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah

dan masyarakat/swasta.
8 - 17

B. Fungsi Perencanaan
Adapun fungsi perencanaan detail ini adalah ;
1.
Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan

program pembangunan daerah,
2.
Menjaga
konsistensi
pembangunan
dan
keserasian
perkembangan kawasan fungsional dengan Rencana Tata

Ruang Wilayah Kota,
3.
Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi

dan efisien dalam perencanaan kawasan,
4.
Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui

pengendalian program-program pembangunan daerah.
C. Kedudukan RDTR Kota

Dalam jenjang perencanaan tata ruang, Rencana Detail Tata Ruang
Kota merupakan produk rencana untuk:
a.
Rencana
operasional
arahan
pembangunan
kawasan
(operasional action plan);

b.
Rencana pengembangan dan peruntukan kawasan ( area

development plan);
c.
Panduan untuk rencana aksi dan panduan rancang bangun

(urban design guidelines).
Rencana, aturan, ketentuan dan mekanisme penyusunan RDTR

Kota harus merujuk pada pranata rencana lebih tinggi, baik pada
lingkup kawasan maupun daerah.
D. Persyaratan
Rencana Detail Tata Ruang Kota adalah rencana yang disusun dan
ditetapkan Pemerintah Daerah dengan prasyarat perencanaan
sebagai berikut :
1.
RDTR disusun menurut bagian wilayah kota yang telah

ditetapkan fungsi kawasannya dalam struktur ruang RTRW
Kota.
2.
RDTR dapat ditentukan menurut kawasan yang mempunyai

nilai sebagai kawasan yang perlu percepatan pembangunan,
pengendalian pembangunan, mitigasi bencana, dan lainya.
3.
RDTR mempunyai wilayah perencanaan mencakup sebagian

atau seluruh kawasan tertentu yang terdiri dari beberapa unit
lingkungan perencanaan, yang telah terbangunan ataupun
yang akan dibangun.
8 - 18

4.
RDTR mempunyai skala perencanaan 1: 5000 atau lebih besar

sesuai dengan kebutuhan tingkat kerincian dan peruntukan
perencanaannya.
5.
RDTR merupakan salah satu pedoman pembangunan daerah

yang memiliki kekuatan hukum berupa Peraturan Daerah
(Perda)
6.
RDTR ini dilakukan dengan memeriksa kesesuaian semua

rencana dan ketentuan sektoral baik horizontal, vertikal,
diagonal seperti UU, PP, Kepres, Kepmen, Perda, KepGub,
KepWal atau KepBup, SKB, NSPM dan pedoman-pedoman
yang menunjang termasuk produk pra desain serta desain
kegiatan sektoral tersebut.
7.
RDTR merupakan pedoman berkekuatan hukum yang

merupakan arahan pembangunan daerah untuk :
1)
Perijinan pemanfaatan ruang
2)
Perijinan letak bangunan dan bukan bangunan,
3)
Kapasitas dan intensitas bangunan dan bukan bangunan
4)
Penyusunan zonasi
5)
Pelaksanaan program pembangunan
Menetapkan dan mengoperasionalisasikan Rencana Detail Tata

Ruang Kota, perlu mempertimbangkan beberapa aspek kebutuhan
pembangunan daerah, baik untuk kepentingan ekonomi, sosial,
budaya, politik dan lingkungan. Oleh karena itu RDTR merupakan
perwujudan Kegiatan yang membentuk suatu kawasan kedalam
ruang, yang terukur baik memenuhi aspek ekonomi, sosial, budaya,
keamanan, kenyamanan, keserasian dan keterpaduan, serta
berkesinambangan. Dengan memperhatikan keterkaitan antar
kegiatan, yaitu tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan
utama, kegiatan penunjang serta pelengkapnya dalam suatu
kawasan.
Kriteria
dan
faktor
perencanaan
yang
dapat
dipertimbangkan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang

Kota sebagai berikut :
1.
Kawasan kota suatu kawasan dengan fungsi yang akan atau

telah menunjukan intensitas pembangunan non pertanian yang
tinggi, dan menjadi urgen/prioritas sebagai upaya percepatan
atau
pengendalian
pembangunannya,
seperti
Ibukota
8 - 19

(Kotamadya), ibukota Kabupaten (Pusat Utama Pertumbuhan),

dan Ibukota Kecamatan (pusat Pertumbuhan).
2.
Kawasan strategis kota; suatu kawasan dengan fungsi yang

dianggap urgen/prioritas dan berdampak luas kepada
kesejateraan masyarakat, kelestarian lingkungan, struktur
ruang wilayah seperti untuk pengembangan ekonomi,
pengembangan dan perlindungan sumber daya alam,
pengembangan permukiman penduduk, mitigasi bencana,
perlindungan setempat, jalan strategis (Arteri Primer, Sekunder,
Kolektor Primer, dan Arteri Sekunder). Di dalam kawasan
tersebut, dapat diklasifikasikan kedalam karakter kawasan yaitu
a.
Kawasan dengan karakter tematis tertentu; seperti

kawasan kota lama, kota baru, kota mandiri, kota industri,
kota pelabuhan, kota wisata, dan kota tepi air (water front
city).
b.
Kawasan dengan karakter campuran; seperti kawasan

campuran
antara
fungsi
hunian,
dengan
fungsi
usaha/niaga, wisata, industri, pertambangan, agropolitan

dan kawasan bersejarah (cultural heritage).
c.
Kawasan dengan karakter khusus; seperti kawasan

berkembang cepat, kawasan terbangun yang memerlukan
penataan/peremajaan, kawasan dilestarikan/konservasi,
kawasan ilmu pengetahuan dan teknologi tinggi, termasuk
pula pembangunan permukiman di kawasan rawan
bencana, kawasan perbatasan antar negara, serta
kawasan permukiman pada koridor jalan strategis.
E. Penentuan Kawasan Perencanaan

Kawasan perencanaan mencakup suatu kawasan atau beberapa
kawasan yang di dalamnya terbentuk fungsi-fungsi lingkungan
tertentu yang saling terkait, dengan ketentuan sebagai berikut:
a.
Bagian pusat kegiatan wilayah kota dengan batasannya;
b.
Wilayah kota dengan tema/karakter kawasan fungsional;

(Kawasan Jalan A.Yani)
c.
Suatu kecamatan atau lebih dengan batas administrasinya.
8 - 20

Delinasi perencanaan dapat bersandarkan kepada :

1.
Batasan fisik dapat berupa petunjuk alam seperti sungai,

danau, dan lain sebagainya; petunjuk binaan seperti jalan,
gang antar bangunan, dan lainnya
2.
Batasan administrasi (seperti batas RW/RK, Kelurahan/Desa,

Kecamatan).
F. Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota

Struktur dan sistematika Rencana Detail Tata Ruang Kota memuat
langkah-langkah penentuan tujuan dan sasaran pembangunan
kawasan
perencanaan,
perumusan
kebijakan
dan
strategi
pengembangan kawasan, identifikasi potensi dan masalah kawasan,

analisis ruang makro dan mikro kawasan, perumusan kebutuhan
pengembangan dan penataan ruang kawasan, perumusan rencana
detail tata ruang kawasan, pengaturan ketentuan amlop ruang, dan
ketentuan
pengendalian
pemanfaatan
ruang,
sebagaimana
digambarkan dalam uraian berikut.

1.
Persiapanan penyusunan RDTR;
2.
Pengumpulan dan pengolahan data;
3.
4.
Inventarisasi
Elaborasi
Analisa kawasan perencanaan
Analisa struktur kawasan perencanaan
Analisa peruntukan blok rencana
Analisa prsarana transportasi
Analisa Fasilitas Umum
Analisa utilitas umum
Analisa amplop ruang
Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat
Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail
Konsep rencana
Produk rencana detail tata ruang
Rencana struktur ruang kawasan
Rencana peruntukan blok
Rencana penataan bangunan dan lingkungan (amplop

ruang)
Indikasi Program pembangunan
8 - 21

5.
Pengendalian rencana detail
Tujuan
Komponen pengendalian
6.
Legalisasi rencana detail tata ruang
Zonasi
Aturan insentif dan dis insentif
Perijinan dalam pemanfaatan ruang
Pengendalian Pemanfaatan Ruang Melalui Pengawasan
Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat :
Peran kelembagaan,
Peran serta masyarakat
G. Format RDTR Kota

Format Rencana Detail Tata Ruang Kota mempertimbangkan faktor
ekonomis dan kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu
pengaturan skala perencanaan adalah :
1.
Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1: 5.000
2.
Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih

rinci, kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1:1.000., atau
sebaliknya pada fungsi ruang yang ektensif (pertanian,
perkebunan, kehutanan) skala peta dapat lebih kecil 1:25.000
3.
Format peta analisis sekurang-kurang skala 1:5000, untuk

lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:1000.
4.
Peta dasar dapat menggunakan sumber hasil foto udara, citra

satelit, disarankan setiap daerah telah memiliki foto udara pada
kawasan perkotaan, kawasan cepat tumbuh, dan kawasan
strategis kota.
5.
Format laporan disajikan dalam buku berukuran A-4, terkecuali

pada laporan akhir dalam format A-3, dengan album peta A1(full color).
6.
Dokumen RDTR merupakan bagian dari rencana wilayah, yang

ditetapkan serendahnya melalui Keputusan Walikota
H. Masa Berlaku RDTR Kota

Rencana Detail Tata Ruang Kota dilaksanakan dalam rentang waktu
20 (dua puluh) tahun, atau sesuai dengan masa berlaku Rencana
Tata Ruang Wilayah, dan ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun.
8 - 22

8.4.2.
Pemahaman Terhadap KAK
A. Substansi
Substabsi pendukung dalam proses penyusunan RDTR terdiri dari
berbagai sumber, yaitu :
1.
Teori / karya ilmiah.

Teori / karya ilmiah yang digunakan untuk menyusun RDTR
adalah teori yang berkaitan dengan aspek :
a.
Teori tentang bentuk dan perkembangan wilayah / kota.
b.
Teori tentang perumahan dan permukiman.
c.
Teori tentang bangunan dan gedung.
d.
Teori tentang lingkungan.
e.
Teori tentang sistem dan jaringan utilitas.
f.
Teori tentang infrastruktur kawasan perkotaan atau

wilayah.
2.
g.
Teori tentang sosial perkotaan atau wilayah.
h.
Teori tentang perencanaan wilayah atau perkotaan.
Kebijakan, pedoman penyusunan, peraturan yang berkaitan

dengan tata ruang wilayah, bangunan dan lingkungan.
Kebijakan atau peraturan yang bersifat mengikat dan relevan
dalam proses perencanaan RDTR adalah sebagai berikut :
a. Undang Undang No 26 Tahun 2007 tentang tata ruang.
b. Peraturan Menteri PU No. 20/PRT/M/2011 tentang
Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan
Peraturan Zonasi Kabupaten / Kota.
c. Pedoman penyusunan RDTR.
d. Perda atau Kebijakan tata ruang tingkat provinsi (RTRW
Provinsi).
e. Perda atau Kebijakan tata ruang tingkat kabupaten / kota
(RTRW kab/kota).
f.
Perda atau kebijakan tata ruang tingkat kecataman atau

wilayah perkotaan (RDTR).
g. Perda atau peraturan daerah sektoral yang relevan dan

mendukung proses perencanaan RDTR.
3.
Substansi RDTR.
Proses perencanaan RDTR mengikuti pedoman penyusunan
RDTR yang telah di tetapkan di dalam Peraturan Menteri PU
No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
8 - 23

Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten / Kota dan

dilengkapi dengan panduan operasional penyusunan RDTR.
4.
Kondisi empiris wilayah perencanaan.

Kondisi empiris kawasan perencanaan adalah kondisi terkini
wilayah perencanaan pada saat dilakukan penyusunan RDTR,
meliputi kondisi umum kabupaten / kota secara keseluruhan
sebagai bagian dari pandangan umum dan kondisi wilayah
kecamatan atau kawasan perkotaan khusus pada wilayah atau
kawasan perencanaan (delineasi perencanaan).
B. Metodologi.
Metodologi adalah menyusun dan menentukan pola pikir dalam
melaksanakan proses perencanaan RDTR. Pola pikir ini akan
menentukan arah dan strategi dalam arah perencanaan dan
penetapan wilayah untuk di kembangkan. Di dalam metodologi
disertai dengan metode (cara) yang tepat dalam rangka mencapai
arah dan tujuan perencanaan. Metodologi meliputi :
1.
Metodologi perencanaan wilayah.
2.
Metode pendataan / survey.
3.
Metode analisa.
4.
Metode perencanaan.
5.
Metode pelaksanaan kegiatan perencanaan.
C. Tim Penyusun.
Tim penyusun kegiatan perencanaan RDTR di sesuaikan dengan
kebutuhan yang telah tercantuk di dalam Kerangka Kerja (KAK).
8.4.3.
Survey Awal (Orientasi).

Survey awal dilakukan setelah mempelajari materi gambaran umum
wilayah perencanaan secara makro dari berbagai sumber. Orientasi
makro ini untuk mendapatkan penjelasan empiris lapangan dan
selanjutnya digunakan untuk melengkapi pandangan dan gambaran
umum wilayah perencanaan.
8.4.4.
Penyusunan Draft Laporan Pendahuluan
A. Pendahuluan.
Materi yang ada di bagian awal adalah pengertian secara umum
terhadap pentingnya dilakukan penyusunan RDTR di dalam wilayah
perencanaan, maksud, tujuan dan sasaran serta manfaat. Selain itu
8 - 24

ada adasar hukum penyusunan RDTR, wilayah perencanaan

(lingkup perencanaan), metodologi penyusunan RDTR dan
sistematika penyusunan RDTR.
B. Kajian Teori.
Materi kajian teori disesuaikan dengan kondisi empiris, potensi dan
masalah wilayah perencanaan dan karakter serta aspek yang
berpengaruh terhadap perkembangan dan pertumbuhan wilayah
perencanaan. Materi kajian teori secara khusus adalah teori yang
berhubungan dengan perkembangan wilayah, tata bangunan dan
tata lingkungan. Kajian teori diperlukan untuk memberikan gambaran
awal arah dalam membangun pola pikir perencanaan dan grand
concept perencanaan.
C. Studi Kasus.
Studi kasus merupakan usaha untuk memberikan gambaran arah
perencanaan. Kasus yang diungkapkan pada bagian awal adalah
kondisi wilayah yang memiliki kesamaan karakter. Konsep
pengembangannya memberikan gambaran serupa terhadap proses
dan bentuk perencanaannya.
D. Gambaran Wilayah Perencanaan.
Materi gambaran umum wilayah perencanaan diperoleh melalui
berbagai sumber informasi tertulis dan gambar pendukung,
dilengkapi dengan keterangan yang diperoleh melalui survey awal
orientasi kondisi empiris. Pada tahap ini, gambaran umum wilayah
perencanaan merupakan pandangan secara umum dan belum
melalui sebuah penilaian untuk memperoleh data potensi dan
masalah secara rinci.
E. Metodologi.
Metodologi yang disusun merupakan pola pikir untuk memberikan
arah perencanaan RDTR. Secara umum, metodologi penyusunan
RDTR berdasarkan pada Undang Undang No 26 Tahun 2007
tentang tata ruang, Peraturan Menteri PU No. 20/PRT/M/2011
tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan
Peraturan Zonasi Kabupaten / Kota dan Panduan dan Pedoman
penyusunan RDTR. Pengembangan metodologi dapat dilakukan dan
disesuaikan dengan kondisi empiris wilayah perencanaan, sehingga
di dalamnya terjadi inovasi perencanaan RDTR.
8 - 25

F. Grand Concept.
Grand concept dapat dilakukan pada tahap awal, merupakan
kolaborasi pemahaman antara data awal (orientasi), metodologi
penyusunan RDTR dan staudi kasus yang di dalamnya terdapat
contoh visual perencanaan. Maka grand concept sangat diperlukan
untuk memberikan gambaran awal proses dan bentuk perencanaan
terhadap wilayah perencanaan.
G. Rencana Pelaksanaan Kegiatan
Untuk mewujudkan proses dan arah perencanaan, maka dilakukan
perencanaan mendalam terhadap langkah-langkah strategis dalam
bentuk rencana pelaksanaan kegiatan berdasarkan rencana waktu,
langkah kegiatan dan pembagian tugas anggota tim perencanaan.
8 - 26

Gambar 3
Skema Penyusunan Tahap Laporan Antara
APORAN PENDAHULUAN
N
AN
N
LAPORAN ANTARA
LAPORAN ANTARA
Fisik dasar kawasan :

- topografi
- hidrologi
- geologi
- klimatologi
- oceanografi
- tata guna lahan
Metode dan
Persiapan Survey
Pendahuluan
Kependudukan :
- Jumlah penduduk
- Sebaran penduduk
- Umur penduduk
- Agama
- Pendidikan
- Mata pencaharian
Perekonomian :
- Data investasi
- Industri
- Pertanian
- Perkebunan
- Perikanan
- Pariwisata
- Pendapatan daerah, dll
Kajian Teori
Studi Kasus
REVISI PRODUK
LAPORAN
PENDAHULUAN
Metodologi
SURVEY
PENDALAMA
WILAYAH
PERENCANAAN
ANALISA
WILAYAH
PERENCANAAN
RDTR
Elaborasi penduduk
Elaborasi sektoral
Analisa Struktur Ruang :

- Analisa penduduk - hunian
- Analisa fungsi-pola ruang
- Analisa jaringan pergerakan
Pembagian ruang dalam karakter zona yang melekat atau yang akan dibentuk
sebagai upaya untuk mempermudah pola investasi, arah perkembangan,
pola pengendalian dan keserasian dan keseimbangan lingkungan.
Analisa Peruntukan Blok :

- Pembagian blok
- Peruntukan/Fungsi lahan
Dasar pertimbangan dalam penetapan unit blok didasarkan atas perencanaan

pembagian lahan dalam kawasan menjadi blok dan jalan, di mana blok terdiri
atas unit lingkungan dengan konfigurasi tertentu.
Analisa Fasilitas Umum :

- Fasos - Fasum
- Kawasan rawan bencana
Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan dirinci sampai pusat pelayanan

lingkungan permukiman. Setiap kegiatan mamiliki skala pelayanan yang akan
menunjukkan syarat-syarat dan ketentuan teknis dalam ruang kawasan.
Analisa Pras. Transportasi :

- Angkutan jalan raya
- Angkutan kereta api
- Angkutan air
- Angkutan udara
Struktur jaringan pergerakan merupakan komponen perencanaan yang

bertujuan mendistribusikan jenis pelayanan jaringan dan sarana pergerakan ke
seluruh kawasan dan sub kawasan secara berjenjang sesuai dengan struktur
ruang kawasan yang direncanakan sehingga tercipta pergerakan yang mudah,
lancar, aman, nyaman dan terpadu. Pelayanan jaringan pergerakan dirinci
sampai pengukuran pola dan sistem jaringan, kapasitas dan intensitas
pelayanan jaringan pergerakan.
Analisa Utilitas Umum :

- Air minum
- Drainase
- Air limbah
- Persampahan
- Kelistrikan
- Telekomunikasi
- Gas
Struktur pelayanan jaringan utilitas merupakan komponen perencanaan yang

bertujuan mendistribusikan jenis pelayanan jaringan dan utilitas ke seluruh
kawasan dan sub kawasan secara berjenjang sehingga tercipta kualitas dan
kehidupan yang baik dan produktif. Sistem jaringan utilitas dalam kawasan
disesuaikan dengan sistem jaringan makro sedangkan pada sistem jaringan
distribusi ke konsumen diatur menurut dimensi, kapasitas dan intensitas sesuai
dengan daya dukung penduduk, morfolosi kawasan, kondisi fisik lahan, sosial
ekonomi dan pola jaringan utilitas hingga akhir tahun perencanaan.

Renc. Pelaksanaan
Kegiatan
Metode Pelaksanaan
Pekerjaan
Tata Bangunan - Lingk :

- Intensitas bangunan
- Bentuk bangunan
- Arsitektur bangunan
- Fungsi bangunan
- Bangunan khusus
- Wajah lingkungan
- Image of the city
- GSB
- Konservasi
Prasarana - utilitas :
- Jaringan transportasi
- Jaringan air bersih
- Jaringan limbah
- Jaringan drainase
- Jaringan telekomunikasi
- Jaringan gas
- Jaringan persampahan
- Delineasi wilayah perencanaan

- Batasan materi RDTR
- Verifikasi batas wilayah
- Verifikasi data
- Usulan program pembangunan wilayah
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 1
Perumusan dan

KONSEP
PERENCANAAN
WILAYAH
RDTR

PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
ANTARA
REVISI PRODUK
LAPORAN
ANTARA
Grand Concept
Penggunaan Lahan :
- Luas fungsi lahan
- Sebaran kegiatan
- Permukiman
- Industri
- Pariwisata
- Pertambangan
- Pertanian
- Kehutanan, dll
LAPORAN AKHIR
Analisa Amplop Ruang :

- Koefisien Dasar Bangunan
- Koefisien Lantai Bangunan
- Koefisien Dasar Hijau
- Koefisien Tapak Basement
- Koefisien Wilayah Terbangun
- Kepadatan Bangunan
- Kepadatan Penduduk
Penataan bangunan dan lingkungan atau dikenal dengan nama Amplop ruang
merupakan hasil analisa daya dukung lahan, daya tampung ruang dan
kekuatan investasi serta ekonomi setempat, memuat gambaran dasar penataan
pada lahan kawasan perencanaan yang selanjutnya dijabarkan dalam
pengaturan bangunan, pengaturan antar bangunan dan penataan lingkungan
fungsional sehingga tercipta lingkungan hunian yang harmonis, serasi, seimbang
aman dan nyaman
Analisa Tata Massa Bangunan:

- Garis Sempadan Bangunan
- Garis Sempadan Sungai
- Garis Sempadan Danau
- Tinggi Bangunan
- Selubung Bangunan
- Tampilan Bangunan
Penyelenggaraan baangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud

pemanfaatan ruang meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra /
karakter fisik lingkungan, besaran dan konfigurasi dari elemen-elemen : blok
bangunan serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan yang dapat menciptakan
dan mendefinisikan berbagai kualitas ruang yang akomodatif terhadap
keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang publik.
Analisa Kelembagaan dan

Peran serta Masyarakat :
- Aspirasi dan permasalahan
- Perilaku lingkungan masy.
- Perilaku kelembagaan
- Metode dan sistem
pendanaan
mengkaji struktur kelembagaan yang ada, fungsi dan peran lembaga, mekanisme
peran serta masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan
masyarakat dalam proses perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian serta
pengawasan. Dalam pelaksanaan peran serta masyarakat dapat dilakukan
secara perseorangan atau dalam bentuk kelompok (organisasi kemasyarakatan /
LSM, organisasi keahlian / profesi, dll).
- Kesepakatan delineasi wilayah perencanaan

- Revisi batas wilayah perencanaan
- Usulan program pengembangan dan pembangunan
- Revisi dan pengembangan data
Draft Raperda RDTR
Konsep Penataan
(Amplop Bangunan)
- Materi analisis RDTR

- Verifikasi data
- Konsep perencanaan dan pengembangan wilayah
- Verifikasi potensi dan masalah
- Verifikasi program pengembangan dan pembangunan
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 2
- Pengembangan dan pendalaman materi RD

- Kesepakatan konsep perencanaan dan peng
- Kesepakatan dan penetapan kawasan priorit
LAPORAN ANTARA

LAPORAN PENDAHULUAN
SURVEY PENDALAMAN DAN ELABORASI DATA
PROSES ANALISA
PENYUSUNAN KONSEP PERENCANAAN DAN


LAPORAN ANTARA
AN PENDAHULUAN
8 - 27

8.5
8.5.1.
TAHAP
PENYUSUNAN
LAPORAN
ANTARA
Persiapan Penyusunan RDTR

Tahap awal penyusunan Rencana Detail Tata Ruang adalah
mempersiapkan seluruh sumber daya dan sumber dana serta
urgensi dari kegiatan RDTR bagi pembangunan daerah. Beberapa
kegiatan persiapan yang dapat dilakukan :
1.
Penetapan lokasi perencanaan; kriteria lokasi perencanaan

mendasarkan kepada arahan/program kegiatan yang telah
dirumuskan dalam RTRW, namun dapat pula didasarkan
kepada urgensi/keterdesakan penanganan kawasan tersebut.
2.
Menyusun kerangka acuan kerja, dengan memberikan pesan

kuat terhadap arahan kebijakan dan strategi pembangunan
ruang, yaitu :
Perumusan Arahan Pengembangan Ruang

o
Perumusan arahan pengembangan ruang diarahkan

agar menjaga keserasian dan keterpaduan antara
rencana RTRW dengan RDTR;
Menjaga keserasian dan keterpaduan antara

kegiatan sektoral;
Pengembangan
ruang
diarahkan
untuk
pengendalian dan perlindungan ruang dan bangunan
8 - 28

yang mempunyai nilai historis atau sejarah,

perlindungan setempat, dll;
o
Pengembangan
ruang
diarahkan
pula
untuk
memenuhi standar baku mutu lingkungan kawasan

perencanaan;
o
Pengembangan ruang diarahkan untuk mendorong

secara aktif peran masyarakat dalam perencanaan,
pemanfaatan dan pembanguan ruang.
Perumusan Pengelolaan Pembangunan ruang.

o
Membuat sumber dan pembiayaan kegiatan;
Mobilisasi
sumber
daya
manusia;
dengan
membentuk tim penasehat/pengarah, tim teknis, tim

supervisi sesuai kebutuhan daerah;
o
Menyiapkan kelengkapan administrasi dan kontrak;
Menyiapkan program kerja yang lebih rinci, sebagai

arahan bagi pelaksana untuk menyusun rencana.
8.5.2.
Pengumpulan Dan Pengolahan Data
A. Tujuan
Pelaksanakan
survai
dan
pengolahan
data
adalah
untuk
memperoleh data dan informasi tentang kondisi awal kawasan

perencanaan.
B. Pelaksanaan Kegiatan
Pengumpulan dan pengolahan data dapat dibagi menjadi beberapa
kegiatan, yaitu :
1.
Mempersiapkan tenaga pelaksana survey; terdiri dari tenaga

teknis/surveyor dan tenaga ahli;
2.
Mempersiapkan perlengkapan dan peralatan survey; seperti

kuesioner, checklist data, dan peta dasar, sedangkan peralatan
survey seperti alat tulis, alat hitung, pencatat waktu, kendaraan
bermotor, papan berjalan, dll;
3.
Metode dan program; menyusun jadwal kegiatan pelaksanaan

inventarisasi :
i.
Pengambilan data sekunder yang berasal dari instansi

pemerintah, lembaga formal dan informal, dan literatur;
j.
Pengambilan data primer yang berasal dari pejabat, tokoh

masyarakat, masyarakat umum, masyarakat profesi, dan
8 - 29

lainnya dalam bentuk : wawancara, seminar, dan forum

group diskusi (FGD), serta penggunaan media surat kabar
atau
elektronik
(radio,
koran,
majalah,
papan
pengumuman, ruang maket). Hasil informasi dapat berupa

:
kumpulan
keinginan,
masalah,
dan
program
pembangunan;
k.
Identifikasi data lapangan, dengan melakukan pemotretan

situasi dan kondisi kegiatan fungsional di lokasi
perencanaan.
C. Muatan Data dan Informasi

Data dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan
rencana detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun
dimensi
masing-masing
objek/komponen
pembentuk
ruang,
diantaranya sebagai berikut :

1.
Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi,

hidrologi, geologi, klimatologi, oceonografi, dan tata guna
lahan;
2.
Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk

menurut ukuran keluarga, umur, agama, pendidikan, dan mata
pencaharian;
3.
Perekonomian; meliputi data investasi, perdagangan, jasa,

industri,
pertanian,
perkebunan,
perikanan,
pariwisata,
pendapatan daerah, dan lain-lain;

4.
Penggunaan lahan, menurut luas dan persebaran kegiatan

yang diataranya meliputi : permukiman, perdagangan dan jasa,
industri, pariwisata, pertambangan, pertanian dan kehutanan
dan lain lian;
5.
Tata bangunan dan lingkungan:

Tata bangunan meliputi : intensitas bangunan (KDB, KLB,
KDH), bentuk bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan
bangunan, bangunan khusus, wajah lingkungan, daya tarik
lingkungan (node, landmark, dll), garis sempadan (bangunan,
sungai, danau, pantai, SUTT).
6.
Prasarana dan utilitas umum:

a.
Jaringan transportasi :
8 - 30

a)
Jaringan; jalan raya, rel kereta api, jalur pelayaran

(sungai, danau, laut), dan jalur penerbangan
(KKOP);
b)
Fasilitas; (terminal, kargo, stasiun, pelabuhan, dan

bandara);
c)
Kelengkapan jalan; halte, parkir, dan jembatan

penyeberangan;
d)
Pola pergerakan (angkutan penumpang dan

barang).
b.
Air minum (sistem jaringan, bangunan pengolah,

hidran); mencakup kondisi dan jaringan terpasang
menurut pengguna, lokasi bangunan dan hidran, kondisi
air tanah dan sungai, debit terpasang, dll;
c.
Sewarage; air limbah rumah tangga;
d.
Sanitasi (sistem jaringan, bak kontral, bangunan

pengolah); jaringan terpasang, prasarana penunjang
dan kapasitas;
e.
Drainase; sistem jaringan makro dan mikro , dan kolam

penampung;
f.
Jaringan listrik; sistem jaringan (SUTT, SUTM, SUTR),

gardu (induk, distribusi, tiang/beton), sambungan rumah
(domistik, non domistik);
g.
Jaringan komunikasi; jaringan, rumah telepon, stasiun

otamat, jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah
tangga, umum);
h.
Gas; sistem jaringan, pabrik, jaringan terpasang (rumah

tangga, non rumah tangga);
i.
Pengolahan sampah;
sistem
penanganan (skala
individual, skala lingkungan, skala daerah), sistem

pengadaan (masyarakat, pemerintah daerah, swasta).
7.
Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber

bencana, besaran dampak, kondisi lingkungan fisik, kegiatan
bangunan yang ada, fasilitas dan jalur Blorai yang telah ada.
Data dan informasi disusun dan disajikan dalam bentuk peta,

diagram, tabel statistik, termasuk gambar visual kondisi lingkungan
kawasan yang menunjang perencanaan detail tata ruang. Identifikasi
8 - 31

tersebut harus pula tampak secara jelas dalam peta dilengkapi

dengan
wilayah
administrasi
hingga
ke
batas
wilayah
Kelurahan/Desa/RW, baik diterapkan dalam peta dengan skala 1 :

5.000 maupun visualisasi digital (kamera, handycamp).
D. Elaborasi Data
Lingkup pekerjaan elaborasi meliputi :
1.
Elaborasi penduduk
2.
Elaborasi kebutuhan sektoral
Elaborasi penduduk harus memperhitungkan kemampuan lokasi

perencanaan menampung penduduk dalam kawasan perencanaan
yang
bersangkutan,
dan
terdistribusi
menurut
blok-blok
perencanaan. Faktor-faktor lain yang harus dipertimbangkan untuk

elaborasi penduduk adalah :
a.
Distribusi/kepadatan penduduk existing yang lebih terinci dalam

blok-blok perencanaan;
b.
Pemanfaatan
lahan
dan
kepadatan
bangunan
bukan
perumahan yang terinci dalam blok-blok perencanaan;

c.
Rencana penggunaan lahan RTRW yang telah diklasifikasi

kedalam rencana lebih rinci.
Berdasarkan alokasi penduduk tersebut dapat di elaborasi

kebutuhan-kebutuhan sektoral dengan menggunakan standard yang
berlaku. Selanjutnya dari hasil elaborasi penduduk dan kebutuhan
sektoral
maka secara hipotesis
sudah dapat
dirumuskan
serangkaian permasalahan dan friksi yang akan terjadi dalam lokasi

perencanaan sehubungan dengan penerapan konsep Rancana
Detail Tata Ruang.
8.5.3.
Analisa Kawasan Perencanaan
A. Tujuan dan Manfaat

Pekerjaan analisa dimaksudkan untuk mengkaji daya dukung dan
daya tampung lahan lokasi perencanaan terhadap sasaran-sasaran
yang telah ditetapkan sebagai hasil elaborasi RTRW. Sekaligus
analisa juga dapat dipakai menguji hipotesa yang telah
dikemukakan,
sehingga
dapat
dirumuskan
permasalahan-
permasalahan yang lebih konkrit dalam lokasi perencanaan.
8 - 32

B. Prinsip Dasar
Metode yang dapat digunakan dalam analisis potensi dan masalah
kawasan perencanaan adalah dengan menggunakan prinsip analisis
SWOT:
1.
Potensi/kekuatan; kekuatan yang dimiliki oleh indikator

perkembangan kawasan perencanaan untuk tumbuh dan
berkembang, sehingga diperlukan suatu kebijakan dan strategi
peningkatan/penambahan nilai (value added) dari indikator
tersebut;
2.
Kelemahan/Permasalahan; kelemahan atau kekurangan yang

dimiliki oleh kawasan perencanaan sehingga menghambat
kawasan perencanaan untuk tumbuh dan berkembang;
3.
Kesempatan/peluang yang lebih luas yang memberikan

dampak tumbuh dan berkembangnya kawasan perencanaan
seperti meningkatnya ekonomi makro, investasi yang tumbuh
cepat, terbuka akses kawasan dengan luar, sehingga
diperlukan kebijakan dan strategi penguatan akses dan
kemudahankemudahan bagi pengembangan kawasan;
4.
Ancaman; indikator eksternal yang dapat menghambat tumbuh

dan
berkembangnya
kawasan
perencanaan,
sehingga
diperlukan kebijakan dan strategi penguatan koordinasi,

kerjasama, dan sikronisasi pembangunan.
Setiap komponen atau variabel SWOT harus terukur secara
kuantitatif, bila kualitatif dapat menunjukan faktor keterkaitan antara
data dan kecenderungannya.
C. Muatan Analisis
C.1. Analisa Struktur Ruang
1.
Prinsip analisa
a.
Ketentuan
analisa
struktur
kawasan
perencanaan
mengikuti kebijakan yang telah digariskan oleh RTRW;

b.
Kedudukan dan skala dari sistem pergerakan, pemusatan

kegiatan, dan peruntukan lahan;
c.
Arah perkembangan pembangunan kawasan;
d.
Memperhatikan karakteristik dan daya-dukung fisik

lingkungan serta dikaitkan dengan tingkat kerawanan
terhadap bencana.
2.
Komponen analisa
8 - 33

a.
Analisa penduduk meliputi :

a)
Tujuan, sebagai subjek pembangunan dalam

mengukur hunian yang layak huni, kebutuhan
pelayanan fasilitas lingkungan, dan klasifikasi
lingkungan.
b)
Komponen analisa;
Pertumbuhan dan perkembangan penduduk;
Analisis sosial budaya; agama, pendidikan,

adat istiadat dan cara hidup.
b.
Analisa fungsi ruang meliputi

a)
Tujuan, membentuk pola kawasan yang terstruktur

dalam peran dan fungsi bagian-bagian kawasan,
yang
memperlihatkan
konsentrasi
dan
skala
kegiatan binaan manusia dan alami.

b)
Komponen analisa;
Perkembangan
pembangunan,
merupakan
kebijakan rencana pembangunan yang telah

ditetapkan oleh pemerintah maupun swasta;
Pusat-pusat kegiatan, dengan melakukan

kajian terhadap pemusatan kegiatan yang ada
atau direncanakan oleh rencana diatasnya;
Kesesuaian dan daya dukung lahan, sebagai

daya tampung dan daya hambat ruang
kawasan dalam berkembang;
Pembagian
fungsi
ruang
pengembangan,
merupakan struktur kawasan yang dibagi

dalam
fungsi
dan
peran
bagian-bagian
kawasan.
c.
Analisa sistem jaringan pergerakan meliputi :

a)
Tujuan, memenuhi kebutuhan tata jenjang jaringan

pergerakan yang menghubungkan bagianbagian
kawasan sesuai dengan fungsi dan perannya.
b)
Komponen analisa;
Analisis
pelayanan
jaringan
jalan
dapat
diklasifikasikan berdasarkan Undang-undang

tentang Jaringan Jalan No.38 Tahun 2004,
8 - 34

termasuk fasilitas terminal penumpang dan

barang;
Analisis pelayanan jaringan angkutan kereta

api, termasuk fasilitas stasiun;
o
Analisis pelayanan jaringan angkutan

udara, termasuk fasilitas bandara, dan
daerah keamanan bandara (KKOP);
Analisis pelayanan jaringan anngkutan air

(laut, sungai, danau), termasuk fasilitas
pelabuhan dan dermaga;
Perkembangan
merupakan
pembangunan,
kebijakan
rencana
pembangunan jaringan jalan, kereta api,

udara dan air yang telah ditetapkan oleh
pemerintah maupun swasta;
Analisis
kebutuhan
interkoneksi
dan
intrakoneksi jaringan, berdasarkan sistem

pembentukan struktur
ruang yang telah
direncanakan, dan hasil analisis point a) dan b)

diatas.
C.2. Analisa Peruntukan Blok
1.
Prinsip analisa
Analisis peruntukan blok kawasan melakukan kajian terhadap
peruntukan dan pola ruang yang ada, dan pergeseran serta
permintaan dikemudian waktu, berdasarkan pertimbangan
distribusi penduduk, tenaga kerja, aksesibilitas, nilai dan harga
lahan, daya dukung lahan, daya dukung lingkungan, daya
dukung prasarana, dan nilai properti lainnya.
2.
Komponen analisa
a.
Pembagian Blok
a) Tujuan; membagi kawasan dalam bentuk atau
ukuran, fungsi serta karakter kegiatan manusia dan
atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blokblok peruntukan lahan, sehingga mudah dalam
alokasi investasi, pengendalian, dan pengawasan
b) Komponen analisa :
Delinasi blok;
8 - 35

Alokasi lahan;
Rencana sistem prasarana kawasan;
Perangkat kelembagaan untuk mendukung

pengembangan kawasan;
Kawasan-kawasan yang memiliki kerentanan

terhadap
bencana
alam,
perlindungan
setempat, dan kawasan tertentu/khusus.

Masing-masing blok peruntukkan utama tersebut
selanjutnya akan dibagi menjadi beberapa subblok,
sesuai
pemanfaatan
yang
lebih
spesifik
dan
kekhususannya.
b.
Peruntukan Lahan
a) Tujuan; mengatur distribusi dan ukuran kegiatan
manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan
dalam blok dan sub blok peruntukan lahan sehingga
tercipta ruang yang produktif dan berkelanjutan.
b) Komponen analisa :
Analisa perumahan :
o
Kebutuhan perumahan menurut struktur

pendapatan
masyarakat
(deret
dan
renggang), dan ukuran rumah tangga

(berdasarkan hasil elaborasi);
o
Kebutuhan
prasarana
dan
sarana
lingkungan.
Analisa industri;
o
Lokasi
perencanaan
pengembangan
industri;
o
Potensi tenaga kerja yang ada;
Lingkungan; untuk kawasan yang telah

berkembang,
agar
diteliti
dampak
terhadap pencemaran lingkungan. Apabila

merupakan
berkembang,
kawasan
agar
yang
diteliti
belum
jenis-jenis
pengembangan industri yang sesuai

dengan lingkungan dan prasarana daerah;
8 - 36

Multiplier
effect
terhadap
kegiatan
ikutannya, seperti perumahan, fasilitas

sosial ekonomi, ruang terbuka hijau,
prasarana
transportasi
dan
lain
sebagainya.
Analisa perdagangan dan jasa;

o
Pengembangan kegiatan perdagangan

dan jasa sesuai dengan hirarkhi dan
kebutuhan yang ditetapkan dalam RTRW;
Kemungkinan-kemungkinan
pengembangan lokasi sentra tersier yang
belum ditetapkan secara definitive dalam
RTRW, demikian juga dengan sentra
lokal;
Multiplier
effect
terhadap
kegiatan
ikutannya, seperti perumahan, fasilitas

sosial ekonomi, ruang terbuka hijau dan
non hijau, prasarana transportasi dan lain
sebagainya.
Analisa pariwisata;
o
Pengembangan pariwisata, dan kawasan

tersebut merupakan kawasan yang telah
berkembang, agar diteliti kegiatan sekitar
yang akan berdampak pada pencemaran
lingkungan,
dan
kemungkinan-
kemungkinan penanganan nya;

o
Potensi
tenaga
kerja
yang
ada

o
Pembangunan kawasan wisata, agar

diteliti
jenis-jenis
pengembangan
pariwisata;
o
Lingkungan;
bila
dimungkinkan
pencampuran kegiatan, dihindari kegiatan

yang akan menimbulkan dampak penting
yang berlebihan;
o
Analisis multiplier effect terhadap kegiatan

ikutannya.
8 - 37

Pusat pemerintahan,
o
Kegiatan pusat pemerintahan sesuai

dengan hirarkhi dan kebutuhan yang
ditetapkan dalam RTRW;
Lingkungan; mempunyai karakter kuat

dalam tata lingkungan dan bangunan;
Multiplier
effect;
perkantoran
jenis
swasta
kegiatan
yang
akan
dikembangkan, termasuk juga analisis

kegiatan penunjang yang muncul.
Analisa
pusat
pendidikan
dan
penelitian/Teknologi Tinggi;
o
Pengembangan
kegiatan
pusat
pendidikan dan penelitian atau Pusat

Pengembangan Teknologi Tinggi yang
ditetapkan dalam RTRW;
o
Potensi
tenaga
kerja
yang
ada

o
Lingkungan;
bila
dimungkinkan
pencampuran kegiatan, dihindari kegiatan

yang akan menimbulkan dampak penting
yang berlebihan.
Analisa fasilitas pertahanan dan keamanan,

o
Pengembangan kegiatan pertahanan dan

keamanan sesuai yang ditetapkan dalam
RTRW;
Potensi
tenaga
kerja
yang
ada

o
Kajian
dampak
permukiman;
keamanan
termasuk
juga
terhadap
analisis
kebutuhan kegiatan penunjang, seperti

perumahan, perdagangan dan jasa, ruang
terbuka, zona kedap suara serta zona
pengamanan
prasarana
(udara,
transportasi
laut,
dan
daratan),
utilitas
lingkungan.
8 - 38

C.3. Analisis Fasilitas Umum

a.
Tujuan; mengatur kebutuhan distribusi, luas`lahan dan ukuran

fasilitas sosial ekonomi, yang diatur dalam struktur zona dan
blok dan sub blok peruntukan sehingga tercipta ruang yang
aman, nyaman, mudah, produktif dan berkelanjutan.
b.
Komponen analisa :
a)
Fasilitas sosial dan umum; meliputi pengembangan

kebutuhan fasilitas:
(a)
Sosial : pendidikan, kesehatan, peribadatan,

rekreasi, lapangan olah raga, dll;
(b)
Umum : pos keamanan, kantor pos, kantor polisi,

taman pemakaman, pos pemadam kebakaran,
dll.
b)
Fasilitas ekonomi, pengembangan kebutuhan fasilitas

ekonomi:
o
Pusat niaga; supermall, mall, grosir, pertokoan,

toko, pasar, warung;
o
c)
Pusat perkantoran.
Fasilitas budaya, pengembangan kebutuhan fasilitas

budaya dikaitkan dengan seni budaya masyarakat dan
cagar budaya, dan peninggalan bersejarah.
d)
Bangunan bersejarah;
Kampung budaya;
Ruang dan bangunan pertujukan.
Ruang terbuka hijau, yaitu meneliti kebutuhan ruang

terbuka hijau dengan memperhatikan daya dukung
penduduk, potensi lahan, tingkat polusi kawasan dan
gangguan lingkungan, tingkat kepadatan bangunan,
serta kemungkinan cara pengadaan, pemanfaatan dan
pengelolaannya.
Kebutuhan
ruang
terbuka
hijau
menurut tingkat dan fungsi pelayanan:

o
Ruang
terbuka
hijau
dengan
binaan
(Pemakaman, Lapangan Olah raga, perkebunan,

pertanian, dll);
o
Ruang terbuka hijau alami (sempadan sungai,

hutan lindung, dll.).
8 - 39

e)
Ruang terbuka non hijau, yaitu meneliti kebutuhan ruang

terbuka non hijau dengan memperhatikan daya dukung
penduduk, potensi lahan, penggunaan lahan sekitar,
tingkat kepadatan bangunan, serta kemungkinan cara
pengadaan,
pemanfaatan
dan
pengelolaannya.
Kebutuhan ruang terbuka non hijau menurut tingkat dan

fungsi pelayanan:
(a)
Skala;
Lingkungan,
kelurahan,
kecamatan,
kabupaten (sesui zona rencana);

(b)
Unsur yang perlu diperhatikan; sosial budaya,

ekologis, arsitektur/estetika, ekonomi;
(c)
Jenis fasilitas; Plasa, parker, lapangan olah raga

(out door), taman bermain, trotoar, median.
c.
Kawasan Mitigasi Bencana,

a.
Tujuan, meniliti dan mengkaji sumber bencana, lingkup

atau luasan dampak, dan kebutuhan pengendalian
bencana, agar tercipta lingkungan permukiman yang
aman, nyaman, dan produktif.
b.
Komponen analisa :
a)
Sumber dan macam bencana;
b)
Frekuensi bencana;
c)
Fasilitas dan jaringan penanggulangan bencana;
d)
Cakupan wilayah terkena dampak;
e)
Daya dukung dan daya hambat alam.
C.4. Analisa Prasarana Transportasi

1.
Prinsip analisa
Analisis transportasi mengatur dan menentukan kebutuhan
jaringan pergerakan dan fasilitas penunjangnya, menurut
struktur zona, blok dan sub blok peruntukan, sehingga tercipta
ruang yang lancar, aman, nyaman, dan terpadu, berdasarkan
pertimbangan distribusi penduduk, tenaga kerja, daya dukung
lahan, daya dukung lingkungan jalan, daya dukung prasarana
yang ada.
2.
Komponen analisa
a.
Angkutan jalan raya;

a)
Tujuan
meneliti
tentang
kemungkinan
pengembangan jaringan jalan dan persimpangan
8 - 40

sampai
ke
tingkat
jalan
lokal,
dengan
mempertimbangkan jalan yang telah ada atau

direncanakan oleh rencana diatasnya.
b)
Komponen analisa :
Analisis level of service jalan yang sudah

ada;
Meneliti tingkat bangkitan lalu lintas

penumpang dan barang;
Meneliti titik-titik kemacetan dan trouble

spot lainnya;
Meneliti manajemen lalu lintas;
Meneliti kemungkinan - kemungkinan

dimensi jalan dengan mempertimbangkan
volume lalu lintas dan sirkulasinya;
Selain itu meneliti juga tentang sarana

transportasi seperti parkir;
Trotoar/pedestrian,
jembatan
penyeberangan orang, halte, dan lainnya;
Meneliti kinerja terminal, cargo dan

kebutuhan
pengembangan
dan
penataannya.
b.
Angkutan kereta api;

a)
Tujuan; meneliti tentang kebutuhan pengaturan

dan penataan lingkungan jalan rel, stasiun,
depo/balai yasa, dan keterpaduan dengan sistem
angkutan jalan raya, air dan udara.
b)
Komponen analisa :
Tingkat kecelakaan
Tingkat hambatan perjalanan
Keamanan, dan kenyamanan
Estetika
Sirkulasi lalu lintas pada jalan akses

stasiun
Penata
gunaan
peruntukan
lahan
(Pengaturan rumija, rumaja, ruwasja)
8 - 41

c.
Angkutan air;
a)
Tujuan : meneliti tentang kebutuhan pengaturan

dan penataan pelabuhan angkutan laut, sungai,
danau dan penyeberangan, jalur pelayaran, dan
keterpaduan dengan sistem angkutan jalan raya
dan kereta api, yang telah direncanakan oleh
instansi terkait kedalam blok peruntukan.
b)
Komponen analisa meliputi :
Analisis level of service pelayanan

angkutan air;
Meneliti titik-titik rawan pelayaran;
Meneliti sarana transportasi air seperti

parkir, trotoar/pedestrian, rambu lalu lintas
air, pergudangan, bongkar muat, dan
lainnya;
Meneliti kinerja pelabuhan, dermaga, dan

kebutuhan
pengembangan
dan
penataannya;
Penata gunaan peruntukan lahan sekitar

pelabuhan/dermaga.
d.
Angkutan udara;
a)
Tujuan : meneliti tentang kebutuhan pengaturan

dan
penataan
pelabuhan
udara,
jalur
penerbangan, daerah aman penerbangan, dan

keterpaduan dengan sistem angkutan jalan raya
serta kereta api.
b)
Komponen analisa meliputi :
Jalur penerbangan Keamanan (KKOP);
Tingkat kebisingan;
Sirkulasi lalu lintas pada jalan akses ke

bandara;
Penata
(menurut
gunaan
peruntukan
klasifikasi
zona
lahan
kawasan
bandara/KKOP).
8 - 42

C.4. Analisa Utilitas Umum

1.
Prinsip analisa
Analisis pengembangan jaringan utilitas sesuai dengan
kebutuhan yang telah ditetapkan, termasuk sistem makronya.
Meneliti kemungkinan dimensi, lokasi, pemanfaatan ruang jalan
sebagai jalur distribusi, dengan mempertimbangkan topografi,
volume,
debit,
lokasi/lingkungan
perencanaan,
tingkat
pelayanan, dsb.
2.
Komponen analisa
a.
Air Minum:
a)
Tujuan; mengatur dan menentukan kebutuhan

jaringan dan fasilitas air minum, menurut blok
dan sub blok permukiman, sehingga tercipta
ruang ekonomis, sehat, dan produktif.
b)
Komponen analisa :
Sistem pelayanan, yaitu :

Sistem perpipaan yang dikelola
oleh PDAM;
Air tanah terutama melalui sumur
dangkal
dan
sumur
pompa
dangkal.
Komponen analisis:
o
Kebutuhan air domistik;
Kebutuhan non domistik;
Pelayanan
perkotaan
dan
perdesaan;
Sistem pelayanan yang tersedia.
o
b.
Drainase
a)
Tujuan;
pemenuhan
kebutuhan
untuk
mengalirkan air permukaan ke badan air

penerima atau bendungan resapan buatan, agar
terhindar pengikisan aliran hujan terhadap badan
jalan dan genangan air hujan pada kawasan
tertentu
b)
Komponen analisis:
Kebutuhan
pengendalian
banjir
dan
genangan;
8 - 43

Sistem jaringan makro dan jaringan

distribusi;
Volume air hujan dan debit aliran;
Kondisi dan kapasitas saluran yang

tersedia.
c.
Air limbah
a)
Tujuan;
pemenuhan
kebutuhan
untuk
mengalirkan air limbah domistik yang berasal dari

perumahan dan non perumahan.
b)
Komponen analisis:
Sistem jaringan : kebutuhan pengendalian

air limbah rumah tangga dan non rumah
tangga;
Sistem pengelolaan : Individual, dan

komunal;
d.
Volume air imbah dan debit aliran;
Sistem pengolahan dan pengangkutan.
Persampahan
a)
Tujuan;
pemenuhan
kebutuhan
untuk
pembuangan limbah non B3 yang berasal dari

perumahan dan non perumahan.
b)
Komponen analisis:
Sistem jaringan dan pengolahan : bak

sampah, TPS, dan TPA;
Skala penanganan: skala individu, skala

lingkungan, dan skala daerah;
Volume
dan
sumber
sampah
perumahan, fasilitas komersial, fasilitas

umum, dan fasilitas sosial.
e.
Kelistrikan
a)
Tujuan; pemenuhan kebutuhan penerangan

melalui
sistem
pelayanan
jaringan,
dan
komponen prasarana kelistrikan.

b)
Komponen analisis:
Skala pelayanan: domistik dan non

domistik;
8 - 44

Sistem pelayanan : perkotaan dan

perdesaan;
Sistem jaringan : gardu induk, saluran

udara ( SUTT, SUTM, SUTR), gardu tiang
dan sambungan rumah;
f.
Penataan ruang bawah jaringan.
Telekomunikasi
a)
Tujuan; pemenuhan kebutuhan telekomunikasi

melalui sistem pelayanan jaringan telepon, dan
komponen prasarana telepon.
b)
Komponen analisis:
Skala pelayanan:
-
Sambungan telepon rumah tangga;
Sambungan telepon non rumah

tangga;
g.
Sambungan telepon umum.
Sistem jaringan :
-
STO dan rumah kabel;
Penataan sistem jaringan.
Gas
a)
Tujuan; kebutuhan penataan ruang jaringan gas

dan pemenuhan pelayanan jaringan gas, untuk
keamanaan instalasi dan masyarakat sekitar.
b)
Komponen analisis:
Sistem jaringan:
-
Jaringan utama
Jaringan distribusi
Sistem pelayanan:
-
Industri
Komersial
C.5. Analisa Amplop Ruang

1.
Prinsip Analisa
Terciptanya ruang yang akomodatif terhadap berbagai jenis
kegiatan yang direncanakan, dalam mewujudkan keserasian
dan keasrian lingkungan, dengan menetapkan intensitas
8 - 45

pemanfaatan lahan didalam kawasan (image arsitektur,

selubung bangunan, KDB, KLB, KDH, KDNH).
2.
Komponen Analisa :
a.
Intensitas pemanfaatan ruang

a)
Tujuan : Intensitas pemanfaatan ruang adalah

besaran pembangunan yang diperbolehkan
berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau
kepadatan penduduk.
b)
Komponen analisis:
Koefisien Lantai Bangunan (KDB),

Prosentase berdasarkan perbandingan
antara seluruh luas lantai dasar bangunan
gedung
dengan
luas
lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan.
Koeffisien Lantai Bangunan (KLB), adalah

angka
perbandingan
antara
jumlah
seluruh luas lantai seluruh bangunan

gedung
terhadap
luas
tanah
perpetakan/daerah perencanaan, dengan

indikator analisis :
o
harga lahan;
ketersediaan
dan
tingkat
pelayanan prasarana (jalan);

o
dampak
atau
kebutuhan
terhadap prasarana tambahan;

o
ekonomi dan pembiayaan.
Koeffisien Dasar Hijau (KDH), adalah

angka prosentase perbandingan antara
luas ruang terbuka di luar bangunan yang
diperuntukkan
bagi
pertamanan/penghijauan
tanah
daerah
dengan
perencanaan,
luas
dengan
indikator analisis :
o
tingkat pengisian/peresapan air

(water recharge);
besar pengaliran air (kapasitas

drainase);
8 - 46

rencana tata ruang (RTH, tipe

zonasi, dll).
Koeffisien Tapak Basement (KTB)

Penetapan
besar
KTB
maksimum
didasarkan pada batas KDH minimum

yang ditetapkan. Contoh : bila KDH
minimum = 25%, maka KTB maksimum =
75%
Koeffisien Wilayah Terbangun (KWT)

Prinsip penetapan KWT sama dengan
penetapan KTB, tetapi dalam unit blok
peruntukan atau tapak (bukan dalam unit
persil).
Kepadatan Bangunan dan Penduduk

Adalah angka prosentase perbandingan
antara jumlah bangunan dengan luas
tanah perpetakan/ daerah perencanaan.
Catatan:
Kepadatan
penduduk
kepadatan bangunan/ha x besar keluarga

rata-rata Standar atau interval KDB dan
KLB dapat merujuk pada aturan yang
berlaku, dan dapat disesuaikan dengan
kondisi di daerah.
b.
Tata massa bangunan

Tata masa bangunan adalah
bentuk, besaran,
peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu

persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa
bangunan mencakup antara lain:
a)
Pertimbangan Garis Sempadan Bangunan (GSB)

dan Jarak Bebas Bangunan. GSB minimum
ditetapkan
dengan
keselamatan,
risiko
mempertimbangkan
kebakaran,
kesehatan,
kenyamanan dan estetika. Faktor yang dianalisis

adalah:
Garis sempadan bangunan;
Garis sempadan pagar.
8 - 47

Garis sempadan samping bangunan
Rumus dasar :
Untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m,

GSB minimum = V2 rumija;
Untuk ruang milik jalan >= 8m, GSB

minimum = Y2 rumija + 1 m;
Jarak antara bangunan gedung minimal

setengah tinggi bangunan gedung.
b)
Pertimbangan Garis Sempadan Sungai (GSS)

dan Jarak Bebas Bangunan GSS minimum
ditetapkan
dengan
mempertimbangkan
keselamatan, kenyamanan dan estetika, serta

kesehatan. Dengan mempertimbangkan :
Kedalaman sungai;
Lokasi di/luar kawasan perkotaan;
Daerah cakupan aliran sungai;
Ketersediaan fasilitas pengaman sungai

(tanggul);
Fasilitas
jalan
yang
ada
di
sungai/pemanfaatan lahan.
c)
Pertimbangan Garis Sempadan Danau dan

Waduk
Untuk danau dan waduk, garis sempadan

ditetapkan sekurangkurangnya 50(lima
puluh) meter dari titik pasang tertinggi ke
arah darat;
Untuk
mata
air,
garis
sempadan
ditetapkan sekurangkurangnya 200 (dura

ratus) meter di sekitar mata air;
Untuk sungai yang terpengaruh pasang

surut air laut, garis sempadan ditetapkan
sekurangkurangnya 100 (seratus) meter
dari tepi sungai, dan berfungsi sebagai
jalur hijau;
Pemanfaatan lahan sempadan Danau dan

Waduk.
8 - 48

d)
Pertimbangan tinggi bangunan

Tinggi
bangunan
ditetapkan
mempertimbangkan
dengan
keselamatan,
risiko
kebakaran, teknologi, estetika, dan prasarana.

e)
Pertimbangan Selubung Bangunan

Selubung
bangunan
mempertimbangkan
ditetapkan
GSB,
dengan
tinggi
bangunan
maksimum, dan bukaan langit.

f)
Pertimbangan Tampilan Bangunan

Tampilan bangunan ditetapkan dengan melihat
karakter budaya setempat dan perkembangan
sosial ekonomi masyarakat, seperti penentuan
wajah bangunan, gaya bangunan, keindahan,
dan keserasian dengan lingkungan sekitar. Hasil
analisis
yang
menyimpulkan
diperoleh
pokok
haruslah
persoalan
dapat
dalam
perwujudan ruang kawasan seperti :
Perbaikan kawasan, seperti penataan

lingkungan permukiman kumuh/nelayan
(perbaikan kampung), perbaikan kawasan
pusat
pertumbuhan,
kampong
budaya,
urban
serta
heritage,
pelestarian
kawasan;
Pengembangan kembali kawasan, seperti

peremajaan kawasan, pengembangan
kawasan terpadu, revitalisasi kawasan,
serta rehabilitasi dan konstruksi kawasan
pasca bencana;
Pembangunan baru kawasan, seperti

pembangunan
kawasan
permukiman,
pembangunan kawasan terpadu, kota tepi

air, pembangunan kawasan perbatasan,
pembangunan kawasan industri, dan
pembangunan
kawasan
pengendalian
ketat (jalan sistem primer, daerah aliran

sungai, dll);
8 - 49

Pelestarian/pelindungan kawasan, seperti

pengendalian
kawasan
pelestarian,
revitalisasi kawasan, serta pengendalian

kawasan rawan bencana.
Data dan informasi analisis disusun dan disajikan dalam
bentuk peta, diagram, tabel statistik, termasuk gambar
visual kondisi lingkungan kawasan yang menunjang
perencanaan detail tata ruang. Khusus penyajian dalam
bentuk peta, rencana detail tata ruang dibuat dalam peta
kerja berskala 1 : 5000, sedangkan kegiatan yang
memerlukan pendetailan yang lebih rinci dibuat dalam
peta kerja 1 : 1000. Sebaliknya pada ruang bersifat
ektensif seperti kawasan hutan, perkebunan, pertanian
skala kerja dapat menggunakan peta 1.25.000.
C.6. Analisa Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
1.
Prinsip Analisa
Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan
mengkaji struktur kelembagaan yang ada, fungsi dan peran
lembaga, meknisme peran serta masyarakat, termasuk media
serta jaringan untuk keterlibatan masyarakat dalam proses
perencanaan,
pemanfaatan,
dan
pengendalian
serta
pengawasan. Dalam pelaksanaan peran serta masyarakat

dapat dilakukan secara perseorangan atau dalam bentuk
kelompok
(organisasi
kemasyarakatan/LSM,
organisasi
keahlian/profesi, dll). Adapun prinsip-prinsip yang harus

dipertimbangkan adalah :
a.
Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama antar

stakesholder;
b.
Sesuai dengan aspirasi publik;
c.
Kejelasan tanggung jawab ;

a)
Adanya
sistem
monitoring,
evaluasi
dan
pelaporan yang transparan dan terbuka bagi

publik;
b)
Terbuka
kemungkinan
untuk
mengajukan
keberatan dan gugatan;

c)
Kesempatan yang sama untuk berkontribusi

dalam proses pembangunan.
8 - 50

2.
Komponen analisa :
a.
Identifikasi aspirasi dan analisis permasalahan;
b.
Analisis perilaku lingkungan: masyarakat perkotaan dan

perdesaan yang memiliki kultur dan tingkat pendidikan
yang berbeda;
c.
Analisis perilaku kelembagaan: perlu dianalisis subtansi

tugas dan tanggungjawab;
d.
Analisis metode dan sistem: perlu dianalisis alat dan

perlengkapan, termasuk pendanaan bila diperlukan
dalam melaksanakan tugas dan tanggung jawab.
8.5.4.
Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota

Konsep rencana disusun berdasarkan hasil analisis masalah dan
potensi kawasan, termasuk unit-unit lingkungannya, sehingga
menghasilkan suatu hipotesa awal. Hipotesa awal dirumuskan
berdasarkan kemungkinan deviasi hasil prediksi/proyeksi, pengaruh
ekonomi makro, kebijakan-kebijakan pemerintah, dan ketidakpastian
yang dianggap akan mempengaruhi struktur dan peruntukan ruang
dimasa mendatang.
1.
Tujuan
Menghasilkan ruang hidup yang fleksible dan dinamis, dengan
tetap mempertahankan karakter kawasan, dengan cara ;
a.
Mengarahkan penyusunan karakter dan tema kawasan

rencana;
b.
Mengarahkan intervensi model rancangan lingkungan

agar lebih terukur dan terarah;
c.
Memadukan
komponen-komponen
rencana
yang
berpengaruh;
d.
Pada akhir untuk dapat mengarahkan ouput rencana,

sesuai dengan visi serta karakter kawasan yang hendak
dibentuk.
2.
Materi yang diatur

Struktur ruang kawasan, dan peruntukan lahan zona serta
indikasi-indikasi hirarki pelayanan.
3.
Kedalaman materi yang diatur

Konsep pengembangan struktur ruang kawasan, peruntukan
lahan blok-blok, serta indikasi hirarki pelayanan.
8 - 51

4.
Kriteria:
a.
Fungsional menyangkut pertimbangan :

a)
Struktur ruang makro;
b)
Pertimbangan lokasi optimum masa depan;
c)
Arah kecenderungan perkembangan ekonomi, dan

investasi infrastruktur.
b.
Fisik menyangkut pertimbangan :

a)
Batas-batas administratif, geografis alamiah, dan

fisik buatan;
b)
Daya dukung dan daya hambat ruang, termasuk

optimasi jarak pelayanan.
c.
Lingkungan menyangkut pertimbangan :

a)
Daya dukung lingkungan;
b)
Daya dukung penduduk;
c)
Indikasi-indikasi hirarki pelayanan;
d)
Skala ruang yang berorientasi pada keseimbangan

lingkungan alami dan binaan, dan kepentingan
orang banyak.
5.
Pengelompokan materi yang diatur

a.
Karakter/Ciri khas kawasan, yaitu tema gambaran spesifik

karakter kawasan di masa mendatang yang akan dicapai
sebagai hasil akhir perencanaan.
b.
Konsep struktur ruang kawasan,
suatu gagasan
perancangan dasar pada skala makro sebagai intervensi

untuk mengintegrasikan seluruh komponen perancangan
kawasan yang ada, menurut fungsi dan peran bagian
bagian blok rencana.
c.
Konsep peruntukan lahan dan unit-unit kegiatan, suatu

gagasan perancangan dasar pada skala mikro sebagai
intervensi dalam pembagian suatu kawasan perencanaan
menjadi
blok,
sub
blok
atau
unit
lingkungan
pengembangan dan telah menunjukan fungsi-fungsi

pemanfaatan lahan (peruntukan, intensitas dan skala
pelayanan).
d.
Konsep program penanganan pembangunan kawasan;

gagasan penanganan dan pengaturan ruang kawasan
menjadi aturan dasar dan aturan anjuran sehingga
8 - 52

strategi dan program pembangunannya dapat lebiih

terarah dan terukur sesuai fungsi ruang yang telah
ditetapkan.
8 - 53

Gambar 4
Skema Penyusunan Tahap Laporan Akhir
LAPORAN ANTARA
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
Renc. Persebaran Pnddk

Perumusan dan

PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
ANTARA
Konsep Rencana
Produk RDTR
REVISI PRODUK
LAPORAN
ANTARA

Draft Raperda RDTR
Konsep Penataan
(Amplop Bangunan)
Tujuan Pengembangan
Struktur Ruang
Rencana Struktur Ruang
Rencana Blok
Rencana Fasilitas Umum
Skala Pelayanan Kegtn
Rencana Peruntukan Blok
Rencana Penataan
(Amplop Bangunan)
Indikasi Program
Pembangunan
Pengertian

Pergerakan
Utilitas
RAPERDA
RAPERDA
KABUPATEN
KABUPATEN
KENDAL
KENDAL
TENTANG
TENTANG
RDTR
RDTR
PEMBAHASAN
DRAFT LAPORAN
AKHIR
REVISI PRODUK
LAPORAN
AKHIR
Maksud dan Tujuan

Komponen Yang Diatur
Zonasi
PENGENDALIAN
RDTR
Tujuan Pengendalian
Komponen Pengendalian
Aturan Insentif dan

Disinsentif
Perijinan Dalam
Pemanfaatan Ruang
Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Melalui Pengawasan
Manfaat
Prinsip Utama
KELEMBAGAAN
DAN PERAN SERTA
MASYARAKAT
Kelembagaan

Dalam Pelaksanaan
Penataan Ruang
Peran Serta Masyarakat

Dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang
Tata Cara Peran Serta
Masyarakat Dalam
Pelaksanaan Peraturan
Zonasi
ri analisis RDTR
- Verifikasi data
bangan wilayah
nsi dan masalah
pembangunan
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 2
- Pengembangan dan pendalaman materi RDTR

- Kesepakatan konsep perencanaan dan pengembangan wilayah
- Kesepakatan dan penetapan kawasan prioritas
- Rencana pengembangan wilayah perenaan

- Rencana indikasi program
- Draft Raperda RDTR
FOCUS GROUP
DISCUSSION
( FGD )
KE 3
LAPORAN ANTARA
NSEP PERENCANAAN DAN


LAPORAN ANTARA
PROSES PENYUSUNAN RENCANA
PROSES PENYUSUNAN ZONASI

DAN DRAFT RAPERDA

LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
8 - 54

8.6
8.6.1.
TAHAP
PENYUSUNAN
LAPORAN AKHIR /
RENCANA
Tujuan Pengembangan
Tujuan pengembangan kota dirumuskan sesuai dengan karakter
kota yang telah ditetapkan dalam perencanaan. Tujuan juga telah
mempertimbangkan urgensi permasalahan ruang kota yang harus
segera disusun pengendalian pelaksanaan pembangunannya.
8.6.1.1. Rencana Struktur Ruang

a. Rencana Persebaran Penduduk
Muatan rencana persebaran penduduk harus memperhatikan
sifat-sifat ruang, yaitu : ketersediaan lahan, kondisi fisik, besaran
kegiatan ekonomi yang akan dikembangkan, serta pertumbuhan
penduduk yang direncanakan oleh rencana diatasnya.
1. Tujuan
Menghasilkan ruang hidup yang nyaman, sehat, efisien dan
produktif.
2. Materi Yang Di atur
Jumlah dan kepadatan penduduk sampai dengan akhir tahun
perencanaan yang secara agregrat sesuai dengan rencana
tata ruang diatasnya.
3. Kedalaman materi yang diatur
Rencana jumlah dan kepadatan penduduk kota dirinci dalam
blok-blok peruntukan.
8 - 55

4. Kriteria arahan penduduk berkaitan dengan indikator :

a. Fungsional menyangkut pertimbangan :
a)
Pola distribusi penduduk;
b)
Tingkat kepadatan penduduk per blok.
b. Fisik menyangkut pertimbangan :

a)
Nilai lahan yang dapat digunakan dalam intensifikasi

daya tampung penduduk;
b)

lingkungan alami dan binaan, dan kepentingan orang
banyak.
c. Lingkungan menyangkut pertimbangan :

a)
Kesehatan dan kenyamanan tempat hunian.
b)
Keseimbangan antara daya dukung lingkungan

dengan pertumbuhan penduduk.
5. Pengelompokan materi yang diatur

Jumlah penduduk yang menunjukkan pertumbuhan dan
perkembangan penduduk sampai akhir tahun rencana, dan
kepadatan
penduduk
diklasifikasikan
menurut
tingkat
kepadatan.
a. Jumlah penduduk diatur menurut struktur penduduk
menurut ukuran keluarga, umur, pendidikan, agama, dan
mata pencaharian.
b. Bila tidak diatur sebelumnya, kepadatan penduduk dapat
diklasifikasikan kedalam 4 (empat) kelas yaitu :
Kepadatan tinggi :
Kepadatan sedang :
Kepadatan rendah :
Kepadatan sangat rendah : 0 50 jiwa/ha
b. Struktur Ruang
Muatan struktur disusun menurut simpul dan sentra kegiatan dari
fungsi ruang, dan dirinci menurut blok-blok perencanaan. Faktor
pembentuk utama struktur ruang perencanaan dapat berupa :
struktur zona perencanaan, struktur pelayanan kegiatan dan
sistem jaringan pergerakan, dan sistem utilitas. Struktur ruang
perencanaan merupakan jenjang fungsi dan peran ruang yang
melekat pada kawasan atau yang akan dicapai dalam
pengembangan ruang tersebut.
8 - 56

1. Tujuan
Struktur
ruang
perencanaan
merupakan
komponen
perencanaan yang bertujuan dalam alokasi penggunaan

lahan/tata guna lahan dan distribusi kegiatan yang ditetapkan
dalam suatu kawasan perencanaan menurut daya dukung
ruang makro dan mikro, sehingga tercipta ruang yang
seimbang, serasi dan terpadu.
2. Materi yang diatur
Struktur fungsi dan peran ruang yang diformat dalam zona
pemanfaatan lahan, sesuai daya dukung dan daya hambat
ruang, tingkat perkembangan bagian ruang.,
Pembagian ruang dalam karakter zona yang melekat atau
yang akan dibentuk sebagai upaya untuk mempermudah pola
investasi, arah perkembangan, pola pengendalian, dan
keserasian dan keseimbangan lingkungan.
4. Kriteria pengaturan dan penataan kegiatan
a)
Keragaman tata guna lahan yang seimbang, saling

menunjang dan terintegrasi;
b)
Pengaturan zoning, yaitu pengaturan distribusi

persentase
peruntukan
lahan
menurut
jenis
pemanfaatan;
c)
Pengaturan intensitas ruang yang sesuai dengan

daya
dukung
dan
karakter
kawasan,
serta
persentase pencampuran peruntukan lahan.

a)
Daya dukung dan daya tampung ruang;
b)

banyak.

a)
Keseimbangan
kawasan
perencanaan
dengan
kawasan sekitar;
b)
Keseimbangan antara daya dukung lingkungan

dengan peruntukan lahan;
8 - 57

c)
Pelestarian lingkungan, yaitu peruntukan lahan tetap

menjaga daerah-daerah dengan fungsi konservasi.

Pembagian struktur zona perencanaan dapat dipisahkan
dalam pola zona menurut kawasan fungsional, pertama yaitu
pola
pengembangan
kawasan
yang
terkait
dengan
perlindungan setempat, dan kedua pola pengembangan

permukiman.
a. Struktur ruang perencanaan pada kawasan berciri
perlindungan setempat / konservasi / Mitigasi Bencana,
adalah kawasan cagar budaya, kawasan rawan bencana,
kawasan daerah aliran sungai dan lainnya.
a)
Zona
utama;
pemanfaatan
lahan
merupakan
objek/kegiatan utama dari fungsi ruang, yang harus

dilindungi dan dibatasi aktifitas diluar kegiatan utama
(seperti zona konservasi, rawan bencana);
b)
Zona pendukung; pemanfaatan lahan merupakan

kegiatan
yang
menunjang
dan
memperkuat
sekaligus melindungi fungsi kawasan (seperti zona

pembangunan);
c)
Zona pelengkap; Pemanfaatan lahan merupakan

kegiatan
yang
melengkapi
fungsi
kawasan:
permukiman dan pelayanan skala yang lebih luas

(seperti zona pengembangan).
b. Struktur ruang perencanaan pada kawasan berciri
permukiman, adalah kawasan perumahan, perdagangan
dan jasa, kawasan industri, kawasan kota mandiri, dan
lainnya.
a)
Zona
utama;
pemanfaatan
lahan
merupakan
objek/kegiatan utama dari fungsi kawasan, yang

mempunyai intensitas tinggi, dan kegiatan yang
produktif dengan skala pelayanan wilayah, kawasan
atau lebih luas;
b)
Zona pendukung; pemanfaatan lahan merupakan

kegiatan transisi yang menunjang dan mempunyai
intensitas sedang s/d tinggi, dan kegiatan bersifat
campuran;
8 - 58

c)
Zona pelengkap; pemanfaatan lahan merupakan

kegiatan yang melengkapi fungsi kawasan utama
dengan intensitas rendah sampai sedang, yaitu
kegiatan perumahan, rekreasi, dan skala pelayanan
kegiatan lokal atau lingkungan.
c. Rencana Blok
1. Tujuan
Dasar pertimbangan dalam penetapan unit blok perencanaan
didasarkan atas perencanaan pembagian lahan dalam
kawasan menjadi blok dan jalan, di mana blok terdiri atas unit
lingkungan dengan konfigurasi tertentu.
2. Kriteria Pengaturan blok :
a. Menggambarkan ukuran, fungsi serta karakter kegiatan
manusia dan atau kegiatan alam;
b. Setiap blok memiliki kesamaan fungsi dan karakteristik
yang akan dibentuk;
c. Memiliki homogenitas pemanfaatan ruang dan kesamaan
karakteristik serta kemungkinan pengembangannya (unit
lingkungan);
d. Kebutuhan pemilahan dan strategi pengembangannya;
e. Secara fisik : mengikuti morfologi blok, pola/pattern dan
ukuran blok, kemudahan implementasi dan prioritas
strategi;
f. Pertimbangan lingkungan : keseimbangan dengan daya
dukung lingkungan, dan perwujudan sistem ekologi;
g. Tercipta peningkatan kualitas lingkungan kegiatan yang
aman, nyaman, sehat dan menarik, serta berwawasan
ekologis (ruang terbuka dan tata hijau);
3. Ukuran blok dan sub blok :
a. Ukuran terkecil 100 M X 100 M; dibatasi oleh dua jalan
lokal atau lingkungan.
b. Ukuran sedang 200 M X 100 M; dibatasi oleh dua jalan
lokal.
c. Ukuran besar 500 M X 200 M; dibatasi oleh dua jalan
kolektor.
d. Ukuran sub blok, minimal 50 M X 50 M; dibatasi oleh dua
jalan lingkungan/setapak.
8 - 59

d. Rencana Skala Pelayanan Kegiatan

Rencana Skala Pelayanan Kegiatan meliputi semua sistem
kegiatan primer, dan sistem kegiatan sekunder; sampai pada
kegiatan lokal dan lingkungan.
1. Tujuan
Struktur
pelayanan
kegiatan
merupakan
komponen
perencanaan yang bertujuan dalam distribusi jenis dan

pelayanan kegiatan yang ditetapkan dalam struktur ruang
kawasan.
Tata jenjang kapasitas dan intensitas pelayanan kegiatan
menurut lokasi dan jenis pelayanan kegiatan dalam kawasan.
Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan dirinci sampai
pusat pelayanan lingkungan permukiman. Setiap kegiatan
mempunyai skala pelayanan yang akan menunjukan syaratsyarat dan ketentuan teknis dalam ruang kawasan.
a)
Pola distribusi jenis kegiatan; yaitu pengaturan lokasi

dan intensitas lahan yang dapat dibangun di
berbagai blok dan sub blok;
b)
Pengaturan intensitas kegiatan yang sesuai dengan

daya
dukung
dan
karakter
kawasan,
serta
pencampuran peruntukan lahan;

c)
Pengaturan kegiatan tidak berdiri sendiri, menjadi

kesatuan dengan kegiatan pendukungnya.

a)
Pola distribusi jenis kegiatan; yaitu pengaturan lokasi

dan intensitas lahan yang dapat dibangun di
berbagai blok dan sub blok;
b)
Pengaturan intensitas kegiatan yang sesuai dengan

daya
dukung
dan
karakter
kawasan,
serta
pencampuran peruntukan lahan;

c)
Pengaturan kegiatan tidak berdiri sendiri, menjadi

kesatuan dengan kegiatan pendukungnya.
8 - 60


a)

banyak;
b)
Penetapan lahan yang cukup dan dinamis melalui

pengaturan intensitas elemen lingkungan yang
mendukung terciptanya berbagai karakter kawasan
sub kawasan/lingkungan.

a)
Keseimbangan,
keterkaitan
dan
keterpaduan
berbagai elemen intensitas pemanfaatan lahan;

b)
Kesesuaian dengan daya dukung lingkungan

setempat;
c)
Berorintasi kepada kepentingan manusia, yaitu

pejalan kaki, kepentingan publik;
d)
Pelestarian lingkungan, yaitu melalui pembatasan

beberapa elemen yang terkait dengan pembentukan
ruang terbuka dan penghijauan (KDH) yang
proposional.

Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan dalam kawasan
sampai pada pusat pelayanan lingkungan permukiman.
a. Kegiatan sentra primer, yaitu sebagai pusat kegiatan
ekonomi berskala regional, pusat kegiatan pemerintahan
dan skala sarana wilayah (daerah) :
a)
Kegiatan perdagangan dan jasa:, terutama melayani

perdagangan besar meliputi grosir, pasar induk,
supermall, pusat perdagangan barang eceran
primer, pergudangan, pusat perkantoran;
b)
Kegiatan pemerintahan: meliputi kantor bupati dan

perkantoran pemerintah setingkat bupati;
c)
Kegiatan fasilitas umum: masjid agung, taman kota,

terminal Kelas A, stasiun KA, bandara udara,
pelabuhan
samudera,
taman
parkir,
kantor
pelayanan umum, Rumah Sakit tipe A dan B, dan

stadion;
8 - 61

d)
Kegiatan pendidikan: perguruan tinggi, balai latihan

dan penelitian;
e)
Perumahan, wisma susun, ruko, rukan.
b. Kegiatan sentra sekunder, yaitu sebagai pusat kegiatan

ekonomi, pusat pemerintahan dan sarana daerah skala
sub wilayah, dengan jangkauan pelayanan beberapa
kecamatan. Corak pelayanan mengarah kepada kegiatan
perdagangan eceran, kegiatan jasa pribadi dan jasa
perdagangan :
a)
Kegiatan perdagangan dan jasa: terutama melayani

perdagangan eceran, barang-barang kebutuhan
sekunder, bengkel mobil, pusat onderdil kendaraan,
dan lainnya;
b)
Kegiatan pemerintahan, meliputi kantor camat, dan

lembaga setingkat kecamatan;
c)
Kegiatan fasilitas umum: masjid kecamatan, taman

lingkungan, terminal Kelas B, taman parkir, kantor
pelayanan umum, RS pembantu tipe C, puskesmas,
apotik, laboratorium, lapangan bola;
d)
Kegiatan pendidikan: SLTA, SLTP, dan kursus;
e)
Perumahan: ruko, dan rukan.
c. Kegiatan sentra tersier/lokal, yaitu sebagai pusat kegiatan

ekonomi, pusat pemerintahan dan sarana daerah berskala
lingkungan, dengan jangkauan pelayanan kelurahan/desa
atau beberapa RW. Corak pelayanan perdagangan
eceran dan kegiatan pribadi:
a)
Kegiatan perdagangan dan jasa: terutama melayani

perdagangan eceran, sepert toko, warung dan
lainnya;
b)
Kegiatan pemerintahan, meliputi kantor kelurahan

atau desa;
c)
Kegiatan fasilitas umum: masjid, taman lingkungan,

balai pengobatan, klinik, puskesmas pembantu, jalur
hijau;
d)
Kegiatan pendidikan: sekolah dasar, taman kanakkanak;
e)
Perumahan: tunggal dan deret.
8 - 62

8.6.1.2. Rencana Sistem Jaringan

a. Rencana Sistem Jaringan Pergerakan
Rencana sistem jaringan pergerakan meliputi materi yang
direncanakan dan materi yang diatur. Materi yang diatur meliputi
sistem jaringan primer dan sekunder, sedangkan materi yang
direncanakan adalah sistem jaringan lokal.
1. Tujuan
Struktur
pelayanan
jaringan
pergerakan
merupakan
komponen perencanaan yang bertujuan mendistribusikan

jenis pelayanan jaringan dan sarana pergerakan ke suluruh
kawasan dan sub kawasan secara berjenjang sesuai dengan
struktur ruang kawasan yang direncanakan, sehingga tercipta
pergerakan yang mudah, lancar, aman, nyaman dan terpadu.
Sistem angkutan dan jaringan angkutan jalan raya, angkutan
kereta api, angkutan air, angkutan udara, serta prasarana
penunjang
(terminal,
station,
pelabuhan,
dermaga,
perparkiran, dan bandara udara).

Pelayanan jaringan pergerakan dirinci sampai pengukuran
pola dan sistem jaringan, kapasitas dan intensitas pelayanan
jaringan pergerakan.
a. Secara Fungsional, meliputi:
a)
Sistem sirkulasi, perencanaan sistem sirkulasi yang

jelas dan mudah dipahami tentang sistem kaitan
antara jejaring jalur jalur utama, jalur sekunder, dan
jalur lokal sesuai hirarki/kelas jalan.
b)
Mobilitas publik
(a) Peningkatan kaitan antar sistem sirkulasi pada
kawasan perencanaan dengan sistem sirkulasi
kawasan sekitar;
(b) Penciptaan sistem sirkulasi yang mudah
diakses sebesar-besarnya oleh publik termasuk
penyandang cacat dan lanjut usia (difabel),
sehingga memperkaya karakter dan integrasi
sosial para pemakainya;
8 - 63

(c) Peningkatan kaitan dan pemisahan yang jelas

di antara berbagai moda sirkulasi;
(d) Peningkatan sistem penghubung yang lebih
berorientasi pada pejalan kaki.
c)
Aksesibilitas
(a) Perencanaan kawasan yang mengintegrasikan
sirkulasi eksternal dan internal dari/ke/di dalam
kawasan/blok atau subblok;
(b) Penciptaan
kawasan
yang
mewadahi
kebutuhan semua orang termasuk masyarakat

difabel.
b. Secara Fisik, meliputi penataan:
a)
Dimensi sirkulasi dan standar aksesibilitas

Perencanaan teknis aksesibilitas lingkungan merujuk
pada Peraturan Menteri PU No. 30/PRT/M/2006
tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas
pada Bangunan Gedung dan Lingkungan.
b)
Estetika,
citra
dan
karakter,
melalui:
(i)
Perencanaan sistem sirkulasi yang mencerminkan

karakter khas setempat; (ii) Perencanaan sistem
sirkulasi secara simultan dengan pengaturan
kendaraan umum
c)
Penetapan desain yang memenuhi kenyamanan

pemakai dengan mempertimbangkan iklim/cuaca
setempat;
keselamatan
pejalan
kaki
dengan
pengolahan elemen pembatas dan pengaman

pejalan kaki (seperti bollards) dan elemen peneduh
yang memberi kenyamanan.
c. Secara Lingkungan, meliputi penataan:
a)
Peningkatan nilai ruang

(a) Peningkatan nilai tanah dan kemampuan lahan;
(b) Peningkatan
hubungan
fungsional
antar
berbagai jenis peruntukan dalam ruang;

(c) Peningkatan modifikasi desain/pengembangan
yang sesuai karakter setempat.
b)
Integrasi blok ruang dan sarana pendukung
8 - 64

(a) Pengintegrasian sistem penghubung antar

beberapa lahan kecil;
(b) Integrasi sarana parkir dari beberapa blok yang
berdekatan;
(c) Peningkatan keterpaduan sistem pergerakan
dan penghubung dengan sarana parkir;
(d) Peningkatan
kemungkinan
desain
jalur
penghubung yang menembus bangunan publik.

c)
Kelestarian ekologis ruang;
d)
Integrasi desain ruang yang berorientasi pada

aktivitas transit
(a) Alokasi
dan
rancang
penataan
ruang
dapat
berbagai
elemen
didasarkan
pada
pendekatan desain konsep pergerakan transit,

dengan mempertimbangkan kepadatan, lokasi
dan kualitas pertumbuhan ruang;
(b) Alokasi jarak jangkauan pejalan kaki ideal ke
titik transit lain/daerah.
A.
Jalan Raya, terdiri dari:

a. Prinsip
Rencana sistem jaringan pergerakan meliputi materi
yang direncanakan dan materi yang diatur. Materi
yang diatur meliputi sistem jaringan primer dan
sekunder, sedangkan materi yang direncanakan
adalah
sistem
jaringan
lokal
(Kepmen
No.
375/KPTS/2004).
b. Kriteria rencana:
a) Rencana jalan menurut fungsinya : jalan arteri,
kolektor, lokal dan lingkungan;
b) Keterpaduan dengan lingkungannya;
c) Jalan dapat memberikan sumbangan postif
kepada corak lokasinya;
d) Jalan hendaknya memaksimalkan manfaat sosial
dan ekonomi;
e) Jalan hendaknya dapat memperbaiki kualitas
lanskap dan sistem ekologi;
8 - 65

f) Penyediaan hubungan yang baik dengan sistem

jalan lokal atau, sehingga keutuhan lingkungan
sekeliling
jalan
yang
didesain
dapat
dipertahankan;
g) Penyediaan persilangan-persilangan yang aman
bagi para pejalan kaki;
h) Penyediaan jalan-jalan setapak yang cukup lebar
dan nyaman bagi para pejalan kaki;
i) Penyediaan jalan-jalan bagi akses lokal dan
untuk memarkir kendaraan;
j) Menyesuaikan letak georafis dan visual dimana
warisan budaya dan lingkungan budaya berada;
k) Mengembangkan cara-cara alternative untuk
melindungi keseluruhan, meliputi lokasi dan
pembentukan
rute,
lanskap,
dan
disain
lingkungan binaan;
l) Memaksimalkan potensi kepariwisataan suatu
daerah warisan budaya atau objek warisan
budaya melalui bentang jalan (streetscape) yang
memperkuat arti penting budaya dari daerah
warisan budaya dan objek warisan budaya.
c. Komponen rencana :
Selanjutnya, unsur lain yang sangat berpengaruh
dalam perencanaan dan penataan jalan daerah atau
kawasan adalah :
a)
Iklim dan estetika

Pada
tahap
disain
pengolahan
lanskap
hendaknya diarahkan kepada mengidentifikasi

corak lingkungan jalan.
b)
Pertimbangan penggunaan Lahan

Perencanaan jalan harus disesuaikan dengan
skala kegiatan penggunaan lahan (nasional,
wilayah, daerah, dan lokal);
c)
Kapasitas dan intensitas jaringan jalan kolektor

sekunder dan jaringan jalan lokal yang berdiri
sendiri atau akses ke sistem primer dan ke
arteri
sekunder
(jumlah
lajur,
daerah
8 - 66

pengawasan
jalan,
daerah
milik
jalan,
persimpangan utama);
d)
Penataan fasilitas dan perabot jalan pada jalan

arteri, kolektor, dan lokal;
e)
Jaringan trayek angkutan penumpang dan

jaringan lintas angkutan barang.
B.
Fasilitas Jalan Raya, terdiri dari:

a. Trotoar/Pedistrian
Pedoman bagi fasilitas-fasilitas pejalan kaki harus
dapat sama-sama diterapkan pada sistem jalan.
Jadi, pergerakan-pergerakan pejalan kaki yang lazim
berlangsung dalam suatu kawasan yang lebih luas
dari koridor jalan (SNI. 03-2443-1991; Permen PU
No. 30/PRT/M/2006). Dimana sistem pejalan kaki
bersilangan dengan sistem sirkulasi kendaraan
bermotor, ada beberapa cara untuk melindungi para
pejalan kaki:
a)
Dapat
disediakan
tempat
penyeberangan
pejalan kaki, seperti zebra cross;

b)
Dapat
disediakan
tempat
penyeberangan
pejalan kaki yang terintegrasi dengan sistem

lampu lalu lintas;
c)
Tempat perlindungan pejalan kaki;
b. Persimpangan (IHCM 1992)

a)
Persimpangan
dirancang
berdasarkan
pertimbangan teknis :
(a) Tingkat antrian dan tundaan;
(b) Penggunaan lahan;
(c) Manajemen lalu lintas.
b)
Persimpangan
dirancang
berdasarkan
pertimbangan sosial budaya

(a) Sebagai tempat pertemuan sosial;
(b) Keterkaitan
dengan
adapt
istiadat
setempat;
c)
Persimpangan dirancang memperhatikan

unsur estetika/citra kawasan
(a) Jalur hijau;
8 - 67

(b) Taman.
d)
Persimpangan dirancang menurut bentuk

pengendalian :
(a) Sebidang (sistem rambu, pulau
jalan);
(b) Tak sebidang (jembatan/fly over).
c. Parkir
Pada umumnya beberapa tempat parkir di jalan dan
di luar jalan harus disediakan untuk jalan dalam
banyak tata letak. Penyediaan tempat parkir harus
ditentukan
sebagai
sebuah
komponen
dari
rancangan jalan kendaraan untuk menjamin bahwa

parkir yang akan datang tidak mempunyai dampak
negative tempat - parkir di luar jalan yang diletakkan
baik di belakang atau di pusat suatu tempat dan
tidak di bagian jalan. Meskipun demikian, untuk
keadaan tertentu seperti jalur belanja komersial,
tempat parkir di depan jalan mungkin tidak
terhindarkan. Tempat parkir di depan jalan harus
dimasukkan sebagai komponen dari rancangan jalan
dan merupakan bagian dari tempat masyarakat.
d. Terminal
Meliputi rencana :
a)
Penata lokasian terminal penumpang dan

barang;
b)
Penataan pergerakan kendaraan inter moda di

kawasan terminal; Berdasarkan Keputusan
Menteri Perhubungan No. 31/1995, terminal
penumpang berdasarkan fungsi pelayanannya
dibagi menjadi :
1)
Terminal penumpang tipe A, berfungsi

melayani
kendaraan
angkutan
antarkota
umum
dalam
untuk
propinsi,
angkutan kota dan angkutan pedesaan;

2)
Terminal penumpang tipe B, berfungsi

melayani
kendaraan
angkutan
antarkota
umum
dalam
untuk
propinsi,
8 - 68

angkutan
kota
dan/atau
angkutan
pedesaan;
3)
Terminal penumpang tipe C, berfungsi

melayani
kendaraan
umum
untuk
angkutan pedesaan. Penentuan lokasi

terminal
penumpang
harus
memperhatikan:
Rencana kebutuhan lokasi simpul
yang merupakan bagian dari rencana
umum jaringan transportasi jalan;
Rencana umum tata ruang;
Kepadatan lalu lintas dan kapasitas
jalan di sekitar terminal.
Keterpaduan moda transportasi : intra
maupun antar moda;
Kondisi topografi, lokasi terminal;
Kelestarian lingkungan.
Persyaratan lokasi pembangunan terminal
1) Luas Terminal Penumpang
Untuk masing-masing type terminal
memiliki luas berbeda, tergantung
wilayah dan type nya dengan
ketentuan ukuran minimal :
Untuk terminal tipe A di Pulau
Jawa dan Sumatera seluas 5 Ha
dan di pulau lainnya seluas 3 Ha;
Untuk terminal penumpang tipe B
di Pulau Jawa 3 Ha dan di pulau
lainnya 2 Ha;
Untuk terminal penumpang tipe C
tergantung kebutuhan.
2) Akses
Akses jalan masuk dari jalan umum ke
terminal berjarak minimal
8 - 69

Untuk terminal tipe A di Pulau

Jawa 100 m dan di pulau lainnya
seluas 50 m;
Untuk terminal penumpang tipe B
di Pulau Jawa 50 m dan di pulau
lainnya 30 m;
Untuk terminal penumpang tipe C
sesuai dengan kebutuhan.
C.
Jalan Kereta Api, terdiri dari:

Jaringan
pelayanan
angkutan
kereta
api
diselenggarakan secara terpadu dalam satu kesatuan

yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari sistem
transportasi secara keseluruhan.
a. Prinsip
Di dalam ketentuan ini jalan rel mempunyai skala
dimensi ruang yaitu :
a)
Daerah manfaat jalan kereta api adalah jalan

rel beserta tanah dikiri dan kanannya yang
dipergunakan untuk konstruksi jalan rel;
b)
Daerah milik jalan kereta api yaitu daerah

manfaat jalan kereta api beserta tanah dikiri
dan kanannya yang dipergunakan untuk
pengamanan konstruksi jalan rel;
c)
Daerah pengawasan jalan kereta api yaitu

daerah milik jalan kereta api beserta tanah dikiri
dan kanannya yang dipergunakan untuk
pengamanan dan kelancaran operasional
kereta api;
b. Kriteria
Prasyarat penataan jalan rel yang masuk kedalam
pusat permukiman, adalah dengan memperhatikan
hal-hal sebagai berikut :
a)
Keterpaduan dengan lingkungannya

Jalan rel mempunyai keterikatan dengan lahan
dan pola pengembangan kawasan. Jalan rel
harus jauh dari pusat-pusat keramaian, disisi
lain bila masuk ke pusat permukiman harus
8 - 70

pula terpadu dengan jalan raya dengan

memperhatikan aspek keamanan dan karakter
budaya penduduk dalam bertransportasi.
b)
Jalan rel dapat memberikan sumbangan postif

kepada corak lokasinya
Jalan rel seharusnya dapat menyenangkan
secara estetis, juga menentukan corak lokal
suatu kawasan.
c)
Jalan rel hendaknya dapat memperbaiki

kualitas lanskap dan sistem ekologi.
Ekosistem
harus
dapat
menjadi
kriteria
pembangunan jalan rel, agar ongkos untuk

melaksanakan tindakan-tindakan
perbaikan
setelah konstruksi tidak lebih besar ketimbang

ongkos mengimplementasikan desain yan tepat
dalam tahap konstruksi.
c. Komponen rencana :
a)
Penataan jalan rel

(a) Pengaturan dan penataan peruntukan
lahan pada bagian milik jalan rel;
(b) Penataan fasilitas dan perabot jalan rel;
(c) Sistem jaringan angkutan kereta api,
jaringan jalan raya, angkutan air dan
udara.
b)
Penataan Stasiun
Penataan lokasi stasiun penumpang harus
memperhatikan:
(a) Rencana umum tata ruang;
(b) Berada pada jaringan primer atau arteri
sekunder;
(c) Kepadatan lalu lintas dan kapasitas jalan
di sekitar stasiun;
(d) Keterpaduan moda transportasi baik: intra
maupun antar moda;
(e) Kondisi topografi lokasi terminal;
(f)
Kelestarian lingkungan: fasilitas ruang

terbuka (pedestrian, parkir).
8 - 71

D.
Angkutan air (laut, sungai, danau), terdiri dari:

a. Tujuan
Kegiatan angkutan dengan menggunakan kapal
yang dilakukan di sungai, danau, waduk, rawa, anjir,
kanal dan terusan untuk mengangkut penumpang,
barang dan/atau hewan, yang diselenggarakan oleh
perusahaan angkutan laut, sungai dan danau.
b. Kriteria
Kriteria perancangan fasilitas dan rute angkutan :
a. Keamanan dan kenyamanan pelabuhan serta
dermaga;
b. Kelengkapan prasarana dan sarana pendukung;
c. Adanya interaksi moda angkutan;
d. Frekuensi dan jadwal pelayaran;
e. Rambu dan petunjuk pelayaran.
c. Komponen yang diatur
Komponen yang diatur dalam angkutan laut, sungai,
danau, waduk, rawa, anjir, kanal dan terusan adalah
a) Penata lokasian pelabuhan dan dermaga;
b) Penata
lokasian
prasarana
dan
sarana
pendukung;
c) Penataan pergerakan kendaraan antar moda di
kawasan pelabuhan atau dermaga;
d) Jalur pelayaran laut, sungai, danau dan
penyeberangan.
E.
Angkutan udara, terdiri dari:

a. Tujuan
Kegiatan angkutan dengan menggunakan pesawat
yang dilakukan di udara untuk mengangkut
penumpang dan barang yang diselenggarakan oleh
perusahaan angkutan udara.
b. Kriteria
Kriteria perancangan fasilitas dan rute angkutan :
a) Keamanan dan kenyamanan bandar udara.
b) Jalur keamanan penerbangan (KKOP).
c) Kelengkapan prasarana dan sarana pendukung
(parkir, bongkar muat, gudang, dll).
8 - 72

d) Adanya interaksi moda angkutan.

e) Frekuensi dan jadwal pelayaran.
f) Rambu dan petunjuk penerbangan
c. Komponen yang diatur :
Komponen yang diatur dalam angkutan udara
adalah :
a) Penata lokasian bandar udara.
b) Penata
lokasian
prasarana
dan
sarana
pendukung.
c) Penataan pergerakan kendaraan antar moda di
kawasan bandar udara, termasuk jalan akses.
d) Pengaturan jalur penerbangan.
e) Parkir
8.6.1.3. Rencana Sistem Jaringan Utilitas
Rencana sistem jaringan utilitas meliputi materi yang direncanakan
dan materi yang diatur. Materi yang diatur meliputi semua sistem
jaringan makro/pengumpul, dan sistem jaringan sekunder (jalur
distribusi); sedangkan materi yang direncanakan meliputi jaringan
distribusi ke konsumen/blok peruntukan. (SNI. 03-2850-1992).
1. Tujuan
Struktur pelayanan jaringan utilitas merupakan komponen
perencanaan yang bertujuan mendistribusikan jenis pelayanan
jaringan dan sarana utilitas ke suluruh kawasan dan sub
kawasan secara berjenjang, sehingga tercipta kualitas hunian
dan kehidupan yang baik dan produktif.
Sistem jaringan utilitas dalam kawasan disesuaikan dengan
sistem jaringan makro, sedangkan pada sistem jaringan distribusi
ke konsumen diatur menurut dimensi, kapasitas dan intensitas
sesuai dengan daya dukung penduduk, morfologi kawasan,
kondisi fisik lahan, sosial ekonomi, dan pola jaringan utilitas
hingga akhir tahun perencanaan.
Pelayanan jaringan utilitas dirinci sampai pengukuran pola dan
sistem jaringan, kapasitas dan intensitas pelayanan jaringan
utilitas yang meliputi :
8 - 73

a. Sistem jaringan air minum (hingga jaringan distribusi

sekunder/per blok peruntukan);
b. Sistem jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu
distribusi);
c. Sistem jaringan gas;
d. Sistem jaringan drainase;
e. Sistem jaringan air limbah;
f. Sistem jaringan persampahan (hingga TPS komunal).
4. Kriteria materi yang diatur
Prinsip-prinsip penataan sistem prasarana dan utilitas lingkungan
yang diatur :
a. Secara Fungsional, meliputi:
a)
Kebutuhan
Penetapan sistem prasarana dan utilitas yang tepat
sesuai dengan tipe penataan lingkungan
yang
ditetapkan pada kawasan perencanaan.

b)
Kualitas dan taraf hidup masyarakat

Penetapan sistem yang dapat mencapai kualitas
lingkungan yang layak huni baik dari segi keamanan,
keselamatan maupun kesehatan (higienitas), sekaligus
dapat mendorong penciptaan kualitas hidup dan
kenyamanan warga.
c)
Keterpaduan antar komponen

(a) Integrasi berbagai elemen utilitas dalam satu ruang
kontrol secara bersamaan akan memudahkan
pembangunan dan pengontrolan;
(b) Penciptaan suatu sistem yang terpadu dan terkait
dengan
sistem
dan
kapasitas
prasarana/
infrastruktur wilayah/ kawasan secara lebih luas.

b. Secara Fisik, meliputi:
a)
Penataan elemen prasarana dan utilitas diselesaikan

dengan mempertimbangkan aspek estetika baik pada
bagian dari perabot jalan, public art, maupun elemen
lansekap.
b)
Penempatan elemen utilitas yang terlihat dari ruang luar

atau di muka tanah diupayakan menjadi bagian dari
8 - 74

elemen wajah kawasan atau wajah jalan dan dikaitkan

dengan pembentukan karakter khas.
c. Secara Lingkungan, meliputi:
a)
Lingkungan yang berlanjut

Penetapan sistem yang sekaligus menerapkan proses
daur ulang untuk mewujudkan keberlanjutan sistem
ekologis, khususnya pada sistem persampahan dan air
limbah.
b)
Keseimbangan jangka waktu pembangunan

Penetapan
sistem
pelaksanaan
konstruksi/pembangunan yang berimbang dan bertahap.

c)
Keseimbangan daya dukung lingkungan

Penetapan keseimbangan antara kebutuhan dan daya
dukung lingkungan secara lebih luas.

A. Kegiatan Penyediaan dan Pengelolaan Air Minum
a.
Tujuan
Memenuhi kebutuhan akan air minum penduduk dalam
mencapai ruang hidup yang sehat dan produktif.
b.
Prinsip :
Kebutuhan air minum suatu kawasan/desa, didasarkan
pada besamya jumlah penduduk yang akan dilayani
dikalikan dengan tingkat kebutuhan air per kapita. (UU
No.7 Tahun 2004 Tentang Sumber Daya Air; PP No.16
Tahun 2005 Tentang Pengembangan SPAM). Untuk
daerah perkotaan/kawasan tertentu kebutuhan air bersih
harus
mempertimbangkan
kebutuhan
domestik
(pemukiman) non-domestik (kawasan fungsional non

pemukiman), seperti untuk : sosial, komersial, industri,
dan sektor lain serta kehilangan air. Standar kebutuhan
per orang per hari di Indonesia adalah 60 liter, 90 liter,
120 liter. Asumsi kebutuhan untuk domestik sebesar lO
% dan non domestik 20% dan kepasitas kebutuhan
suatu daerah/kota, tingkat kebocoran 20%. Tingkat
pelayanan = 10% -100%. Perencanaan kebutuhan air
minum meliputi kegiatan penyediaan air minum
perkotaan dan penyediaan air minum perdesaan dapat
8 - 75

disediakan oleh Pemerintah Daerah melalui PDAM, dan

swasta atau swadaya masyarakat ( SNI : AB-K/RERI/TC/011/98
AB-K/RE-RI/TC/008/98.
AB-
K/RERI/TC/010/98).
c.
Komponen yang diatur:

(a) Kegiatan Penyediaan Air Minum Perkotaan
Kegiatan penyediaan dan pengelolaan air minum
di daerah perkotaan , meliputi beberapa hal yaitu :
(b) Peningkatan dan perluasan prasarana air bersih
dengan sistem perpipaan dan sistem non
perpipaan;
(c) Peningkatan pemanfaatan kapasitas produksi yang
telah terpasang, melalui perluasan :
-
Jaringan distribusi
Sambungan rumah
Hidran umum
Terminal
Peningkatan
kapasitas
produksi
sistem
terpasang, dan
-
Pengembangan sistem distribusi baru

(a) Peningkatan efisiensi pengelolaan dan
penguasaan PDAM;
(b) Penataan lokasi bangunan pengelolaan
dan distribusi;
(c) Pengembangan sistem perpipaan bagi
kawasan.
(d) Kegiatan Penyediaan dan Pengelolaan Air Minum

Perdesaan
(a) Peningkatan penyediaan jumlah sarana
produksi dan mengoptimalkan pemantaatan
sarana produksi yang sudah ada;
(b) Pengembangan
sistem
perpipaan
bagi
wilayah perdesaan;
(c) Pengembangan penerapan teknologi tepat
guna termasuk pemanfaatan tenaga air,
surya dan angin.
8 - 76

(d) Peningkatan swadaya masyarakat desa

dalam penyediaan dan pengelolaan air
bersih.
(e) Pengupayaan penyediaan secara komunal
untuk menjaga kualitas air tanah.
(f)
Peningkatan penyuluhan tentang pentingnya

air bersih bagi kesehatan masyarakat.
(e) Pengendalian Sistem Penyediaan Air Minum

(a) Sistem Penyediaan Air Minum, adalah suatu
sistem supplai air bersih yang meliputi sistem
-
Pengambilan air baku,
Proses pengolahan air baku,
Reservoir,
Transmisi air baku,
Transmisi dan distribusi air bersih, serta
Pelayanan
pelanggan
(sambungan
rumah dan hidran umum).

Sistem penyediaan air minum terdiri dari : unit
produksi, unit perpipaan, dan pelayanan
kepada pelanggan, di tata dan dirancang.
(b) Unit Produksi adalah unit bangunan yang
mengolah jenis-jenis sumber air menjadi air
bersih,
teknik
pengolahan
disesuaikan
dengan jenis-jenis sumber air yang ada.

Teknik pengolahan sendiri ada 2 (dua), yaitu
pengolahan tidak lengkap dan pengolahan
lengkap.
Mata Air :
Sistem pengolahan tidak lengkap dengan
cara Filtrasi dan pembubuhan disinfektan.
Sumur Dangkal/dalam
Sistem pengolahan tidak lengkap , yaitu :
pengolahan besi, mangan dan pembubuhan
disinfektan.
Air Sungai :
Sistem
pengolahan
lengkap,
umumnya
dengan cara proses koagulasi, flokulasi,
8 - 77

sedimentasi,
aerasi,
penyaringan
dan
pembubuhan desinfektan.
Air Danau/Telaga :
Pengolahan lengkap bila kekeruhan-nya > 50
NTU, dan pengolahan tidak lengkap bila
kekeruhannya < 50 NTU.
(c) Unit Perpipaan
Terdiri dari jaringan pipa transmisi dan
distribusi termasuk perlengkapannya, antara
lain : kutub, jembatan, pipa, sambungan
pelayanan, meteran, distribusi termasuk
perpompaannya.
B. Prasarana Drainase
a. Tujuan
Memenuhi kebutuhan akan sistem prasarana yanq
berfungsi rnenqalirkan air permukaan ke badan air
penerima atau bendungan resapan buatan, dalam
mencapai ruang hidup yang sehat dan produktif.
b. Prinsip
a)
Drainase Perkotaan. adalah drainase di wilayah

kota yang berfungsi mengendalikan kelebihan air
permukaan,
sehingga
tidak
mengganggu
masyarakat dan dapat memberikan manfaat bagi

kegiatan kehidupan manusia;
b)
Sistem Drainase Utama, adalah sistem drainase

perkotaan yang melayani kepentingan sebagian
besar warga masyarakat perkotaan yang melayani
kepentingannya yang berfungsi menerima aliran
drainase sistem lokal untuk dibawa ke badan air
penerima.

Penanganan pada sistem drainase ini (SNI : 02-24061991,SNI: 03-3424-1994) :
a)
Sistem Drainase Lokal, adalah sistem drainase

perkotaan yang melayani kepentingan sebagian
kecil warga masyarakat atau yang melayani
kepentingan sebagian kecil masyarakat atau
8 - 78

jaringan saluran dan perlengkapannya yang

berfungsi mengumpulkan air hujan yang jatuh pada
suatu kawasan/areal tertentu (daerah permukiman,
perdagangan, industri, dll) yang akan dibawa ke
sistem utama;
b)
Sistem Drainase Terpisah, adalah sistem drainase

yang mempunyai jaringan saluran pembuangan
yang terpisah dengan air permukaan atau air
limbah;
c)
Sistem Drainase
Gabungan,
adalah sistem
drainase yang mempunyai jaringan saluran

pembuangan
yang
sama,
baik
untuk
air
permukaan maupun air limbah yang diolah.

Penanganan pada sistem jaringan drainase ini:
Saluran primer, melalui program kali bersih,
normalisasi dan perawatan lainnya;
Saluran sekunder, saluran teknis dengan
berbagai dimensi yang mengikuti sistem
jaringan jalan baik on atau off run;
Waduk
penampungan,
dapat
berupa
waduk/pond pengumpulan untuk pengendalian

kawasan padat, kawasan pembangunan baru;
juga dapat berupa sumur resapan untuk skala
lingkungan dan perumahan.
C. Prasarana Air Limbah
a. Tujuan
berfungsi rnenqalirkan adalah air limbah domestik (air
limbah rumah tangga) yang berasal dari perumahan dan
permukiman, dalam mencapai ruang hidup yang sehat
dan produktif.
b. Prinsip
Untuk mengembangkan pengelolaan air limbah sesuai
dengan kondisi wilayah diperlukan :
-
Perangkat
Lunak,
seperti
periundang-undangan,
pedoman, petunjuk teknis dan standar-standar;
8 - 79

Kelembagaan. yaitu keberadaan lembaga pengelolaan

lengkap dengan sumberdaya manusia yang trampil;
Perangkat Keras, yaitu peralatan dan bangunan,

seperti:
Truk
tinja
(Vacuum
Truck),
Instansi
Pengolahan Lumpur Tinja (IPLT), saluran air limbah,

dan Instansi Pengolahan Air Limbah (IPAL).
c. Kriteria
a) Integral (menyeluruh dan terpadu) ;
b) Efektif (mangkus, tepat guna) ;
c) Efisien (sangkil, berdaya guna) ;
d) Affordable (terjangkau oleh masyarakat) ;
e) Sustainable (berkelanjutan, beroperasi secara terus
menerus);
f) Partnership (kemitraan antara pemerintah dengan
masyarakat, swasta dan dunia usaha).
d. Komponen yang diatur
Air limbah domestik ini dapat dibedakan menjadi 2 (dua)
jenis, yaitu :
a) Black Water, yaitu air limbah manusia (human waste)
yang berasal dari toilet/jamban;
b) Gray Water, yaitu air buangan rumah tangga yang
berasal dari kamar mandi, dapur, dan tempat cuci
(sullage).
Penanganan air limbah di perumahan dan permukiman
pada dasarnya merupakan tanggung jawab masyarakat
sendiri, sedangkan sarana penunjangnya dapat dibantu
atau disediakan oleh pemerintah daerah, baik dengan
atau tanpa bantuan pemerintah pusat maupun kerja sama
dengan sektor swasta.
a) Teknologi/Sistem Sanitasi
Secara teknis ada beberapa jenis pembuangan limbah
domestik ini. Secara umum sistem pembuangan ini
dapat digolongkan menjadi, setempat (on-site) atau
bukan setempat (off-site), basah atau kering. Sistem
setempat membuang limbah pada lokasi rurnah.
Sistem bukan setempat mencakup pengumpulan oleh
truk, pipa, atau saluran untuk pengelolaan dan
8 - 80

pembuangan
di
tempat
lain.
Sistem
basah
memerlukan air untuk pengeluaran, sistem kering tidak

perlu air (lihat SNI 19-6410-2000 ; SIN 03-6368-2000.
b) Pembuangan Air Limbah Sistem Setempat
Pembuangan air limbah sistem setempat. (on-site).
dalam praktek sehari-hari dapat dilakukan dengan :
(a) Individual oleh masinq-masing keluarga pada
setiap rumah;
(b) Komunal. secara bersarna-sama oleh beberapa
keluarga, yang biasanya berupa jamban jamak,
MCK, atau tangki septik komunal.
D. Prasarana Persampahan
a. Tujuan
berfungsi rnenqalirkan adalah air limbah domestik (air
limbah rumah tangga) yang berasal dari perumahan dan
permukiman, dalam mencapai ruang hidup yang sehat
dan produktif.
b. Prinsip
Sampah dapat dibagi dalam kategori, yaitu (1) Sampan
perkotaan adalah sampah non B3 (Bahan Berbahaya dan
Beracun), (2) Sistem pengolahan sampah adalah suatu
kegiatan penanganan sampah yang ditinjau dari beberapa
aspek terkait seperti : institusi, teknik operasional,
pembiayaan, pengaturan dan peran serta masyarakat, (3)
lingkup program peningkatan pengelolaan sampah adalah
peningkatan
manajemen,
peningkatan
pengelolaan
sampah (3 R : Reduce, Reuse, Recycle) dan peningkatan

kualitas Tempat Pembuangan Akhir (TPA) (SNI 03-32411994, SNI 03-3242-1994, SNI 19-2454-2002, SNI 193983-1995 ).
c. Kriteria
Kriteria Skala Penanganan Sampah
a) Skala individu
-
Pewadahan (bin plastik 40 liter, kantong plastik);
Pemisahan sampah disumber;
Pengolahan setempat (comoster, vermi compost).
8 - 81

b) Skala lingkungan/kawasan
-
Pewadahan;
Pengumpulan (gerobak/TPS);
Pemindahan (Transfer depo);
UDKP (kompos & daur ulang, kapasitas 15

m3/hari);
Incenerator (kapasitas 250 kg/jam);
Vermi compost.

Kegiatan yang diatur :
a) Perumahan (mewah, menengah, rendah/kumuh);
b) Fasilitas komersial (toko, hotel, pasar bioskop,
restoran dll);
c) Fasilitas umum (kantor pos, pos polisi, dll);
d) Fasilitas sosial (masjid, gereja, sekolah, fasilitas
kesehatan dll).
E. Prasarana Kelistrikan
a. Tujuan
berfungsi dalam mendorong pertumbuhan ekonomi dan
peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam kaitannya
dengan kegiatan pengembangan/ pembangunan daerah.
b. Prinsip
Dalam perannya sebagai penyedia kebutuhan energi
listrik didukung dengan suatu sistem penyediaan dan
pendistribusian listrik yang meliputi : tenaga pembangkit,
sistem jaringan, dan komponen prasarana kelistrikan.
c. Kriteria
Sistem jaringan listrik dibagi menjadi :
1)
Kelompok jaringan listrik dengan kategori bangunan

gedung, banyak (superblok), yang kawasan niaga,
kawasan industry umumnya padat beban, yaitu 20
MVA setiap 5 Ha;
2)
Kelompok jaringan listrik yang meliputi perumahan

tidak bertingkat termasuk daerah periksaan dengan
padat beban 5.000 W tiap 600 m2 Komponen
8 - 82

prasarana listrik meliputi bangunan pembangkit

sampai pada komponen rumah (SR) yang terdiri dari
-
Gardu Induk Tegangan Tinggi 170/70 KV;
Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTM);
Gardu Distribusi -Saluran Udara Tegangan

Rendah (SUTR);
Gardu Tiang/Beton -Sambungan Rumah (SR).

Untuk mengetahui kebutuhan listrik di masa mendatang di
suatu kawasan diperlukan asumsi-asumsi sebagai dasar
perkiraan. Asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai
berikut :
(a) Katagori Domestik (daerah perumahan);
(b) Katagori
Non-Domestik
(industri,
perkantoran,
penerangan jalan umum, dan fungsional lainnya);

Kebutuhan (awal/standar) domestik, akan dibedakan
menurut tipe rumah, yaitu sebagai berikut:
-
Tipe rumah mewah 1 bagian (diasumsikan 220 VA);
Tipe rumah menengah 3 bagian (diasumsikan 1300

VA);
Tipe rumah sederhana 6 bagian dan pemukiman

yang sudah ada 1 bagian (diasumsikan 900 VA dan
450 VA).
F. Prasarana Telekomunikasi
a. Tujuan
Memenuhi kebutuhan akan sistem prasarana komunikais
yanq berfungsi dalam mendorong pertumbuhan ekonomi
dan peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam
kaitannya
dengan
kegiatan
pengembangan/
pembangunan daerah.
b. Prinsip
1)
Prioritaskan pada pengembangan jaringan telepon

yang sudah ada;
2)
Rencana pengembangan diarahkan ke kawasan

perkotaan;
8 - 83

3)
Lokasi penempatan telepon umum diarahkan pada

pusat-pusat
lingkungan,
pusat-pusat
bagian
kawasan serta di pusat kawasan;

4)
Disesuaikan dengan asumsi jumlah penduduk serta

kebutuhan,
sedangkan
pemasangan
jaringan
telepon, sebaiknya mengikuti jaringan jalan;

5)
Diperlukan sistem perencanaan jaringan telepon

yang terintegrasi atau terpadu.
c. Kriteria
Di
dalam
rencana
dan
pengembangan
sistem
telekomunikasi akan menggunakan kriteria, standar, dan

asumsi-asumsi dalam
setiap perhitungan (analisis
kuantitatif) kebutuhan pelayanan telekomunikasi.

1)
Pembangunan Telepon
Pembangunan atau pun pengembangan prasarana
komunikasi meliputi pengaturan dan penataan :
2)
Satuan sambungan terpasang rumah tangga
Satuan sambungan terpasang industri
Satuan sambungan terpasang komersial
Jaringan
Pembangunan Menara Telekomunikasi

Pola penyebaran titik lokasi menara telekomunikasi
dibagi dalam kawasan berdasarkan pola sifat
lingkungan, kepadatan bangunan dan bangunbangunan serta kepadatan jasa telekomunikasi yang
lokasi persebarannya ditetapkan dengan keputusan
Gubernur.
Dilarang
membangun
menara
telekomunikasi pada:
Lokasi
pada
peruntukkan
tanah
spesifik
perumahan kecuali pada peruntukkan tanah

perumahan renggang dengan ketentuan harus
dilengkapi
dengan
persyaratan
tidak
berkeberatan dari tetangga di sekitar menara dan

diketahui oleh lurah setempat;
Bangunan bertingkat yang menyediakan fasilitas

helipad;
8 - 84

Bangunan bersejarah dan cagar budaya.
G. Prasarana Gas
a. Tujuan
Memenuhi kebutuhan akan sistem prasarana gas yanq
berfungsi dalam mendorong pertumbuhan ekonomi dan
peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam kaitannya
dengan kegiatan pengembangan/ pembangunan daerah.
b. Prinsip
Tingkat pelayanan gas di suatu derah akan sangat
tergantung dari kemampuan penyediaan prasarana gas
yang di dalamnya mencakup sistem jaringan, komponen
prasarana,
dan
rencana/pengembangannya.
Dalam
merencanakan kebutuhan akan pelanggan gas maka

dapat menggunakan perkiraan yang telah dilakukan oleh
PT.
Pertamina
baik
untuk
memenuhi
kebutuhan
pelanggan domestik maupun non domestik. Lokasi

penempatan Pemasangan jaringan gas sebaiknya
dilakukan dengan mengikuti jaringan jalan utama untuk
memudahkan penyambungan.
a)
Sistem Jaringan Gas

Sistem jaringan gas dibagi menjadi 2 (dua) kelompok
sistem jaringan adalah :
a. Primer, yaitu : sistem jaringan utama yang
menghubungkan pabrik dengan depo-depo gas
b. Sekunder yaitu suatu sistem jaringan yang
menghubungkan
antara
depo
dengan
perumahan
b)
Komponen Prasarana Gas

Komponen
prasarana
gasadalah
komponen
bangunan fisik dalam sistem gas mulai dari

bangunan utama-rumah pusat distribusi pelanggan.
c)
Rencana Pengembangan
Di dalam rencana dan pengembangan sistem gas
akan menggunakan kriteria, standar, dan asumsiasumsi dalam setiap perhitungan (analisis kuantitatif)
kebutuhan pelayanan gas.
8 - 85

d)
Rencana Sistem Jaringan Gas

Untuk
rencana
sistem
jaringan
gas
harus
memprioritaskan pada pengembangan jaringan gas

yang sudah ada. Hal tersebut akan memudahkan
dalam mempredeksi sistem jaringan dan pola
pelayanan yang ada pada suatu kawasan.
8.6.1.4. Rencana Fasilitas Umum

a. Tujuan; mengatur kebutuhan distribusi, luas`lahan dan ukuran
fasilitas sosial ekonomi, yang diatur dalam struktur zona dan blok
dan sub blok peruntukan sehingga tercipta ruang yang aman,
nyaman, mudah, produktif dan berkelanjutan.
b. Materi yang diatur :
a)
Fasilitas sosial dan umum; meliputi pengembangan

kebutuhan fasilitas:
1)
Sosial : pendidikan, kesehatan, peribadatan, rekreasi,

lapangan olah raga, dll;
2)
Umum : pos keamanan, kantor pos, kantor polisi,

taman pemakaman, pos pemadam
3)
b)
kebakaran, dll.
Fasilitas ekonomi, pengembangan kebutuhan fasilitas

ekonomi:
1)
Pusat niaga; supermall, mall, grosir, pertokoan, toko,

pasar, warung;Pusat perkantoran.
2)
Fasilitas budaya, pengembangan kebutuhan fasilitas

budaya dikaitkan dengan seni budaya masyarakat dan
cagar budaya, dan peninggalan bersejarah.
c)
d)
Bangunan bersejarah;
1)
Kampung budaya;
2)
Ruang dan bangunan pertujukan.
Ruang terbuka hijau, yaitu meneliti kebutuhan ruang

terbuka hijau dengan memperhatikan daya dukung
penduduk, potensi lahan, tingkat polusi kawasan dan
gangguan lingkungan, tingkat kepadatan bangunan, serta
kemungkinan
cara
pengadaan,
pemanfaatan
dan
8 - 86

pengelolaannya. Kebutuhan ruang terbuka hijau menurut

tingkat dan fungsi pelayanan:
1)
Ruang terbuka hijau dengan binaan (Pemakaman,

Lapangan Olah raga, perkebunan, pertanian, dll);
2)
Ruang terbuka hijau alami (sempadan sungai, hutan

lindung, dll.).
e)
Ruang terbuka non hijau, yaitu meneliti kebutuhan ruang

terbuka non hijau dengan memperhatikan daya dukung
penduduk, potensi lahan, penggunaan lahan sekitar, tingkat
kepadatan bangunan, serta kemungkinan cara pengadaan,
pemanfaatan dan pengelolaannya. Kebutuhan ruang
terbuka non hijau menurut tingkat dan fungsi pelayanan:
1)
Skala; Lingkungan, kelurahan, kecamatan, kabupaten

(sesui zona rencana);
2)
Unsur yang perlu diperhatikan; sosial budaya,

ekologis, arsitektur/estetika, ekonomi;
3)
Jenis fasilitas; Plasa, parker, lapangan olah raga (out

door), taman bermain, trotoar, median.
c. Kedalaman
Pelayanan fasilitas umum dirinci sampai pemenuhan kebutuhan
dan daya jangkau maksimal dalam pelayanan fasilitas umum
sesuai dengan kebutuhan dan fungsinya.
Sistem pelayanan fasilitas umum
Maksimal jangkauan terhadap fasilitas umum
d. Kriteria yang diatur

Prinsip-prinsip penataan fasilitas umum yang diatur :
1)
Secara Fungsional, meliputi:

a)
Kebutuhan
Penetapan sistem layanan yang tepat sesuai dengan
tipe penataan lingkungan yang ditetapkan pada
kawasan perencanaan.
b)
Kualitas dan taraf hidup masyarakat

Penetapan sistem layanan fasilitas umum yang dapat
memenuhi kebutuhan masyarakat,layak huni baik dari
segi keamanan, keselamatan maupun kesehatan
(higienitas), sekaligus dapat mendorong penciptaan
kualitas hidup dan kenyamanan warga.
8 - 87

c)
Keterpaduan antar komponen
d)
Integrasi berbagai elemen fasilitas umum dalam satu

ruang kontrol secara bersamaan akan memudahkan
pembangunan dan pengontrolan;
e)
Penciptaan suatu sistem yang terpadu dan terkait

dengan sistem dan kapasitas kebutuhan fasilitas
umum secara lebih luas.
2)
Secara Fisik, meliputi:

a)
Penataan elemen fasilitas umum diselesaikan dengan

mempertimbangkan aspek estetika baik pada bagian
dari perabot jalan, public art, maupun elemen
lansekap.
b)
Penempatan elemen fasilitas umum yang menjadi

bagian dari elemen wajah kawasan.
3)
Secara Lingkungan, meliputi:

a)
Lingkungan yang berlanjut

Penetapan sistem yang sekaligus menerapkan proses
layanan terhadap kebutuhan fasilitas umum.
b)
jangka waktu pembangunan

Penetapan
sistem
konstruksi/pembangunan
yang
pelaksanaan
berimbang
dan
bertahap.
c)
Keseimbangan daya dukung lingkungan

Penetapan keseimbangan antara kebutuhan dan daya
dukung lingkungan secara lebih luas.
8.6.1.5. Rencana Peruntukan Blok

Muatan peruntukan blok dituangkan dalam bentuk rencana
peruntukan, dan dirinci menurut blok-blok perencanaan. Rencana
peruntukan tersebut merupakan peruntukan umum, oleh karena itu
disebut sebagai zoning plan (rencana kegiatan fungsional).
1. Tujuan
Mengatur komponen kegiatan ruang dalam kesatuan unit-unit
lingkungan, secara serasi, hormonis, seimbang, aman, nyaman
lagi produktif.
8 - 88


Pengaturan kegiatan fungsional dalam kawasan fungsional
binaan dan kawasan fungsional alami/perlindungan setempat
baik yang terletak dalam zona utama, zona pendukung, atau
zona pelengkap, termasuk penataan serta pengaturan kegiatan
fungsional pada kawasan transisi antara kawasan utama dan
pendukung, kawasan pendukung dan pelengkap, atau kawasan
utama dengan kawasan pelengkap (mengikuti konsep struktur
ruangnya).
Mengatur intensitas dan luas lahan kegiatan sosial, ekonomi,
prasarana dan sarana umum dalam kawasan fungsional binaan,
dan kegiatan ruang terbuka dalam kawasan fungsional alami
yang terdistribusi secara rinci dalam blok-blok peruntukan.
4. Kriteria materi yang diatur
Pengaturan komponen kegiatan ruang dalam suatu unit
lingkungan atau blok perencanaan mengikuti kaidah-kaidah
sebagai berikut :
a. Fungsional, adalah:
a)
Terukur dan rinci; bertujuan untuk memudahkan

implementasi secara nyata.
b)
Spesifik; panduan detail perancangan tiap blok

pengembangan yang spesifik dan tepat.
c)
Menyeluruh;
yang mencakup seluruh komponen
rancangan kawasan
d)
Berkelanjutan (sustainable); penetapan panduan detail

yang dapat mendorong perwujudan kawasan yang
berlangsung secara berkelanjutan (sustainable).
b. Fisik, adalah:
a)
Estetika, karakter, dan citra kawasan
b)
Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada

pejalan kaki serta aktivitas yang diwadahi
c. Lingkungan, adalah:
a)
Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu

tempat;
b)
Mengaitkan dengan struktur ruang makro;
c)
Kemudahan pengendalian dan pengelolaan
8 - 89

d)
Kelestarian ekologis kawasan

Pengaturan kelompok materi pola ruang terdiri kawasan
fungsional binaan meliputi : kawasan fungsional perumahan,
kawasan fungsional industri, kawasan fungsional pusat
pemerintahan, kawasan fungsional perdagangan dan jasa,
kawasan
fungsional
pertambangan,
kawasan
fungsional
pariwisata, sedangkan kawasan fungsional alami/perlindungan :

kawasan perlindungan setempat (Sempadan pantai, sungai,
waduk/danau, hutan kota), dan kawasan cagar alam (Cagar
budaya, Ilmu pengetahuan/Teknologi Tinggi).
A.
Kegiatan Perumahan
Lingkungan binaan yang berfungsi utama sebagai
lingkungan perumahan, yang dilengkapi berbagai sarana
dan prasarana daerah.
a. Tujuan penetapan peruntukan lahan perumahan
adalah :
a)
Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian

dengan kepadatan yang bervariasi;
b)
Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam

rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua
lapisan masyarakat;
c)
Merefleksikan pola-pola pengembangan yang

diingini masyarakat pada lingkungan-lingkungan
hunian yang ada dan untuk masa yang akan
datang.
b. Kriteria pengaturan :
a)
Pemanfaatan ruang pada lahan berskala besar di

kawasan perumahan (minimal 10 ha) dengan
penggunaan campuran (bangunan, prasarana dan
ruang terbuka) harus mengikuti ketentuan ruang
yang berlaku di kawasan perumahan.
b)
Pengembangan kawasan perumahan dibatasi

sesuai dengan standar dan kebutuhan ruang
perumahan;
c)
Komposisi kawasan perumahan dapat mengikuti

peraturan lokal, dalam hal tertentu nilai lahan dapat
8 - 90

mengecualikan pengelompokan perumahan dalam

kawasan.
d)
Luas kapling dan komposisi pemanfaatan lahan

kawasan perumahan, yaitu :
(a) Perumahan tipe besar, luas kapling minimal
400 M2. Komposisi penggunaan lahan
77,5%:5%:17,5%.
(b) Perumahan
tipe
sedang,
luas
kavling
menimal 200 M2. Komposisi penggunaan

lahan 73,5%:9%:17,5%.
(c) Perumahan tipe kecil, luas kavling menimal
90
M2.
Komposisi
penggunaan
lahan
69%:13,5%:17,5%.
Tipe perumahan:
a)
Rumah renggang : Peruntukan lahan rumah

renggang ditujukan untuk pemanfaatan ruang unitunit perumahan tunggal dengan mengakomodasi
berbagai ukuran perpetakan serta mengupayakan
peningkatan kualitas lingkungan hunian;
b)
Rumah deret : Peruntukan lahan rumah deret

bertujuan menyediakan pembangunan perumahan
unit deret dalam perpetakan sedang dan kecil
dengan akses jalan lingkungan.
c)
Rumah susun : Peruntukan tanah wisma susun

bertujuan menyediakan pembangunan unit multihunian dengan kepadatan yang bervariasi.
Klasifikasi perancangan kawasan perumahan terbagi

atas 2 (dua) tipe, yaitu :
a)
Kawasan perumahan perkotaan;

(a) Memiliki kepadatan sangat tinggi sampai
rendah;
(b) Memiliki aksesibilitas lengkap (jaringan sistem
primer, tol, sekunder, dan lokal);
(c) Mempunyai hubungan fungsional yang erat
dengan prasarana dan sarana lingkungan;
8 - 91

(d) Tidak
menimbulkan
kualitas
negative
terhadap kualitas lingkungan dan kualitas

sumber daya air (alam sekitar);
(e) Memiliki pencahayaan matahari yang cukup
antar bangunan (sistem sirkulasi);
(f)
Harus terciptanya suasana hunian yang

aman, nyaman, sehat, dan produktif.
b)
Kawasan perumahan perdesaan;

(a) Memiliki
kawasan
perumahan
dengan
kepadatan bangunan rendah sampai sedang;

(b) Memiliki aksesibilitas cukup baik;
(c) Mempunyai hubungan fungsional yang erat
dengan prasarana dan sarana daerah,
(khususnya
dengan
kegiatan
pertanian,
perikanan, perkebunan,dll);
(d) Tidak
menimbulkan
kualitas
negative
terhadap kualitas lingkungan dan kualitas

sumber daya air;
(e) Harus terciptanya suasana hunian yang
aman, nyaman, sehat, dan produktif.
B.
Kegiatan Perdagangan dan Jasa :

Adalah peruntukan tanah yang merupakan bagian dari
kawasan budidaya difungsikan untuk pengembangan
kegiatan pelayanan pemerintahan, fasilitas umum, tempat
bekerja, tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi.
a.
Tujuan:
a) Menyediakan lahan untuk menampung tenaga
kerja,
dalam
pertokoan,
wadah
jasa,
berupa
rekreasi
dan
perkantoran,
pelayanan
masyarakat, termasuk kebutuhan sektor informal;

b) Menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan
kelengkapan dasar fisik berupa saranasarana
penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan
dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial,
dan
budaya
dapat
berfungsi
sebagaimana
mestinya;
8 - 92

c) Menyediakan ruang yang cukup bagi saranasarana
umum,
terutama
untuk
melayani
kegiatankegiatan produksi dan distribusi, yang

diharapkan dapat meningkatkan pertumbuhan
ekonomi daerah.
b.
Kriteria
a) Pengaturan kapling dengan ukuran minimum 75
M2 (untuk komersial) dan 1.000 M2 (untuk
bangunan pemerintahan).
b) Kepadatan bangunan untuk komersial maksimum
80 unit/ha, dan minimum 7 unit/ha untuk bangunan
pemerintah.
c) Menyediakan lahan parkir dengan minimum 10 %
dari luas kapling atau kawasan.
d) Menyediakan ruang terbuka hijau minimum 10 %
dari luas kawasan.
e) Menyediakan ruang terbuka non hijau; baik
berfungsi untuk kepentingan publik maupun
kepentingan
ekonomi
(seperti
perdagangan
informal;
f) Menyediakan jalur pejalan kaki dengan lebar
minimum 1,5 m.
g) Menyediakan ruang bagi sektor informal
c.
Komponen yang diatur

Penjabaran peruntukan lahan dasar perdagangan dan
jasa meliputi perkantoran, perdagangan dan jasa
tunggal / renggang, perdagangan dan jasa deret :
a) Penjabaran
peruntukan
perkantoran
meliputi
perkantoran pemerintah dan kantor swasta;

b) Penjabaran peruntukan lahan perdagangan dan
jasa tunggal meliputi perdagangan dan jasa
tunggal kecil, perdagangan dan jasa tunggal
sedang dan perdagangan dan jasa tunggal besar;
c) Penjabaran keterpaduan lokasi antara usaha
besar, sedang dan kecil, atau pengaturan lokasi
usaha
modern
dan
tradisional,
termasuk
didalamnya sektor informal;
8 - 93

d) Penjabaran usaha bagi sektor informal dapat

dialokasikan secara khusus seperti penggunaan
lahan bersama antara sektor informal dan sektor
formal pada penggunaan ruang publik dengan
pengaturan waktu yaitu siang penggunaan publik
sektor formal dan dimalam hari penggunaan ruang
untuk sektor informal
e) Penjabaran usaha tersebut (c) kedalam daya
dukung
penduduk,
daya
dukung
ekonomi
setempat, dan daya dukung lingkungan (termasuk

memiliki IPAL);
f) Penjabaran usaha perdagangan dan jasa kedalam
pengaturan tata bangunan dan lingkungan untuk
menciptakan
keserasian,
kenyamanan
dan
pembentukan karakter kawasan.

C.
Kegiatan Industri dan Pergudangan :

Adalah
peruntukan
tanah
yang
difungsikan
untuk
pengembangan kegiatan yang berhubungan dengan proses

produksi dan tempat penyimpanan bahan mentah dan
barang hasil produksi
a.
Tujuan:
a)
Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan

produksi suatu barang yang mempunyai nilai
lebih untuk penggunaannya;
b)
Memberikan kemudahan pertumbuhan industri

baru dengan mengendalikan pemanfaatan ruang
lainnya, agar terBlorainya kualitas lingkungan.
b.
Kriteria:
a)
Pemanfaatan ruang pada lahan berskala besar di

kawasan industri (minimal 20 ha) dengan
penggunaan campuran (bangunan, prasarana
dan ruang terbuka) harus mengikuti ketentuan
ruang yang berlaku di kawasan industry;
b)
Komposisi penggunaan lahan untuk kawasan

industri adalah 70% untuk industri, 10% untuk
jaringan jalan, 10% fasilitas dan utilitas umum,
dan 10% ruang terbuka hijau;
8 - 94

c)
Kepadatan bagunan rendah, dengan maksimal

penggunaan lahan untuk industri : di dalam
kawasan (KDB) 50 %, dan di luar kawasan (KDB)
40% dari luas kawasan;
d)
Tinggi maksimum bangunan 4 lantai;
e)
Pengaturan kavling dengan ukuran minimum 900

M2;
f)
Memperbanyak jumlah tanaman di sekitar

kawasan industri untuk mengurangi gangguan
polusi udara;
g)
Jalan yang dibangun harus dapat menampung

beban dari muatan kendaraan berat (klasifikasi
jalan kelas A);
h)
Tersedianya ruang parkir yang cukup untuk

menaruh berbagai macam kendaraan;
i)
Tersedianya ruang untuk penyediaan fasilitas

(asrama, perumahan karyawan, dsb) bagi tenaga
kerja industri;
j)
Pengembangan
kawasan
industri
dibatasi
dengan ketentuan :
(a) Lokasi : industri dalam kawasan dan dan
diluar kawasan;
(b) Memberikan
dampak
perkembangan
terhadap lingkungan setempat;

(c) Memiliki akses yang tinggi dengan jaringan
jalan regional atau sekitar jalan regional
untuk menampung angkutan berat;
(d) Di luar kawasan perumahan penduduk dan
hutan lindung;
(e) Antara kawasan industri dengan kawasan
perumahan perlu dikembangkan suatu
kawasan penyangga (buffer zone);
(f)
Tidak
menimbulkan
dampak
negative
terhadap kualitas sumberdaya air;

(g) Memperhatikan frekuensi tiupan angin,
untuk menjaga dampak polusi udara tidak
menuju kawasan perumahan;
8 - 95

(h) Berdampak terhadap zero transportasi,

dengan menyediakan atau bekerjasama
untuk pengembangan perumahan bagi
pekerja;
(i)
Pengembangan industri terpadu dengan

pengembangan
dengan
permukiman
standar-standar
industri,
lingkungan,
prasarana, sarana outlet, dan sebagainya.

c.
Komponen yang diatur :

Penjabaran
peruntukan
lahan
industri
dan
pergudangan di atur sebagai berikut :

a)
Penjabaran peruntukan lahan industri meliputi

industri kecil, industri sedang dan industri besar
b)
Penjabaran peruntukan lahan pergudangan

meliputi pergudangan terbuka dan pergudangan
tertutup
c)
Penjabaran kegiatan industri dan pergudangan

sesuai, daya dukung ekonomi (sumber alam,
atau
pasar),
dan
fasilitas
pendukung
(aksessibilitas, air, tenaga kerja, perumahan,

pengolahan limbah).
d)
Penjabaran kegiatan industri dan pergudangan

sesuai
dengan
keamanan,
standar
kenyamanan
baku
dengan
lingkungan,
kegiatan
sekitarnya.
D.
Kegiatan Pariwisata
a. Jenis wisata
Kawasan wisata dapat dibedakan menjadi 2 (dua) jenis
yaitu :
a) Kawasan Wisata Alam
Wisata alam adalah wisata yang lebih menonjolkan
panorama alam dan dilengkapi dengan penyediaan
jasa pelayanan, serta akomodasi. Wisata alam
dibedakan lagi menjadi dua macam yaitu wisata
pegunungan dan wisata bahari. Contoh:
(a) Tamana Nasional
(b) Taman Hutan Raya
8 - 96

(c) Taman Wisata Alam

(d) Pantai dan terumbu karang
b) Kawasan Buatan
Wisata buatan dibedakan menjadi 2 (dua) macam
yaitu :
(a) Wisata sejarah dan budaya, adalah usaha yang
menyediakan
tempat
yang
mengandung
hiburan, pendidikan, dan kebudayaan, serta

dilengkapi dengan sarana dan prasarana
penunjang.
(b) Taman rekreasi, adalah suatau usaha yang
menyediakan tempat dan berbagai jenis
fasilitas untuk memberikan kesegaran jasmani
dan
rohani
yang
mengandung
hiburan
pendidikan, dan kebudayaan.

b. Kriteria :
a) Tidak konflik dengan kegiatan lain (perumahan
nelayan, petani rumput laut, dll)
b) Kondisi sosial ekonomi masyarakat setempat, dapat
menunjang kegiatan wisata setempat.
c) Ketersediaan infrastruktur yang cukup memadai.
d) Keterkaitan belakang dan depan (backward and
forward linkages) dari industri pariwisata.
e) Penyediaan perumahan dan pertunjukan atraksi
wisata.
f) Penyebaran ruang terbuka dan tata hijau.
g) Mempunyai ciri bangunan dan khas lingkungan.
h) Membatasi dengan ketat ketinggian bangunan dan
masa masiv bangunan.
i) Pengaturan kepadatan bagunan : wisata hutan
maksimal (KDB) 20 %, dan wisata lain (KDB)
maksimum 40% .
j) Tinggi maksimum bangunan 1 lantai, terkecuali pada
zona publik
k) Pengaturan kavling dengan ukuran sedang sampai
besar.
8 - 97

l) Memperbanyak jumlah tanaman dan ruang terbuka

di sekitar kawasan wisata, dengan menyediakan
lahan minimal sebesar 20% dari luas kawasan.
m) Tersedia sistem jaringan yang lengkap, untuk
memenuhi jaringan wisata dan jaringan objek wisata.
n) Tersedianya ruang parkir yang cukup untuk menaruh
berbagai macam kendaraan.
a) Zona Publik
Zona publik diperuntukkan bagi pengembangan
kegiatan wisata umum. Adapun kegiatan wisata
yang masuk adalah :
(a) Usaha sarana dan jasa wisata umum, seperti
akomodasi, restauran, balai budaya, studio
foto, wartel, internet, supermarket dan lain
sebagainya.
(b) Pengembangan
transportasi,
seperti
pengembangan tempat parkir dan jalur pejalan

kaki.
(c) Pengembangan aktivitas wisata bahari baik
aktivitas pantai maupun laut.
b) Zona Semi Publik
Zona
semi
publik
merupakan
zona
yang
diperuntukkan bagi kalangan tertentu, seperti

permukiman penduduk yang ada disekitar obyek
wisata.
c) Zona Privat
Zona privat umumnya merupakan suatu kawasan
yang
dikelola
oleh
pihak
tertentu,
dimana
pengembangan dalam zona ini diserahkan kepada

pengelola dengan memperhatikan peraturan yang
ada. Adapun kegiatan wisata yang ada di zona ini
dibagi menjadi dua, yaitu :
(a) Usaha sarana dan jasa wisata yang umumnya
meliputi
akomodasi
eksklusif,
restoran,
lapangan olahraga dan lainnya.
8 - 98

(b) Pengembangan aktivitas wisata bahari baik

aktivitas wisata pantai maupun laut, dimana
fasilitas penunjang setiap aktivitas disediakan
oleh pengelola.
d) Zona Penyangga
Zona penyangga setiap obyek wisata berfungsi
untuk menjaga kawasan wisata agar tetap alami dan
tidak mengalami kerusakan. Perubahan fungsi zona
ini bagi pembangunan usaha sarana dan jasa wisata
tidak diperbolehkan.
e) Zona Perbatasan
Zona perbatasan berada pada kawasan wisata yang
didalamnya terdapat obyek-obyek wisata yang
masuk dalam wilayah administrasi yang berbeda.
E.
Ruang Terbuka Hijau

a. Tujuan
Tujuan
untuk
meningkatkan
pengaman
mengembangkan
mutu
RTH
lingkungan
lingkungan
perkotaan,
ini
hidup,
untuk
sarana
menciptakan
keserasian lingkungan alam dan lingkungan binaan.

a) Penyediaan fasilitas fasilitas lingkungan yang
berkaitan dengan ruang terbuka;
b) Melestarikan/melindungi
lahan-lahan
sarana
daerah/lingkungan yang digunakan rekreasi di luar

bangunan;
c) Preservasi dan perlindungan lahan-lahan yang
rawan lingkungan hidup;
d) Pengamanan jaringan prasarana dan penyekatanpenyekatan
(buffer)
antara
fungsi-fungsi
pemanfaatan lahan yang saling mengganggu;

e) Pemanfaatan nilai ekonominya sebagai sarana
budidaya pertanian;
f) Memperbaiki iklim mikro dan pengatur tata air.
b. Prinsip-prinsip:
a) Memelihara keseimbangan ekosistem yang ada
dengan presentase ruang terbangun dan tidak
terbangun secara proposional;
8 - 99

b) Pemeliharaan fungsi sosial dan rekreasi;

c) Pemeliharaan kualitas lingkungan secara estetis;
d) Menjaga keberadaan ruang terbuka dengan fungsi
konservasi bagi kawasan cagar budaya dan
kawasan lindung lainnya (sepanjang aliran sungai );
e) Memperbaiki kualitas ruang terbuka baik dari segi
estetis maupun fungsi lainnya sepanjang aliran
sungai/danau/pantai.
c. Kriteria
a) Pengembangan ruang terbuka hijau dalam petunjuk
operasional ini berdasarkan pada kriteria instruksi
Menteri Dalam Negeri No. 14/1998;
b) Kriteria umum untuk menciptakan ruang terbuka
hijau harus mengaitkan peruntukan fungsi dengan
kriteria vegetasi;
c) Kriteria peruntukan lahan ruang terbuka di atur
menurut unit lingkungan sebagai berikut :
(a) Tingkat lingkungan : perumahan, jalan, daerah
aliran sungai, pantai, dsb;
(b) Tingkat kawasan, lapangan olah raga, taman,
makam, dll;
(c) Tingkat daerah, lapangan olah raga, taman,
hutan, makam, dll.
Fasilitas lahan ruang terbuka meliputi ruang terbuka
binaan dan ruang terbuka alami :
a) Penjabaran peruntukan lahan ruang terbuka binaan
meliputi ruang terbuka olah raga dan rekreasi, ruang
terbuka taman dan ruang terbuka bermain (fasilitas);
b) Penjabaran peruntukan lahan ruang terbuka alami
meliputi ruang terbuka pertanian, ruang terbuka
sempadan
(pengaman)
dan
kebutuhan
ruang
ruang
terbuka
konservasi;
c) Penjabaran
terbuka
hijau
didasarkan pada daya dukung penduduk, kerapatan

bangunan, volume lalu lintas/tingkat polusi, dampak
penting, beserta coverage areanya;
8 - 100

d) Penjabaran
kebutuhan
ruang
terbuka
hijau
didasarkan pada daya dukung penduduk, kerapatan

bangunan, volume lalu lintas/tingkat polusi, dan
dampak penting.
F.
Ruang Terbuka Non Hijau

a. Tujuan
Tujuan untuk mengembangkan RTNH ini untuk
meningkatkan
mutu
menggambarkan
lingkungan
ekspresi
budaya
hidup,
yang
lokal,
media
komunikasi warga, tempat rekreasi, dan wadah dan

objek pendidikan, penelitian, pelatihan dalam mepelajari
alam.
b. Kriteria
a)
Ekologis
(a) Sistem sirkulasi udara dan air secara alami
dapat berlangsung lancar;
(b) Penyerap air hujan, sehingga mampu ikut
membantu mengatasi permasalahan banjir
dan kekeringan.
b)
Arsitektural/estetika
(a) Meningkatkan
kenyamanan,
dan
memperindah lingkungan;
(b) Menstimulasi kreativitas dan produktivitas
warga;
(c) Pembentukan faktor keindahan arsitektural;
(d) Menciptakan suasana serasi dan seimbang
antara area terbangun dan tidak terbangun.
c)
Ekonomis
(a) Memiliki nilai jual dari lahan yang tersedia.
(b) Ruan terbuka non hijau dapat diatur secara
dinamis
dan
ekonomis,
artinya
ada
pengaturan fungsi menurut waktu misalnya

pagi berfungsi untuk kepentingan publik, dan
sore dapat digunakan untuk usaha informal.
a)
Pada pekarangn bangunan

(a) Linkungan bangunan rumah
8 - 101

Pekarangan besar (> 500 m2); ruang

terbuka non hijau maksimum didasarkan
pada perhitungan luas lahan (m2),
dikurangi luas dasar bangunan (m2)
sesuai KDB yang berlaku, dikurangi dasar
hijau (m2) sesuai KDH yang berlaku;
Pekarangan sedang (500m2 - 200 m2);

ruang terbuka non hijau maksimum
didasarkan pada perhitungan luas lahan
(m2), dikurangi luas dasar bangunan (m2)
hijau (m2) sesuai KDH yang berlaku;
Pekarangan kecil (< 200 m2); ruang

terbuka non hijau maksimum didasarkan
pada perhitungan luas lahan (m2),
dikurangi luas dasar bangunan (m2)
hijau (m2) sesuai KDH yang berlaku.
(b) Bangunan hunian bukan rumah

-
Seperti : Hotel, motel, apartemen, rusun,

maisonnette;
RTNH meliputi : parkir, sarana olah raga

(out door), sarana bermain, sarana
berkumpul.
(c) Bangunan pemerintahan, komersial, sosial

budaya, pendidikan, olah raga Berdasarkan
SNI No. 03-1733 tahun 2004 tentang Tata
Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan.
b)
Pada skala lingkungan

(a) Rukun tetangga (RT)
Luas taman 1 m2 per penduduk RT, luas
minimal 250 m2, radius pelayanan 300 m.
(b) Rukun warga (RW)
Luas taman minimal 0,5 m2 per penduduk
RW, luas minimal 1.250 m2, radius pelayanan
1.000 m.
8 - 102

(c) Kelurahan
RW, luas minimal 1.250 m2, radius pelayanan
1.000 m.
(d) Kecamatan
kecamatan, luas minimal 24.000 m2, berada
menyatu
dengan
pusat
perkantoran
kecamatan.
(e) Kabupaten
-
Alun alun (Hall Plaza); diarahkan pada

pusat
komplek
pemerintahan
yang
memiliki fungsi utama untuk lapangan

upacara dan kegiatan massal seperti hari
proklamasi, acara rakyat, dan lain lain.
-
Plasa bangunan ibadah
Berdasarkan SNI No. 03-1733 tahun 2004

tentang
Tata
Cara
Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan.

-
Plasa monumen
Mempunyai
luasan
fungsi
dapat
arsitektur/estetika,
disesuaikan
dengan
kebutuhan setempat.
-
Bawah jalan layang/jembatan
Ruang perkerasan yang berfungsi sebagai

arsitektur/estetika,
dan
keamanan,
dengan luas dapat diatur setempat.

(f)
Fungsi tertentu
-
Pemakaman; tempat parkir dan jalur

sirkulasi, dengan luas dapat diatur
minimal 20% luas TPU.
Pembuangan sampah
Berdasarkan SNI No. 03-1733 tahun 2004 tentang

Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan.
Lingkungan RW, 6 m2;
Kelurahan 8 m2;
8 - 103

Kecamatan 12,5 m2.

8.6.1.6. Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan (Amplop Ruang)
a. Pengertian
Penataan Bangunan dan Lingkungan atau dikenal istilah Amplop
Ruang, merupakan hasil analisis daya dukung lahan, daya
tampung ruang dan kekuatan investasi serta ekonomi setempat,
memuat gambaran dasar penataan pada lahan kawasan
perencanaan yang selanjutnya dijabarkan dalam pengaturan
bangunan,
pengaturan
antar
bangunan,
dan
penataan
lingkungan fungsional, sehingga tercipta lingkungan hunian yang

harmonis, serasi, seimbang, aman dan nyaman.
b. Maksud dan Tujuan
a. Memberikan arahan pengaturan rancangan lingkungan
sehingga berdampak baik, terarah dan terukur terhadap suatu
kawasan yang direncanakan;
b. Mengintegrasikan
elemen-elemen
lingkungan
yang
berpengaruh pada suatu perencanaan kawasan;

c. Penguatan elemen-elemen lingkungan yang berkarakter dan
pelestarian setempat.
c. Komponen Yang Diatur
A. Tata kualitas lingkungan
a. Tujuan
Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya
rekayasa elemen-elemen kawasan yang sedemikian rupa
sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan
sistem lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan
memiliki orientasi tertentu.
b. Komponen Penataan
a) Keseimbangan kawasan dengan linkungan sekitar;
b) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan;
c) Pelestarian ekologis.
c. Kriteria Yang Diatur
a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan wilayah
sekitar;
b) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan
melalui:
8 - 104

(a) Penentuan
kepadatan
khusus
pada
kawasan/kondisi lingkungan tertentu seperti:

daerah bantaran sungai, daerah khusus resapan,
daerah konservasi hijau, atau pun daerah yang
memiliki kemiringan lahan lebih dari 25%;
(b) Penentuan kepadatan kawasan perencanaan
dengan
mempertimbangkan
daya
dukung
lingkungan, pelestarian ekosistem, namun tetap

dapat memperkuat karakter kawasan.
c) Pelestarian ekologis kawasan melalui:
(a) Penetapan ambang Intensitas Pemanfaatan
lahan secara merata (terutama KLB rata-rata)
dapat memakai sistem deposit, yaitu lebih rendah
daripada kapasitas maksimumnya berdasarkan
pertimbangan ekologis;
(b) Pembatasan besaran beberapa elemen yang
terkait dengan pembentukan ruang terbuka dan
penghijauan, seperti KDB dan KDH yang tepat,
untuk membatasi luas lahan yang terbangun atau
tertutup perkerasan sebagai upaya melestarikan
ekosistem;
(c) Penetapan
distribusi
daerah
hijau
yang
menyeluruh, termasuk dan tidak terkecuali,

bangunan-bangunan berlantai sedang atau pun
tinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hijau
pada daerah podium atau daerah atap bangunan
tersebut;
B. Tata Bangunan;
a. Tujuan
Penyelenggaraan
bangunan
gedung
beserta
lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang,

meliputi
berbagai
aspek
termasuk
pembentukan
citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan konfigurasi

dari elemen-elemen : blok bangunan, serta ketinggian dan
elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan
mendefinisikan berbagai kualitas ruang yang akomodatif
8 - 105

terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang

berlangsung dalam ruang-ruang publik.
a)
Pengaturan kavling dalam blok peruntukan;
b)
Pengaturan
pengaturan
bangunan,
massa
yaitu
bangunan
perencanaan
dalam
blok.
Pengaturan ini terdiri atas:

(a) Pengelompokan bangunan;
(b) Ekspresi arsitektur bangunan.
c)
Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalam

kawasan perencanaan melalui pengaturan besaran
berbagai elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan
yang ada (seperti KDB, KLB, dan KDH) yang
mendukung terciptanya berbagai karakter khas dari
berbagai blok atau sub blok;
d)
Pengaturan ketinggian dan elevasi lantai bangunan,

yaitu perencanaan pengaturan ketinggian dan
elevasi bangunan, baik pada skala bangunan
tunggal
maupun
kelompok
bangunan
pada
lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan).

Pengaturan ini terdiri atas:
(a) Ketinggian Bangunan;
(b) Komposisi Garis Langit Bangunan;
(c) Ketinggian Lantai Bangunan.
c. Kriteria yang datur
a)
Arahan Bentuk dan Ukuran Kaveling

(a) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan
petak klasifikasi I (diatas 2500 m2);
(b) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan
petak klasifikasi II (1000 2500 m2);
(c) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan
petak klasifikasi III (600 1000 m2);
(d) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan
petak klasifikasi IV (250 600 m2);
(e) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan
petak klasifikasi V (100 250 m2);
8 - 106

(f)
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan

petak klasifikasi VI (50 100 m2);
(g) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan

petak klasifikasi VII (dibawah 50 m2);
(h) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan
petak klasifikasi VIII (rumah susun/flat).
b)
Arahan Intensitas Bangunan

(a) Kepadatan Bangunan (KDB)
Perbandingan
luas
lahan
yang
tertutup
bangunan dan bangunan-bangunan dalam tiap

petak peruntukan dibandingkan dengan luas
petak peruntukan.
-
Blok peruntukan dengan koefisien dasar

bangunan (KDB) sangat tinggi (lebih
besar dari 75 %);

bangunan (KDB) menengah (20 % - 75
%);

bangunan (KDB) rendah (5 % - 20 %);
Blok peruntukan dengan koefisen dasar

bangunan (KDB) sangat rendah ( < 5 %).
(b) Luas Lantai Bangunan (KLB)

Rencana
ketinggian
maksimum
atau
maksimum dan minimum bangunan untuk

setiap
blok
peruntukan
(koefisien
lantai
bangunan):
-
Blok peruntukan ketinggian bangunan

sangat rendah adalah blok dengan tidak
bertingkat dan bertingkat maksimum dua
lantai (KLB maksimum = 2 x KDB) dengan
tinggi puncak bangunan maksimum 12 m
dari lantai dasar;

rendah adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB
maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi
8 - 107

puncak bangunan maksimum 20 m dan

minimum 12 m dari lantai dasar;
-

sedang adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 8 lantai (KLB
maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 36 m dan
minimum 24 m dari lantai dasar;

tinggi bangunan tinggi adalah blok dengan
bangunan bertingkat minimum 9 lantai
(KLB maksimum = 9 x KDB) dengan tinggi
puncak bangunan minimum 40 m dari
lantai dasar;

sangat
tinggi
adalah
blok
dengan
bangunan bertingkat minimum 20 lantai

(KLB maksimum = 20 x KDB) dengan
tinggi puncak bangunan minimum 80 m
dari lantai dasar.
(c) Koefisien Dasar Hijau (KDH)
-
Koefisien dasar hijau (KDH) ditetapkan

sesuai
dengan
peruntukkan
dalam
rencana tata ruang wilayah yang telah

ditetapkan. KDH minimal 10% pada
daerah
sangat
padat/padat.
KDH
ditetapkan meningkat setara dengan

naiknya
ketinggian
bangunan
dan
berkurangnya kepadatan wilayah;

-
Untuk perhitungan KDH secara umum,

digunakan rumus : 100 % - (KDB + 20%
KDB)
Ruang Terbuka Hijau yang termasuk

dalam
KDH
diperuntukkan
sebanyak
mungkin
bagi
penghijauan/penanaman di atas tanah.

Dengan demikian area parkir dengan
8 - 108

lantai perkerasan masih tergolong RTH

sejauh ditanami pohon peneduh yang
ditanam di atas tanah, tidak di dalam
wadah/container kedap air;
-
KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk

tiap-tiap
klas
kawasankawasan
bangunan
dalam
bangunan,
dimana
terdapat beberapa klas bangunan dan

kawasan campuran.
C. Arahan Garis Sempadan
a. Tujuan
Mengatur Jarak antara as jalan dengan bangunan
maupun dengan pagar halaman, dan jaringan bangunan
dengan batas persil, agar tercipta ruang yang aman,
nyaman dan sehat.
a)
Sempadan bangunan;
b)
Sempadan sungai;
c)
Sempadan pantai.
c. Kriteria
a)
Garis Sempadan Bangunan

Garis maya pada persil atau tapak sebagai batas
minimum diperkenankannya didirikan bangunan,
dihitung dari garis sempadan jalan atau garis
sempadan pagar atau batas persil atau tapak. GSB
minimum ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan,
risiko
kebakaran,
kesehatan,
kenyamanan dan estetika.

(a) Sempadan muka bangunan
-
Letak garis sempadan bangunan gedung

terluar, untuk daerah di sepanjang jalan
bilamana tidak ditentukan lain adalah
separuh lebar daerah milik jalan (damija)
dihitung dari tepi batas persil/kavling;
Letak garis sempadan bangunan gedung

terluar, untuk daerah tepi sungai, bilamana
tidak ditentukan lain adalah:
8 - 109

100 m dari tepi sungai sungai besar, dan

50 m dari tepi an ak sungai yang berada
di luar permukiman;
10 m dari tepi sungai yang berada di
kawasan permukiman;
Letak
garis
sempadan
bangunan
gedung terluar, untuk daerah pantai,

bilamana tidak ditentukan lain adalah
100 meter dari garis pasang tertinggi
pada pantai yang bersangkutan;
Letak
garis
sempadan
bangunan
gedung, untuk daerah di tepi jalan

kereta api dan jaringan tegangan tinggi
mengikuti ketentuan yang ditetapkan
oleh instansi yang berwenang;
Garis sempadan untuk bangunan yang
dibangun di bawah permukaan tanah
maksimum
berimpit
dengan
garis
sempadan
pagar,
dan
tidak
diperbolehkan
melewati
batas
persil/kavling.
(b) Sempadan samping bangunan
-
Jarak
antara
bangunan
gedung
sebagaimana, apabila tidak ditentukan lain

minimal adalah setengah tinggi bangunan
gedung;
-
Ketentuan besarnya jarak bebas bangunan

gedung
dapat
pertimbangan
diperbaharui
keselamatan,
dengan
kesehatan,
perkembangan daerah, kepentingan umum,

keserasian dengan lingkungan.
(c) Garis Sempadan Sungai
(a) Garis sempadan sungai bertanggul diukur
dari sisi terluar kaki tanggul;
8 - 110

(b) Garis
sempadang
sungai
bertanggual
diukur dari tepi sungai pada waktu

ditetapkan;
(c) Untuk sungai di kawasan permukman
berupa sempadan sungai diperkirakan
cukup untuk dibangun jalan inspeksi antara
10 15 m.
b)
Garis Sempadan Pantai Kabupaten merupakan

daratan
sepanjang
tepian
yang
lebarnya
proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai.

8.6.1.7. Fasilitas Anjungan Tunai Mandiri (ATM)
1. Tujuan
Pemenuhan kebutuhan terhadap tuntutan masyarakat moder,
dimana ATM ini sangat perlu disiapkan di setiap pusat pusat
Fasilitas umum, maupun di tempat tempat tertentu yang kiranya
mempunyai nilai strategis terhadap pelayanan masyarakat.
2. Kriteria
a. Program
yang
dikelola
pemerintah,
kegiatan
yang
menyangkut pengelolaan sumber daya keuangan yang

dikelola langsung oleh berbankan (masing masing Bank/ATM
bersama)
b. Program yang dikerjasamakan, kegiatan yang menyangkut
pengelolaan fasilitas public dengan bantuan pengelolaan
pengamanannya.
c. Program yang dipihak swasta, kegiatan yang bersifat mencari
keuntungan, khususnya bagi pemerintah daerah adalah
berkonstribusi kepada APBD.
Bangunan/jaringan/lingkungan baru yang akan dibangun;
kebutuhan
pembangunan
permintaan/peningkatan
jumlah
karena
penduduk
adanya
atau
kegiatan
ekonomi.
a) Lokasi
b) Jumlah fasilitas/ATM
c) Waktu,
d) Pembiayaan di kelola bersama.
8 - 111

8.6.1.8. Indikasi Program Pembangunan

1. Tujuan
Penanganan prasarana lingkungan yang akan dilaksanakan
dalam
kawasan,
baik
kebutuhan
akan
konservasi,
pengembangan baru pemugaran atau penanganan khusus.

2. Kriteria
a. Program
yang
dikelola
pemerintah,
kegiatan
yang
menyangkut pengelolaan sumber daya alam.

b. Program yang dikerjasamakan, kegiatan yang menyangkut
pengelolaan fasilitas publik.
c. Program yang dipihak ketigakan/swasta, kegiatan yang
bersifat mencari keuntungan, khususnya bagi pemerintah
daerah adalah berkonstribusi kepada APBD.
d. Sistem pembiayaan :
a)
APBD Kota, APBD Propinsi, dan APBN.
b)
Program yang dipihak ketigakan/swasta, kegiatan yang

bersifat
mencari
keuntungan,
khususnya
bagi
pemerintah daerah adalah berkonstribusi kepada APBD.

c)
Sistem pembiayaan :
(a) APBD Kota, APBD Propinsi, dan APBN.
(b) BOT (Build, Operate and Transfer), artinya
dibangun swasta, dioperasikan swasta dan pada
suatu saat diserahkan kepada pemerintah.
(c) BOO (Build, Own, Operate), yaitu suatu cara
penyertaan swasta.
(d) Modifikasi.

a. Bangunan/jaringan/lingkungan baru yang akan dibangun;
kebutuhan
pembangunan
karena
adanya
permintaan/peningkatan jumlah penduduk atau kegiatan

ekonomi.
a)
Lokasi
b)
Jumlah fasilitas
c)
Waktu,
d)
Pembiayaan
b. Bangunan/jaringan/lingkungan
program
kebutuhan
yang
pembangunan,
akan
ditingkatkan;
karena
kondisi
8 - 112

bangunan/jaringan
yang
ada
sudah
tidak
memadai/penurunan fungsi/dibawah kapasitas, dan perlu

dikembangkan.
a) Lokasi
b) Jumlah fasilitas
c) Waktu,
e) Pembiayaan
c. Bangunan/jaringan/lingkungan yang akan diperbaiki; program
kebutuhan
perbaikan/rehabilitasi,
karena
kondisi
bangunan/jaringan sebagian telah mengalami kerusakan :

a) Lokasi
b) Jumlah fasilitas
c) Waktu,
d) Pembiayaan
d. Bangunan/jaringan/lingkungan
yang
akan
diperbaharui;
program kebutuhan perbaikan/rehabilitasi, karena kondisi

bangunan/jaringan telah mengalami kerusakan berat :
a) Lokasi
b) Jumlah fasilitas
c) Waktu,
d) Pembiayaan
e. Bangunan/jaringan yang akan dipugar; program kebutuhan
pengambalian fungsi bangunan/jaringan seperti semula :
a) Lokasi
b) Jumlah fasilitas
c) Waktu,
d) Pembiayaan
f. Bangunan/jaringan/lingkungan yang akan dilindungi; program
kebutuhan
konservasi
bangunan/jaringan
dengan
membangunan fasilitas pendukung agar tidak terkena

dampak penting :
a) Lokasi
b) Jumlah fasilitas
c) Waktu,
d) Pembiayaan
8 - 113

8.6.1.9. Legalisasi Rencana Detail Tata Ruang

Rencana Detail Tata Ruang Kota perlu adanya suatu upaya
penetapan rencana tata ruang dalam bentuk PERDA, dengan
mepersiapkan hal-hal sebagai berikut :
1. Tim
pengarah
bersama-sama
dengan
Tim
Pelaksana
menyarikan bagian-bagian esensial dari RDTR Kabupaten untuk

menjadi materi RAPERDA.
2. Tim Pengarah dibantu oleh bagian Hukum Kantor Sekretariat
Daerah Kota menyusun konsep REPERDA.
3. Tim Pengarah dibantu oleh Tim Pelaksana melakukan uji publik,
melalui sosialisasi kepada masyarakat yang terkena dampak,
maupun kepada investor.
4. RAPERDA RDTR diajukan kepada Gubernur untuk persetujuan,
sebelum diserahkan kepada DPRD.
5. DPRD melakukan uji materi REPERDA RDTR, untuk disahkan
sebagai Rancangan Peraturan Daerah.
6. Rencana Detail Tata Ruang Kota yang bersangkutan ditetapkan
dengan persetujuan DPRD dalam bentuk Peraturan Daerah.
8.6.1.10. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang Kota
a. Tujuan Pengendalian
Pengendalian pemanfaatan ruang RDTR diselenggarakan
melalui kegiatan pengawasan dan penertiban
terhadap
pemanfaatan
perijinan,
ruang
berdasarkan
mekanisme
pemberian insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi,

mekanisme pelaporan, mekanisme pemantauan, mekanisme
evaluasi dan mekanisme pengenaan sanksi.
b. Komponen Pengendalian
c. Zonasi
A.
Pengertian
Klasifikasi zonasi adalah jenis dan hirarki zona yang
disusun berdasarkan kajian teoritis, kajian perbandingan,
maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang
disusun Peraturan Zonasinya.
B.
Tujuan
Tujuan penyusunan klasifikasi zonasi adalah untuk :
8 - 114

1. Menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada

suatu bagian wilayah/kawasan;
2. Menyusun
hirarki
zonasi
berdasarkan
tingkat
gangguannya.
C.
Ketentuan Peruntukan Ruang

Rencana pengembangan blok dan sub blok kawasan
perencanaan akan ditentukan oleh klasifikasi kegiatannya,
yang dapat dipisahkan dalam 3 (tiga) kawasan yaitu :
1. Peruntukan lahan dasar
2. Peruntukan lahan spesifik
3. Peruntukan lahan teknis
Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan
permukiman yang melandasi aturan pemanfaatan lahan.
Sedangkan peruntukan lahan spesifik adalah kegiatan yang
menunjukan penggunaan ruang yang diperbolehkan dalam
pemanfaatan lahannya. Aturan teknis yang menunjukkan
dimensi serta pola dari kegiatan spesifik diatur dalam
pedoman teknis pemanfaatan antar ruang. Selanjutnya
pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan
memberlakuan aturan dasar yang meliputi aturan wajib,
aturan anjuran utama dan aturan anjuran, dalam konsep
penataan
kawasan,
serta
mempermudah
dalam
pengontrolan implementasi atas aturan dasar tersebut.

1. Aturan wajib
Merupakan aturan yang disusun atas peraturan
peruntukan ruang, penataan bangunan serta lingkungan
dalam blok perencanaan secara mengikat sesuai
dengan fungsi dan peran ruang yang telah ditetapkan.
Aturan ini bersifat mengikat dan wajib ditaati/diikuti.
Aturan wajib meliputi :
a. Peruntukan ruang
b. Intensitas ruang
c. Kepadatan penduduk
d. Pemecahan blok dan sub blok
e. Kebutuhan sarana dan prasarana kawasan
f. Kualitas lingkungan
8 - 115

2. Aturan Anjuran
Merupakan aturan yang disusun untuk melengkapi
aturan wajib yang telah disepakati bersama pemegang
hak atas tanah, dan pihak regulasi sehingga dapat
ditaati atau diikuti. Aturan ini meliputi :
a. Kualitas lingkungan
b. Arahan bentuk, dimensi, gubahan dan perletakan
dari suatu bangunan atau komposisi bangunan
c. Sirkulasi kendaraan
d. Sirkulasi pejalan kaki
e. Pedestrian dan Pedagang Kaki Lima
f. Ruang terbuka hijau dengan fasilitas dan tidak
berfasilitas
g. Utilitas bangunan dan lingkungan
h. Wajah Arsitektur
3. Aturan Khusus
Aturan khusus diberlakukan sebagai aturan tambahan
pada kawasan yang memerlukan penanganan khusus.
Contoh aturan kawasan khusus meliputi:
-
Aturan untuk Kawasan Keselamatan Operasi

Penerbangan (KKOP)
Aturan untuk kawasan cagar budaya
Aturan untuk kawasan rawan bencana
4. Kode Zonasi
Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai
berikut: Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan
fungsi zonasi yang dimaksud. Nama kode zonasi dapat
disesuaikan dengan RTRW yang berlaku di daerah
masing-masing. Nama kode zonasi diupayakan bersifat
umum, yaitu mewakili karakter / sifat dari zona yang
bersangkutan.
8 - 116

8.6.1.11. Kode Dan Klasifikasi Zonasi

a. Kode dan Klasifikasi Zonasi Defini dan Tujuan Penetapan
Zonasi
a)
(R) Perumahan Definisi :

Zona Perumahan adalah peruntukkan tanah yang terdiri
dari kelompok rumah tinggal yang mewadahi perikehidupan
dan penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan
fasilitasnya.
-
Tujuan Penetapan :
Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian
dengan kepadatan yang bervariasi;
Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam
rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua
lapisan masyarakat;
Merefleksikan
pola-pola
pengembangan
yang
diinginkan masyarakat pada lingkungan-lingkungan

hunian yang ada dan untuk masa yang akan dating.
b)
(K) Perdagangan & Jasa

Zona perdagangan dan jasa adalah peruntukkan tanah
yang merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan
untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan,
sarana umum produksi dan distribusi, tempat bekerja,
tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi.
-
Tujuan Penetapan :
Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja
dalam wadah berupa perkantoran, pertokoan, jasa,
rekreasi dan pelayanan masyarakat;
Menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan
kelengkapan dasar fisik berupa sarana-sarana
penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan
dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan
budaya dapat berfungsi sebagaimana mestinya;
Menyediakan ruang yang cukup bagi sarana-sarana
umu, terutama untuk melayani kegiatan-kegiatan
produksi dan distribusi yang diharapkan dapat
meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah.
8 - 117

c)
(SU) Sarana Umum:

Zona sarana umum dalah kelompok kegiatan yang berupa
sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan,
sarana social, sarana olahraga dan rekreasi, sarana
pelayanan umum, sarana perbelanjaan/niaga, dan sarana
transportasi dengan skala pelayanan yang ditetapkan dalam
rencana kota.
-
Tujuan Penetapan :
Menyediakan lahan untuk pengembangan sarana
sosial dan umum dengan kebutuhan dan daya
dukung
untuk
menjamin
pelayanan
pada
masyarakat;
Mengakomodasi bermacam tipe fasilitas sosial dan
umum untuk mendorong penyediaan pelayanan bagi
semua lapisan masyarakat;
Merefleksikan
pola-pola
pengembangan
yang
diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang

ada dan untuk masa yang akan datang.
d)
(IG) Industri & Pergudangan

Zona Industri dan Pergudangan adalah peruntukkan tanah
yang difungsikan untuk pengembangan kegiatan yang
berhubungan dengan proses produksi dan tempat
penyimpanan bahan mentah dan barang hasil produksi.
-
Tujuan Penetapan :
Menyediakan ruang bagi kegiatan-kegiatan produksi
suatu barang yang mempunyai nilai lebih untuk
penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun
dan perekayasaan yang berkaitan dengan lapangan
kerja perekonomian lainnya.
Memberikan kemudahan pertumbuhan industri baru
dengan mengendalikan pemanfaatan ruang lainnya
untuk menjaga keserasian lingkungan sehingga
mobilitas
antar
ruang
tetap
terjamin
serta
terBlorainya kualitas lingkungan.
8 - 118

e)
(RT) Ruang Terbuka Hijau

Zona ruang terbuka hijau adalah pengembangan ruang
terbuka yang mempunyai makna historis, estetika, median
ruang, keseimbangan ekologis, sebagai fungsi penghubung
aktivitas-aktivitas
kota
yang
berbeda
dan
tempat
bersosialisasi yang potensial dikembangkan. Salah satu

pengembangan ruang terbuka (open source) yang sangat
penting di daerah perkotaan adalah pengembangan ruang
terbuka hijau untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup,
sarana pengaman lingkungan perkotaan, menciptakan
keserasian lingkungan alam dan lingkungan binaan.
Keberadaan ruang terbuka hijau di perkotaan ini difungsikan
sebagai perlindungan ekosistem, menciptakan K3, rekreasi,
pengaman lingkungan hidup, penelitian dan pendidikan,
perlindungan plasma nutfah, memperbaiki iklim mikro dan
pengatur tata air.
-
Tujuan Penetapan :
Penyediaan
fasilitas-fasilitas
lingkungan
yang
berkaitan dengan ruang terbuka;

Melestarikan/melindungi
lahan-lahan
sarana
kota/lingkungan yang digunakan rekreasi di luar

bangunan, sebagai sarana pendidikan, dan untuk
dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya;
Preservasi dan perlindungan lahan-lahan yang
rawan lingkungan hidup;
Pengamanan jaringan prasarana dan penyekatanpenyekatan
(buffer)
antara
fungsi-fungsi
pemanfaatan lahan yang saling mengganggu;

Pemanfaatan nilai ekonominya sebagai sarana
budidaya pertanian.
f)
(KS) Khusus:
Zona fungsi khusus adalah peruntukkan tanah yang
difungsikan untuk menampung kegiatan yang sifatnya
khusus.
-
Tujuan Penetapan :
8 - 119

Menyediakan ruang bagi kegiatan-kegiatan tertentu

yang karena sifatanya mempunyai kekhususan di
luar ketentuan-ketentuan yang ditetapkan pada zona
perumahan, zona perdagangan dan jasa, zona
sarana umum, zona industry dan pergudangan, dan
zona ruang terbuka hijau, misalnya menyangkut
keamanan Negara, tingkat resiko atau dampak yang
beat
terhadap
lingkungan
hidup
sehingga
memerlukan penanganan operasional, desain dan

spesifikasi yang khusus.
b. Nomor Blok
Untuk memberikan kemudahan referensi (georeference), maka
blok peruntukan perlu diberi nomor blok. Untuk memudahkan
penomoran blok dan mengintegrasikannya dengan daerah
administrasi, maka nomor blok peruntukan dapat didasarkan
pada kode pos (berdasarkan kelurahan/desa) atau kode batas
wilayah administrasi yang telah ada diikuti dengan 2 atau 3 digit
nomor blok. Nomor blok dapat ditambahkan huruf bila blok
tersebut dipecah menjadi beberapa subblok.
Nomor blok = [kode pos / batas wilayah administrasi ]-[2
atau 3 digit angka].[huruf]
Contoh nomor blok berdasarkan wilayah administrasi :
Blok 07.01.001, ... Blok 07.01.001a... , dst.
c. Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
a. Definisi
Aturan kegiatan dan penggunaan lahan adalah aturan yang
berisi kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat,
diperbolehkan terbatas atau dilarang pada suatu zona.
b. Klasifikasi Kegiatan
Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
penggunaan lahan dinyatakan dengan klasifikasi sebagai
berikut:
I = Pemanfaatan diizinkan (P, permitted)
"T" = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas (R,
restricted)
8 - 120

"B" = Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan

bersyarat (C,conditional)
"X" = pemanfaatan yang tidak diijinkan (not permitted)
Penjelasan klasifikasi
" |" = Pemanfaatan diizinkan
Karena sifatnya sesuai dengan peruntukan tanah yang
direncanakan. Hal ini berarti tidak akan ada peninjauan
atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah
kabupaten terhadap pemanfaatan tersebut.
T " = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas
Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar
pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian,
atau peraturan tambahan lainnya yang berlaku di wilayah
kabupaten/ yang bersangkutan.
" B " = Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan
bersyarat
Izin ini sehubungan dengan usaha menanggulangi
dampak pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi
dampak); dapat berupa AMDAL, RKL dan RPL.
X" = Pemanfaatan yang tidak diijinkan
Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan
yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang
cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya.
d. Penyusunan Peta Zonasi
a. Definisi
Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas
blok dan subblok yang telah didelineasikan sebelumnya
dengan skala 1:5000 dan atau yang setara dengan
RDTRK.
Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan
dalam satu blok peruntukan berdasarkan perbedaan
fungsi yang akan dikenakan.
8 - 121

b. Pertimbangan
Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta batas
blok/subblok yang dibuat berdasarkan ketentuan pada
Subbab 2.4 dapat didasarkan pada :
a)
Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan

pilihan: Mempertahankan dominasi penggunaan lahan
yang ada (eksisting);
b)
Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi

pada RTRW;
c)
Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan;
d)
Menetapkan
tipologi
lingkungan/kawasan
yang
diinginkan;
e)
Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;
f)
Menetapkan
batas
ukuran
tapak/persil
maksimum/minimum;
g)
Menetapkan batas intensitas bangunan / bangunbangunan maksimum/minimum;
h)
Mengembangkan jenis kegiatan tertentu;
i)
Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang

diinginkan;
j)
Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai

dengan daya dukung prasarana (misalnya: jalan) yang
tersedia;
k)
Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada

(KKOP, pelabuhan, terminal, dll);
l)
Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi.
m) Subblok Peruntukan. Bila suatu blok peruntukan akan

ditetapkan menjadi beberapa kode zonasi, maka blok
peruntukan tersebut dapat dipecah menjadi beberapa
subblok peruntukan.
c. Pembagian subblok peruntukan dapat dilakukan berdasarkan
pertimbangan :
a)
Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan

ruang/lahan.
b)
Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang

atau batas persil.
c)
Orientasi Bangunan.
8 - 122

d)
Lapis bangunan.
d. Penomoran Sub Blok

Subblok peruntukan diberi nomor blok dengan memberikan
tambahan huruf (a, b, dan seterusnya) pada kode blok.
Contoh:
Blok 40132-023 dipecah menjadi Subblok 40132-023.a dan
40132-023.b.
e. Aturan Insentif dam Disinsentif
a) Dasar pertimbangan
(a) Pergeseran
tatanan
menyebabkan
ruang
dampak
yang
terjadi
tidak
yang
merugikan
bagi
boleh
mengurangi
hak
pembangunan ;
(b) Pada
hakekatnya
tidak
masyarakat sebagai warga negara, dimana masyarakat

mempunyai hak dan dan martabat yang sama untuk
memperoleh dan mempertahankan hidupnya;
(c) Tetap memperhatikan partisipasi masyarakat di dalam
proses pemanfaatan ruang untuk pembangunan oleh
masyarakat.
b) Kriteria Pengenaan
(a) Insentif:
Mendorong/merangsang pembangunan yang sejalan
dengan rencana tata ruang;
Mendorong
pembangunan
yang
memberikan
manfaat yang besar kepada masyarakat;

Mendorong partisipasi masyarakat dan pengembang
dalam pelaksanaan pembangunan;
(b) Disinsentif:
Menghambat/membatasi pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang;
Menimbulkan dampak yang cukup besar bagi
masyarakat di sekitarnya.
8 - 123

c) Jenis dan Kategori Pengenaan

Pengenaan insentif dan disinsentif dapat dikelompokkan
berdasarkan :
a) Perangkat/mekanismenya, misalnya regulasi, keuangan
dan kepemilikan;
b) Obyek pengenaannya, misalnya guna lahan, pelayanan
umum dan prasarana.
d) Contoh Bentuk - Bentuk Insentif
Alternatif bentuk insentif yang dapat diberikan antara lain:
(a) Kemudahan izin;
(b) Penghargaan;
(c) keringanan pajak
(d) kompensasi
(e) imbalan
(f) pola pengelolaan
(g) subsidi prasarana
(h) bonus / insentif
(i) TDR (transfer of development right / pengalihan hak
membangun)
(j) ketentuan teknis lainnya.
e) Contoh bentuk bentuk disinsentif
Alternatif bentuk disinsentif yang dapat diberikan antara lain:
(a) Perpanjang prosedur;
(b) Perketat/tambah syarat;
(c) Pajak tinggi;
(d) Retribusi tinggi;
(e) Denda / charge
(f) Pembatasan prasarana dan lain lain
f. Perijinan Dalam Pemanfaatan Ruang
Prinsip penerapan ijin
a) Kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada
dasarnya dilarang kecuali dengan ijin.
b) Setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon ijin dari
pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya
dengan rencana, serta standar administrasi legal.
8 - 124

c) Kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada

dasarnya dilarang kecuali dengan ijin.
d) Setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon ijin dari
pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya
dengan rencana, serta standar administrasi legal.
Tujuan penerapan ijin
a. Melindungi kepentingan umum (public interest).
b. Menghindari eksternalitas negatif, dan;
c. Menjamin pembangunan sesuai dengan rencana, serta
standar dan kualitas minimum yang ditetapkan.
Kewenangan :
a. Sebagian besar ijin menjadi kewenangan daerah;
b. Pelaksanaan kegiatan dan pembangunan wajib memiliki ijin;
c. Pemberi
ijin
wajib
mengawasi
dan
menertibkan
penyimpangan pelaksanaannya;
d. Penerima ijin wajib melaksanakan ketentuan dalam perijinan.
8.6.1.12. Jenis-jenis Perijinan dan Mekanisme
a. Ijin kegiatan (sektoral)
Persetujuan pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang
menyatakan bahwa aktivitas budidaya yang akan mendominasi
kawasan memang sesuai atau masih dibutuhkan atau
merupakan bidang yang terbuka di wilayah tempat kawasan itu
terletak. Ijin ini diterbitkan instansi pembina/pengelola sektor
terkait dengan kegiatan dominan tadi. Tingkatan instansi
ditetapkan sesuai aturan di departemen/lembaga terkait.
b. Ijin Prinsip
Persetujuan pendahuluan yang dipakai sebagai kelengkapan
persyaratan teknis permohonan ijin Lokasi. Bagi perusahaan
PMDN/PMA, surat persetujuan penanaman modal (SPPM) untuk
PMDN dari Meninves/Ketua BKPM atau surat pemberitahuan
persetujuan Presiden untuk PMA, digunakan sebagai Ijin Prinsip.
c. Ijin Tetap
Persetujuan akhir setelah Ijin Lokasi diperoleh. Ijin lokasi menjadi
persyaratan, mengingat sebelum memberikan persetujuan final
tentang pengembangan kegiatan budidaya, lokasi kawasan yang
dimohon bagi pengembangan aktivitas tersebut juga telah sesuai
8 - 125

dan malah tingkat perolehan tanahnya telah memperoleh

kemajuan berarti (misalnya untuk kawasan industri 60 %,
sebelum PAKTO 1993). Selain itu kelayakan pengembangan
kegiatan dari segi lingkungan hidup harus telah diketahui melalui
hasil studi AMDAL. Dengan diperoleh ijin Tetap bagi kawasan
budidaya, selanjutnya tiap jenis usaha rinci yang akan mengisi
kawasan secara individual perlu memperoleh Ijin Usaha sesuai
karakteristik tiap kegiatan usaha rinci. SIPD (Surat Ijin
Penambangan Daerah) dan SIPA (Surat Ijin Pengambilan Air)
dapat dikelompokkan dalam kategori Ijin Usaha selain yang
sudah dikenal (SIUP, SIUPP, dll).
d. Ijin Pertanahan
a)
Ijin Lokasi
Persetujuan lokasi bagi pengembangan aktivitas/sarana/
prasarana yang menyatakan kawasan yang dimohon pihak
pelaksana pembangunan atau pemohon sesuai untuk
dimanfaatkan
bagi
aktivitas
dominan
yang
telah
memperoleh Ijin Prinsip. Ijin Lokasi akan dipakai sebagai

dasar dalam melaksanakan perolehan tanah melalui
pengadaan tertentu dan dasar bagi pengurusan hak atas
tanah. Acuan dari Ijin Lokasi ini antara lain adalah:
sesuaian
lokasi
bagi
pembukaan/pengembangan
aktivitas dilihat dari:

-
Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail

Tata Ruang;
Keadaaan pemanfaatn ruang eksisting.
bagi lokasi dikawasan tertentu, suatu kajian khusus

mengenai dampak lingkungan pengembangan aktivitas
budidaya dominan terhadap kualitas ruang yang ada,
hendaknya menjadi pertimbangan dini. Persyaratan
tambahan yang dibutuhkan, adalah :
-
Surat Persetujuan Prinsip;
Surat Pernyataan Kesanggupan akan memberi ganti

rugi atau penyediaan tempat penampungan bagi
Pemilik yang berhak atas tanah yang dimohon.
8 - 126

b)
Hak atas tanah

Walaupun sebenarnya bukan merupakan perijinan namun
dapat dianggap sebagai persetujuan kepada pihak
pelaksana pembangunan untuk mengembangkan kegiatan
budidaya di atas lahan yang telah diperoleh. Macam hak
yang diperoleh sesuai dengan sifat pihak pelaksana dan
sifat kegiatan budidaya dominan yang kan dikembangkan.
Pada tingkat kawasan, hak yang diberikan umumnya
bersifat kolektif (misalnya dikenal HGB Induk). Tergantung
sifat aktivitas budidayanya, hak kepemilikan individual dapat
dikembangkan dari hak kolektif.
c)
Ijin perencanaan dan bangunan

(a) Ijin Peruntukkan Penggunaan Tanah
Ijin Perencanaan dan/atau rekomendasi perencanaan
bagi penggunaa tanah yang didasarkan pada Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) dan/atau Rencana Teknik Ruang Kota
(RTRK). Ijin Peruntukkan Penggunaan Tanah terdiri
atas:
Ijin perencanaan
Ijin
Penggunaan
Tanah
untuk
keperluan
mendirikan bangunan atau bangun-bangunan

(tower dan reklame) dan site plan dengan
kewenangan pengendalian Rencana Detail Tata
Ruang Kota melalui tindakan korektif/penerapan
sanksi. Ijin pemanfaatan ruang yang sebenarnya
karena ijin lokasi menyatakan kesesuaian lokasi
bagi pengembangan aktivitas budidaya dominan.
Ijin
Perencanaan
menyatakan
persetujuan
terhadap aktivitas budidaya rinci yang akan

dikembangkan
aktivitas
dalam
budidaya
kawasan.
rinci
Pengenalan
dilakukan
melalui
penelaahan Rencana Tata Ruang (RTR) Rinci

Kawasan internal. Kelengkapan sarana dan
prasarana
yang
akan
mendukung
aktivitas
budidaya rinci dan ketepatan pola alokasi
8 - 127

pemanfaatan ruangnya dalam internal kawasan

atau sub kawasan menjadi perhatian utama.
Rekomendasi Perencanaan
Rekomendasi
penggunaan
tanah/lahan yang
didasarkan pada Rencana Detail Tata Ruang Kota

untuk keperluan pelayanan informasi rencana
daerah.
(b) Ijin Lingkungan
Ijin
Lingkungan
pada
dasarnya
merupakan
persetujuan yang menyatakan aktivitas budidaya rinci

yang terdapat dalam kawasan yang dimohon layak
dari segi lingkungan hidup. Dikenal dua macam Ijin
Lingkungan seperti dijelaskan pada bagian berikut:
Ijin HO
Ijin HO/Undang-undang Gangguan, terutama untuk
kegiatan usaha yang tidak mempunyai dampak
penting terhadap lingkungan hidup (bukan obyek
AMDAL). Ijin ini diterbitkan Walikota melalui
Sekwilda di daerah kota/kotamadya.
Persetujuan RKL dan RPL
Persetujuan RKL dan RPL, untuk kawasan yang
sifat kegiatan budidaya rinci yang berada di
dalamnya secara sendiri-sendiri maupun bersamasama berdampak penting terhadap lingkungan
hidup. Acuan yang digunakan dengan demikian
adalah dokumen AMDAL yang pada bagian
akhirnya menjelaskan RKL (Rencana Pengelolaan
Lingkungan) dan RPL (Rencana Pemanfaatan
Lingkungan), pada tingkatan kegiatan budidaya
rinci (jika dibutuhkan) dan pada tingkat kawasan.
Persetujuan RKL dan RPL diterbitkan oleh Menteri
Lingkungan Hidup (Kawasan terpadu), dan Menteri
terkait atau Walikota tergantung karakteristik
kawasan yang dimohon setelah melalui komisi
AMDAL terkait.
8 - 128

e. Pengendalian Pemanfaatan Ruang Melalui Pengawasan

a. Pengertian
Pengawasan merupakan upaya-upaya untuk menjaga
kesesuaian pemanfaatan ruang dengan fungsi ruang yang
ditetapkan dalam rencana tata ruang. Obyek pengawasannya
adalah
perubahan
pemanfaatan
ruang
(kegiatan
pembangunan fisik) yang terjadi, baik yang sesuai maupun

yang tidak sesuai dengan rencana beserta besaran-besaran
perubahannya.
b. Pelaporan
Upaya memberikan informasi secara obyektif mengenai
pemanfaatan ruang baik yang sesuai maupun tidak sesuai
dengan rencana tata ruang. Obyek pelaporan adalah
perubahan pemanfaatan ruang dalam persil/kawasaan dan
tata ruang wilayah blok peruntukan. Perubahan pemanfaatan
ruang tingkat persil meliputi perubahan fungsi kegiatan dan
perubahan teknis bangunan yang ada di dalam persil.
Akumulasi perubahan persil merupakan perubahan blok
peruntukan, sedangkan perubahan peruntukan merupakan
perubahan kawasan dan seterusnya menjadi perubahan
wilayah yang lebih luas. Hasil dari proses pelaporan ini
berupa tipologi penyimpangan pemanfaatan ruang, yaitu:
a)
Besaran penyimpangan (luasan, panjang, lebar).
b)
Bentuk dan jenis penyimpangan (fungsi, intensitas,

atau teknis).
c)
Arah penyimpangan atau pergeseran pemanfaatan

ruang.
c. Pemantauan
Pemantauan dilakukan dengan cara pemeriksaaan yang
melibatkan pelaku pelanggaran (dengan memeriksa lebih
jauh
dokumen
perijinan
yang
dimilikinya).
Tahapan
pelaksanaan pemantauan adalah sebagai berikut;

a)
Penyidikan
lapangan,
dilakukan
setelah
tahap
kegiatan pelaporan yang kemudian diperoleh indikasi

penyimpangan pemanfaaatan ruang persil (baik lokasi
maupun
tipologi
penyimpangannya).
Kemudian
dibentuk tim penyidik yang terdiri atas beberapa dinas
8 - 129

terkait di daerah dan rencana kerja penyidikan

penyimpangan pemanfaatan ruang ke lapangan.
Penyidikan ini dilakukan untuk memperoleh klarifikasi
bukti pelanggaran yang telah ada pada Tim Penyidik
dengan yang ada pada penguasa lahan atau
bangunan untuk dilihat dan diketahui penyebab
pelanggaran.
b)
Pembahasan dan perumusan terbukti tidaknya secara

teknis administrasif penyimpangan atau pelanggaran
yang
telah
diindikasikan
sebelumnya.
Tahap
berikutnya adalah mengklasifikasikan bentuk-bentuk

pelanggaran,
akibat
pelanggaran
dan
penanggungjawab pelanggaran pemanfaatan ruang.

c)
Laporan dan pemberitahuan. Rumusan penyimpangan

dan pelanggaran tersebut kemudian disusun laporan
dan pemberitahuan kepada berbagai pihak yang
berkepentingan.
(a)
Laporan hasil pemantauan diserahkan kepada

kepala daerah untuk dievaluasi dan dibahas
untuk merumuskan bentuk-bentuk penertiban.
(b)
Laporan hasil pemantauan diserahkan kepada

instansi terkait untuk mempersiapkan kegiatan
evaluasi
terhadap
penyimpangan
pelanggaran
pemanfaatan
ruang
dan
untuk
mendukung penetapan penertiban yang perlu

diambil.
(c)
Pemberitahuan hasil pemantauan kepada

pelaku pelanggaran untuk mempersiapkan
pertanggungjawaban
pelanggaran
pemanfaaatan ruang yang telah dilakukan.

8.6.1.13. Kelembagaan Dan Peran Masyarakat
Dalam
rangka
mewujudkan
penataan
ruang
yang
dapat
mengakomodasi kebutuhan ruang bagi masyarakat yang sesuai

dengan kondisi, kaakteristik dan daya dukung kawasan kota yang
terus berkembang, maka proses penyusunan rencana tata ruang
kawasan perkotaan dan kawasan fungsional lain, harus bersifat
8 - 130

partisipatif dan dinamis seperti yang telah digambarkan dalam

diagram bagan alir penyusunan RDTR Kota. Lembaga formal
pemerintah yang terlibat dalam penataan ruang adalah Pemerintah
Daerah dalam rangka pengaturan, pembinaan,pelaksanaan dan
pengawasan penataan ruang, serta koordinasi penyelenggaraan
penataan ruang lintas sektor, lintas wilayah dan lintas pemangku
kepentingan.
Pelaksanaan
penyusunan
RDTR
Kabupaten
dilaksanakan oleh lembaga formal pemerintah kabupaten dibawah

koordinasi BAPEDA Kota (BAPPEKO) dan didukung oleh
dinas/instansi terkait.
Sebagai langkah langkah koordinasi dalam penanganan penataan
ruang, pembinaan dan pengembangan kebijakan tata ruang wilayah
dan lintas sektor, sektor, koordinasi diselenggarakan dalam suatu
badan koordinasi daerah skala kabupaten seperti BKPRD (Badan
Koordinasi Penataan Ruang Daerah) sebagai lembaga fungsional
yang berfungsi :
a.
Mengkoordinasikan pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang

Kota secara terpadu sebagai dasar bagi penentuan perijinan
dalam penataan kawasan kota yang dijabarkan dalam program
pembangunan kawasan kota.
b.
Merumuskan pelaksanaan dan mengkoordinasikan masalah

masalah yang timbul dalam penyelenggaraan penataan ruang
di kawasan kota, dan memberikan arahan dan pemecahannya.
c.
Mengkoordinasikan penyusunan peraturan perundang undagan

di bidang penataan ruang.
d.
Memaduserasikan Undang Undang Nomor 26 Tahun 2007

terntang Penataan Ruang dan penyusunan peraturan
pelaksanaannya dengan Undang Undang Nomor 22 Tahun
2004 tentang Pemerintahan Daerah.
e.
Memaduserasikan penatagunaan tanah dan penatagunaan

sumber daya lam lainnya dengan Rencana Detail Tata Ruang.
f.
Melakukan
pemantauan
(monitoring)
tersebut
untuk
penyempurnaan rencana detail tata ruang kota..

g.
Menyelenggaraan pembinaan penataan ruang kawasan Kota

dengan mensinkronkan Recana Tata Ruang Wilayah Nasional,
8 - 131

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota serta Rencana Detail Tata Ruang Kota.
h.
Mengembangkan dan menetapkan prosedur pengelolaan tata

ruang.
i.
Membina
kelembagaan
dan
sumber
daya
manusia
penyelenggaraan penataan ruang.

j.
Menyelenggarakan pembinaan dan standarisasi perpetaan tata

ruang.
k.
Dalam perencanaan Rencana Detail Tata Ruang Kota BKTRD

memiliki peran penting dalam koordinasi penataan ruang lintas
kawasan administrasi, atau lintas kawasan perencanaan.
Penyusunan RDTR Kota harus dapat menyeimbangkan peran antara

pemerintah,
masyarakat
atau
pelaku
kepentingan,
atau
kelembagaan lain yang merupakan bentuk perwakilan masyarakat

dalam proses penyusunan RDTR Kota.
8.6.1.14. Peran Serta Masyarakat
a. Manfaat
1
Meningkatkan kesadaran dan pengetahuan masyarakat

akan hak, kewajiban, dan peranannya dalam proses
peruntukan dan pembanguan ruang, sehingga tumbuh rasa
memiliki dan tanggungjawab yang kuat terhadap hasilhasilnya.
Meningkatkan hasil guna penataan dan pembangunan

kawasan serta lingkungan, karena adanya percayaan publik
terhadap perencanaan tata ruang itu sendiri.
Dengan demikian, meningkatkan kepastian hukum dalam

berinvestasi pada kawasan perencanaan.
b. Prinsip Utama
1.
Pemerintah Daerah melakukan sosialisasi perencanaan

detail tata ruang, mulai dari proses penyusunan maupun
sampai pada pengeluaran produk rencana.
2.
Pemerintah Daerah sebelum melakukan pengesahan

produk rencana, terlebih dahulu melakukan uji materi
rencana melalui publik hearing (dapat menggunakan media
8 - 132

tertentu), dengan tetap membuka kemungkinan adanya

kritisi, perubahan sampai pada penolakan.
3.
Efisiensi dan efektfitas; keputusan harus diambil secara

efisen dan efektif, dengan mengedepankan kemampuan
masyarakat,
kepentingan
umum,
guna
tercapainya
kesejahteraan masyarakat secara luas.

4.
Produk rencana merupakan hasil dan kesepakan bersama,

hasil dari dialog serta negosiasi berbagai pihak yang terlibat
ataupun yang pihak terkena dampak perencanaan.
5.
Produk rencana yang telah disepakati bersama tersebut,

menjadi konsekuensi bersama dan isi rencana mengikat
melalui pengesahan Peraturan Pemerintah Daerah.
6.
Jika terjadi peruntukan
7.
Pengaturan teknis yang tidak diatur dalam Perencanaan

Detail Tata Ruang, harus mengikuti kaidah teknis,
lingkungan, dan tidak menimbulkan dampak penting yang
luas.
8.
Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang

transparan dan terbuka bagi publik.
8.6.1.15. Bentuk Peran Serta Masyarakat Dalam Pelaksanaan Penataan

Ruang
1. Bantuan pemikiran dan pertimbangan berkenaan dengan
pelaksanaan Penataan Ruang
2. Penyelenggaraan kegiatan pembangunan berdasarkan rencana
tata ruang dan program pembangunan .
3. Bantuan teknik dan pengolahan dalam pemanfaatan ruang
dan/atau
4. Kegiatan menjaga, memelihara dan meningkatkan kelestarian
fungsi lingkungan hidup.
8.6.1.16. Bentuk
Peran
Serta
Masyarakat
Dalam
Pengendalian
Pemanfaatan Ruang
1. Pengawasan terhadap pemanfaatan ruang skala daerah,
kecamatan dan kawasan, termasuk pemberian informasi atau
laporan pelaksanaan pemanfaatan ruang kawasan dimaksud
dan/atau sumberdaya tanah, air, udara dan sumberdaya lainnya.
8 - 133

2. Memberikan masukan/laporan tentang masalah yang berkaitan

dengan perubahan/ penyimpangan pemanfaatan ruang dari
peraturan yang telah disepakati
3. Bantuan pemikiran atau pertimbangan berkenaan dengan
penertiban pemanfaatan ruang.
4. Mengajukan keberatan dan gugatan melalui instansi yang
berwenang menangani gugatan kepada pemilik, pengelola,
dan/atau pengguna atas penyelenggaraan peruntukan ruang,
bangunan dalam kawasan dan lingkungannya.
8.6.1.17. Tata Cara Peran Serta Masyarakat Dalam Pelaksanaan
Peraturan Zonasi
Disesuaikan dengan jangka waktu pelaksanaan prosesnya sendiri:
1. Bersifat periodik, jangka menengah, dapat dibuat panitia khusus
yang sifatnya ad-hoc atau tidak permanen. Panitia khusus ini
dibentuk melalui Surat Keputusan Walikota.
2. Bersifat sepanjang waktu atau sewaktu-waktu karena berbasis
pada kasus-kasus yang terjadi dapat dibentuk komite
perencanaan yang mempunyai tugas pokok dan fungsi khusus di
bidang perencanaan dan bersifat independen serta mempunyai
kewenangan legal formal untuk menindaklanjuti persoalanpersoalan penataan ruang.
8 - 134

Bahasa

Selamat datang di Scribd!

Bab Metodologi Dan Pendekatan RDTR

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi:

Data diunggah

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Deskripsi:

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab Metodologi Dan Pendekatan RDTR

Diunggah oleh

Deskripsi:

Hak Cipta:

Format Tersedia

Judul terkait

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

KECAMATAN TUNJUNGAN, KAB. BLORA - 2016

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

Kedudukan RDTR Kabupaten dalam sistem perencanaan tata ruang

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan

RDTR merupakan salah satu jenjang rencana tata ruang

Peraturan Zonasi merupakan salah satu perangkat

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

aturan pemanfaatan ruang untuk RDTR yang telah

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

FUNGSI DAN MANFAAT RDTR

Blorai mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota

acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari

acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;

acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan

acuan dalam penyusunan RTBL.

RDTR dan peraturan zonasi bermanfaat sebagai:

pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

d. ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk

KRITERIA DAN LINGKUP WILAYAH PERENCANAAN RDTR DAN

Usulan teknis BAB 8 metodologi penyusunan RDTR

PENYUSUNAN RENCANA DETIL TATA RUANG (RDTR)

Fisik dasar kawasan :

Tujuan dan Sasaran

Gambaran Wil. Perencanaan

Gambaran Wil. Perencanaan

Tata Bangunan - Lingk :

Analisa Struktur Ruang :

Analisa Peruntukan Blok :

Dasar pertimbangan dalam penetapan unit blok didasarkan atas perencanaan

Analisa Fasilitas Umum :

Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan dirinci sampai pusat pelayanan

Analisa Pras. Transportasi :

Struktur jaringan pergerakan merupakan komponen perencanaan yang

Analisa Utilitas Umum :

Renc. Persebaran Pnddk

Konsep Tujuan Perenc

Konsep Struktur Ruang

Struktur pelayanan jaringan utilitas merupakan komponen perencanaan yang

Konsep Peruntukan Blok

Konsep Fasilitas Umum

Konsep Utilitas Umum

Analisa Amplop Ruang :

Analisa Tata Massa Bangunan:

Penyelenggaraan baangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud

Analisa Kelembagaan dan