Debemos tener en cuenta que, no obstante la amplitud de sus expresiones,

el legislador no pretendi prohibir en este articulo aquellas negociaciones

sobre cosas comunes que explcita o implcitamente autorizo en otras normas,
como serian, entre otras las negociaciones necesarias o convenientes para
que produzcan sus frutos los apartamentos, locales, stanos, depsitos,
maleteros o estacionamientos rentables y las negociaciones requeridas para
hacer construcciones, mejoras, reparaciones u obras de la conservacin de las
cosas comunes que hayan sido acordadas legtimamente.
Por otra parte, aunque la prohibicin no menciona expresamente sino a las
cosas comunes a todos los apartamentos (que son definidas en el artculo 5 de
la ley), creemos que por analoga se extiende tambin a las cosas comunes a
solo determinados apartamentos.
A pesar de que el texto legal se refiere a cosas que se encuentran dentro del
rea de un edificio, la verdadera intencin del legislador es que la prohibicin
se extienda a todas las cosas comunes que se encuentran dentro del rea del
inmueble destinado a la enajenacin por apartamentos (aunque no estn
situados en el aparte construida del mismo).

2 Registro de los ttulos de propiedad u otros derechos sobre

apartamentos.
a) Conforme a la ley no podr registrarse ningn ttulo de propiedad o de
cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las
formalidades relativas a los planos arquitectnicos y al documento de
condominio del respectivo inmueble (ley de propiedad horizontal
encabezado del articulo 32); pero luego el aparte nico del mismo
artculo establece que: No podr enajenarse ningn apartamento sin
haber obtenido el permiso de habitabilidad.
Esta disposicin plantea el problema de determinar el momento a
partir del cual puedan enajenarse los apartamentos porque el texto del
artculo 26 de la nueva ley parece seguir el previo registro del
documento de condominio y el citado aparte nico del artculo 32
expresa que es necesario haber obtenido con anterioridad el permiso de
habitabilidad.
Sin embargo, el verdadero sentido del artculo 26 no es prohibir la
enajenacin sino el registro del correspondiente documento y no
obstante el claro texto del aparte nico a que se ha hecho mencin
debe interpretarse en el mismo sentido, entre otras razones, porque no
solo es evidente que artculo 34 de la ley permite la enajenacin antes
de la obtencin del permiso de habitabilidad sino que incluso establece

casos en que tales enajenaciones no quedan sujetas a la doble

prohibicin de que el adquiriente pague todo o parte del precio o de que
se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes del
registro del respectivo ttulo de propiedad.

b)

El artculo 33 de la ley vigente, casi idntico al 30 de la ley derogada,

establece que los ttulos de propiedad o cualquier otro derecho sobre
un apartamento deben contener las siguientes menciones:
Las menciones correspondientes al registro del respectivo
documento de condominio.
La designacin del apartamento, con indicacin del rea
correspondiente, situacin, nmero o letra que lo distinga,
linderos y dems circunstancias que sirvan para hacerlo conocer
distintamente.
El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en
relacin con el fijado a la totalidad del inmueble.

c)

Tales menciones son exactamente las mismas exigidas en la ley de

1958, a las que, justificadamente, se agrego la indicacin de los linderos
de apartamento.
Por otra parte, subsiste la anomala de que no se exija expresamente en
el documento de condominio la indicacin del rea correspondiente a
cada apartamento y de que, en cambio, se exija dicha mencin en los
ttulos que tratamos.

d)

En cuanto a las menciones exigidas solo creemos que vale la pena

indicar que, en nuestro concepto, se cumple con la exigencia del literal
A), si se indican los datos de protocolizacin del documento de
condominio, aun cuando es recomendable que se haga mencin de los
datos referentes al hecho de haberse agregado al cuadernos de
comprobantes los recaudos exigidos en el artculo 26.

e) las menciones exigidas por el artculo que comentamos son requisitos

especficos de forma para el registro de los ttulos mencionados. En
consecuencia, su omisin no afecta la validez del acto jurdico y su
inclusin no dispensa de las dems menciones exigidas por las normas
generales aplicables en la materia a los documentos registrados.

f) Por los dems, la interpretacin sistemtica de la norma nos lleva a

pensar que solo se refiere a ttulos de propiedad u otros derechos reales
y la analoga nos lleva a considerarla aplicable no solo en relacin con
los apartamentos sino tambin con las dems areas susceptibles de
enajenacin separada.

3 La doble prohibicin del artculo 64, sus excepciones y la norma

sobre arras.
Como ya se indicara, las leyes del 78 y las del 83 siguen pasos de la ley del
58 al establecer como regla general la anulabilidad a favor del adquiriente, del
contrato de enajenacin a titulo oneroso de un apartamento en el cual un
adquiriente:
1. Se obligue a pagar todo o parte del precio antes de que se
otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin.
2. Se obligue por letra de cambio u otros documentos negociables
antes de la protocolizacin del correspondiente titulo
(encabezado del artculo 34).
a) Es conocida la ocassio legis de la doble prohibicin y no existen
mayores problemas de interpretacin de la norma que bajo el imperio de
la ley de 1958 trato de ser burlada a travs de numerosas formulas, casi
todas las cuales en nuestro concepto incurrirn en la violacin del
precepto porque en su mayora eran simulaciones consistentes en
interponer personas o tratar de desvirtuar la naturaleza verdadera de la
contratacin o de algunos de sus elementos, o eran fraudes a la ley en
su sentido propio (actuaciones aparentemente ajustadas a la ley pero
realizadas con el fin de lograr el efecto prctico que la ley prohbe).
Naturalmente, a pesar de su insuficiencia terica, dichas formulas se
emplearon extensamente porque por una parte su exitosa impugnacin
exiga pruebas difciles o supona criterios que nuestros jueces suelen
considerar excesivamente audaces y, por otra parte, porque los
vendedores teman con razn que si el adquiriente no pagaba alguna
suma o suscriba algn documento negociable, en la prctica poda
incumplir sus obligaciones impunemente en la mayora de los casos.
b) La sola anulabilidad del contrato establecida en el artculo 34 apenas
protege al adquiriente contra conductas fraudulentas del enajenante,
puesto que en tales casos este suele hacer lo necesario para que sea

difcil o imposible lograr ejecuciones forzosas sobre sus bienes, los

cuales oculta, saca del pas, pone a nombre de otra persona, etc. Por
ello, lo ms importante de la prohibicin es la sancin penal con que se
la refuerza en el artculo 44 de la ley.
c) Ahora bien, desde 1978 el pargrafo nico del artculo 34 de la ley,
establece que sin embargo, se podr recibir todo o parte del precio o el
adquiriente se podr obligar por letras de cambio u otros documentos
negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenacin, y aun cuando el inmueble est hipotecado,
nicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes, frase a
la cual sigue una enumeracin de requisitos contenidos en cuatro
ordinales.
1. Esta norma excluye, tanto la sancin civil de anulabilidad prevista
en el encabezamiento del artculo 34 como la sancin penal de
prisin del artculo 44 porque excluye la antijuricidad de la
recepcin total o parcial del precio a autorizarla expresamente.
2. Para que quede excluida la antijurcidad de la recepcin total o
parcial del precio y de la asuncin de obligaciones por
documentos negociables es suficiente que se cumpla uno
cualquiera de los requisitos sealados en los cuatro literales del
pargrafo que comentamos; pero no basta cumplir ningn otro
requisito aunque sea prcticamente equivalente y a fortiori
aunque sea semejante. Esto es lo que claramente se desprende
del texto legal: Sin embargo se podr nicamente si se cumple
cualquiera de los requisitos siguientes. El castellano empleado
ser, al menos perfectible; pero es claro que la palabra
nicamente expresa que la enumeracin es taxativa y la frase
si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes expresa que
se justifica la conducta con el cumplimiento de uno solo de dichos
requisitos, indistintamente.
Mal puede pretenderse sostener que la justificacin supone el
cumplimiento concurrente de todos los requisitos sealados
porque el texto legal citado no deja lugar a dudas; porque
expresamente lo destaca as el informe de comisin de economa
de la cmara de diputados a propsito de la ley de 1978 y porque
la norma especial comprendida en el literal c) del pargrafo, que
es ms severa, solo impone el cumplimiento concurrente de los
requisitos mencionados en dicho literal y en los dos que lo
proceden sin exigir la concurrencia del cumplimiento del requisito
sealado en el ultimo literal del pargrafo.
d) Los requisitos en cuestin son:

1. Que quien reciba todo o parte del precio en dinero o en

instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde se
va a construir el edificio y que destine dichos fondos a financiar la
construccin.
2. Que se haya otorgado el documento de condominio
correspondiente o se haya obtenido los permisos de construccin
respectivo.
3. Que el propietario del inmueble, en los trminos que establezca
el documento, constituya garanta fiduciaria para responder de
la devolucin de las cantidades recibidas y de los daos y
perjuicios que su incumplimiento pueda ocacionar.