Anda di halaman 1dari 44

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................................................................... 1


1.1

Latar Belakang ...................................................................................................................................... 1

1.2

Rumusan Masalah................................................................................................................................. 1

1.3

Tujuan dan Sasaran .............................................................................................................................. 2

1.3.1

Tujuan ............................................................................................................................................... 2

1.3.2

Sasaran ........................................................................................................................................ 2

1.4

Ruang Lingkup ...................................................................................................................................... 2

1.4.1

Ruang Lingkup Wilayah ................................................................................................................ 2

1.4.2

Ruang Lingkup Materi ................................................................................................................... 3

1.5

Manfaat Penelitian ................................................................................................................................. 4

1.6

Kerangka Pikir ....................................................................................................................................... 5

1.7

Sistematika Penulisan ........................................................................................................................... 6

BAB II

PERMASALAHAN PERUMAHAN KOTA SEMARANG DAN KEBIJAKAN PEMBANGUNAN

PERUMAHAN BAGI MBR....................................................................................................................................... 7


2.1
2.1.1

Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang ...................................... 7


Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang Terkait Kependudukan
7

2.1.2

Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang Terkait PDRB ........... 7

2.1.3

Permasalahan dan Kebjakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang Terkait Struktur UMR 8

2.2

Pertumbuhan Ekonomi dan Kesenjangan Ekonomi dan Permukiman Kumuh di Kota Semarang lima

tahun terakhir...................................................................................................................................................... 8
2.2.1

Pertumbuhan Ekonomi di Kota Semarang ........................................................................................ 8

2.2.2

Kesenjangan Ekonomi di Kota Semarang ......................................................................................... 8

2.2.3

Permukiman Kumuh di Kota Semarang ............................................................................................ 9

2.3

Permasalahan Perumahan dan Permukiman di Kota Semarang ........................................................ 10

BAB III STUDI PUSTAKA .................................................................................................................................... 11


3.1
3.1.1

Pengertian MBR dan Buruh Industri ...................................................... Error! Bookmark not defined.
MBR ............................................................................................................................................ 11
i

3.1.2
3.2

Buruh Industri ............................................................................................................................. 11


Rumah Layak Huni dan Terjangkau .................................................................................................... 11

3.2.1

Rumah Layak Huni ..................................................................................................................... 11

3.2.2

Rumah Terjangkau ..................................................................................................................... 13

3.3

Peraturan Terkait Perumahan dan Permukiman ................................................................................. 13

3.3.1

Pengadaan Lahan ...................................................................................................................... 13

3.3.2

Pembiayaan ................................................................................................................................ 14

3.3.3

Sarana dan Prasarana ................................................................................................................ 14

3.4

Peraturan, Pedoman, Persyaratan Teknis Lingkungan Siap Bangun (LISIBA), Rumah Susun yang

layak dan terjangkau......................................................................................................................................... 14


3.4.1

Persyaratan Teknis Lingkungan Siap Bangun (LISIBA) Dan Perumahan Permukiman Yang

Layak

14

3.4.2

Peraturan dan Pedoman mengenai LISIBA dan permukiman bagi masyarakat berpenghasilan

Rendah 16
3.5

Standard Perhitungan Biaya Pembangunan Rumah Tinggal yang Terjangkau................................... 16

3.6

Berbagai program, fasilitas dan dukung pemerintah terkait pembiayaan, pengadaan lahan,

pengurusan perijinan dan lain-lain dalam kegiatan pembangunan perumahan terjangkau bagi MBR ............. 18
3.7

Best practices dan pembelajaran (lessons learned) dari pembangunan perumahan bagi bagi MBR . 18

BAB IV STUDI LAPANGAN DAN PENILAIAN KEBUTUHAN .............................................................................. 21


4.1

Studi Lapangan Karakteristik Pemilik sekaligus Penghuni Perumahan Sewa MBR ............................ 21

4.1.1

Identitas Kepala Keluarga ........................................................................................................... 21

4.1.2

Karakteristik Sosial Ekonomi Kepala Keluarga ........................................................................... 22

4.1.3

Tipologi Hunian Perumahan ....................................................................................................... 22

4.1.4

Tingkat Kepuasan Terhadap Hunian dan Lingkungan ................................................................ 23

4.1.5

Tingkat Kepuasan Terhadap Sarana dan Prasarana.................................................................. 25

4.1.6

Mobilisasi atau Kemudahan Aksesbilitas .................................................................................... 25

4.2

Best Practice Rumah Tapak Bagi MBR ............................................................................................... 26

4.2.1

Aspek Kelembagaan ................................................................................................................... 26

4.2.2

Aspek Peraturan/Ketentuan Bangunan/Lingkungan ....................................................................... 27

4.2.3

Aspek Pembiayaan ......................................................................................................................... 27


ii

4.2.4

Aspek Pengadaan Lahan ................................................................................................................ 28

4.2.5

Aspek Teknologis Bangunan dan Infrastruktur Lingkungan ............................................................ 29

4.2.6

Aspek Prosedur Perizinan Pelaksanaan Pembangunan ............................................................ 30

4.3

Penilaian Kebutuhan Data Dalam Penentuan Wilayah Studi .............................................................. 31

4.3.1

Karakteristik Fisik ........................................................................................................................ 31

4.3.2

Aksesbilitas ................................................................................................................................. 31

4.3.4

Peraturan Bangunan dan Lingkungan ........................................................................................ 32

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................................................................. 41

iii

BAB I
PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang
Rumah adalah hak setiap orang dan negara bertanggungjawab dalam penyediaan rumah yang layak

huni dan terjangkau dalam rangka melindungi masyarakat (UU Nomor 1 Tahun 2011). Namun dalam
kenyataannya, belum semua orang memiliki rumah sendiri. Tingginya harga lahan membuat keterjangkauan
beberapa masyarakat terhadap kepemilikan rumah menjadi berkurang karena pendapatan yang dimiliki kurang
memadai. Masih terdapatnya segmen penduduk ini menunjukkan masih terdapatnya kesenjangan ekonomi. Di
sisi lain, belum terdapat penyediaan perumahan dan permukiman khusus dari pemerintah yang resmi,
bersubsidi, dan terorganisasi bagi segmen masyarakat tersebut yang terjangkau dan layak.
Hal ini pun terjadi di wilayah studi, yaitu pada kawasan di sekitar UNDIP. Studi bertujuan untuk memberi
rekomendasi rencana tindak dalam penyediaan dan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman pada
masyarakat yang bekerja di kawasan UNDIP, dengan sasaran target ialah pekerja formal (pegawai UNDIP) dan
pekerja informal. Studi menemukan bahwa masih terdapat pegawai UNDIP (pekerjaan formal) yang masih
mengontrak, begitu pula dengan masyarakat yang bekerja secara informal. Untuk dapat menyediakan
perumahan yang terjangkau bagi pekerja di kawasan sekitar UNDIP, terlebih dahulu perlu diketahui karakteristik
eksistingnya. Penyediaan perumahan dan permukiman yang terjangkau harus memperhatikan tingkat daya beli
yang dilihat dari tingkat pendapatan dan biaya transportasi. Karakteristik pekerja juga perlu diteliti untuk
menentukan layout dan desain rumah yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat.
Dalam penyediaan perumahan dan permukiman, sebelumnya ditentukan jenis rumah yang akan
disediakan, yaitu rumah susun atau rumah tapak. Perumahan ini akan dibangun pada lahan kosong yang
kemudian dilengkapi dengan infrastruktur dasar. Pemilihan lokasi perlu memperhatikan harga lahan, akses
menuju tempat kerja, serta ketersediaan sarana transportasi. Ketersediaan sarana transportasi memberikan
akses pada pengguna menuju tempat kerja sehingga tidak akan menuntut target studi untuk memiliki kendaraan
pribadi. Selanjutnya manajemen dalam pembangunan perumahan yang akan diselenggarakan juga perlu
diterapkan.
1.2

Rumusan Masalah
Rumusan Masalah untuk mengidentifikasi pembangunan perumahan yang terjangkau tersebut antara

lain:
a. Berapa penghasilan pekerja formal dan informal di wilayah radius 10 km dari UNDIP ?
b. Bagaimana cara pekerja forman dan informal di wilayah radius 10 km dari UNDIP dalam pengadaan
rumah mereka?
c. Bagaimana harga lahan dan harga rumah wilayah radius 10 km dari UNDIP dulu sewaktu mereka
tinggal pertama kali dibandingkan dengan sekarang?
d. Adakah perubahan harga lahan dan harga rumah wilaya radius 10 km dari UNDIP dulu sewaktu mereka
tinggal pertama kali dibandingkan dengan sekarang?
1

e. Sarana dan prasarana apa saja yang kini dibutuhkan namun belum terpenuhi di wilayah radius 10 km
dari UNDIP ?
f.

Bagaimana kondisi lingkungan yang ada di wilayah radius 10 km dari UNDIP ?

1.3

Tujuan dan Sasaran

1.3.1

Tujuan
Tujuan pembuatan laporan ini adalah untuk mengetahui kondisi perumahan untuk masyarakat

berpengehasilan rendah (low income people) yang bekerja di UNDIP dan yang bekerja di sektor informal sekitar
UNDIP sehingga dapat menyusun konsep pembangunan perumahan yang terjangkau (affordable housing) bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (low income people).
1.3.2

Sasaran
Terdapat beberapa sasaran untuk dapat mencapai tujuan, yaitu:

1. Mengidentifikasi dan merumuskan karakteristik masyarakat berpenghasilan rendah yang akan menjadi
menjadi kelompok/masyarakat sasaran yang menerima manfaat dari rencana yang akan disusun;
2. Menganalisis kebutuhan ruang dan fasilitas yang sesuai dengan karakteristik kelompok sasaran yang
telah dirumuskan;
3. Mengidentifikasi dan menentukan lokasi rencana pembangunan perumahan yang sesuai dengan
kelompok sasaran yang telah dirumuskan;
4. Merencanakan desain tapak dan biaya konstruksi pembangunan perumahan bagi kelompok sasaran ;
5. Mengidentifikasi potensi kemitraan dari pemangku kepentingan terkait pengadaan lahan, pembiayaan,
dan pelaksanaan pembangunan perumahan bagi kelompok sasaran ;
6. Merumuskan konsep dan strategi (SWOT) kemitraan pengadaan lahan, dan pembiayaan pembangunan
perumahan, dan pelaksanaan pembangunan perumahan bagi kelompok sasaran.
1.4

Ruang Lingkup
Ruang lingkup yang akan di bahas dalam penyusunan laporan ini dibagi menjadi dua macam, yaitu

ruang lingkup wilayah yang membahas tentang batas administrasi wilayah dan ruang lingkup materi yang
menjelaskan tentang materi yang terkandung dalam penyusunan laporan.
1.4.1

Ruang Lingkup Wilayah


Ruang lingkup wilayah dalam penyusunan laporan dibagi menjadi dua, yaitu ruang lingkup wilayah

makro, dan ruang lingkup wilayah mikro. Ruang lingkup wilayah makro terdapat pada Kelurahan Penggaron
Kidul yang termasuk dalam Kecamatan Pedurungan, dengan luas 246.6 Ha. Batas-batas administrasi Kelurahan
Penggaron Kidul adalah

Sebelah Utara

Sebelah Selatan : Kelurahan Plamongsari

Sebelah Timur

: Kabupaten Demak

Sebelah Barat

: Kelurahan Pedurungan Lor

: Kelurahan Penggaron Lor

Sumber Bappeda Kota Semarang, 2011

Gambar 1.1
Peta Wilayah Makro

Sedangkan untuk wilayah mikro terdapat di sebagian Kelurahan Penggaron Kidul yang guna lahannya
masih berupa pertanian, dengan luas lahan 3,8 Ha. Dan memiliki batas batas administrasi sebagai beikut:

Sebelah Utara

: Sawah

Sebelah Selatan : Jalan Kyai Morang IV

Sebelah Timur

: Jalan Kyai Morang

Sebelah Barat

: Sungai Irigasi

Sumber Bappeda Kota Semarang, 2011

Gambar 1.2
Peta Wilayah Mikro

1.4.2

Ruang Lingkup Materi


Ruang lingkup materi dalam penyusunan laporan ini adalah perencanaan pembangunan perumahan

bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan target 500 KK (500 unit). Pendekatan yang digunakan untuk
menyediakan perumahan layak huni bagi para MBR tersebut melalui pembangunan perumahan yang akan
diarahkan menjadi rumah tapak atau landed houses. Dengan mempertimbangkan aspek, fisik dan non fisik
seperti aspek kelembagaan/kemitraan, ketentuan bangunan lingkungan, pembiayaan, pengadaan lahan,

teknologi bangunan dan infrastruktur, prosedur/mekanisme perijinan pelaksaan IMB dll. Artinya rencana yang
diusulkan harus serealistis mungkin dengan melakukan perencanaan yang komperhensif.
1.5

Manfaat Penelitian
Manfaat dari penelitian ini adalah
1. Mengetahui perumahan mana saja yang diperuntukkan untuk masyarakat MBR.
2. Mengetahui harga lahan dan harga rumah yang ada di Kecamatan Sendangmulyo yang diperuntukkan
untuk masyarakat MBR.
3. Mengetahui kondisi fisik, sarana dan prasara, social dan budaya perumahan yang diperuntukkan untuk
MBR.
4. Mengetahui bagaimana cara masyarakat MBR bisa membeli atau menyewa perumahan untuk hunian
MBR.

1.6

Kerangka Pikir
Tinjauan umum perumahan dan permukiman Kota Semarang
dan kebijakan pembangunan perumahan bagi MBR

Penentuan tema pengorganisasian MBR dalam


pembangunan perumahan terjangkau

Penentuan wilayah studi

Penyusunan proposal teknik

Gambaran Umum

Literatur

Best Practice

Kebutuhan data
Survei primer
a. Data primer
b. Data sekunder

Survei sekunder
(RP4D, RTRW, RDTRK,
RPJM, RPIJM)

Kegiatan lapangan dan


pengumpulan data

Pengolahan data dan analisis hasil kegiatan lapangan

Analisis kebutuhan ruang


sarana, prasarana, dan
utilitas dasar

Analisis karakter
fisik dan
lingkungan

Desain fisik rumah


tinggal dan
perhitungan RAB

Identifikasi potensi dan


peluang pengadaan lahan,
perijinan, dan pembangunan

Rencana
kemitraan

Perencanaan desain tapak

Analisis SWOT

Perhitungan pembiayaan

Konsep dan strategi pengorganisasian masyarakat, kemitraan,

pembangunan

pembiayaan, pengadaan lahan, dan pembangunan

Konsep rencana pengadaan perumahan


yang layak dan terjangkau

Arahan dan rekomendasi

Sumber Hasil Analisis Kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Gambar 1.3
Kerangka Pikir

1.7

Sistematika Penulisan
Laporan persiapan perencanaan dan gambaran umum permasalahan perumahan di Rusunawa

Kaligawe dan Perum Korpri ini membahas pokok-pokok bahasan secara sistematis dengan sistematika sebagai
berikut:
BAB I

PENDAHULUAN
Bagian pertama berisi pendahuluan yang digunakan sebagai pengantar, yang berisi tentang
latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan sasaran, ruang lingkup, kerangka pikir, dan
sistematika pembahasan.

BAB II

PERMASALAHAN PERUMAHAN KOTA SEMARANG DAN KEBIJAKAN PEMBANGUNAN


PERUMAHAN BAGI MBR
Bagian kedua ini merupakan gambaran umum

mengenai permasalahan dan Kebijakan

Pembangunan Perumahan yang ada di Kota Semarang.


BAB III

STUDI PUSTAKA
Bab ini berisikan pengertian-pengertian, peraturan serta best practice yang mendukung dalam
penyusunan laporan persiapan perencanaan

BAB IV

STUDI LAPANGAN DAN PENILAIAN KEBUTUHAN (need assessment)


Bab ini menjelaskan gambaran umum mengenai kriteria perumahan yang dinginkan oleh MBR,
best practice perumahan nasional bagi MBR serta data pendukung terkait penentuan lokasi
perencanaan perumahan bagi MBR. Studi lapangan tersebut dilakukan dengan cara
penyebaran kuisioner dan wawancara bagi para pekerja di lingkungan UNDIP terkait rumah
sewa.

BAB II
PERMASALAHAN PERUMAHAN KOTA SEMARANG DAN KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
BAGI MBR
2.1

Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang

2.1.1

Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang Terkait


Kependudukan
Sebagai ibukota provinsi, Kota Semarang dituntut untuk dapat memenuhi dan menjamin kebutuhan

penduduknya. Selain itu, sarana dan prasarana serta pelayanan yang tersedia juga harus lebih ditingkatkan. Hal
ini mendorong terjadinya masalah kependudukan seperti Angka kepadatan penduduk yang tinggi. Angka
kepadatan penduduk yang tinggi disebabkan oleh urbanisasi, penduduk daerah di sekitar Kota Semarang untuk
berpindah terutama ke pusat kota. Urbanisasi tersebut dipacu oleh beberapa faktor, seperti kebutuhan akan
transportasi, kesehatan, pendidikan, dan pekerjaan. Urbanisasi sendiri dapat menimbulkan beberapa
permasalahan yang dapat menjadi permasalahan khusus atau internal bagi Kota Semarang, seperti masalah
banjir, kemacetan, pengangguran, kemiskinan, dan kriminalitas. Banyaknya penduduk yang tinggal di perkotaan.
Hampir 60 persen penduduk Kota Semarang tinggal di perkotaan dan menyerap sumber daya dan energi yang
berpotensi menambah beban lingkungan hidup.
Sedangkan kebijakan terkait masalah kependudukan yaitu Kelembagaan BKKBN.Sejak pemberlakuan
otonomi daerah, penanganan BKKBN sebagai instansi vertikal diserahkan kepada pemda. Satuan kerja P3D
BKKBN kabupaten/kota diserahkan kepada bupati/wali kota pada 16 Desember 2003. Hingga kini dari 35
BKKBN tingkat II, 21 kabupaten/kota telah selesai menetapkan perda, 10 kabupaten/kota telah menyelesaikan
raperda dan dalam proses pembahasan perda, serta 6 kabupaten/kota yang dalam proses pengajuan
pembahasan raperda. Kebijakan saat ini menunjukkan bahwa peraturan tentang Tata Ruang yang dibuat oleh
Pemkot Semarang cenderung untuk melegitimasi yang lebih berpihak pada kekuatan pasar dampaknya harga
tanah makin tidak terjangkau, sehingga yang terjadi adalah konflik-konflik kepentingan yang berimbas menjadi
benturan antara masyarakat dengan pihak pemerintah kota, bahkan berujung kapada tindakan kekerasan fisik
dan anarkisme seperti yang terjadi pada kasus di kampung Cakrawala atau Jayenggaten Kota Semarang.
2.1.2

Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang Terkait PDRB


Peningkatan PDRB per kapita, tetapi tidak diimbangi dengan penurunan jumlah penduduk miskin.

Secara teoritis seharusnya peningkatan PDRB per kapita akan menurunkan jumlah penduduk miskin, seperti
hasil penelitian Rima Prihartanty (2008), bahwa pertumbuhan ekonomi yang ditunjukkan dengan PDRB per
kapita berpengaruh negatif terhadap jumlah penduduk miskin.
Kondisi kemiskinan di pemerintahan Kota Semarang yakni masih tingginya jumlah penduduk miskin.
Kemiskinan merupakan issue strategis dan mendapatkan prioritas utama untuk ditangani. Hal tersebut terbukti
selain di dalam Renstra Jawa Tengah Perda No. 11/2003), Pergub 19 tahun 2006 tentang Akselerasi Renstra,
Keputusan Gubernur No. 412.6.05/55/2006 tentang pembentukan Tim koordinasi Penanggulangan Kemiskinan
(TKPK) juga di dalam draft Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD) Jawa Tengah tahun 2005-

2025, kemiskinan merupakan salah satu dari issue strategis yang mendapat prioritas untuk penanganan pada
setiap tahapan pelaksanaannya.
2.1.3

Permasalahan dan Kebjakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang Terkait Struktur UMR
UMR Kota Semarang pada tahun 2016 yaitu sebesar Rp.1.909.000,-. UMR di Kota Semarang tersebut

merupakan UMR terbesar diantara kabupaten atau kota lain di Provinsi Jawa Tengah. Sehingga Kota Semarang
dijadikan tujuan untuk merantau orang-orang diluar Kota Semarang untuk mencari nafkah karena UMR yang
tinggi. Namun UMR di Kota Semarang masih lebih rendah jika dibandingkan kota-kota besar lain di Indonesia
seperti Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Jika dilihat dari kebutuhan sehari-hari yang semakin hari
semakin mahal maka dengan UMR tersebut dirasa masih jauh dari cukup. Disamping itu harga rumah yang
merupakan kebutuhan pokok penduduk semakin hari semakin mahal. Jika pendapatan sebuah keluarga hanya
didapat dari UMR saja maka untuk menjangkau harga rumah yang ada di pasaran sangatlah sulit. Sehingga
diperlukan perumahan untuk penduduk berpenghasilan rendah (MBR) supaya kaum MBR bisa memiliki rumah
dengan harga yang terjangkau bagi mereka atau perumahan khusus MBR.
2.2

Pertumbuhan Ekonomi dan Kesenjangan Ekonomi dan Permukiman Kumuh di Kota Semarang
lima tahun terakhir

2.2.1

Pertumbuhan Ekonomi di Kota Semarang


Tabel II.1
Pertumbuhan Ekonomi di Kota Semarang
Tahun

2010

2011

2012

2013

2014

Pertumbuhan ekonomi (%)

5.87

6.41

6.42

6.2

5.4

Sumber: PDRB Berdasarkan Lapangan Usaha ADHK Kota Semarang, Diolah.

Dari tabel di atas, diketahui bahwa pertumbuhan ekonomi di Kota Semarang bersifat fluktuatif dimana
kecenderungannya ialah naik hingga tahun 2012, namun menurun secara bertahap hingga tahun 2014.
2.2.2

Kesenjangan Ekonomi di Kota Semarang


Tabel II.2
Indeks Gini Rasio di Kota Semarang
Wilayah Jateng

2010

2011

2012

2013

2014

Kota Semarang

0.32

0.35

0.35

0.35

0.30

Sumber: BPS Jateng, Diolah.

Kondisi kesenjangan ekonomi dapat dilihat indeks gini rasio. Dari tabel di atas, diketahui
bahwakesenjangan ekonomi di Kota Semarang masih berada dalam taraf rendah karena nilai indeks gini rasio
kurang dari 0,4 dan relatif sama dari tahun ke tahun.

2.2.3

Permukiman Kumuh di Kota Semarang

Sumber: p2kp.org

Gambar 2.1
Persebaran Permukiman Kumuh di Kota Semarang

Luas kawasan kumuh kota Semarang 415,83 Ha tersebar di 62 kelurahan. Kawasan Kumuh Kota
Semarang ditetapkan dalam SK Walikota Semarang No.050/801/201.
Tabel II.3
Prioritas Penanganan Kumuh di Kota Semarang dalam P2KP

Sumber: p2kp.org

Dasar penetapan lokasi kumuh adalah Studi Inventarisasi Kumuh Kota Semarang tahun 2010 - 2014
yang kemudian divalidasi dengan pengukuran tracking GPS oleh SNVT Pengembangan Kawasan Permukiman
Provinsi Jawa Tengah. Dari gambar dan tabel, diketahui bahwa persebaran permukiman kumuh di Kota
Semarang cukup merata di tiap kecamatan. Jika dikaitkan dengan kesenjangan ekonomi, maka dapat
disimpulkan bahwa kesenjangan ekonomi terdapat di tiap kecamatan yang kemudian berimplikasi terhadap
ketidakmampuan masyarakat dalam memiliki rumah sehingga mengadakan sendiri rumahnya secara swadaya
yang menimbulkan permukiman kumuh. Hal ini cukup beriringan dengan pertumbuhan ekonomi yang cenderung
turun mulai tahun 2012.
2.3

Permasalahan Perumahan dan Permukiman di Kota Semarang


Semakin bertambahnya penduduk di Kota Semarang menyebabkan kebutuhan akan tempat tinggal di

kota yang tergolong kota Metropolitan ini semakin meningkat. Kondisi ini menyebabkan terbentuknya hunian
atau tempat tinggal yang tidak beraturan dan berdiri di lahan yang tidak seharusnya untukan kawasan
perumahan atau permukiman. Kota Semarang merupakan peringkat 8 kota terbesar berdasarkan populasi yaitu
sebesar 1.527.433 penduduk dan 438.537 rumah tangga. Semakin bertambahnya populasi inilah menyebabkan
tingkat hunian di Kota Semarang cenderung tinggi dan menyebabkan kebutuhan lahan akan tempat tinggal juga
semakin meningkat. Munculnya permukiman kumuh di tengah maupun pinggiran Kota Semarang tentunya
mengganggu estetika dan kenyamanan kota. Hampir semua kecamatan di Kota Semarang terdapat kawasan
permukiman kumuh, hal ini berdasarkan Studi Invetarisai Kumuh Kota Semarang tahun 2010-2014.
Permukiman kumuh yang terdapat di Kota Semarang terbentuk karena umumnya Kota Semarang
meurupakan kota perdagangan dan jasa, disamping itu banyak industri yang terletak di kota ini menyebabkan
banyak pekerja yang membutuhkan tempat tinggal dan biasanya memilih tinggal di dekat tempat kerja. Selain
itu, adanya pendatang dari daerah lain juga menjadi faktor munculnya permukiman kumuh. Permukiman kumuh
ini biasanya tidak sesuai standar permukiman yang ada, dimana sering kali hunian terlihat kotor,lusuh, tidak
sehar, tidak tertib, dan tidak teratuR.

Sumber: www.p2kp.org

Gambar 2.2
Permasalahan Pertumbuhan Pusat-Pusat Permukiman di Kota Semarang

10

BAB III
STUDI PUSTAKA
Pengertian MBR dan Buruh Industri
3.1.1

MBR
Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli

sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah terdapat pada Pasal 1 Angka 24 UU
Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pengertian lainnya MBR adalah
masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk
memperoleh sarusun umum terdapat pada Pasal 1 Angka 14 UU Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
3.1.2

Buruh Industri
Buruh dalam Pasal 1 angka 2 UU Nomor 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan memiliki pengertian

setiap orang yang bekerja dengan menerima upah atau imbalan dalam bentuk lain. Buruh terdiri dari beberapa
macam yaitu :
a. Buruh harian, buruh yang menerima upah berdasarkan hari masuk kerja.
b. Buruh kasar, buruh yang menggunakan tenaga fisiknya karena tidak mempunyai keahlian dibidang
tertentu.
c. Buruh musiman, buruh yang bekerja hanya pada musim-musim tertentu (misalnya buruh tebang tebu).
d. Buruh pabrik, buruh yang bekerja di pabrik-pabrik.
e. Buruh tambang, buruh yang bekerja di pertambangan.
f.

Buruh tani, buruh yang menerima upah dengan bekerja di kebun atau di sawah orang lain.

g. Buruh terampil, buruh yang mempunyai keterampilan di bidang tertentu.


h. Buruh terlatih, buruh yang sudah dilatih untuk keterampilan tertentu.
UU No 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian, industri adalah kegiatan ekonomi yang mengelola bahan
mentah, bahan baku, barang setengah jadi, dan atau barang jadi menjadi barang dengan nilai yang lebih tinggi
untuk penggunaanya termasuk kegiatan rancangan bangun dan perekayasaan industri.
3.2

Rumah Layak Huni dan Terjangkau

3.2.1

Rumah Layak Huni


Rumah dalam pengertian umum adalah salah satu bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama

jangka waktu tertentu bagi penghuninya. Sedangkan dalam pengertian khusus, rumah mengacu pada
konsepkonsep sosial kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga hidup,
makan, tidur, beraktivitas, dan lain-lain. Dalam peraturan perundang-undangan, definisi mengenai rumah
dicantumkan dalam UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, pada Pasal 1 angka 7
yang mendefinisikan bahwa rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak
huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta asset bagi pemiliknya.
Kriteria rumah layak huni meliputi persyaratan bangunan (atap, plafon, lantai, dinding), yang menjamin
kesehatan penghuninya meliputi kecukupan luas hunian, pencahayaan, penghawaan dan sanitasi.
11

Hunian merupakan kebutuhan dasar manusia dan hak bagi semua orang untuk menempati hunian yang
layak dan terjangkau (Shelter for All) sebagaimana dinyatakan dalam Agenda Habitat (Deklarasi Istanbul) yang
telah juga disepakati Indonesia. Dalam Agenda 21 Riode Janeiro Tahun 1992 (Konferensi Tingkat Tinggi/KTT
Bumi 1992), mengartikan pembangunan permukiman secara berkelanjutan sebagai upaya yang berkelanjutan
untuk memperbaiki kondisi sosial, ekonomi dan kualitas lingkungan sebagai tempat hidup dan bekerja semua
orang. Untuk itu perlu dipersiapkan tempat tinggal yang layak bagi semua, perlu diperbaiki cara mengelola
lingkungan, mengatur penggunaan tanah untuk permukiman, meningkatkan sarana dan prasarana lingkungan
permukiman, menjamin ketersediaan transportasi dan energi, dan juga perlu dikembangkan industri konstruksi
yang mendukung pembangunan serta pemeliharaan permukiman. Suatu rumah layak huni yang sehat menurut
Winslow dan American Public Health Association (APHA) harus memiliki syarat, antara lain:
1. Memenuhi kebutuhan fisiologis antara lain pencahayaan, penghawaan (ventilasi), ruang gerak yang
cukup, terhindar dari kebisingan/suara yang mengganggu.
2. Memenuhi kebutuhan psikologis antara lain cukup aman dan nyaman bagi masing-masing penghuni
rumah, privasi yang cukup, komunikasi yang sehat antar anggota keluarga dan penghuni rumah,
lingkungan tempat tinggal yang memiliki tingkat ekonomi yang relative sama.
3. Memenuhi persyaratan pencegahan penularan penyakit antar penghuni rumah dengan penyediaan air
bersih, pengelolaan tinja dan air limbah rumah tangga, bebas vector penyakit dan tikus, kepadatan
hunian yang berlebihan, cukup sinar matahari pagi, terlindungnya makanan dan minuman dari
pencemaran.
4. Memenuhi persyaratan pencegahan terjadinya kecelakaan baik yang timbul karena keadaan luar
maupun dalam rumah.
Dalam Permenpera Nomor 22/Permen/M/2008 tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang Perumahan
Rakyat Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota disebutkan pengertian dari Rumah Layak Huni yaitu rumah
yang memenuhi persyaratan keselamatan bangunan dan kecukupan minimum luas bangunan serta kesehatan
penghuninya. Untuk memenuhi persayaratan sebagai rumah layak huni tersebut ditentukan kriteria dan
persyaratan teknis sebagai berikut :
1. Kriteria
a. Memenuhi persyaratan keselamatan bangunan, yaitu Struktur bawah/pondasi, Struktur
tengah/kolom dan balak (Beam), dan Struktur atas.
b. Menjamin kesehatan meliputi pencahayaan, sirkulasi udara dan sanitasi.
c. Memenuhi kecukupan luas minimum 7,2 m/orang sampai dengan 12m/orang.
2. Persyaratan Teknis
a. Faktor Keselamatan/Keamanan
b. Faktor Kesehatan
c. Faktor Kenyamanan :
Rumah mampu memberikan kenyamanan bagi penghuninya. Kenyamanan yang dimaksud
meliputi banyak hal seperti :
12

Kenyamanan sirkulasi atau ruang gerak yang berkaitan dengan pengorganisasian hubungan
antar ruangan rumah.
Kenyamanan suhu, rumah dapat dijadikan tempat berlindung dari cuaca panas pada siang hari
serta udara dingin ketika malam hari.
Kenyamanan pandangan, rumah dapat menjaga privasi penghuni saat melakukan aktivitas
tertentu tanpa khawatir terlihat dari luar.
3.2.2

Rumah Terjangkau
Keterjangkauan rumah dilihat dari rumah dengan harga jual atau harga sewa yang mampu dimiliki atau

disewa oleh seluruh lapisan masyakarat. Pada tahun 1978, untuk pertama kalinya dalam Garis Besar Haluan
Negara (GBHN) yang menjadi landasan kebijakan pembangunan perumahan di Indonesia muncul istilah
penyediaan rumah yang terjangkau oleh masyarakat banyak. Perumnas memang kemudian tidak sendirian
dalam penyediaan perumahan terjangkau yang kemudian juga badan usaha swasta (developer) turut ikut andil
pada penyediaan perumahan terjangkau seperti Real Estate Indonesia (REI) dan Asosiasi Pengembang
Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), istilah program penyediaan perumahan ini juga
populer dengan nama Rumah Sangat Sederhana (RSS), Rumah Sederhana (RS), dan yang paling baru adalah
Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat).
Smith dalam Budihardjo (1987) menyatakan bahwa di negara berkembang terdapat hubungan yang
erat antara tingkat penghasilan dan prioritas di bidang perumahan. Masyarakat berpenghasilan tinggi memiliki
prioritas mengutamakan fasilitas sosial kemudian status kepemilikan dan terakhir adalah dekat dengan tempat
kerja. Sedangkan masyarakat berpenghasilan rendah memiliki prioritas sebaliknya yaitu yang utama dekat
dengan tempat kerja, status kepemilikan dan terakhir adalah kelengkapan fasilitas sosialnya. Ditambah lagi
dengan pernyataan dalam UU Nomor 4 tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman yang meneegaskan
bahwa penataan perumahan dan permukiman berlandaskan pada asas manfaat, adil, dan merata, kebersamaan
dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, ketergantungan, dan kelestarian lingkungan hidup.
3.3

Peraturan Terkait Perumahan dan Permukiman

3.3.1

Pengadaan Lahan
Pengadaan lahan/tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang

layak dan adil kepada pihak yang berhak. Salah satu upaya pembangunan dalam kerangka pembangunan
nasional yang diselenggarakan Pemerintah adalah pembangunan untuk Kepentingan Umum. Pengadaan tanah
untuk kepentingan umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan
kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum
pihak yang berhak (UU No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum). Pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW), Rencana Pembangunan Nasional/Daerah, Rencana Strategis (Renstra), dan Rencana Kerja
setiap Instansi yang memerlukan tanah. Pendanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan oleh
instansi dan dituangkan dalam doumen penganggaran sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. Tahapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dapat dilihat pada bagan berikut:
13

Sumber: UU No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum

Gambar 3.1
Tahapan Pengadaan Lahan

3.3.2

Pembiayaan
Pendanaan dan sistem pembiayaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan dana dan dana

murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan rumah, perumahan, permukiman, serta
lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan. Menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011, tentang Perumahan
dan Kawasan Permukiman sumber dana untuk pemenuhan kebutuhan rumah, perumahan, permukiman, serta
lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan berasal dari: anggaran pendapatan dan belanja negara, anggaran
pendapatan dan belanja daerah, dan sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
Dana tersebut akan dialokasikan untuk mendukung penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman untuk memudahkan masyarakat, terkhususnya masyarakat MBR untuk memperoleh hunian yang
sesuai dengan standar pelayanan minimal. Dalam hal penyediaan perumahan dan kawasan permukiman
pemerintah dan pemerintah daerah memberikan bantuan pembiayaan untuk para MBR dalam memenuhi
kebutuhannya untuk memiliki hunian. Bentuk-bentuk bantuan berupa, skema pembiayaan, penjaminan /
asuransi dan dana murah jangka panjang.
3.3.3

Sarana dan Prasarana


Program bangunan dan infrastruktur lingkungan merupakan penjabaran lebih lanjut dari perencanaan

dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untuk kurun waktu tertentu, yang memuat jenis, jumlah, besaran,
dan luasan bangunan gedung, serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana
aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan sarana penyehat lingkungan, baik berupa penataan prasarana dan
sarana yang sudah ada maupun baru, Permen PU no. 6/PRT/M/2007 tentang Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan. Dalam melakukan program bangunan dan infrastruktur lingkungan ini dilakukan dengan cara
analisis kawasan dan wilayah perencanaan termasuk analisis pengembangan pengendalian dampak lingkungan.
Konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan merupakan gambaran dasar penataan pada
lahan perencanaan. Komponen-komponen penting yang harus ada dalam penyusunan rancangan bangunan
dan infrastruktur lingkungan yaitu: struktur peruntukan lahan, intensitas pemanfaatan lahan, tata bangunan,
sistem sirkulasi dan jalur penghubung, sistem ruang terbuka dan tata hijau, tata kualitas lingkungan, sistem
prasarana dan utilitas lingkungan.
3.4

Peraturan, Pedoman, Persyaratan Teknis Lingkungan Siap Bangun (LISIBA), Rumah Susun yang
layak dan terjangkau.

3.4.1

Persyaratan Teknis Lingkungan Siap Bangun (LISIBA) Dan Perumahan Permukiman Yang Layak

A. Persyaratan Teknis LISIBA


14

Meliputi persyaratan dan standar teknis prasarana: lingkungan (jaringan jalan, drainase, pengelolaan air
limbah, dan pengelolaan persampahan); utilitas (penyediaan jaringan air bersih, listrik, telekomunikasi, gas);
sarana lingkungan (umum, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas peribadatan, fasilitas
perbelanjaan dan niaga, fasilitas rekreasi dan olahraga, fasilitas kebudayaan dan lapangan terbuka); dan
pengelolaan lingkungan terkait dengan amdal.
B. Perumahan Permukiman yang Layak
Layak artinya layak huni, layak usaha, dan layak berkembang. Untuk kaum MBR, perumahan
permukiman yang layak dan terjangkau ialah rumah sederhana sehat (RSS). Adapun ketentuan pada RSS
adalah sebagai berikut :
1. Kebutuhan Minimal Masa (penampilan) dan Ruang (luar-dalam)
Kebutuhan ruang per orang dihitung berdasarkan aktivitas dasar manusia di dalam rumah. Aktivitas
seseorang tersebut meliputi aktivitas tidur, makan, kerja, duduk, mandi, kakus, cuci dan masak serta ruang
gerak lainnya. Dari hasil kajian, kebutuhan ruang per orang adalah 9 m2 dengan perhitungan ketinggian
rata-rata langit-langit adalah 2.80 m.
Tabel III.1
Kebutuhan Luas Minimum Bangunan dan Lahan untuk RSS

Sumber: Keputusan Menteri Nomor: 403/Kpts/M/2002

2. Kebutuhan Kesehatan dan Kenyamanan

Pencahayaan
Pencahayaan yang dimaksud adalah penggunaan terang langit, dengan ketentuan: cuaca dalam

keadaan cerah dan tidak berawan, ruangan kegiatan mendapatkan cukup banyak cahaya. Untuk
mendapatkan cahaya yang cukup, tinggi ambang bawah bidang bukaan (jendela) efektif antara 70 80
cm dari permukaan lantai ruangan.

Penghawaan
Cara penghawaan alami dapat dilakukan dengan memberikan atau mengadakan peranginan silang

(ventilasi silang) dengan ketentuan: lubang penghawaan minimal 5% dari luas lantai ruangan; udara
yang mengalir masuk sama dengan volume udara yang mengalir keluar ruangan; udara yang masuk
tidak berasal dari asap dapur atau bau kamar mandi/WC. Khususnya untuk penghawaan ruangan
dapur dan kamar mandi/WC, yang memerlukan peralatan bantu elektrikal-mekanikal seperti blower atau
exhaust fan.

Suhu Udara dan Kelembapan Normal

15

Untuk mengatur suhu udara dan kelembaban normal untuk ruangan dan penghuni dalam
melakukan kegiatannya, perlu memperhatikan: keseimbangan penghawaan antara volume udara yang
masuk dan keluar; pencahayaan yang cukup pada ruangan dengan perabotan tidak bergerak;
menghindari perabotan yang menutupi sebagian besar luas lantai ruangan.
3. Kebutuhan Minimal Keamanan dan Keselamatan

Pondasi
Sistem pondasi yang digunakan pada Rumah Inti Tumbuh (RIT) dan pengembangannya dalam hal

ini Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) adalah sistem pondasi setempat dari bahan pasangan batu kali
atau pasangan beton tanpa tulangan dan sistem pondasi tidak langsung dari bahan kayu ulin atau
galam.

Dinding
Bahannya adalah conblock, papan, setengah conblock dan setengah papan atau bahan lain seperti

bambu tergantung pada potensi bahan yang dominan pada daerah dimana rumah ini akan dibangun.

Kerangka Bangunan
Rangka dinding untuk rumah tembok dibuat dari struktur beton bertulang.

Kuda-kuda
Menggunakan atap pelana dengan kuda-kuda kerangka kayu dengan kelas kuat dan awet II

berukuran 5/10 atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan
3.4.2

Peraturan dan Pedoman mengenai LISIBA dan permukiman bagi masyarakat berpenghasilan
Rendah

1. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 07/Permen/M/2006 Tentang Dukungan


Penjaminan Kredit/Pembiayaan Untuk Pembangunan/Perbaikan Perumahan Swadaya Melalui
Kredit/Pembiayaan Mikro Menteri Negara Perumahan Rakyat .
2. Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah tentang NOMOR : 217/KPTS/M/2002 tentang
Kebijakan dan strategi nasional perumahan dan permukiman (KSNPP).
3. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 14 Tahun 2011 Tentang
Pedoman Pelaksanaan Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya Bagi Masyarakat Berpenghasilan
Rendah.
4. Peraturan Pemerintah No. 80 Tahun 1999 Tentang Kawasan Siap Bangun Dan Lingkungan Siap
Bangun Yang Berdiri Sendiri.
3.5

Standard Perhitungan Biaya Pembangunan Rumah Tinggal yang Terjangkau


Terdapat 4 komponen untuk menentukan harga atau perhitungan pembiayaan rumah tinggal yang

terjangkau yakni biaya lahan, biaya manajemen, keuntungan pengembang, dan biaya bangunan. Biaya lahan
adalah biaya yang digunakan untuk penyediaan lahan yang meliputi harga beli tanah, penyiapannya untuk
bangunan tetapi harga tanah ini tidak memiliki patokan yang pasti tergatung dengan wilayah atau lokasi. Biaya
manajemen adalah biaya tidak langsung yang dikeluarkan agar pembangunan dapat berjalan dengan baik mulai
16

pembangunan hingga rumah terjual, seperti: biaya perencanaan, pengawasan dan pemasaran. Keuntungan
pengembang adalah profit yang di dapat oleh developer yang dihitung dari selisih harga jual dikurangi biaya
tanah, bangunan dan manajemen. Biaya bangunan adalah biaya yang digunakan untuk membangun rumah
mulai dari fondasi hingga atap.
Perhitungan biaya bangunan dilakukan dengan cara perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB)
berdasarkan SNI dan berdasarkan praktek pelaksanaan. Pada metode perhitungan ini kita hanya membutuhkan
dua data yaitu luas bangunan yang akan dibangun dan harga bangunan per m2 pada waktu dan lokasi kegiatan
pembangunan. Kelebihan metode ini adalah proses menghitung RAB dapat dilakukan dengan cepat karena
tidak banyak memerlukan waktu pencarian data dan proses berpikir, Urutan perhitungan RAB rumah secara teliti
adalah Membuat gambar rumah yang akan dibangun adalah:
1. Membuat spesifikasi material atau rencana kerja dan syarat bangunan
2. Membuat rincian daftar perkerjaan yang akan dilaksanakan
3. Menghitung volume masing masing item pekerjaan
4. Mencari daftar harga upah dan bahan terbaru
5. Menghitung analisa harga satuan setiap item pekerjaan
6. Mengalikan volume dengan analisa harga satuan
7. Membuat jumlah harga secara keseluruhan
8. Menambahkan angka hasil perhitungan rencana anggaran biaya bangunan dengan PPN 10% dan nilai
keuntungan borongan yang akan diberikan kepada kontraktor.
RAB bangunan adalah perkiraan biaya yang diperlukan untuk merealisasikan suatu perencanaan
bangunan yang didapat dari perkailan antara volume pekerjaan dan harga satuan pekerjaan.
Tabel III.2
Jenis dan Subpekerjaan
Pekerjaan persiapan

Pekerjaan tanah

Pekerjaan pondasi

Pekerjaan dinding

Pekerjaan plesteran

Pekerjaan kayu

Pekerjaan beton

Pekerjaan atap

Pekerjaan penutup lantai

Pekerjaan langit-langit

Pekerjaan kunci dan kaca

Pekerjaan pengecatan

Pengerjaan sanitasi

Pengerjaan instalasi listrik

Pekerjaan pembersihan akhir


Sumber: Albani, 2013

Volume pekerjaan ditentukan berdasarkan gambar rencana dan spesifikasi yang telah ditentukan.
Sedangkan harga satuan pekerjaan ditentukan berdasarkan SNI dan pelaksana di lapangan. Jenis pekerjaan
ditunjukkan dalam tabel diatas. Jenis pekerjaan tersebut dapat juga dibagi menjadi sub-sub pekerjaan (Ervianto,
2007, Mukomuko, 1985, Niron,1992, Sastraatmadja, 1994). Jenis pekerjaan dan harga satuan pelaksana
tersebut didapat dari hasil wawancara dengan pelaksana, sedangkan harga satuan pekerjaan berdasarkan SNI
didapat dari hasil Analisis Harga Satuan (AHS) pekerjaan berdasarkan SNI. Nilai dari harga satuan pekerjaan
17

yang dihitung berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) dapat digunakan oleh masyarakat umum termasuk
pemilik, pemberi tugas, pelaksana, perencana dan pengawas konstruksi di Indonesia (SNI, 2008). Standarisasi
tersebut meliputi kebutuhan bahan dan pekerja. Dengan masukkan harga bahan dan upah pekerja, maka harga
satuan pekerjaan dapat ditentukan.
3.6

Berbagai program, fasilitas dan dukung pemerintah terkait pembiayaan, pengadaan lahan,
pengurusan perijinan dan lain-lain dalam kegiatan pembangunan perumahan terjangkau bagi
MBR
Pembiayaan perumahan diperlukan untuk pembangunan (oleh pengembang) dan untuk pembelian

(oleh konsumen). Pembiayaan pembangunan perumahan meliputi biaya-biaya untuk pembebasan tanah,
pematangan lahan, perizinan (legalitas proyek), penyediaan sarana dan prasarana serta biaya konstruksi
bangunan. Pembiayaan pembangunan perumahan tersebut membutuhkan dana yang besar dalam waktu yang
hampir bersamaan.
Besarnya dana investasi yang dibutuhkan dalam pembangunan perumahan, maka sebagian besar
pengembang mendapatkan dana dengan cara memanfaatkan fasilitas kredit dari bank, yakni dalam dua skim:
kredit pembebasan lahan dan kredit konstruksi. Pada saat ini pihak bank cenderung tidak memberikan kredit
pembebasan lahan (kecuali Bank BTN) untuk memperkecil menghindari spekulasi pengembang sebagaimana
terjadi pada sebelum krisis moneter tahun 1997. Hal yang dilakukan pemerintah untuk memberikan perumahan
masyarakat berpendapatan rendah adalah Penyediaan KPR. Penyediaan KPR membutuhkan dana yang besar
dan bersifat jangka panjang (5 s/d 20 tahun). Penyediaan sumber dana KPR ini masih mengandalkan dana
jangka pendek yaitu giro, tabungan dan deposito. Bagi masyarakat mampu, membeli rumah dapat dilakukan
secara tunai. Untuk keperluan pembelian secara angsuran ini, telah berkembang fasilitas KPR. KPR adalah
kredit berjangka panjang yakni 5-20 tahun, sementara sumber dana yang ada seperti: giro, tabungan, deposito
dan obligasi pada umumnya berjangka waktu pendek dan menengah. Bank yang membiayai KPR dengan
mengandalkan sumber-sumber dana jangka pendek tersebut dengan demikian mengalami permasalahan
maturity mismatch antara sumber dan penggunaan dana.
Khusus untuk membantu memenuhi kebutuhan RSH yang layak huni dan terjangkau oleh MBR,
Pemerintah melaksanakan program dan kebijakan bantuan untuk perumahan dalam bentuk KPR bersubsidi.
KPR bersubsidi dirintis tahun 1976 dan terus dilaksanakan sampai saat ini. Melalui program ini, telah lebih dari
1,76 juta keluarga mempunyai rumah sedehana. Pemberian subsidi merupakan salah satu upaya agar
masyarakat yang berpenghasilan menengah ke bawah bisa memiliki rumah yang layak.
3.7

Best practices dan pembelajaran (lessons learned) dari pembangunan perumahan bagi bagi
MBR
Keberhasilan program perbaikan rumah untuk warga miskin kota di Kota Vinh, Vietnam disebut secara

khusus (Special Mentions) sebagai salah kota dalam penganugerahan Guangzhou Awards 2012. Kota Vinh
memiliki 142 area perumahan, dibangun pada tahun 1970-an, dimana lebih dari 30.000 jiwa (atau sekitar 10%
18

dari penduduk kota) tinggal, yang kebanyakan adalah pekerja atau mantan karyawan perusahaan milik negara
atau pegawai negeri. Sekarang kawasan pemukiman ini mulai terdegradasi dan mengancam kehidupan
penghuninya. Sebagian besar penduduk yang tinggal di sana adalah orang-orang berpenghasilan rendah.
Tujuan utama dari inisiatif ini adalah:

untuk memperbaiki/membangun hunian berbiaya rendah bagi masyarakat dan oleh masyarakat sendiri;

untuk mengubah sikap pemerintah dan kepercayaan diri masyarakat dalam kapasitas mereka untuk
memperbaiki kondisi kehidupan mereka;

untuk mengubah peran pemerintah dari pelaku menjadi fasilitator, dan peran masyarakat dari
penerimamenjadi pelaku dalam proses perbaikan perumahan yang terjangkau dan berbasis
masyarakat; dan melakukan advokasi untuk perubahan kebijakan dalam strategi pembangunan
perumahan dan pendekatan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Perumahan Huu Nghi di Cua Nam, Kota Vinh adalah yang pertama secara sukarela menerapkan

program ini. Perumahan baru itu diresmikan pada World Habitat Day 2010. Keberhasilan komunitas ini adalah
praktek yang sangat meyakinkan dan menjadi inspirasi bagi masyarakat miskin dan pemerintah kota lainnya di
seluruh Vietnam. Hambatan utama yang dialami adalah regulasi dan pendanaan. Standar perumahan provinsi
menetapkan ukuran minimum sebidang tanah 60 m2, sedangkan ukuran petak tanah setiap rumah setelah
pembangunan kembali akan hanya 47 m2. Jika mengikuti standar, beberapa rumah akan harus dipindah. Agar
hubungan sosial bisa dipertahankan, masyarakat bernegosiasi dengan pemerintah untuk menerima petak yang
lebih kecil. Masalah pendanaan diatasi dengan secara maksimal dengan melakukan beberapa hal bersamasama: simpanan, perencanaan dan desain, menghancurkan rumah-rumah tua dan membersihkan area tersebut,
mendaur ulang bahan lama, berbagi pondasi dan dinding umum, pembelian bahan bangunan, menggunakan
tenaga kerja masyarakat, membangun infrastruktur (drainase), mengawasi pembangunan, menjaga kegiatan
masyarakat, dan saling berbagi pengalaman.
Kunci bagi keberhasilan inisiatif ini adalah solidaritas masyarakat dalam melakukan segala sesuatu
bersama-sama, atau proses masyarakat terhadap komitmen untuk bertindak. Dengan proses tersebut,
masyarakat bisa meyakinkan pemerintah kota dan provinsi terhadap kelayakan rencana mereka.
1. Simpanan bersama: Setiap rumah tangga miskin harus menabung untuk menunjukkan kemampuan
untuk membayar kembali pinjaman mereka.
2. Secara bersama-sama melakukan perencanaan dan desain rumah impian mereka. Proses ini
membantu masyarakat untuk membangun kekuatan dan mendukung anggotanya untuk bernegosiasi
dengan satu sama lain dalam rangka menciptakan lingkungan yang bermanfaat bagi masyarakat
secara keseluruhan..
3. Secara bersama-sama menghancurkan rumah-rumah tua, menggunakan kembali bahan-bahan lama,
membeli bahan-bahan baru, berbagi pondasi dan dinding, menggunakan tenaga kerja dari masyarakat
sendiri bila mungkin, sehingga dapat menghemat biaya pembangunan hingga 46,7%.
4. Secara bersama-sama mengawasi pembangunan untuk menjamin kualitasnya.
5. Secara bersama-sama lebih membangun persahabatan dan solidaritas masyarakat.
19

6. Secara bersama-sama berbagi pengalaman dan membantu masyarakat lainnya di kota, negara dan di
luar itu, untuk meniru pendekatan ini.

Sumber: Guangzhou Awards 2012

Gambar 3.2
Kota Vinh

20

BAB IV
STUDI LAPANGAN DAN PENILAIAN KEBUTUHAN
4.1

Studi Lapangan Karakteristik Pemilik sekaligus Penghuni Perumahan Sewa MBR

4.1.1

Identitas Kepala Keluarga


Pada analisis identitas kepala keluarga akan melihat pendidikan terakhir, penghasilan kepala keluarga

dan penghasilan total keluarga yang dimiliki oleh pekerja formal maupun informal dalam radius 10 km dari Undip.

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.1
Pendidikan Terakhir KK dan Penghasilan KK

Menurut hasil analisis dari diagram 4.1, dapat dilihat bahwa 70% merupakan lulusan SD-SMA dan 85%
penghasilan KK antara 1jt 3,5jt rupiah. Hal ini menunjukan bahwa mayoritas pekerja baik formal maupun
informal merupakan kepala keluarga yang berpengahasilan menengah kebawah, hal ini didukung bahwa 70%
diantaranya merupakan KK dengan lulusan SD-SMA. Sedangkan sisanya merupakan kepala keluarga dengan
berpenghasilan menengah keatas dan mayoritas adalah lulusan D3-S2 dengan pekerjaan formal.

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.2
Penghasilan Total Keluarga

Hal ini didukung pula dengan penghasilan total keluarga yang menunjukan bahwa 72% merupakan
keluarga dengan golongan ekonomi menengah kebawah. Sedangkan sisanya merupakan keluarga dengan
golongan ekonomi menengah keatas, mayoritas merupakan pekerja formal. Hal ini menunjukan bahwa idealnya
75% pembangunan perumahan dan permukiman ditujukan untuk keluarga dengan ekonomi menengah
kebawah, dengan kata lain masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

21

4.1.2

Karakteristik Sosial Ekonomi Kepala Keluarga


Setelah melakukan survey untuk karyawan Undip dan yang bekerja di sektor informal sekitar Undip

maka didapatkan pendapatan dan pengeluran rata rata. Hal ini dapat berfungsi untuk melihat kemampuan rata
rata masyarakat untuk membayar cicilan rumah setiap bulannya. Sehingga pemerintah dapat mengetahui
langkah langkah yang terbaik untuk penyediaan perumahan. Berikut merupakan pendapatan di sektor formal
dan informal pada data responden.

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.3
Pendapatan KaryawanFormal dan Informal

Dari grafik tersebut dilihat bahwa rata rata pendapatan dari responden adalah Rp2.000.000 sampai
dengan Rp3.500.000 dan Rp2000.000 sampai dengan Rp5.000.000. Pendapatan ini yang akan menjadi
pedoman untuk pembayaran cicilan untuk penyediaan rumah nantinya. Untuk membayar cicilan rumah biasanya
maksimal adalah sepertiga dari pendapatan. Sehingga didapatkan cicilan tiap responden berkisar Rp600.000
sampai dengan Rp1.100.000.
Selain pendapatan maka diketahui juga pengeluaran setiap responden berikut adalah grafiknya.

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.4
Pendapatan Karyawan Formal dan Informal

Dari grafik tersebut dapat dilihat rata rata pengeluaran responden berkisar Rp1000.000 sampai dengan
Rp2.000.000 tetapi untuk rata rata pengeluaran Rp2.000.000 sampai dengan Rp3.500.000 juga banyak. Hal ini
berbanding lurus dengan pendapatan responden. Pengeluaran responden ini sudah termasuk untuk membayar
uang sewa dan utilitas rumah. Sehingga dapat ditarik kesimpulan bahwa ketika responden tersebut menyewa
rumah maka pendapatan sama dengan pengeluran dengan hasil mereka tidak memiliki tabungan. Sehingga

22

dengan penyediaan perumnas diharapkan pengeluaran lebih kecil dibanding dengan pendapatan sehingga
responden tersebut dapat menabung untuk kebutuhan masa depannya juga.
4.1.3

Tipologi Hunian Perumahan


Pada analisis tipologi hunian, digunakan data harapan masyarakat mbr terhadap jenis dan luasan

rumah yang ingin ditempati, sehingga dapat membantu dalam pemilihan dan penyediaan jenis dan luas rumah di
lokasi perencanaan

(a)

(b)

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.5
(a) Diagram Pemilihan Jenis Rumah; (b) Diagram Pemilihan Tipe Luas Hunian

Menurut hasil analisis diagram 4.5, dari seluruh responden, baik informal maupun formal sebagian
besar atau mencapai 81 % memilih rumah tapak, hal ini mungkin disebabkan rumah tapak memiliki privasi yang
tinggi, dan paradigm masyarakat Indonesia yang masih menggunakan paradigm lama. Sedangkan untuk
pemilihan luas rumah cenderung berimbang, antara luasan 36m2 sampai luasan diatas 70m2, kecenderungan
pemilihan luas bisa berdasarkan jumlah keluarga saat ini. Rata-rata masyarakat memilih luasan tersebut agar
dapat memiliki minimal 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1 ruang tamu, 1 ruang keluarga dan dapur. Dengan
analisis ini dapat diketahui bahwa pada lokasi perencanaan akan direncanakan perumahan dengan topilogi
rumah jenis rumah tapak dengan luasan antara 36m2 60m2. Pertimbangan tersebut tidak didasari atas
keinginan mbr semata, namun juga mempertimbangkan aspek-aspek lain sepertki kondisi ekonomi mbr, harga
lahan di Kota Semarang dan lain sebagainya.
4.1.4

Tingkat Kepuasan Terhadap Hunian dan Lingkungan


Berdasarkan hasil kuesioner yang disebar pada pekerja lingkungan UNDIP formal dan informal berikut

ini, merupakan hasil tingkat kepuasaan terhadap ketersediaan hunian dan lingkungan yang ada pada kawasan
rumah sewa yang dimiliki oleh para pekerja lingkungan UNDIP baik formal maupun informal.

23

(a)

(b)

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.6
(a) Kepuasan Responden Formal terhadap luas hunian; (b) Kepuasan Responden Formal terhadap kondisi
fisik lingkungan

(c)

(d)

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.7
(c) Kepuasan Responden Informal terhadap luas hunian; (d) Kepuasan Responden Informal terhadap kondisi
fisik lingkungan

Grafik (a), (b), (c), dan (d) masing-masing menunjukkan bahwa baik responden formal maupun informal merasa
tidak puas terhadap hunian dan lingkungannya.
Tabel IV.1
Indikator Kepuasan
Indikator
Luas rumah tinggal
Kualitas bangunan
Jumlah ruangan
Hubungan bertetangga
Ketenangan dan keamanan
Kondisi fisik lingkungan
Jumlah

STP

16

TP
6
2
0
3
4
1

48

KP
10
13
6
6
4
9

143

BS
25
34
16
25
21
22

232

P
38
31
25
45
47
46

55

SP
4
3
34
4
7
3

0
0
1
0
0
0

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Dari hasil kuesioner, responden paling banyak merespon tingkat kepuasan terhadap hunian dan

lingkungannya sebagai biasa saja atau netral. Dapat disimpulkan bahwa responden yang merespon secara
24

negatif ialah yang merespon STP, TP, dan KP, sejumlah 207 dan yang merespon positif ialah puas dan
sangat puas sejumlah 56, dan merespon netral sejumlah 55. Dapat disimpulkan bahwa secara keseluruhan,
kepuasan responden terhadap hunian dan lingkungan masih kurang.
4.1.5

Tingkat Kepuasan Terhadap Sarana dan Prasarana


Berdasarkan hasil kuesioner yang disebar pada pekerja lingkungan UNDIP formal dan informal berikut

ini, merupakan hasil tingkat kepuasaan terhadap ketersediaan sarana yang ada pada kawasan rumah sewa
yang dimiliki oleh para pekerja lingkungan UNDIP baik formal maupun informal.

(a)

(b)

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.8
Grafik Tingkat Kepuasan Terhadap Sarana (a) Responden Formal; (b) Responden Informal

Kriteria penilaian yang digunakan adalah aksesbilitas ke tempat kerja, kondisi jalan, ktersediaan air bersih,
ketersediaan listrik, drainase, persampahan, tingkat keamanan lingkungan, tingkat kebersihan lingkungan,
tingkat kebisingan, dan keterjangkauan fasilitas. Berdasarkan hasil keusioner tersebut dapat dilihat bahwa
sebagian masyarakat sudah puas akan ketersediaan sarana dan prasarana yang ada yaitu sebesar 77% untuk
responden formal formal dan sebesar 90% untuk responden informal. Hasil pengolahan data tersebut akan
menjadi dasar analisis penyediaan sarana pada perencanaan permukiman bagi MBR sesuai dengan apa yang
responden inginkan.
4.1.6

Mobilisasi atau Kemudahan Aksesbilitas


Berdasarkan hasil kuesioner yang disebar pada pekerja lingkungan UNDIP formal dan informal berikut

ini, merupakan hasil tingkat kepuasaan terhadap kemudahan aksesbilitas oleh para pekerja lingkungan UNDIP
baik formal maupun informal.

25

(a)

(b)

Sumber : Hasil Analisis kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Diagram 4.9
Grafik Kemudahan Aksesibilitas ke Tempat Kerja (a) Responden Formal; (b) Responden Informal

Kriteria penilaian yang digunakan adalah jarak tempuh dari rumah ke tempat kerja, waktu tempuh dari rumah ke
tempat kerja serta moda trasnportasi yang digunakan. Berdasarkan hasil keusioner tersebut dapat dilihat bahwa
sebagian masyarakat sudah sangat puas atas kemudahan aksesibilitas yaitu sebesar 76% untuk responden
formal formal dan sebesar 77% untuk responden informal. Responden cenderung memilih menggunakan
kendaraan pribadi seperti sepeda motor sebagai moda trasnportasi karena jarak tempat kerja yang hanya 1 5
km saja dari rumah. Hasil pengolahan data tersebut akan menjadi dasar analisis penyediaan rute angkutan
umum yang dapat berguna untuk mengurangi tingkat penggunaan kendaraan pribadi agar dapat mengurangi
kemacetan.
4.2

Best Practice Rumah Tapak Bagi MBR

4.2.1

Aspek Kelembagaan
Dalam penyediaan perumnas peran lembaga formal ada dalam 4 tahapan penmbangunan perumnas,

antara lain pertanahan, produksi, pembangunan dan pemasaran. Keempat siklus tersebut adalah siklus
pembangunan dari awal penyediaan lahan, sampai kawasan perumnas siap dipasarkan kepada masyarakat.
Salah satu badan yang paling berperan aktif dalam pembangunan dan penyediaan perumahan dan permukiman
adalah Badan Kebijaksanaan Perumahan Nasional (BKPN) yang berperan memberikan arahan kebijaksanaan
pembangunan perumahan dan permukiman yang diketuai oleh Menteri Pekerjaan Umum. Dalam hal
penyediaannya BKPN tidak bergerak sendirian, badan tersebut juga dibantu oleh badan-badan lain seperti
Menteri Pekerjaan Umum, Menteri Dalam Negeri, Menteri Sosial, Menteri Perindustrian, Menteri Negara
Lingkungan Hidup, Menteri Negara Kependudukan/Kepala BKKBN, Menteri Negara Agraria/Kepala BPN,
Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
(Bappenas), Menteri Transmigrasi dan Permukiman Perambah Hutan, Menteri Koperasi dan Pembinaan
Pengusaha Kecil, dan Gubernur Bank Indonesia.yang semuanya berperan aktif dalam keempat tahapan
pembangunan.
Dalam hal pengelolaan prasarana permukiman, sejak Repelita IV Badan Pengelola Air Minum (BPAM)
ditingkatkan menjadi Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) yang tersebar di seluruh daerah tingkat II. Selain
itu juga telah dibentuk perusahaan daerah yang mengelola air limbah terpusat di Jakarta, Bandung, Medan, dan
dinas-dinas pengelola kebersihan di beberapa kota besar dan sedang. Kegiatan penyediaan air bersih dan
sanitasi perdesaan sejak Repelita I hingga Repelita IV diselenggarakan secara terpisah-pisah oleh instansi yang
berbeda. Mulai Repelita V pelaksanaannya dilakukan secara terkoordinasi dengan pembagian tugas yang jelas
antar instansi yang menangani. Dalam hal ini, Departemen Pekerjaan Umum bertanggung jawab atas aspek
pembinaan dan pelaksanaan fisik konstruksi, Departemen Kesehatan bertanggungjawab atas aspek kualitas air
serta penyuluhan kesehatan masyarakat, dan Departemen Dalam Negeri bertanggung jawab atas penyiapan
masyarakat beserta kelembagaannya. Pelaksanaan kebijaksanaan tersebut sepenuhnya dikoordinasikan dan
26

dikendalikan oleh pemerintah daerah.Dalam rangka memperkuat kelembagaan di daerah dikembangkan Dinas
Pekerjaan Umum (PU) yang di dalamnya terdapat unit yang bertugas menangani perumahan dan .permukiman
4.2.2

Aspek Peraturan/Ketentuan Bangunan/Lingkungan


Perumnas Klipang Green berada pada Kelurahan Sendangmulyo Kecamatan Tembalang. Perumnas

Klipang Green ini telah berhasil meraih juara 2 Perumnas Award 2014 untuk kategori lokasi dengan produk
terbaik. Keunggulan dari perumnas ini adalah lokasi yang strategis dari sarana pendidikan dari TK-SMA,
perdagangan dan jasa berupa pertokoan/ruko hingga pasar, kesehatan berupa apotek hingga rumahsakit, dsb.
Selain itu perumnas ini hanya berjarak 10km dari pusat kota.Luas persil yang disediakan pada perumnas ini
yang terkecil adalah 96 m2 dan terbesar 324 m2. Hal ini sesuai peraturan RDTRK Kecamatan Tembalang yang
menyebutkan bahwa tipe rumah kecil minimal 60-200 m2, dan sedang 200-400m2. Hal ini menunjukan bahwa
kepadatan rendah digunakan pada perumnas ini untuk mendukung green friendly.
Untuk KDB yang digunakan Perumnas Klipang Green ini adalah tidak lebih dari 40% untuk perumahan
dan 60% untuk perdagangan dan jasa, hal ini sesuai dengan RDTRK yang berlaku di Kecamatan Tembalang
yang menyebutkan bahwa KDB yang digunakan perumahan hanya boleh mencapai batas maksimal 40% dan
perdagangan dan jasa 60%. Ketinggian bangunan hanya mencapai 2 lantai untuk pertokoan/ruko dan hunian
type 100/160, selain itu hanya bangunan berlantai 1 dimana hal ini juga sesuai dan tidak melebihi dari aturan
yang telah ditetapkan melalui RDTRK Kecamatan Tembalang. Garis sempadan muka bangunan terhadap
sungai yang bertanggul diluar kawasan perkotaan sekurang-kurangnya 5 meter, hal ini sesuai seperti yang
diterapkan oleh perumnas ini karena pada sebelah timur perumnas terdapat sungai yang sudah diberikan
sempadan sungai lebih dari 5 meter. Sedangkan Garis sempadan samping untuk 1-2 lantai diperbolehkan
berhimpitan sehigga pada Perumnas Klipang Green memanfaatkan lahan secara maksimal untuk tetap
berhimpitan, namun untuk garis sempadan depan belakang diberikan 2-7 meter yang disesuaikan dengan type
hunian masing-masing. Sempadan antarpersil ini dimanfaatkan untuk ketersediaan RTH privat pada bagian
depan dan belakang disetiap persil.
Arsitektur yang dibangun adalah minimalis dengan memaksimalkan green untuk mendukung green
friendly dengan orientasi bangunan pada perumahan ini idealnya adalah barat daya-timur laut untuk
mendapatkan keuntungan maksimal dari sinar matahari dan angin karena mendapatkan cahaya matahari dan
hembusan angin untuk sirkulasi didalam rumah dapat dimanipulasi secara optimum dan menghemat energi serta
meminimalisir dampak negative dari keduanya, misalnya saja penggunaan AC. Namun tetap ada bangunan
yang menghadap utara-selatan maupun timur-selatan karena keterbatasan lahan dan bentuk site. Sistem
penyediaan air bersih yang digunakan pada Perumnas Klipang Green berasal dari PDAM, sedangkan untuk
sistem pengolahan sampah telah diurus oleh RT masing-masing namun rata-rata sampah diangkut dari rumah
ke rumah oleh petugas setiap 2-3 kali dalam seminggu.
4.2.3

Aspek Pembiayaan
Best practice yang diambil adalah pembiayaan pada Perumnas Klipang Green yang ada di Kota

Semarang. Pada Perumnas Klipang Green terdapat beberapa tipe rumah yakni dengan tipe 38/72, tipe 38/96,
tipe 45/128, dan tipe 45/128. Setiap tipe yang ada memiliki harga yang berbeda beda tergantung dengan tipe
27

nya masing masing. Selain itu harga juga bergantung pada letak kapling yang ada dan disesuaikan dengan
kenaikan harga setiap tahunnya. Dari hasil wawancara pada pihak pemasaran, mengatakan bahwa harga rumah
untuk setiap kapling yang disediakan oleh pemerintah atau perumnas tidak boleh lebih tinggi dari harga
perumahan yang disediakan oleh pihak swasta. Sehingga harga rumah di perumnas ini bisa dijangkau harganya
oleh masyarakat. Perumahan tersebut juga dijual tidak bisa disewakan karena penyedianya adalah pemerintah.
Perumahan tersebut bisa langsung di beli dan bisa dicicil. Untuk cicilan atau angsuran biasanya
dilakukan atau dibayarkan ke bank. Angsuran tersebut dilakukan dengan memakai KPR dimana bunga yang ada
tergantung oleh bank masing masing. Tetapi khusus untuk MBR bunganya hanya 5% untuk semua bank yang
ada. Angsuran juga dibagi menjadi beberapa jangka waktu yakni mulai dari 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, dan 20
tahun untuk masyarakat. Persyaratan KPR yakni fotocopy KTP suami dan istri, fotocopy rekening tabungan, pas
photo, slip gaji, fotocopy SK pengangkatan pegawai tetap, surat keterangan kerja, dan fotocopy NPWP. Hal
tersebut digunakan untuk melihat kemampuan si pembeli untuk membayar angsuran. Perlu diketahui angsuran
tiap bulannya maksimal nya adalah 1/3 dari gaji yang ada sehingga disesuaikan jangka berapa tahun dapat
melunasi rumah yang aka dibeli. Dengan ketentuan ketentuan tersebut masyarakat akan mempertimbangkan
pembelian rumah yang dilakukan dan sudah mempersiapkan terlebih dahulu. Ada beberapa tahap juga dalam
angsuran yaitu membayar tanda jadi, uang muka, setelah itu baru masuk ke pembayaran cicilan setiap bulannya
(setelah penentuan angsuran berapa tahun).
4.2.4

Aspek Pengadaan Lahan


Perumanas Klipang Green berada pada Kelurahan Sendangmulyo Kecamatan Tembalang. Perumnas

Klipang merupakan perumahan yang bertemakan hunian hijau dan memiliki keunggulan lokasi yang strategis
dari sarana pendidikan, tempat ibadah, kesehatan serta sarana perdagangan dan jasa yang memadai. Dalam
penyediaan lahan untuk pembangunan perumahan tersebut dilakukan dalam beberapa tahapan-tahapan yang
sesuai dengan Undang-Undang No.1 Tahun 2011 pasal 106. Tahapan-tahapan tersebut teridiri dari tahapan
perencanaan, penyediaan lahan, pematangan lahan, pendistribusiaan lahan, dan pemanfaatan lahan.
1. Pada tahapan perencanaan hal yang dilakukan adalah pemeriksaan terhadap RTRW, RDTR, RTBL,
AMDAL, Peraturan zonasi, serta status lahan sebagai cara pemilihan lokasi yang tepat Pada tahap ini
juga dilakukan indikasi kebutuhan lahan dan indikasi potensi lahan.
2. Tahap pelaksanaan penyediaan lahan, yaitu tahap pengadaan lahan yang diperoleh melalui pemberian
hak atas tanah, konsolidasi tanah, peralihan atau pelepasan hak, jual belo, tukar-menukar, atau
perolehan dari lahan-lahan yang terlantar.
3. Tahap Pematangan lahan adalah tahapan penyedian lahan matang dengan melengkapi saranaprasarana, dan utilitas pendukung seperti jalan, saluran drainase, listrik, air dan lain-lain.
4. Tahap pendistribusian adalah tahapan pendistribusian lahan sesuai dengan kepentingannya.
Pada pembangunan perumahan (Perumnas), kepentingannya merupakan kepentingan umum/sosial
yang dibuat oleh pemerintah.
5. Tahap terakhir adalah tahap pemanfaatan lahan, merupakan tahapan pengawasan dan pengendalian
pemanfaatan lahan sesuai dengan peruntukannya (Perumnas).
28

4.2.5

Aspek Teknologis Bangunan dan Infrastruktur Lingkungan


Infrastruktur

Penjelasan dan Dokumentasi


Untuk kondisi jalan pada Perumnas Klipang Green sudah dalam
kondisi baik serta menggunakan pengkerasan paving karena
merupakan jalan lingkungan dengan lebar 4 meter. Terdapat lampu
penerangan jalan serta jalur pejalan kaki pada setiap sisi jalan.
Selain itu kapasitas jalan pada lingkungan perumahan bisa dilewati
oleh dua mobil

Jalan

Drainase pada lokasi best practice yaitu Perumnas Klipang Green


menggunakan drainase tipe tertutup dengan lebar kira-kira 30 cm.
Kondisi drainase menggunakan pengkerasan semen dan alirannya
lancar serta tidak menggenang.

Drainase

Pada Perumnas Klipang Green setiap tipe rumah sudah dilengkapi


oleh jamban pribadi dengan model closet duduk masing-masing.
Sedangkan untuk IPAL tidak tersedia di lingkup perumnas nya
namun tersedia dalam lingkup satu kelurahan Sendangmulyo.

Sanitasi

Air Bersih

Jangkauan pelayanan air bersih pada Perumnas Klipang Green


sudah menggunakan PDAM secara keseluruhan untuk semua tipe

29

rumah dan sudah tidak mengandalkan sumur


Listrik

Daya listrik yang digunakan pada Perumnas Green Klipang adalah


sebesar 1300 watt untuk tipe rumah terkecil yaitu 36.
Sistem persampahan yang ada di Perumnas Klipang Green sudah
menggunakan jasa diangkut ke TPS. Namun truk sampah tidak

Persampahan

memasuki kawasan permukiman warga karena sudah terdapat


tempat pengumpulan sampah sementara yang ada di dekat kawasan
perumnas tersebut. Pengangkutan sampah dilakukan tiga kali dalam
seminggu guna tetap menjaga estetika kawasan perumnas.
Letak dari Perumnas Green Klipang sangatlah strategis karena
berada dekat dengan sarana kesehatan yaitu RSUD Ketileng, sarana
perdagangan dan jasa yaitu Swalayan ADA dan GIANT, serta dekat

Sarana

dengan sarana pendidikan yaitu SD Internasional. Selain itu dari


perumnas ke pusat kota hanya membutuhkan waktu sekiranya 30
menit saja. Perumnas Green Klipang juga dilengkapi dengan pos
keamanan yang terletak di depan gapura permukiman serta ruang
terbuka yang terletak di tengah kawasan perumnas.
Untuk hunian tipe terendah yang digunakan untuk MBR yaitu tipe 36,
teknologis bangunan Perumas Klipang menggunakan Batu Kali
sebagai pondasi dasar, sedangkan untuk rangka menggunakan

Teknologis Bangunan

beton, dinding menggunakan bata merah dengan finishing cat, untuk


lantai menggunakan keramik 40 x 40 cm, rangka atap menggunakan
baja ringan, penutup atap menggunakan genteng beton flat, kusen
jendela dan daun pintu menggunakan kayu kruing. (Sumber:
http://reg5.perumnas.co.id)

Sumber: Hasil Analisis Kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

4.2.6

Aspek Prosedur Perizinan Pelaksanaan Pembangunan


Perumnas Klipang Green pada proses pembangunannya melaksanakan prosedur perizinan sesuai

ketentuan sebagai berikut:


1. Memastikan tanah yang akan dikelola memiliki peruntukan lahan permukiman atau perumahan pada
RDTRK
2. Melakukan sidang pendirian perumnas di Jakarta yang menjelaskan perbandingan harga-harga lahan
dan perumahan swasta yang ada di sekitar lokasi
3. Mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan
Daerah (Bappeda). Produk dari perizinan tahap ini ialah Advice Planning dan Izin Prinsip atau Surat
Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Advice planning berisi peraturan
tata bangunan dan lingkungan.
4. Mengecek legalitas sertifikat di BPN dan mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah yang merupakan
syarat saat melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Selain itu juga melakukan
penyesuaian sertifikat dimana satu lahan tersebut memiliki Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama
Perumnas.
30

5. Melaksanakan AMDAL
6. Mengurus IMB ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap. Pada tahap ini, siteplan
perumahan disyahkan.
4.3

Penilaian Kebutuhan Data Dalam Penentuan Wilayah Studi

4.3.1

Karakteristik Fisik
Daya dukung lahan merupakan hasil overlay dari jenis tanah ,kelerengan, curah hujan dan daerah

awan bencana yang ada di kawasan yang berjarak 10 km dari Universitas Diponegoro. Kawasan tersebut terdiri
dari sebagian Kecamatan Semarang Barat, Kecamatan Semarang timur, Kecamatan Genuk dan meliputi
Kecamatan Pedurungan, Kecamatan Gayamsari, Kecamatan Gajah Mungkur, Kecamatan Candisari, Kecamatan
Gunung Pati, Kecamatan Banyumanik dan Kecamatan Tembalang. Pada kawasan tersebut terdapat 3 kawasan
yaitu kawasan penyangga, kawasan lindung, dan kawasan budidaya. Kawasan penyangga berupa hutan dan
sawah yang memiiki kelerengan 15-25%. Kawasan lindung berupa hutan-hutan dan memiliki kelerengan yang
tinggi yaitu lebih dari 40%, dan kawasan lindung yang merupakan dengan kelerengan yang datar yaitu 2-15%
dan merupakan kawasan yang sesuai untuk dikembangkan menjadi kawasan permukiman, perdagangan dan
jasa, dan pendidikan serta kesehatan. Dari 10 Kecamatan yang berada pada keterjangkauan 10 kilometer dari
Universitas Diponegoro terdapat 8 diantaranya mayoritas adalah kawasan Budidaya yaitu kecamatan Semarang
Barat, Kecamatan Semarang Tengah, Kecamatan Semarang Timur, Kecamatan Gayamsari, Kecamatan
Banyumanik, Kecamatan Tembalang dan Kecamatan Pedurungan. Sehingga kawasan tersebut sesuai jika
diperuntukkan untuk membangun perumahan.

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Gambar 4.10
Peta Daya Dukung Lahan

4.3.2

Aksesbilitas
Aksesibilitas merupakan salah satu pertimbangan penting dalam pemilihan site untuk penyediaan

perumahan bagi MBR. Dalam radius lokasi perencanaan, yaitu 10 km dari Universitas Diponegoro, penyediaan
lahan untuk perumahan baru bagi MBR harus mempertimbangkan akses, baik akses terhadap jalan, maupun
31

terhadap kendaraan umum, agar para MBR tersebut dapat mencapai tempat kerja dengan lebih mudah dan
meminimalisir pengeluaran akan transportasi. Sehingga perumahan yang akan direncanakan bisa di katakana
affordable untuk seluruh target konsumen. Berikut merupakan peta aksesibilitas ketersediaan jalan dan
jangkauan trayek pada batas wilayah perencanaan

Sumber : BAPPEDA Kota Semarang 2011, BAPPEDA Kabupaten Semarang 2011, BAPPEDA Kabupaten Demak 2011

Gambar 4.11
Peta Aksesibilitas Batas Wilayah Perencanaan

Penyediaan lahan perumahan untuk MBR harus mempertimbangkan aksesibilitas, apakah lahan
tersebut sudah memiliki dan dapat mengakses jaringan jalan, serta adakah pelayanan angkutan umum, karena
tidak semua MBR memiliki kendaraan pribadi. Jarak keterjangkauan pelayanan angkutan umum tidak boleh
lebih dari 500 meter dari lokasi site perencanaan, karena menurut standar, jarak normal berjalan kaki maksmial
500 meter, sehingga perumahan yang akan direncanakan akan menjadi perumahan yang affordable bagi
penghuninya.
4.3.4

Peraturan Bangunan dan Lingkungan


RDTRK adalah rencana pemanfaatan ruang kota secara terinci yang disusun untuk penyiapan

perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan program-program pembangunan kota. RDTRK memuat rumusan
kebijaksanaan pemanfaatan ruang kota yang disusun dan ditetapkan untuk menyiapkan perwujudan ruang
Bagian Wilayah Kota dalam rangka pelaksanaan program dan pengendalian pembangunan kota baik yang
dilakukan oleh Pemerintah, swasta maupun masyarakat. Bahwa RDTRK Semarang yang merupakan
perwujudan aspirasi masyarakat yang tertuang dalam rangkaian kebijaksanaan pembangunan fisik kota di
wilayah Kota Semarang yang memuat ketentuan-ketentuan antara lain :
a. Merupakan pedoman, landasan dan garis besar kebijaksanaan bagi pembangunan fisik kota Semarang
dalam jangka waktu 10 tahun, dengan tujuan agar dapat mewujudkan kelengkapan kesejahteraan
masyarakat dalam hal memiliki kota yang dapat memenuhi segala kebutuhan fasilitas

32

b. Berisi suatu uraian keterangan dan petunjuk-petunjuk serta prinsip pokok pembangunan fisik kota yang
berkembang secara dinamis dan didukung oleh pengembangan potensi alami, serta sosial ekonomi,
sosial budaya, politik, pertahanan keamanan dan teknologi yang menjadi ketentuan pokok bagi seluruh
jenis pembangunan fisik kota, baik yang dilaksanakan Pemerintah Kota Semarang, Pemerintah Propinsi
Jawa Tengah, maupun Pemerintah Pusat dan masyarakat secara terpadu.
Dengan pertimbangan sebagaimana tersebut di atas, maka Pemerintah Kota Semarang memandang
perlu untuk menerbitkan Peraturan daerah Kota Semarang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Rencana Detail Tata
Ruang Kota (RDTRK) Kota Semarang Bagian Wilayah Kota V (Kecamatan Gayamsari dan Kecamatan
Pedurungan) Tahun 2000 2010. Berikut peraturan yang terkait dengan ketentuan bangunan dan lingkungan
pada wilayah studi di Kecamatan Pedurungan, Kelurahan Penggaron Kidul.
a. Pasal 6 menyebutkan bahwa Kelurahan Penggaron Kidul memiliki luas 240,994 ha.
b. Pasal 10 menyebutkan bahwa Kelurahan Penggaron Kidul diproyeksikan akan memiliki jumlah
penduduk 23.146 jiwa dan kepadatan 46 jiwa/ha. Hal ini menunjukan bahwa dalam peraturan,
Kelurahan Penggaron Kidul diproyeksikan berstatus permukiman dengan kepadatan rendah.
c. Pasal 13 menyebutkan penentuan ruang wilayah Kecamatan Pedurungan dan Gayamsari berupa
permukiman 281,488 Ha; perdagangan dan Jasa 10,868 Ha; campuran perdagangan dan Jasa,
permukiman 16,087 Ha; Perkantoran 0,699 Ha; Pendidikan 1,079 Ha; Kesehatan 0,243 Ha;
Peribadatan 0,699 Ha; Olahraga dan Rekreasi 1,037 Ha; Pelayanan Umum 1,789 Ha; Industri 82,226
Ha; Makam/TPU 0,701 Ha; Terminal 1,515 Ha.
d. Pasal 19 menyebutkan Kelurahan Penggaron Kidul memiliki fungsi jaringan jalan lokal sekunder yaitu
jalan penggaron kidul.
e. Pasal 20 menyebutkan pula terdapat jaringan rel kereta api, tepatnya pada batas wilayah utara
Kelurahan Penggaron Kidul.
f.

Pasal 21 menyebutkan pula terdapat terminal tipe B, yaitu terminal penggaron. Letaknya berdekatan
dengan Supermarket Giant dan Pom Bensin pada jalan Arteri Sekunder yang menghubungkan Pusat
Kota Semarang dengan Kabupaten Demak.

g. Pasal 25 menyebutkan terdapat jaringan sekunder telekomunikasi di Jl. Penggaron Kidul.


h. Pasal 26 menyebutkan jaringan listrik di Kelurahan Penggaron Kidul hanya terdapat saluran udara
tegangan menengah.
i.

Pasal 27 menyebutkan saluran primer pada sungai babon di jalan penggaron kidul, sekunder pada jalan
plamongansari raya, dan tersier di tiap lingkungan permukiman.

j.

Pasal 28 menyebutkan fasilitas TPS (transfer depo/container) berada pada terminal penggaron.

k. Pasal 31 menyebutkan KDB pada Kelurahan Penggaron Kidul pada ruas fungsi jaringan jalan lokal
sekunder ditetapkan sebagai berikut :
1. Perumahan KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus).
2. Perdagangan dan Jasa : Minimarket, Hotel, Pertokoan, Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam
puluh perseratus).
33

3. Campuran perdagangan dan jasa, Perumahan 60% (enam puluh perseratus);


4. Fasilitas Umum : Pendidikan, Peribadatan, Kesehatan, Bangunan Pelayanan Umum KDB yang
direncanakan 60 % (enam puluh perseratus).
l.

Pasal 34 menyebutkan ketinggian bangunan dan KLB dengan jumlah luas lantai bangunan dan luas
persil pada setiap fungsi lahan sesuai pada setiap peruntukan berdasarkan fungsi ruas Jalan Lokal
Sekunder, KLB yang ditetapkan :
1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 1,2
2. Campuran Perdagangan, Jasa dan Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 1,6
3. Perdagangan dan Jasa : Mini Market dan Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; Pasar
maksimal 2 lantai dan KLB 1,2
4. Fasilitas Umum : Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; Peribadatan, Kesehatan, Bangunan
Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 1,2

m. Pasal 37 menentukan garis sempadan bangunan berdasarkan ruas Jalan Lokal Sekunder, GSB yang
ditetapkan :
1. Perumahan 17 meter;
2. Perdagangan dan Jasa : Minimarket, Hotel, Pertokoan, Pasar 17 meter
3. Fasilitas Umum : Pendidikan, Peribadatan, Kesehatan, Bangunan Pelayanan Umum 17 meter
n. Pasal 38 ayat 1 menunjukan garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai untuk sungai
yang bertanggul di dalam kawasan perkotaan dihitung dari batas terluar sepanjang kaki tanggul sampai
dinding terluar bangunan yang besarnya ditetapkan sebagai berikut :
a. Sungai Banjir Kanal Timur sekurang-kurangnya 3 meter
b. Sungai Babon sekurang-kurangnya 15 meter
o. Pasal 38 ayat 2 menunjukan garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai untuk sungai
yang bertanggul diluar kawasan perkotaan sekurang-kurangnya 5 meter dari sebelah luar sepanjang
kaki tanggul yaitu : Sungai Babon sekurang-kurangnya 5 meter.
p. Pasal 38 ayat 3 menunjukan garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai yang tidak
bertanggul didalam kawasan perkotaan dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan sampai dinding
terluar bangunan yang ditetapkan sebagai berikut :
a. Sungai yang memiliki kedalaman tidak lebih dari 3 meter, garis sempadan ditetapkan sekurangkurangnya 10 meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.
b. Sungai yang mempunyai kedalaman 3 meter sampai dengan 20 meter garis sempadan ditetapkan
sekurang-kurangnya 15 meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.
q. Pasal 40 menjelaskan garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan Rel Kereta Api dihitung
dari as Rel Kereta api sampai dinding terluar bangunan yang besarnya ditetapkan 15 meter.
r.

Pasal 42 menjelaskan garis sempadan samping dan belakang bangunan yang berbatasan dengan
persil tetangga ditetapkan sebagai berikut:

34

Bangunan tunggal tidak bertingkat dapat berhimpitan atau apabila tidak berhimpitan berjarak
minimal 1,5 m.

Bangunan deret bertingkat sampai dengan ketinggian 3 lantai, untuk lantai 1 dan 2 dapat berhimpit,
sedangkan lantai 3 harus terpisah.

Bangunan dengan ketinggian 4 lantai atau lebih harus terpisah.

s. Pasal 43 menjelaskan mengenai penentuan luas persil bangunan


t.

Pasal 53
(1) Pelanggaran terhadap ketentuan dalam Peraturan Daerah ini diancam dengan pidana kurungan
selama-lamanya 3 (tiga) bulan dan/atau denda sebesar-besarnya Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah).
(2) Tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah pelanggaran.
(3) Selain tindak pidana sebagaimana dimaksud ayat (1) dapat diancam Pidana lain sesuai peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

Sumber: RDTRK Kecamatan Pedurungan dan Kecamatan Gayamsari

Gambar 4.
Peruntukan Guna Lahan RDRTK Kecamatan Pedurungan dan Kecamatan Gayamsari

35

BAB V
KONSEP RENCANA PENGADAAN PERUMAHAN YANG LAYAK DAN TERJANGKAU

5.1

Karakteristik Fisik dan Lingkungan yang ada

5.1.1

Identifikasi lokasi lahan untuk pendekatan pembangunan baru rumah layak huni
Dalam penentuan dan perkembangan lokasi perumahan banyak faktor yang berpengaruh. Faktor-faktor

tersebut antara lain : (1) Kependudukan, (2) Pertahanan, (3) Pembiayaan dan Dana (Departemen Pekerjaan
Umum, 1994). Pada dasarnya, persyaratan umum lokasi perumahan dan permukiman harus sesuai dengan
rencana peruntukan lahan yang diatur didalam Rencana Tata Ruang Wilayah setempat atau dokumen
perencanaan tata ruang lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah (Perda) setempat, atau memenuhi
persyaratan sebagai berikut :
1. Tidak berada pada kawasan lindung
2. Bebas dari pencemaraan air, udara dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik yang ditimbulkan
sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alam seperti banjir, tanah longsor, tsunami;
3. Kemiringan lahan tidak melebihi 15%
4. Kondisi sarana dan prasarana memadai
5. Dekat dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota
6. Bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, keterkaitan antara lokasi perumahan dengan
pusat-pusat kegiatan (tempat kerja) dan pelayanan kota akan mempunyai implikasi ekonomi. oleh
sebab itu perumahan yang diperuntukkan MBR harus memperhatikan jarak antara lokasi perumahan
dengan lokasi tempat kerja.
5.1.2

Penentuan lokasi lahan pembangunan perumahan


Lokasi studi terpilih untuk dijadikan sebagai lokasi pembangunan perumahan yang terjangkau bagi

MBR terletak di Kelurahan Penggaron Kidul, Kecamatan Pedurungan. Pada analisis daya dukung lahan
sebelumnya telah disebutkan bahwa Kecamatan Pedurungan merupakan kawasan budidaya yang berarti
kawasan tersebut merupakan kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar
kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan (nugraha, dkk 2006 :
62). Jenis tanah yang dimiliki di lokasi studi adalah asosiasi alluvial kelabu. Jenis tanah ini merupakan jenis
tanah peralihan antara alluvial dan latosol, bersifat agak netral dengan warna merah sampai dengan coklat.
Jenis tanah ini mempunyai konsistensi keras waktu kering dan teguh pada waktu lembab (Darmawijaya, 1990).
Produktifitasnya sedang sampai tinggi dan biasa digunakan untuk pertanian, pertambakan, dan permukiman.
(Peta Jenis Tanah terlampir).
Curah hujan adalah sebesar 27,7-34,8 mm/tahun yang termasuk curah hujan yang tinggi namun lokasi
studi adalah kawasan bebas banjir. Lokasi studi memiliki kemiringan 0-2% yang berarti memiliki lahan yang
datar. Untuk sumber air tanah berjenis akuifer produktif yang berarti memililki sumber air tanah dekat atau bawah
tanah dengan debit sumur 5-10 liter/ detik. Sehingga apabila membangun perumahan bagi MBR di atas tanah
tersebut dapat dikatakan layak. (Peta Topografi terlampir).
36

Lokasi studi terletak di Kelurahan Penggaron kidul dengan batas utara adalah sawah, batas selatan adalah
Jalan Kyai Morang IV, batas timur adalah Jalan Kyai Morang, dan batas barat adalah sungai irigasi. Batas-batas
sebelah selatan dan timur merupakan jalan lingkungan yang memiliki tingkat kebisingan yang rendah. Apabila
dibangun untuk perumahan lokasi tersebut dapat dikatakan memiliki kenyamanan dan keamanan yang baik
Lokasi pengembangan perumahan tersebut juga dekat dengan Terminal Penggaron, SD IT Bunda harapan, dan
tempat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari.

5.2

Rencana tapak (site plan)


Lokasi lahan dan tapak yang dipilih sebagai kawasan perumahan baru yang akan disediakan untuk

masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR berada pada Kecamatan Pedurungan, Kelurahan Penggaron
Kidul. Lokasi studi berada di lahan dengan peruntukan sawah, namun saat ini sudah dimulai ada pembangunan
jalan paving untuk mempermudah aksesbilitas masyarakat. Selain itu wilayah studio masih berada pada buffer
10 km dari Universitas Diponegoro, asumsi ini didasarkan oleh perumahan tapak yang akan direncanakn
memang diperuntukkan bagi masyarakat yang bekerja di kawasan Universitas Diponegoro. Selain itu untuk
aksesbilitas juga tergolong mudah karena berada dekat dengan sarana umum seperti perdagangan (Giant) dan
terminal Penggaron lalu untuk mengakses transportasi umum menuju kawasan Universitas Diponegoro juga
mudah karena terdapat BRT dan dapat dijangkau dengan dua kali naik namun hanya membayar sekali saja.
Harga lahan pada lokasi studi juga tergolong murah serta mendukung dalam hal topografi nya untuk
dikembangkan sebagai perumahan bagi MBR.
5.2.1

Carrying Capacity
Luas lahan yang dapat digunakan sebagai lahan terbangun memiliki luas 59.281,58 m 2. Menurut

Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No 403/KPTS/M/2000 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Rumah Sederhana Sehat setiap orang membutuhkan 9 m2 agar dapat bergerak bebas di suatu
rumah. Dari ketentuan tersebut maka jumlah penduduk maksimal yang dapat ditampung adalah 6587 jiwa.

Sumber: Hasil Perhitungan Kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

Gambar 5.
Bagan Perhitungan Carriying Capacity
37

5.2.2

Kebutuhan Ruang
Analisis kebutuhan ruang ini berupa perhitungan antara jumlah serta luas ruang yang dibutuhkan pada setiap aktivitas yang akan disediakan dalam perencanaan

lokasi perancangan dengan mempertimbangkan jumlah pengguna dan standar penggunaan aktivitas tersebut. Penentuan jumlah dan luas ruang tersebut berpedoman pada
standar berupa SNI, observasi lapangan, dan best practice. Berikut adalah hasil analisis kebutuhan ruang terbangun dan non-terbangun pada wilayah studi:
Tabel V.
Analisis Kebutuhan Ruang
Kelompok Aktivitas

Jenis Aktivitas

Jenis Ruang

Pengguna
(jiwa)

Jumlah
(unit)

Luas
(m2)

Keterangan

4 jiwa / 60 m2

Surat Keputusan
Bersama Nomor 648381 Tahun 1992,
739/KPTS/1992 dan
09/KPTS/1992

125

4500

RENCANA

1125

3 jiwa / 36 m2

UU No.1 Tahun 2011


pasal 22 ayat 3
tentang perumahan dan
Kawasan Permukiman

375

7875

RENCANA

Standar (jiwa/m2)

Sumber

Ruang Terbangun
Aktivitas Utama

Hunian Sederhana

Hunian Sangat Sederhana

Bermukim

Bermukim

Rumah

500

Rumah

Aktivitas Penunjang
Pendidikan

Kegiatan belajar mengajar

TK

1800

1.250 jiwa / 500 m2

SNI 03-1733-2004

724

RENCANA

Perdagangan

Jual beli barang kebutuhan

Pertokoan

5000

6.000 jiwa / 3.000 m2

SNI 03-1733-2004

2590

RENCANA

Peribadatan

Beribadah

Mushola

1625

250 m2

Best Practice

504

RENCANA

Keamanan

Menjaga keamanan kawasan

Pos Keamanan

1625

12 m2

Best Practice

36

RENCANA

Pengumpulan sampah

Pengangkutan dan
pengumpulan sampah

TPS

6 m2

SNI 3242-2008

36

RENCANA

Aktivitas Pelayanan

1625

38

Pengelolaan Perumahan

Manajemen rumah tapak

Kantor Pemasaran

30 m2
1625

Surat Keputusan
Bersama Nomor 648381 Tahun 1992,
739/KPTS/1992 dan
09/KPTS/1993

Total Kebutuhan Ruang Terbangun

100

RENCANA

16364
Ruang Non Terbangun
Ruang Terbuka Hijau Publik

RTH Aktif

Hiburan, rekreasi, olahraga,


jogging

Taman dan Jogging


Track Pusat Permukiman

RTH Pasif

Sempadan sungai dan


sempadan kawasan

Barrier

Menambah estetika perumahan


Tempat bermain dan peneduh
TK

10000

2.500 jiwa / 1.250 m2

SNI 03-1733-2004

4251

RENCANA

1625

10 m dari sungai

RDTRK BWK V

2991

RENCANA

Jalur Hijau

1625

KDB RDTRK BWK V

2355

RENCANA

Taman Bermain dan RTH

1800

1.250 jiwa / 500 m2

KDB RDTRK BWK V

370

RENCANA

Peneduh parkir pertokoan

Jalur Hijau

5000

6.000 jiwa / 3.000 m2

KDB RDTRK BWK V

135

RENCANA

Barrier persampahan

Barrier

1625

6 m2

KDB RDTRK BWK V

492

RENCANA

Peneduh parkir kantor


pemasaran

Jalur Hijau

133

RENCANA

KDB RDTRK BWK V

500

8625

RENCANA

Surat Keputusan
Bersama Nomor 648381 Tahun 1992,
739/KPTS/1992 dan
09/KPTS/1992

19100

1625

30 m2

KDB RDTRK BWK V

Ruang Terbuka Hijau Privat


Halaman Rumah

Menambah estetika rumah

Halaman Rumah

1625

40% dari luas


kaveling hunian

Ruang Terbuka Non Hijau

Sirkulasi

Ruang gerak dan interaksi

30% dari luas


terbangun

Sirkulasi
1625

Lapangan Olahraga Serbaguna

Sirkulasi Persil dan Parkir

RENCANA

Hiburan dan berolahraga


Hiburan dan Berolahraga anak
TK

Lapangan Olahraga

10000

1500 m2

Best Practice

1500

Lapangan Olahraga

1800

120 m2

Best Practice

127

Parkir pertokoan

Sirkulasi dan Parkir

5000

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

227

RENCANA
RENCANA
RENCANA

39

Parkir sekolah

Sirkulasi dan Parkir

1800

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

Parkir pos keamanan

Sirkulasi dan Parkir

1625

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

Parkir mushalla

Sirkulasi dan Parkir

1625

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

Parkir TPS

Sirkulasi dan Parkir

1625

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

Parkir kantor pemasaran

Sirkulasi dan Parkir

1625

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

Parkir taman dan lapangan


olahraga

Sirkulasi dan Parkir

10000

12,5 m2/ mobil dan 2


m2/ motor

RDTRK BWK V

511

RENCANA

65

RENCANA

107

RENCANA

401

RENCANA

191

RENCANA

1338

RENCANA

Total Kebutuhan Ruang Non Terbangun

42918

Total Kebutuhan Ruang

59282

Sumber: Hasil Analisis Kelompok 1B Perumahan dan Permukiman, 2016

40

DAFTAR PUSTAKA
Anonim. 2012. Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Dalam http://penelitihukum.org/tag/definisi-masyarakatberpenghasilan-rendah/. Diunduh pada 25 Maret 2016.
Anonim.
2013.
UU
RI
no
13
tahun
2003
Tentang
Ketenagakerjaan.
Dalam
http://hukum.unsrat.ac.id/uu/uu_13_03.htm. Diunduh pada 25 Maret 2016
Bappenas. 2015. Penyediaan Hunian Layak bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dalam Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Nasional 2015--2019. Dalam http://pu.go.id/uploads/MateriRakortekPenyediaanPerumahanTA2015/Direktur%20Permukiman%20dan%20Perumahan,%20Kemen%20Bappe
nas.pdf. Diakses pada 17 September 2015.
BPS. 2014. Indonesia Survei Sosial Ekonomi Nasional 2013 Triwulan 4, Modul Kesehatan dan Perumahan.
Katalog Datamikro-Badan Pusat Statistik: Indonesia.
Direktorat Jenderal Anggaran Kementrian Keuangan. 2015. Peranan APBN dalam Mengatasi Backlog
Perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Kementrian Keuangan: Indonesia.
Guangzhou Awards 2012
Ruang Kota (RDTRK) Kota Semarang Bagian Wilayah Kota V (Kecamatan Gayamsari dan Kecamatan
Pedurungan) Tahun 2000 2010
Ruang Kota (RDTRK) Kota Semarang Bagian Wilayah Kota VII (Kecamatan Tembalang) Tahun 2000 2010
Wibowo, Arief. 2006. Studi Karakteristik Housing Career golongan Masyarakat Berpendapatan
MenengahRendah di Kota Semarang. Tugas Akhir. Semarang : Universitas Diponegoro.

41