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RESUMO

REGISTRO
ELETRNICO
A perspectiva da atividade registral imobiliria
diante dos desafios dos novos tempos

Palestra apresentada no 25 Encontro Regional dos


Oficiais de Registro de Imveis, realizado pelo IRIB
na Pousada Me dgua, em Tiradentes-MG, de 11 a
13 de maro de 2010

Srgio Jacomino
IRIB

Registro Eletrnico

A perspectiva da atividade registral imobiliria diante dos desafios dos novos


tempos. Srgio Jacomino 1
Lanarei alguns desafios para esta plateia atenta. Quem sabe possamos ultrapassar os limites
que hoje se impem ao operador do direito e nos lancemos, com todos os riscos inerentes a
esta empresa, tarefa de prospectar o novo registro imobilirio brasileiro no novo milnio.
Quem sabe possamos desvelar o que vir a ser o Registro Eletrnico, tal e qual previsto na
recente Lei 11.977, de 2009.
A pauta de nossas discusses sempre resvala nas seguintes questes: o que nos aguarda,
registradores imobilirios, no novo milnio? Qual o nosso lugar na sociedade brasileira?
Quais so os modernos desafios que se apresentam ao registrador ptrio? Quais so as
dificuldades que haveremos de enfrentar para superar o que parece ser uma clara demanda
social por transformao do sistema registral brasileiro? Como conciliar segurana jurdica
com rapidez e celeridade?
Tenho feito uma pregao, ao longo dos anos, dando o testemunho, fiado estritamente em
documentos, de que o registrador e o notrio souberam dar respostas consistentes aos
desafios que a cada tempo se faziam presentes. Eram desafios lanados pelo esprito do
tempo, motivados pelos interesses da sociedade. Parte do conhecimento que se tem hoje a
respeito da formao da prpria lngua portuguesa se deve ao fato de que os tabelies, na alta
Idade Mdia, souberam conservar, e muito bem, nos seus livros de registro e nas notas, os
contratos bilaterais, os atos de ltima vontade etc. que eram celebrados quela altura. Mais
do que simplesmente conservar esses monumentos, preocupou-se, desde sempre, com a
forma em que essas informaes deveriam ser mantidas. Desde o reinado de Dom Dinis, e
mesmo antes s para ficarmos na experincia portuguesa , conservamos um rico
repositrio documental que hoje se constitui em fonte preciosa de pesquisa e conhecimento
a respeito da formao da prpria lngua portuguesa parte, evidentemente, o
conhecimento que se possa ter a respeito do prprio direito achado na velha cidade.
No entanto, existe um aspecto que pouca gente discute. Por qual razo esses documentos
chegaram at ns? Por que esses vetustos documentos notariais no se dissolveram, no se
destruram pela ao do tempo? A resposta bvia: porque os notrios, quela altura,
empreenderam sua atividade cnscios de que deveriam buscar a perpetuao de seus atos,
fixando a informao em meios que puderam resistir s intempries e atravessar a noite dos
tempos. Do ponto de vista tecnolgico, pode-se dizer que eles deram a soluo adequada
para o desafio da conservao da informao que, perenizada por meios idneos, chegou at
ns como um precioso legado daqueles tempos.
Os monumentos histricos permitem-nos identificar e reconhecer uma tecnologia muito
bem desenvolvida e estabelecida no sculo XIV. O fato de no se terem perdido os
documentos lavrados e filhados em pesados livros de pergaminhos no fato fortuito.
Busquemos um s exemplo: existe um dispositivo da Lei de 15 de janeiro de 1315, de Dom
Dinis, o Rei Agricultor, que estabelece de que maneira os tabelies deveriam lavrar os atos

SRGIO JACOMINO Registrador Imobilirio de So Paulo, Capital. Doutor em Direito Civil pela UNESP e
ex-presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, IRIB. Palestra apresentada no 25 Encontro
Regional dos Oficiais de Registro de Imveis, realizado pelo IRIB na Pousada Me dgua, em TiradentesMG, de 11 a 13 de maro de 2010. O tom coloquial da palestra foi mantido neste texto.

notariais. Os documentos mais importantes deveriam ser lavrados em pergaminhos de couro.


Permitam-me projetar o trecho lavrado em delicioso portugus arcaico:
iij. artjgoo En outra parte iurem que Registem e ponham en liuro boom de coyro as
cartas que fezerem das fermides e nom nas pooem hj e esto he gram perdas das
gentes.
A preocupao com a perenidade das notas recomendava que se registrassem as cartas em
um bom livro de couro. Tais disposies se faziam em resposta a pleitos apresentados
perante o rei. A reclamao, que exsurge na parte final do artigo nom nas pooem hj e esto he
gram perdas das gentes , diz que desse modo no procediam, acarretando grande prejuzo das
partes.
Os escritos eram lavrados em pergaminhos de couro ou de papel (pannos). Na Pennsula se
conhecia, por essa poca, o papel de pannos, tendo Joo Mendes de Almeida Jr. relatado que
D. Dinis, inspirado na Lei das Sete Partidas, havia ordenado quaes cartas devem seer fectas
em pergaminho de coyro e quaes em papel. 1 Afiana-nos Viterbo que a traduo das
Partidas consagrou a expresso pulgaminho de papel, do original pergaminho de pannos. E j
poca de D. Afonso X, o Sbio, (1221-1284), se usava a expresso pergaminho de pannos:
das escripturas, humas se fazio em pergaminho de couro, e outras em pergaminho de
panno. 2
Eram conhecidos os pannos de linho, algodo, seda, farrapos, folhas, cascas, cortias,
entrecascos de algumas rvores e tambm alga marinha (seba ou butilho).
Era, pois, necessrio preservar os documentos, perenizar a informao. A prova prconstituda dos fatos, o que tem relevncia para a vida em sociedade, necessitava encontrar
um suporte idneo para que pudesse se fixar, manter e conservar ao longo dos tempos.
Esse desafio foi vencido de maneira exemplar pelo notrio medieval.
Percebam a nossa longussima trajetria! Ns temos uma linda histria e integramos e ao
mesmo tempo formamos aquilo a que se denomina histria da civilizao.
Os escribas, os notrios, os tabelies, todos eles puderam reduzir a um texto, grafado em
livro, todos os fatos mais importantes e relevantes da vida, da sociedade, da comunidade.
As pessoas nascem, as pessoas morrem, as pessoas casam, empreendem negcios em
sociedade, compram, vendem, doam, trocam, e tudo isso leva constncia num registro
pblico. Fixa-se, num suporte material idneo, a informao que se projeta para colher os
psteros. prova pr-constituda. Estamos falando de preveno de litgios, a arte
nobilssima de prevenir conflitos.
A vida termina e comea num grande livro de registro!
No ser o caso de nos alongarmos muito no tema. Somente gostaria de destacar que, se
retrocedermos no tempo, vamos verificar que no s o notrio da Idade Mdia conservou
sua informao nos pergaminhos de couro, mas muito antes essas informaes j eram
fixadas em papiros e, mais recuado ainda no tempo, lavradas em pedras e escrita em
tabuinhas de argila. As tabuletas de argila (dubsar) que os sumerianos utilizavam para fixar a
informao, e que depositavam numa espcie de cartrio h milnios antes de Cristo,

conservaram-se to perfeitamente que hoje conhecemos como se comprava, como se vendia,


como se transacionava, como o juiz adjudicava etc., porque a fixao da informao se deu
em suportes idneos que atravessaram os tempos.
A perspectiva da atividade registral imobiliria diante dos desafios dos novos tempos
Historicamente sempre soubemos vencer as dificuldades relacionadas com a fixao e
conservao da informao. A histria o confirma. Porm, estamos agora diante de um novo
desafio. O veculo que vai acolher as informaes registrais o computador como em outro
tempo o foram pergaminhos, papiros, tabuletas de argila, menires na Grcia tica, papel, e
mais recentemente o microfilme. no computador que haveremos de fixar nossas
informaes. Mas como vencer o desafio de permitir que essa informao, gravada e mantida
em meios eletrnicos, possa se conservar, produzindo os efeitos que se esperam e que so
os prprios de toda a atividade notarial e registral?
J dizia Steve Wozniak, fundador da Apple Computers, nunca confie em um computador
que voc no pode jogar por uma janela. Isso pode servir como uma advertncia inicial
neste terreno acidentado que vamos transitar e que a migrao das bases de dados do
registro imobilirio para os meios eletrnicos.
So desafios dos novos tempos: Universalizao dos servios
Precisamos oferecer nossos servios de maneira universalizada. Isso quer dizer, no jargo
que se tornou de moda, que todos tm o direito de ter acesso informao registral, no s
ao Registro, mas s informaes que se produzem a partir do registro, repartidas em meios
eletrnicos, acessveis de qualquer ponto.

Modicidade dos emolumentos


Um problema cada vez maior e realmente periclitante o representado pelas gratuidades.
Precisamos reconhecer que os fenmenos da economia digital impem novos padres de
relacionamento entre fornecedor e utente cauda longa, o free na internet, o ponto de
desequilbrio" etc., so temas que frequentam o ambiente de discusses econmicas.

Coordenao com a administrao pblica e com os cadastros, penhora online etc.


S agora os cadastros comeam a se organizar nas cidades. Os cadastros que existiam eram
muito mal pensados e estruturados, sem nenhum rigor tcnico e cientfico. As informaes
ambientais, to importantes, tambm esto sendo recolhidas em cadastros, e estes devero
estar coordenados com os registros. No ser possvel, no sculo XXI, o registro imobilirio
continuar ignorando olimpicamente os cadastros fsicos, seja o cadastro do Incra, seja o das
prefeituras municipais, que paulatinamente vo agregando informaes socioambientais de
importncia fundamental para a gesto territorial. E o registro imobilirio, como um
mecanismo sofisticado de publicidade das situaes jurdicas, no pode prescindir das
informaes cadastrais. A prpria descrio dos imveis rurais, hoje, algo que nos faz
pensar o quo necessrio essa interconexo com o cadastro.
Quem j viu um imvel georreferenciado vai comprovar que absolutamente impossvel,
sem a utilizao de recursos eletrnicos, entender do que se trata aquilo. uma novilngua,
como se fosse uma nova linguagem que vai se fazendo presente na atividade registral e
notarial, e precisamos estar atentos a isso.

Assimetrias informativas
Temos tambm de pensar na capacitao tcnica. O Brasil imenso. Eu integro, com muita
honra, um grupo no Conselho Nacional de Justia que tem feito inspees peridicas nos
cartrios da Amaznia Legal. simplesmente assustador o que se v. As assimetrias
informativas so imensas. Como vencer tudo isso? Como pensar o registro no sculo XXI
sem que se possa contar com um mnimo de segurana e previsibilidade nas transaes
imobilirias? Muitos desses cartrios funcionam sem a mnima condio tcnica, sem
capacitao profissional, sem a realizao de concursos, inviabilizados por polticas mopes
de imposio de gratuidades plenrias que so o obstculo intransponvel para a realizao
de um bom servio.
Estivemos no Par isso est publicado no portal do CNJ e encontramos uma situao
curiosa.
Temos, no Brasil, vrios modelos de organizao e modelagem de sistemas registrais. Temos
registros que se aproximam do modelo alemo, em que a presuno gerada pelo ato de
registro, embora tida como relativa pelo nosso Cdigo Civil, se robustece a cada dia rumo
consagrao da f pblica registral. O Cdigo de Processo Civil j fala em presuno absoluta
ao qualificar os efeitos da averbao da penhora, presuno absoluta de conhecimento por
parte de terceiros, mudana legislativa feita para degradar, a nveis tolerveis e administrveis,
a grave questo da fraude execuo.
J em outras partes do pas, temos o registro com efeitos muito limitados, verdadeiramente
degradados, mitigados por uma triste realidade de depauperamento e despreparo. No
podemos dizer que se trata de um registro de direitos, que se afeioe aos registros que
encontramos na Europa como o caso, por exemplo, do modelar registro predial alemo,
do suo, do austraco, do espanhol, ou mesmo do registro portugus ou do Reino Unido.
Os nossos registros equinociais so muito menos do que os registros franceses, no geram
presuno alguma, o que se acha inscrito nem se sabe ao certo se baseado em ttulo
verdadeiro ou falso. Esses registros so meros depsitos de documentos, documentos cuja
origem muitas vezes se desconhece, documentos cuja manuteno nos cartrios nem sequer
bem administrada. Que efeito se pode esperar de um registro como esse? O que se pode
expectar em termos de previsibilidade e de segurana jurdica proporcionada por um registro
imobilirio como esse?
Estamos falando de Brasil, estamos falando de desafios globais. Estamos falando de uma lei
federal que regula a atividade notarial e registral no Brasil. Embora existam regulaes locais,
por parte das corregedorias dos tribunais estaduais, estamos todos pautados por uma lei
federal. Diz a Constituio federal, no art. 22, que compete privativamente Unio legislar sobre:
registros pblicos. a mesma lei de registros que est vigorando no estado de Minas Gerais,
assim como deveria estar vigorando na Amaznia Legal, mas que aplicada de maneira
completamente assimtrica e desbalanceada. , portanto, um grande desafio diminuir essas
diferenas e chegar a um denominador razovel e que possamos fazer com que esses
cartrios, que esto localizados nessas regies, possam se equiparar aos cartrios que
encontramos, por exemplo, aqui no Estado de Minas Gerais.

A interconexo entre registro e notas


No nos comunicamos em tempo real com a vara de onde brotou o registro imobilirio
brasileiro, no estamos entroncados na frondosa rvore notarial. No nos comunicamos com

os notrios, no temos um veculo de comunicao direta com os notrios. As escrituras que


lavram, alguns o fazem em meios eletrnicos, passam por um processo de reduo simblica:
tu s papel e ao papel tornars, numa espcie de condenao que impe os limites da
informao em meios consagrados, mas j insuficientes.
Muitos documentos so gerados em forma inteiramente eletrnica e poderiam,
perfeitamente, aceder ao registro transitando no meio eletrnico, uma vez que a
infraestrutura e o suporte legal j existem. Por que no caminhamos na interconexo entre
os cartrios da mesma maneira como estamos caminhando na interconexo com os
cadastros? Basta nos lembrarmos da Lei 11.267, que introduziu o georreferenciamento de
imveis rurais e a interconexo entre o cadastro e o registro.

Compartilhamento de recursos etc.


Esses so os desafios dos novos tempos. Mas todos esses problemas esto relacionados com
a aplicao inteligente da tecnologia. Temos que enfrentar o desafio da capacitao e da
renovao tecnolgica dos cartrios brasileiros. Os cartrios precisam colocar os ps no
sculo XXI. Precisamos usar esses recursos para que possamos vencer esses desafios.
Mas como essa histria vai se dar?
No incio, foi o documento. E o documento criou o notrio, a deliciosa expresso do
notrio Nuez Lagos.
Quando o registrador olha para o documento eletrnico, diz: crescei e multiplicai-vos! E
eis que o documento reinventa o prprio escriba!
Estamos diante do desafio de compreender essa esfinge que haver de nos devorar se no
soubermos enfrent-la dando respostas adequadas e inteligentes.
O registro eletrnico bate s portas com a lei 11.977/2009. uma realidade legislativa, mas
no , ainda, a realidade concreta dos cartrios brasileiros. Estamos como cegos diante do
elefante, como na clebre fbula do Elefante de Ghor. Cada um de ns descreve o que apalpa
a partir da sua perspectiva e da sua peculiar sensibilidade. Mas preciso descerrar as vendas
dos nossos olhos e estabelecer, em comunidade cientfica de juristas, quais sero os padres
desse estranho ente chamado Registro Eletrnico.
No absolutamente previsvel o futuro. Alis, nem mesmo o passado! Tanto o futuro
quanto o passado so imprevisveis. Hoje deitamos um olhar crtico ao que foi o registro
imobilirio, desde o longnquo ano de 1846, e descobrimos coisas em que nunca havamos
sequer pensado. Conhecer o passado, de alguma forma, nos capacita para desvelar os
enigmas do futuro. No h futuro para nossa instituio sem que (re)conheamos a sua
histria.
O registro brasileiro nasceu em 1846. Nascemos com o regulamento hipotecrio previsto na
Lei Oramentria de 1843.
Em 1846 no havia uma referncia muito clara para a modelagem do nosso regime da
publicidade registral. Havia alguma discusso na Frana, na Alemanha, mas a essa altura os
pases da Europa ainda no haviam sido colhidos por aquela vaga liberal que enxergava nos

mecanismos de publicidade, de recuperao da clandestinidade dos negcios jurdicos, um


elemento importante para o desenvolvimento econmico.
Se assim foi, qual o modelo no qual nossos registradores ou nossos legisladores se basearam
para formatar o registro de 1846? A atividade notarial. Portanto, fez-se a migrao, dos livros
de notas para os livros de registros, criando-se repositrios que tinham a mesma forma e
pressupunham a mesma tcnica de lavratura do ato que ento se fazia por transcrio.
provavelmente a nica ocasio, em toda a trajetria do registro brasileiro, em que a
transcrio efetivamente era transcrio. que o sistema registral brasileiro, a partir de1864, pela
obra genial de Nabuco de Arajo, nunca mais seria um sistema de transcrio dos ttulos.
Quando examinamos os livros de transcrio das transmisses, vemos que os ttulos,
efetivamente, no eram transcritos. O sistema era de inscrio, isto , de extrao de dados
de importncia transcendente dos ttulos notariais para conformao do ato de registro. A
nica vez em que o puro sistema de transcrio aconteceu foi no interregno que medeia os
anos de 1846 a 1865, quando entrou em vigor, no Brasil, o Regulamento Hipotecrio, que
obra do gnio de Jos Thomaz Nabuco de Arajo.
Nosso registro seguia, pois, um modelo de transcrio, mas logo depois, em 1865, se
transformaria no sistema de inscrio tabular. Faa uma experincia: abra o livro 3 e imagine
aquele livro se transformando em uma planilha eletrnica. perfeitamente possvel
identificar a forma de estruturao da informao, que o que teremos de fazer com o
registro eletrnico. uma experincia incrvel compreender que o registro se descolava de
sua matriz notarial e se autonomizava por fora de sua forma!
A inteligncia no um atributo da modernidade. Os homens que legislaram no sculo XIX
eram verdadeiramente visionrios. Eles sabiam o que estava acontecendo no mundo.
Naquela altura, o Brasil estava pronto para uma grande revoluo socioeconmica, que se
frustrar por motivos que no vm ao caso discutir. Nessa altura, em que houve a criao do
registro hipotecrio, tivemos um momento de iluminao. E era assim mesmo que eles
percebiam: as luzes na Amrica. Trazer o registro hipotecrio para o Brasil representava um
ganho de civilizao, tamanha era a importncia do tema. E essa importncia no se notava
a partir da perspectiva estrita do jurista contemporneo, perdido em suas divagaes sobre o
direito formal e relaes essencialmente jurdicas, descolado das necessidades mais bsicas
da sociedade.
Naquela poca, quando se cogitava em registro hipotecrio, se pensava em necessidades
econmicas e sociais muito concretas. Tanto que Lafayette, o prncipe dos direitos reais no
Brasil dir: a matria de direito hipotecrio no matria de jurista, matria de
economista. No entanto, se que possvel fazer uma anlise jurdica da economia,
invertendo a tendncia de moda, eu diria que os juristas souberam empreender uma
engenharia sofisticadssima que se traduziu na criao do registro hipotecrio de 1865,
dando-nos uma soluo eficaz a um problema de carter econmico e social. muito
interessante como tudo isso foi concebido.
Em 1890, j depois da quartelada de 1899 a que o povo assistiu bestializado, na deliciosa
expresso de Aristides Lobo , a transcrio continuou como era. Rui Barbosa no ousou
tocar na obra de Nabuco. Em 1928, no primeiro Regulamento que veio a lume aps o Cdigo
Civil de 1916, a inscrio continuou a ser feita em forma tabular. Com o Decreto de 1939,
tambm continuou tabular, at que, em 1973, voltamos forma narrativa.

De fato, o flio real foi importante, como organizao da informao, mas a tcnica de
lavratura do ato recuperou, de certa maneira, a forma narrativa-transcritiva de 1846. Hoje
muito mais difcil analisar um ato de registro feito na matrcula do que um ato de registro
feito no Livro 3. E, por incrvel que parea, vamos ter de recuperar o modelo estrutural do
registro que imperou no Brasil de 1865 a 1973, para estruturar o registro eletrnico.
O primeiro livro de registro de hipotecas da capital de So Paulo tinha um formato narrativodescritivo. A lavratura do ato obedecia a uma expressa disposio legal:
Art. 11. Os assentos dos registros das hypothecas sero lanados diariamente, no Livro do
Registro geral, guardada a numerao dada no Protocolo verba correspondente, e a mesma
data; e consistiro os mesmos assentos na copia litteral do titulo verbo ad verbum, com as
formalidades praticadas pelos Tabellies no lanamento de documentos nas suas notas, a
requerimento de partes, no devendo mediar entre huns e outros registros, espao em
branco, mais que o preciso para distinguir.
Como se v, j no antigo decreto 482, de 14 de novembro de 1846, a tcnica de lavratura do
registro se fazia pela transcrio literal do ttulo, verbo ad verbum, com as formalidades
praticadas pelos tabelies no lanamento de documentos em suas notas.
Se ns contratssemos uma empresa para fazer a digitao dos registros, parte a decupagem
da manuscrio o que sempre muito difcil , seria muito mais fcil partir do modelo
criado a partir de 1864/5 para se constituir o registro eletrnico do que partirmos da
matrcula, porque esta tem um modelo descritivo.
A linguagem natural se articula a partir de regras bem determinadas em que as palavras, que
ostentam uma carga semntica bem definida, so entremeadas com muitas outras,
organizando o discurso. No registro eletrnico isso no vale. Basta o exemplo da descrio
de um imvel a partir do georreferenciamento. Vamos ver que no h nada daquela
linguagem natural.
Mas preciso compreender como se estrutura essa informao em meios eletrnicos para
que no se repitam, numa espcie de efeito especular, as limitaes conformadoras do
modelo anterior. Ou seja, o suporte que recebeu a informao nos antigos livros de registro
do modelo anterior acabou se projetando, por falta de crtica, na modelagem dos incipientes
registros eletrnicos. Tendemos a enxergar os livros eletrnicos, com os olhos postos nos
livros de papel. Seria o mesmo, grosseiramente falando, que convidar sua famlia para assistir
projeo de slides num enorme home theater cuja tecnologia (meios eletrnicos) possibilita
uma informao muito mais sofisticada e complexa.
Por mais paradoxal que isso possa parecer, preciso superar o fosso que existe entre o cego
e a cor.
Se migrarmos a informao limitada pelo meio anterior, isto , se projetarmos em outro meio
essa informao, faremos uma reduo absurda. Foi o que se fez com a matrcula e com a
progressiva informatizao dos cartrios. Algum dir que os cartrios esto informatizados.
A questo : como esto? Como processos homlogos dos livros de registro, com todas as
limitaes e mais algumas, uma vez que no se consegue trasladar a informao de um meio
para outro sem que ela sofra profundas transformaes.
O meio a mensagem!

Quando fui ao Par, fiz uma visita a um cartrio muito modesto, porm muito dignamente
levado pelo registrador. Perguntei-lhe dos indicadores real e pessoal. A moa que me atendeu
gentilmente disse que j havia informatizado tudo, que no havia mais indicador pessoal e
real em fichas nem em livros. Fiquei curioso. Pedi, ento, para que me demonstrasse o feito.
Foi quando vi que ela colocava o nome das partes como nome do arquivo. Ela acessava o
subdiretrio X no gerenciador de arquivos e ordenava, em rigorosa sucesso alfabtica, para
descobrir se fulano figurava como proprietrio de algum imvel registrado naquele cartrio...
Isso verdadeiramente impressionante e nos d uma noo muito impressiva do enorme
desafio que nos aguarda. Imagino que a ningum de ns ocorreria fazer a organizao da
informao registral indexada dessa forma. Mas isso significa que ela no soube utilizar os
recursos tecnolgicos que tinha mo, nem havia suporte e capacitao tecnolgica. O que
aconteceu que ela projetou, singelamente, em um meio potencialmente mais rico, as
limitaes consubstanciais do meio anterior.
O modelo de criao dos cartrios no Brasil igualmente tributrio dos notrios medievais:
atomizao. O modelo de atomizao exatamente esse, cada cartrio foi criado como uma
ilha. E isso intolervel, considerando os meios com que a sociedade interage. Vivemos em
uma sociedade tecnificada que veicula a informao em redes. Poderamos inverter aquele
antigo e clebre aforismo romano quod non est in acta non est in mundo: o que no est na rede
no est no mundo. dessa realidade que estamos falando.
A administrao pblica est fazendo a lio de casa, e os cartrios continuam ainda com um
modelo atomizado. Que tipo de informao se pode haurir de suportes como aqueles que
esto sendo corrodos pelo tempo e pela umidade?
Vamos ter que superar o paradigma da atomizao pelo da molecularizao. Mas no
podemos cair na tentao de criar uma espcie de nomenklatura registral em que haja um nico
rgo centralizador de todas as informaes. Como cidado, eu ficaria assustado se o Estado
pudesse deter, em suas mos, todas as informaes pessoais, patrimoniais e civis. O Estado
tem toda a possibilidade de aceder a esses documentos mediante os procedimentos legais.
Vocs esto registrando a aquisio de propriedade imobiliria em virtude de circunstncias
as mais variadas. Por exemplo, outro dia registrei uma aquisio de propriedade imobiliria
decorrente de uma ao de indenizao que se sucedeu numa relao homoafetiva. Pergunto:
que importncia tem para as pessoas que vo adquirir aquele imvel saber que aquele bem
foi adquirido nessas condies? Que tipo de valor essa informao pode agregar?
O governo mandou para o Congresso Nacional um projeto de lei que retira do Judicirio a
deciso sobre a quebra do sigilo pessoal do contribuinte pelo acesso indiscriminado aos
registros e notas. Isso assustador!
Portanto, temos que sair de um modelo que at pouco tempo oferecia uma garantia para o
cidado, que o modelo atomizado, para o modelo molecularizado. Tem que haver um
compartilhamento da informao, e no a formao de um superarquivo, de um superrepositrio eletrnico, onde toda a vida do cidado pudesse ser perscrutada, colocando em
risco a prpria vida do cidado.
No para isso que existe o registro imobilirio. O registro imobilirio no um cadastro de
todos os imveis, de todo o patrimnio que as pessoas possam ter. O registro imobilirio

existe para garantir a propriedade e favorecer o intercmbio econmico nas transaes


imobilirias.
Os registros experimentaram uma verdadeira revoluo tecnolgica com a mecanizao, que
veio porque os cartrios no suportavam mais a manuscrio. A matrcula no foi criada
pensando no grande flio real. Ela foi criada a partir de um impulso de registradores do Rio
de Janeiro que no conseguiam mais manuscrever os milhares de contratos que eram
produzidos pelo BNH. Era, ento, necessrio mecanizar o registro. Foi, ento, que se
permitiu que o livro de matrcula fosse preenchido mquina.
Depois veio a microfilmagem, que j era utilizada nos cartrios desde o decreto de 1939. A
disciplina legal do microfilme s ocorreu em 1969. Depois, o decreto foi alterado em 1996.
Mas foi outro grande recurso tecnolgico posto a servio dos cartrios. Os cartrios foram
efetivamente contemplados pelo Ministrio da Justia com a atribuio de autenticar os
prprios microfilmes feitos pelas empresas de microfilmagem. At essa altura estvamos na
vanguarda das renovaes tecnolgicas. Ns conseguimos dar respostas efetivas s
necessidades sociais.
A informatizao comea com as microfichas, timidamente. De 1987 para c,
experimentamos o efeito da especularizao do registro, uma cpia mal feita dos modelos
e das limitaes que encontrvamos nos livros anteriores.
Estamos na iminncia de uma nova etapa e no podemos correr o risco de cometer o erro
que cometemos em 1977, quando migramos para meios eletrnicos no somente a
informao, mas principalmente a limitao das informaes que os meios anteriores
impunham.
Depois veio o georreferenciamento (Lei 10.267/2001), que todos conhecem, os documentos
eletrnicos, as firmas digitais. Agora, num crescendo, as coisas esto acontecendo e nos
pegando de surpresa. J devamos saber como assinar os documentos digitais. H ainda
muitos de nossos colegas que no tm noo de como isso ser feito. E a? A Receita Federal
diz que a partir de julho todas as declaraes de operaes imobilirias, DOI, tero de ser
assinadas digitalmente. Como vamos fazer? Vamos fazer como os aposentados que do o
carto do banco para o filho sacar dinheiro em seu prprio nome? Sacar a aposentadoria
uma coisa, outra coisa assinar uma declarao com todas as presunes que a lei do
documento eletrnico cria como presuno de autoria do documento, presuno de
veracidade, de autenticidade, de data, proporcionada pelo certificado do carimbo do tempo.
Temos que saber como lidar com essas questes que esto batendo s nossas portas.
At chegarmos ao flio eletrnico criado pela Lei 11.977/2009, como vai ser esse registro
eletrnico? Esse o grande desafio. Se no fizermos a lio de casa, algum a far por ns.
Ns podemos contribuir de maneira importante com o que vir, mas no podemos ir a
reboque em matria to sensvel como essa questo dos documentos eletrnicos.
Algumas pessoas me criticaram quando eu disse que precisvamos desestruturar os cartrios,
os livros, para que pudssemos chegar ao registro eletrnico. que corremos, ainda hoje, o
risco de conformar o registro eletrnico imagem e semelhana do registro anterior.
A desestruturao dos livros tender a considerar o registro como um nico ncleo de
informao. Deixem-me dar-lhes um exemplo: pode-se perguntar ao registro quantos

alemes adquiriram imveis rurais na dcada de 1980 no estado do Paran. Se o registro


estiver estruturado, haver de nos proporcionar imediatamente essa informao. Ou mesmo
uma pergunta muito mais simples, corriqueira, ordinria nos cartrios: quem o proprietrio
de determinado imvel, e se sobre esse imvel existe algum tipo de constrio judicial,
onerao ou qualquer limitao? O registro tem que dizer isso de maneira rpida e segura. E
somente ser possvel fazer esse tipo de processo se a informao estiver estruturada. Caso
ela no esteja, estaremos lanando mo de expedientes como esses que lanamos hoje.
At quando daremos cpia reprogrfica? Haver quem diga que est dando cpia
reprogrfica em meios eletrnicos. Ou seja, mais uma vez o erro de reproduzir num meio
potencialmente muito mais rico as limitaes inerentes ao modelo anterior. No podemos
cair nesse erro. Isso tem que ter um nome, h de ter um nome. Isso uma sndrome.
As pessoas tendem a considerar os processos de transformao nas mdias, nos meios, de
maneira homologatria. Por exemplo, o cinema foi considerado uma espcie de teatro, mas
o cinema no tem nada a ver com o teatro, salvo o fato de que so atores atuando. Assim
como a televiso no tem nada a ver com o cinema. Assim como o rdio, que transformou
a sociedade numa aldeia global, um fato social e cultural completamente diferente da
tradio oral das tribos. Assim como o registro eletrnico haver de ser completamente
diferente da matrcula. Estejamos atentos a isso para no incorrer nessa sndrome.
A interconexo entre cadastro e registro
A gesto territorial no pode prescindir de um bom registro assim com o registro no pode
prescindir de um bom cadastro. Corremos o risco de ter instituies que se ligam como
irmos siameses, com cabeas diferentes e o mesmo corpo objeto, que a gesto territorial.
Ambos querendo se apartar um do outro. Uma coisa uma coisa, outra coisa outra coisa,
diz o filsofo. Cadastro cadastro, registro registro. Um indica a situao fsica do imvel,
o outro indica a situao jurdica. So informaes que podem representar contrapartes
importantes para a gesto territorial.
Assinatura digital, documentos eletrnicos, carimbo do tempo para o protocolo e operaes
crticas como prioridade, repositrios, livros eletrnicos na internet...
Pesquisa integrada hoje estamos limitados pelo indicador real e pessoal. Algum poderia
dizer se no seu cartrio possvel, por exemplo, conseguir uma informao instantnea da
cadeia filiatria? Tomemos a matrcula 1650. Qual a cadeia na qual ela se apoia? Qual o elo
que a liga adiante?
A circunscrio anterior no faz remisso ao registro novo. O registro tem que ser como
cebola, cada camada representa uma capa de informao uma capa territorial, uma capa
ambiental, uma capa urbanstica, uma capa de oneraes, outra de restries, de limitaes...
Uma capa de informaes, por exemplo, relacionadas com a situao civil.
Se h uma desestruturao dos livros, tambm haver de existir uma progressiva
desestruturao dos cartrios. Os cartrios, como ns os conhecemos, no vo existir mais.
Vo existir inter-relaes, ns em complexos sistemas de informao compartilhada. E isso
j est acontecendo. Em So Paulo, por exemplo, temos o Portal do Extrajudicial, institudo
pela Corregedoria-Geral, a Penhora Online, o Ofcio Eletrnico, ou seja, so solues que
apontam para uma espcie de interconexo, de molecularizao dos cartrios. Daqui a pouco
as correies sero feitas de forma eletrnica, os cartrios devero estar integrados para isso.

O registro h de ser a coisa que ainda no e que vamos ter que criar. Temos que criar o
registro eletrnico a partir da experincia, mas no limitados na ao criadora. a que existe
o valor e a importncia da tradio. A tradio se renova, ela no mero conservadorismo;
no se trata de projetar antigualhas na modelagem da nossa atividade. Muito pelo contrrio,
estamos sobre os ombros de gigantes. Nossos antecessores eram gigantes e deram respostas
efetivas aos desafios que a cada instante se apresentaram.
Sou capaz de fazer uma nominata de homens que estiveram alm de seu tempo. Este o
desafio que lano aos senhores: haveremos de ser homens que enxergam alm do nosso
tempo. Se no o fizermos, perderemos o desafio de transformar o registro imobilirio naquilo
que a sociedade j reclama.
Superao do modelo atomizado molecularizao do registro; repositrios
eletrnicos na internet
No tem sentido os cartrios de Belo Horizonte, por exemplo, no estarem coordenados
com a administrao pblica para saber a denominao oficial das ruas, logradouros, criao
das ruas, notificaes, atos de aprovao etc.
Sistemas aplicativos web integrados isso uma revoluo. Estamos montados numa Ferrari
andando para trs. Temos potncia porque temos o modelo de delegao. Muitos de ns
temos capacidade econmica, mas no estamos projetando o nosso futuro. Estamos
reproduzindo nos cartrios os modelos que vm de ser superados pela prpria sociedade na
integrao de informaes. Hoje o cidado no precisa mais ir delegacia da Receita Federal,
ele resolve tudo pela internet. Quando os cartrios vo oferecer esse tipo de soluo?
Concentrao de dados; migrao do acervo documental para mdias eletrnicas,
GED. Contratao online . Informaes estruturadas do registro, penhora online
Os cartrios vo experimentar uma progressiva desestruturao. Como vamos fazer frente a
esses desafios? Como superar as assimetrias? Como financiar a ambiciosa aposta da lei? Essa
uma questo delicadssima, isto , temos que fazer uma revoluo tecnolgica, mas de onde
vir o dinheiro?
Agora, por exemplo, estamos diante de um desafio. O ministro Gilmar Mendes, do STF,
quer que um projeto seja feito para os cartrios do Par. Existe uma verba do MDA e eles
querem migrar o acervo documental para mdias eletrnicas sem crticas, sem estruturao
da informao. Ou seja, vo consumir milhes numa aventura insegura se no tivermos
condies de interferir nesse processo com uma discusso proveitosa e tcnica. E temos
condies de interferir.
E depois, como vamos financiar a manuteno dessa infraestrutura? No temos uma fonte
estvel de recursos para a formao de um fundo que possa financiar tudo isso. Como
superar o paradigma da atomizao dos registros?
Os livros de registros, os documentos, os ttulos, tudo isso ser migrado para um registro
eletrnico. No tenham dvidas. A maneira como vamos fazer isso que diferente.
Temos um servidor no cartrio e cada um dos terminais est relacionado. uma estrutura
de dados de cliente e servidor. A ideia que cada um desses servidores, que hoje representa
cada um dos cartrios, possa ter interao com um superservidor, no para concentrar todas

as informaes do registro primeiro, porque no seria possvel; segundo, porque no seria


desejvel. Mas que se pudesse construir, a partir dessa infraestrutura, um meio gil e cmodo
de aceder informao de maneira rpida, econmica e segura sem malferir o direito
privacidade. Os tabelies e registradores so guardies no somente dos dados concernentes
aos seus imveis e direitos como tambm so guardies da privacidade, um direito
constitucionalmente tutelado.
Temos que ter um regulamento para o registro eletrnico. De onde vir esse regulamento?
O artigo 37 da Lei 11.977/2009, que institui o programa Minha Casa, Minha Vida, trata da
regulamentao. Que vai fazer o Judicirio? Que vai fazer o Ministrio da Justia? E a Casa
Civil? O Ministrio do Desenvolvimento Agrrio? Temos que chegar a essa resposta.
Independentemente de como for, os riscos so imensos. Todos sabemos o perigo que existe
no afastamento do Judicirio. Se existe uma instituio na sociedade brasileira que capaz
de entender o que significa a independncia jurdica do registrador o Judicirio.
Se entregarmos a regulamentao do registro eletrnico a um rgo administrativo, o risco
da captura poltica do registro imobilirio muito grande.
Minha opinio pessoal de que somos uma contraparte essencial do Judicirio. Somos uma
parte importante do Judicirio porque tratamos da preveno de litgios. a outra face da
moeda chamada segurana jurdica. Somos os juzes da paz social, e ali que devemos ficar.
Mas ficar como? Como profissionais, respeitadas a autonomia e a independncia jurdica!
Esse um tema sobre o qual precisamos refletir.
Charadas
Gostaria de terminar apresentando-lhes algumas charadas feitas em homenagem
registradora paulista mais genuinamente mineira: Maria do Carmo de Rezende Campos
Couto. So pequenas provocaes:
TIC, Teoria de Informao e de Comunicao, um pleonasmo. Comunicao informao.
A estrada romana era antes de tudo uma infovia
TIC: No h informao TAC: sem comunicao.
O TIC-TAC j mais importante que o relgio. Elementos binrios de comutao lgica
dissolveram o relgio mecnico na irrelevncia dos objetos em si. O TIC-TAC fundou a
complexa sintaxe da rede. No podemos mais pensar num registro analgico porque ele
perdeu sentido no meio eletrnico. Se no compreendermos que o meio eletrnico
conformar o registro sua imagem e semelhana, estaremos siderados desse processo.
Por um registro estrutural: malha de relaes entre elementos e processos elementares
(Wieser).
O Registro Eletrnico explode a linguagem descritiva, transforma os livros em arte e descerra
o mundo dos signos em mosaicos de informao descontnua e instantnea.
O Registro Eletrnico nasce bem formado. S no v quem ainda no foi visto no Twitter.

margem de todo documento registrado vivem silfos e cifras. O registrador eletrnico no


conhece a segunda via. Nem a primeira. Revela-se-lhe a autoria por sinais msticos. O
documento eletrnico a reproduo assistida de eunucos. de arrepiar!
Documento eletrnico: j no h margens, nem vias, nem orlas de metforas elegantes.
Apenas uma chusma de eltrons, silcio e desumanidade. Tecnologia: o homem estende-se e
desentende-se consigo mesmo! Para que to pouco homem para tanto documento
eletrnico?
ALMEIDA JR. Joo Mendes de. rgams da f pblica. Revista da Faculdade de Direito de So Paulo. 1897, v.V,
p. 106-107

VITERBO. Joaquim de Santa Rosa do. Elucidrio. T. II. Lisboa: Typographia Regia Silviana, 1799, p. 197
passim.