Anda di halaman 1dari 44

Petunjuk Teknis

SPI 201

PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN


KELOMPOK ASET BERWUJUD

KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)


MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI)

Petunjuk Teknis
SPI 201 - PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN
(KELOMPOK ASET BERWUJUD)

1.0 Pendahuluan
1.1

Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian aset


berwujud terkait dengan revaluasi dalam rangka pelaporan keuangan, serta
tujuan perpajakan. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup
Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk penilaian dengan
tujuan pelaporan keuangan sebagaimana diatur pada SPI 201 atau untuk tujuan
perpajakan.

1.2

Aset Berwujud yang dibahas dalam juknis ini mencakup aset tetap dan
properti investasi.

1.3

Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait
dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup
Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan
hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian.

1.4

Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta pengungkapannya dalam


laporan menjadi cakupan pada Juknis ini, dimana diharapkan Penilai dapat
menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam
praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat
dipercaya.

1.5

Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di
dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang
di dalam kontrak atau perjanjian kerja.

1.6

Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian


untuk pelaporan keuangan sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan
SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus
menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD ( Continuing

Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai


dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.
1.7

Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 201 berikut Juknis ini dapat juga digunakan
sebagai rujukan dalam melaksanakan revaluasi aset tetap untuk tujuan
perpajakan

yang

79/PMK.03/2008

diatur
juncto

dalam
Nomor

Peraturan

Menteri

191/PMK.010/2015

Keuangan

Nomor

juncto

Nomor

233/PMK.03/2015 berikut Peraturan Dirjen Pajak Nomor Per-37/PJ/2015 dan


peraturan perundang terkait.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

1.8

Berkaitan dengan revaluasi untuk tujuan pelaporan keuangan dan


perpajakan, keuntungan bagi Entitas atau Wajib Pajak antara lain:
1.8.1

Meningkatkan

kemampuan

perusahaan

dalam

mendapatkan

pembiayaan dengan naiknya ekuitas dari selisih nilai aset.


1.8.2

Menurunkan beban pajak penghasilan karena penghasilan neto fiskal


akan berkurang oleh penyusutan yang berasal dari selisih lebih
revaluasi.

1.9

Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Februari 2016.

2.0 Definisi dan Pengertian


2.1

Aset Berwujud;
2.1.1 Aset Tetap adalah aset berwujud yang:
a)

dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau penyediaan


barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk
tujuan administrative; dan

b)

diperkirakan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

Aset Tetap yang dimaksud dalam Juknis ini adalah sama dengan
terminologi Aktiva Tetap dalam konteks perpajakan.
2.1.2 Properti Investasi adalah properti (tanah dan bangunan atau bagian dari
suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:
a)

digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau


untuk tujuan administrative; atau

b)

dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Definisi Aset Tetap dan Properti Investasi diatas sesuai dengan PSAK 16 dan
PSAK 13.
2.2

Lingkup

Penugasan;

merupakan

dasar

dalam

pengaturan

kesepakatan

penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan


batasan penilaian (SPI 103 - 3.1).
2.3

Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai


meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan
kertas kerja penilaian (SPI 104 - 3.1).

2.4

Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi


penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan
opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting


yang digunakan dalam analisis (SPI 105 - 3.1).
2.5

Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau
dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur di antara
pelaku pasar pada tanggal pengukuran (SPI 102 3.19).
Definisi Nilai Wajar ini sesuai dengan definisi pada PSAK 68 atau IFRS 13.

2.6

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU), didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut (KPUP - 12.1).

2.7

Pendekatan Pasar; mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau


pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui
proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu
proses jual beli.

2.8

Pendekatan Pendapatan; mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang


berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui
proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya
pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode
kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash
Flow/DCF), atau keduanya.

2.9

Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya


perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang
dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi
properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan
antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur.
Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi
depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan
eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil
analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman
yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

2.10 Penilaian aset untuk tujuan pelaporan keuangan dimaksudkan untuk memberi
gambaran mengenai nilai aset yang sebenarnya (riil) dari entitas, dibandingkan
dengan nilai buku yang lebih berupa pencatatan sesuai dengan standar
akuntansi keuangan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

2.11 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi
Penilai

Indonesia

(MAPPI)

sebagaimana

yang

tercantum

dalam

bagian

Pendahuluan KEPI dan SPI Edisi VI - 2015.


3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)
Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan
sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan.
Selain pemberian opini Nilai Wajar sesuai dengan yang diatur SPI 201, terdapat
pekerjaan tambahan (lihat SPI 364) yang dapat diminta oleh pemberi tugas dan harus
dinyatakan secara jelas di dalam Lingkup Penugasan.
Pekerjaan tambahan tersebut, antara lain mencakup:

Inventarisasi Aset

Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset berwujud yang tercermin pada
laporan keuangan pada tanggal penilaian.

Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset tetap sesuai dengan SPT Tahunan
pada tanggal penilaian (untuk tujuan perpajakan),

Penentuan Sisa Umur Ekonomi,

Penentuan Nilai Sisa,

Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud dalam SPI 103 5.3
harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan
sebagai berikut :
Hal
Status Penilai

Referensi

Penjelasan

SPI 103
5.3.1.1

Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :


a) Identitas

Penilai

sebagai

individu

atau

instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;


b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian
objektif dan tidak memihak;
c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pemberi tugas,
pengguna laporan dan/atau objek penilaian;
d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan
penilaian.
Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau
Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan
sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati
dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

Hal
Pemberi Tugas

Referensi

Penjelasan

SPI 103
5.3.1.2

Bila

tidak

dinyatakan

lain

oleh

peraturan

dan

dan Pengguna

perundangan yang berlaku, maka Pemberi Tugas dan

Laporan

Pengguna

Laporan

adalah

Entitas

Pemilik

Aset/Manajemen.
Khusus untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas
adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan
adalah Direktur Jenderal Pajak Kementerian Keuangan
RI (PMK No. 79 tahun 2008 juncto PMK No. 191 tahun
2015).
Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI,
nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus
diungkapkan secara jelas.
Maksud dan

5.3.1.3

Maksud

dan

Tujuan

Penilaian

adalah

untuk

Tujuan

memberikan opini Nilai Wajar yang akan digunakan

Penilaian

untuk tujuan pelaporan keuangan (lihat Lampiran SPI


103 dan SPI 201) atau untuk tujuan perpajakan.
Penilai harus dapat mengidentifikasi secara jelas dan
memahami SAK yang mensyaratkan pengukuran Nilai
Wajar

dalam

penilaian

untuk

tujuan

pelaporan

keuangan, misalnya untuk model revaluasi aset sesuai


PSAK 16-Aset Tetap, atau model Nilai Wajar sesuai
PSAK 13-Properti Investasi.
Objek penilaian

5.3.1.4

Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari


Pemberi Tugas atas objek penilaian yang akan dinilai.
Objek penilaian yang akan dinilai untuk tujuan
pelaporan keuangan merujuk kepada daftar aset tetap
sesuai dengan laporan keuangan yang harus diperoleh
dari Pemberi Tugas.
Sedangkan objek penilaian yang akan dinilai untuk
tujuan perpajakan merujuk kepada daftar aset tetap
yang dilaporkan pada SPT (Surat Pemberitahuan)
Tahunan yang harus diperoleh dari Pemberi Tugas.
Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi untuk
tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh
Lingkup Penugasan pada SPI 201 dan Juknisnya.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

Hal
Bentuk

Referensi

Penjelasan

SPI 103
5.3.1.5

kepemilikan

Bukti

penguasaan

dan/atau

kepemilikan

aset

berwujud harus dinyatakan sesuai dengan informasi


dari Entitas sebagaimana yang tercantum dalam daftar
aset.

Dasar Nilai

5.3.1.6

Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 5.2 dasar


nilai yang digunakan adalah Nilai Wajar. Dasar Nilai ini
harus didefinisikan sesuai dengan SPI.

Tanggal

5.3.1.7

penilaian

Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal


pelaporan keuangan Entitas atau tanggal lainnya
berdasarkan ketentuan yang berlaku. Yang dimaksud
dengan tanggal pengukuran pada definisi Nilai Wajar
adalah sama dengan tanggal penilaian.
Khusus untuk tujuan perpajakan, tanggal penilaian
dapat berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan
Entitas, atau sesuai dengan peraturan perpajakan
yang berlaku.

Mata uang

5.3.1.8

Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

yang

harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau mata

digunakan

uang lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku


atau mata uang fungsional sesuai dengan PSAK 10.
Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191,
mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US
Dollar.

Tingkat

5.3,1.9

Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang

kedalaman

dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :

investigasi

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas


objek penilaian diperoleh dari

Entitas

dengan

dan

daftar

aset

berwujud

sesuai

dokumen

kepemilikan atau penguasaan yang diterima;


Verifikasi yang dilakukan Penilai terhadap objek
penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan
kepentingan pelaksanaan penilaian;
Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman
investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam
jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan
secara sampling. Sedangkan jika aset tidak dapat
diinspeksi
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

dikarenakan

lokasinya

atau

situasi

Referensi

Hal

Penjelasan

SPI 103

tertentu, maka Penilai dapat melakukan penilaian


dengan

melakukan

verifikasi

terhadap

data

sekunder dan membuat asumsi khusus;


Penilai

harus

mengungkapkan

apabila

penilaian

dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia


dalam pelaksanaan penilaian.
Sifat

dan

5.3.1.10

Data

dan

informasi

lain

yang

dianggap

dapat

sumber

dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian

informasi yang

dalam juknis ini dapat bersumber dari :

dapat

Badan Pertanahan Nasional,

diandalkan

Bank Indonesia,
Badan Pusat Statistik (BPS),
Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di Luar
Negeri,
Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Konfirmasi

5.3.1.11

Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan

bahwa

berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan

penilaian

Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

dilakukan
berdasarkan
KEPI dan SPI
Laporan

5.3.2

Penilaian

Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah


laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan
isi laporan penilaian sesuai dengan SPI 105.
Format laporan penilaian untuk tujuan pelaporan
keuangan atau tujuan perpajakan harus mencakup
informasi

mengenai

Nilai

Wajar

pada

tanggal

penilaian.
Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian
sesuai

dengan

kebutuhan

Pemberi

Tugas

dan

seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.


Persyaratan

5.3.3

Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas

atas

pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan

Persetujuan

Penilai

untuk Publikasi

terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau

harus

didapatkan

atas

setiap

publikasi

referensi yang dipublikasikan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 103
Lingkup

Penugasan

harus

memuat

persyaratan

mengenai hal tersebut.


Batasan atau

5.3.4

Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai

pengecualian

tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga,

atas tanggung

selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum

jawab kepada

yang berlaku.

pihak selain
pemberi tugas
Persyaratan

5.3.5

Penilai harus mensyaratkan adanya

pernyataan

adanya

tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas

pernyataan

mengenai

tertulis berupa

diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).

kebenaran

dan

sifat

informasi

yang

surat
representasi
Asumsi dan

5.3.6

asumsi khusus

Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai sesuai


dengan sifat dari data masukan/input penilaian harus
dijelaskan, sehingga Entitas Pemberi Tugas dapat
membuat klasifikasi aset ke dalam Hirarki Nilai Wajar
yang disyaratkan sesuai dengan SPI 201-6.3.
Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila
terdapat

ketidak

pastian

informasi

berkaitan

karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti,


atau mengenai kondisi eksternal properti seperti
kondisi pasar atau tren atau integritas data yang
digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang
terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan
mengenai keterbatasan tersebut.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan
dijelaskan (bila ada).
Biaya Jasa
Penilaian

5.3.7

Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk


kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi
Penilai (MAPPI)

Lainnya

Dalam hal untuk tujuan pelaporan keuangan atau


tujuan perpajakan dibutuhkan pekerjaan tambahan
oleh Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan
berupa antara lain;

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 103

Perincian Nilai Wajar pada daftar aset,


Penentuan Sisa Umur Ekonomi,
Penentuan Nilai Sisa,
maka hal ini harus diungkapkan secara jelas didalam
Lingkup Penugasan.
Pekerjaan

tambahan

termasuk

didalam

Jasa

Konsultansi yang diatur dalam SPI 364, dimana


laporannya disampaikan secara terpisah dan tidak
merupakan bagian dari laporan penilaian.

Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian


dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

10

4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)


4.1

Investigasi
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada
tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam
perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal
yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain :
4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara
inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan
dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh
mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.
4.1.2 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang
tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang
telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain
tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya ( credible), maka Lingkup
Penugasan harus didiskusikan kepada Pemberi Tugas dan direvisi
(dibuatkan addendum) atau opsi lainnya sesuai SPI 103 - 5.6.3.
4.1.3 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh
dapat dipercaya atau diandalkan, sehingga tidak mempengaruhi
kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan
dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau
keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan.
Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview informasi
yang diperoleh, antara lain:
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;
b) Kompetensi dari pihak ketiga;
c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna
penilaian;
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik.
4.1.4 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasar Nilai
Wajar dari aset apabila dijual dalam transaksi teratur antara pelaku
pasar pada tanggal penilaian. Pengukuran Nilai Wajar berbasis pasar,
bukan pengukuran yang spesifik atas Entitas atau biasa dikenal sebagai
Nilai dalam Penggunaan. Dalam pengukuran Nilai Wajar, karakteristik
aset (seperti kondisi dan lokasi, adanya restriksi) diperhitungkan
sejauh karakteristik tersebut dipertimbangkan oleh pelaku pasar pada
tanggal penilaian.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

11

4.1.5 Pengukuran Nilai Wajar mengasumsikan bahwa transaksi pertukaran


terjadi dalam suatu transaksi yang teratur atau transaksi dengan
asumsi adanya periode pemasaran yang lazim dan umum sebelum
tanggal penilaian dan bukan merupakan transaksi karena keterpaksaan
seperti dalam konteks likuidasi.
4.1.6 Transaksi penjualan aset terjadi:
a) Di pasar utama untuk aset tersebut. Pasar utama didefinisikan
sebagai pasar dengan volume dan tingkat aktivitas terbesar untuk
aset.
b) Jika

tidak

terdapat

menguntungkan

pasar

untuk

aset

utama,

di

pasar

yang

paling

tersebut.

Pasar

yang

paling

menguntungkan adalah pasar dimana jumlah maksimal dari


penjualan aset akan diterima setelah memperhitungkan biaya
transportasi dan biaya lainnya. Pada umumnya kondisi penjualan ini
berlaku untuk personal properti berwujud.
4.1.7 Hirarki Nilai Wajar memberikan prioritas tertinggi kepada harga yang
langsung dikutip dari pasar atau harga kuotasian (tanpa penyesuaian)
di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik (input level 1)
kemudian input yang dapat diobservasi dari pasar/data pasar baik
secara langsung maupun tidak langsung (input level 2) dan prioritas
terendah untuk input yang tidak dapat diobservasi dari pasar (input
level 3) yang umumnya terkait dengan properti khusus atau properti
dengan pasar yang terbatas.
4.1.8 Pengukuran Nilai Wajar dari aset memperhitungkan kemampuan
pelaku

pasar

untuk

menghasilkan

manfaat

ekonomi

dengan

menggunakan aset dalam penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU)


atau dengan menjualnya kepada pelaku pasar lain yang akan
menggunakan aset tersebut dalam HBUnya.
4.2

Pendekatan Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan berdasar pertimbangan
seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, ketersediaan informasi dan data,
serta metode yang diterapkan para pelaku dalam pasar yang relevan.
4.2.1 Tujuan penilaian pada SPI 201 dan Juknis ini adalah pelaporan
keuangan, dimana sesuai dengan Hirarki Nilai Wajar yang dijelaskan
pada 4.1.7, pendekatan penilaian yang relevan dibutuhkan didalam
menentukan Nilai Wajar level 2 dan level 3, dikarenakan adanya
penyesuaian yang dibutuhkan dalam menentukan opini Nilai Wajar.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

12

4.2.2 Objek penilaian dalam revaluasi aset meliputi :


1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri
atau komersial
2) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri dan
komersil dan meliputi:
a. Aset yang melekat dengan tanah; seperti prasarana dan sarana
pelengkap bangunan.
b. Mesin dan peralatan yang terintegrasi dan tidak dapat
dipisahkan dari bangunan.
3) Personal Properti berwujud; antara lain terdiri dari mesin dan
peralatan, alat transportasi, alat berat, perabotan dan peralatan
lain.

Untuk

tujuan

perpajakan,

personal

properti

berwujud

diklasifikasikan sebagai Aktiva Tetap Bukan Bangunan.


4.2.3 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung Nilai
Wajar atas objek penilaian, sebagai berikut:
Objek Penilaian

Pasar

Pendapatan

Tanah

Tanah & Bangunan

HBU

HBU

Personal Properti
Berwujud

Biaya

Keterangan
HBU

4.2.3.1 Pendekatan Pasar diterapkan dengan menggunakan data yang


diobservasi

langsung

atau

tidak

langsung.

Penilai

mengumpulkan harga transaksi/penawaran dari aset sejenis


dan sebanding, serta melakukan penyesuaian atas sifat atau
karakteristik yang berbeda dengan aset yang dinilai. Khusus
pada penilaian tanah atau tanah dan bangunan, Penilai harus
memperhatikan aspek HBU, dikarenakan tanah dapat memiliki
HBU yang berbeda dengan kondisi eksisting, misalnya tanah
yang diatasnya terdapat bangunan gudang (eksisting) terletak
di lokasi dengan peruntukan komersial, maka aset harus
dinilai

dengan

peruntukan

komersial,

sehingga

pengembangan di atasnya (gudang) menjadi tidak bernilai


atau hanya diperhitungkan Nilai Sisa-nya (lihat SPI 102 butir
3.17).
4.2.3.2 Pendekatan Pendapatan diterapkan untuk objek penilaian yang
menghasilkan pendapatan atau memiliki prospek pendapatan
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

13

dalam hal masih berupa tanah kosong. Penilai membuat


proyeksi pendapatan dengan menggunakan data masukan
yang dapat diobservasi dari pasar seperti harga jual, tingkat
sewa, tingkat hunian dan lainnya yang didiskonto untuk
memperoleh nilai kini dari arus kas yang diproyeksikan, yang
akan mencerminkan nilai properti, dengan menggunakan
kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto (DCF).
Dalam hal ini penilai juga harus memperhatikan apakah
properti memenuhi HBUnya, karena dapat saja suatu properti
dibangun sesuai dengan peruntukannya, namun pendapatan
yang dihasilkan tidak optimum karena kondisi, lingkungan
atau

skala

pengembangannya,

sehingga

memerlukan

pertimbangan Penilai untuk memutuskan apakah properti


eksisting akan dipugar atau direnovasi. Selain itu Penilai perlu
mempertimbangkan adanya potensi tanah berlebih ( excess

land) yang harus dinilai tersendiri. Hal yang sama berlaku pada
mesin dan peralatan dengan utilisasi yang tidak optimal,
sehingga

memerlukan

pertimbangan

Penilai

untuk

kemungkinan dilakukannya overhaul atau perbaikan.


4.2.3.3 Pendekatan Biaya diterapkan pada setiap objek penilaian
kecuali tanah kosong. Penilai menghitung Biaya Pengganti dari
aset modern ekivalen dikurangi dengan depresiasi fisik,
kemunduran

fungsional

dan

eksternal/ekonomis

sesuai

kondisi aset yang dinilai. Khusus untuk aset yang memiliki


nilai historis (heritage asset), Penilai dapat memperhitungkan
Biaya Reproduksi aset untuk mempertahankan nilai keantikan
dari aset tersebut.
4.2.4 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Wajar sangat
terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU).
Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan
kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan ( as

improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan


kriteria yang meliputi :

Secara hukum diizinkan;

Secara fisik dimungkinkan;

Secara finansial menguntungkan;

Menghasilkan

nilai

tertinggi

(produktifitas

maksimum)

dari

properti.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

14

4.2.5 Penilai harus mengidentifikasi apakah aset tergolong HBU sebagai


properti

yang

dipertimbangkan

telah

dikembangkan

dikonversi

untuk

( HBU

as

improved)

penggunaan lainnya

atau

melalui

renovasi atau jika tidak, maka Penilai akan menentukan HBU sebagai
tanah kosong (HBU as though vacant), dimana Penilai akan menghitung
Nilai Wajar dari tanah berdasarkan penggunaan alternatif dan
pengembangan di atas tanah akan dihitung tersendiri, sehingga Nilai
Wajar dari tanah saja (lihat diagram A) ditambahkan dengan Nilai Sisa
dari pengembangan di atasnya.
Contoh:

Pabrik yang terletak di lokasi yang sudah berkembang menjadi


residensial mengindikasikan penggunaan tidak memenuhi HBUnya,
sehingga dinilai sebagai tanah kosong berdasarkan penggunaan
alternatif untuk pengembangan perumahan (HBU as though vacant)
dan ditambahkan dengan Nilai Sisa (jika ada) dari bangunan pabrik
dan Nilai Wajar dari mesin dan peralatan dengan asumsi dinilai exsitu.

Gedung kantor yang terletak di lokasi komersial dimana karena


situasi over-supply di pasar, maka nilai sebagai gedung kantor
menjadi rendah. Penilai perlu melihat apakah properti eksisting
dapat dikonversi menjadi properti lainnya yang memenuhi HBUnya, misalnya sebagai hotel dan menghitung nilai properti sebagai
nilai hotel dikurangi dengan biaya-biaya untuk konversi gedung
kantor menjadi hotel dan memperhitungkan juga developers profit
sebagai faktor resiko.

4.2.6 Apabila aset tergolong ke dalam aset non operasional, maka Penilai
akan menentukan HBU tanah untuk penggunaan alternatif yang
mungkin berbeda dengan penggunaan sebelumnya.
4.2.7 Khusus untuk penilaian aset sektor publik, yang umumnya tergolong
sebagai properti khusus, maka Penilai akan menghitung Nilai Wajar
aset sebagai Nilai Wajar tanah (HBU penggunaan alternatif) + Nilai
Wajar bangunan (lihat DRC pada SPI 350) + Nilai Wajar Mesin in situ.
Hal ini didasarkan kepada pertimbangan bahwa untuk kepentingan
aset sektor publik, harus menggunakan lokasi yang ditentukan
Pemerintah dan umumnya memiliki perijinan khusus, sehingga tidak
dimungkinkan untuk hanya dibangun di lokasi dengan peruntukan
yang sesuai (industri). Dalam hal ini, Penilai akan menggunakan asumsi
khusus bahwa pengembangan di atas tanah telah mencerminkan HBU

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

15

dari tapak. Penilai dapat merujuk

kepada UU no 2/2012 untuk

mengetahui cakupan dari aset sektor publik. (lihat diagram B)


Contoh:

Gardu Induk yang terletak di lokasi komersial, akan dinilai dengan


asumsi

khusus bahwa

pengembangan sebagai

gardu telah

memenuhi HBU sesuai dengan pengembangan di lokasi sekitarnya


yaitu komersial, sehingga tanah dinilai sebagai tanah komersial
tanpa memperhitungkan biaya pembongkaran karena gardu akan
diteruskan penggunaannya. Sedangkan untuk bangunan serta
mesin dan peralatan akan dinilai sesuai dengan penggunaan yang
ada sebagai gardu dengan asumsi in-situ.
Dalam situasi lain, dimana Gardu Induk terletak di kawasan industri,
maka properti dinilai dengan premis HBU as improved, dimana
tanah dinilai sebagai tanah industri dan ditambahkan dengan nilai
pengembangan serta mesin dan peralatan di atasnya.
4.2.8 Teknik Pengukuran berdasar SAK
4.2.8.1 Kuotasian langsung dari harga pasar aktif (quoted market

price) seperti dari pasar modal, bursa komoditi dan pasar


sejenisnya adalah Nilai Wajar terbaik menurut PSAK 68, yakni
memenuhi hirarki tertinggi (level 1). Namun bila pasar aktif
atau pasar utama tidak tersedia, maka hirarki nilai wajar PSAK
68 mensyaratkan untuk turun ke pengukuran level 2 atau ke
level 3 (yang terendah).
4.2.8.2 Level 2 menggunakan data masukan baik berupa data yang
langsung dapat diobservasi seperti harga transaksi aset
serupa yang mirip, atau harga kuotasian aset identik di pasar
yang tidak aktif, atau harga input lainnya yang masih bisa
diobservasi dari pasar walau secara tidak langsung seperti
harga sewa aset sejenis, tingkat hunian dan sebagainya.
4.2.8.3 Pengukuran Nilai Wajar level 3 menggunakan harga atau data
masukan yang tidak bisa diobservasi. Level 3 ini yang biasanya
menggunakan teknik penilaian seperti misalnya discounted

cash flow yang menggunakan arus kas proyeksi dari aset yang
diukur selama umur ekonomis aset. Pengukuran pada level 3
lebih subjektif dari pada level 1 dan level 2, karena banyak
asumsi dalam pengukurannya.
Data masukan untuk memperoleh Nilai Wajar level 3, sifat dan
asumsi yang digunakan harus diungkapkan secara lebih rinci.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

16

Juga harus dijelaskan langkah-langkah proses penilaian yang


dilakukan dengan semua data masukan tersebut. Analisis
sensitivitas juga harus dibuat didalam pengungkapan atau
pelaporannya atas perubahan data masukan/input penilaian
yang tidak dapat diobservasi (Unobservable inputs), termasuk
hubungannya yang dapat mempengaruhi penilaian.
Input data yang digunakan dalam setiap level dapat dijelaskan sebagai
berikut:
Objek

Pasar

Pendapatan

Biaya

Keterangan

Dikutip langsung

NA

NA

HBU

Penilaian
Level 1

tanpa
penyesuaian
Level 2

Dihitung sebagai

Properti komersial

Indikasi Nilai Wajar

satu kesatuan

seperti,

tanah dalam

dengan

perkantoran, hotel

keadaan kosong

menggunakan

dan properti

ditambah Biaya

data yang sejenis

penghasil

Pengganti Baru

dan sebanding

pendapatan;

(RCN) bangunan

dari pasar.

dengan

dan/atau personal

menggunakan data

properti berwujud

masukan yang

yang disesuaikan

dapat diobservasi

dengan penyusutan

dari pasar.

fisik, fungsi dan

HBU

eksternal, dengan
menggunakan data
masukan yang
dapat diobservasi
dari pasar.
Level 3

Proxy dari properti

RCN dikurangi

penghasil

dengan penyusutan,

pendapatan

dimana data

hipotetis yang

masukan tidak

dimungkinkan

dapat diobservasi

dikembangkan di

dari pasar.

HBU
hipotetis

lokasi dengan
karakteristik yang
mirip.

4.3

Kertas Kerja Penilaian


4.3.1 Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang sesuai
dengan peraturan perundangan yang berlaku, dalam bentuk hardcopy
dan/atau softcopy.
4.3.2 Kertas kerja penilaian mencakup dokumen investigasi dan analisis
yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan
dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi
tugas.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

17

5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)


Penugasan penilaian pada tahap akhir berupa hasil dalam bentuk laporan
penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang
merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang
harus digunakan Penilai secara konsisten.
Referensi

Hal

Penjelasan

SPI 105

Status

5.1.1

Penilai

Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai


dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai
independen dan profesional sebagaimana yang
dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang
berlaku.
Penilai harus mencantumkan statusnya berikut
dengan KJPP atau institusinya.
Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda
tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai
dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli
dan/atau
penugasan

Penilai

lainnya

penilaian

untuk

dalam

kaitannya

tujuan

pelaporan

keuangan atau perpajakan sebagaimana diatur


oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana
pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan.
Pemberi
Tugas

5.1.2
dan

Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas


dalam hal ini adalah Entitas Pemilik Aset untuk

Pengguna

tujuan pelaporan keuangan atau pihak terkait

Laporan

lainnya sesuai Lingkup Penugasan.


Untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas
adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan
adalah

Direktur

Jenderal

Pajak

Kementerian

Keuangan RI (PMK No. 79 tahun 2008 dan PMK No.


191 tahun 2015).
Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan diungkapkan secara jelas.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

18

Hal
Maksud dan

Referensi

Penjelasan

SPI 105
5.1.3

Tujuan

Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan


secara jelas.

Penilaian

Tujuan penilaian Pemberi Tugas adalah untuk


tujuan

pelaporan

keuangan

atau

tujuan

perpajakan.
Maksud penilaian adalah memberikan dasar nilai
yang sesuai dengan tujuan penilaian, dalam hal ini
adalah opini Nilai Wajar.
Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap
yang

dapat

dikutip

memberikan

adalah

opini

Nilai

sebagai

Wajar

berikut;

yang

akan

digunakan untuk tujuan pelaporan keuangan (atau


tujuan perpajakan).
Objek

5.1.4

penilaian

Penilaian

untuk

tujuan

pelaporan

keuangan,

biasanya terkait dengan penilaian aset berwujud


untuk

seluruh

kelas

aset

dan/atau

properti

investasi, dimana penilaian dalam satu kelas aset


harus dilakukan secara keseluruhan, tidak dapat
hanya untuk sebagian aset (PSAK 16). Untuk tujuan
pelaporan

keuangan,

sekelompok

aset

yang

bersama-sama menghasilkan pendapatan akan


dinilai sebagai satu kesatuan.
Revaluasi aset atas objek penilaian untuk tujuan
perpajakan, dapat dilakukan untuk sebagian aset
dari suatu kelas aset yang sama.
Penjelasan

atas

diidentifikasikan

objek

dimaksud

sebagaimana

disepakati

harus
dan

disetujui dengan Pemberi Tugas.


Bentuk
kepemilikan

5.1.5

Hak kepemilikan atau penguasaan dari aset harus


dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi dan
inspeksi lapangan, sebagaimana yang diatur dalam
peraturan dan perundangan yang berlaku.
Penilai

harus membedakan

jenis

kepemilikan

properti yang dinilai apakah merupakan hak milik,


hak sewa jangka panjang (HGB), hak pengusahaan
dan lainnya, sebagaimana yang lazim dan umum
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

19

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105
diterima

oleh

pelaku

pasar

sebagai

bentuk

penguasaan atau kepemilikan.


Dasar Nilai

5.1.6

Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang


digunakan.

Dasar nilai harus dinyatakan dan

didefinisikan secara lengkap di dalam laporan


penilaian.
Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 dasar nilai
yang digunakan adalah Nilai Wajar.
Tanggal

5.1.7

penilaian

Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam


laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup
Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada
saat

laporan

keuangan

dikeluarkan,

dimana

seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil


pada tanggal tersebut.
Tanggal penilaian untuk tujuan perpajakan dapat
berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan dan
diatur tersendiri sesuai dengan peraturan dan
perundangan

yang

berlaku

yang

didasarkan

kepada Peraturan Direktorat Jenderal Pajak.


Penting

bagi

Penilai

untuk

memberikan

pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna


laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam
satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada
suatu tanggal penilaian dapat tidak berlaku untuk
tanggal yang lain.
Mata

uang 5.1.8

Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

yang

harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau

digunakan

mata uang lainnya berdasarkan ketentuan yang


berlaku atau mata uang fungsional sesuai dengan
PSAK 10.
Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191,
mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US
Dollar sesuai dengan yang disebutkan pada
Lingkup Penugasan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

20

Hal
Tingkat

Referensi

Penjelasan

SPI 105
5.1.9

Investigasi

yang

kedalaman

penelaahan,

investigasi

bertujuan
penilaian

dilakukan

penghitungan
untuk

yang

meliputi
dan

analisis

menghasilkan

dapat

inspeksi,
yang

kesimpulan

dipercaya.

Untuk

itu,

pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain


harus dilakukan secara lengkap.
Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu
diketahui adalah :

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal


atas objek penilaian diperoleh dari Entitas
sesuai

dengan

daftar

aset

dan

dokumen

kepemilikan yang diterima;

Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap


objek

penilaian,

keperluan

dan

merupakan

bagian

kepentingan

dari

pelaksanaan

penilaian;

Dalam hal inspeksi dilakukan secara sampling


atau tidak dapat dilakukan sesuai dengan yang
disepakati dalam Lingkup Penugasan.

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian


dilaksanakan

tanpa

informasi

yang

biasanya

tersedia dalam pelaksanaan penilaian.


Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan
jika dibutuhkan

verifikasi lebih lanjut untuk

informasi atau asumsi yang mendasari penilaian,


atau apabila informasi penting tidak tersedia.
Sifat dan

5.1.10

Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman

sumber

investigasi, seluruh informasi yang digunakan

informasi

bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi

yang dapat

oleh pihak Entitas Pemilik Aset/Pemberi Tugas

diandalkan

yang

akan

diverifikasi

oleh

Penilai

sejauh

dimungkinkan.
Data dan informasi lain yang dianggap dapat
dipercaya dapat bersumber dari :

Badan Pertanahan Nasional,

Bank Indonesia,

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

21

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105

Badan Pusat Statistik (BPS),

Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di


Luar Negeri,

Asumsi dan

5.1.11

Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai

asumsi

sesuai dengan sifat dari data masukan/input

khusus

penilaian

harus

dijelaskan,

sehingga

Entitas

Pemberi Tugas dapat membuat klasifikasi aset ke


dalam Hirarki Nilai Wajar yang disyaratkan sesuai
dengan SPI 201-6.3.
Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.
Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak
pastian informasi yang antara lain berkaitan
dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari
properti, serta kondisi eksternal properti seperti
kondisi/tren pasar atau integritas data yang
digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang
terbatas,

laporan

harus

memuat

seluruh

penjelasan mengenai keterbatasan.


Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan
dan dijelaskan.
Asumsi lain yang relevan untuk tujuan pelaporan
keuangan dapat diungkapkan Penilai. Contoh,
terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian
dengan tanggal inspeksi atau dengan tanggal
laporan keuangan.
Pendekatan
Penilaian

5.1.12

Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan


pemilihannya pada proses implementasi, harus
diungkapkan

secara

jelas

di

dalam

laporan

penilaian.
Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya
mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI

atau

peraturan lain yang relevan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

22

Hal
Kesimpulan

Referensi

Penjelasan

SPI 105
5.1.13

Penilaian

Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas,


mudah

dimengerti

dan

tidak

menimbulkan

kesalahpahaman.
Hasil penilaian dapat disusun per kelompok objek
penilaian, dengan indikasi nilai dalam mata uang
rupiah atau mata uang lainnya sesuai dengan yang
dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan.
Persetujuan

5.1.14

publikasi

Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan


untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan
dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan
lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter).
Limitasi

pengungkapan

penilaian

berdasarkan

informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya


dimasukkan.
Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat
dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup
Penugasan.
Konfirmasi

5.1.15

bahwa

wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.

penilaian

Setiap

dilakukan

penugasan

sebagaimana

berdasarkan

dan

dimaksud

pelaporan
oleh

SPI

penilaian
201

wajib

dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan

kepada KEPI

berdasarkan kepada KEPI dan SPI.

dan SPI
Diskripsi

Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai

5.1.16

Uraian aset didiskripsikan secara jelas untuk

uraian

mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam

properti

laporan.

Tinjauan

5.1.16

pasar

Penilai harus memberikan gambaran mengenai


tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan
indikator

pasar

lainnya

untuk

memberikan

gambaran pasar dari aset yang dinilai.


Pernyataan

5.1.17

Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan

Penilai

nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat

(Compliance
Statement)

(termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin


Penilai

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

Publik

(bagi

Penilai

Publik),

nomor

23

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105

keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai),


kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan
jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari
konsorsium bila ada).
Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105
dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5).
Kondisi dan

5.1.18

Syarat

Menyatakan ada batasan dalam penyampaian


kesimpulan penilaian.

Pembatas

Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan


yang

dapat

dijadikan

menentukan

Kondisi

dasar
dan

kutipan

Syarat

dalam

Pembatas

(Lampiran 6).
Nama,

5.1.19

Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan

kualifikasi

nama penanggung jawab laporan, nomor izin

profesional

Penilai Publik dan jabatannya.

dan tanda
tangan
Penilai

Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh


penanggung jawab laporan (Penilai Publik).
Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan
(tanda tangan basah).

Lainnya

Dalam

hal

Penilai

diminta

untuk

melakukan

perincian Nilai Wajar dari satu kesatuan aset yang


diperoleh

dengan

Pendekatan

Pendapatan,

menjadi unit penilaian yang terdiri dari tanah,


bangunan dan mesin, dapat terjadi selisih nilai
lebih

yang

mungkin

signifikan

(dikarenakan

manajemen pengelolaan aset atau kontrak) bila


dibandingkan

dengan

hasil

penilaian

dengan

Pendekatan Biaya, dan perincian nilai dilakukan


dengan mencatatkan tanah pada Nilai Wajar
sedangkan

komponen

dilakukan

dengan

pembentuk

lainnya

menambahkan

secara

proporsional selisih nilai yang diperoleh berdasar


bobot harga perolehannya..
Bila ada pekerjaan tambahan yang diminta oleh
Entitas sesuai yang disepakati dalam Lingkup

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

24

Hal

Referensi

Penjelasan

SPI 105
Penugasan,

misalnya

perincian

Nilai

Wajar

dicantumkan pada daftar aset, maka;


Nilai Wajar dari aset individual dicantumkan
pada aset dimaksud dalam daftar aset,
Nilai Wajar dari satu kesatuan unit aset, untuk
masing-masing kelompok (tanah, bangunan,
mesin dan aset lainnya) di alokasikan ke setiap
kelompok dan nilainya di propotional pada
satuan aset yang dinilai dalam daftar aset.
Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 3.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

25

LAMPIRAN DIAGRAM

Diagram A
Aset Tetap

HBU as vacant

Nilai Wajar
tanah
(alternative

use)

HBU as
improved

Nilai Wajar
asset*
(existing use)

*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin

Nilai Sisa
bangunan +
Mesin ex-situ

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

26

Diagram B

Aset Tetap

HBU as vacant

Nilai Wajar
tanah
(alternative

HBU as
improved

Nilai Wajar
asset*
(existing use)

use)

*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin

Nilai Wajar
bangunan +
mesin in situ

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

27

Lampiran 1 : Hirarki Nilai Wajar

Apakah terdapat harga


kuotasian untuk aset atau
liabilitas yang identik?
(Input Level 1)

Ya

Tidak

Apakah terdapat observable inputs*


yang dapat diobservasi selain dari
harga kuotasian untuk aset atau
liabilitas identik?

Pengukuran Level 1

Harus digunakan tanpa


penyesuaian

Ya

Penggunaan input Level 2 tanpa

adanya unobservable inputs yang


signifikan=
Pengukuran Level 2

Tidak

Penggunaan
unobservable inputs
secara signifikan =
Pengukuran Level 3

*Observable inputs termasuk data pasar (harga dan informasi lainnya) yang tersedia secara publik

Unobservable inputs termasuk data entitas sendiri (proyeksi, budget dsb)

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

28

Lampiran 2 :
Ilustrasi - A
Penilaian Bangunan Gudang di Lokasi Komersial
Indikasi Nilai Wajar sebagai Gudang

Tanah

Bangunan

Rp 15,000,000,000,-

(asumsi peruntukan tanah industri)

Rp 13,000,000,000,Rp 2,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar sesuai HBU sebagai tanah komersial Rp 35,000,000,000,Biaya pembongkaran dan biaya lain-lain

Rp

300,000,000,-

Dapat disimpulkan bahwa penggunaan tanah tidak mencerminkan HBU nya,


karena Nilai Wajar tanah saja sesuai HBU lebih besar dikurangi dengan biaya
pembongkaran dan biaya lain-lain masih lebih besar dari Nilai Wajar sebagai
gudang.
Indikasi Nilai Sisa Bangunan

Rp

500,000,000,-

Pengungkapan dalam laporan penilaian:


Nilai Wajar Aset

Tanah

Rp 35,000,000,000,-

Nilai Sisa Bangunan

Rp

500,000,000,-

Ilustrasi - B
Penilaian Bangunan Pabrik dengan excess land di Zona Transisi yang sudah
mengarah ke Komersial.
Asumsi (i) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi dan memenuhi HBU as
improved
Indikasi Nilai Wajar Pabrik

Rp 25,000,000,000,-

Tanah (asumsi peruntukan tanah industri)

Rp 12,000,000,000,- (a1)

Bangunan

Rp 5,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (in situ)

Rp 8,000,000,000,-

Asumsi (ii) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi tapi tidak memenuhi HBU
Indikasi Nilai Wajar Pabrik

Rp 27,000,000,000,-

Tanah (asumsi HBU untuk penggunaan alternatif) Rp 27,000,000,000,- (a2)

Bangunan (Nilai Sisa)

Rp

1,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (ex situ)

Rp

5,000,000,000,-

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

29

Indikasi Nilai Wajar excess land

Rp 5,000,000,000,- (b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial


Pengungkapan dalam laporan penilaian:
Asumsi (i)
Nilai Wajar Aset

Rp 30,000,000,000,-

Tanah

Rp 17,000,000,000,-(a1+b)

Bangunan

Rp

5,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (in situ)

Rp

8,000,000,000,-

Asumsi (ii)
Nilai Wajar Aset

Rp 32,000,000,000,-

Tanah

Rp 32,000,000,000,- (a2+b)

Bangunan (Nilai Sisa)

Rp

1,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (ex situ)

Rp

5,000,000,000,-

Ilustrasi - C
Penilaian Aset Publik (Infrastruktur) berupa Gardu Induk yang berlokasi di Zona
Komersial
Indikasi Nilai Wajar

Rp 39,000,000,000,-

Tanah

(asumsi peruntukan komersial)

Bangunan

Rp

2,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (in situ)

Rp

25,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar excess land

Rp 12,000,000,000,- (a)

Rp 7,000,000,000,-(b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial


(dihitung dari kelebihan tanah terhadap kebutuhan pengembangan GI)
Pengungkapan dalam laporan penilaian:
Nilai Wajar Aset

Rp 46,000,000,000,-

Tanah (asumsi peruntukan komersial)

Rp 19,000,000,000,- (a+b)

Bangunan

Rp

Mesin & Peralatan (in situ)

Rp 25,000,000,000,-

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

2,000,000,000,-

30

Lampiran 3 :
Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)
Sistematika Laporan
Bagian I - Pendahuluan

Gambaran Isi
i.

Halaman Judul (cover)

i. Halaman Judul

Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama

ii. Surat Pengantar

Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat

iii. Daftar Isi

Penilai.

iv. Pernyataan Penilai


v. Ringkasan Penilaian

ii. Surat Pengantar


Surat

Pengantar

secara

formal

menghantar

laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan


merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan
Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai
catatan

permanen

Penilai

dan

yang

Pengguna

mengidentifikasikan
Laporan.

Surat

ini

seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang


layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi
elemen sebagai berikut :
Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian
diterbitkan
Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi
ringkas
Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian
kerja/kontrak

berikut

dengan

amandemen/adendumnya (bila ada)


Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan
investigasi atas properti yang diperlukan
Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh
laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian
dan format laporan
Dasar penilaian yang digunakan di dalam
laporan dan definisinya
Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka
dan huruf)
Tanda

tangan

Penilai

Publik

sebagai

penanggung jawab Laporan


iii. Daftar Isi
Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti
dengan sub-bagiannya
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

31

Sistematika Laporan

Gambaran Isi
iv. Pernyataan Penilai
Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah
setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan
tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada
lampiran 5).
Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan
posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas
Penilai maupun validitas penilaian.
v. Ringkasan Penilaian
Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks,
ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting
di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini
sering disebut juga sebagai Ringkasan Eksekutif

(Executive Summary) yang akan memudahkan


pengguna laporan dan memungkinkan Penilai
untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama
yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai
final.
Berikut

adalah

pedoman

isi

dari Ringkasan

Penilaian (Eksekutif) :
Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik
dan legal)
Identifikasi hak atas properti yang dinilai
Identifikasi

jenis

penilaian

(normal

atau

terbatas) dan format laporan (laporan terinci,


ringkas atau terbatas)
Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal
laporan
Asumsi khusus (bila ada)
Deskripsi properti secara ringkas dan informasi
relevan lainnya
Kesimpulan nilai
Bagian II

Definisi

Definisi & Lingkup

penjelasan

Penugasan

penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh

i.

Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud

Status Penilai

dan

Lingkup

atas

Penugasan

sejauhmana

suatu

merupakan
pekerjaan

diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

32

Sistematika Laporan
ii.

Gambaran Isi

Pemberi Tugas dan

5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat

Pengguna Laporan

dibaca pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut :

iii. Maksud dan Tujuan


Penilaian

i.

Status Penilai

iv. Objek Penilaian

Penilai harus mencatumkan statusnya berikut

v.

dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap

Hak Kepemilikan

vi. Dasar Nilai

dapat

dilihat

pada

uraian

tentang

Laporan

vii. Tanggal Penilaian

Penilaian Untuk Tujuan Pelaporan Keuangan atau

viii. Penggunaan Mata

Tujuan Perpajakan pada juknis ini (bagian 5).

Uang
ix. Tingkat Kedalaman
x.

ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Investigasi

Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang

Sifat dan sumber

sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak

informasi

yang memberikan penugasan kepada Penilai.

xi. Asumsi Umum dan

Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas

Khusus

atau sekelompok orang secara bersama-sama.

xii. Pendekatan

Apabila berupa entitas, harus disertai dengan

Penilaian

nama individu yang berhak mewakili..

xiii. Standar Penilaian


iii. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan
sehingga Pengguna Laporan memahami konteks
dilakukannya penilaian.
iv. Objek Penilaian
Dapat disusun secara informatif dimana minimal
terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi
dan volume (ukuran dan jumlah).
Objek penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan
dimaksud harus didasarkan data dan/atau Daftar
Aset (Asset Register) yang diberikan oleh Pemberi
Tugas (bila ada perubahan lakukan penyesuaian
pada

Laporan

Penilaian

dan

pada

Lingkup

Penugasan).
Untuk

tujuan

perpajakan,

harus

didasarkan

kepada Daftar sesuai SPT (Surat Pemberitahuan)


tahunan yang diberikan oleh Entitas Pelapor.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

33

Sistematika Laporan

Gambaran Isi
v. Hak Kepemilikan
Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk
kepada Daftar Aset atau SPT yang diberikan oleh
Entitas Pemberi Tugas.
Sifat hubungan kepemilikan atas properti.
vi. Dasar Nilai
(lihat penjelasan pada bagian 5)
vii. Tanggal Penilaian
Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang
digunakan harus konsisten sebagaimana yang
diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan.
viii. Penggunaan Mata Uang
Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam
Lingkup Penugasan.
ix. Tingkat Kedalaman Investigasi
Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur
pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian
dan perubahan, Penilai harus menngungkapkan
pada Laporan Penilaian.
x. Sifat dan Sumber Informasi
Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan
dalam Lingkup Penugasan.
xi. Asumsi Umum dan Khusus
Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus
selain harus konsisten dengan apa yang tertera di
dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat
menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan
dalam Laporan Penilaian.
xii. Pendekatan Penilaian
Penggunaan

pendekatan

penilaian

yang

digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar


dan beralasan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

34

Sistematika Laporan

Gambaran Isi
xiii. Penggunaan Standar
Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini
menggunakan KEPI dan SPI

Bagian III

i.

Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Presentasi Data

Uraian umum properti sebagai objek penilaian

i. Tinjauan Properti

diuraikan

secara

informatif.

Uraian

hasil

identifikasi

dan

tersebut

sebagai Objek

didasarkan

Penilaian

Penilai yang dapat memberikan gambaran secara

ii. Analisis Lingkungan

investigasi

lengkap dari properti yang dinilai.

iii. Deskripsi Tapak


iv. Deskripsi Bangunan

ii. Analisis Lingkungan

dan Pengembangan

Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan

lainnya

sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam

v. Deskripsi Personal
Properti
vi. Deskripsi Kerugian
Non Fisik

anggapan Penilai
penilaian

berkaitan dengan masalah

seharusnya

dipertimbangkan

dan

dilaporkan.
Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari

vii. Tinjauan Pasar

lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang

viii. Karateristik

tersedia pada lingkungan dimana objek properti

Ekonomi dan

berada.

Keuangan
(disesuaikan dengan

Penilai selalu mendasari analisnya dengan data

pendekatan

dan informasi yang mendukung pernyataan opini

pendapatan yg

penilaian secara umum. Hal-hal

digunakan)

berpengaruh secara

ix. Informasi relevan


lainnya (bila ada)

yang yang

positif dan negatif yang

dapat mempengaruhi opini nilai harus disertakan


dalam proses analisis dan pelaporan penilaian.
Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti
parameter pengembangan (eksisting dan batasan)
meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas
ketinggian bangunan.
iii. Deskripsi Tapak
Karakteristik fisik
Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan
bentuk
Kondisi tanah
Fasilitas

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

35

Sistematika Laporan

Gambaran Isi
Pengembangan yang menguntungkan maupun
merugikan tapak
Karakteristik Legal
Peruntukan,

restriksi

pengembangan,

kemungkinan perubahan peruntukan


iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya
Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun
objek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah
dan

bawah

tanah

merupakan

seharusnya diuraikan.

Uraian

bagian

yang

masing-masing

objek penilaian antara lain :


Jenis aset (untuk masing-masing bangunan,
atau aset lainnya)
Spesifikasi
Jumlah dan ukuran unit
Fasilitas pendudukung
Kondisi dan umur (bila ada)
Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air
bersih, drainasi)
v. Deskripsi Personal Properti
Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan
tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap
bangunan (Personal Properti yang melekat ke
tanah/bangunan),
vi. Tinjauan Pasar
Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:
Pasar real estat tertentu atau submarket yang
ada
Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi
peningkatan atau penurunan)
Keseimbangan permintaan dan penawaran.
vii. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)
Data keuangan yang meliputi pendapatan dan
pengeluaran serta seluruh parameter yang
mempengaruhi
Pajak properti
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

36

Sistematika Laporan

Gambaran Isi
Asuransi properti
CAPEX
Kewajiban pengembangan.
viii. Informasi Relevan Lainnya
Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi
analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat
dinyatakan di dalam laporan

Bagian IV

i.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best

Analisis Data dan

Use - HBU)

Kesimpulan

Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan

i. Penggunaan

keuangan dan produktifitas maksimum dibahas

Tertinggi dan

dalam kaitannya dengan properti yang dinilai.

Terbaik

Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan,

ii. Nilai tanah

profitabilitas dari pengembangan yang ada atau

iii. Implementasi

alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.

Penggunaan
Pendekatan Penilaian
iv. Rekonsiliasi dan

Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan


dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).

Kesimpulan
v. Kondisi dan Syarat
Pembatas

ii. Nilai Tanah


Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan
penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan
analisis data dan alasan yang mengarah kepada
opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai
tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas
dan akurat.
iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai
diterapkan dalam penugasan dan penentuan
indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan
dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan
yang

mengarah

kepada

indikasi

nilai

yang

dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan


penilaian

yang

meliputi,

Pendekatan

Pasar,

Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya


diuraikan

secara

memberikan

ringkas

pemahaman

dan

jelas

kepada

untuk

pengguna

laporan.
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

37

Sistematika Laporan

Gambaran Isi
iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan
Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu
pendekatan

penilaian

melakukan

rekonsiliasi

maka
dalam

Penilai

perlu

pengambilan

kesimpulan hasil penilaian (nilai).


v. Kondisi dan Syarat Pembatas
Menyatakan semua pembatasan yang mendasari
kesimpulan nilai (lihat lampiran 5).
Lampiran
i.

Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian


presentasi data)

ii. Rincian hasil penilaian (dibuat dalam surat terpisah dan dapat dalam bentuk
softcopy untuk aset dalam jumlah banyak)
iii. Foto
iv. Peta
v. Informasi lain yang relevan

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

38

Lampiran 4 :
Pernyataan Penilai
Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance

statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:


Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang
bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah
benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian
ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam
Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian
yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,
besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara
langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai

telah

mengikuti

persyaratan

pendidikan

profesional

yang

ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).


7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
dan/atau jenis industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi


Penilaian, dan tanggal Penilaian);

Pengumpulan data dan wawancara;

Analisis data;

Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;

Penulisan laporan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

39

9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek


Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus
dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan).
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah
terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan
opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan
Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.
Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan
Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian,
termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani
pernyataan ini.
Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan
yang dilakukan oleh

Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani

pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas


keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk
memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga
ahli lainnya tersebut.
Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani
lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

40

Lampiran 5 :
Syarat Pembatas
Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan
maksud dan tujuan penilaian :
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi
Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi
Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban

untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-

bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau.
Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama
lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh
aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

41

6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan


dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti
yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasanpembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang
berlaku.

9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi
tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami
tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail,
melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi
Tugas.

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

42

Lampiran 6 :
Surat Representasi
Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan
kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat
representasi dimaksud diterima Penilai sebelum laporan diterbitkan.
No. .......................
............., (tanggal surat)
Kepada Yth.

(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)


Up. (sebutkan nama Partner penanggung jawab laporan)
Perihal : Surat Pernyataan Atas Laporan Penilaian (sebutkan properti) yang
berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)
Dengan hormat,
Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal

kontrak) mengenai Kontrak Pekerjaan Penilaian properti yang disebutkan di atas


maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas
dikeluarkannya laporan tersebut :
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta
dokumen baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami
sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian di tuangkan dalam
bentuk laporan adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama Pemberi

Tugas), akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta
tidak mengalami perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan
tersebut.
b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan ini kami

(sebutkan nama Pemberi Tugas), memberikan pembebasan tanggung jawab


sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota
Partner dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan
tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendirisendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung
oleh karena laporan ini terhadap pihak manapun juga apabila hal itu
diakibatkan oleh kesalahan penyampaian informasi atas dokumen dokumen,
penyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan baik dalam bentuk asli, foto
kopi, dan/atau salinan dari kami.
Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

43

c. Bahwa Laporan yang diberikan oleh (sebutkan nama Pemberi Tugas) kepada
(sebutkan nama KJPP), bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan
antara pihak pihak yang terkait dan/atau mempunyai kepentingan didalamnya
berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh (sebutkan nama KJPP)
sesuai dengan Kontrak (sebutkan nomor dan tanggal kontrak).
Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan oleh (sebutkan

nama KJPP).
Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)
(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan)
(jabatan)

***********

Juknis SPI 201 Kelompok Aset Berwujud 0102

44