Anda di halaman 1dari 32

1

TATA CARA PENGHITUNGAN


PBB SEKTOR
PERDESAAN & PERKOTAAN
Disusun Oleh :
FITRIA ARIANTY, S.Sos, M.Si

PENGERTIAN PBB SEKTOR


PERDESAAN & PERKOTAAN
PBB Sektor Pedesaan dan Perkotaan adalah pajak atas
bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai,
dan/atau dimanfaatkan oleh Orang Pribadi atau Badan,
yang meliputi kawasan :
a. perumahan
b. perkantoran
c. pertanian
d. pertokoan
e. industri
f. objek khusus, contoh : lapangan golf, jalan tol,
pelabuhan, dsb
kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

OBJEK PBB P2
perumahan

pertanian

industri
Objek PBB
sektor P2

perkantoran

objek khusus
pertokoan

PBB SEKTOR P2 MENJADI PAJAK DAERAH


PBB sektor perdesaan dan perkotaan (PBB P2)
merupakan jenis pajak kabupaten/kota yang baru
ditetapkan dengan UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah.
Walaupun telah ditetapkan menjadi pajak daerah,
sepanjang pada suatu kabupaten/kota belum ada
peraturan daerah tentang PBB sektor perdesaan dan
perkotaan , pemungutan PBB tetap menjadi kewenangan
pemerintah pusat sampai dengan Tahun 2013.
Diharapkan paling lambat pada 1 Januari 2014, PBB
sektor perdesaan & perkotaan telah menjadi pajak
daerah pada semua kabupaten/kota.

DASAR PENGENAAN PAJAK


Pasal 6 Ayat (1), (2)

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)
Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli
yang terjadi secara wajar

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual


Objek Pajak ditentukan melalui :
- perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis;atau
- nilai perolehan baru; atau
- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah
tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

PROSES PENENTUAN
( NJOP )

PENILAIAN Objek PBB

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

CARA PENILAIAN
Penilaian Massal
Penilaian Individu

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

BUMI
Letak
Peruntukan
Pemanfaatan
Kondisi lingkungan

BANGUNAN
Bahan bangunan
Rekayasa
Letak
Kondisi Lingkungan

DASAR PENGHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20 %
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100 %

PERSENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH

Dari

NJOP

PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA PAJAK
(PP No. 25 TAHUN 2002)
NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK
PERKEBUNAN,
KEHUTANAN,
PERTAMBANGAN
2. OBJEK PAJAK LAIN
YANG NJOP >1 MILYAR

40% X NJOP

Yang mana
yah??

OBJEK PAJAK
LAINNYA YANG NJOP
< 1 MILYAR

20% X NJOP

NILAI JUAL OBJEK PAJAK


TIDAK KENA PAJAK
(NJOPTKP)
8.000.000 SETIAP WP
PENYESUAIAN DITETAPKAN MENKEU
Pasal 3 ayat (3) dan ayat (4)

Berbeda untuk masing-masing daerah, maks Rp 12 juta

w Per Wajib Pajak;


w Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
w Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek
pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek
pajak yang nilainya terbesar.

CARA MENGHITUNG
(Pasal 7)

Tarif Tunggal

0,5 %
(Pasal 5)

PBB =
=
=

TARIF

0,5%
0,5%

NJKP

x 20% x NJOP
x 40% x NJOP

NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN) NJOPTKP

Contoh Perhitungan PBB

Klo, punye gue?

PBB nya
berapa?

OP - 1

Jl.G.Subroto

NJOP tanah = Rp400 juta


NJOP bng = Rp200 juta
NJOP t+b = Rp600 juta
NJOPTKP = Rp 12 juta
NJOP utk
perht.PBB = Rp588 juta
PBB = 0,5% x 20% x Rp588 juta
= Rp588.000,-

OP - 2
Jl.Sudirman

NJOP tanah = Rp900 juta


NJOP bng = Rp500 juta
NJOP t + b = Rp1,4 M
NJOPTKP = Rp 12 juta
NJOP utk
perht. PBB = Rp1,388 M
PBB = 0,5% x 40% x Rp1,388 M
= Rp2.776.000,12

13

PERBANDINGAN PBB P2 BERDASARKAN


UU PBB & UU PDRD

14

CONTOH SOAL
1. Tuan Akbar mempunyai sebidang tanah seluas 200m
dengan harga Rp.300.000/m (konversi ke kls A.74
NJOP Rp.285.000/m), dan bangunan seluas 100m
dengan nilai bangunan Rp.1.000.000/m.(konversi
kls.A22 NJOP Rp.968.000/m). NJOPTKP ditetapkan
sebesar Rp.10.000.000. Hitunglah berapa besarnya
PBB terutang baik berdasarkan UU No.12 Tahun 1994
tentang PBB maupun UU No.28 Tahun 2009 tentang
PDRD!

15

Penghitungan PBB Berdasarkan UU No.12 Tahun 1994:


NJOP Tanah = 200m x Rp.285.000
= Rp. 57.000.000
NJOP Bgn = 100m x Rp.968.000
= Rp. 96.800.000
NJOP DPP PBB
= Rp.153.800.000
NJOPTKP
= Rp. 10.000.000
NJOPKP
= Rp.143.800.000
NJKP 20% x Rp.143.800.000
= Rp. 28.760.000
PBB = 0,5% x Rp.28.760.000
= Rp.
143.800

Penghitungan PBB Berdasarkan UU No.28 Thn 2009 :


NJOP Tanah = 200m x Rp.285.000
= Rp. 57.000.000
NJOP Bgn = 100m x Rp.968.0000
= Rp. 96.800.000
NJOPTKP Bgn
= (Rp. 10.000.000)
NJOP DPP PBB
= Rp.143.800.000
PBB = 0,3% x Rp.143.800.000
= Rp.
431.400

PBB SEKTOR
PERDESAAN & PERKOTAAN (P2)
STUDI KASUS : PROVINSI DKI JAKARTA

By : Fitria Arianty, S.Sos, M.Si

PBB SEKTOR P2 MENJADI PAJAK DAERAH


2

PBB sektor perdesaan dan perkotaan (PBB P2) merupakan


jenis pajak kabupaten/kota yang baru ditetapkan dengan UU
No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah.
Walaupun telah ditetapkan menjadi pajak daerah, sepanjang
pada suatu kabupaten/kota belum ada peraturan daerah
tentang PBB sektor perdesaan dan perkotaan , pemungutan
PBB tetap menjadi kewenangan pemerintah pusat sampai
dengan Tahun 2013.
Diharapkan paling lambat pada 1 Januari 2014, PBB sektor
perdesaan & perkotaan telah menjadi pajak daerah pada
semua kabupaten/kota.

DASAR HUKUM
3

1.

2.

3.

4.

5.

UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah & Retribusi


Daerah
Peraturan Gubernur No.208 Tahun 2012 tentang Penilaian
dan Penghitungan Dasar Pengenaan PBB P2
Peraturan Gubernur DKI Jakarta No.22 Tahun 2013 Tentang
Penetapan NJOP PBB P2 Tahun 2013

Perda No 16 Tahun 2011 Tentang Pajak Bumi dan


Bangunan (berlaku mulai tanggal 1-1-2013)
Peraturan Gubernur No 200 Tahun 2012 Tentang
Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak dan
Dasar Pengenaan PBB Pedesaan dan Perkotaan

PENGERTIAN UMUM PBB SEKTOR P2


4

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan


Perkotaan yang selanjutnya disebut PBB-P2
adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan
yang
dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh
orang pribadi atau badan pada sektor
perdesaan dan perkotaan, kecuali kawasan
yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan danpertambangan.

OBJEK PBB P2
5

perumahan

pertanian

industri
Objek PBB
sektor P2

perkantoran

objek khusus
pertokoan

OBJEK PBB P2
6

Jenis objek PBB-P2 terdiri dari objek pajak umum


dan objek pajak khusus.
Jenis objek pajak umum sebagaimana dimaksud
pada terdiri dari:
a. objek pajak standar;
b. objek pajak non standar.

OBJEK PAJAK STANDAR & NON


STANDAR

Objek pajak standar adalah yang memenuhi kriteria


sebagai berikut :
a. tanah 10.000. m2 (Iebih kecil atau sama
dengan sepuluh ribu meter persegi);
b. bangunan jumlah lantai 4 (Iebih kecil atau
sama dengan empat) lantai; dan
c. luas bangunan 1.000 m2 (Iebih keciI atau
sama dengan seribu meter persegi)
Objek pajak non standar adalah objek pajak yang
tidak memenuhi kriteria objek pajak standar.

OBJEK PAJAK KHUSUS


8

Objek pajak khusus meliputi :


a)
jalan tol;
b)
bandar udara dan pelabuhan laut;
c)
galangan kapal dan dermaga;
d)
stasiun kereta api;
e)
Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU);
f)
tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa
minyak;
g)
menara Base Transceiver Station (BTS);
h)
taman rekreasi; dan
i)
lapangan golf.

PENILAIAN OBJEK PAJAK


9

Penetapan NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan


pajak dilakukan berdasarkan penilaian objek pajak
bumi dan penilaian objek pajak bangunan.
Penilaian objek PBB-P2 terdiri dari:
a. penilaian massal ;dan
b. penilaian individual
Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak
standar
Penilaian individual dilakukan terhadap objek pajak
non standar & objek pajak khusus

PENILAIAN OBJEK PAJAK


10

Penilaian objek pajak dilakukan dengan menggunakan


pendekatan atau metode sebagai berikut:
a. pendekatan data pasar; membandingkan
dengan objek lain yang sejenis
b. pendekatan biaya; menghitung seluruh biaya
yang dikeluarkan untuk memperoleh objek
tersebut
c. pendekatan kapitalisasi pendapatan :
mengkapitalisasi pendapatan bersih satu tahun
dari objek pajak tersebut

DASAR PENGENAAN PBB P2


11

Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP PBB-P2.


NJOP PBB-P2 terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan
sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Gubernur tentang
Klasifikasi Nilai Jual Bumi dan Bangunan dan Penetapan Nilai Jual
Objek PBB-P2.
NJOP Bumi meliputi :
a. NJOP untuk tanah;
b. NJOP perairan pedalaman; dan
c. NJOP laut
NJOP untuk tanah ditetapkan sesuai dengan NJOP Bumi
NJOP perairan pedalaman dan laut dapat ditetapkan lebih rendah
dalam persentase tertentu dari NJOP Bumi

12

PENGHITUNGAN NJOP
BUMI & BANGUNAN

Besarnya NJOP Bumi untuk tanah sebagai dasar pengenaan pajak


dihitung berdasarkan perkalian luas bumi dengan NJOP Bumi
Besarnya NJOP Bumi untuk perairan pedalaman dan laut sebagai
dasar pengenaan pajak dihitung berdasarkan perkalian luas bumi
dengan NJOP Bumi
Besarnya NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak dihitung
dari perkalian luas bangunan dengan NJOP Bangunan
Dasar pengenaan PBB-P2 ditetapkan berdasarkan penjumlahan
besarnya NJOP Bumi dan NJOP Bangunan dikurangi NJOPTKP.
NJOPTKP ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan
perpajakan daerah.

13

TARIF PBB P2 PROVINSI


DKI JAKARTA
No

NJOP Bumi dan Bangunan

Tarif

<Rp 200.000.000,-

0,01%

Rp 200.000.000 s.d<Rp 2.000.000.000

0,1 %

Rp 2.000.000.000 s.d<Rp 10.000.000.000

0,2 %

>Rp 10.000.000.000,-

0,3 %

CARA MENGHITUNG PBB P2


14

Besarnya pokok Pajak


Bumi dan Bangunan
Perdesaandan Perkotaan
yang terhutang dihitung
dengan cara mengalikan
tarif dengan dasar
pengenaan pajak setelah
dikurangi Nilai Jual Objek
Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP).
Besarnya NJOPTKP
ditetapkan sebesar
RP.15.000.000,-

CONTOH PENGHITUNGAN
15

Wajib Pajak B mempunyai objek pajak berupa tanah seluas 500 m2


dengan harga jual Rp 1.000.000,OO/m dan bangunan rumah seluas 350
m2 dengan harga jual Rp 1.500.000,OO/m2 serta pagar mewah seluas
150 x 2 m dengan harga jual Rp 250.000,OO/m2
Berdasarkan Lampiran I dan Lampiran II Peraturan Gubernur Nomar 200
Tahun 2012 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak
sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan
Perkotaan, NJOP PBB ditetapkan sebagai berikut:
OBJEK

KLASIFIKASI

NJOP

Tanah

065

Rp. 1.032.000

Bangunan

020

Rp. 1.516.000

Pagar Mewah

031

Rp.

225.000

CONTOH PENGHITUNGAN
16

No.

Uraian

Luas
m2

NJOP Bumi &


Bangunan/
m2
Rp.

Luas x NJOP
Bumi &
Bangunan/ m2
Rp.

Jumlah

Tanah

500

1.032.000

516.000.000

Bangunan

350

1.516.000

530.600.000

Pagar mewah

300

225.000

67.500.000

NJOP tanah &


bangunan

NJOPTKP

NJOP Kena Pajak

1.099.100.000

PBB terutang =
0,1% x
1.099.100.000 =

1.099.100

1.114.100.000
15.000.000

LATIHAN SOAL PBB SEKTOR P2


PROVINSI DKI JAKARTA
1. Wajib Pajak Agung mempunyai sebidang tanah yang terletak di Lenteng Agung Jakarta Selatan
seluas 500m dengan nilai jual Rp.1.200.000/m dan bangunan seluas 400m dengan nilai jual
Rp.1.500.000/m.
Instruksi :
Hitunglah berapa besarnya PBB terutang atas objek tersebut berdasarkan UU No.12 Tahun 1994
tentang PBB dan berdasarkan Pergub Provinsi DKI Jakarta No.200 Tahun 2012! Besarnya
NJOPTKP berdasarkan UU PBB sebesar Rp.12 juta, sedangkan NJOPTKP berdasarkan Pergub
sebesar Rp.15 juta!
2. Wajib Pajak CV Perdana mempunyai objek pajak di wilayah Kebon Jeruk Jakarta Barat berupa ;
a. Tanah seluas 800m dengan nilai jual Rp 825.000/m
b. Bangunan (gedung) seluas 600 m dengan nilai jual Rp.950.000/m
c. Taman mewah seluas 200m dengan nilai jual Rp. 450.000/m
d. Pagar mewah sepanjang 100 m dengan tinggi rata-rata 1,5m dengan Nilai Jual Rp.800.000/m
Instruksi :
Hitunglah berapa besarnya PBB terutang atas objek tersebut berdasarkan UU No.12 Tahun 1994
tentang PBB dan berdasarkan Pergub Provinsi DKI Jakarta No.200 Tahun 2012! Besarnya
NJOPTKP berdasarkan UU PBB sebesar Rp.12 juta, sedangkan NJOPTKP berdasarkan Pergub
sebesar Rp.15 juta!
3. Wajib Pajak Tuan Harun mempunyai beberapa objek pajak yang terletak di beberapa wilayah di
DKI Jakarta dengan data-data sbb :
a. Objek pajak di Pancoran Jakarta Selatan :
Rumah dengan luas tanah 800 m dengan nilai jual Rp.2.850.000/m, bangunan seluas 600
m dengan nilai jual Rp.2.000.000/m.
b. Objek pajak di Meruya Jakarta Barat :
Rumah dengan luas tanah 600 m dengan nilai jual Rp.1.790.000/m dan bangunan dengan
luas 400 m dengan nilai jual Rp.1.035.000/m.
c. Objek pajak di Cakung Jakarta Timur :
Sebidang tanah seluas 700 m dengan nilai jual Rp.2.500.000/m.
Instruksi :
Dari data-data tersebut, hitunglah PBB terutang Tahun 2014 atas masing-masing objek pajak
berdasarkan Pergub Provinsi DKI Jakarta No.200 Tahun 2012 di mana besarnya NJOPTKP
berdasarkan Pergub ditetapkan sebesar Rp.15 juta!