TAREA CALIFICADA PRIMERA UNIDAD INVESTIGACIN FORMATIVA

Los alumnos investigan respecto del tema elegido para elaborar la monografa y
colaborativamente en grupos determinados; presentaran la portada, dedicatoria o
agradecimiento e ndice general del esquema propuesto.

La Importancia del Derecho Registral.

El Derecho Registral es una especialidad jurdica que se encuentra vinculada con
el Derecho de Publicidad que emana una institucin denominada los REGISTROS
PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y
verdad en relacin con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para
de ello.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que
los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de
Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para que
pueda ser objeto de un legtimo negocio, lo cual incentivar un desarrollo
econmico tanto del propietario como de un pas en general.
EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO
Cuando hablamos de SISTEMA REGISTRAL, nos estamos refiriendo al conjunto
de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros pblicos de un
determinado territorio. "Es el conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre s que regulan una organizacin registral
determinada".
El SISTEMA REGISTRAL PERUANO, se nutre de los sistemas ms importantes
mundialmente, siendo los principales el SISTEMA ALEMN, SISTEMA FRANCS
y DE TORRENS O AUTRALIANO, para regular la realidad de los registros pblicos
de nuestro pas. Esto origina que no podamos hablar de un SISTEMA PERUANO
propiamente dicho, pues instituciones o leyes que hayan creado este tema no
tenemos. Del SISTEMA REGISTRAL ESPAOL tambin hemos tenido influencia
pues dichas normas fueron adoptadas por la mayora de los territorios americanos.
La doctrina es unnime en este sentido sobre el sistema registral peruano. Ya nos
deca VICTORINO HERRERA CAVERO Ex-Superintendente de los RR.PP.-,
cuando estableca que "el sistema peruano es defectuoso, en sus lineamientos
generales a seguido el sistema francs meramente transcriptorio del derecho;
Por otra parte la organizacin del "Sistema Registral Peruano es territorial, a
manera del sistema alemn"

Por su parte, RUBEN GUEVARA MANRIQUE tambin indica lo mismo al respecto.

Seala que "en nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas"
Se adelanta un poco ms al decir "Nuestro sistema es el de inscripcin porque
an cuando se archive copia de los ttulos y la publicidad registral se extienda a
ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del ttulo que logra
acceso al registro". Concluye diciendo que "De lo glosado anteriormente, podemos
apreciar que la exposicin de motivos que el Cdigo Civil reconoce la existencia
de todos los sistemas registrales, cuando dice "es cierto que en Cdigo Civil se
encuentra una amplia variedad", consecuentemente nos dan la razn cuando
afirmamos que no tenemos un asiento registral. Adoptar todos es no tener
ninguno.
El Sistema Registral Peruano tiene sus orgenes en el Registro de Propiedad
Inmueble de 1888, por el que se crea un sistema descentralizado de registros
donde se van a inscribir los inmuebles donde se hallen.
Luego, en el Cdigo Civil de 1936 se incluy en el Libro IV lo referido a la
regulacin de los Registros Pblicos. Ah se agrupan los registros existentes como
son: el Registro de Propiedad Inmueble, Registros de Personas Jurdicas, Registro
Personal, etc. toda una clasificacin e sigue teniendo vigencia hasta entonces.
As llegamos a la dcada de 1980, donde por Ley 24650 se establece que los
Registros Pblicos van a ser competencia de los Gobiernos Regionales. En esta
poca tambin se promulga el Cdigo Civil de 1984, donde en su Libro IX
"Registros Pblicos" se mantiene una clasificacin de los registros omitindose el
Registro Mercantil, Registro de Buque y Registro de Prenda Industrial.
Por Decreto Ley 25993, se crea la Direccin Nacional de Registros Pblicos y
Civiles en sustitucin de la Oficina Nacional de los Registros Pblicos
antecedente directo de lo que hoy conocemos como Sistema Nacional de los
Registros Pblicos y SUNARP-.
Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente
actualmente, es que se crea el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos). Este integra
todos los Registros del Sector Pblico y tiene por finalidad mantener la unidad y
coherencia de la funcin registral en todo el pas.
Est conformado por: a) Registro de Personas Naturales; b) Registro de Personas
Jurdicas; c) Registro de Propiedad Inmueble; d) Registro de Bienes Muebles. No
estn comprendidos los Registros Administrativos y los Registros normados por
las decisiones 291, 344, 345 y 351 del Acuerdo de Cartagena.

Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos como el

organismo descentralizado del sector Justicia y por lo tanto el que va a hacer las
polticas de la institucin. Quien va a dirigir estas decisiones ser el
Superintendente, cargo nombrado polticamente por el Presidente de la Repblica.
A continuacin, vamos a analizar brevemente cada uno de los sistemas y as
poder determinar aquellos que han formado parte del Sistema Registral Peruano y
cul es el que por sus caractersticas bsicas, es el que ha adoptado en primer
lugar, en la actualidad.

1.1. Registr de Propiedad Inmueble

1.1. 1. Fines del registro de la propiedad inmueble
Roca Sastre (2010)
Desde tres puntos de vista puede concebirse el Registro de la propiedad
inmueble: como institucin jurdica, como oficina y como conjunto de libros.
La primera acepcin es la que interesa aqu y en este sentido el Registro de la
propiedad inmueble es la institucin jurdica que constituye el instrumento bsico o
esencial del Derecho inmobiliario registral.
Este carcter instrumental del Registro de la propiedad es evidente. De l se vale
el Derecho inmobiliario registral para lograr su fin de dar seguridad a la propiedad
inmueble y proteger el trfico jurdico sobre la misma. El hecho de constar
registradas en el propio Registro las titularidades inmobiliarias sirve al Derecho
inmobiliario registral para presumir de momento la legitimidad del derecho
registrado y de hacerla servir de proteccin firme de los terceros adquirentes que
renan las circunstancias necesarias para tal proteccin. A la vez, el propio
Registro permite que los que tengan inters legtimo acerca de su contenido
puedan informarse del mismo.
Segn Dez-Picazo el Registro de la propiedad es una institucin administrativa
destinada a contener la publicidad oficial de la situacin jurdica de los bienes
inmuebles.
Camy define el Registro de la Propiedad en un sentido descriptivo y en un sentido
finalista. En sentido descriptivo, el Registro de la Propiedad es un rgano estatal
del ordenamiento jurdico que mediante la apreciacin de la legalidad de los datos
que se aportan, declara una situacin jurdica respecto de un derecho real

inmobiliario, cuya declaracin es plena en cuanto al aspecto jurdico, pero

susceptible de prueba en contrario en cuanto al de hecho. Y en sentido finalista es
el organismo jurdico estatal que, recogiendo la vida de los derechos reales sobre
inmuebles, posibilita el que adquieran la plenitud de efectos que el ordenamiento
jurdico les concede segn su peculiar naturaleza.
Lpez Mendel concibe el Registro de la propiedad, adems de institucin como
servicio pblico, de carcter esencial y jurdico, que tiene por objeto la publicidad
de determinadas situaciones jurdicas por medio de la inscripcin, obligatoria o
constitutiva, de los derechos reales, como regla general sobre inmuebles, en razn
a la seguridad del trfico inmobiliario, de la cual es destinataria la sociedad, a la
vez que se satisface el inters particular de los individuos, estando a cargo de
funcionarios pblicos, tcnicos en Derecho, con facultades de ndole jurisdiccional,
a los fines, por medio de la calificacin, de la justicia registral. Francisco
Hernndez Gil expresa que esta definicin contiene dos elementos innecesarios
para el fin propuesto y, en todo caso, discutibles, atribuir el carcter de funcin
jurisdiccional a la facultad calificadora e incluir la confusa expresin "justicia
registral", pues el Registrador en su funcin calificadora no declara situaciones
jurdicas para eliminar una controversia, sino que desempea slo una actividad
administrativa, sin que exista una categora especial de la justicia que merezca el
calificativo de registral, porque aqulla es siempre nica. Debe estimarse que la
nocin de servicio pblico aplicable al Registro de la propiedad no es deleznable,
pero sin olvidar que, en vez de constituir un servicio pblico en sentido puramente
administrativo, es una actividad estrictamente jurdica al servicio primordial del
Derecho privado.
Garca Garca concibe el Registro de la propiedad inmueble como instrumento de
la publicidad registral y define a sta como exteriorizacin continuada y organizada
de situaciones jurdicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad legal
erga omnes y con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre la situacin
publicada (P. 1, 2)
El art. 1, 1, de la Ley Hipotecaria y el art. 605 del Cdigo civil proponen un
intento definitorio del Registro de la propiedad inmueble a pesar que ste "tiene
por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles".
Pero este conato de definicin del Registro de la propiedad como institucin deja
mucho que desear, por no atribuirle alcance alguno institucional y porque ni
siquiera es vlido considerando el Registro como oficina, esto es, como organismo
que tiene por inmediato cometido la constancia o publicidad de las mutaciones
jurdico-reales inmobiliarias. (Garca Garca)

Adolece tal precepto de los defectos siguientes:

a) Expresa que el Registro tiene por objeto la inscripcin o anotacin de actos o
contratos, pero sin rigor sobre la palabra anotacin, pues el concepto de
"inscripcin" tiene un sentido amplio de registracin o de toma de razn, que
abarca todos los asientos regstrales en general, o bien adopta el significado
estricto de asiento de inscripcin, al lado del cual hay los dems asientos: de
anotacin preventiva, de cancelacin, de nota marginal y de presentacin. Pero al
utilizar el concepto de "anotacin" al lado de la palabra "inscripcin", ms bien
significa que no emplea la palabra inscripcin en sentido amplio, sino en el sentido
de asiento de inscripcin, lo cual no es el verdadero espritu del artculo.
b) Dice el precepto que en el Registro de la propiedad se hacen constar actos y
contratos^ cuando hubiera sido preferible emplear la expresin de "actos
regstrales", o, si se quera ms detalle, poda emplearse la frmula de actos o
negocios jurdicos y resoluciones judiciales o administrativas inscribibles.
c) Adems habla el precepto de actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando no basta para ser inscribibles
que los actos y contratos se refieran al dominio y derechos reales limitados
inmobiliarios, sino que esta referencia ha de ser directa por entraar su
declaracin, constitucin, transmisin, modificacin o extincin, es decir, deben
consistir en actos de trascendencia jurdica real.
Esto sin contar que tales actos no agotan la materia inscribible, pues son tambin
actos inscribibles o registrables, en general, los actos idneos para la
inmatriculacin registral de fincas y sus modificaciones de ndole tambin
inmatriculatoria, as como los contratos de arrendamiento y de opcin de compra,
las resoluciones judiciales de incapacitacin, ausencia y declaracin de
fallecimiento, as como los actos susceptibles de anotacin preventiva.
Claro que en su art. 1 la Ley Hipotecaria se pronuncia en trminos generales por
destinar el art. 2 de la misma a la determinacin concreta de la materia
inscribible; pero se da el caso que ni en este art. 2 el legislador se pronuncia de
un modo completo, conforme se comprobar oportunamente.
d) El precepto legal comentado ab initio no puntualiza siquiera que el Registro de
la propiedad lo es especficamente de la propiedad inmueble, precisin sta que
debe considerarse obligada en precepto que como el art. 1 de la Ley Hipotecaria
inicia el ordenamiento de la materia.
El Registro de la propiedad inmueble puede tambin ser concebido como conjunto
de libros o sea una reunin ordenada de los libros oficiales debidamente

numerados y legalizados existentes en cada Oficina pblica de Registro, en los

que se extienden conforme a la ley los asientos correspondientes de los actos
inscribibles.
Con relacin al Derecho civil italiano PUGLIATTI dice que el medio normal de
operar la publicidad es el Registro, esto es, el complejo de escritos unidos, de
naturaleza pblica y con funcin institucional especficamente publicitaria.
1.1.3.4. Clases
En nuestro pas la inscripcin de los inmuebles no es obligatoria, sino facultativa,
pero la inscripcin de ciertos actos o contratos relacionados con los mismos si son
obligatorios. Entonces, tenemos dos clases de inscripciones.
a. CONSTITUTIVAS.- Cuando la inscripcin es indispensable y necesaria para la
existencia del acto o contrato, como ocurre con la hipoteca.
b. DECLARATIVAS.- Cuando la inscripcin del contrato no es obligatoria. Se
respalda en el Ttulo, Ejm.-" la Compra-Venta.
1.1.3.5. Efectos
El efecto fundamental de la inscripcin, consiste en amparar los derechos de
quienes adquieren inmuebles apoyndose en los asientos del Registro y
acogindose a l contra todos "erga omnes".
Por otro lado, permite la intervencin del Estado en representacin legal de la
sociedad en el reconocimiento de la validez del Ttulo, contribuyendo a que al
propietario se le reconozca su derecho en forma definitiva y permanente.
Tratndose de la inscripcin primera de dominio o inmatriculacin, el efecto
principal, consiste en que la adquisicin del dominio inmatriculado excluye de
inscripcin, los derechos anteriores o posteriores que fueron constituidos por el
transferente.
1.1.3.6. Antecedentes Histricos del Registro de la Propiedad Inmueble.
Rubio (2007)
A travs de la historia del Derecho, es fcil constatar que los pueblos han tratado
de difundir situaciones importantes o relevantes para el resto de la comunidad,
como por ejemplo la propiedad de los bienes, a los efectos que stos conozcan y
respeten la propiedad de los titulares.
Es evidente que exista la necesidad de exteriorizar y publicitar determinadas
situaciones y entre stas, los actos jurdicos y los derechos, es por ello que

siempre han buscado sistemas de publicidad, que posibiliten el conocimiento de

situaciones jurdicas relevantes y proteger el trfico de los bienes en el Mercado.
A lo largo del tiempo, las diferentes formas de publicidad fueron de carcter no
registral, porque la existencia de un sistema de publicidad, est condicionada a la
previa existencia de documentos escritos. Ante la necesidad de publicidad de
actos y derechos que generan efectos jurdicos, el Estado cre una institucin que
brinde el mximo de certeza sobre la real titularidad de los bienes y derechos, y se
proteja a la persona que adquiera derechos en mrito a esa publicidad. Asi surge
la publicidad registral, como el sistema ms perfecto y eficiente que se haya
inventado hasta la fecha, para publicitar situaciones jurdicas, oponer derechos,
tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de toda clase de bienes y derechos
inscritos.
En la historia del Derecho Registral, los diferentes autores entre ellos el nacional
Alfredo Aguirre Carpi, en su obra "Derecho Registral", seala que en cuanto a la
propiedad en el Per, sta nace con la llegada de los Espaoles a nuestro pas.
Es as que, por real cdula del 15 de octubre de 4, se concedi la facultad a los
Virreyes y presidentes de audiencias para vender las tierras que no tuvieran
dueo; y, por reales cdulas del 08 de mayo de 1,778 y 16 de abril de 1,783, se
puso en vigencia en todas las colonias de Espaa los Oficios de Hipotecas.
El Oficio de Hipotecas fue establecido en Espaa por don Carlos III por la
pragmtica del 31 de enero de 1768, la cual tena por objeto servir para todo lo
relacionado a los censos, tributos, imposiciones e hipotecas, con el fin de evitar la
clandestinidad a que estaban sujetas las cargas y gravmenes. En lo referente a
nuestro pas, en el Cdigo Ovil de 1,852 no se mencionaba o se ocupa de la
institucin de los Registros Pblicos, slo prescriba en el art. 2051" Habr en
cada capital de departamento y a car o de un escribano pblico, un Oficio de
Hipotecas para el Registro de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y
determinados,
Es decir, el Oficio de Hipotecas, regulado originariamente en el Cdigo Civil del
ao 1,852, igual que como su paralelo en la legislacin espaola, no inscriban el
dominio (propiedad), ni la transmisin de stas, slo se dedicaban
fundamentalmente a la publicidad de algunas hipotecas y cargas.
Consecuentemente slo se inscriba el contrato de hipoteca y no el inmueble,
generando de esa manera una incertidumbre sobre cul es el real titular
(propietario o propietario) de los inmuebles. (P. 29,30)
1.1.3.7. Creacin del registro en el Per
Rubio (2007)

El ao 1,888 se crea en el Per el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE,

mediante la Ley del 02 de enero del ao 1,888, la misma que fue publicada en el
Diario
El Peruano el 20 de enero del ya indicado ao. Dicha Ley tena 19 artculos y
dispona la inscripcin de los contratos de enajenacin y tambin de los
gravmenes, suprimiendo as la clandestinidad de las hipotecas generales y de
algunas legales.
La Ley del 02 de enero de 1,888 empez a regir en 1,889 bajo la direccin de la
Corte Suprema de Justicia. La Ley tambin dispona que se llevar en Lima un
Registro General de Propiedades radicadas en la Repblica y de los derechos que
sobre ellas gravan. Estableca a su vez los Registros particulares en todas las
capitales de departamento.
La Ley del 02 de enero de 1,888 prescriba como caractersticas del sistema
registral peruano lo siguiente:
A. El primer y nico Registro con el que nacen los Registros Pblicos en el Per,
es el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (RPI) bajo la direccin e
inspeccin del Poder Judicial. El RPI es el equivalente al actual Registro de
Predios, ya que el Registro de la Propiedad Inmueble, segn la Ley 26366,
comprende: El Registro de Predios; el Registro de Concesiones para la
Explotacin de los Servicios Pblicos y el Registro de Derechos Mineros.
B. El Registro se crea en Lima y en las ciudades capitales de departamentos.
C. Se inscriben los contratos de enajenacin y los ttulos traslativos de dominio.
Las Servidumbres, Enfiteusis, Censos, Hipotecas (Legales, judiciales
convencionales), Anticresis y cualquier derecho real que en l grave.

D. La inscripcin podr pedirse indistintamente, por el que trasmite el derecho, por

el adquirente, o por quien tenga notorio inters en asegurar el derecho que se
deba inscribir.
El art. 10 de la Ley en comentario estableca: "Dentro del tercer da de otorgado
un instrumento pblico, que deba ser registrado, el Escribano que lo autoriza
remitir al encargado del Registro de la propiedad del lugar en que est radicado
el inmueble, un certificado que comprenda el resumen del instrumento y dems
circunstancias... La misma obligacin tienen los Escribanos de Estado que
autoricen providencias que deben ser registradas, previo mandato del Juez en la
misma providencia.

Sobre el art. 10 antes indicado vale resaltar la obligacin que tenan los Notarios
de esa poca, as como los funcionarios judiciales, en el sentido de que deban de
remitir al Registro lo que vendra a ser a la fecha el parte notarial y/o el parte
judicial, lo cual protega al inmediato adquirente o se reservaba la prioridad para la
futura sentencia judicial.
La obligacin de remitir el parte notarial y/o el parte judicial al Registro es una
prescripcin normativa que debera ser nuevamente regulada, a fin de evitar o
disminuir el nmero de sentencias o contratos de transferencias que no logran
inscribirse en su momento, por cuanto ni el Notario ni el adquirente solicitaron la
inscripcin de la adquisicin, ms bien por el contrario el an titular registral
transfiri dos o ms veces el predio y el ltimo adquirente inscribi su derecho,
con el consiguiente perjuicio para el primer adquirente que no inscribi
oportunamente (P. 30,31)
1.1.3.8. Fines del Registro de la Propiedad Inmueble
Roca Sastre (2010)
Considerado el Registro de la propiedad inmueble como institucin, y como Vano
u organismo de publicidad inmobiliaria, sus fines fundamentales son:
a) Asegurar la propiedad inmueble, proteger el trfico jurdico inmobiliario y
fomentar el crdito territorial, mediante legitimar y proteger las titularidades
registradas y a los terceros adquirentes.
La seguridad jurdica del dominio y de los dems derechos reales inmobiliarios y
del tranco jurdico de los mismos constituye uno de los derechos de la seguridad
jurdica general garantizada constitucionalmente por el artculo 9.fi, 3 de la
Constitucin espaola. Por tanto, cuando esta seguridad jurdica general, que
entraa una de las finalidad o cometidos especficos del Derecho en general, es
referida a ttulos reales inmobiliarios, particularmente en orden a su di-tutuca o
mutacin, la misma constituye la finalidad primordial del llamado Derecho
inmobiliario registral o hipotecario, que tiene por objeto fundamental la publicidad
registral inmobiliaria, es decir, afectada a travs del organismo del Registro de la
propiedad inmueble.
Este sistema de publicidad registral frente al de clandestinidad, especialmente en
cuanto a hipotecas, que busca la mxima seguridad Jurdica, fue implantado por
nuestra primera Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, segn resulta de su
Exposicin de Motivos. La solucin alternativa, como indica LA CRUZ-SANCHO,
es el denominado seguro de ttulos. Dichos autores expresan: "En pases donde
taita un sistema viable de publicidad inmobiliaria, los adquirentes de fincas han

recurrido a un sistema alternativo; contratar una pliza de seguro que les garantice
el resarcimiento en caso de perder el inmueble adquirido por reclamacin de un
tercero de mejor derecho, o bien de aparecer gravmenes ocultos o cualquier otra
disminucin imprevisible de la integridad del derecho sobre la nca. El seguro
cubre las prdidas por aquellos vicios y defectos del ttulo del transmitente que,
descubiertos luego de la operacin de compra, prstamo hipotecario, etc., ya
existan antes". (LA CRUZ-SANCHO citan a NEZ LAGOS La introduccin de la
fe pblica en los Registros de la propiedad, en "Revista de Derecho Notarial",
1966, pg.)
Mas, como apunta GARCA GARCA, la seguridad de las compaas
aseguradoras es meramente contractual, en cambio, la seguridad de la publicidad
registral no es contractual, sino institucional, legalmente organizada y regulada y
de orden pblico; adems, la seguridad de los contratos de seguro no soluciona el
problema de la seguridad de los derechos y de la seguridad del trfico, sino los
problemas meramente personales de carcter indemnizatorio. (Ramn M. roca
sastre y luis roca sastre muncunill
El fomento del crdito territorial o inmobiliario, a travs bsicamente de la garanta
de las oportunas hipotecas, en los mbitos de la construccin, urbanstica,
comercial, industrial y agrcola, es otra de las finalidades fundamentales de la
publicidad efectuada en el Registro de la propiedad inmueble.
Pero, lo ms trascendente de la institucin y del rgano de publicidad en que
consiste el Registro de la propiedad inmueble es que lira el logro de dichos fines
su actuacin produce efectos de naturaleza jurdico-sustantivos, que
fundamentalmente son la legitimacin proteccin de las titularidades inscritas en el
mismo y, muy especialmente, las de los terceros adquirentes, sobre la base en
todo caso o la presuncin de exactitud del contenido registral publicado, que bajo
la salvaguardia de los Tribunales. As ocurre, al menos, en 18 sistemas
inmobiliarios regstrales de desenvolvimiento tcnico que, como el espaol,
establecen plenamente tales efectos sustantivos art. 1, prrafo 3, 32, 34, 37, 38,
40 y otros de la Ley Hipotecaria).
Por esta razn es preciso distinguir los denominados Registros jurdicos, cuya
debida registracin en los mismos de actos, negocios y situaciones produce
esencialmente efectos jurdicos sustantivos o materiales, tales como el Registro de
la propiedad, el Registro mercantil y el Registro civil, y los llamados Registros
administrativos, que cumplen nica y directamente funciones de control,
inspeccin, fomento y estadstica, que son actuaciones puramente administrativas
(P. 9,10)

b) Efectuar la publicidad informativa, llamada formal, del contenido de los libros del
Registro.
Esta informacin jurdica en nuestro sistema inmobiliario registral realiza, a
peticin de quienes tengan inters conocido en averiguar el contenido del
Registro, mediante la manifestacin de sus libros, por inhibicin de los mismos o
por nota simple informativa garanta y mediante las certificaciones regstrales de
asientos (arts. 221 y ss. de la Ley Hipotecaria y 332 y ss. de su Reglamento),
entre stas las certificaciones, con informacin continuada (art. 354 del propio
Reglamento) y las certificaciones con informe (art. 355 del mismo Reglamento),
denominadas certificaciones especiales, introducidas por la reforma del Real
Decreto de 21 de diciembre de 1983 y las notas informativas continuadas del
nuevo art. 354 a) del propio reglamento modificado por el Real Decreto de 29 de
diciembre de 1994.
Estos fines fundamentales del Registro de la propiedad inmueble son los mismos
que persigue el Derecho inmobiliario registral, dicho Registro, satisface otros fines
de tipo coordinador, colaborador y complementario, que se logran mediante
funciones de tal clase atribuidas a los Registradores de la propiedad y que, a
grandes trazos, son las siguientes:
a) Suministrar datos a la estadstica de contratacin inmobiliaria (Orden de 7 de
julio de 1986).
b) Ser un importante auxiliar para la efectividad de ciertos impuestos (archivos de
cartas de pago de los mismos, afecciones regstrales, etc.), como en los de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados y de
Sucesiones y Donaciones.
c) Control de adquisiciones de extranjeros en zonas de acceso restringido de los
mismos por exigencias de la Defensa Nacional o del Ubre ejercicio de las
potestades soberanas de Estado y remisin de las correspondientes fichas
(art. 43 del Reglamento de zonas e instalaciones de inters para la Defensa
Nacional de 10 de febrero de 1978 y Orden de 21 de octubre de 1983).
d) Control de inversiones extranjeras en bienes inmuebles (autorizaciones y
verificaciones administrativas, procedencia del dinero de las inversiones, etc.).
e) Colaborar con las Demarcaciones o Servicios de Costas en punto a la
inmatriculacin de fincas colindantes con el dominio pblico martimo (Real
Decreto de 13 de junio de 1986).
f) Coadyuvar respecto de la investigacin de bienes inmuebles de Fundaciones
(art. 115 del Reglamento de 21 de julio de 1972).
g) Hacer constar las Cdulas de Calificacin de viviendas de proteccin oficial en
los asientos regstrales.
h) Actuaciones del Registrador de la propiedad en la concentracin parcelaria y
en las Comisiones Locales correspondientes.

i) Comunicar a las Jefaturas de los Distritos Forestales que correspondan

respecto a la inmatriculacin de fincas en trminos municipales en que existan
montes catalogados propiedad del Estado (art. 77 del Reglamento de Montes
de 22 de febrero de 1962).
j) En materia de urbanismo, exigir las correspondientes licencias de parcelacin
o segregacin, de obras y terminacin de las mismas, etc., y coordinar con la
Administracin urbanstica en cuanto a expedientes de reparcelacin,
compensacin y expropiacin.
k) Cooperar a la coordinacin del Registro de la propiedad inmueble y el Catastro
Topogrfico Parcelario (Real Decreto de 3 de mayo de 1980 y rdenes de 20
de enero de 1982 y 8 de febrero de 1984).
l) Diligenciacin de los libros de actas de las juntas de las comunidades y
subcomunidades en rgimen de propiedad horizontal (art. 415 del Reglamento
hipotecario, modificado por el Real Decreto da Id de noviembre de 1992).
m) Coadyuvar en materia de defensa de los consumidores por nulidad la
inscripcin de clusulas, condiciones estipulaciones que incumplan los
requisitos de buena fe y justo ttulo, tales como las abusivas, limitaciones
absolutas de responsabilidad frente al consumidor, cargo de gastos derivados
de la precaucin de la titulacin de la propiedad horizontal, etc. (art. 10 de Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de julio de 1984).
n) Las relaciones del Registro de la propiedad con los Juzgados tribunales son
numerosas e intensas. La legislacin hipotecaria .tiene normas de Derecho
procesal y la legislacin procesal normas Carcter hipotecario o inmobiliario
registra!. Basta recordar ahora art. 853 del Reglamento hipotecario sobre
expedicin de certificarles de cargas en cumplimiento de lo prevenido en el
nmero 1 art. 1,489 de la Ley de Enjuiciamiento civil respecto del
procedimiento de apremio.
o) El Registro de la propiedad inmueble y el Notariado son los organismos que
ejercen, complementndose, la funcin de prevencin de litigios. En esta
funcin sobresale recientemente el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994
sobre colaboran entre las Notaras y los Registros de la propiedad para la
seguridad del trfico jurdico inmobiliario (correccin de errores, B.O.E. 45, de
22 de febrero de 1995), que modifica los art. 175 y 249 l Reglamento Notarial y
354 a), 418, 418 a) y 418 c) del Reglamento hipotecario. Su examen se har
oportunamente donde corresponda.
1.2. El Registro de Personas Naturales
1.2.1. El Registro Personal
La Importancia de este Registro resulta del hecho que va a permitir que
determinadas personas logran publicidad para su derecho de actuar como tutores,
curadores o poseedores temporales, segn se trate de la tutela, cratela o de

declaracin judicial de desaparicin o de incapacidad absoluta. Los Efectos de

este Registro son en general la oposicin de los derechos inscritos frente a
terceros! y en particular que las declaraciones judiciales respectivas produzcan las
consecuencias jurdicas que les asigna el Cdigo Civil a la tutela, cratela,
declaracin judicial de desaparicin o de ausencia, as como cuando se produzcan
la remocin, terminacin, cese y renuncia de los respectivos cargos de tutor y de
curador.
El Registro Personal, est regulado en el Ttulo IV, del Libro IX, Arts. 2030 al
2035 del C.C., estos artculos han sido derogados por la Ley N 26497, publicada
el 12 de Julio de 1995, que aprueba la Ley Orgnica del Registro Nacional de
Identificacin y Estado Civil; sin embargo han sido reincorporados por el Art. Io de
la Ley 25689, del 18 Abril 1996.
En este Registro, aparte de los Nacimientos, Matrimonios y Defunciones, se
inscriben tambin
1.2.1 Actos Inscribibles:
1. Las resoluciones en que se declara la incapacidad y las que limiten la
capacidad de las personas.
2. Las resoluciones que declaren la desaparicin, ausencia, muerte presunta, y el
reconocimiento de existencia de las personas.
3. Las sentencias que impongan inhabilitacin, interdiccin civil o prdida de la
Patria Potestad.
4. Los actos de discernimiento de los cargos de tutores o curadores, con
enumeracin de los inmuebles inventariados y relacin de garantas prestadas; as
como la tutela o cratela, cuando sta acaba, o cesa en el cargo el tutor o curador.
5. Las resoluciones que habilitan a los interdictos en el ejercicio de sus derechos
civiles.
6. Las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la
separacin de cuerpos y la reconciliacin.
El acuerdo de separacin de patrimonios, el patrimonio no convencional, y las
medidas de seguridad.
7. Las declaraciones de quiebra, el sobreseimiento definitivo y la cancelacin de
este procedimiento.

En este Registro, se hace conocer las limitaciones que pueden sufrir las personas
naturales, en su capacidad civil de ejercicio, sus cambios de Estado o de otras
situaciones jurdicas.
Su inscripcin no es obligatoria, sin embargo su omisin no afecta a terceros
adquirientes de buena f, en contratos onerosos.
Los documentos que dan mrito para su inscripcin son los Partes Judiciales, en
los que deben transcribirse la Resolucin Judicial pertinente, con la constancia de
estar consentida o en su caso que hayan sido resueltos los recursos de apelacin
o de nulidad.
Asimismo, estas se cancelarn cuando lo ordene el Juez.
Tratndose de los casos de discernimiento de los cargos de Tutor o Curador, la
inscripcin se har en virtud de los Partes que debe pasar el Secretario del
Juzgado y/o los Partes remitidos por el Notario, en cuyo Oficio se ha Protocolizado
el expediente sobre Inventario y donde se indican los Bienes Inmuebles de la
persona sujeta a Tutela o Cratela.
1.2.2. Registro de mandatos y poderes
Guevara (1996)
A diferencia del Cdigo Civil de 1936 que denominaba Registro de Mandatos, el
de 1984 vigente, lo denomina Registro de Mandatos y Poderes, distinguiendo el
Mandato del Poder, pues, en el Cdigo derogado se identificaban ambas figuras.
El Mandato es un contrato de prestaciones recprocas o bilateral, oneroso, de
cumplimiento obligatorio; el Poder es un acto unilateral, gratuito, salvo pacto en
contrario, y de cumplimiento facultativo para el apoderado (P. 159)
El Registro de Mandatos y Poderes en el Cdigo Civil, se identifican porque estos
se distinguen entre s. El Mandato es un contrato de prestacin recproca o
bilateral, oneroso, de cumplimiento obligatorio; el Poder es un acto unilateral,
gratuito, salvo pacto en contrario, y de cumplimiento facultativo para el apoderado.
Ampliando lo sealado podemos decir que el Mandato es un contrato de
prestaciones recprocas, que se da cuando una persona, llamada mandante,
confiere a otra, llamada mandataria, el poder, que ste acepta para representarla y
ejecutar en su nombre y por su cuenta un negocio jurdico.
Segn el Art. 1790 del C.C. "por Mandato el mandatario se obliga a realizar uno o
ms actos jurdicos, por cuenta y en inters del mandante".

Por el Poder, una persona llamada poderdante confiere a otra, llamada apoderada,
ciertas facultades para la realizacin de actos en nombre de aqul, con la
diferencia de que el apoderado no est obligado a realizar dichos actos.
Existe diferencia entre el Mandato y el Poder, mientras que el Mandato significa
que uno debe o est obligado a algo! el Poder, supone que uno tiene la potestad
de hacer.
El Mandato es una relacin obligatoria entre el mandante y el mandatario;
mientras que la idea de poder designa la posicin jurdica individual de la persona
del apoderado, contemplada, sobre todo, desde el lado externo, es decir, por los
terceros que contratan con l.
"Es cierto que Mandato y Poder pueden coincidir. Sin embargo es menester
conservar clara la idea de que Mandato y Poder slo coinciden de manera
ocasional, pero no necesariamente, y que de ninguna manera puede decirse de
que constituye el lado externo y el lado interno de una misma relacin, porque en
realidad son dos relaciones distintas".
Laband, agrega a lo dicho que "resulta que hay Mandato sin Poder, poderes sin
Mandato y, por ltimo que el Poder y el Mandato ocasionalmente pueden
coincidir". Por lo tanto, una aguda separacin de estos dos conceptos es una
necesidad jurdica. Hay dos negocios jurdicos -Mandato y Poder- que tienen
diferentes presupuestos, diferentes contenidos y diferentes efectos.
Para que el Mandato surja, es preciso que se produzca el acuerdo de voluntades
entre las partes que van a celebrar el contrato. En cambio, el apoderamiento
requiere slo la declaracin del poderdante (P. 151:152)
1.2.2.1. Clases de mandato
El Cdigo Civil de 1984, distingue el Mandato con Representacin y el Mandato
sin Representacin.
Mandato con Representacin, contenido en el Art. 1806, el mandatario debe
actuar en nombre del mandante. En este caso se da el Mandato unido a la
representacin -mandato representativo, en el que se une mandato (contrato) y
concesin de poder de representacin (acto unilateral) a favor del mandatario-, de
forma que el mismo sujeto sea, a la vez, mandatario y representante. Entonces,
como representante, puede obrar en nombre y por cuenta del representado; y
como mandatario, tiene la obligacin de hacer por cuenta y en nombre del
mandante, lo que le prometi.

Mandato sin Representacin, contenido en el Art. 1809, que es el mandato per se,
en el cual el mandatario acta en su propio nombre; es decir que se obliga a
realizar uno o ms actos jurdicos en su propio nombre, pero por cuenta y en
inters del mandante. Aqu, el mandatario tiene asumida una obligacin de actuar.
Con respecto al Registro de Mandatos y Poderes, la Exposicin de Motivos nos
dice En el ttulo correspondiente a este Registro se ha respetado la diferenciacin
que el Cdigo establece a propsito del contrato de mandato y de la
representacin.
Tienen acceso a este Registro los contratos de mandato con o sin representacin
y los actos unilaterales de otorgamiento de poder diferentes al contrato de
mandato.
En relacin al carcter de las inscripciones en este Registro, cabe sealar que
ellas son voluntarias. En efecto no existe disposicin legal que establezca de
modo general la obligatoriedad de estas inscripciones en este Registro.
Sin perjuicio del carcter facultativo, la inscripcin resulta a todas luces
conveniente para quien contrata con un Apoderado o un Mandatario, por cuanto le
permite ampararse en la Fe del Registro (Art. 2038) y tambin en el Principio de
Fe Pblica Registral (Art. 2014).
Por ltimo, en este Registro no procede la inscripcin de los Poderes que ya se
encuentren considerados en el Art. 2030 del C.C., como son los casos del Tutor y
Curador, por cuanto el Registro correspondiente es el Registro Personal, del
mismo modo, no se inscriben en este Registro los actos mediante los cuales las
personas jurdicas consideradas en el Cdigo Civil otorgan representacin, por
cuanto ellos, corresponden efectuarse en el Registro de Personas Jurdicas (Art.
2025, inc. 2do) (P. 153)
1.2.2.2 Actos inscribibles:
En el Art. 2036 del Cdigo Civil, se encuentran referidos los actos y contratos
inscribibles, los que sealaremos, con un carcter enunciativo y no taxativo.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Los mandatos y poderes que otorgan las personas naturales.

Las ampliaciones de mandatos y poderes.
Las modificaciones de mandatos y poderes
Las sustituciones de mandatos y poderes y sus revocaciones.
Las renuncias de los mandatos y poderes.
Las revocaciones de los mandatos y poderes.
La extincin de mandatos y poderes por muerte, interdiccin o inhabilitacin
del mandante o mandatario y/o poderdante o apoderado.

8. La declaracin judicial de ausencia (Art. 53 C.C.).

Cabe mencionar, reiterando lo dicho, que en el Registro de Mandatos y Poderes
se inscriben los otorgados slo por personas naturales.
El nombramiento de tutores y curadores y los poderes de stos se inscriben en el
Registro Personal, a tenor del artculo 2030 del C.C.
Los representantes legales no requieren de inscripcin funcionan por imperio de
la Ley a diferencia de la representacin voluntaria o contractual.
En cuanto a los Poderes que otorgan las personas jurdicas hay que distinguir dos
situaciones! poderes otorgados por personas jurdicas no mercantiles, caso de las
sociedades civiles, asociaciones, etc., el nombra miento, facultades y cesacin de
los administradores y representantes se inscriben en la misma partida de la
persona jurdica, conforme al inciso 2do. del Art. 2025 del C.C.
Tratndose de personas jurdicas mercantiles, como las sociedades annimas,
comerciales de responsabilidad limitada, etc., el nombramiento de
administradores, Directores, miembros del Consejo de Vigilancia, Gerentes,
Liquidadores y otros representantes, segn el caso, surte sus efectos desde su
aceptacin, y debe inscribirse en el lugar de la sede social, es decir, en la propia
partida de la sociedad, sin la formalidad de la Escritura Pblica, conforme al Art.
18 de la LGS (Ver Art. 7, 14 y ss. de la Nueva Ley General de Sociedades, Ley
N 26887).
Respecto a la Obligatoriedad de la Inscripcin, debemos mencionar que la
Exposicin de Motivos dice- que en relacin al carcter de las inscripciones en
este Registro, stas son voluntarias. En efecto, no existe disposicin legal que
establezca de modo general la obligatoriedad de dichas inscripciones.
Por otro lado, por razones prcticas, de seguridad, los poderes se inscribirn para
ser ejercidos legalmente, por cuanto permite ampararse en la fe pblica registral.
El Poder para Litigar, conforme al Art. 72 del C.P.C., se puede otorgar slo por
Escritura Pblica o por Acta ante el Juez del proceso, salvo disposicin legal
diferente.
Para su eficacia procesal, el Poder no requiere estar inscrito en los Registros
Pblicos.
En principio, y de conformidad con lo dispuesto por el Art. 2010 del C.C., las
inscripciones se extienden en virtud de Escritura Pblica, debiendo tenerse en
cuenta las siguientes posibilidades.

El Otorgamiento de Poderes, otorgados en el pas, deben ser necesariamente por

Escritura Pblica. Los otorgados por Carta Poder o fuera de Registro, no son
inscribibles ni requieren inscripcin.
Los otorgados en el extranjero, si es ante un Notario del extranjero, debe
considerarse.
a) Respetarse la formalidad del pas de origen sean o no Escritura Pblica.
b) Requiere de traduccin oficial, si est redactado en idioma extranjero.
c) Debe estar legalizada la firma del poderdante por el Notario* la firma del
Notario, por el Cnsul del Per en el extranjero y la firma de ste en el
Ministerio de Relaciones
Exteriores, conforme al Art. 126 del R.G. y el Art. 2010 in fine del C.C.
Si el poder es otorgado ante el Cnsul del Per en el extranjero, sta es una
Escritura Pblica, consecuentemente no requiere de legalizacin, conforme al Art.
122 Inc. a del R.G.
Las ampliaciones, modificaciones, renuncias y revocaciones, deben ser tambin
por Escritura Pblica, tratndose de los otorgados en el pas' si han sido otorgados
en el extranjero, se ceirn a lo sealado anteriormente.
Las sustituciones no requieren de Escritura Pblica' es suficiente Escritura Fuera
de Registro' igualmente las revocaciones de sustituciones.
La extincin por fallecimiento del poderdante o apoderado se inscriben en virtud
de la partida de defuncin correspondiente.
La extincin por interdiccin y/o inhabilitacin, se inscriben en virtud de la
resolucin judicial correspondiente, debidamente consentida o ejecutoriada.
La declaracin de ausencia, igualmente se inscriben en virtud de sentencia
consentida o ejecutoriada (P. 155: 157)
1.2.2.3. Con relacin al lugar donde debe inscribirse.
El Otorgamiento de Poderes y el Contrato de Mandato, stos deben inscribirse en
la Oficina Registral correspondiente del lugar donde se va a ejercer el Poder y/ o
Mandato respectivamente. Si en el Ttulo respectivo, no aparece el lugar donde se
va a ejercer, se inscribirn en todas las Oficinas Regstrales en las que se van a
ejercer la representacin, conforme al Art. 146 del Reglamento de las
Inscripciones y Art. 2037 del C.C.

1.2.2.4. Con relacin a la sustitucin

Que viene a ser la delegacin de facultades que otorga el Apoderado o
Mandatario, a favor de un tercero llamado sustituto, previa autorizacin del
poderdante o mandante, sta se debe otorgar en forma expresa* pudiendo serla
sustitucin.

Sustitucin total
Sustitucin parcial;
Sustitucin determinada; y
Sustitucin indeterminada.

En esta ltima cuando el mandante o poderdante han conferido la facultad de

delegar sin indicar al sustituto; en este caso, el mandatario o Apoderado son
responsables cuando incurren en culpa inexcusable en la eleccin del sustituto.
EN LA REVOCACIN DE LA SUSTITUCIN, sta puede ser revocada por el
representante, reasumiendo ste el poder, salvo pacto distinto.
En cuanto a las clases de poderes, podemos distinguir

PODER GENERAL, que comprende slo los actos de administracin.

PODER ESPECIAL, que comprende los actos para los cuales ha sido
conferido.

Es el que se confiere o ejerce en uno o ms asuntos concretamente determinados.

No olvidemos que para enajenar y gravar bienes, dar o recibir dinero, etc., se
requiere poder especial.
En un mismo documento pueden otorgarse tanto Poder Especial como Poder
General.
Con referencia al Apoderado Judicial, nuestro C.P.C., tambin distingue entre
Facultades Especiales (Art. 75), disponiendo que el otorgamiento de
Facultades Especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la
existencia de facultades especiales no conferidas explcitamente. Por ejemplo,
procesalmente ya no existe sustitucin tcita; debe ser expresa.
Respecto a la IRREVOCABILIDAD, del Poder o Mandato, estos son
irrevocables en los siguientes casos:
a) Cuando se ha estipulado para un acto especial o por tiempo limitado. El
plazo del poder irrevocable no puede exceder de un ao.
b) Cuando es otorgado en inters comn del representado y del representante
o de un tercero.

Guevara (1996)

Ampliando lo sealado anteriormente, podemos decir, que el Mandato es un

contrato de prestaciones recprocas, que se da cuando una persona, llamada
mandante, confiere a otra, llamada m and atara, el poder, que ste acepta para
representarla y ejecutar en su nombre y por su cuenta un negocio jurdico. Segn
nuestro Cdigo Civil, artculo 1790, "por el mandato el mandatario se obliga a
realizar uno o ms actos jurdicos, por cuenta y en inters del mandante.
Por el Poder, una persona llamada poderdante, confiere a otra, llamada
apoderada, ciertas facultades para la realizacin de actos en nombre de aqul,
con la diferencia de que el apoderado no est obligado a realizar dichos actos.
La diferencia entre el Mandato y el Poder (acto de apoderamiento), no es un logro
reciente en la doctrina Jurdica ya que Windscheid en su obra "Derecho de
pandectas" hace la distincin entre MANDATO: que significa que uno debe o est
obligado a algo; y PODER: que supone que uno tiene potestad de hacer.
El Mandato es una relacin obligatoria entre el mandante y el mandatario;
mientras que la idea de poder designa la posicin jurdica individual de la persona
del apoderado, contemplada, sobre todo, desde el lado extremo, es decir, por los
terceros que contratan con l.
Laband, en su trabajo publicado en 1866 en la Revista de Derecho Mercantil,
seala: "es cierto que Mandato y Poder pueden coincidir. Sin embargo es
menester conservar clara la idea de que Mandato y poder slo coinciden de
manera ocasional, pero no necesariamente, y que de ninguna manera puede
decirse de que constituye el lado externo y el lado interno de una misma relacin,
porque en realidad son dos relaciones distintas".
Este autor agrega que "resulta que hay mandato sin poder, poderes sin mandato y,
por ltimo que el poder y el mandato ocasionalmente pueden coincidir. Por ende,
una aguda separacin de estos dos conceptos es una necesidad jurdica. Hay dos
negocios jurdicos -Mandato y Poder-que tienen diferentes presupuestos,
diferentes contenidos y diferentes efectos".
Para que el Mandato surja, es preciso que se produzca el acuerdo da voluntades
entre las partes que van a celebrar el contrato. En cambio, el apoderamiento
requiere slo la declaracin del poderdante.
Nuestro Cdigo Civil de 1984 distingue el Mandato sin presentacin y el Mandato
con representacin.
MANDATO CON REPRESENTACION.- Contenido en el art. 1806, el mandatario
debe actuar en nombre del mandante. En este caso se da el Mandato unido a la
representacin -mandato representativo, en el que se une mandato (contrato) y

concesin de poder de representacin (acto unilateral) a favor del mandatario-, de

forma que el mismo sujeto sea, a la vez, mandatario y representante. Entonces,
como representante, puede obrar en nombre y por cuenta del representado; y
como mandatario, tiene la obligacin de hacer por cuenta y en nombre del
mandante, lo que le prometi.
MANDATO SIN REPRESENTACION.- Contenido en el artculo 1809, que es el
mandato per se, en el cual el mandatario acta en su propio nombre; es decir que
se obliga a realizar uno o ms actos jurdicos en su propio nombre, pero por
cuenta y en inters del mandante. Aqu, el mandatario tiene asumida una
obligacin de actuar.
La Exposicin de Motivos, con respecto al Registro de Mandatos y Poderes nos
dice: "En el ttulo correspondiente a este registro se ha respetado la diferenciacin
que el cdigo establece a propsito del contrato de mandato y de la
representacin.
Tienen acceso a este registro los contratos de mandato con o sin ^presentacin y
los actos unilaterales de otorgamiento de poder diferentes al contrato de mandato.
En relacin al carcter de las inscripciones en este registro, cabe M rular que ellas
son voluntarias. En efecto, no existe disposicin legal que establezca de modo
general la obligatoriedad de estas inscripciones en este registro.
Sin perjuicio del carcter facultativo, la inscripcin resulta a todas luces
conveniente para quien contrata con un apoderado o un mandatario, por cuanto le
permite ampararse en la fe del registro (artculo 2038) y tambin en el principio de
fe pblica registral (artculo 2014).
Por otro lado, debe sealarse que tambin es posible inscribir el mandato sin
representacin aun cuando debe admitirse la poca utilidad de esta inscripcin
desde que el tercero que contrata Con el mandatario, sabe que es ste y no el
mandante (aun cuando el contrato de mandato est, inscrito) quien asume los
derechos y obligaciones derivados d la relacin jurdica en cuestin (artculo
1809).
Por ltimo, en este registro no procede la inscripcin de losj poderes que ya se
encuentren considerados en el artculo 2030 del Cdigo, como son los casos del
tutor y curador, por cuanto el registro correspondiente es el registro personal, del
mismo modo, no se inscriben en este registro los actos mediante los cuales las
personas jurdicas consideradas en el Cdigo Civil otorgan representacin, por
cuanto ellos, corresponden efectuarse en el registro de personas jurdicas (artculo
2025, inciso 2)" (P. 160, 161)

1.2.3. Registro de testamentos

Rubio (2007)
Es la inscripcin que publicita el otorgamiento de un testamento. La publicidad
nicamente alcanza a la mencin del acto del Notario ante el cual se otorg y los
bienes del testador. No corresponde publicitar a los herederos ni la disposicin de
sus bienes, lo cual se difiere para la ampliacin.
Como excepcin, en aplicacin del el Art. 815 Cdigo Civil el testador que no
tiene herederos forzosos o voluntarios instituidos en testamento, no ha dispuesto
de todos sus bienes en legados, es posible aplicar la sucesin intestada respecto
de los bienes que no dispuso (P. 159)
Ttulo que da mrito:
Parte Notarial.
Requisitos:
- En el caso de testamento otorgado por Escritura Pblica, se consignar la fecha
de su otorgamiento, fojas del registro notarial donde corre extendido, nombre del
Notario, del testador y de los testigos, con la constancia de suscripcin.
- En el caso de testamento cerrado, copia literal del acta transcrita en su Registro
Notarial, con la indicacin de la hoja en que corre.
Base Legal:
Art. 15,17,176 del RGRP, Art. 686,691 y 696 CC.
Guevara (1996)
Concepto de testamento
Antes de ocuparnos del tema recordemos que son
Testamentos. Propiamente Testamento, son declaraciones de ltima voluntad
relativos a bienes y derechos, aunque tambin referentes a otras cuestiones como
reconocimientos filiales, nombramientos de tutores, revelaciones o confesiones,
disposiciones funerarias. Acto en que tal manifestacin se formula. Documento
donde consta legalmente la voluntad del testador.
El Art. 686 del Cdigo Civil, dice: Por Testamento una persona puede disponer
de sus bienes, total o parcialmente, para despus de su muerte, y ordenar su

propia sucesin dentro de los lmites de la ley y con las formalidades que sta
seala.
Existen dos clases de Testamentos
Ordinarios y Especiales.
1.2.3.1. Entre los Ordinarios, tenemos-Testamentos por Escritura Pblica o
abiertos. Testamentos Cerrados. Testamentos Olgrafos. Entre los Especiales,
tenemos: Testamentos Militares, testamentos, martimos, testamentos areos.
Respecto al Registro de Testamentos, en la exposicin de motivos del C.C., se
expresa a este Registro se le aplican todas las disposiciones generales del libro de
Registros Pblicos que aparecen entre los Arts. 2008 al 2017 con las lgicas
excepciones derivadas de la naturaleza de l a institucin testamentaria, como por
ejemplo el impedimento de publicar el contenido de los testamentos cerrados
hasta la muerte del testador.
Importancia
Tiene especial importancia por el hecho de que constituye fuente segura de
publicidad de la existencia del Testamento. La funcin de este Registro es la de
publicar u ofrecer publicar el contenido de las expresiones de ltima voluntad.
Su importancia radica principalmente en el hecho de otorgar seguridad "A quien
contrata con herederos, legatarios o albaceas adquiriendo derechos".
Tambin es importante la inscripcin de los Testamentos, porque ello permitir la
sucesin de un determinado inmueble, porque proviene de un derecho inscrito
debidamente.
El Efecto de este Registro radica en la centralizacin de los actos de ltima
voluntad y en dar firmeza a los actos y contratos que se realizan con intervencin
de los herederos y albaceas.
As mismo, cabe mencionar que la inscripcin en el Registro de Testamentos tiene
como efectos1. La Publicidad.
2. La retroactividad
3. La impenetrabilidad, salvo que el nuevo Ttulo contenga revocatoria del
derecho inscrito.
4. La seguridad jurdica de la fe pblica registral (P. 143)
1.2.3.1. Ampliacin de testamento

Rubio (2007)
Es la publicidad de la voluntad del testador, indicndose los nombres de los
herederos, de los legatarios y dems actos de disposicin que hubiera efectuado,
inclusive el nombramiento de albacea. La ampliacin es consecuencia del
fallecimiento del testador. Acreditada la defuncin de ste con la partida de
defuncin, los Notarios expedirn un nuevo parte conteniendo copia del
testamento. En esta misma forma se ampliar la inscripcin de los testamentos
cerrados, cuando stos han sido abiertos y mandados a protocolizar.
El parte ser expedido por el Notario en cuyo oficio se realiz la protocolizacin.
Los testamentos olgrafos o de navegantes, la inscripcin se realizar en virtud de
los partes que ordene pasar el Juez que conoce de la protocolizacin.
Ttulo que da mrito:
Parte Notarial.
Requisitos:

Parte Notarial que contenga copia del testamento, en el caso de testamentos

que requieren protocolizacin, la copia del testamento la otorga el Notario
ante cuyo oficio se realiz la protocolizacin.
Partida de defuncin, ya sea inserta en la Escritura Pblica o en copia
certificada expedida por la entidad competente. (P. 159)

Base Legal: Art. 15,17 y 176 del RGRP, 2039 CC, Artculo 7 y 8 del Reglamento de
Testamentos.
1.2.3.2. Actos Inscribibles:
Conforme se observa en el art. 2039 del Cdigo Civil son actos inscribibles:
1. Los Testamentos
2. Las modificaciones o ampliaciones de los testamentos.
3. Las revocaciones de los actos referentes a los dos incisos anteriores.
4. Las sentencias de nulidad, falsedad o caducidad de los testamentos.
5. Las escrituras de desheredacin.
6. Las sentencias de los juicios sobre contradiccin o justificacin de la
desheredacin.

Son inscribibles los testamentos otorgados en el extranjero y/o reconocidos

conforme a leyes de los respectivos pases, si el testador est domiciliado o tiene
bienes en el Per.
Las inscripciones sealadas en los incs. I al 6 de la relacin de los actos
inscribibles, son obligatorios; en caso de no inscribirse dichos actos, los
Registradores debern suspender cualquier inscripcin en otros Registros,
mientras no se cumpla dicha obligacin en el Registro de Testamentos.
Las inscripciones se hacen en el Registro del domicilio del testador y, adems, en
el lugar de ubicacin de los inmuebles que se designan en el testamento. Se
entiende por domicilio la residencia habitual de una persona en un lugar.
Si se trata de la inscripcin de un testamento de una persona ya fallecida, sta se
practicar en el Registro de su lugar de domicilio y en los lugares de ubicacin de
los bienes muebles e inmuebles.
Documentos para inscripcin
Cuando se trata de Testamento por Escritura Pblica. El Notario ante quien se
otorga, remitir al Registro, los Partes respectivos, conteniendo slo la fecha del
instrumento, los nombres, apellidos, nacionalidad, estado civil u ocupacin del
testador, los nombres de los dos testigos y la relacin de bienes mencionados en
el testamento, sin sealar otros datos que slo producirn efecto luego del
fallecimiento del testador.
Como sabemos esta clase de testamento es de carcter reservado, por lo que se
inscribe slo el hecho de quien lo ha otorgado, ms no su contenido.
El Notario, segn el Art. 71 de la Ley N 26002, est prohibido de informar o
manifestar el contenido de los testamentos mientras viva el testador, bajo
responsabilidad. Lo har nicamente a la presentacin de la partida de defuncin
del testador, en cuyo caso expedir nuevos partes que contengan copia ntegra
del testamento.
As mismo est prohibido otorgar Certificados, sobre las inscripciones en este
Registro, mientras viva el testador, salvo que ste lo pida por escrito, con firma
legalizada.
El Testamento Cerrado, se inscribir tambin inmediatamente despus de
otorgado, para ello los Notarios remitirn partes, que contengan los datos antes
aludidos, envindose copia de la cubierta. Producido el fallecimiento y abierto el
sobre y mandado legalizar, el Notario en cuyo

Oficio se hizo la protocolizacin remitir los partes al Registro.

Los Testamento Olgrafos, Militares, Martimos y Areos, se inscribirn en virtud
de los partes que ordene el Juez que conoce de la protocolizacin, conforme a los
Arts. 707, 2 do prrafo al 711 del Cdigo Civil, concordante con el Art. 817 del
C.P.C. (P. 144, 145)
1.2.4. Registro de sucesiones intestadas
Importancia y Efectos
La razn de haberse creado este Registro, fue que la mayor parte de las
transmisiones de bienes y derechos por causas de muerte, se acreditan
legalmente en la
Repblica, mediante el procedimiento de Declaratoria de herederos.
Tiene importancia especial toda vez que permite centralizar las declaraciones de
herederos, en los casos en que el causante fallece sin dejar testamento y a fin de
que pueda resolverse los problemas creados por esta causa, es decir la sucesin.
Al respecto, la Exposicin de Motivos del C.C., nos dice- Que, la similitud entre
este con el de Testamentos es evidente, admitiendo la lgica distincin de ser
uno, lugar de publicacin de expresiones de ltima voluntad y el otro, en el que se
inscriben las resoluciones judiciales que declaran herederos, ante la inexistencia
de testamento o cuando es nulo o insuficiente (Art. 815 del C.C.).
Por medio de la publicidad de este Registro, se facilita el ejercicio de los derechos
de quienes no han sido considerados como herederos en la correspondiente
sentencia y se permite completar la titulacin de los inmuebles heredados. As
mismo se ampara a terceros que adquieren derechos de quienes aparecen como
herederos con derecho inscrito.
Aplicando los trminos del Art. 2014 de este Registro, se debe sealar que, si en
l aparecen razones de nulidad, cualquier tercero que haya adquirido un derecho
de quien aparece como heredero judicialmente declarado y con derecho inscrito,
no podr mantener ese derecho, por cuanto no se habr constituido en tercero
registral. Este Registro funciona desde el 26 de Julio de 1963, por Decreto Ley N
14604.
El Registro de Declaratoria de Herederos, se encuentra instituido en el Ttulo VTI,
del Libro EX del Cdigo Civil, en los Arts. 2041 y 2042; sin embargo, cabe
mencionar que dicho Ttulo ha cambiado de denominacin, por el de Registro de

Sucesiones Intestadas, al amparo de lo dispuesto por la Ley N 26707, del 12 de

Diciembre de 1996.
As mismo, se ha modificado el Art. 2041 en mencin, habiendo quedado
redactado de la siguiente manera* "Art. 2041.- Se inscriben Obligatoriamente en
este Registro, las actas notariales y las resoluciones judiciales ejecutoriadas que
declaran a los herederos del causante. Asimismo, se inscribirn las anotaciones
preventivas de la solicitud de sucesin intestada que mande el Notario como las
demandas que a criterio del Juez, sean inscribibles".
En este punto de desarrollo del tema, cabe mencionar que, conforme a lo que
dispone la Ley N 26662, "Ley de Competencia Notarial en Asuntos No
Contenciosos", del 22 de Setiembre de 1996, cuya vigencia se aplaz a 60 das de
dicha publicacin, en concordancia con el numeral 2do. del Decreto Ley N 26002
(Ley del Notariado), la funcin de los Notarios se ha ampliado, en materia No
Contenciosa y esta Ley contiene la potestad de iniciar entre otras, Sucesiones
Intestadas ante Notario Pblico! de all la razn de la modificatoria del Art. 2041
del C.C., antes transcrito.
El trmite de Sucesin Intestada, debe contener el consentimiento unnime de los
interesados. No debe haber oposicin, de asi suceder el Notario deber suspender
inmediatamente su actuacin y remitir lo actuado al Juez correspondiente, bajo
responsabilidad (Art. 6 de la Ley de Competencia Notarial) (P. 147, 148)
1.2.4.1. Actos inscribibles
Se inscriben obligatoriamente en este registro las actas notariales y las
resoluciones judiciales ejecutoriadas que declaran a los herederos del causante.
Asimismo, se inscribirn las anotaciones preventivas de la solicitud de sucesin
intestada que mande el notario como las demandas que a criterio del Juez sean
inscribibles
1. En aplicacin del Art. 2 del Reglamento del Registro de Sucesiones Intestadas,
la inscripcin de la sucesin intestada es obligatoria. Esta obligatoriedad se
corrobora con el hecho de que los Registradores suspendern cualquier
inscripcin en otros Registros relacionados con los actos regstrales, mientras no
se cumpla dicha obligacin en el Registro que nos ocupa..
Las inscripciones y anotaciones de los actos inscribibles antes mencionados, se
inscriben en el Registro correspondiente al ltimo domicilio del causante y,
adems en el lugar de ubicacin de los muebles e inmuebles, en su caso,
conforme al Art. 2042 del C.C.

1.2.4.2. Procedencia de la sucesin intestada

Procede solicitar la sucesin intestada cuando una persona ha fallecido sin haber
otorgado testamento o cuando el testador ha dejado de disponer alguno o algunos
de sus bienes. No obstante haberse otorgado testamento, en los siguientes casos
procede la sucesin intestada:
1. Cuando el testamento ha sido declarado nulo o falso. En estos supuestos, la
sucesin intestada debe solicitarse acompaando la sentencia ejecutoriada en que
se ha declarado la nulidad o falsedad de dicho testamento.
2. Cuando Caduca la institucin de herederos contenida en el Testa ment. En
este supuesto debe exhibirse el testamento y los instrumentos que comprueban la
caducidad. El Juez manda poner la solicitud en conocimiento de los herederos
instituidos.
Ahora bien, la CADUCIDAD DE LA INSTITUCION DE HEREDEROS, conforme al
Art. 805 del C.C., se da en los siguientes casos:
a. Si el testador deja herederos forzosos que no tena cuando otorg el testamento
y que vivan o que estn concebidos al momento de su muerte, a condicin de que
nazcan vivos.
b. S el heredero renuncia a la herencia o muere antes que el testador sin dejar
representacin sucesoria, o cuando el heredero es el cnyuge y se declara la
separacin judicial por culpa propia o el divorcio.
c. Si el heredero pierde la herencia por declaracin de indignidad o por
desheredacin, sin dejar descendientes que puedan representarlo. La nulidad de
los testamentos est contenida en los Arts. 808 al 814 del C.C.
1.3. El Registro de Personas Jurdicas
1.3.1. Antecedentes, Constitucin y Organizacin
Hasta 1936 y con excepcin de las sociedades mercantiles o civiles, las personas
jurdicas se encontraban sujetas a un rgimen de concesin, es decir, se
necesitaba de una autorizacin gubernativa otorgada con carcter discrecional
luego de un examen de mrito sobre la conveniencia y utilidad del ente
proyectado, lo cual exiga una evaluacin de sus fines, su patrimonio, la
posibilidad de alcanzar el fin con los elementos personales y patrimoniales que
tena a su alcance, entre otros (Ley 4223). La razn de esta disparidad de trato
legal entre las personas jurdicas con fin econmico y aquellas sin ese fin,
debemos encontrarla en la historia. En el siglo XIX los ordenamientos europeos

establece una amplia libertad de iniciativa econmica a favorde los particulares,

cuya finalidad es crear los presupuestos para la ms rpida creacin y circulacin
de la riqueza, y con ello lograr la ansiada prosperidad individual y social; por el
contrario, las formaciones humanas no econmicas eran vistas como
organizaciones antinaturales (no las iluminaba el afn de lucro), peligrosas por ser
intermediarias entre el Estado y el individuo, y que podan esconder objetivos
polticos, sociales o sindicales juzgados en esa poca como contrarios al orden
pblico. El liberalismo econmico prevaleciente en los siglos XIX y avanzado el
XX, no pudo modificar esta postura contraria a la libertad de asociacin en muchos
pases con tradiciones jurdicas ms avanzadas (por ejemplo: Italia, Espaa,
Argentina, etc), sin embargo, nuestro Cdigo Civil de 1936 en forma temprana
abandon el sistema de la concesin y adopt el criterio liberal de la disposicin
normativa, por el cual basta el cumplimiento de las formalidades previstas por la
ley a travs de un procedimiento reglado, y que en nuestro caso ha sido delegado
al Registro Pblico. Desde esa fecha hasta la actualidad, el sistema no ha sufrido
mayores modificaciones.
Durante el periodo de preparacin de dicho Cdigo, se tuvo mucho temor al
peligro que representaban las asociaciones con fines ilcitos reales o encubiertos
(lo que siempre preocupa al legislador, como lo confirma la reciente ley sobre
ONG y la sentencia del Tribunal Constitucional). Por ello, durante las sesiones de
la Comisin todava se discuti si convena conferir al registrador o al juez, la
funcin de verificar los fines ilcitos de la asociacin. Por ejemplo, Alfredo Solf y
Muro seal su preferencia por los jueces, en tanto la decisin que deba
adoptarse era de la mayor importancia y se necesitaba un funcionario
especialmente calificado e independiente respecto a la influencia poltica. Por su
parte, Manuel A. Olaechea replic que los registradores podan asumir esa
funcin, siempre con la oportuna revisin judicial.
El Cdigo Civil de 1984 mantuvo el Registro de Personas Jurdicas con los
siguientes libros: de asociaciones, fundaciones, comits, sociedades civiles,
comunidades campesinas y nativas, cooperativas, empresas de propiedad social y
empresas de derecho pblico, al que luego por una ley especial se agrega las
organizaciones sociales de base. Por su parte, la Ley 26366, de creacin del
Sistema de Registros Pblicos, reorganiz el sistema anterior en cuatro tipos de
Registros: de Propiedad Inmueble, de Propiedad Mueble, de Personas Naturales y
de Personas Jurdicas. En esta ltima categora se integran, entre otros, todos
aquellos libros que formaban parte del Registro de Personas Jurdicas,
conjuntamente con las sociedades, empresas individuales de responsabilidad
limitada y las personas creadas por ley.
1.3.2. Actos Inscribibles

En los libros de asociaciones, de fundaciones y de comits se inscriben los datos

exigidos en los artculos 82,101 y 113 del Cdigo Civil. En el libro de sociedades
civiles, la inscripcin se efecta con observancia de la ley de la materia. Se
inscriben en ellos, adems, lo siguiente:
a) Las modificaciones de la escritura o del estatuto.
b) El nombramiento, facultades y cesacin de
representantes.
c) La disolucin y liquidacin

los

administradores

La inscripcin de las comunidades campesinas y nativas, cooperativas, empresas

de propiedad social y dems personas jurdicas regidas por leyes especiales, se
efecta a solicitud de stas.
En el libro de empresas de derecho pblico se inscriben los siguientes actos:
a) La ley de creacin y sus modificaciones.
b) El reglamento o estatuto y sus modificaciones
c) El nombramiento, remocin y renuncia de los miembros del rgano de
direccin.
d) El nombramiento y facultades de los administradores y representantes.
e) La ley que ordene su disolucin, transformacin o transferencia.
f) Todos aquellos actos que por disposicin de sus normas especiales deba ser
inscrito.
El libro de sociedades se inscribe:
a) el pacto social que incluye el estatuto y sus modificaciones.
b) Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito,
asimismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones
societarias inscribibles.
c) El nombramiento de administradores, liquidadores o de cualquier representante
de la sociedad, su renovacin, renuncia, modificacin o sustitucin de los mismo.
Los poderes, as como su modificacin y, en su caso su aceptacin expresa. La
revocacin de sus facultades, la sustitucin, delegacin y reasuncin de las
mismas;
d) La delegacin de las facultades y atribuciones de los rganos sociales.
e) La emisin de obligaciones, sus condiciones y sus modificaciones, as como los
acuerdos de la asamblea de obligacionistas que sean relevantes con relacin a la
emisin, su ejecucin u otros aspectos de la misma.

Las resoluciones judiciales o arbitrales que se refieran a la emisin de

obligaciones de una sociedad y los aspectos referidos tanto a ella, como a los
acuerdos inscritos de la asamblea de obligacionistas.
f) Las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales.
g) La fusin, escisin, transformacin y otras formas de reorganizacin de
sociedades;
h) La disolucin, los acuerdos de los liquidadores que por su naturaleza sean
inscribibles y la extincin de las sociedades.
i) Los convenios societarios entre socios que los obliguen entre s y para con la
sociedad, siempre que no versen las acciones y no tengan por objeto el ejercicio
de los derechos inherentes a ellas;
j) Los convenios que versen sobre participaciones o derechos que correspondan a
los socios de sociedades distintas a las annimas.
k) El establecimiento de sucursales y todo acto inscribible vinculado a stas; y,
l) En general, los actos o contratos que modifiquen el contenido de los asientos
registrales o cuya inscripcin prevean las leyes o este Reglamento.
1.3.3. Finalidad
Dar publicidad a las inscripciones referidas al historial jurdico de las diversas
entidades que ah se agrupan, las cuales van desde el fin no lucrativo hasta
aquellas que tienen objetivo econmico de mutualidad o un objetivo mixto de
carcter social y patrimonial. El sujeto de la inscripcin ser, por tanto la persona
jurdica, as como los hechos, relaciones y situaciones jurdicas de inters para el
trfico jurdico.
1.4. Registro de Bienes Muebles
1.4.1. Antecedentes, constitucin y organizacin
Segn lo dispuesto en el inciso d) del artculo 2 de la Ley N 26636 de creacin del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos y de la Superintendencia de los
Registros Pblicos, el Registro de Bienes Muebles unifica los siguientes registros:
a) El Registro de Bienes Muebles.
b) El Registro de Propiedad Vehicular.
c) El Registro de Naves y Aeronaves.

d) El Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques.

e) El Registro Mobiliario de Contratos.
Nos vamos a ocupar en detalle solamente de los Registros a que se refieren los
inciso b) y e) por ser los ms requerido de inscripcin.
1.4.2. Registros de Propiedad Vehicular
Actos inscribibles (Art. 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Propiedad Vehicular aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 087-2004-SUNARP-SN)
El Registro se rige por el sistema de folio real. Por cada vehculo se abrir una
partida registral constituida por fichas movibles o asientos electrnicos, en la que
se inscribir:
1. La primera de dominio.
2. Las caractersticas registrales del vehculo y sus modificaciones.
3. Las transferencias de propiedad.
4. La constitucin, modificacin o cancelacin de la garanta mobiliaria y dems
gravmenes o afectaciones.
5. La clusula resolutoria expresa
2. Los contratos y pactos especiales oponibles a terceros, conforme a ley.
7. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los
efectos de los actos o contratos registrados.
8. Las medidas cautelares ordenadas por la autoridad jurisdiccional o autoridad
administrativa competente.
9. Traslado de motor o carrocera.
10. Las anotaciones preventivas previstas en el Reglamento y la solicitud de inicio
del procedimiento de prescripcin adquisitva notarial a que se refiere la Ley N
28325.
11. La readmisin de vehculo.
12. La asignacin de nuevas Placas nicas Nacionales de Rodaje.
13. El retiro definitivo del vehculo.

14. La oposicin en el procedimiento de prescripcin adquisitiva notarial a que se

refiere la Ley N 28325. 295
1.4.3. Registro mobiliario de contratos
Actos Inscribibles (Art. 32 de la Ley de la Garanta Mobiliaria N 28677)
1. La garanta mobiliaria a que se refiere esta ley y los actos relativos a su eficacia,
modificacin o eventual cesin.
2. Las resoluciones judiciales, arbitrales o administrativas referidas a la garanta
mobiliaria regulada por la ley.
3. Los actos jurdicos que a continuacin se enumeran, para los efectos de su
prelacin, oponibilidad y publicidad, cualquiera que sea su forma, denominacin o
naturaleza, destinados a afectar bienes muebles o derechos de toda naturaleza,
presentes o futuros, determinados, o determinables, sujetos o no a modalidad,
incluyendo:
a. Cesin de derechos.
b. Fideicomiso.
c. Arrendamientos.
d. Arrendamiento financiero.
e. Contratos de consignacin.
f. Medidas cautelares.
g. Contratos preparatorios.
h. Contratos de opcin.
i. Otros actos jurdicos en los que se afecten bienes muebles.