Anda di halaman 1dari 56

DINAS TATA RUANG DAN CIPTA KARYA, KOTA BANDUNG

SOSIALISASI
RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
DAN PERATURAN ZONASI

Petrus Natalivan Indradjati

Sosialisasi Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 10 Tahun 2015 tentang


Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Tahun 2015-2035
Bandung, 25 Agustus 2016

MATERI
1. Pengantar: Rencana Detail Tata
Ruang dalam Peraturan Perundangan
2. Implikasi UU No. 26/2007 terhadap
Penyusunan RDTR dan Peraturan
Zonasi (PZ)
3. Muatan Perda RDTR dan Peraturan
Zonasi Kota Bandung
4. Muatan Peraturan Zonasi Kota
Bandung [Pasal 293]
5. Ketentuan yang Diamanatkan Lebih
Lanjut
6. Cara membaca Peraturan zonasi dan
RDTR
7. Catatan

1. PENGANTAR: RENCANA DETAIL TATA RUANG


DALAM PERATURAN PERUNDANGAN
JENIS RTR DALAM UU NO. 26/2007 :
Rencana
Umum

Penetapan

Rencana
Rinci

Penetapan

Nasional

RTRWN

Peraturan
Pemerintah

RTRW Pulau/Kepulauan
RTR Kaw. Strategis Nasional

Peraturan Presiden

Provinsi

RTRWP

Perda Provinsi

RTR Kaw. Strategis Provinsi

Perda Provinsi

Kabupaten

RTRW Kabupaten

Perda Kabupaten

RDTR Kabupaten
RTR Kaw. Strategis
Kabupaten

Perda Kabupaten

Kota

RTRW Kota

Perda Kota

RDTR Kota
RTR Kaw. Strategis Kota

Perda Kota

KETENTUAN RENCANA DETAIL SEBAGAI RENCANA


RINCI TATA RUANG DALAM UU NO. 26/2007 DAN
PP NO. 15/2010:

Rencana rinci tata ruang disusun sebagai perangkat


operasional rencana umum tata ruang.

Rencana rinci tata ruang merupakan penjabaran rencana


umum tata ruang yang dapat berupa rencana tata ruang
kawasan strategis yang penetapan kawasannya tercakup
di dalam rencana tata ruang wilayah.

Rencana rinci tata ruang merupakan operasionalisasi


rencana umum tata ruang yang dalam pelaksanaannya
tetap memperhatikan aspirasi masyarakat sehingga
muatan rencana masih dapat disempurnakan dengan
tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana
rinci dan peraturan zonasi (Penjelasan Pasal 14 UU PR)

Rencana rinci tidak diperlukan apabila perencanaan tata


ruang yang mencakup wilayah yang luasnya
memungkinkan pengaturan dan penyediaan peta dengan
tingkat ketelitian tinggi.

Hirarki/Sistem guna lahan,


Tingkat kedalaman materi

Tingkat kedalaman informasi


Kawasan (RTRW) Blok (RDTR) Persil (PZ)
Guna Lahan
Zona/S.Zona Ativitas/Keg

Rencana rinci tata ruang disusun apabila:

a. rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan/atau
b. rencana umum tata ruang mencakup wilayah perencanaan yang luas dan
skala peta dalam rencana umum tata ruang tersebut memerlukan perincian
sebelum dioperasionalkan.
Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dijadikan dasar bagi penyusunan
peraturan zonasi dan penyusunan RTBL

2. IMPLIKASI UU NO. 26/2007 DAN ATURAN


TURUNANNYA TERHADAP RDTR DAN PZ
Sejak ditetapkannya UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang dan PP 15/2010
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang terdapat beberapa implikasi sebagai
berikut:
UU No. 26/2007

PP No. 15/2010

Dasar Hukum dari


Perwal ke Perda

Setiap ketentuan lebih mengikat


bagi aparatur pemda dan
masyarakat

Sanksi

Perlu perhitungan/perencanaan
yang dapat/sanggup dilaksanakan

Peraturan Zonasi
sebagai Perangkat
Pengendalian

Cara membaca rencana sedikit


berbeda, aturan lebih rinci dan jelas
untuk kebutuhan pengendalian

Simpangan antara
RTRW dan Fakta di
Lapangan

Perlu
peraturan zonasi yang
adaptif terhadap apa
yang terjadi

Pasal 77 UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang:


(1) Pada saat rencana tata ruang ditetapkan, semua pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang harus disesuaikan dengan rencana tata ruang melalui kegiatan
penyesuaian pemanfaatan ruang.
(2) Pemanfataan ruang yang sah menurut rencana tata ruang sebelumnya diberi masa transisi
selama 3 (tiga) tahun untuk penyesuaian.
(3) Untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan rencana tata ruang
dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar,
kepada pemegang izin diberikan penggantian yang layak.

Tantangan Penyusunan RDTR:


Bagaimana merumuskan susbtansi rencana tata ruang untuk
menghadapi persoalan perkembangan di lapangan sudah tidak sesuai
dengan RTRW/ Pola ruang apa yang harus diputuskan dalam RDTR?
Bagaimana merumuskan substansi peraturan zonasi sebagai
perangkat operasional pengendalian sekaligus adaptif terhadap
persoalan di lapangan

RDTR DAN PZ yang baik, Salah satunya apabila dapat menjadi rujukan dalam
mengeluarkan Izin.
No.

Jenis Perizinan

Rujukan

1.

Licensi (Izin usaha dll) termasuk Izin


Prinsip.

Daftar negatif, tidak melanggar peraturan


perundangan, pertimbangan ekonomi
(terutama). Tidak terkait dengan ruang
RDTR, Peraturan Zonasi.

2.

Permit

Terkait dengan ruang.

. Izin Lokasi

RTRW dan ketentuan Umum Peraturan


Zonasi (jika ada rencana yang lebih detail
atau PZ lebih baik)

B. IPPT

RTRW dan ketentuan Umum PZ.


RDTR.
Peraturan Zonasi.

C. Izin Site Plan

RDTR, Peraturan Zonasi.

D. IMB

E. Penyesuaian IMB (jika terjadi


perubahan Pemanfaatan Ruang
F. Izin Pemanfaatan Bangunan

RDTR, Peraturan Zonasi.


RDTR, PERATURAN ZONASI
Peraturan Bangunan (building code).
Standar-standar terkait bangunan

3. MUATAN PERDA RDTR DAN PERATURAN ZONASI


KOTA BANDUNG

Rencana Detail
Tata Ruang

Peraturan
Zonasi

Perbedaan Muatan RTRW dan RDTR


RTRW Kabupaten/Kota

RDTR Kabupaten/Kota

1.

1. Tujuan penataan BWP


2. Rencana pola ruang;
3. Rencana jaringan
prasarana
4. Penetapan Sub BWP yang
diprioritaskan
penanganannya;
5. Ketentuan pemanfaatan
ruang
6. Peraturan zonasi.

2.
3.
4.
5.

6.

Tujuan, Kebijakan dan


Strategi Penataan Ruang
Wilayah Kab/Kota
Rencana Struktur Ruang
Wilayah Kota
Rencana Pola Ruang Wilayah
Kab/Kota
Penetapan Kawasan
Strategis Kab/kota
Arahan Pemanfaatan Ruang
Wilayah Kab/Kota
Ketentuan Pengendalian
Wilayah Kab/Kota

RDTR dan PZ

RTRW

Rencana Pola Ruang


Tujuan

Tujuan, Kebijakan dan


Strategi Penataan Ruang

Tujuan Penataan BWP

Kebijakan

- Kawasan Lindung
- Kawasan Budidaya

Strategi

Rencana Jaringan Prasarana


Pusat Pelayanan

Rencana Struktur Ruang

Rencana Pola Ruang

Sub Pusat Pelayanan


Pusat Lingkungan

Kawasan Lindung
Kawasan Budidaya

Kaw. Strategis Ekonomi

- Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan


- Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
- Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum
- Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
- Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya
Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penangannya

Kaw. Strategis Sosbud

Penetapan Kawasan
Strategis

Kaw. Strategis SDA/Tek. Tinggi


Kaw. Strategis Daya Dukung LH
Kaw. Strategis Lainnya

Perwujudan Struktur Ruang

Arahan Pemanfaatan
Ruang

Perwujudan Pola Ruang


Perwujudan Kaw. Strategis

Indikasi/Arahan,
Ketentuan Umum PZ

- Lokasi
- Tema Penanganan

Ketentuan Perizinan
Ketentuan Pengendalian
Perwujudan Insentif dan
Disinsentif
Ketentuan Sanksi

Ketentuan Pemanfaatan Ruang


- Program Pemanfaatan Ruang Prioritas
- Lokasi, Besaran, Sumber Pendanaan, Instansi Pelaksana, waktu dan tahapan pelaksanaan
Peraturan Zonasi
- Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
- Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
- Ketentuan Tata Bangunan
- Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
- Ketentuan Pelaksanaan

TUJUAN
PENATAAN
RUANG

RDTR SWK Bojonagara: mewujudkan perlindungan


Kawasan Bandara dan Industri Strategis (Aerobiopolis)
RDTR SWK Cibeunying: Perlindungan Bangunan Heritage
dan Pusat Kuliner (Cullinerypolis)
RDTR SWK Tegallega: Pengembangan Industri Kreatif
(Mediapolis)
RDTR SWK Karees: Pengembangan Kawasan Kreatif
Terpadu(Karyapolis)

RDTR SWK Arcamanik: Pengembangan pusat pembinaan


potensi Olahraga (Sportipolis)
RDTR SWK Ujungberung: Pengembangan Seni Budaya
Berbasis Masyarakat (Sundapolis)
RDTR SWK Kordon: Pengembangan permukiman yang
nyaman dan terintegrasi (Musicapolis)
RDTR SWK Gedebage: Pengembangan Kawasan yang
bersinergikan antara pedidikan tinggi, industri kreatif,
komersial dan pusat pemerintahan berkonsep
Teknopolis.

SISTEMATIKA PERDA RDTR DAN PERATURAN ZONASI KOTA BANDUNG


BAB I KETENTUAN UMUM (pasal 1)
BAB II FUNGSI, KEDUDUKAN DAN WILAYAH PERENCANAAN
Bagian Kesatu: Fungsi (pasal 2)
Bagian Kedua: Kedudukan (pasal 3)
Bagian Ketiga: Wilayah Perencanaan (pasal 4)
BAB III MUATAN RDTR
Bagian Kesatu (pasal 5)
Bagian Kedua: Tujuan Penataan Ruang (pasal 6)
Bagian Ketiga: Klasifikasi Zona (pasal 7)
Bagian Keempat: Jaringan Prasarana (pasal 8)
Bagian Kelima: Penetapan Sub SWK yang Diprioritaskan Penangannya (pasal 9)
Bagian Keenam: Ketentuan Pemanfaatan Ruang (pasal 10)
Bagian Ketujuh: Peraturan Zonasi (pasal 11)
BAB IV SWK BOJONEGARA
Bagian Kesatu: Tujuan Penataan Ruang (pasal 12)
Bagian Kedua: Rencana Pola Ruang (pasal 13)
Paragraf 1: Rencana Zona Lindung (pasal 14-17)
Paragraf 2: Rencana Zona Budidaya,
Zona Perumahan (pasal 18)
Zona Perdagangan dan Jasa (pasal 19)
Zona Campuran (pasal 20)
Zona Kantor Pemerintahan (pasal 21)
Zona Sarana Pelayanan Umum (pasal 22)
Zona Industri dan Pergudangan (pasal 23)
Zona Pertahanan dan Keamanan (pasal 24)
Bagian Ketiga: Rencana Jaringan Prasarana (pasal 25)
Paragraf 1: Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan (pasal 26-32)
Paragraf 2: Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan (pasal 33)
Paragraf 3: Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi (pasal 34)
Paragraf 4: Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum (pasl 35)
Paragraf 5: Rencana Pengembangan Jaringan Drainase (pasal 36)
Paragraf 6: Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah (pasal 37)
Paragraf 7: Rencana Pengembangan Sistem Persampahan (pasal 38)
Paragraf 8: Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya (pasal 39)
Bagian Keempat: Penetapan Sub SKW Yang Diprioritaskan Penangannya (pasal 40)
Bagian Kelima: Ketentuan Pemanfaatan Ruang (pasal 41)
Paragraf 1: Perwujudan Rencana Pola Ruang (pasal 42-44)
Paragraf 2: Perwujudan Sistem Jaringan Prasarana (pasal 45)
Paragraf 3: Perwujudan Penetapan Sub SWK yang Diprioritaskan Penanganannya (pasal 46)

SISTEMATIKA PERDA RDTR DAN PERATURAN ZONASI KOTA BANDUNG


BAB V SWK CIBEUNYING (pasal 47-82)
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB VI SWK TEGALEGA (pasal 83-117)
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB VII SWK KAREES (pasal 118-151)
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB VIII SWK ARCAMANIK (pasal 152-187)
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB IX SWK UJUNGBERUNG (pasal 188-223)
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB X SWK KORDON (pasal 224-256)
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB XI SWK KORDON (pasal 257-291 )
.......... (Sama strukturnya dengan SWK Bojonegara)
BAB XII PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG WILAYAH (pasal 292)
BAB XIII PERATURAN ZONASI
Bagian Kesatu: Umum (pasal 293)
Bagian Kedua: Kegiatan, Zona dan Sub Zona (pasal 294-296)
Bagian Ketiga: Kegiatan Pemanfaatan Ruang
Paragraf 1: Kegiatan Yang Diperbolehkan (pasal 297)
Paragraf 2: Kegiatan Diizinkan Terbatas (pasal 298)
Paragraf 3: Kegiatan Diizinkan Bersyarat (pasal 299)
Paragraf 4: Kegiatan Diizinkan Terbatas dan Bersyarat (Pasal 300)
Paragraf 5: Kegiatan Tidak Diizinkan (pasal 301-302)
Bagian Keempat: Intensitas Pemanfaatan Ruang (pasal 303)
Bagian Kelima: Tata Bangunan (pasal 305-308)
Bagian Keenam: Teknik Pengaturan Zonasi (pasal 309-314)
Bagian Ketujuh; Prasarana Minimal (pasal 315)
Bagian Kedelapan: Standar Teknis (pasal 316)
Bagian Kesembilan: Ketentuan Khusus (pasal 317)
Bagian Kesepuluh: Dampak (pasal 318)
BAB XIV INSENTIF DAN DISINSENTIF
Bagian Kesatu; Insentif (pasal 319-321)
Bagian Kedua: Disinsentif (pasal 322-324)
BAB XV KETENTUAN PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG
Bagian Kesatu: Prinsip-prinsip Perizinan (pasal 325)
Bagian Kedua: Permohonan Perizinan Pemanfaatan Ruang yang Tidak Sesuai dengan Rencana Tata Ruang (pasal 326)

SISTEMATIKA PERDA RDTR DAN PERATURAN ZONASI KOTA BANDUNG


BAB XVI KELEMBAGAAN (pasal 327)
BAB XVII KERJASAMA DAERAH (pasal 328)
BAB XVIII PERAN MASYARAKAT (pasal 329)
Bagian Kesatu: Hak Masyarakat (pasal 329-332)
Bagian Kedua: Kewajiban Masyarakat (pasal 333-334)
Bagian Ketiga: Bentuk Peran Masyarakat (pasal 335)
Bagian Keempat: Tata Cara Peran Masyarakat (pasal 336)
BAB XIX KEWAJIBAN, TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB PEMERINTAH DAERAH
Bagian Pertama: Kewajiban (pasal 337-340)
Bagian Kedua: Tugas dan Tanggung Jawab (pasal 341-342)
BAB XX PENGAWASAN (pasal 343)
BAB XXI LARANGAN (pasal 344)
BAB XXII SANKSI
Bagian Kesatu: Umum (pasal 345)
Bagian Kedua: Sanksi (pasal 346)
Bagian Ketiga: Biaya Paksaan Penegakan Hukum (pasal 347)
Bagian Keempat: Penegakan Peraturan Daerah (pasal 348)
BAB XXIII PENYIDIKAN (pasal 349)
BAB XXIV KETENTUAN PERALIHAN (pasal 350-351)
BAB XXV KETENTUAN PENUTUP (pasal 352-353)

Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 10 Tahun 2015 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Bandung Tahun
2015-2035
(Lembaran Daerah Kota Bandung Tahun 2015 Nomor Noreg Peraturan Daerah Kota Bandung Provinsi Jawa Barat (242/2015)
Terdiri dari 25 BAB dan 353 Pasal

PENTINGNYA PERATURAN ZONASI


Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan

Pembinaan

Pelaksanaan

Pengawasan

Perencanaan

Pemanfaatan

Pengendalian

Peraturan Zonasi merupakan


perangkat utama dalam pengendalian
karena perizinan, insentif &
disinsentif, dan sanksi harus
didasarkan pada Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi
Program PR

Pembiayaan

Perizinan
Insentif &
Disinsentif
Sanksi

Dimana sebaiknya (arah


pengembangan dan berapa
intensitasnya:
- Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K]
- Industri [I]
- dll

Planning
(RDTR)

Pendekatan/Metode:
- Ekonomi
- Sosial
- Fisik.
- Sistem Internal &
Eksternal

Produk:
- Perwujudan pola
ruang (alokasi pola
ruang)

Bagaimana sebaiknya
[kinerja]:
- Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K]
- Industri [I]
- dll

vs

[Zoning]
Regulation

Produk:
- Perangkat
pengendalian.
- Ketentuan
pemanfaatan ruang.
- Dampak
Pembangunan dll

Pendekatan/Metode:
- Dampak.
- Kesesuaian/kompatibi
litas guna lahan dan
kegiatan
- dll

Peraturan Zonasi
PERATURAN ZONASI adalah aturan berbasis ZONA, Ketentuan
pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis di buat berdasarkan zona

K-2
K-2
R-8

FS-4
FS-4

R-8

FS-4

R-8
Brandang

K-2
R-8

K-2

Substansi Peraturan Zonasi

Zoning regulation terdiri dari:

Zoning map Dihasilkan dari RDTR dan TPZ


berisi pembagian blok peruntukan (zona),
dengan ketentuan aturan untuk tiap blok
peruntukan tersebut
menggambarkan peta tata guna lahan
dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

Zoning text/zoning statement/legal text:


berisi aturan-aturan (= regulation)
menjelaskan tentang tata guna lahan dan
kawasan, permitted and conditional uses,
minimum lot requirements, standar
pengembangan, administrasi
pengembangan zoning

Penerapan teknik pengaturan zonasi memungkinkan PZ


lebih fleksibel, mempertimbangan ARAH
PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, dan
KARAKTERISTIK/KONDISI SETEMPAT
PERATURAN
ZONASI

Zoning Text/
Statement

Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,


kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan


pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

Bonus/incentive zoning
Performance zoning
Fiscal zoning
Special zoning
Exclusionary zoning
Inclusionary zoning
Contract zoning
Negotiated development
TDR
(Transfer of DEvelopment Right)
Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan
diterapkan]

Downzoning
Upzoning
Design/historic preservation
Overlay Zoning
Floating Zoning
Flood Plain Zoning
Conditional Uses
Growth Control
Planned Unit Development
dll

Zona dan Kode


Blok

Ketentuan
Pelaksanaan

Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan


aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi
Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur
dalam PZ, keberatan masyarakat.

TEKNIK PENGATURAN ZONASI


PERTIMBANGAN:
Arah pengembangan kota/kawasan Mis: Bonus/Insentive Zoning
Perlindungan Kawasan Mis: Pengendalian pertumbuhan, down zoning
Kondisi kontekstual kawasan (resapan air, banjir, dll Mis: Floodplain Zoning
Keterbatan sumberdaya dalam mewujudkan rencana, persoalan sosial dan ekonomi
masyarakat mis: Upzoning, Spot zoning
Ada aturan lain yang mempunyai kekuatan hukum pada suatu kawasan Overlay
zoning (Mis: Aturan Cagar Budaya, KKOP, Wisata, dll)
Antisipasi perkembangan di masa mendatang Mis: Contract zoning
Pembiayaan pembangunan terkait penyediaan infrastruktur Mis: negotiated
development, TDR, Fiscal zoning.
Kekhususan Kawasan, KEK dll mis: special Zoning dll.
PRASYARAT PENERAPAN:
Tidak harus semua jenis Teknik Pengaturan Zonasi diterapkan.
Penetapan kawasan yang dikenakan teknik pengaturan zonasi pada saat penetapan perda,
buka berdasarkan kebutuhan pasar.
Tidak seluruh bagian kota/kabupaten diterapkan teknik pengaturan zonasi yang artinya
seluruh bagian kota menjadi fleksibel.

4. MUATAN PERATURAN ZONASI KOTA BANDUNG [PASAL 293]

Zoning Map [Aturan Dasar dan Teknik Pengaturan Zonasi]


Aturan Dasar [Kegiatan, Zona dan Sub Zona; Kegiatan
Pemanfaatan Ruang, Intensitas, Tata Bangunan, Prasarana
Minimal, Standar Teknis, Ketentuan Khusus, dampak]

Teknik Pengaturan Zonasi [Bonus Zoning, TDR, KKOP,


Perda Cagar Budaya, Perda Pariwisata, Perda KBU dll]

CONTOH RENCANA POLA


RUANG YANG
DIHASILKAN OELH RDTR

a Alternative design density overlay zone


The alternative design density overlay allows increased residential density for
development that meets additional design compatibility requirements. See
Chapter 33.405.
d Design overlay zone
The design overlay zone is applied to areas where design and neighborhood
character are of special concern. See Chapter 33.420 and Design Review.

ZONING MAP/PETA ZONA

Zoning Map [Aturan Dasar dan Teknik Pengaturan Zonasi]


Aturan Dasar [Ketentuan ITBX, KDB, KLB, GSB, prasarana
minimum, standar dll]

Teknik Pengaturan Zonasi [Bonus Zoning, TDR, KKOP,


Perda Cagar Budaya, Perda Pariwisata, Perda KBU dll]

STRUKTUR MATERI PERATURAN


ZONASIKOTA BANDUNG

ATURAN DASAR
1. Klasifikasi Zona dan Sub Zona serta
kualitas ruang yang diharapkan (Pasal 294296)
2. Kegiatan Pemanfaatan Ruang
(Pasal 297-302)

5. Prasarana Minimal
(Pasal 315)

Fasilitas Umum dan Sosial (Pasal 315(2))


Prasarana Parkir (Pasal 315 (3))

Kegiatan Diperbolehkan (Pasal 297)

Kegiatan Diizikan Terbatas (Pasal 298)

Prasarana Minimal Lainnya


(Pasal 315 (4&5))
6. Standar Teknis
(Pasal 316)

Kegiatan Diizinkan Bersyarat (Pasal 299)


Kegiatan Diizinkan Terbatas dan Bersyarat
(Pasal 300)

7. Ketentuan Khusus
(Pasal 317)

Bandung Utara (Pasal 317 (2))


Zona RTH Kawasan Pelestarian Alam
(Pasal 317 (3))

Kegiatan Tidak Diizinkan (Pasal 301)

Zona Perumahan (Pasal 317 (4))

3. Intensitas Pemanfaatan Ruang (KDB, KLB,


KTB, KD) (Pasal 303-304)

Zona Perdagangan dan Jasa (Pasal 317 (5))


4. Tata Bangunan
(Pasal 305-308)

Lahan Perencanaan (Pasal 306)


Zona Industri dan Pergudangan
(Pasal 317 (6))

Garis Sempadan Bangunan/GSB (Pasal 307)

Zona Wisata Buatan (Pasal 317 (7))

Bangunan di Bawah Permukaan Tanah


(Pasal 307 (2))

Zona Eks-perkantoran/Pemerintahan (Pasal


317 (8))

Bangunan Layang(Pasal 307 (3))


Tinggi Bangunan (Pasal 307 (5))

Kawasan Strategis Kota Berdasarkan


Kepentingan Ekonomi (Pasal 317 (9))

Bangunan diatas Permukaan Air, Sempadan


Sungai/Waduk/Situ dan Di Bawah Jalur
Tegangan Tinggi (Pasal 307 (6& 7))

Zona Perdagangan dan Jasa di Kawasan


Perkatoran Gedung Sate (Pasal 317 (10))

Persyaratan Teknis Tata Bangunan


(Pasal 308)

8. Dampak
(Pasal 318)

Kegiatan Pembangunan yang Dibiayai


Pemerintah (Pasal 317 (11))

TEKNIK PENGATURAN ZONASI


8. Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ)
(Pasal 309-314)

Bonus (Pasal 310)

Pengendalian Pertumbuhan (Pasal 311)

Pertampalan (Pasal 312)

TDR (Pasal 313)

Lokasi Penerapan, Prasayarat Pemberlakukan dan Jenis Bonus

Lokasi Penerapan, Ketentuan Pengendalian Pertumbuhan

ATURAN DASAR
1. Klasifikasi Zona dan Sub Zona serta
kualitas ruang yang diharapkan (Pasal 294296)
2. Kegiatan Pemanfaatan Ruang
(Pasal 297-302)

5. Prasarana Minimal
(Pasal 315)

Fasilitas Umum dan Sosial (Pasal 315(2))


Prasarana Parkir (Pasal 315 (3))

Kegiatan Diperbolehkan (Pasal 297)

Kegiatan Diizikan Terbatas (Pasal 298)

Prasarana Minimal Lainnya


(Pasal 315 (4&5))
6. Standar Teknis
(Pasal 316)

Kegiatan Diizinkan Bersyarat (Pasal 299)


Kegiatan Diizinkan Terbatas dan Bersyarat
(Pasal 300)

7. Ketentuan Khusus
(Pasal 317)

Bandung Utara (Pasal 317 (2))


Zona RTH Kawasan Pelestarian Alam
(Pasal 317 (3))

Kegiatan Tidak Diizinkan (Pasal 301)

Zona Perumahan (Pasal 317 (4))

3. Intensitas Pemanfaatan Ruang (KDB, KLB,


KTB, KD) (Pasal 303-304)

Zona Perdagangan dan Jasa (Pasal 317 (5))


4. Tata Bangunan
(Pasal 305-308)

Lahan Perencanaan (Pasal 306)


Zona Industri dan Pergudangan
(Pasal 317 (6))

Garis Sempadan Bangunan/GSB (Pasal 307)

Zona Wisata Buatan (Pasal 317 (7))

Bangunan di Bawah Permukaan Tanah


(Pasal 307 (2))

Zona Eks-perkantoran/Pemerintahan (Pasal


317 (8))

Bangunan Layang(Pasal 307 (3))


Tinggi Bangunan (Pasal 307 (5))

Kawasan Strategis Kota Berdasarkan


Kepentingan Ekonomi (Pasal 317 (9))

Bangunan diatas Permukaan Air, Sempadan


Sungai/Waduk/Situ dan Di Bawah Jalur
Tegangan Tinggi (Pasal 307 (6& 7))

Zona Perdagangan dan Jasa di Kawasan


Perkatoran Gedung Sate (Pasal 317 (10))

Persyaratan Teknis Tata Bangunan


(Pasal 308)

8. Dampak
(Pasal 318)

Kegiatan Pembangunan yang Dibiayai


Pemerintah (Pasal 317 (11))

TEKNIK PENGATURAN ZONASI


8. Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ)
(Pasal 309-314)

Bonus (Pasal 310)

Pengendalian Pertumbuhan (Pasal 311)

Pertampalan (Pasal 312)

TDR (Pasal 313)

Lokasi Penerapan, Prasayarat Pemberlakukan dan Jenis Bonus

Lokasi Penerapan, Ketentuan Pengendalian Pertumbuhan

A. ZONA, DEFINISI DAN KUALITAS RUANG

Dst...

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG DALAM RDTR DAN


PERATURAN ZONASI

Dalam ketentuan pemanfaatan ruang yang mengatur kegiatan dalam suatu zona
memungkinkan kegiatan dilarang (X), terbatas (T), bersyarat (B) maupun diizinkan (I)

B. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan Kegiatan dalam Zona (Pasal


294):
kegiatan diperbolehkan dengan
kode I;
kegiatan diizinkan terbatas dengan
kode T;
kegiatan diizinkan bersyarat dengan
kode B;
kegiatan diizinkan terbatas dan
bersyarat dengan kode TB; dan
kegiatan tidak diizinkan dengan
kode X.

[I] KEGIATAN YANG DIPERBOLEHKAN (Pasal 297)


Kegiatan diperbolehkan di seluruh zona kecuali zona lindung untuk:
Rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),
kegiatan pelayanan umum dan pemerintahan yang dilaksanakan oleh
pemerintah; dan/atau
prasarana umum dan sosial yang dilaksanakan oleh Badan Usaha Milik
Negara/Daerah; dan/atau
Prasarana regional dalam satu jaringan dalam rangka pelayanan
umum.
Kegiatan RTH diperbolehkan di seluruh zona untuk pencapaian target luasan
RTH publik 20%.

[T] KEGIATAN TERBATAS (Pasal 298)


Penggunaan-penggunaan temporer diizinkan pada setiap zona/subzona
untuk jangka waktu yang terbatas dengan izin kegiatan/penggunaan
lahan sementara yang diatur lebih lanjut melalui Keputusan Walikota.
Pemanfaatan ruang pada peruntukan tanah Perumahan, dapat
diperkenankan untuk kegiatan/penggunaan lahan non Perumahan
dengan luas maksimal 20% (dua puluh persen) dari luas bangunan yang
dimohon.
Pemanfaatan ruang untuk non Perumahan shanya diperkenankan untuk
kegiatan/penggunaan lahan yang merupakan kebutuhan lingkungan
setempat, seperti: praktek dokter/bidan, salon kecantikan, warung,
usaha jahit perorangan, usaha keterampilan, usaha yang berkaitan
dengan teknologi komputer dan telekomunikasi, kursus privat, rumah
makan/cafe/kantin, photocopy dan ATK, dan usaha kebutuhan rumah
tangga.
Ketentuan Terbatas akan diatur lebih lanjut dengan PERATURAN
WALIKOTA

[T, B] KEGIATAN YANG TERBATAS SEKALIGUS BERSYARAT

[X] KEGIATAN YANG DILARANG

Tidak Diizinkan (X)


Tidak
Tidak

Jenis Kegiatan

Apakah kegiatan
kompatibel dengan
karakter zona/subzona?

Tidak
Tidak

Ya
Ya

1)
1) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
KODE
KODE dan
dan DEFINISI
DEFINISI ZONA
ZONA

3)
3) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
DAMPAK
DAMPAK KEGIATAN
KEGIATAN PADA
PADA
SUATU
SUATU ZONA
ZONA

Apakah kegiatan
sesuai dengan kualitas
(lokal) minimum?

2)
2) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
KUALITAS
KUALITAS LOKAL
LOKAL
MINIMUM
MINIMUM ZONA
ZONA YANG
YANG
DITETAPKAN
DITETAPKAN

Ya
Ya

Adakah dampak
kegiatan yang menyebabkan
berkurangnya kinerja zona/
kualitas lokal minimum?

Tidak
Tidak ada
ada
Diizinkan (I)

Ada
Ada

Tidak
Tidak

Catatan:

Dalam PZ tidak cukup


hanya menyebut T
dan/atau B harus ada
kejelasan T dan/atau B
nya apa.

Peraturan Zonasi harus


memuat
Kode Zona
Definisi Zona/Sub
Zona
Kualitas lokal
minimum

Apakah dampak
terkait persyaratan/dampak
lingkungan (berkurangnya
kinerja infrastruktur, utilitas,
keselamatan), keterbatasan
ruang?

Ya
Ya

Dampat dapat diantisipasti


dengan ketentuan Bersyarat?

Ya
Ya

Tidak
Tidak

Perlu kajian/penelitian
kajian/penelitian
Perlu
lebih lanjut
lanjut
lebih

Apakah dampak terkait/


disebabkan oleh jumlah
kegiatan, waktu operasi, luasan/
intensitas dan sejenisnya?

Tidak
Tidak

Diizinkan dengan
Syarat (B)

Apakah dampak
terkait persyaratan/dampak
lingkungan (berkurangnya
kinerja infrastruktur, utilitas,
keselamatan), keterbatasan
ruang?

Tidak
Tidak

Ya
Ya

Tidak
Tidak

Ya
Ya

Ya
Ya

Dampat dapat diantisipasti


dengan ketentuan Terbatas dan
sekaligus Terbatas?

Dampat dapat diantisipasti


dengan ketentuan Terbatas?

Diizinkan dengan
Terbatas (T)

Tidak
Tidak

Diizinkan dengan
Terbatas sekaligus
Bersyarat (BT)

Perbesaran dari slide sebelumnya (1)


Tidak Diizinkan (X)
Tidak
Tidak

Jenis Kegiatan

Apakah kegiatan
kompatibel dengan
karakter zona/subzona?

Tidak
Tidak

Ya
Ya

1)
1) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
KODE
KODE dan
dan DEFINISI
DEFINISI ZONA
ZONA

3)
3) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
DAMPAK
DAMPAK KEGIATAN
KEGIATAN PADA
PADA
SUATU
SUATU ZONA
ZONA

Apakah kegiatan
sesuai dengan kualitas
(lokal) minimum?

2)
2) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
KUALITAS
KUALITAS LOKAL
LOKAL
MINIMUM
MINIMUM ZONA
ZONA YANG
YANG
DITETAPKAN
DITETAPKAN

Ya
Ya

Adakah dampak
kegiatan yang menyebabkan
berkurangnya kinerja zona/
kualitas lokal minimum?

Tidak
Tidak ada
ada
Diizinkan (I)

Ada
Ada

Apakah dampak terkait/


disebabkan oleh jumlah
kegiatan, waktu operasi, luasan/
intensitas dan sejenisnya?

Tidak
Tidak

Apakah dampak
terkait persyaratan/dampak
lingkungan (berkurangnya
kinerja infrastruktur, utilitas,
keselamatan), keterbatasan
ruang?

Ya
Ya

Dampat dapat diantisipasti


dengan ketentuan Bersyarat?

Ya
Ya

Tidak
Tidak

Perlu kajian/penelitian
kajian/penelitian
Perlu
lebih lanjut
lanjut
lebih

Perbesaran dari slide sebelumnya (2)

Tidak
Tidak

Diizinkan dengan
Syarat (B)

Apakah dampak
terkait persyaratan/dampak
lingkungan (berkurangnya
kinerja infrastruktur, utilitas,
keselamatan), keterbatasan
ruang?

Tidak
Tidak

Ya
Ya

Tidak
Tidak

Ya
Ya

Ya
Ya

Dampat dapat diantisipasti


dengan ketentuan Terbatas dan
sekaligus Terbatas?

Dampat dapat diantisipasti


dengan ketentuan Terbatas?

Diizinkan dengan
Terbatas (T)

Tidak
Tidak

Diizinkan dengan
Terbatas sekaligus
Bersyarat (BT)

C. INTENSITAS DAN TATA BANGUNAN

E. KETENTUAN KHUSUS
KEGIATAN VS ZONA
Fokus pada apakah suatu kegiatan perlu diatur /dikendalikan atau tidak.
Dampak kegiatan dalam suatu zona
Skala pelayanan.
Setidaknya sama dengan klasifikasi
Guna Lahan di RTRW (jika sudah
operasional), atau lebih detail
dibandingkan klasifikasi Guna Lahan di
RTRW Kota/Kabupaten
RTRW

KEGIATAN vs POLA
RUANG/ZONA

Seberapa besar
Kegiatan/zona/pola ruang
perlu diatur/dikendalikan
secara khusus?

Sedikit

Tetapkan KEGIATAN DALAM ZONA/POLA


RUANG dan tambahkan KETENTUAN
KHUSUS kegiatan tersebut dalam zona asal

Besar
Tetapkan sebagai Pola Ruang/
Zona tersendiri/baru dalam RDTR

Kajian Berbagai
Aspek
Perencanaan

Aturan Dasar
dalam PZ

Perhatikan dan pertimbangkan apakah kegiatan


atau Guna Lahan tersebut menjadi fasilitas
penunjang dari guna lahan tertentu atau bukan?
Ada kemungkinan LU menjadi kegiatan jika
zona/LU yang tetapkan sebagai zona pada hirarki
yang kecil.

Kualitas Lokal
Minimum

Ketentuan Teknis
Pemanfaatan Ruang
(Intensitas, tata Bangunan)

Dapat
Tidak
diterapkan secara
langsung, berdasarkan
kondisi setampat?
Kondisi
Setempat
Ya
Dilaksanakan

KETENTUAN KHUSUS

PENERAPAN TPZ DI KOTA BANDUNG


- TDR
- Bonus Zoning
- Pengendalian Pertumbuhan
- Pengendalian Pemanfaatan
[Lihat Pasal 309-314)

5. KETENTUAN YANG DIAMANATKAN LEBIH LANJUT


ATURAN LEBIH LANJUT DALAM PERATURAN WALIKOTA
1.
2.
3.
4.

5.
6.
7.
8.
9.

10.
11.
12.
13.

Jalur pengumpan (feeder line) (Pasal 29; pasal 66; 101;135;171;207; 275)
Jalur lebih spesifik dan rinci yang menghubungkan antar jalur kereta ringan dan kereta gantung diatur dan ditetapkan
dalam Peraturan Walikota dan atau Keputusan Walikota. (Pasal 29; 66;101; 135;171;207)
rencana pengembangan jaringan air limbah akan diatur oleh peraturan walikota dengan melibatkan SKPD terkait (Pasal 37
(1))
Rencana prasarana dan sarana Jaringan Pergerakan dilaksanakan oleh SKPD dan/atau instansi terkait berdasarkan rencana
induk transportasi/ pergerakan dan/atau instansi bersangkutan yang diatur dalam Peraturan Walikota (Pasal 63 (2);
98;132;168;202;237; 272;275)
Perwujudan prioritas penanganan Kawasan Teknopolis sebagaimana diatur melalui Panduan Rancang Kota yang ditetapkan
oleh Peraturan Walikota (pasal 291)
Pengaturan mengenai bangunan di bawah permukaan tanah diatur lebih lanjut dalam Peraturan Walikota (Pasal 307 (2))
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata bangunan diatur dengan Peraturan Walikota. (Pasal 307 (8))
Kompensasi terhadap pelampauan nilai Koefisien Lantai Bangunan (KLB) diatur melalui Peraturan Walikota. (Pasal 310 (4))
prosedur dan mekanisme pelaksanaan TPZ pengalihan hak membangun atau TDR diatur lebih lanjut dalam Peraturan
Walikota. (Pasal 313 (2))
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian insentif dan disinsentif diatur dengan Peraturan Walikota (Pasal 324)
Ketentuan lebih lanjut mengenai prosedur perolehan izin dan tata cara penggantian yang layak (Pasal 325 (10)
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pengenaan sanksi administratif (Pasal 346 (3))
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pengenaan biaya paksa penegakan hukum (Pasal 347 (3))

DITETAPKAN OLEH WALIKOTA


1.

2.
3.
4.

5.

6.

7.

Sistem jaringan jalan secara lebih rinci termasuk jaringan jalan lokal dan lingkungan akan
dituangkan dalam peta garisan rencana kota skala 1 : 1.000 yang ditetapkan oleh Walikota. (Pasal 27
(3); 65 (4); 100 (4); 134 (6); 169 (4); 205 (4); 238 (4); 273 (4))
Untuk mendapatkan izin kegiatan yang diperolehkan, harus memenuhi persyaratan teknis dan
administrasi yang ditetapkan oleh Walikota (Pasal 297 (2))
Ketentuan kegiatan terbatas ditetapkan lebih lanjut oleh Walokota berdasarkan penelitian lapangan
oleh dinas yang berwenang (Pasal 298 (7)).
Kegiatan yang diizinkan bersyarat, kegiatan yang dilakukan berdasarkan persyaratan umum dan
persyaratan khusus yang ditetapkan oleh Walikota dan peraturan perundang-undangan (Pasal 299
(1))
Kegiatan diizinkan terbatas dan bersyarat, kegiatan yang berada pada zona dan/atau sub zona yang
dibatasi berdasarkan pembatasan pengoperasian, jumlah pemanfaatan, luas lantai dan luas kapling
serta persyaratan umum dan persyaratan khusus yang ditetapkan oleh Walikota maupun peraturan
perundang-undangan (Pasal 300 (1))
Teknik pengaturan zonasi (TPZ), ditetapkan oleh Walikota setelah mendapatkan pertimbangan dari
BKPRD dengan tujuan memberikan fleksibilitas atau pengaturan yang lebih ketat penerapan PZ pada
sub zona (Pasal 309 (1))
Persyaratan khusus dan pengenaan biaya dampak pembangunan sebagaimana dimaksud pada ayat
(7) ditetapkan oleh walikota (Pasal 311 (8))

6. CARA MENGGUNAKAN PERATURAN ZONASI


Tidak Diizinkan

Permohonan izin
[Evaluasi kondisi
lapangan]

Pengecekan
lokasi/alamat
permohonan izin
[kasus]

tidak
tidak

Cek Peruntukan/
Zona pada zoning
map

Apakah kegiatan yang


dimohonkan izin [kasus] sesuai
dengan Peraturan zonani?

ya

Apakah dikenakan
Teknik Pengaturan Zonasi

tidak

Sesuai
dengan ketentuan teknis
[Intensitas, tata bangunan
dll]

tidak

Diatur dalam
ketentuan khusus?

ya

ya

Memenuhi ketentuan
tata bangunan, prasarana
minimum dan standar?

Apakah memenuhi
ketentuan teknis [Intensitas, tata
bangunan dll] dan Ketentuan
Teknik Pengaturan Zonasi

ya

Proses evaluasi dan


penilaian untuk menilai
kelayakan penerapan
teknik PZ
ya
Memenuhi
kriteria?

Diperkenankan
penerapan teknik
Pengaturan Zonasi

Diizinkan

tidak
Diizinkan, Namun
ketentuan penerapan teknik
Pengaturan Zonasi
tidak diberlakukan

tidak

7. CATATAN
PERATURAN ZONASI
merupakan perangkat
pengendalian
pembangunan yang
berada di dalam
regulatory system (yang
merupakan kebalikan dari
discretionary system)
Diskresi dalam Regulatory
System terbatas pada:
Aturan (zoning teks) dan
zoning map (misalnya
batas antar zona)
menimbulkan multi
interpretasi.
Ada substansi yang
belum diatur dalam PZ,
fakta menunjukkan
kegiatan sudah mulai
muncul.

Dalam hal jenis kegiatan tidak termuat dalam Tabel-VI pada Lampiran VI sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), Walikota menetapkan jenis kegiatan dimaksud setelah
mendapatkan pertimbangan dari BKPRD dan/atau Tim Ahli Bangunan Gedung melalui
mekanisme yang berlaku.
Penggunaan basemen atau ruang bawah tanah yang berada di bawah prasarana umum
dan RTH harus mendapatkan persetujuan Walikota setelah mendapat pertimbangan
dari BKPRD dan Tim Ahli Bangunan Gedung (TABG). Pasal 304.
basemen dan penghubung antar basemen yang berada di bawah prasarana umum
dan/atau RTH harus terlebih dahulu mendapatkan persetujuan Walikota setelah
mendapat pertimbangan BKPRD dan/atau Tim ahli bangunan dan gedung (TABG); Pasal
307
Penyesuaian intensitas dan tata massa bangunan dengan tema pengembangan tapak
memungkinkan sepanjang untuk mendukung perwujudan pusat pengembangan kota,
dapat meminimalisir dampak dan mendapat persetujuan Tim Ahli Bangunan Gedung
(TABG).Pasal 317
Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
dibantu oleh Tim Ahli Bangunan Gedung dan Tim Ahli Cagar Budaya. Pasal 327
Dalam hal jenis kegiatan tidak termuat dalam Tabel-VI pada Lampiran VI sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), Walikota menetapkan jenis kegiatan dimaksud setelah
mendapatkan pertimbangan dari BKPRD dan/atau Tim Ahli Bangunan Gedung melalui
mekanisme yang berlaku. Pasal 302

TERIMA KASIH
25 Agustus 2016

Petrus Natalivan, ST., MT., Dr.


Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
E-mail: natalivan@sappk.itb.ac.id