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~ Segalerba, Natalia ~

DERECHOS REALES
DOMINIO (Arts 2506): es el dcho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y accin de una persona. Es aqul q le da a su titular la facultad
de usar, gozar y disponer de una cosa mueble o inmueble conforme a un ejercicio
regular.
Facultades del dueo (Art 2513 - propiedad): es el nico titular de dcho real q tiene
las facultades de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla
conforme un ejercicio regular (funcin social de la propiedad).
Disponer: poder gravar y transmitir la cosa, (sacarla de su patrimonio).
Usar: la cosa, no es necesariamente servirse de ella, sino darle la finalidad q uno
quiere.
Gozar: percibir los frutos de la cosa, hacerlos suyos. Los frutos pueden ser: naturales,
industriales y civiles. Lo accesorio sigue la suerte del ppal.
Ejercicio regular: Puede hacerlo, si no es abusivo, aunque privare a 3 eros de ventajas o
comodidades. (Acorde a la reforma de Borda -visin jurisprudencial moderna-).
No ejercer abusivamente del dcho: no sea contrario a los fines q tuvo en mira el
legislador, o q exceda los lmites impuestos x la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
Intenta proteger un inters legtimo propio, pero sin daar al otro.
Art 2514: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo,
aunque privare a 3eros de ventajas o comodidades.
Art 1071: El ejercicio regular de un dcho propio o el cumplimiento de una obligacin legal no
puede constituir como ilcito ningn acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los dchos. Se considerar tal al q contrare los fines q
aqulla tuvo en mira el legislador al reconocerlos o al q exceda los lmites impuestos x la buena
fe, la moral y las buenas costumbres.

CARACTERSTICAS: (Art 2507 y sgts.)


Se trata de un dcho real de dominio pleno o perfecto sobre cosa propia, q no debe
estar gravada con ningn Dcho real hacia otras personas. Se ejerce mediante la
posesin. (El dueo es poseedor legtimo de la cosa).
Cosa propia: forma parte del patrimonio del titular de ese dcho (dominio, condominio,
sup. forestal, propiedad horizontal.
Cosa ajena: la cosa sobre la q tiene un dcho real est en el patrimonio de otra persona
(usufructo, servidumbre de paso, hipoteca).
Absoluto: (es relativo), no en un sentido erga omnes (todos los DR lo son), sino como
el mximo dcho que se le otorga a su titular. La mayor cantidad de facultades posibles
sobre una cosa.
Tiene restricciones: (muebles e inmuebles) x razones de orden pblico y vecindad
(ruidos molesto, olores). Ej: no se puede construir ms de 5 pisos en determinada
zonas, o x razones histricas: la preservacin de la fachada, etc.
Exclusivo: si falta no hay dominio, sino Condominio. No pueden haber 2 personas q
sean dueas de la misma cosa, pero s propietarias en comn de la misma cosa, sobre
una parte individualizada material o idealmente (condominio). Es exclusivo xq el
propietario es el nico capaz de disponer de la cosa y de impedir que otros lo hagan.
Perpetuo: dura x siempre, xq no se pierde x la falta de uso, y s x usucapin
(prescripcin adquisitiva) cumpliendo con los precisos requisitos que lo ameriten.

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En caso de usucapin no se pierde x el no uso, sino xq alguien hizo uso y realiz actos
posesorios.

CLASIFICACIN del DOMINIO


Perfecto o imperfecto Pblico o privado.
Art 2507: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est
gravada con ningn dcho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto,
cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la
cosa q forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de 3 eros con un dcho real, como
servidumbre, usufructo, etc.

DOMINIO IMPERFECTO: o menos pleno, es un D.R. de dominio disminuido en sus


caracteres o facultades. El dueo limita alguna de sus facultades o se disminuyen
algunos de sus caracteres (A, E, P).
- No es en razn de orden pblico o vecindad, sino que es a favor de personas
determinadas.
- Puede perfeccionarse y convertirse en perfecto.
a) DOMINIO DESMEMBRADO: se da cuando su titular ha constituido un Dcho real, de
disfrute o de garanta a favor de otro, sobre su propia cosa. Lo q se desmiembra no es
el dominio, sino las facultades del titular q las cede y estn disminuidas. Sede total o
parcialmente el uso y goce de la cosa y slo conserva la disposicin.
El dueo es nudo propietario. Ej: usufructo, servidumbre, uso, habitacin, sup.
forestal.
b) DOMINIO GRAVADO: sobre la cosa se constituye un DR. Tiene un gravamen, son
limitaciones al uso y goce, pero conserva la disposicin. Sobre cosa inmueble
(hipoteca), mueble (prenda comn o con registro), anticresis, embargo.
Prstamo con hipoteca: puede usar y gozar la cosa y vender el inmueble, pero no
disminuir su valor (no puedo destruirlo). Debo mantenerlo, xq perjudica al acreedor
hipotecario. Quien lo compra adquiere un ttulo imperfecto, xq el acreedor puede ir
contra la propiedad, (si el deudor hipotecario no paga).
Prenda (empeo) de cosas muebles: no puede usar y gozar la cosa, aunque siga siendo
el dueo.
Prenda con registro: puede usar y gozar la cosa, pero no se pueden realizar actos q
disminuyan se valor.
Anticresis: (DR q no se usa) el inmueble se entrega al acreedor, no puede usar ni gozar
la cosa.
c) DOMINIO REVOCABLE: es aquel que se adquiere en forma condicional o con plazo
resolutorio (nunca suspensivo) y luego vuelve a manos del transmitente. (El dominio
est sujeto o condicionado x causas legales o convencionales de revocacin. El dueo
sabe q si se producen algunas de ellas pactadas en el contrato puede perder el
dominio).
Revocable x hechos sobrevinientes a la realizacin del acto jurdico, pero no
sucede as x nulidad.
Art 2663: Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a
voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la
propiedad x una causa proveniente de su ttulo.

CAUSALES
LEGAL (es tcita)
VOLUNTARIA o convencional (expresa)
No hace falta que se pacte.
Solo si fue pactado x las partes.
DONACIN (dom. imperfecto)
X inoficiosa: xq est afectada la legtima X
incumplimiento
del
cargo:
ej:
de los herederos forzosos, quienes pueden alimentos.
pedir la reduccin o colacin de la donacin
mediante la accin reivindicatoria. (Deben X supernacencia: de hijos del donante.
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transcurrir 10 aos de la muerte del
donante para q sea D. perfecto).
X ingratitud del donatario: atentar contra X fallecimiento del donatario: antes que
la vida del donante, injuriarlo o negarle el donante.
alimentos.
COMPRAVENTA
(en ppio es dominio perfecto, pero puede ser revocado)
2665
Pacto
de
retroventa:
solo
inmuebles, con plazo mximo de 3 aos.
Luego del plazo adquiere un dominio
Pacto Comisorio: tcito.
perfecto.
2668 Venta sujeta a una condicin:
Pacto comisorio: expreso.
d) DOMINIO FIDUCIARIO (Art 2662 CC y Ley 24.441): Dominio fiduciario es el q se
adquiere en razn de un fideicomiso constituido x contrato o x testamento, y est
sometido a durar solamente hasta la extincin del fideic., para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.
Art 1, ley 24.441: Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la
propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a
ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a
transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al: fiduciante, al beneficiario o
al fideicomisario.

Fideico
miso

1- Fiduciante: puede cumplir las 3 funciones (1, 3


y 4).
2- Fiduciario: adquiere la propiedad fiduciaria y
tiene q cumplir con el encargo.
3- Beneficiario: persona determinada/ble.
4- Fideicomisario: una vez cumplido el plazo
adquiere todos los bienes.

Siem
pre
estn
Puede
ser el
1

Person
a fsica
o
jurdic
a

Cualquier bien: pueden ser cosas materiales e inmateriales, crditos, patentes,


marcas, y/o cualquier dcho real sobre cosas muebles o inmuebles.
Transmisin del dominio fiduciario: con ttulo suficiente y modo (tradicin). Es
oponible frente a 3eros de su inscripcin en el RPI.
El dominio fiduciario es imperfecto xq no es perpetuo, no puede durar ms de 30
aos dsd su constitucin, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, y podr durar
hasta su muerte o el cese de su incapacidad, y xq el dueo (fiduciario) no tiene
pleno uso, goce y disposicin de la cosa.
(renovable)
El fiduciario debe cumplir un encargo encomienda. No puede hacer con los bienes
lo que quiere, sino solo lo que le permite el fideicomiso y su actividad es en beneficio de
una persona designada beneficiario.
Los frutos del fideicomiso van a parar al beneficiario. Puede ser un 3ero o puede ser el
propio fiduciante, pero NO puede ser el fiduciario. Si bien el fiduciario no puede
ser beneficiario del fideicomiso, s puede ser acreedor del fiduciante.
Finalizado el fideicomiso, el fiduciario debe transmitir la propiedad fiduciaria al
fideicomisario. Este fideicomisario puede ser un 3 ero, o el beneficiario o el
fiduciante, pero NO puede ser el fiduciario. Los bienes salen del patrimonio
especial del fiduciario e ingresan en el patrimonio comn del fideicomisario.
El fiduciante, que tiene el dominio perfecto de la cosa, transmite el dominio fiduciario
(dominio imperfecto) al fiduciario y al final del fideicomiso, el fiduciario transmite el
dominio pleno (dominio perfecto) al fideicomisario. La cosa pasa x 3 patrimonios, el
del fiduciante, el patrimonio especial del fiduciario y al patrimonio del fideicomisario.
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~ Segalerba, Natalia ~
PROPIEDAD FIDUCIARIA (Patrimonio de afectacin blindado): el bien sale del
patrimonio del fiduciante e ingresa a un patrimonio especial del fiduciario, quien
ser el nuevo propietario, pero este patrimonio especial es distinto de su patrimonio
comn u ordinario, el fiduciario tiene 2 patrimonios distintos.
ACREEDORES
Acreedores del fideicomiso: son aquellas personas cuyos crditos surjan de
obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, (tiene como fuente la
ejecucin del contrato). Y pueden atacar el patrimonio de afectacin.
En ppio, ni fiduciante ni fiduciario responden con sus bienes personales. Por la ejecucin
del fideicomiso solo se responde con la propiedad fiduciaria, con los bienes que
integran el patrimonio de afectacin.
Acreedores comunes: no pueden ir contra el patrimonio fiduciario, pero pueden ir
contra los beneficios del fideicomiso (pueden embargar los frutos).
Acreedores del fiduciante: q se vean afectados x la transmisin de la propiedad
fiduciaria, tiene dcho y pueden ejercer:
1) Accin Pauliana (de fraude): si el fideicomiso se realiz con la finalidad de evasin.
2) Accin de Simulacin: si se hizo en fraude a los acreedores.
3) Accin Subrogatoria: en caso de que x ej. el fideicomisario no reclame el/los
inmuebles comprendidos en el fideicomiso. (caso de tener acreedores que son
quienes ejercen la accin)
OPONIBILIDAD de la transmisin de la propiedad fiduciaria: dsd el momento en
q se cumplan las formalidades exigibles de acuerdo a la naturaleza de los bienes
respectivos. (conf. Art 12 ley 24.441).
Inmueble: la transmisin del dom. Fiduciario es oponible a los 3 eros dsd la inscripcin en
el RPI.
Automotor: la transmisin es oponible a los 3 eros dsd la inscripcin en el Reg. de
Propiedad Automotor.
FORMAS DE CONSTITUCIN DEL FIDEICOMISO: x testamento o x contrato.
- Tpico, Bilateral.
- Consensual: el contrato se perfecciona x el simple consentimiento de las partes
(fiduciante y fiduciario), no requiere la entrega de la cosa para q exista el contrato. En
cambio, para la transmisin del dominio fiduciario, hay que cumplir con los pasos
de cualquier transmisin de dominio, vgr. la tradicin.
- Oneroso o gratuito: contiene una presuncin de onerosidad, puede decirse que es
oneroso, salvo pacto en contrario.
- Formal para la prueba (ad probationem) o para la validez (ad solemnitatem):
en algunos casos deber hacerse por escritura pblica, x ej en inmuebles. Si por la
naturaleza de los bienes que se transmiten no requiere escritura pblica, igual se
necesitar, la forma escrita, pero como forma para la prueba.
- Paritario o x adhesin: el contrato puede ser celebrado luego de negociaciones
entre partes en igualdad de condiciones (contrato paritario o entre pares) o puede ser
celebrado por adhesin.
Fin lcito: conformar una sociedad, llevar a cabo un encargo, financiar una actividad,
beneficiar a un 3ero, etc.
Fin ilcito: insolventarse o simularlo para evadir la accin de los acreedores. Limitar la
responsabilidad en caso q el encargo salgo mal.
Es parecido al mandato, es de confianza!
Fideicomiso S. A.:
Similitud: su objeto puede ser muy variado. Se limita la responsabilidad al patrimonio
aportado.
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~ Segalerba, Natalia ~
Diferencia: no se crea un nuevo sujeto de dcho. No se puede pedir la quiebra (x falta
de fondos).
La Ley 24.441 regula la institucin del Fideicomiso, hay 2 tipos:
Fideicomiso Financiero: adems de los requisitos de fideicomiso se requiere q la
entidad q lo efecte est autorizada x la comisin nacional de valores, xq lo habilita
para hacer oferta pblica de fideicomiso.
Fideicomiso Simple: siempre van a existir 2 partes (fiduciante y fiduciario), puede
haber un 3 sujeto que no es parte del contrato pero s del negocio (beneficiario) y un
4 sujeto (fideicomisario).
Pero en la prctica, segn el objeto, aparecieron diferentes tipos de fideicomiso:
1- Fideicomiso inmobiliario: en este caso el fiduciario recibe del fiduciante un
inmueble con el fin de administrarlo o desarrollar un proyecto de construccin y venta
de las unidades construidas.
En la prctica se trata gralmente de un emprendimiento con fondos de 3 eros, donde los
inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos
necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande
la obra. El fiduciario es quien recibe el dominio (una empresa) de los fondos para
adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los
trminos del Art 2662 CC y disposiciones de la Ley 24.441 (limita su responsabilidad al
patrimonio afectado) y llevar adelante el emprendimiento segn las pautas fijadas en el
anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al
Rgimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitir a los beneficiarios el
dominio perfecto de las unidades que a c/u le corresponda.
2- Fideicomiso en garanta: es aquel x el cual el fiduciante transmite un bien (una
cosa inmueble o mueble) en propiedad fiduciaria, garantizando una obligacin que
mantiene a favor de un 3ero, con instrucciones de que, no pagada la misma a su
vencimiento, el fiduciario proceder a disponer de la cosa y con su producido neto
solventar la deuda, que al tratarse de un patrimonio de afectacin, no puede tomar
partido de lo obtenido de la liquidacin el acreedor ajeno (para quien no se constituy).
Ej: Dinero -Escribano-.
PACTO COMISORIO REAL: diferente del contractual, ya que el acreedor no puede
quedarse con el dominio de la cosa dada en garanta x el deudor.
TIPOS DE FIDEICOMISO
Explicacin-Ejemplos
1- FIDEICOMISO AL COSTO Y LA LEY DE PREHORIZONTALIDAD
frase marketinera, como venta al costo o venta a bajo
precio.
El fideicomiso al costo no es un tipo de fideicomiso regulado por la Ley 24.441
sino una forma de denominar la manera de comercializar un emprendimiento
inmobiliario (un edificio en prop. horizontal, un barrio privado, etc).
Se trata de un negocio inmobiliario que se instrumentar a travs de un fideicomiso,
donde los futuros adquirentes de unidades funcionales o de lotes en un barrio privado
se comportan como inversores, y se comprometen a aportar los fondos necesarios
para cubrir todos los costos del proyecto inmobiliario.
Gralmente, estos inversores, futuros adquirentes de unidades funcionales o de lotes en
un barrio privado pueden revender su parte conforme avance la obra o ya est
concluida y muchas veces este valor de reventa era el negocio perseguido al hacer la
inversin.
Por lo gral, los costos del emprendimiento inmobiliario se estiman a travs de un
presupuesto realizado x el desarrollista (el que construir y/o comercializar el
proyecto) y los pagos o aportes se hacen a travs de un anticipo, cuotas mensuales y
refuerzos.
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~ Segalerba, Natalia ~
Obviamente, estos costos incluyen la ganancia pretendida x el desarrollista,
salvo q se trate de un emprendimiento de carcter cooperativo.
En materia inmobiliaria, x ej, cuando se pretende comercializar desde el pozo, las
futuras unidades de una torre de 30 pisos, hoy da es muy comn utilizar un fideicomiso
(bajo la modalidad al costo o no), pero, adems del fideicomiso, el inmueble deber
afectarse al rgimen de la Ley 19.724, de prehorizontalidad.
DISTINTAS POSIBILIDADES DE FIDEICOMISOS PARA EMPRENDIMIENTOS
INMOBILIARIOS (1)
CASO 1: El dueo de un lote de terreno (fiduciante) transfiere el dominio
fiduciario a una empresa constructora (fiduciario), quien luego de construir el
edificio le transmite el dominio unidades funcionales, (esa es la ganancia del
fiduciante) y comercializa el resto. Se trata de un fiduciante dueo del inmueble,
que no cuenta con recursos econmicos para construir un edificio, por lo que acuerda
con un desarrollista o una constructora para que realice el edificio, lo afecte al
Rgimen de Propiedad Horizontal o al de prehorizontalidad, segn el esquema
de comercializacin, entregue determinadas unidades al fiduciante y el resto las
transfiera a los adquirentes (fideicomisarios). La ganancia de la empresa constructora
es la retribucin que perciba como fiduciario. Esta retribucin puede ser un monto
fijo o un porcentaje de las ventas, que pueden compensarse con la dacin en pago de
unidades funcionales o partes indivisas de estas. Es un tipo simple de fideicomiso
inmobiliario, no demasiado usado, xq la empresa constructora o el desarrollista deben
contar con fondos propios para llevar adelante la obra.
CASO 2: Los fiducianteS son el propietario del terreno y los inversores de
capital. El fiduciario es la empresa constructora. Tradicionalmente podra
atenderse este negocio a travs de un contrato de locacin de obra, una sociedad, un
mandato y contratos de mutuo, pero el fideicomiso presenta la ventaja del patrimonio
de afectacin. Aqu hay ms de un fiduciante y se transmite la propiedad fiduciaria del
inmueble y de dinero, donde el fiduciario debe utilizar ese inmueble y ese dinero para
llevar adelante la obra. -Fideicomiso al costoCASO 3: Los inversores (fiduciantes) transfieren dinero a un fiduciario, quien
toma la encomienda de adquirir un lote de terreno, contratar a una empresa
constructora quien debe desarrollar la obra conforme los planos y dems documentos
tcnicos aportados por los fiduciantes, supervisar el desarrollo de la obra, afectar a
Propiedad Horizontal, o al de prehorizontalidad, segn el esquema de comercializacin,
gravar con hipoteca o actos q resulten necesarios para la posterior transferencia de las
unidades, y comercializar las unidades remanentes. La persona o entidad del fiduciario
reviste aqu una importancia clave, al igual que la eleccin de un fiduciario sustituto.
Nuevamente. -Fideicomiso al costoCASO 4: Los inversores (fiduciarios) financian la construccin de edificio a los dueos
del inmueble y constructores (fiduciantes) que, en garanta de dicha financiacin,
transfieren el dominio fiduciario del inmueble, donde se levantar el edificio, y
todos los dchos y acciones que los dueos del inmueble y constructores tienen
sobre el proyecto, inclusive los crditos y dinero provenientes de la preventa o venta de
las unidades funcionales que se construyan. Este es el llamado fideicomiso de
garanta en emprendimientos inmobiliarios y, para entenderlo hay que conocer
el Fideicomiso de Garanta puro o Fideicomiso de Garanta a secas.
FIDEICOMISO DE GARANTIA PURO
La Ley 24.441 no regula expresamente este fideicomiso, muy utilizado hoy da como
alternativa a la constitucin de hipotecas y/o prendas. La finalidad de este
fideicomiso es garantizar un prstamo.
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~ Segalerba, Natalia ~
Ej: supongamos un mutuo de $500.000 entre Juan (mutuante) y Pedro (mutuario).
Art 2240: Habr mutuo o emprstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una
cantidad de cosas que sta ltima est autorizada a consumir, devolvindole en el tiempo
convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad.

En lugar de garantizar el prstamo con una hipoteca, Pedro, (deudor-fiduciantefideicomisario), transmite la propiedad fiduciaria de bienes propios (crditos,
muebles, inmuebles.) a un 3ero, que actuar como fiduciario (puede ser un escribano,
el mismo que otorg la escritura del mutuo), con el encargo de que si a su vencimiento,
el deudor-fiduciante-fideicomisario no devuelve el prstamo, el fiduciario proceder a
realizar (vender) los bienes y con su producido pagar la deuda al acreedor-beneficiario
(Juan). Si el deudor-fiduciante-fideicomisario (Pedro), devuelve el prstamo o, en caso
de no pagarlo, si queda remanente luego de la realizacin de los bienes, los bienes o su
remanente le sern entregados a l, en su carcter de deudor-fiduciante-fideicomisario.
Por lo tanto, los bienes que componen el fideicomiso son la garanta del
crdito.
A diferencia de una hipoteca o de una prenda, pueden darse en garanta cualquier tipo
de bienes y esta garanta puede ampliarse durante el transcurso del fideicomiso con la
transmisin de ms bienes en propiedad fiduciaria.
Adems, para ejecutar la garanta no es necesario un juicio ni una subasta (por eso es
autoliquidable), con el consiguiente ahorro de costos y de tiempo, y la posibilidad de
obtener un mejor precio, lo que beneficia tanto al acreedor como al deudor.
Tmb, si el prstamo se deba devolver en cuotas, el fiduciario puede estar autorizado a
aplicar los frutos del fideicomiso al pago de la deuda, as que en este caso, se refuerza
la funcin de garanta.
Si el deudor del prstamo quiebra, eso no afecta al acreedor, xq los bienes dados en
garanta se encentran en un patrimonio separado o de afectacin. Por eso tampoco
tiene relevancia la posible quiebra del fiduciario.
Este tipo de fideicomiso puede utilizarse para garantizar la financiacin de un
emprendimiento inmobiliario, en forma similar a la hipoteca en un mutuo.
Sin embargo, en materia inmobiliaria es utilizada otra variante de fideicomiso
de garanta, ms complejo.
A esta variante la suelen llamar, para diferenciarlo del anterior, fideicomiso impuro
o atpico de garanta, aunque en la prctica comercial se lo llama, simplemente
Fideicomiso de garanta. Nosotros, para diferenciarlo, lo llamaremos
FIDEICOMISO DE GARANTA PARA EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS.
FIDEICOMISO DE GARANTA PARA EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
Existe una variante de fideicomiso de garanta atpico, pero muy utilizado en grandes
emprendimientos inmobiliarios, donde se busca asegurar o garantizar el prstamo que
un inversor (ej: un banco) otorga al desarrollista (constructor y/ comercializador) u
originante (dueo originario del inmueble) del emprendimiento constructivo (x ej:
la construccin de un edificio de 20 pisos).
En este fideicomiso se transfiere al inversor el dominio fiduciario del inmueble,
donde se levantar el edificio, y tmb se le transmite la propiedad fiduciaria de
todos los dchos y acciones que el desarrollista u originante tiene sobre el proyecto,
inclusive los crditos y dinero provenientes de la preventa o venta de las unidades
funcionales que se construyan, lo cual le permite al inversor contar con un flujo de
fondos p/ asegurar el recupero del crdito.
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~ Segalerba, Natalia ~
Por ende, el inversor (banco) tendr el rol de fiduciario y el desarrollista u
originante (empresa constructora y/o dueo original del inmueble) tendr el rol de
fiduciante.
El fideicomiso se llama de garanta xq garantiza, el cumplimiento del contrato de
prstamo o Contrato de Financiacin que el inversor otorga al desarrollista u originante,
pero con la particularidad de que tmb se reserva recurso contra este ltimo si
el proyecto resulta insuficiente para el pago del crdito otorgado.
En efecto, en este fideicomiso el fiduciario est facultado, en caso de incumplimiento,
a liquidar los bienes fideicomitidos para saldar la obligacin de la cual es garanta el
bien y procede a abonar al fideicomisario o acreedor. Por eso es q se trata de una neta
garanta autoliquidable q favorece el abaratamiento y el acceso al crdito (conf. Puerta
de Chacn, Alicia, Propiedad fiduciaria en garanta, en "Revista de Dcho Privado y
Comunitario"). O, de otro modo, el fideicomiso de garanta se constituye "a fin de
caucionar obligaciones propias del fiduciante o de un 3ero con los bienes dados en
fiducia" (Mrquez, Jos F, Notas sobre el fideicomiso con fines de garanta). Extrado
de "Abba, Andrs Horacio c/ Banco Hipotecario S.A. s/ escrituracin", Cmara
Nac. en lo Comercial, Sala F, 05/09/2011.
A este fideicomiso se lo suele considerar una figura atpica, xq el fiduciario, en lugar
de recibir la propiedad fiduciaria para cumplir con un encargo o encomienda
dispuesta x el fiduciante, adquiere esa propiedad fiduciaria para garantizar el
prstamo que l le hizo al fiduciante. En lugar de un prstamo con garanta
hipotecaria o prendaria, es un prstamo con un fideicomiso de garanta. Si no se paga
el prstamo, la propiedad fiduciaria se puede ejecutar a favor del prestamista-fiduciario.
Fallo "Abba, Andrs Horacio c/ Banco Hipotecario S.A. s/ escrituracin: Hay,
en el caso de los emprendimientos q dan origen a estos acuerdos, entre ellos el
denominado "Conjunto Residencial Santa Rita" de la ciudad de Trelew, Pcia. de Chubut,
3 sujetos: el titular del dominio del inmueble donde se habra de ejecutar el
emprendimiento "Texer Ingeniera S.R.L.", q adquiri el dominio mediante escritura
del 17/7/96; la empresa constructora q habra de llevar a cabo la obra "Compaa
Arg. de Servicios Hipotecarios S.A." (es obvio que entre ambos debi existir un
negocio de base de carcter oneroso q como se seal en ocasin de celebrarse los
contratos de fideicomiso, es ajeno a la relacin fiduciaria); el Banco Hipotecario q habra
de financiar el costo de la obra y a quien se transmiti el mismo da 17/7/96 el dominio
fiduciario del inmueble donde se ha de ejecutar dicha obra El contrato de
fideicomiso se celebr el 18/10/96 Al titular o propietario del inmueble se lo denomina
fiduciante enajenante (en el caso, "Texer Ingeniera S.R.L."), xq enajen transfiri el
dominio fiduciario de dicho inmueble al Banco; ste es, pues, el fiduciario q, como antes
dijimos, debera financiar el costo de las obras proveedor del financiamiento y x
ende era el acreedor de los montos x l desembolsados para la financiacin. A la
empresa constructora se la denomina fiduciante originante ("Compaa Arg. de
Servicios Hipotecarios S.A.") xq di origen al fideicomiso de garanta, como un modo
de obtener la financiacin de las obras del emprendimiento. Era ella obviamente quien
comercializara las unidades d dicho emprendimiento y quien designara a los
respectivos beneficiarios p/ q el fiduciario, el Banco Hipotecario, transfiriese el dominio
de ellas.
Ej con 2 fiduciantes:
1) "Texer Ingeniera S.R.L., el titular del dominio del inmueble (aqu se lo llama
fiduciante enajenante. Tmb lo podan haber llamado originante, xq era dueo original
del inmueble, o fiduciante a secas).
2) Compaa Arg. de Servicios Hipotecarios S.A.", la empresa constructora (aqu se lo
llama fiduciante originante. Tmb lo podan haber llamado desarrollista o fiduciante
a secas).
Y 1 fiduciario:
Banco Hipotecario S.A. (q al mismo tiempo es el q financia las obras y, x ende, es
acreedor de los montos x l desembolsados para la financiacin).
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~ Segalerba, Natalia ~
Como puede verse en este ej, el banco cumple un doble rol: fiduciario y acreedor. El
fiduciario no puede ser fideicomisario ni beneficiario, pero nada prohbe que sea
acreedor de o de los fiduciantes y q si este no paga el crdito, ejecute la propiedad
fiduciaria, vendiendo, x ej las unidades funcionales x cuenta y orden del fiduciantedeudor y se cobre con el producido.
Tampoco hay impedimento de q, no pagado el prstamo, el fiduciante-deudor pueda
acordar con el fiduciario-acreedor, la transferencia del dominio perfecto del dominio de
una o varias unidades funcionales, en carcter de dacin en pago del prstamo.
Si bien el fiduciario no puede ser fideicomisario ni beneficiario, nada prohbe un
posterior acuerdo de dacin en pago mediante entrega del dominio perfecto de los
bienes fideicomitidos. O sea, eso no puede pactarse en el contrato de fideicomiso, pero
s puede acordarse con posterioridad.
Quid del rol del fiduciario frente al comprador de las unidades funcionales en
el fideicomiso de garanta para emprendimientos inmobiliarios.
Esta variante de fideicomiso de garanta es bastante comn en nuestro pas. Se la
utiliza para financiar, construir y comercializar grandes emprendimientos, como
edificios-torre y barrios privados.
El rol del fiduciario, gralmente un banco, es trascendental en estos proyectos xq, x lo
gral, no se limita a actuar como un mero agente financiero, sino q interviene
decisivamente en la comercializacin de los lotes o de las unidades
funcionales, al punto q el comprador suele tratar ms con el banco q con el
desarrollista del proyecto.
JURISPRUDENCIA
PARA LA CMARA, EL BANCO NO ERA UN 3 ERO: La Cmara Nac. en lo Comercial
conden a Banco Hipotecario S.A., en su calidad de agente fiduciario en un fideicomiso
de garanta, x los daos y perjuicios ocasionados x la denegacin de un crdito
destinado a adquirir una propiedad. El Tribunal, e/ otros argumentos, aplic la
llamada doctrina de la apariencia, dado q el convenio de preventa haba sido
firmado en las oficinas del banco y las cuotas eran abonadas en la sede de dicha
entidad, adems de q la operatoria haba quedado sin efecto debido a un informe
errneo del demandado.
Sala C, en autos: "CORDERO
DANIEL MIGUEL C/EMPRENDIMIENTOS
HIPOTECARIOS S.A. y OTRO S/ORDINARIO".
Sin embargo, la jurisprudencia no es pacifica. En sentido contrario, en el fallo
de autos "Molina, Adriana Marcela c/ Banco Hipotecario S.A. s/ ordinario", la
Cmara Nac. en lo Comercial, Sala, SALA D, 14/08/2007, en un caso similar a
los q estamos comentando, admite la excepcin de falta de legitimacin
pasiva opuesta x el Banco Hipotecario S.A, x entenderse q el Banco
fiduciario no acta, en cuanto a la escrituracin de unidades como la
reservada x la actora, sino en cumplimiento de una obligacin ajena (del
fiduciante u originante como vendedor), pero no propia.
Otra clasificacin del Dominio
DOMINIO DEL ESTADO: pblico y privado
Dominio pblico
Las cosas en relacin a las personas pueden agruparse en
Estado
Dominio privado

cosas del dominio del


cosas de los

particulares
Por razones histricas se dice que el Estado tiene 2 tipos de bienes:
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~ Segalerba, Natalia ~
- Bienes q estn en el dominio pblicos NO se trata de D.R. de
dominio.
- Bienes q pertenecen al dominio privado SI se trata de D.R. de
dominio.
Art 2339: Las cosas son bienes pblicos del Estado gral que forma la Nacin, o de los
Estados particulares de q ella se compone, segn la distribucin de los poderes hecha x
la CN, o son bienes privados del Estado gral o de los Estados particulares.
las provincias
La enumeracin de Art 2340-2342 no es taxativa.
1- BIENES DE DOMINIO PBLICO: las cosas q se consideran bienes pblicos estn
fuera del comercio. (III) No pueden ser enajenadas, ni gravadas, no se pueden adquirir
dchos reales (ni x usucapin ni x ningn otro medio), no generan dchos posesorios (xq
no es susceptible de posesin). Estos bienes son de todos y no son de nadie. Todas
las personas tenemos dcho de usar esos bienes, y el Estado lo q hace es regular o
administrar ese uso, no puede prohibirlo.
Lo que s puede hacer el Estado, es dar en concesin administrativa, ej: una playa.
Mientras no se desnaturalice el carcter de bien pblico de la cosa, (q no impida su uso
o el acceso a la misma). Se debe respetar el ppio de razonabilidad.
Art 2341: Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del
Estado o de los Estados, pero estarn sujetas a las disposiciones de este cdigo y a las
ordenanzas grales o locales.
El Estado no tiene autnticamente un dcho real de dominio, xq no tiene el uso
exclusivo, ni la disposicin de ese bien, sino estos bienes constituiran el dominio
privado. Slo se pueden desafectar x ley y justificando su venta.
El E debe responder x los vicios de la cosa, (no x ser dueo), sino xq se comporta
como guardin de la cosa y por su poder de polica. Es un dcho y un deber de
mantenerlo. Ej: se cay un rbol de una plaza. (Art 1113)
Dependiendo del lugar existen ordenanzas donde el frentista (quien debe mantener
la vereda), es tmb el guardin de esa vereda, y en caso habra una responsabilidad
concurrente, responden los 2.
Art 2340: Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia q determine la legislacin especial,
independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua.
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros (puerto ms chiquito).
3 Los ros, sus cauces, las aguas q corren x cauces naturales y toda otra agua q tenga
o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters gral, comprendindose las aguas
subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del dcho del propietario del fundo de
extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la
reglamentacin.
4 Las playas del mar y las riberas de los ros.
5 Los lagos navegables y sus lechos.
(Peces: tmb son bienes pblicos, pero susceptibles de apropiacin privada, se puede
adquirir el dominio de los peces, caracoles, piedras.) Conf. Art 2343 inc 1.
-acto unilateral de adquisicin de dominio6 Las islas formadas o q se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los
lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares. (*)
7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica
construida p/ utilidad o comodidad comn.
8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado. (Ejec: decretos, Legislativo:
leyes, Judicial: sentencias).
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters
cientfico. (*)
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~ Segalerba, Natalia ~
(*) inc 6: Borda agreg cuando ellas no pertenezcan a particulares. Porque x ej en el
Delta se haban otorgado ttulos de propiedad sobre las islas (bienes pblicos).
Para q un bien pblico se convierta en bien perteneciente al dominio privado, se
requiere x medio de ley (depende q jurisdiccin: nacional o prov) un acto de
Desafectacin del dominio pblico por parte del Estado. Y luego pasa al dominio
privado del Estado, quien podr enajenarlo, donarlo, gravarlo, etc.
(*) inc 9: Las ruinas, yacimientos arqueolgicos, paleontolgicos y meteoritos
(x analoga) son bienes pblicos, no se pueden vender. Estos no fueron escondidos
intencionalmente, sino q fueron cubiertos o tapados x el paso del tiempo o x causas
naturales. Y si tienen un inters cientfico, el Estado tendr q garantizar el uso pblico,
para ello crear un museo, lo exhibir, etc.
Es distinto a un tesoro (joyas, oro), ya q este fue escondido adrede para luego ser
recuperado. Y no forma parte del bien pblico. Quien lo encuentre podr quedarse con
el %50 del tesoro y el otro %50 ser para el dueo del inmueble.
-el E se comporta como dueo- un simple
particular.
2- BIENES DE DOMINIO PRIVADO: las cosas q son susceptibles de dominio privado
son cosas q estn incluidas en el patrimonio de una persona, del Estado y los
particulares. En este caso el Estado tiene el D.R. de dominio: tiene uso, goce y
disposicin de los bienes. Que son susceptibles de ser enajenados, donados. Se pueden
constituir dchos reales sobre esas cosas, se pueden gravar, etc.
Art 2342: Son bienes privados del Estado gral o de los Estados particulares:
(dominio privado del E)
1 Todas las tierras q estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica,
y q carecen de otro dueo. (Son del Estado nacional o provincial, depende)
3 Los bienes (herencias) vacantes o mostrencos, y los de las personas q mueren sin
tener herederos, segn las disposiciones de este cdigo. (Pasan al E nacional o
provincial todos los bienes registrables).
4 Los muros, plazas de guerra (cuarteles), puentes, ferrocarriles y toda construccin
hecha x el Estado o x los Estados, y todos los bienes adquiridos x el Estado o x los
Estados x cualquier ttulo. Edificios pblicos, ej: la Casa Rosada, Congreso,
Ministerios.
5 Las embarcaciones q diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus
fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos (de la Repblica) o de
corsarios ( pirata, tiene patente de corso). (Ej: restos de un barco ingls)
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles (petrleo), no
obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra.
1994 se aadi el 2 prrafo al Art 124 CN: Corresponde a las provincias el
dominio originario de los recursos naturales existentes en su territorio.
+ amplio

11

~ Segalerba, Natalia ~

TRANSMISIN y OPONIBILIDAD DE LA TRANSMISIN DEL DOMINIO


A partir de qu momento se transmite el Dominio, Cundo?
A partir de qu momento es oponible esa transmisin del Dominio, frente a los 3 eros:

MUEBLES COMUNES
Se produce con la tradicin
traslativa
de
dominio,
Transmisi acompaado
de
un
ttulo
n
suficiente.
(Acto jurdico q
cumple con req. de fondo y
de
forma).
Dominio

COSAS
AUTOMOTORES
Se constituye el
DR de dominio del
automotor con la
debida
inscripcin en el
Registro
Automotor.

INMUEBLES
Se produce con la
tradicin
traslativa
de
dominio,
acompaado de un
ttulo
suficiente:
Escritura pblica.

Da Publicidad.
Art 577, 2601, 2602, 2603.
Oponibili
dad
de la tt
del D
frente a
3eros

En da en el mismo momento
que se efectu la transmisin
del dominio. (con ttulo y modo
suficiente).

Art 1
Decreto
6582/58.

Art 2609 y Art


Ley
2505
Publicidad
registral
Inscripcin en el
Inscripcin en el
Reg. Prop.
Reg. Prop.
Automotor.
Inmueble
(Constitutivo)
Ley 17.801
(carcter
declarativo)

Art 577: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn
D.R.
Art 2601: Para q la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la
cosa q se entrega, debe ser hecha x el propietario q tenga capacidad para enajenar, y
el q la reciba ser capaz adquirir.
Art 2602: La tradicin debe ser x ttulo suficiente para transferir el dominio.
Art 2603: Los nicos dchos q pueden transmitirse x la tradicin, son los q son propios
del q la hace.
Art 1: La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse x
instrumento pblico o privado y solo producir efectos e/ las partes y con relacin a 3 eros
dsd la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.
Art 2609: Se pierde igualmente el dominio x enajenacin de la cosa, cuando otro
adquiere el dominio de ella x la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles,
despus de firmado el instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin.
Ej: Donacin. Se requiere escritura pblica. Si hubo tradicin, se transmiti el dominio,
con ttulo y modo. El inmueble sigue siendo del donante hasta q no se registre.
12

~ Segalerba, Natalia ~
Art 2505: La adquisicin o transmisin de D.R. sobre inmuebles, solamente se juzgar
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones
no sern oponibles a 3eros mientras no estn registradas.

INSCRIPCI
N
es =

Decreto Ley 6582/58


Registro de Propiedad
AUTOMOTOR
y Registro de crditos
prendarios.
Se
inscriben
todos
los
documentos x los cuales se
transmitan,
modifiquen,
extingan o constituyan DRs
sobre automotores.
Todas las medidas cautelares
que afecten automotores.
Y todo aquel otro documento
que fuere establecido x alguna
ley especial. Ej: leasing de un
auto.
Las prendas con registro.
Sin
inscripcin,
no
hay
transmisin de dominio. X lo
tanto el dueo deber hacer la
denuncia de venta para librarse
de responsabilidad. Art 27 DL

Efecto
de la
inscripc.

Intervien
e

Matricula
cin
Folio,
Asiento

Es constitutivo

No hay intervencin obligada del


escribano
o
profesional
especializado.

Ley 17.801
Registro de Propiedad del
INMUEBLE

Todos los documentos q transmitan,


modifiquen, extingan o constituyan DRs
sobre inmuebles.
Todas las medidas cautelares q afecten
a inmuebles, Ej: embargos.
Todos aquellos documentos q as lo
establezcan otras leyes (nacionales o
provinciales). Ej: afectacin del bien de
flia, contrato de leasing inmobiliario,
boletos de CV de lotes o de unidades
funcionales en prehorizontalidad, etc.
Las inhibiciones grales de bienes.

Es declarativo de dchos.
Por Escribano, a travs de escritura
pblica.
(x solemnidad de ttulo, y estudio de
ttulos)
Art 1184: Deben ser hechos en
escritura pblica, con excepcin d los q
fuesen celebrados en subasta pblica:
1- Los contratos q tuvieren x objeto la
transmisin d bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna OB o
gravamen sobre los mismos, o traspaso
d DRs sobre inmuebles d otro.
=

Se puede pedir certificado de dominio.


13

~ Segalerba, Natalia ~
Certificad
o de
dominio
Reserva
de
prioridad
Informe
Dom
da la
misma
info, pero
no R
prioridad

Solo lo pueden pedir: escribanos o


funcionarios pblicos: jueces.
Solo lo puede pedir: el titular o
autoridad judicial: jueces.
Lo puede pedir cualquier persona q
acredite un inters legtimo. Ej: los
abogados, martilleros, corredor, etc.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE LEY 17.801


El RPI no slo es competente en la recepcin de documentos que versen sobre dchos
reales (compra-venta, donacin, etc) sino adems tmb sobre dchos personales (BCV,
inhibiciones, etc Art 30).
Dnde rige la ley? Art 1: quedan sujetos a sus disposiciones todas las provincias y
la CABA.
Qu documentos se inscriben? Art 2
Todos los documentos q transmitan, modifiquen, extingan o constituyan DRs sobre
inmuebles, ConfArt 2505.
Todas las medidas cautelares q afecten a inmuebles, Ej: embargos.
Todos aquellos documentos q as lo establezcan otras leyes (nacionales o provinciales).
Ej: afectacin del bien de flia, contrato de leasing inmobiliario, boletos de CV de lotes o
de unidades funcionales en prehorizontalidad, etc.
Las inhibiciones grales de bienes.
Art 3135 (constitucin de la hipoteca) y concordantes del CC para que proceda la
publicidad, oponibilidad a 3eros y dems efectos (es declarativa).
Qu requisitos deben reunir los documentos inscriptos? Art 3
a) Constitucin x escritura notarial (pblica) o resolucin judicial o administrativa.
b) Formalidades establecidas x las leyes q regulan el acto descripto en el documento
con autorizacin de originales y copias.
c) Ser autnticos y hacer fe x s mismos o con otros documentos complementarios.
d) Casos de excepcin x ley: el instrumento privado deber contener firma certificada
x escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
Qu control realiza el RPI respecto de los documentos? (Art 8)
El registro lleva a cabo un control formal (extrnseco) de los documentos y no repara
respecto del contenido de los mismos.
La inscripcin:
a) Funcin declarativa: publicidad y oposicin a terceros de un derecho ya constituido.
b) No subsana vicios del acto descripto en el documento (art 4).
c) Caducan de pleno dcho: la hipoteca (pasado su plazo legal sin mediar renovacin) y
el embargo, inhibiciones y dems providencias cautelares en el plazo de 5 aos.
Efecto retroactivo de escrituras pblicas Art 5: si son inscriptas dentro del plazo de 45
das desde su otorgamiento (redaccin y firma no inscripcin) por el escribano.
DEBER DEL ESCRIBANO (Art 23): para poder escriturar.
1) Solicitar al vendedor Exhibicin de ttulo de propiedad (documento): que puede
consistir en:
- Testimonio de la escritura traslativa de dominio o;
14

~ Segalerba, Natalia ~
- Declaratoria de la sucesin de herederos.
2) Solicita al Registro P. I. -OBLIGATORIAMENTE- (en automotor no es necesario)
a) Certificado de dominio: p/ saber si es el verdadero dueo, si tiene: hipoteca,
servidumbre, usufructo, embargo, etc.
b) Certificado de inhibiciones: (personal: para saber si el dueo tiene alguna
inhibicin gral de bienes -si estn afectados-).
3) Realiza el Estudio de ttulo (a y b).
El Registro anota en el folio de ese inmueble, el da en q se expidi el certificado de
dominio y la certificacin de anotaciones personales y qu escribano lo solicita. Xq
tienen un plazo de validez cada certificado: de 15, 25 o 30 das dependiendo del lugar
donde se encuentre el escribano. Y deber otorgar la escritura dentro de ese perodo de
validez. (Si se pasan de esos das, tiene q volver a pedir los certificados, NO puede
escriturar).
PLAZO DE LOS CERTIFICADOS (Art 24): depende segn el asiento jurisdiccional
donde resida la escribana pudiendo ser de 15-25-30 das.
Si estn en la misma ciudad: 15 das de validez. (automotor 15 das
hbiles)
Si el Reg. Prop. es de, Ej: Merlo y el escribano de Berazategui: 25 das de
validez.
Si el Reg. Prop. es de CABA y el escribano de provincia: 30 das de
validez.
En caso de un oficio de embargo, cuando llega al registro ellos lo deben inscribir (el
embargo). Lo inscriben en forma condicional xq le tienen q informar al juez que (x
ej: un da antes se emiti un certificado de dominio a solicitud de XXX escribana), xke
dicha escribana tienen una reserva de prioridad. Si ella se presenta con el testimonio
de la escritura y hacen la transferencia de dominio y termina escriturando, caera el
embargo, queda sin ningn efecto, ya que el acreedor no puede accionar contra el
nuevo dueo quien no posee un dcho crediticio.
Pero si hubiese pasado el plazo mximo (ej: 45 das) y la escribana no otorg la
escritura, el embargo q estaba condicional, pasa a estar firme. Y se le impedir hacer la
inscripcin.
CERTIFICADOS: los pueden solicitar los escribanos o funcionarios pblicos, ej: jueces.
Finalidad: Informativa: como est el dominio y la situacin de la persona. Y la
reserva de prioridad: el que 1ero solicit el certificado, es el q 1 ero puede hacer una
transferencia.
Art 23: -Ppio de reserva de prioridad o bloqueo registral- Ningn escribano o funcionario
pb. podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de DRs
sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro (titulo de propiedad),
as como certificacin expedida a tal efecto x dicha oficina en la q se consigne el estado jurdico
de los bienes y de las personas segn las constancias registradas.
Los documentos q se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias q resulten de
la certificacin. (se refiere a los certificados de dominio y de anotaciones personales).

Compra e hipoteca inmediata: Ej: prstamo con garanta hipotecaria, el Banco (caso
de intervenir) retiene el testimonio de escritura (ttulo de propiedad) y al particular se le
otorga una copia certificada, esto con la finalidad de evitar eventuales retardos en caso
de ejecucin ante juicio ejecutivo hipotecario.
PPIOS REGISTRALES: (Art 10 -15)
1) Ppio de MATRICULACIN (es = que en Automotor)
Cada inmueble debe tener un dato de individualizacin Matrcula
Art 10: Los inmuebles sern previamente matriculados
correspondiente a su ubicacin.
Excepcin: los inmuebles de dominio pblico.

en

el

Registro

15

~ Segalerba, Natalia ~
Art 11: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial
con una caracterstica de ordenamiento q servir para designarlo.
Sistema de folio real (Legajo): se anotan en asientos, todas modificaciones que se
realicen (de trascendencia real), en forma sucesiva y cronolgica.
CONTENIDO: Art 12: El asiento de matriculacin llevar
a) Firma del registrador responsable.
b) Ubicacin y descripcin del inmueble: medidas, superficie y linderos.
c) Nomenclatura catastral: nmero q determina ciudad, urbanizacin, calle y posicin
en la cuadra o manzana.
d) Nombre del/los titulares del dominio: con sus datos personales (caso de persona
jurdica o sociedad su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio).
e) Monto del gravamen que lo afecta (hipoteca x ej),
f) Ttulo de adquisicin (ej: donacin, compraventa), su clase, l
g) Lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante.
h) Nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro.
Divisin del inmueble: se harn tantas matrculas como divisin haya.
2) TRACTO SUCESIVO: se refiere a que cada operacin que se realice se tiene que
asentar en un asiento separado. Ej: cuando la escriba consigue otorgar la escritura
traslativa de dominio, la lleva al registro, y se inscribe la transferencia del dominio en
un nuevo asiento a continuacin del ltimo asiento que figura en el folio real. En ese
asiento tendrn que poner quin es el nuevo dueo del inmueble, x venta de xxx,
escribana xxx, fecha xx.
Se refiere a todas las anotaciones en el asiento, x separado de toda modificacin q
guarde relacin con asiento/s anterior/es. El Art 14 seala q se registrarn en orden
cronolgico:
a) Posteriores transmisiones de dominio.
b) Hipotecas y otros DRs y dems limitaciones al dominio.
c) Cancelaciones o extinciones que correspondan.
d) Constancias de certificaciones expedidas.
Armona de los asientos (Art 15): No se registrar documento en el que aparezca
como titular del dcho una persona distinta de la que figure en la inscripcin
precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los dems dchos registrados, as
como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
Como excepcin se admite el TRACTO ABREVIADO (Art 16): No es necesaria la
previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue en los sigtes. casos:
a) Declaratoria de herederos y BCV (inc a): Cuando el documento sea otorgado x los
jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos
u obligaciones contradas en vida x el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre. (cuando una persona vende un inmueble x BCV y
fallece antes de escriturar. Los herederos o, el juez en caso de negativa de
estos, pueden efectuar la inscripcin en un solo acto, de la declaratoria de
herederos o la disolucin de sociedad conyugal y la escritura traslativa de
dominio a favor del comprador. O sea, no es necesario inscribir en el
Registro de propiedad 1ero la declaratoria y despus la escritura traslativa
de dominio sino q se hace todo junto, en un mismo asiento registral).
Se debera 1 inscribir la declaratoria de herederos en el RPI, otorgar la escritura
pblica, volver a pedir certificados y despus inscribir la transferencia de dominio,
pero se hace en un mismo acto (o asiento), en vez de 3 pasos como en el tracto
sucesivo.
b) Mismo caso pero sin mediar previa transmisin (inc b): cuando los herederos
declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
16

~ Segalerba, Natalia ~
nombre del causante o de su cnyuge. (el heredero q quiere vender el
inmueble q todava figura a nombre del causante o cede los dchos
hereditarios. No es necesario inscribir en el Reg. de Propiedad 1 ero la
declaratoria, luego el eventual acuerdo de particin y despus la escritura
traslativa de dominio a favor del comprador o la cesin de dchos
hereditarios, sino q se hace todo junto, en un mismo asiento registral).
Hace la sucesin obtiene la declaratoria, pero no la inscribe, hasta que sepa quin
ser el comprador. Una vez q se sepa quin comprar el inmueble, se inscribe la
declaratoria y la transferencia, (es ms econmico x el pago de la tasa de justicia).
c) Particin de bienes hereditarios (inc c): cuando el mismo sea consecuencia de actos
relativos a la particin de bienes hereditarios. (en un mismo acto se inscribe la
declaratoria de herederos y el acuerdo de particin de bienes). Ej: 4
herederos q heredan el total del patrimonio (el %25 ideal del patrimonio del
causante) por 4 inmuebles. Y acuerdan quedarse uno con cada propiedad. Lo que se
hace es inscribir la declaratoria de herederos Y la particin de bienes todo junto.
d) Instrumentaciones simultneas (inc d): cuando se trate de instrumentaciones q se
otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos q versen sobre el
mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios. (Ej: una donacin con reserva de usufructo: en el
mismo asiento se inscribe la transferencia de dominio y el usufructo. Tmb
en el caso de una compraventa combinada con un mutuo hipotecario sobre
el mismo inmueble: en el mismo asiento se inscribe la transferencia de
dominio y la hipoteca).
CONTINUIDAD EN EL TRACTO: en todos estos casos el documento q se pretende
inscribir deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los dchos
motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del q figure inscripto en el Registro,
circunstancia q se consignar en el folio respectivo.
Ej: si en el ltimo asiento registral figura q el dueo es Juan Prez, ahora no se puede
poner q Ramn Prez le transfiere el dominio a Jos Gonzlez, sino q, en el documento
q se pretende inscribir, hay q hacer constar q, x declaratoria de herederos de fecha tal,
Ramn Prez sucedi a Juan Prez y luego x venta de fecha tal, Ramn Prez transfiri
el dominio a Jos Gonzlez.
3) PPIO DE RESERVA (reserva de prioridad): El 1 ero q solicita el certificado tiene
prioridad (dentro del plazo de vigencia del certificado) para inscribir hipoteca, venta u
otro acto jurdico, x sobre los posteriores q lo solicitaron (se puede inscribir pero
condicionalmente). Se denomina tmb Bloqueo registral (Art 19).
REGISTRO AUTOMOTOR DECRETO LEY 6582/58
Se constituye el DR de dominio del automotor con la debida inscripcin en el Registro
Automotor.
No es declarativo (como el RPI) sino que es constitutivo, as lo seala el Art 1, deber
formalizarse x instrumento pblico o privado y slo producir efecto entre las partes y
con relacin a 3eros dsd la fecha de su inscripcin (fecha cierta) en el Reg. Aut.
El rgano encargado de la recepcin y archivo de las inscripciones y dems anotaciones
es la Direccin Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del
Automotor y de Crditos Prendarios.
TTULO DE AUTOMOTOR (Art 6 ltima parte): es un instrumento pblico expedido x
el registro una vez inscripto el documento que constata el dominio del automotor a fin
de individualizar el mismo.
Ppio de Matriculacin y Folio: (= Reg Inmueble) a cada automotor se lo individualiza
con un dominio, y en ese respectivo Folio de cada automotor se van a ir asentando las
distintas modificaciones. En un asiento x separado.
17

~ Segalerba, Natalia ~
Aqul deber contener Art 20:
a) Lugar y fecha de su expedicin.
b) Nmero asignado en su 1era inscripcin.
c) Elementos de individualizacin del vehculo (marca, modelo, N de chasis y/o motor,
tipo de combustible empleado, N de ejes, distancia entre los mismos, N de ruedas
en cada eje, potencia de caballos de fuerza, tipo de traccin, peso del vehculo
vaco, tipo de carrocera, capacidad portante).
d) Si ser de destino pblico o privado.
e) Datos personales del titular.
f) Indicacin de instrumentos y/o elementos probatorios del dominio.
g) Modificaciones introducidas al vehculo (siempre que importen alteraciones del inc
c.
h) Prendas o locacin del vehculo (con nombre del acreedor/locatario) en caso de
haber.
i) Transferencias de dominio.
j) Toda inscripcin que afecte el dominio o uso del automotor.
Dudas de legitimidad del ttulo Art 21: en caso de prdida, extravo o destruccin
involuntaria, deficiente conservacin o alteracin material. Casos de desarme o
voluntad de dejar de usarlo deber informarse.
Cdulas Art 22: juntamente con la inscripcin originaria, o con cada una de las
correspondientes a las sucesivas transferencias de dominio, el Registro entregar al
titular del automotor una o ms cdulas de identificacin de ste (verde para titular y
azul para 3ero autorizado).
Documentos exigibles para conducir: cdula verde, licencia de conducir (registro) y el
comprobante de pago de patente. Caso de la no presentacin sin justificacin de la
cdula ser multado con el valor equivalente a 10-200 litros de nafta comn.
Domicilio del automotor Art 11: El automotor tendr como lugar de radicacin, para
todos sus efectos, el del domicilio del titular del dominio o el de su guarda habitual.
Alcances de la buena fe Art 16: se presume q quienes adquieren un dcho sobre un
automotor conocen las constancias de su inscripcin y las dems anotaciones q
respecto de aqul obran en el registro an cuando no hayan exigido de su titular el
certificado de dominio.
Certificado de dominio: (el sistema es muy es similar al RPI). 2 diferencias: no es
necesaria la intervencin de un escribano. Y el certificado de dominio no es obligatorio.
Ej: El potencial comprador tiene dcho a pedirle al vendedor que saque un certificado
de dominio, xq slo lo puede solicitar l o el juez. Y dicho certificado genera reserva
de prioridad x 15 das hbiles.
Plazo del certificado (Art 16 ltima parte): una vez solicitado y concedido (en el cual
consta inscripcin y dems anotaciones) tendr aqul un plazo de validez de 15 das
hbiles (principio de reserva o prioridad) a partir de la fecha de su emisin y de cuyo
libramiento se dejara constancia en sus antecedentes. Durante dicho plazo los
embargos y dems anotaciones tendrn carcter condicional produciendo efectos una
vez vencido el mismo sin que se hubiera hecho transmisin de dominio.
DENUNCIA DE VENTA Art 27 (o comunicacin de vta al registro): importa a los
fines de la responsabilidad, xq mientras no se haya inscripto la transferencia en el
Registro, el titular del automotor, ser responsable (civilmente), x los daos q este
ocasionare salvo q se haya informado acerca de la tradicin del mismo. De hacer la
comunicacin, el adquirente (o quien posea en ese momento el automotor) revisten con
relacin al transmitente el carcter de 3eros x quienes l no debe responder, y q el
automotor fue usado en contra de su voluntad. Se proceder al secuestro de la cosa si
en un plazo de 30 das no iniciare el trmite de inscripcin el adquirente.
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~ Segalerba, Natalia ~
RESPONSABILIDAD DEL ESTADO: en caso de informacin errnea en los RPI como de los
RA ser responsable el estado x aplicacin del Art 1112 (responsabilidad de los
funcionarios pblicos x prestacin irregular del servicio).
VENTA DE LOTES A PLAZO LEY 14.005
Es del ao 1950, precursora de la Ley de defensa al consumidor.
Es de orden pblico (imperativa no supletoria) x lo q toda clusula q la contradiga, se
tendr como no escrita, xq es nula, de nulidad absoluta.
Problemas que intenta resolver:
Superposicin de dominio sobre un lote.
Embargo al inmueble x el tiempo q demanda el BCV en escriturarse.
Evitar la extincin del contrato en forma abusiva quedndose el vendedor con lo
pagado x el comprador (pacto comisorio) ms todas las mejoras q se pudieren
haber hecho.
Dcho a escriturar no al terminar de pagar sino cuando el importe alcance el 25%.
Qu inmuebles comprende? requisitos esenciales:
Art 1: Los contratos q tengan x objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes,
cuyo precio haya de ser satisfecho x cuotas peridicas, quedan sometidos, como forma
esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley
cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato.
(Venta de
lote fraccionado, financiado en cuotas y escrituracin posterior).
VENTA: antes de poder vender, se debe solicitar a un agrimensor q realice el plano del
lote, con subdivisin.
Una vez q se tiene el plano, se lo debe llevar a un escribano para que realice una
escritura de afectacin al rgimen de la ley 14.005. Luego se debe inscribir la
escritura (en un asiento, folio real) en el Registro de propiedad. Recin ah se debera
poner a la venta los lotes.
El comprador: antes de firmar el BCV le conviene pedir un informe de dominio (para
saber si est afectado) y puede pedir ver los planos. Luego puede firmar el BCV o
instrumento de venta, donde debern figurar los datos para individualizar a los
contratantes, el lote (ubicacin, superficie, lmite y mejoras existentes), el precio de
venta, condiciones de pago, etc. Conf Art 5 ley. Ese BCV se debe inscribir en el Reg.
Propiedad para darle oponibilidad a los 3eros y para darle una prioridad (preferencia) a la
hora de escriturar, (es para darle fecha cierta a ese BCV). Luego de la inscripcin del
boleto, si llegara a entrar un embargo, no se puede hacer efectivo sobre el lote, slo se
podrn embargar las cuotas que se van pagando. Pagadas las cuotas (%25) el
comprador tiene dcho a escriturar.
Qu pasos se deben efectuar? Art 2
-Publicidad Registral- Afectacin previa del inmueble (x un escribano) a la Ley 14.005 x medio de
escritura pblica.
- Inscripcin del BCV en el RPI, acompaando un plano de subdivisin (hecho x un
agrimensor).
Slo proceder la anotacin si el inmueble se encuentra libre de todo gravamen y el
propietario en condiciones de disponer.
Multa al vendedor: si no cumple con los pasos mencionados el propietario (vendedor)
ser pasible de una multa q es igual al importe total del impuesto inmobiliario del ao
en curso (no es mucho) de todos los lotes q comprende.
DCHOS del interesado-comprador:
Comenzada la venta de lotes:
- Podrn constituir en mora al vendedor x incumplir con la afectacin.

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~ Segalerba, Natalia ~
- Solicitar directamente la afectacin (soportando los gastos el vendedor
descontando incluso las sumas en concepto de precio de compra).
- Ejercer excepcin de incumplimiento: puede dejar de pagar las cuotas si el vendedor
no afect el bien a la ley.
- Ejercer pacto comisorio.
Adems:
- Dcho de escriturar Art 7: si ya pag el 25% del precio (en cuotas), tendr dcho a
solicitar la escrituracin debiendo concretarse el otorgamiento en un plazo de 30 das
dsd q se lo solicit (no obstante el vendedor podr exigir que se constituya una
garanta hipotecaria por el saldo de las cuotas q faltan pagar).
- Lmite al pacto comisorio Art 8: no procede el pacto comisorio x incumplimiento
del comprador (mora), cuando el adquirente ya pag dicho porcentaje (25%) o bien
realiz construcciones equivalentes al 50% del precio de compra del inmueble. (slo
podr exigir la ejecucin forzada de las OBs).
- Pago anticipado Art 9: podr abonar la totalidad de la deuda o adelantar cuotas
(beneficindose con la reduccin total o proporcional de intereses) an cuando
mediare clusula contraria.
Distintos efectos y supuestos:
- No se puede prorrogar la jurisdiccin.
- Configurado el BCV se tiene dcho (comprador) a inscribirlo en el RPI, adquiriendo:
- Fecha cierta Art 6 1era p: es oponible a 3eros y genera preferencia para escriturar en
caso de conflicto entre varios adquirentes de lotes o 3 eros acreedores.
- Caso de embargo e inhibiciones Art 6 2da p: si se inscribi el BCV no se afecta al
lote, no siendo susceptible de ser subastado pero s el acreedor del vendedor podr
embargar las cuotas adeudadas x el comprador.
PRE-HORIZONTALIDAD LEY 19.724
(Cuando ya se estn vendiendo cubos de aires, q todava no existen, se estn
construyendo)
Es de orden pblico (imperativa no supletoria) x lo q toda clusula q la contradiga, se
tendr como no escrita, xq es nula, de nulidad absoluta.
Qu inmuebles comprende? Art 1
Art 1 Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a
construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo, o enajenarlo a ttulo oneroso
por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su
declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del
dominio de unidades por tal rgimen.
a) Edificio en construccin.
b) Edificio ya construido pero con reformacin de su estructura para dividirlo,
x ej: vender las futuras unidades funcionales, en departamentos.
En ambos casos se busca comerciar antes de terminarse la obra, tratndose de un
supuesto de venta futura.
Para poder comercializar el inmueble, se lo debe afectar al rgimen de
prehorizontalidad. Para afectarlo deber tener un plano de la obra (hecho x profesional
habilitado) y autorizado x autoridad competente. Luego se va con un escribano para q
otorgue la escritura de afectacin. Y despus otra escritura, el reglamento
provisorio de copropiedad, (xq ese inmueble q est afectado a la prehorizontalidad,
despus va a quedar afectado a la ley de propiedad horizontal). Y el escribano la va a
inscribir ese escritura en RPI. Recin ah se podra comenzar a comercializar las futuras
unidades funcionales.
El futuro comprador o interesado debera pedir un informe de dominio, para saber si
ese inmueble est afectado.
El BCV se debe inscribir en el Reg. Propiedad.
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~ Segalerba, Natalia ~
Requisitos para la afectacin Art 2-3: previa afectacin el propietario deber
presentar ante el escribano:
- Copia certificada de ttulo de dominio. (q el escribano la haya tenido a la vista)
- Plano de mensura aprobado.
- Copia de plano de proyecto de la obra aprobado x autoridad competente. ej:
municipal.
- Proyecto de plano de subdivisin firmado x profesional con ttulo habilitante.
- Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin.
Con ello el escribano hace la escritura de afectacin del inmueble al rgimen de
prehorizontalidad, y lo inscribe.
Luego ese proyecto de reglamento de copropiedad y administracin, se va a
termina transformando en el reglamento de copropiedad. No lo van a hacer los
consorcistas, sino el propietario del inmueble. Con lo cual los consorcistas se van a
adherir a ese reglamento de copropiedad q ya exista desde mucho antes q se afectara
a ley de propiedad horizontal, (sino cuando se empezaron a vender las unidades
funcionales).
Regularmente contiene clusulas muy abusivas, ej: como la distribucin de expensas q
puede ser muy injusta para los copropietarios. Ya est designado el administrador, etc.
Y poderlo modificar necesita 2/3 de los votos, salvo q se pacte otra cosa, u otro
rgimen.
Posteriormente, la escritura pblica otorgada x el escribano deber contener, Art 2:
- Los recaudos previamente enunciados.
- Estado de ocupacin del inmueble.
- Inexistencia de deudas x impuestos, tasas o contribuciones.
- Si media sujecin de un plazo para transmisin de unidades aqul no podr exceder
de 1 ao y las unidades sujetas a ello no podrn representar ms del 50% del total.
Publicidad de la AFECTACIN Art 8 cartel de VENTA: El propietario deber hacer
constar: la afectacin del inmueble, su registracin, N del registro notarial y fecha en
que se efecto.
a) En un cartel q debe estar permanentemente en el lugar de la obra (en forma
visible). Caso de incumplimiento se pena con multa de 3 a 10 mil pesos, Art 32.
(Pero no tiene autoridad de aplicacin q aplique sanciones).
b) En toda oferta o invitacin q se haga a 3eros para adquirir unidades de vivienda.
c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de
unidades.
- Estos datos deben figurar para q el interesado tome esos datos y pueda pedir un
informe de dominio.
- Deben mencionar todos estos datos en cualquier tipo de publicidad q se realice.
- No tiene ninguna autoridad de aplicacin q aplique sanciones en
prehorizontalidad.
Prohibiciones de oferta Art 9:
a) Anunciar el precio de venta o parte de l en una forma inidnea q conduzca a
confusin.
b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago.
c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin x 3 eras personas o
instituciones de crdito q no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.
Requisitos de las clusulas Art 14
Son similares y se hallan en armona con la ley de Defensa del Consumidor Art 37.
Toda clusula q disponga o restringa dchos al adquirente incluso reajuste de precio
deber ser aprobada expresamente x aqul a travs de clusula especial firmada x l.

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~ Segalerba, Natalia ~
Responsabilidad de intervinientes Art 16: Tiene una responsabilidad solidaria
respecto de la recepcin de las seas o anticipos recibidos (sin perjuicio de
responsabilidad penal).
Constitucin de hipoteca a inmueble afectado Art 19: el propietario deber dar al
acreedor:
a) Detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas.
b) Nmina de los adquirentes cuyo contrato se encuentra anotado en el RPI.
c) Constancia de conocimiento de los adquirentes respecto a hipotecar el inmueble.
Contenido del BCV Art 13: (= venta de lotes a plazo). El BCV se debe inscribir en el
Reg. Propiedad para darle oponibilidad a los 3eros
y para darle una prioridad
(preferencia) a la hora de escriturar, (es para darle fecha cierta a ese BCV). - DA
PUBLICIDAD La ley no determina ninguna garanta (fondo, seguro, etc) en caso de no realizarse la
obra o q se produzca la denominada ruina de obra determinada en el Art 1646.
Obra paralizada: si transcurren ms de 6 meses y el propietario no est en concurso o
quiebra, los adquirentes podrn solicitar la adjudicacin del inmueble en condominio y
las obligaciones contradas x el propietario a los fines de la ejecucin de obra.
Art 1185 bis: el adquirente de buena fe de BCV q haya abonado el 25% del inmueble
tiene dcho a escriturar en caso de q el enajenante este en concurso (quiebra). El saldo
debido pasa a pagarse en el concurso, ya no al enajenante.
JUICIO DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA veinteal - USUCAPIN - LEY 14.159
(1952)
- Es una de las formas de adquirir el dominio.
- Usucapin: es un castigo al dueo negligente, q durante 20 aos no adopt ninguna
medida para ocuparse de su propiedad.
- Es aplicable si se plantea como accin, no es aplicable si se plantea como defensa.
- Legitimacin activa: poseedor veinteal y sus continuadores.
- El actor puede ser una persona fsica o jurdica. Puede tener otro inmuebles tmb.
- Pueden iniciar la accin los poseedores de mala fe no viciosa. El de mala fe viciosa,
comienza a ser de mala fe simple cuando se purga el vicio al ao.
- El demandado puede ser una persona fsica o jurdica, puede ser tmb el Estado.
Nacional, provincial o municipal, pero q pertenezca al dominio privado del E. (No se
aplica a bienes pblicos).
- Se puede usucapir dsd un dpto. pequeo hasta una gran estancia.
- Empalmar con Ley 17.801. El ttulo de propiedad puede ser: el testimonio de una
escritura traslativa de dominio, el testimonio de una sentencia de usucapin, el
testimonio de una declaratoria de herederos, una escritura de particin de herencia,
etc.
LA LEY:
Antecedente: la vieja ley determinaba el procedimiento voluntario, se aceptaba como
suficiente la prueba testimonial y conceda un dominio imperfecto luego de 30 aos de
posesin continua y pacfica.
En CABA y prov. de Bs. As. debe haber mediacin obligatoria. (es una prdida de
tiempo, no se media con nadie).
Actualmente: el juicio ser de carcter contencioso (contradictorio), x eso se lo
notifica al ltimo titular registral (de acuerdo con las constancias del catastro) se lo cita
al ltimo domicilio conocido o x edictos (a l o sus herederos), para que ofrezca todas
las pruebas tendientes a demostrar q el interesado no realiz actos posesorios durante
20 aos, o q la posesin no fue PPC. Ej: desalojo, o presenta contratos de alquiler, con
lo cual no hubo intervercin de ttulo y x ende no se comport como poseedor.
Interrumpe la prescripcin adquisitiva.
22

~ Segalerba, Natalia ~
El interesado q pretende usucapir deber presentar junto con la demanda: un
informe de dominio (de donde surge el titular registral) + plano de mensura del
inmueble (realizado x profesional) + toda prueba documental (Ej: impuestos y tasas q
graven el inmueble, q solicit luz, gas, cloacas, facturas de compras de materiales,
contratos para mejoras, pago de servicios, etc) y ofrecer las restantes pruebas
(Testimonial: no puede basarse solo en ella, se admite el testimonio de parientes), se
puede ofrecer pericial (para constatar el tiempo de la construccin) Art 24, para probar
los 20 aos de posesin (PPC). Se aconseja un 1 ao ms para q purgue el vicio.
REQUISITO: probar haber tenido una posesin del inmueble en forma pblica,
pacfica y continua x s o un 3ero q continua con la actitud activa del 1ero (deber
recibir toda documentacin q verifica la conducta posesoria como dueo del 1 ero), no
alcanza con una prueba de escritura pblica q constata el pago de un precio x la cesin
de la continuacin, ni an la factura si no est reconocida, pues aquella no posee fecha
cierta.
Debe haber realizado actos posesorios durante 20 aos. Si no se cumple con los
requisitos se rechazar la demanda, (si lo no puede demostrar).
Inters fiscal: en caso de mediar, se entender la causa con el representante legal de
la Nacin, provincia o municipio (segn corresponda).
Si el titular registral no se opone, o si la misma es insuficiente, se dicta una
sentencia x la cual se transmite el dcho al actor x usucapin, se inscribe, y
tendr un dominio perfecto, ya q lo adquiere en carcter de dueo perfecto. Y para
que sea oponible a 3eros deber inscribirla en RPI. Se pide un testimonio de la
sentencia y eso es lo q se va a inscribir en el RPI, y ellos le van a poner una constancia
a ese testimonio, y ese testimonio con la constancia de la inscripcin en el RPI, ser el
ttulo de propiedad.
Si el da de maana decide venderlo (x BCV) deber entregar ese ttulo de propiedad.
(Se puede hacer x tracto abreviado).
RGIMEN de REGULARIZACIN DOMINIAL (24.374 modificada x Ley 26.493) LEY
PIERRI (1994)
- La finalidad es similar a la de la usucapin. Ante la inactividad del dueo, los q
ocupan el inmueble pueden convertirse en dueos.
- Pero es un procedimiento administrativo.
- En la usucapin se paga una tasa de justicia, patrocinio letrado obligatorio, etc. En
cambio, en este sistema de regularizacin dominial, el beneficiario tiene un nico
costo: debe pagar el equivalente al %1 del valor fiscal del inmueble, y lo paga en
la forma que disponga la autoridad de aplicacin, q gralmente es en cuotas.
- Slo para inmuebles urbanos, construidos y q puedan ser destinados a vivienda.
- Beneficiario de esta ley: slo para personas fsicas.
- Que no sea dueo de ningn inmueble.
- La reglamentacin es local, cada provincia la reglamenta y es autoridad de
aplicacin de esta ley. Y a su vez, la puede delegar en los municipios (como en la
pcia de Bs As).
pero hay q acreditar
posesin!
Art 1: Gozan de los beneficios de esta ley los ocupantes q con causa lcita, acrediten
la posesin pblica, pacfica y continua durante 3 aos con anterioridad al 1 de enero
de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos q tengan como destino ppal el de
casa habitacin nica y permanente, y renan caractersticas previas determinados en
la reglamentacin.
No tramita x va judicial, es un procedimiento adm. donde luego va a
intervenir un escribano.
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~ Segalerba, Natalia ~
Debe presentar una declaracin jurada, indicando con quin vive, q no es titular
de dominio de otro inmueble, las caractersticas del inmueble, si tiene planos tmb
los puede presentar, etc. Si dice q es un poseer x Causa lcita? puede presentar un
BCV.
(Esto lo va a constatar la autoridad de aplicacin).
El trmite se realiza ante la autoridad de aplicacin. Que va a realizar un informe
socio-ambiental del inmueble, enviando a una asistente social q deja constancia
de todas las condiciones del inmueb: q la persona viva efectivamente ah, con las
personas q dice, tmb puede visitar a los vecinos para recabar informacin, etc.
Luego la autoridad de aplicacin va a pedir un informe al RPI para constatar si no es
titular de otro inmueble.
Presentada la declaracin jurada, la documentacin q posea q no exceda los lmites
de la reglamentacin, (recordemos q cada jurisdiccin es diferente) y la
constatacin de ninguna propiedad a su nombre -para vivienda- va a pasar ese
expediente a la escribana de gobierno o escribanos designados segn la
respectiva reglamentacin.
Ese escribano es quien va a otorgar la escritura de regularizacin dominial.
Quedan Excluidos Art 4:
A) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles, q puedan satisfacer sus
necesidades de vivienda.
B) Inmuebles cuyas caractersticas no estn contempladas x esta ley (edificados
urbanos).
Sujetos habilitados Art 2:
a) Personas fsicas, ocupantes originarios del inmueble q se trate.
b) Cnyuge suprstite y herederos del ocupante originario (continuar en la posesin).
c) Personas q hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar x
un plazo no menor de 2 aos anteriores a los 3 aos de posesin exigidos (continuar
en la posesin).
d) Los q x acto legtimo fuesen continuadores de la posesin.
Procedimiento Art 6
Media gratuidad en todo lo actuado Art 3, an si hubiere deudas tributarias sobre el
inmueble:
1) Presentar solicitud (el beneficiario) de acogimiento al rgimen ante autoridad de
aplicacin (en ppio el Municipio q corresponda a la jurisdiccin en la q se encuentre
el inmueble), acompaando al efecto datos personales y todo documento q verse
sobre el inmueble sobre todo plano de mensura (gastos solventados x el municipio),
y adems una declaracin jurada en la cual asegura ser x causa lcita poseedor
de la cosa.
2) Verificar q se renan las condiciones determinadas x la ley, pudiendo desestimar.
3) Remitir los antecedentes a la Escribana de Gobierno la q requerir los antecedentes
dominiales y catastrales del inmueble.
Este escribano va a otorgar la escritura de regularizacin dominial: pero antes
solicita el certificado de dominio y va a citar al titular del dominio.
4) Citacin al titular del dominio de manera fehaciente (ltimo domicilio conocido o x
edictos, 3 das), para q se presente y pueda oponer excepciones (si lo desea) en
el trmino de 30 das (esto es antes de la escrituracin). (*) Pasados los 30 das
(si vence el plazo o no media oposicin) el escribano va a otorgar la escritura de
regularizacin dominial.
5) Labracin de escritura de regularizacin dominial q indica lo actuado, y luego la va
a inscribir en el registro de propiedad. (*)
Ser pblica y efectiva, si media consentimiento del titular, con todos sus efectos de
dcho comn.
(*) Inc g Interrupcin del procedimiento: el procedimiento de regularizacin
dominial prosigue, en caso q medie oposicin del titular de dominio. En caso de:
- Reclamo x saldo de precio. (ej: se firm un BCV y no pag el precio)
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~ Segalerba, Natalia ~
Impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas x
esta ley.
Sin perjuicio de las acciones judiciales q pudiere ejercer (el titular) x incumplimiento del
contrato.
-

Inmuebles del Estado Art 7: si los inmuebles corresponden al dominio privado del
Estado Nacional, provincial o municipal, se proceder a la inmediata escrituracin x
intermedio de escribanas habilitadas.
(*) Antes: esa escritura, serva de justo ttulo y de buena fe. A partir de ese momento
deba poseer durante 10 aos, y luego poda hacer un juicio de usucapin corta. La
escritura de regularizacin dominial no lo transformaba en dueo, sino en poseedor de
buena fe con justo ttulo.
En la Actualidad: con la modificacin de esta ley, Art 8: Es extrajudicial y en forma
automtica. Transcurrido los 10 aos, se le entrega la escritura de regularizacin
dominial de pleno dcho, se inscribe en RPI y se convierte en dominio perfecto.
En ese plazo de 10 aos (dsd la inscripcin hasta q adquiere el dominio perfecto) el
titular registral puede presentar las acciones pertinentes, ej: accin reivindicatoria,
expropiacin inversa, etc.
Y el beneficiario en ese perodo qu es? Hay 2 posturas doctrinarias:
- (Con la ley anterior era: poseedor).
- Estn los q consideran q adquiere un: dominio imperfecto. (puede
vender y transmite un dominio imperfecto. Tmb puede ser
embargado).
- Y otros q sostienen q la inscripcin de la escritura solo: da publicidad
de la posesin. (Poseedor ilegtimo de buena fe). Con lo cual no se
puede embargar! y tampoco puede ejercer la accin reivindicatoria en
caso de q le ocupen el inmueble).
Art 8: La inscripcin registral a que se refiere el inc. e del Art 6 se convertir de
pleno dcho en dominio perfecto transcurrido el plazo de 10 aos contados a partir de
su registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con dcho sobre los
inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que
correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el
plazo aludido.
Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y
regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.
RESTRICCIONES y LMITES del DOMINIO (Arts 2611-2660)
Aunque se tenga el dominio perfecto, de todas formas tienen q soportar ciertas
restricciones.
Son aquellas q influyen sobre el carcter absoluto del dominio, xq el domino debe
ejercerse en forma regular y sin abusar del mismo.
Existen restricciones y lmites en razn del inters pblico o las basadas en los dchos
de los vecinos, x razones de vecindad.
I) INTERS PBLICO: (creadas en razones de comunidad) la fuente ms importante
de estas restricciones son del Dcho Administrativo, pero tmb normas de dcho
privado.
Art 2611: Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son
regidas x el dcho administrativo. Ej: servidumbres administrativas. Que no son a favor
de personas determinadas, sino en favor de la comunidad.
El ej ms claro est dado en la vereda como restriccin administrativa: no hay prdida
de dominio pero s una carga pblica.
Otras ms grales seran:
25

~ Segalerba, Natalia ~
a) Reglamentos municipales referentes a alineacin, altura y otras condiciones q deben
reunir los edificios para q su construccin sea aprobada.
b) Normas relacionadas con establecimientos industriales incmodos, peligrosos o
insalubres, q reglamentan las zonas donde pueden instalarse y las condiciones a q
deben sujetar su funcionamiento.
c) Las disposiciones de la ley de ferrocarriles, q restringen la utilizacin de inmuebles
lindantes con las vas frreas.
d) Las leyes represivas del agio y la especulacin, etc.
Las CLUSULAS DE INALIENABILIDAD: son invlidas, xq traba la libre disposicin de
los bienes, sustrayndolos del comercio jurdico. Tampoco se puede prohibir x donacin
o testamento. Salvo q sea a persona/s determinada/s, Art 1364.
Art 2612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo
hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales q el acto
puede constituir contra l.
Art 2617: El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni
por contrato, ni x actos de ltima voluntad. (Derogado, x la ley 13.512 sobre propiedad
horizontal).

CAMINO DE SIRGA (Art 2639) Los propietarios limtrofes con los ros o con canales
q sirven a la comunicacin x agua, estn obligados a dejar una calle o camino pblico
de 35 metros hasta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna indemnizacin. Los
propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna construccin, ni reparar
las antiguas q existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
Antiguamente serva para facilitar la navegacin a remo y a vela. La norma
mencionada dsd casi sus orgenes no era de aplicacin efectiva, sobre todo en lo q se
refiere a las riveras de un riachuelo ocupado en su mayora x empresas/fbricas, sin
embargo, en estos ltimos tiempos est cobrando importancia la utilizacin de la norma
en lo q hace a fines del cuidado ambiental e incidencia colectiva (Art 41 CN), junto con
la aplicacin de la Ley 25.675 (Ley gral del ambiente).
Actualmente as quedo plasmado en el Fallo Mendoza de la CSJN del 18/02/2011
(cuya causa se inicio en el 2006) dnde tomando conocimiento en forma originaria x las
potestades ordenatorias e instructorias q le confiere el Art 25 de la Ley 25.675 (y no x
reparacin del dao solicitado x la demandada y otros) se conden a CICSA (empresa
dedicada a la fabricacin de carroceras) x incumplir con la liberacin de la zona de 35
metros en la cuenca de la matanza (riachuelo), x su contaminacin y falta de cuidados,
adems de al Estado Nacional, Pcia. de Bs. As. y CABA x incumplir con sus funciones de
poder de polica. Se procedi a la creacin del ACUMAR cuyo objetivo ppal es el
saneamiento de dicho riachuelo.
II) RAZONES DE VECINDAD: Vlez Sarsfield trata temas tpicos de edificacin en la
regulacin de las restricciones como x ej:
- Restricciones a la construccin: desde Art 2615 -2629 (slo leer)
- Restricciones al manejo de aguas: aguas pluviales Art 2630/4, aguas surgentes
2637, aguas servidas.
- Las inmisiones inmateriales: Art 2618
El ppio es q lo q yo haga en mi inmueble no perjudique a los vecinos, ni ocasione
ningn perjuicio.
De todas formas, el perjudicado deber demostrar q el vecino le est ocasionando
un perjuicio, sino se considerar q se est ejerciendo abusivamente su dcho.

26

~ Segalerba, Natalia ~
Art 2615: El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno
q puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de
producir desmoronamientos de tierra.
2616 ppio gral: Todo propietario debe mantener sus edificios de manera q la cada, o los
materiales q de ellos se desprendan no puedan daar a los vecinos o transentes, bajo la pena
de satisfacer los daos e intereses q x su negligencia les causare.
Art
Surge del Art 1113 la responsabilidad del dueo o guardin, x el riego o vicio de
las cosas.
2617/19
Derogado
Art 2621: Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria,
pozos, cloacas,
letrinas, acueductos q causen humedad; establos, depsitos de sal o de materias corrosivas,
artefactos que se mueven por vapor, u otras fbricas, o empresas peligrosas a la seguridad,
solidez y salubridad de los edificios o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias
prescriptas por los reglamentos y usos del pas, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo
anterior. A falta de reglamentos, se recurrir a juicio de peritos.
Art 2622: El q quiera hacer una chimenea, o un fogn u hogar, contra una pared medianera,
debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16 cm.
Art 2623: El q quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vaco
o intervalo, entre la pared y el horno o fragua de 16 cm.
Art 2624: El q quiera hacer pozos, con cualquier objeto q sea, contra una pared medianera o no
medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm de espesor.
Art 2625: Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su
casa depsitos de aguas estancadas, q puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o
infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos q transmitan a las casas vecinas gases ftidos o
perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni mquinas que
lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.
Art 2626: El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando
le sea indispensable o para hacerla ms firme o para hacerla de carga, sin indemnizacin
alguna al propietario o condmino de pared debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.
Art 2627: Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio
en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr dcho para impedirlo, siendo a cargo del q
construyese la obra la indemnizacin del dao q causare.
Art 2628: El propietario de una heredad no puede tener en ella rboles sino a distancia de 3
metros de la lnea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de ste predio rstico o urbano,
est o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse
sino a distancia de 1 metro.
Art 2629: Si las ramas de algunos rboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines o
patios vecinos, el dueo de stos tendr dcho para pedir q se corten en todo lo q se
extendiesen en su propiedad; y si fuesen las races las q se extendiesen en el suelo vecino, el
dueo del suelo podr hacerlas cortar x s mismo, aunque los rboles, en uno y otro caso estn
a las distancias fijadas x la ley.
Art 2630: Los propietarios de terrenos o edificios estn obligados despus de la promulgacin
de este Cdigo, a construir los techos q en adelante hicieren, de manera q las aguas pluviales
caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios pblicos y no sobre el suelo del vecino.
Art 2634: El propietario de una heredad no puede x medio de un cambio q haga en el nivel de
su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales q caan en su heredad.
Art 2637: Las aguas q surgen en los terrenos de particulares pertenecen a sus dueos,
quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su direccin natural. El hecho de correr x los
terrenos inferiores no da a los dueos de stos dcho alguno. Cuando constituyen curso de agua
x cauces naturales pertenecen al dominio pblico y no pueden ser alterados.
Art 2632: El propietario de una heredad x ningn trabajo u obra puede hacer correr x el fundo
vecino las aguas de pozos q l tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo q
en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales q hubiesen sido llevadas, o
sacadas all para las necesidades de establecimientos industriales.

27

~ Segalerba, Natalia ~
Art 2633: El propietario est obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias
para hacer correr las aguas q no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno q le pertenezca o
sobre la va pblica.
2654-2660 Luces y Vistas: en los muros medianeros no se pueden hacer ventanas, para no
afectar la privacidad del otro. Slo a partir de los 3 metros de altura y rejas de hierro.

Art 2618 Turbaciones x inmisiones inmateriales: Las molestias q ocasionen el


humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares x el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo
en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para
aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los
daos o la cesacin de tales molestias, q excedan la normal tolerancia.
En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la
produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en
cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitar sumariamente.
- Normal tolerancia: fue cambiando su concepto, lo q antes era anormal hoy puede
ser normal. Y depende del caso concreto.
- Pero puede ser molesto no solo x su intensidad (x fuerte) sino tmb x su continuidad
(24 hs o x la noche). Ej: el olor aunque no sea feo, puede ser continuo y molesto.
- Pero puede ser rechazada la D x ser el costo de vivir en sociedad (o costo del
progreso).
Legitimacin Activa: el sujeto activo (damnificado) puede ser el dueo del inmueble,
un locatario o comodatario.
Legitimacin Pasiva: el sujeto pasivo (perturbador) puede ser el dueo del inmueble,
el locatario, un comodatario, un depositario, usufructuario, hasta un intruso, cualquiera
q est ocupando el inmueble.
CONTRA QUIN SE INTERPONE DEMANDA? contra el perturbador (tmb puede ser
el Estado). En caso de no identificarlo, se debe demandar al Titular registral del
inmueble xq es quien figura como dueo. Luego se podr citar en su caso al locatario, si
es el verdadero perturbador.
El juicio tramita x sumarsimo. Y junto con la demanda el actor deber presentar la
prueba documental (ej: registros sonoros, filmaciones, etc), pero regularmente son
situaciones de hecho, q debern complementarse con otras pruebas.
CMO SE PRUEBAN? La prueba q se pondera en tales supuestos de molestias q
excedan la normal tolerancia es ofrecer la prueba pericial, q se puede pedir en forma
anticipada.
El
perito
deber
fundamentar
el
efecto
q
produce
(ruido/olor/humo/vibraciones/luces) determinar el grado de intensidad o frecuencia,
individualizar al responsable y solicitar q dictamine q medidas se pueden tomar para
cesar las molestias, ej: la colocacin de las parrillas, chimeneas, ventilacin.
Tmb se puede ofrecer la P. Testimonial, ej: el testimonio de vecinos.
El JUEZ deber ordenar las medidas tendientes para hacer cesar la molestia. Slo
como ltimo recurso se puede ordenar q cese la actividad, (xq se pueden perder
fuentes de trabajo, etc).
Y en el juicio, adems de la cesacin de la molestia, se puede solicitar q se
indemnicen los daos: material y moral.
Art 2618, 3 p. El juez va a tener en cuenta la PRIORIDAD EN EL USO a la hora de
fijar indemnizaciones: Adems de la indemnizacin (x dao material y/o moral). Tmb se
puede pedir indemnizacin x la prdida del valor del inmueble (xq pierde el valor del

28

~ Segalerba, Natalia ~
mercado) pero si el perjuicio fue posterior a la compra del inmueble. Xq el juez puede
decir q el damnificado ya conoca esta depreciacin.
Por lo tanto, el empresario (fbrica, ej: una curtiembre) deber soportar los costos de
las externalidades negativas, no siendo ms aplicado el supuesto de q x razones de
vivir en una sociedad, las molestias estn fundadas en el costo del progreso.
MODOS DE ADQUISICIN DEL DOMINIO
Art 2524: El dominio se adquiere: 1- Por la apropiacin, 2- Por la especificacin, 3Por la accesin, 4- Por la tradicin, 5- Por la percepcin de los frutos, 6- Por la
sucesin en los derechos del propietario, 7- Por la prescripcin.
1) APROPIACIN aprehensin: es modo unilateral de adquirir la posesin.
Art 2525 ppio gral: La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, o abandonadas x
el dueo, hecha x persona capaz de adquirir con el nimo de apropirselas, es un ttulo
para adquirir el dominio de ellas.
La apropiacin: es un modo de adquirir el dominio x acto entre vivos (= tradicin). Es
un acto material y un acto jurdico al mismo tiempo. En la aprehensin de cosas
muebles sin dueo o xq fueron abandonadas.
Acto Material: es un modo de adquirir el dominio.
Acto Jurdico: es el ttulo suficiente de adquisicin del dominio.
Ttulo suficiente: es acto jurdico vlido q tiene x fin la transmisin o constitucin de
un dcho real, y q cumple con los requisitos de fondo (legitimacin y capacidad de las
partes) y de forma compuestos x el ordenamiento jurdico (ej: escritura pblica), y q sea
apto para dar origen a una posesin legtima.
Sin dueo: (Res nullius), ej: un animal salvaje.
Abandonadas: (Res derelictae) aquellas de cuya posesin (el dueo) se desprende
materialmente con la intencin de no continuar en el dominio de ellas, Art 2526.
Aprehender una cosa, puede tener 2 efectos: convertirse en poseedor o convertirse
en dueo.
Segn de q cosa se trate:
Mueble con dueo: se convierte en un poseedor ilegtimo de mala fe.
Mueble sin dueo: se apropia, se toma la propiedad.
Art 2527: Son susceptibles de apropiacin x la ocupacin, los animales de caza,
los peces de los mares y ros y de los lagos navegables; las cosas q se hallen en el
fondo de los mares o ros, como las conchas, corales, etc, y otras sustancias q el mar
o los ros arrojan, siempre q no presenten seales de un dominio anterior; el dinero y
cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados x sus dueos para q se los
apropie el 1er ocupante, los animales salvajes y los domesticados q recuperen su
antigua libertad.
Art 2546: Enjambre de abejas.
Art 2530: En caso de duda, no se presume q la cosa ha sido abandonada x su dueo
sino q ha sido perdida, si es cosa de algn valor.
NO son objeto de apropiacin: Art 2528
Cosas inmuebles: pues nunca carecen de dueo y si no pertenecen a particulares,
corresponden al dominio privado del Estado.
Animales domsticos: se da en supuestos de caza o pesca (de animales
salvajes), tiene dcho de preferencia el cazador/pescador q hiere al animal o cae en una
de sus trampas/redes, x sobre cualquier otro q se la apropie (deber de devolucin).
Cosas perdidas: no se adquiere el dominio. No hay ninguna obligacin de hacerse
cargo de ellas.
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~ Segalerba, Natalia ~
Pero si lo hiciere, y se encuentra x ej: una computadora, x el valor de la cosa, deber
entregarla, y mientras tanto asume las responsabilidades del depositario. Art 25302539
Si se sabe quin es el dueo: se deber entregar la cosa directamente a l. Y tendr
dcho a recibir una recompensa q oscila entre el 10 y 20% del valor del mercado de lo
hallado al momento q fue encontrado (segn jurisprudencia).
Prueba: contra la entrega, el dueo debera entregarle firmado un recibo donde conste
q se le entreg la cosa perdida. Y ese recibo le servir de prueba en caso q el dueo no
pague la recompensa, para q pueda iniciar la accin correspondiente para su cobro x
va judicial. Es un cuasicontrato q genera una obligacin.
Si se desconoce su dueo: se deber entregar la cosa ante el juez o comisara ms
cercana, tmb le debern entregar una constancia de eso.
Procedimiento: el juzgado interviniente debe publicar avisos cada 30 das durante 6
meses, para q se presente su dueo, (quien deber justificar el dominio). Y luego del
pago de la recompensa le entregan la cosa perdida.
Transcurridos los 6 meses si no se presenta nadie, se vende la cosa en subasta pblica.
Con lo obtenido se pagar la recompensa + gastos de conservacin y el remanente
ser para el Municipio donde se hall la cosa.
- El q no entrega la cosa, comete hurto.
TESOROS Art 2550 - 2566: El q hallare un tesoro ocultado o enterrado, en casa o
fundo propio, adquiere el dominio de l.
Art 2551: Se entiende x tesoro todo objeto q no tiene dueo conocido, y q est
oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin
de los objetos q se encuentren en los sepulcros, o en los lugares pblicos, destinados a
la sepultura de los muertos.
Ej: un collar de perlas oculto. (ojo! Herederos)
Si lo encuentra en un inmueble propio: se queda con el %100.
Si lo encuentra en un inmueble ajeno: se queda con un %50 el dueo del inmueble y el
otro %50 para el descubridor.
2) ESPECIFICACIN o Transformacin
Art 2567: Se adquiere el dominio x la transformacin o especificacin, cuando alguien
x su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intencin de
apropirselo.
Ej: de madera a silla.

Ej: de lingote de oro a escultura.

Distintos supuestos: Arts 2568-2570


a) Si el transformador lo hizo de buena fe y la cosa no puede volver a su forma
anterior: el dueo tiene dcho a una indemnizacin.
Si el transformador lo hizo de buena fe y la cosa puede volver a su forma anterior: el
dueo se puede quedar con la nueva especie, pagndole al transformador su trabajo.
O exigir el valor de la materia.
b) Si el transformador lo hizo de mala fe y la cosa no puede volver a su forma anterior:
el dueo puede quedarse con la nueva cosa y le deber pagar el mayor valor q
hubiese tomado x ella. Si el dueo no quiere la cosa, tiene dcho a una indemnizacin
x daos. Y a la accin criminal q de lugar.
Explicacin:
Si la transformacin es de buena fe: los muebles son del transformador. Y ste le
deber pagar al dueo una indemnizacin x el valor q tena la madera. (dao
emergente)
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~ Segalerba, Natalia ~
Si el dueo ejercer una accin reivindicatoria: el transformador puede repelerla xq
adquiri el dominio x especificacin. Pero deber pagarle el costo x el material.
Si la transformacin es de mala fe: el transformador deber indemnizar al dueo x
todos los daos: dao emergente, dao moral y lucro cesante (si lo puede demostrar).
3) ACCESIN (Arts 2571) se adquiere el dominio x accesin, cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciere a otra x adhesin natural o artificial. Se clasifican en:
A)ALUVIN 2572: Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los
ros, los acrecentamientos de tierra q reciban paulatina e insensiblemente x
efecto de la corriente de las aguas, y pertenecen a los dueos de las heredades
ribereas. Siendo en las costas de mar o de ros navegables, pertenecen al
Estado.
Es decir, el agua va arrastrando tierra q viene de los inmuebles q se encuentran ro
arriba, y esa tierra se va depositando en la ribera de los inmuebles q estn tierra
abajo, x lo tanto esa ribera se va engrosando. Entonces esos engrosamientos
perteneceran al dueo del inmueble.
PERO, cuando se trata de riberas de ros navegables y de playas (mares), son de
dominio pblico. Con lo cual esos acrecimientos no van a formar parte del dominio
del dueo del fundo, sino q son bienes pblicos.
Art 2340: Bienes pblicos, Inc 4: las playas de mar y las riberas de los ros.
En el nico caso q podra haber un acrecentamiento x Aluvin sera: x sedimentos
arrastrados x lagos no navegables.
B)AVULSIN Art 2583: es una adhesin natural. Cuando un ro u arroyo lleva x
fuerza sbita, alguna cosa susceptible de adherencia natura, como tierra, arena o
plantas, y las une x adjuncin o superposicin a un terreno inferior o ribera opuesta.
El dueo de tales materiales conserva su dominio y podr reclamar incluso x accin
reivindicatoria antes q tales materiales se adhieran.
Ej: de las correntadas, las crecidas, las inundaciones.
Se pierde ese dcho, cuando pasa mucho tiempo y esa planta/tierra se arraig al
terreno del nuevo fundo. Aqu s se adquiere el dominio de eso x avulsin.
Cuando la avulsin fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, es
aplicable lo dispuesto sobre cosas perdidas.
C)EDIFICACIN Y PLANTACIN: es una adhesin artificial, se aplica en ppio la regla
superficie solo cedit, es decir, el dueo del terreno se hace dueo de lo edificado
o plantado en l.
Distintos supuestos: por
Siembra, edificacin o plantacin en terreno propio con materiales ajenos: el
dueo del terreno se hace propietario de todo ello, salvo si las semillas se
separasen (ej: todava no gestaron) en ese caso el dueo de las semillas podr
reivindicarlas.
- Edificador de buena fe: obligado a pagar el material de construccin, semillas,
etc.
- Edificador de mala fe: a indemnizar todos los daos y perjuicios, estando incluso
sujeto a accin criminal.
Siembra, edificacin o plantacin en terreno ajeno con materiales propios:
- Edificador de buena fe: podr hacer suya la obra (el dueo) previa
indemnizaciones al edificante.
- Edificador de mala fe: el dueo podr pedir la demolicin de la obra y la
reposicin de las cosas a su estado anterior, pero si desea conservar lo hecho,
debe el mayor valor adquirido x el inmueble.
31

~ Segalerba, Natalia ~
Para poder tener dcho a la demolicin/desalojo, el dueo debe formular oposicin
a la edificacn x medio fehaciente. Xq sino no puede probar q se opuso, el caso
ser tratado como si ambos fueran de buena fe. Y ya no podr pedir la
demolicin de las mejores, slo tiene dcho a la indemnizacin o compensacin
con los frutos.
D)Adjuncin, mezcla y confusin: se da cuando se unen 2 cosas muebles
pertenecientes a distintos propietarios, sin mediar acuerdo pues sino la nueva cosa
pertenecera a ambos en condominio.
- Adjuncin: 2 cosas muebles se unen sin fusionarse.
- Mezcla: se refiere a una fusin de slidos.
- Confusin: se refiere una fusin de lquidos.
En estos supuestos se aplican en tanto y en cuando no sea aplicable el Art 2412
(presuncin de propiedad a favor del poseedor de buena fe).
4) TRADICIN: en un modo de adquirir el dominio x acto entre vivos, de modo
bilateral, en forma derivada (aunque bien sirva tmb para adquirir otros dchos reales
e incluso posesin y tenencia) para cosas muebles e inmuebles.
Modo Bilateral: necesita uno q entregue la cosa y otro q la reciba.
Requisitos:
I) El tradens sea propietario de la cosa: se pondera no slo la propiedad sino adems
la seguridad de las transacciones y la proteccin debida a la buena fe y al ttulo
oneroso.
II) Que tradens y accipiens tengan capacidad (uno de enajenar el otro de adquirir): se
requiere la plena capacidad civil y no slo discernimiento.
III) Que la tradicin se efecte por ttulo suficiente para transmitir el dominio, es decir,
debe mediar un acto jurdico revestido de todas las condiciones de fondo y forma
exigidas x ley, siendo apto o idneo para constituir el dcho real de dominio.
BCV caso particular:
1er supuesto: el q tiene escritura pblica pero no la posesin, no es dueo pero ante
omisin del verdadero titular de dominio del inmueble aqul podr iniciar acciones
reales (reivindicatorias) contra un poseedor ilegtimo de mala fe, xq en el acto de
escrituracin, se cedieron tales dchos:
Art 594 (x analoga): Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a
otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendr dcho contra 3 ero q
hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor; pero s contra los q sabindola
hubiesen tomado posesin de la cosa.
2do supuesto: si el dueo cede la posesin a A y luego escritura la venta del
inmueble con B, este ltimo no puede accionar contra A xq el titular de dominio del
inmueble al proceder al acto de la venta x escritura no posea dchos posesorios sobre
la cosa pues ya los haba otorgado a A, en consecuencia se aplica el ppio nadie
puede ceder un mejor dcho del q se posee.
3er supuesto: conflicto entre 2 poseedores con BCV sin posesin, se aplicax analoga
el Art 596, el cual determina el ppio primero en el tiempo, primero en el dcho,
debindose considerar q el BCV es un instrumento privado q para q posea fecha
cierta (y as determinar quien est 1 ero) requiere q se aplique algn presupuesto del
Art 1035.
Art 596 (x analoga): si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin q a ninguno de ellos le
hubiese hecho tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento pblico
sea de fecha anterior.

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~ Segalerba, Natalia ~
Art 1035: aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en
relacin a los sucesores singulares de los partes o a 3 eros, ser:
1 La de su exhibicin en juicio o en cualquiera reparticin pblica para cualquier fin, si
all quedase archivado.
2 La de su reconocimiento ante un escribano y 2 testigos q lo firmaren.
3 La de su transcripcin en cualquier registro pblico.
4 La del fallecimiento de la parte q lo firm, o del de la q lo escribi, o del q firm
como testigo.
5) PERCEPCIN DE LOS FRUTOS: Se refiere al dcho real q tiene quien posee de
buena fe los frutos nacidos de un inmueble, aplicndose para tales supuestos lo
relativo a los dchos del poseedor de buena fe, ya q el poseedor de mala fe debe
indemnizar al verdadero dueo x los frutos percibidos y los dejados de percibir x
aqul (Art 2438).
Art 2438: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la
cosa q hubiese percibido, y los q x su culpa hubiera dejado de percibir, sacando los
gastos de cultivo, cosecha o extraccin de los frutos.
6) SUCESIN DE LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO: tantos los herederos como el
cnyuge suprstite obtienen luego del juicio sucesorio, los dchos reales q tuviere el
causante, as como los lmites q aqul posea, es decir q, en el mismo momento de la
muerte del causante el heredero, aunque la ignore o aunque sea incapaz, se
convierte en propietario y poseedor de los bienes q componen el acervo sucesorio,
sin necesidad de acto alguno de aprehensin de su parte.
Sucesin en la persona x Mortis causa: dsd el momento de la muerte del causante,
los herederos adquieren el dominio automticamente. Pero ser oponible frente a 3eros
dsd:
- En cosas muebles no registrables en el mismo momento, ej: una silla.
- En los Inmuebles dsd q se inscriba la declaratoria de herederos en el RPI,
previa sucesin.
- En los Automotores dsd q se inscriba la transferencia de dominio, previa
sucesin.
7) PRESCRIPCIN (ADQUISITIVA - JUICIO de USUCAPIN)
Reglas grales (Arts 3999 - 4016 bis)
Se puede ejercer x va de accin o de defensa (cosas inmuebles)
Slo se ejerce como defensa (en la contestacin de demanda como oposicin), en las
cosas muebles.
NO slo se adquiere el dominio sino adems otros dchos reales, muchos de los cuales
se ejercen x la posesin (regla gral), aunque en la prctica su utilizacin verse para
adquirir el dominio.
Interceden 2 conductas:
a) Actitud omisiva (pasiva): x parte del titular.
b) Actitud activa: x parte de quien desea adquirir el dcho real (comportarse como
poseedor en forma pblica, pacfica y continua).
Caso de muebles:
Art 4016 bis: el poseedor de buena fe puede adquirir la cosa mueble x usucapin
en un plazo de 3 aos. Si la accin reivindicatoria se intenta antes de los 3 aos se
debe restituir la cosa previa indemnizacin x ser de buena fe (presuncin segn
precio, lugar y cosa adquirida). El poseedor de mala fe de cosa mueble nunca
adquiere el dominio x usucapin.
Caso de inmuebles:

33

~ Segalerba, Natalia ~
1) Usucapin corta (Art 3999): se adquiere a los 10 aos siendo el poseedor de buena
fe y con justo ttulo (cumple con las condiciones de forma ej: escritura pblica, pero
no con las de fondo: legitimacin de las partes no tiene en cuenta de quien emana
el acto), no basta slo el ttulo pues debe mediar adems conductas tpicas de un
dueo (titulo de dcho real).
2) Usucapin larga (Art 4015-4016): se adquiere a los 20 aos independientemente
del tipo de poseedor de q se trate, que, en caso de un vicio en la adquisicin de la
posesin el mismo acorde una doble teora se expurga al ao de cometido o en el
momento en que cese (ej: x violencia).
(No lo di )
2610)

EXTINCIN DEL DOMINIO (Arts 2604-

Se clasifican en absolutas y relativas.


a) ABSOLUTAS: extincin del dominio no slo para el propietario sino para cualquier
persona:
- Destruccin o consumo total de la cosa,
- Cuando la cosa es puesta fuera del comercio (ej: expropiacin seguido de
afectacin, o cuando un ro forma un nuevo lecho en un terreno de propiedad
privada).
- Animales domesticados q recuperen su antigua libertad (pasan a ser salvajes
res nullius).
b) RELATIVAS: se extingue el dominio nicamente respecto del propietario y aquella
es adquirida x otra persona:
- Transformacin, accesin y prescripcin, Art 2606.
- Enajenacin de la cosa (venta Art 2609).
- Caso de abandono, Art 2607.
- Transmisin judicial del dominio, Art 2610.
Refresh del 1 parcial
TTULO SUFICIENTE: es el acto jurdico vlido que tiene x fin la transmisin o
constitucin de un dcho real, y q cumple con los requisitos de fondo (legitimacin y
capacidad de las partes) y de forma compuestos x el ordenamiento jurdico (ej:
escritura pblica), y q sea apto para dar origen a una posesin legtima.
Para los inmuebles es necesaria su inscripcin registral del ttulo en el registro de la
propiedad, se agrega para darle oponibilidad frente a 3 eros, pero recordemos q la
escritura pblica no es ttulo suficiente.
El dominio se transmite cuando hay modo y ttulo suficiente. El ttulo me da dcho al
dominio, NO el dominio.
Se puede cumplir ambos en un mismo acto (ttulo y modo) x acto entre vivos, Ej:
bilateral: compraventa, sucesin, donacin, o Unilateral: apropiacin.
Ej: contrato de comodato de un inmueble formalizado x escritura pblica. Esta
escritura pblica se la denomina ttulo (en el sentido de instrumento), pero no ser
ttulo suficiente necesario para adquirir dchos reales xq el contrato de comodato
genera un dcho personal y no real.
MODO SUFICIENTE: es un hecho jurdico o acto fsico q exterioriza la constitucin de
algn dcho real.
Ej: la traditio, apropiacin, usucapin.
Unilateral
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~ Segalerba, Natalia ~
Bilateral: xq requiere 2 voluntades: entrega y recibe.
En el caso de la hipoteca q no ejerce la posesin, no requiere la tradicin. Se hace
mediante contrato. Se da un ttulo, pero no el modo. Tengo un dcho personal.
(si tengo los 2, es un DR).
Segn se desprende del Art 2505, se requiere para adquisicin o transmisin DR x
actos entre vivos de ttulo suficiente, modo suficiente e inscripcin de ttulo (a los fines
de la publicidad en caso de inmuebles).
Cada DR tiene sus propios ttulos y modos suficientes.
(legitimacin y
capacidad de las partes)
Justo ttulo: es el acto jurdico q tiene las condiciones de forma, pero no de fondo (xq
tiene vicios), pero cumple con las solemnidades de la ley. En este caso, el q transmite x
ej no es el verdadero dueo, no tiene capacidad para transmitir.
Art 4010: El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo q tiene x objeto
transmitir un dcho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para
su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Ttulo putativo: hay un ttulo, pero no se aplica a la cosa poseda. Es decir q no hay
ttulo sobre la cosa, pero el poseedor est convencido de q lo hay (x error de hecho
excusable).

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