Derecho, ciudad y muro medianero: Medianería

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE SANTA FE

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

Arquitectura y Urbanismo Legal

Gerardo Rondina

Derecho, ciudad y muro medianero

MEDIANERÍA

(TEMAS XIV Y XV)

2023

Rondina, Gerardo

Derecho, ciudad y muro medianero : medianería / Gerardo Rondina. - 1a ed. - Santa Fe : Universidad Católica de Santa Fe, 2023.

Libro digital, EPUB

Archivo Digital: descarga y online

ISBN 978-950-844-259-8

1. Derechos Reales. I. Título.

CDD 346.0437

© Gerardo Rondina, 2023

© Universidad Católica de Santa Fe, 2023

Echagüe 7151, Santa Fe (S3004JBS), República Argentina

Todos los derechos reservados.

Prohibida la reproducción total o parcial por cualquier medio sin previa autorización por escrito.

Queda hecho el depósito que marca la ley 11.723

Conversión a formato digital: Estudio eBook

Índice

Cubierta

Portada

Créditos

Dedicatoria

Prefacio

Introducción. Medianería. Muro medianero

Los Derechos Reales en este siglo XXI

Importancia y centralidad económica y patrimonial de los Derechos Reales

Conceptos sustantivos

Los Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial

Dominio y Condominio en el antiguo y en el nuevo corpus civile

Dominio

Condominio

Condominio con indivisión forzosa perdurable: el caso que nos ocupa de los Muros Medianeros

Capítulo 1. Aspectos generales

1. El arquitecto constructor y el arquitecto urbanista

2. Los protagonistas en la obra individual y en la obra macro-urbana

3. Robisnon Crusoe no necesitaba el Derecho . El encuentro entre el Derecho y la Ciudad

4. La confluencia del derecho público y el derecho privado en las relaciones de Medianería

5. Medianería: definiciones y caracteres

6. Excepciones a la norma de fondo

7. Sistemas europeos y sistema argentino

8. El condominio o copropiedad de indivisión forzosa

9. Nuestro caso. Naturaleza jurídica

Capítulo II. Dominio y condominio

1. Dominio

2. Condominio

3. Otra vez los geniales romanos

4. Propiedad común y usos exclusivos

5. ¿Qué era eso? ¿Era acaso una propiedad?

6. El condominio de indivisión forzosa

7. Condominio de muros pero, también, de cercos y fosos

8. Adquisición de la Medianera

9. La hipótesis del antiguo Codificador de la construcción conjunta (O tempora o mores…)

10. Obligaciones propter rem

11. Prescripción

12. Los muros medianeros prescriben a los 10 años: el caso del Artículo 1894 del nuevo Código y su perfecta relación con el Artículo 2020 del mismo Código Civil y Comercial

13. Donaciones indocumentadas

Capítulo III. Muro medianero

1. Emplazamiento del Muro Medianero

2. Los muros y los ejes divisorios de los lotes, parcelas o terrenos

3. Venta forzosa

4. Cercos, muros y tapiales

5. Deslinde y privacidad obligatoria

6. El tapial es muro medianero

7. Presunción de Medianería

8. Alcance de los indicios

9. Presumir no es probar

10. Los signos

11. Los títulos

Capítulo IV. Medianería

1. Pared medianera

2. Primer Edificante y Segundo Edificante

3. El Artículo 2006 del nuevo Código Civil y Comercial

a) Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante

b) Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes

c) Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo

d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes

e) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes

f) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo

g) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento

h) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie

4. La construcción del muro

5. La conservación

6. La reparación

7. La reconstrucción

8. Otras intervenciones

9. Caracteres materiales del muro

10. Emplazamiento

11. Fundación

12. Elevación

13. Sobreelevación

14. Cómputo y presupuesto

15. El modo y el cuánto

16. El Artículo 2019

17. Los diferentes criterios

18. Las tres fórmulas propuestas

19. Emplazamiento del Muro Medianero

20. Abandono o Abdicación

21. Los reglamentos municipales

22. Tapiales y cerramientos

23. Luces

24. Vistas

25. Vanos

26. Aberturas

27. Restricciones y límites al dominio

28. Uso común

29. Igualitario

30. Compartido

31. Liquidación

32. Cálculo

33. Pago

34. Criterios

35. Las fórmulas propuestas

36. Cambio sustantivo del paradigma

37. Materiales

38. Mano de obra

39. Adicionales

40. Rubros indirectos

41. Depreciación por antigüedad según la calidad y estado de conservación del muro

42. Estado de conservación

43. El cobro judicial de las deudas por medianería

Bibliografía

Sobre Gerardo Rondina

AL QUE ES

A mis Padres

A mis Hijos

PREFACIO

Presentamos este trabajo sobre Medianería según el derecho sustantivo de nuestro Código Civil y Comercial, concordado, comparado y relacionado con el antecedente luminoso del gran Código del genial maestro Dr. Dalmacio Vélez Sarsfield y con la doctrina que aprendimos a desarrollar, desde hace años, de la mano, la paciencia y la enseñanza de nuestro padre. Con la amalgama del ejercicio cotidiano de pensar, investigar, escribir y enseñar. También como fruto, desde las primicias, de la práctica diaria del ejercicio de la profesión liberal (escuela del ejercicio profesional.

Responde a los temas XIV y XV del programa oficial de la Cátedra de Arquitectura y Urbanismo Legal de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la Universidad Católica de Santa Fe, de la que somos profesores desde hace casi treinta años. Lo venimos haciendo en continuidad a la tarea docente que por casi sesenta años desarrollara nuestro padre, Dr. Homero Rondina, fundador y primer profesor de la Cátedra. El maestro, jurista, doctrinario, publicista y comentador de quien aprendimos todo lo poco que sabemos de esto. Nuestro agradecimiento por legarnos el amor al Derecho de la Construcción, al Derecho Urbano, y a los Derechos Reales que aprendimos a conocer, desde nuestra infancia cuando, hasta en la mesa familiar, nos acostumbramos a escuchar sobre medianeras, arquitectos, responsabilidad de los constructores, y tantas cosas de un mundo que nos maravillaba y parecía tan cercano y arcano, a la vez.

Expresamos, también, nuestro sincero agradecimiento a la Facultad de Arquitectura y Diseño, en la persona de su Decano y su personal de conducción académica y administrativa, a la UCSF por esta generosa posibilidad editorial que nos permite llegar, con nuevas y renovadas miradas, a nuestros alumnos de las ciudades de Santa Fe, Posadas, Rafaela y Rosario y a los muchos arquitectos, ingenieros, agrimensores, técnicos constructores y maestros mayores de obra, a los que atendemos en la consulta y el asesoramiento especializado y que, día a día, asumen el desafío, siempre difícil, del ejercicio liberal de la profesión con la vocación irrenunciable de hacer obra y construir, a todas horas, una mejor ciudad para todos, en espera de la Ciudad a la que estamos convocados.

INTRODUCCIÓN

MEDIANERÍA.

MURO MEDIANERO

Los Derechos Reales en este siglo XXI

El artículo 1886 del Código Civil y Comercial define a los Derechos Reales "…atribuyen a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. El anterior Código Civil, nos decía en la Nota al comienzo del Título IV De los Derechos Reales": ...Derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata. De tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto....

Importancia y centralidad económica y patrimonial de los Derechos Reales

Los Derechos Reales son los derechos vinculados, íntimamente, con las relaciones económicas (vide Nota artículo 2506, in fine del antiguo Código Civil).

El derecho liberal clásico está sustantivamente ligado al sentido de la propiedad y a su expresión jurídico-política del respeto y consagración del derecho de propiedad privada. Es la sistematización ordenada de la necesidad de apropiación para el uso, goce y aprovechamiento de las cosas de la Creación y su consecuente defensa de la pertenencia, de la propiedad, que nace del derecho romano y se atempera, paradójicamente, con el liberalismo individualista del siglo XIX.

Los Derechos Reales generan un tipo de relación entre el sujeto activo (el que tiene o posee la cosa) y un sujeto universal (p + c = DR). Tenemos, poseemos, somos propietarios, señores de la cosa, frente y ante todos los restantes sujetos pasivos de una relación universal, indeterminada.

Los Derechos Reales crean esas relaciones hacia todos las demás personas, innominadas, porque todos están obligados a respetar los Derechos Reales que cada quien goza, las relaciones con las cosas que cada uno usa y tiene, en virtud del ejercicio de tales Derechos Reales.

El antiguo Código Civil en su artículo 2502 nos enseñaba: "Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer, y en el artículo 2503 prescribía: Son derechos reales, Dominio y el Condominio; Usufructo; Uso y habitación; Servidumbres; Hipoteca; Prenda; Anticresis; Derecho Real de superficie forestal" (agregado por Ley N° 25.509, sancionada el 14/11/2001, modificatoria de los artículos 2503 y 2614 del Código Civil).

CONCEPTOS SUSTANTIVOS

Derechos Reales: Son los derechos que crean una relación directa e inmediata de las personas con las cosas, con lo que le pertenece a cada uno, con sus bienes, su patrimonio. Por eso el principal Derecho Real que informa y nutre a los demás es el Derecho Real de Dominio o Derecho Real de Propiedad, por el que somos señores o dueños de algo.

Derecho Urbano: Normas, principios y criterios que hacen al gobierno de la ciudad que procura su organización jurídica, política y administrativa. Tiene como referencia territorial al ejido urbano, como sujeto principal al hombre individual y socialmente considerado y su objetivo final será lograr una creciente calidad de vida de los vecinos de la ciudad, en