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JOS MIGUEL REVILLA TORRES

La transmisin de la
propiedad en el contrato
de permuta de solar por
obra futura

Primera edicin, 2016

El presente libro es una adaptacin de la tesis doctoral de su mismo nombre, defendida en Madrid
el da 2 de febrero de 2016 en la Facultad de Derecho de la UNED ante el Tribunal compuesto por
D. Carlos Lasarte lvarez (Catedrtico de Derecho Civil de la UNED), D. M. Dolores Hernndez
Daz-Ambrona (Profesora Titular de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid) y D.
Carlos Villagrasa Alcaide (Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona), obteniendo la calificacin de sobresaliente cum laude y habiendo sido propuesta a Premio Extraordinario
de Doctorado.

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2016 [Thomson Reuters (Legal) Limited / Jos Miguel Revilla Torres]
Portada: Thomson Reuters (Legal) Limited
Editorial Aranzadi, SA
Camino de Galar, 15
31190 Cizur Menor (Navarra)
ISBN: 978-84-9135-913-5
DL NA 1478-2016
Printed in Spain. Impreso en Espaa
Fotocomposicin: Editorial Aranzadi, SA
Impresin: Rodona Industria Grfica, SL
Polgono Agustinos, Calle A, Nave D-11
31013 Pamplona

A mis padres, por todo.


A Pilar, porque sin su constante apoyo y complicidad no hubiera sido
posible culminar este trabajo.
A lvaro, para que le sirva de ejemplo de tenacidad y esfuerzo, con
independencia de cul sea el camino que escoja el da de maana.
A la memoria de mis abuelos.

Sumario

Abreviaturas ................................................................................... 25
Parte I
Conceptos bsicos para enmarcar el contrato objeto
de estudio
Captulo I
Introduccin ................................................................................. 29
I.

Acercamiento al contrato de permuta de solar por obra futura ................................................................................................... 29

II.

Los diferentes sistemas de transmisin de la propiedad .......... 31


1. El sistema de transmisin consensual de la propiedad .................. 31
1.1. La transmisin de la propiedad y los contratos con
objeto futuro en Francia ............................................. 32
1.2. La transmisin de la propiedad y los contratos con
objeto futuro en Italia ................................................. 34
2. El sistema del acuerdo abstracto traslativo y los contratos con objeto
futuro en Alemania ................................................................... 35
3. La teora del ttulo y el modo ...................................................... 37
3.1. La espiritualizacin de la tradicin ............................ 38
3.2. La tradicin instrumental ........................................... 39
A. Definicin............................................................. 39
B. Origen.................................................................. 41
C. Regulacin legal .................................................. 42
D. Tradicin instrumental efectuada por un no
poseedor ............................................................... 43

12

LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR

Captulo II
Modalidades ms utilizadas en la praxis para
suscribir negocios jurdicos de permuta de solar
por obra futura ........................................................................... 47
I.

Aproximacin a la naturaleza jurdica del contrato de permuta


de solar por obra futura .............................................................. 48

II.

Contrato atpico ........................................................................... 52

III. Tipologa jurdico-obligacional ................................................... 54


1. Permuta .................................................................................... 54
1.1. Concepto. Revitalizacin del contrato de permuta .. 54
1.2. Regulacin positiva ..................................................... 57
1.3. La permuta y el contrato de permuta de solar por
obra futura ................................................................... 57
2. El arrendamiento de obra ........................................................... 59
2.1. Concepto
..................................................................... 59
2.2. Regulacin positiva ..................................................... 59
2.3. El arrendamiento de obra y el contrato de permuta
de solar por obra futura .............................................. 60
3. Comunidad para edificar ........................................................... 63
3.1. Concepto y objetivo .................................................... 63
3.2. Tipologa de pactos sobre la edificacin futura ........ 66
4. Sociedad civil ............................................................................ 67
4.1. Consideraciones generales sobre la sociedad civil .... 67
4.2. La sociedad civil y el contrato de permuta de solar
por obra futura ............................................................ 68
5. El contrato de cuentas en participacin ....................................... 69
5.1. Concepto
..................................................................... 69
5.2. El contrato de cuentas en participacin y el contrato
de permuta de suelo por obra futura ........................ 69
6. Concesin al constructor de poder irrevocable ............................... 69
6.1. Notas generales sobre esta modalidad ....................... 69
IV.

Tipologa jurdico-real ................................................................. 70


1. El derecho de superficie ............................................................... 70
1.1. Concepto y delimitacin ............................................. 70
1.2. Regulacin normativa ................................................. 72
1.3. Caractersticas del derecho de superficie .................. 75

Sumario

13

1.4. El derecho de superficie y el contrato de permuta de


solar por obra futura ................................................... 76
2. El derecho de sobreedificacin y subedificacin ............................. 77
2.1. Concepto y delimitacin ............................................. 77
2.2. Regulacin normativa ................................................. 79
2.3. Caractersticas del derecho de sobreedificacin y
subedificacin ............................................................. 81
2.4. Constitucin del derecho de sobreedificacin o
subedificacin ............................................................. 81
2.5. El derecho de sobreedificacin y subedificacin y el
contrato de permuta de solar por obra futura .......... 82
A. Modalidades del derecho de sobreedificacin y
subedificacin en relacin con el contrato de
permuta de solar por obra futura ....................... 83
V.

La Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesin de finca o de


edificabilidad a cambio de construccin futura ........................ 85
1. Introduccin .............................................................................. 85
2. Concepto ................................................................................... 86
3. Finalidad del contrato de cesin de finca o de edificabilidad a cambio de construccin futura .......................................................... 86
4. Modalidades del contrato respecto a la adquisicin de la propiedad
de la construccin futura ........................................................... 87
4.1. Transmisin total de la finca o de la edificabilidad .. 87
4.2. Transmisin de una cuota de la finca o de la edificabilidad .......................................................................... 87

Parte II
Problemtica relacionada con la transmisin de la
propiedad en el contrato de permuta de solar por
obra futura
Captulo III
Acercamiento a la problemtica relativa a la
transmisin de la propiedad en el contrato de
permuta de solar por obra futura .................................... 91
I.

Consideraciones generales .......................................................... 91

14

LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR

Captulo IV
Problemtica en la transmisin de la propiedad
del solar del cedente al cesionario ................................ 95
I. Introduccin ................................................................................. 95
II. Finalidad de la transmisin del solar ab initio ....................... 98
III. Problemtica en la transmisin de la propiedad del solar ........ 101
1. Consideraciones generales ........................................................... 101
2. Obligacin de transmitir la propiedad del solar al cesionario ........ 102
3. Entrega del solar libre de cargas y gravmenes ............................. 103
4. Solar urbansticamente inedificable ............................................. 105
IV.

Similitud de la posicin del cedente del solar con la del adquirente de inmuebles sobre plano .................................................. 107

Captulo V
Problemtica en la transmisin de la propiedad de
la obra futura del cesionario al cedente ................... 111
I. Introduccin ................................................................................. 111
II. Problemtica en la transmisin de la propiedad de la obra futura ................................................................................................ 115
1. Embargos trabados sobre la obra futura por los acreedores del cesionario ......................................................................................... 115
2. Declaracin del cesionario en concurso de acreedores .................... 117
3. Enajenacin del cesionario a terceros de los inmuebles futuros que
corresponden al cedente como contraprestacin ............................ 121
3.1. Buena fe del tercer adquirente .................................. 123
4. Ejecucin de la hipoteca constituida por el cesionario sobre el solar .... 125
Captulo VI
La tercera de dominio como principal mecanismo
de defensa del cedente del solar ....................................... 129
I.

Consideraciones previas .............................................................. 129

II. Naturaleza jurdica de la tercera de dominio ........................... 130


1. Tesis tradicional. Asimilacin de la tercera de dominio con la accin reivindicatoria .................................................................... 130
2. Tesis distintiva de la tercera de dominio y de la accin reivindicatoria .......................................................................................... 131

Sumario

15

3. Tesis de la tercera de dominio como accin declarativa de dominio ............................................................................................ 132


4. Nueva perspectiva de la tercera de dominio ................................ 133
5. La tercera de dominio y la teora del ttulo y el modo ................... 136
5.1. El ttulo en la tercera de dominio ......................... 136
5.2. El modo en la tercera de dominio ........................ 137
5.3. La relevancia de la fecha de adquisicin del dominio
por parte del tercerista ............................................... 137
6. La tercera registral .................................................................... 138
6.1. Concepto
..................................................................... 138
6.2. La tercera registral como recurso del cedente frente
a los acreedores del cesionario .................................. 139
Captulo VII
Otras garantas a favor del cedente utilizadas en
el contrato de permutA de solar por obra futura ... 141
I. Introduccin ................................................................................. 141
II.

Condicin resolutoria expresa .................................................... 142


1. Concepto ................................................................................... 142
2. Inscripcin de la condicin resolutoria en el Registro de la Propiedad ........................................................................................... 144
3. Efectos de la condicin resolutoria una vez verificado el incumplimiento del cesionario .................................................................. 145

III. Condicin suspensiva .................................................................. 146


1. Concepto ................................................................................... 146
1.1. Aplicacin de la condicin suspensiva como garanta a favor del cedente del solar ................................. 146
IV. Hipoteca ....................................................................................... 147
1. Concepto ................................................................................... 147
1.1. Utilizacin de la hipoteca como garanta a favor del
cedente del solar ......................................................... 148
V.

Reserva de dominio ..................................................................... 149


1. Concepto ................................................................................... 149
2. Naturaleza jurdica del pacto de reserva de dominio .................... 150
3. Efectos de la inclusin de la reserva de dominio en el contrato de
permuta de solar por obra futura ................................................ 152

16

LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR

VI. Prohibicin de disponer .............................................................. 153


1. Concepto ................................................................................... 153
2. Aplicacin de la prohibicin de disponer en el contrato de permuta
de solar por obra futura .............................................................. 153
VII. Aval a primer requerimiento ....................................................... 154
1. Concepto ................................................................................... 154
2. Finalidad del aval a primer requerimiento en el contrato de permuta de solar por obra futura .......................................................... 155
VIII. Seguro de caucin ........................................................................ 155
1. Concepto ................................................................................... 155
2. Finalidad del seguro de caucin en el contrato de permuta de solar
por obra futura .......................................................................... 156
IX.

La clusula penal .......................................................................... 158


1. Concepto ................................................................................... 158
2. Aplicacin de la clusula penal en el contrato de permuta de solar
por obra futura .......................................................................... 158

Captulo VIII
Proteccin registral con implicaciones DE lege
ferenda ............................................................................................. 161
I.

La inscripcin en el registro de la propiedad y la tradicin ...... 161

II.

La anotacin preventiva .............................................................. 162


1. Introduccin .............................................................................. 162
2. Definicin ................................................................................. 163
3. Antecedentes .............................................................................. 165
4. Regulacin actual ...................................................................... 167
5. Caractersticas ........................................................................... 167
6. Derechos objeto de anotacin preventiva ...................................... 168
7. Teora expansiva de la anotacin preventiva ............................... 169
8. La anotacin preventiva como herramienta de proteccin del cedente del solar ................................................................................. 171

III. El crdito refaccionario ............................................................... 172


1. Consideraciones previas ............................................................. 172
2. Definicin ................................................................................. 173

Sumario

17

3. El crdito refaccionario y el contrato de aportacin de solar por obra


futura ....................................................................................... 174
IV.

La nota marginal .......................................................................... 175


1. Introduccin .............................................................................. 175
2. Definicin ................................................................................. 175
3. Caractersticas ........................................................................... 176
4. La nota marginal como herramienta de proteccin del cedente del
solar ............................................................................................. 177

Parte III
Las diferentes teoras existentes en relacin a la
transmisin de la propiedad de la obra futura mediante escritura pblica
Captulo IX
Teora de los efectos jurdico-obligacionales de
la escritura pblica de permuta de solar por obra
futura ................................................................................................. 181
I. Introduccin ................................................................................. 181
II. Fundamentos jurdicos de la teora de los efectos jurdico-obligacionales de la escritura pblica de permuta por obra futura ........ 183
III. Doctrina partidaria de los efectos jurdico-obligacionales de la
escritura pblica de permuta por obra futura ........................... 185
IV.

Anlisis de la jurisprudencia favorable a la teora de los efectos


jurdico-obligacionales de la escritura de permuta de solar por
obra futura ................................................................................... 187

V.

Teora de la eficacia transmisiva diferida de la propiedad mediante escritura pblica ............................................................... 192
1. Introduccin .............................................................................. 192
2. Fundamentos jurdicos de la teora de la transmisin diferida de la
propiedad mediante escritura pblica .......................................... 193
3. Doctrina partidaria de la teora de la transmisin diferida de la
propiedad mediante escritura pblica .......................................... 194
4. Doctrina crtica con la teora de la transmisin diferida de la propiedad mediante escritura pblica .............................................. 197

18

LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR

Captulo X
La RDGRN de 16 de mayo de 1996 ................................................ 201
I. Introduccin ................................................................................. 201
II. Posicin de la DGRN anterior a la RDGRN de 16 de mayo de
1996 .............................................................................................. 202
III. Nexo de unin entre dos concepciones antagnicas de la transmisin de la propiedad de la obra futura .................................. 203
IV.

Examen de la RDGRN de 16 de mayo de 1996 ......................... 212


1. Consideraciones previas ............................................................. 212
2. Hechos y Fundamentos de Derecho de la RDGRN de 16 de mayo de
1996 ......................................................................................... 212
2.1. Hechos que dan lugar al recurso gubernativo .......... 212
2.2. Argumentos incluidos en el recurso gubernativo ..... 214
2.3. Argumentos de la registradora de la propiedad en
defensa de su nota de calificacin ............................. 214
2.4. Fundamentos jurdicos de la Resolucin .................. 215

V. Doctrina partidaria de la tesis de la RDGRN de 16 de mayo de


1996 .............................................................................................. 217
VI. Doctrina crtica con la RDGRN de 16 de mayo de 1996 ........... 220
VII. Reflexiones sobre la RDGRN de 16 de mayo de 1996 .............. 223
VIII. RRDGRN con idntico criterio que la RDGRN de 16 de mayo
de 1996 ......................................................................................... 225
1. RDGRN de 5 de enero de 1999 ................................................... 225
2. RDGRN de 13 de julio de 2005 .................................................. 228
3. RDGRN de 7 de mayo de 2009 ................................................... 230
4. RDGRN de 30 de septiembre de 2013 .......................................... 232
Captulo XI
Teora de los efectos jurdico-reales de la
escritura pblica de permuta de solar por obra
futura ................................................................................................. 235
I. Introduccin ................................................................................. 235
II. Fundamentos jurdicos de la teora de los efectos jurdico-reales de la escritura pblica de permuta de solar por obra futura ................................................................................................... 239

Sumario

19

III. Requisitos para que la escritura pblica de permuta de solar


por obra futura produzca la transmisin automtica de los pisos o locales futuros .................................................................... 240
1. Introduccin .............................................................................. 240
2. Voluntad inequvoca de transmitir la propiedad del objeto futuro . 241
3. Determinacin del objeto futuro .................................................. 243
3.1. Introduccin
............................................................... 243
3.2. Inscripcin de la escritura pblica en el Registro de
la Propiedad antes de la divisin horizontal del edificio ................................................................................. 248
A. Cuestiones generales ........................................... 248
B. La prehorizontalidad ........................................... 249
3.3. Inscripcin de la escritura pblica en el Registro de
la Propiedad mediante la divisin horizontal del edificio .............................................................................. 267
3.4. La singularidad de la Ley 19.724, de prehorizontalidad, de Argentina ....................................................... 268
IV. Doctrina partidaria de la teora de los efectos jurdico-reales
de la escritura pblica de permuta ............................................. 269
V.

Resoluciones jurisprudenciales que excepcionalmente acogen


la tesis favorable a los efectos jurdico-reales de la escritura
pblica .......................................................................................... 274
1. Introduccin .............................................................................. 274
2. SSTS que admiten la transmisin instrumental de los objetos futuros ............................................................................................. 275
3. SSTS que admiten la tradicin material de los objetos futuros mediante documento privado .......................................................... 284
3.1. El encaje en la prctica contractual del documento
privado y su eficacia traditoria ................................... 284
3.2. Relacin de SSTS que admiten la tradicin material de
los objetos futuros mediante documento privado ........ 288

VI. La transmisin de la propiedad en los contratos verbales de


permuta de solar por obra futura ............................................... 298
VII. Reflexin sobre la viabilidad de aplicar en el ordenamiento jurdico espaol la transmisin consensual de la propiedad a los
bienes inmuebles ......................................................................... 303

20

LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR

Captulo XII
La REFORMA del art. 13 RH operada por el RD
1867/1998 .............................................................................................. 309
I. Introduccin ................................................................................. 310
II.

EL ART. 13 RH. Examen de la redaccin otorgada por el RD


1867/1998 .................................................................................... 314
1. Planteamiento ........................................................................... 314
2. Reconocimiento de la permuta con efectos jurdico-reales. Prrafo
primero del art. 13 RH ............................................................... 315
2.1. Cesin de suelo por obra futura. Contrato tpico o
contrato atpico. Examen jurisprudencial ................. 316
2.2. Transmisin actual de los pisos o locales del edificio a construir .............................................................. 319
A. Corrientes doctrinales sobre la transmisin de
objetos futuros en relacin con la nueva redaccin del art. 13 RH .............................................. 322
2.3. Descripcin de los pisos o locales de conformidad
con la LPH y con fijacin de la cuota correspondiente en los elementos comunes ..................................... 332
2.4. Constancia registral de la especial comunidad
constituida por cedente y cesionario ......................... 333
A. Comunidad sobre el solar ................................... 334
B. Comunidad sobre el edificio futuro ................... 339
C. Posturas intermedias ........................................... 340
2.5. Importancia del plazo de diez aos para construir
reflejado en el precepto ............................................. 342
3. Obra nueva, divisin horizontal y entrega de la edificacin futura.
Prrafo segundo del art. 13 RH ................................................. 342
3.1. Posibilidad de que el cesionario otorgue unilateralmente las escrituras de obra nueva y divisin horizontal ........................................................................... 343
3.2. Innecesariedad de formalizar acta notarial de entrega una vez inscrita la escritura de propiedad horizontal ........................................................................... 344
4. Prohibicin de disponer. Prrafo tercero del art. 13 RH ................ 345

III. Redaccin vigente del art. 13 RH ............................................... 347


1. Cesin configurada con otros efectos. Prrafo cuarto del art. 13
RH ........................................................................................... 347
2. Garantas inscribibles. Prrafo quinto del art. 13 RH ................. 349

Sumario

21

IV.

Reflexiones sobre la redaccin del art. 13 RH segn la redaccin del RD 1867/1998 ............................................................... 351

V.

La STS (sala 3.) de 31 de enero de 2001 (RJ 2001, 1083) ....... 352
1. Introduccin .............................................................................. 352
2. Argumentos del TS para anular la reforma del art. 13 RH introducida por el RD 1867/1998 ..................................................... 353
3. Doctrina crtica con la STS (Sala 3.), de 31 de enero de 2001 .... 358

Captulo XIII
La teora del ius ad rem aplicada a la transmisin
de la propiedad en el contrato de permuta de
solar por obra futura .............................................................. 361
I. Introduccin ................................................................................. 361
II. Concepto ...................................................................................... 362
III. Evolucin histrica ...................................................................... 362
IV. Aplicacin especfica al contrato de aportacin de solar por
obra futura ................................................................................... 363
V. Posibilidad de constancia registral. Anotacin preventiva ........ 368
VI.

Crticas a la teora del ius ad rem ............................................ 371

Parte IV
Anlisis de la posibilidad de defender la existencia de
un derecho real sobre inmuebles futuros
Captulo XIV
Posibilidad de defender un derecho real sobre
una cosa futura ............................................................................ 375
I. Introduccin ................................................................................. 375
II.

Concepcin tradicional. Distincin entre derecho de crdito y


derecho real ................................................................................. 378
1. Definicin y requisitos ................................................................ 378
2. Dificultades en la configuracin de ambos derechos ...................... 381

III. Sistema numerus clausus o numerus apertus de derechos reales .................................................................................................. 384
1. Introduccin .............................................................................. 384

22

LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR

2. Sistema de numerus clausus de derechos reales ......................... 385


2.1. Definicin
.................................................................... 385
2.2. Ventajas del sistema de numerus clausus ............... 386
2.3. Inconvenientes del sistema de numerus clausus ... 387
3. Sistema de numerus apertus de derechos reales ......................... 387
3.1. Definicin
.................................................................... 387
3.2. Ventajas del sistema de numerus apertus .............. 394
3.3. Inconvenientes del sistema de numerus apertus .. 394
IV.

Es posible un derecho real sobre cosa futura? ......................... 395


1. Planteamiento ........................................................................... 395
2. Qu se entiende por cosa futura? ........................................... 396
3. Validez de los contratos sobre objeto futuro ................................... 400
3.1. La contratacin con objeto futuro en la jurisprudencia de la Sala 1. del TS ............................................... 406

V. Recapitulacin ............................................................................. 409


Captulo XV
Argumentos que refuerzan la teora de la eficacia
jurdico-real de la escritura pblica de solar por
obra futura ..................................................................................... 419
I. Introduccin ................................................................................. 419
II.

Argumentos que refuerzan la teora de la eficacia jurdico-real


de la escritura pblica de permuta de solar por obra futura .... 422
1. El elemento sociolgico del art. 3.1. CC ....................................... 422
2. El carcter tridimensional del derecho de propiedad ..................... 426
2.1. El proyecto arquitectnico ......................................... 438
2.2. El principio registral de especialidad ........................ 441
2.3. El aprovechamiento urbanstico ................................ 446
2.4. Admisin de las propiedades horizontales de facto . 449
3. Suma de ficciones ....................................................................... 451

Sumario

23

Conclusiones ................................................................................. 453


BibLiografa ..................................................................................... 463
Apndice documental ................................................................ 499