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CHARTE DE L'EXPERTISE EN VALUATION IMMOBILIRE
* Association Franaise des Ingnieurs Concepteurs et Ralisateurs Industriels AFICRI

* Association Franaise des Socits d'Expertise Immobilire AFREXIM
* Chambre des Experts Immobiliers de Belgique CIBEX
* Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM CEIF - FNAIM
* Compagnie des Experts en Estimations Immobilires prs la Cour d'Appel de Paris
CEEICAP
Compagnie Nationale des Experts Immobiliers CNEI
* Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilires CNEJ
* Confdration des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers CEAFI
* Conseil Suprieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier CSN
* Fdration Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires valuateurs Fonciers
Immobiliers et Commerciaux EEFIC
* Institut Franais de l'Expertise Immobilire IFEI
* Ordre des Gomtres-Experts OGE
Sommaire gnral Prambule
Titre I - CONDITIONS GNRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN VALUATION
IMMOBILIRE
Chapitre 1 - Dfinition de l'Expertise en valuation Immobilire
Chapitre 2 - Conditions d'exercice
Chapitre 3 - thique professionnelle
Chapitre 4 - Principes d'valuation
Chapitre 5 - Application
Titre II - GUIDE MTHODOLOGIQUE RELATIF L'VALUATION DES ACTIFS
IMMOBILIERS
Chapitre 1 - Concepts de valeurs
Chapitre 2 - Dfinitions de Surfaces
Chapitre 3 - Mthodes d'valuation
Chapitre 4 - Typologie des revenus
Chapitre 5 - Dfinition des Taux de capitalisation, de rendement et d'actualisation
Titre III - GUIDE DES DILIGENCES
Chapitre 1 - Les missions ralises par les Experts en valuation immobilire
Chapitre 2 - La ralisation des Missions d'expertise
Chapitre 3 - Les Rapports
Titre IV - PRINCIPES DONTOLOGIQUES COMMUNS S'APPLIQUANT AUX EXPERTS
EN VALUATION IMMOBILIRE
Chapitre 1 - Vis--vis d'eux-mmes
Chapitre 2 - Vis--vis de leurs mandants
Chapitre 3 - Vis- vis de leurs confrres
Annexes
Annexe I - Rappel des textes principaux et lments de bibliographie
Annexe II - Liste des Associations signataires
Olivier Ferretti
12 Place Puget 83000 Toulon
Tl/Fax : 0494105302
Prambule
En France, l'activit d'Expert en valuation immobilire n'est rglemente qu'en
partie dans le cadre des Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncires
et forestires.
L'I.F.E.I. a pris en 1990 l'initiative de proposer aux principales organisations
professionnelles concernes un texte nonant les principes gnraux que leurs
membres s'engageraient respecter lorsqu'ils font acte d'Expertise.
Ce texte, revu une premire fois en 1993, dfinit dans quelles conditions la
prestation d'un professionnel immobilier peut tre qualifie d'Expertise" et quelles
consquences l'utilisation de ce terme entrane tant pour son auteur que pour ses
ayants cause.
Une nouvelle rdaction a t entreprise en 1996, tandis que paralllement le GUIDE
MTHODOLOGIQUE RELATIF L'VALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS tait revu
et complt, qu'un GUIDE DES DILIGENCES et des PRINCIPES DONTO-LOGIQUES
COMMUNS aux Experts en valuation immobilire taient rdigs.
L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d'harmonisation de l'Union
Europenne et est compatible avec les prescriptions administratives, rglementaires
ou lgislatives dj en vigueur.
Ces diffrents textes doivent servir de fondement d'une part, une meilleure
transparence et lisibilit des valuations immobilires, d'autre part, une meilleure
organisation des professionnels.
Le prsent ouvrage a donc pour objectif de fournir un rfrentiel de base commun
aux Experts en valuation immobilire, mais aussi d'tre une source d'information
pour toute personne, organisme professionnel ou priv, concerns par des
questions d'valuation immobilire.
Il est divis en cinq parties :
Titre
CONDITIONS GNRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN
VALUATION IMMOBILIRE
Ce titre correspond en fait la CHARTE DE L'EXPERTISE EN VALUATION
IMMOBILIRE initialement rdige en 1990 et revue en 1993.
Chapitre 1 - DFINITIONS
A Expertise
Si une simple estimation peut tre effectue par tout professionnel immobilier comptent
sur le cas, le terme "Expertise" correspond la prestation d'un Expert rpondant aux
qualifications ci-dessous.
B Expert
L'Expert en valuation immobilire est un spcialiste dans l'art d'valuer les divers droits
dont les biens immobiliers sont les supports.
Il doit au minimum :
- soit avoir acquis les connaissances ncessaires par un enseignement suprieur
spcifique sanctionn par diplme,
- soit tre titulaire d'un diplme d'enseignement suprieur et avoir reu un complment
de formation spcifique,
- soit avoir acquis une exprience professionnelle au cours de sept annes de pratique
des disciplines immobilires, dont au moins quatre dans l'activit d'expertise en
valuation immobilire.
Olivier Ferretti
Tl/Fax : 0494105302
L'Expert assure, en outre, de manire permanente l'actualisation des connaissances

utiles l'Expertise dans les domaines technique, conomique, juridique, fiscal et
comptable, de faon maintenir sa comptence et garantir aux utilisateurs la qualit
des travaux pour lesquels il est commis.
Chapitre 2 - CONDITIONS D'EXERCICE
A - Conditions gnrales
L'Expert est soit une personne physique, soit une personne morale.
Si l'Expert est une personne morale, la Direction technique de celle-ci doit tre assure
par un ou des Experts personnes physiques.
B - Conditions financires
- L'Expert convient de sa rmunration avec ses Mandants.
- Il s'engage faire couvrir sa responsabilit civile professionnelle ainsi que celle de ses
collaborateurs
par
une
compagnie
d'assurance
notoirement
solvable.
Chapitre 3 - THIQUE PROFESSIONNELLE
L'Expert s'engage respecter les rgles dontologiques principales rappeles ci-dessous.
A - Devoirs de l'expert
- L'Expert peut refuser une mission, mais s'il l'accepte il doit la remplir compltement.
- Pendant l'excution de sa mission, il doit :
procder ses oprations dans l'honneur, la dignit et la correction,
accomplir ses tches en toute impartialit,
conserver son indpendance en excluant toute pression ou influence,
conclure en toute conscience et bonne foi,
respecter le secret professionnel,
dposer ses conclusions dans les dlais convenus
B - Relations avec ses mandants
- L'Expert est prsum indpendant lorsqu'aucun intrt personnel, aucun lien de
parent de subordination n'est susceptible d'influencer son valuation. Dans le cas
contraire, il doit se rcuser (1).
- Il doit en outre :
mettre en ouvre tous les moyens d'investigation ncessaires l'accomplissement de sa
mission,
tre en mesure de justifier ses conclusions,
rdiger un rapport clair et prcis
C - Relations avec ses confrres
- L'Expert doit entretenir des relations courtoises avec ses confrres
- En toute confraternit, il peut changer avec eux les informations et donnes nonconfidentielles utiles leurs travaux, sans nuire aux intrts de son mandant.
D - Responsabilit vis--vis des tiers
- Le mandant est libre de faire du rapport de l'Expert telle utilisation qu'il lui plaira
pourvu qu'il en respecte l'intgralit et la finalit convenue
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- Vis--vis de ses mandants et des tiers, la responsabilit professionnelle de l'Expert

correspond son obligation de moyens et non de rsultat.
E Publicit
- Lorsque le recours la publicit n'est pas formellement interdit, cette publicit doit
s'exercer avec mesure et conformment la loi
- Un Comit d'Application de la Charte fixera les conditions dans lesquelles la prsente
Charte pourra tre utilise des fins promotionnelles
Chapitre 4 - PRINCIPES D'VALUATION
L'Expert reste libre du choix des principes et des mthodes adaptes aux conclusions
qu'il doit produire.
Toutefois il doit exister entre les adhrents la Charte un consensus sur les grands
principes d'valuation, la mthodologie de base et la prsentation des Rapports
d'Expertise.
Les principes mthodologiques , en particulier sur le plan de la terminologie, sont
dvelopps ci-aprs dans le "GUIDE MTHODOLOGIQUE RELATIF A L'VALUATION DES
ACTIFS IMMOBILIERS".
A - Types de valeurs
Il existe deux catgories de valeurs en matire de terrains et de btiments :
les valeurs de march (valeur vnale, valeur locative),
les valeurs de remplacement (cot de remplacement brut ou net).
1 - Les valeurs de march
Valeur vnale
C'est le prix auquel un droit de proprit pourrait raisonnablement tre vendu sur le
march l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes tant supposes
pralablement runies :
a) la libre volont du vendeur et de l'acqureur,
b) un dlai raisonnable pour la ngociation, compte tenu de la nature du bien et de la
situation du march,
c) que la valeur soit un niveau sensiblement stable pendant ce dlai,
d) que le bien ait t propos la vente dans les conditions du march, sans rserves,
avec une publicit adquate,
e) l'absence de facteurs de convenance personnelle.
Valeur locative
C'est la contrepartie financire annuelle susceptible d'tre obtenue sur le march de
l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.
Elle correspond donc au loyer de march qui doit pouvoir tre obtenu d'un bien
immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catgorie de biens et
dans une rgion donnes.
La notion de valeur locative de march implique qu'il n'y a pas, paralllement la
conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire prcdent
(droit au bail), soit au propritaire (pas de porte, droit d'entre).
La valeur locative de march est exprime hors droit de bail ou hors TVA, et hors
charges locatives, ou de toute autre nature, refactures au preneur.
2 - Les valeurs de remplacement
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Cot de remplacement brut

Il s'agit du cot d'achat du terrain et du cot de construction des btiments, l'identique
ou l'quivalent, qui s'y trouvent, impts non rcuprables, frais, taxes, honoraires
inclus.
Cot de remplacement net
Il s'agit du cot de remplacement brut, duquel on dduit la dprciation pour vtust et
obsolescence.
B - Mthodes d'valuation
Il existe quatre grandes familles de mthodes d'valuation de biens immobiliers.
Les mthodes par comparaison directe (ou mthodes par le march)
Celles-ci consistent comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, des transactions
effectues sur des biens quivalents en nature et en localisation, une date la plus
proche possible de la date d'Expertise.
Les mthodes par le revenu
Celles-ci consistent capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer
constat ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir
une valeur vnale.
Les mthodes par le cot de remplacement
Celles-ci consistent reconstituer le prix de revient du bien, en dduisant le cas chant
une dprciation. Cette dernire catgorie de mthodes est peu utilise en matire de
valeur de march. Elle est plus frquemment utilise pour des biens immobiliers trs
spcialiss ou pour dfinir des valeurs d'utilit ou d'exploitation.
Les mthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent des catgories de biens immobiliers spcifiques ou de type
monovalent (cliniques, hpitaux, htels, cinmas, thtres ...) lorsque leur affectation
est maintenue. Ces mthodes sont en fait des drivs des mthodes par le revenu ou
par comparaison.
On peut y assimiler la mthode dite du "bilan-promoteur" parfois appele mthode de
rcupration foncire ou du compte rebours oprateur. Cette mthode consiste
dterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncire ou d'un immeuble reconstruire,
rnover ou rhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opration de
promotion, de rhabilitation ou d'amnagement, et en dduisant le cot des travaux et
les diffrents frais lis l'opration.
Chapitre 5 APPLICATION
1 - Toute organisation adhrente est tenue de faire respecter par ses membres les
dispositions de la prsente Charte et des textes qui la composent : GUIDE
MTHODOLOGIQUE RELATIF L'VALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS, GUIDE DES
DILIGENCES, PRINCIPES DONTOLOGIQUES COMMUNS.
2 - Pour veiller leur application, les Associations signataires constituent un Comit
d'Application de la Charte de l'Expertise en valuation immobilire.
Titre II - GUIDE MTHODOLOGIQUE RELATIF L'VALUATION DES ACTIFS

IMMOBILIERS
Olivier Ferretti
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Chapitre 1 - CONCEPTS DE VALEURS

A - Valeur vnale
La valeur vnale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait
raisonnablement tre cd en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les
conditions suivantes tant supposes pralablement runies :
- la libre volont du vendeur et de l'acqureur,
- la disposition d'un dlai raisonnable pour la ngociation, compte tenu de la nature du
bien et de la situation du march,
- le maintien de la valeur un niveau sensiblement stable pendant ce dlai,
- que le bien ait t propos la vente dans les conditions du march, sans rserves,
avec une publicit adquate,
- l'absence de facteurs de convenance personnelle.
Peuvent tre considrs comme des synonymes de la valeur vnale les termes de valeur
marchande, valeur de march ou encore valeur de ralisation (expression utilise dans le
dcret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d'Assurances).
La valeur vnale d'un bien immobilier peut tre dfinie dans deux hypothses :
- la valeur d'un bien libre ou suppos tel, partant du principe que le bien est vacant et
libre de tout titre d'occupation.
- la valeur du bien "occup", qui tient compte de la prsence dans les lieux d'occupants,
titrs ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dpend aussi des conditions juridiques et
financires de l'occupation et de la qualit du ou des occupants.
La valeur vnale est en principe exprime hors droits de mutation ou hors taxe la
valeur ajoute pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au rgime T.V.A,
T.T.C. pour l'habitation soumise au rgime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicit,
frais d'actes, honoraires).
En rgle gnrale la valeur vnale est dtermine :
- soit par une approche par comparaison directe,
- soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu thorique ou effectif.
Les autres mthodes d'valuation, notamment celles par le cot de remplacement, ne
sont utilises que de manire exceptionnelle, c'est--dire soit titre de recoupement,
soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales mthodes se rvle
impossible ou malaise.
Immeubles collectifs
Deux approches de la Valeur Vnale peuvent tre pratiques pour les immeubles
collectifs, en particulier pour le logement :
- soit une vente " en bloc ",
- soit une cession lot par lot (" vente la dcoupe ").
Usage actuel ou usage alternatif
Plusieurs approches de la Valeur Vnale sont possibles suivant que l'on suppose
l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien
entendu tre trs diffrentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du
march et le cot de transformation.
B - Valeur locative de march
Olivier Ferretti
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Elle s'analyse comme la contrepartie financire annuelle de l'usage d'un bien immobilier
dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de march qui doit pouvoir tre
obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une
catgorie de biens et dans une rgion donnes.
La valeur locative de march intgre ventuellement l'incidence de toute somme ou
versement en capital, soit au locataire prcdent (droit au bail), soit au propritaire (pas
de porte, droit d'entre, indemnit de changement d'activit, etc...).
La valeur locative de march est exprime hors droit de bail ou hors TVA, et hors
charges locatives, ou de toute autre nature, refactures au preneur.
En ce qui concerne l'immobilier d'habitation, les lois et rglements fixent de manire
prcise les charges incombant respectivement aux locataires et propritaires.
Pour l'immobilier d'entreprise, il n'existe pas de telle rpartition et suivant les baux, tout
ou partie des charges sont ou non refactures aux locataires.
C - Valeur d'utilit
La valeur d'utilit est dfinie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement
global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avis devrait accepter de dcaisser pour
pouvoir disposer d'un bien directement ncessaire l'exercice de son activit.
Elle a t parfois dsigne sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur
d'utilisation, valeur d'exploitation. Elle peut tre rapproche de la notion de cot de
remplacement (voir infra). Elle se rapproche galement de la "Valeur Actuelle" telle
qu'elle est dfinie dans le Code de Commerce savoir :
"la valeur d'estimation qui s'apprcie en fonction du march et de l'utilit du bien pour
l'entreprise".
La Valeur d'utilit peut se calculer selon deux types de mthodes, en fonction de la
nature du bien valuer :
- soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur
d'utilit correspond la Valeur Vnale augmente des impts, taxes et frais sur
l'acquisition ainsi que des ventuels travaux d'adaptation ou d'amnagement ;
- soit il s'agit d'un bien spcifique, et c'est alors une mthode par le cot de
remplacement qui sera utilise.
D - Cot de remplacement brut

Il sert notamment dfinir la valeur de remplacement d'un immeuble.
Il comprend le cot d'achat du terrain et le cot de construction des btiments et
agencements immobiliers, impts non rcuprables, frais, taxes et honoraires inclus.
E - Cot de remplacement net
Il s'agit du cot de remplacement brut duquel on dduit une dprciation tenant compte
de la vtust et de l'obsolescence.
F - Valeur d'apport
La valeur d'apport est celle pouvant tre affecte un bien immobilier dans le cadre
d'une opration d'apport dtermine ou de transfert d'actif.
Elle est fonction de la nature de l'opration et de la destination des biens convenue entre
les parties. La valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre
d'une opration prcise.
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C'est donc aux parties (apporteurs et apports) de dfinir quel type de valeur (et
partant, quelles modalits de calculs), doit tre choisi, et ce, sous le contrle des
Commissaires aux Apports.
G - Prix de convenance
Le prix de convenance particulire traduit le prix de ralisation sur le march d'un bien
dans des circonstances spciales qui ont fauss le jeu normal de la loi de l'offre et de la
demande.
Ce prix rsulte du fait que l'une des parties t motive par une convenance
particulire, donc propre elle seule, et exogne par rapport au march immobilier.
Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vnale moyenne, mme si les
parties prenantes l'opration n'ont pas ralis une opration dfavorable de leur propre
point de vue.
Le prix de convenance est gnralement considr comme non opposable au regard de
la rglementation fiscale.
H - Valeur de vente force
Il s'agit de la valeur de ralisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de
contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier
ou autre). Elle traduit une diffrence sensible, du moins dans la majorit des cas, avec la
valeur vnale moyenne.
L'expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d'une vente force ; en effet si
l'alination a un caractre obligatoire, les bases d'indemnisation doivent tre la valeur du
march et le dommage subi par l'expropri la date de rfrence.
I - Valeur neuf
Celle-ci se dfinit comme le cot de reconstruction de btiments et d'quipements de
nature immobilire (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus.
la diffrence de la valeur de march, elle est gnralement tablie l'identique ou
l'quivalent sur la base de devis.
Elle ne concerne que les btiments et les quipements (Services Gnraux ou Elments
de confort) qui y sont lis.
J - Valeur d'assurance
La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assur auprs d'une
Compagnie. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances
et de base de discussion pour le montant ventuel des indemnits en cas de sinistre.
La valeur d'assurance peut recouvrir deux notions :
- la valeur neuf, dfinie plus haut (calcule l'identique ou l'quivalent),
- la valeur neuf vtust dduite (valeur neuf laquelle a t appliqu un coefficient
de vtust tenant compte de l'ge du bien et de son tat d'entretien).
En France, la valeur d'assurance est exclusivement dtermine par un certain nombre de
cabinets spcialiss agrs par l'Assemble Plnire des Socits d'Assurances et de
Dommages (APSAD).
K - Valeur de droit au bail
Olivier Ferretti
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Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail
un successeur.
Le droit au bail est donc la contrepartie conomique des avantages que constitue la
reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et
l'existence d'un loyer qui peut apparatre sensiblement diffrent des loyers pratiqus sur
le march. En matire de commerces, l'emplacement revt un intrt particulier car il a
une consquence directe sur l'activit.
L'valuation d'un droit au bail consiste donc apprcier la valeur de l'ensemble des
diffrents avantages dont va bnficier un locataire pendant une priode de temps
variable.
La valeur du droit au bail est gnralement inversement proportionnelle au montant du
loyer vers dans le cadre du bail. Elle crot avec la dure prise en considration et les
degrs de protection ou les avantages dont bnficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
- d'une part, du fonds de commerce dont il peut tre l'une des composantes,
- d'autre part, du droit d'entre ou du pas de porte qui s'analysent quant eux, comme
la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du
renouvellement de celui-ci, et qui sont verss au propritaire.
Le droit d'entre ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer
et dispose d'un rgime juridique et fiscal sensiblement diffrent de celui du droit au bail.
Chapitre 2 - DFINITIONS DES SURFACES
A - Surface cadastrale
Surface d'un terrain ou d'une assiette foncire telle qu'elle figure dans les documents
cadastraux.
Rappelons que les documents cadastraux sont principalement caractre fiscal puisqu'ils
permettent de fixer l'assiette de l'impt foncier. Le plan cadastral couvre l'ensemble du
territoire national.
En matire d'origine de proprit, les documents cadastraux ne constituent qu'une
prsomption simple. La surface cadastrale peut tre issue d'un arpentage (mesurage
effectu par un gomtre), d'une dtermination graphique partir du plan cadastral ou
encore de mesurages effectus sur le terrain pour les plans numriques.
B - Surface Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B.)
La Surface Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B.) est dfinie au premier alina de l'article R 1122 du Code de l'Urbanisme :
"La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est gale la somme des
surfaces de plancher de chaque niveau de la construction".
La circulaire n 90/80 du 12 Novembre 1990 du Ministre de l'quipement indique les
lments constitutifs de la S.H.O.B. ;
- la S.H.O.B. doit tre mesure de manire prendre en compte, d'une part, l'paisseur
de tous les murs (extrieurs et intrieurs, porteurs ou constituant de simples
cloisonnements) et d'autre part, tous les prolongements extrieurs d'un niveau tels que
les balcons, loggias, coursives.
Ainsi, sont compris dans la S.H.O.B.:
- les rez-de-chausse et tages, (y compris ceux des constructions non fermes de murs
telles que des hangars par exemple) ;
- tous les niveaux intermdiaires tels que mezzanines et galeries ;
- les combles et sous-sols, amnageables ou non ;
- les toitures terrasses, accessibles ou non.
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En revanche, sont exclure de la S.H.O.B. :

- les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylnes, canalisations,
citernes, silos de mme que les auvents constituant seulement des avances de toiture
devant une baie ou une faade ;
- les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chausse ;
- tous les vides, qui par dfinition ne constituent pas de surface de plancher et
notamment ceux occasionns par les trmies d'escalier, d'ascenseur ou de montecharge.
Ne constituent pas davantage de surface de plancher, les marches d'escalier, les cabines
d'ascenseur et les rampes d'accs.
En revanche, constitue de la S.H.O.B., la partie du niveau infrieur servant d'emprise
un escalier, une rampe d'accs, ou la partie du niveau infrieur auquel s'arrte la
trmie de l'ascenseur.
C - Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.)
La Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) s'obtient partir de la S.H.O.B. en oprant un
certain nombre de dductions :
Dductions
relatives
aux
sous-sols
et
aux
combles
des
constructions
"Sont dduites les surfaces de plancher hors ouvre des combles et des sous-sols non
amnageables pour l'habitation ou pour des activits caractre professionnel, artisanal,
industriel ou commercial".
Cette dduction s'opre au regard de l'apprciation des trois critres suivants.
Hauteur des locaux :
Sont considres comme non amnageables les parties de planchers en comble ou en
sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond infrieures 1,80 m.
Affectation des locaux :
Ne sont pas pris en compte dans la S.H.O.N. certains locaux en comble ou en sous-sol
non amnageables pour l'habitation ou pour d'autres activits en raison de l'usage qui en
est fait dans la construction (chaufferie, systme d'air conditionn, machinerie
d'ascenseurs, installation tlphonique...).
En revanche, sont pris en considration les surfaces telles que buanderies, salles de
jeux, vestiaires, schoirs.
Consistance des locaux
Peuvent tre considres comme non amnageables les surfaces de certains locaux en
combles ou en sous-sols mme si leur hauteur excde 1,80 m (impossibilit supporter
des charges lies des usages d'habitation ou en raison de l'encombrement de la
charpente).
Dductions
relatives
aux
toitures-terrasses,
balcons,
loggias
et
surfaces
non
closes
du
rez-de-chausse
"Sont dduites les surfaces de plancher hors oeuvre, les toitures-terrasses, les balcons,
les loggias ainsi que les surfaces non closes situes au rez-de-chausse".
Dductions
relatives
aux
aires
de
stationnement
des
vhicules
"Sont dduites des surfaces de plancher hors oeuvre, les btiments ou les parties de
btiments amnags en vue du stationnement des vhicules".
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la S.H.O.N. qu'elles soient ou non destines
faire l'objet d'une gestion de caractre commercial et quelle que soit leur situation par
rapport l'immeuble (sous-sols, rez-de-chausse, constructions en silo ou isoles).
Dductions
relatives
certains
btiments
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des
exploitations
agricoles
10
"Sont dduites les surfaces de plancher hors oeuvre des btiments affects aux
logements des rcoltes, des animaux ou du matriel agricole ainsi que les serres de
production".
Dduction forfaitaire relative l'isolation des locaux usage d'habitation
"Est dduite une surface gale 5 % des surfaces hors oeuvre affectes l'habitation".
Cette dduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectes l'habitation.
Elle est rpute compenser la surface brute de plancher consomme par les matriaux
d'isolation thermique ou acoustique.
Dductions spcifiques aux oprations de rfection d'immeubles usage d'habitation
"Sont galement dduites de la surface hors oeuvre, dans le cas de la rfection d'un
immeuble l'usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de
plancher affectes la ralisation de travaux tendant l'amlioration de l'hygine des
locaux et celles rsultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes
situes en rez-de-chausse".
La dtermination de la S.H.O.N. permet de vrifier si un projet respecte la densit de
construction ou les droits de construction autoriss sur le terrain d'implantation, ou de
dterminer les droits construire rsiduels sur un terrain bti ou ayant fait l'objet d'une
division.
LA S.H.O.N. EST AINSI D'USAGE PERMANENT EN MATIERE DE PERMIS DE CONSTRUIRE
OU DE CERTIFICAT D'URBANISME.
Elle est galement employe pour liquider les taxes d'urbanisme (T.L.E., Taxe
Dpartementale pour le financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de
l'Environnement, Taxe Dpartementale des espaces naturels sensibles...), le versement
rsultant du dpassement de Plafond Lgal de Densit ou la participation en cas de
dpassement du Coefficient d'Occupation des Sols.
D - Surface Utile Brute
La Surface Utile Brute est gale la Surface Hors Oeuvre Nette, dduction faite des :
- lments structuraux : poteaux, murs extrieurs, refends ...
- circulations verticales : les parties non dduites dans le cadre de la S.H.O.N....
La Surface Utile Brute peut se dcomposer en trois lments :
- circulations horizontales,
- locaux caractre social et sanitaire,
- surfaces effectivement rserves aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires,
etc ...).
La surface utile brute est le paramtre de base le plus couramment retenu pour les
expertises en valeur vnale, en valeur d'utilit ou en valeur locative de march.
E - Surface utile nette
Il s'agit de la surface utile effectivement rserve au travail (surfaces administratives, de
recherche fondamentale, de stockage, de production et assimiles ...).
Elle est obtenue en dduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les
locaux sociaux et les sanitaires.
F - Surface utile pondre
Cette notion est principalement utilise pour les surfaces de ventes et en particulier les
boutiques.
Elle est tablie partir de la surface utile brute en dcomposant celle-ci en zones
affectes de coefficients variant en fonction de leur intrt commercial (surface de vente,
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rserves...).
La notion de surface pondre est utilise galement de faon plus rare et moins
systmatique dans l'valuation d'autres types d'immeubles ou de locaux. Le principe
reste le mme mais il est appliqu d'une manire diffrente, en ramenant les diffrentes
catgories de surfaces relles, selon leur intrt, une surface courante ou "talon" (voir
J).
G - Surface GLA (Gross Leasing Area ou "Gross Lease Area")
Cette notion est frquemment utilise dans les centres commerciaux. Elle correspond
la surface hors oeuvre nette d'un local commercial augmente des auvents, paliers
extrieurs, gaines techniques.
Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes diffrents lots
(dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple).
H - Surface commercialisable
Cette notion est souvent utilise pour les locaux caractre commercial (bureaux,
activits...).
Elle correspond la surface utile brute sous rserve de la comptabilisation effective des
parties de locaux usage commun (circulation horizontales, sanitaires...).
I - Surface habitable
La surface habitable, dfinie l'article R 111-2 du Code de la Construction et de
l'Habitation, est la surface de plancher construite, dduction faite des surfaces occupes
par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, brasement de portes et fentres. Il
n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur infrieure
1,80 m.
J - Surface dveloppe hors oeuvre pondre (S.D.H.O.P.)
Somme des surfaces hors oeuvre (c'est--dire murs pri mtriques compris) des
diffrents niveaux d'un btiment, affects de coefficients de pondration proportionnels :
- soit l'utilit de ces niveaux par rapport celle d'un niveau courant (en cas
d'estimation de la valeur vnale),
- soit leur prix de revient (en cas d'valuation du cot de construction ou de
reconstruction).
K - Superficie privative D'UN LOT DE COPROPRIT
(au sens de la loi dite Carrez)
Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts aprs dduction des
surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines,
embrasures de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur infrieure
1,80 m. Les lots ou fractions de lots d'une superficie infrieure 8 m2 ne sont pas pris
en compte pour le calcul de cette superficie.
Cette surface privative est donc trs proche des notions de surface utile brute en
immobilier d'entreprise et de surface habitable en habitation, sans toutefois se confondre
entirement avec celles-ci.
On se rapportera donc, pour les obligations de dclarer cette superficie privative pour les
biens soumis au rgime de la coproprit et faisant l'objet d'un acte de vente, la loi du
18 Dcembre 1996 et aux textes d'application (dcret du 23 Mai 1997).
Chapitre 3 - MTHODES D'VALUATION
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A - Mthodes par comparaison

Ces mthodes, qui connaissent un certain nombre de dclinaisons variables suivant les
types de biens, consistent partir directement des rfrences de transactions effectues
sur le march immobilier pour des biens prsentant des caractristiques et une
localisation comparables celle du produit expertis.
On les appelle galement parfois des mthodes "par le march" ou encore "par
comparaison directe".
Selon les cas, ces mthodes permettent d'valuer un bien ou un droit immobilier en
attribuant un prix pour chaque composante partir des ventes ralises sur des biens
similaires ou approchants.
Selon les types d'immeubles, les paramtres retenus pourront tre la surface habitable,
la surface utile, la surface pondre, l'unit (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.).
B - Mthodes par le revenu
Ces mthodes consistent partir, soit d'un revenu constat ou existant, soit d'un revenu
thorique ou potentiel (loyer de march ou valeur locative de march), et lui appliquer
un taux de rendement, donc le capitaliser.
Les mthodes par le revenu sont galement appeles mthodes "par capitalisation du
revenu" ou "par le rendement".
Elles peuvent tre dclines de diffrentes faons selon l'assiette des revenus considrs
(loyer effectif, loyer de march, revenu net), auxquels correspondent des taux de
rendement distincts.
En France, l'assiette est gnralement constitue soit par le loyer annuel hors taxes et
hors charges locatives, soit par la valeur locative de march annuelle hors taxes et hors
charges locatives.
Les mthodes par le revenu peuvent connatre des applications trs diverses. Certaines
mthodes se fondent sur des revenus nets ou projets que l'on actualise sur une priode
future.
C - Mthodes par le cot de remplacement
Le cot de remplacement constitue la fois une valeur en soi (valeur de remplacement)
et galement une mthode de calcul.
En tant que mthode de calcul, le cot de remplacement d'un immeuble, intgre la fois
l'assiette foncire, les btiments et les quipements qui y sont lis.
Il peut se calculer de trois faons diffrentes :
- soit un cot de remplacement l'identique : il s'agira dans ce cas de la valeur vnale
du terrain, augmente du cot de reconstruction des btiments et installations
l'identique, des frais accessoires de l'opration et de la TVA non rcuprable. Ce mode de
calcul est peu ou pas employ en valeur d'utilit. Il est en revanche employ en matire
de valeur d'assurance pour les btiments.
- soit un cot de remplacement l'quivalent c'est--dire la valeur vnale du terrain,
augmente d'un cot de reconstitution des btiments l'quivalent, en partant du
principe que si les biens taient reconstruits aujourd'hui, ils le seraient dans des normes
de surfaces, de matriaux et d'quipements diffrentes du btiment existant considr.
- soit la valeur vnale de l'immeuble pris dans son ensemble augmente des frais et
droits d'acquisition, des ventuels travaux d'adaptation pour y exercer une activit
prcise.
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Cette approche est gnralement employe lorsqu'on apprcie un immeuble courant ou

standard dont l'quivalent peut tre disponible sur le mme march.
D - Mthodes indiciaires
Ces mthodes consistent partir d'un valeur antrieure, quelle qu'en soit la nature, et
lui appliquer un indice ou un coefficient de variation.
Ces mthodes sont peu employes et dconseilles en matire de valeur vnale puisqu'il
n'existe aucun indice gnral permettant de chiffrer l'volution des valeurs de march
des diffrents biens immobiliers.
Elles sont en revanche employes en matire de valeur faisant appel des notions de
cot.
E - Mthodes dites par sol et construction
Ces mthodes consistent apprcier sparment les deux composantes de l'immeuble :
le terrain, d'une part, les btiments, d'autre part. Selon la faon dont elles sont dclines
ces mthodes s'apparentent soit des mthodes par comparaison, soit des mthodes
par le cot de remplacement.
F - Mthode dite du bilan promoteur
Cette mthode est parfois appele galement mthode de "rcupration foncire" ou de
"compte rebours oprateur".
Elle consiste partir d'un prix de vente d'une opration projete sur un terrain,
reconstituer les diffrents cots grevant l'opration (cot de construction, frais
financiers, honoraires, marge) pour parvenir par dduction en final la valeur du terrain
ou de l'immeuble en question. Cette mthode est couramment utilise pour estimer la
valeur marchande de terrains btir en milieu urbanis.
Elle peut tre galement applique pour dterminer la valeur d'un immeuble bti
existant mais destin faire l'objet d'une opration de restructuration lourde ou de
reconstruction.
Elle doit s'appuyer, pour dfinir le prix de sortie du programme, non seulement sur les
rfrences de transactions pour des biens comparables celui devant tre difi, mais
encore sur une analyse de l'offre et de la demande normalement prvisibles d'ici la date
de livraison du bien.
G - Mthodes dites professionnelles
Ces mthodes concernent un certain nombre de biens caractre spcifique ou encore
monovalent tels que : htels, cinmas, hpitaux, cliniques.
Elles sont galement utilises frquemment en immobilier de loisirs et pour certaines
surfaces commerciales.
Ces mthodes sont en fait des drivs des mthodes par comparaison directe ou par le
revenu. Elles privilgient gnralement toutefois la considration du chiffre d'affaires et
de la marge brute rellement effectus ou potentiels de l'activit exerce dans les
locaux, et d'un pourcentage de chiffre d'affaires admissible en loyer.
Chapitre 4 - TYPOLOGIE DES REVENUS
A Loyer
Il s'agit du loyer annuel brut ou "loyer en principal" vers par un locataire ou un
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occupant un propritaire, en change de l'usage d'un bien immobilier en vertu d'un

titre d'occupation.
Peuvent dans certains cas tre assimiles un loyer des redevances ou indemnits
annuelles en contrepartie de la concession ou de l'occupation d'un bien immobilier. Le
loyer est exprim hors droit de bail ou hors TVA et hors charges locatives refactures au
preneur.
Les loyers sont gnralement indexs annuellement ou triennalement en fonction
d'indices convenus entre les parties (le plus souvent l'indice INSEE du cot de la
construction).
Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l'immeuble.
B - Valeur locative de march
Elle se dfinit comme la contrepartie financire acceptable sur le march pour l'usage
annuel d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail (quelle que soit sa nature) ou d'un
autre titre d'occupation. Elle varie en fonction de l'offre et de la demande sur le march
locatif concern.
Comme le loyer, elle est exprime hors droit de bail, hors taxes (TVA) et hors charges
locatives refactures au preneur.
La valeur locative de march correspond la totalit du loyer de march qui pourrait
tre ngoci pour le bien la date de rfrence : elle intgre l'incidence des sommes
forfaitaires verses au locataire prcdent (droit au bail) ou au propritaire (droit
d'entre, pas de porte).
C - Revenu semi net
Il s'agit du loyer annuel diminu d'un certain nombre de frais que le propritaire engage
et qui ne sont pas, contrairement aux charges locatives, habituellement rembourss par
le locataire.
Ces frais concernent gnralement l'entretien courant (hors gros-oeuvre) du local ou de
l'immeuble.
La notion de "revenu semi net" peut varier suivant les postes de charges, les usages
locaux ou nationaux. Elle doit donc tre utilise avec rserves.
D - Revenu net
Il se dfinit comme le loyer annuel et les ventuels autres revenus gnrs par
l'immeuble desquels on soustrait l'ensemble des frais annuels support par le
propritaire et dcoulant de la nature intrinsque de l'immeuble, mais indpendants de
la personnalit du propritaire.
titre d'exemple, mais de manire non exhaustive, l'on peut citer parmi les lments
dduire : les honoraires ou frais de gestion, les assurances d'immeubles, la taxe foncire
et les travaux d'entretien courant (sauf si ceux-ci sont rembourss par les locataires)
ainsi que les grosses rparations.
Ce revenu net annuel constitue l'assiette laquelle est appliqu le taux de rendement
sur le revenu net (cf. chapitre 5, paragraphe E). C'est galement ce revenu net qui sert
de base dans les actualisations de flux futurs.
E - Cash-flow (flux de trsorerie)
Il s'entend comme le flux annuel constitu par la diffrence entre l'ensemble des recettes
gnres par un immeuble (loyers, location d'emplacements publicitaires, produits
financiers des dpts de garantie) et l'ensemble des dpenses, y compris les impts sur
le revenu, les ventuels remboursements d'emprunts, intrts d'emprunt ou frais
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financiers.
Le cash-flow correspond donc au revenu net dfini plus haut, duquel on soustrait en
outre des catgories de dpenses qui sont variables en fonction de la personnalit du
propritaire (rgime d'impt sur le revenu, financement en fonds propres ou avec des
emprunts
de
quotit
et
de
conditions
variables,
amortissements).
Le cash-flow stricto sensu, la diffrence du revenu net, constitue donc plus une donne
d'analyse qu'une base d'expertise.
Chapitre 5 - TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION
La question des diffrents taux employs pour les mthodes d'valuation par le revenu
recle plusieurs cueils terminologiques.
Sur le plan purement terminologique, le qualificatif de "Taux de Capitalisation" apparat
plus adquat. Toutefois il faut tenir compte du langage courant des professionnels de
l'immobilier pour lesquels l'intitul "Taux de Rendement" est le plus frquent.
Il s'agit en fait de distinguer quatre notions :
- le rendement ct vendeur ou dans l'optique d'un exercice courant de gestion (taux de
capitalisation),
Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de
l'immeuble et son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vnale. Il
est dit brut ou net selon que l'on retient au numrateur le revenu brut ou le revenu net
de l'immeuble.
- le rendement ct acqureur ou investisseur (taux de rendement, dit aussi taux de
placement),
Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut
ou net de l'immeuble et le capital engag par l'acqureur (prix d'acquisition + frais et
droits de mutation). Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numrateur le revenu
brut ou le revenu net de l'immeuble.
- la rentabilit qui inclut la notion de revenu mais aussi la plus ou moins-value en capital,
- le rendement interne qui reprsente la rmunration globale des capitaux investis
(fonds propres).
Par ailleurs, les taux dcrits ci-aprs constituent des instruments d'valuation. Ils
rsultent de l'observation des marchs immobiliers et varient dans le temps. Ils ne
doivent donc pas tre confondus avec des taux constats sur des valeurs historiques. En
outre il ne s'agit pas de taux " construits ", mais de taux dduits de l'observation des
oprations sur les marchs immobiliers.
Quant l'incidence du rgime fiscal de la cession de l'immeuble sur la valeur, il convient
de rappeler que lorsque la cession de l'immeuble est soumise au rgime de la TVA
rcuprable (et non aux droits de mutation), l'incidence de la taxe est gnralement
considre comme neutre, en immobilier d'entreprise, en raison des facults de
rcupration.
En revanche, pour l'immobilier d'habitation, les valeurs sont exprimes TTC et hors frais
d'acquisition en raison de l'impossibilit de rcuprer la taxe sur les loyers.
Le souci des rdacteurs a t de complter et surtout de clarifier un certain nombre de
concepts et d'intituls. En particulier au niveau des taux utiliss en valuation
immobilire, les dnominations sont plus courtes : il a t dcid d'intituler "taux de
capitalisation" les taux faisant rfrence un rapport direct avec la valeur vnale hors
droits, les taux de rendement tant ceux formuls par l'acheteur qui prend en compte les
frais d'acquisition, ceux-ci devant tre dduits du calcul de capitalisation (valeur " acte
en mains "), pour parvenir la valeur vnale proprement dite.
Pour la seconde distinction, qui concerne l'assiette du taux (le loyer du march ou le
loyer peru qui peut tre sensiblement diffrent du loyer du march), les qualificatifs
"thorique" ou "effectif" ont t maintenus.
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A - Taux de capitalisation thorique (T1)

Ce taux permet de calculer la valeur vnale d'un immeuble ou d'un local partir de sa
valeur locative de march potentielle.
Il s'utilise comme suit :
Valeur
T1
locative
du
march
100
Valeur
Vnale
hors
droits
B - Taux de rendement thorique (T2)

galement appel "Taux de placement brut thorique".
Il s'agit du mme calcul dans son principe, mais le taux est diffrent puisqu'il porte sur
une valeur vnale "droits inclus".
Ce taux est donc cens rmunrer un investissement initial comprenant le prix vers au
vendeur ainsi que les droits de mutation non rcuprables verss l'tat et les autres
frais d'acquisition.
Ce taux est utilis de la manire suivante :
Valeur locative du march x 100 - Droits de mutation et frais d'acquisition
T2 = Valeur Vnale libre hors droits
Il faut prciser que c'est ce taux de rendement thorique qui est le plus utilis en
immobilier d'entreprise (fourchettes de taux publies, rendements accepts sur les
immeubles lous au loyer de march ou destins tre lous). Il est parfois appel "taux
de base" ou taux du march".
C - Taux de capitalisation effectif (T3)
Ce taux permet de calculer la valeur vnale de biens immobiliers lous partir des
loyers existants.
Les loyers effectivement verss sont en effet souvent sensiblement diffrents de la
valeur locative de march qui pourrait tre obtenue d'un nouveau locataire au mme
moment.
Il s'applique de la manire suivante :
Loyers
T3
perus
100
Valeur
Vnale
"occup"
hors
droits
D - Taux de rendement effectif (T4)

galement appel "Taux de placement effectif".
Ce taux permet de calculer, partir de loyers effectivement perus, la valeur vnale plus
les frais d'acquisition et droits de mutation.
En d'autres termes, il s'agit d'un taux de rendement sur l'investissement initial (valeur
vnale + frais d'acquisition et droits de mutation non rcuprables verss l'Etat par
l'acqureur).
Ce taux drive du mme principe que le taux T2, la seule diffrence tant la base de
calcul : dans le cas du T2, l'assiette est la valeur locative de march, dans le cas du T4,
l'assiette est constitue par les loyers rels.
Pour obtenir une valeur vnale "hors droits", il convient donc de soustraire du rsultat le
montant des droits de mutation et frais d'acquisition.
Le taux de rendement net effectif s'applique donc de la manire suivante :
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Loyers
perus
x
100
Frais
T4 = Valeur vnale "occup" hors droits.
d'acquisition
et
Droits
de
mutation
E - Taux de rendement sur le revenu net (T5)

galement appel "Taux de placement net"
Ce taux permet d'obtenir la valeur vnale d'un bien immobilier en capitalisant le revenu
locatif rel, net des charges inhrentes l'immeuble et supportes par le propritaire.
Il produit une valeur vnale + frais d'acquisition et il convient donc de dduire ceux-ci.
Ce taux permet le calcul suivant :
Revenu locatif net x 100 - Droits
T5 = Valeur vnale "occup" hors droits.
de
mutation
et
frais
d'acquisition
F - Taux de capitalisation du revenu net

Le taux de capitalisation net est le rapport entre le revenu locatif net des charges
supportes par le propritaire la valeur vnale ou au prix de vente hors frais et droits
de mutation.
Il s'applique de la manire suivante :
Revenu
T6
locatif
net
100
Valeur
Vnale
"occup"
hors
droits.
G - Taux de rendement interne

Le taux de rendement interne (T.R.I. ou Internal Rate of Return en anglais) exprime la
rentabilit moyenne de l'ensemble des capitaux investis dans un placement (un
immeuble, etc.) sur une priode de temps dtermine.
Il est aussi appel "Taux de Rentabilit" (la rentabilit traduisant en fait le rendement de
l'ensemble des fonds investis sur une priode donne).
Il synthtise la fois le rendement gnr par la somme des revenus nets du placement
sur la priode, et la plus ou moins-value ralise entre le montant de l'investissement de
dpart et le produit de la revente la fin de la priode.
Si FM0, FM1, FM2 ... FMt, sont les flux financiers aux annes 0, 1, 2,... t, le taux de
rendement interne est la valeur TRI solution de l'quation :
FM0
(1+TRI)
FM1
FM2
+
(1+TRI)2
...
FMt
=
0
(1+TRI)t
H - Taux d'actualisation
Le taux d'actualisation permet de calculer la valeur actuelle d'une somme de flux
financiers venir sur une priode donne.
titre d'exemple, l'actualisation des flux financiers peut tre employe dans certaines
valuations de droit au bail, de contrats de crdit bail ou de construction sur terrain
d'autrui, ainsi que dans les mthodes d'valuation par actualisations de flux.
La doctrine a toujours vari en France et dans les autres pays trangers sur le choix du
type de taux retenir :
soit un taux raccord aux taux de rendement constats sur les marchs immobiliers
correspondants, donc dpendant essentiellement des caractristiques de l'immeuble
dans son march,
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soit des taux construits partir des taux du march financier, la base d'apprciation la
plus courante tant le taux de l'argent faible risque (c'est dire celui des obligations).
Dans le cadre d'valuations immobilires, il est d'usage de retenir en matire
d'actualisation de flux, un taux dont l'apprciation de dpart est fonde sur le taux de
l'argent faible risque gnralement rehauss d'une prime variable tenant compte de la
moindre liquidit des biens immobiliers et des caractristiques principales de l'immeuble.
Toutefois, la considration des taux de rendement nets observs sur le march
immobilier peut constituer une seconde approche dans l'apprciation d'un taux
d'actualisation.
Titre III - GUIDE DES DILIGENCES
Chapitre 1 IMMOBILIRE
LES
MISSIONS
RALISES
PAR
LES
EXPERTS
EN
VALUATION
Sept catgories de Missions ont t identifies de faon exhaustive, chacune d'elles

supposant de la part de l'Expert un certain nombre de diligences et, par voie de
consquence, de la part de son mandant la dfinition d'un cadre de mission bien prcis
et la production d'un certain nombre d'informations ou de documents ncessaires
l'expertise.
Ces sept grandes catgories sont les suivantes :
1. valuation Immobilire (proprement dite)
Celle-ci peut donner lieu un Rapport Dtaill, un Rapport Rsum ou un Certificat
d'Expertise.
2. Actualisation d'une expertise antrieure ou certification intermdiaire
3. Expertise quinquennale ou d'une autre priodicit
4. Avis sur dossier et la rvision sur dossier
5. Contrle de cohrence et de mthodes d'une expertise
6. Audit immobilier
7. Les tudes diverses
Le prsent Guide va donc dterminer les diligences appropries chaque type
d'intervention en ayant pralablement dfini le champ d'application de la mission.
Certains termes ont t volontairement carts : en particulier, celui d'avis de valeur.
L'avis de valeur consiste en une estimation souvent fournie par un professionnel qui
n'agit pas dans le cadre strict des diffrentes missions d'expertise voques dans le
prsent chapitre.
Quelles que soient les catgories d'intervention, le rapport fourni par l'expert doit
rpondre un double objectif de prcision et de transparence :
Souci de prcision et de transparence, en particulier par rapport aux questions poses
l'expert, aux hypothses de travail qui lui ont t dfinies, aux choix des mthodes
d'valuation retenues et l'expression des conclusions.
Souci de transparence quant la quantit, au contenu et la qualit des informations
qui ont t mises sa disposition ou qu'il a recueillies pour effectuer les travaux
d'expertise.
En rgle gnrale, c'est la libert contractuelle qui prvaut entre l'Expert et son
Mandant. Le volume et le dtail des diligences sont videmment fonction des dlais et de
la rmunration accords l'Expert.
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Il est cependant souhaitable d'clairer le prescripteur ou le lecteur d'une valuation

immobilire sur :
L'tendue et les limites des missions demandes l'Expert,
Le type d'intervention requis (lablisation des diffrentes catgories de Missions),
Une harmonisation de la formulation des questions poses et l'nonc prcis des
hypothses de travail,
Une standardisation de la prsentation des conclusions mises par les experts.
Les mandants, comme les experts, devraient donc
comprhension et les malentendus seraient ainsi vits.
bnficier
d'une
meilleure
Deux expertises portant sur le mme bien et labores avec les mmes hypothses de
travail devraient tre plus facilement comparables.
Enfin, le donneur d'ordre connatra d'emble, en fonction du type de mission demand,
la gamme habituelle des services et prestations qu'il est en droit d'attendre ainsi que les
limites de chaque type de mission.
A - Rapport d'expertise
Mis part le rapport d'audit immobilier, (la mission d'audit impliquant une tude
approfondie) le Rapport d'Expertise dtaill est le document le plus complet au sein de la
gamme des prestations identifies.
Le terme "Expertise" implique la visite des biens valuer quelle que soit la forme du
rendu des conclusions.
Celles-ci peuvent tre exprimes dans trois formats :
le rapport dtaill,
le rapport rsum,
le certificat d'expertise.
Les investigations auxquelles l'expert doit se livrer dans l'accomplissement d'une mission
donnant lieu l'tablissement d'un rapport d'expertise peuvent toutefois varier en
fonction du type d'immeuble ou du type de droit immobilier valu.
1 - Rapport d'expertise dtaill
Le rapport d'expertise dtaill implique la visite de l'immeuble par un expert, si possible
dans son intgralit. Cependant, pour des patrimoines trs importants, composs
d'ensembles assez homognes, une visite exhaustive et complte n'est pas toujours
possible; l'expert devra alors dterminer l'chantillon visit en accord avec son client.
Le rapport comprendra la mission, les clauses de non publication et d'utilisation, la
situation gographique, la description du bien, l'apprciation qualitative, l'valuation, les
conclusions et les annexes (cf. Chapitre 3 pour le dtail des spcifications).
2 - Rapport d'expertise rsum
Le rapport d'expertise rsum implique la visite de l'immeuble un expert, dans les
mmes conditions.
Les prestations et diligences effectues par l'expert sont en principe identiques. C'est
seulement la prsentation des conclusions qui change, celles-ci tant exprimes de faon
synthtiques et plus succinctes. Toutefois, dans certains cas, les conditions d'excution
de l'expertise ne permettent pas, souvent pour des raisons de dlai, la mise en _uvre
des mmes diligences qu'un Rapport dtaill. L'Expert devra alors le prciser clairement
dans le chapitre " Mission ".
3 - Certificat d'expertise
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Le certificat d'expertise est une forme de rapport d'expertise rsum gnralement

applique pour des expertises rptitives ou portant sur de nombreux immeubles. Il se
caractrise par une prsentation synoptique et standardise de l'expertise immobilire.
Comme dans le cas du Rapport Rsum, les diligences sont, sauf exception, identiques
celles d'un Rapport Dtaill: l'expert aura visit les lieux, recueilli et trait les donnes
de bases et effectu les mmes calculs. Seule la prsentation revt une forme plus au
moins dveloppe.
Toutefois, pour certains immeubles trs importants ou trs complexes, l'valuation sous
forme de Rapport Rsum ou de Certificat ne couvre pas la mme gamme
d'investigations et de calculs qu'un Rapport d'Expertise Dtaill.
B - Actualisation d'une expertise antrieure
De plus en plus, les immeubles font l'objet d'valuations successives intervalles
rapprochs. Les immeubles, proprits des compagnies d'assurances et des socits
civiles de placement immobilier, doivent tre valus chaque anne (cf. dcret
Novembre 1990 sur les compagnies d'assurances, et loi Janvier 1993 sur les S.C.P.I.).
Il est donc procd une actualisation d'expertise antrieure galement appele
"certification intermdiaire". L'actualisation peut se faire avec ou sans nouvelle visite de
l'immeuble. En l'absence de nouvelle visite, l'expert entreprend un examen rapide des
modifications intervenues dans la situation juridique, urbanistique ou locative de
l'immeuble et remet ses conclusions sous forme succincte.
Si l'immeuble a subi des modifications notables dans sa structure ou son environnement,
le client ou l'expert peut dcider qu'une nouvelle visite s'impose. L'expert pourra alors
revisiter l'immeuble soit de manire exhaustive, soit sous forme d'une reconnaissance
extrieure qui consiste en l'inspection des parties communes de l'immeuble et de son
environnement immdiat.
En rgle gnrale, une nouvelle visite, ne serait ce que sous la forme d'une
reconnaissance extrieure, est souhaitable.
C - Rvaluation (Expertise quinquennale ou autre)
Pour les immeubles des compagnies d'assurance ou des S.C.P.I., une expertise
quinquennale est obligatoire aprs 4 certifications intermdiaires.
Pour les autres immeubles, une rvaluation peut s'imposer aprs une premire
expertise antrieure. Les rvaluations impliquent de prfrence une visite complte,
soit au minimum une simple reconnaissance extrieure s'il n'y a pas eu de modification
notable dans la structure ou dans l'tat de l'immeuble et compte tenu de la date du
rapport prcdent.
S'il n'y a pas eu de nouvelle visite complte, le Rapport contiendra une rserve relative
l'tat intrieur de l'immeuble.
Le rapport de rvaluation sera un rapport d'expertise dans les modalits telles que
dfinies au paragraphe I.
D - Avis sur dossier ou Rvision sur dossier
Les avis sur dossier sous-entendent que l'immeuble n'a pas t visit. Ces avis peuvent
prendre la forme d'une rvision s'il s'agit de donner son avis sur le rapport d'expertise
d'un confrre.
Parfois cet avis doit tre donn dans un dlai trs court, sans avoir tous les lments
caractristiques de l'immeuble. Cet avis devra donc prciser les lments qui ont t
fournis ou pas ; si ce dernier fait tat d'hypothses, elles devront tre clairement
exprimes. Les conclusions seront le plus souvent rsumes et succinctes.
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E - Contrle de cohrence et mthode d'expertise

Il peut tre demand un expert son avis sur un rapport d'expertise immobilire. Le
travail demand consiste :
- vrifier le choix et la rgularit des mthodes d'valuation utilises.
- fournir un diagnostic gnral sur la cohrence de la ou des valuations, sans raliser
pour autant une expertise des immeubles.
Dans certains cas, l'Expert en valuation immobilire peut se voir demander de valider
les conclusions d'un confrre, que celui-ci ait agi en tant qu'Expert interne ou externe au
mandant.
F - Audit immobilier
Il s'agit d'une mission de vrification approfondie concernant un immeuble, dont
l'expertise dtaille est, soit le pralable, soit plus souvent l'aboutissement.
L'audit immobilier complet doit en effet comprendre les travaux suivants :
- Vrification des titres de proprit tant prcis que, si celle-ci n'est pas effectue par
l'expert, elle doit l'tre par un juriste.
- Production d'extraits cadastraux (matrices et plans).
- Vrification de la situation d'urbanisme des biens, confirme par un document
engageant l'administration et opposable aux tiers (certificat d'urbanisme, permis de
construire).
- Estimation dtaille, par devis d'un professionnel, des travaux entreprendre sur
l'immeuble.
- Analyse des facteurs susceptibles d'affecter l'environnement de l'immeuble avec, en
cas de besoin, avis d'un technicien extrieur ventuel.
titre d'exemple, l'expert en valuation immobilire (sauf spcification particulire) n'est
pas en mesure techniquement d'effectuer lui-mme un sondage des sols, des contrles
techniques concernant le degr de pollution ou de contamination de la proprit ou de
son environnement immdiat.
Toutefois, les renseignements recueillis auprs du client et des autorits administratives
locales peuvent lui permettre, s'il apparat des doutes ou des craintes ce sujet, d'en
informer son client, de faon que celui-ci puisse requrir les enqutes ou les tudes
ncessaires auprs de socits spcialises.
- Examen des originaux de baux et avenants pour les immeubles lous ; s'il n'est pas
effectu par l'expert, il doit l'tre par un juriste.
- Mesurage des surfaces bties si les documents en possession du client ou de ses
conseils laissent planer un doute (plans n'tant plus jour, plans incohrents, tats de
superficie n'ayant pas t dresss par un gomtre-expert ou un architecte, plans
rduits).
Il est bien vident qu'un audit immobilier complet est une mission lourde. De ce fait
l'expert ne peut la raliser seul mais en collaboration avec d'autres techniciens et
professionnels, en disposant d'un laps de temps suffisant. Dans un certain nombre de
domaines, il devra faire appel des prestataires de services de l'extrieur.
Dans certains cas, l'audit sera partiel, le mandant convenant avec l'expert du champ des
diligences et des investigations oprer.
En outre, la production de documents administratifs (Urbanisme, Hypothques) peut
s'avrer longue. En rgle gnrale, ce type de mission sur un immeuble entier ne peut
tre ralise dans un dlai infrieur un mois et peut s'taler sur une priode de
plusieurs mois.
L'expertise immobilire dtaille intervient en principe au terme de l'audit immobilier ;
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toutefois, une premire expertise peut tre faite pralablement l'audit puis complte
ou corrige une fois l'audit achev.
G - tudes diverses
Il n'existe pas de terminologie arrte ce jour de ces diffrents types d'tudes qui
viennent souvent dans le prolongement d'une expertise, mais l'on peut citer entre autres
les tudes de valorisation, les tudes d'amnagements et les analyses financires
prospectives.
Sous ce vocable gnrique sont regroupes des interventions qui ne peuvent pas tre
assimiles des expertises, mme si une valuation ou une expertise en sont le point de
dpart ou l'aboutissement.
titre d'exemples les plus courants et de faon non exhaustive, nous citons :
- les analyses prospectives : leur objet est d'analyser la valeur d'un bien ou d'un droit
immobilier dans le futur, ou de situer ce bien en fonction de l'volution des marchs ;
- les tudes de mise en valeur ou d'amnagement : celles-ci consistent en gnral
partir de l'existant, proposer ou suggrer des modifications tendant faire voluer la
valeur d'un immeuble ;
- les tudes de faisabilit : il s'agit d'analyses visant dterminer la conformit d'un
projet immobilier aux contraintes juridiques, techniques et conomiques.
Quel que soit le type d'tude entrepris, il apparat souhaitable lorsque l'Expert, ne
produit qu'un seul document, de bien distinguer l'Expertise proprement dite des tudes
afin d'viter toute confusion.
Chapitre 2 - LA RALISATION DES MISSIONS D'EXPERTISE
A - Formalisation de la mission
1 - Lettre de mission
La lettre de mission doit comprendre, en principe, l'objet de l'expertise, la nature de
l'expertise, les documents d'information ncessaires pour l'expertise, le montant des
frais et honoraires fixs aprs change avec l'expert, les modalits de rglement des
honoraires, avec le versement d'une provision, si celle-ci a t prvue.
Pour des raisons d'urgence, l'expertise peuvent commencer avant la rception de la
lettre de mission manant du client.
2 - Personnes concourant l'expertise
Un expert ou une socit d'expertise peuvent utiliser un ou plusieurs collaborateurs pour
raliser l'expertise. Ces derniers oprent sous l'entire responsabilit de l'expert ; il est
recommand que leur participation soit indique en introduction du rapport d'expertise.
Lorsqu'il s'agit d'experts ou de collaborateurs extrieurs, ceux-ci peuvent tre
mentionns dans le rapport mais ils n'engagent leur responsabilit directe vis vis du
mandant que s'ils sont co-signataires de l'expertise.
3 Confidentialit
Confidentialit gnrale
Le rapport d'expertise est de diffusion confidentielle : il ne peut tre transmis une
tierce personne qu'aprs accord du mandant.
Le non-respect de cette confidentialit peut entraner un recours contre l'expert.
Confidentialit renforce
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Ce principe de confidentialit peut tre renforc par l'interdiction donne nommment

l'expert et ses collaborateurs de communiquer ou d'utiliser toute information sur un
dossier ralis ou en cours.
Cette confidentialit renforce fait souvent l'objet d'un engagement personnel et
nominatif sign par l'expert et les collaborateurs internes ou externes qui ont accs au
dossier.
Le non-respect de cette confidentialit entrane la responsabilit de l'expert et de ses
collaborateurs.
4 Dlais
Les dlais de ralisation d'une expertise varient avec l'tendue physique de la mission
(taille et loignement des immeubles visiter) et sa complexit.
Les dlais sont dtermins avec le client. Ils sont calculs compter de la date, d'une
part, de remise des pices dont l'Expert a besoin, d'autre part, de celle de la mise en
possibilit de visiter l'immeuble.
En cas d'incidents (difficults pour visiter, pour obtenir des pices ou renseignements
indispensables,...) susceptibles d'affecter le respect des dlais, l'expert en tiendra
inform son client dans les plus brefs dlais et ngociera le report du terme convenu.
En toute hypothse, l'expert doit toujours agir avec la plus grande diligence, le non
respect des dlais, par le fait de sa seule ngligence, pouvant entraner la mise en jeu de
sa responsabilit.
B - Droulement de la mission
1 - Visite des immeubles
D'une manire gnrale, toute expertise d'immeuble ncessite une visite dtaille de
l'immeuble.
Pour des raisons de confidentialit et d'urgence, il peut arriver qu'une visite partielle de
l'immeuble soit seule possible. Elle se limite parfois la visite des parties communes ou
ouvertes au public ; dans ce cas l'expert doit le signaler dans son rapport.
Pour des raisons de dlai, en cas d'expertise d'un patrimoine immobilier important et
souvent dispers, une visite sur chantillon peut tre envisage ; le choix de cet
chantillon doit tre fait en plein accord avec le mandant et tre explicit dans le
rapport.
2 - Utilisation des pices
Les documents d'information fournis par le mandant (situation locative, plans, tat de
surfaces, nature des lieux...) sont prsums exacts. S'ils se rvlent notoirement faux ou
inexacts, l'expert doit essayer d'y remdier auprs de son mandant. En cas
d'impossibilit, l'expert doit mettre expressment des rserves en les expliquant dans
le rapport.
3 - tude du dossier
L'expertise dtaille d'un immeuble comprend l'analyse de l'immeuble et l'analyse du
march.
L'analyse de l'immeuble sera dtaille ultrieurement mais les investigations qu'elle
ncessite y compris celles que l'on n'a pu faire, doivent tre voques dans le rapport
d'expertise.
L'analyse du march implique une tude des rfrences par accs aux banques de
donnes et aux sources d'informations diverses. Cette tude doit tre mentionne,
mme brivement, dans le rapport d'expertise.
4 - Interruption de la Mission - Modification de la Mission
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Une Mission peut tre interrompue avant le rendu des conclusions pour des raisons
diverses, et notamment :
du fait d'une dcision du Mandant,
du fait de l'Expert, en particulier s'il considre que trop d'lments ou d'informations lui
font dfaut.
La Mission d'expertise est alors interrompue en cours d'excution. L'Expert doit alors tre
rmunr en consquence. Il reste toutefois redevable de certaines obligations, en
particulier au niveau de la confidentialit.
Si l'objet ou les hypothses de travail sont modifis, une nouvelle lettre de Mission doit
tre tablie.
C - Rendu des conclusions
1 - Forme des conclusions
Les conclusions sont, sauf exception, matrialises par un Rapport crit.
Les conclusions du Rapport doivent tre exposes le plus clairement possible.
Quand des hypothses particulires de ralisation ou de faisabilit ont t mises dans le
rapport d'expertise, elles doivent tre ritres explicitement dans la conclusion.
La remise du Rapport est souvent accompagne de commentaires verbaux. Toutefois,
toute prcision, notamment quant aux hypothses de travail retenues ou cartes mrite
d'tre consigne dans le Rapport.
2 - Rserves ventuelles
Si l'expert a des incertitudes, quant la fiabilit et l'exhaustivit des informations
fournies, il doit clairement en faire tat sous forme de rserves qui peuvent affecter
srieusement les conclusions de l'expertise. Il est vivement recommand de prvoir
d'ventuelles rserves concernant l'environnement, la pollution, l'infestation ou la
contamination.
3 - Impossibilit de fournir les conclusions
Lorsque des lments d'information majeurs font dfaut ou que des incertitudes
srieuses demeurent, l'expert peut considrer qu'il est dans l'impossibilit de dposer
ses conclusions.
Il doit en informer son mandant de prfrence par crit, en prcisant les motifs. Mme si
l'expert ne dpose pas de conclusions, il reste redevable d'une obligation de rserve et
de confidentialit vis--vis des mandants.
4 Honoraires
Dans toutes les missions d'expertise, le montant ou les modalits de calcul des
honoraires doivent tre convenus avant le dmarrage des oprations.
Les honoraires peuvent tre tablis un tarif forfaitaire fix d'avance. Ceux-ci peuvent
voluer lorsque le champ d'application de l'Expertise est modifi en cours de Mission.
Ils peuvent aussi tre tablis au prorata de la valeur des immeubles expertiss.
Ils peuvent enfin galement tre fixs la vacation horaire ou la vacation journalire.
Dans tous les cas, il faut prciser si les honoraires fixs sont T.V.A. incluse (T.T.C.) ou
hors T.V.A. Les frais de dplacements et autres peuvent tre inclus forfaitairement ou
comptabiliss sparment, et ceci doit tre galement prcis dans la lettre de Mission.
La responsabilit de l'expert demeure dans le cas o il ne prend pas d'honoraires, mme
si celle-ci doit tre apprcie de faon plus limite.
D - Intervention successives, parallles ou conjointes d'Experts
1 - Interventions successives
Lorsqu'un Expert intervient dans une mission d'expertise la suite d'un confrre ou en
mme temps, il ne peut informer celui-ci de son intervention qu'avec l'accord de son
mandant.
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Il peut tre en effet intressant de connatre les lments d'information, le contexte ou

les conditions dans lesquelles l'expertise prcdente a eu lieu.
2 - Interventions parallles avec rapprochement
Certaines missions d'expertise comportent l'valuation du bien pour l'une des parties en
prsence par un expert et pour l'autre par un autre expert, avec mission complmentaire
de se rapprocher pour aboutir un accord.
La confrontation entre les deux experts devra toujours tre courtoise et viser
l'efficacit de manire rduire les cas de nomination de tiers expert agissant comme
arbitre.
La visite des immeubles devra, si possible, tre faite simultanment par les deux
experts.
3 - Interventions croises avec contrle des mthodes et de cohrence
Pour diffrentes raisons, un deuxime expert peut tre nomm pour un contrle de
mthode et de cohrence ; en cas de dsaccord ou d'incohrence avec le premier expert,
le deuxime expert devra s'efforcer de justifier sa position.
Trs souvent, ces contrles amnent un accord sur les mthodes d'expertise employes
par le premier expert, mais ils peuvent rarement aboutir un accord total sur les valeurs
retenues. En effet, le contrleur ne dispose ni des dlais, ni des moyens de vrifier si les
donnes et les conclusions retenues par le premier expert sont exactes, et conformes
aux conclusions auxquelles il serait lui-mme parvenu, car il ne couvre pas le mme
champ de diligences.
Chapitre 3 - LES RAPPORTS
A - Principes d'tablissement
L'expert conserve toujours une marge d'apprciation dans l'ordonnancement et la
prsentation de son rapport.
Il doit nanmoins respecter certains grands principes, de faon que la prsentation de la
mission et des conclusions soit claire, la plus standardise possible et comprhensible.
- La forme du rapport d'expertise tabli doit tenir compte des instructions prcises
donnes par le client l'expert et de l'utilisation que le client se propose de faire de
l'expertise.
Il est donc ncessaire que les instructions du client soient clairement exposes de
manire que les sujets inclus ou exclus de l'expertise apparaissent parfaitement au
lecteur.
- L'expert doit s'efforcer de rdiger un rapport court.
Il doit viter les dveloppements superflus et reporter, de prfrence en annexe, les
documents dtaills ou utiliss.
Il est bien vident que ce souci doit tre modul pour des situations juridiques ou
locatives complexes, et pour les immeubles importants.
- Le rapport doit tre clair : l'expert devra utiliser un langage simple, si possible
accessible aux non-spcialistes, en particulier dans les exposs techniques.
- Le rapport doit tre prcis : il devra rpondre exactement et intgralement la
mission.
- Le rapport doit tre pagin, dat et sign par l'expert.
B - Le contenu des rapports
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Sauf exception justifie due un manque d'informations non imputable l'expert ou

des instructions spcifiques du client clairement exposes, un rapport d'expertise doit
comporter, en principe, les lments ci-aprs.
1 Mission
- Identit du client ou du mandant, son lien avec l'immeuble expertiser,
- l'objet de la mission doit tre dfini de faon prcise : il doit indiquer si l'immeuble est
valuer dans son tat actuel, ou dans un tat futur, dans l'hypothse de la
prolongation de son usage actuel, ou de l'utilisation pour un autre usage...
- identification des biens ou droits valuer doivent tre identifis, si possible par la
dsignation cadastrale, l'adresse exacte et l'usage la date de visite,
- date de valeur de l'expertise,
- date de rdaction (si celle-ci notamment est diffrente de la date de valeur),
- date de visite,
- mention de la visite en prcisant le cas chant s'il n'a pas t possible d'accder la
totalit des lieux, si les occupants ont t prvenus ou non ; pour des patrimoines trs
importants composs d'ensembles assez homognes pour lesquels une visite exhaustive
et complte n'est pas possible dans des dlais normaux, l'expert devra bien identifier la
nature de l'chantillonnage visit, en accord avec son client,
- hypothses de travail retenues et valeurs dfinies (valeur " libre " ou " occup ", avec
un tat locatif donn, valeurs vnales ou de remplacement, valeurs locatives...),
- rserves ventuelles en cas d'impossibilit de vrifier telles ou telles donnes pouvant
avoir une incidence sur la valeur,
- liste des documents et informations mis la disposition par le client et utiliss par
l'expert : titre de proprit, copie de dsignation d'immeuble ou de droits de proprit
figurant dans un titre, tat locatif dtaill ou rsum, baux originaux ou copies avec
avenants, quittances de loyer, plans originaux ou copies, permis de construire ou de
dmolir etc...
2 - Clauses de non publication et d'utilisation du rapport dans son intgralit
Les recommandations de TEGOVA * et les pratiques professionnelles conduisent
gnralement les experts insrer dans leur rapport une ou deux clauses du type de
celles-ci aprs :
" Le mandant ne peut utiliser le rapport d'expertise de faon partielle en isolant telle ou
telle partie de son contenu ".
" Le prsent rapport d'expertise en tout ou partie ne pourra tre cit ni mme mentionn
dans aucun document, aucune circulaire et aucune dclaration destins tre publis et
ne pourra pas tre publi d'une quelconque manire sans l'accord crit de l'expert quant
la forme et aux circonstances dans lesquelles il pourra paratre ".
3 - Situation gographique
Celle-ci peut tre dtaille en situation gnrale, localisation particulire, emplacement,
environnement et voisinage, desserte routire et transports urbains.
4 - Situation juridique du bien
Dsignation du rgime de proprit ou de la nature juridique du bien ou du droit,
notamment : proprit pleine et entire, locaux dpendant d'une coproprit horizontale
ou verticale, indivision, immeuble dtenu par le biais de titres d'une socit civile ou
commerciale, concession, construction sur terrain d'autrui, location, contrat de crditbail, division en volume...
5 - Situation Urbanistique et Administrative
Classement ou zoning, servitudes publiques, projets susceptibles d'affecter le bien,
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constructibilit. Ces renseignements sont publics et dlivrs

Administratifs par voie orale ou par consultation de documents.
par
les
Services
Il convient de rappeler que seuls sont opposables aux tiers certains documents fournis
par l'Administration (certificat d'urbanisme, Permis de construire). La production de ces
pices demande un dlai qui est souvent incompatible avec celui fix par la Mission
d'Expertise.
6 - Description du bien
- Nature et consistance des biens.
- Affectation (usage physique, affectation juridique ou urbanistique).
- Surface du terrain et des btiments.
Ces surfaces sont gnralement fournies par le client (plan, tat des surfaces). Seules
les surfaces mesures par un professionnel comptent ou spcialiste disposant d'une
assurance de Responsabilit Civile Professionnelle (tels que gomtre-expert, architecte)
prsentent une garantie.
- tat d'entretien gnral des biens : gros-_uvre, second _uvre, finition. Il n'est pas de la
comptence de l'expert de fournir des diagnostics techniques dtaills, ni dans sa
mission d'tablir des devis de travaux. Il doit en revanche clairer son mandant sur la
qualit de l'entretien avec ses consquences sur la valeur des biens et fournir
ventuellement un ordre de grandeur du montant des travaux ncessaires .
- quipement : lments de confort ou services gnraux pouvant tre considrs
comme immeubles par destination.
- Annexes aux locaux ou l'immeuble : parkings, archives, caves, locaux sociaux,
dtaills sparment le cas chant.
7 - Rserves concernant l'environnement et la contamination
Il ne rentre pas dans les comptences normales de l'Expert en valuation immobilire
d'apprcier ni de chiffrer l'incidence des risques lis la contamination des sols, des
btiments, la pollution des terrains et plus gnralement les questions concernant
l'environnement. Il peut toutefois prvenir son Mandant des risques s'il en apparat
partir des informations gnrales sur le secteur.
En outre, les problmes soulevs par la prsence d'amiante, de termites et par certaines
nuisances acoustiques ou phoniques ne peuvent tre valus avec prcision que par des
spcialistes habilits et assurs cet effet.
L'Expert en valuation immobilire devra donc rappeler dans son Rapport les limites de
sa Mission, tout en se rservant la possibilit d'informer son Mandant en cas de risques
vidents ou patents, et en lui suggrant de requrir les services d'un ou de plusieurs
spcialistes concerns.
8 - Situation locative
Un immeuble peut tre vacant, occup par son propritaire, par un tiers titre gratuit,
avec ou sans titre, occup titre onreux avec des baux de conditions diverses. Selon
les cas, le rapport d'expertise dtaillera la situation locative des biens, la date de
l'expertise.
9 - Apprciation qualitative
Celle-ci consiste donner une apprciation courte ou dtaille des biens au regard de
leur utilisation et des conditions du march dans lequel ils se situent.
10 - tude du march
L'expert effectue une tude de march des biens comparables qu'il peut rsumer sans la
dtailler. Les rapports d'expertise ne comportent pas systmatiquement d'lments de
rfrence ; certains peuvent toutefois tre exposs verbalement aprs le dpt du
rapport, au mandant qui en fait la demande et qui s'engage respecter le principe de
confidentialit.
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11 valuation
Celle-ci doit comporter le choix des mthodes d'valuation retenues avec ventuellement
la justification de celles-ci.
Sont ensuite exposs de manire plus ou moins dtaille les calculs, dcoulant des
mthodes employes, ainsi que les chiffres retenus dont la synthse sera reprise en
conclusion.
Dans les rapports d'expertise rsums ou de forme standard, les avis ou rvisions sur
dossier, ou les rapports portant sur des groupes d'immeubles trs nombreux, les calculs
dtaills n'apparaissent pas.
12 Conclusions
Les conclusions peuvent tre assorties de rserves concernant le bien, son utilisation
actuelle ou future et le march dans lequel il se situe.
Il est indiqu dans les conclusions si les chiffres sont donns hors droits de mutation et
frais d'acquisition et hors T.V.A. ou non.
Le rgime fiscal du mode de cession retenu doit, toujours tre explicitement mentionn
(opration d'apport, cessions de droits, de parts ou d'actions, vente directe, etc ...).
Dans certains cas, l'Expert pourra faire apparatre plusieurs chiffres dans ses conclusions
et en particulier dans les cas suivants :
- lorsque plusieurs hypothses d'utilisation ou d'occupation ont t tudies,
- quand le rgime fiscal de la mutation est incertain ou peut tre variable,
- si des inconnues psent sur l'utilisation ou l'affectation du bien.
13 Annexes
Il est recommand, pour ne pas alourdir le corps du rapport d'expertise, de reporter en
annexe les diffrents documents qui peuvent tre joints l'expertise, en appui de celleci.
On notera en particulier et de faon non exhaustive :
- les plans (plan de situation, plan masse...),
- les photographies des immeubles,
- les tats locatifs ou les baux,
- les documents d'urbanisme ventuellement disponibles (certificat d'urbanisme, permis
de construire),
- les tats de charges locatives et plus gnralement tous autres documents ne
ncessitant pas d'tre retranscrits intgralement dans le corps du Rapport d'expertise
proprement dit.
C - Cas particulier des immeubles situs l'tranger
Lorsque l'expertise porte sur un immeuble situ l'tranger, le Rapport, quand il est
ralis par un confrre tranger, est en gnral crit dans une langue trangre. Le
confrre franais peut traduire ce Rapport en langue franaise en prcisant la langue du
rapport original et en l'annexant sa traduction. Sauf le faire traduire par un
traducteur asserment, il y aura lieu de prciser que la traduction est approximative, le
rapport original tant le seul opposable.
Il y aura lieu de donner la devise dans laquelle la valeur de l'immeuble est estime et s'il
y a conversion en une autre monnaie, il faudra prciser le cours de change et sa date.
Dans certains pays, les critres utiliss pour l'valuation (surfaces, taux de rendement,
de capitalisation ou d'actualisation) diffrent sensiblement de ceux couramment
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employs en France. Une note d'explication de l'Expert sera alors souhaitable, soit dans
le corps du Rapport d'Expertise, soit dans tout autre document accompagnant celui-ci.
Titre IV - PRINCIPES DONTOLOGIQUES S'APPLIQUANT AUX EXPERTS EN
VALUATIONS IMMOBILIRES
Les principes dontologiques qui suivent formulent les rgles de conduite que l'Expert en
valuation immobilire doit observer vis--vis de lui-mme, de ses clients, de ses
confrres.
Ces rgles s'imposent tous les membres des Associations signataires de la Charte de
l'Expertise en valuation Immobilire. Leur non-respect peut entraner la saisie du
Comit d'Application de ladite Charte et expose tout membre concern aux sanctions
prvues par les textes rgissant l'Association laquelle il adhre.
Les prsentes dispositions constituent des principes gnraux s'appliquant l'ensemble
des Experts en valuations immobilires quels que soient leur spcialit, leur lieu
d'exercice ou leur appartenance.
Les Associations ou Groupements d'Experts en valuations immobilires peuvent prvoir,
en plus des dispositions ci-aprs, des obligations spcifiques ou supplmentaires pour
leurs Membres.
Chapitre 1 - Vis--vis d'eux-mmes
L'expert doit tre totalement indpendant.
Cette indpendance impose :
- l'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
- l'absence d'intrt conomique personnel.
Si un immeuble expertiser est la proprit plus de 5 % de l'expert lui-mme ou du
groupe auquel il appartient, l'expert ne pourra intervenir qu'en qualit d'expert "interne"
et cette qualit devra figurer dans l'expos de la mission.
En rgle gnrale, lorsque l'expert considre qu'il existe un risque de partialit ou de
suspicion, il renoncera la Mission.
L'expert qui a t, directement ou par le biais de la socit qui l'emploie, partie prenante
dans l'achat d'un bien immobilier, ne pourra raliser l'expertise de l'immeuble concern
avant un dlai de deux ans compter de cette opration.
L'expert doit toujours agir avec probit et impartialit.
Il doit s'abstenir de tout comportement susceptible de dconsidrer sa profession.
Chapitre 2 - Vis--vis de leurs mandants
L'expert immobilier doit obtenir de son client, avant tout commencement d'excution, un
crit dfinissant la mission confie et prcisant le montant de la rmunration.
Il peut refuser une mission et n'a, dans ce cas, aucun motif fournir son client.
Lorsqu'il accepte une mission, il s'engage la remplir jusqu' sa complte excution sauf
impossibilit majeure dont il doit avertir immdiatement le client.
Il est tenu au secret professionnel pour toute information dont il aurait connaissance au
cours de sa mission. Cette rgle peut tre matrialise par une lettre de confidentialit
renforce engageant la responsabilit de l'expert.
l'issue de la mission et dans le dlai imparti, l'expert doit remettre son client un
rapport dat et sign. Ce document doit tre complet, clair, prcis, motiv et conforme
aux dispositions du Guide Mthodologique et du Guide des Diligences. Il est souhaitable
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que le nom de la personne qui a rdig le rapport et visit l'immeuble, mme

succinctement, soit mentionn dans le rapport.
L'expert ne doit accepter aucune rmunration autre que les honoraires et frais qui ont
t fixs. Il refusera tout don ou avantage qui pourrait lui tre propos.
L'expert en valuation immobilire est tenu une obligation de moyen.
Il est responsable de tous documents ou pices qui lui sont confis. Il est tenu de les
restituer l'achvement de sa mission.
L'expert ou la socit d'expertise sont seuls responsables des tudes et travaux dont ils
sont les auteurs. Cette responsabilit est troitement lie la nature et au champ
d'application de la mission qui leur a t confie. Le client sera prvenu que toute
utilisation d'un rapport d'expertise pour un objet autre que la mission convenue
dgagerait l'expert de sa responsabilit.
L'utilisation d'un rapport de faon partielle par un mandant est proscrite, car susceptible
de provoquer des erreurs. Elle peut engager la responsabilit du Mandant.
Tout expert, intervenant titre principal ou en appui dans une mission, doit faire couvrir
sa responsabilit civile professionnelle ainsi que celle de ses collaborateurs par une
compagnie d'assurances notoirement solvable. Le montant des garanties doit tre
suffisant pour couvrir les risques lis aux travaux d'expertise engags en France comme
l'tranger.
Lorsqu'un expert est saisi d'une demande d'intervention sur un immeuble qu'il a dj
valu depuis moins d'un an pour une autre partie, il doit informer les deux parties (le
premier client et le nouveau demandeur). Il ne pourra effectuer une nouvelle expertise
que s'il a l'accord de chacune d'elles. Dans le cas contraire, il devra dcliner la seconde
mission.
Chapitre 3 - Vis--vis de leurs confrres
L'expert doit entretenir avec ses confrres des contacts confraternels.
Il doit autant que faire se peut, dvelopper avec eux des changes utiles
l'approfondissement des connaissances et l'amlioration des mthodes d'expertise.
L'expert doit ne rien faire qui puisse nuire l'honorabilit d'un confrre ou le mettre en
difficult.
Lorsque plusieurs experts sont amens intervenir dans une mme affaire,
concomitamment ou successivement, ils peuvent se contacter et changer toutes
informations utiles, sauf si leur mandant s'y oppose.
Dans les mmes conditions, l'expert charg d'une contre expertise pourra transmettre au
premier expert son contre-rapport. Ce contre-rapport devra tre rdig sous forme
courtoise et ne contenir, en cas de divergence de vue, qu'une argumentation
entirement objective.
Lorsque l'Expert charg d'une mission utilise les services d'un confrre, il doit en
informer son client. Les noms du ou des confrres devront figurer dans le rapport.
Dans ce cas l'Expert reste responsable vis--vis de son client de l'ensemble des mentions
et conclusions de son rapport. Si le rapport est co-sign par deux ou plusieurs experts
(co-traitance), ils sont ensemble co-responsables vis--vis de leur mandant.
Chaque Expert intervenant doit faire couvrir sa responsabilit civile professionnelle par
une assurance adquate.
Annexes
Annexe I - Rappel des textes principaux et lments de bibliographie
Olivier Ferretti
Tl/Fax : 0494105302
31
Loi du 29 dcembre 1976 et du 30 dcembre 1977, concernant la rvaluation dite

"libre" des bilans et la valeur d'utilit (C.G.I. article 238 bis I et J).
Dcret du 5 novembre 1990 portant modification du code des Assurances (J.O. du 6
novembre 1990) concernant l'valuation du patrimoine des compagnies d'assurances.
Lois du 31 dcembre 1970 et du 4 janvier 1993 (n 93-6) relatives aux Socits Civiles
de Placement Immobilier, rglement n 94-05 (arrt du 26 aot 1994 - J.O. du 9
septembre 1994), Recommandation commune C.O.B. - C.N.C. relative aux mthodes
employes par les experts chargs d'valuer les actifs immobiliers des S.C.P.I. (octobre
1995).
Loi du 30 dcembre 1981 (n 81-1160) concernant l'impt sur les grandes fortunes
(I.G.F.) supprim puis r instaur par la loi du du 23 dcembre 1988 sous la forme
d'impt sur la fortune (I.S.F.).
Loi dite "Carrez" du 18 dcembre 1996 (n 96-1107, J.O. du 19 dcembre 1996) et
dcret d'application du 23 mai 1997 sur la dclaration de la superficie privative dans les
actes de vente.
"Guide de l'valuation des Biens"
D.G.I. - Journaux Officiels (1989)
"Approved European Property Valuation Standards"
TEGOVA - Peter Champness (1997)
Traduction franaise disponible en 1998
"European Valuation Practice"
dition Chapmann and Hall (1995)
Alastair Adair - Mary Lou Downie - Stanley Mc Greal - Gerjans Vos "valuation"
dition Francis Lefebvre
(2me dition - Janvier 1996)
Annexe II Liste des associations signataires de la Charte
Association Franaise des Ingnieurs, Concepteurs et Ralisateurs Industriels (AFICRI)
Secrtariat : 58, chemin de la Justice
92290 Chatenay-Malabry
Prsident : Jean-Claude BRUNEAU
Association Franaise des Socits d'Expertise Immobilire (AFREXIM)
43, boulevard des Capucines
75002 Paris
Prsident : Philippe LERGLE
Chambre des Experts Immobiliers de Belgique (CIBEX)
260, rue Au Bois
1150 Bruxelles (Belgique)
Prsident : Monsieur Roger BRACONNIER
Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF-FNAIM)
129, rue du faubourg Saint-Honor
75008 Paris
Prsident : Bernard PERPRE
Compagnie des Experts en Estimations Immobilires prs la Cour d'appel de Paris
(CEEICAP)
276, boulevard Raspail
75014 Paris
Prsident : Grard BENOIT
Compagnie Nationale des Experts Immobiliers (CNEI)
18, rue Volney
Olivier Ferretti
Tl/Fax : 0494105302
32
75002 Paris
Prsident : Michel BOREL
Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilires (CNEJ)
86, avenue Klber
75116 Paris
Prsident : Jacques VIGI
Confdration des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers (CEAFI)
6, rue Saint-Didier
75116 Paris
Prsident : Bernard REY
Conseil Suprieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier (CSN)
31, rue du Gnral Foy
75008 Paris
Prsident : Didier PICHON
Fdration Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires (EEFIC)
valuateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux
22, rue du Marchal Joffre
06000 Nice
Prsident : Grard DEPERI
Institut Franais de l'Expertise Immobilire (IFEI)
3, rue Catulle Mends
75017 Paris
Prsident : Denis FRANCOIS
Ordre des Gomtres-Experts (OGE)
40, avenue Hoche
75008 Paris
Prsident : Jean-Louis MARTY
Olivier Ferretti
Tl/Fax : 0494105302
33

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B - Taux de rendement thorique (T2)

D - Taux de rendement effectif (T4)

E - Taux de rendement sur le revenu net (T5)

F - Taux de capitalisation du revenu net

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