PLANETACAD estudo

COMPANHIA DE ARQUITECTURA E DESIGN

A Manuteno Peridica de Edifcios

Ins Flores Collen
Mar | 2003

2005 Companhia de Arquitectura e Design. Todos os direitos reservados.

Uma edio www.planetaCAD.com

A Manuteno Peridica de Edifcios

PLANETACAD

estudo

Ins Flores Collen

Mestre em Construo pelo
Instituto Superior Tcnico, com
a dissertao Estratgias de
Manuteno - Elementos da
Envolvente em Edifcios
Correntes e Licenciada em
Engenharia Civil pelo Instituto
Superior Tcnico.

Nas ltimas dcadas, a

manuteno dos edifcios foi
sempre uma actividade
negligenciada dentro do
processo construtivo. Esta
situao provm de uma
legislao generalista (RGEU e
DL. 177/2001 obrigatoriedade de obras de
conservao, de 8 em 8 anos),
nem sempre cumprida, de
ineficientes polticas de
arrendamento/manuteno e
de uma cultura reactiva dos
vrios intervenientes.

projecto, responsveis por

cerca de 40% do total das
mesmas.
Neste contexto, o patrimnio
construdo apresenta estados
de degradao preocupantes,
quer ao nvel dos edifcios
mais antigos, construdos at
1955, onde no existem as
condies mnimas de
habitabilidade e de segurana,
quer ao nvel dos mais
recentes, de estrutura de
beto, em que notrio o
envelhecimento precoce e
acelerado
dos seus
elementos.
Em ambos os
casos as
anomalias
construtivas e
funcionais
existentes
afectam as
exigncias
Figura 1 - Causas de anomalias em edifcios [1]
dos utentes e
originam a
Estes aspectos, a que acrescem
reduo da vida til dos
as deficincias durante a
edifcios.
concretizao dos
O sector da manuteno e
empreendimentos, agravaram
reabilitao em Portugal
o estado de conservao dos
apresenta, dentro dos pases
edifcios e deram origem a
da Unio Europeia, a
inmeras
anomalias,
muitas delas
conduzindo
falta de
condies de
segurana. Na
Figura 1 esto
indicadas as
incidncias das
causas das
anomalias em
Figura 2 - Percentagens do total da actividade de construo para
edifcios, com
o sector da manuteno e reabilitao, na Unio Europeia no ano
destaque para os
de 1997 (adaptado de [2]) [1]
erros de

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percentagem mais baixa de

investimento, conforme dados
da Euroconstruct de 1997
(Figura 2).
Novas polticas de incentivos
tendem a inverter esta
tendncia, nomeadamente os
programas para a revitalizao
das cidades (Polis e Proqual),
os incentivos para obras de
conservao, a nova
legislao sobre exigncias de
conforto trmico e acstico, a
reciclagem das solues
construtivas, tudo numa
perspectiva de sustentabilidade
e requalificao urbana e
ambiental.

Figura 3 - Aspecto geral da fachada,

antes ( esquerda) e depois ( direita)
da interveno de
requalificao/conservao de
edifcios no Bairro da Boavista, em
Lisboa, no ano de 2001 [3]

Neste contexto,
particularmente importante
no s reabilitar o que j est
degradado, mas tambm criar
os mecanismos necessrios
para evitar e limitar essa
degradao, rentabilizando,
assim, os investimentos iniciais
durante a vida til dos
empreendimentos.
A manuteno dos edifcios
existentes surge como uma
resposta necessria e urgente,
devendo as intervenes, neste
domnio, seguir metodologias
correctas, sustentadas em
critrios cientficos e em
mtodos adequados de

diagnstico de anomalias e
avaliao das causas.

2. - O conceito da
manuteno
Os conceitos de manuteno e
reabilitao divergem em
vrias publicaes. Neste
sentido interessa precisar esses
mesmos conceitos [1], base do
presente artigo (Figura 4):
Reabilitao - interveno
destinada a proporcionar
desempenho compatvel
com as exigncias ou
condicionalismos actuais;
Manuteno (conservao)
- interveno peridica
destinada preveno ou
correco de ligeiras
degradaes, para que
estas atinjam o seu tempo
de vida til, sem perda de
desempenho;
Tempo de vida til perodo de vida durante o
qual as construes
mantm desempenho
compatvel com as
exigncias estabelecidas,
sem necessidade de
intervenes para alm da
sua manuteno.

Importa tambm relacionar a

evoluo da manuteno
industrial e a de edifcios. A
primeira - historicamente mais
avanada e necessria que a
manuteno de edifcios engloba conceitos em geral
baseados na noo de custo
versus fiabilidade do
equipamento, enquanto a
manuteno de edifcios
mais ampla, radicando na
satisfao de exigncias
funcionais do prprio
edifcio[4].

3. - Custos de
manuteno versus
custos globais
Para um empreendimento com
uma vida til de 50 anos, as
despesas relacionadas com as
fases de concepo e de
execuo representam cerca
de 20 a 25% dos custos totais,
enquanto a fase de explorao
e manuteno constitui cerca
de 75 a 80% desses mesmos
custos [5].
Os custos das intervenes
variam exponencialmente com
o estado de degradao dos
elementos, conforme Figura 5.

Figura 4 - Ilustrao dos conceitos de conservao e reabilitao [1]

Legenda

P0 - padro de qualidade correspondente inoperacionalidade (limiar de

demolio)

P1 - padro de qualidade inicial

P2 - padro de qualidade superior ao inicial

- Manuteno dos padres de qualidade no tempo

- Evoluo dos padres de qualidade no tempo

C Conservao

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A partir de certo grau de

deteriorao, sem a ocorrncia
de grandes reparaes, o
edifcio deixa de ser habitvel
e passa a constituir-se como
uma fonte de riscos de
segurana [6].

perceptvel, o que pode ser

vital na degradao e
encurtamento da vida til
de alguns elementos do
edifcio;
a implementao de
aces correctivas tardias,

Figura 5 - Custos das reparaes consoante o tipo de interveno (traduzido de [6])

4. - A manuteno
reactiva ou curativa
Nos ltimos anos, a
manuteno imobiliria tem
sido caracterizada pela
existncia de intervenes
curativas como resposta s
reclamaes dos utentes, sem
planeamento e previso dos
encargos, contribuindo para
um acrscimo dos custos
globais.
Embora as intervenes
reactivas paream, numa
anlise simplificada, a melhor
soluo, originam custos
adicionais e dificuldades na
normal utilizao dos edifcios,
nomeadamente [7]:
os meios disponibilizados
no so suficientes para
responder s solicitaes,
em tempo til, havendo a
necessidade de recorrer a
meios externos, com
acrscimos de custos;
a ausncia de reclamao
conduz progressiva
deteriorao, no

em elementos com
elevados estados de
degradao, agrava os
custos, introduz
perturbaes no
funcionamento normal dos
edifcios, conduzindo a
situaes de insegurana
(perigo de colapso
iminente de elementos
construtivos);
a execuo de reparaes
/ substituies
inadequadas, com a
escolha e aplicao de
materiais e tcnicas
deficientes, origina a
reincidncia das mesmas
anomalias ou o
aparecimento de outras,
obrigando a novas
intervenes, sempre com
custos no previstos.

5. - A manuteno
pr-activa
Apesar do aumento das
exigncias dos utentes ter
contribudo para uma

crescente melhoria da
qualidade dos projectos, os
aspectos relacionados com a
manuteno peridica
continuam a ser descurados.
A implementao de
metodologias de manuteno,
desde a fase de projecto, e a
sensibilizao de cada
interveniente, em particular
gestor e / ou dono-de-obra,
arquitecto, engenheiro,
empreiteiro, fabricante,
empresas de gesto de
condomnios e utentes,
incentivam a prtica da
manuteno pr-activa
(actuao peridica e
atempada dos problemas).
Uma metodologia de
manuteno deste tipo deve
abordar os aspectos tcnicos,
ao nvel dos materiais e
solues construtivas (modelos
de degradao, durabilidades,
vidas teis, etc.). Deve, ainda,
ter em conta os aspectos
econmicos (custos globais
das solues) e funcionais
(adequada utilizao e
manuteno - acessibilidades).
Essa metodologia desenvolvese nas seguintes actividades:
anlise dos elementos de
projecto, recolha e
sistematizao de informao,
planeamento das inspeces e
aces de manuteno, modos
de actuao, implementao
das aces, correco de
anomalias imprevistas,
controlo/registo das
intervenes, tratamento de
dados e retorno de informao
aos projectistas [3].
O conhecimento do
desempenho em servio dos
elementos do edifcio, com a
definio dos tempos de vida
til, contribui para a crescente

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aplicao de adequadas
metodologias, para a melhoria
dos projectos e, por
conseguinte, para a
minimizao dos custos
globais.
Em resumo, estes aspectos
devero ser sistematizados em
planos de inspeco e
manuteno, a definir na fase
de concepo, caso de
edifcios em projecto, ou na
fase de utilizao, caso de
edifcios existentes (Quadro 1).
Com a definio da
periodicidade das intervenes
possvel identificar as
grandes fases de actuao,
durante a vida til dos
elementos, de forma a gerir
recursos, custos e
intervenes[8].

Quadro 1 - Planeamento de operaes de manuteno (exemplos)

5. - Concluso
A manuteno peridica dos
edifcios surge como resposta
necessria e urgente para
resolver e controlar o estado
de degradao do parque
habitacional, apoiando-se nos
seguintes aspectos:
metodologias de
manuteno / reabilitao,
atravs de planos de
manuteno, desde a fase
de projecto, promovendo
intervenes (inspeco e
aces de manuteno)
mais eficazes e
econmicas e recorrendo a
tcnicas adequadas;
mecanismos que
contribuam para uma
melhor divulgao e
sensibilizao dos vrios
intervenientes (gestor e /
ou dono-de-obra,
arquitecto, engenheiro,
empreiteiro, fabricante,

empresa de gesto de
condomnios e utente),
com a identificao das
responsabilidades;
aposta forte na
constituio de suportes
tcnicos e cientficos sobre
todos os aspectos
relevantes, tecnolgicos e
econmicos, que permitam
o acesso a informao
tcnica especializada [9].
Neste contexto, o
conhecimento do
comportamento dos
elementos do edifcio e a
estimativa dos valores da
vida til permitem planear
as intervenes e avaliar os
custos futuros, logo na fase
de projecto.
S assim se poder inverter
a actual tendncia do
sector de manuteno
/reabilitao, apostando
em termos polticos e
tcnicos, nesta rea, e
contribuindo de uma forma
decisiva para a
sustentabilidade dos
edifcios.

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6. - Bibliografia
[1] Vasconcelos Paiva Enquadramento Legal da Actividade
de Conservao e Reabilitao de
Edifcios - Curso sobre Conservao e
Reabilitao de Edifcios Recentes,
LNEC , Lisboa, 12 a 14 de Setembro
de 2002;
[2] Manzoni, A. - A Caracterizao e
Avaliao do Mercado da
Manuteno e Reabilitao de
Edifcios e da Conservao do
Patrimnio Arquitectnico em
Portugal - GECoRPA, Lisboa, Maro
1999;
[3] Flores, I. - Estratgias de
Manuteno - Elementos da
Envolvente de Edifcios Correntes Dissertao para obteno do grau
de mestre em construo. Lisboa: IST,
Fevereiro de 2002, 186 p;
[4] Calego Rodrigues, R; Correia, A. Sistema Integrado de Edifcios,
Conferncia sobre Manuteno de
Edifcios e Equipamentos, NPF,
Lisboa, 2 e 3 de Outubro de 2002;
[5] Perret, J. - Guide de La
Maintenance des Btiments. Paris,
Moniteur Rfrence Technique, 1995.
ISBN 2-281-11157-1;
[6] Brand, S., How Buildings Learn What Happens after Theyre Built,
Orion Books, London, 1993;
[7] Flores, I.; Brito, J. de - Estratgias
de Manuteno em Fachadas de
Edifcios - Revista Engenharia Civil,
Nmero 13, Universidade do Minho,
Janeiro 2002, pp. 47-58.
[8] Flores Colen, I. - Planos de
Manuteno Pr-activa em Edifcios
Recentes - 2 Encore, Encontro
Nacional de Conservao e
Reabilitao, LNEC, Lisboa, a realizar
em Maio de 2003;
[9] Flores Colen, I.; Brito, J. de Building Faades Maintenance
Support System, XXX IAHS World
Congress on Housing - Housing
Construction. Coimbra: Oktay Ural,
Vtor Abrantes, Antnio Tadeu, ISBN:
972-9027-31-5, September 2002

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