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CONTENIDO

CERTIFICADO

ASPECTOS GENERALES

Identificacin Completa del Sujeto de avalo


Objeto o Finalidad
Fecha del Informe
Descripcin del Sector donde se ubica el Inmueble
Descripcin del Inmueble
MEDIDAS Y CALCULOS
Terreno y Construcciones
MEMORIA FOTOGRAFICA:
FORMACION DEL VALOR
Seleccin y Justificacin de la Metodologa empleada
Anlisis y procesamiento de Datos

CERTIFICACIN

Nosotros, YSMAEL JOS GUERRA., Profesional de las Ciencias del Agro, egresado
como Ingeniero Agrnomo, titular de la Cdula de Identidad N 5.390.894, inscrito el
Colegio de Ingenieros bajo el N 75316: en la Sociedad de Ingenieros Tasadores de
Venezuela bajo el N 1196; Y SUDEBAN bajo el N P-2510 y AUGUSTO MILANO
RAMIREZ,

titular de la cdula de identidad

N 6.088.378, Licenciado en

Administracin, mencin Mercadeo, con especializacin en Avalo Inmobiliario, por el


CEP (Centro de Extensin Profesional de la UCV), actuando como avaluador asistente;
por medio de la presente certificamos :
1.- Que a solicitud del Seor OSCAR ROJAS MIRABAL, titular

de

la cdula de

identidad nmero V- 5.421.433, en su carcter de co-heredero de la Sucesin Mirabal de


Rojas, se practic la inspeccin relativa al inmueble y a la zona de ubicacin general,
para la elaboracin del presente informe.
2.- Que el avalu obtenido es producto de mtodos esencialmente objetivos,
cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el trabajo
ningn otro factor intencin o sentimiento personal que pudiera alterar tanto los datos de
trabajo como el resultado obtenido al aplicar el mencionado mtodo.
3.- Descripcin del mtodo: Para determinar el valor del inmueble se seguir el
mtodo de costo de reposicin y la depreciacin basado en el mtodo de Ross-Heidecke.
4.- No tenemos ningn inters directo ni indirecto con la propiedad evaluada en
cualquier posible operacin comercial, ni nos ligan con los propietarios, lazos familiares ni

de ninguna otra ndole.


5.- Que nuestros servicios fueron requeridos como profesionales de la valuacin,
consciente de nuestros deberes y responsabilidades.
6.- El monto de este avalu correspondiente al Inmueble Propiedad de la Sucesin
Mirabal de Rojas, es de BS.F 290.613.066,52
Atentamente,

_________________________
ING. ISMAEL JOS GUERRA

_________________________
LIC. AUGUSTO G MILANO R.

C.I.V 75.316

C.I V-6088378
S.O.I.T.A.V.E 1.196.
SUDEBAN P-2.510.

ASPECTOS GENERALES

Identificacin Completa del Sujeto de avalo, las mejoras, bienhechuras y dems


anexidades, correspondientes al bien inmueble conformado por una construccin de tipo
Comercial, de dos plantas, ubicada en la Urbanizacin Paraparal, Avenida 1, N M-11,
Municipio Los Guayos, Estado Carabobo, cuya propiedad es atribuida a los herederos
del De-cujus Mirabal de Rojas, Alicia Margarita, segn Declaracin Sucesoral que
reposa en los archivos del SENIAT, bajo el Expediente Administrativo N 2015/239 y
Documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro
de Valencia, Estado Carabobo, quedando inscrito bajo el N 47, Folios del 1 al 3,
protocolo Primero, Tomo 24, en fecha 18 de Junio de 1991.

Objeto - Finalidad

Determinar el valor actual de las mejoras, bienhechuras y dems anexidades de un bien


inmueble conformado por una casa de una sola planta que se encuentra enclavado en
una parcela de terreno ubicada en la Urbanizacin Paraparal, Avenida 1, N M-11,
Municipio Los Guayos, Estado Carabobo

,
Fecha del Informe

Diciembre de 2015.

Titularidad del Bien

Descripcin del Sector donde se ubica el Inmueble:


La parcela de terreno donde est construida la vivienda, se ubica en la Urbanizacin
Paraparal Avenida 1, N M-11, Municipio Los Guayos, Estado Carabobo, cuya propiedad
es atribuida a los Herederos del De-cujus ALICIA MARGARITA ROJAS DE MIRABAL,
dicha zona se caracteriza por ser Industrial-comercial-residencial, que cuenta con el
equipamiento fundamental; que permitira el desarrollo del inmueble al que se hace
referencia en este informe.

Titularidad del Bien: El inmueble es propiedad de la Sucesin de ALICIA MARGARITA


ROJAS DE MIRABAL, segn se evidencia en Documento protocolizado por ante la
oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Valencia, Estado Carabobo,
quedando inscrito bajo el N 47, Folios del 1 al 3, protocolo Primero, Tomo 24, en fecha
18 de Junio de 1991. Planilla de Declaracin Sucesoral N 1590014349, de fecha 11-032015, Expediente N 2015-0239 Certificado de Solvencia de Sucesiones N00295936, de
fecha 23-06-2015, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administracin Aduanera
y Tributaria (SENIAT), adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Finanzas.

Linderos Geogrficos

NORTE: Con la Calle 11, en Cincuenta y cinco metros con sesenta y tres

centmetros (55,63 mts)


SUR: Parcelas No. M-12, en Cincuenta y seis metros con sesenta y ocho
centmetros (56,68 mts)
ESTE: Con calle M-11 y M-12 en Treinta y cuatro metros (34,00 mts).
.
OESTE: Con Avenida 1, en treinta y cuatro metros con cuarenta y nueve centmetros
(34,49).
.

Medidas de la Construccin: El Inmueble a ser evaluado, consta de un rea de


construccin de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2).

Caractersticas

de

la

construccin.

Descripcin del Inmueble.

ZONIFICACION: Uso presente permitido.

Zonificacin: De acuerdo a los datos suministrados por Ingeniera Municipal, Direccin


de Catastro de la Alcalda del Municipio Los Guayos, Estado Carabobo, se puede
expresar que presenta zonificacin, el Industrial-Residencial-Comercial.

Fundaciones: Losa Flotante con servicios embutidos

Techos: Techo de losa tipo platabanda en primera planta


y

Acerolit a dos aguas en la segunda planta.

Paredes: Bloques celulares de concreto, en obra gris, con


revestimiento de pintura a base acuosa.
Nmero de Plantas: Dos (02) plantas.
Friso o revestimiento: No.
Pintura: Pintura base acuosa en paredes Inter y exteriores.

Pisos: Pisos de concreto con revestimiento cermica.


Puertas: Puerta de madera entamborada en habitaciones y baos, puertas
principal de madera maciza
Ventanas: Ventanas de hierro con vidrios.
Nmero de habitaciones: Once (11) salones y una (01) Direccin.
Nmero de baos: Dos (02)
Cocinas: 0
Instalaciones Sanitarias: Embutidas en paredes y pisos
Instalaciones Elctricas: Embutidas en paredes y pisos.

Calidad de materiales y acabado: Los materiales son de

buen perfil en

cuanto a construccin se refiere con acabado de pintura, en obras completas y obra


limpia tal como estn hoy da.
Obras exteriores: Presenta un rea de destinada como cancha deportiva, y un
rea verde en la parte frontal. Con estacionamiento para dos (02) vehculos. Una

construccin que sirve de conserjera. Todo cercado en bloques celulares de concreto de


15 con portn de hierro.
Edad: Veintitrs Aos (23) aprox.

Servicios Bsicos:

La zona donde est ubicado el inmueble, se encuentra en la entrada de la zona industrial


de los Guayos y presenta una dotacin de los siguientes servicios pblicos y privados,
entre los cuales se encuentran: Electricidad, alumbrado pblico y privado, aseo
domiciliario, agua, Telefona Bsica por cable y/o inalmbrica, Tv por cable, transporte
urbano y extra-urbano, vialidad, entre otros; por ser una zona Industrial-comercialresidencial, tiene servicios comerciales inmediatos, lo que le brinda atractivo adicional
Tiene fcil accesibilidad a la Autopista Regional del Centro, y al centro de la ciudad.

Transporte y Comunicaciones:
El Inmueble objeto de este estudio se encuentra ubicado en Urbanizacin
Paraparal, sector Norte-oeste de la Poblacin de Los Guayos,
permitiendo conexiones con el centro de la Ciudad, as como de las
avenidas que dan acceso a la Autopista Regional del Centro, donde
transita todo el transporte pblico en sus rutas principales. Las vas son
asfaltadas y se encuentran en buen estado de mantenimiento y
conservacin

MEDICIONES Y CLCULOS

Terreno: Consta de una superficie total de DOS MIL OCHENTA Y SIETE METROS

CON NOVENTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS

(2.087,96 Mts2). Segn

documentacin anexo a la presente escritura. De origen privado segn documentacin


debidamente protocolizada.

Construcciones:
La totalidad de la Construccin conformada por una Edificacin en forma de L, de dos
(02) plantas. Segn anlisis arrojado por inspeccin en sitio se verifica un rea de
construccin en QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 Mts2)
Derivndose lo siguiente: Primera Planta: Un total de Construccin de DOSCIENTOS
CINCUENTA METROS CUADRADOS (250,00 Mts 2). El inmueble fue diseado con
miras a ser utilizado como Instituto Educacional, Construido en piso de cemento con
revestimiento pulido, Bloques celulares de concreto en su totalidad, encofrado entre
vigas doble T, placa de concreto, conocido como platabanda, sistema elctrico, de
aguas blancas y negras empotrados en piso y paredes, marcos de puertas y ventanas de
hierro, puertas de hierro en los salones y la Direccin y baos. Puerta principal de hierro
a dos hojas. Baos con paredes de cermica y separadores de Hierro en los cubculos
sanitarios. Saln de rea administrativa, con pisos de acabado de cemento liso, Pasillo
de circulacin, cinco (05) salones, revestimiento de paredes de pintura de base acuosa.
Segunda Planta: Un Total de Construccin es de Doscientos Cincuenta Metros
Cuadrados (250,00 m2). Escalera de acceso en cemento con barandales de hierro,
pasillo de circulacin con baranda de hierro, seis (06) salones, pisos de cemento liso,
paredes de bloques de concreto, encofradas en vigas de hierro tipo doble T, en obra
gris con revestimiento de pintura base acuosa y techo de acerolit en dos aguas.
Obras Externas:
Cerca perimetral de paredes de bloque celular de concreto de 15 y portn de entrada al
estacionamiento, construccin de 16 mts aprox, para rea de conserjera. Cancha de
usos mltiples y jardn frontal con matas ornamentales y rea de estacionamiento para
dos (02) vehculos. Para un Total de Construccin es de Quinientos Metros
Cuadrados (500,00 m2).

FORMACION DEL VALOR

Seleccin y justificacin de la Metodologa empleada.

La determinacin del precio unitario de este tem, se basara en el costo de reposicin o


de reproduccin, el cual es el costo actual requerido para hacer una rplica exacta de
una construccin determinada, utilizando los mismos materiales que la integran y con
similar mano de obra que se ha utilizado originalmente, si es que ello es posible.

Por otra parte, se efectu la inspeccin del inmueble y su entorno, para tener una visin
clara con respecto a la dotacin de los servicios con los que cuenta la zona donde se
halla el inmueble, las cuales inciden en el valor del mismo.

As como el estudio de los precios o valores referenciales, o sea la revisin a nivel de


Registro de las ltimas operaciones de venta de inmuebles en la zona de similares
caractersticas para determinar el valor de mercado del metro cuadrado tanto de terreno
como de construccin, haciendo una media de los valores recabados para estimar un
valor de referencia por M2.
Para la depreciacin se utilizara la formula combinada de Ross-Heidecke que se expresa
matemticamente de la sig. Manera:

D = (VR - Vr) [a + (1 a)c]

Los clculos se explican en el cuadro 1 anexo.

DOCUMENTOS

MEMORIA
FOTOGRAFICA