DA PROPRIEDADE RESOLVEL

CONCEITO:
Propriedade o direito que a pessoa tem sobre uma coisa,
podendo ser esta coisa fsica ou jurdica. Pode o proprietrio usar, gozar e
dispor da coisa, bem como reivindica-lo de quem a detenha injustamente.
Em regra, a propriedade tem por vocao ser perptua, porm
a prpria norma jurdica excepcionalmente admite situaes em que a
propriedade j nasce, desde o ttulo constitutivo, fadada a acabar. Trata-se de
propriedade resolvel.
A propriedade resolvel ou revogvel quando o ttulo de
aquisio est subordinado a uma condio resolutiva ou ao advento do termo,
ou seja, a que encontra no seu ttulo constitutivo uma clusula extintiva de
direito, as prprias partes estabelecem uma condio resolutiva, uma razo de
sua extino. Nesse caso, deixa de ser plena, assim como quando pesa sobre
ela nus reais, passando a ser limitada.
A propriedade resolvel, ou ad tempus, pode advir de negcio
jurdico gratuito ou oneroso, inter vivos ou causa mortis.
EFEITOS DA PROPRIEDADE RESOLVEL
O domnio condicional, subsiste enquanto no verificada a
condio ou termo, o implemento daquela ou o vencimento deste, resolve o
domnio e com a revogao volta para o primitivo dono. Opera retroativamente
de maneira que todos os direitos que se constituram em sua pendncia sero
desfeitos, como se nunca tivessem existido.
Se a revogao advier de causa superveniente, estranha ao
ttulo, posterior a transmisso da propriedade, se aplicar o disposto no artigo
1.360 do Cdigo Civil: Se a propriedade se resolver por outra causa
superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por ttulo anterior
resoluo, ser considerado proprietrio perfeito, restando pessoa, em
cujo benefcio houve a resoluo, ao contra aquele cuja propriedade se
resolveu para haver a prpria coisa, ou seu valor."

CAUSAS DE RESOLUO DA PROPRIEDADE:

O Cdigo Civil trata desses casos em dois artigos, que
estabelecem excees ao princpio de que o direito de propriedade perptuo
e irrevogvel: pelo advento de uma condio ou termo e pelo surgimento de
uma clusula superveniente.
No artigo 1.359 do Cdigo Civil, a causa de resoluo se encontra inserta no
ttulo. Assim dispe a redao do artigo: resolvida a propriedade pelo
implemento da condio ou pelo advento do termo, entendem-se tambm
resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o
proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo, pode reivindicar a coisa
do poder de quem a possua ou detenha. A condio ou termo referidos,
constam do ttulo constitutivo da propriedade, de maneira que no poder o
terceiro que a adquiriu alegar surpresa.
J no artigo 1.360 do mesmo livro, o elemento que resolve a
relao jurdica superveniente, como consta na redao supracitada.
Segundo Maria Helena Diniz, no silncio da condio
resolutria retorna a propriedade para o antigo proprietrio, mas se o contrato
indicar pessoa (s) ser esta a beneficiada. Sempre a condio opera em favor
de algum. Embora seja revogvel a propriedade, o proprietrio resolvel pode
agir como se fosse um proprietrio pleno, podendo ele usar, gozar, dispor e
reaver do seu domnio. Sendo que h limitao na durao do seu direito,
dependendo da ocorrncia de um fato futuro que pode ser certo ou incerto, ou
seja, se ocorre a condio prevista ocorre a revogao ex tunc.
CARACTERSTICAS:
A propriedade resolvel tem como caractersticas ser perptua,
absoluta e exclusiva. O no uso ou a no reivindicao no retira do dono o
direito de propriedade. S se perde a propriedade em razo de morte,
desapropriao, conveno, advento de condio ou termo e causa
superveniente. A propriedade ilimitada, porm, admitido pela norma jurdica
certas situaes em que determinado bem mvel ou imvel possa incluir uma

clusula terminativa. Porm, essas condies precisam ser lcitas para serem
vlidas. Ocorrendo o evento terminativo condicional, a devoluo da coisa
feita como se nunca tivesse havido mudana de proprietrio.
Segundo Maria Helena Diniz: a condio e o termo resolutivo,
operam retroativamente, de maneira que todos os direitos que se constituram
em sua pendncia sero desfeitos, como se nunca tivessem existido, e os seus
adquirentes, que vierem a perd-los, no podero alegar quaisquer prejuzos,
que advierem dessa resoluo, isto porque esses danos, que porventura,
sobrevierem so oriundos de sua prpria negligncia ou do fato de terem
assumido os riscos dessa resoluo. Tem, ainda, o proprietrio, em cujo favor
se opera a resoluo, ao reivindicatria para recuperar o bem do poder de
quem o detenha ou possua, por t-lo adquirido de proprietrio resolvel.
Exemplos de propriedade resolvel:
- Clusula de retrovenda: uma pessoa adquire um imvel com pacto de
retrovenda na escritura, esta no poder reclamar se o primeiro alienante
exercer o seu direito de retrato antes do prazo de 03 (trs) anos (art. 505 do
C.C). Deve-se ento resolver o domnio do terceiro e o primeiro alienante
poder reivindicar o imvel.
Diz o artigo 505 do Cdigo Civil:
"O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no
prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que durante o
perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a
realizao de benfeitorias necessrias."
- O contrato de compra e venda com pacto de retrovenda: O vendedor reserva
para si o direito de recobrar a coisa alienada, dentro de determinado prazo,
mediante a devoluo do preo e reembolso das despesas efetuadas com o
contrato. No momento em que o alienante exerce o direito que reservou do
proprietrio resolvel extinguir.
- Na alienao fiduciria em garantia: O fiducirio passa a ser o proprietrio da
coisa alienada pelo fiduciante, adquirindo o domnio desses bens. A resoluo

opera-se no momento em que cessar a garantia, voltando s coisas para o

patrimnio do titular primitivo.
- Alienao Fiduciria: uma pessoa recebe um imvel em doao, depois o
aliena, o adquirente ser considerado proprietrio perfeito se, posteriormente, o
doador resolver revogar a doao por ingratido do donatrio (art. 557 do C.C).
Embora seja permitida a revogao, ela no pode prejudicar direitos adquiridos
por terceiros. Como se trata de clusula superveniente, o adquirente no podia
prev-la. Nesse caso, o doador poder cobrar do donatrio somente o valor da
coisa, porque esta continuar pertencendo ao adquirente de boa-f.
Ter-se- propriedade resolvel, constituda por ato causa
mortis, quando, por exemplo, se der fideicomisso, pois por ele, o herdeiro ou
legatrio ter o dever de transmitir herana ou legado depois de verificada a
condio.
Observa-se, entretanto que o fideicomisso ser ineficaz com
relao a terceiros enquanto no for devidamente registrado. A exceo faz-se
nos casos em que o fideicomissrio renuncia legalmente ao bem hereditrio ou
quando ocorre o pr-falecimento do mesmo, sem que o testador tenha
nomeado substituto.
Com diz o artigo 1.951 do Cdigo Civil:
"Pode o testador instituir herdeiros ou legatrios, estabelecendo que, por
ocasio de sua morte, a herana ou o legado se transmita ao fiducirio,
resolvendo-se o direito deste, por sua morte, a certo tempo ou sob certa
condio, em favor de outrem, que se qualifica de fideicomissrio."
- Na venda a contento: O comprador adquire a propriedade da coisa, que lhe
entregue para que ele verifique se ela lhe agrada, e se no lhe for conveniente,
ser devolvida ao vendedor.
Diz o artigo 509 do Cdigo Civil:
"A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob
condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se
reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado".

- Na venda feita a estranho, por condmino de sua quota ideal na coisa comum
indivisvel: Os demais condminos tm o direito preferencial e podero dentro
do prazo de cento e oitenta dias requerer a quota vendida, ento, resolve-se a
propriedade do adquirente estranho e a quota retorna a propriedade do antigo
proprietrio.
Como diz no artigo 504, caput, do Cdigo Civil:
"No pode um condmino em coisa indivisvel vender para estranhos, se
outro consorte a quiser, por tanto. O condmino, a quem no se der
conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a
parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias,
sob pena de decadncia."
CONSEQUNCIAS JURDICAS
No caso do art. 1.359 (revogao contida no prprio contrato),
os terceiros so atingidos e prejudicados, os que no sucede na hiptese do
art. 1.360. No primeiro caso, a pessoa a quem aproveite a revogao tem ao
real para reaver a coisa; no segundo a ao pessoal. Mas nos dois casos o
possuidor tem direito aos frutos, e no fica abrigado a restituir.
JURISPRUDNCIA DO STJ:
RECURSO ESPECIAL (ART. 105, III, "A" E "C", DA CF) - AO DE
REINTEGRAO DE POSSE - ALIENAO FIDUCIRIA DE IMVEL RETOMADA DO BEM POR INICIATIVA DO CREDOR FIDUCIRIO APS
FRUSTRADOS LEILES EXTRAJUDICIAIS - HIPTESE QUE AUTORIZA A
FIXAO DE TAXA DE OCUPAO DO IMVEL ENQUANTO MANTIDO EM
PODER DO DEVEDOR FIDUCIANTE - ART.37-A DA LEI N. 9.514/1997 VEDAO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - RECURSO PROVIDO. 1. O
art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, nela introduzido por fora da Lei n. 10.931/2004,
dispe que: "O fiduciante pagar ao fiducirio, ou a quem vier a suced-lo, a
ttulo de taxa de ocupao do imvel, por ms ou frao, valor correspondente
a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e
exigvel desde a data da alienao em leilo at a data em que o fiducirio, ou
seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imvel''.2. A mens legis, ao

determinar e disciplinar a fixao da taxa de ocupao, tem por objetivo

compensar o novo proprietrio em razo do tempo em que se v privado da
posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de
evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao
perodo no qual, mesmo sem ttulo legtimo, ainda usufrui do imvel. 3. Nesse
quadro, embora o dispositivo subordine o arbitramento da taxa de ocupao
"alienao em leilo", seu texto reclama interpretao extensiva, abarcando
tambm a hiptese em que a propriedade se resolve a bem do credor fiducirio
por terem sido frustradas as tentativas de venda extrajudicial. Conquanto, em
rigor tcnico-jurdico, no se cuide, aqui, de uma verdadeira alienao, importa
reconhecer que a consolidao equivale a uma operao de transferncia
jurdica patrimonial, j que o credor deixa de ter a propriedade meramente
resolvel, incorporando-a em seu sentido pleno, fazendo jus, portanto, a ser
compensado pela posse injusta exercida desde a aquisio do novo ttulo at
desocupao do imvel.4. Recurso especial provido.(REsp 1328656/GO, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe
18/09/2012)

Bibliografia:
1. GONALVES, Carlos Roberto. Direito das Coisas.

13 ed. So Paulo:

Saraiva, 2012.
2. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 22 ed. So Paulo:
Saraiva, 2007.

PROPRIEDADE FIDUCIRIA
Considera-se fiduciria a propriedade resolvel de coisa mvel
infungvel que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

Constitui-se a propriedade fiduciria com o registro do contrato,

celebrado por instrumento pblico ou particular, que lhe serve de ttulo, no
Registro de Ttulos e documentos do domiclio do devedor, ou, em se tratando
de veculos, na repartio competente para o licenciamento, fazendo-se a
anotao no certificado de registro. Com a constituio da propriedade
fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor
direto da coisa.
A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna
eficaz, desde o arquivamento, a transferncia da propriedade fiduciria.
CONTRATO
O contrato, que serve de ttulo propriedade fiduciria, conter:
I - O total da dvida, ou sua estimativa;
II - O prazo, ou a poca do pagamento;
III - A taxa de juros, se houver;
IV - A descrio da coisa objeto da transferncia, com os elementos
indispensveis sua identificao.
nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar
com a coisa alienada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
GARANTIA DE TERCEIROS
Salvo clusula expressa, o terceiro que presta garantia real por
dvida alheia no fica obrigado a substitu-la, ou refor-la, quando, sem culpa
sua, se perca, deteriore ou desvalorize.
OBRIGAES DO DEVEDOR
Antes de vencida a dvida, o devedor, a suas expensas e risco,
pode usar a coisa segundo sua destinao, sendo obrigado, como depositrio:
- A empregar na guarda da coisa a diligncia exigida por sua natureza;
-A entreg-la ao credor, se a dvida no for paga no vencimento.
PRESTAES

O pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no

importa exonerao correspondente da garantia, ainda que esta compreenda
vrios bens, salvo disposio expressa no ttulo ou na quitao. A dvida
considera-se vencida:
I - Se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurana,
desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, no a reforar ou substituir;
II - Se o devedor cair em insolvncia ou falir;
III - Se as prestaes no forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo
se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da
prestao atrasada importa renncia do credor ao seu direito de execuo
imediata;
IV - Se perecer o bem dado em garantia, e no for substitudo;
V - Se se desapropriar o bem dado em garantia, hiptese na qual se depositar
a parte do preo que for necessria para o pagamento integral do credor.
Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se
sub-rogar na indenizao do seguro, ou no ressarcimento do dano, em
benefcio do credor, a quem assistir sobre ela preferncia at seu completo
reembolso.
JUROS
Nas hipteses de vencimento antecipado da dvida, no se
compreendem os juros correspondentes ao tempo ainda no decorrido.
EXTINO
Extingue-se a propriedade fiduciria:
- Extinguindo-se a obrigao;
- Perecendo a coisa;
- Renunciando o credor;
- Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da
coisa;

- Dando-se a adjudicao judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada,

feita pelo credor ou por ele autorizada.
Presume-se a renncia do credor quando consentir na venda
particular do penhor sem reserva de preo, quando restituir a sua posse ao
devedor, ou quando anuir sua substituio por outra garantia. Operando-se a
confuso to-somente quanto a parte da dvida pignoratcia, subsistir inteiro o
penhor quanto ao resto.
DVIDA VENCIDA
Vencida a dvida, e no paga, fica o credor obrigado a vender,
judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preo no
pagamento de seu crdito e das despesas de cobrana, e a entregar o saldo,
se houver, ao devedor.
O pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no
importa exonerao correspondente da garantia, ainda que esta compreenda
vrios bens, salvo disposio expressa no ttulo ou na quitao. O devedor
pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual coisa em
pagamento da dvida, aps o vencimento desta. Quando, vendida a coisa, o
produto no bastar para o pagamento da dvida e das despesas de cobrana,
continuar o devedor obrigado pelo restante.
SUB-ROGAO
O terceiro, interessado ou no, que pagar a dvida, se subrogar de pleno direito no crdito e na propriedade fiduciria.
PREVALNCIA DE LEIS ESPECIAIS
As demais espcies de propriedade fiduciria ou de titularidade
fiduciria submetem-se disciplina especfica das respectivas leis especiais,
somente se aplicando as disposies do Cdigo Civil naquilo que no for
incompatvel com a legislao especial.
Base: artigos 1.361 a 1.368-A e 1.421, 1.425 a 1.427 e 1.436 do Cdigo Civil.