Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri

A. Landasan Peraturan Perpajakan

Berikut ini adalah peraturan perpajakan yang di jadikan dasar acuan dalam pembahasan
ini, yaitu:
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara
1.

Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Perlu diinformasikan Peraturan Menteri ini mulai berlaku setelah 30 (tiga puluh) hari
terhitung sejak tanggal diundangkan yaitu 30 hari sejak tanggal 22 Oktober 2012 dan
dengan diberlakukannya ketentuan ini maka Peraturan Menteri Keuangan Nomor
39/PMK.03/2010 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai
atas Kegiatan Membangun Sendiri, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 tentang Perubahan Atas

2.

Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012 tentang Penetapan Secara

Jabatan atas Jumlah Biaya Yang Dikeluarkan Dan / Atau Yang Dibayarkan Untuk
Membangun Bangunan Dalam Rangka Kegiatan Membangun Sendiri.

B. Pajak

Pertambahan

Nilai

Atas

Kegiatan

Membangun

Sendiri

Kegiatan Membangun Sendiri itu terutang Pajak Pertambahan Nilai (PPN), hal tersebut
diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 1 dan
Pajak Pertambahan Nilai tersebut terutang bagi badan maupun orang pribadi yang
melakukan kegiatan membangun sendiri.

C. Definisi Kegiatan Membangun Sendiri

Sebelum memulai membahas lebih jauh mengenai pengenaan Pajak Pertambahan Nilai
(PPN) atas kegiatan membangun sendiri tersebut, tentunya kita harus memahami terlebih
dahulu tentang apa yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri dalam Peraturan
Menteri Keuangan tersebut sehingga kita dapat mengetahui apakah pembangunan yang

mungkin sedang kita rencanakan atau lakukan itu termasuk dalam kategori kegiatan
membangun sendiri yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.
Definisi Kegiatan Membangun Sendiri yang dikutip dari Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 adalah Kegiatan membangun bangunan yang
dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang
hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Kemudian dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 4
dijelaskan mengenai bangunan yang dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 yaitu bangunan tersebut berupa satu atau lebih
konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah
dan/atau perairan dengan kriteria sebagai berikut:
a

Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau

.
b

bahan sejenis, dan/atau baja;

Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan

.
c

Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).

.
Jadi kegiatan membangun sendiri akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) apabila
memenuhi definisi dan kriteria sebagaimana yang dijelaskan diatas.
Sebagai contoh, apabila kita sebagai orang pribadi membangun rumah baik dilakukan
secara pribadi, baik dengan mempekerjakan pekerja atau buruh bangunan dimana rumah
yang dibangun itu untuk ditempati secara pribadi atau oleh anggota keluarga lain
misalkan anak, apakah termasuk kedalam kategori kegiatan membangun sendiri yang
dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atasnya? Jika hanya melihat secara definisi,
kasus pembangunan rumah pribadi diatas dapat memenuhi definisi kegiatan membangun
sendiri yang dijelaskan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012
Pasal 2 Ayat 3 karena pembangunan rumah yang dilakukan dalam kasus ini tidak
berkaitan dengan kegiatan usaha serta untuk dimanfaatkan atau digunakan sebagai

keperluan pribadi, namun untuk menentukan apakah terhadap pembangunan rumah

tersebut dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atau tidak, kita tidak cukup hanya
dengan melihat definisi saja, kita harus melihat terlebih dahulu, apakah bangunan yang
kita bangun (dalam kasus ini rumah) itu memenuhi kriteria bangunan yang diatur dalam
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 4 sebagaimana telah
dijelaskan diatas. Jika memang kegiatan membangun sendiri yang kita lakukan itu sesuai
dengan penjelasan definisi serta kriteria bangunan yang diatur dalam Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 maka kita wajib menyetorkan PPN yang terutang
atas kegiatan membangun sendiri tersebut. Setelah memahami yang dimaksud dengan
kegiatan membangun sendiri, mari kita bahas lebih lanjut mengenai pengenaan Pajak
Pertambahan Nilai atasnya.
D. Tarif Dan Dasar Pengenaan Pajak PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 1 dan 2,
diatur bahwa:
1.

Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif sebesar 10 % (sepuluh

2.

persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.

Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh
persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

E. Perhitungan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri

Jadi dengan mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal
3 yang disebutkan diatas, perhitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan
membangun sendiri adalah sebagai berikut :

PPN = Tarif x DPP

PPN = 10% x (20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan

untuk membangun

bangunan)

Berikut ini adalah contoh sederhana untuk perhitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
atas kegiatan membangun sendiri:
Contoh:
Pada Bulan Desember 2012 Bapak Andi memulai membangun sebuah rumah untuk
tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2,
biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Andi dalam upaya membangun rumah tersebut
sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut: pembelian tanah
sebesar Rp 200.000.000, pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp 180.000.000,
biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp. 70.000.000. Maka berapakah Pajak
Pertambahan Nilai yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?
Jawab:
Sesuai dengan PMK No. 163/PMK.03/2012 tarif PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
yang terhutang adalah:
= 10% X DPP
= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)
= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)
Sehingga PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah
= 10% X 20% X Rp 250.000.000
= Rp 5.000.000

Yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak atas perhitungan PPN Kegiatan Membangun
Sendiri diatas hanyalah pembelian bahan baku material bangunan dan biaya upah pekerja
dalam rangka pembangunan rumah tersebut, hal ini sesuai dengan Dalam Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 2 yang menyebutkan bahwa
Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh
persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Saat Dan Tempat dimana PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri Terutang
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 4 ditentukan
bahwa:
1

Saat yang menentukan PPN terutang adalah saat mulai dibangunnya

.
2

bangunan.
Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap

dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang

waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di

tempat bangunan tersebut didirikan.

F. Penyetoran Dan Pelaporan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri

Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5, 7 dan 8 diatur

bahwa:
Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan
*

membangun sendiri dilakukan setiap bulan sebesar 10% (sepuluh

persen) dikalikan dengan 20% (dua puluh persen) dikalikan dengan
jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap

bulannya
Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri
*

wajib disetor ke kas negara seluruhnya dengan menggunakan Surat

Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang
melaksanakan kegiatan membangun sendiri melalui Kantor Pos atau
Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah
berakhirnya masa pajak.
Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun

sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai

terutang tersebut ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah
kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan mempergunakan
lembar ketiga Surat Setoran Pajak paling lama akhir bulan berikutnya
setelah berakhirnya masa pajak.

G. Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Penyetoran PPN atas Kegiatan

Membangun Sendiri
Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5,7, dan 8
terdapat hal yang harus diperhatikan dalam penyetoran PPN atas kegiatan membangun
sendiri yaitu:
*

Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan
Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
membangun sendiri terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada Surat Setoran
Pajak diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.

Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan
Pajak Pratama yang berbeda dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat orang pribadi
atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, Surat Setoran
Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Kolom NPWP diisi dengan :

1. angka 0 (nol) pada 9 (sembilan) digit pertama;

2. angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi
tempat bangunan tersebut didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya; dan
3. angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir.
b. Pada kotak "Wajib Pajak/Penyetor" diisi nama dan NPWP orang pribadi atau
badan yang
melakukan kegiatan membangun sendiri
Dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum
*

memiliki NPWP, Surat Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Kolom NPWP diisi dengan :
1. angka 0 (nol) pada 9 (sembilan) digit pertama;
2. angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi
tempat bangunan tersebut didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya; dan
3. angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir.
b.

pada kotak "Wajib Pajak/Penyetor" diisi nama dan alamat orang pribadi atau

badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

H. Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pelaporan PPN atas Kegiatan

Membangun Sendiri
Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 8 terdapat
hal yang harus diperhatikan dalam proses pelaporan PPN atas kegiatan membangun
sendiri yaitu:

Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri telah
dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan tempat bangunan didirikan berada di
wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan tersebut
terdaftar, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib
melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa Pajak
Pertambahan Nilai dengan melampirkan lembar ketiga Surat Setoran Pajak.
membangun sendiri telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan tempat

bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang
berbeda dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat orang pribadi atau badan tersebut
terdaftar, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri selain
wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud
pada Pasal 8 ayat (1), wajib melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat
Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai dengan melampirkan fotokopi lembar
ketiga Surat Setoran Pajak.
Dalam hal Pengusaha Kena Pajak terdaftar di Kantor Pelayanan Pajak Madya, Kantor

Pelayanan Pajak di lingkungan Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak Wajib Pajak
Besar, atau Kantor Pelayanan Pajak di lingkungan Kantor Wilayah Direktorat Jenderal
Pajak Jakarta Khusus, Pengusaha Kena Pajak tersebut selain wajib melaporkan
penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud pada Pasal 8 ayat
(1), wajib melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa
Pajak Pertambahan Nilai dengan melampirkan fotokopi lembar ketiga Surat Setoran
Pajak.

I. Hal-Hal Lain Yang Perlu Diperhatikan

1.

Dalam hal bangunan sebagai hasil kegiatan membangun sendiri digunakan oleh pihak
lain sebagai tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, orang pribadi atau badan yang
melakukan kegiatan membangun sendiri wajib menyerahkan bukti Surat Setoran Pajak
asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri kepada pihak lain yang

2.

menggunakan bangunan tersebut;

Dalam hal orang pribadi atau badan yang membangun sendiri bangunan untuk

digunakan pihak lain tidak dapat menunjukkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak
Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri, pihak lain yang menggunakan
bangunan tersebut bertanggung jawab secara renteng atas pembayaran Pajak
3.

Pertambahan Nilai yang terutang.

Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak
melakukan kewajiban penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1) dan/atau kewajiban pelaporan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 8 ayat (1), Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya
meliputi tempat bangunan didirikan atau Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat Wajib
Pajak terdaftar dapat mengeluarkan surat teguran sesuai contoh format sebagaimana
tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012.
Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri telah

4.

melakukan penyetoran atau pelaporan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan

membangun sendiri namun berdasarkan data yang dimiliki dan diperoleh oleh
Direktorat Jenderal Pajak diyakini terdapat indikasi penyetoran atau pelaporan yang
tidak wajar, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) dapat menerbitkan surat himbauan sesuai contoh format sebagaimana tercantum
dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari dari Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012.
Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari sejak diterbitkannya surat teguran

5.

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau surat himbauan sebagaimana dimaksud pada
ayat (2), orang pribadi atau badan belum menyetor dan melaporkan Pajak Pertambahan
Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri, Kepala Kantor Pelayanan Pajak
Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dapat melakukan
verifikasi atau pemeriksaan untuk menetapkan besarnya Pajak Pertambahan Nilai
terutang atas kegiatan membangun sendiri tersebut.
Berdasarkan hasil verifikasi atau pemeriksaan sebagaimana dimaksud pada ayat (3),

6.

Kepala Kantor Pelayanan Pajak menerbitkan surat ketetapan pajak atas kegiatan
membangun sendiri.
Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri

7.

belum memiliki NPWP, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama secara jabatan
menerbitkan NPWP sesuai ketentuan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri telah
8.

memiliki NPWP namun berbeda dengan tempat bangunan didirikan, Kepala Kantor
Pelayanan Pajak Pratama secara jabatan menerbitkan NPWP sebagai cabang sesuai
ketentuan perundang-undangan di bidang perpajakan

J. Penetapan Secara Jabatan Untuk PPN terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 6 disebutkan
bahwa:
*

Apabila orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri
tidak atau kurang menyetorkan Pajak Pertambahan Nilai terutang ke kas negara,
Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar

berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi.

Selanjutnya, jika berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau
badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri :
1. tidak memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan
dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan; atau
2. memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau
yang dibayarkan untuk membangun bangunan, namun tidak benar atau tidak
lengkap,

Maka jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan
dalam rangka kegiatan membangun sendiri dapat ditetapkan secara jabatan oleh Direktur
Jenderal Pajak.
Penetapan secara jabatan untuk jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan dalam rangka kegiatan membangun sendiri ini diatur dalam Peraturan
Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 yang merupakan Perubahan Atas Peraturan
Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012.

Dalam Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 tersebut diatur bahwa:
Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
*

bangunan dalam rangka membangun sendiri ditetapkan secara jabatan berdasarkan

nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) masingmasing daerah sesuai Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007
tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara dan
perubahannya.
Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau badan

yang melakukan kegiatan membangun sendiri memberikan data atau bukti

pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, namun tidak benar atau tidak lengkap, sehingga:
1. jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan lebih rendah dari nilai terendah data Harga Satuan Bangunan
Gedung Negara (HSBGN), maka penetapan secara jabatan dihitung
berdasarkan data nilai terendah data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara
(HSBGN) tersebut; atau
2. jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan lebih tinggi dari nilai terendah data Harga Satuan Bangunan
Gedung Negara (HSBGN), maka penetapan secara jabatan dihitung
berdasarkan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang
dibayarkan untuk membangun bangunan.
Penetapan secara jabatan berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan

Bangunan Gedung Negara (HSBGN) sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat
(3) huruf a mengacu pada Pedoman Penggunaan Harga Satuan Bangunan Gedung
Negara (HSBGN) Dalam Rangka Penetapan Secara Jabatan Jumlah Biaya yang
Dikeluarkan dan/atau yang Dibayarkan untuk Membangun Bangunan yang
Digunakan untuk Menghitung Kewajiban Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan
Membangun Sendiri sebagaimana terdapat dalam Lampiran yang merupakan bagian

tidak terpisahkan dari Peraturan Direktur Jenderal Pajak ini.

Jadi Cara Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang ditentukan secara jabatan
adalah sebagai berikut :
PPN = Tarif x DPP

Tarif = 10%

DPP = 20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun
bangunan

PPN = 10% x (20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk
membangun

bangunan)

Jumlah biaya
Nilai Terendah Harga

yang

Satuan

dikeluarkan

Klasifikasi Bangunan x Koefisien

dibayarkan
membangun
bangunan

Luas

berdasarkan

dan/atau
untuk

tertinggi

Gedung Negara

bangunan
keseluruhan