FACULDADE DE CINCIAS SOCIAIS E APLICADAS DE CASCAVEL UNIVEL

Bruna Larissa Correia Klegin

Caroline Meith de Souza
Eduardo Padilha de Melo S

INCORPORAO IMOBILIRIA

Trabalho bimestral dos alunos do 3 ano A

do

perodo

Faculdade

matutino
de

apresentado

Cincias

Sociais

de

Cascavel na disciplina Direito Civil II

como um dos requisitos para obteno de
nota.

CASCAVEL
2014
INTRODUO

Decorrente de uma necessidade social onde era necessrio assegurar

direitos e regulamentaes especficas sobre determinada espcie de contrato, a lei
de incorporao imobiliria e trata dela junto com o condomnio.
Tendo em vista o carter singular de cada um, o trabalho ora apresentando
tem por objetivo uma anlise da lei de incorporao nas questes concernentes to
somente as operaes dai decorrentes.
Trata-se, portanto, de um estudo a respeito da regulamentao de
construes objetos de contratos de compra e venda atravs de unidades
autnomas para pessoas diversas ou uma s pessoa, podendo ser fsica ou jurdico.
nesse mbito que necessrio trazer tela questes como sua origem e
como foi implementada no ordenamento jurdico brasileiro e a importncia e
abrangncia que possui nos contratos envolvendo incorporao.
Tal

modalidade

contratual,

assim

como

os

demais oportunamente

estudados, envolve sujeitos que, uma vez de acordo com a celebrao do negcio
passam a ter direitos e obrigaes que sero exploradas no tpico pertinente.
No obstante sua celebrao, necessrio que se faa um estudo acerca
da possibilidade de extino do contrato, bem como os casos em que pode ocorrer.
Alm do mais, fundado no risco do negcio e na imprevisibilidade de determinado
acontecimento h de se trabalhar com a hiptese de arrependimento.
Aspectos como prejuzos e questes relevantes a este tema, bem como
assuntos tratados em jurisprudncias sero tambm aqui apresentados no decorrer
do trabalho, visando uma melhor compreenso do tema.

INCORPORAO IMOBILIRIA

1. A INCORPORAO IMOBILIRIA NA ESFERA BRASILEIRA

Conforme a sociedade ia sendo massificada, o modelo econmico elaborado
junto ao Cdigo de Napoleo e a Revoluo Francesa entrou em crise. Vale
ressaltar que esse modelo foi criado com base no formalismo do direito romanogermnico, com o propsito de igualar os contratantes na esfera jurdica, alm da
importncia dada autonomia da vontade, no se admitindo qualquer interveno
Estatal.
O contrato de adeso, nessa aspirao, a consequncia lgica dessa
massificao social, e reflete o modo de produo e distribuio de bens e servios
em larga escala e de forma impessoal e abstrata, at mesmo no setor imobilirio.
1.1 O Cdigo de Defesa do Consumidor e o sistema de proteo
No contrato de adeso, no existem clusulas negociadas pelas partes. O que
ocorre que o fornecedor (chamado de predisponente) elabora um contrato e cabe
ao consumidor aceitar ou no seus termos. Por isso, o legislador pensou que deveria
haver uma tutela especial para esses casos, pelo fato da limitao da autonomia da
vontade de uma das partes (comprador), buscando evitar clusulas abusivas.
Com isso surgiu o CDC (Cdigo de Defesa do Consumidor), para criar um
sistema de proteo ao hipossuficiente, consolidando um novo sistema contratual
em que os contratos de incorporao tambm esto submetidos.
1.2 A criao da Lei 4.591/64 e sua importncia
Quando foi editada, a lei 4.591/64, que rege a incorporao imobiliria, tinha o
intuito de proteger o comprador de imvel em construo dos incorporadores
existentes no mercado imobilirio. Esses no tinham condies de gerir o
empreendimento anunciado, causando assim, inmeros prejuzos aos compradores.
Essa situao era muito comum, e estava levando a sociedade a no mais confiar
nas incorporaes imobilirias, o que significava uma ameaa ao desenvolvimento
urbano.
Desde o princpio, a legislao especfica qualificou o adquirente de unidade
condominial para uso prprio conforme a sua hipossuficincia e necessidade de

proteo contra os abusos do poder econmico. O artigo 4 o da Lei conseguiu dispor

exatamente esse contexto ao definir sobre a poltica nacional das relaes de
consumo, a qual visou preservar os princpios bsicos do consumidor.
2. DISPOSIES GERAIS
A lei de incorporao visa assegurar a funo social do contrato, mediante a
completa construo do imvel e da entrega das unidades imobilirias aos
adquirentes conforme as condies pactuadas.
Esse instituto figura de direito, atravs do qual uma pessoa fsica ou jurdica,
proprietria ou promissria de um terreno, contrata a construo de um edifcio de
apartamentos, para posteriormente vend-los parceladamente. Ou seja, considerase incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de
edificaes compostas de unidades autnomas.
A doutrinadora Maria Helena Diniz determina que a incorporao um negcio
jurdico que tem o intuito de promover e realizar construo, para alienao total ou
parcial, de edificaes compostas por unidades autnomas.
2.1 Objeto contratual
O objeto do contrato de incorporao a construo, a comercializao
durante a obra, de unidades imobilirias autnomas integrantes de edificaes
coletivas, assim como a constituio de condomnio edilcio, mediante instituio
registrada no Registro de Imveis.
2.2 Sujeitos
As partes desse contrato so, de um lado, o incorporador, e de outro, a pessoa
que adquiriu ou promete adquirir uma ou mais unidades autnomas da edificao a
ser construda ou em construo, denominada subscritor ou adquirente.
O incorporador pode adotar o sistema de venda direta a preo global,
empreitada ou a preo de custo. Na venda direta a preo global o incorporador se
compromete a construir e vender as unidades a preo e prazo certo. Na construo

por empreitada, contrata-se um empreiteiro (construtor) a preo fixo ou reajustvel,

que dever obedecer os prazos e padres constantes na incorporao. Na venda a
preo de custo, o condomnio (proprietrios ou adquirentes) so obrigados a custear
a obra.
O artigo 29 da Lei 4.591/64 dispe a definio de incorporador:
"Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica,
comerciante ou no, que embora no efetuando a construo,
compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno
objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de
tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preo e determinadas condies, das obras concludas."

Pode ser incorporador o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o

cessionrio deste ou promitente cessionrio que assumir a garantia da entrega da
obra e desejar vender as unidades; o construtor; e o corretor de imveis. Se houver
mais de um incorporador a responsabilidade ser solidria.
A figura do fornecedor abrange aqueles que ofertam bens ou servios no
mercado de consumo. Portanto, o incorporador imobilirio, por exercer esse carter,
inclui-se na esfera de fornecimento.
O adquirente somente foi qualificado atravs da legislao especfica, andando
lado a lado com a definio de consumidor. Entende-se, ento, que o adquirente
um consumidor que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final,
bem como define o artigo 2o da Lei.
2.3 Natureza jurdica
A natureza jurdica do contrato de incorporao imobiliria bilateral ou
sinalagmtico, pois traz direitos e deveres proporcionais e correspectivos;
consensual (pelo fato de se aperfeioar mediante declarao das partes envolvidas);
oneroso e ainda formal, pois embora a lei dispense a escritura pblica, exige que
seja por contrato escrito; ainda contrato de execuo continuada, pois se
caracteriza pela prtica de atos reiterados, solvendo-se pelo lapso de tempo mais ou
menos longo.

O artigo 50 da lei de incorporao diz que deve ser feita uma eleio, em
assembleia geral, antes do incio das obras, da Comisso de Representantes, salvo
se ela j constar do prprio contrato de construo, como permite a lei.
3.DIREITOS E DEVERES DOS ENVOLVIDOS
Por tratar-se de um contrato que envolve duas ou mais partes, entende-se que
estes tero obrigaes a serem obedecidas, bem como direitos a serem pleiteados.
Tais necessidades so asseguradas na Lei.
Mediante

regramento,

percebe-se

que

responsabilizaes, estas que seguem o determinado

as

obrigaes

geram

no Cdigo de Defesa do

Consumidor e traz a ideia do fato do produto e do servio como fatos de

responsabilidade do incorporador, posto que esto correlacionados s ideias de
defeitos e vcios nos contratos imobilirios.
3.1 Obrigaes dos incorporadores
Os incorporadores possuem obrigaes, como: promover os atos necessrios
boa administrao do patrimnio de afetao, inclusive mediante adoo de
medidas judiciais; manter apartados os bens e direitos, objeto de cada incorporao;
diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na forma
prevista na lei, preservando os recursos necessrios concluso da obra.
Este sujeito ainda possui obrigaes determinadas, como a de entregar
comisso de representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do estado
da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimnio de afetao recebidos no perodo, firmados
por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificaes sugeridas pelo
incorporador e aprovadas pela comisso de representantes; manter e movimentar os
recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsito aberta para tal
fim; entregar comisso de representantes balancetes coincidentes com o trimestre
civil, relativos a cada patrimnio de afetao; assegurar pessoa nomeada como
representante da comisso o livre acesso obra, bem como aos livros, contratos,
movimentao da conta de depsito exclusiva da incorporao e quaisquer outros

documentos relativos ao patrimnio de afetao, e; manter escriturao contbil

completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria.
Nesse passo, define Rodrigo Azevedo Toscano de Brito:
O incorporador tem a obrigao de colocar o imvel do mercado de
consumo em perfeitas condies de uso e fruio, na forma
prometida e de conformidade com o projeto, o qual deve estar
registrado desde o incio dos trabalhos. Caso seja detectado qualquer
vcio, oculto ou aparente, ou problema na solidez e segurana do
imvel, o incorporador ser obrigado a repar-lo, de maneira a deixar
o imvel da forma prometida ao adquirente.

3.2 Direitos dos incorporadores

Os direitos do incorporador tambm so estipulados pela lei, especialmente no
artigo 52. O incorporador pode exercer seus direitos no momento em que exigir
prestaes dos adquirentes e notific-los para constitu-los em mora aps o atraso
de trs prestaes.
Alguns direitos so especficos, como os direitos de fixar o prazo de carncia,
onde poder desistir do empreendimento; estipular as condies contratuais,
geralmente impostas, como contrato de adeso, e; exercer o direito de reteno nos
casos previstos no artigo supracitado.
3.3 Os adquirentes e suas necessidades
Mesmo possuindo uma importncia minoritria na resoluo do contrato, os
adquirentes possuem deveres a serem respeitados, como o de pagar o preo nas
condies ajustadas, alm de multa, juros de mora e prestaes corrigidas em caso
desta, alm de sofrer a alienao da unidade pela mora que ultrapasse as trs
prestaes, caso seja notificado e no as purgar no prazo de dez dias. Ainda, vale
ressaltar a necessidade do pagamento dos tributos que lhe forem incumbidos.
Os direitos dos adquirentes tambm so protegidos, como o de participarem da
assembleia dos contratantes da construo, podendo, at mesmo, serem
representados. Ainda, tm o direito de receberem informaes semestrais sobre o
andamento da obra contratada, alm de obter as quitaes devidas.
4 A CELEBRAO DA INCORPORAO IMOBILIRIA

Como disposto previamente, a Lei 4.591/64 determina que a incorporao

imobiliria possui o intuito de promover e realizar a construo para sua alienao,
sendo caracterizada no momento em que o incorporador promove a construo do
bem contratado. Entretanto, para que esse contrato seja celebrado, deve seguir
alguns requisitos especficos.
A ocorrncia da incorporao decorre da inrcia do incorporador que,
primeiramente,

dever

escolher

terreno,

fazer

um

estudo

tcnico

do

empreendimento e depois deve haver a inscrio dessa incorporao no registro

imobilirio. O rol de documentos deve ser apresentado ao oficial do registro, onde
ser arquivado.
Nesse rol de documentos tero que constar o ttulo do terreno com seu
histrico vintenrio, o projeto de construo aprovado, juntamente com o memorial
descritivo, o clculo das reas comuns e unidades autnomas, a avaliao do curso
da obra, a descrio das fraes ideais de terreno, a minuta da futura conveno de
condomnio e declarao e planta da futura garagem, todos os documentos
tributrios e fiscais com suas respectivas certides negativas de dbitos, dos
distribuidores civis e criminais, alm da certido negativa de dbito previdencirio,
mandato outorgado pelo proprietrio do terreno ou promitente equivalente ao
incorporador para exercer poderes inerentes incorporao e alienao das
unidades. Esses documentos necessrios esto descritos no art. 32 da lei 4.591/64.
4.1 Prazos para a celebrao e hiptese de desistncia
Como aduz o caput do art. 35 da lei de incorporaes imobilirias, feita a
inscrio, o incorporador ter o prazo de 60 dias para promover a celebrao do
contrato relativo frao ideal do terreno, do contrato de construo e da conveno
condominial. Esse prazo serve para avaliar a possibilidade econmica, financeira e
mercadolgica da empresa incorporadora. O prazo mximo de carncia ser de 180
dias, prazo de validade do registro imobilirio.
Se o incorporador quiser desistir da construo nesse prazo, caber a ele
informar por escrito ao Cartrio de Registro de Imveis onde foi registrado (art. 33 e
34).

4.2 Termo do contrato de incorporao

Por se tratar de um contrato de compra e venda onde existem diversas
unidades autnomas a serem negociadas, a incorporao termina com a venda dos
respectivos registros de todas as unidades.
Ou seja, ao vender uma das unidades autnomas tem-se a compra e venda
daquela determinada unidade, sendo perfeito o contrato de compra e venda
realizado entre os sujeitos.
Fala-se aqui do trmino de contrato de incorporao, portanto, este somente
se finaliza quando no houverem mais unidades a serem vendidas e depois que
todas tiverem sido levadas a registro.
5. RESPONSABILIDADES DECORRENTES
Em casos necessrios, os incorporadores respondem civilmente, podendo at
responderem criminalmente, em casos de falsidade no lanamento de incorporaes
que possuem carter lesivo.
Tais casos determinados so considerados crimes contra a economia pblica
e podem ser punidos na esfera criminal com recluso de um a quatro anos e multa
de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo vigente no pas.
5.1 Hipteses de extino
A extino de um contrato de incorporao pode decorrer de seu cumprimento
ou de sua inexecuo. Nos casos em que houver denncia, distrato, mora no
purgada, anulao ou fora maior, tambm haver a extino deste.
A Lei atual expressa, estando disposta no art. 55, 1o, da Lei n. 4.591/64.
6. DIREITO DE ARREPENDIMENTO
H casos em que o contrato de aquisio da unidade imobiliria em sede de
incorporao no prev a possibilidade de desistncia por parte do comprador. A
despeito disso, poder o comprador, em certas hipteses, rescindir o contrato ou
modificar suas condies.

6.1 O direito resciso em decorrncia do inadimplemento

O pargrafo nico do artigo 1.092 do Cdigo Civil estabelece, como regra geral
do Direito Civil, a possibilidade de um contratante requerer a resciso de um contrato
bilateral em razo do inadimplemento da outra parte:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a resciso do
contrato com perdas e danos."

Ento, possvel entender que necessria a ocorrncia de inadimplemento

para surgir a eficcia desse dispositivo em um caso concreto. Porm, no certo
dizer que o direito ao arrependimento no possa ser aplicado caso haja inexistncia
de inadimplemento. Porque, na verdade, ocorrendo inadimplemento e sendo
aplicvel o artigo 1.092 do CC, no se trataria de direito de arrependimento e sim de
resciso por inadimplemento contratual.
6.2 Fundamento jurdico do direito ao arrependimento
H decises que condicionam o direito ao arrependimento existncia de um
motivo. Seguindo o princpio da boa-f objetiva, um motivo justo, , por exemplo, um
contrato que possa se tornar excessivamente oneroso ao comprador, ou seja, um
contrato que contm vcios, por violar esse princpio da boa-f positivado no artigo
4, III do CDC.
A doutrina unnime ao afirmar que est objetivamente de boa-f o comprador
que ignora a existncia de um vcio em seu contrato, vcio este que no passvel
de ser percebido pelo homem mdio no momento do contrato. Portanto, o direito ao
arrependimento pode ter como fundamento jurdico a existncia da boa-f objetiva
por parte do comprador.
6.3 Prejuzos causados pelo comprador incorporadora
O comprador que der causa resciso do contrato, responder pelos prejuzos
causados incorporadora.

Tais prejuzos podem ser decorrentes do inadimplemento do contrato ou ainda

por arrependimento do comprador, que no mais deseja realizar determinado
negcio.
impossvel mensurar um valor fixo do prejuzo causado pela incorporadora
em todos os casos, desta forma, necessrio que cada caso seja analisado em
concreto com suas peculiaridades e singularidades, tendo em vista que o montante
do prejuzo pode ser de grande magnitude ou irrisrio.
interessante notar, que, visando a proteo do consumidor, o CDC
estabelece a nulidade de clusulas que visem a perda total das prestaes pagas ao
credor que pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado.
H, portanto, proteo legal at mesmo para o comprador inadimplente. Uma
vez que h para ele, de razovel diligncia que assim o seja tambm para aquele
que deseja desistir do negcio.
O valor da responsabilidade, como j dito, deve ser medido conforme o
tamanho do prejuzo causado. Assim, imaginemos que muitos compradores de
determinada incorporao desistam da compra. A incorporadora pode ou no
conseguir novos compradores em um curto perodo de tempo sem prejudicar a obra.
No entanto, havendo dificuldade na localizao de novos compradores, haver
o consequente atraso na obra que pode acarretar perdas e danos da incorporadora
em favor dos demais que permaneceram no negcio. Assim, os retirantes tem o
dever de indenizar em perdas e danos no montante respectivo.
Deve haver prova do motivo ensejante aos prejuzos sofridos, admitindo-se
prova em contrrio, em homenagem ao devido processo legal e o contraditrio. H,
porm, casos em que a prova dificultada. Nestes casos a jurisprudncia tem se
manifestado no sentido do valor ser de 10 (dez) porcento.
Neste sentido:
"CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL EM
CONSTRUO.INADIMPLEMENTO. PERDA PARCIAL DAS QUANTIAS
PAGAS.
Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imvel em
construo estabelecer, para a hiptese de inadimplemento do promitentecomprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido
celebrado antes da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, pode o
juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com
o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposio integral
adviria promitente-vendedora. Devoluo que, pelas peculiaridades da

espcie, fica estipulada em 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo
comprador."(STJ, Quarta Turma, REsp n 114.071/DF, Rel. Min. Csar Asfor
Rocha, J. em11/05/99, v.u., DJ de 21/06/99, p. 158)

CONSIDERAES FINAIS

Ao realizar um estudo acerca do tema em tela, possibilitado melhor

compreenso do conceito de incorporao imobiliria e de como tratada perante a
legislao ptria.
Uma vez que o direito possibilita a interao entre leis, vlido ressaltar
que, em se tratando de incorporao imobiliria no tem-se apenas a incidncia do
Cdigo Civil por se tratar de contrato, mas tambm do Cdigo de Defesa do
Consumidor, bem como da prpria lei de incorporao.
possvel observar que se trata de um contrato que possui um objeto
especfico para sua celebrao, para que possa ser considerado completo e perfeito.
Ou seja, devido ao seu carter predial ou edilcio, se perfectibiliza com a venda de
todas as unidades autnomas que compe a incorporao imobiliria.
Os sujeitos envolvidos nesse negcio jurdico se comprometem a realizar
determinado negcio, contraindo para si direitos e obrigaes que devem ser
seguidos, uma vez que decorrem de lei.
Alm de vislumbrar a formao do negcio em tela, qual seja, a
incorporao imobiliria, nota-se a incidncia de princpios que visam proteger os
sujeitos envolvidos, uma vez que conta com a possibilidade do arrependimento.
Este porm, que passa a ser tratado de forma especfica, pois, no se pode
permitir o enriquecimento sem causa em desfavor de outrem que saia prejudicado
de uma relao at ento existente, porm no certa e lquida.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/algumas-considera%C3%A7%C3%B5essobre-o-contrato-de-incorpora%C3%A7%C3%A3o-imobili%C3%A1ria%E2%80%93-lei-45911964
http://www.schneiderassociados.com.br/pdf/AFRANIO001.pdf
http://www.rsilvaeadvogados.com.br/article.php?recid=25
Venosa, Contratos em Espcie, Volume 26.

WALD, Arnoldo. Direito Civil Contratos em Espcie. Volume 03. 19 a edio.

Editora Saraiva, So Paulo, 2012.