VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

INFORME

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

SOLICITANTE

: SR. HERRERA DE LA CRUZ ADRIAN

DIRECCION

: JR. VILLAR, MANUEL N 360

URBANIZACION

:INGENIERIA

DISTRITO

: SAN MARTIN DE PORRES

PROVINCIA Y DEPARTAMENTO

: LIMA

DESCRIPCION
AREA TERRENO

AREA TECHADA

: INMUEBLE CONSTITUIDO POR UNA.

EDIFICACION DE 04 PISOS
: 160.00 m2

: 608.90 m2

INSPECCION

: FEBRERO 2016

RESPONSABLE

: ING. SERGIO E. MARQUINA ODAR

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1.- GENERALIDADES
El objeto de la Valuacin es determinar el Valor Comercial que tiene este inmueble en el
mercado, para su venta.
La seccin materia de esta valuacin est legalmente independizada, y su rea techada es
estimada en base a los planos levantados para esta valuacin.
Se cont con la autorizacin para la inspeccin ocular.
1.2.- NOMBRE DE SOLICITANTE
SR. HERRERA DE LA CRUZ ADRIAN
1.3.- FECHA DE INSPECCION
FEBRERO 2016
1.4.- UBICACIN DEL INMUEBLE
JR. VILLAR, MANUEL N 360 URBANIZACIONINGENIERIA
DISTRITO DE SAN MARTIN DE PORRES PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
1.5.- USO ACTUAL DEL INMUEBLE
El inmueble se encuentra ocupado, y el uso es para vivienda.
1.6.- METODOLOGIA
La Valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, aprobado por RM N 126 -2007- VIVIENDA, utilizando el mtodo de la
Valuacin Directa o del Valor fsico y para determinar el valor comercial se ha tomado en
consideracin los valores del mercado.

1.7.-

INFRAESTRUCTURA DE

LOS

SERVICIOS

URBANOS

Y ENTORNO

ECONOMICO
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura urbana, tales
como: redes de agua, redes de desag, pistas de concreto, veredas de cemento, redes de
alumbrado pblico y domiciliario y redes telefnicas.

Al predio se accede por el jirn: Villar Manuel, en la zona predominan las viviendas, su rea
de estructuracin es urbana.
1.8.-DESCRIPCION Y DISTRIBUCION
1.8.1.- Descripcin:
La seccin materia de esta valuacin se ubica en el jirn: Villar Manuel, inmueble conformado
por cinco pisos (5piso), la edificacin total tiene cinco pisos, la edificacin es de material
noble con techo aligerado de concreto.
Para la valuacin de esta seccin se ha aplicado la reglamentacin que le corresponde a los
predios sujetos al rgimen de propiedad horizontal.

1.8.2.- Distribucin:
Primer piso: sala, comedor, una escalera de concreto al segundo piso, 1 Estacionamiento, 1/2
bao de visitas, una cocina, una lavandera, dos dormitorios, un bao escalera de concreto al
segundo piso, patio.
Segundo piso: sala, comedor, cocina, cuatro dormitorios con closet c/u, de bao, escalera de
concreto al tercer piso.
Tercer piso: estar tv. Seis dormitorios, tres baos de 3/4, escalera de concreto al cuarto piso.
Cuarto piso: estar tv.; cinco cuartos, un bao , azotea, lavandera.
Quinto piso: cuatro cuartos, un bao , azotea, lavandera, y tendal

1.9.-AREA DEL TERRENO

El rea del terreno correspondiente como vivienda unifamiliar es de 160.00 m2.
1.10.-AREA CONSTRUIDA
AREA TECHADA TOTAL: 608.90 m2 (techo aligerado de concreto); 70.00 m2 (techo
calamina)

1.11.-EDIFICACION
Caractersticas tcnicas
Estructura

: Muros de ladrillo

Techos

: De losa aligerada de concreto y azotea con calamina

Revestimiento

: tarrajeo frotachado

Pisos

: cermico

Puertas

: madera contra placada

Ventanas

: de fierro

Sanitarios

: cermicos blancos

Inst. Sanitarias

: Empotradas con tubera de PVC, redes de agua fra

Inst. Elctricas

: Empotradas con tubera de PVC,

1.12.-ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

La antigedad de la edificacin se estima en 50 aos, los dos primeros pisos, y los restantes son
de un aproximado de 5 aos y su estado de conservacin es regular.
1.13.-DEPRECIACION
La depreciacin para la edificacin se estima en 50 aos, siendo el factor de ajuste en los
valores unitarios de edificacin de 0.29 (0.71).

1.14.-INSCRIPCION
1.14.1.-No especificada
1.14.2.-No especificada

1.15.-GRAVAMENES
Se desconoce su existencia.
1.16.-SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres

II.- VALUACION COMERCIAL

3.1.-ESTUDIO DE MERCADO
Se ha realizado una visita de inspeccin al inmueble y a la vez al entorno del predio a fin de
determinar el valor que tienen en el mercado los terrenos de caractersticas similares.
La evaluacin de precios considerando su ubicacin, cercana a parques y avenidas principales,
su zonificacin, equipamiento urbano, tamao del lote, forma del lote, realidad inmobiliaria y
entorno econmico nos permite determinar razonablemente un valor comercial promedio para
los terrenos en la Jr. Villar, Manuel n 360, Distrito de San Martin de Porres, Lima, de 1,800.00
Nuevos Soles/m2

3.2.- VALOR DEL TERRENO (VT)

rea estimada por terreno

160.00 m2

Frente a jr. Villar, Manuel

8.00 ml

160.00 m2 x1, 800.00 Nuevos Soles/m2

: 288,000.00 Nuevos Soles

Valor del Terreno

: 288,000.00 Nuevos Soles

3.3.- VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)

De acuerdo las caractersticas constructivas y a los materiales que han sido utilizados, se ha
calculado un valor unitario promedio para las edificaciones del 1 al 4 piso con techo de losa
aligerada de concreto de 900.00 Nuevos Soles /m2 y para la azotea de techo calamina de 660.00
Nuevos Soles / m2, segn lo explicado en el cuadro siguiente de costos por metro cuadrado de
construccin en Lima.
PARTIDAS VUC 1 AL 4 PISO
Estructura

S/.

205.00

Techos

S/.

175.00

Revestimiento

S/.

70.00

Pisos

S/.

80.00

Puertas y Ventanas

S/.

90.00

Cerrajera

S/.

10.00

Instalaciones Sanitarias

S/.

65.00

Instalaciones Elctricas

S/.

55.00

______________________________________
TOTAL

S/.

750.00

20% (gg + utilidad)

S/.

150.00

VUC

S/.

900.00

Valor Comercial Unitario edif. 1 AL 4 PISO: 900.00 Nuevos Soles /m2

PARTIDAS VUC 4 PISO

Estructura

S/.

105.00

Techos

S/.

75.00

Revestimiento

S/.

70.00

Pisos

S/.

80.00

Puertas y Ventanas

S/.

90.00

Cerrajera

S/.

10.00

Instalaciones Sanitarias

S/.

65.00

Instalaciones Elctricas

S/.

55.00

______________________________________
TOTAL

S/.

550.00

20% (gg + utilidad)

S/.

110.00

VUC

S/.

660.00

Valor Comercial Unitario edif. 4 PISO: 660.00 Nuevos Soles /m2

VALOR DE LAS EDIFICACIONES
1 al 4 piso: 608.90 m2 x (900.00 Nuevos Soles /m2) x 0.71 = 548,010.00 NUEVOS SOLES
5 piso: 70 m2 x (660.00 Nuevos Soles /m2) x 0.71 = 46,200.00 NUEVOS SOLES

El Valor de la edificacin es de

= 594,210.00 NUEVOS SOLES

3.4.= VALOR DE LA REPOSICION

El valor de reposicin del inmueble (VR) ser igual a sumatoria del valor del terreno (VT) ms
el valor de la edificacin (VE).
(VT) = VT + VE
VR = 288.00 NUEVOS SOLES + 594,210. NUEVOS SOLES
VR = 882,210.00 NUEVOS SOLES
El valor de Reposicin del inmueble es de 882,210.00 NUEVOS SOLES

3.5.= VALOR COMERCIAL (VC)

De acuerdo a la evaluacin de precios efectuada en el mercado para inmuebles similares se
considera que el Valor de reposicin calculado mediante la valuacin directa o valuacin fsica,

refleja adecuadamente el Valor Comercial que a la fecha tiene este inmueble, en consecuencia
su valor comercial ser igual a su valor de reposicin.
VC = VR
VC = 882,210.00 NUEVOS SOLES
El valor comercial del inmueble ubicado con frente a jr. Villar Manuel; Urbanizacin
Ingeniera distrito San Martin de Porras, Lima, es de OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS
MIL DOS CIENTOS DIEZ Y 00/100 NUEVOS SOLES.
Es decir $ 250,640.00 DOS CIENTOS CINCUENTA MIL SEIS CIENTOS CUARENTA
00/100 DOLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio $1.00=3,52 Nuevos Soles
Los clculos se han redondeado a las decenas ms prximas.

Lima, 22 de Febrero del 2016

SERGIO E. MARQUINA ODAR CIP: 2601

Ingeniero Civil

EL VALOR DE LA UNIDAD SE DENOMINA SEGN LOS PISOS POR PORSENTAJES

PISOS:

P. TERRENO

1PISO ES EL 30%

S/. 86,400.00

S/. 137,000.00

S/223,400.00

2PISO ES EL 25%

S/. 72.000.00

S/. 137,000.00

S/209,000.00

3PISO ES EL 20%

S/. 57,000.00 +

S/. 137,000.00

S/194,000.00

4PISO ES EL 15%

S/. 43,200.00 +

S/. 137,000.00

S/180,200.00

AZOTEA

S/. 28,800.00 +

S/. 137,000.00

S/165,800.00

TOTAL

10%
100%

P.CONSTRUIDO

TOTAL