Tugas 1

ARSITEKTUR PEMUKIMAN

Dosen : Indah Yuliasari, ST, MM

Nama

: Siam Miharto

Kelas

: S5C

NPM

: 201445500127

Program Studi Teknik Arsitektur

Fakultas Teknik Matematika dan Ilmu Pengetahuan Alam

Definisi Rumah Susun

Rumah Susun adalah Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam satu Iingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama.
Rusuna (Rumah Susun Sederhana) adalah Rumah Susun yang diperuntukkan bagi masyarakat
berpenghasilan menengah kebawah.
Sarusun (Satuan Rumah Susun) adalah Unit Hunian Rumah Susun yang dihubungkan dan
mempunyai akses ke selasar/ koridor/ lobi danlantai lainnya dalam bangunan rumah susun, serta
akses ke Iingkungan dan jalan umum.
Masyarakat berpenghasilan menengah bawahdan berpenghasilan rendah adalah Kelompok
sasaran keluarga/ rumah tangga termasuk perorangan baik yang berpenghasilan tetap maupun
tidak tetap, belum memiliki satuan rumah susun sederhana, belum pernah menerima subsidi
satuan rumah susun sederhana dengan berpenghasilan sampai dengan Rp 4.500.000,00 per bulan.
KLB (Koefisien Lantai Bangunan) adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh
bangunan terhadap luas tanah perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan
rencana kota.
KDH (Koefisien Dasar Hijau) adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan jumlah luas
lahan terbuka untuk penanaman tanaman dan/ atau peresapan air terhadap luas daerah
perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota.
Batasan Koefisien Dasar Hijau adalah suatu nilai hasil pengurangan antara luas Daerah
Perencanaan dengan luas proyeksi tapak bangunan dan tapak besmen dibagi luas Daerah
Perencanaan.
Lingkungan dengan KDB rendah adalah lingkungan dengan tapak bangunan pada lantai dasar
maksimal sebesar 20% dari daerah perencanaan.
Insentif dan/ atau kemudahan perizinan adalah Pemberian dari Pemerintah Provinsi Daerah
Khusus Ibukota Jakarta kepada perusahaan pembangunan perumahan di bidang rumah susun

sederhana dalam bentuk antara lain penyediaan sarana, prasarana, pemberian bantuan teknis dan
fasilitas, keringanan biaya dan kemudahan dalam memperoleh izin pembangunan rumah susun
sederhana.
Penetapan Lokasi
Penetapan lokasi Rusuna dapat diusulkan oleh pemerintah, Pemerintah Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta, masyarakat maupun pengembang. Penetapan harus sesuai dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, dan prosedur serta ketentuan peraturan
perundang-undangan.

Persyaratan dan Jenis Peruntukan

Persyaratan lokasi pembangunan rusuna antara lain sebagai berikut:
1. Tersedianya sarana dan prasarana berupa:
1. Rencana jalan paling sedikit 12 meter dan lebar badan jalan eksisting paling
sedikit 8 meter;
2. Saluran air dengan sistem drainase yang baik;
3. Jalur angkutan umum menuju lokasi; dan
4. Terjangkau pelayanan jaringan utilitas kota.
2. Berada pada kawasan peremajaan Iingkungan dan pembangunan baru;
3. Terhadap pembangunan rusuna pada kawasan peremajaan, maka masyarakat yang tinggal
pada kawasan tersebut mendapat prioritas untuk menempati Rusuna yang akan dibangun
dan dikembangkan;
4. Pola pengembangan dan pembangunan rusuna dibatasi sampai dengan luas lahan 3
hektar;

5. Pada daerah yang memiliki potensi strategis dapat diberikan insentif berupa
pengembangan dan pembangunan rusuna lebih dari 3 hektar dengan terlebih dahulu
mendapat persetujuan Gubernur dan dikenakan kewajiban tambahan berupa sarana dan
prasarana kota sebagai bentuk kontribusi terhadap kota yang besarnya ditetapkan
kemudian;
6. Perencanaan rusuna diwajibkan menyediakan fasum/ fasos paling sedikit 50% dari
standar sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 1999, atau
mempertimbangkan ketersediaan fasum/ fasos pada Iingkungan sekitarnya, kecuali
perbelanjaan niaga untuk melayani kebutuhan Iingkungannya diberikan tambahan luas
sampai dengan 100% dari standar yang ditetapkan;
7. Menyediakan ruang terbuka yang besarannya 2 m 2 per jiwa (sebagai ruang gerak pribadi
atau personalspace atau tempat bermain) yang berada pada halaman dan/ atau bangunan,
dan gerak pribadi tidak boleh difungsikan untuk kegiatan lain, halaman yang digunakan
untuk ruang gerak pribadi sekaligus berfungsi sebagai ruang terbuka evakuasi bencana;
8. Menyediakan sarana dan prasarana bagi penyandang cacat;
9. Perencanaan pada lantai dasar bangunan hanya untuk fungsi sarana penunjang dan fasum/
fasos dengan luas paling banyak 50% dan sisanya sebagai ruang terbuka tanpa dinding;
10. Setiap 10 unit hunian menyediakan lokasi parkir satu mobil dan 5 motor dalam halaman
persil dan/ atau bangunan;
11. Perhitungan jumlah penghuni berdasarkan luas lantai, setiap luas lantai hunian 45
m2 gross adalah 4 jiwa;.
12. Permukaan atap bangunan dibangun sebagai taman (roof garden) dan difungsikan sebagai
ruang publik;
13. Pada lokasi yang termasuk dalam Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan
(KKOP) diperlukan rekomendasi dari instansi berwenang.

Pembangunan Rusuna dapat dilaksanakan pada semua jenis peruntukan, kecuali pada peruntukan
penyempurna hijau, suka fasilitas umum, prasarana dan kawasan pemugaran. Bila peruntukannya
bukan wisma/ perumahan, maka harus dilakukan proses penyesuaian peruntukan.

Penerbitan Perizinan dan/ atau Pemberian Insentif

Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dapat memberlakukan percepatan dalam hal
penerbitan perizinan dan/ atau pemberian insentif dalam rangka pembangunan rusuna di Daerah.
Pemberian insentif ditujukan pada pembangunan rusuna yang diperuntukan bagi masyarakat
berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah.
Percepatan penerbitan perizinan dan/ atau pemberian insentif dalam pelaksanaannya dilakukan
oleh SKPD/ UKPD terkait. Pemberian insentif intensitas untuk pembangunan rusuna dapat
diberikan kelonggaran berupa penyesuaian KLB sepanjang tersedia infrastruktur yang memadai.
Pemberian KLB terbagi dalam 3 typologi:
a. Typologi 1 (PSL Padat)
1. Luas Daerah Perencanaan paling sedikit 4.000 m2 dan paling tinggi 30.000 m2;
2. Kepadatan penduduk paling tinggi 3.500 jiwa per hektar dan KLB paling tinggi 3,5;
3. Kepadatan penduduk paling tinggi 4.000 jiwa per hektar dengan KLB paling tinggi 4
diizinkan pada lokasi yang berdekatan dengan terminal/ stasiun/ halte yang terkait dengan
pengembangan sistem angkutan transportasi umum dalam radius 400 meter.
b. Typologi 2 (PSL Kurang Padat)
1. Luas Daerah Perencanaan paling sedikit 10.000 m2 dan paling tinggi 30.000 m2;
2. Kepadatan penduduk paling tinggi 30.000 jiwa per hektar dan KLB paling linggi 3;

3. Kepadatan penduduk paling tinggi 3.500 jiwa per hektar dengan KLB paling tinggi 3,5
diizinkan pada lokasi yang berdekatan dengan terminal/ stasiun/ halte yang terkait dengan
pengembangan sistem angkutan transportasi umum dalam radius 400 meter.
c. Typologi 3 (PSL Tidak Padat)
1. Luas Daerah Perencanaan paling sedikit 10.000 m2 dan paling tinggi 30.000 m2;
2. Kepadatan penduduk paling tinggi 2.500 jiwa per hektar dan KLB paling tinggi 2,5;
3. Kepadatan penduduk paling tinggi 3.000 jiwa per hektar dan KLB paling tinggi 3
diizinkan pada lokasi yang berdekatan dengan terminal/ stasiun/ halte yang terkait
dengan pengembangan sistem angkutan transportasi umum dalam radius 400 meter.
Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dapat memberikan bantuan pembangunan
prasarana dan sarana (Infrastruktur) menuju lokasi. Percepatan penerbitan perizinan dan/ atau
pemberian insentif oleh SKPD/ UKPD terkait diberikan kepada pihak ketiga/ pengembang yang
melaksanakan pembangunan rusuna di Daerah.
Selain percepatan penerbitan perizinan dan/ atau pemberian insentif diberikan keringanan
terhadap pengenaan retribusi atas pelayanan yang dimohonkan. Pemberian keringanan retribusi
tentang rusuna ditetapkan oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat.

Pembinaan, Pengendalian dan Pengawasan

1. Pembinaan terhadap pelaksanaan percepatan pembangunan rusunadikoordinasikan oleh
Asisten Pembangunan dan Lingkungan Hidup;
2. Pengendalian terhadap pelaksanaan percepatan pembangunan rusuna dilaksanakan oleh
Kepala Dinas Tata Ruang;
3. Pengawasan teknis terhadap pelaksanaan percepatan pembangunan rusuna dilaksanakan
oleh Kepala Dinas Perumahan dan Gedung Pemerintah Daerah;

4. Pengendalian fungsional terhadap pelaksanaan peraturan ini dilakukan oleh aparat

pengawasan fungsional sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kemitraan
Pemerintah dan Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dapat bekerja sama dengan
pihak ketiga/ pengembang dalam memanfaatkan aset yang dimiliki untuk pembangunan rusuna.
Kerja sama harus dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Evaluasi dan Pelaporan

Hasil pengendalian terhadap pelaksanaan percepatan pembangunan rusuna yang dilaksanakan
oleh Kepala Dinas Tata Ruang, dilakukan evaluasi sekurang-kurangnya 3 bulan sekali atau
sewaktu-waktu sesuai kebutuhan.
Pelaporan dalam rangka percepatan pembangunan rusuna di daerah dilakukan secara berjenjang
dengan tahapan sebagai berikut:
a. Pengembang yang mendapat ketentuan khusus dalam penerbitan perizinan dan/ atau
pemberian insentif wajib memberikan laporan sekurang-kurangnya 3 bulan sekali kepada
Gubernur melalui Asisten Pembangunan dan Lingkungan Hidup;
b. Asisten Pembangunan dan Lingkungan Hidup melaporkan kegiatan penyelenggaraan
pembangunan rusuna di daerah kepada Menteri Koordinator Bidang Perekonomian
selaku Ketua Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan
Perkotaan melalui Menteri Dalam Negeri sekurang-kurangnya 3 bulan sekali atau
sewaktu-waktu sesuai kebutuhan.
Laporan yang disampaikan oleh pengembang sekurang-kurangnya harus memuat tentang:
a. Laporan ketentuan khusus penerbitan perizinan dan/ atau pemberian insentif yang
diperoleh;

b. Laporan pengelolaan dan penyelenggaraan pembangunan rusuna; dan

c. Laporan rencana kegiatan pengembangan rusuna.

Sanksi
Pelanggaran terhadap ketentuan peruntukan pembangunan Rusuna dan ketentuan pemberian
KLB, dikenakan sanksi administrasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Terhadap ketentuan khusus penerbitan perizinan dan/ atau pemberian insentif, dapat ditinjau
kembali apabila:
a. Pengembang tidak melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait
dengan pemberian perizinan dan keringanan retribusi dalam rangka percepatan
pembangunan rusuna di Daerah;
b. Bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dalam pelaksanaannya.

Dengan demikian, masyarakat Jakarta yang berpenghasilan rendah dan belum memilik rumah
diharapkan dapat memiliki rumah dengan melalui rusun ini. Selain itu pemerintah juga
membantu melalui program subsidinya dengan bekerja sama dengan pengembang. Adapun
syarat-syarat dan ketentuan yang berlaku yaitu :
1. Belum pernah memiliki hunian dengan menyertakan surat pengantar dari
kelurahan sesuai KTP.
2. Wajib punya NPWP
3. Hanya perorangan yang boleh membeli dan menempati
4. Pembelian rusunami dilakukan dengan sistem kredit / cicilan

5. Selama 5 tahun pertama, unit boleh disewakan ke orang lain tapi gak boleh dijual
Bagi masyarakat yang gak memenuhi syarat di atas, boleh membeli rusunami dengan harga nonsubsidi namun dikenai PPN 10 persen.
Bagi masyarakat luar Jakarta yang sudah lama tinggal di Jakarta namun belum memiliki rumah
tetap bias ikut memiliki rusun dengan syarat :
1. Memiliki usaha yang nyata (untuk mendapatkan KTP Jakarta)
2. Mendapatkan pernyataan minimal 10 tetangga yang menyatakan mengenal orang tsb selama
minimal 10 tahun

Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Jatinegara

Rusunawa (rumah susun sederhana sewa) menjadi solusi pemerintah untuk mengatur dan
memberikan warganya tempat tinggal yang layak, aman dan nyaman untuk di tinggali. Tetapi,
tidak semua warga bias mengerti dan menerima sikap pemerintah itu. Ada beberapa warga yang
memilih menetap di tempat yang bisa dibilang kurang layak di tinggali dari pada harus pindah ke
rusun dengan alas an tertentu. Salah satu rusun yang akan saya bahas yaitu Rumah Susun
Sederhana Sewa (Rusunawa) Jatinegara Barat.
Rusun ini berada di Jl. Griya Wartawan, Cipinang Besar Selatan, Jatinegara, Daerah Khusus
Ibukota Jakarta berdiri sekitar 300 meter dari kawasan Kampung Pulo ini dibangun menjadi 2
tower. Masing-masing tower terdiri dari 16 lantai dengan jumlah 518 unit. Banyak fasilitas yang
didapat warga Kampung Pulo yang bersedia direlokasi ke rusun tersebut.
Setiap unit atau bidang luasnya 6x5 meter. Di situ ada 1 kamar mandi, 2 kamar tidur, 1 ruang
tamu, dapur, dan tempat jemuran. Sementara untuk fasilitas gedung Tercatat di Rusunawa
terdapat 10 lift, tangga darurat, posko kesehatan, toilet umum, setiap sudut ada Apar (alat
pemadam api), sprinkel, sensor asap, dan sound (speaker) untuk pengumuman. Fasilitas yang
disediakan di lantai satu adalah satu unit rusun bagi kaum difabel, lobi, posko kesehatan dan
ruang administrasi. Sementara di lantai dua ada area yang disiapkan untuk sekolah PAUD, Pusat

Jajanan Serba Ada (Pujasera) atau Food court dan mushala. Selain itu di lantai dua ada control
room, genset dan panel room. Di control room ada 8 layar monitor untuk mengawasi 54 CCTV.
Di sekitar gedung juga terdapat taman yg ada di depan dan belakang gedung. Parkiran khusus
motor juga tersedia.
Warga yang tinggal di Rusun Jatinegara digratiskan selama 3 bulan. Setelah itu, warga dipungut
biaya Rp 300 ribu per bulan untuk Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). Sedangkan untuk air
dan listrik sebesar 900watt (pulsa), warga mengeluarkan biaya sendiri sesuai kebutuhan.
Rusun ini hanya diperuntukkan bagi warga kampong pulo yang terkena dampak penggusuran,
selain dari itu tidak diperbolehkan menyewa rusun tersebut. Untuk setiap warga yang setuju direlokasi
dari Kampung Pulo, PT Duta Abadi Primantara menyumbangkan satu kasur lipat, atau total 527 unit kasur
lipat.
Keunikan rusun ini adalah meninggalkan konsep rusun hak milik (rusunami) dan memiliki empat lift orang dan
dua lift barang. Selain itu untuk mencegah terjadinya pindah kepemilikan, setiap warga yang telah mengambil
unit langsung dibuatkan KTP dengan domisili sesuai alamat rusun Jatinegara Barat.

Problem Seeking
Hampir 1 tahun berlalu, masyarakat kampong pulo yang menetap di rusun mulai terbiasa dengan
keadaan di rusun. Ada yang merasa lebih baik, ada juga yang sebaliknya. Meskipun saat ini
mereka mendapat tempat yang layak, ada beberapa warga yang masih merasa asing, karena ada
yang belum terbiasa dengan suasana rusun dan ada juga yg merasa asing karena tetangga mereka
merupakan wajah penghuni baru / penghuni lain yang tidak mereka kenali dan masih banyak
yang lainnya.
Masalah tersebut merupakan masalah ringan yang dengan seiiring berjalannya waktu akan
terlewati, namun ada masalah lain yang menjadi keluhan warga antara lain :
1. Iuran bulanan

Iuran bulanan yaitu uang yang di berikan kepada warga (penghuni) di bulan ke 4 sebesar
300rb perbulan sebagai iuran pengelolaan lingkungan (IPL). Beberapa warga merasa keberatan
dengan iuran ini karena penghasilan mereka yang kecil. Pada saat di kampong pulo, para ibu-ibu
biasanya membantu suami mereka berjualan di pinggir jalan. Saat mereka pindah para istri hanya
bisa dirumah dan mengurus anaknya. Meski begitu ada beberapa dari mereka tetap berjualan
diluar ataupun di dalam rusun.
2. Tralis jendela
Para ibu yang memiliki anak kecil dan tinggal di lantai atas merasa was-was karena
jendela mereka hanya berjarak 100cm 120cm dari lantai. Mereka takut anak mereka naik dan
terjatuh.
3. Warga yang keras kepala (susah di atur)
Memang sulit mengubah dan mengajak mereka untuk tinggal di tempat yang layak,
meskipun itu untuk kebaikan mereka sendiri. Ada warga yang mengatakan lebih baik tinggal di
kampong pulo dari pada di rusun karena keberatan dengan sewa rusunnya. Mereka milih tetap
tinggal dirumah mereka dan mengatakan siap terkena banjir. Tetapi pada saat banjir melanda,
mereka malah mengungsi ke rusun.
4. Tidak ada nya ganti rugi
Ada beberapa warga yang menolak pindah karena tidak ada nya ganti rugi dari pihak
pemerintah. Mereka mengatakan jika mereka sangat membutuhkan uang ganti rugi agar
kehidupan mereka lebih baik
5. Jauh dari tempat bekerja
Warga juga mengeluh karena merasa jarak antara tempat mereka bekerja dan rusun
menjadi terlalu jauh dan memakan biaya yang lebih besar dari sebelumnya.

6. Penghasilan menurun drastis

Sebagian besar warga kampong pulo merupakan pekerja lepas. Semakin jauh mereka dari
kampong pulo, mereka merasa pendapatan mereka berkurang. Selain itu ada juga warga yang
berpfofesi sebagai penarik perahu penyebrangan. Mereka mengatakan biasa nya mereka
mendapat pemasukan yang lumayan, tetapi sekarang pemasukan mereka hanya cukup untuk
makan saja.
7. Meminta adanya pemutihan tanah
Gubernur mengatakan jika dilakukan normalisasi, harga tanah kampong pulo akan
mengalami kenaikan. Hal itu dibenarkan warga karena pemerintah memberikan akses ke tanah
mereka. Namun yang menjadi masalah adalah surat tanah mereka. Selama ini mereka jual beli
hanya menggunakan akta jual beli saja, dan jika dijual maka tidak berpengaruh banyak terhadap
harganya. Jika mengurus sendiri surat tersebut akan memakan biasa yang cukup besar pula.
Sehingga warga berharap adanya pemutihan untuk tanah yang mereka beli itu.
8. Kebiasaan
Berbeda orang memiliki kebiasaan yang terkadang mengganggu penghuni lainnya.
Misalnya membuang sampah sembarangan. Kebiasaan ini masih sering ditemukan didalam rusun
ini, padahal sudah di sediakan tempat / wadahnya.
Seiring dengan berjalannya waktu, dipastikan ada masalah lain yang akan timbul. Diharapkan
masalah itu tidak berpengaruh besar pada penghuni rusun sehingga tidak mengganggu kehidupan
mereka.
Rumah Susun Sederhana Sewa Jatinegara ini bisa dibilang rusun yang mewah. Dilihat bentuk
fisik bangunannya, bangunan ini hampir seperti apartemen mewah. Fasilitasnya juga cukup
lengkap untuk membuat penghuninya merasa betah dan nyaman.

Beberapa foto yang menggambarkan kondisi Rumah warga kampong pulo sebelum pindah ke
rusun :

Dibawah ini foto Rusunawa untuk warga kampong pulo saat ini :

Dilihat dari kondisinya tentulah rusun ini lebih layak dibandingkan dengan rumah mereka
kemarin. Tetapi ada saja warga yang masih belum mau pindah dan bahkan menuntut ganti rugi
karena rumah mereka digusur padahal mereka tinggal di tanah Negara.
Jika dibandingkan dengan rumah susun di bidara cina, warga harus nya bersyukur karena
mendapatkan tempat yang jauh lebih baik dari mereka. Dibawah ini merupakan kondisi rusun
bidara cina :

Gambar di atas menggambarkan masalah lain yang timbul setelah para penghuni mulai
menempati rusun tersebut. Rusaknya rusun ini karena penghuninya itu sendiri yang kurang
memperhatikan dan peduli dengan keadaan sekitarnya. Jika saja para penghuni saling peduli,
maka rusun mungkin saja akan tetap terlihat bersih dan nyaman untuk dihuni.

Data tentang Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa) Jatinegara

Lokasi

: Jl. Griya Wartawan, Cipinang Besar Selatan, Jatinegara, Daerah Khusus

Ibukota Jakarta

Tipe Bangunan

: Tower (2 buah)

Jumlah lantai

: 16 lantai

Jumlah Unit

: 518 unit

Kamar/Ruangan

: 1 kamar mandi

2 kamar tidur
1 ruang tamu
Dapur
tempat untuk menjemur baju
Ukuran per-unit

: 6x5 M2

Fasilitas

: 2 lift barang
4 lift orang
Mushala
54 kamera CCTV
Petugas keamanan dan ME 24 jam

Fasilitas (on process) : Masjid, foodcourt, posko kesehatan, koperasi dan PAUD

Sumber

: www.bintang.com
news.metrotvnews.com
news.liputan6.com
www.cnnindonesia.com
megapolitan.kompas.com

www.merdeka.com
www.tempo.co
Wikipedia
www.jakarta.go.id