Anda di halaman 1dari 14

ANALISIS KELAYAKAN PEMBANGUNAN

AREA WISATA AIR TERJUN SRI GETHUK


DI KAB. GUNUNG KIDUL

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA


KELAS 8A AKUNTANSI KURIKULUM KHUSUS

Oleh:
Nurrokhim Andayani/ No. 15

PENDAHULUAN

Terletak di antara ngarai Sungai Oya yang dikelilingi areal persawahan nan hijau, Air
Terjun Sri Gethuk selalu mengalir tanpa mengenal musim. Gemuruhnya menjadi
memecahkeheningan di bumi Gunungkidul yang terkenal kering. Air terjun Sri Gethuk
dikenal oleh banyak orang sebagai objek wisata yang mirip dengan Grand Canyon di daerah
utara Arizona, Amerika Serikat.
Grand Canyon merupakan bentukan alam berupa jurang dan tebing terjal yang dihiasi
oleh aliran Sungai Colorado. Nama Grand Canyon kemudian diplesetkan menjadi Green
Canyon untuk menyebut obyek wisata di Jawa Barat yang hampir serupa, yakni aliran sungai
yang membelah tebing-tebing tinggi. Gunungkidul sebagai daerah yang sering diasumsikan
sebagai wilayah kering dan tandus ternyata juga menyimpan keindahan serupa, yakni
hijaunya aliran sungai yang membelah ngarai dengan air terjun indah yang tak pernah
berhenti mengalir di setiap musim. Air terjun tersebut dikenal dengan nama Air Terjun Sri
Gethuk.
Namun, keindahan alam air terjun Sri Gethuk tidak dibarengi dengan keseriusan
untuk mengelola area tersebut sehingga saat ini kondisi area wisata air terjun Sri Gethuk
kuranga maksimal dan fasilisatnya minim. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk
menghitung biaya yang akan dikeluarkan serta manfaat yang akan didapatkan, diukur dari
sudut kelayakan financial, untuk melakukan analisis kelayakan finansial terhadap
pengembangan sektor pariwisata pada pembangunan area wisata Air Terjun Sri Gethuk.

LANDASAN TEORI

2.1. Kerjasa Sama Pemerintah dan Bandan Usaha


Public Private Partnership atau dalam Bahasa Indonesia dikenal sebagai Kerjasama
Pemerintah Swasta (KPS) merupakan kerjasama yang melibatkan sektor swasta dalam
penyediaan barang dan jasa bagi masyarakat khususnya proyek infrastruktur sehingga ada
pembagian sumber daya, pengendalian dan resiko antara kedua belah pihak. Organisation for
Economic Co-operation and Development (OECD) mendefinisikan PPP sebagai kontrak
antara pemerintah dan swasta dalam pembangunan dan pendanaan infrastruktur (capital
asset) dimana tujuan pelayanan pemerintah bertemu dengan tujuan keuntungan swasta. PPP
merupakan kerjasama pemerintah dengan swasta dalam penyediaan infrastruktur yang
meliputi : desain dan konstruksi, peningkatan kapasitas/rehabilitasi , operasional dan
pemeliharaan dalam rangka memberikan pelayanan (Gunsairi, 2011). Definisi lain PPP
menurut The National Council for Public-Private Partnerships (NCPPP) adalah perjanjian
kontrak antara instansi pemerintah (federal dan negara bagian) dengan entitas sektor swasta
dimana masing-masing pihak (publik dan swasta) berbagi sumber daya, resiko dan
keuntungan potensial dalam rangka pembangunan jasa atau fasilitas umum.
PPP melibatkan pihak swasta dalam pembangunan infrastruktur, biasanya proyek
tersebut memerlukan modal yang besar dan atau teknologi tinggi. Menggunakan pola
kerjasama PPP suatu risiko dapat dibagi bersama antara sektor swasta atau sektor pemerintah,
jadi bila rekan dari pihak swasta membawa keahlian baru, lebih inovatif serta manajemen
resiko yang lebih baik dalam proyek publik, keuntungan dapat diperoleh meskipun harga
tinggi bisa membawa nilai lebih untuk sektor publik.
2.2. Prinsip Dasar PPP
Dalam PPP pihak swasta dan pemerintah memberikan andil dalam hubungan kerja
sama sehingga masing-masing pihak bertanggung jawab atas hasil kerjasama. Menurut
Gunsairi, terdapat empat prinsip dalam PPP, yaitu:
1. Adanya pembagian risiko antara pemerintah dan swasta dengan memberi pengelolaan
jenis risiko kepada pihak yang dapat mengelolanya.
2. Pembagian risiko ditetapkan dengan kontrak di antara pihak dimana pihak swasta diikat
untuk menyediakan layanan dan pengelolaannya atau kombi nasi keduanya.
3. Pengembalian investasi dibayar melalui pendapatan proyek (revenue) yang di bayar oleh
pengguna (user charge).

4. Kewajiban penyediaan layanan kepada masyarakat tetap pada pemerintah, untuk itu bila
swasta tidak dapat memenuhi pelayanan (sesuai kontrak), pemerintah dapat mengambil
alih.
2.3. Jenis Kontrak PPP
NCPPP membagi jenis PPP kedalam 8 (delapan) jenis yaitu Keterangan: Operation
and Maintenance (O&M), Operating, Maintenance & Management (OMM), DesainBuild
(DB), Desain-Build-Maintenance (DBM), Desain-Build-Operate (DBO), Design-BuildOperate-Maintain (DBOM), Design-Build-Finance- Operate-Maintain (DBFOM), BuildOperate-Transfer (BOT), Design-Build-Finance-Operate-Maintain-Transfer (DBFOMT),
secara ringkas terangkum pada Tabel 1.
Jenis
O&M
OMM
DB
DBM
DBO
DBFOM
DBFOMT
BOT

Modal
Pemerintah
Pemerintah
Swasta
Pemerintah
Pemerintah
Pemerintah
Swasta
Pemerintah
Swasta
Pemerintah
Swasta

Kepemilikan

dan

dan

dan

Pemerintah
Pemerintah

Desain dan
Konstruksi
Swasta
Swasta

Operasi dan
Pemeliharaan

Pemerintah
Pemerintah

Swasta
Swasta

Swasta
Pemerintah

Swasta
Swasta

Pemerintah
Pemerintah dan
Swasta
Pemerintah
Swasta

Swasta sampai
akhir kontrak
Swasta sampai
akhir kontrak

Swasta

Swasta

Swasta

Swasta

Tabel 1. Jenis PPP


Sumber: NCPPP, diolah

2.4. Kepariwisataan
Pengertian pariwisata yang diambil dari beberapa sumber yang berbeda-beda adalah
sebagai berikut:
a. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) pariwisata didefinisikan sebagai segala
sesuatu yang berhubungan dengan perjalanan untuk rekreasi, pelancongan dan turisme.
b. Menurut Undang-undang nomor 9 tahun 1990 tentang Kepariwisataan:
Wisata adalah kegiatan perjalanan atau sebagian dari kegiatan tersebut yang
dilakukan secara sukarela serta bersifat sementara untuk menikmati obyek
dan daya tarik wisata.
c. Menurut Hornby As Wisata adalah sebuah perjalanan dimana seseorang
dalam perjalanannya singgah sementara di beberapa tempat dan akhirnya
kembali lagi ke tempat asal dimana ia mulai melakukan perjalanan.

Menurut

Fandeli

dalam

bukunya

yang

berjudul

Dasar-Dasar

Manajemen

Kepariwisataan Alam, meskipun mempunyai banyak pengertian yang berbeda-beda,


Kepariwisataan mempunyai sifat dasar, yaitu :
a. Kepariwisataan timbul di luar pergerakan manusia dan tempat tinggalnya dengan tujuan
yang berbeda-beda.
b. Ada dua elemen dalam kepariwisataan, yaitu tujuan perjalanan dan lama tinggal
wisatawan di tempat wisata.
c. Merupakan perjalanan dengan meninggalkan tempat asalnya dan tinggal di suatu tempat
yang memberikan suatu suasana yang berbeda.
d. Lama tinggal di suatu tempat wisata bersifat sementara dan dalam waktu yang pendek
untuk kemudian kembali ke tempat asalnya
Untuk

memandang

kompleksifitas

kepariwisataan,

ada

elemen

kepariwisataan, yaitu:

a. Wisatawan
Wisatawan merupakan pelaku utama dalam sistem ini. Pariwisata merupakan suatu
pengalaman manusia yang menyenangkan dan membantu membuang rasa jenuh dari
kehidupan sehari-hari yang bersifat rutin dan membosankan.
b. Letak Geografis
Dalam sistem ini, terdapat 3 daerah utama, yaitu :
1) Daerah Asal Wisatawan
Daerah ini adalah daerah asal wisatawan, yaitu daerah yang membangkitkan kunjungan
wisatawan menuju daerah atau Negara tertentu. Di daerah ini wisatawan dirangsang dan
dimotivasi untuk pergi ke suatu obyek dan daya tarik wisata tempat wisatawan memperoleh
segala informasi yang dibutuhkan menyangkut kepergianya dalam melakukan perjalanan
wisata.
2) Daerah Tujuan Wisata
Dalam banyak hal, daerah tujuan wisata merupakan akhir dari perjalanan wisata. Di tempat
wisata pengaruh yang kuat dari kepariwisataan akan banyak dirasakan. Di tempat inilah
wisatawan mengimplementasikan rencana dan tujuan utama perjalanan wisatanya.
3) Daerah Rute Transit
Daerah ini merupakan daerah antara tempat persinggahan sementara bagi wisatawan yang
sedang melakukan perjalanan. Tidak menutup kemungkinan bahwa daerah ini menjadi tujuan
akhir dari perjalanan wisatawan dikarenakan beberapa alasan sehingga wisatawan tidak
melanjutkan perjalanannya ke daerah wisata yang dituju.

c. Industri Pariwisata
Bagian ini dipandang sebagai kegiatan perusahaan dari organisasi yang menyangkut
pengantar produk kepariwisataan. Adapun yang termasuk dalam industri pariwisata adalah
industri yang terkait dengan penyelenggaraan kegiatan wisata untuk melayani wisatawan
sejak keberangkatan dari tempat asal hingga tiba di tempat tujuan, seperti : biro perjalanan
wisata, transportasi, hotel, toko, cinderamata, dan lain-lain.
2.5. Jenis Pariwisata
Menurut Karyono jenis pariwisata terdiri atas :
1. Wisata Bahari, Wisata bahari sering dikaitkan dengan olah raga air seperti berenang,
menyelam, dan menikmati keindahan yang tersedia di air.
2. Wisata Budaya, Seseorang yang dalam perjalanan wisata dengan tujuan untuk
mempelajari adat-istiadat yang terdapat di daerah tersebut.
3. Wisata Pilgrim, Jenis wisata ini dikaitkan dengan agama dan kepercayaan dalam
masyarakat, misalnya: mengunjungi tempat-tempat suci.
4. Wisata Kuliner, Jenis wisata ini dikaitkan dengan makanan atau minuman untuk
dinikmati wisatawan pada daerah yang dimaksud.
5. Wisata Industri, Perjalanan yang dilakukan rombongan mahasiswa ke suatu industri guna
mempelajari atau meneliti industri tersebut, misalnya berkunjung ke IPTN untuk melihat
industri pesawat terbang.
6. Wisata Komersil, Istilah lainnya adalah wisata bisnis, wisatawan yang masuk dalam jenis
wisata ini adalah mereka yang melakukan perjalanan untuk melakukan tujuan yang
bersifat komersil atau dagang, misalnya mengunjungi pameran dagang atau pameran
industri.
2.6. Pengembangan Objek Wisata
Pengembangan kepariwisataan dapat berarti sebagai upaya penyediaan atau
peningkatan fasilitas dan pelayanan untuk memenuhi kebutuhan wisatawan (Pearce, 1983
dalam Santoso, 2004). Menurut Yoeti berkembangnya suatu obek wisata wisata tergantung
pada produk industri pariwisata yang meliputi daya tarik wisata, kemudahan perjalanan,
sarana dan fasilitas serta promosi. Sedangkan menurut Spillane untuk memuaskan wisatawan
di tiap objek wisata harus memiliki lima unsur yang saling tergantung yaitu : attraction,
facilities, infrastruktur, transportation, hospitality (Spillane, 1994 : 63).
Pengembangan kepariwisataan dapat didefinisikan secara khusus sebagai upaya penyediaan
atau peningkatan fasilitas dan pelayanan untuk memenuhi kebutuhan wisatawan. Tetapi
secara lebih umum pengertiannya dapat mencakup juga dampak-dampak yang terkait seperti
penyerapan / penciptaan tenaga kerja ataupun perolehan / peningkatan pendapatan.

PEMBAHASAN

3.1 Gambaran Umum Gunung Kidul


3.1.1. Letak Geografis
Kabupaten Gunungkidul yang terletak di Ujung Tenggara Kota Yogyakarta sejauh 39
km, dan memiliki luas Wilayah 1.485, 36 Km atau 46,63 % dari luas wilayah Propinsi
Daerah Istimewa Yogyakarta, dengan garis pantai 70 km.
Perbatasan

Sebelah Utara : Berbatasan dengan Kabupaten Klaten dan Kabupaten Sukoharjo, Jawa

Tengah
Sebelah Barat : Berbatasan dengan Bantul dan Kabupaten Sleman, D.I.Yogyakarta
Sebelah Timur : Berbatasan dengan Kabupaten Wonogiri, Jawa Tengah
3.1.2. Topografis
Kabupaten Gunungkidul yang terdiri dari 18 kecamatan dan 144 Desa, berdasarkan
topografi dan keadaan tanahnya, secara garis besar dibagi menjadi 3 (tiga) wilayah yaitu :
a. Wilayah Pengembangan Utara ( Zona Batur Agung )
Luas wilayah 42,283 Ha dan ketinggian 200 700 Meter di atas permukaan air laut meliputi
Kecamatan Patuk, Nglipar, Gedangsari, Ngawen, Semin dan Ponjong bagian utara. Wilayah
ini berpotensi sebagai Obyek Ekowisata Hutan dan Alam Pegunungan.
b. Wilayah Pengembangan Tengah ( Zona Ledoksari )
Luas wilayah 27.908 Ha dan ketinggian 150 200 Meter di atas permukaan air laut meliputi
kecamatan Playen, Wonosari, Karangmojo, Semanu bagian utara, Ponjong bagian tengah.
Wilayah ini berpotensi untuk Agrowisata Pertanian.
c. Wilayah Pengembangan Selatan ( Zona Pegunungan Seribu )
Luas wilayah 78.344 Ha dan ketinggian 100 300 Meter di atas permukaan air laut meliputi
wilayah Kabupaten Tepus, Tanjungsari, Panggang, Purwosari, Paliyan, Saptosari, Rongkop,
Girisobo, Semanu bagian selatan dan Panjong bagian selatan, Wilayah ini berpotensi untuk
Wisata Pantai, Goa, Pegunungan dan Budaya Sejarah.
3.1.3. Kepariwisataan di Kabupaten Gunung Kidul
Kabupaten Gunungkidul memiliki potensi wisata yang cukup potensial dan beragam,
mulai dari kekayaan alam pantai, gua, bukit dan pegunungan maupun potensi seni budaya
dan peninggalan sejarah yang beragam dan tersebar di hampir 18 kecamatan. Potensi ini
sangat berarti sejalan dengan keberadaan Kabupaten Gunungkidul sebagian dari wilayah
Daerah Istimewa Yogyakarta yang merupakan daerah tujuan wisata kedua di Indonesia
setelah Propinsi Bali. Pengembangan dan pembangunan obyek wisata dan sarana
pendukungnya telah dilakukan dari tahun ke tahun sebagai upaya untuk meningkatkan daya

tarik bagi wisatawan yang berkunjung yang pada akhirnya akan meningkatkan pendapatan
masyarakat maupun Pendapatan Asli Daerah (PAD).
3.1.4.

Kependudukan dan Ketenagakerjaan

Jumlah penduduk Kabupaten Gunungkidul berdasar data menurut BPS Kabupaten


Gunungkidul tahun 2011 berjumlah 675.998 jiwa yang terdiri dari lakilaki sebanyak 327.841
jiwa dan perempuan sebanyak 349.157 jiwa. Dengan luas wilayah 1.485,36 km2 yang
didiami 675 ribu jiwa maka ratarata kepadatan penduduk Gunungkidul adalah sebesar 455
jiwa/km2 , laju pertumbuhan penduduk di Kabupaten Gunungkidul dalam kurun waktu tahun
2000 2011 sebesar 0,06% pertahun.
Lapangan kerja di Kabupaten Gunungkidul saat ini belum bisa menampung angkatan
kerja yang ada, sehingga belum semua penduduknya mampu mengakses lapangan kerja yang
ada atau masih menganggur. Dilihat dari status pekerjaan utama, sebagian besar penduduk
Kabupaten Gunungkidul bekerja sebagai pekerja keluarga sekitar 25,21% dari jumlah
penduduk yang bekerja, sedangkan yang berusaha dengan dibantu buruh masih sangat sedikit
yaitu hanya sekitar 2,48%.
Berdasarkan data Dinas Sosial, Tenaga Kerja dan Transmigrasi Kabupaten
Gunungkidul, jumlah pencari kerja pendaftar baru di Kabupaten Gunungkidul tahun 2011
sebanyak 2.837 orang atau mengalami penurunan 35,73% bila dibandingkan dengan tahun
2010.
3.2 Analisis Kelayakan Pengembangan Wisata Air Terjun Sri Gethuk
3.2.1. Analisis Biaya
Dalam suatu investasi, komponen biaya merupakan komponen yang sangat penting.
Perhitungan yang matang dari desain model pembiayaan harus direncanakan dengan baik,
desain pembiayaan ini bisa dilakukan dengan melakukan perhitungan secara detail atau
dengan mengambil perbandingan dari data-data yang telah ada di tempat lain. Dengan
analisis ini kemudian didapatkan besarnya nilai investasi awal yang dibutuhkan untuk proyek
ini, kemudian bisa ditentukan sumber dana yang akan digunakan dalam proyek, dengan
melakukan perbandingan antara biaya sebagai modal sendiri dan biaya modal sebagai suatu
pinjaman dari suatu lembaga keuangan. Konsekuensi penggunaan modal pinjaman. sebagai
salah satu pendanaan dalam berinvestasi menyebabkan komponen biaya tambahan berupa
bunga pinjaman.

a.

Biaya Penyediaan Lahan

Perhitungan biaya penyediaan lahan diperhitungkan untuk pembelian tanah yang akan
digunakan untuk lokasi pembangunan fasilitas-fasilitas pariwisata seperti untuk: lahan parkir
dan fasilitas lainnya. Biaya yang dibutuhkan untuk penyedian lahan pada obyek wisata ini
adalah sebesar Rp 8.500.000.000,- untuk pembelian 1 ha lahan dengan biaya Rp
500.000,-/meter persegi dan biaya penataanya sebesar Rp 500.000.000,-.
b. Biaya Konstruksi
Perhitungan biaya konstruksi dilakukan terhadap bangunan-bangunan dan fasilitasfasilitas yang akan dibangun di obyek wisata ini dengan harga perkiraan sebesar:
1) Kios
Kios seni dibangun dengan ukuran bangunan 500 m2, dan dengan perhitungan harga
pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan biaya sebesar
Rp. 1.500.000.000,2) Penataan Jalan Lingkungan
Penataan jalan lingkungan dilakukan untuk menghubungkan jalan utama dengan fasilitas
yang ada di kawasan obyek ini, sehingga memudahkan akses wisatawan untuk menjangkau
dan menikmati atraksiatraksi wisata yang ada. Dibutuhkan biaya penataan sebesar Rp.
300.000.000,- untuk penataan jalan lingkungan sepanjang 1.000 meter dan lebar 2,5 meter
dengan harga per meter perseginya sebesar Rp.300.000,3) Penataan Lintasan Tracking
Penataan lintasan tracking hanya untuk menyempumakan dan merehabilitasi lintasan-lintasan
yang telah ada dan dibangun selama ini oleh pemerintah daerah atau masyarakat. Untuk itu
sediakan biaya untuk penataan ini sebesar Rp.50.000.000,4) Parkir
Parkir dibangun untuk menampung alat angkut wisatawan yang berkunjung ke tempat ini.
Luasan lahan yang dibutuhkan untuk parkir ini adalah sebesar 1.000 m2. Dibutuhkan biaya
penataan parkir sebesar Rp. 700.000.000,- dengan harga per meter perseginya sebesar
Rp.700.000,5) Taman
Pembuatan taman di sekitar obyek wisata dilakukan untuk memperindah kawasan ini. Luasan
taman yang akan dibangun adalah seluas 3.000,- m2 dengan biaya sebesar Rp. 300.000.000,dengan harga per-meter perseginya sebesar Rp.100.000,6) Pendopo
Pendopo yang akan dibangun mempunyai luasan 500 m2, dan dengan perhitungan harga
pembangunan sebesar Rp.1.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan biaya sebesar

Rp. 500.000.000,-. Pendopo dapat dijadikan tempat pementasan seni, pameran atau tempat
istirahat bagi pengunjung.
7) Restoran
Restoran yang akan dibangun adalah seluas 800 m2, dengan perhitungan harga pembangunan
sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan biaya sebesar Rp.
2.400.000.000,
8) Kantor Pengelola
Kantor yang akan dibangun adalah seluas 300 m2, dengan perhitungan harga pembangunan
sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan biaya sebesar Rp.
900.000.000,9) Mechanical & Electrical
Biaya mechanical dan Electrical yang dibutuhkan untuk proyek ini diperkirakan sebesar Rp.
500.000.000,c. Biaya Operasional
Perhitungan biaya operasional dilakukan terhadap komponen-komponen pembiayaan
yang dikeluarkan untuk mendukung beroperasinya obyek ini, yaitu :
1) Gaji Tenaga Kerja
Tenaga kerja dan biaya yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis pariwisata ini didapatkan
dari wawancara dengan pelaku usaha dan didapatkan data di sebutkan berikut:
Jabatan
Manager
Kasi Keuangan
Kasi Umum
Administrasi
Bendahara
Pelayanan
Keamanan
Teknisi
Kebersihan
Instruktur Outbound
Total/Bulan
Total/ Tahun

2) Biaya Perlengkapan Kantor

Jumlah
1
1
1
1
1
10
5
5
15
8

Gaji/Bulan
Total Gaji/Bulan
8.000.000
8.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
3.000.000
3.000.000
4.000.000
4.000.000
2.000.000
20.000.000
2.000.000
10.000.000
2.500.000
12.000.000
1.500.000
22.000.000
5.000.000
40.000.000
130.000.000
1.560.000.000

Perkiraan biaya perlengkapan kantor dan administrasi setiap bulannya yaitu Rp 1.000.000
maka biaya total pertahunnya Rp 12.000.000.
d. Biaya Peralatan
Banyak jenis peralatan yang dibutuhkan untuk mengoperasikan obyek wisata ini, diantaranya
untuk memenuhi kelengkapan fasilitas seperti peralatan bahan dan alat peraga pameran,
peralatan perahu dayung dan alat pancing, serta peralatan operasional kantor dan personil,
sepeti komputer dan alat telekomunikasi. Biaya peralatan diperkirakan sebesar Rp
500.000.000,00
e. Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan sangat penting sekali dianggarkan selama beroperasinya obyek wisata
ini, besarnya nilai biaya pemeliharaan ditetapkan sebesar 10 persen dari biaya pembangunan
konstruksinya.
3.2.2. Analisis Pendapatan
Komponen pendapatan didapatkan dari penjualan produk wisata, penyewaan tempat,
penjualan makanan, parkir maupun penyewaan peralatan dengan rincian sebagai berikut:
Komponen Pendapatan
Tiket Masuk
Parkir Kendaraan Roda Empat
Parkir Kendaraan Roda Dua
Sewa Kios
Sewa Restoran
Sewa Peralatan Memancing
Sewa Perahu
Sewa Ban
Sewa Pendopo
Paket Wisata

Harga
10.000/Orang
10.000/jam
3.000/jam
50.000.000/tahun
40.000.000/tahun
5.000/jam
10.000/orang
5.000/orang
10.000.000/hari
150.000/orang

3.2.3. Analisis Investasi


Analisis kelayakan investasi proyek dengan perkiraan pengunjung sebanyak
200.000.000 pada tahun pertama dan tingkat suku bunga sebesar 8%. Perkiraan pendapatan
selama tahun pertama adalah sebagai berikut:
Komponen Pendapatan
Tiket Masuk
Parkir Kendaraan Roda
Empat
Parkir Kendaraan Roda Dua
Sewa Kios
Sewa Restoran
Sewa Peralatan Memancing

Harga
2.000.000.000
150.000.000
120.000.000
500.000.000
200.000.000
250.000.000

Sewa Perahu
Sewa Ban
Sewa Pendopo
Paket Wisata

800.000.000
500.000.000
50.000.000
75.000.000
4.645.000.000

a. Net Present Value (NPV)


NPV merupakan selisih antara nilai sekarang arus manfaat dengan nilai sekarang arus
biaya. ika NPV 0, berarti pembangunan wisata yang akan dibuat oleh pemerintah pada
kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan, sebaliknya jika NPV < 0, maka usaha wisata
yang akan dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata tidak layak untuk dilaksanakan.
Biaya investasi awal meliputi biaya untuk penyediaan lahan, biaya peralatan dan
biaya konstruksi bangunan yaitu sebesar Rp 16.150.000.000,-. Sedangkan biaya tahunanya
meliputi biaya operasional dan biaya pemeliharaan yaitu sebesar Rp 1.572.000.000.
Sehingga dengan perkiraan jumlah pengunjung tetap setiap tahunnya dan umur
manfaat bangunan dan fasilitas adalah 20 tahun maka terdapat arus kas bersih (free cash
flow) setiap tahunya sebesar
26.661.179.284.

Rp

2.715.500.000.00,-. Sehingga NPV sebesar:

Dengan kata lain NPV lebih besar dari pada 0 atau layak untuk

dilaksanakan.
b. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah suatu tingkat diskonto yang membuat NPV usaha sama
dengan nol. Internal Rate of Return merupakan arus pengembalian yang menghasilkan NPV
aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas yang keluar. Jika IRR tingkat diskonto, maka
pembangunan wisata yang akan dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk
dilaksanakan, sebaliknya jika IRR < tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan
dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata tidak layak untuk dilaksanakan.
Berdasarkan hasil perhitungan dengan data yang sama untuk menghitung NPV, IRR
yang dihasilkan adalah sebesar 16%. Dengan katalain IRR berada di atas tingkat diskonto
atau layak untuk dilaksanakan.
c. Payback Periode
payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang waktu yang diperlukan agar

dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh kembali seluruhnya. Analisis
payback period dalam studi kelayakan perlu juga ditampilkan untuk mengetahui seberapa
lama usaha/proyek yang dikerjakan baru dapat mengembalikan investasi. Berdasarkan hasil

perhitungan atas payback periode pengembangan area wisata Air Terjun Sri Gethuk
menungjukan adalah dalam kurun waktu 8,4 tahun.