Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

USULAN TEKNIS- 1

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

11.1 PENGERTIAN PROYEK

Proyek dalam analisis jaringan kerja adalah serangkaian kegiatan-kegiatan
yang bertujuan untuk menghasilkan produk yang unik dan hanya
dilakukan dalam periode tertentu (temporer) (Maharesi, 2002).
Proyek didefinisikan sebagai kombinasi kegiatan-kegiatan yang saling
berkaitan yang harus dilakukan dalam urutan waktu tertentu sebelum
keseluruhan tugas diselesaikan (Taha, 2007).
Munawaroh (2003) menyatakan proyek merupakan bagian dari program
kerja

suatu

organisasi

yang

sifatnya

temporer

untuk

mendukung

pencapaian tujuan organisasi, dengan memanfaatkan sumber daya

manusia maupun non sumber daya manusia.
Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan yang mempunyai saat awal,
akan dilaksanakan serta diselesaikan dalam jangka waktu tertentu untuk
mencapai suatu tujuan (Ali, 1997).
Proyek dapat didefinisikan sebagai suatu rangkaian kegiatan yang hanya
terjadi sekali, dimana pelaksanaannya sejak awal sampai akhir dibatasi
oleh kurun waktu tertentu (Tampubolon, 2004).
Dari beberapa pengertian proyek yang diambil dari beberapa sumber
diatas maka dapat disimpulkan bahwa kegiatan proyek merupakan suatu
rangkaian kegiatan yang mempunyai cirri:

Dimulai dari awal proyek (awal rangkaian kegiatan) dan diakhiri

dengan akhir proyek (akhir rangkaian kegiatan), serta mempunyai
jangka waktu yang umumnya terbatas

Rangkaian

kegitan

proyek

hanya

terjadi

satu

kali

sehingga

menghasilkan produk yang bersifat unik. Jadi, tidak ada dua atau
lebih proyek yang identik, yang ada adalah proyek yang sejenis.

USULAN TEKNIS- 2

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

11.2 JENIS-JENIS PROYEK KONTRUKSI

Menurut Ervianto (2009) Proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi dua
jenis kelompok bangunan, yaitu :
Bangunan Gedung : rumah, kantor dan lain-lain. Ciri-ciri dan kelompok
bangunan ini adalah :
1. Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggal.
2. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif sempit dan kondisi
pondasi umumnya sudah dikethui.
3. Manajemen dibutuhkan, terutama untuk progressing pekerjaan.
Bangunan Sipil: jalan, jembatan, bendungan, dan infrastruktur lainnya.
Ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah :
1. Proyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar
berguan bagi kepentingan manusia.
2. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang kondisi
pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyek.
3. Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan.
Kedua kelompok bangunan tersebut sebenarnya saling tumpang tindih,
tetapi pada umumnya direncanakan dan dilaksanakan oleh disiplin ilmu
perencana dan pelaksana yang berbeda.

11.3 MANAJEMEN PROYEK

Manajemen

Proyek

menurut

Harold

Kenzer

adalah

merencanakan,

mengorganisir, memimpin dan mengendalikan sumber daya perusahaan

untuk mencapai sasaran jangka pendek yang telah ditentukan.
Manajemen proyek menurut wideman adalah ilmu dan seni untuk
mengatur dan memadukan sumber daya manusia dan sumber dayasumber daya lain untuk mencapai tujuan-tujuan dalam waktu, anggaran,
kualitas yang terbatas untuk memberikan pelayanan yang terbaik bagi
semua individu yang terlibat.
USULAN TEKNIS- 3

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

Dapat disimpulkan pengertian Manajemen Proyek dari beberpa pengertian

diatas adalah suatu ilmu dan seni dalam merencanakan, mengorganisir,
memimpin, dan mengendalikan sumber daya-sumber daya yang ada
untuk tercapainya tujuan-tujuan dalam kegiatan konstruksi.
Manajemen Proyek adalah suatu pola yang digunakan agar sumber daya
yang terlibat dalam proyek konstruksi dapat diaplikasikan oleh manajer
proyek secara tepat. Sumber daya dalam proyek konstruksi dapat
dikelompokkan menjadi manpower, material, machines, money, method.
Menurut

Gusti

Ayu,

Manajemen

proyek

bertugas

merencanakan,

mengorganisir, memimpin dan mengendalikan sumber daya perusahaan

agar dapat mencapai tujuan proyek. Secara garis besarnya konsep
manajemen proyek bertujuan untuk menciptakan keterkaitan yang erat
antara perencanaan dan pengendalian.
Manajemen proyek konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi
manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistimatis
pada suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara
efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.
Manajemen konstruksi memiliki beberapa fungsi antara lain :
1. Sebagai

Quality

Control

untuk

menjaga

kesesuaian

antara

perencanaan dan pelaksanaan

2. Mengantisipasi terjadinya perubahan kondisi lapangan yang tidak
pasti dan mengatasi kendala terbatasnya waktu pelaksanaan
3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai, hal itu
dilakukan dengan opname (laporan) harian, mingguan dan bulanan
4. Hasil evaluasi dapat dijadikan tindakan pengambilan keputusan
terhadap masalahmasalah yang terjadi di lapangan
5. Fungsi manajerial dari manajemen merupakan sistem informasi yang
baik untuk menganalisis performa dilapangan

USULAN TEKNIS- 4

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

11.4 TUJUAN MANAJEMEN KONTRUKSI

Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau
mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh
hasil optimal sesuai dengan persyaratan (Spesification) untuk keperluan
pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan,
biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka pencapaian
hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (Quality
Control) , pengawasan biaya (Cost Control) dan pengawasan waktu
pelaksanaan (Time Control).
Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap
perencanaan, namun dapat juga pada tahap - tahap lain sesuai dengan
tujuan dan kondisi proyek tersebut sehingga konsep MK dapat diterapkan
pada tahap - tahap proyek sebagai berikut:
1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek.
Pengelolaan proyek dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan
teknis operasional proyek, dalam bentuk masukan - masukan dan
atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek
konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari
persiapan,

perencanaan,

perancangan,

pelaksanaan

dan

penyerahan proyek.
2. Tim

MK

sudah

berperan

sejak

awal

disain,

pelelangan

dan

pelaksanaan proyek selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak

('feasible ") mulai dari tahap disain.
3. Tim MK akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam
penyempurnaan disain sampai proyek selesai, apabila manajemen
konstruksi dilaksanakan setelah tahap disain
4. MK berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan
melaksanakan
manajemen

fungsi

konstruksi

pengendalian
dilaksanakan

atau

pengawasan,

mulai

tahap

apabila

pelaksanaan

USULAN TEKNIS- 5

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

dengan menekankan pemisahan kontrak kontrak pelaksanaan

untuk kontraktor.

11.5 PERAN MANAJEMEN KONTRUKSI

Peranan MK pada tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi :
1. Agency Construction Manajement (ACM)
Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari
pihak pemilik dan berfungsi sebagai koordinator "penghubung" (interface)
antara perancangan dan

pelaksanaan serta antar para kontraktor.

Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan tetapi

tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu
bangunan. Pihak pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan
beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket pekerjaan yang telah
disiapkan.
2. Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak
kontraktor. Apabila perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi,
akan terjadi "konflik-kepentingan" karena peninjauan terhadap proses
perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu sendiri,
sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini Pada type
yang

lain

kemungkinan

melakukan

jasa

Manajemen

Konstruksi

berdasarkan permintaan Pemilik ESCM/ KONTRAKTOR.

3. Owner Construction Management (OCM)

Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi
profesional yang bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang
dilaksanakan
4. Guaranted

Maximum

Price

Construction

Management

(GMPCM)
USULAN TEKNIS- 6

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai

wakil pemilik. Disini konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan
konstruksi tetapi bertanggungjawab kepada pemilik mengenai waktu,
biaya dan mutu. Jadi dalam Surat Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan
GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor
(sub kontraktor).

11.6 PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK KONTRUKSI

Menurut Ervianto (2009) dalam kegiatan proyek konstruksi, terdapat suatu
proses yang mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil kegiatan
berupa bangunan. Secara skematik, pihak-pihak yang terlibat dalam suatu
proyek konstruksi dapat dilukiskan seperti Gambar 2.4.

Manajemen proyek mempunyai kewajiban untuk mengoordinasikan semua

pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi tersebut di atas sehingga
tujuan proyek dapat tercapai dengan baik dan semua pihak secara optimal
mendapatkan hal-hal yang menjadi tujuan atau sasaran keterlibatan
mereka dalam proyek tersebut.

11.7 UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

USULAN TEKNIS- 7

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

Ervianto (2009) menjelaskan bahwa usaha-usaha untuk mewujudkan

sebuah bangunan diawali dari tahap ide hingga tahap pelaksanaan. Pihakpihak yang terlibat dalam proyek konstruksi dari tahap perencanaan
sampai pelaksanaan dapat dikelompokkan menjadi tiga pihak yaitu pihak
pemilik (Owner), pihak perencana (Designer), dan pihak kontraktor
(Aannemer).
Pemilik Proyek
Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa adalah orang
badan yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan atau menyuruh
memberikan pekerjaan kepada pihak penerima jasa dan membayar biaya
pekerja tersebut. Pengguna jasa dapat berupa perseorangan badan/
lembaga/ instansi pemerintah maupun swasta.
Konsultan
Pihak atau badan yang disebut konsultan dapat dibedakan menjadi dua,
yaitu konsultan perencana dan konsultan pengawas. Konsultan perencana
dapat dipisah menjadi beberapa jenis berdasarkan spesialisnya, yaitu
konsultan

yang

menangani

bidang

arsitektur,

bidang

sipil,

bidang

mekanikal dan elektrikal dan lain sebagainya.

Berbagai jenis bidang tersebut umumnya menjadi satu kesatuan yang
disebut sebagai konsultan perencana.
Konsultan

perencana

adalah

orang

atau

badan

yang

membuat

perencanaan bangunan secara lengkap baik bidang arsitektur, sipil dan

bidang lain yang merekat erat mebuat system bangunan. Konsultan
perencana dapat berupa perseorangan/ perseorangan berbadan hokum/
badanbergerak dalam hukum yang dalam bidang perencanaan pekerjaan
bangunan.
Konsultan pengawas adalah orang atau badan yang ditunjuk pengguna
jasa

untuk

membantu

dalam

pengelolaan

pelaksanaan

pekerjaan

pembangunan mulai awal hingga berakhirnya pekerjaan tersebut.

USULAN TEKNIS- 8

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

Kontraktor
Kontraktor adalah orang atau badan yang menerima pekerjaan dan
menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai biaya yang telah
ditetapkan berdasarkan gambar rencana dan peraturan serta syaratsyarat yang telah ditetapkan.
Kontraktor dapat berupa perusahaan perseorangan yang berbadan hukum
atau sebuah badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan
pekerjaan.

11.8 KONTRAK KONTRUKSI

Elemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara
berbagai pihak untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu yang telah
disepakati bersama adalah kontrak. Dalam proyek konstruksi, kontrak
merupakan dokumen yang harus dipatuhi dan dilaksanakan bersama
antara pihak yang telah sepakat untuk saling terikat. Tahap awal yang
harus dipahami lebih dahulu adalah dasar-dasar pengertian kontrak serta
konsep kontrak konstruksi.
Dasar-dasar

pengertian

mengenai

kontrak

dalam

konteks

kontrak

pekerjaan konstruksi pengetahuan mengenai hal-hal yang berkaitan

dengan:

Proses pembentukan kontrak

Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak

Pelanggaran kontrak

Analisis kerugian akibat pelanggaran kontrak

Hubungan komunikasi

Proses pembentukan kontrak diawali dengan adanya dua pihak atau lebih
yang

telah

saling

menyetujui

untuk

mengadakan

suatu

transaksi,

umumnya berupa kesanggupan oleh satu pihak untuk melakukan sesuatu

bagi pihak lainnya dengan sejumlah imbalan yang telah disepakati
USULAN TEKNIS- 9

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

bersama. Namun demikian tidak semua persetujuan dan transaksi akan

dilanjutkan dalam bentuk kontrak. Persetujuan hanya dapat dilakukan
dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua aspek utama yaitu saling setuju
serta ada penawaran dan penerimaan.
Dalam proyek konstruksi hampir selalu terjadi pergeseran terhadap
kelausul-kelausul kontrak. Hal ini disebabkan oleh karakteristik proyek
tersebut dan juga aksi atau reaksi dari pihak-pihak yang telah bersepakat
dalam kontrak.
Terjadinya pergeseran tersebut tidak semuanya dikategorikan sebagai
pelanggaran kontrak, tetapi harus ditinjau secara detail situasi atau
kondisi yang menyebabkannya. Pelanggaran kontrak terjadi jika salah satu
atau semua pihak yang terlibat dalam kontrak melanggar sebagian atau
seluruh kesepakatan yang telah disetujui bersama. Akibatnya salah satu
pihak atau kesemuanya akan mengalami kerugian dan oleh karena
kerugian itu, dapat dilakukan tuntutan pergantian pada pihak yang
menyebabkan.
Pelanggaran kontrak akan terjadi jika pihak-pihak yang bersepakat
melakukan pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang
terkandung dalam kontrak, dengan konsekuensi yang harus ditanggung
oleh pihak yang bersepakat. Dengan
merujuk pada kadar pelanggaran yang terjadi, pihak yang merugikan
dapat dituntut sesuai aturan yang berlaku atas akibat pelanggaran
tersebut.
Pemutusan

kontrak

dapat

terjadi

dengan

sendirinya

atau

karena

pertimbangan lain yang mengakibatkan kontrak terhenti sebelum saatnya.

Jika dalam proses pelaksanaan kegiatan terjadi kegagalan yang bersifat
material yang dilakukan oleh kontraktor, yang oleh pemilik dapat dinilai
membahayakan kelangsungan dan penyelesaian pekerjaan seperti yang
tercantum dalam klausul mengenai pemutusan kontrak, maka dapat
terjadi pemutusan hubungan kontrak melalui pemberitahuan singkat atau
USULAN TEKNIS- 10

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebih dahulu kepada kontraktor.

Apabila ini terjadi maka pemutusan tersebut tentunya harus disertai
dengan ganti rugi yang memadai bagi pihak kontraktor.

11.9 PENJADWALAN PROYEK

Perencanaan merupakan bagian terpenting untuk mencapai keberhasilan
proyek konstruksi. Pengaruh perencanaan terhadap proyek konstruksi
akan berdampak pada pendapatan dalam proyek itu sendiri. Hal ini
dikuatkan dengan berbagai kejadian dalam proyek konstruksi yang
menyatakan bahwa perencanaan yang baik dapat menghemat 40% dari
biaya

proyek,

sedangkan

perencanaan

yang

kurang

baik

dapat

menimbulkan kebocoran anggaran sampai 400%.

Sering terjadi ketidak tepatan persepsi oleh pihak industri konstruksi
antara perencanaan dan penjadwalan. Kedua kata tersebut sering
disatukan dan digunakan untuk menyebut jabatan seseorang dalam unit
usaha perencanaan dan penjadwalan. Arti sesungguhnya dari keduanya
sangat

berlainan

meskipun

tetap

saling

berkaitan.

Penjadwalan

digunakan untuk menggambarkan proses dalam proyek konstruksi dan

merupakan bagian dari perencanaan.
Keterkaitan antara perencananaan dan penjadwalan dapat diilustrasikan
sebagai berikut. Perencanaan pondasi dari sebuah bangunan mencakup
beberapa

fungsi

yang

terkait,

yaitu

fungsi

estimasi,

penjadwalan,

pengendalian. Perencanaan adalah proses pengambilan keputusan dari

berbagai alternative yang mungkin, misalnya metoda konstruksi yang
tepat dan urutan kerjanya. Proses ini nantinya akan digunakan sebagai
dasar

untuk

melakukan

kegiatan

estimasi

dan

penjadwalan

dan

selanjutnya sebagai tolak ukur untuk pengendalian proyek. Penjadwalan

adalah kegiatan untuk menentukan waktu yang dibutuhkan dan urutan
kegiatan merefleksikan perencanaan dan oleh karenanya perencanaan
harus dilakukan terlebih dahulu. Hal hal yang mendasar dari kegiatan
perencanaan adalah pencarian informasi dan data, pengembangan dari
USULAN TEKNIS- 11

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

berbagai alternative, pemilihan alternative, pelaksanaan dan memberikan

masukan.
Penjadwalan proyek merupakan bagian yang paling penting dari sebuah
perencanaan proyek, yaitu untuk menentukan kapan sebuah proyek
dilaksanakan berdasarkan urutan tertentu dari awal sampai akhir proyek.
Jadi penjadwalan proyek meliputi kegiatan menetapkan jangka waktu
kegiatan proyek yang harus diselesaikan dan waktu yang dibutuhkan oleh
setiap aktivitas dalam proyek.
Penjadwalan Proyek merupakan kegiatan yang dilakukan oleh seorang
Manajer Proyek dalam:

Membagi projek kedalam bentuk tugas dan estiamsi waktu serta

sumber daya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan tugas tersebut.

Pengorganisasian tugas yang bersamaan untuk membuat jadwal

yang optimum.

Meminimumkan ketergantungan tugas untuk menghindari adanya

jeda

waktu

(delay)

yg

ditimbulkan

oleh

suatu

tugas

yang

pengerjaannya harus menunggu tugas lainnya selesai.

Penjadwalan dibutuhkan dalam suatu proyek untuk membantu :

Menunjukkan hubungan tiap kegiatan dengan kegiatan lainnya dan

terhadap keseluruhan proyek

Mengidenifikasi

hubungan

yang

harus

didahulukan

diantara

kegiatan.

Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap

kegiatan.

Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya

dengan cara hal-kritis pada proyek

USULAN TEKNIS- 12

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

Faktor-Faktor

yang

harus

dipetimbangkan

dalam

membuat

jadwal

pelaksanaan proyek

Kebutuhan fungsi proyek tersebut. Dengan selesainya proyek

diharapkan dapat dimanfaatkan sesuai dengan waktu yang sudah
ditentukan

Keterkaitannya dengan proyek berikutnya ataupun kelanjutan dari

proyek selanjutnya

Alasan

social

politiklainnya,

apabila

proyek

tersebut

milik

pemerintah

Kondisi alam dan lokasi proyek

Ketersediaan dan keterkaitan sumber daya material, peralatan, dan

material pelengkap lainnya yang menunjang terwujudnya proyek
tersebut

Keterjangkauan lokasi proyek ditinjau dari fasilitas perhubungannya

Kapasitas atau daya tampung area kerja proyek terhadap sumber

daya

yang

dipergunakan

selama

operasional

pelaksanaan

berlangsung

Produktivitas sumber daya, peralatan proyek dan tenaga kerja

proyek, selama operasional berlangsung dengan referensi dan
perhitungan yang memenuhi aturan teknis.

Cuaca, musim dan gejala alam lainnya

Referensi hari kerja efektif.

Masalah-masalah

yang

sering

dihadapi

dalam

Penjadwalan

Proyek

diantaranya adalah sebagai berikut:

Produktifitas tidak berbanding lurus dengan jumlah orang yang

mengerjakan tugas.

USULAN TEKNIS- 13

Pengawasan Pembangunan Gedung Kantor

UPTD BPPIB-TSP Bunikasih

Seringkali hal tersebut diatasi dengan solusi penambahan personal

pada

akhir

proyek,

namun

solusi

ini

dikhawatirkan

dapat

menyebabkan adanya overhead komunikasi antar personal dalam

proyek karena terlalu banyak personal yang terlibat dalam proyek.

Segala sesuatu yang tidak diharapkan bahkan hal yang paling buruk
mungkin akan terjadi, sehingga membutuhkan suatu perencanaan
yang matang dalam penjadwalan proyek, apabila perlu dibuat
perencanaan cadangan dalam proyek.

USULAN TEKNIS- 14