Anda di halaman 1dari 13

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1

Pengertian Redevelopment
Redevelopment atau yang biasa kita kenal dengan pembangunan
kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan cara
mengganti sebagian dari, atau seluruh, unsur-unsur lama dari kawasan kota
tersebut dengan unsur-unsur kota yang lebih baru dengan yang bertujuan
untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas dari lingkungan suatu kawasan
tersebut. Penataan kembali suatu kawasan kota terlebih dahulu melakukan
pembongkaran sarana dan prasarana dari sebagian atau seluruh kawasan kota
tersebut yang telah dinyatakan tidak dapat dipertahankan lagi kehadirannya.
Dampaknya akan terjadi perubahan secara struktural dari peruntukan lahan,
profil sosial ekonomi, serta ketentuan-ketentuan pembangunan lainnya yang
mengatur intensitas pembangunan baru (KLB, KDB, GSB, Tinggi max, dan
lain-lain) biasanya terjadi.
Dalam bidang perencanaan dan perancangan kota, redevelopment
merupakan upaya di dalam merumuskan kebijaksanaan pembangunan kota
yang menyangkut proses dan prosedur re-organisasi dari unsur-unsur tata
ruang kota yang akan di remajakan. Hasil rumusan kebijaksanaan berupa
pedoman bagi penataan kembali unsur-unsur kota, seperti : peruntukan lahan,
peruntukan bangunan, sirkulasi dan parkir, intensitas pembangunan, tata
ruang terbuka/hijau serta unsur-unsur pendukung lainnya, sehingga
kemampuan lahan kawasan tersebut secara ekonomis dapat ditingkatkan.

11

12

2.2

Pemukiman Kumuh
Pemukiman merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung dan dapat merupakan kawasan perkotaan dan perdesaan yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal/hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung kehidupan masyarakat. Sedangkan kata kumuh menurut kamus
besar bahasa indonesia diartikan sebagai kotor atau cemar.
Menurut Johan Silas pemukiman kumuh dapat diartikan menjadi dua
bagian, yang pertama ialah kawasan yang proses pembentukannya karena
keterbatasan kota dalam menampung perkembangan kota sehingga timbul
kompetisi dalam menggunakan lahan perkotaan. Sedangkan kawasan
pemukiman berkepadatan tinggi merupakan embrio pemukiman kumuh.
Pengertian pemukiman kumuh yang kedua adalah kawasan yang lokasi
penyebarannya secara geografis terdesak perkembangan kota yang semula
baik, lambat laun menjadi kumuh yang disebabkan oleh adanya mobilitas
sosial ekonomi yang stagnan sehingga pemukiman kumuh tercipta karena
kurangnya

daya

perkembangan

kota

dalam

menampung

jumlah

masyarakatnya.
Karakteristik Pemukiman Kumuh : (Menurut Johan Silas)
1. Keadaan rumah pada pemukiman kumuh terpaksa dibawah standar ratarata 9 m2/orang. Sedangkan fasilitas perkotaan secara langsung tidak
terlayani karena tidak tersedia. Namun karena lokasinya dekat dengan
pemukiman yang ada, maka fasilitas lingkungan tersebut tak sulit
mendapatkannya.

13

2. Pemukiman ini secara fisik memberikan manfaat pokok, yaitu dekat tempat
mencari nafkah (opportunity value) dan harga rumah juga murah (asas
keterjangkauan) baik membeli atau menyewa. Manfaat pemukiman
disamping pertimbangan lapangan kerja dan harga murah adalah
kesempatan mendapatkannya atau aksesibilitas tinggi. Hampir setiap orang
tanpa syarat yang bertele-tele pada setiap saat dan tingkat kemampuan
membayar apapun, selalu dapat diterima dan berdiam di sana.
Dalam perkembangan suatu kota sangat erat kaitannya dengan
mobilitas penduduknya. Masyarakat yang mampu cenderung memilih tempat
huniannya keluar dari pusat kota. Sedangkan bagi masyarakat yang kurang
mampu akan cenderung memilih tempat tinggal di pusat kota khususnya
kelompok masyarakat urbanisasi yang ingin mencari pekerjaan dikota. Tidak
tersedianya fasilitas perumahan yang terjangkau oleh kantong masyarakat
yang kurang mampu serta kebutuhan akan akses ke tempat usaha menjadi
penyebab timbulnya lingkungan pemukiman kumuh di perkotaan. Ledakan
penduduk di kota-kota besar, baik karena urbanisasi maupun karena kelahiran
yang tidak terkendali juga dapat menjadi salah satu penyebab terbentuknya
pemukiman kumuh, hal ini mengakibatkan ketidakseimbangan antara
pertambahan penduduk dengan kemampuan pemerintah untuk menyediakan
pemukiman-pemukiman baru, sehingga para pendatang akan mencari
alternatif tinggal di pemukiman kumuh untuk mempertahankan kehidupan di
kota. Dibangunnya perumahan oleh sektor non-formal, baik secara
perorangan maupun dibangunkan oleh orang lain dapat mengakibatkan
munculnya lingkungan perumahan kumuh, yang padat, tidak teratur dan tidak

14

memiliki prasarana dan sarana lingkungan yang memenuhi standar teknis dan
kesehatan.
2.3

Waterfront
Konsep ini pertama kali berawal dari pemikiran seorang urban
visioner Amerika yaitu James Rouse pada tahun 1970an. James Rouse
mengatakan

bahwa

waterfront

development

adalah

sebuah

konsep

pengembangan pada daerah tepian air baik itu tepi pantai, sungai maupun
danau. Konsep waterfront development dapat juga diartikan sebagai suatu
proses hasil pembangunan yang memiliki kontak visual dan fisik dengan air
serta merupakan bagian dari upaya dalam pengembangan wilayah perkotaan
yang secara fisik alamnya

berdekatan dengan air, dimana dalam bentuk

pengembangan pembangunan kota berorientasi pada daerah perairan.


Pada awal mulanya konsep waterfront muncul di wilayah-wilayah
yang memiliki tepian air (seperti laut, sungai, danau) yang memiliki
potensial, antara lain terdapat sumber air yang dibutuhkan untuk minum dan
terletak di sekitar muara sungai yang dapat memudahkan hubungan
transportasi antara kawasan luar dan kawasan pedalaman, perkembangan
waterfront selanjutnya mulai mengarah ke wilayah daratan yang selanjutnya
berkembang lebih cepat dibandingkan perkembangan di tepian air.
Kawasan tepian air merupakan lahan atau area yang terletak langsung
berbatasan dengan air, pembangunan kawasan tepian air merupakan suatu
area atau wilayah yang dibatasi oleh air dan dalam pengembangannya mampu
memasukkan nilai aktifitas manusia, contohnya seperti kebutuhan akan ruang

15

publik dan nilai alami yang terkait dengan area tepian air. Berdasarkan
fungsinya, waterfront sendiri dapat dibedakan menjadi 4 jenis, yaitu :


Mixed-used waterfront, adalah waterfront yang merupakan kombinasi


dari perumahan, perkantoran, restoran, pasar, rumah sakit, dan/atau
tempat-tempat kebudayaan.

Recreational waterfront, adalah semua kawasan waterfront yang


menyediakan sarana-sarana dan prasarana untuk kegiatan rekreasi,
seperti taman, arena bermain, tempat pemancingan, dan fasilitas untuk
kapal pesiar.

Residential waterfront, adalah perumahan, apartemen, dan resort


yang dibangun di pinggir perairan.

working

waterfront, adalah

tempat-tempat

penangkapan

ikan

komersial, reparasi kapal pesiar, industri berat, dan fungsi-fungsi


pelabuhan. (Breen, 1996).
Perancangan kawasan tepian air, terdapat dua aspek penting yang
dapat menjadi dasar dari keputusan - keputusan rancangan yang nantinya
akan dihasilkan, kedua aspek tersebut merupakan faktor geografis serta
konteks perkotaan (Wren, 1983 dan Toree, 1989).
a. Faktor Geografis
Faktor-faktor yang menyangkut geografis kawasan dan nantinya akan
menentukan jenis, fungsi serta pola penggunaannya, dalam hal ini yaitu :


Kondisi perairan, yaitu dari segi jenis (laut, sungai, dst), dimensi dan
konfigurasi, pasang-surut, serta kualaitas airnya.

16

Kondisi lahan, yaitu ukuran, konfigurasi, daya dukung tanah, serta


kepemilikannya.

Iklim, yaitu menyangkut jenis musim, temperatur, angin, serta curah


hujan.

b. Konteks perkotaan (Urban Context)


Faktor-faktor yang dapat memberikan ciri khas tersendiri bagi kota
serta dalam menentukan hubungan antara kawasan waterfront yang
nantinya akan dikembangkan dengan bagian kota yang terkait, yang
termasuk dalam aspek ini yaitu :


Pemakai, yaitu mereka yang tinggal, bekerja atau berwisata di


kawasan waterfront, atau yang menggunakan sebagai sarana publik.

Pencapaian dan sirkulasi, yaitu akses dari dan menuju tapak serta
pengaturan sirkulasi didalamnya.

Karakter

visual,

yaitu

hal-hal

yang

memberikan

ciri

yang

membedakan satu kawasan waterfront dengan lainnya.


Penerapan konsep waterfront development di Indonesia sudah dimulai
pada zaman penjajahan oleh kolonial Belanda di tahun 1620, pembangunan
konsep waterfront di terapkan oleh penjajah yang menjajah Jakarta atau
Batavia pada saat itu dan mempunyai tujuan untuk membangun sebuah kota
tiruan Belanda sebagai tempat bertemunya lalu lintas perdagangan, dan
penataan sungai Ciliwung saat itu hanya untuk sebagai kelancaran lalu lintas
semata pada masa itu.

17

2.3.1 Riverfront
Riverfront atau tepian sungai merupakan salah satu konsep dari urban
waterfront development, riverfront merupakan kawasan yang berada pada
batas, dilalui serta mempunyai hubungan kuat dengan badan sungai di dalam
kawasan. Elemen sungai sendiripun merupakan bagian terpenting dalam
proses bentukan riverfront dan juga berfungsi sebagai kegiatan kawasan atau
perkotaan, baik yang sudah tumbuh/berkembang maupun yang dalam
perencanaan kawasan berada pada tepian sungai dan memiliki bangunanbangunan yang menghadap langsung ke arah sungai, dan yang dibatasi oleh
jalur hijau atau ruang terbuka hijau sesuai dengan ketentuan garis sempadan
dan kawasan lindung setempat. Riverfront yang juga merupakan salah satu
bagian dari konsep waterfront development yang mampu memberikan
kontribusi atau dampak positif pada perkembangan suatu kawasan sungai,
yang menurut peraturan pemerintah republik Indonesia nomor 38 tahun 2011
pasal 9 mengenai sungai mengatakan :
Garis sempadan pada sungai tidak bertanggul di dalam kawasan perkotaan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (2) huruf a (sungai dalam kota
tidak bertanggul) ditentukan:
a. Paling sedikit berjarak 10 m (sepuluh meter) dari tepi kiri dan kanan
palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai
kurang dari atau sama dengan 3 m (tiga meter).
b. Paling sedikit berjarak 15 m (lima belas meter) dari tepi kiri dan
kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman

18

sungai lebih dari 3 m (tiga meter) sampai dengan 20 m (dua puluh


meter).
c. Paling sedikit berjarak 30 m (tiga puluh meter) dari tepi kiri dan kanan
palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai
lebih dari 20 m (dua puluh meter).
2.4

Studi Banding

2.4.1 Kawasan Banjar Jematang Di Sungai Badung.


Image kawasan tepi air pada daerah jematang (pinggir sungai tukad)
sebagai sarana permukiman tidak terbentuk secara baik dan menarik, kondisi
sekarang ini sudah tidak teratur. Fungsi kawasan sebagai area waterfront
sudah tidak terpenuhi lagi, tidak ada aksesbilitas, kemudahan serta
kenyamanan pejalan kaki untuk menuju ke area pemukiman, sirkulasi
manusia dan kendaran saling mengganggu. Sekarang ini area pinggir sungai
badung mengalami perbaikan dengan pemberian vegetasi pada area tepian
sungai sehingga mengurangi pemandangan pemukiman kumuh, area
pemukiman kembali ditata dan diperbaiki menjadi lebih baik.

Gambar 2.1 Sungai Badung, Bali


Sumber : Jurnal Identifikasi Potensi dan Penanganan Masalah Permukiman Pada
Kawasan Waterfront, diakses Tanggal 07 april 2013

19

2.4.2 Watercourse Chao Phraya River, Bangkok


Pengembangan untuk sungai Chao Praya di bangkok dengan
pengutamaan

anak-anak

sungai

dari

sungai

utama

Chao

Praya,

pengembangan anak-anak sungai mempunyai 3 poin utama yaitu pertama


dengan memperbesar kanal yang memungkinkan untuk meningkatkan
kapasitas koleksi hujan selama musim hujan, kedua dengan meningkatkan
konektivitas antara anak sungai dengan sungai utama yang memungkinkan
untuk mendukung lebih banyak transportasi, dan ketiga Meningkatkan
aksesibilitas dengan membuat jalan setapak atau pedestrian.

Gambar 2.2 Pengembangan Sungai


Sumber : Jurnal Bangkok : Riverfront, diakses Tanggal 30 april 2013

20

2.4.3 Sungai atau Kali Code, Yogyakarta


Sungai atau kali code mempunyai ukuran lebar permukaan sungainya
sebesar kurang lebih 10-15 meter, area pinggir sungai code terdapat beberapa
karakteristik karena pengaruh letaknya, karakteristik tersebut adalah karakter
landscapenya yang terbagi 2 yaitu pedesaan dan perkotaan. Pada daerah hilir
mencerminkan landscape pedesaan karena masih banyaknya area yang
ditumbuhi vegetasi-vegetasi, sedangkan area tengah dan hulu mencerminkan
landscape perkotaan karena banyaknya pemukiman warga serta kurangnya
vegetasi. Area tepian sungai banyak menjadi tempat aktifitas warganya
misalnya saling bersosialisasi antar warganya.

Gambar 2.3 Sungai Code


Sumber : Jurnal Identifikasi Karakter Lansekap Sungai Code, diakses Tanggal 30
april 2013

21

Kesimpulan
Berdasarkan dari studi banding yang peneliti temukan dapat dikatakan
bahwa untuk kawasan di tepian air menggunakan konsep waterfront yang
orientasi bangunannya mengarah ke arah perairan, penggunaan pedestrian di
tepi air agar masyarakat dapat berinteraksi atau melakukan kontak fisik
langsung dengan tepian air/sungai, dan pemberian vegetasi pada area tepian
sungai dapat membantu menutupi kekurangan dari area pemukiman.
2.5

Kerangka Berpikir

22

2.6

Skema Pembahasan

2.6

Hipotesa
Berdasarkan dari data-data yang didapat oleh peneliti, maka peneliti
menyimpulkan bahwa untuk konsep yang akan digunakan dalam kasus
redevelopment di kawasan kelurahan Kebon Kacang ini adalah dengan
menggunakan konsep waterfront dengan penelitian ini mengarah pada RTRW
(Rencana Tata Ruang Wilayah) 2030 yang merencanakan adanya pelebaran
sungai sebesar 10 meter pada wilayah tersebut.

23

Gambar 2.4 RTRW 2030 Pelebaran Sungai


Sumber : www.tatakota-jakartaku.net, diakses tanggal 20 Maret 2013