venta de bienes inmuebles (Parte I)

Ficha Tcnica
Autora : Dra. Diana Rodrguez Alarcn(*)
Ttulo : Rentas de segunda categora: venta de bienes
inmuebles (Parte I)
Fuente : Actualidad Empresarial Junio 2016

La enajenacin1 de la propiedad inmueble,

que no constituye activo fijo o existencia, registrada a nombre de una persona natural,
sucesin indivisa o sociedad conyugal que
no generen rentas de tercera categora, en
ocasiones genera el pago del impuesto a la
renta de segunda categora. Seguidamente
se realiza un breve anlisis respecto de su
tratamiento tributario en el impuesto a
la renta.

I. Las ganancias de capital

1. Definicin
El artculo 1 de la Ley del Impuesto a la
Renta2 enumera los ingresos gravados
con el Impuesto a la Renta, incluyendo a
las ganancias de capital. El artculo 2 de
la citada norma define estas ganancias
como cualquier ingreso que provenga de
la enajenacin de bienes de capital, es
decir de aquellos que no estn destinados
a ser comercializados en el mbito de un
giro de negocio o de empresa.
Estas ganancias de capital pueden ser
producidas por personas naturales o personas jurdicas. Tratndose de personas
naturales, sucesiones indivisas y sociedades conyugales que optaron por tributar
como tal y no generan rentas de tercera
categora3, las ganancias de capital que
obtiene constituyen rentas de segunda
categora, conforme al inciso j) el artculo
24 de la LIR.
Sin embargo, existen excepciones segn
se detalla a continuacin.

(*) Abogada colegiada, egresada de la Universidad Nacional

Federico Villarreal. Ex servidora pblica de la Gerencia de
Reclamaciones y Divisin de Auditora de la Intendencia Lima
- Sunat; as como, de la Intendencia Nacional de Servicios al
Contribuyente y Divisin de Cobranza Coactiva de la Intendencia
de Principales Contribuyentes Nacionales de la misma Institucin. Actualmente, asesora tributaria en la Revista Actualidad
Empresarial. Expositora de temas tributarios a nivel nacional.
1 Se entiende como enajenacin para efectos de la Ley del Impuesto a la Renta, a la permuta, cesin definitiva, expropiacin,
aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposicin por
el que se transmita el dominio a ttulo oneroso. Base legal: Art.
5 de las LIR.
2 Aprobada mediante D.S. N. 179-2004-EF. En adelante LIR.
3 Son contribuyentes del impuesto, de acuerdo con el artculo 14
de la LIR.

2. Casos que no constituyen

ganancia de capital

cuando los bienes han sido adquiridos sin

nimo de transferirlos.
Por lo tanto, si una persona natural, sucesin indivisa o sociedad conyugal que no
genera rentas de tercera categora realiza
la transferencia de una casa habitacin, la
ganancia no se encontrar gravada con el
impuesto a la renta de segunda categora.
Los estacionamientos y terrenos no constituyen casa habitacin.

Supuesto 1: Enajenacin de casa habitacin

Conforme a lo mencionado, toda ganancia de capital obtenida por una persona
natural, sucesin indivisa y sociedad conyugal que opt por tributar como tal que
no genera rentas de tercera categora,
constituye renta de segunda categora.
Sin embargo, el acpite i) del ltimo
prrafo del artculo 2 de la LIR seala
que no constituye ganancia de capital
gravable el resultado de la enajenacin
de inmuebles ocupados como casa habitacin realizada por los contribuyentes
mencionados.

Supuesto 2: Inmueble adquirido antes

del 01.01.2004
De acuerdo a la Trigsimo Quinta Disposicin Transitoria y Final de la LIR, constituyen rentas gravadas de segunda categora
las ganancias de capital provenientes de
la enajenacin de inmuebles distintos
a la casa habitacin, es decir que no
cumplan con los requisitos mencionados
en el prrafo anterior efectuadas por
personas naturales, sucesiones indivisas
o sociedades conyugales que optaron por
tributar como tales, siempre que la adquisicin y enajenacin de tales bienes se
haya producido a partir del 01.01.2004.

En este contexto, qu entendemos por

casa habitacin?. De acuerdo con el
artculo 2 del Reglamento de la LIR4, se
considera casa habitacin del enajenante:
a) Al inmueble que permanezca en su
propiedad por los menos dos aos;
y, que,
b) No est destinado exclusivamente al
comercio, industria, oficina, almacn,
cochera o similares.
Es importante destacar lo mencionado
por Fernndez Cartagena5 respecto a que
esta excepcin ms bien es una ratificacin del concepto mismo de ganancia de
capital, segn el cual no existe gravamen

No constituye
renta de segunda categora:

Informe Tributario

Rentas de segunda categora:

Entonces no constituye rentas gravadas

de segunda categora, las ganancias de
capital proveniente de la enajenacin de:
a) La casa habitacin
b) Los bienes inmuebles distintos de casa
habitacin que hayan sido adquiridos
antes del 01.01.2004.

La venta de CASA
HABITACIN
realizada por personas naturales,
sucesiones indivisas o sociedades
conyugales
o
La ganancia de
capital respecto
de inmuebles
distintos a casa
habitacin ADQUIRIDOS ANTES
DEL 01.01.2004

Qu es casa habitacin?

El inmueble que
permanezca en su
propiedad por los
menos DOS AOS
y
No est destinado
exclusivamente al
comercio, industria,
oficina, almacn,
cochera o similares.

4 Aprobado mediante D.S. N. 122-94-EF. En adelante, Reglamento de la LIR.

5 Fernndez Cartagena (2004). VIII Jornadas Nacionales de Derecho Tributario. mbito de aplicacin del Impuesto a la Renta en el Per.
El Concepto de Reta en el Per. Agosto, 2016, de IPDT Sitio web. En http://www.ipdt.org/editor/docs/07_VIIIJorIPDT_JFC.pdf.
Nichtawitz, Teodoro y Talledo Csar, citados por el autor, sealan que la ganancia obtenida de la enajenacin habitual de bienes son
considerados como producto de la explotacin de una fuente. En cambio, las obtenidas en la enajenacin no habitual constituyen
ganancia de capital con excepcin de los derivados de la enajenacin que fueron adquiridos para tal fin.
En lneas posteriores, Fernndez Cartagena refiere que en rigor la enajenacin de inmuebles que fueron adquiridos para ese fin (entindase la venta) no es un supuesto de ganancia de capital. Por el contrario, la ley lo trata correctamente como renta producto. As lo
dispone expresamente el numeral ii) del inciso 2 del segundo prrafo del artculo 1 de la Ley del Impuesto a la Renta.

Actualidad Empresarial

3. Casa habitacin
Como se indic, la casa habitacin es
definida como:
a) El inmueble que permanezca en su
propiedad por los menos dos aos;
y, que
b) No est destinado exclusivamente al
comercio, industria, oficina, almacn,
cochera o similares. Es decir, solo
una parte del inmueble puede estar
destinado a dichas actividades.
3.1. Propiedad de ms de una casa
habitacin
Veamos los siguientes supuestos.
Supuesto 1
qu ocurre cuando los sujetos antes
mencionados tienen varias propiedades que califican como casa habitacin?
De acuerdo con el artculo 1-A del Reglamento de la LIR, si el enajenante tuviera
en propiedad ms de un inmueble que
constituya casa habitacin ser considerado como tal solo aquel que, luego de
la enajenacin de los dems inmuebles,
resulte como el nico de su propiedad.

solo contrato o cuando no fuera posible

determinar las fechas en las que dichas
operaciones se realizaron, se reputar
como casa habitacin al inmueble de
menor valor.

Caso N 2
Belkis Mac es propietaria de dos inmuebles colindantes valorizados en
$150,000 y $189,000, que califican
como casa habitacin. Decide venderlos
a una empresa constructora para lo cual
suscriben un solo contrato. Consulta si
dicha transferencia est gravada con el
impuesto a la renta.
Rpta.
Si bien es cierto ambos bienes califican
como casa habitacin, de conformidad
con el artculo 1-A del Reglamento de
la LIR, slo el bien que es de menor
valor se reputar como casa habitacin
($150,000), y en consecuencia no se
encontrar gravado con el impuesto a la
renta de segunda categora.
Supuesto 3

Caso N 1
Pablo Prez decide enajenar en los perodos 08-2016 y 01-2017, dos inmuebles
adquiridos en los ejercicios 2008 y 2010,
respectivamente. El primero lo destina en
parte a la generacin de rentas de primera
categora dado que lo arrienda a una persona jurdica; y el segundo a su morada.
Consulta si dicha transferencia origina
renta gravada de segunda categora.
Rpta.
Ambos califican como casa habitacin
toda vez que han permanecido en su
propiedad como mnimo dos aos y no
lo dedican exclusivamente al comercio,
industria, oficina, almacn, cochera o
similares. No obstante, en aplicacin del
artculo 1-A del Reglamento de la LIR,
solo la enajenacin del primer inmueble
a realizarse en el perodo 08-2016 califica como ganancia de capital gravada
con el Impuesto a la Renta de segunda
categora.
Supuesto 2
Y si la venta de los bienes inmuebles
considerados como casa habitacin se
realiza en un mismo contrato?
Al respecto el citado artculo seala
que si el enajenante tuviera ms de un
inmueble considerado como casa habitacin y la enajenacin se produce en un

Instituto Pacfico

Finalmente, estara gravada con el Impuesto a la renta de segunda categora, la

enajenacin de la casa habitacin que
realice una persona natural sin negocio
propietaria de otros inmuebles que no
son casa habitacin?
De acuerdo con el acpite i) del ltimo
prrafo del citado artculo 2 de la LIR no
constituye ganancia de capital gravada
por la LIR, el resultado de la enajenacin
de inmuebles ocupados como casa habitacin efectuada por una persona natural
que no genere rentas de tercera categora.
Asimismo, el artculo 1-A De del Reglamento de la LIR seala que para efectos
de la norma citada en el prrafo anterior,
se considera casa habitacin del enajenante al inmueble que permanezca en
su propiedad por lo menos dos aos y
que no est destinado exclusivamente
al comercio, industria, oficina, almacn,
cochera o similares. Agrega que si el
enajenante tuviera ms de un inmueble que cumpla con las condiciones
sealadas en el prrafo anterior, ser
considerada casa habitacin slo aqul
que, luego de la enajenacin de los dems
inmuebles resulte como el nico inmueble
de su propiedad.
Entonces, si la persona natural sin negocio
es propietaria de varios inmuebles de los
cuales solo uno constituye casa habitacin
y luego lo enajena, esta tranferencia no
se encuentra gravada (Ver Informe N.
58-2012-SUNAT/4B0000).

3.2. Casa habitacin tratndose de

la sociedad conyugal, sucesin
indivisa y copropiedad
a) Sociedad conyugal
El artculo 1-A del Reglamento de la LIR
seala que en el caso de las sociedades
conyugales que optaron por tributar como
tales y no genera renta de tercera categora, se deber considerar los inmuebles de
propiedad de la sociedad conyugal y de los
cnyuges. Por lo tanto, se reputar como
casa habitacin de la sociedad conyugal
al inmueble de su propiedad, en la parte
que corresponda al cnyuge que no sea
propietario de otro inmueble.
Como se observa es irrelevante si el bien
propio de un cnyuge es casa habitacin
o no.

Caso N 3
La sociedad conyugal Prez Lev es propietaria de una casa habitacin valorizada
en $ 200,000.
La sra. Lev adems tiene como bien
propio51un inmueble valorizado en $
198,000.
La sra. Lev consulta si la venta que realizar de la casa habitacin propiedad de la
sociedad conyugal se encuentra gravada.
Rpta.
Dado que el sr. Prez no es propietario de
otro bien inmueble, la ganancia obtenida
por la transferencia de la casa habitacin
(50%) en la parte que le corresponde no
se encontrar gravada. No obstante, su
esposa tributar sobre la ganancia obtenida del bien de la sociedad conyugal
toda vez que es propietaria de otro bien,
esto en aplicacin del artculo 1-A del
Reglamento de la LIR.
b) Sucesin indivisa
A diferencia de la sociedad conyugal,
para la sucesin indivisa deber consi5 De acuerdo con el artculo 303 del Cdigo Civil son bienes
propios de cada cnyuge:
1.- Los que aporte al iniciarse el rgimen de sociedad de gananciales.
2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho rgimen a ttulo
oneroso, cuando la causa de adquisicin ha precedido a aqulla.
3.- Los que adquiera durante la vigencia del rgimen a ttulo
gratuito.
4.- La indemnizacin por accidentes o por seguros de vida, de daos
personales o de enfermedades, deducidas las primas pagadas
con bienes de la sociedad.
5.- Los derechos de autor e inventor.
6.- Los libros, instrumentos y tiles para el ejercicio de la profesin
o trabajo, salvo que sean accesorios de una empresa que no
tenga la calidad de bien propio.
7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los socios por revaluacin del
patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean
bien propio.
8.- La renta vitalicia a ttulo gratuito y la convenida a ttulo oneroso
cuando la contraprestacin constituye bien propio.
9.- Los vestidos y objetos de uso personal, as como los diplomas,
condecoraciones, correspondencia y recuerdos de familia.

derarse nicamente los inmuebles de

propiedad de la sucesin.
c) Copropiedad
Se deber considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario
a su vez de otro inmueble. Por lo tanto,
se reputar como casa habitacin slo en
la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros
inmuebles.
El tratamiento es similar a la sociedad
conyugal.
3.3. Habitualidad
El artculo 4 de la LIR seala que se
presumir que existe habitualidad en
la enajenacin de inmuebles efectuada
por una persona natural, sucesin indivisa o sociedad conyugal que opt por
tributar como tal, a partir de la tercera
enajenacin, inclusive que se produzca
en el ejercicio gravable. Es decir, a partir
de la tercera enajenacin en los trminos
descritos, constituye renta de tercera categora, de conformidad con lo previsto
en el inciso d) del artculo 28 de la LIR.
Si los contribuyentes antes mencionados
tienen inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o
a cuarto de depsito y el enajenante
haya sido o sea, al momento de la enajenacin, propietario de un inmueble
destinado a un fin distinto a estos dos
y adems este inmueble junto a cualquiera de ellos se encuentren ubicados
en una misma edificacin y estn comprendidos en el Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y de Propiedad Comn regulado en
el Ttulo III de la Ley N. 27157,62la
6 Ley N. 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn. De acuerdo con el artculo 127 del Reglamento de la Ley
N 27157, aprobado mediante D.S. N. 035-2006-VIVIENDA,
al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno,
el o los propietarios de las secciones exclusivas debern optar
entre los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn
b) Independizacin y Copropiedad
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad
inmobiliaria, por bloques o sectores.

enajenacin del estacionamiento y/o

cuarto de depsito no se computar
para los efectos de la determinacin de
la habitualidad.
No se computar para la habitualidad
aun cuando los inmuebles se enajenen
por separado a uno o varios adquirentes
e incluso cuando el inmueble destinado
a un fin distinto a estacionamiento y/o
cuarto de depsito no se enajene.
Alcanzada la condicin de habitualidad
deber verificarse en cada ejercicio
gravable, y continuar durante los dos
ejercicios siguientes.

Caso N 4
Josu Kotzer es propietario de un departamento, estacionamiento y cuarto de
depsito ubicados en un mismo edificio
bajo el Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn, y una casa adquiridos
en el ejercicio 2015. Seala que al finalizar el ejercicio 2016, vender su casa y
el estacionamiento. Desea conocer si esta
venta es habitual y en consecuencia est
afecta al impuesto a la renta de tercera
categora.
Rpta.

El artculo 129 del citado Reglamento de la Ley N 27157

seala que el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn es el rgimen jurdico que supone la existencia de una
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan
con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Este rgimen difiere del Rgimen de Independizacin y Copropiedad, el que de acuerdo con el artculo 128 del citado
Reglamento supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes
de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado
en el Cdigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una. Slo se puede optar por este rgimen en el caso de
las unidades inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c),
d) y e) del Art. 126 del citado Reglamento, estos es quintas,
casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos
feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes (no
comprende edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto), siempre que estn conformadas por
secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso,
pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva
de la seccin.

De acuerdo con el artculo 4 de la LIR, la

enajenacin del estacionamiento no computa para los efectos de la habitualidad
aun cuando el departamento donde est
ubicado no sea enajenado. Por lo tanto,
la enajenacin de la casa no genera rentas
de tercera categora.
Casos que no computan para la habitualidad
De acuerdo con el artculo 4 de la LIR, en
ningn caso se considerarn operaciones
habituales, ni se computarn para efectos
del citado artculo:
i) Las transferencias fiduciarias que,
conforme con lo previsto en el artculo 14-A de la LIR, no constituyen
enajenaciones:
ii) Las enajenaciones de inmuebles
efectuadas a travs de Fondos de
Inversin y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de
Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio
de la categora de renta que sean
atribuidas por dichas enajenaciones.
iii) Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.
iv) La enajenacin de la casa habitacin
de la persona natural, sucesin indivisa o sociedad conyugal que opt por
tributar como tal.

4. Inmuebles adquiridos para su

enajenacin
De acuerdo con el inciso ii) del numeral
2 del artculo 1 de la LIR, se encuentran
gravados con el Impuesto a la Renta
los resultados de la enajenacin de
inmuebles, comprendidos o no bajo el
rgimen de propiedad horizontal, cuando
hubieren sido adquiridos o edificados
total o parcialmente para efectos de la
enajenacin. Corresponde gravar como
renta de tercera categora.
Cabe mencionar que la norma tributaria
no ha definido los criterios para determinar cuando el inmueble fue adquirido
para su enajenacin, por lo que ello depender de cada caso en concreto.

Actualidad Empresarial