~1
x
TESIS DOCTORAL
TOMO
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Y FiSCALIDAD
DEPARTAMENTO
ECONOMA APLICADA VI
(-acienda Pblica y Sistema Fiscal)
NDICE
NDICE
NDICE
INTRODUCCION
1.
1.1
11
14
2.
15
1.3 Conclusiones
16
17
17
2.2
2.3
3.
17
19
20
24
25
26
28
29
Conclusiones
31
35
3.1
Procedimientos de Valoracin
35
37
39
IitLice
NDICE
3.2
3.3
46
3.4
3.5
4.
89
107
107
109
Conclusiones
114
115
116
4.2
117
117
120
Impuesto
126
Ii,dic 2
127
135
140
144
NDICE
4.3
4.4
146
150
184
195
196
199
Conclusiones
200
2.
....
202
1.1
202
1.2
209
1.3
223
1.4
232
1.5.
Anlisis comparativo
235
1.6
Conclusiones
250
252
2.1.
252
252
257
2.1.3 Conclusiones
259
Idce3
2.2.
NDICE
259
2.3
274
279
2.2.3 Conclusiones
286
287
291
2.3.1.1
291
2.3.1.2
320
2.3.1.3
Conclusiones
341
342
2.3.2.1
Estudio estadstico
342
2.3.2.2
346
2.3.2.3
357
2.3.2.4
Conclusiones
363
363
2.3.3.1
Alcal de Henares
2.3.3.2
Alcobendas-San Sebastian
2.3.3.3
365
de los Reyes
370
Alcorcn
375
ludies 4
NDICE
384
405
2.4
446
2.5
Conclusiones
473
1.
PROPUESTA DE TESIS
476
2.
RESUIVIEN DE CONCLUSIONES
481
IndiceS
INTRODUCCIN
INTRODUCCIN
INTRODUCCIN
INTRODUC
ClON
30
a los clsicos Adam Smith, David Ricardo, Carlos Marx y Alfred Marshall.
40
valor de uso, valor (le cambio, valor de mercado, coste, precio, valor actual, valor
catastral, valor comprobado, etc., realizando a continuacin un estudio detallado de
cada uno de ellos.
50
INTRODUCCIN
70
ante las valoraciones inmobiliarias, desarrollando todos y cada uno de los impuestos
afectos y sus formas de valoracin.
90
-3-
INTRODUCCIN
15. Se estudia la evolucin seguida a lo largo del tiempo por los valores
catastrales y de mercado considerados aisladamente en una primera aproximacin y
de forma conjunta y estableciendo el correspondiente cotejo utilizando la investigacin
realizada por demarcaciones geogrficas con respecto al Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
INTRODUCCIN
5-
PRIMERA PARTE
PRIMERA PARTE
PRIMERA PARTE
1.
CONCEPTOS BSICOS
TCNICO-JURDICOS
SOBRE
BIENES
INMUEBLES
1.1
Bienes Acensuados: Bienes races gravados con algn censo. Adventicios: Los
que el hijo de familia que est bajo la patria potestad adquiere por su trabajo en algn
oficio, arte o industria, o por fortuna: y los que hereda de propios o extraos.
Alodiales: Los que estn libres de toda carga y derecho seorial. Antfernales: Los que
el marido donaba a la mujer en compensacin y para seguridad de la dote. Castrenses:
Los que adquiere el hijo de familia por la milicia o con ocasin del servicio militar.
Comunales o Concejiles: Los que pertenecen al comn o concejo de algn pueblo.
Cuasi Castrenses. Los que adquiere el hijo de familia ejerciendo cargo pblico,
profesin o arte liberal. De abadengo: Los que estn situados en el territorio
jurisdiccional de alguna autoridad eclesistica, y se hallaban por el motivo exentos de
ciertas
contribuciones.
De abolengo:
Los heredados
de los
abuelos. De
PRIMERA PARTE
los tributos y derechos reales, a diferencia de los libres de todos o de algunos tributos,
como los de abadengo. Dotales: Los que constituyen la dote de la mujer en el
matrimonio. Forales: Los que concede el dueo a otra persona, reservndose el
dominio directo por algn tiempo, mediante el pago de un reconocimiento o pensin
anual. Fungibles: Los muebles de que no pueden hacerse uso adecuado a su naturaleza
sin consumirlos, y aquellos en reemplazo de los cuales se admite legalmente otro tanto
de igual calidad. Gananciales: Adquiridos por el marido o la mujer, o por ambos,
durante la sociedad conyugal, en virtud de ttulo que no los haga privativos del
adquirente, sino partidos por mitad. Heridos: Los que estn gravados por alguna
carga. Mostrencos: Los muebles o los semovientes que, por no tener dueo conocido,
se aplican al Estado. Suele, sin embargo, darse este nombre, en general, a todos los
que carecen de dueo conocido, ya sean muebles ya sean races. Muebles: Los que
pueden trasladarse de una parte a otra, sin menoscabo de la cosa inmueble que los
contiene. Nacionales: Los que posee el Estado, sea por su calidad de mostrencos o
vacantes, sea por haberlos sacado del poder de manos muertas, o por cualquiera otra
razn o causa. Nuilios: Bienes sin dueo. Parafernales: Los que lleva la mujer al
matrimonio fuera de la dote y los que adquiere durante l por ttulo lucrativo, como
herencia o donacin. Profecticios: Los que adquiere el hijo que vive bajo la potestad
con los de su padre o le vienen por respecto de ste. Propios: Los comunales que
formaban el patrimonio del pueblo, y cuyos productos sirven para objetos de utilidad
comn. Races: Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas; y los adornos,
artefactos o derechos a los cuales atribuye la Ley consideracin de inmuebles.
Relictos: Los que dej alguno o quedaron de l a su fallecimiento. Reservables o
reservativos: Los heredados bajo precepto legal de que pasen despus a otra persona
en casos determinados. Secularizados: Los que fueron eclesisticos y se han
desamortizado. Semovientes: Los que consisten en ganado de cualquier especie.
Troncales: Los patrimoniales que, muerto el poseedor sin posterioridad, en vez de
-8-
PRIMERA PARTE
pasar al heredero regular, vuelven por ministerio de la Ley, a la lnea, tronco o raz
de donde vinieron.. Vacantes: Los inmuebles que no tienen dueo conocido.
Para la voz Cosa (del latn Causa). Todo lo que tiene entidad, ya sea corporal
o espiritual, material o artificial, real o abstracto. Ya en las Partidas, Alfonso X,
siglo XIII, seala Aquello de que los hombres se sirven y se ayudan.. De los
amplios conceptos de Cosas
-9-
PRIMERA PARTE
Bien Inmueble. El Cdigo Civil1 establece que son bienes inmuebles las fincas
(y lo que se les halla unido inseparablemente o es accesorio destinado a su servicio)
y los derechos sobre las mismas. As las tierras, edificios y construcciones de todo
genero adheridas al suelo. Y todo lo que este unido a un inmueble de una manera fija,
de manera que no pueda separarse de l sin quebranto de la materia o deterioro del
objeto. Y as los lavabos, baeras, inodoros, radiadores, tuberas y exteriores, desde
el momento en que de manera fija se inmovilizan por su unin o agregacin a un
inmueble, pierden su naturaleza peculiar y adquieren la consideracin jurdica de
inmuebles por incorporacin2, al quedar unidos a un inmueble de manera duradera
y precisa. (Sentencia- de 18 de Marzo de 1961). Y tambin es inmueble por
incorporacin de maquinaria adherida de nodo que forme parte integrante de un
inmueble (Sentencia* de 3 de enero de 1905). Y lo que es un pozo abierto en el
campo, y la maquinaria a l incorporada de modo permanente para la extraccin de
aguas (Sentencia* de 23 de Junio de 1956). Y el parquet instalado en una casa, desde
que es adherido al suelo (Sentencia* de 27 de Noviembre de 1978).
Las cosas corporales pueden tener una situacin fija en un lugar del espacio,
de forma que no sea posible desplazaras o no lo sea sin detrimento de su naturaleza
(como por ejemplo el suelo o un edificio), estando hablando en este caso de bienes
inmuebles.
Vid. CASTAN. Derecho Civil. 1,2 ia Edicin. Pag. 536, 7. Edit. Reus, S.A. Madrid. 1992
Vid. ESPN CANOvAS DIEGO. Derecho Civil. Derecho Privado. ~a Edicin. Edit. Edirsa.
(Editoriales de Derecho reunidas, S.A.). Madrid. 1984.
Vid. ALBADALEJO. Derecho Civil 1. Edir. Boch. l3arcelona. 1989.
Vid. ALBADALEJO, MANUEL. Derecho Civil 1. Introduccin y Parte General. Volumen Segundo.
lo
PRIMERA PARTE
Tambin pueden considerarse como inmuebles aunque en este caso por destino,
aquellos bienes, muebles en s, puestos al servicio de un inmueble por su propietario
o, en ciertos casos, asignados a un sitio fijo, an sin tal relacin de servicio. Pero
debe de tenerse bien presente que la razn de la inmovilizacin del mueble es la puesta
al servicio de un inmueble. Lo que quiere decir que cuando realmente no se trate de
esto, sino de que tanto el inmueble como el mueble han sido puestos ambos al servicio
de otro fin (y no el mueble al servicio del inmueble), cada uno de ambos conserva su
naturaleza, aunque estn ligados por el comn servicio a que se destinan.
Por analoga o sea, por ser el inmueble el objeto sobre el que recaen, as las
concesiones administrativas de obras pblicas y las servidumbres y dems derechos
reales sobre bienes inmuebles.
11
PRIMERA PARTE
46,
El suelo urbano.
REAL DECRETO 1020/1993 de 25 dejunio. BO. E. del 22/09/93. Por el que se aprueban las Normas
Tcnicas de Valoracin y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para calcular
el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Norma 4. Desarrollada por Orden
de 24-1-1995.
-
12
PRIMERA PARTE
Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estn construidos, los
REAL DECRETO 1020/1993 de 25 dejunio. B.O.E. del 22/09/93. Por el que se aprueban las Normas
Tcnicas de Valoracin y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para calcular
el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Norma 4. Desarrollada por Orden
de 24-1-1995.
-
13
PRIMERA PARTE
Terrenos Rsticos
Construcciones Rsticas
LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E: u0 313 de 30/12, letra
14
PRIMERA PARTE
1.2
15
PRIMERA PARTE
2~)
3~)
1.3
CONCLUSIONES.
-16-
PRIMERA PARTE
2.
2.1
CONCEPTO DE VALOR.
USO
17
PRIMERA PARTE
18
PRIMERA PARTE
En conclusin
~,
1 ~)
2~)
12
Vid. ROCA CLADERA, Josep. Mantal de valoraciones inmobiliarias. Pag. 19. Editorial Ariel
Economa. Barcelona. 1989.
19
3 ~)
PRIMERA PARTE
4~)
20
PRIMERA PARTE
ms
Valor catastral: ser el que se otorga a -un inmueble en el mareo del Impuesto
21
PRIMERA PARTE
Valor fiscal: el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin
22
PRIMERA PARTE
23
PRIMERA PARTE
2.2
24
PRIMERA PARTE
S+B+R
Vid. ADAM SMITH. La Riqueza de las Naciones. Traduccin de Alonso Ortiz, Jos.
Edit. Orbis, SA. Barcelona. 1985.
-
25
3S edicin.
PRIMERA PARTE
26
PRIMERA PARTE
unos crecientes costos de produccin en las tierras peores en relacin con las mejores,
ya fuera debido a una menor rentabilidad por unidad de superficie (fertilidad), ya a
unos mayores costos de transporte (situacin). Al ser, sin embargo, nico el precio
de los productos agrarios (David Ricardo, para simplificar, consider un modelo
basado en un nico producto agrario el trigo), al venir determinado por el equilibrio
oferta/demanda, ste se formara a partir de las ltimas tierras puestas al mercado.
Seran estas tierras marginales las que generaran la formacin de los precios en
funcin a la cantidad de capital y de trabajo necesarios para hacerlas productivas.
27
PRIMERA PARTE
Marx, en concreto, critica la idea ricardina de que las tierras marginales, las
ltimas puestas en el mercado por ser las menos rentables, no producen renta.
Desarrollando la concepcin de A. Smith, de que todas las tierras, incluso las peores,
producen un beneficio excedente, elabor la concepcin de renta absoluta. Segn
Marx, los propietarios de tierras, como monopolistas de un bien potencialmente
escaso, pondran las trabas oportunas a fin de evitar que las tierras en mercado en
cada momento concreto, respondiesen a las necesidades de la demanda. Restriccin
absoluta de la oferta en relacin a la demanda, la cual generara que los terrenos
peores slo se pusieran en el mercado una vez garantizada la obtencin del beneficio.
Marx argumentara que la citada restriccin, lejos de ser motivada por causas
naturales, como en el caso de la renta diferencial, lo era por causas artificiales, de
carcter social. La tierra, as, no creara la renta, pero dara la capacidad al
propietario de retirarla del circuito productivo a fin de extraer una ganancia excedente.
28
PRIMERA PARTE
29
PRIMERA PARTE
30
PRIMERA PARTE
continuamente rentas o mejor cuasi-rentas, las cuales son de duracin igual al tiempo
que pasa entre una innovacin en alguna empresa concreta y su generalizacin en el
conjunto del sector.
2.3
CONCLUSIONES.
31
PRIMERA PARTE
As pues, las aportaciones tericas a la teora del valor y de la renta han tenido,
a pesar de las disensiones, una significacin transcendental, permitiendo la
construccin de elementos tiles de evaluacion.
Al resumir alguna de las ideas expuestas que hoy son puntos comunes en la
reflexin terica y sirven de gua en la experiencia prctica:
a)
32
PRIMERA PARTE
b)
El valor de los inmuebles no viene determinado por el coste marginal (en las
peores
condiciones
de
prodtccin),
sino
por
la
concreta
relacin
c)
33
PRIMERA PARTE
inmuebles no varan de una manera arbitraria, subjetiva, dependiendo tan slo de los
intereses concretos de cada comprador y vendedor, sino que responden a un
funcionamiento normal, tpico, del mercado; se trata de discernir los determinantes de
la diferenciacin de valores.
34
PRIMERA PARTE
3.
3.1
PROCEDIMIENTOS DE VALORACIN9
No puede hablarse de un procedimiento de valoracin que pueda aplicarse con
35
PRIMERA PARTE
cualquier caso por ese valor podra transmitirse la propiedad, es decir, podra
encontrarse comprador.
Todos los tipos de valoracin tienen una dependencia de los restantes. Rara vez
se podr considerar una posicin de perspectivas nicas, existe una inevitable
correlacin. Por lo tanto todos estos caminos valorativos estn interrelacionados, ya
que en definitiva el mercado y su tendencia es quien va determinando de alguna
forma, el valor de los bienes y por ello cuando unos y otros procedimientos se
comparan con el nercado, no se habla de precios de mercado, que se entiende en un
determinado instante de tiempo, si no de valores de mercado, considerando como tales
precios medios, en situaciones medias y supuesto un mercado transparente y real, es
decir, con suficientes transacciones y con demanda y oferta existente, cuyo equilibrio,
configure ese mercado. Estos precios, al llegar a esta situacin han alcanzado carta de
naturaleza, consolidndose o adqtiriendo fijeza en el permanente trfico inmobiliario.
Resumiendo:
La valoracin de los inmuebles puede hacerse por dos procedimientos:
a)
b)
Valoracin analtica.
36
PRIMERA PARTE
1)
2)
Por superficie de las plantas del edificio. Se mide la superficie construida o til
de cada planta, desde el stano hasta la ltima planta. A la superficie total
resultante se le aplica el precio unitario por metro cuadrado construido o til,
respectivamente (calculado en funcin del uso o destino, calidad, estado de
conservacin, etc.).
37
PRIMERA PARTE
~>
REAL DECRETO 3148/1978 de 10 de noviembre. B.O.E. 16/1979, por el que se desarrolla el REAL
DECRETO 31/1978. de 31 de octubre, sobre poltica de vivienda. Que en el prrafo 1~ del artculo
40 establece
Asimismo se incluir la mitad de la superficie de sueo de los espacios exteriores de uso
privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos u otros hasta un mximo del lO por
ciento de la stperticie til cerrada. Del computo de la superficie til queda excluida la superficie de
as corno la superficie de suelo que la altura libre sea inferior a 1,5 metros cuadrados.
38
PRIMERA PARTE
El valor convencional que muchas veces establece el mercado, sin atender a las
rentas ni a los costes de construccin de los edificios, Cuando entre la oferta
y la demanda se establece un grado suficiente de fijeza en el precio de un Valor
convencional, acaba por tomar ste carcter real (valor consolidado).
39
PRIMERA PARTE
21
(S+M)
(D+v+t)
22
REAL DECRETO 3148/1978de lO denoviembre. ROE. 16/1979, porel quese desarrollael REAL
DECRETO 31/1978, de 31 de octubre, sobre poltica de vivienda.
-
40
VALORACIONES
INMOBILIARIAS
Y FISCALIDAD
PRIMERA
PARTE
V = Valoracin analtica.
S=
t =
LI
del edificio,
como
En consecuencia es
1111
IWS
intensivo
uso
posible. P,or el
contrario resulta poco apropiado para la tasacin de edificios antiguos ya que debido
a la depreciacin acusacla que experimentan es de difcil aplicacin el metodo aditivo,
por ser todo el inmueble el que se ve afectado por esta depreciacin sobre todo si
acuso una depreciacin de tipo econmica. Aclemiis es de difcil estimacin el coste
de reemplazamiento para edificios antiguos.
-41 -
PRIMERA PARTE
Se utiliza para determinar el valor del suelo en zonas sin mercado o con escasa
oferta de solares no ocupados. Exige las siguientes deterninaciones:
V
S
C
=
=
S+Cd
42
PRIMERA PARTE
Esta solucin que podramos pensar fuera arbitraria, con escaso fundamento
terico, consisten en obtener medias aritmticas ponderadas de los resultados
anteriormente obtenidos.
43
PRIMERA PARTE
El resultado se obtiene como inedia aritmtica de los valores obtenidos por los
procedimientos segundo y tercero. Esto es lo que representa el valor medio del
edificio considerado al mismo tiempo su costo de construccin y la renta lquida que
produce. Si los capitales calculados por estos procedimientos, segundo y tercero
discrepan mucho entre si, sera aconsejable no utilizar este procedimiento, por las
distorsiones que podran darse.
.al
mp
Por idnticas razones los valores medios suelen considerar los valores de
mercado, tambin denominados valores en venta medios o valor en plaza V~, en cuyo
caso:
2 Vc + 1/1 +
mp
44
PRIMERA PARTE
Valoracin segura.
45
PRIMERA PARTE
Propiedades desgastadas.
Rpida cada en desuso (determinados inmuebles por estar previstos para un uso
especifico de difcil adaptacin o de rpida obsolescencia, tales como hoteles
y locales de espectculos, requieren altas tasas de amortizacion).
Porvenir insegtro.
3.2
partir
de
tina
consideracin
bsica:
los
inmuebles
son
importantes
23
LEY 29/1994 de 24 de noviembre. B.O.E. 25/11/1994 por la que se aprueba la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
-
46
PRIMERA PARTE
Lo cierto es que todo el inundo sabe lo que vale un bien a la hora de comprar
o vender, su precio, lo que dan o perciben por l en un momento determinado. De la
misma manera qte se sabe que ese precio no coincide necesariamente con su valor
real ni, mucho menos, con el valor que se fije en orden, por ejemplo, a determinar
una cuota tributaria o sealar el lmite de un crdito hipotecario sobre el mismo bien.
No hay, pues, un solo valor ni un solo sistema de valoracin, aunque el bien sea
siempre el mismo, su valor ser uno u otro segn se determine a efectos urbansticos,
fiscales, expropiatorios, crediticios, de aseguramiento,... Diferentes caminos para
llegar a otros tantos resultados, dispersin de valoraciones o tasaciones en las que, por
aadidura, confluyen entidades y mbitos competenciales diversos.
47
PRIMERA PARTE
1)
2)
3)
Valor de Transmision.
4)
5)
6)
7)
8)
9)
Valor Comprobado.
48
PRIMERA PARTE
Valor Catastral.
Al tratar el Valor Catastral, hemos de tener muy en cuenta que tiene un lmite
legal mximo constituido por el valor de mercado de los bienes inmuebles. As se
desprende expresamente de la Ley de Haciendas Locales2t de conformidad con el
cual:
t... se tomar como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los
mismos, que se Har tomando como referencia el valor del mercado de
aqullos, sm que, en ningn caso, pueda exceder de ste
a)
b)
24
49
PRIMERA PARTE
A la hora de regular los criterios que han de segtirse para calcular el valor
catastral, la Ley distingue, como ya decamos anteriormente, entre bienes de
naturaleza urbana, por un lado, o de bienes de naturaleza rstica, por otro.
Clculo del Valor Catastral de los Bienes de Naturaleza Urbana25
En realidad, el legislador en la Ley de Haciendas Locales26 y, en este punto,
se ha limitado a establecer una pauta genrica de comportamiento valorativo, que
posteriormente fue concretada27.
26
27
Concretada por la ORDEN de 28 de diciembre de 1989 que aprob en primera instancia las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar
su valor catastral. En su prembulo se recoge la necesidad de modificar la normativa vigente hasta el
momento de su publicacin (ORDENES de 22 de septiembre de 982 y 3 de julio de 1986 y en las
ORDENES de 13 de junio de 1983 y 6 de abril de 1988) para adecuara a la nueva regulacin de la
Ley de Haciendas Locales. ORDEN que a tenor de la experiencia adquirida en los trabajos de revisin
catastral realizados durante el ao 1990, as como la entrada en vigor del TEXTO REFUNDIDO DE
LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por REAL DECRETO
LEGISLATIvO 1/1992, de26 de junio. aconsejan su modificacin en algunos puntos que pueden tener
transcendencia en orden a la homogeneidad en la interpretacin de la mencionada Orden y a la
necesaria correlacin con la normativa urbanstica., hecho que se concret con la promulgacin de
el REAL DECRETO 1020/1993, de 25 de junio. Desarrollado a su vez por la ORDEN 326 de
24/1/1995 por la que se aprueba el mdulo de valor (M) para la determinacin de los valores del suelo
y construccin de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales.
50
PRIMERA PARTE
a)
b)
e)
d)
Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los
valores del suelo y de las construcciones, as como los coeficientes correctores
a aplicar en el nbito territorial al que se refieran.
51
PRIMERA PARTE
e)
2)
3)
4)
5)
6)
~ElCentro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria est regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se vena regulando dicho Organismo
y se adapta a las modificaciones resultantes de las nuevas competencias derivadas de la creacin del
impuesto de Bienes Inmuebles. Posteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcialmente la estructura del Ministerio de Economa y Hacienda, que segn su artculo 30
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria asumir las ftnciones
que vena desarrollando el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria. Incorporando al
REAL DECRETO 222/1987 de 20 de febrero en su artculo 90 las funciones a realizar por este
Organismo.
-
52
PRIMERA PARTE
7)
8)
9)
10)
29
53
PRIMERA PARTE
1)
Secretara General.
~LEY
39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. E.O.E. n 313 de 30/12. en su
artculo 66.
~ El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria est regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se vena regulando dicho Organismo
y se adapta a las modificaciones resultantes de las nuevas competencias derivadas de la creacin del
impuesto de Bienes Inmuebles. Posteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcialmente la estructura del Ministerio de Economa y Hacienda, que segn su artculo 30~ 1
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria asumir las ftmnciones
que vena desarrollando el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria. Incorporando al
REAL DECRETO 222/1987 de 20 de febrero en su artculo 90 sobre las funciones a realizar por este
Organismo.
32
ORDEN de 21 de febrero de 1990. B.O.E. 28/2/90 por la que se regulan las Gerencias Regionales del
Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria.
-
54
PRIMERA PARTE
g)
h)
i)
~ORDEN
de 30 de noviembre de 1989. B.O.E. 7/12/1989 por la que se crea la Comisin Superior de
Coordinacin Informtica.
~ORDEN
de 30 de noviembre de 1989. Por la que se crea el Consejo Superior de Propiedad
Inmobiliaria.
~Concretada
por la ORDEN de 28 de diciembre de 1989 que aprob en primera instancia las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar
su valor catastral. En su prembulo se recoge la necesidad de modificar la normativa vigente hasta el
momento de su publicacin (ORDENES de 22 de septiembre de 1982 y 3 de julio de 1986 y en las
ORDENES de 13 de junio de 1983 y 6 de abril de 1988) para adecuara a la nueva regulacin de la
Ley de Haciendas Locales. ORDEN que a tenor de la experiencia adquirida en los trabajos de revisin
catastral realizados durante el ao 1990. as como la entrada en vigor del TEXTO REFUNDIDO DE
LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por REAL DECRETO
LEGISLATIvO 1/1992, de 26 de junio. aconsejan su modificacin en algunos puntos que pueden tener
transcendencia en orden a la homogeneidad en la interpretacin de la mencionada Orden y a la
necesaria correlacion con la normativa urbanstica. , hecho que se concret con la promulgacin de
el REAL DECRETO 1020/1993, de 25 de lunio. Desarrollado a su vez por la ORDEN 326 de
24/1/1995 por la que se aprueba el mdulo de valor (M) para la determinacin de los valores del suelo
y construccin de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales.
-
55
PRIMERA PARTE
Los valores catastrales se calculan con arreglo a unos criterios que garantizan
la debida coordinacin y homogeneidad en todo el territorio. Vamos ahora a ver
detenidamente cada uno de los factores y elementos que se tienen en cuenta para la
determinacin de ese valor.
Para determinar el valor del suelo de tina parcela o finca determinados se pasa
por las siguientes fases36:
1 ~) Las Juntas Tcnicas Territoriales sealan los ndulos bsicos de repercusin
del suelo (MBR) aplicables a cada rea econmica homognea. Estas indican
igualmente el cuadro de coeficientes que habrn de utilizarse en cada una de
las reas.
2~)
36
Hay que advertir que el procedimiento de valoracin del suelo descrito se encamina a calcular un valor
de repercusin o residual. Este es el procedimiento que se utiliza generalmente. No obstante, existe
otro tipo de procedimiento que se aplica excepcionalmente, conforme al cual se calcula un valor
unitario por metro cuadrado de suelo, valor que se multip ca por la superflcie total.
-
56
PRIMERA PARTE
3~)
En cada polgono se determina el valor bsico del suelo por metro cuadrado,
que no es ms que el resultado de multiplicar el mdulo bsico (MBR),
sealado por la Junta Tcnica Territorial, por un coeficiente distinto segn sea
el uso a que se destine. En este sentido se distinguen los siguientes usos:
4~)
Residencial.
De oficinas.
Comercial.
Turstico.
Industrial.
53)
57
PRIMERA PARTE
6~)
Se llega as al valor catastral del suelo por metro cuadrado. Para hallar el valor
catastral del suelo de la parcela o finca de que se trate, slo habr que
multiplicar dicho valor catastral por el nmero de metros cuadrados
de
Como en el supuesto del suelo, las Juntas Tcnicas Territoriales asignan a cada
rea geogrfica homognea un modelo bsico de construccin (MBC) dentro
de los que figtran en el Cuadro Marco de Valores.
Y)
58
VALORACIONES
39
INMOBILIARIAS
PRIMERA
Y FISCALIDAD
PARTE
49
Este valor bsico no es sin embargo todava el valor catastral del metro
cuadrado de la construccin, ya que debe ser corregido o ponderado tenien,do
en cuenta las circunstancias de antigtiedad cle la construcci6n y su estado de
conservacin. A estos efectos, se aplican igualmente los correspondientes
coeficientes correctores.
59
Multiplicando
no
le aplican unos coeficientes correctores que afectan a la totalidad del inmueble, y que
por lo tanto deben incidir en los valores del suelo y en los valores de las
construcciones.
Construcciones, diseos,
LISOS
o instalaciones inadecuadas.
- 59 -
PRIMERA PARTE
Fincas afectadas por cargas singulares, como por ejemplo las incluidas en
Valor de Adquisicin.
Dispone37, que el valor de adquisicin estar formado por la suma de los
siguientes conceptos (teniendo en cuenta siempre el hecho de que esta valoracin ser
diferente si nos referimos transmisiones inter-vivos o mortis-causa):
LEY 18/1991, de 6 de junio E.O.E. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas. Artculo 46.1.
-
60
PRIMERA PARTE
1)
Con signo ms: el importe real por el que dicha adquisicin se hubiese
efectuado, o en su caso, el valor deterninado por transmisiones lucrativas en
el Impuesto sobre Sucesiones y Donacones.
El de las cargas o gravnenes que pesaren sobre los mismos y que sean
deducibles segn lo establecido en el Reglamento.
2)
Con signo ms: el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes
adquiridos. Otro de los elementos integrantes del valor de adquisicin es el
~REAL
DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. ROE. de 16/1l/1991. Por el que se aprueba el
REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Artculo 23 y 24.1.
- 61 -
PRIMERA PARTE
3)
Con signo ms: los gastos y tributos inherentes a la adquisicin, excluidos los
intereses, que hubiesen sido satisfechos por el adquirente. As, para calcular
cuanto cost adquirir lo que ahora se transmite, habr que sumar a lo que cost
adquirirlo, los siguientes gastos:
-
La Ley39 aade que en cualquier caso se excluyen los intereses, los cuales
nunca sern considerados cono mayor valor de la adquisicin. En la mayora
de los casos los intereses de financiacin, en todo o en parte, no gozan de
utilidad fiscal, bien por que no se pudieron tener en cuenta como gasto para
determinar el rendimiento neto, bien porque en ningn caso se puede tomar
como mayor coste de adquisicin para determinar el incremento patrimonial.
LEY 18/1991, de 6 de junio ROE. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas. Artculo 46.1.
-
62
PRIMERA PARTE
4)
Valor de Transmisin.
Valor Comprobado.
LEY 18/1991 de 6 de junio ROE. dc? de junio. del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
en su artculo 46.2.
REAL DECRETO
63
PRIMERA PARTE
Este concepto puede afectar decisivamente a bienes transmitidos tanto intervivos como mortis-causa43
que el verdadero valor es el superior de entre ellos dos, por lo que dicho valor
superior ser el que se tenga en cuenta para practicar la liquidacin tributaria.
a)
b)
Segn REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre. B.O.E. 20/lO por el que se aprueba el TEXTO
REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 46 y
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 91.
64
PRIMERA PARTE
c)
d)
e)
1)
REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. B.O.E. de 16/l 1/1991. Por el que se aprueba el
REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su artculo 47.3.
46
65
PRIMERA PARTE
-Medios de conprobacin
Por lo que se refiere a los medios para la comprobacin del valor de los bienes
transmitidos, la Ley realiza una remisin a los medios de comprobacin previstos en
la Ley General Tributaria50 y en los Reglamentos afectados51 52
Segn REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre. B.O.E. 20/lo por el que se aprueba el TEXTO
REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 46 y
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. R.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAM ENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su articulo 91.
66
PRIMERA PARTE
tributo seale o estimacin por los valores que figuren en los registros oficiales
de carcter fiscal.
-
LEY 230/1963 de 28 de diciembre. ROE. 31/12/1963, por la que se aprueba la Ley General
Tributaria, en su artculo 52.
67
PRIMERA PARTE
Agrnomo para fincas rsticas) y que no se debe limitar a expresar los valores sino
que ha de razonarlos con sucinta exposicin de sus fundamentos. El incumplimiento
de estas normas hace anulable el acto administrativo.
56
REAL DECRETO LEGISLATIVO 3050/1980 de 30/12/1980. B.O.E. 3/2/1981. Derogado por REAL
DECRETO l/i993 de 24/9/1993. ROE. 20/10/1993 artculo 46.2 y posteriormente con el REAL
DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba el REGLAMENTO del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
LEY 230/1963 de 28 de diciembre. B.O.E. 31/12/1963. Por la que se aprueba la Ley General
Tributaria, en su artculo 52.
68
PRIMERA PARTE
69
PRIMERA PARTE
62
LEY 230/1963 de 24 de diciembre. B.O.E. 31/12/1963, por la que se aprueba la Ley General
Tributaria, en su artculo 52.
70
PRIMERA PARTE
5O%67.
a partir del 1/1/1992 la situacin se agrava, pues aunque la diferencia debe ser
superior al l00%68 entre valores declarado y comprobado, se ha suprimido la regla
que impeda el derecho de adquisicin cuando el valor declarado coincidiere con el del
LEY 29/1987 de 18 de diciembre ROE. 19/12/87 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; en
suarticulo 19. REAL DECRETO 1629/1991 deS denoviembre B.O.E. 16/11/1991 en suartculo4l.1
y el REAL DECRETO LEGISLATIVO 3050/1980, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones PatrimonialesyActos Jurdicos
Documentados. Que en el artculo 19 y 49.5 respectivamente dicen cuando el valor comprobado
exceda en ms deI 50% del declarado y este sea inferior al que resultara de la aplicacin del Impuesto
sobre el Patrimonio Neto, la Administracin tendra derecho a adduirir para s los bienes y derechos
transmitidos
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24/9, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su articulo 46.5 y REAL DECRETO 828/1995
de 29 de mayo ROE. 22/6, por el que se aprueba el REGLAMENTO del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales en su atculo 91.5 que se aumentan al porcentaje anterior al 100%.
71
PRIMERA PARTE
el supuesto.
Antes los bienes incautados deban destinarse a servicio pblico. Desaparece
este mandato.
Antes la incautacin deba hacerse en 6 meses desde que se conoci la
suprime.
~<
72
PRIMERA PARTE
~I
72
73
PRIMERA PARTE
1a
4373
b)
c)
31~lo
iguales.
d)
Alcance confiscatorio (art. 3l~lo), porque tna sola y nica realidad se somete
a gravamen en diversos tribttos y, adens el conjunto de gravmenes puede
superar el valor de los bienes y derechos transmitidos.
e)
74
PRIMERA PARTE
Principio de justicia (art. 3l~lo), en razn a que pugna con diversos principios
constitucionales cuyo respeto es indispensable para la consecucin de un
sistema tributario justo.
g)
Principio de seguridad jurdica (art. 9~3 O), en base a que la norma recurrida es
confusa e incierta, con manifiesta intermediacin normativa que impide saber
a que atenerse.
h)
9~3O)
Poder Legislativo.
i)
j)
75
PRIMERA PARTE
En las cuatro primeras Instrucciones, ratifica sin aportar nada nuevo, algunos
aspectos del texto que, sin embargo resultaban ya por s evidentes. En la quinta,
confirma la interpretacin respecto a la diferencia conceptual entre valor declarado
y base imponible, as como de las consecuencias que se derivan del hecho de la
comprobacin en lo que afecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y a
la determinacin del increnento patrimonial presunto.
a)
76
76
PRIMERA PARTE
b)
Dado que como se puede observar esta Circular no resolvi ni mucho menos
todos los problemas planteados con la Disposicin Adicional
4378
estudiaremos una
Contestacin Primera19
y la
LEY 61/1978 de 27/12 B.O.E. 30/12/1978 del Impuesto sobre Sociedades en el apartado 6 del artculo
15 y posteriormente en el REAL DECRETO 2631/1982 de 5 de octubre B.O.E. 21,22,23,24,25,26
y 27 de octubre y 4 de noviembre de 1982 por el que se aprueba el REGLAMENTO DEL IMPUESTO
SOBRE SOCIEDADES. Contenida posteriormente en la Disposicin Adicional 5a de la Ley 18/1991
de 6/6/1991 y modificado recientemente por la Ley 43/95, de 27 de diciembre B.O.E. 28/12/95, por
la que se aprueba la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
77
PRIMERA PARTE
sobre
Transmsones
Patrimoniales
Actos
Jurdicos
Documentados
4a,
es decir, la
SI
82
Tomado de CI5S n
78
PRIMERA PARTE
Contestacin Segunda83
En esta se parte de un caso prctico (compra de un piso por un padre en
representacin de un hijo menor, con valor declarado de 3 millones de pesetas,
comprobado, 6 millones, para determinar que procedan las siguientes liquidaciones:
Pblicos (Instruccin
73
43
84
79
PRIMERA PARTE
Esta circunstancia, sin embargo, debe ser medida por el principio tributario de
non bis in iden, formulado en algunos casos especficos en relacin con
determinados impuestos, cono el mencionado del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales, pero de validez general en todos los dens casos. Su aplicacin al
ejemplo planteado, determina la necesidad de corregir ese doble gravamen por el
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y a estos efectos en principio, cualquier
medida podra ser inicialmente aceptable si se llega a la solucin deseada.
4~6,
duplicada.
86
derogada posteriormente por el REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se aprueba
el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, artculo 14.7 y
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Artculo 21.
-
80
PRIMERA PARTE
Contestacin Tercera~~
5a
de la Circular
que ya prevena que en todo caso se tomar como valor consignado el que las parte
consignan como precio. Adems, el Centro Directivo aade que la solucin que
plantea la referida Instruccin es igualmente determinante, debe siempre tomarse como
valor consignado a efectos de esta disposicin el precio fijado por las partes, por lo
que volviendo al caso aqu suscitado procedera sin duda la aplicacin de la
Disposicin Adicional
43~
43,
81
PRIMERA PARTE
Contestacin
...
como base para la liquidacin del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Docunentados.
Cuando no se consigne ningn valor distinto adems del precio, este ser
igualmente, el elemento de referencia decisivo a estos mismos efectos.
A este respecto debe recordarse el contenido del artculo 1 .445 del Cdigo
Civil89 que exige, para el contrato de compraventa, la existencia de un precio cierto,
entendiendo por tal -articulo 1 .447 del mismo-, el que haya sido fijado con referencia
a otra cosa cierta, que se deje su sealamiento a~ arbitrio de persona determinada.
89
82
PRIMERA PARTE
Se seala tambin en este mismo articulo que cuando esta persona, no pudiere
o no quisiese sealarlo, quedar el contrato ineficaz. Tal cuestin no obstante debe de
carecer de transcendencia de cara al Impuestol
83
PRIMERA PARTE
Contestacin Quinta91
En esta contestacin* analiza la venta de un inmueble por sus tres propietarios
a un solo comprador. Al fraccionarse el incremento en tres partes no se alcanzan los
lmites establecidos en la Disposicin Adicional 4%
84
PRIMERA PARTE
Sin embargo, existen razones para entender que, en el caso concreto que nos
ocupa, no sera de aplicacin este enfoque literal.
1a,
85
PRIMERA PARTE
43
Por concluir se resuelve la cuestin de cul debe ser la fecha de los documentos
privados a considerar a efectos del devengo de Impuestos sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados. Una nueva contestaci&t seala
que:
86
VALORACIONES
INMOBILIARIAS
Y FISCALIDAD
PRIMERA
PARTE
su
primera postura puede contribuir a abrir ulia importante va de fraude, pues tratando
de eludir su aplicacin, resultara mas rentable para los obligados al pago, el
afrontar las sanciones y los intereses de mora de la simulacin de un contrato privado
anterior a su entrada en vigor, que el sometimiento a la normativa actual.
16
SUPREMO
- 87 -
PRIMERA PARTE
Por
otra parte,
tampoco puede
olvidarse la
postura
administrativa
88
PRIMERA PARTE
3.3
Un caso particular es el de los terrenos sobre los que pesan limitaciones legales
de naturaleza jurdico privada, no tenidas en cuenta al valorar los terrenos. Segn la
Ley 39/1988 Reguladora de Haciendas Locales1m, para calcular el valor de los
terrenos se tienen en cuenta las circunstancias urbansticas que les afecten: se sigue,
pues, el criterio tradicional101, deca que para fijar unos tipos unitarios del valor
corriente en venta, se tendrn en cuenta en su caso, el aprovechamiento urbanstico
que segn su situacin corresponda a los terrenos sujetos a este impuesto; por lo que
las limitaciones de esta naturaleza influirn en el valor del suelo, pero no as otras
circunstancias jurdicas, como pueden ser existencia de arrendamientos sobre los
terrenos sujetos. Es innegable que estos arrendamientos -sobre todo si son
arrendamientos urbanos sonetidos a la legislacin especial- influyen notablemente en
el valor del inmueble, por lo que en una venta de viviendas o locales de negocio
arrendados la plusvala que se obtiene del terreno no se corresponde con el valor real
del mismo, habida cuenta de sus circunstancias urbansticas.
89
PRIMERA PARTE
Tambin se prescinde de toda referencia a que haya sido el propio titular de los
terrenos quien con su esfuerzo inversor haya creado las circunstancias urbansticas que
se tienen en cuenta para valorar el terreno. La legislacin del impuesto, desde sus
orgenes hasta ahora, ha tenido la elogiable preocupacin de diferenciar la plusvala
102
90
PRIMERA PARTE
de las mejoras rea]izadas por el propietario. Gravar como aumento de valor lo que no
es sino una aportacin o nejora del dueo de un autntico despropsito, contrario a
los principios de la justicia tributaria.
91
PRIMERA PARTE
Texto Refundido sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana03 y para ello
trazaremos un esquema general~ del sistema de valoraciones utilizando como hilo
conductor la sucesin de situaciones que recorre una parcela, inicialmente incluida en
el suelo urbanizable no programado, desde este momento hasta que, naturalmente
previa la aprobacin de los correspondientes Programas de Actuacin Urbanstica y
Plan Parcial, se concluye la edificacin sobre ella.
(...) urbanizable en
03
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por
105
LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, de 9 de abril de 1976 en su artculo 108.
Modificada por la LEY 8/1990 de 25 de julio sobre Reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones
del Suelo y posteriormente por el TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana aprobado por REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio. B.O.E.
n0 156 de 30/6/1992.
-
92
PRIMERA PARTE
y agrega
al valor inicial del terreno el 50% del coste estimado de su urbanizacin (artculo
51.1). La regla es sencilla, pero conviene hacer una precisin. Podra pensarse que
cuanto mayor fuera el grado de urbanizacin efectiva del terreno -por ejemplo, en
ejecucin de una Plan anterior- menor ser el contenido econmico que agrega la
adquisicin del derecho a urbanizar, porque a lo que el artculo 51 .1 se refiere es al
50% del coste de la urbanizacin pendiente de realizacin. Pues bien, hay que aclarar
que siempre que las obras de urbanizacin se hubieran realizado en ejecucin de un
planeamiento anterior, se computan en su totalidad, y no slo en el expresado
porcentaje, y ello tanto en virtud de apartado 3 del mismo artculo 24.1, preceptos que
establecen la total indemnizacin de los gastos realizados en ejecucin del
planeamiento (en este caso, de un planeamiento anterior) en caso de expropiacin.
~ TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO l/l992 de 26 de junio B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
110
Vid. MERELO ABELA, Jos Manuel. La Retbrma del Rgimen Urbanstico y valoraciones del
Suelo. Cuadernos de Gestin Local. Madrid. 1991. Pag. 121.
94
PRIMERA PARTE
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de lunio ROE. n0 156 de 30/6/1992.
-
95
PRIMERA PARTE
Hay que referirse, en segundo lugar, brevemente al valor bsico por cuanto no
pondera la localizacin dentro del polgono. Esta ponderacin, segn la vigente
normativa catastral, se produce por la aplicacin posterior de coeficientes correctores
definidos en esa normativa. Y se denomina de repercusin porque ese valor expresa
lo que del precio final de cada metro cuadrado construido corresponde exclusivamente
al suelo. El artculo 71.1 de la Ley de 1990, lo calificaba tambin como unitario
(valor bsico unitario de repercusin)12, para resaltar la idea de que se refiere al
valor atribuible al suelo, en cada metro construido de edificacin, pero calificativo
unitario ha desaparecido sin ms transcendencia qte la meramente terminolgica.
1)2
973I13)
LEY de Retbrma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990. Derogada
por el REAL DECRETO 1/1992 de 26/6 B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
113
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio ROE. n0 156 de 30/6/1992.
96
PRIMERA PARTE
Derecho a edificar
33j114~
Derecho a la edificacin
97
PRIMERA PARTE
LEY de Reforma del Rgimen Urbanstico y valoraciones del suelo de 25 de julio de 1990. Derogada
0 156 de 30/06/1992.
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por
98
PRIMERA PARTE
sin
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de lunio B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
-
99
PRIMERA PARTE
[8
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por
100
PRIMERA PARTE
101
PRIMERA PARTE
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por
0 156 de 30/6/1992.
102
PRIMERA PARTE
Empresariales?20
Valoracion
Vid. Sotero Amador Femndez y Francisco Esteo SAnchez. Contabilidad Financiera, casos prcticos
sobre principios de valoracin. Centro de Estudios Financieros. Madrid. 1993. Debiendo tener en
cuenta la Ley 43/1995, de 27/12 B.O.E. 28/12/1995, donde se aprueba la LEY del Impuesto sobre
Sociedades.
-
103
PRIMERA PARTE
Precio de Adquisicin
Coste de Produccion
104
PRIMERA PARTE
Valor Venal
dicho bien.
105
PRIMERA PARTE
del bien de que se trate; en este caso no se mantendr la valoracin inferior, si las
causas que motivaron la correccin de valor hubiesen dejado de existir.
Normas de valoracin
106
PRIMERA
PARTE
3.4
Aprovechamos este apartado, para incluir la valoracin del derecho a elevar una
o ms plantas o realizar una construccin bajo suelo.
Para calcular el valor del terreno en el momento del devengo del impuesto en
los caso de constitucin o transmisin del derecho a elevar una o ms plantas sobre
un edificio o terreno, Ley
39/1.98821,
121
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. E.O.E. n0 313 de 30/12 en
su artculo 108.4.
-
107
PRIMERA PARTE
As, una vez conocida dicha proporcin sta se aplica sobre el valor catastral
del terreno, y, sobre la parte que resulte, se aplica el porcentaje obtenido a
partir del cuadro tantas veces reseado.
108
PRIMERA PARTE
[22
109
PRIMERA PARTE
Mtodo de Comparacin.
Mtodo de Capitalizacin.
Mtodo Residual.
-110-
PRIMERA PARTE
1994124:
24
111
PRIMERA PARTE
-112-
PRIMERA PARTE
Su deterninacin
se realizar
deduciendo del
coste de
25
113-
PRIMERA PARTE
Mtodo Residual. Est basado en los principios del valor residual y del mayor
3.5
CONCLUSIONES.
114
PRIMERA PARTE
4.
Vid. Revista Espaola de Derecho Financiero n0 72. Pgina 447-48. Civitas. 1991.
-
115-
PRIMERA PARTE
Si bien es cierto que, corno se ver, el valor fiscal del inmueble determinando
para algunos tributos circula hacia otros, no puede afirmarse que se d una
coordinacin coherente y sistemtica entre todos ellos. Tampoco existe valor fiscal
nico con efecto para todos los impuestos ni una ley de valoracin que recoja
sistemticamente este grupo de normas. De modo que puede afirmarse que no hay un
solo valor fiscal de los inmuebles, sino varios; no hay un solo criterio legal de
valoracin de los inmuebles, sino varios, y no hay un texto nico de normas de
valoracin, sino varios.
4.1
-116-
PRIMERA PARTE
Es un tributo cuyo hecho imponible afecta a la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana, sitos en el respectivo trmino municipal, o por la
titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie, o de la de una concesin
administrativa sobre dichos bienes, o sobre los servicios pblicos a los que estn
afectos, y grava el valor de los referidos inmuebles.
el valor del mercado de aqullos, sin que, en ningn caso pueda exceder de ste
4.1.2 Impuesto sobre el Patrimonio.
127
29
15 de esta tesis.
117-
PRIMERA PARTE
LEY DEL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO 19/1991 dede junio. E.O.E. 7/6/991,artfculos
1oy II.
-
118-
PRIMERA PARTE
a) Si suponen la titularidad parcial del inmueble, segn las reglas del apartado
anterior.
-119-
PRIMERA PARTE
rencia entre el valor real y el pasivo exigible, siempre que aquella se ajuste a lo
dispuesto en el Cdigo de Comercio.
No obstante, los bienes inmuebles afectos a actividades empresariales o
profesionales, se valorarn en todo caso segn lo previsto en el punto anterior, salvo
que formen parte del activo circulante y el objeto de aqullas consista exclusivamente
en el desarrollo de actividades empresariales de construccin o promocin
inmobiliaria.
En defecto de contabilidad la valoracin ser la que resulte de la aplicacin de
las dems normas del Impuesto sobre el Patrimonio.
120
PRIMERA PARTE
En este sentido los bienes derechos de las personas fsicas, afectos a actividades
empresariales o profesionales
contabilidad, por diferencia entre el valor real y el pasivo exigible, siempre que
aquella se ajuste a lo dispuesto en el Cdigo de Comercio. No obstante los
bienes inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales, se
valorarn en todo caso a lo previsto anteriormente, salvo que formen parte del
activo circulante y el objeto de aqullas consista exclusivamente el desarrollo
de actividades empresariales de construccin o promocin inmobiliaria33.
b) En el supuesto de los restantes inmuebles urbanos, excluido el suelo no
edificado, la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral34 los
porcentajes35 del 2% y del 1,1%, segn lo establecido en el Real Decreto,
citado en la llamada anterior.
34
REAL DECRETO LEY 121995de28/12 sobre medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria
y financiera.
121
lunio.
PRIMERA PARTE
El Valor Catastral.
[36
Moditicadoporel REAL DECRETO LEY 12/95 de 28/12 sobre medidas ur=entesen materia tributaria
y financiera, que lo fija unican1ente en el valor catastral.
-
122
PRIMERA PARTE
1,10% segn los casos)137 sobre una base. El problema que queremos
destacar, es el del valor de esa base.
Por concepto todo bien inmueble tiene otorgado un Valor Catastral y un Valor
de Adquisicin. Estas posibilidades pueden enfrentarse en diferentes posiciones:
Supongamos que el bien inmueble haya sido adquirido hace varios aos, con
lo que el valor de adquisicin (reflejado en la correspondiente escritura) sea
muy bajo con respecto a los valores de mercado actuales, dndose la paradoja
de que el Valor Catastral actualizado sea mayor que el de escritura, en cuyo
caso la base sera lgicamente el Valor Catastral(sin olvidar, por su puesto, la
alternativa del valor comprobado que perfectamente se podra haber dado en
este caso y que veremos ms adeante).Nos encontramos ante un supuesto en
el que al utilizar como base el Valor Catastral, (conscientes de que estos
valores estn an claramente por debajo de los reales o de mercado), se estara
cotizando sobre bases inferiores a las de la idea citada cuando hablbamos
respecto del Impuesto sobre Bienes lniiuebles, de la necesidad de asemejar los
Valores Catastrales a los Reales. En el caso de actualizar los Valores
Catastrales y acercarlos a los de mercado, la influencia de este hecho sera
37
123
PRIMERA PARTE
Si por otra parte, la idea fuera actualizar los valores catastrales a los de
mercado y cotizar sobre ellos, la repercusin recaudatoria sera la misma, pero
estaramos planteando una difcil situacin, y nos referimos al hecho de dar un
valor al bien que realmente slo tendra en el caso de pensar en su venta,
cuestin que en absoluto tiene porque producirse.
124
PRIMERA PARTE
125
PRIMERA PARTE
De las lneas anteriores, hemos de destacar una cuestin que ha sido el caballo
de batalla de la Hacienda Pblica, durante muchos aos, las enormes bolsas de
dinero negro que ha habido y an permanecen, aunque quiz,en menor
volumen en la economa espaola, siendo el sector inmobiliario uno de los
escapes ms apropiados para su utilizacin. El hecho de efectuar compras a
precios determinados y escriturar a cantidades mtmy por debajo de las mismas
utilizando el dinero negro para cubrir la diferencia, ha sido durante bastante
tiempo practica habitual en nuestro pas. Hecho que tiene relevancia en ste
impuesto como ya hemos citado en el prrafo anterior pero que mucha ms
nfluencia tendr cuando nos refmran3os no a la titularidad del bien como hace
el Impuesto sobre la Renta en su apartado del Rendimientos de Capital
Inmobiliario o en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Patrimonio, sino
a su Transmisin.
4.2
126
PRIMERA PARTE
las Haciendas Locales, con la creacin de una serie de tributos en sustitucin de otros
ya existentes. Es el caso de este imimpuesto que entro en vigor el 1 de enero de 1990.
Debe citarse a priori, que slo estn sujetos a este Impuesto los terrenos que
tengan la consideracin de urbanos, de tal forma que segn el artculo 62 de la Ley
de Haciendas Locales y como ya hemos citadotm39:
El suelo urbano, el susceptible de urbanizacin, el urbanizable programado, o
urbanizable no programado, desde el muomnento en que se apruebe un Programa de
Actuacin Urbanstica; los terrenos que dispongan de vas de pavimentadas o
encintado de aceras y cuenten, adems, con alcantarillado, suministro de agua,
suministro de energa elctrica y alumbrado pblico y los ocupados por construcciones
de naturaleza urbana.
LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12, letra
a) y h) del artculo 62.
127
PRIMERA PARTE
Por el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto
de manifiesto en el momento del devengo del impuesto a lo largo de un perodo
mximo de veinte aos.
a) Que la base esta constituida por el incremento real del valor de los terrenos.
No obstante, y segn se ver mas adelante, el incremento de valor que se
somete a gravamen no es, en realidad, el incremento real, sino el que resulta
de aplicar las reglas de clculo previstas en la propia Ley. Ello significa, pues,
que el texto legal, mediante una ficcin jurdica, atribuye al incremento de
valor resultante de la aplicacin de las referidas reglas la condicin legal de
incremento real de valor.
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12
en su artculo 108.1.
-
128
PRIMERA PARTE
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. B.O.E. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.2, cuadro de porcentajes que se ha ido actualizando a travs de las diferentes Leyes de
Presupuestos.
[42
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.4.
-
129
PRIMERA PARTE
Sin embargo en la ltima Ley comentada la norma abstracta no pasa de ser una
formulacin conceptual sin efecto normativo alguno145, porque no cumple ni siquiera
aquella funcin que tena el antiguo Inpuesto sobre el Incremento del Valor del
Terrenos la definicin del valor corriente de venta:ser instrumento limitativo de la
facultad de los Ayuntamientos para fijar los tipos unitarios de valor. En ste caso la
definicin esta vaca de efectos jurdicos porque el valor del terreno se determina a
partir de las normas reguladoras del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, por lo que son
slo estas normas las que condicionan el poder administrativo; en cuanto al Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; la nica funcin
administrativa especfica en la regulacin de las bases consiste en fijar por va
reglamentaria unos porcentajes que, aplicados sobre el valor del inmueble dan como
resultado el increnento de valor; pero ni siquiera en la fijacin de los porcentajes
sirve de nada la definicin legal del incremento gravable, porque los Ayuntamientos
se mueven dentro de unos limites mximos y mnimos fijados por la Ley; siempre que
los Ayuntamientos respete estos limites, ser difcil oponer tacha de legalidad a la base
imponible. Es decir, la Ley 39/1988* no pase de ser- en el aspecto que comentamosuna mera declaracin de intenciones sin contenido normativo alguno.
~4
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE. n 313 de 30/12
en su artculo 108.1.
~
130
PRIMERA PARTE
Aunque en el derecho tributario local espaol han sido frecuentes las remisiones
entre conceptos heterogneos, no puede entenderse que en ste caso falte la necesaria
unidad. A ello ha contribuido la modificacin de las reglas de valoracin de bienes
urbanos contenida en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles1 46, en relacin con las
anteriores aplicables a la Contribucin Territorial Urbanam42.
47
Recogida en la ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Rgimen Local.
MS
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE, n 313 de 30/l2
en su artculo 108.1.
-
131
PRIMERA PARTE
Para determinar el importe exacto de dicha magnitud (el valor del terreno en
el momento del devengo), la Ley 39/1988, distingue una serie de supuestos ya
estudiados y que nuevamente se seala:
l~ Transmisin de terrenos.
2~ Constitucin y transmisin de derechos.
30
ms plantas.
40
construccin bajo
suelo.
50
Expropiacin forzosa.
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. B.O.E. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.2, cuadro de porcentajes que se ha ido actualizando a travs de las diferentes Leyes de
Presupuestos.
-
132
PRIMERA PARTE
Tambin se prescinde de toda referencia a que haya sido el propio titular de los
terrenos quien con su esfuerzo inversor haya creado las circunstancias urbansticas que
se tienen en cuenta para valorar el terreno.
Sin embargo ste perodo, que es tambin importante, a otros efectos distintos
de la determinacin de la base imponible, no esta fijado con suficiente precisin en la
normativa del impuesto. Las alusiones al mismo se contienen en las reglas segunda a
cuarta del articulo 108.2 de la Ley 39/1988152:
[52
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.2, cuadro de porcentajes que se ba ido actualizando a travs de las diferentes Leyes de
Presupuestos.
-
133
PRIMERA PARTE
134-
PRIMERA PARTE
la determinacin del
importe dcl
incremento o disminucin
LEY 18/1991, de 6 de junio ROE. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas, en su artculo 44.
LEY 18/1991, de 6 de junio ROE. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas, en su artculo 34.
-
135
PRIMERA PARTE
Valor de adquisicin.
55
La Ley 18/1991156
157
la suma de:
LEY 18/1991 de 6 de junio E.O.E. de ide junio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
En la Seccin
4a artculos 44-Sl, modificados de entre ellos los artculos 44.5 y 45.2 por la Ley
39/1992 dc 29 de diciembre de 1992.
LEY 18/1991, de 6 de junio B.O.E. de? de junio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
Artculo 46.1.
LEY 18/1991,de 6 de junio ROE. de? de junio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
Artculo 46.2.
136
PRIMERA PARTE
Valor de transnsion
Conviene tener presente, tanto a efectos del valor de adquisicin como del de
transmisin, que la nueva ley ampla a las personas fsicas el mbito de aplicacin de
la regla imperativa de valoracin de operacmones vnculadas contenida en el lmnpuesto
~t
sobre
LEY 18/1991 de 6 dejunio B.O.E. de? dejunio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
En la Seccin
4a artculos 44-Sl, modificados de entre ellos los artculos 44.5 y 45.2 por la Ley
39/1992 de 29 de diciembre de 1992.
Se eleva a rango de Ley la cautela que se estableca en el Reglamento del IRPE de 3 de agosto de
1981, en el sentido de que por importe real del valor de enajenacin se tomar el efectivamente
satisfecho, siempre que no difiera del normal de mercado, en cuyo caso prevalecer st&.
I<~
posteriormente por la Ley 18/1991 de 6 de junio. B.O.E. de? de junio, del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Fsicas. Disposicin Adicional 5. Cinco.4.a), recogida posteriormente en la Ley 43/95
de 27/12, ROE. 28/12/1995.
-
137
PRIMERA PARTE
62:
posteriormenle por la Ley 18/1991 de 6 de junio. B.O.E. de? de junio, del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Fsicas. Disposicin Adicional 511 Cinco.4.a), recogida posteriormente en la Ley 43/95
de 27/12, E.O.E. 28/12/1995.
~
Aunque no previsto inicialmente en la anterior Ley 44/78, con el fin de no gravar incrementos
patrimoniales de carcter puramente monetario y evitar los efectos de la inflacin, la Ley de
Presupuestos Generales para 1981, de 29 dc diciembre de 1980, estableci un mecanismo de deflacin
o correccin monetaria consistente en la aplicacin de unos coeficientes al valor de adquisicin del
elemento patrimonial transmitido, siempre que este se hubiera adquirido, como mnimo, con un ao
de antelacin a la fecha de transmisin, lo que proporciona un valor de adquisicin actualizado. Este
mecanismo de correccin sigui establecindose en las Leyes de Presupuestos o Decretos Leyes de
medidas fiscales de cada uno de los aos siguientes hasta 1991, en que con la aparicin de la Ley
18/1991, de 6 de junio, abandona este mecanismo de correccin monetaria y en su lugar establece un
sistema que reduce los incrementos y disminuciones de patrimonio en funcin del tiempo de
permanencia del elemento transn7itidoen el patrimonio del sujeto pasivoRedaccion dada posteriormente
por el artculo 65 de la Ley 39/1992 de 29 dc diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para
1993.
-
138
PRIMERA PARTE
Ley 18/1991, de 6 de junio, abandona este mecanismo de correccin monetaria y en su lugar establece
un sistema que reduce los incrementos y disminuciones de patrimonio en funcin del tiempo de
permanencia del elemento transmitido en el patrimonio del sujeto pasivo. Redaccin dada posteriormente
por el artculo 65 de la Ley 39/1992 de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para
1993.
-
139
PRIMERA PARTE
Modificacin de la Ley 6 1/1978, de 27 de diciembre del Impuesto sobre Sociedades en su art. 15 por
la Ley 18/1991 de 6 de junio en su disposicin adicional St incluido posteriormente en la Ley 43/95,
de 27 de diciembre, E.O.E. de 28/12/1995.
-
140
PRIMERA PARTE
20)
66:
Modificacin de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre del Impuesto sobre Sociedades en su art. 15 por
la Ley 18/1991 de 6 de junio en su disposicin adicional ~a y recogida posteriormente en la Ley
43/1995, de 27 de diciembre, R.O.E. 28/l2/1995.
-
141
PRIMERA PARTE
Transmisin onerosa
142
PRIMERA PARTE
Transmisiones Lucrativas
143
PRIMERA PARTE
El de las cargas o gravmenes que pesaren sobre los mismos y que sean
que
seala las deudas que s son deducibles como pasivo hereditario. Las deudas del
[67
144
PRIMERA PARTE
En la donaciones ~
equiparables, constituiran las base imponible el valor neto de los bienes y derechos
adquiridos, entendindose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado
por las cargas y deudas que fueran deducibles.
Para determinar el valor neto de los bienes o derechos adquiridos por donacin
o por cualquier otro negocio jurdico o titulo lucrativo e inter vivos equiparable,
nicamente sern deducibles las cargas o gravmenes establecidos por el
Reglamento 69
145
PRIMERA PARTE
Cuando los bienes inmuebles estn afectados por alguna transmisin esta puede
ser onerosa o bien gratuita, siendo de aplicacin el citado impuesto nicamente al
primero de los casos, puesto que si fuera gratuita seria el Impuesto sobre Sucesiones
y Donaciones cl que la gravara.
Generalmente el hecho imponible de este impuesto se identifica con la compraventa, sin embargo esta situacin no es totalmente real, pues:
Por un lado existen numerosas figuras gravadas por ste impuesto cuyo titulo
REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. ROE. 22/6, por el que se aprueba el Reglamento del
Impuesto st)bre Transmisiones Patrimoniales, en su articulo 32.
-
146
PRIMERA PARTE
Por otro lado no todas las compra-ventas estn gravadas por el tributo que nos
ocupa ya que algunas estn no sujetas al mismo, por estarlo al Impuesto sobre el Valor
Aadido, cuestin que se vera ms adelante.
incluidas las matizaciones realizadas, puesto que en compra-venta se dan al menos tres
de los caracteres que se precisa para las transnismones sujetas:
147
.:
PRIMERA PARTE
c) Intervivos. De esta forma se delimita este imnpuesto con el que grava las
adquisiciones hereditarias, pese a que este caso sera redundante con la
onerosidad ya citada anteriormente.
De garanta
-
Hipoteca.
Prenda.
Anticresis.
De disfrute
-
Usufructo.
Uso.
Habitacin.
Superficie.
Vuelo.
Servidumbre.
Censo.
148
PRIMERA PARTE
De adquisicin
-
Retracto.
Opcon.
20 Prstamo
30
Arrendamientos
[72
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su art. 4.
-
149
PRIMERA PARTE
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su art. 4.
-
150
PRIMERA PARTE
Con efectos a partir de da 1 de enero de 1995 por aplicacin de la LEY 41/1994 de 30/12, en su
articulo 78, da nueva redaccin al artculo 90 de la Ley 37/1992 en su apartado uno quedando
redactado Se aplicara el tipo del 7% a las operaciones siguientes:...Los edificios o parte de los
mismos aptos para su utilizacin como viviendas, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que
se transmitan cor
1untamente,..
De igual manera sufre modificacin el apartado dos del artculo 90. Se aplicara el 4% a las
operaciones siguientes
las viviendas calificadas administralivamente como de proteccin oficial de
rgimen especial o de proteccin pblica, cuando las entregas se efecten por los promotores de las
mismas, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio y que se transmitan
conjuntamente.
76
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por REAL
DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio.B.O.E n156 de 30/06/1992.
-
151
PRIMERA PARTE
a~ Suieto de transmisin
1.1 Que dicha entrega sea realizada por una sociedad mercantil, en todo caso,
y sea cual sea su actividad empresarialtm7~.
1.2 Que dicha entrega sea realizada por un empresario individual, en el
desarrollo de su actividad empresarial. Es indiferente que la operacin concreta
se desarrolle con carcter habitual u ocasional, basta con que tenga lugar en el
desenvolvimiento de la actividad
78
~tm79
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido, en su art. 4.
LEY 37/1992 de 28 dc diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
4.2. a).
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
4.1.
152
PRIMERA PARTE
1.4 Que dicha entrega sea realizada por el Estado u otro ente pblico, comno
con
consecuencia de una actividad inmobiliaria, cuando se efectan
tm8m.
contraprestacin y que no sea de naturaleza tributaria
W> Objeto de la transmisin.
As, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por el Real
Decreto 1/1992, de 26 de
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
20.20.a).
18[
LEY 37/l992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
7.8.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/l2 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
20.20.
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por REAL
DECRETO LEGISLATIVO l/1992 de 26 de junio.E.O.E nl56 de 30/06/l992.
153
PRIMERA PARTE
~,
a Suelo Urbano.
154
PRIMERA PARTE
b) Suelo Urbanizable
b.l Constituirn el suelo urbanizable los terrenos a los que el Plan
General Municipal declare adecuados en principio, para ser urbanizados.
equipara al
suelo urbanizable
155
..
PRIMERA PARTE
e) Suelo no urbanizable
a~ Suelo Urbano
Constituirn suelo urbano los terrenos que por contar con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica
o por estar comprendido en reas consolidadas por las edificacin al menos en
la mitad de la superficie no ocupada por los viales o espacios libres existentes,
se incluyan en el Proyecto de Delimnitacin del Suelo Urbano.
156
PRIMERA PARTE
b~ Suelo no urbanizable
Se han definido, los distintos tipos de suelo que existen segn las normas
urbanisticas,salvo al ms destacado desde el ptnto de vista del IVA, al anteriormente citado solar.
III. Solar.
A los efectos del la Ley sobre Rgimen Urbanstico y Valoracin del Suelomsl
tendrn la consideracin de Solares las superficies de suelo urbano aptas para la
edificacin que renan los siguientes requisitos:
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
20.20 prrafo 2.
157
PRIMERA PARTE
a) Terrenos aptos para la edificacin por haber sido sta por la correspondiente
licencia adninistrativa.
Existen dos excepciones concretas que van a suponer la posibilidad de edificacin en suelo urbano antes de qte en el terreno concurran las circunstancias de
su calificacin comno solar. Tales excepciones son las siguientes: a) Que se
asegure la ejecucin simultanea de la urbanizacin y de la edificacin mediante
garantas que reglamentariamente se determinen. b) Construcciones destinadas
a fines industriales, en las zonas permitidas, con el cumplimiento de
determinadas obligaciones y condiciones.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
20.20.a).b).
-
158
PRIMERA PARTE
c Titulo de la transmisin.
De acuerdo con la Ley 37/1 .992tmtt se entiende por entrega de bienes la
transmisin del poder de disposicin sobre bienes corporales, incluso si se efecta
mediante cesin de ttulos representativos de dichos bienes. Evidentemente el ttulo
fundamental (pero no nico) de transmisin del poder de disposicin es el contrato de
compra venta, respecto al cual parece que no cabe hacer mayores precisiones; aunque
si tienen un carcter especfico a considerar los supuestos siguientes:
70,1011
que
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/l2 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su art.8.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su 7.1.
-
159
PRIMERA PARTE
30
40
50
patrimonio empresarial.
160
PRIMERA PARTE
el articulo
9191
Nos referimnos a todos aquellos variadsimos negocios en los cuales el constructor de la edificacin, efectuando dicha construccin en nombre y por cuenta
propia, y no en virtud de contrato de ejecucin de obra, realiza la misma en un
terreno que no es de su propiedad, sino que es cedido por su dueo con el fin
de recibir como contraprestacin bien una parte de la edificacin, bien una
participacin en los beneficios obtenidos, o bien, incluso, una participacin en
los ingresos brutos que deriven de la enajenacin del referido edificio.
Hay que entender que la operacin descrita debe de ser calificada como una
doble entrega, en la cual, y siempre dentro de las condiciones generales de
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art.9.
-
161
PRIMERA PARTE
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su art. 4.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art 78
y 79.
-
162
PRIMERA PARTE
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
6 apartado uno y dos.
-
163
PRIMERA PARTE
164
PRIMERA PARTE
165
PRIMERA PARTE
b) Subjecion al impuesto.
166
adjudicacin
cesin
PRIMERA PARTE
por
cualquier
ttulo,
aunque
se
realicen
ocasionalmente9S.
Cuatro son los elenentos que condicionan la ejecucin:
a) Elemento subjetivo.
El elemento subjetivo esencial para que cualquier entrega quede sujeta
al IVA es que la misma sea realizada por un empresario o profesional
en los trminos en que son definidos por Leytm96.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
20.22, tercer prrafo, con nueva redaccin en la Ley 21/1993 de 29/12/1993 en su artculo 75.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su art. 4.
-
167
PRIMERA PARTE
b) Objeto de la transmisin.
Debe de ser una edificacin, de acuerdo con el concepto contenido en
el articulo
6197.
c) Ttulo de la transmisin
Resulta evidente la directa aplicacin195, en cuanto se define la entrega
de bienes como la transmisin del poder de disposicin sobre bienes
corporales, comno de las especificaciones contenidas en su nmero 2,
en aquellos supuestos que tienen relacin directa con el objeto de la
transmisin, es decir la edificacin, ms concretamnente, los supuestos:
-
disfrute de un inmnueble.
-
caso de su disolucin.
-
la expropiacin forzosa.
nombre propio.
LEY 37/1992 de 28 de dicienibre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre e Valor Aadido en su artculo
60 apartado uno y dos. Vease pgina 62 de esta tesis.
~LEY37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre e valor Aadido en su art.8.
168
PRIMERA PARTE
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su articulo
20.22, tercer prrafo, que obtiene nueva redaccin por el artculo 75 de la Ley 21/1993 de 29/12/93.
-
169
PRIMERA PARTE
30
LEY 37/l992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su 7.1.
170
PRIMERA PARTE
1a,
que el
2a,
702
171
PRIMERA PARTE
204
a) Edificios residenciales.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 deI Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
7.7.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
20,22.
-
172
PRIMERA PARTE
30
b) Edificaciones industriales.
Debemos
considerar,
fundamental mente,
tres
tcnicas
en
las
173
PRIMERA PARTE
su
vez,
cualquiera
de
los
supuestos
de
autoconsu mo205.
3) Exencin de las transnisiones de los elementos del patrimonio
empresarial con exigencia de la regularizacin de las deducciones
practicadas. Al trasladar lo expuesto en relacin con el gravamen
de la entrega de edificaciones, es preciso admitir que habr que
aplicar igualmente la exencin correspondiente al articulo 8.220,
ya que el articulo 45.1 obliga en los caso de entregas de bienes
de inversin durante el periodo de regularizacin a realizar sta
de una vez por el tiemnpo de dicho perodo que quede por
transcurrmr.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art.9.
-
174
PRIMERA PARTE
sujeto pasivoPueden
surgir ciertas
dudas
respecto
las
comunidades de
~--~LEY
37/1992 de 28 de dicienbre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
15.2.
-
175
PRIMERA PARTE
30
40
dicha adjudicacin
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
6 apartado uno y dos.
-
176
PRIMERA PARTE
LEY 37/l992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre e Valor Aadido en su articulo
5.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/l2 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art.8.
177
PRIMERA PARTE
Por otra parte, no hay que olvidar que una interpretacin contrara dara
lugar a un trato fiscal preferente frente al supuesto normal de
transmisin onerosa de las viviendas realizada por empresas mercantiles
dedicadas a la promocin de edificaciones, lo que originara verdaderas
distorsiones econmicas, rompindose en este campo definitivamente la
neutralidad interior del IVA, puesto que productos de idntica naturaleza
se situaran en el mnercado con tina carga impositiva diferente, basada
ademns
en la organizacin jurdica de la
operacin.
O Arrendamiento de edificaciones
A) Arrendamniento en general.
37/1992210
20
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
11.2.
178
PRIMERA PARTE
vehculos.
-
ptmblicidad.
211
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
20.23.
212
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
5.
179
PRIMERA PARTE
Con carcter general la figura aparece regulada con la denominacin arrendamiento financiero en los Reales Decretos-Ley de 25 de Febrero de 1977 y de
31 de Julio de
1980213.
213
El arrendamiento financiero es un contrato atpico cuya primera regulacin se estableci por LEY
15/77 de 25 de febrero. Al no aparecer en esta norma referencia alguna a posibles operaciones sobre
bienes de naturaleza inmobiliaria, el REAL DECRETO 1669 de 3m de julio extendi su mbito de
aplicacin a este campo. Por ltimo, la Ley 2678 de 29 de julio sobre Disciplina e intervencin de las
Entidades de Crdito, en su Disposicin Adicional 7, establece normas de aplicacin especiflea a las
Entidades de Arrendamiento Financiero que recogen en lo esencial el contenido del Capitulo II de la
LEY 15/77 que quedo derogada y posteriormente regulado por el artculo 128 de la Ley 43/95 de 27
de diciembre. ROE. 8/12/95.
-180-
PRIMERA PARTE
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/i2 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
8.2.5.
215
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
20.23 .d.
216
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
20.22, prrafo 6 a.
181
PRIMERA PARTE
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
75.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su art.9.
219
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, por aplicacin
del apartado 1 a de los artculos 7 y 9.
-
182
PRIMERA PARTE
20
30
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
5.2.
221
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su art.9.
183
PRIMERA PARTE
40
empresa.
50
7-
222
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su articulo
II apartado dos punto 3
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
9.1.A).
224
184
PRIMERA PARTE
185
PRIMERA PARTE
IMPOSICION
PAS
INDIRECTA
IVA
INCENTIVOS
AL AHORRO
OTROS
PREVIO
RFA
NO
ls/Adquisicin dc Ele-
SI
nes lnmucblcs.
FRANCIA
SI
EN EL IRPF
Deducciones
Dc intereses dcl
prestamo si la base.
SI
cidad Inmobiliaria.
RUNIDO
FISCALES
Dc intereses del
prestamo si la cuota.
NO
NO
Dc intereses del
prestamo s/ la base.
ESPAA
Si
De intereses dcl
Jurdicos Documenta-
prestamo 5/ la base y
dos.
186
PRIMERA PARTE
Espaa no se alista a ninguno de los dos modelos y mantiene una fiscalidad que
parece responder ms a criterios estrictamnente recaudatorios que a dar coherenca a
alguna poltica de vivienda...
187
PRIMERA PARTE
I RPF
l.mAlRI MONI 0
RFA
No
No
FRANCIA
No
No
1 Inmobiliario si conslruecones.
R.UNIDO
No
No
Contribucin Territorial.
ESPAA
Si
Si
1. Bienes lnmucblcs
FUENTE: Revista
Catastro n2 (Octubre
1. LOCAl.
188
PRIMERA PARTE
189
PRIMERA PARTE
190
PRIMERA PARTE
ImptIaeion de Rentas en la
Base dcl Impuesto Personal
PAS
Exencin de las
Deduccin de intereses
Limite a la de-
Ganancias de Capital en
Nominales de presta-
ducein intereses
el 1. s/ Renta o si Ca-
titos en el 1. Personal
NO
SI
NO
Australia
No
SI
Nl)
Austria
NO
SI
SI
Blgica
SI
Canada
NI)
NO
I)inrnnarca
SI
Si
SI
NO
Espaa
SI
Svincuisda ti la inversin
SI
IiEtJtJ
Nl)
SI
NO
Francia
NO
51.25 %S/CLJOTA
SI
Grecia
SI
Si
NO
Holanda
SI
SI
NO
Inglaterra
Nl)
M.co~ condic.
Sl.3(I%S/CIIOlA
mrlanda
Nl)
Si
SI
Italia
si
NO
Japn
NO
SI. Y tns,wo
St
St
Luxemburgo
SI
SI
510
Noruega
SI
SI
No
N. AcIenda
SI
NO
Portugal
SI
SI
Suecia
SI
Suiza
SI
NO
NO
03 Y IBLAIIoIAr:IN PROPIA.
191
PRIMERA PARTE
192
PRIMERA PARTE
PAS
EN EL IRPF
RFA
No
FRANCIA
No
R.UNIDO
ESPAA
No
No
S, siempre que no se reinvierta en nueva vivienda habitual en los dos aos posteriores a
la venta. Influyendo los aos de pertenencia.
02 (Octubre de 1989)
193
Si
PRIMERA PARTE
7%2=5, en
Alemania el 14% y en
Francia el 18,6%.
225
LEY 37/1992 que en su artculo 90 y 91.1 establece los tipos a aplicar, los cuales fueron modificados
por la Ley 41/1994 de Presupuestos Generales del Estado para 1995, en su artculo 78 cita El
mpuesto se exigir al tipo de 16% ... ...Se aplicara el tipo reducido del 7% a las ejecuciones de
obras, con o sin aportacin de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre
el promotor y el contratista que tengan por objeto la construccin o rebabilitacin de edificios o partes
de los mismos destinados principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes, instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados...
194
PRIMERA PARTE
4.3
En este apartado nos referiremos a una fase destacada dentro del sector
inmobiliario comno es la msma construccon. Dentro se sta faceta y en lo
estrictamente relacionado con la construccin en s, el imnpuesto que le afecta de forma
decisiva es IVA. (Es claro que si nos detenemos en las obligaciones impositivas de una
empresa constructora, aparecern otros impuestos comno el IRPF, Inpuesto de
Sociedades, etc, pero vamos a considerar que la aplicacin de estos impuestos no son
por el hecho de la actividad de construccin, que es realmente lo que nos interesa,
sino por realizar tina actividad empresarial cualquiera con trabajadores a su cargo, con
forma de Sociedad, etc).
No debemos olvidar aunque visto desde otra perspectiva, otro tributo a aplicar
en este caso comno es el Imnpuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras.
195
PRIMERA
PARTE
22E
227
LEY 37/1992 que en su artculo 90 y 91.1 establece los tipos a aplicar, los cuales fueron modificados
por la Ley 41/1994 de Presupuestos Generales del Estado para 1995, en su artculo 78 cita El
nipuesto se exigir al tipo de 16%
196
PRIMERA PARTE
228
LEY 37/1992 que en su artculo 90 y 91.1 establece los tipos a aplicar, los cuales frieron modificados
por la Ley 41/1994 de Presupuestos Generales del Estado para 1995, en su artculo 78 cita El
impuesto se exigir al tipo de 16% ... ...Se aplicara el tipo reducido del 7% a las ejecuciones de
obras, con o sin aportacin de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre
el promotor y el contratista que tengan por ohjeto la construccin o rehabilitacin de edificios o partes
de los mismos destinados principalnente a viviendas, incluidos los locales, garajes. instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados...
229
LEY 37/1992 en su artculo 167 donde regula las liquidaciones peridicas de impuesto.
197
PRIMERA PARTE
En cuanto al hecho que tiene especial trascendencia para esta tesis, como es,
la valoracin que se deban dar a estas bases del impuesto, como ya citbamos al
comienzo de este apartado, no revisten especial conplejidad. En lo que se refiere a
los valores de las facttras recibidas por la constructora en la que se incluir el IVA
soportado y que son sumnandos del valor total de la obra, no ser otra que el propio
230
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
9.1.
231
Dentro de la clasificacin de obras que da la Ley 37/1992, se convertir el IVA en definitivo en las
siguientes: 1 )Obras de infraestructura y equipamiento comunitario cuya finalidad y destino es la
prestacion de servicios destinados directamente al uso pblico general. No son enajenables por
naturaleza. Elemplos: construccin de carreteras, puentes, dc. 20)Ohras de equipamiento comunitario
con finalidades determinadas, y tienen por destino la produccin de servicios pblicos de naturaleza
especifica, prestados, en general, por los Entes Pblicos. Se caracterizan por no ser enajenables.
Ejemplos: construccin de puertos, aeropuertos,edificios docentes, etc.
232
Dentro de la clasificacin de obras que da la Ley 37/1992, se convertir el IVA en definitivo en las
obras de reparacin y entretenimiento de inmuebles ya exislentes.
-
198
PRIMERA
PARTE
2))
199
PRIMERA PARTE
4.4
CONCLUSIONES.
200
-r
TESIS DOCTORAL
TOMO II
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Y FISCALIDAD
DEPARTAMENTO
ECONOMA APLICADA VI
(Hacienda Pblica y Sistema Fiscal)
SEGUNDA PARTE
ANLISIS EMPRICO
SEGUNDA PARTE
SEGUNDA PARTE
1.
1.1
Hay autores que la voz catastro, la derivan del griego Katastizo, (distinguir una
cosa por medio de puntos). En general se acepta que deriva del latn vulgar
Capistratum y durante siglos en la Edad Media se conocieron los registros catastrales
con el nombre de Capistrana con muy parecidas expresiones en toda Europa.
234
202
SEGUNDA PARTE
Los rasgos ms importantes que pueden definir el Catastro son los siguientes:
todos los bienes inmuebles, tanto rsticos como urbanos, del pas.
Los datos que figuran en el Catastro se ordenan de tal manera que pueden
de diversos tributos, pero puede ser igualmente usada para otras aplicaciones que no
tienen carcter fiscal.
203
SEGUNDA PARTE
204
SEGUNDA PARTE
estribaban sus ventajas generales, sino en evitar el reparto del cupo contributivo
sirviera de arma al caciquismo. Por largo tiempo los gobiernos sustituyeron el Catastro
con los amillaramientos (documento falaces e inexactos que durante tanto tiempo
fueron la base de la contribucin territorial en la inmensa mayora de las provincias).
La Ley de 27 de Marzo de 1900 dispuso la formacin de un Catastro de las riquezas
rsticas y pecuaria por masas de cultivo y con carcter puramente fiscal, aprobndose
por Real Decreto dc 19 de Marzo de 1901 un extenso reglamento al objeto, y
dictndose otras disposiciones complementarias, entre ellas la Instruccin provisional
de 20 de Febrero de 1906 para la conservacin del Catastro, que deba de componerse
del plano agronmico catastral de cada distrito municipal por masas de cultivo
(extensin de terreno en la que se presenta sin interrupcin el mismo aprovechamiento
agrcola de las mismas especies de vegetales por idnticos procedimientos) y calidades
de los terrenos (primera, segunda, tercera), cartillas evaluatorias y registros fiscales
de las propiedades rstica y pecuaria (V. Cartilla, registro y territorial -contribucin).
El 9 de Octubre de 1902 se cre, bajo la presidencia del Sr. Echegaray (don J) una
Junta que en el espacio de seis meses examin 15 proyectos particulares, que fueron
presentados a su estudio, y formul uno bastante completo, que fue presentado a las
Cortes por el Sr. Maura previa autorizacin de 25 de Enero de 1904 y que, aprobado
con algunas modificaciones, constituye la Ley del Catastro parcelario en Espaa de
23 de Marzo de 1906, modificada en algunos puntos no esenciales por la Reforma de
la Contribucin Territorial de 29 de Diciembre de 1910, existiendo otras posteriores
modificaciones. Actualmente se rige por la Ley 39/1988 de 29 de Diciembre,
reguladora de las Haciendas Locales236.
205
SEGUNDA PARTE
Si nos referimos a las veiitajas del catastro, son muchas las ventajas y del
mayor inters la funcin que realiza, tanto en orden a ejercer un control sobre las
propiedades inmobiliarias, como amplio medio de informacin; sirve de base para la
fiscalidad, determina la propiedad y posibilita constituir titulo sobre la misma, hace
imposible la ocultacin de riqueza y con ello facilita la distribucin de las cuotas
contributivas. A ello hay que aadir que constituye un banco de datos de singular
inters, tanto para las Administraciones, profesionales, como para particulares.
206
SEGUNDA PARTE
escalas, que proporcionan una visin de conjunto sobre una zona determinada del
territorio. Sobre la base de la cartografa catastral se construye un sistema de informacin geogrfica sumamente valioso.
por parcelas o fincas que pueden agrupar distintos bienes inmuebles. En la carpeta
figuran distintas fichas que contienen los datos de cada finca:
207
SEGUNDA PARTE
establezcan~
237
El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria esta regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se venia regulando dicho Organismo
y se adapta a las modificaciones resultantes de las nuevas competencias derivadas de la creacin del
impuesto de Bienes InmueblesPosteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcialmente la estructura del Ministerio de Economa y Hacienda, que segn su artculo 30~
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributara asumir las funciones
que vena desarrollando el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria. Incorporando al
REAL DECRETO 222/1987 de 20 de febrero en su artculo 90 sobre las funciones a realizar por este
Organsnut
-
208
SEGUNDA PARTE
1.2
238
239
990.
El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria esta regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se venia regulando dicho Organismo
y se adapta a las modihcacones resultanies de las nuevas competencias derivadas de la creacin del
impuesto de Bienes inmueblesPosteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcial mente la estructura del Nl misterio tic Economa y Hacienda, que segn su artculo 30
La Direccin General del Centro dc Gestin Catastral y Cooperacin Tributara asumir las funciones
we vena d esa rial 1 ando cl Centro de Gestin Catastral y Cooperacin En butara. 1 nc(>rporando al
REAL DECRETO ~)9/l987 de 20 de febrero en su artculo 9 sobre las funciones a realizar por este
Organismo.
-
209
SEGUNDA PARTE
210
SEGUNDA PARTE
j)
desarrollar son las citadas en el apartado anterior con las letras a), b), c), d) y
e), en relacin con los bienes de naturaleza rstica.
desarrollar son las citadas en el apartado anterior con las letras a), b), c), d) y
e), en relacin con los bienes de naturaleza urbana.
U y j).
-211-
SEGUNDA PARTE
Direccin General para el asesoramiento, estudio e informe en materias relacionadas con sts competencias en el mbito de la gestin e inspeccin catastral
y de la propiedad inmobiliaria. Su composicin y funciones se regularn por
Orden del Ministerio de Economa y Hacienda y estar integrado por
representantes de la Administracin General del Estado, Autonmica y Local.
coordinacin funcional y seguimiento de la actividad de las Gerencias Territoriales y se incardinan en la estructura orgnica de las Delegaciones de
Economa y Hacienda con carcter de Especiales. Su mbito territorial y funcionamiento se determinaran por Orden del Ministerio de Economa y
Hacienda.
212
SEGUNDA PARTE
213
SEGUNDA PARTE
momento
Se
ha
podido
observar
las
experiencias,
los
errores,
aciertos,
214
SEGUNDA PARTE
-215
SEGUNDA PARTE
Las instituciones catastrales han dejado de tener tina exclusiva vinculacin a las
tradicionales Contribuciones Territoriales (hoy Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al
independizarse de la gestin de este tributo que ahora realizan los propios
Ayuntamientos. Al mismo tiempo, diversas figuras tributarias en las que de un modo
u otro interviene el valor de los bienes inmuebles, afectan a las finanzas pblicas de
municipios, Comunidades Atitnomas y el mismo Estado, lo que hace muy urgente la
culminacin del proceso de revisin y modernizacin general del Catastro.
216
SEGUNDA PARTE
217
SEGUNDA PARTE
SEGUNDA PARTE
24
219
SEGUNDA PARTE
220
SEGUNDA PARTE
221
SEGUNDA PARTE
222
SEGUNDA PARTE
1.3
Inmobiliaria, con la actividad mercantil a que dan lugar los inmuebles, creo
conveniente sealar algunas de las particularidades del Registro.
Generalidades
Por
y revertidas al Estado por Real Decreto de 12 de julio de 1861, han sucedido los
Registros de la Propiedad, que empezaron a funcionar el 1~ de Enero de 1863.
-.
242
243
Destacando de entre ellas la reforma hipotecaria de 1909 y su consolidacin por las LEYES de 1944
y 1946. Tambin la LEY 8-1990 de 25 de julio sobre la Refurma del Rgimen Urbanstico y
valoraciones del Suelo, as como el TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana aprobado por REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio.
223
SEGUNDA PARTE
a) Permite conocer los bienes mnscritos y quienes son los titulares de los
mismos, y as saber quien puede transmitirlos.
b) Permite conocer las cargas que pesan sobre la finca y aquellas circunstancias
que no estn inscritas en el Registro carecen de importancia frente a terceros
en virtud del principio de publicidad.
224
SEGUNDA PARTE
225
SEGUNDA PARTE
La inscripcin
La inscripcin tiene por finalidad dar publicidad a los derechos que dimanan
del titulo, sin que esta inscripcin afecte o no a la validez del titulo. Por ello, puede
afirmarse que en el Registro se inscriben ttulos y se publican, fundamentalmente,
derechos. Un derecho dimanante de un ttulo inscrito debe, en teora, ser conocido por
terceros.
245
226
SEGUNDA PARTE
Voltmntariedad
A) Fincas inscritas y fincas no inscritas:
B) Documentos i nscribibles.
24<
227
SEGUNDA PARTE
228
.:
SEGUNDA PARTE
Publicidad re2istral
248
229
.:
SEGUNDA PARTE
Resumiendo:
249
230
SEGUNDA PARTE
Como consecuencia del acto stmcesivo, solo puede inseribirse un ttulo cuando
su contenido se adapta a lo reflejado por el Registro en el momento en que se solicita
la inscripcin.
25<)
231
SEGUNDA PARTE
1.4
lO 00 RAIl
RIX 1511<)>
ro 0(1K AUlA
Al ~lO5l A-
CAASV<AI,
CArASifRAL,
rl7~?AClON
VALORACIN
CAI<lTh;l>AIiA
SkRVU.~l<3S
0lOll)lSIA
IOlO<1l>AIIA
AIUO(IRAFIA.
(Al AS RO
RAlOA
l(rIU0l>Arll<rRIA
231
CENTRO DE GESTIN
IEI3ICION
131511<11V)
1317
RHi?iNI&S.SEN
DE
(()iSiIIN/.A
171 AY.
TRi?VijRiS
OFICINAS
OlWINAS
<31ICINAS
(AlASIR Al 175
CAIASH> AlEES
IR
17
DISTRITO
232
SEGUNDA PARTE
REGISTRADOR JEFE
JEFE ADMINISTRACIN
PERSONAL
FORM ACIN
ADM INISTRACIN
REGISTRO
SERVICIOS
SERVICIOS
TCNICOS
JURDICOS
aoIn
A) h,till,alrjc
Sl-RVI(l(3 crcco iv
SERVICIO TCNICO 5
rl~acion 3
1 OJ,~rJ Ifa
Organizaei4,
y ca,tc~,afo
y n#tcxJn~
S RVI( 1(31
(NICO III
Esta~4i~ u
()brj.s
Val
mwm
Clas>licaci do
233
irweslgacin
Mecanizacid,,
SEGUNDA PARTE
SECRETARA
DE INVESTIGACIN
DIRECCION ASUNTOS ADMINISTRATIVOS
DIRECCIN
1)11<17<<ION
<IEOUESIA y
(Yrl:NlRACI>35
CA RI0URAFIA
Al> 11 Al>> A
[)ll(ECCION
011< lC(ON
J1~llI)l(()S E
RIAN(;lll Al ION
<EM ION
ASUNTOS
IN O R MAC1137
IN lERNA
ECO5OM [(O
A( FI O lA> lACIoS
DIRECCIN
FINANCIIER<3S
DIRECCIONES PROVINCIALES
DIRECTOR
ASUNTOS GENERALES
REGISTRO
SERVICiOS
GESTidN DE
CONCENTRACIN PARCELARIA Y
TOPOGRFiCOS
TOPOGRAFA Y
PROYECTOS ESPECiALES
CATASTRO
CARIOGRAFA
PUBLiCIDAD
VALORACIN
PATRIMONIO
INMOBILIARiA
Y C()NTENCIOSO
MUEBLE E
PATRIMONIAL
INMUEBLE
TCNICA CATASTRAL.
PRODUCCI(3N
CONSERVACi(3N
SERVICIOS
Y COORDINACi(3N
CATASTRAL
CATASTRAL
GENERALES
234
SEGUNDA PARTE
Un anlisis comparativo252.
1.5
Marco Jurdico
232
TRIBUTARIA. El Catastro en
235
SEGUNDA PARTE
Marco Administrativo
236
SEGUNDA PARTE
La descripcin del papel de los Catastros debe hacerse con una perspectiva
histrica, teniendo en cuenta que no se trata de un dato esttico sino de una realidad
dinmica que se halla en plena evolucin. A la hora de acometer el estudio se ha
considerado tan importante la descripcin de la situacin actual como el apunte de las
lneas de ftituro que pueden apreciarse en cada caso, aunque estas ltimas deban en
ocasiones colegirse de conversaciones o comentarios ms que de los textos que regulan
el funcionamniento de cada institucin.
237
SEGUNDA PARTE
mismo.
238
SEGUNDA PARTE
la informacin para que los respectivos departamentos de hacienda puedan efectuar las
operaciones de valoracin y facilitar tales datos a los gestores de los impuestos
inmobiliarios.
239
SEGUNDA PARTE
A pesar del distinto papel qtme las instituciones catastrales juegan en los diversos
pases, la informacin contenida en sus archivos es bastante uniforme. Adems del
paralelismo que supone la divisin en informacin documental y grfica, que viene
impuesto por la naltraleza de los datos catastrales y es, por tanto, comn a todos los
Catastros estudiados, puede afirmarse que la propia naturaleza de la institucin
catastral hace que la informacin utilizada por la misma sea siempre de similares
caractersticas.
En cierto modo puede decirse que, con la evolucin que han experimentado las
instituciones catastrales en poca reciente, el concepto de Catastro ha pasado de tener
240
SEGUNDA PARTE
La Informacin Documental
241
SEGUNDA PARTE
Sistema de Valoraciones
De los pases estudiados en este informe, dos de ellos, Reino Unido y Holanda
carecen de impuestos inmobiliarios basado en el valor de los bienes, por lo que no
cabe describir para ellos un sistema de valoracin. En los dems casos los criterios y
normas seguidos para llevar a cabo las valoraciones a efectos fiscales son muy
diversos entre s, pero tienen algunos rasgos comunes.
Tanto en Francia como en Italia el criterio de valoracin utilizado prescinde
completamente de la consideracin del mercado, y se parte de la base de que se trata
nicamente de alcamizar una cierta eqtidad fiscal distribuyendo la carga de manera que
exista una relacin entre el impuesto a pagar y las caractersticas de las fincas.
-
242
SEGUNDA PARTE
En Italia los valores unitarios se basan en una valoracin general llevada a cabo
en el trienio 1937-1939, aplicndose desde entonces unos coeficientes de actualizacin
que se aprueban cada ao con los Prestpuestos Generales del Estado. En Francia la
legislacin estableca la revisin obligatoria de valores cada seis aos, pero esta regla
no ha sido nunca aplicada y las valoraciones actuales se basan en las elaboradas en
1963, para las fincas rsticas y 1970 para las fincas urbanas.
En la Repblica Federal Alemn sucede algo semejante, ya que si bien la
legislacin establece como referencia los valores de mercado, en la prctica estos
valores de iiercado son los de 1964, fecha en la que se llevo a cabo la ltima revisin
general. Tericamente debera producirse una revisin cada tres o seis aos pero esta
previsin ha sido ignorada de hecho, y no parece que se vaya a cumplir en futuro
inmediato.
243
SEGUNDA PARTE
como instituciones de derecho civil. Sin embargo, como es lgico, en aquellos pases
en que el Catastro ha pasado a desempear una fumncin auxiliar del Registro de la
Propiedad sus datos han cobrado mayor relevancia, y en algunos casos llegan a tener
autentica trascendencia jurdica.
All donde se produce tina aplicacin fiel del rgimen registral de corte latino
o napolenico, como Italia o Francia, la informacin contenida en el Catastro carece
de valor probatorio y recibe una consideracin secundaria por parte de los Tribunales.
En los casos en los que se aplica el modelo germnico (Repblica Federal Alemana
y algunas regiones de Francia e Italia), el Catastro, o mejor dicho, el inapa catastral,
pasa a tener valor probatorio pleno y se considera incorporado en el Registro de la
Propiedad.
Resulta atpico el ejemplo de los Pases Bajos, en los que se parte de un sistema
de corte napolenico pero se llega a unos resultados semejantes a los germnicos. El
Catastro carece legalmente de valor probatorio en todo lo referente a su parte
documental, pero en lo tocante a los mapas, se considera que los mismos sirven de
soporte a Ja informacin registral y participan del valor de la misma. La eficacia que
se reconoce al mapa es, sin embargo, secundaria con respecto al contenido de los
libros registrales, ya que en caso de contradiccin prima la informacin registral sobre
la catastral.
el Catastro
Las diferencias en el rgimen registral han llevado aparejada una relacin muy
distinta entre Registros y Catastros segn se rijan por el sistema latino o por el
germnico. El Registro francs, el italiano, el holands y el belga nacieron sin
conexin algumna con el Catastro, en tanto qume en Alemania, y en las regiones italianas
244
SEGUNDA PARTE
Las diferencias de partida se han ido aminorando, sin embargo, con el paso del
tiempo, y especialmente en los ltimos decenios. El caso ms destacado es
probablemente el de Holanda, donde Catastro y Registro han pasado a depender de un
mismo organismo y se ha establecido una comunicacin automtica entre ambas
instituciones. En el otro extremo se sita probablemente Blgica, donde sigue sin
producirse la conexin entre ambos.
245
SEGUNDA PARTE
Acceso al Catastro
Las modalidades de acceso a la informacin catastral y los requisitos exigidos
para la misma estn muy relacionados con el papel que se asigna a la institucin
catastral y los usos que se prevn para el Catastro. All donde el Catastro est
estrechamente vinculado al Registro de la Propiedad, con un importante papel como
apoyo al trfico inmobiliario, el acceso al Catastro se plantea con cierto carcter
restrictivo. Cuando el Catastro tiene consideracin de servicio de informacin, el
acceso al mismo se convierte en algo fundamental y se plantea con carcter mucho
ms amplio.
246
SEGUNDA PARTE
Informacin Catastral
247
SEGUNDA PARTE
Actualizacion
Existen pases. como Francia, en los que los ficheros catastrales cuentan con
un alto grado de actualizacin y en donde la cartografa catastral est en gran parte
revisada, con lo que basta proceder a la puesta al da de la misma a medida que se van
-
248
SEGUNDA PARTE
249
SEGUNDA PARTE
no quiere decir que no existan situaciones en las que se est funcionando con
cartografas anticuadas y no ajustadas todava a la malla de referencia geodsica. Los
trabajos de actualizacin que lleva aparejada la creacin o modificacin de fincas se
realizan, sin embargo, con gran precisin y las descripciones resultantes tienen una
gran fiabilidad.
1.6
Conclusiones.
250
SEGUNDA PARTE
Hasta ahora las figuras del Catastro y del Registro de la Propiedad discurrian
por caminos diferentes, en la actualidad se esta intentando, un acercamiento muy
necesario pero a todas luces lento y complicado.
251
2.
SEGUNDA PARTE
2.1
vid. ROCA CLADERA. JOSEP. Manual de valoraciones Inmobiliarias. Pgina 41. Edit. Ariel
Economa.
989.
-
252
SEGUNDA PARTE
trminos hablamos en realidad: a) del valor del stmelo vacante, inedificado, o b) del
suelo construido, es decir al del edificio especialmente localizado.
Vi=Vs+Vc
1. El valor del stmelo depende, exclusivamente, del mejor uso posible que la
parcela puede soportar.
253
SEGUNDA PARTE
3. En la medida en que son independientes uno del otro, el valor del inmueble
representa la suma de ambos, siendo el restltado el valor de sus componentes,
y no la causa.
Pero esta especialidad del valor del suelo slo es aparente. Es cierto que existen
en el sector inmobiliario determinados agentes (propietarios, promotores, etc.) que
tienden a funcionar de manera autnoma. Pero de hecho es el mercado del producto
espacial urbano. no el del stelo, el que manifiesta realmente las diferencias
locacionales, mientras qte este ltimo permanece como un simple reflejo (a pesar de
sus especificidades) de aqul. En definitiva, podemos afirmar que el mercado del suelo
no tiene una existencia independiente del mercado de la vivienda, o en general del
producto espacial urbano, sino que es el derivado de ste.
254
SEGUNDA PARTE
Ahora bien; el hecho de que el precio del suelo no sea independiente del valor
de lo que sobre l se puede edificar, no invalida todava la hiptesis, antes citada, que
s lo sea en relacin a la del inmueble que realmente soporta. La cuestin que se
plantea es si el suelo vale en funcin de lo que en l podra edificar, en situaciones
ptimas de mercado, o bien vale en funcin de lo que realmente tiene edificado. La
hiptesis de independencia entre el valor del solar y del inmueble se originaria, en este
sentido, en principio de evaluacin del suelo como si estuviera vacante.
ms
edificacin.
255
SEGUNDA PARTE
Existen, por lo tanto, dos tipos de mejor y ms intensivo uso posible que es
necesario considerar a la hora de proceder a la valoracin de una propiedad urbana.
El primero es el referido al inmueble en la situacin de presente. Mtodo que, como
queda dicho, es el idneo mientras quede esperanza de vida econmica al edificio. El
segundo es el referido al suelo como si estuviera vacante, el cual adems de
determinar la esperanza de vida rentable del edificio actual, es decir el valor residual
que permanecer una vez la estructura construida no produzca rendimiento de ningn
tipo, es decir, cuando se haya depreciado completamente.
256
SEGUNDA PARTE
inmobiliarios:
257
SEGUNDA PARTE
Es
depreciaciones que slo afectan al valor del edificio y aquellas otras que tambin
inciden en el suelo. La antigedad o estado de conservacin afectar, normalmente,
al valor de la edificacin, pero no a la totalidad de la finca. Mientras que la
obsolescencia fsica o ftmncional afectar a la totalidad del inmueble. De aqu que las
primeras sean congruentes con una concepcin de valoracin separada (aditiva) del
suelo y la edificacin. mientras las segundas, al afectar la totalidad del inmueble y no
en el de cada uno de sts componentes, el objeto de evaluacin.
258
SEGUNDA PARTE
2.1.3 Conclusiones.
2.2
Estas lneas se ceirn, pues, a dar tina somera idea del comportamiento del
mercado inmobiliario en el tiempo.
259
Revista Catastro
SEGUNDA PARTE
Si se analiza la relacin que existe entre dos funciones, pumede observarse que
los precios de los bienes inmuebles tienen un incremento acumulativo medio superior
al 50%, del ndice de precios al consumo. Las causas de este mayor dinamismo en la
evolucin de los precios de los bienes inmuebles viene a estar motivadas porque la
edificacin constituye una actividad artesanal, donde el componente de mano de obra
pesa mucho (ms del 50%). Ello es debido a que en todo pas desarrollado o en
desarrollo, los salarios ms bajos evolucionan ms rpidamente que los ms altos, por
lo que el costo de mano de obra de la construccin tiene un dinamismo superior al
ndice de precios al consumo, con el encarecimiento del coste de la edificacin.
Obsrvese qte cuando en los dems sectores de la economa los salarios suben
por encima de los precios, incorporan productividad y, en principio, no presionan el
precio del bien por encima del ndice general de precios. En la edificacin, al ser
artesanal y no poder incorporar productividad, la elevacin de salarios presiona el
coste de la edificacin por encima del ndice general de precios.
Otro factor muy importante en el incremento del valor de los bienes inmuebles
viene a estar protagonizado por el imput-solar, qume no es un bien sustitutivo. En otras
palabras, las burbujas del stmelo, al estar limitadas y no poder ser sustituidas por otras
similares, en etanto a su umbicacin, elevan su precio debido a su rareza.
260
SEGUNDA PARTE
de las viviendas, para ello continuaremos con los datos que utilizamos en todo el
Anlisis Emprico y los particularizaremos a la Comunidad de Madrid2.
Se nos sugiere la conveniencia de disertar acerca de la formacin del precio de
la vivienda y su correspondiente medicin estadstica. En lo que podemos llamar el
ltimo boom iniriobiliario 1986-88 el precio de la vivienda en Madrid se multiplico
por dos, por trmimio medio (en determinadas zonas de la capital este crecimiento fue
obviamente, ms espectacular), mientras segn el IPC correspondiente a la Comunidad
de Madrid, la vivienda vio crecer sus precios en algo ms del 15% en estos tres aos.
resultados de un elemental
Por otra parte. dada la magnitud de los resultados obtenidos en las simulaciones
efectuadas-que aumnque en ningn caso pretenden ofrecer un indice alternativo s son
235
Revista
23<
Revista
261
ss.
1989.
SEGUNDA PARTE
Un
tratamiento terico clsico del tema de la vivienda puede verse por ejemplo en Dornbusch y
Fischer, Macroecononiics Mc. Graw 1-1111 New York (Tercera Edicin pags 224-232).
262
SEGUNDA PARTE
La antiguedad (nueva/usada).
SEGUNDA PARTE
Con ser cierto todo ello no parece que la rapidez y generalizacin de las subidas
espectaculares de precios pumeda explicarse ni corregirse nicamente desde esta
perspectiva. En el caso concreto de Madrid. el anlisis realizado por la Consejera de
Poltica Territorial recogido en el denominado Libro Blanco del Suelo259 no encontr
evidencia de que la escasez de suelo haya contribuido, en trminos generales, a
alimentar este boom; En la revisin de los Planes Generales de los principales
municipios metropolitanos se ha previsto suelo urbano y urbanizable suficiente para
la demanda actual y la que es posible esperar en los prximos 8 o 10 aos -con
excepcin quizs del espacio para oficinas- pero ello desarrollo por la iniciativa
privada del suelo urbanizable-planeamiento parcial y urbanizacin- se esta produciendo
muy lentamente, con un considerable retraso sobre las previsiones de los Programas
de Actuacin de los Planes Generales y muy por debajo de la agilidad necesaria para
permitir la reposicin del stock de solares que se edifican.
259
Libro blanco sobre el suelo de la Consejera de Poltica Territorial. Medidas sobre poltica del suelo.
CPT-CAM. Madrid
febrero 1989.
264
SEGUNDA PARTE
La evidencia emprica
media nacional aunque el costo de la vivienda, por las ponderaciones consideradas por
INE, se refleja en el ndice mnuy por debajo de
su
magnitud real.
m987
1988
Idice General
8,3
4,4
5,9
I1l(Ijce Vivienda
4,4
1.4
9,7
261
Con>niIad dc M:drid
Libro blanco sobe el suelo de la Consejera de Poltica Territorial. Medidas sobre poltica del suelo.
265
SEGUNDA PARTE
Antes de volver sobre el IPC para realizar unas simulaciones con el fin de
aproximar una evolucin de los precios en la Comunidad de Madrid ms cercana a la
realidad, vamos a describir las ftmentes de informacin alternativas existentes.
En ese momento existiai tres empresas privadas que desde hace muchos aos
y de forma peridica realizaban diversos estudios sobre el marcado inmnobiliario26i:
DATIN. TCI y TECNIGRAMA. Por otra parte, los informes de tasacin que realizan
las instituciones bancarias para la concesin de prestamos hipotecarios para la
adquisicin de viviendas son, objetivamente, instrumentos utilsimos para el estudio
del mercado hipotecario; en concreto, y por lo que se refiere a su validez para el
anlisis de los precios, entendemos que es un supuesto perfectamente asumible la
identificacin entre valor de tasacin y precio, pues la tasacin pretende estimar, con
suficiente seguridad. el precio que puede alcanzar el mercado de la vivienda objeto de
26>
De las tres fuentes citadas, solamente Datin investica sisteluticaniente os precios de la vivienda en
la corona metropolitana y provincialEsta empresa que trabaja casi en exclusiva para la Consejerfa de
Poltica lerritorial y el vi NI A). ha constatado cmue el tirn de precios tambin se ha extendido fuera
del municipio dc Madrid a part r de 1987, con unas tasas para 1988 superiores al 30 y el 20% respectivamente.
266
SEGUNDA PARTE
garanta hipotecaria. Una vez dicho esto, hay que aadir que, lamentablemente, slo
el Banco Hipotecario de Espaa explota estadsticamente, de forma sistemtica, los
informes de tasacin. Aunque esta entidad no publica los valores absolutos, ha sido
posible disponer de la informacin que vamos a utilizar para contrastar el crecimiento
del IPC de la Comunidad de Madrid.
Mientras que las tres primeras fuentes utilizan un concepto idntico para la
medicin de estos precios (precios medios de venta al contado por metro cuadrado de
nueva vivienda en promocin), la serie facilitada por el EHE se refiere al valor de
tasacin de las viviendas usadas de segtmnda mano (tambin en pesetas metro
cuadrado).
984
1985
i986
i987
1988
TECNIGRAMA
l. 03
66.996
75877
108.599
151.871
T.C.I
62.049
7i415
SOSI
108.599
162.200
DATIN
62.500
94286
i56.753
i85.6i6
FUENTE:
Eni
267
989
SEGUNDA PARTE
En tres aos los precios se han situado, en termino medio, por encima del
268
SEGUNDA PARTE
1986
1987
i988
2.7
348
49.3
66.2
18.4
29.2
35.6
151
DATIN
BHE
IPC-vIviENm)A
52
4.4
i.4
9.7
TECNIGRAMA
96
13.2
43.1
39.6
FU ENTE:
Em
1,rcsas cil:da s y Com un dad dc Nl ad ni
262
La
Subdireccin de Estudios
del
una lnea de investigacin sobre precios de la vivienda en base a los informes de tasacin con resultados concretamente para
Madrid
razonablenjente satisfactorios.
269
SEGUNDA PARTE
Esto ltimo es en nuestra opinin la clave del debate ya que seria difcilmente
justificable la disparidad de resultados observada entre el ndice oficial y las fuentes
privadas si realmente estuviramos hablando de lo mismo; punto que trataremos ms
adelante, podemos adelantar que entendamos que efectivamente es as y que las
variaciones de precios del componente vivienda en propiedad del IPC se refieren
tambin a precios medios de las viviendas de nueva construccin, por lo que hay que
sospechar que la muestra utilizada y/o la toma de precios no son correctos.
270
SEGUNDA PARTE
Madrid haya saltado a crecer en torno al 10%. Ambos extremos solamente pueden
explicarse por deficiencias en la muestra y en la toma de precios.
OFICIAL
1 PC Vivienda
iPC Vda
IPC Gral
(1)
(2)
(3)
86
0.0
10.0
10.0
4.4
8.3
87
30.0
48.0
43.3
1.4
4.4
88
20.0
35.8
35.8
9.7
5.9
88/85
19.7
30.3
28.9
88/86
24.9
41.8
39.5
5.i
6.1
(1) Se toman los crecimientos mnimos por alguna de las fuentes utilizadas.
(2) Se toman para 1987 y 1988 la media de los crecimientos de Tecnigrama, Datin y
TCI.
(3) Se toman para 1987 y 1988 la media de los crecimientos del BHE y de las tres
fuentes citadas anteriormente.
271
SEGUNDA PARTE
Y aunque ni estn todos los que son, ni son todos los que estn en los clculos
realizados como para convertirlos en estimrmaciones alternativas, la magnitud de las
diferencias echa por tierra sin duda, por ejemplo, la presunta recuperacin de los
salarios y del salario real en este periodo, lo cual es realmente sorprendente.
Este apartado es LIna version resumida del Capitulo IV de M A55 1 EU Antonio. 1988 1,. Evolucin de
los precios de la vivienda en Espaa durante 1987: un anlisis a partir de los valores de tasacin de
viviendas financiadas por el BR E. Mac ri d Documento interno 23/ 1988.
272
SEGUNDA PARTE
En el
caso de alquiler es evidente que las rentas generadas son, precisamente, el importe de
los alquileres; sin embargo, en el caso de que la vivienda la ocupara su propietario,
la dificultad conceptm.mal y estadstica aumenta sensiblemente. La solucin a adoptar es
considerar que estas viviendas pagan un alquiler ficticio.
El importe de los alquileres que hay que imputar a estas viviendas ocupadas en propiedad se identifica
para un ano dado con el correspondiente consumo que hacen las fanilias de servicios de alojamiento
(estos servicios los produce la rama Aluileres de bienes inmuebles). En 1985 (ltimo dato
disponible) los alqiileres imputados representaban el 14,7% deI consumo privado y el valor de la
produccin de esta rama (donde se incluyen no solo los alquileres ficticios sino tambin los realmente
pagados por quienes viven en rgimen de alcmuiler) representaba un 6,7% del PIB.
273
SEGUNDA PARTE
anterior.
-
precios
2.2.1 Comportamiento de los precios en el mercado inmobliaro espaol en el
perodo 1985-93.
Dado que esta parte del trabajo estamos estudiando el comportamiento del
mercado inmobiliario a lo largo del tiempo, considero interesante observar en la
prctica las causas que motivaron este comportamiento en el perodo de tiempo base
de esta tesis.
265
El lector interesado en lemas metodologicos debera consultar OIT (1987). Indice de Precios al
Consumo O.I.T.(XIV Conferencia Internacional de Estadigrahs de Trabajo). Ginebra 1987.
-
274
SEGUNDA PARTE
REAL DECRETO 2097/85 Desarrollo de LEY sobre Rgimen Fiscal Activos Financieros. Y la LEY
i4/i985, de Rgimen Fscal de Determinados Activos Financieros.B.O.E. 30/5.
267
REAL DECRETO LEY 2/1985 de 30 de Ahril,B.O.E. 9/5 Sobre medidas de poltica econmica,
introdujo dos modificaciones en la regulacin del rgimen de arrendanientos urbanos: 18) Libertad en
la transformacin de viviendas en locales de negocio y 21 Libertad ara pactar la libertad de duracin
del contrato, suprimiendo el carcter obligatorio (le la prrroga forzosa art. 8 y 9.
275
SEGUNDA PARTE
7268, en
1985
26$
Abril,B.O.E.
276
SEGUNDA PARTE
277
SEGUNDA PARTE
La escasa rentabilidad de los pagars del Tesoro, y la fuerte carga fiscal de los
denominados afros. en unin a la implacable persecucin de los seguros de prima
270
271
LEY 50/1977.
41 45.
278
Y la LEY
SEGUNDA PARTE
nica, encauzo el dinero negro haca las inversiones inmobiliarias, lo cual, en unin
a otros factores ya comentados, prodtmjo fuertes subidas de los precios, con grave
perjuicio de los qtme acuden a este mercado en calidad de usuarios, y no como
colocadores de fondos ocultos.
Unos 900.000 millones de pesetas- una de cada cuatro pesetas que deberan
haber sido ingresadas por IVA- no llegan a las arcas del Estado.
272
vid.
Enciclopedia Fiscal
vid.
Enciclopedia Fiscal
CISS.
Pag
343-344. i99I.
279
SEGUNDA PARTE
El espectacular atimento del dinero en efectivo dtmrante esos aos, pas de 2,3
274
Segn estudios elaborados por un equipo de expertos, dirigidos por el catedrtico Manuel Logares, para
el Instituto de Estudios Fiscales.
280
SEGUNDA PARTE
Por otra parte, hay que indicar que hasta la aprobacin de la Ley de
Tasas(1989)275, era practica habitual hacer figurar en las escrituras notariales de
compra venta precios mtmy inferiores a los realmente pagados por la transaccin. El
efecto de las medidas descritas supona una clara va para que el dinero negro se
refugiase en inmuebles, tanto para ser destinados a vivienda como a oficinas
comerciales.
-281
SEGUNDA PARTE
los inmuebles en general, que acabo por producir fuertes tensiones sociales al alejar
las posibilidades de adquisicin de una vivienda para amplios sectores de la
poblacin.Para ello se adoptaron ntmmerosas medidas para desincentivar el proceso
alcista desatado. Entre ellas cabe destacar:
urbanizable sin edificar.La ntmeva Ley del Suelo permite llegar incluso a la
expropiacin de aquellos terrenos qte no hayan sido urbanizados en los plazos
fijados. Tambin concede a los Ayuntamientos -a los de ms de 25.000
habitantes y a los que crean convenientes las coiitnidades autnomas- la
posibilidad de realizar expropiaciones con destino a viviendas protegidas o
276
sobre medidas
urgentes en materia
presupuestaria,
1990.
Z7S
TEXTO REFUNDIDO de
la LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por REAL
282
SEGUNDA PARTE
7~9
LEY 18/1991 deI Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, en las disposiciones adicionales
13a
y 14% Al respecto el Registro de Economistas y Asesores Fiscales (entre otros) opino que las medidas
de regularizacin fiscal contenidas en las disposiciones anteriores suponen una oportunidad para que
aquellos contribuyentes que tengan rentas, patrimonios u otros hechos imponibles tributarios ocultos
o incorrectamente declarados regularicen su si tLIaci~n fiscal en comparacion de lo que resultara de una
regularizacin fiscal llevada a cabo por la Administracin. especialmente considerando el nuevo
283
SEGUNDA PARTE
284
SEGUNDA PARTE
<
LEY 8/1989 de 13/4/1989 sobre TASAS Y PRECIOS PBLICOS. Disposicin adicional 4$,
derogada posteriormente por el REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se aprueba
285
VALORACIONES
INMOSILIARIAS
lucrativo,
Y FISCALIDAD
Como se podtii
observar
2.2.3
SEGUNDA
de la Disposicin
PARTE
el
Conclusiones.
tienen un incremento
acumulativo
medio
al ndice de Precios al
disminuidos,
posiblemente
en vivienda,
Consu~no
por deficiencias
en
estadsticas
toma de
precios.
En el acelerado
1983-88,
intervinieron
impulsarlo
(reforma
levantamiento
de la Ley de Arrendamiento
negro
etc.), adhesin
incentivos
mediante
fiscales,
regularizacin
normativa
urbanos,
legislativa
desgravacin
a la CEE y desvo
para
fiscal,
de grandes
al sector inmobiliario.
la cliferente
en el periodo
la aplicaci6n
aparicin
de intervenir
de normas
para frenar
restrictivas
fiscal.etc).
- 286
al efecto
este boom
(supresin
de
SEGUNDA PARTE
2.3
ti
287
SEGUNDA PARTE
288
SEGUNDA PARTE
Es muy importante hacer mencin de los aos tomados como base para estudio,
que en su mayora finalizan en 1991. El motivo es claro ese fue el ltimo ao de
revisin oficial realizada y cuyos datos fueron hechos pblicos. Como ya hemos
comentado, en 1992 se intento una nueva revisin catastral a nivel general pero no
consigui segtmir adelante como ya hemos comentado anteriormente. En la actualidad
diciembre de 1995 se estn haciendo numerossimas revisiones catastrales a nivel
municipal, que lgicamente soy consciente de su existencia pero no son parte de
nuestra tesis.
289
o
2
ca
D
o
E
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o
2
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Z
0
5
o
w
z
O
o
D
ir
(1)
O
w
O
SEGUNDA PARTE
2.3.1.1
30
281
Los datos reibridos a valores Catastrales, estn tomados de las estadsticas publicadas por el Centro
de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria del Ministerio de Economa y Hacienda. Catastro
Inmobi 1 iarl(> Urbano Estadsticas Bsicas 1992Estadsticas 1 8.
-
291
VALORES
RESUMEN
CATASTRALES
CATASTRAL
C-l
AOS DE LA ULTIMA
REVISIN
NUMERO DE
MUNICIPIOS
UNIDADES
URBANAS
-l-
-l1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
REVISADOS
NO REVISADOS
TOTALGENERAL
(2)
-l-
VALOR
CATASTRAL
POR UNIDAD
URBANA
(Miles Ptas)
-2-
4
211
41.5
587
562
547
1.568
2.447
0,05
2,79
5,48
7,76
7,43
7,23
20,72
32,33
28.085
1.102.307
1.967.026
2.016.621
1.865.288
4.224.277
4.195.091
4.682.647
0,13
5,18
9,24
9,47
8,88
19,85
19,71
22,00
83.285
3.047.897
5.022.549
5.131.801
4.422.735
16.528.883
10.469.852
11.980.083
0,14
5,28
8,70
8,89
7,66
28,64
18,14
20,77
109
102
94
94
87
144
92
6.341
1.227
7.568
83,79
16,21
100,00
20.081.342
1.210.918
21.283.260
94,31
5,69
100,00
56.687.086
1.029.017
57.716.103
98,22
1,78
100,00
104,09
31,56
100,00
VALOR CATASTRAL
(Millones Ptas)
% sl el total
% sl la media nacional
- 292 -
94
SEGUNDA PARTE
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0-1
1500
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DE REVISION DEL TOTAL
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SEGUNDA PARTE
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SEGUNDA PARTE
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TOTAL
7.568
REViSIONES
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68.28
1988-89-90
% sobre total.
298
SEGUNDA PARTE
Se aprecia (Cuadro C-2, Pgina 300) que a medida que los municipios tienen
un mayor numero de habitantes de derecho, decrecen los que no han tenido revisin
catastral, a tal punto que para poblaciones stperiores a los 50.000 habitantes prcticamente todos estn revisados (Cuadro C-2a, pgina 301. Grficos GlO a G13,
pginas 304 y 305). Centrndonos en datos totales (Cuadro C-3, pgina 302), faltan
por revisar slo el 16,21% de los inutcipios y prcticamente todos ellos de importancia inferior a los 50.000 habitantes. En cuanto a las tnidades urbanas el resultado
es aun ms elocuente, faltando la revisin slo al 5,69%. Atendiendo a los valores
catastrales la falta de revisin solo afecta al 1,78%, en consecuencia es aceptable
operar dando por valido el supuesto de qte todo el pas esta revisado prcticamente
en 1990. (Exceptuamos el Pas Vasco y Navarra qtme tienen su propio sistema de valoracin).
299
SEGUNDA PARTE
C-2
Intervalos de
Poblacin
(Habitantes)
Nmero de
Municipios
No
revisados
Unidades
Urbanas
No
revisadas
Valor
Catastral
(Millones
Ptas)
No
revisado
Valor
Catastral
por
Unidad
Urbana
No
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167
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174.591
54.513
312
501-1.000
174
121.070
42.112
348
1.001-2.000
127
147.763
69.157
468
2.001-5.000
100
171.146
127.434
745
5.001-10.000
66
220.764
230.476
1.044
l0.001-50.000
35
307.658
425.110
1.382
50.00l-l00.000
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74.461
3.050
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1.227
7.568
20.081.342
1.201.918
21.283.260
56.687.086
1.029.017
57.716.103
2.823
856
2.712
TOTAL REVISADO
TOTAL NO REVISADO
TOTAL
300
SEGUNDA PARTE
C-2a
Intervalos de
Poblacin
(Habitantes)
Unidades
Urbanas
Municipios
-1-
-1-
Valor Catastral
(Millones Ptas)
-1-
50.0Ol-100.000
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1.544.993
98,4
5.021.220
98,5
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44
100
3.940.230
100
11.453.857
100
Ms de 500.000
100
3.382.152
100
14.674.124
100
TOTAL REVISADO
TOTAL NO REVISADO
TOTAL
6.341
1.227
7.568
20.081.342
1.201.918
21.283.260
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50001-100000
>500.000
SEGUNDA PARTE
que la inedia nacional slo da 2.712.000 Pts, lo que demuestra que la u.u. tienen unos
valores mayores en los municipios de ms habitantes y que supone el 116% del tipo
medio general. Fijndonos en el ctmadro C-6 (pgina 310) vemos que a poblacin con
mayor nmero de habitantes corresponde mayor valor por tnidad urbana.
ms
de 50.002.402
306
SEGUNDA PARTE
nacional) arrojan 5.081.684 tm.u. que stmponen el 25,29% del total nacional con un
valor catastral 7.713.641 millones de pesetas que se sita en el 13,37% del total
nacional, siendo stm valor medio catastral por u.u. de 1.433.000 Pts, que supone el
53% de la media nacional.
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VALORACIONES
SEGUNDA PARTE
INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD
En lo referente a las grandes ciudades (Cuadro C-8, Pgina 314). Grficos G14
a G16, pginas 315 y 316) como datos significativos podemos apreciar entre las 46
capitales que contienen las estadsticas o sea el 0,61 % del total de municipios de pas,
arrojan el 29.87% de u.u. 6.356.790 u.u., los valores catastrales suponen 23.482.377
millones de pesetas. alcanzan el 40,69% del importe nacional, la inedia por unidad
urbana de 3.694.000 de pesetas, que sita en el 136,21% del valor medio.
Las capitales Barcelona y Madrid agrtipados (Cuadro C-8, Pgina 314) dan
2.101.774 ti.u., equivalente al 9,8% del total nacional, en cuanto a valores catastrales
arrojan 10.915.896 millones de pesetas, con el 18,91% del valor nacional y 5.241.000
Pts de media por u u. (el 193% de la media). Agregando a los importes anteriores las
de las capitales sigtientes en importancia (respetando el orden alfabtico) Sevilla y
Valencia alcanzan entre las cuatro capitales 2.855.418 u.u. con el 13,42% sobre el
total nacional, en cuanto a valores catastrales se alcanzan 13.093.793 millones de
pesetas, con un 22,69% sobre los valores nacionales. La media por u.u. se sita en
4.585.000 Pts que equivale al 166% de la media nacional.
-311
VALORACIONES
SEGUNDA PARTE
INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD
46.800.207
millones Pts de valor catastral (el 81,09%) y 2.439.863 Pts de valor medio por u.u.,
inferior a la media nacional, eqtmivalente al 90% de dicha inedia. Si a los importes
sealados les deducimos Sevilla y Valencia o sea los totales nacionales sin Barcelona,
Madrid, Sevilla y Valencia, nos situamos en los siguientes valores: u.u. 18.427.842,
qte suponen el 86,58% del total nacional, los valores catastrales, alcanzan a
De todo ello aparece una clara perspectivaz las mayores concentraciones arrojan
lgicamente mayor mimero de tnidades urbanas pero tambin que sus valores son
notablemente superiores a los del resto del pas, y ello pese a los casos de Valencia,
que solo supera a la unidad inedia urbana nacional en dos puntos y Sevilla que en su
casco urbano hay grandes espacios dedicados a actividades de tipo militar y hace
disminuir los valores medios del conjunto, arrojando la inedia de u.u. el 114% de la
inedia nacional.
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SEGUNDA PARTE
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Sin temor a error, nos atrevemos a adelantar (puesto que ser tesis a proponer)
que el valor catastral en la generalidad de los casos estudiados puede situarse
considerablemente por debajo de la realidad del mercado.
-317-
RESUMEN
POR
PROVINCIAS
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Cdigo
de la
Provincia
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Nti~nero
de
Munici4os
Unidades
Urbanas
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571.854
2.418
1.512
2.280
[.575
2.271
89,16
55,75
84,07
58,08
83,74
27
28
29
30
32
LUGO
MADRID
MALACA
MURCIA
ORENSE
66
179
111(1
45
92
227.183
2.316.448
714.579
67(1.1)28
299.874
386.510
9.770.397
2,422.272
1.260,384
434.310
1.701
4.218
3.390
1.881
1.448
62,72
155,53
25,00
69,35
53,39
34
35
36
26
37
PALENCIA
PALMAS (LAS)
PONTEVEDRA
RiOJA (LA)
SALANIANCA
191
34
61
174
362
157.017
434.961
416.651
206.046
302.793
244.527
1.486.958
1.066.137
419.147
423.148
1.557
3.419
2.559
2.034
1.397
57,41
126,07
94,35
75,00
51,51
38
40
41
42
43
53
2(18
11>4
83
83
394.484
141,576
672.1(17
25,923
468.133
1.246.859
220.481
1.870.263
92.108
1.434.611
3.161
[.557
2.783
731
3.065
116,56
57,41
102,62
26,95
113,02
44
45
46
47
49
TERUEL
TOLEDO
VALENCIA
VALLADOLID
ZAMORA
236
21)4
263
225
248
131.048
341.813
1.391.791
267.4(15
212.7(16
63.562
732.849
3.3 18.618
593.262
196.699
1.248
2.144
2.384
2.219
925
46,02
79,06
87,9!
81,82
34,11
50
SI
52
ZARAGOZA
CEUTA
MELiLLA
291
1
1
504.831
6.761
[3,1)26
.291.936
59.293
9.054
2.559
3.538
2.230
94,35
130,46
82,23
7.568
21.28226(1
57.716.101
2.712
100,00
TOTAL
-318-
RESUMEN
DE LAS CAPITALES
DE PROVINCIA
C-Sb
Cdigo
de la
Puovnea
N~~,nIre
ele la
Ca
1, Ial
Ao de la
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3ev3s3on
Unidades
Urbanas
VALOR
CATASTRAL
(Millones Pias)
02
03
04
05
06
ALBACETE
ALICANTE
ALMERA
AVILA
: BADAJOZ
87
85
87
88
84
65.198
170.783
94.083
26.419
56,783
171.854
524.003
227.908
70.237
178.374
2636
3.068
2.422
2.659
3.141
97,20
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98,05
115,82
08
09
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12
BARCELONA
BURGOS
CCERES
CADiZ
CASTELLN
88
89
86
85
85
742.544
102.876
40.408
45.654
76.487
3.809.408
267.214
114.754
240.557
223.136
5130
2.597
2.840
5.269
2.917
i89.i6
95,76
104,72
194,28
107,56
13
14
15
16
17
CIUDAD REAL
CORDOBA
CORUA
CUENCA
GERONA
84
89
90
87
90
30.200
140.664
1(11.613
23.480
36.715
80.477
321.466
447,084
49.205
219.290
2.665
2285
4.400
2.096
5.973
98,27
84,26
162,24
7729
220,24
18
19
21
22
23
GRANADA
GUADALAJARA
HUELVA
HUESCA
JAEN
88
85
87
88
89
149.459
30.831
56.236
30.499
57.610
344.887
99.899
149.128
76.270
193.691
2.308
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119,47
97,79
92,22
123,97
24
26
27
25
28
LEN
LOGROO
LUGO
LLEiDA
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87
86
89
85
88
54.286
59.837
46.893
54.689
1.359,230
223.052
185.425
159.371
165.064
7.106.488
4.109
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3399
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125,33
111,28
192,77
29
30
32
33
34
MLAGA
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OURENSE
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PALENCIA
90
90
89
89
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35
36
37
38
PALMA DEMAI.LORCA
PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS>
PONTEVEDRA
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85
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179.878
157.944
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SANTANDER
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50
ZARAGOZA
88
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46
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57,63
136,21
REVISADOS
NO REVISADOS
TOTAL
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319-
SEGUNDA PARTE
2.3.1.2
Son diversos los efectos fiscales sobre los inmuebles urbanos, como ya se ir
comprobando a lo largo del trabajo. Nos referimos en estas lneas al denominado
tlflpuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. La existencia de este tributo
ya tiene races muy aejas, es uno de [os que formaron, con uno u otro titulo, parte
de las que se llamaron cuatro viejas contribuciones y que configuraron el sistema
impositivo del siglo XIX, el siglo de los impuestos.
252
253
LEY 39/1988 dc 28 dc diciembre. B.O.E. n3I3 dc 30/12, articulo 73.2 por e] que se fijan los tipOs
dc Liravanlen.
-
320
SEGUNDA PARTE
Base Imponible: La Base Imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles esta
constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles no exentos.
Haciendas LocalesEl tipo de gravamen general es el 0,4%, pudindose incrementar este porcentaje
por razn de la poblacin, capitalidad de provincia o Comunidad Autnoma y
284
3j3
~t)
321
SEGUNDA PARTE
servicios pblicos prestados por el Ayuntamiento. Los municipios en los que entran
en vigor revisiones de los valores catastrales pueden reducir el tipo de gravamen
general hasta la cuarta parte, durante un perodo mximo de tres aos desde la entrada
en vigor de los nuevos valores catastrales.
En el cuadro C-l0 y CI
(pginas
322
SEGUNDA PARTE
prxima a la media del valor catastral de 2.712.000 Pts, como ya hemos visto al
ocuparnos de los valores catastrales.
El cuadro C-9 (pgina 325), cuyo contenido esta referido a los tipos de
gravamen aplicados, apreciamos que en el intervalo que comprende desde el 0,4% al
0,8% hay 6.430 municipios equivalentes al 85% del total (7.568 municipios), por
encima del 0,8% tenemos 465 municipios (el 6%) y menos del 0,4% hay 664 municipios (el 9%). Estn, por tanto en trminos generales, los tipos de gravamen entre
el 0,4% y el 0,8%.
Segn el cuadro C-l 1 (Pgina 327), que establece los importes por intervalos
de poblacin, podemos disponer dos grandes grupos, segn se trate de poblaciones
menores o mayores de 5.000 habitantes y segn esto llegar a lo siguiente:
Las poblaciones menores de 5.000 habitantes (Cuadro C-l la, Pag 328), tienen
unas bases imponibles de 7.326.056 millones de pesetas equivalente al 13,73% deI
total. Las poblaciones que tienen ms de 5.000 habitantes tienen sus bases imponibles
por un importe dc 47.454.466 millones de pesetas, equivalente al 86,63% del total,
al considerar las bases imponibles y el nmero de recibos, pueden establecerse que la
media por recibo (tiurbana) arroja 1.647.000 Pts para municipios menores de 5.000
323
SEGUNDA PARTE
Los municipios menores de 5.000 habitantes son 6.540 (el 86,4%) y los
mayores de 5.000 habitantes 1.028 (13,6%).
324
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G20
SEGUNDA PARTE
En el cuadro C-13 y C-14 (Pginas 334 y 336), se recogen los datos por provincias y capitales, extrayendo las de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, que
utilizando los datos contenidos dan lugar al cuadro C-15a (Pgina 339), del cual
podemos deducir: Barcelona y Madrid (provincias) C-15a tienen a su cargo, casi a
partes iguales, el 31,78% de las bases imponibles nacionales (excepcin, hecha de
Navarra y Pas Vasco), la media por recibo por unidad urbana es del 139% sobre la
inedia nacional, o sea 39% ms que la media nacional. Entre las cuatro provincias ms
destacadas, o sea, agregando Sevilla y Valencia, se alcanza una base imponible del
40,89% nacional, con una base imponible por unidad de 3.439.102 Pts, que equivale
al 125% de la media general o sea 25% mayor que la media nacional.
SEGUNDA PARTE
En Madrid -capital- los importes son 1.349.811 (el nmero de recibos u.u.,
equivalentes al 6,8% del total, las bases imponibles alcanzan 6.092.754 millones de
pesetas equivalente al 11,12% del total general, la inedia queda 4.513.783 pesetas
(inferior a Barcelona) con un porcentaje del 164% sobre la inedia nacional, siendo su
tipo de gravamen del 0,43% (la mitad de Barcelona).
Agrupando las capitales (Cuadro C-15, Pgina 338) Barcelona y Madrid- Sevilla
y Valencia, llegamos a que los recibos (posibles u.u) son 2.845.999, con el 14,30%
del total general, 12.080.059 millones de pesetas, de bases impositivas, 22,05% del
total nacional y 4.244.576 pesetas de base impositiva media por unidad con el 154%
sobre la media nacional. Hay que destacar que la media esta notablemente disminuida
a causa de que para Sevilla solo llega el 112% y para Valencia que esta prcticamente
en la media nacional, con el 100,04%.
332
SEGUNDA PARTE
333
SEGUNDA PARTE
N0 Municipios
N0 Recibos
Base Imponible
Cuota tntegra
Deuda
Tributaria
ALBACETE
ALICANTE
ALMERA
ASTURIAS
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2,60
7.345
1.116
11.034
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2,10
0,32
3.15
0,15
2,37
6.858
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9.939
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7.657
2,10
0,33
3,04
0,16
2,34
TERUEL
TOLEDO
VALENCIA
VALLADOLID
ZAMORA
236
204
263
225
248
3.12
2,70
3,48
2,99
3,28
0.925
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0,56
1,65
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1,26
0.73
45,660
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590,039
77.533
0,27
1,29
5.72
1,08
0,32
827
3.614
23.934
4.517
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0,24
1.03
6,85
1,29
0.37
797
3.324
22.626
3.809
1.113
0,24
1,02
6,92
1,17
0,34
ZARAGOZA
291
3.84
481.373
2,43
259.641
2.30
7.642
2,18
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2,16
6.341
1.227
7.568
83,79
16.21
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9.003.625
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100.0
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2,21
100,0
319.487
7.525
327.012
97,70
2,30
100,0
REVISADOS
NO REVISADOS
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Tipo de
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Cuota
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Deuda
Tributaria
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AlICANTE
ALMEIZIA
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87
85
87
88
84
62.881
70.775
86.352
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2.73
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3.20
3.809.408
232.644
117.618
201.697
223.136
7.46
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.54
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1.02
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1,303
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2.031
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1.654
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0.96
1,24
CIUDAD REAl.
CORrOBA
CORUA
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84
89
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90
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2,20
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291.304
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0.65
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2.165
2.286
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0,46
1,63
1.72
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GRANADA
88
85
87
88
89
49.759
30.172
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55,989
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0,48
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0.46
0,90
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57.402
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(.61
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336
SEGUNDA PARTE
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(Millones Ptas>
Municipios
Deuda
Tributaria
(Millones Ptas)
Revisados
No revisados
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45
46
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SEGUNDA PARTE
2.3.1.3
Conclusiones.
341
SEGUNDA PARTE
Se trata, en primer lugar, de estudiar los niveles en los que se sitan los valores
catastrales en relacin con los valores de mercado en el conjunto y en el mbito de
cada uno de los municipios considerados. En segundo lugar, se analiza la distribucin
espacial por distritos municipales (o sectores de valoracin en el caso de Sevilla) de
los valores de mercado y de los valores catastrales en cada una de las ciudades.
2.3.2.1
Estudio estadstico.
Los datos del valor catastral utilizados corresponden a los valores vigentes en
1991. La informacin desgregada espacialmente a nivel de distrito municipal o sector
de valoracin procede de una exploracin especial realizada a finales de 1990 en los
grandes municipios del pas.
posteriormente dejada sin efecto. Para Barcelona, Madrid y Sevilla se dispone de datos
285
vid.
342
SEGUNDA PARTE
de valor de mercado total por distritos y valor medio por unidad urbana, mientras que
en el caso de Valencia solamente se dispone de este ltimo dato.
bajos- pero tambin se explica por el hecho de que en Valencia los garajes constituyen
unidades urbanas aparte, cosa que no sucede en los otros municipios estudiados.
Los valores de mercado por unidad urbana a finales de 1990 de los cuatro
mayores municipios del pas por su volumen demogrfico variaban desde casi 23
millones por unidad urbana de Madrid hasta 4,5 millones de Valencia, pasando por
19 millones en Barcelona y casi 16 en Sevilla. La inedia de Valencia est, como
venimos sealando, sin embargo, algo infravalorada por la incidencia de los garajes
que se contabilizan por unidades urbanas independientes.
343
SEGUNDA PARTE
344
SEGUNDA PARTE
Estadsticas del valor de mercado y del valor catastral medio por unidad urbana
segn distritos municipales.
(En millones de Pts)
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Madrid
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12,15
54,83
4,92
2,73
55,49
0,06
(*) Se ha excluido el distrito de la Tablada por tener un reducido numero de unidades urbanas con un elevado
valor correspondiente a zonas militares e industriales que desvirtuaban los datos.
0.01.
345
SEGUNDA PARTE
X. Media Aritntica.
$.
Desviacin Tpica.
Los valores catastrales tienen en todos los casos, excepto en Madrid, una menor
dispersin, tal como revelan los coeficientes de variacin. Ello significa que el
mercado tiene un rango de variacin que los valores catastrales no recogen. La cuestin es ver si las diferencias entre las series de valores de mercado y las series de
valores catastrales obedecen a algn tipo de lgica o si, por el contrario, son diferencias arbitrarias.
2.3.2.2
Se plantea como hiptesis la posible relacin entre los niveles del valor de
mercado y la distancia de los valores catastrales respecto a ]os valores de mercado.
La formulacin de la hiptesis es la siguiente: El atnento de los valores de mercado
de los bienes inmobiliarios discurre en paralelo al aumento de la distancia de los
valores catastrales respecto de los valores de mercado. Dicho con otras palabras,
cuanto ms alto es el valor de mercado de un inmueble ms alejado esta el valor
catastral del valor de mercado?.
346
SEGUNDA PARTE
Para verficar esa hiptesis se han calculado para cada municipio los
coeficientes de correlacin lineal entre el valor de mercado medio por unidad urbana
de cada distrito municipal y el ndice valor de mercado/valor catastral que refleja la
distancia del valor catastral respecto del valor de mercado. En Barcelona, Sevilla y
Valencia las correlaciones son positivas y significativas. Son muy altas en los dos
primeros casos con valores respectivos del 0,82 y 0,91, siendo la correlacin ms baja
en Barcelona con un 0,68. En el caso de Madrid no hay una correlacin positiva entre
las dos variables consideradas.
347
SEGUNDA PARTE
348
SEGUNDA PARTE
286
Los datos referidos a Valores Catastrales, estn tomados de las estadsticas publicadas por el Centro
de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria del Ministerio de Economa y Hacienda. Catastro
Inmobiliario Urbano-Estadsticas Bsicas l992-Estadsticas 18.
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SEGUNDA PARTE
Avanzando las conclusiones, que en buena parte van ha ser la base a demostrar
en esta tesis, se puede afirmar las siguientes cuestiones:
-
Los valores catastrales estn muy lejos de los valores de mercado en todas las
ciudades espaolas.
-
catastrales.
-
2.3.2.3
Se han reflejado (Cuadro C-22, pgina 359) los datos originales del estudio,
Por su parte (Cuadro C-23, pgina 360), se han establecido unas columnas
(1), (2) y (3). que aparecen tomando el dato Precio medio de la vivienda, las
veces que este precio medio de mercado, contiene a los valores catastrales
medios nacional, de la provincia de Madrid y del distrito municipal.
357
SEGUNDA PARTE
Se ha tenido inters en incluir (Cuadro C-24 y C-25, pginas 361 y 362) datos
358
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5.44
2,40
7.58
Coalada
21.8
88,2
47.5
135.000
2.702
8.07
6,73
17,58
Alcobendas
21.2
11,0
65.6
160.500
4.598
4.61
2.39
14.27
Villarnevade la Caada
21
20,9
84,4
23.6
105.000
4.095
5,70
3.43
5,76
Alcal de Henares
18
20.1
80,6
27.9
134.10(1
3.106
6,47
3,48
8.98
Mstoles
20.1
11,5
27.5
126.000
2.444
8.22
4,78
11.25
8. Agustn de Gssadalix
89.9
84.4
28.11
834.000
3.762
5,29
3,83
7.44
Getafe
86
88.9
13.1
28.0
843.51)0
2,78!
6.97
4.71
10.07
Legans
II
18.6
7.3
29.3
137.5(11>
1.934
9.87
8.95
15.16
20
88,1
85.5
23,!
154.Sfifi<fi
2.874
6,30
5.39
8.04
17.6
83.6
31.0
143,5(fi(fi
2.859
8.85
6,30
84.36
80
16,9
88.6
34,2
55,lfi(fiO
5.827
3,29
2.26
6,67
Cobaenar
85.5
83.2
32.8
135,5110
2837
5.46
4.62
11,56
Para
15,2
4.8
86.8
825.50(fi
8.929
7.88
7,67
8.78
26
15.0
80.5
25.0
888.0110
3,558
4,22
2,95
7,03
Las Rozas
84.0
83.4
37.8
195,00(1
4.543
3.08
2.94
8,87
5. Femando de Henares
83,3
83,8
83.7
135.000
3.132
4,25
4,18
4,37
Valdeosorillo
12,8
8.7
87.8
112.1(1(0
.944
6.58
4,47
8,79
Fuenlabrada
lO
12.6
88,7
87.2
18.1(00
2.608
4,84
4,50
6,68
Collado Villalba
80
82.2
9.4
26.5
131111(fi(l
2.480
4.92
3,79
80.69
Pinto
84
82.0
80.8
83.5
25.000
43114
2.79
2,58
3.14
Valdensoro
11,2
9.0
84.0
14.000
3.579
3.83
2,51
3.91
Galapagar
85
10.6
9.8
13.5
82(I.lfi4llfi
3.853
3.36
2.87
4,28
80.5
9.2
11.2
819.0481
2.870
4.84
4,23
5,16
52
88.5
8.2
27.5
16(10(1
4.218
2,73
8,94
6.52
690
28.0
12.9
311.11
14(l.5(llfi
3.44(1
6,80
3,75
8.72
Alcorcn
Torrejn de Ardoz
Totales y Medias
(3) Valor
D
D<.
359
C-23
DISTRITO
Pronioc.
Precio
Precio
de hecho
Estud.
medio
vivienda
(millones)
unitaria
media
(Pias/ni)
Valor
Catastral
medio par
distuito en
miles de
pta5
(1)
(2)
(3)
1 Centro
140.186
82
89.4
245.900
9.980
7,85
3,64
1,94
2 Arganzuela
888.555
17
24.3
289.500
3.560
8,96
4,65
6,82
3 Retiro
829.588
24,8
248.000
6.970
9,84
4,74
3,56
4 Salamanca
858.676
38
54,8
397.800
9.070
20,20
80.48
6,04
5 Chamartin
149.073
16
27,4
284.200
7.580
80,10
6 Tetun
847.678
46
87,3
237.80<1
6.620
7 Chamber
862,294
84
46.8
336.100
8 Fuencarral - El Pardo
210.880
25
29,9
9 Moncloa - Aravaca
807.764
84
10 Latina
269.366
81 Carahanehel
5.24
3.68
6,38
3,38
2,68
8.960
87.26
8,95
5,22
280.7110
4.770
81,02
5,72
6.27
23,9
299.80<1
9.880
8,81
4,57
2,60
89
15,0
893.000
2.430
5,53
2.87
6,17
233.297
25
88.2
183.200
2.260
6,78
3,48
8,05
20.904
87,3
79.3(10
2.530
6,38
3,38
6,84
83 Puente valecas
228.559
46
86,0
893.000
2.840
5,90
3,06
7,48
14 Moratalaz
107,395
25.6
208.800
2.550
9,44
4,90
10,04
15 Ciudad Lineal
226.387
38
25.3
275.300
3.270
9,33
4,84
7,74
16 Hortaleza
840.323
86,8
203.800
4.060
6,89
3,2]
4,14
l7ViIIaverde
125.864
86.5
64.600
2.820
6,08
3.86
5,85
88 Villa de Vallecas
68.012
84,6
870.500
2.870
5,38
2,79
5,09
89 vielvaro
48.00!
86,0
836.200
2.580
5,90
3,06
6,37
2OSanBlas
827.920
8,7
888.300
3.060
6,90
3,58
6,18
28 Barajas
65.226
89,8
220.500
6.860
7,30
3,79
3,21
3.048,801
352
26.0
238.0<8)
5.080
9.59
4.92
5,89
82 Usera
TOTALES Y MEDAS
Valores
Nacional
2.712
360
LISTA DE PRECIOS
(En millones de ptas)
MARBELLA
C24
Tipo
Valor
en miles
miles de
de Ptas.
6.486
Valor catastral
catastral medio
medio por
por U.U.
U.U. poblacin
provincia en
Pias. 3.390
Valor catastral medio por U.U. nacional en miles de Ptas. 2.712
5tip.
Cons.
(o,)
Sup.
Comdn
(m)
Sup.
Terraza
(ni)
Sup.
Total
(m)
Precio en
Ptas
Mm-MAz.
JARDN ANDALUZ
2 Dornit.
C
2 Baos
(2)
(3)
835-125
86-82
128-209
32-46
4,93/7,09
9,44/13,57
81,80/86,96
3 Baos
147-155
62-92
286-247
42-53
6,48/15,63
82,39/85,63
85,49/89,54
3 Dormit.
3 Baos
(tico)
890-202
80
45-84
256-297
62-80
9,56/12.33
8,29/23,60
22,86/29,50
835-838
37-42
885-888
(a)59-66
9,17/10,87
87,40/89,76
28,76/24,34
838-847
88
29-49
176-202
(b)34-56
5,24/8,63
0,03/16,52
82,54/20,65
212-233
288-229
85
7
808-883
98-1 83
334-352
332-359
(a)lli-121
(b)74-I05
I7,ll/88,66
l8,41/86,19
32,74/35,69
23,83/30,97
40,97/44,62
27,29/38,72
832-159
II
41-88
893-206
(a)65-89
8002/13 7?
89,17/26,25
23,96/32,82
832-858
II
48-73
893-224
(b)50-65
7,71/80,02
84,74/89,17
88,44/23,97
888-236
280-236
84-87
87
99-835
99-835
315-377
337-377
<a)l24-83l
~b)94-l 7
19,12/20,89
14,49/18,04
36,58/38.64
27,73/34,58
45,72/48,30
34,66/43,14
80.48/83,00
20,06/24,78
25,07/31,00
3 Dormit.
D
JARDN PERSA
2 Dormil.
B
2 Baos 4Aseo
3 Doraiit.
3 Baos +
Aseo
(tico)
JARDN JAPONES
2 Dorml.
E
2 Baos +
Aseo
3 Dormit.
3 Baos +
Aseo
(tico)
SUMA ...............,,...........,...,............
747-929
MEDIA ......
68-84
Fuente: Marina
Puente Romano
y Elaboracin Propia.
361
PRECIOS DE LANZAMIENTO
MARBELLA
C25
Nivel
Planla
SUPERFICIES REALES
PRECIO DE
VENTA
(incluso
Garage y
Trastero)
Sup. Total
(sin incluir
garaje y
trastero)
nacional en
Sup. Cubierta
(Cerrada y
abierta)
Stp. Terrazas
y solarium
a,
a,
ni
107,55
25,58
133,13
32.475.250
5.01
9,60
88,97
806,59
26.79
133,38
38.724.400
4,89
9,36
18,70
107,55
25,64
833,89
33.332.300
5.14
9,83
12,29
106,59
24,53
831,12
32.858.650
4,96
9,49
11,86
868,27
7097
238,54
59.374.351>
9,85
17,51
28,89
883,88
2.i,82
839,70
32.255.8(X)
.5.43
>0,40
13,00
189,78
805,32
225,03
51.420.900
7.93
85,87
88,96
804,87
38,00
835,87
32.595.000
5,03
9,62
12,02
805,84
30,52
836,36
32.992.600
5.09
9,73
82,87
104,87
28.83
833.00
33.240.450
5,12
80,07
2,26
132,74
32.27
165,01
48.022.000
6,32
12,80
85,83
802,69
22,48
125.10
31.846,0(10
4,98
9,39
11,74
129,48
29,09
858,50
40.968.000
6,32
82,08
85,18
186,28
102,20
288,32
48.896.800
7,43
82,22
87,77
838,30
834,60
272,90
65.875.800
80,16
19,43
24,29
807,60
26,86
834,46
32,084.800
4,95
9,64
81,83
810,80
3(1,83
840,93
33,932,250
5.23
80,08
82,58
107,60
27.86
[35.46
34.005.800
5,24
80,03
82,54
180,80
34,33
845.83
36.832,6(1(1
5,57
80,66
13,32
105,64
28,76
834,40
33.738.400
5.20
9,95
12,44
864,40
88,25
252,65
67.058.500
10,34
89,78
24,73
828,68
883.29
234,90
54.587.800
8,48
86,08
20,10
893.947.000
40.634.000
6,26
12,00
85,00
Pias
SUMA
MEDIA
~)
362
SEGUNDA PARTE
2.3.2.4
Conclusiones.
Dentro del estudio de mercado que se esta realizando, parte destacada del
mismo, se refiere a la zona nadrilea, tanto por sus caractersticas intrnsecas como,
por la mayor posibilidad en cuanto a la realizacin del trabajo conleva, se ha
entendido como muy conveniente ir tocando los pueblos de la periferia que tienen
cierta importancia, por su proximidad a la capital, nivel econnico, dinmica
comercial, etc. Se tocaran las zonas Norte, Este y Sur, dejando sin tratar la zona
Oeste dentro de esta parte del trabajo, dado que por sus caractersticas de abundar en
grado elevado la vivienda de precios muy altos y zonas residenciales, el resultado final
podra sufrir una distorsin sustancial en la visin generalizada de la realidad del
mercado nacional; no obstante y por entender que en el conjunto del estudio deben
tener reflejo, si bien no particularizado la vivienda de precio alto, en la parte general
se tomaran las muestras suficientes de esta parte de mercado.
363
SEGUNDA PARTE
364
SEGUNDA PARTE
2.3.3.1
Alcal de Henares.
Distrito 1
Nmero de habitantes: 6.513 de clase media.
Equipamientos: Colegios de EGB y BUP, facultades, mercados, comercios,
muchas zonas verdes, bancos, etc.
Metros cuadrados y precios aproximados de las viviendas:
40 metros cuadrados
8.300.000 Pts.
70 metros cuadrados
9.000.000 Pts.
90 metros cuadrados
11.000.000Pts.
14.000.000 Pts
TOTALES
365
42.300.000 Pts.
SEGUNDA PARTE
20 a 25 aos.
4 a 5 plantas.
.......................
Distrito II
Nmero de habitantes: 28.017 de clase inedia baja (ms baja).
Equipamiento: colegios, centros de formacin profesional, estacin elctrica,
ciudad deportiva municipal, comercios, bancos, etc.
Metros cuadrados y precios aproximados de las vvendas:
65 metros cuadrados
7.500.000 Pts.
70 metros cuadrados
100 metros cuadrados
8.000.000 Pts.
11.000.000 Pts.
TOTAL
MEDA (26.500.000/3).... 8.833.333 Pts.
26.500.000 Pts.
15 a 20 aos.
9 a 10 plantas.
Distrito III
Nmero de habtantes: 19.940 de clase media.
Equipamientos: Colegios de EGB, BUP, zonas verdes, conercos, bancos, etc.
Metros cuadrados y precio aproximado de las viviendas:
70 metros cuadrados
10.000.000 Pts.
90 metros cuadrados
13.000.000 Pts.
18.000.000 Pts.
TOTAL
41.000.000 Pts.
366
SEGUNDA PARTE
15 a 20 aos.
9 a 10 plantas.
Distrito IV
Nmero de habitantes: 17.964 de clase media.
Equipamientos: Colegios de EGB y BUP, centro comercial Nueva Alcal,
campo de ftbol, comercios, bancos, etc.
Metros cuadrados y precio aproximado de las viviendas:
70 metros cuadrados
10.000.000 Pts.
90 metros cuadrados
12.000.000 Pts.
14.000.000 Pts.
TOTAL
36.000.000 Pts.
MEDIA (36.000.000/3)
12.000.000 Pts.
10 a 12 aos.
12 plantas.
Distrito V
Nmero de habitantes: 26.036 de clase nedia alta.
Equipamientos: Colegios de EGB y BUP, centros de FP, pabelln deportivo,
ciudad deportiva, centro comercial El Valt, comercios, bancos, etc.
10.000.000 Pts.
90 metros cuadrados
18.000.000 Pts.
25.000.000 Pts.
TOTAL
53.000.000 Pts.
367
17.666.666 Pts.
SEGUNDA PARTE
10 plantas.
Distrito VI
Nmero de habitantes: 30.263 de clase media.
Equipamiento: Colegios, centro de fornacin integral, zona universitaria,
polgono industrial (La Rasgaravita), zona deportiva, Pabelln Caja Madrid,
residencia de ancianos, conercios, bancos, mucha zona verde, centro comercial
La Dehesa, etc,
Metros cuadrados y precio aproximado de las viviendas;
70 Inetros cuadrados
10.000.000 Pts.
90 metros cuadrados
14.000.000 Pts.
18.000.000 Pts.
TOTAL
42.000.000 Pts.
MEDIA (42.000.000/3)
14.000.000 Pts.
15 o ms aos.
4 a 9 plantas.
Distrito VII
Nmero de habitantes: 14.715 de clase media alta.
Equipamientos: colegios, renfe, comercios, bancos, bibliotecas, etc.
Metros cuadrados y precio aproximado de las viviendas:
90 metros cuadrados
18.000.000 Pts.
22.000.000 Pts.
TOTAL
40.000.000 Pts.
MEDIA (40.000.000/2)
368
20.000.000 Pts.
SEGUNDA PARTE
Distrito VIII
Nmero de habitantes: 20.692 de clase inedia.
Equipamiento: polgono industrial, cementerios, colegios de EGB y BUP,
universidad, zona deportiva, zonas verdes, comercios,bancos, etc.
Metros cuadrados y precios aproximados de la vivienda:
70 metros cuadrados
10.000.000 Pts.
90 metros cuadrados
12.500.000 Pts.
15.000.000 Pts.
TOTAL
37.000.000 Pts.
6a7 aos.
7 a 8 plantas.
Debo indicar que los precios anteriormente sealados son aproximativos, ya que
en la venta de vivienda de segunda mano hay que tener en cuenta muchos factores no
slo la superficie (pesa la orientacin, altura, vistas, ascensor, servicios, estado de
conservacin, etc).
369
107.074.998 8
13.509.374 Pts.
SEGUNDA PARTE
2.3.3.2
Alcobendas
En pisos de plantas varias y ticos, los precios oscilan entre siete millones de
pesetas(siendo sunamente escasa esta oferta) y treinta millones, pudiendo dar por
bueno, el termino medio de unos diecisis millones de pesetas. Si bien los ticos,
quiz por su escasez, para nayor rigor de precio los sitan entre los nueve y veintin
millones, por lo que el precio medio se sita en los veinte millones de pesetas.
Los precios de los chales adosados se sitan entre los diecisis y cincuenta
millones de pesetas, encontrando buenas viviendas chales, ya desde los treinta
millones. Los chales no adosados, hay que tomar como precio desde los veinticinco
millones a los cien millones. En general la informacin obtenida, apunta a que las
ofertas actuales (final 1994) estn muy cercanas a los valores de coste (suelo, ms
construccin, ms gastos bancarios y generales).
370
SEGUNDA PARTE
PRECIO
PRECIO
CHALE-ADOSADO
CHALE-UNIFAMILIAR
(MILES Ps)
50.000.000
17.40
11.85
90.000.000
31.30
21.34
45.000.000
15.66
10.67
80.000.000
27.84
18.97
40.000.000
13.92
9.48
70.000.000
24.36
16.60
35.000.000
12.18
8.30
60.000.000
20.88
14.22
30.000,000
10.44
7.11
50.000.000
17.40
11.85
25.000.000
8.70
5.93
40.000.000
13.92
9.48
20.000.000
6.96
4.74
30.000.000
10.44
7.11
15.000.000
5.22
3.56
20.000.000
6.96
4.74
10.000.000
3.48
2.37
0.000.000
3.48
2.37
5.000.000
1.74
1.18
5.000.000
1.74
1.18
provincia.
371
SEGUNDA PARTE
PRECIO
30.000.000
10.44
7.11
25.000.000
8.70
5.93
20.000.000
6.96
4.74
15.000.000
5.22
3.56
l0.000.000
3.48
2.37
5.000.000
1.74
1.18
pisos x TICOS
(1)
372
SEGUNDA PARTE
Alcobendas
373
SEGUNDA PARTE
Pisos (inedia)
17.5 millones.
15 millones.
ticos (media)
Adosados (Inedia)
27.5 millones.
TOTAL
60 millones.
MEDIA: 60/3
20
millones.
ALCOBENDAS
Incremento del 10% sobre precios de San Sebastian de los Reyes22 millones.
374
SEGUNDA PARTE
2.3.3.3
Alcorcn.
Las nuevas tipologas se potencian sobre todo en las zonas que se estn
construyendo en estos momentos o que se van a construir, como por ejemplo :el Prado
de Sto Domingo o San Jos de Valderas.
Debemos sealar, que en los ltimos aos, el precio del metro cuadrado en
Alcorcn ha subido notablemente, ya que se ha pasado de las 58.900 Pts que se
pagaba por metro cuadrado En 1986 a las 158.100 Pts (subida sobre los precios de
375
::
SEGUNDA PARTE
1986.2,68 veces-) actuales, si bien el aumento con respecto a 1993 ha sido slo del
1,3%.
VIVIENDA NUEVA
Distrito 1
TIPOS DE
N0DORMITORIOS
SUPERFICIE
CONSTRUCCIN
PRECIO
(1)
(2)
(MILLONES
Pts)
MANZANA
50-80 rn2
8-11
3.7/5.1
1.9/2.63
CERRADA
85-90 m2
13-14
6/6.5
3.08/3.35
IOO-122m2
16-20
7.1/9.3
3.79/4.74
+ 125 m2
21
+9.7
+4.98
(1) Veces que el valor de mercado contienen el valor catastral medio de la localidad.
(2) Veces que el valor de mercado contiene e valor catastral medio de la provincia.
376
SEGUNDA PARTE
DISTRITO II
N0DORMIToROS
SUPERFICIE
MANZANA....
90 m2
CERRADA....
3
4
TIPOS DE
CONSTRUCCIN
viv. UN]FAM
PRECIO
(1)
(2)
16
7.1
3.79
110-liS nC
18-19
8.3/8.8
4.2614.50
130-140 m2
21-22
9.7/10.2
4.98/5.22
150-200 m2
27-28
12.5/13
6.40/6.64
(MILLONES)
(1) veces que el valor real contiene el valor catastral medio de la poblacin.
(2) Veces que el precio real contiene el valor catastral medio de la provincia.
TIPO
N0DORMITORIOS
SUPERFICIE
CONSTRUCCIN
PRECIO
(1)
(2)
(MILLONES
MANZANA...
70-75 m
lO
4.6
2.37
CERRADA....
80-90 m
11-12
5.1/5.6
2.61/2.84
IOO-llOrn
15-16
6.95/7.4
3.56/3.79
+ 120 m
+ 18
8.34
+4.27
Entre 150 y
+ 30
+ 13.9
+7.11
viv. UNIFAM
200 m
377
.:
SEGUNDA PARTE
378
SEGUNDA PARTE
PROMOCIN
Los precios de estas viviendas varan entre los diez y los veinte millones. En
el caso de viviendas unifamiliares, el precio sube hasta los 30 millones de Pts. El tipo
de producto que aqu se ofrece es para gente de clase media suficientemente
posicionada como para compra un piso entre 15 y 30 millones.
Superficie entre 88,5 y 131 metros cuadrados. Precio desde 15.500.000 hasta
22.300.000 Pts.
Financia Caja Madrid.
379
SEGUNDA PARTE
Superficie: entre 80 y 120 metros cuadrados. Precio 186.000 Pts por metro
cuadrado.
Financia Caja Madrid.
rios. Entre 115 217 metros cuadrados. Precio de 13.950.000 a 24.750.000 Pts.
Viviendas de 1 .2 y 3 dormitorios. Superficie entre 90 y 151 metros cuadrados.
Precio entre 10.500.000 y 21.450.000 Pts.
380
SEGUNDA PARTE
dormitorios.
Superficie: entre 69 y 127 metros cuadrados. Precio desde 10.950.000 hasta
18.950.000 Pts.
calle Jacaranda.
Financia Banco Popular.
381
SEGUNDA PARTE
cimientos, con piscina y tres pistas tipo paddle tenis. Precio: desde 10.800.000
Pts. Slo una pequea parte de estas dos fases se encuentra en el trmino
municipal de Alcorcn.
382
SEGUNDA PARTE
PRECIO
(MILLONES Pts)
Distrito 1
78-104
12-17
Distrito II
110-152
22-23
Distrito II
100-119
12-19
Proteccin Ofwal
55-70
8-lO
Proteccin Oficial
55-70
8-9
Promocin libre
70-80
10-20
Promocin libre
80-88
15-30
Promocin libre
88-131
5-22
Promocin libre
2 10-248
20-31
Promocin libre
60-lOO
9-19
Promocin libre
106-270
13-31
Promocin libre
134-220
19-2 1
Promocin libre
204-307
39-52
Promocin libre
115-217
14-25
Promocin libre
90-151
10-22
Promocin libre
69-127
11-19
Promocin libre
89-lOS
13-20
Promocin libre
T O T A L
250 /17
250-310
14,7
37,6 /2
8,8 m2
390 /17 = 22,9
MEDIA
383
SEGUNDA PARTE
Distrito Salamanca2
Revistas especializadas.
Peridicos.
Trabajo realizado pendiente de publicacin por GRIN PULIDO, Alberto. Tasaciones Hipotecarias,
S.A.
-
384
SEGUNDA PARTE
Para comenzar a ver datos, se acompaa una serie de tablas, como indicador
de las viviendas terminadas en oferta en los aos a estudio. As como, el nmero total
de promociones y viviendas que aparecen en el mercado primario en estos aos.
1986
1988
1989
1990
1991
VIvIENDAS
MADRID
8.308
6.534
7.093
7.033
7.457
TOTALES
CENTRO
615
1.383
1.036
1.846
3.692
TERMINADAS
MADRID
20.563
18.483
19.148
15.270
14.954
TOTALES
1.239
1.841
1.717
2.581
3.921
TERMINADAS
PERIFERIA
Estos descensos se
hacen ms
significativos en Madrid
Periferia,donde el volumen para 1991 pasan a la mitad con respecto de las localizadas
en 1984.
385
SEGUNDA PARTE
la
Los precios alcanzaron para la nueva construccin,entre los aos 1986 y 1988,
unas alzas superiores al 100%. Los misnos se mitigan algo entre 1988 y 1991,
alcanzando unos incrementos de un 75%, y se ven frenados, con un claro estancamiento en los ltimos aos.
En la siguiente tabla, podenos ver como evolucionan los precios de venta para
la totalidad de la Comunidad, por m2, construido a los largo de la dcada a estudio.
982
1984
1986
1988
1991
Madrid-Centro
62.801
75.235
112.832
211.542
253.458
Madrid-Periferia
53.591
58.118
84.240
166.415
213.905
386
SEGUNDA PARTE
a partir de este ao las subidas continan. Lo cual denota que cuando las alzas en
Madrid Centro alcanzan un nivel difcil de se superado, ser en la Periferia, donde
hasta ese momento an no haban rebajado las 200.000 Pts/m2, continen su subida
quedando a finales de 1991 a una media de 45.000 Pts/m2 por debajo de las reas
centrales.
N0TRAN5ACCIONE5
104.851
1986
81.742
1987
87.053
1988
63.066
387
SEGUNDA PARTE
14.869
21,20
De 51 a 80 m2
18.787
26,79
De 81 a 100 m2
13.756
19,62
De 101 a 120 m9
De 121 a 150 nC
6.959
9,93
7.304
10,42
De 151 a 200 m2
5.525
7,88
Mas de 200 nC
2.940
4,20
1.094
1,56
Dos habitaciones
5.469
7,80
Tres habitaciones
10.503
14,98
Cuatro habitaciones
15.413
21,98
Cinco habitaciones
15.031
21,44
Seis habitaciones
10.624
15,15
Siete habitaciones
6.245
8,91
Ocho habitaciones
3.114
4,44
Nueve y ms habitaciones
2.650
3,78
388
SEGUNDA PARTE
1990
PESETAS m2
1991
PESETAS m2
RECOLETOS
513.500
488.000
GOYA
458.000
454.500
LISTA
456.000
413.600
GUINDALERA
311.000
318.000
261.000
267.000
MEDIA
396.000
388.220
CENTRO
276.500
253.000
PERIFERIA
205.000
214.000
Para 1990 tan solo Fuente del Berro se daban valores medios inferiores a las
medias de Madrid Centro y para 1991 la misma citada ms la Guindalera.
389
SEGUNDA PARTE
0-21.
200
100
o
Recoletos
Periferia
Centro
Goya
-390-
SEGUNDA PARTE
0-22
800
500
400
300
200
100
o
Periferia
Recoletos
Centro
Goya
en miles de pesetas
-39 1-
Guindaleis
SEGUNDA PARTE
0-23
200000
150000
100000
50000
o
8810T.
8940T.
1988 I~T
MADRID
9040T.
1989 10T
159.331
200.313
392
9140T.
1990 40T
202.844
991 40T
212.177
SEGUNDA PARTE
G24
Madrid Sur
rl Madrid Este
Madrid Norte
Madrid Centro
100000
50000
o
8810T. 89401.
MADRID SUR
90401.
1988 10T
98.009
91401
1989 10T
1990 40T
991 40T
145.849
156.332
53.078
MADRID ESTE
119.504
168.407
186.702
203.404
MADRID NORTE
162.089
223.394
219.517
241.563
MADRID CENTRO
165.035
237.351
232.758
245.842
393
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Ir
O.
en
Distribucin
Sup.
til
2D,B,A,S,C,T
2D,B,A,S,C,T
3D,2B,S,C
3D,2B,S,C
3D,2B,S,C (Duplex)
5D,3B,S,C,T (Duplex)
52
62
93
94
75
148
Sup.
Construida
61 m2
74 ni2
112 m2
111 m2
100 m2
188 m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
P. Oferta total
31.248.000
36.352.000
50.002.000
49.588.000
45.000.000
75.000.000
P.O. Unitario
512.262
491.243
446.446
446.738
450.000
452.127
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
287.190.000
BOCNGEL n0 19
Vivienda
C
n0
Dormitorios
3
C
C
3
3
58,00 nV
122,70 m2
Precio Total
30 terz.
50
Precio Unitario
45.000.000
43.000.000
356.294 Pts/m2
340.359 Pts/m2
Todos vendidos
41.240.000
42.000.000
336.104 Pts/m2
342.298 Pts/m2
171.240.000
SANCHO DAVILA n0 8
Vivienda
n0
Dormitorios
A yE
B y C
EyH
1
1
1
65,37 m2
55,89 m2
108,33 riV
FyG
53,57 m2
20 piso
30 piso
40 y 50 piso
Precio Total
23.000.000
22.000.000
35.000.000
36.940.000
36.500.000
22.000.000
Precio Unitario
351.843
336.546
327.702
340.995
336.933
410.677
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
Pts/m2
175.440.000
Forna de pago;
Fecha de entrega:
40
trimestre de 1993.
396
MERCADO SECUNDARIO
MUESTRAS ANALIZADAS
Re.
4101
4102
4103
4104
4105
4106
4107
4108
4109
4110
4111
4112
4113
4114
4115
4116
4117
4118
4119
4120
4121
4122
4123
4124
4125
4126
4128
4129
4130
4131
4132
4133
4201
4202
4203
4204
4205
4206
4207
4208
4209
4210
4211
4212
4213
4214
4215
4216
4217
4218
Localizacin
Sup.
AYALA 4
AYALA 7
CASTELLO 25
CASTELLO 59
CLAUDIO COELLO C// AYALA
CLAUDIO COELLO 38
CLAUDIO COELLO 52
CLAUDIO COELLO 60
CLAUDIO COELLO 60
HERMOSILLA 27
HERMOSILLA 34
HERMOSILLA 56
JORGE JUAN 16
LAGASCA 63
LAGASCA 80
NUEZ DE BALBOA 48
NUEZ DE BALBOA 56
NUEZ DE BALBOA 56
PRNCIPE DE VERGARA 3
RECOLETOS 7
VELAZQUEZ 36
VLLALAR 3-5
VILLANUEVA 41
ALCAL 133
CLAUDIO COELLO C/V C. ARANDA lO
CONDE ARANDA 16
GOYA 38
NUEZ DE BALBOA 31
X1ELAZQUEZ CV GOYA
VILLANUEVA
AYALA C/V LAGASCA
VILLALAR 3-5
GOYA 123
GOYA 123
FUENTE DEL BERRO 33
HERMOSILLA 108
HERMOSILLA 25
HERMOSILLA 121
HERMOSILLA 120
HERMOSILLA lIS
JORGE JUAN 84
JORGE JUAN 69
JORGE JUAN 127
JORGE JUAN 131
MAIQUEZ 8
LOPE DE RUEDA 17
LOPE DE RUEDA 19
ODONELL 45
ODONELL SI
ODONELL 45
SUMA Y SIGUE
397
Precio m2
2
2
030
040
018
2
2
135
035
018
030
030
015
030
030
030
020
030
035
016
016
015
035
025
030
025
015
040
030
030
020
030
025
035
030
030
030
020
030
030
050
001
030
056
050
030
030
030
030
030
025
015
015
240.00
350.00
140. 00
175.00
250.00
90.00
110.00
190.00
190.00
75.00
132.00
80.00
320.00
130. 00
137.00
330.00
111.00
00.00
50.00
230.00
430.00
46.00
150.00
180. 00
200. 00
200. 00
65.00
50.00
300. 00
240. 00
130.00
130.00
40.00
40.00
50.00
72.00
165.00
70.00
40.00
90.00
120.00
205. 00
2 17. 00
[60.00
80.00
170.00
90.00
180. 00
235. 00
150.00
291.000
257.000
392.000
302.000
360.000
282.000
354.000
243.000
273.000
426.000
340.000
375.000
312.500
307.000
248.000
283.000
504.000
500.000
480.000
304.000
372.000
478.000
253.000
333.000
403.000
350.000
307.000
500.000
450.000
308.000
346.000
375.000
345.000
320.625
317.300
290.278
241 .8 1 8
154.714
403.750
232.222
225.625
214.719
218.894
243.437
273.125
251.470
316.667
221.667
363.830
o
o
o
o
o
253.333
7. 725 .00
16.196.974
1
O
O
o
o
o
o
o
O
o
o
o
4
3
3
3
2
4
2
o
o
O
O
O
1
1
1
6
o
O
O
O
o
1
1
O
o
o
2
2
4
9
2
6
o
o
O
O
o
O
o
o
O
o
o
O
2
9
3
2
5
o
7
6
2
7
3
Ref.
Localizacin
SUMA ANTERIOR
4219
4220
4221
4222
4223
4224
4225
4226
4227
4228
4229
4230
4231
4232
4233
4234
4235
4236
4237
4238
4239
4240
4241
4242
4243
4244
4245
4246
4247
4248
4249
4250
4251
4252
4253
4254
4255
4256
4257
4258
4259
4260
4261
4262
4263
4264
4265
4266
4267
4268
4269
4270
4271
II
ODONELL 43
5
23
NARVAEZ 15
15
DUQUE DE SEXTO 31
DUQUE DE SEXTO 37
DUQUE DE SEXTO 3
DUQUE DE SEXTO 38
DUQUE DE SEXTO 38
DUQUE DE SEXTO II
FERNN GONZLEZ 20
FERNN GONZLEZ 31
FERNN GONZLEZ 31
FERNN GONZLEZ 20
FELIPE II 30
FUENTE DEL BERRO 14
127
ALCAL 129
ALCAL 129
ALCAL 129
ALCAL 157
ALCAL 163
ALCAL 163
ALCAL 179
ALCAL 179
ALCANTARA 19
AYALA it
AYALA 75
AYALA 76
AYALA 78
AYALA 96
CONDE DE PEALvER 18
CONDE DE PENALVER 18
CONDE DE PEALVER 37
ESPARTINAS 2
ESPARTINAS 6
ESPARTINAS 8
FRANCISCA MORENO 1
GENERAL
PORLIER
GENERAL
PORLIER
GENERAL
GENERAL
GENERAL
PORLIER
GENERAL
GENERAL
12
GENERAL
31
GENERAL PARDIAS 32
GENERAL PARDIAS 48
GOYA 58
HERMOSILLA 71
HERMOSILLA II
Sup.
7.725.00
Precio m2
16.196.974
5>
280.00
100.00
100.00
46.00
100.00
O
1
1
1
1
o
o
1
5
6
120.00
45.00
115.00
117.00
120.00
70.00
110.00
160. 00
80.00
110.00
50.00
60.00
129.00
80.00
00.00
190.00
21 8.00
06.00
134.00
65.00
71.00
80.00
50.00
170.00
40.00
70.00
160. 00
90.00
32.00
47.00
110.00
58.03
90.23
200.00
[20.00
120. 00
[39. 00
50.00
70.00
45.00
30.00
80.00
60.00
61.00
160.00
50.00
5 1.60
339.286
332.500
256.500
227.174
266.000
300.326
253.333
278.772
206.522
308.547
285.000
325.714
256.500
326.562
348.333
233.182
218.500
240.666
232.000
375.000
300.000
211.000
266.000
235.000
335.000
269.000
239.000
300.000
400.000
235.000
300.000
307.000
250.000
274.000
468.000
255.000
272.000
336.000
266.000
325.000
324.000
341.000
259.000
260.000
242.000
300.000
233.000
225.000
372.000
311.000
308.750
310.000
407.000
030
025
025
050
025
025
040
050
055
050
050
OSO
050
040
040
OSO
080
050
040
040
040
040
035
020
020
035
035
020
015
040
040
030
035
035
030
030
030
030
030
020
020
020
035
025
030
030
040
030
025
040
020
030
015
3.089.86
31.543.141
55.00
3
3
12
15
37
40
SUMA Y SIGUE
398
o
1
1
1
1
O
o
o
o
o
o
o
6
4
9
5
3
5
5
3
2
3
1
1
3
O
o
o
o
4
2
o
O
o
1
O
O
O
1
o
o
0
o
o
O
2
5
4
o
O
3
5
3
3
4
4
o
4
1
2
1
o
o
6
5
6
3
4
5
4
Ref.
Localizacin
Sup.
~
3.089.86
SUMA ANTERIOR
4272
4273
4274
4275
4276
4277
4278
4279
4280
4281
4282
4283
4284
4285
4286
4287
4288
4289
4290
4291
4292
4293
4294
4295
4296
4297
4298
4301
4302
4303
4304
4305
4306
4307
4308
4309
4310
4311
4312
4313
4314
4315
4316
4317
4318
4319
4320
4321
4322
4323
4324
4325
4326
4327
HERMOSILLA 78
HERMOSILLA 85
HERMOSILLA 86
HERMOSILLA 86
JORGE JUAN
JORGE JUAN S
MONTESA 4
MONTESA 6
DON RAMN DE LA CRUZ
DON RAMN DE LA CRUZ
ALCANTARA 5
ALCALA 131
GENERAL PARDIAS 3
DON RAMN DE LA CRUZ
PRINCIPE DE VERGARA 40
PRNCIPE DE VERGARA 28
DON RAMN DE LA CRUZ
POVEDILLA 1
ALCAL 114
AYALA 17
GOYA 107
ALCAL 114
ANTONIO ACUA 3
DOCTOR ESQUERDO 18
DOCTOR ESQUERDO 18
DOCTOR ESQUERDO 8
GOYA 33
BOCNGEL 49
HOCANGEL 49
BOCNGEL 49
BENITO CASTRO 12
BOCNGEL 5
16
22
22
BENITO CASTRO 3
BENITO CASTRO 3
BENITO CASTRO 3
AMBROS QN JORGE JUAN
ANTONIO TOLEDANO 20
ALEJANDRO GONZLEZ 4
ALEJANDRO GONZLEZ 8
ALCAL 132
ALCAL 174
ALEJANDRO GONZLEZ 8
EDUARDO AUNOS 13
DEMETRIO SNCHEZ
JORGE JUAN 20
RUFINO BLANCO lO
RUFINO BLANCO 10
SANCHO DVILA 27
SANCHO DVILA 25
SANCHO DVILA 33
SANCHO DVILA 36
76
86
100
20
154
SUMA Y SIGUE
399
Precio m2
31.543.141
55.00
200.00
100. 00
90.00
300.00
200.00
160.00
5.00
35.00
150.00
230.00
90.00
45.0
160. 00
290. 00
80.00
225 .00
115.00
210.00
100.00
50.00
240.00
[45.00
70.00
70.00
10.00
150.00
90.00
00.00
0.00
90.00
80.00
110.00
41 .00
50.00
140.00
40.00
40.00
200.00
52.00
46.00
120. 00
205 .00
90.00
46 .00
70.00
90.00
104. 00
25 .00
109.00
85.00
70.00
90.00
00.00
240.000
300.000
295.000
250.000
416.000
325.000
250.000
304.000
285.000
453.000
247.000
221.000
377.000
264.000
354.000
216.000
355.000
206.522
99.048
80.500
270.750
97.917
196.552
367.446
296.536
258.443
90.000
220.611
226.100
205.545
190.000
178.125
138.081
224.255
234.000
92.857
179.821
251.071
293.312
190.000
75.543
217.708
351.219
211.111
229.449
339.286
79.444
282.716
205.200
231.834
241.412
257.857
95.541
198.550
20.167.86
45.099.503
o
o
4
3
6
3
5
o
o
o
o
o
o
o
o
2
7
3
o
o
o
o
O
o
O
o
o
o
1
O
o
O
O
O
o
o
o
o
o
3
3
6
2
7
6
3
2
5
6
3
3
5
6
3
4
1
7
3
3
o
1
2
o
o
O
O
O
5
9
6
9
2
2
o
o
o
o
1
1
1
O
2
1
3
010
040
030
030
035
020
025
025
030
015
020
040
040
020
030
030
030
045
050
018
045
060
020
020
020
050
023
023
023
020
040
040
012
013
040
040
040
050
020
040
020
030
025
020
002
030
001
030
030
030
030
030
030
Ref.
Loealzacn
SUMA ANTERIOR
4328
4329
4330
4331
4332
4333
4334
4335
4336
4337
4338
4339
4343
4344
4345
4346
4347
4348
4349
4350
4351
4352
4353
4354
4355
4356
4357
4358
4359
4360
4361
4362
4363
4364
4365
4366
4367
4368
4370
4371
4372
4401
4402
4403
4404
4405
4406
4407
4408
4409
4410
4411
4412
4413
VIZCONDE MATAMALA 29
VIZCONDE MATAMALA 29
FUNDADORES 25
HERMOSILLA 132
HERMOSILLA 130
HERMOSILLA 128
DOCTOR ESQUERDO 25
DOCTOR ESQUERDO II
DOCTOR ESQUERDO 15
DOCTOR ESQUERDO 17
DOCTOR ESQUERDO 23
DOCTOR ESQUERDO 19
DOCTOR ESQUERDO 15
DEL SOL 2
CONCEPCIN BAHAMONDE 5
CONCEPCIN BAHAMONDE 5
BENITO CASTRO 4
BOCNGEL 35
MARQUS DE ZAFRA 22
MARQUS DE ZAFRA 15
MARQUS DE ZAFRA 14
MAESTRO ALONSO O
MAESTRO ALONSO 2
LOS PEASCALES 39
LOS PEASCALES 35
LOS PEASCALES 5
LOS PEASCALES C/V LANUZA
LOS PEASCALES 32
PEDRO HEREDIA 1
MARQUES DE ZAFRA 26
MARQUS DE ZAFRA 26
MARQUS DE ZAFRA 37
MARQUS DE ZAFRA 31
MARQUS DE ZAFRA 61
MARQUS DE ZAFRA 27
MARQUS DE ZAFRA 8
MARQUS DE ZAFRA 27
MARQUES DE ZAFRA 53
GOYA 108
LANUZA 6
LOMBIA 7
AV. AMRICA 2
FRANCISCO SILVELA 76
AZCONA 10
COSLADA 4
CARTAGENA 93
ARDEMANS 58
RUIZ PERELLN 3 C/V CAMPANAR
V[LLAFRANCA 7
NTRA. SRA. GUADALUPE 11
ALCAL 205
DR. GOMEZ ULLA 8
MARTINEZ IZQUIERDO 6
AZCONA 5
Sup.
20.167.86
Precio m2
45.099.503
5>
45.00
40.00
75.00
40.00
50.00
36.00
80.00
65.00
35.00
50.00
40.00
[00.00
09.00
65.00
40.00
50.00
140. 00
50.00
120.00
100.00
91.00
65.00
90.00
70.00
55.00
20.00
120. 00
80.00
70.00
120.00
20.00
20.00
25. 00
103.00
90.00
45.00
90.00
40.00
75.00
50.00
70.00
80. 00
95.00
40.00
40.00
78.00
[7.00
120.00
120. 00
00.00
132. 00
190.00
45.00
60.00
263.888
270.000
222.616
218.856
225.626
211.111
236.312
300.461
295.857
60.000
190.000
218.500
173.440
249.923
230.137
228.015
196.643
270.750
21 8. 104
234.650
97.916
199.938
250.694
285.714
338.181
166.250
205.833
282.031
285.000
340.416
332.500
97.916
271.250
249.029
253.333
217.000
316.666
361.000
240.667
228.000
244.286
300.000
210.500
262.500
212.500
282.000
243.500
237.500
66.000
280.000
212. 00
247.300
248.300
283.300
O
1
1
1
o
o
o
1
2
5
6
1
2
3
4
4
1
2
O
1
5
2
3
012
020
020
040
040
040
040
040
050
040
040
040
050
025
040
040
040
015
010
012
018
040
040
001
008
035
010
008
ol
010
010
020
010
025
025
030
025
013
050
060
030
030
060
060
050
025
025
030
035
035
040
040
020
018
24.723.86
SUMA Y SIGUE
400
58.363.512
0
1
1
1
1
1
o
o
o
o
o
O
2
o
o
o
4
4
3
2
1
1
1
3
2
o
O
o
2
2
o
o
o
o
0
2
o
o
2
1
2
6
6
6
5
1
2
3
2
3
4
4
3
4
3
3
5
5
1
6
1
o
o
o
o
O
Ref.
Localizacin
Sup.
SUMA ANTERIOR
4414
4415
4416
4417
4418
4419
4420
4421
4422
4423
4424
4425
4426
4427
4428
4429
4430
4431
4432
4433
4434
4435
4436
4437
4438
4439
4440
4441
4442
4443
4444
4445
4446
4447
4448
4449
4450
4451
4452
4453
4454
4455
4456
4457
4458
4459
4460
4501
4502
4503
4504
4505
4506
4507
24.723.86
AV. AMRICA 10
AV. AMRICA 26
FRANCISCO SILVELA 80
FRANCISCO SILVELA 56 DUPCO.
FRANCISCO SILVELA 56 DUPCO.
EDUARDO VICENTE 7
FRANCISCO SILVELA 70
BESAR 3
AV. BRUSELAS 46
ARDEMANS 29
NTRA. SRA. GUADALUPE 9
AV. AMRICA 54
BRASILIA 3
BERNA 9
BRSTOL 4
AV. BAVIERA 10
BRESCIA9
AV. BRASILIA 5
BOLONIA 7
AV. BAVIERA 4
AV. BRUSELAS 53 CV BONN
MARTNEZ IZQUIERDO 77
ANTONIA RUIZ SORO 29
AV. BRUSELAS 75
AV. BRUSELAS 62
ANTONIA RUIZ SORO II
PILAR DE ZARAGOZA 41
CARTAGENA 8 0 LONDRES
ALCALA 229
AV. BAVIERA 5
AV. BRESCIA
DR. GMEZ ULLA 2
AV. BRUSELAS 58
BOLONIA 3
FRANCISCO NAVACERRADA 2
AV. DE LOS TOREROS 24
MARTINEZ IZQUIERDO 79
AV. AMRICA 62
BERLN 8
AV. BRUSELAS 43
BOLONIA 1
BRSTOL 6
LONDRES 21
FLORESTAN AGUILAR 5
AV. BRUSELAS 65
LONDRES 20
JOS PICN 22
PRNCIPE DE VERGARA 86
DON RAMN DE LA CRUZ 95
ORTEGA Y GASSET 85
ORTEGA Y GASSET 40
DON RAMN DE LA CRUZ 97
CONDE PEALVER 60
PRNCIPE DE VERGARA 82
SUMA Y SIGUE
401
Precio m
5>
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
O
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
9
6
&
5
3
3
5
3
1
6
5
0
4
0
2
9
2
6
4
2
5
7
2
5
030
030
038
050
050
012
045
030
028
020
035
025
020
030
025
025
020
020
025
025
030
032
020
030
030
018
020
040
025
025
025
040
030
025
015
030
032
025
025
030
025
025
020
060
025
030
040
050
060
060
050
070
070
060
58.363.512
125.00
85.00
82.00
35.00
25.00
60.00
125.00
90.00
120.00
115.00
72.00
145.00
110.00
92.00
180.00
0.00
129 .00
110.00
125.00
160.00
95.00
87.00
75.00
35.00
160.00
68.00
75.00
63.00
00.00
200.00
[80.00
80.00
85.00
110.00
95.00
149.00
90.00
180.00
120.00
125.00
30.00
140.00
52.00
50.00
38.00
72.00
80.00
98.00
80.00
95.00
140.00
60.00
80.00
00.00
232.000
288.200
207.300
328.500
420.000
250.000
216.000
177.700
237.500
243.400
236.100
227.500
254.400
184.700
266.600
240.900
236.400
254.400
232.000
250.000
231.500
229.800
240.000
262.900
212.500
213.200
240.000
190.400
290.000
300.000
266.600
222.200
223.500
227.200
263.100
275.800
216.600
266.600
291.666
224.000
230.700
275.000
250.000
213.300
271.700
215.277
212.500
265.000
275.000
295.000
271.500
250.000
250.000
280.000
30.705.86
71.789.655
0
3
1
3
5
5
4
1
4
.
4
3
8
3
5
6
3
5
0
4
3
1
5
5
1
2
3
3
8
Ref.
Localizacin
SUMA ANTERIOR
4508
4509
4510
4511
4512
4513
4515
4516
4517
4518
4519
4520
4521
4522
4523
4524
4525
4526
4527
4528
4529
4530
4531
4532
4533
4534
4535
4536
4537
4538
4539
4601
4602
4603
4604
4605
4606
4607
4608
4609
4610
4611
4612
4613
4614
4615
4616
4617
4618
4619
4620
4621
4622
4623
MONTESA 38
CONDE PEALVER 64
CONDE PEALVER 54
ORTEGA Y GASSET 70
DON RAMN DE LA CRUZ 49
FRANCISCO SILVELA 53
GENERAL DZ PORLIER 99-D
GENERAL 0hZ PORLIER 99-D
ORTEGA Y GASSET 74
PADILLA 54
ORTEGA Y GASSET 50
DON RAMN DE LA CRUZ 87
ORTEGA Y GASSET 77
PRNCIPE DE VERGARA 69
PRNCIPE DE VERGARA 67-69
PRNCIPE DE VERGARA 67-69
MALDONADO 40
MALDONADO 63
MALDONADO 65
GENERAL DIZ PORL[ER 78
MARTIRES CONCEPCIONISTAS 10
CONDE DE PEALVER 56
CONDE DE PENALVER 58
PASAJE MONTESA
ORTEGA Y GASSET 92
GENERAL DZ PORLIER 63
CONDE PEALVER 59
CONDE PEALVER 61
MALDONADO 62
DIEGO DE LEON 61
GENERAL DZ PORLIER 87
SERRANO 84
MARA DE MOLINA 32
LAGASCA 102
PRNCIPE DE VERGARA SI
VELAZQUEZ 21
VELAZQUEZ 114
VELAZQUEZ 95
LAGASCA 04
PADILLAS
DIEGO DE LEN 37
DIEGODE LEN 34
SERRANO 76
CLAUDIO COELLO 94
CLAUDIO COELLO [16
LAGASCA 127
LAGASCA 29
VELAZQUEZ 17
VELAZQUEZ 113
VELAZQUEZ 22
LAGASCA lIS
CLAUDIO COELLO Sl
DON RAMN DE LA CRUZ 13
NUEZ DE BALBOA 64
TOTAL
Sup.
30.705.86
Precio m2
71.789.655
56.00
85.00
45.00
65.00
30.00
105.00
31.00
140.00
70.00
160.00
160.00
90.00
90.00
190.00
90.00
75.00
70.00
260.00
149.00
100.00
57.00
45.00
40.00
60.00
65.00
80.00
160.00
90.00
95.00
42.00
265.00
80.00
90.00
420.00
96.00
70.00
325.00
340.00
209.00
155.00
235.00
110.00
75.00
50.00
75.00
80.00
195.00
55.00
87.00
57.00
70.00
55.00
220.00
20.00
304.000
294.000
222.000
223.000
77.000
257.100
275.000
257.000
221.000
281.250
194.000
367.000
200.000
274.000
316.000
427.000
343.000
269.000
295.000
275.000
300.000
233.000
275.000
242.500
239.000
269.000
287.500
267.000
263.000
286.000
302.000
417.000
294.000
333.000
271.000
229.000
338.500
270.500
373.200
419.000
289.400
391.000
400.000
333.000
273.000
312.500
308.000
291.000
287.500
357.000
43.000
290.909
363.636
267.000
0
0
1
1
0
0
2
0
1
2
2
0
0
2
2
2
2
2
2
1
2
2
1
0
2
2
1
2
1
2
2
0
0
1
1
0
0
0
0
0
1
2
2
2
0
2
2
1
1
1
2
0
1
1
6
1
4
1
3
6
1
4
2
2
1
4
2
6
1
2
3
020
050
075
050
050
050
025
025
040
045
045
37.734.86
402
87.577.150
0
0
2
1
0
3
5
1
0
1
4
2
7
7
0
1
5
5
6
2
3
4
6
3
0
1
-
4
1
0
-
2
1
070
020
020
020
030
040
040
025
030
060
060
-
050
070
045
030
030
060
030
070
025
050
025
050
060
030
050
070
030
025
070
040
020
070
020
060
060
050
050
070
070
050
SEGUNDA PARTE
Claves:
Ref.
Barrio Recoletos
Barrio Goya
Barrio fuente del Berro
Barrio Guindalera
Barrio Lista
Barrio Castellana
41
42
43
44
45
46
Orientacin (O)
Exterior
Interior
Se desconoce
2
Altura (P)
Bajo o semistano
Noveno o tico
9
Antiguedad (A)
rn2 por
U.U.: 87.577.150/319
118,29
274.536,32
32.395.248 Pts.
403
SEGUNDA PARTE
RESUMEN
31.669.000
27.453.632
59.122.632
MEDIA
(59.122.632/2)
29.561.316
9.070.000
404
3,26
SEGUNDA PARTE
FICHA-MUESTRAS A
En o referente a datos del mercado han sido tomadas segn la localidad de:
Seleccin-Inrnobiiario(Barcelona).
Mancha Mano .A[czar de S.iuan)(Ciudad Real).
Almoneda(Granada).
El Ideal Gallego(La Corua).
Servicio Vivienda. Banco Pastor(La Corua).
V. Domingo (La Corua).
Diario de Len(Len).
Intercompra(Len).
La Rioja(Len).
C/Manzanares(Madrid).
EL Mundo(Madrid).
Segunda Mano(Madrid).
Anunciador de Mlaga(Mlaga).
Promociones varia(Marhella).
La Gaceta(Saaiuanca).
La Ocasin(Salarnanca).
El Diario Montas(Sanrander).
Cambalache(Sevila).
El Norte de Castilla(Valladoid).
Heraldo de Aragn(Zaragoza).
Recibos varios Inpuesto si Bienes Inmuebles.
Visitas Persona[es.
Video informacininmobiliario.
-
405
SEGUNDA PARTE
de
406
SEGUNDA PARTE
Con estos primeros datos ya tenemos una visin muy aproximada a la realidad
y dan pie para pasar al siguiente escaln
FICHA B
Tiene por objeto recoger de forma resunida las muestras de la ficha A.A tal
fin se ha configurado un formato que permite encajar el asiento de las nueve muestras
con sus tres distintas variantes (alto, medio y bajo) de la ficha A, para ir sintetizando el anlisis, de tal modo que puede esttdiarse por el simple sistemas de arrastre
de sumas, tanto lo concerniente a las (9x3 =27)
muestras
de cada
ficha-muestra
(A),
como el total de las que van asentadas, hasta llegar a la final, en que en su total
disponemos del resumen de todos los datos. Ya en el escaln alcanzado por B
introducimos mayor nmero de elementos que permiten un cotejo ms extenso de los
antecedentes en estudio, con holgura adecuada para poder establecer opinin con base
suficiente.
a) Tipos altos
b) Tipo medio
c) Tipo bajo
407
SEGUNDA PARTE
Que al establecer la relacin con el valor catastral medio nacional se arrojan los
siguientes resultados, para los tres tipos sealados, que siguiendo el mismo orden
arroja:
FICHA C
408
SEGUNDA PARTE
Aunque fue dificultosa la toma de estos datos, se han conseguido los necesarios
para poder formar opinin del ilgico contraste que en el sector inmobiliario existe
entre la realidad y la verdad oficial, entendiendo que el maridaje entre estas dos lneas
(la oficial y la real) alcanza la categora de disparatado).
Igual que en las anteriores fichas tambin en esta, a travs de los epgrafes
contenidos, podr apreciarse el resultado de lo investigado, y por otra parte en fases
siguientes del trabajo habrn de aparecer referencias suficientes para clarificar
cualquier interpretacin sobre lo tratado.
La ficha C (pginas 436 a 445) contiene el resumen del muestreo individualizado que con visin real de documentos y U.Urbanas se ha realizado y que utilizando
el sistema de valores
de pesetas):
19.963.
Valor catastral de la
zona o provincia
2.856.
Valor catastral de la
poblacion
3.034.
3.788.
urbana
1)
de
Mercado
Provincial
2)
3)
al Valor Catastral
6.6
el Valor de Mercado al Valor Catastral de la Unidad
Urbana
5,3
409
SEGUNDA PARTE
4)
7,3
410
o
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0
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SEGUNDA PARTE
2.4
Como puede observarse a lo largo del trabajo, ha sido necesario tomar muestras
del mercado inmobiliario con sus correspondientes valoraciones, estas muestras
lgicamente provienen de muy distintas fuentes, pero todas ellas corresponden a
aquella porcin de mercado que se da a conocer poblacin importante, no pudiendo
olvidar que existe otra parte de mercado no dada a muestrear, por su desconocimiento
al no aparecer en los medios usuales, con dificultad para conseguir datos fiables y que
supone en su conjunto una parcela considerable de la riqueza nacional. Por ello ha
sido necesario atenerse a datos de estadsticas oficiales, siendo imprescindible
contemplar corno en la nuestras tomadas, los valores catastrales estn muy por encima
de la media, luego quedan sin posible muestreo una parte de los bienes inmuebles, que
sin duda son muchos y con valor catastral por debajo de la media nacional, y tambin
sin duda su valor de mercado. Es pues conveniente terminar en una lnea con dos
ramificaciones finales, la del muestreo y la de los datos oficiales con aplicacin de los
coeficientes obtenidos por el muestreo. Hecho que nos lleva a sealar nuevamente, que
una revisin catastral que sea verdaderamente eficiente ha de hacerse individualizada,
nunca en grandes bloques de unidades urbanas.
446
SEGUNDA PARTE
En cuanto al cuadro resumen C-26 (pgina 453, Grafico G-25, pgina 454),
hemos obtenido unos valores medios de mercado que alcanzan a 19.381 miles de Pts
por unidad urbana y Valor Catastral medio por unidad urbana de 4.200 miles de Pts;
447
SEGUNDA PARTE
por lo que los valores reales contienen 4,61 veces a los valores catastrales o bien que
el Valor Catastral por Unidad Urbana, representa solamente el 21,67% del valor de
mercado. Podra aadir que no todas las muestras tomadas son actuales, que se lleva
ya en el trabajo tres aos. Que algunos Valores Catastrales habrn sido, por alguna
circunstancia, actualizados, que la vivienda en los ltimos aos se ha estancado en
precios e incluso ha bajado, que el conjunto de Grandes Ciudades da una relacin
de valor de mercado -valor catastral de cuatro a uno- o sea que para las Grandes
Ciudades su valor catastral medio esta en el 25% del valor de mercado. Como la
media que nos da el anlisis supone que el Valor Catastral representa el 21,67% del
valor de Mercado, ante las consideraciones hechas, podemos aceptar que el VALOR
CATASTRAL, REPRESENTA SOLO EL VEINTIDOS POR CIENTO DEL
VALOR DE MERCADO.
De otra parte vemos que para que el Valor Catastral est dentro de un orden
que pueda considerarse como bueno, no debe rebasar el 70% (Hipotesis A) o cl 50%
(Hipotesis B) del valor de mercado289. Tenernos pues datos suficientes para poder
En todo el perodo de tiempo que alcanza el estudio de esta tesis, el Centro de Gestin Catastral y
Cooperacin Tributara ha utilizado como referencia para el calculo del valor catastral el hecho de que
este debe ser como mximo el 71% del valor de mercado(Referencia esta que fue deducida de la
ORDEN de 22 de septiembre de 1982 en su regla 3, por la ORDEN de 13 dejunio de 1983 mediante
la formula citada en su apartado III, y por la ORDEN de 28 de diciembre de 1989 mediante su Norma
16), ya que segn las citadas fuentes los costes de promocin y los beneficios de produccin no deben
integrar el valor catastral, y que son estimados en el 29%. Ello trae como consecuencia lgica que
ningn inmueble urbano, nuevo o antiguo, debe tener un valor catastral superior al 71% de su valor
en el mercado. Lo que implica, adems, que multiplicando el valor catastral, que figurara en la
notificacion, por 1,408. obtendremos el valor de mercado estimado por la Administracin para nuestra
vivienda.
Es fundamental mencionar como esta retrencia a no incluir en el valor catastral el 29% anterior, varia
significativamente con la publicacin del la RESOLUCIaN de 15/1/1993 que en su artculo 20
establece el calculo del valor catastral en base a la aplicacin de un coeficiente de relacin de
mercado(RM) del 50% sobre el total (incluyendo los mencionados gastos de promocin y beneficios).
En cierta manera esta idea ya se intuia en la Norma 16 de la ORDEN del 28/12/1989 al incorporar a
la formula de Modulacin de valores el Factor de Localizacin (FI). Formula que sigue vigente en
la actualidad por su incorporacin al REAL DECRETO 1020/1993 en su Norma 16.1, pero
actualmente condicionada por la aparicin del ya comentado Coeficiente de Relacin de Mercado (RM)
del 50%, segn la RESOLUCIN 15/1/1993 en su artculo 20.
448
SEGUNDA PARTE
determinar cual es la carencia en los importes de los valores catastrales, hasta alcanzar
ese 70% o 50% considerado como ideal.
HIPOTESIS A
70/22
70,
3,2.
O sea para elevar al 100% el valor catastral de nuestro estudio (que es el 22% del de
mercado) y reducirlo al 70% que es valor catastral ptimo, sera necesario
multiplicarlo por 3,2.
El Cuadro Resumen C-l (pgina 292. Grfico G-26, pgina 455), vemos que
el Valor Catastral (exceptuando Pas Vasco y Navarra con competencias propias)
segn estadsticas oficiales de 1992, suponen 57.716.103 Millones de pesetas y que
si este importe lo multiplico por 3,2 llegaramos a 184.691.529 Millones de pesetas,
que es la consideracin fundamentada para considerar el Valor Catastral Nacional (con
las excepciones sealadas). Si este inporte lo dividinos por 21.283.260 unidades
urbanas que figuran en el Cuadro C-l (pgina 292), tenemos que el Valor Catastral
medio nacional optimo puede estinarse en 8.677.783 Pesetas por unidad urbana y
de aqu que el valor medio nacional del mercado dc 8.677.783 x 100 70
12.396.833 Pts.
449
SEGUNDA PARTE
HIPOTESIS B
50/22
=
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50,
2,27.
O sea para elevar al 100% el valor catastral de nuestro estudio (que es el 22% del de
mercado) y reducirlo al 50% que es valor catastral ptimo en esta hipotesis, sera
necesario multiplicarlo por 2,27.
El Cuadro Resumen C-l (pgina 292. Grfico G-27, pgina 456), vemos que
el Valor Catastral (exceptuando Pas Vasco y Navarra con competencias propias)
segn estadsticas oficiales de 1992, suponen 57.716.103 Millones de Pesetas y que
si este importe lo multiplicamos por 2,27 llegaramos a 131.015.553 Millones de
pesetas, que es la consideracin fundamentada para considerar el Valor Catastral
Nacional (con las excepciones sealadas). Si este iluporte lo dividimos por 21.283.260
unidades urbanas que figuran en el Cuadro C-l (pgina 292), tenemos que el Valor
Catastral medio nacional optimo puede estimarse en 6.155.802 pesetas por unidad
450
SEGUNDA PARTE
urbana y de aqu que el valor medio nacional del mercado de 6.155.802 x 100 70
=
12.311.604Pts.
y.
CATASTRALES
NACIONALES
(Millones Pts)
S/
ESTADSTICAS
OFICIALES 1992
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NACiONAL
(Miles Pts)
Grfico 0-29
y. REAL
MERCADO
NACIONAL
(Millones Pts)
Grfico 0-28
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MERCADO POR
U.U.
NACIONAL
(Miles Pts)
57.716.103
(1)
2.7l2
(2)
262.345.920
(3)
12.021
VALORES
REALES
(s/ Hiptesis A)
(Vc. oficial x 3,2)
(4)
184.691.529
(5)
8.677
(6)
262.345.920
(7)
12.021
VALORES
REALES
(s/ Hiptesis E)
(Vc. oficial x
2,27)
(8)
131.015.553
(9)
6.155
(10)
262.345.920
(11)
12.021
451
SEGUNDA PARTE
(2) Aceptando segn nuestro estudio que el valor catastral oficial es slo el 22% del real
57.716.103 Millones x 100/22
12.021.353 Pesetas.
(4) Siguiendo nuestra hipotesis A, el valor catastral hipotetico que consideramos ms se ajusta a la realidad
57.716.103 Millones por 3,2
8.677.000 Pesetas.
(6) Dado que cl valor catastral lo hemos calculado segn la hiposis A como el 70% del real, volveriamos a
que el valor del patrimonio urbano nacional es de 262.345.920 Millones Pesetas.
(7) Siguiendo la deduccin anterior 262.345.920 Millones: 21.283.260
12.021.353 Pesetas.
(8) Siguiendo nuestra hipotesis B, el valor catastral hipotetico que consideramos ms se ajusta a la realidad
57.716.103 Milloncs por 2,27
6.155.802 pesetas.
(10) Dado que el valor catastral lo hemos calculado segn la hiposis 8 como el 50% del real, volveriarnos
a que el valor del patrimonio urbano nacional es de 262.345.920 Millones Pesetas.
452
12.021.353 Pesetas.
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77 Ve OPTIMO APLICANDO HIPOTESIS B
-457-
SEGUNDA PARTE
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7500000
5000000
2500000
o
Vc OFICIAL POR U. URBANA 1992
K 1 Vo POR UU. OPTIMO ESTIMADO HP A
m Vc POR UU. OPTIMO ESTIMADO HP B
1
-45 8-
SEGUNDA PARTE
Los datos manejados, los resultados obtenidos por los mismos, as como
cuantos estudios venimos contemplando, demuestran que los valores catastrales
inmobiliarios estn muy lejos de la realidad de los precios de mercado con los consiguientes problemas de desigualdades que ello crea, as como de complejidad en la
tributacin y del desconocimineto del verdadero valor de la riqueza inmobiliaria de un
pas.
Decir que los valores catastrales estn necesitando de una profunda revisin,
es apreciacin obvia y asunto que forzosamente hei~os de tratar en el presente trabajo,
pero antes conviene, establecer unas consideraciones que estimo de sumo inters, en
lo relativo a la conveniencia de la mencionada revisin, el momento de realizarla y
sus consecuencas.
Hemos de partir del principio de que deben ser ciertos los valores declarados
y concordantes con los valores reales. De otra parte no podemos olvidar, como
venimos comprobando, que en nuestro pas, los Valores Catastrales estn por debajo
de los valores reales. Produciendo esta triple apreciacin(de valor catastral, valor de
mercado y valor declarado) no pocas dificultades, por lo que resultara razonable, una
revisin de los mismos que los actualizar y esto a su vez sirviera para unificar las
bases impositivas de los diferentes tributos. Por supuesto, el hecho de variar los
valores de base de determinados impuestos producira consecuencias de muy distinto
signo, que vamos a considerar, utilizando otras razones junto con las nuestras,consideradas corno autorizadas.
459
SEGUNDA PARTE
lgica valorativa. segn la cual los Valores Catastrales deben ser ciertos.
2a
Como
elemento recaudador.
Lgicamente toda base que se multiplique por un coeficiente nos dar una
cantidad a pagar. Dicha cantidad podr ser distinta bien por la variacin de bases, de
coeficientes o ambas a la vez. Vamos en un primer paso a tratar de verificar la
influencia que puede tener una variacin del valor catastral y por ello dejaremos como
constante el coeficiente a aplicar a dicha base.
460
SEGUNDA PARTE
461
SEGUNDA PARTE
Debemos ser conscientes como las diferentes crisis que han existido en la historia han
influido lgicamente en los precios de los bienes, y aunque esta generalizada la idea
de que los precios de los inmuebles no disminuye por estas crisis, son varios los casos
en que se puede demostrar lo contrario como puede ser el de la producida durante los
aos 1982-83-84 y ms recientemente en el, perodo 199 1-95 en que los precios de los
inmuebles perdieron claranente valor. Por supuesto se debe impedir, en lo posible,
que un Valor Catastral este por encima del de mercado, ya no por el hecho de un mal
calculo sino, tambin, por que las circunstancias inmobiliarias hayan cambiado.
2~) En buena lgica las revisiones de valoraciones de los bienes no deben ser
recaudatorias sino objetivas, y segn proceda utilizar los coeficientes a aplicar, ahora
s, con carcter recaudatorio y justos.
SEGUNDA PARTE
fiscal. El ncrevmemno (le los i mptmestos supone que nos quedan rentas disponibles ms
bajas, y las reilas disponibles ms bajas significan qtme tendremos que rebajar nuestros
gastos (le consumo. con la correspondiente dsmuintcion ce la demanda, y su influencia
e ri el mercad o y de itu la catle na i ile rm nab e, y que lleva a la ds mi nucin de
puestos cje trabajo, etc.
corno se puede
correspondiente revisin?
y por otro
planteaeros
el
lE
En electo, sean:
N!Ca, \7Ud
tu, td
l. P [17 lA St) RU) A. J LII DOM 1 NG U FEZ [SA1< R E RO. FEl x. Efectos tributarios de las revisiones
catsrays . I<Ov=Ia l;icicnda lhihlca Espaola. cuadernillos de. actualidad n 5. 1994,
463
SEGUNDA PARTE
Para que la recatd ac ion por el lun puesta SM) re Bienes Inmuebles no se
incre metite tras la revi s ot catastral debe et ni pl 1 rse que:
VGs ca =VCd d
y como:
Vcd= VCa
De cl nic e ibte ie
los
1,000Kv
El ap rtach O clcl <rl C LIII> 73 de la LEY 39/1953 dc 28 ce d c embre, segn redaccin dada al mismo
por la l.V1 Sil 30(1. cte 2) d~ 111110. autoriza a iew Avuni:mientos en los que entren en vmor reVisiones
1)
iw,d Iicae ucs dc os a lo rc~ ca tasi rut es a reducir cl tipo ce e Favo ien del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles losta LII> (1.1
tIcii~iiii~t LID peru>du maXilit> d~> tres anos.
464
SEGUNDA PARTE
Segn la ctal para el ta general (le 0.4% no se podr aplicar revisiones que
5 tl~O
el
igan
mini mo
fi as
(le 300% ( y
>
Ie\15i011
que
(deI 50, 100, 125. 150 y 225 por ciento) y tonianclo como ta el 0,4% al ser este el
tipo general y el
irItis
td
50%
[00%
125<4.
1=0%
225%
0.20%
0.18%
0.16%
(1,12%
0.27%
eIkthoracion propia.
Como a >1 cae i practica, zios proponen os establecer una serie de tipos de
gravauen, aj ti st a~ los a los va lores oble ni dos por aplicacin de las hiptesis A
y
Be> para obse iv a r el a i men t o ce recatd acion que s tpond ra las
ni i smas
sin ajuste de
tipos y segt d a iii e i ile la a 1)1 cacon (le los ti pos necesarios para no aumentar la presin
fiscal.
465
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SEGUNDA PARTE
569.262 Millones de
res jYO nd en a los res nl tados va conocidos por pivotar sobre las mismas bases.
la incidencia
tributaria en el l 11)11 esi o sobre Bienes Inmuebles que tuvo la revisin catastral
real i zaca en 1 993
U iia \C! acoiclaclos por los Ayuntamientos revisados los tipos de gravamen para
1994. el (OfIlportaiie1to cte los mismos ha sido el siguiente:
<0
297
Iiilliiicil)iOs
1< 1.? O( ) L 1.0 (AA KG A 1)11 lA Ii A RC A. Rafael. Las revisiones catastrales real izadas en 1993 y su
0 20. 1994.
ILILirlerLyi:L IrilLLarta ;u el ILrLpLle5IO Sable Renes Inmuebles. Revista Catastro n
468
SEGUNDA PARTE
SC
municipio a efectos dcl 1 niptiesto sobre Bienes Inmuebles, definindose la misma como
el nmero por cl cue es necesario multiplicar la cuota media por unidad urbana del
ejercicio anterior a la evsion (1993), para obtener la ctota media resultante en el ao
en cue tic ie e(cc-ti y (1 ad di cli a revi si on (1 994).
VG. N193
TI~>O 94 _ VC.Z~1 94
TIPO 93
VC.M 93
TIPO 94
TIPO 93
O lo clic es lo mismo:
CUOTA MEDIA 95
CUOTA MEDA 93
existencia cii el
ilitinicipio
catastrales (presas.
alItol)istas.
i dad
469
SEGUNDA PARTE
ir un i ci pi os
g nipas:
222.
40.
Nl iriici pios que han subido la presion fiscal entre 1,2 y 5. (1,2< PF <5)
77
Nl nilc ros ctie han bajado la presin fiscal igual o menor a 0,5.
16.
(PF<0 5)
67.
IL ).I
VIL
93
JIpo 04 LL Tipo 93
PR-cO
0.5< }4<<0.5
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14.1%)
120.7%)
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(0,2%)
(2.1%)
(0,4%)
16
67
222
877
40
ti,3%)
(5,5%)
(182%)
(71.8%)
(3.3%)
124.3%)
34
12.8%)
1.222
(00%)
470
SEGUNDA PARTE
ciw
g rupos ce piesi o
Uno. A pesar (le que 891 Ayuntamientos (el 72,9% del total) han fijado un tipo
(le gravameil (le 1 n)ptiesIo sobre Bienes Inmuebles para 1994 inferior al que tena
establecido yra 1 993. u ni ca une ile 80 dis ini n uyen la presin fiseal y 205 la mantienen.
A este especto debe tencse cii cuenta:
El 11 u yo,
ny mero
SEGUNDA PARTE
1994.. siendo 27 los que lo han mantenido y 5 los que incluso lo han
lisitii
nudo.
Dos. Debe dcs1~tearse cue en 606 municipios. a pesar ce que se han disminuido
tipos para 1994. se inercnenla la presin fiscal respecto a 1993, lo que viene a poner
ce manifiesto. posibctiente. apreciaciones erroneas o clculos equivocados a la hora
ce decidir cl
111)0
impositivo.
en
clisintucn (le los valores calastrales Sin que ello se compensase con la elevacin de
los tipOs
iIii)05111VLIs.
472
SEGUNDA PARTE
eLlota
correspondiente tipo de gravamen sobre la base imponible qtue est constituido por el
Incremento real del valor (le los terrenos cje naturaleza urbana puesto de manifiesto
cuando se t ni vis u 1 C si propiedad o se constituye o transmite cualquier derecho real
de goce 1 imita ti \O del coni iii o. La Cuotas Tribiutarias anterior (CTa) y posterior
(CLI) a la revisiou] eatastual seru las siguientes:
CTa
VCaPan~nba
Donde
Pat u
son los po reeuit ajes que fija el A y u ita u ie vito, antes y despus de
la revision. dentro (le los Ii tites mximo y mnimo sealados por
la Ley de Haciendas Locales294 en funcin del periodo de
geuieraeon del incremento cje valor ce la poblacin de derecho
del municipio.
rl
473
109.
SEGUNDA PARTE
un tinicipal.
VCa~Pan... =VCawPdnntd
lic (loIiIile:
Pdn ftd=Pana/ t
v~
(idi ta/
474
>
109.
Pdn), la
SEGUNDA PARTE
26).
ti
liii 110
ci
(y =1 ,5),
al ser
20%.
Cta
td)
~a rl
CLI
Esta opcin solo seu posible para incrementos reducidos del valor catastral,
pott~iie en ~
35 ~
lOO,
475
SEGUNDA PARTE
de la revi si oi cal a si i~ 1 coincidan, s tipo vi icuido que tanto el tipo de gravamen como el
porcentaje puev i 05
ti a x ros
pe mmi ti di
082%
.00(.I
109,9%
6,7%
105,1%
1(10.9%
111,8%
5(1(1~4
107,4%
99,1%
92,0%
58.9 %
79(1%
Sl .0%
95,4%
88,9%
..,..
l0<n=IS
15<n=20
119,4%
114,4%
110,0%
03,5%
119,4%
114,4%
110,0%
96,2%
97,7%
90,9%
86,0%
89,1 %
84,6%
87,5%
Y)
99.4,
COl a p es 1 oc i () vi O valor
dcc lara r al u oro or ese val ~}rJt 1 superar, a consecuencia cje la revisin catastral, a los
otros dos con los c~te se conij)ara.
ti o cxcvi lo ce 1
catastrales y con u vi
El apa it al
ni oc it] cacin
ui mo ce 20.000.000 ce pesetas.
por la LI/Y S/l 990, d~ 29 dc 01110 autoriza a los Ayuntamientos en los que entren en vicor revisiones
o mach ticacioucs cJe los valorcs catastrales a educir el uipo de gravamen dei Impuesto sobre Bienes
llilfldleILlc5 ittO:L 1<11 0,1 clualIr 1111 icjodo i=xidc. tres anos,
476
SEGUNDA PARTE
(Bla)
los
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SI
sc<[/ a
=15 000.090
816=81:113
13>
A su vez. cl unevo 1 linde para que exista obligacin de declarar (Rd, que
entencjeunos ser coincidente con la nueva recjtccin por mniulio exento) se obtendr
aplicando un eoe li e ie vi te de 1 viereune nlo (r) sobre el anterior:
12 sP
o
Ok jamen 1 y,
~i
o ini es ni clespcis (le la ev sin un con t ri huyente dccl ara sus bienes inmUebles por
su VaILLF calas r~J , su ba=ciiuponble no se niochi Lord, mientras que la base liquidable se reducir por
elecL cid aLiLo<L1Io ea Li hlIfluLIl< exento.
>
Ni
l<cpiiIcsc.. cO
dpi>
477
SEGUNDA PARTE
Para ctie los sujetcs pasivos que antes de la revisin catastral no deben
1)resent:tr deelaracion del lurupuesto estn en las mismas circunstancias, tendr que
cuitiplrse cIne:
81
r =~-.~=
12
:1
C outi o el valor ni Xi ni o
ce 1
2) 5
un ile
cd)] umna,
pJt a ctie t wl os los ron t ribtu ye ites cxc] u i c~ os de la oh! igacin de declarar antes
478
liitIdI1IUIII(i
de la base
iiII[Ji>iiii)lC
SEGUNDA PARTE
501;
10(1=
1 ~5 4
15(1V!
225 ti
diente. Re\isI:i
NUeVO limite
obligacin
de declarar
3.333,333
l0.000.000
8.888.888
8.000.000
6.153.846
(ahistL
Co
22.500.000
30.000.000
33.750.000
37.500.000
48.750.000
Veautios ahora que ocurre coul los sujetos p~xos obligados a presentar
dccl a rae o vi. al st ~
Impuesto.
Su
or
el y olor (le
5u
pat vi un oui io victo los 1 fmi tes fijados por la Ley del
ce la si uzueuite tiaeua:
E?J
BLa
-1/
y tus la revi s o vi
SIC = SI~
SL (<~
O, (le ol va Iorui>a
BLjr(SL~+R
479
)h-R~
~I
SEGUNDA PARTE
Es decir:
SL6=SL.~ b+P~~ (13-it
20000000
SiL3
<bY) <S1<~
S-13
~a
Di0K
480
SEGUNDA PARTE
inuiobil iaruo.
ni au viento ce
el 1 .5% (le valor (le bien couiiptutaclo a efectos (le luruptuesto sobre el Patrimonio(y
por las cuotas del 1 tipuesto sobre Bienes lnmu.uebles (salvo que el Aytntamiento haya
alteuaclo el tipo (le raYan ic vi para mantener la recaudacin). Supon cuido que antes de
la revi si o vi ca a s r:t 1 os
i viti luc)] C5 se
1 un pttest o sol) ue el Pal r ti o ni o. los gastos deducibles en el 1 RPF. seran los siguientes:
CIX =
15
-
i00
WC ~t a VCa
y tras la revusuon:
5
(j9z
SIL!
Aso
VC~
1 + KW
<0
1, ~
mo
y+ .
WC
a
vZGD
WC
a
.~j
a
Y! Y Ci Idi a
escenarios, va que la uevis catastral I)tuede alectar tanto a los rendimientos ntegros
como a 1 (>5 aslos (lcd! tu ci bIes. Los rendimientos ntegros se vern
iviuiilictl)1C5
SC
mi mentados
si los
Patri ruonio o si se van a tener due (leclarar ahora por ese valor al haber superado, a
consecuiencia (le
Adni ni st uac ion. Por s parte, la dccl ti cci o vi ce las cuotas del lun puesto sobre Bienes
481
SEGUNDA PARTE
de
ti a \or. si
el A vt nt a ni ie vito
no
ravauieu,
it> u It era u i
et >5
el tipo i
ti positivo cje]
siLiieultes:
a,
DI
1/Ca
~a 1/Ca
y clcsprus:
5
VCj
300
100
lIC.
y-ti a
VC~ v=SIa Cf
Ahora bien,
it
tu n:u vi cuevo y
rex u su oi ca astral en su s it i e
.
vi ce 1
vi tuevo
VCccVCgVC~
100
482
.Tv
SEGUNDA PARTE
De diondle:
0,02
y
lEn el cLuarliO se obticneui los xalores de c para incrementos del valor catastral
del 50, 100 1~S.
1 iucieiiieiiti>
del valor
catastral
50=:
1.33%
1(1(1=
125=
150=
325 9
1,00%
0.88=
0,8(3=
0,61
5>~ ~
vi
20, 19<34
y el bo,acin propia.
un
contribuyente no declara en el
1 Itt rin> ono sus b ie uks i n un tuebes pcr su valor catastral, sus
renclinnentos victos (le capilal inutiol)iliarid) pu~cclcvi reducirse: los rendimientos ntegros
no sc uti oc iii cari) vi. o se rebajarn, si se fija tun vi tevo poreent4j e e inferior al 2% y
la dccl ncc i 01)
ce
1~t e itol a (le Ini puesto sol> re Bienes 1 np nebes ptuede ser superior, si
483
SEGUNDA PARTE
Para esto parte ce trabajo que realizamos, est previsto encontrar razones y
conveniencias tne us duen tina posible aceleracin en el movimiento del mercado
La fiscal id:U c~ue i neitle en la vivienda, por la facilidad que ofrece a las
acl
gastos ci nc se ori i vuau. ha clac! o lu ar en el en iso del ti enpo a que este haya llegado
a graxa rse cii s tus dii st iiilas
mejora, tiansutision
y cli tic uit a su Ii ie c~tcl o pese a cpue se trata ce ti vi bien cje viniera necesidad que incide
de Ion a ese vtc ial cu la vida ce los ci td acianos, cine es el elee vito bsico para stu
covuipoltali) evito. a tal pu uto cute, en viuuestua Constitucin se contempla que todos los
espaoles
ti e nc u
pocleues pblicos
ce ce lo
a cii s fru t a r ce
t ya vivienda
adc
1uisieiu de uua Niviendia, ttparte (le hacer oixido cje! electo multiplicador, que la
1 lasto
al>d>u1u
e)eicid>u>es
especialvueute en
d> releuete
d)75
~~~i
29/12/978.
484
SEGUNDA PARTE
Eu la toma ce utituestras cje mercado, hemos tenido inters en las viviendas que
aparecen cii el uiiercaclo por primera vez, clespuis de la octpacin inicial y podemos
apreciar ctie llevan cntre 1 5 y 20 aos con la princra ocupacion~
A co viti u] tu ac
co ti o
sou
oh Lea 05
los v~t it) es un ob iii a ri os, va acs a estudi ar dentro ce nuestras posibilidades
y de los ciatos cousetndos envio se eotiporta el ahorro en este sector, cuales y porque
5011
SitiS
1>osibi 1 id:icls esti vuiabctiente giles y de ello quue el ahorrador tienda a preferir
es te caamo pava colocar 5115 dii viC ros. Igualmente vere unos el sector i nmobi i ario
ci
rba t]0.
ce nt uo
(le las
ti i sunas
en cori sectie vic a 1 a s raoues qule hacen c~uue el di i]e ro del ah orrac or tomen un camino
u otro.
ti a cu
ce
Dala ibid, Mo (le viIIeslii P~>p~> vii.cesireo y que covisuluado coy Varios rest,adures de la propiedad
Ciii L(iIlsi(icIULo aceriado, pelo uamb/vi hlacievidlo la salvedad ce que demostrar ese extremo en este
liaiifleitir,
Media
eLLSJLLsiMIIIIL> Y
11LIV
clilictultos<,,
485
SEGUNDA PARTE
>or 105
gil ran t
gaslc s, lo tic puovocan c~uue no sea fcil para el al]orrador seguir este
<
caui u lid).
1)01 vOS
la vivcmda
piguioracou dc \~tlc)c5 ic>bi 1 arios. La vivienda ftue valorada por tina empresa
es peeial izada, en 1 4.400. 0(>0 Pl s . A travs cJe la pgorac i 1] de valores ,por un
importe ce 18.000.000 Pts se obtieue tun prstanio cje 12.000.000 Pts tardando slo
dos cl las e u 01) le ue rIc. Los val o res ti ene u tina reutab i 1 ic acl norn al cte mercado que
pe re i be el (1 c pos it a u le. 1 it y ix ie idI a Inc al ct i 1 acta >or 75.000 Pts mensuiales Ms tarde
.
nudo real izarse va la iipoteca. teniendo caclii ol)eraCioI) los sigtuievites gastos:
CON PICJNORA(J()N VAI.ORLS MOHILIARIOS
Corrcia 2,59! s/
Comisin
CoviJrairi
TOrAl
39!
~
s/
2..
CMs,~=1
,,..
IJIPOTECA
2.(I(liI.0dI(I
3(1.000 Pas
Escritura
62.080 Ptas
(i(I(}.IiIIII
n6,00()
[las
Recistro
27.837 Ptas
(<2/Id)
tas
1lacievida
II 8.500 Ptas
)<eIvLo
72,20(1 Ptas
486
Gestan. otros
46.827 Ptas
Securo
38.000 Ptas
Cancelacin liputeca
120.000 Ptas
I0lAL
423.244 Pas
SEGUNDA PARTE
8,375 tas
dorrctae 39!
36.000
tas
Castos arios
350
pias
r.=al 1 berar
44.755 Pias
tItolLis
FI EM PO Dlv
[LX
(A 11SF QN Df 4
116.755 Ptas
SEA 3.6 VI/CES /1. (~ASF0 QUE SLJIONI/ UN CRDIlO CON PIGNORACIN DE
VAlORES ~ IOBII,IARIOS.
Pre sc i nl i ~OS ce it C 1(1 er a la covi >ra y 1 Luego ve uit a agrupand o la doble opera
Ciu] y ae.uideitios solo a Liria operaciou] ce i iversiou para considerar los gastos qtue
coul leva y ctc I:ubra qtue Jtguegar cotio n]as carua sobre el bien.
IN<lIRSJII)N_\AI.QJU!S L\I(>RIJ.iARIO5
INVERSiN EN BIENES
INMUEBLES URBANOS
0.000
tas
FIL cievida
720.000 Ptas
(?ovitsn 35 s/ !.(IIiIj.tIO(i
.,0,000
Pas
286.000 Ptas
d?nrato
(]:stos 1
)i.<5Li5
R eeistr()
30.000 Ptas
SO tajio
55.000 Ptas
6.000 Ptas
25.000 PIas
916.000 Ptas
487
SEGUNDA PARTE
tvii
ui]oriloi]
Iii O nC u to (it? a Prieto ccOuiOuii ico ce fo vicios para hacer frente a cuial quier apremio, por
i<iclo qtue lC~ apetezca la juiversin en ini]tueble.s, tendr citie pensarselo muy mucho,
a 1 ~1vista cue tu ti
Ci] u~ ni uuebl es
3,6 veces ms
gastos ctie en valores nobiliarios y tun tie.po a trariscuirrr a veces largo, tal vez otro
ce iviversiou
c>l> ii 5 (le tu rl e. uios ti Ciii c>51 va va 1 a e x ste uic a ce otros ca 1 nos, pero nuestro propsito
quiedia lijaUc cii los inuatuebles y bicuies itiobil arios.
Pode iii (>5 a u pl i a y el caso ex vuesle, a tu nq<ie ya 1>artieuido cte lii ptesi s, si bien
cou i>ases sol ic JIS,
c u
el citsc> (le compra \e rita en e ta ruto que el ahorro esttuv iera hecho,
cu valoues utiobil itios, podeuvios sealar cte los gastos agrupando las realizaciones de
1 os v~ii oue s a cii>
cia tueb le
. ui d)5
Mobiliarios
De tal
ti cnl o
valores uiobi larios o bienes i uncebles trbanos. c~tie si titilizamos cifras significativas,
a les cd) a o por ej ciii pl ocien uill oues ce ~>esetas os su t tiaruamos cu tu nos gastos del
orc Cii dIc (2_~ 9(Y) Pt s c na d c> se tra te ce \alo res ni 01.) iii ari (>5. contra 7.300.000 Pts. al
iuvertr cu iuuiic>bliaro turhavio.EI restultaclo ctie da la diferencia entre una u otra
e ca, uo sc) d)
C5
cu 1 as i rive rs o ries
iuuiI)tiCStO
tal
\ct<
(it
por Nt calidad ctie el i mobi bario tiene uiia solidez mayor qtue los
488
SEGUNDA PARTE
variantes a dlue cia lugar el increado y la inulucuica a la cne estn sometidas todos los
bicuies debido a los acouteccres de cada pcca y l]asta de cada da.
COEFICIENTE
REDUCTOR
IMPUESTO %
l~ Y 2
0,166
120.000
3
4
0.2708
0.3750
1.625
195.000
2 250
270.000
0,4792
2 875
345.000
6(1
0.5833
3,500
420.000
0,6875
4,125
495.000
0,7917
0.8958
4,750
5,375
570.000
645.000
720.000
90
10 y sigtuieutes
IMPORTE
489
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.22-2 22
>2
<It
o.
2.5
SEGUNDA PARTE
Concluusioies.
El valor c~ttasl rol tieclio cje la zona investiaacla a nivel nacional es 3.490.000
pesetas, c~ue al establecer la relacin entre la media (le valor real (le la unidad urbana
iitesti
gada 16.612.000 pesetas. se llea a la eouic tus in ce cuue este valor contiene al
Se ptle(le touisiclerar acctable cpue el valor catastral represeu]ta el 25% del valor
ce mercado.
dic
mercado.
tIlouidlOse
cu
o c~c se it ce sUc
ti vio
rectitudoto rio>.
-491-
SEGUNDA PARTE
con
Real i tul o
e so revi si 6 vi.
por tu It
ti o COi]i O ti uia
i]ierca(lo
1 Lirio
i ntiob
SI> uieciesicltud
fi sca les
Cl]
499
administrativos
TERCERA PARTE
PROPUESTA DE TESIS
1.
1~ROPLIItSIA DE 1ESIS
A)
13)
EN
SOBRE
EL
IMPUEST O
PAFitIMONIAIIS,
1)INAMICA
EN
A FIN
EL
DE
TRANSMISIONES
MOVIMIENTO
COEFICIENTES REDUCTORES
494
I)EL
MERCADO
PROPUESTA DE TESIS
A)
d i Y
tu iii ficar
los ini piuest os. P ue Y o ni cu te Ii ab ra ci tic propiciar u u] au]ib i ente en qtue el contribuyente
quteole conveuicdc> ce c{ue lo Ley lejos ce tener uu coitenido recauclatorio, pretende
u ni ficar e rile ri (>S sol> e 1 ~i va
para tod o ti o de
couit ri1) tI ye
o rae iOn.
1 be ra(l o dcl 1 al>eri cito i rl] pos iii yo en que est inmerso,
05 co nt ri l>t ye utes
couuocdtus
Sc ra desca le c tic u un ca iii vi la iii foria it iva rodl tijera en la gran masa de
coiitribuuyctes la oleo (le ctie alcauizar una valoraciou real y nica, llevara a
solucioues
va
QL.
sc
Lo co iii piej o
SC rial ocio
ou
y y a ri idO)
te vi cii u cite,
acarrear, como ya se ha
495
ra us it or Jt ue t e. cl s cu~ el o
su >uol> icol aol. dc uit it>
PROPUESTA DE TESIS
ptts i \ o
ce tu uios co> d
cIne 1 os ec tuis it osv a it) va ti vos seat] cu iii pl i dos por entes facu 1 tati vos y responsables,
clel>iclauiiete atuloiadt>s wv la Advii nistiacuoul
Las revisiones catastrales seran preceptivas siempre que tuviese lugar una
trans lti si h.
a s ec c e ta vid o
L,os
uiaclc>
tilia aiiintia
a fin ole
cu cl ticuiil>t>.
iii o
tribuilorio. cal ii~t~kt en fluucn de turn>s criterios c>l>jetivos ole! itiu]]uueble en concreto.
Cos j ce va tic >5 q te
aet tal i oc bu
ce
cii
u ui
(ILe tener cu
496
PROPUESTA DE TESIS
Se ha podido constatar qtue aparte del cambio de propiedad por sucesiones, las
Coiro dato qte estiniamos de inters, se sealan una serie de bonificaciones que
aconpaadas (le la disminucion de gastos cte tipo legal y administrativo, podrn
aplcarse al Iciiptiesto so>bre Transnisiones los beneficios reseados (pgina 471 y
472).
Como ya lec>s iuforado y ahora repetimos, tanto por los estudios aqu
>lasiiiados ~
bienes inuuehles aarece nuy (le tarde en tarde al mercado, siendo por tanto un
beieficio ~~e obteuiclra ci Erario y particuido ya de tina valoracin nuieva, si por algn
30=
I)ato obtenido de nuestro propio muestre<, y que consultado Con Varios recistrado res de la
propiedad
han cons deraclo acertad>, peo bac cxio la sal xedad de que demostrar ese ex tremo en este momento
sera costossimo y mliv ditictiltoso,
497
PROPUESTA DE TESIS
niedlio se logra impulsar la m(>vil dad (le li]ercado iuii]]obiliario. aunque los tipos sean
498
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
(>.
i o reo 1
$a~~
res>ouda a la uuti 1 dad efectiva cuie ellos generan. El valor de los iumuebles no es tina
499
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
7I
ptuesto ctie ante la diversidad de normativa existente, los resultados pueden ser
di frentes se g ti u]
itt
10
al valor ce coupra (iouunal acuite. adquisiciones antiguas) de ese bien, se tomara como
base ste ultuuo cc>ui el corue.spo>iicfeuite perjuucio para el copracior.
II . Los aos ce aiti gedacl ole uui bien, influyen tali]bin en determinadas
sU uia ci oues en so >( vt a y tu no ticuic>r puesioui fiscal, ati u siendo el valor actual del bien
stIl>crio>r al ce otros ole bus isuas caractersticas pem ntuevos.
\=iIiOS (it?
escri tui ya y >c>r ca uit cl ocIes iii tiy por clebij O ole la real i dad el ucl iel]dlo as parte del fisco
y a>rosec Li a iol o 1>~ va
tt iii o y
Puib lico.
14.
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
auuotue cu los lti lOS ticnp(>s se ciii pieza a vislunibrar cierta tendencia a desarrollar
cl pojiel s tun i lis 1 aol c> y ole iii fo ruilac oi al servi ci() ce las Aol ni ini straciones Pblicas y
de la So>cieclaol cr acuieral
>rivaolas
18.
t.i>s precios ole los l>ienes uuntuebles. ticuien tun incremento acumulativo
coutt nc uite cli s iii iii ti ic os, pos ib lemeute por de fucienc as
sol
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
cw uu 1 to
21.- Se detecto uua uecesidaoi iuiperiosa ce intervenir para frenar este boom
ci
mobil i ario nico! i ante la api i cae i u ce normas restrictivas al efecto (supresin de
inceutvcs fiscales, aparicin (le la Ley cte Tasas, reforma cte la Ley del Suelo,
reg tul avi aciou fiscal .elc)
22.- Se aprecio ctue a uieclida quue los muinicipios tienen tui mayor nmero de
lial>i tantes de ce recl o dcc receu 1 os c~ue uo lan tenido revisin.
cxce>to nulo.
24. A uiediola que la revsiu catastral es nis reciente los valores aumentan
considerableuieuite, ctuedaudo o>bsoletos los valores qtue no tienen tina revisin catastral
actual iza(la. O seo
tt
95, A poblacin cou uiayor uaero ce habitantes corresponde mayor valor por
tuuioioci tu yloua
502
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
27. Pollocic>ues con niayor nmero de habitantes, tienen mayor indice de carga
fi sca! respecto ce 1 1 np tuesto so>l> re Bienes Inm ueb les.
31
4.200.000 Peset~is.. ctie al estallecer la relacin cutre la media chI valor real de la
un iol aol tu rL>a m i ives ti eitci i 1 9.38 1 .000 Pesetas, se llega a la coucl tu siu de que este
valou contieuie al valor catastiol eclo ce la zc>ua 4,61 veces.
32.- Se uede eosicierar aceptable que el vaio)r catastral representa el 22% deI
valor ce uiieucoclo
33. Los voloues cot~strales estn mtuy por debajo ce la realidad del precio de
uiierc.aolo ctu los cous uct cutes probleiias de desigualdades qtue ello crea, as como
503
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
conii>leiclacl cu la trilittacioui
a 1 os de e reac o. lij i iol ose cli elio ol> ~Cii yo cu tun 50%
36. Para cjtue uina evisuon catastral sea vercioderanicuite eficiente la de hacerse
inolividualiacltu. iuuco cii eraiioles 1>1 oquies de ti n ic acles urbanas
37. Sera olesc~ul>le c~tue esa revisiou se hiciera ce forma tcuicaniente correcta,
inteutauolo che sea desde cuio perspectiva de objetiviolad valorativa y no con filies
recaticlatoric)s
39. Rctu Ii ad a eso iev su ciii, debe ra iii os oc] aptar 1 os ti pOS i uposi ti vos en los
oh Icreiites i uptuestc>s atcctaolo>s, .ara
ul(>
40.
Se
achuiuuuistiotivos
observa
y
por
til uno
tuuia ueoltiecui
como
una lisniinuen en
los trmites
504
CONCLUSIONES DEFINITIVAS
.ini ficaciu ce voloucs y del acercauieuto entre los valores catastrales y de mercado,
sieuclo ste tiuo> ce los cliverso>s factores ctue d!istc>rsionan el mercado inmobiliario.
de ti u sec to r iii iii ol> iii ;trio, con clara uotor edad en la economa ce! pas.
1.
su t tu itc u caes especulativas, coitio las dlule Ii a vi vicio) Espaa en has til ti mas
dc:uoh os,
2(1.
AL>
it
liesal.
cciii \e uiic uite tu u ia n ltica ti nauic ie va con costes uns red uucidos, dada la
uit] ticuicio otue este i]ecl]o ticule en las econiomas domsticas y en las
cuuid~uoles cuiipucsoriales. as coiio su reflejo cu la ecouuomfa del pas.
U uo
oc! o pl oc i c
ce 1
Fiscales.
0> 0 o)
505
CUARTA PARTE
BIBLIOGRAFA
BIBLIOGRAFA
LIBROS
LIII R( 15.
,NE3.A Nl SM III. Lo Liyiitsi, <it 0.~ AltO ioiw . TW cdo por A l n so Ortiz, lose, 3
Orbis, SA, BahcL.ILALIa. J 985.
Civil.
.\
Edil. Torcu lo
AM A[)OR PLaNANLZ, soirnac> y ESTEO SANCIJEZ, FRANCISCO. Casos pracocus .vobrc principios
/Io/ILL.Y <It ioIoIk/
AN [iRITIS,PL 3RO
o,L
LJ
1>1/.
<I/Loie~Wh ,,du
YA,
/)ONt5i01I Y
j,i<bIi<itItd iAAI,Iobilit!/iti
AV C/iSt/tIl
Edil.
(/[<)(fl
aciucl, 1/!
(7/ 2,) .
Barcelona. J 989.
Iuipiwsio .Yolns l>iie
OI/IiLtebL.Y
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edicin.
<<it. Escuela Tcnica Superior de Arquitectura. Las Palmas (le Gran Canaria,
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L)55
ARR 103
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\Lnotp,o
. A. Reh,, dd
990,
507
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BIBLIOGRAFA LIBROS
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BANCO II E C 4JI I)IIO 1 J ~O(A E DL ES PAN A. Rc/hii ini tIc>! ei~iiic>n u,ban (si u o y ecl !oracit>nes del suelo,
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CASAN .
LLLLLYLL lo
Mtt,iti:
Mc~<h; <lE ;<~trc csiic<i<l ce 2 c><<ptiti<>ii cii Matinc; Vol 2). 994.
Me<h, (LI
iiL(LLYL<<i
.c<cieieul tIc
<)<it~ti<I<)ii tu
Mti<nic, oH
/LIc-L<idIic.ecwLeicl civ
CE N <(1 DLI 1511 1 ilOiS 1 N A N (JI/<OiS. liipuc>scc co/nc bieues i,onuchcs . lid it. Centro de Esttud ms
Financieros, J 993
Lc, ti>I ii=i&Li}iLdt! 1 jI c, cl s ci, OiiiL<AI)iItiiic) y lcj coiscioceic$
edicin. 1986.
(ILE N J 4(1 LIII (1 sr ION O A[A SI{ AL Y ((101~lZA OliN r 1< BETA Rl A. Ctittstrt> n,nobilia,ic> urbt;no:
hckviLkx...
exI<IclIYuitvL.<
508
BIBLIOGRAFiA
LIBROS
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