Dua Perspektif Modal dan Pendapatan

Untuk lebih lanjut tentang komputasi nilai sekarang diskon dari aset, melihat
Bunga, oleh Burton G. Malkiel dalam Concise Encyclopedia of Economics.

Ada dua cara untuk berpikir tentang hubungan antara modal dan pendapatan. Di
satu sisi, jika kita memiliki aset yang kita harapkan untuk menghasilkan aliran
tertentu pembayaran dalam semburan periodik dari waktu ke waktu, kita dapat
menghitung nilai pasar dikapitalisasi nya dengan menjumlahkan nilai diskonto
sekarang dari seluruh aliran pembayaran masa depan yang diharapkan. Dalam
pendekatan ini, aliran pendapatan adalah lebih mendasar atau "primitif" konsep,
di mana ide turunan dari modal dibangun.

Sebagai contoh pendekatan pertama ini, anggaplah bahwa investor menganggap

membeli sebidang real estate pusat kota yang mencakup sebuah gedung
apartemen. Investor memperkirakan, setelah memperhitungkan pemeliharaan
rutin dan biaya administrasi lainnya, sewa dia akan mengumpulkan dari
penyewa akan menghasilkan dia laba bersih sebesar $ 100.000 per tahun, situasi
ia mengharapkan untuk bertahan selamanya.

Berdasarkan asumsi ini, pada 10-persen tingkat diskonto, investor akan bersedia
membayar hingga $ 1 juta untuk properti, sementara pada 5 persen tingkat
diskonto, ia akan bersedia membayar hingga $ 2 juta. Jenis analisis menunjukkan
arti yang mendasari "fundamental" adalah asal dari nilai pasar kekayaan; itu
bukan seolah-olah investasi modal investor di properti otomatis akan
menghasilkan return dari 5 atau 10 persen. Sebaliknya, harga pasar asli properti
menyesuaikan sehingga membuat hasil yang diharapkan (semua hal
dipertimbangkan, termasuk ketidakpastian) di gedung apartemen sebanding
dengan laba atas investasi seperti lainnya.

Meskipun metode kapitalisasi yang baru saja kita bahas adalah intuitif, Friedrich
Hayek, dalam Teori Murni monumental dari Capital, mengambil pandangan yang
berbeda. Dia mulai dengan modal sebagai konsep dasar. Ia mendefinisikan
pendapatan sebagai aliran konsumsi yang dihasilkan oleh koleksi barang modal
yang satu dapat menikmati dalam jangka waktu tertentu, tanpa merusak
kekuatan produktif masa depan capital.1 Pendekatan ini berguna untuk
menghadapi perubahan.