ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI PROYEK PEMBANGUNAN

GEDUNG CENTER FOR ADVANCED SCIENCES (CAS)

INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
Oleh
Novi Andriyani Teguh
NIM: 15010105
(Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan, Program Studi Teknik Sipil)
ABSTRAK
Biaya dan waktu merupakan faktor utama aspek manajemen suatu proyek konstruksi. Dalam
melaksanakan suatu proyek, kontraktor selalu berusaha untuk menimimumkan biaya yang dikeluarkan
agar dapat memperoleh keuntungan semaksimal mungkin. Untuk mencapai hal ini, dibutuhkan adanya
suatu proses estimasi biaya yang bertujuan memperkirakan berapa biaya yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan proyek tersebut. Selain itu, proses estimasi biaya juga dapat menjadi acuan dalam
menentukan harga penawaran. Metoda yang digunakan dalam proses estimasi biaya pada proyek ini
adalah resource enumeration. Metoda ini dipilih untuk menimbulkan hubungan antara durasi kerja dan
jumlah tenaga kerja yang menjadi faktor utama dalam perhitungan harga suatu pekerjaan. Setelah
diketahui harga dari suatu pekerjaan, dapat diketahui pula harga satuannya. Harga satuan pekerjaan
inilah yang nantinya menjadi faktor utama dalam menentukan harga penawaran. Setelah seluruh biaya
langsung dihitung, biaya tak langsung dapat diestimasi dan dinyatakan besarnya dalam persentase
terhadap biaya langsung. Hasil akhir dari estimasi biaya konstruksi proyek pembangunan Gedung
Center for Advanced Sciences (CAS) ITB ini yang meliputi pekerjaan struktural saja adalah sebesar
57,5 milyar rupiah (sudah termasuk pajak).
Kata kunci: Estimasi Biaya, Metoda Resource Enumeration, Harga Satuan, Harga Penawaran..

PENDAHULUAN
Dalam suatu proyek pembangunan,
waktu dan biaya merupakan aspek utama
manajemen konstruksi. Estimasi biaya
memegang peranan penting dalam pelaksanaan
proyek konstruksi. Kegiatan estimasi adalah
salah satu proses utama dalam proyek
konstruksi untuk mengetahui besarnya dana
yang harus disediakan pada sebuah kegiatan
pembangunan. Pada umumnya, sebuah proyek
konstruksi membutuhkan biaya yang cukup
besar. Ketidaktepatan yang terjadi dalam
penyediaan dana akan berakibat buruk pada
pihak-pihak yang terlibat didalam proses
pembangunan tersebut. Dari hasil estimasi ini
nantinya
diharapkan
dapat
menjadi
pertimbangan dalam menentukan kebijakan
yang dipakai untuk menentukan besarnya
investasi yang harus dilakukan oleh owner.
Ruang lingkup estimasi biaya meliputi

pekerjaan
persiapan,
pekerjaan
tanah,
pekerjaan pondasi, dan pekerjaan struktur
mulai dari basement hingga atap.

METODA ESTIMASI BIAYA

Sebelum proses estimasi biaya dimulai,
biaya yang diestimasi dibagi menjadi dua jenis
berdasarkan karakternya dalam suatu proyek.
Biaya langsung adalah biaya yang dapat
berubah seiring dengan berubahnya volume
pekerjaan dan langsung berhubungan dengan
hasil akhir proyek tersebut. Biaya langsung
meliputi biaya yang dibutuhkan untuk material,
peralatan, dan pekerja. Biaya tak langsung
adalah biaya yang besarnya tidak bergantung
pada berubahnya volume pekerjaan dan tidak
langsung berhubungan dengan hasil akhir
proyek. Biaya tak langsung meliputi biaya
overhead, general conditions, contingencies,

profit, dan pajak. Untuk menghitung biaya

langsung, dilakukan pengumpulan data terlebih
dahulu, yang meliputi data volume pekerjaan,
data sumberdaya, data durasi pekerjaan, serta
data harga-harga satuan terbaru.
Metoda perhitungan estimasi biaya yang
digunakan
adalah
metoda
resource
enumeration. Metoda ini dipilih untuk
menimbulkan suatu hubungan antara durasi
pekerjaan, jumlah pekerja, dan biaya yang
dibutuhkan pekerjaan tersebut. Biaya total
diestimasi dengan persamaan berikut:

Dengan Qi adalah jumlah volume

pekerjaan i, Mi adalah harga satuan untuk
material pada pekerjaan i, Ei adalah biaya
peralatan pada pekerjaan i, Li adalah pekerja
yang dibutuhkan per unit Qi, dan Wi adalah
tarif upah yang bersangkutan dengan Li.
Dalam mengestimasi harga pekerjaan,
diperhitungkan juga biaya pekerjaan overtime.
Pada dasarnya, perhitungan biaya pekerjaan
overtime hampir sama dengan perhitungan
biaya pekerjaan normal, yang membedakan
adalah yang diperhitungkan pada biaya
pekerjaan overtime hanya upah tenaga kerja
saja, yang diasumsikan upah satuannya sebesar
150% dari upah tenaga kerja pada pekerjaan
normal.
Setelah harga dari tiap pekerjaan
diketahui, dapat dihitung harga satuan dari
pekerjaan tersebut. Dalam hal ini, proses
perhitungan harga satuan dibedakan menjadi
dua jenis, yaitu untuk pekerjaan berulang di
satu lokasi, contohnya pekerjaan borepile dan
seluruh pekerjaan persiapan; serta untuk
pekerjaan berulang di lebih dari satu lokasi,
contohnya pekerjaan penulangan, pengecoran,
dan pembekistingan. Harga satuan inilah yang
nantinya digunakan untuk menghitung biaya
langsung dan harga penawaran.
Tabel 1 Rekapitulasi Biaya Langsung
Jenis Pekerjaan
Pekerjaan Persiapan
Pekerjaan Tanah dan Pondasi
Pekerjaan Struktur Basement
Pekerjaan Struktur Lantai 1
Pekerjaan Struktur Lantai 2
Pekerjaan Struktur Lantai 3
Pekerjaan Struktur Lantai 4
Pekerjaan Struktur Lantai 5
Pekerjaan Struktur Lantai 6
Pekerjaan Struktur Penthouse
Pekerjaan Struktur Atap Baja
TOTAL

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Total Biaya
4.431.740.983
7.584.621.002
4.625.373.362
3.374.189.109
3.647.614.985
4.344.269.787
4.456.320.545
4.018.876.601
3.932.478.262
2.039.055.655
1.136.438.429
43.590.978.722

Untuk menghitung biaya tak langsung,

dilakukan proses identifikasi item-item apa
saja yang dapat menimbulkan biaya tak
langsung. Overhead terbagi menjadi 2, yaitu
overhead proyek dan overhead kantor.
Overhead proyek meliputi biaya aspek-aspek
penunjang keberlangsungan proyek seperti
biaya administrasi (surat menyurat), biaya
rapat mingguan (site meeting), gaji pegawai
site office, biaya operasional seperti perbaikan
fasilitas-fasilitas pada proyek, serta biaya
untuk peralatan-peralatan kecil yang nantinya
habis terbuang di akhir proyek. Sedangkan
overhead kantor pusat merupakan alokasi
biaya dari proyek kepada kantor pusat yang
dinyatakan dalam persentase, sebesar 2% dari
biaya langsung. Biaya ini diasumsikan belum
termasuk dalam profit perusahaan.
General conditions atau disebut juga
sebagai biaya umum adalah biaya yang
dibutuhkan untuk hal-hal yang harus ada
sebelum pekerjaan proyek pembangunan
dimulai, hal-hal yang dimaksud disini
merupakan segala hal yang disyaratkan owner
dan tercantum di dokumen kontrak. Beberapa
item yang menjadi general conditions pada
dokumen kontrak merupakan pekerjaan
persiapan yang ada pada Bill of Quantity
(BoQ). Sedangkan item general conditions
yang tidak ada pada BoQ dibebankan pada
biaya umum.
Biaya tak terduga atau disebut juga
sebagai contingencies merupakan biaya yang
dialokasikan untuk kejadian-kejadian tidak
terduga yang kemungkinan terjadi selama
pelaksanaan proyek. Beberapa kejadian tidak
terduga ini sebenarnya dapat diatasi dengan
asuransi CAR (Contractor All Risks), namun
ada beberapa kejadian yang menjadi
pengecualian.
Contingencies
ditetapkan
sebesar 2% dari biaya langsung.
Profit atau keuntungan yang diambil
kontraktor dari suatu proyek menentukan
keberlanjutan kontraktor tersebut di masa
depan, namun profit yang terlalu besar juga
bisa
mengakibatkan
kontraktor
tidak
memenangkan tender. Pada proyek ini,
ditetapkan profit yang diambil adalah sebesar
10%.
Dengan berdasarkan pada perhitungan
biaya langsung yang sudah dilakukan dan
engineering judgement serta pembulatan
keatas, ditetapkan biaya tak langsung adalah
sebesar 20% dari biaya langsung proyek.

Tabel 2 Rekapitulasi Biaya Tak Langsung

No.

Biaya Tak Langsung

Biaya

Persentase (%)

Overhead Proyek
Administrasi
Site Meeting
Gaji site office
Operasional
Peralatan Kecil

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

13.000.000
56.000.000
1.704.300.000
130.000.000
80.000.000

Overhead Kantor Pusat

Rp

871.819.574

General Conditions
Direksi Keet
Cleaning Pit
Pos Jaga
Water Tank
Klinik Lapangan
Access Road
Toilet Pekerja
Sewa Passenger Hoist
Pemindahan Jaringan Utilitas
Quality Control (Uji Beton)
Telepon, Internet

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

158.962.862
3.000.000
4.438.980
2.900.000
50.000.000
40.000.000
8.000.000
111.000.000
1.377.600
63.480.000
13.000.000

0,365
0,007
0,010
0,007
0,115
0,092
0,018
0,255
0,003
0,146
0,030

Contingencies

Rp

871.819.574

Profit

Rp

4.359.097.872

10

Rp

8.718.195.744

20

1
2
3
4
5
B
C
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

TOTAL

0,030
0,128
3,910
0,298
0,184

Setelah biaya langsung dan tak langsung

dihitung, harga penawaran dapat ditentukan
dengan menambahkan biaya langsung dengan
biaya tak langsung, serta PPN sebesar 10%.
Sehingga didapatkan harga penawaran setelah
dilakukan pembulatan adalah sebesar Rp
57.540.092.000

ANALISIS DAN KESIMPULAN

Hasil perhitungan estimasi biaya yang
telah dilakukan, pada kenyataannya berbeda
jauh dengan perhitungan biaya kontraktor di
lapangan.
Terjadi
overestimate
pada
perhitungan estimasi biaya seluruh pekerjaan,
kecuali pekerjaan atap baja. Perbedaan hasil
perhitungan biaya ini dapat disebabkan karena
banyaknya perbedaan asumsi yang digunakan
pada perhitungan estimasi biaya dengan
kenyataan yang terjadi di lapangan.
Tabel 3 Perbedaan Hasil Estimasi Biaya
Jenis Pekerjaan
Persiapan
Tanah dan Pondasi
Basement
Lantai 1
Lantai 2
Lantai 3
Lantai 4
Lantai 5
Lantai 6
Penthouse
Atap
TOTAL

Total Biaya Asli

Rp 1.293.837.520
Rp 7.333.884.718
Rp 4.074.349.672
Rp 2.088.020.779
Rp 2.562.596.987
Rp 2.919.038.797
Rp 2.952.613.746
Rp 2.122.502.327
Rp 1.860.325.809
Rp
920.682.387
Rp 1.662.670.092
Rp 29.790.522.835

Total Biaya Estimasi Selisih (%)

Rp
4.431.740.983
243%
Rp
7.584.621.002
3%
Rp
4.625.373.362
14%
Rp
3.374.189.109
62%
Rp
3.647.614.985
42%
Rp
4.344.269.787
49%
Rp
4.456.320.545
51%
Rp
4.018.876.601
89%
Rp
3.932.478.262
111%
Rp
2.039.055.655
121%
Rp
1.136.438.429
-32%
Rp 43.590.978.722
46%

Terlihat pada tabel diatas bahwa

persentase selisih terbesar terjadi pada hasil
perhitungan
estimasi
biaya
pekerjaan
persiapan. Hal ini disebabkan oleh biaya sewa
tower crane yang dimasukkan ke dalam biaya
pekerjaan persiapan pada perhitungan estimasi
biaya. Sedangkan kenyataannya di lapangan,
kontraktor sudah memiliki tower crane sendiri
sehingga tidak perlu memperhitungkan biaya
sewa. Selain itu, terjadi underestimate pada
pekerjaan atap baja. Hal ini dapat dikarenakan
oleh harga satuan material baja yang
digunakan pada perhitungan estimasi biaya
berasal dari supplier yang berbeda dengan
supplier baja yang digunakan di lapangan. Hal
lain yang dapat menyebabkan perbedaan hasil
perhitungan estimasi biaya ini adalah besarnya
volume beberapa pekerjaan yang diperoleh
saat Quantity Take Off tidak sama dengan
besarnya volume pekerjaan tersebut pada Bill
of Quantity proyek yang sebenarnya.
Tabel 4 Perbandingan Asumsi dengan Kenyataan
di Lapangan
Pengerjaan Proyek di
Lapangan oleh
Kontraktor Asli
Menggunakan
bekisting dengan mutu
yang dapat digunakan
5 kali.

Harga satuan material

merupakan harga pada
tahun perencanaan
yaitu tahun 2012.
Material yang
digunakan berasal dari
supplier langganan
yang dapat
memberikan potongan
harga hingga 50%.
Upah pekerja overtime
besarnya 100% dari
upah pekerja hari
normal (non-overtime)
Biaya sewa alat tidak
diperhitungkan dalam
biaya pekerjaan karena
kontraktor sudah
memiliki alat beratnya
sendiri.

Asumsi yang
Digunakan Pada
Perhitungan Estimasi
Biaya
Menggunakan bekisting
dengan mutu yang sama
dengan bekisting di
lapangan namun
diasumsikan hanya
digunakan 2 kali.
Harga satuan material
merupakan harga pada
tahun 2014.
Harga material yang
digunakan merupakan
harga asli tanpa potongan
dari supplier.

Upah pekerja overtime

besarnya 150% dari upah
pekerja hari normal (nonovertime)
Biaya pekerjaan
memperhitungkan biaya
sewa alat.

Terlepas dari itu semua, estimasi total

biaya langsung yang dibutuhkan pada proyek
pembangunan Gedung CAS ITB ini adalah
sebesar Rp 43.590.978.722 dan biaya tak
langsung yang dibutuhkan adalah sebesar Rp
8.718.195.744. Maka, dengan menambahkan
PPN 10% didapat harga penawarannya adalah
sebesar Rp 57.540.092.000

DAFTAR PUSTAKA
Peurifoy, Robert L. (1989). Estimating
Construction Cost, 4th Edition. United
States of America: McGraw-Hill Book
Company.

Pulver, Harry E. (1969). Construction

Estimates and Costs, 4th Edition.
United States of America: McGrawHill Book Company.
Halpin, Daniel W. (1981). Construction
Management, 4th Edition. United
States of America: John Wiley & Sons.
AACE International (2007). Skills and
Knowledge of Cost Engineering, 5th
Edition. Morgantown, United States of
America: AACE International.
Sastraatmadja, Soedradjat. (1994). Analisis
Anggaran Biaya Pelaksanaan.
Bandung: Nova.