Panca Bina Karya

Perencanaan dan Pembangunan Rumah tinggal, Ruko, Gudang, Renovasi Rumah

Sabtu, 17 Agustus 2013

Contoh Manajemen Proyek

DAFTAR ISI
Daftar isi ................................................................................

Bab

Pendahuluan .........................................................................

Bab

II

Pengertian Manajemen Konstruksi

II. 1 Definisi Manajemen ........................................................
II. 2 Unsur - unsur Manajemen .............................................
II. 3 Sirklus dan Proses Manajemen ......................................

:
:
:

3
4
5

III Manajemen Konstruksi

III. 1 Fungsi Manajemen ........................................................
III. 2 Pengertian Manajemen Konstruksi ...............................
III. 3 Tujuan Manajemen Konstruksi .....................................
III. 4 Peranan Manajemen Konstruksi ...................................
III. 5 Unsur - unsur Manajemen Konstruksi .........................
III. 6 Objek - objek Pengendalian .........................................
III. 7 Konsep Manajemen Konstruksi .....................................

:
:
:
:
:
:
:

6
8
9
10
11
12
13

:
:

16
17

21

Penutup ..................................................................................

22

Daftar Pustaka ......................................................................

24

Bab

Bab

Bab

IV Proyek Konstruksi
IV. 1 Jenis Proyek Konstruksi ................................................
IV. 2 Tahapan Proyek Konstruksi ..........................................
IV. 3 Pihak pihak yang terlibat dalam
Proyek .............................................................................
V

BAB I
PENDAHULUAN

Manajemen proyek kini menjadi suatu keharusan, bukan lagi sekedar pilihan Pekerjaanpekerjaan tertentu akan lebih efisien dan efektif jika dikelola dalam kerangka proyek dan
bukan diperlakukan sebagai pekerjaan biasa maka diperlukan manajemen proyek yang benar
Contoh 1. Pembuatan Jalan Tol Cipularang yang menghubungkan Jakarta Bandung yang
mempersingkat waktu tempuh kedua kota itu dilakukan dengan menggunakan cara pengolaan
pekerjaan yang berbeda dengan pengolaan pekerjaan pekerjaan reguler. Batasan waktu yang
tersedia dan biaya yang dianggarkan serta kualitas jalan merupakan hal hal yang harus
dipenuhi dalam penyelesaian pekerjaan tersebut.
Contoh 2. Membangun kembali Provinsi Aceh dari kehancuran akibat bencana alam tsunami,
pemerintah menugaskan tim khusus dengan manajemen khusus untuk melakukan kegiatan
tersebut.
Contoh 3. Pembuatan suatu Coporate Plan yaitu rencana strategis perusahaan untuk jangka 5
tahun kedepan. Perusahaan meminta sebuah konsultan untuk membuatnya. Kepada konsultan
diberikan batas waktu, biaya dan lingkup pekerjaan tertentuyang harus diselesaikan.
Contoh 1 dan 2 merupakan proyek yang berhubungan dengan pekerjaan konstruksi dan
Contoh 3 bersifat pekerjaan jasa.
Pekerjaan yang besar diperlukan perencanaan dan pelaksanaan dengan sungguh sungguh
dalam waktu tertentu. Pengelolaan proyek perlu cara khusus agar menghasilkan output yang
baik

BAB II
PENGERTIAN MANAJEMEN KONSTRUKSI
II.1. Definisi Manajemen
Manajemen konstruksi adalah bagaimana sumber daya yang terlibat dalam proyek dapat
diaplikasikan secara tepat. Sumber daya dalam proyek konstruksi dikelompokKan dalam 5M
(manpower, material, mechines, money and method).
Manajemen telah banyak disebut sebagai seni untuk merealisasikan pekerjaan melalui orang
lain. Definisi ini mengandung arti bahwa para manajemen mencapai tujuan organisasi
melalui pengaturan orang lain untuk melaksanakan berbagai pekerjaan yang diperlukan, atau
dengan kata lain tidak melakukan pekerjaan pekerjaan itu sendiri.
Manajemen memang mempunyai pengertian lebih luas dari pada itu, tetapi definisi tersebut
memberikan kenyataan bahwa manajemen berutama mengelola sumber daya manusia, bukan
material atau finansial. We are managing human resources. Selain manajemen mencakup
fungsi perencanaan (penetapan apa yang akan dilakukan), pengorganisasian (perancangan

dan penugasan kelompok kerja), penyusun personalia (penarikan, seleksi, pengembangan

pemberian kompensasi dan penilaian prestasi kerja), pengarahan (motivasai, kepemimpinan,
integritas, dan pengelolaan konflik) dan pengawasan.
Pengertian manajemen begitu luas, sehingga dalam kenyataannya tidak ada definisi yang
yang digunakan secara konsisten oleh semua orang. Seperti yang dikemukakan oleh Stoner
sebagai berikut :
Manajemen
adalah
proses
perencanaan,
pengorganisasian,
pengarahan,
dan
pengawasan usaha-usaha para anggota organisasi dan penggunaan sumber daya
organisasi lainnya agar mencapai tujuan organisasi yang telah ditetapkan.
Dari definisi di atas terlihat bahwa Stoner telah menggunakan kata proses bukan seni.
Mengartikan manajemen sebagai seni mengandung arti bahwa hal itu adalah kemampuan dan
keterampilan pribadi. Suatu proses adalah cara sistematis untuk melakukan pekerjaan.
Manajemen didefinisikan sebagai proses karena semua manajer, tanpa memperdulikan
keahlian atau keterampilan khusus mereka. Harus melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan yang mereka inginkan.
Proses tersebut terdiri dari kegiatan-kegiatan
pengorganisasian, pengarahan dan pengawasan.

manajemen,

yaitu

perencanaan,

II.2 . Unsur-Unsur Manajemen

Komponen-komponen sistem yang berupa unsur atau subsistem terkait satu dengan yang lain
dalam suatu rangkaian yang membentuk sistem fungsi dan efektifitas sistem dalam usaha
mencapai tujuannya tergantung dari ketepatan susunan rangkaian atau struktur terhadap
tujuan yang telah ditentukan.
1. Bersifat Dinamis
Sistem menunjukan sifat yang dinamis, dengan prilaku tertentu. Prilaku sistem umumnya
dapat diamati pada caranya mengkonversikan masukkan (input) menjadi hasil (output ).
2. Sistem Terpadu Lebih Besar Daripada Jumlah Komponen-komponennya
Bila elemen atau bagian tersebut tersusun atau terorganisir secara benar, maka akan terjalin
satu sistem terpadu yang lebih besar dari pada jumlah bagiannya.
3. Mempunyai Arti yang Berbeda
Satu sistem yang sama mungkin dipandang atau diartikan berbeda, tergantung siapa yang
mengamatinya dan untuk kepentingan apa.
4. Mempunyai Sasaran yang Jelas
Salah satu tanda keberadaan sistem adalah adanya tujuan atau sasaran yang jelas.
Umumnya identifikasi tujuan merupakan langkah awal untuk mengetahui perilaku suatu
sistem dan bagiannya.

5. Mempunyai Keterbatasan
Disebabkan oleh faktor luar dan dalam. Faktor luar berupa hambatan dari lingkungan,
sedangkan faktor dari dalam adalah keterbatasan sumber daya.
II. 3 Siklus dan Proses Sistem dalam Manajemen
Aspek penting dari pendekatan sistem terletak pada siklus sistem dan prosesnya, yaitu
perubahan teratur yang mengikuti pola dasar tertentu dan terjadi selama sistem masih aktif.
1. Penahapan Dalam Siklus Sistem
Proses mewujudkan sisrtem untuk keperluan operasi atau produksi sampai siklus sistem
berhenti berfungsi dikelompokan menjadi beberapa tahap yang dibedakan atas jenis kegiatan
yang dominan.
a. Siklus Sistem dan Siklus Biaya
Dalam rangka mewujudkan gagasan menjadi kenyataan fisik, maka perlu penilaian
menyeluruh terhadapsistem yang bersangkutan. Yang dinilai adalah karakteristik sistem yang
dijabarkan sebagai parameter, spesifikasi,dan kriteria terhadap biaya yang diperlikan.
b. Siklus biaya (life cycle cost), mencakup semua biaya yang diperlukan selama periode
siklus sistem, yaitu dari penelitian dan pengembangan, desain engineering, manufaktur dan
kontruksi, sampai pada opersai atau produksi atau utilisasi dan pemeliharaan.

Bab III
MANAJEMEN KONSTRUKSI
Pengertian Manajemen adalah suatu metode / teknik / proses untuk mencapai suatu tujuan
tertentu dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif melalui tindakantindakan, di antaranya adalah :
1. Perencanaan (planning)
2. Pengorganisasian (organizing)
3. Pelaksanaan (actuating)
4. Pengawasan (controlling)
Proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang dibatasi oleh waktu dan

sumber daya yang terbatas. Pengertian Proyek Konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai
suatu hasil dalam bentuk bangunan / infrastruktur. Jadi, defenisi Manajemen Proyek
Konstruksi adalah suatu cara / metode untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan /
infrastruktur yang dibatasi oleh waktu dengan menggunakan sumber daya yang ada secara
efektif melalui tindakan-tindakan perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing),
pelaksanaan (actuating), dan pengawasan (controlling).
III. 1 Fungsi Manajemen
Secara umum fungsi-fungsi yang dijalankan manajemen adalah merencanakan
(planning), mengorganisasi (organizing), menempatkan orang (staffing), mengarahkan
(directing) dan mengontrol (controlling).
1. Fungsi perencanaan
Berupa tindakan pengambilan keputusan yang mengandung data / informasi, asumsi
maupun fakta kegiatan yang akan dipilih dan akan dilakukan pada masa mendatang.
Bentuk tindakan tersebut antara lain :
a. Menetapkan tujuan dan sasaran usaha.
b. Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek.
c. Menyumbangkan strategi dan prosedur operasi.
d. Menyiapkan pendanaan serta standard kualitas yang diharapkan.
Manfaat dari fungsi perencanaan di atas adalah sebagai alat pengawas maupun pengendali
kegiatan, atau pedoman pelaksana kegiatan, serta sarana untuk memilih dan menetapkan
kegiatan yang diperlukan.
2. Fungsi organisasi
Berupa tindakan-tindakan guna mempersatukan kumpulan kegiatan manusia, yang
mempunyai pekerjaan masing-masing, saling berhubungan satu sama lain dengan tata cara
tertentu dan berinteraksi dengan lingkungannya dalam rangka mendukung tercapainya tujuan.
Tindakan berupa antara lain :
a. Menetapkan daftar penugasan.
b. Menyusun lingkup kegiatan.
c. Menyusun struktur kegiatan.
Menyusun
daftar
personil
organisasi
berikut
lingkup
tugasnya.
Manfaat dari fungsi organisasi adalah merupakan pedoman pelakasanaan fungsi, dimana
pembagian tugas serta hubungan tanggung jawab serta delegasi kewenangan terlihat jelas.
3. Fungsi pelaksanaan
Berupa tindakan untuk menyelaraskan seluruh anggota organisasi dalam kegiatan
pelaksanaan, serta agar seluruh anggota organisasi dapat bekerja sama dalam pencapaian
tujuan bersama. Tindakan tersebut antara lain :
a. Mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan.
b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tanggung jawab.
c. Memberikan pengarahan penugasan dan motivasi.

Manfaat dari fungsi pelaksanaan ini adalah terciptakannya keseimbangan tugas, hak dan
kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi, dan mendorong tercapainya efisiensi
serta kebersamaan dalam bekerjasama untuk tujuan bersama.
4. Penempatan Orang (Staffing)
Fungsi ini menyangkut usaha untuk mengembangkan dan menempatkan orang-orang yang
tepat di dalam berbagai jenis pekerjaan yang sudah didisain lebih awal dalam organisasi.
Lebih jauh lagi fungsi ini meliputi hal-hal seperti pengembangan sumber daya manusia,
proses penilaian dan promosi, pelatihan. Salah satu aspek penting dari fungsi ini adalah
mengidentifikasi orang-orang di dalam organisasi yang berpotensial untuk dikembangkan
sebagai manajer. Good managers develop managers.
5. Mengarahkan (Directing)
Fungsi ini biasa juga disebut supervisi. Ini menyangkut pembinaan motivasi dan pemberian
bimbingan kepada bawahan untuk mencapai tujuan utama. Secara umum bisa dikatakan
bahwa pekerja-pekerja akan berprestasi lebih baik pada pekerjaan di mana mereka persis tahu
apa yang diharapkan dari mereka. Lebih jauh lagi, para pekerja tersebut akan lebih
menghargai pekerjaannya kalau mereka bisa melihat bagaimana kaitan perkerjaan mereka
dengan gambar keseluruhan dari organisasi. Mengerjakan sesuatu hanya karena atasan
menyuruh demikian biasanya tidak bisa menghasilkan secara maksimal.
Salah satu aspek penting dari fungsi ini adalah fungsi koordinasi, yang berarti penciptaan
suatu harmoni dari individu-individu yang berkerja bersama-sama untuk mencapai tujuan
bersama. Kemampuan komunikasi menjadi kunci keberhasilan fungsi ini.
6. Mengontrol (Controlling)
Fungsi ini dijalankan untuk menjamin bahwa perencaan bisa diwujudkan secara pasti. Ada
banyak alat-alat analisa untuk suatu proses kontrol yang efektiv. Proses kontrol pada
dasarnya selalu memuat unsur: perencanaan yang diterapkan, analisa atas deviasi atau
penyimpangan-penyimpangan yang terjadi, dan menentukan langkah-langkah yang perlu
untuk mengoreksi.
III. 2 Pengertian Manajemen Konstruksi
Yang dimaksud dengan proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang
dibatasi oleh waktu dan sumber daya yang terbatas. Sehingga pengertian proyek konstruksi
adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentunk bangunan atau infrastruktur.
Bangunan ini pada umumnya mencakup pekerjaan pokok yang termasuk di dalamnya bidang
teknik sipil dan arsitektur, juga tidak jarang melibatkan disiplin lain seperti teknik industri,
teknik mesin, elektro dan sebagainya.
Manajemen proyek konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi manajemen
(perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistimatis pada suatu proyek dengan
menggunkan sumber daya yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek
secara optimal. Manajemen Konstruksi meliputi mutu fisik konstruksi, biaya dan waktu.
manajemen material dan manjemen tenaga kerja yang akan lebih ditekankan. Hal itu
dikarenakan manajemen perencanaan berperan hanya 20% dan sisanya manajemen
pelaksanaan termasuk didalamnya pengendalian biaya dan waktu proyek.

Manajemen konstruksi memiliki beberapa fungsi antara lain :

1. Sebagai Quality Control untuk menjaga kesesuaian antara perencanaan dan pelaksanaan
2. Mengantisipasi terjadinya perubahan kondisi lapangan yang tidak pasti dan mengatasi
kendala terbatasnya waktupelaksanaan
3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai, hal itu dilakukan dengan
opname (laporan) harian, mingguan dan bulanan
4. Hasil evaluasi dapat dijadikan tindakan pengambilan keputusan terhadap masalah-masalah
yang terjadi di lapangan
5. Fungsi manajerial dari manajemen merupakan sistem informasi yang baikuntuk menganalisis
performa dilapangan
III. 3 Tujuan Manajemen Konstruksi
Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur
pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan
persyaratan (Spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula
mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka
pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (Quality
Control) , pengawasan biaya (Cost Control) dan pengawasan waktu pelaksanaan (Time
Control).
Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan, namun
dapat juga pada tahap - tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek tersebut sehingga
konsep MK dapat diterapkan pada tahap - tahap proyek sebagai berikut
1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek
dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek, dalam bentuk
masukan - masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek
konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan,
perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek.
2. Tim MK sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai,
setelah suatu proyek dinyatakan layak ('feasible ") mulai dari tahap disain.
3. Tim MK akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam penyempurnaan disain
sampai proyek selesai, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan setelah tahap disain
4. MK berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan melaksanakan fungsi
pengendalian atau pengawasan, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan mulai tahap
pelaksanaan dengan menekankan pemisahan kontrak - kontrak pelaksanaan untuk kontraktor.
III. 4 Peranan Manajemen Konstruksi
Peranan MK pada tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi :
a.

Agency Construction Manajement (ACM)

Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik dan
berfungsi sebagai koordinator "penghubung" (interface) antara perancangan dan pelaksanaan
serta antar para kontraktor. Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan
tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu bangunan. Pihak
pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai dengan
paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan.

b.

Extended Service Construction Manajemen (ESCM)

Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak kontraktor. Apabila
perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi, akan terjadi "konflik-kepentingan" karena
peninjauan terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu
sendiri, sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini Pada type yang lain
kemungkinan melakukan jasa Manajemen Konstruksi berdasarkan permintaan Pemilik
ESCM/ KONTRAKTOR.
c.

Owner Construction Management (OCM)

Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi profesional yang
bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang dilaksanakan

d.

Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)

Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai wakil pemilik. Disini
konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan konstruksi tetapi
bertanggungjawab kepada pemilik mengenai waktu, biaya dan mutu. Jadi dalam Surat
Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja
terhadap para kontraktor (sub kontraktor).

1.
2.
3.
4.
5.
6.

III. 5 Unsur-Unsur Manajemen Proyek (Konstruksi)

Unsur-unsur manajemen merupakan sumber daya yang berpengaruh terhadap berfungsinya
manajemen di dalam mencapai tujuannya.
Unsur-unsur manajemen yang utama biasa dinyatakan dalam 6 (enam) M, yaitu :
Men
(manusia)
Material (bahan-bahan/material)
Machines (mesin-mesin/peralatan)
Money
(uang)
Methods (metode/cara/teknologi)
Market
(pasar)
Untuk mencapai tujuan manajemen proyek, seorang manajer harus dapat menggunakan dan
memanfaatkan unsur-unsur manajemen tersebut (sebagai sumber daya) secara efisien dan
efektif sehingga dapat dicapai tujuan yang telah ditentukan secara optimal.

III. 6 Obyek obyek Pengendalian

Tahap pelaksanaan proyek ( tahap konstruksi ) adalah tahap dimana dilaksanakan kegiatan
kegiatan atau pekerjaan pekerjaan guna mewujudkan suatu bangunan konstruksi yang
dimaksud. Secara konsepsi, sebelum kegiatan / pelaksanaan proyek tersebut dilakukan, maka
terlebih dahulu dilakukan perencanaan. Didalam perencanaan inilah ditetapkan berbagai hal,
seperti sumber daya yang diperlukan ( input ) dan hasil yang dicapai ( output ) dengan
maksud antara lain agar terdapat pedoman yang jelas dan dapat diikuti pada pelaksanaan
nanti. Setelah perencanaan maka dilakukan proses pelaksanaan pekerjaan dan selanjutnya
dilakukan kegiatan analisa terhadap kinerja dengan maksud agar pelaksanaan dengan hasil
yang dicapai sesuai dengan apa yang telah direncanakan sebelumnya.
Sasaran dari pelaksanaan proyek adalah proyek yang akan dilaksanakan atau diselesaikan
dapat tepat waktu, tepat biaya dan sesuai dengan mutu yang direncanakan. Hal ini juga berarti
bahwa sasaran kinerja pekerjaan antara lain adalah sebagai berikut ini :
a. Pekerjaan rampung pada waktunya
b. Pekerjaan rampung dengan biaya yang memadai
c. Pekerjaan rampung dengan mutu yang sesuai
Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka hal ini juga berarti bahwa terdapat beberapa hal
yang dapat dijadikan obyek kinerja suatu proyek atau pekerjaan, baik input inputnya
maupun hasil keluarannya (output). Sejalan dengan hal tersebut diatas dan sebagaimana
maksud dari penulisan ini, maka biaya dan waktu merupakan obyek obyek dari kinerja itu
sendiri.
1. Pengendalian Waktu
Yang dimaksud dengan waktu dalam penyelenggaraan proyek adalah lamanya kegiatan yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan mulai dari awal sampai akhir pekerjaan.
Pengendalian waktu ditujukan agar waktu pelaksanaan konstruksi dapat berlangsung seperti
yang direncanakan. Keterlambatan akan merupakan kerugian baik bagi pemilik proyek
maupun bagi kontraktor. Bagi pemilik proyek keterlambatan berarti mundurnya waktu

pemanfaatan bangunan sedangkan bagi kontraktor akan berakibat bertambah nya biaya tidak
langsung yang diperlukan untuk menyelesaikan konstruksi.

2.Pengendalian Biaya
Yang dimaksud dengan biaya pelaksanaan proyek adalah biaya yang dipergunakan atau uang
yang dikeluarkan untuk melaksanakan pekerjaan dalam proyek tersebut. Analisa Kinerja
Biaya berfungsi untuk mengukur dan membandingkan biaya yang sebenarnya terjadi dengan
biaya standarnya sehingga penyimpangan dapat di deteksi secara dini. Untuk mengetahui
adanya penyimpangan secara dini, maka perbandingan antara biaya actual dengan biaya
standarnya haruslah dilakukan secara periodic dalam jangka waktu yang tidak cukup lama
sehingga dapat diambil tindakan koreksi untuk mengatasi penyimpangan yang terjadi.
III. 7 Konsep Manajemen Konstruksi
Pengertian manajemen sangat luas, yang biasanya dibatasi dengan kata yang ada dibelakang
kata manajemen tersebut, yang merupakan/menunjukkan orientasi atau kekhususan dari
manajemen tersebut, seperti manajemen organisasi, manajemen keuangan, manajemen
personalia, manajemen perusahaan, manajemen industri, manamjemen proyek, manajemen
konstruksi, dan sebagainya.
Pengertian manajemen secara umum adalah bagaimana menerapkan fungsi-fungsi
manajemen (Planning, Organizing, Actuting dan Controlling), secara sistematis dengan
menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efisien untuk mencapai suatu tujuan
yang khas (organisasi, perusahaan, proyek dan lain-lain) secara optimal. Dengan demikian
pengertian manajemen proyek adalah penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan,
pelaksanaan dan pengendalian) secara sistematis pada suatu proyek dengan menggunakan
sumber daya yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.
Pengertian proyek di sini adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu .
Sedangkan konsep manajemen proyek (konstruksi) pada awalnya dikembangkan dari
pelaksanaan proyek oleh kontraktor (tahap pelaksanaan). Kontraktor merencanakan
(planning) waktu pelaksanaan, waktu pemesanan dan pemasukan material dan alat, jumlah
dan kualifikasi tenaga kerja, metode/teknik pelaksanaan dan sebagainya, yang merupakan
penerapan fungsi planning (perencanaan pelaksanaan) dari sumber daya yang ada secara
efektif dan efisien.
Kemudian melaksanakan jenis-jenis pekerjaan proyek sesuai dengan rencana yang telah
ditetapkan, dengan selalu diadakan pengarahan, monitoring, pengawasan, pengendalian,
evaluasi dan koreksi terhadap pelaksanaan dan hasil-hasil pelaksanaan dan hasil-hasil
pelaksanaan, sehingga akan diperoleh hasil pelaksanaan proyek yang optimal.
Manajemen proyek (konstruksi) secara luas diterapkan pada seluruh tahapan proyek, mulai
dari tahapan perencanaan, perancangan, pengadaan dan pelaksanaan, sehingga untuk
menerapkannya akan lebih rumit dan komplek, karena sumber daya yang ada berlainan dan
bervariasi dan mempunyai tujuan-tujuan antara, sesuai dengan tahapan proyeknya.
Pada manajemen proyek dalam pengertian di atas, kegiatan-kegiatan yang dilakukan
beraneka ragam, mulai dari perencanaan program, survey, penelitian, study kelayakan,
perancangan, pengadaan/lelaang sampai pelaksanaan, sehingga akan melibatkan berbagai ahli
dan pihak, (surveyor, perencana/arsitek, ahli geologi, konstruktor, kontraktor dan
sebagainya), yang merupakan suatu tim yang saling berkaitan dan berhubungan, sehingga

1.

2.

3.

memerlukan pengelolaan (manajemen) yang professional (terpadu) sehingga dengan

pendekatan konsep ini dibutuhkan seorang manajer manajemen yang akan mengelola proyek
tersebut mulai dari perencaanaan, perancangan, lelang/tender sampai pelaksanaannya.
Dengan konsep ini dapat dilakukan perencanaan secara bersamaan dengan beberapa
perencanaan, begitu juga pada tahap pelaksanaan dapat dilakukan pelaksanaan dengan lebih
dari satu kontraktor atau pelaksanaan secara bertahap (fast track) tanpa harus menunggu
dahulu perencanaan selesai secara keseluruhan (keuntungan waktu proyek lebih singkat).
Dengan konsep ini peran manajer manajemen sangat besar dalam menentukan keberhasilan
proyek dari segi waktu, biaya, mutu keamanan dan kenyamanan yang optimal, sehingga
dapat berkembang perusahaan yang bergerak dibidang manajemen ini, yang akan mengelola
proyek-proyek yang diingini oleh owner/pemilik secara professional dan optimal.
Konsep manajemen ini terus berkembang dan dikenal dengan konsep Manajemen
Konstruksi (Construction Management).
Secara umum pengertian Manajemen Konstruksi adalah suatu metode/system atau proses
pengelolaan proyek (konstruksi) pada seluruh tahap proyek (perencanaan, perancangan,
lelang/tender dan pelaksanaan) secara terpadu, sitematis dan efisien untuk mencapai tujuan
dari proyek secara optimal.
Manajemen Konstruksi dapat dilihat dari beberapa aspek/pendekatan, yaitu :
Manajemen Konstruksi sebagai suatu system atau metode/pendekatan, di sini pengelolaan
proyek didasarkan pada system metoda MK, mulai dari perencanaan, perancangan maupun
pengadaan/lelang dan pelaksanaannya, sehingga diperoleh perencanaan/perancangan dan
pelaksanaan proyek yang optimal.
Manajemen konstruksi sebagai suatu proses atau prosedur
Untuk proyek-proyek yang menerapkan system manajemen konstruksi maka proses dan
prosedur untuk mendapatkan, melaksanakan dan mengelola proyek harus sesuai dengan
sistem tersebut, Yaitu mulai dari perencanaan, perancangan, pengadaan dan pelaksanaan
ditentukan oleh tim manajemen konsturksi bersama pemilik (Owner) Proses da prosedur
perencanaan/perancangan untuk konsultan perencana ditentukan oleh tim MK, sehingga
didapatkan perencanaan/perancangan yang optimal.
Pengadaan/lelang ditentukan oleh MK bersama owner sehingga diperoleh konsultan dan
kontraktor yang dapat dipertanggung jawabkan.Dan proses/prosedur pelaksanaan oleh
kontraktor ditentukan oleh MK, sehingga didapat hasil pelaksanaan yang optimal dari segi
waktu, mutu dan biaya.
Manajemen konstruksi sebagai profesi
Dengan berkembangnya system manajemen konstruksi dalam pengelolaan proyek dan
proses/prosedur mengelola/mendapatkan proyek, maka akan timbul dan berkembang
perusahaan yang bergerak di bidang jasa manajemen konstruksi, sehingga berdiri perusahaan
konsultan MK.
Konsep Manajemen Konstruksi menuntut adanya dapur professional yang mengolah
keputusan-keputusan yang akan diambil oleh proyek dan konsep ini juga menuntut suatu
pengelolaan proyek secara teknis operasional yang akan melengkapi pengelolaan strategis
yang berada di tangan pemilik (owner).
Manajemen konstruksi dilaksanakan oleh tim professional, yang bersama-sama dengan
pemilik merupakan satu kesatuan dalam pengelolaan proyek secara terpadu. Secara diagram
pengelolaan proyek dengan konsep MK dapat digambarkan sebagai berikut :

Proyek

Gambar 5 Diagram pengelolaan proyek dengan konsep MK

Bab IV
PROYEK KONSTRUKSI

1.

IV. 1 Jenis Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi berkembang sejalan dengan perkembangan kehidupan manusia dan
kemajuan teknologi. Bidang bidang kehidupan manusia yang makin beragam menuntut
industri jasa konstruksi, membangun proyek proyek konstruksi yang sesuai dengan
keragaman bidang tersebut. Proyek konstruksi untuk bangunan pebrik tentu berbeda dengan
bangunan gedung atau sekolah. Proyek konstruksi bendungan, terowongan, jalan, jembatan,
dan proyek teknik sipil lainnya membutuhkan spesifikasi, keahlian dan teknologi tertentu,
yang tentu berbeda dengan proyek perumahan/pemukiman (Real Estate).
Memang agak sulit mengategorikan jenis-jenis proyek dalam kategori/jenis yang rinci dan
tegas. Namun secara umum klasifikasi/jenis proyek konstruksi dapat di bagi menjadi:
Proyek konstruksi bangunan gedung (building Construction)
Proyek konstruksi bangunan gedung mencakup bangunan gedung perkantoran, sekolah,
pertokoan, rumah sakit, rumah tinggal dsb.
Dari segi biaya dan teknologi, terdiri dari bersakala rendah, menengah dan tinggi. Biasanya
perencanaan untuk proyek bangunan gedung lebih lengkap dan detail.
Untuk proyek-proyek pemerintah (di Indonesia) proyek bangunan gedung dibawah
pengawasan/pegelolaan Pekerjaan Umum sub Dinas Cipta Karya.

2.

3.

1)
2)
3)
4)

Proyek bangunan perumahan/pemukiman (Residential Contruction/Real Estate)

Disini P:royek pembangunan perumahan/pemukiman (real estate) dibedakan dengan proyek
bangunan gedung, yang didasarkan pada tahap pembangunannya secara serempak, dengan
penyediaan prasarana-prasarana penunjangnya, jadi memerlukan perencanaan infra struktur
dari perumahan tersebut (jaringan transportasi, jaringan air, dan fasilitas lainnya).
Proyek pembangunan pemukiman ini dari rumah yang sangat sederhana sampai rumah
mewah, dan rumah susun.
Di Indonesia pengawasan di bawah sub dinas Cipta Karya dan Dirjen perumahan.
Proyek konstruksi teknik sipil/proyek konstruksi rekayasa berat (Heavy Engineeringn
Construction).
Umumnya proyek yang masuk jenis ini biasanya proyek industri yang membutuhkan
spesifikasi dan persyaratan khusus, seperti untuk kilang minyak, industri berat/industri dasar,
pertambangan, nuklir dan sebagainya.
Perencanaan dan pelaksanaannya membutuhkan ketelitian dan keahlian/teknologi yang
spesifik.
IV. 2 Tahapan Proyek Konstruksi
Secara garis besar tahapan proyek kontruksi sama dengan tahapan managemen proyek yang
dapat dibagi menjadi:
tahap perencanaan (planning)
tahap perancangan (design)
tahap pengadaan/pelelangan/tender
tahap pelaksanaan (construction)
masing masing tahap proyek di atas di bagi dalam beberapa kegiatan yang lebih detail
sebagaimana pembahasan pada halaman sebelumnya.
1 Tahap Perencanaan (Planning)
Semua proyek konsruksi biasanya dimulai dari gagasan atau rencana dan dibangun
berdasarkan kebutuhan (need). Pihak yang terlibat adalah pemilik.

a.

b.

c.

d.

e.

Dalam menyusun suatu perencanaan yang lengkap minimal meliputi :

Menentukan tujuan.
Tujuan dimaksudkan sebagai pedoman yang memberikan arah gerak dari kegiatan yang akan
dilakukan.
Menentukan sasaran.
Sasaran adalah titik-titik tertentu yang perlu dicapai untuk mewujudkan suatu tujuan yang
lelah ditetapkan sebelumnya.
Mengkaji posisi awal terhadap tujuan.
Untuk mengetahui sejauh mana kesiapan dan posisi maka perlu diadakan kajian terhadap
posisi dan situasi awal terhadap tujuan dan sasaran yang hendak dicapai
Memilih alternatif.
Selalu tersedia beberapa alternatif yang dapat dipergunakan untuk mewujudkan tujuan dan
sasaran. Karenanya memilih alternatif yang paling sesuai untuk suatu kegiatan yang hendak
dilakukan memerlukan kejelian dan pengkajian perlu dilakukan agar alternatif yang dipilih
tidak merugikan kelak.
Menyusun rangkaian langkah untuk mencapai tujuan

Proses ini terdiri dari penetapan langkah terbaik yang mungkin dapat dilaksanakan setelah
memperhatikan berbagai batasan.
Tahapan perencanaan di atas merupakan suatu rangkaian proses yang dilakukan sesuai
urutannya. Dari proses tersebut perencanaan disusun dan selanjutnya dilakukan penjadwalan.
2 Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)
Pada tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek konstruksi yang
diusulkan layak untuk dilaksanakan. Kegiatan yang dilaksanakan :
a. Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi biaya
b. Meramalkan manfaat yang akan diperoleh
c. Menyusun analisis kelayakan proyek
d. Menganalisis dampak lingkungan yang akan terjadi
Pihak yang terlibat adalah konsultan studi kelayakan atau konsultan manajemen konstruksi
(MK).
3 Tahap Penjelasan (Briefing)
Pada tahap ini pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan sehingga
konsultan perencana dapat dengan tepat menafsirkan keinginan pemilik. Kegiatan yang
dilaksanakan :
a. Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga ahli
b. Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan lapangan, merencanakan
rancangan, taksiran biaya, persyaratan mutu.
c. Menyiapkan ruang lingkup kerja, jadwal, serta rencana pelaksanaan
d. Membuat sketsa dengan skala tertentu sehingga dapat menggambarkan denah dan batas
batas proyek. Pihak yang terlibat adalah pemilik dan Konsultan Perencana.

4 Tahap Perancangan (Design)

Pada tahap ini adalah melakukan perancangan (design) yang lebih mendetail sesuai dengan
keinginan dari pemilik. Seperti membuat Gambar rencana, spesifikasi, rencana anggaran
biaya (RAB), metoda pelaksanaan, dan sebagainya. Kegiatan yang dilaksanakan :
a. Mengembangkan ikthisiar proyek menjadi penyelesaian akhir
b. Memeriksa masalah teknis.
c. Meminta persetujuan akhir dari pemilik proyek
d. Mempersiapkan:
Rancangan terinci, Gambar kerja, spesifikasi dan jadwal, serta daftar kuantitas taksiran biaya
akhir.

Pihak yang terlibat adalah konsultan perencana, konsultan MK, konsultan rekayasa nilai dan
atau konsultan quantitiy surveyor.
5 Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement/Tender)
Pada tahap ini bertujuan untuk mendapatkan kontraktor yang akan mengerjakan proyek
konstruksi tersebut, atau bahkan mencari sub kontraktornya Kegiatan yang dilaksanakan :
a. Prakulaifikasi
b. Dokumen Kontrak
Pihak yang terlibat adalah pemilik, pelaksana jasa konstruksi (kontraktor), konsultan MK.
6 Tahap Pelaksanaan (Construction)
Tujuan pada tahap ini adalah mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek
yang sudah dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya, waktu yang sudah
disepakati, serta dengan mutu yang telah disyaratkan. Kegiatan yang dilaksanakan adalah
merencanakan, mengkoordinasikan, mengendalikan semua oprasional di lapangan :
a. Kegiatan perencanaan dan pengendalian adalah:
Perencanaan dan pengendalian Jadwal waktu pelaksanaan
Organisasi lapangan
Tenaga kerja
Peralatan dan material
b. Kegiatan Koordinasi
Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan
Mengkoordinasi para sub kontraktor
Pihak yang terlibat adalah Konsultan Pengawas dan atau Konsultan MK, kontraktor, Sub
Kontraktor, suplier dan instansi terkait.
7 Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance & Start Up)
Tujuan pada tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah sesuai dengan
dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja sebagaimana mestinya. Kegiatan yang
dilakukan adalah :
a. Mempersiapkan data-data pelaksanaan, baik berupa data-data selama pelaksanaan maupun
gambar pelaksanaan (as build drawing)
b. Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakan- kerusakan
c. Mempersiapkan petunjuk oprasional/pelaksanaan serta pedoman pemeliharaan.
d. Melatih staff untuk melaksanakan pemeliharaan
Pihak yang terlibat adalah Konsultan Pengawas/ MK, pemakai, pemilik.

1.
2.

3.
a)

b)

IV. 3 Pihak pihak yang terlibat dalam proyek.

Pihak pihak yang terlibat dalam pelaksanaan proyek (unsur unsur) penyelenggaraan
proyek) antara lain:
Pemberi Tugas/Pemilik (owner) yaitu orang atau badan yang memerintahkan/memberikan
pekerjaan proyek kepada pihak lain (konsultan/kontraktor)
Pemimpin Proyek/bagian proyek atau yang dikenal pejabat pembuat komitmen (PPK) yaitu :
orang yang ditunjuk oleh pemilik untuk memimpin dan bertindak sebagai pemilik di dalam
pengelolaan/penyelenggaraan proyek
Konsultan atau dalam undang-undang jasa konstruksi disebut penyedia jasa dalam bidang
konsultansi yaitu:
Konsultan Perencana yaitu usaha/orang yang ditunjuk oleh pemilik/pemberi tugas untuk
membuat perenanaan/perancangan lengkap tentang proyek yang diinginkan, sampai menjadi
dokumen pelelangan yang akan diimplementasikan dalam pelaksanaan
Konsultan Pengawas yaitu usaha/orang yang ditunjuk oleh pemilik/pemberi tugas untuk
melaksanakan pengawasan/pengendalian pelaksanaan proyek (tahap construction) agar
sesuai dengan perencanaannya. Pengawasan ini mencakup:
Mutu
- Waktu

- Biaya
4. Kontraktor atau dalam undang-undang jasa konstruksi disebut penyedia jasa dalam bidang
pemborongan/pelaksanan konstruksi yaitu:
usaha/orang yang ditunjuk/disetujui oleh pemilik/pemberi tugas untuk melaksanakan
pekerjaan fisik proyek setelah melalui tender, pemilihan, atau penunjukan, dalam
merealisasikannya harus sesuai gambar rencana, spesifikasi, dan syarat-syarat yang telah
ditentukan dalam kontrak kemudian menyerahkan kepada pemilik.
5. Pihak pihak yang terlibat secara tidak langsung pada proyek.yaitu:
Suplier (pemesok), badan/lembaga yang memberi izin (PLN, Depnaker, DPU, dsb), lembaga
keuangan dll.

BAB V
PENUTUP
Beberapa pengertian managemen menurut para ahli antara lain: sebagai ilmu dan seni
(Management is a Science and Art), system dan proses (Management as a
System, Process) juga manajemen sebagai suatu fungsi dan kelompok/kumpulan orang
(Management as a Function a Group of People), serta
manajemen adalah sebagai profesi (Management as a Profession) ini sejalan dengan
perkembangan ilmu manajemen dan industri yang memerlukan jasa pengetahuan dan seni
manajemen,
Fungsi utama manajemen konstruksi adalah: Melaksanakan berbagai metodologi managemen
secara optimal sesuai dengan tujuan dan kebutuhan proyek antara lain waktu, mutu, dan biaya
serta bertindak mewakili pemilik proyek sebagai tim profesional dalam batas lingkup MK
yang telah disepakati
Proyek adalah kegiatan sekali lewat, dengan waktu dan sumber daya yang terbatas untuk
mencapai hasil akhir yang telah ditentukan, dalam mencapai hasil akhir kegiatan proyek
dibatasi oleh anggaran, jadwal, dan mutu, yang dikenal dengan tiga kendala (triple
constrain),sedangkan kegiatan proyek dibedakan dari kegiatan operasional antara lain karena
sifatnya yang dinamis, non rutin, multi kegiatan dengan intensitas yang berubah-ubah, dan
memiliki siklus yang pendek.
Sasaran dari manajemen proyek sendiri yaitu mencapai pengendalian yang tepat dari
suatu proyek untuk menjamin agar penyelesaiannya dapat sesuai dengan jadwal dalam batas
anggaran dan kualitas yang ditetapkan. Sasaran dari manajemen proyek adalah adanya
tanggungjawab tunggal yang terintegrasi ditangan Manager Proyek, serta adanya perencanaan
dan pengendalian yang terintegrasi dari semua kegiatan unit-unit fungsional selama proses
siklus kehidupan proyek, sedangkan kegiatan-kegiatan dalam Manajemen proyek dilakukan
beraneka ragam, mulai dari perencanaan program, survey, penelitian, study kelayakan,
perancangan, pengadaan/lelaang sampai pelaksanaan, sehingga akan melibatkan berbagai ahli
dan pihak, (surveyor, perencana/arsitek, ahli geologi, konstruktor, kontraktor dan sebagainya)
Pengertian Manajemen Konstruksi adalah suatu metode/system atau proses pengelolaan
proyek (konstruksi) pada seluruh tahap proyek (perencanaan, perancangan, lelang/tender
dan pelaksanaan) secara terpadu, sitematis dan efisien untuk mencapai tujuan dari proyek
secara optimal.

Tahapan proyek kontruksi sama dengan tahapan managemen proyek yang dapat dibagi
menjadi: tahap perencanaan (planning), perancangan (design), pengadaan/pelelangan/tender,
pelaksanaan (construction) dan pengendalian
Pengendalian adalah proses/usaha yang sistematis dalam penetapan standar pelaksanaan
dengan tujuan perencanaan, sistem informasi, umpan balik, membandingkan pelaksanaan
nyata dengan standar yang telah ditetapkan dalam perencanaan, menentukan dan mengukur
penyimpangan-penyimpangannya, serta melakukan koreksi perbaikan sesuai dengan rencana
yang telah ditetapkan, sehingga tujuan tercapai secara efektif dan efisien.
Pihak pihak yang terlibat langsung dalam proyek adalah : Pemberi Tugas/Pemilik (owner),
Pemimpin Proyek/bagian proyek atau yang dikenal pejabat pembuat komitmen (PPK),
Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas, Kontraktor, Sedangkan pihak pihak yang
terlibat secara tidak langsung pada proyek.yaitu: Suplier (pemesok), badan/lembaga yang
memberi izin (PLN, Depnaker, DPU, dsb), lembaga keuangan dan sebagainya.

DAFTAR PUSTAKAhttp://www.ilmutekniksipil.com/pengelolaan-dan-pengendalianproyek/proyek-konstruksihttp://ilustri.org/index.php?option=com_content&view=article&id=62:manajemenkonstruksi&catid=63:manajemen&Itemid=2http://asiabusinesscentre.blogspot.com/2012/08/pengertian-danjenis-proyek-konstruksi.html