Texto-base-ABNT-NBR-5674 Manutencao Predial PDF

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno
Sumrio
Prefcio
Introduo
1. Escopo
2. Referncias normativas
3. Definies
3.1 Edificao
3.2 Servio de manuteno
3.3 Sistema de manuteno
3.4 Previso oramentria
4. Requisitos para um sistema de gesto da manuteno
4.1 Organizao
4.2 Coleta de dados - Verificaes
4.3 Programa de manuteno
5. Requisitos para o planejamento anual das atividades
6. Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.2 Acompanhamento da execuo
7. Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
7.2 Registros
7.3 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
7.5 Indicadores gerenciais
8. Incumbncias ou encargos
Anexos
A Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva (informativo)
B Lista dos registros (normativo)
C Modelos dos registros (informativo)
Prefcio
Copiar padro ABNT

Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a

cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao
entregue e entra em uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades
produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros
produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo
deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam,
resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental
considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por
novas construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles
exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em
uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser
constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de
cumprida a sua vida til projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e
um sobre custo intensivo dos servios de recuperao ou construo de novas edificaes.
1
Verso 30/06/11 Reviso ps reunio
Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita
de modo improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio
tcnico perfeitamente programvel e como um investimento na preservao do valor
patrimonial.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas
edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios,
essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de
edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados
em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo e
1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de

edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas,
elementos ou componentes; e
Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus
programas de manuteno atendendo a presente norma.
Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou
exaustivos, a ser adaptada em funo das caractersticas especficas da edificao
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma.

Para as edies datadas aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no
datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
Rever no final dos trabalhos
ABNT NBR 14037 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao.
ABNT NBR15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
Requisitos para os sistemas estruturais
Requisitos para os sistemas de pisos internos
Sistemas de vedaes verticais externas e internas
Requisitos para sistemas de coberturas
Sistemas hidrossanitrios
3 Definies
Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definies, e as constantes da ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 15575-1:
2
Formatado: Cor da fonte: Vermelho,

Tachado
3.1 Edificao
Produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e
integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2 Gravidade
Indicador do grau de interrupo de no dispor do servio
3.3 Inspeo Predial de uso e manuteno vide NBR 15.575 parte 1
3.4 Previso oramentria
Documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de
manuteno.
3.5 Servio de manuteno
Interveno realizada sobre a edificao e seus sistemas, elementos ou componentes
constituintes.
3.6 Sistema de manuteno
Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno
4 Requisitos para a manuteno
4.1 Organizao
4.1.1 A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar levar em
considerao as caractersticas das edificaes, tais como:
a) tipologia das edificaes;
b) uso efetivo da edificao;
c) tamanho e complexidade da edificao;
d) localizao e implicaes do entorno da edificao
Formatado: Numerada + Nvel: 1 +

Estilo da numerao: a, b, c, +
Iniciar em: 1 + Alinhamento: Esquerda
+ Alinhado em: 0,63 cm + Recuar em:
1,27 cm
4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a
depreciao patrimonial.
b) Estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao.
c) Estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos
4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia gesto do sistema de manuteno
sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes
parmetros a serem adaptados em funo da complexidade do empreendimento:
a) Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus sistemas
conforme descritos mencionado nas ABNT NBR15575-1 a ABNT NBR
15575-6.
b) Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de
servio de manuteno;
3
c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de

emergncia;
d) Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no
manual de operao, uso e manuteno do mesmo
e) Registros das inspees, conforme item 7.2.
Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.
4.1.4 Na organizao \da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista, infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos
de manuteno necessrios, a saber:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios simples,
padronizados e cclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas
comuns;
b) manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou
interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e
c) manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao programada
com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em
uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado
de degradao;
4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos
diferentes tipos de manuteno das edificaes.
4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por
empresas especializadas ou profissionais qualificados.
4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo
4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR
14037.
4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B
desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperao considerando:
Sugesto SECOVI em 14.07
a) um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificao;
b) as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas
sua vida til, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e
segurana dos usurios;
c) as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios.
4.2.3 Os relatrios das inspees devem:
a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificao;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
4
Formatado: Fonte: Negrito
c) ser preditivos
d) recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e;
e) resultado esperado das recomendaes de aes
Anunciar com antecedncia o que vai ou pode acontecer: prognstico.
4.3 Programa de manuteno

4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua
periodicidade, os responsveis pela execuo, os documentos de referncia e os recursos
necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicvel aos
elementos, componentes e equipamentos.
O programa de manuteno deve ser atualizado, periodicamente.
4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:
Projetos, memoriais, orientao dos fornecedores e Manual de uso operao e manuteno
(quando houver), alm de caractersticas especficas, tais como:
a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificao
b) sistemas, materiais e equipamentos
c) idade das edificaes
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicvel aos elementos e
componentes, devendo atender ABNT NBR 15575-1;
e) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus
metas efetivas tanto fsicas como financeiras;
f) relatrios das inspees constando as no-conformidades encontradas;
g) relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;
h) solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios;
i) histrico das manutenes realizadas;
j) rastreabilidade dos servios;
k) condies climticas e ambientais;
l) escala de prioridades entre os diversos servios; e
m) previso financeira
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:
a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes;
b) descrio da atividade;
c) periodicidade em funo de cada sistema, e quando aplicvel aos elementos e
componentes observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas;
d) identificao do responsvel;
e) documentao referencial e formas de comprovao; e
f) custo.
O Anexo A contm sugestes com modelo de indicaes de sistemas para a periodicidade a
ser ajustada em funo das indicaes dos projetos ou as especificaes tcnicas
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4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a

serem realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual
das reas Comuns entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
4.3 5 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos no restritivos para a
elaborao do programa de manuteno preventiva
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
5.1 Consideraes
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a
considerar:
a) prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;
b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previso de contingncia;
d) seqncia racional e durao das atividades;
e) cronograma fsico x financeiro;
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas;
h) especificaes detalhadas dos insumos e materiais;
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
k) prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas
inspees e atividades de manuteno
l) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua
execuo
5.2 Previso oramentria anual
O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos
financeiros necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro
definido.
As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao
de servios de manuteno corretiva.
As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro
em estimativas fsicas, de custos .
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos
servios de manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas
intervenes.
6 Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.1.1 Os oramentos dos servios de manuteno devem conter:
a) dados do cliente;
b) escopo dos servios ou objeto;
c) descrio de cada atividade
d) especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou
projetos, quando aplicvel;
6
e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;

a. g cronograma fsico-financeiro ou prazos;
f) k) responsabilidades legais e obrigaes de cada parte includo o atendimento
legislao pertinente quanto segurana do trabalho;
g) indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;
h) garantias e excluses.
i) previso de seguros, se aplicvel
6.1.2 Para a avaliao das propostas recomenda-se observar:
a) qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos
humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros
servios em andamento ou j concludos, incluindo o eventual fornecimento de
acervo tcnico;
c) referencias de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis;
e) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte de servio contratado; e
f) preo, prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsicofinanceiro com base no contrato; e
inverter o e pelo f e corrigir o que est proposto
6.2 Acompanhamento fsico-financeiro
6.2.1 Antes do incio dos servios o executante deve providenciar:
a) dispositivos especiais que assegurem condies necessrias realizao segura
dos servios de manuteno;
b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou
prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais
riscos.
6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da
edificao devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso, prever sistemas ou
alternativo.
6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de
emergncia. Caso necessrio imprescindvel criar rotas ou providencias compatveis que
devero ser implementadas, antes da obstruo.
6.2.4 A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro.
6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas da edificao, tcnica e
legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o
manual de operao, uso e manuteno da edificao devem ser adequados.
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6.2.6 Durante a realizao dos servios devem ser implementados controles a fim de
garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condies
contratuais.
7 Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar
evidncias da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos
servios de manuteno, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos
servios de manuteno e auxiliar no programa e no planejamento de servios futuros,
A documentao do programa de manuteno deve incluir:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR
14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;
c) o programa da manuteno;
d) o planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de
vista cronolgico quanto financeiro
e) os contratos firmados;
f) catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos
servios de manuteno e propostas tcnicas;
g) relatrio de inspeo
h) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem
constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;
i) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma conforme Anexo B.
j) ata das reunies de assuntos afetos manuteno constarem da ordem do dia ou da
agenda.
7.2 Registros
Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao
do programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das
manutenes.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) sua identificao;
b) as funes dos responsveis pela coleta dos dados que compe o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado
assegurando sua integridade;
A organizao e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os servios de
manuteno preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C.
7.3 Fluxo da documentao
O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao.
Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1.
As deliberaes referentes documentao mencionada na Tabela 1 deve constar em ata
do condomnio.
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Tabela 1 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como
parte integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a
guarda do responsvel legal: proprietrio ou sndico.
Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente
recupervel, aos proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado , quando
pertinente.
Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao
deve ser entregue formalmente, ao sucessor.
7.5 Indicadores gerenciais
recomendvel que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de
eficincia com a finalidade de avaliar:
a) a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho
necessrio;
c) a relao ao longo do tempo do custo-benefcio geradas pelas manutenes
d) a preservao do valor patrimonial da edificao ao longo de sua vida til.
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8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela
gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao
manual de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os
recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns.
8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de
operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das
partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de forma
a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.5 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao
empresa ou profissional contratado.
8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da
edificao ficando sob sua incumbncia:
a) Assessorar o proprietrio ou sndico nas decises que envolvam a manuteno da
edificao, inclusive sugerir a adaptao do sistema da manuteno e planejamento
anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma;
b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao, fornecer
documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais como
contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.
c) Implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de
manuteno preventiva
d) Elaborar as previses oramentrias;
e) Supervisionar a realizao dos servios de acordo com as normas tcnicas
brasileiras, projetos e orientaes do manual de operao, uso e manuteno da
edificao que atendae ABNT NBR 14 037.
f) Orar os servios de manuteno;
g) Assessorar o proprietrio ou sndico na contratao de servios de terceiros para a
Realizao da manuteno da edificao
h) Estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno,
conforme esta Norma;
i) Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o
estabelecido no manual de operao, uso e manuteno da edificao;
j) Orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o manual
de operao, uso e manuteno da edificao;
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Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Periodicidade
Elemento/
Componente
Sistema
A cada 15 dias
A cada semana
Sauna mida
Equipamentos
industrializados
Grupo Gerador
Sistemas Hidro
Sanitrios
Reservatrios de
gua potvel
Sistema de
Irrigao
Sistemas Hidro
Sanitrios
Bombas de gua
potvel, gua
servida e piscinas
Iluminao de
emergncia
Equipamentos
industrializados
Grupo Gerador
A cada ms
Jardim
Equipamentos
industrializados
Pressurizao de
escada
Banheira de
Hidromassagem /
Spa
Atividade
Responsvel
Fazer a drenagem de gua no

equipamento
Verificar aps o uso do
equipamento o nvel de leo
combustvel e se h obstruo nas
entradas e sadas de ventilao
Verificar nvel dos reservatrios e
funcionamento das bias
Verificar funcionamento dos
dispositivos
Equipe de
Manuteno Local
Verificar funcionamento e alternar

a chave no painel eltrico para
utiliz-las em sistema rodzio,
quando aplicvel
Efetuar teste de funcionamento
dos sistemas conforme instrues
do fornecedor
Efetuar teste de funcionamento do
sistema de ventila conforme
instrues do fornecedor
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno geral
Empresa
Especializada/Equipe
Manuteno local
Fazer teste de funcionamento do

sistema de ventilao conforme
instrues do fornecedor e projeto
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno Geral dos sistemas,

conforme instrues do
fornecedor.
Empresa
especializada
Fazer teste de funcionamento

conforme instrues do fornecedor
Equipe de
Manuteno Local
/ continua
11
continuao
Periodicidade
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Responsvel
Ar Condicionado
Manuteno recomendada pelo

fabricante e atendimento
legislao vigente
Empresa
Especializada
Iluminao de
emergncia
. Efetuar teste de funcionamento

de todo o sistema conforme
instrues do fornecedor
Equipe de
Manuteno Local
Automao de
portes
Manuteno Geral dos sistemas,

conforme instrues do
fornecedor.
Empresa
Especializada
Verificao do Funcionamento,
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
A cada ms
Equipamentos
industrializados
Sistema de
automao
Revestimentos
de parede/ piso
e teto
A cada 2 meses
Sistemas
Hidrossanitrios
Dados-informticavoz-telefonia-vdeoTV CFTV
segurana
perimetral
Pedras naturais
(mrmore, granito e
outros)
Limpeza do sistema das guas

pluviais; e ajuste, em funo da
sazonalidade, especialmente em
poca de chuvas intensas
Equipe de
Manuteno Local
Bombas de
Incndio
Testar seu funcionamento,

observadas a legislao vigente
Equipe de
Manuteno Local
Gerador de gua
quente
Limpeza, regulagem dos sistemas

de queimadores e filtros de gua
segundo instrues dos
fabricantes
Empresa
Especializada
Iluminao de
emergncia
Porta corta fogo

A cada 3 meses
Equipe de
Manuteno Local
Ralos, Grelhas,
Calhas e Canaletas
Equipamentos
industrializados
Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem /
SPA
Esquadrias de Alumnio
Sistemas
Hidrossanitrios
Verificao e se necessrio,
encerar as peas polidas
Caixas de esgoto,
de gordura e de
guas servidas
Para Unidades Centrais, verificar

fusveis, led de carga da bateria
selada, nvel de eletrlito da
bateria comum segundo instrues
dos fabricantes
Aplicar leo lubrificante nas
dobradias e maanetas
Verificar abertura e fechamento a
45 graus, se necessria
regulagem chamar empresa
especializada
Limpeza da Tubulao
Limpeza geral das esquadrias e
seus componentes
Efetuar limpeza geral
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/ continua
12
Periodicidade
Sistema
Elemento/
Componente
A cada 3
meses
continuao
Sistemas
Hidrossanitrios
Pressurizadores
de gua
Equipamentos
industrializados
Gerador de gua
quente
Verificao do funcionamento
Responsvel
Empresa
especializada
Drenar o depsito de gua quente;
Equipe de
Manuteno Local
Aplicao de produtos qumicos
Empresa
Especializada
Descargas
Verificar regulagem do mecanismo

de descarga
Equipe de
Manuteno Local
Vlvulas de
escoamento e
Sifes
Limpar vlvulas e sifes dos

tanques e pias.
Equipe de
Manuteno Local
Aeradores e
chuveiros
Limpar os aeradores(bicos
removveis), crivo do chuveiro
Equipe de
Manuteno Local
Bombas
Manuteno de Bombas de gua

potvel, piscinas, incndio, esgoto
e guas servidas
Empresa
Especializada
Piscina
Manuteno do filtro e tanque de

areia
Empresa
Especializada
Sistemas de combate a incndio

chuveiros automticos
(sprinklers), etc e seus componentes
industrializados (vlvulas de fluxo,
detectores de fumaa
Manuteno a fim de assegurar a

operacionalidade do sistema e
componentes
Empresa
Especializada
Desratizao e Desinsetizao
(comercial e industrial)
Sistemas
Hidrossanitrios
A cada 6 meses
Atividade
Instalaes
Eltricas
Quadro de
Distribuio de
Circuitos
Testar disjuntores, contatos e

esquema anexado, se necessrio
efetuar reparos
Quadra esportiva
Verificar integridade dos

equipamentos, encaixes e apertos
dos parafusos
Play Ground
Verificar integridade dos

brinquedos, encaixes e apertos
dos parafusos
Deck de madeira
Verificar os elementos de fixao
Equipe de
Manuteno
Local(habilitada)
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
Registros
Testar abertura e fechamento dos

registros dos sub solos e cobertura
(barrilete)
Equipe de
Manuteno Local
Reservatrios
Limpeza dos reservatrios (inferior

e superior), ou caixas dgua
Empresa
Especializada
Vlvula redutora de
presso
Limpeza do sistema (efetuar

rodzio das alas)
Empresa
Especializada
Sistemas
Hidrossanitrios
13
Periodicidade
Sistema
Estrutural
Elemento/
Componente
Atividade
Responsvel
Lajes, vigas e
pilares
Verificao da integridade
estrutural conforme ABNT NBR
15575
Empresa
especializada
Sistema de
segurana,
Manuteno recomendada pelo

fornecedor
Empresa
Especializada
Verificao completa do
funcionamento do sistema,
lavagem interna dos depsitos
de gua quente e limpeza das
chamins conforme instruo do
fabricante
Empresa
Especializada
Sistema
aquecimento
individual
Verificao do funcionamento,
limpeza e regulagem, conforme
legislao vigente
Empresa
Especializada
Banheira de
Hidromassagem /
SPA
Limpeza e manuteno do
sistema, conforme instrues do
fornecedor
Empresa
Especializada
Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas
Efetuar inspeo visual,

integridade do sistema medio
de resistncia conforme
legislao vigente
Empresa
Especializada
Aplicao de produtos qumicos
Empresa
Especializada
Verificar a integridade da
proteo mecnica, sinais de
infiltrao ou falhas da
impermeabilizao exposta
Equipe de
Manuteno Local
Verificar e refazer onde

necessrio os rejuntamentos
internos e externos dos pisos,
paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de
banheiras, chamins, grelhas de
ventilao, e outros elementos
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Gerador de gua
quente
Equipamentos
industrializados
Desratizao e Desinsetizao
(Residencial)
reas molhadas
internas e
externas, piscinas,
reservatrios,
coberturas,
jardins, espelhos
dgua
A cada ano
Impermeabilizao
Rejuntamentos e Vedaes
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Paredes externas/
fachadas e muros

necessrio a calafetao de
calhas e rufos, fixao de para
raios, antenas e elementos
decorativos
Piso Cimentado, Piso

Acabado em
Concreto, Contra
piso e Revestimento
de paredes

necessrio a calafetao
Verificar e se necessrio refazer
envernizamento (remover o
verniz existente, lixar e
envernizar novamente)
Deck de madeira
Instalaes
Eltricas
Quadro de
Distribuio de
Circuitos
Sugesto SECOVI em
14.07
Reapertar todas as conexes
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
habilitada
/
Empresa
especializada
/continua
14
continuao
Periodicidade
Sistema
Elemento/
Componente
Esquadrias de Alumnio, ferro ou PVC
Atividade
Responsvel
Verificar falhas de vedao,

fixao das esquadrias, guarda
corpos e reconstituir sua
integridade, onde necessrio
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Limpeza geral das esquadrias

incluindo os drenos, reapertar
parafusos aparentes, regular
freio e lubrificao
Observar a tipologia e a
complexidade das esquadrias,
os projetos e instrues dos
fornecedores
Verificar a presena de fissuras,
falhas na vedao e fixao nos
caixilhos e reconstituir sua
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Tubulaes
Verificar as tubulaes de gua

potvel e servidas, para detectar
obstrues, falhas ou
entupimentos, fixao e
reconstituir a sua integridade
onde necessrio.
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Metais, Acessrios e
Registros
Verificar elementos de vedao

dos metais, acessrios e
registros
Equipe de
Manuteno Local
Recarga de Extintores
Empresa
Especializada
Vidros e seus sistemas de fixao
Sistemas Hidro
Sanitrios
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipamentos de Incndio
Equipamentos
industrializados
Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas
Inspeo peridica de acordo

com a legislao vigente
Em locais expostos corroso
severa, os intervalos entre
verificaes devem ser
reduzidos.
Verificar fixao das telhas e
integridade da estrutura
Empresa
Especializada
Verificar a presena de falhas na

vedao e fixao dos
componentes e reconstituir sua
Sistema de cobertura
Cobertura em Telhado
PAROU POR
AQUI AS 12:05
NO DIA 30 DE
JUNHO
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Formatado: Centralizado
PROXIMA REUNIO DIA 14.07

AS 8:30 NO SINDUSCON
/continua
15
continuao
Periodicidade
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Responsvel
Inspecionar e se necessrio
pintar, encerar, envernizar ou
tratamento recomendado pelo
fornecedor
Empresa
especializada/ Equipe
de manuteno local.
pintar ou tratamento especfico
recomenadado pelo fornecedor
Empresa
especializada
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Paredes e Tetos
Internos revestidos
de Argamassa/
Gesso liso/ ou
executado com
componentes de
Gesso Acartonado
(Dry-Wall)
pRepintar nas reas midas
Empresa
especializada
Instalaes
Eltricas
Tomadas,
Interruptores e
Pontos de Luz
Reapertar conexes e verificar

estado dos contatos eltricos
substituindo as peas que
apresentem desgaste
Equipe de
Manuteno Local
Paredes externas/
fachada
efetuar lavagem da fachada e
muros Repintar as reas
externas e as fachadas da
edificao (unidades privativas e
reas comuns),
Empresa
Especializada
Paredes e Tetos
Internos
repintar as reas internas
(unidades privativas e reas
comuns)
Empresa
Especializada
Pisos de Madeira
Tacos e Assoalhos
raspar, calafetar e aplicar
acabamento
.
Empresa
especializada
Repintar a superfcie quando
necessrio em funo do uso
Empresa
especializada
Esquadrias e elementos de madeira
A cada 3 anos
A cada 2 anos
Esquadrias e elementos de ferro
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
A cada 5 anos
Quadras esportivas
Teste Hidrosttico dos extintores

Empresa
Especializada
Troca de mangueira
Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas

e equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais de revestimento, o
programa de manuteno deve ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores,
de profissionais e empresas especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros:
- elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas
- piscina, quadras poliesportivas, play ground, mveis e elementos decorativos
- Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio)
- esquadrias especiais
- sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados
- sistemas de impermeabilizao
16
Anexo B
(normativo)
Lista dos registros
B.1 Objeto
Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponveis no condomnio
constituindo evidncias de que as atividades de manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (Check-List) de verificaes deve seguir modelo feito
especialmente para cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade,
sugerimos a seguir modelos no restritivos a fim de auxiliar o Sndico a realizar
periodicamente as verificaes, ver tambm Anexo C.
B.2 Classificao dos registros
Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou
dos elementos ou dos componente da edificao, utilizando-se, por exemplo, a subdiviso
constante do Anexo A.
B.3 Tabela dos principais registros
A Tabela B.1 indica uma lista possvel, a qual pode variar de edifcio para edifcio.
Os vrios tipos de registros indicados constituem as evidncias de que o condomnio
efetuou as manutenes previstas.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA)
Programa de Manuteno Preventiva
Planilha ou Lista de verificaes da execuo do Programa de Manuteno Preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas
Atas de Assemblias com aprovao do programa de Manuteno
Sistemas eletromecnicos
Relatrio de verificaes Anual dos Elevadores (RIA)
Atestado do Star-up do Gerador
Relatrio de verificaes da Manuteno de Elevadores
Verificaes e Relatrio das Instalaes Eltricas
Verificaes e Relatrio de Medio hmica (com terrmetro calibrado e aferido INMETRO)
Verificaes e Relatrio de Manuteno de Bombas
Atestado SPDA
Proteo contra descargas atmosfricas
Automao Dados - informtica - Voz - Telefonia Vdeo - Televiso
Verificaes com registros no Livro de
Gerador de gua quente
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Ar Condicionado
dependendo do caso Relatrio da Empresa
Aquecedor Coletivo
Especializada
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Quadro de Distribuio de Circuitos
Manuteno
Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz
Elevadores
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Exausto mecnica
dependendo do caso em Relatrio da Empresa
Especializada
17

Equipamentos em geral
Livro de registro das atividades da manuteno
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados
Manuais Tcnicos de Uso, Operao e Manuteno dos Equipamentos Instalados
Relao de equipamentos
Automao de portes
Instalaes de interfone
Sistema de segurana especficos
Sistemas de segurana
Verificaes com registros no Livro de Manuteno
ou em formulrios especficos ou dependendo do
caso em Relatrios de empresa especializada
Certificado da Empresa Especializada
Instalaes Hidrulico-Prediais e gs
Instalaes Hidrulicas/ Esgotos / guas

pluviais / Louas / Metais / Bombas
Verificaes com registros no Livro de Manuteno

caso em Relatrios bem como Certificado da
Empresa Especializada/ Certificado e Atestado de
Potabilidade da gua
Atestado de Instalao de Gs
Verificaes de Limpeza dos Reservatrios com registro no Livro de Manuteno
Verificaes da Limpeza do Poo de Esgoto, Poo de gua Servida, Caixas de Drenagem e
Esgoto com registro no Livro de manuteno
Banheira de Hidromassagem
Sistemas combate a incndios

Auto de Verificao de Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)
Certificado de Recarga de Extintores
Atestado de Brigada de Incndio
FICAM -Ficha de inscrio do Cadastro de Manuteno do Sistema de Segurana contra incndio
das edificaes
Aplice de Seguro de Incndio ou outro Sinistro que Cause Destruio (obrigatrio ) e outros
opcionais
Certificado de Teste Hidrosttico de Extintores
Livro de Ocorrncias da Central de Alarmes
Certificado de Desratizao e Desinsetizao
Sprinklers e seus componentes
industrializados (Bombas, vlvulas de fluxo, Verificaes com registros no Livro de Manuteno
detectores de fumaa, etc.)
Pressurizao de escada
caso em relatrios, como Certificado da Empresa
Especializada
Iluminao de emergncia
18
Revestimentos de paredes / pisos e tetos

Pedras naturais (mrmore, granito
e outros)
Deck de madeira
Azulejo/ Cermica/ Pastilha
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/ Gesso
liso/ ou executado com
componentes de Gesso
Acartonado (Dry-Wall)
Paredes externas/ fachada
Piso Cimentado, Piso Acabado em
Concreto, Contrapiso
Rejuntamento e Tratamento de
Juntas
Paredes externas/ fachada
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em

formulrios especficos
Forros de gesso
Pisos de Madeira Tacos e
Assoalhos
Revestimentos especiais (frmica,
pisos elevados, materiais
compostos de alummio)
Forros Madeira
Esquadrias
Alumnio
Ferro
Madeira
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em

formulrios especficos
Vidros
Lazer
Jardim
Play ground
Quadra Poliesportiva
Piscina
Sauna Seca
Sauna mida
Verificaes com registros

no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos, devendo
incluir referncias s condies de higiene
SPA
Desratizao e
desinsetizao
Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz
(internamente e/ou
externamente)
Impermeabilizao
Verificaes com
registro no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos
19
Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
C.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus
registros
C.2 Modelo de livro de registro de manuteno
Sistema
Subsistema
Atividade
Data da
realizao
Responsvel
pela
atividade
Prazo
Custos
C.3 Modelos de lista de verificaes para um subsistema

C.3.1 Manuteno Preventiva da Central de Interfone
Segue um modelo possvel
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento
Tipo XYZ
Central de interfones NN aptos.
Servios a serem realizados incluir periodicidade

Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao do sistema de alimentao
Verificao das conexes eltricas
Verificao das placas de comando
Verificao do circuito eletrnico
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao da limpeza geral
Verificao da re-aperto das conexes
Realizao de testes de funcionamento
Verificao da ausncia de interferncias no sistema
Status
Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :

Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima verificao
Responsvel pelo servio :

Responsvel do condomnio
Empresa responsvel :
20
C.3.2 Manuteno Preventiva da Central de Alarme

Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento
Tipo XYZ
Central de alarme do sistema de combate a

incndio.

Verificao dos fusveis
Verificao do sistema de alimentao C.A.
Verificao do sistema de alimentao C.C.
Verificao e teste do sistema automtico
Verificao e teste dos sensores de fumaa
Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao
Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos
Verificao dos chicotes de comando
Teste de lmpadas de comandos sinticos
Verificao e testes da interface c/ sistema de pressurizao de escadas
Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificao da conformidade com a IT-CB13/01
Verificao e testes dos comandos eltricos
Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao e testes dos dispositivos visuais
Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio
Verificao dos chuveiros automticos
Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia
Re-aperto das conexes eltricas
Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema
Status

Hora incio
Hora trmino
Data

21
C.4 Modelos de lista de verificaes para um equipamento

C.4.1 Manuteno Preventiva das Bombas
Condomnio
Endereo
Equipamento
Motor
Bomba
Quadro comando
Bombas 01 a 04
Modelo
Modelo
Modelo
no. srie
potncia
no. srie
Status
Eltrica
Rec
01
Rec
02
Press
01
Press
02
01
02
03
04
Verificao dos fusveis

Verificao dos contactores de comando
Verificao do rel trmico
Verificao e teste dos sinalizadores do quadro
Verificao do sistema de alimentao de C.A,
Verificao e re-aperto dos bornes e cabos
Verificao da temperatura de trabalho do motor
Corrente eltrica de partida
Corrente eltrica de trabalho.
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automtico
Testes de alarmes
Mecnica / Hidrulica
Verificao dos mancais
Lubrificao dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificao da tubulao (vazamento+oxidalo+conservao)
Verificao das vlvulas hidrulicas
Verificao da bia de nvel
Verificao do nvel de rudo (dB A)

Hora incio
Hora trmino
Data

-------------------------------------------------
22

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NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

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A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de

Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma.

Formatado: Cor da fonte: Vermelho,

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Formatado: Numerada + Nvel: 1 +

4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de

Formatado: Fonte: Negrito

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

4.3 Programa de manuteno

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Tabela 1 Fluxo da documentao

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Fazer a drenagem de gua no

Verificar funcionamento e alternar

Fazer teste de funcionamento do

Manuteno Geral dos sistemas,

Fazer teste de funcionamento

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Manuteno recomendada pelo

. Efetuar teste de funcionamento

Manuteno Geral dos sistemas,

Limpeza do sistema das guas

Testar seu funcionamento,

Limpeza, regulagem dos sistemas

Porta corta fogo

Para Unidades Centrais, verificar

Efetuar limpeza geral

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Drenar o depsito de gua quente;

Aplicao de produtos qumicos

Verificar regulagem do mecanismo

Limpar vlvulas e sifes dos

Manuteno de Bombas de gua

Manuteno do filtro e tanque de

Sistemas de combate a incndio

Manuteno a fim de assegurar a

Testar disjuntores, contatos e

Verificar integridade dos

Verificar integridade dos

Verificar os elementos de fixao

Testar abertura e fechamento dos

Limpeza dos reservatrios (inferior

Limpeza do sistema (efetuar

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Manuteno recomendada pelo

Efetuar inspeo visual,

Aplicao de produtos qumicos

Verificar e refazer onde

Verificar e refazer onde

Piso Cimentado, Piso