Enumeracin legal de modos de adquisicin.

El art. 2524 enumera en siete incisos los distintos modos de

adquisicin del dominio:
Por la APROPIACIN;
Por la ESPECIFICACIN;
Por la ACCESIN;
Por la TRADICIN;
Por la PERCEPCIN DE LOS FRUTOS;
Por la SUCESIN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO;
Por la PRESCRIPCIN.
ALUVIN.
Concepto. El incremento de los terrenos del ribereo puede producirse a consecuencia de un
aluvin. Las propiedades ribereas estn ms amenazadas que las otras, y se ha llegado a decir
muy grficamente que existe una especie de contrato aleatorio entre el ribereo y la naturaleza:
las riberas dan o quitan como la fortuna.
AVULSIN.
As como lo que caracteriza al aluvin es que el acrecentamiento de tierra por efecto de la
corriente de las aguas es lento, paulatino, insensible, en la avulsin ese aumento es el resultado de
una fuerza sbita o violenta que provoca el desprendimiento de una parte de un fundo ribereo
pasible de ser reconocida, que luego se une por adjuncin o por superposicin a un fundo inferior
o a uno situado sobre la ribera opuesta.
ADJUNCIN.
-La adjuncin es la reunin de dos cosas MUEBLES, pertenecientes a diferentes propietarios, que
pasan a formar una sola cosa, no obstante lo cual cada una de ellas conserva su identidad.
A diferencia de la especificacin, aqu no se crea una cosa nueva, sino que la unin impide la
diferenciacin de ambas cosas. Por ejemplo: el marco respecto de la obra de arte pintada en la
tela, o el pie de la estatua, etc.
Art.4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Art. 3947 establece: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la
prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una obligacin
por el transcurso del tiempo.
Adquisitiva: -Es un modo de adquisicin del dominio y de otros derechos
reales, por el cual la posesin continuada durante el tiempo determinado por
la ley y reuniendo los requisitos que ella establece conduce a la adquisicin.
Art. 4016 bis- El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa

mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de

cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a
crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y contina.
Art. 4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Separacin clara entre las restricciones al dominio y las servidumbres:
-Naturaleza jurdica: las restricciones son obligaciones propter rem, es decir, tienen contenido
obligacional; las servidumbres, en cambio, son derechos reales sobre cosa ajena pertenecientes al
grupo de los de goce o disfrute;
-Fuente: las restricciones slo nacen de la ley; las servidumbres reconocen como principal fuente
la voluntad de los particulares (a travs de un contrato, un testamento)
-Calidad del dominio: el dominio, sea perfecto o imperfecto, siempre est sujeto a restricciones,
las que configuran su estatuto normal; todo dominio est sujeto a restricciones, pero no todo
dominio est gravado con servidumbres;
-Contenido: las restricciones pueden consistir e un hacer, en un no hacer, o en un dejar hacer; las
servidumbres, siendo derechos reales, jams pueden tener como contenido un hacer.
MOLESTIAS OCASIONADAS POR ACTIVIDADES EN INMUEBLES VECINOS:
-En este caso, debemos atender a lo expuesto por el art. 2618, que sostiene que las molestias que
ocasionen el humo, calor, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio de
actividades en el inmueble ajeno, NO DEBEN EXCEDER LA NORMAL TOLERANCIA,
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para
ellas.
-Si surge un conflicto, las partes pueden acudir al juez, y el juicio tramitar sumariamente.
-Esa normal tolerancia a la que alude el art. configura una frmula abstracta, porque en definitiva
ser el juez quien, en cada caso concreto, determine si se ha sobrepasado o no ese lmite.
-El juez, por su parte, est facultado para ordenar la cesacin de las molestias o la indemnizacin
de los daos, de acuerdo a la magnitud de los mismos; e incluso puede ordenar ambas.
-De cualquier manera, al decidir, el juez deber siempre tener en cuenta una serie de pautas que
seala el propio art. 2618, a saber:
- Las condiciones del lugar: no es lo mismo un establecimiento fabril instalado en un barrio
industrial que otro establecido en un barrio residencial.
- Las exigencias de la produccin: el juez deber evaluar el tipo de actividad que desarrolla el
establecimiento, la trascendencia de los productos que elabora, la cantidad de personal ocupado;
en definitiva, el beneficio que representa para la comunidad.
-El respeto debido al uso regular de la propiedad: esta pauta es muy genrica, y se relaciona
con la nocin de abuso del derecho.
-La prioridad en el uso: la solucin del caso podr variar, teniendo en cuenta un factor
temporal, es decir, quin se instal primero.

REQUISICIN.
-La requisicin es la ocupacin o adquisicin coactiva de un bien por el Estado, quien lo dispone
por situacin de generalidad y a efectos de satisfacer exigencias de utilidad pblica reconocida
por la ley e indemnizada.
-La requisicin es, pues, un procedimiento administrativo unilateral de cesin forzada de bienes,
principalmente muebles, para satisfacer urgentes necesidades de utilidad pblica, mediante la
indemnizacin correspondiente
El alcance de la limitacin, a veces llamada requisa, es variado; puede abarcar:
a.
prestacin de servicios;
b.
adquisicin de cosas muebles,
c.
y utilizacin de inmuebles y semovientes.
-Los caracteres que tienen que concurrir para la conformacin de la figura en examen son:
utilidad pblica; indemnizacin y procedimiento escrito: "orden de requisa".
EXPROPIACIN Y REQUISICIN EN PROPIEDAD:
Diferencias en cuanto al OBJETO:
-La requisicin en propiedad tiene por objeto exclusivamente cosas muebles o derechos; no se
aplica a los inmuebles. Los bienes objeto de requisicin son, en todos los casos, tpicamente
fungibles, y adems existen en el comercio en cantidades indeterminadas, y no se individualizan
con indicacin del propietario.
-La expropiacin tiene por objeto toda clase de bienes, pero stos deben tener un carcter de
unicidad e infungibilidad; el objeto de la expropiacin debe ser siempre determinable; por el
contrario, las cosas fungibles no se expropian, se requisan.
Diferencia en cuando a la DECLARACIN DE UTILIDAD PBLICA, en cuanto a sus efectos:
tiene efectos jurdicos distintos:
o
En la expropiacin, esa declaracin, por s sola no hace al bien indisponible; es necesario
que el expropiante haya consignado el precio de la expropiacin.
o
En la requisicin en propiedad, la declaracin de utilidad pblica, per se, hace indisponibles
los bienes sujetos a ella; la indisponibilidad asegura los fines del legislador e impide el agio y la
especulacin, previos a la indemnizacin.
REQUISICIN DE USO:
o
la requisicin de uso crea un derecho personal que se convierte en real, en el momento de la
toma del objeto por el requisador.
o
se diferencia de la expropiacin y la ocupacin tempornea, en que stas son medios
jurdicos de aplicacin particular a travs de los cuales se resuelve o satisface una necesidad de
utilidad pblica determinada por una actuacin individual y aislada (expropiacin de un inmueble
para construir una escuela, ocupacin de un inmueble para depsito de materiales de una obra
pblica a construir).

o
la requisicin es, por principio, una medida de aplicacin general que se concreta sobre
bienes de cualquier persona, por razn de trastornos econmicos (requisicin civil), estado de
guerra (requisicin militar), etctera.
DOMINIO IMPERFECTO. Concepto y diferentes supuestos.
-El dominio es imperfecto por 2 causas: porque est sujeto a condicin o a
plazo resolutorio, o porque su contenido se encuentra disminuido por hallarse
la cosa gravada con otro derecho real.
-3 son los casos de dominio imperfecto:
Dominio fiduciario
Dominio revocable
Dominio desmembrado
-Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del
que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una
causa proveniente de su ttulo
Concepto: art. 2662 del C.Civ. dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso
singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutoria, o
hasta el vencimiento de un plazo resolutorio, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
Uno de los derechos reales exclusivos es el dominio, de modo que, cuando sobre una misma cosa
concurren 2 o ms derechos de dominio, habr condominio.
El condominio est definido en el art. 2673: el condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
De dicha definicin surgen los CARACTERES:
PLURALIDAD DE SUJETOS: deben concurrir 2 o + personas como titulares del derecho pues,
de no ser as, habra dominio y no condominio. Las personas pueden ser tanto de existencia
visible como personas jurdicas. En cuanto al nmero de titulares, no hay lmite alguno.
UNIDAD DE OBJETO: el condominio, como todo derecho real, debe recaer sobre cosas ciertas
y determinadas, pero si stas son varias, todas pertenecen simultneamente a los distintos
condminos, sin que se pueda deslindar la parte material de cada uno ni establecerse qu objeto
corresponde a quin.
PARTES INDIVISAS: esta parte indivisa no se identifica con ninguna parte material de la cosa,
sino simplemente con una porcin ideal, sin que se pueda establecer sobre la cosa qu parte de
ella le corresponde a tal o cual condmino.
CONSTITUCIN. Clases.
-Fuentes del condominio, as como los diferentes modos de adquirir este derecho real.
POR CONTRATO
POR ACTO DE LTIMA VOLUNTAD
POR LEY
Supuestos no enumerados en el art. 2675:
-USUCAPIN: no se discute la posibilidad de que el condominio nazca como consecuencia de la
usucapin, cuando 2 o + personas poseen un inmueble en comn.
-PROLONGACIN DE UNA INDIVISIN HEREDITARIA

CLASES DE CONDOMINIO.
CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA: -En este caso, lo que lo caracteriza es que
cualquiera de los condminos puede pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn,
provocando de ese modo la extincin del estado de comunidad.
CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA: -A diferencia del caso anterior, los
condminos se hallan impedidos de demandar la particin, sea porque la ley no lo permite (como
en la medianera), sea porque lo prohbe una estipulacin temporal pactada por ellos mismos o
porque les ha sido impuesta por el testador.
FACULTADES DE LOS CONDMINOS RESPECTO DE SU CUOTA. DERECHOS DE
SUS ACREEDORES.
-El cdigo asimila las facultades del condmino sobre la parte indivisa a las de un dueo. En
consecuencia, el derecho de cada uno sobre su cuota es amplsimo, pues puede libremente
enajenarla y gravarla sin consentimiento de los dems.
PRINCIPIO GENERAL (art. 2676): cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de
los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos
sin el consentimiento de los dems copropietarios.
ENAJENACIN: de acuerdo con el art. 2677, cada condmino puede enajenar su parte indivisa,
y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los
comuneros.
-El condmino puede disponer de su parte como mejor le parezca: puede venderla, donarlas,
permutarla o hacerla objeto de un acto de ltima voluntad.
-Estando legitimado para enajenar la parte indivisa, debe tambin admitirse la posibilidad de que
lo haga con respecto a una parte menor que aqulla.
-Esta facultad puede ser ejercida en cualquier momento y a favor de cualquier persona, ya sea otro
condmino o un tercero.
CONSTITUCIN DE OTROS DERECHOS REALES:
-El condmino puede tambin gravar su parte indivisa, constituyendo un USUFRUCTO.
-Puede tambin constituir DERECHO DE USO O DE HABITACIN.
-Tambin ser posible constituir PRENDA.
CONSTITUCIN DE DERECHOS PERSONALES: -De acuerdo con el art. 1512, el
condmino no puede arrendar la cosa comn, ni an en la parte que le pertenece, sin
consentimiento de los dems.
DERECHOS DE LOS ACREEDORES: -En cuanto a los acreedores particulares de los
condminos, estn expresamente facultados para hacer embargar y ejecutar la parte indivisa, sin
necesidad de provocar la particin.
-Este derecho se circunscribe a la parte indivisa exclusivamente, de modo que no estn
autorizados a embargar y ejecutar toda la cosa comn.
ACCIONES POSESORIAS Y PETITORIAS: -Siendo el condominio un derecho real que se
ejerce por la posesin, su titular est legitimado para promover acciones posesorias, tanto frente a

la turbacin como frente al despojo.

FACULTADES SOBRE LA COSA COMN.
-Las facultades sobre la cosa comn son muy limitadas.
PRINCIPIO GENERAL (art. 2680): Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento
de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada,
actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad.
-La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto.
ACTOS MATERIALES:
-El condmino puede usar y gozar de la cosa comn, en tanto no medie oposicin de los dems.
-Esas facultades de uso y goce estn debidamente limitadas por la necesidad de respetar el destino
de la cosa, y porque no se ejerzan en el inters particular del condmino, con el consiguiente
deterioro para los otros.
Qu est prohibida? -La realizacin de innovaciones materiales. Respecto del alcance de la
expresin, algunos autores consideran que se aplica a cualquier tipo de modificacin en el estado
de hecho de la cosa; otros, en cambio, no consienten una aplicacin tan rigurosa.
Qu comprende la prohibicin de hacer innovaciones?
-nicamente:
-Las obras que tiendan a modificar el destino de la cosa comn,
-Y las que disminuyan el derecho de los otros condminos.
Qu sucede cuando se trate de obras que tiendan al mejor goce de la cosa comn?
-No regir el criterio de la unanimidad para ejecutarlas.
-As, se ha admitido que cualquiera de los condminos haga construcciones para su uso particular,
con la condicin de no estorbar a los otros el ejercicio de igual derecho en otra parte de la cosa.
ACTOS JURDICOS
Art. 2682: -El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio
del derecho de los copropietarios.
-El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor.
Qu actos, el condmino no puede realizar sobre la cosa comn y sin el consentimiento de los
dems los siguientes?
-Enajenar: est prohibido transmitir la cosa, sea por el todo o por una parte materialmente
determinada, sea por ttulo oneroso o gratuito, o por acto entre vivos o mortis causa
-Constituir servidumbres: el condmino no puede gravar el inmuebles comn con una
servidumbre, pues ello implica un acto de disposicin de la cosa que no puede realizarse sin el
consentimiento de todos
-Constituir hipoteca: no puede hipotecar la cosa comn, ni tampoco una parte materialmente
determinada de la misma. Esta prohibicin se extiende a la prenda y la anticresis
-Dar en locacin o arrendamiento: esta prohibicin debe extenderse, con mayor motivo, a la de
ceder en comodato, por ser ste gratuito.
-Demandar el desalojo: el cdigo prohbe a los condminos, sin el consentimiento de los dems,
demandar la restitucin de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locacin, cualquiera sea la
causa alegada

OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS.

CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACIN Y CONSERVACIN:
-El art. 2685 establece que todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de
sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn.
-Pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad.
Se impone a todos los condminos la obligacin de contribuir a los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa comn, ya que se trata de gastos que han beneficiado a todos, asegurando la
existencia y la integridad del objeto.
A qu se circunscribe esta obligacin? -A la proporcin que cada uno tiene en el condominio,
pero ello no quita que los condminos puedan establecer otro modo de participacin.
-Incluso puede pactarse que slo uno de ellos se haga cargo de los gastos.
-Cualquiera de los copropietarios puede realizar gastos de conservacin y reparacin de la cosa,
afrontndolos con su patrimonio, pero luego tiene derecho a reclamar el reintegro por parte de los
dems.
-Adems, el copropietario que no quiera asumir la obligacin puede renunciar a su cumplimiento,
liberndose a travs del abandono de su parte indivisa.
-En caso de abandono, surge para los dems condminos el derecho de acrecer, de modo que
adquieren la parte del renunciante en proporcin a sus respectivas cuotas.
DEUDAS CONTRADAS EN PRO DE LA COMUNIDAD: -Frente al acreedor nicamente
est obligado el condmino que contrajo la deuda. De esa manera, el acreedor slo podr
reclamarle a ese condmino, sin perjuicio de la accin de repeticin que luego podr ejercer este
ltimo y que se funda en la idea de una gestin til del negocio comn.
Qu sucede cuando la deuda ha sido contrada por todos los condminos? -Pueden darse las
siguientes situaciones:
-Si no se ha expresado la participacin que les corresponde en el condominio y tampoco se ha
pactado la solidaridad, frente al acreedor responden por partes iguales.
-No obstante ello, entre los condminos nacer la accin de reembolso, en el supuesto de que no
tengan la misma participacin en la comunidad.
-Si se expresan las cuotas y no se ha convenido solidaridad, frente al acreedor slo responden en
proporcin a las mismas, es decir que lo pactado tiene fuerza de ley y no procede ninguna accin
de reembolso.
-Si se ha estipulado la solidaridad, cualquier propietario puede ser demandado por el total de la
deuda, sin perjuicio de la accin de repeticin que pudiera corresponder entre ellos.
DEUDAS POR RENTAS O FRUTOS Y POR DAOS:
-La cosa comn puede producir frutos, resultando lgico que se distribuyan entre los condminos
en proporcin a sus cuotas.
-Si los frutos fueron percibidos por uno solo de los copropietarios, los dems resultan acreedores
por la parte que les corresponde.
-No obstante ello, los condminos pueden convenir la distribucin de los frutos como mejor les
parezca pero, a falta de estipulacin expresa, deben dividrselos en proporcin a su parte indivisa.

CARGAS REALES QUE GRAVEN LA COSA COMN: el art. 2689 sostiene

que en las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de
los condminos est obligado por el todo de la deuda.
ADMINISTRACIN DE LA COSA COMN.
Este rgimen de administracin entra en juego en 2 supuestos:
1) -Cuando la cosa no es susceptible de uso comn, en razn de su naturaleza (por ejemplo, si se
trata de una casa de dimensiones reducidas y los condminos y sus familias son muy
numerosos);
2) -Cuando la cosa es susceptible de uso comn, pero alguno de los condminos ejerce el ius
prohibendi.
QURUM Y MAYORAS.
-El qurum surge del cdigo, y supone que ninguna determinacin ser vlida si no fuese tomado
en reunin de todos los condminos o de sus legtimos representantes.
-Esta exigencia de la UNANIMIDAD se funda en la necesidad de asegurar el derecho de cada
uno de ser odo y de hacer conocer su parecer en la consideracin de los problemas que surgen
con respecto al condominio.
Qu se ha sostenido? -Que no es necesaria la participacin efectiva de todos los condminos,
siendo suficiente que se los haya citado para intervenir en la reunin.
Cul es el qurum para deliberar? -Es la unanimidad, para adoptar las decisiones es suficiente la
MAYORA ABSOLUTA, que se computa en proporcin al valor de la parte que a cada uno le
corresponde en la cosa.
Qu pasa en caso de EMPATE? Para dirimir estas cuestiones pueden recurrir a rbitros o a la
suerte, y se requiere de unanimidad para adoptar cualquiera de estos procedimientos. En caso de
que no se pongan de acuerdo podrn acudir a la justicia.
ADMINISTRADOR.
Quines pueden ser designados administradores? Si los condminos resuelven la explotacin de
la cosa comn por el rgimen de administracin deben designar un administrador, pudiendo
recaer el nombramiento sobre uno de ellos o sobre un tercero.
-Si la designacin recae sobre uno de los condminos, este tendr las facultades propias de un
mandato general.
-En el caso de que se designe a un tercero, aunque el cdigo no lo diga, es indudable que tambin
deben aplicarse las reglas del mandato general.
-En ambos casos, deben rendir cuentas de su gestin.
-La eleccin del administrador corresponde a los copropietarios. En caso de igualdad de votos, el
condmino propuesto como administrador debe ser preferido a cualquier persona extraa. Y si no
se logra acuerdo para la designacin, la decisin le corresponde al juez.
-Puede pactarse una remuneracin a favor del administrador, pero en caso de silencio se presume
la gratuidad.
GESTOR DE NEGOCIOS.
-Puede ocurrir que alguno de los copropietarios se arrogue la facultad de administrar sin estar

expresamente autorizado para ello, en cuyo caso se cae en la figura de la gestin de negocios. Por
tal motivo, resultan aplicables las disposiciones que regulan dicha figura, como por ejemplo, debe
rendir cuentas.
EXTINCIN DEL CONDOMINIO: el condominio se extingue por las mismas causales de
extincin del dominio y, adems, por el modo tpico, que es la particin.
MODOS COMUNES A LA EXTINCIN DEL DOMINIO:
-EXTINCIN ABSOLUTA:
a) -Si la cosa se destruye;
b)- Es consumida totalmente o es puesta fuera del comercio;
c) -O si el condominio recae sobre animales salvajes o domesticados y ellos recuperan su antigua
libertad.
EXTINCIN RELATIVA:
-Cuando la persona adquiere la propiedad de la cosa comn, en virtud de la transformacin,
accesin o prescripcin;
-Cuando todos los condminos abandonan la cosa;
-Cuando todos los condminos enajenan la cosa a una sola persona;
-O la pierden por transmisin judicial del condominio, ejecucin de sentencia o expropiacin por
causa de utilidad pblica.
LA PARTICIN.
-Cuando el condominio es normal u ordinario, la causal tpica de extincin es la particin.
De qu se trata? -Del acto por el cual el derecho del condmino sobre la parte indivisa se
transforma en un lote material, equivalente a su inters en la cosa. En otras palabras, es el acto
que le pone fin al condominio, haciendo que cada uno adquiera materializada la parte que le
corresponde.
-En cuanto a las normas aplicables, el cdigo establece que deben aplicarse a la divisin de cosas
particulares las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los
efectos que produce.
PARTICIN EN ESPECIE, EN DINERO O MIXTA.
En especie: -La particin se realiza en especie cuando la cosa comn se divide en partes o lotes
materialmente determinados, representativos del inters que cada condmino tiene en aqulla.
En dinero: -Aun tratndose de cosas divisibles, deber acudirse a la venta cuando el
fraccionamiento implique un menoscabo de valores (por ejemplo, en la divisin de un diamante).
Mixta: puede suceder que no sea posible la particin en especie porque las
partes resultantes de la divisin no equivalgan exactamente con la proporcin
que cada condmino tiene en la cosa comn.
PARTICIN TOTAL O PARCIAL: -Los condminos pueden convenir dividir toda la cosa
comn o slo una parte materialmente de ella. Si la particin es parcial, el condominio queda
liquidado relativamente, ya que subsiste sobre la porcin que no ha sido dividida.

-Es aconsejable evitar las particiones parciales, ya que multiplican los gastos, siendo preferible
esperar un tiempo razonable para hacerla en conjunto.
MANERAS DE REALIZAR LA PARTICIN.
JUDICIAL
EXTRAJUDICIAL
MIXTA
JUDICIAL: -De acuerdo a lo que establece el art. 3465, ser necesaria la intervencin de la
justicia en los siguientes supuestos:
1) -Cuando haya menores, aunque estn emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya
existencia sea incierta.
2) -Cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se opongan a que se haga particin
privada.
3) -Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin privadamente.
-En este caso, la totalidad de los condminos debe ser citada al proceso, y si se ha omitido a
alguno de ellos la demanda debe ser rechazada.
EXTRAJUDICIAL: si no estn en juego intereses de incapaces o de terceros y media acuerdo
entre los condminos, entonces la particin puede hacerse extrajudicialmente. Si se trata de un
condominio, la particin debe formalizarse por medio de escritura pblica.
MIXTA: en este caso, opera cuando los condminos instrumentan la particin por medio de un
documento privado, que luego es homologado por el juez.
A diferencia de lo que ocurre con el condominio normal u ordinario, en el condominio con
indivisin forzosa la facultad de los condminos de solicitar la particin en cualquier momento
lisa y llanamente no existe, o bien se encuentra suspendida.
No deben confundirse las fuentes del condominio con las de la indivisin forzosa. Esta puede
reconocer un origen legal o extralegal, mientras que el condominio en s mismo se origina
siempre en alguna de las fuentes establecidas por el art. 2675.
De qu puede emanar la indivisin forzosa? -De:
-LA LEY: tienen origen legal el condominio de muros, cercos y fosos (art. 2717) y el
condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn
de 2 o + heredades (art. 2710).
-LA CONVENCIN: puede tratarse del pacto entre los condminos renunciando al derecho de
pedir la indivisin por un plazo no mayor de 5 aos (art. 2693), o del acuerdo entre los
coherederos por un trmino de 10 aos (art. 52 Ley 14.394).
-EL TESTAMENTO O LA DONACIN: la indivisin es impuesta por el testador o el donante
por un plazo de 5 aos (art. 2694) o por el testador por un lapso de 10 aos (art. 52 Ley 14.394).
-POR DECISIN JUDICIAL: el juez debe demorar la realizacin de la particin si considera
que puede ser nociva en el momento en que es requerida (art. 2715, in fine).
-POR VOLUNTAD DEL CNYUGE SUPRSTITE (art. 53 Ley 14.394).
Indivisin forzosa de origen contractual: -Casos del convenio entre condminos para bienes de
origen no hereditario (art. 2693) y de la donacin (art. 2694).
INDIVISIN FORZOSA DE ORIGEN CONTRACTUAL.
1) CONVENIDA POR LOS CONDMINOS RESPECTO DE BIENES NO

HEREDITARIOS.
-En este supuesto rige el art. 2693: los condminos no pueden renunciar de una manera
indefinida al derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la
divisin por un trmino que no exceda de 5 aos, y de renovar este convenio todas las veces que
lo juzguen conveniente.
-En este caso, los condminos estn facultados para convenir la renovacin antes de cumplirse los
5 aos pero, en tal supuesto, el nuevo perodo comienza a contarse desde la celebracin del
segundo acuerdo, y no desde el vencimiento del primero.
-No est permitido pactar la renovacin automtica, porque de ese modo se estara encubriendo
una indivisin por un lapso mayor que el reconocido.
-Es absolutamente necesaria la unanimidad, pues basta la oposicin de uno de los condminos
para mantenerse dentro de las normas del derecho comn, esto es, las que rigen el condominio
normal u ordinario.
-Si se hubiera pactado la indivisin por un lapso mayor de 5 aos, en general se considera que la
clusula es vlida slo por el plazo autorizado por el cdigo.
-Si no se ha fijado plazo alguno, o el mismo es incierto, la clusula es igualmente vlida por 5
aos, pues respeta la voluntad de las partes y el texto de la ley.
2) IMPUESTA POR EL DONANTE
- Dicho supuesto se halla contemplado en el art. 2694: cuando la copropiedad de la cosa se
hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin
de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
-Se faculta al donante o testador a imponer la prohibicin de solicitar la particin por un plazo que
no exceda los 5 aos.
-Todo lo expresado en el supuesto anterior en lo que se refiere a casos en que se haya estipulado
un plazo mayor o no haya plazo o sea incierto, resulta aplicable a este supuesto.
-La clusula de indivisin no puede afectar la legtima de los herederos.
Accesorios indispensables al uso comn de 2 o + heredades.
Art. 2710: -Habr indivisin forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso comn de 2 o + heredades que pertenezcan a diversos
propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin.
Qu puede suceder? -Que una cosa est afectada al uso comn de 2 o + heredades
pertenecientes a distintos propietarios, y que esa cosa comn sea un accesorio indispensable de
aqullas, de modo tal que la explotacin se tornara imposible o, por lo menos, dificultosa, si los
propietarios interesados no pudieran servirse de la cosa cuyo uso es comn.
Heredades: -Porcin de terreno cultivado perteneciente a un mismo dueo
Qu supone el cdigo en este caso? -La existencia de 2 propiedades exclusivas y una tercera
afectada al uso comn e indispensable de las primeras.
Derecho de los condminos: los derechos de los condminos, en razn de la indivisin forzosa,

son mucho ms amplios que los que les corresponden en el condominio ordinario, disponiendo el
Art. 2712: -Cada uno de los condminos puede usar la totalidad de la cosa comn y de sus
diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que
aquellos a que est destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condminos.
-Por tanto, cada condmino puede usar de toda la cosa comn o de alguna de sus partes, como
podra hacerse sobre una cosa que le pertenece exclusivamente.
No obstante ello:
-No puede hacerla servir para un uso distinto de aquel para el que ha sido destinada (es decir, no
puede cambiar el destino de la cosa).
-No debe atentar contra el derecho igual y recproco de los otros comuneros.
-En cuanto a la primera limitacin, el destino de la cosa normalmente surgir de lo convenido
entre los interesados, pero de no ser as, habr que estar a la naturaleza misma de la cosa y al uso
al que aquella ha sido afectada.
-Por otra parte, la cosa comn slo puede ser usada para responder a las necesidades de las
heredades en cuyo inters ha sido impuesta la indivisin, no pudiendo extenderse a otras.
Facultades que tienen los condminos. Ejemplos:
-El copropietario de un patio comn le puede levantar construcciones como mejor le parezca;
-Puede instalar canales de agua, caeras de gas;
-Pero no podra efectuar trabajos que tornasen imposible o dificultaran el acceso de los dems.
Divisin nociva. Jurisprudencia.
-El cdigo faculta al juez a demorar la particin cuando ella fuere nociva por cualquier motivo
(art. 2715, in fine).
Qu
En deben concurrir este supuesto? -Circunstancias excepcionales, cuya verdadera entidad debe ser
apreciada por el juzgador, importando su decisin el establecimiento de una indivisin forzosa
durante el tiempo que estime necesario y hasta tanto subsistan tales circunstancias.
Cul puede ser el origen de esta nocividad?
-Acontecimientos extraordinarios imprevisibles, como ser una guerra, rebelin, crisis econmica.
-Por estos motivos, cualquiera de los condominios puede pedir que la particin se demore, porque
de lo contrario sera nociva para los condminos.
Terminologa y conceptos.
Qu sucede en general? -La doctrina equipara los trminos pared y muro.
A qu se denomina pared divisoria, pared separativa o pared lindera? -A aquella que
separa o divide 2 propiedades contiguas.
CLASIFICACION DE LOS MUROS (pared divisoria): se clasifican segn 2 criterios:
CRITERIO FISICO:
ENCABALLADO
CONTIGUO
MURO PRXIMO
1) ENCABALLADO: -Est edificada, parte sobre el terreno de uno de los propietarios
colindantes, y parte sobre el terreno del otro, por lo que el eje coincide con la lnea divisoria de
ambos fundos.
2) CONTIGUO: -Es contigua, en cambio, cuando est totalmente asentada sobre el terreno de

uno de los propietarios linderos, de modo que el filo coincide con el lmite separativo de ambos
predios.
3) MURO PRXIMO: No tiene regulacin legal; no est bien visto por la doctrina porque se
desaprovecha territorio. Est constituido sobre uno de los dos inmuebles sin tocar la lnea
separativa por escasos centmetros.
CRITERIO JURDICO (por la titularidad de dominio sobre la pared):
PRIVATIVO
MEDIANERO
PRIVATIVO: -Cuando pertenece exclusivamente a uno de los propietarios colindantes.
MEDIANERO: -Es medianera, en cambio, cuando existe entre los 2 linderos un condominio
de indivisin forzosa sobre la pared edificada en la lnea separativa de las 2 heredades y que se
extiende tambin al terreno en que est asentada. Los dos linderos han afrontado los gastos para
la construccin de la pared.
MURO MEDIANERO. Concepto legal.
En dnde est contenida la definicin de muro medianero? -En el art. 2717: un muro es
medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su
costa en el lmite separativo de las 2 heredades.
DERECHO DE ASENTAR MURO EN EL TERRENO VECINO.
Qu establece el art. 2725, respecto de esta cuestin?
-El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre
paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal
que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 mts., y su espesor entero no exceda
de 18 pulgadas (45,72 cm).
Qu consagra el cdigo? -A favor de quien primero construye en un lugar an no cerrado entre
paredes la facultad de asentar la mitad del muro que levante sobre el terreno del vecino.
Qu exige la aplicacin del art. 2725? -El cumplimiento de determinadas condiciones, a saber:
-Debe tratarse de un lugar que an no se encuentre cerrado entre paredes, o sea, entre terrenos
baldos
-El terreno tiene que estar ubicado en el recinto de un pueblo o en sus arrabales
-La pared debe ser de piedra o ladrillo
-La altura no debe exceder de 3 mts. ni el espesor de 18 pulgadas (45,72 cm), sin perjuicio de
que estas disposiciones son supletorias de los reglamentos municipales que rigen en la materia
(en caso de que existan)
EL CERRAMIENTO COMO FACULTAD Y COMO OBLIGACIN.
Qu sucede con el cerramiento de las propiedades urbanas?
-Ha sido impuesto por el legislador en virtud de diversas razones:
-Contribuye a la regularizacin y embellecimiento de las ciudades, a la proteccin del secreto de

la vida interior y de la familia, a la seguridad, etc.

-Claro est que el cerramiento no siempre constituye una obligacin, ya que tambin es una
facultad derivada del carcter excluyente del dominio, por la que el propietario tiene derecho de
excluir a terceros del uso, goce o disposicin de la cosa, tomando al respecto todas las medidas
que encuentre conveniente.
-Ahora bien, hay ciertas situaciones en que el cerramiento deja de ser una facultad para
convertirse en una obligacin.
-Por ello, establece el art. 2726: todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construccin y conservacin de paredes de 3 mts. de altura y 18 pulgadas de espesor para
cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o
en los arrabales.
PRESCRIPCIN DE LA ACCIN DE COBRO SEGN SE TRATE DE MURO CONTIGUO
O ENCABALLADO Y EN FUNCIN DE QUE SEA O NO UNA PARED DE CERCO.
JURISPRUDENCIA PLENARIA.
REGIMEN DEL MURO ENCABALLADO:
-Esta cuestin fue objeto del fallo plenario de la Cmara de Paz Letrada PATRONE, Pascual c.
DANERI DE DEVOTO, Ada M. En ese fallo se decidi que el propietario de una heredad que
ha construido a su costa una pared sobre la lnea divisoria de 2 fundos contiguos en un lugar de
cerramiento forzoso, tiene derecho a exigir de su vecino el reembolso de la mitad del valor de la
pared de cerco.
Qu implica tal decisin? -La aceptacin de la TEORA DE TOBAL, al entender que el
condominio nace en el mismo momento de construccin de la pared.
-Existiendo desde entonces el derecho real, slo resta el crdito a favor del constructor, quien se
halla legitimado para ejercer la accin de reembolso.
Qu se le reclama? -La mitad del gasto material ms la mano de obra.
Qu sucede desde el punto de vista jurdico? -Una vez que pag, el muro pasa a ser encaballado
medianero de adquisicin posterior.
REGIMEN DE MURO CONTIGUO:
En este caso, debemos atender al fallo plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil:
GAGGERO DE SIMONETTI, Mara y otros c. BOGOPOLSKY, Josu.
-Uno de los propietarios levanta un muro en su inmueble que toca la lnea separativa. En este
supuesto, el que lo levanta paga su precio, y el muro es contiguo y privativo porque solo pago
uno.
Desde cundo se puede reclamar? SALVAT se bas en el derecho francs, al decir que servirse
es hacer uso concreto de la pared (por ej, caeras), no importa el tiempo transcurrido. Si no la
utiliza nunca puede reclamar, porque para ello se tiene que servir efectivamente de la pared.
-En este caso, existen 2 crditos exigibles desde fechas distintas: el que se relaciona con la pared
hasta la altura de 3 mts. puede ser reclamado desde el momento en que se construy la pared; el
que se origina con motivo de la utilizacin desde los 3 mts. hasta donde se apoya, slo en el
momento en que se produce la utilizacin.

Qu le reclama? -Que le pague la mitad del muro y un pedazo de terreno del vecino. En tal caso,
la lnea separativa se corre, ser entonces encaballado y medianero de adquisicin posterior, y se
hace por escritura pblica.
A qu tiende el rgimen legal? -A que todos los muros sean medianeros para no perder territorio.
PLAZO DE PRESCRIPCIN: -El plazo es de 10 aos. El inicio del cmputo decenal es:
-En el encaballado: -Desde su construccin hasta la altura de 3 mts., y en lo que excede, el plazo
se comienza a computar desde que el vecino no constructor se sirve del muro.
-En el contiguo: desde que se hace uso de la pared.
VALOR DE LA MEDIANERA. PRUEBA. PRESUNCIONES. DERECHOS Y
OBLIGACIONES EN LA MEDIANERA. RECONSTRUCCIN DEL MURO:
JURISPRUDENCIA PLENARIA.
Qu es el condominio de muros (MEDIANERA)?
-Es un derecho real inmobiliario.
Qu sucede con el cdigo? -No exige la escritura pblica para instrumentar el ttulo
adquisitivo, toda vez que se ha inclinado por instaurar un sistema de presunciones que resulta
absolutamente justificado, si se tiene en cuenta lo dificultosa que puede llegar a ser la prueba de
la medianera, ms cuando se trata de paredes de antigua data, etc.
PRUEBA. Presunciones, casos en que proceden.
De acuerdo con el Art. 2718: Toda pared o muro que sirve de separacin de 2 edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado.
Qu pasa con la parte de la extremidad de esta ltima construccin?
-Se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en
contrario, por instrumentos pblicos, privados o por signos materiales que demuestren la
medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
Qu contiene esta norma?
-2 presunciones: una de medianera, hasta la altura del edificio menos elevado, y otra de
privacidad, con relacin al segmento ms alto.
1 Presuncin de medianera: resulta lgico inferir que, si un muro separa 2 edificios y sirve
a ambos linderos, les pertenece en condominio, sea porque lo hayan hecho construir a costo
comn, o bien porque, construido por uno de ellos, el otro lo adquiri ms adelante, al apoyar
su edificio. e trata de una presuncin iuris tantum.
2 Presuncin de privacidad: -El cdigo tambin presume que el segmento de la pared que
sobrepasa la altura del edificio ms bajo pertenece exclusivamente al dueo del ms elevado. Se
trata de una presuncin excluyente de la copropiedad. Como la parte de la pared que excede del
edificio ms bajo ya no divide edificios, es lgico suponer que ella pertenece al dueo del ms
alto y que el vecino no ha contribuido a su construccin, pues no le presta utilidad.
-Cuando la pared no separa edificios, sino patios, jardines, quintas, etc., no se presume la

medianera.
DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA MEDIANERA.
Qu sucede en lo que hace a los DERECHOS? -El cdigo sienta en el art. 2730 el principio de
libre uso, al disponer: la medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la
pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con
tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio
de iguales derechos para el vecino.
Qu sucede con las facultades de los condminos?
-Son mucho ms amplias que en el condominio ordinario o normal, estando permitida la
ejecucin de innovaciones materiales sin consentimiento del otro condmino, aunque las
mismas estn igualmente sujetas a una serie de limitaciones.
El art. 2730 subordina dicha libertad de uso de la pared a las siguientes condiciones:
a) -El muro debe usarse de acuerdo con su naturaleza.
b) -No deben causarse deteriores en la pared ni comprometerse su solidez; si se realizaran obras
que trajeran aparejado este resultado, la reparacin estara a cargo exclusivo de su autor.
c) -No debe estorbarse el ejercicio de los mismos derechos por parte del otro condmino.
d) -No disminuir la altura de la pared.
e)-No disminuir el espesor.
f)-No hacer aberturas sin el consentimiento del otro condmino.
En qu puede consistir la utilizacin de la pared? -En:
-Adosar construcciones, introducir tirantes;
-Hacer el cao de una chimenea y abrir nichos o armarios que puedan sobrepasar la mitad del
espesor de la pared;
-Aumentar la altura de la pared a su costa;
-Reconstruir en toda su extensin la pared existente cuando no puede soportar la altura que se le
quiere dar.
Con respecto a las OBLIGACIONES de los condminos.
-El art. 2722 dispone que los copropietarios del muro medianero tienen a su cargo todos los
gastos que demande su reparacin o reconstruccin, en funcin del estado en que se encuentra,
es decir, cuando no puede cumplir con el fin que condujo al nacimiento del condominio.
Cul es la regla general en materia de reparacin de un muro medianero?
-Es que un condmino puede obligar al otro a reconstruir el mismo, de modo que ofrezca la
solidez suficiente, para los fines a que ha sido destinado.
De qu se trata? -De una obligacin propter rem, por lo que es posible la liberacin mediante el
abandono.
Qu requisitos deben cumplirse, para que pueda ejercerse esa facultad de abandono?
-Que el muro no forme parte de un edificio que pertenezca al renunciante.
-Que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria como consecuencia de un
hecho del que pretende la liberacin.

Cmo es la primera limitacin? -Es totalmente justificada, puesto que uno de los vecinos no
puede liberarse de soportar las cargas de la medianera, si ya est gozando de los beneficios que
ella le acuerdo.
Qu sucede en cuanto a la segunda limitacin? -Igualmente se justifica, ya que, al estarse en
presencia de un hecho ilcito, entrarn a jugar las reglas sobre responsabilidad civil, de cuya
aplicacin no es posible liberarse mediante el abandono.
SUPUESTOS DE INDIVISIN FORZOSA CONTEMPLADOS EN LA LEY 14.394.
IMPUESTA POR EL TESTADOR.
ACORDADA POR LOS HEREDEROS.
IMPUESTA POR EL CNYUGE SUPRSTITE.
IMPUESTA POR EL TESTADOR: el art. 51 de la ley faculta al testador para imponer a sus
herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de 10
aos.
-Inclusive, si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad econmica, la indivisin
puede extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad. Con ello, el plazo
puede ser superior a los 10 aos.
Qu sucede si se ha impuesto la indivisin por un trmino mayor al permitido?
-Debe considerarse reducido a ste.
Qu sucede si existen circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo
de un tercero? -El juez puede autorizar la particin total o parcial, sin esperar al vencimiento del
plazo de indivisin.
ACORDADA POR LOS HEREDEROS: -El art. 52 establece que ellos pueden pactar la
indivisin por un plazo no mayor de 10 aos, renovables por igual cantidad de tiempo.
Qu sucede ac? -Como en el caso anterior, se duplica el plazo autorizado por el cdigo, pero
como contrapartida de ello se faculta a cualquiera de los herederos para solicitar la divisin
antes del vencimiento, siempre que mediaran causas justificadas.
IMPUESTA POR EL CNYUGE SUPRSTITE: -En este caso, el art. 53 lo autoriza para
imponer la indivisin por un plazo no mayor de 10 aos cuando se tratare de un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad
econmica, siempre que hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el cnyuge
suprstite, o bien cuando recaiga sobre la casa habitacin constituida o adquirida con fondos de la
sociedad conyugal formada por el causante, siempre que haya sido residencia habitual de los
esposos.
Qu busca el legislador? -Evitar el grave perjuicio que podra significar la divisin de una
industria o un comercio.

Qu sucede si existieran en el haber sucesorio varias empresas o negocios?

-El cnyuge slo podr oponerse a la divisin de uno de ellos.
Qu sucede de cualquier modo? -El juez puede autorizar el cese de la indivisin antes del
vencimiento del plazo fijado, si concurrieran causas graves o de manifiesta utilidad econmica
que justificaran la decisin.
Qu sucede en todos los supuestos de indivisin analizados precedentemente? -Esta slo podr
ser opuesta a terceros desde la inscripcin en el registro respectivo (art. 54).
Qu sucede con los acreedores particulares de los copropietarios? -No estn facultados para
ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pudiendo nicamente cobrar sus crditos
con las utilidades de la explotacin correspondientes a su respectivo deudor (art. 55).
Condominio por confusin de lmites.
Concepto.
Cmo pueden ser las seales de limitacin entre los fundos? -De 2 clases:
Naturales
Artificiales
-Naturales e inmviles (como una colina, un curso de agua, un rbol).
-Artificiales (como alambrados, cercos vivos o muertos, zanjas, lindazos, montculos de tierra o
de piedra, etc.).
Por qu se caracterizan las Artificiales? -Por ser esencialmente removibles, de modo que
puede ocurrir que ellas desaparezcan en un determinado momento, crendose entre los
colindantes una falta de certeza acerca del lugar por donde pasa la lnea separativa de sus
respectivas heredades
Qu sucede en tal supuesto? -Nace el denominado condominio por confusin de lmites, para
cuya existencia deben concurrir una serie de requisitos, a saber:
-Que las 2 heredades sean colindantes o contiguas
-Que se trate de predios rsticos
-Que los lmites estn confundidos, es decir, que no se sepa con exactitud por dnde pasa la lnea
divisoria de las 2 heredades.
ACCIN DE DESLINDE. Diferencias con la accin reivindicatoria.
Qu es fundamental para que sea procedente la accin de deslinde?
-Que exista un estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la lnea
divisoria de las 2 heredades.
Qu sucede cuando los linderos no dudan sobre la determinacin de la lnea separativa, sino
que entre ellos media controversia acerca de su ubicacin? -En este caso, ya no ser procedente
la accin de deslinde, sino la accin reivindicatoria.

Las diferencias entre ambas acciones son de gran importancia:

Qu sucede en la accin de deslinde? -Cada litigante es a la vez actor y demandado, lo que
conduce a que ambos deban aportar las medidas probatorias tendientes al esclarecimiento de sus
respectivas pretensiones.
Qu sucede en la accin de reivindicacin? -Una parte es actor, y la otra demandado, de
modo que el que debe aportar las medidas probatorias pesa sobre el primero.
Qu sucede en la accin de deslinde? -A falta de pruebas el juez puede dividir la zona dudosa
segn lo considere conveniente.
Qu sucede en la accin de reivindicacin? -El juez debe fallar conforme a las pruebas
aportadas por los litigantes.
Qu se reclama en la accin de deslinde? -No se reclama una porcin determinada de una
heredad, porque se parte del presupuesto de que se ignora cul es la lnea que la separa de la del
vecino.
Existen 2 formas de realizar el deslinde: -Por acuerdo entre los colindantes (tambin llamado
deslinde amigable) y por deslinde judicial.
Qu sucede en el deslinde por acuerdo entre los colindantes? -El acuerdo debe constar en
escritura pblica (bajo otra forma ser de ningn valor).
Qu sucede en el deslinde judicial? -El juez designa un perito agrimensor, que ser el
encargado de practicar la mensura. De esa mensura se dar traslado a las partes y, si no media
oposicin, el juez la aprobar y establecer el deslinde.
Facultad especial acordada al juez: -Realizada la mensura y llegado el momento de decidir, el
juez puede aceptar la lnea fijada o determinar una distinta.
Qu debern tomarse en cuenta, para establecer la lnea de deslinde?
-Los ttulos de propiedad de ambos colindantes, los que debern ser completados, de ser
necesario, con otros ttulos y antecedentes aportados por las partes.
Qu sucede si tales elementos probatorios son insuficientes? -El juez est facultado para acudir
a vestigios de lmites antiguos, como podran ser los restos de un alambrado u otras
construcciones.
- Tambin puede valerse de la posesin.
Cmo es esta facultad del juez? -Es muy amplia, y debe ser interpretada restrictivamente.
-Slo deber acudirse a su ejercicio cuando hayan fracasado en su totalidad los dems
elementos probatorios.

LA PREHORIZONTALIDAD (ley 19.724).

Cmo nace el estado de prehorizontalidad?
-A partir de la inscripcin, en el Registro de la propiedad inmueble, de la escritura pblica en la
que el titular de dominio manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio que
se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por el rgimen de propiedad horizontal
Cundo concluye? -Una vez inscripto el reglamento de copropiedad y administracin, cuando
las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del rgimen de propiedad
horizontal.
Quin regul la propiedad horizontal? -La ley 13512, contemplndola en su aspecto esttico,
dando por sentada la existencia del edificio.
Qu sucede con las normas que se refieren a los pasos previos al sometimiento al rgimen?
-No se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio est terminado, en
proyecto o en construccin, ni prevn la posibilidad de que las unidades se libren al comercio
inmobiliario antes de ser habilitadas.
Qu sucede a tales efectos? -Se dicta la ley 19.724, que en su art. 1 establece:
-Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l
un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad
horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el
inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.
OBJETO.
Qu es la PH? -Es un derecho real inmobiliario que, adems, debe recaer sobre un inmueble
edificado, ms concretamente, sobre un sector del mismo.
Qu constituye el objeto de la PH? -El inmueble en su totalidad de la suma de todos los derechos
reales que concurren sobre el mismo.
PARTES PRIVATIVAS.
Art. 1 ley 13.512: -Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo
piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios
distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a ms de una persona.
-Pisos de un edificio.
-Los departamentos de un mismo piso.
-Los departamentos de un edificio de una sola planta.
Qu es lo fundamental?
-Es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1 de la ley o de otros distintos, siempre el
objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:

La independencia

salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn

1) -La independencia.
-El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el piso, el departamento, el
local, etc., tengan autonoma funcional, o sea, que se basten a s mismos segn su destino. Por
tal motivo, el criterio de determinacin de la independencia variar segn los casos.
2) -La salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
-En cuanto a la salida a la va pblica, no parece ser en realidad un requisito autnomo, pues
precisamente hace a la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener que
atravesar otros sectores de propiedad exclusiva. La comunicacin con la va pblica puede ser
directa o por un pasaje comn.
PARTES COMUNES.
El art. 2 de la ley 13.512: -Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento, y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:
1) -Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y vestbulos
comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
2) -Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra,
refrigeracin, etc.;
3) -Los locales para alojamiento del portero y portera;
4) -Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5) -Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
-Esta enumeracin no tiene carcter taxativo. Los stanos y azoteas revestirn el carcter de
comunes, salvo convencin en contrario.
El TERRENO: -Se trata de una cosa necesariamente comn, pues si perteneciera a uno de los
titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedara configurado un
derecho de superficie prohibido en nuestra legislacin.
Qu es el terreno? -Es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede
ser mayor.
Las DEMS COSAS Y PARTES COMUNES: -Si bien puede concebirse un edificio cuya nica
parte comn sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
-La enumeracin contenida en el art. 2 de la ley (13.512) es meramente ejemplificativa, aunque
con buen criterio se fijan las 2 pautas que servirn para determinar qu partes o cosas deben ser
comunes:
COSAS DE USO COMN.
De qu se trata? -De las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la prctica

alguna de ellos no las utilicen.

De qu se trata, por lo general? -De cosas sin las cuales no podra existir la PH, como por
ejemplo: la puerta de entrada, los pasillos, etc. Sin embargo, se podra decir que entre las cosas de
uso comn estn aquellas que necesariamente deben existir y aquellas que pueden o no existir
(como los sillones en el hall de entrada, las lmparas, etc.).
COSAS INDISPENSABLES PARA LA SEGURIDAD.
De qu se trata? -De cosas que ineludiblemente deben ser comunes, por cuanto hacen a la
seguridad misma del edificio o a su estabilidad.
-Por ejemplo: los cimientos, los muros maestros, etc.
Balance entre partes privativas y partes comunes.
Por exclusin, podemos decir que pertenecen en propiedad exclusiva a cada titular de la PH:
-El espacio delimitado por planos horizontales (techo y piso) y verticales (muros exteriores o
muros interiores que separan el departamento de partes comunes o de otro departamento);
-El revestimiento del techo (cielo raso);
-El revestimiento del piso (mosaicos, parquets);
-El de las paredes (pintura, azulejos);
-El de las puertas y ventanas exteriores (pintura, vidrio);
-Los tabiques interiores que separan habitaciones, siempre que no cumplan funciones de sostn;
-Las puertas y ventanas interiores;
-Las instalaciones sanitarias; etc.
El derecho sobre la parte privativa.
Cmo es el derecho que se tiene sobre las partes comunes? -Es inseparable del que recae sobre
las partes privativas.
Por eso establece el Art. 3 Ley 13.512, 3 prr.: Los derechos de cada propietario en los
bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso.
Qu sucede en la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso?
-Se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a
los mismos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
REQUISITOS PARA LA AFECTACIN al rgimen de PH.
1) La exigencia de la afectacin no existe para cualquier construccin de edificio, sino para
aquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulo oneroso y bajo el rgimen
de la propiedad horizontal.
2) Adems de la manifestacin de voluntad claramente expresada en escritura pblica, sta debe
contener:
-Estado de ocupacin del inmueble.
-Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha del
otorgamiento.
3) La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin en un plazo cierto de
un nmero determinado de ellas; en este caso dicho plazo no podr ser mayor de un ao, y el

nmero de unidades a vender no deber exceder el 50%.

4) RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACIN: contenido y formalidades:
-Copia ntegra del ttulo de dominio certificada por escribano.
-Plano de mensura debidamente aprobado.
-Copia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobacin por autoridad competente.
-Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante.
-Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin.
5) La escritura de afectacin deber anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, debiendo
constar esa circunstancia en los certificados que este rgano expida.
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN. Naturaleza jurdica.
Qu constituye? -Un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los
titulares de los derechos reales de PH, cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
Naturaleza jurdica del reglamento: -Es el acto fundacional en la PH.
Qu constituye? -El estatuto por el cual se han de reglar los derechos de los copropietarios.
Qu sostiene la mayora de la doctrina? -Que la naturaleza jurdica del reglamento es la de un
contrato, pues representa un acuerdo de voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Formalidades constitutivas: Qu establece la ley 13512? -Que al constituirse el consorcio de
propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por
acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.
Cmo es la existencia del reglamento?
-Es siempre obligatoria, y est establecida en nuestro sistema como requisito previo para el
reconocimiento del estado de propiedad horizontal.
Modificaciones al reglamento: -As como el reglamento debe ser redactado por escritura
pblica, toda modificacin a l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e
inscribirse en el Registro de Propiedad.
Inscripcin: Qu es necesario presentar para la inscripcin del reglamento?
-Debe presentarse conjuntamente un formulario y un plano del edificio extendido por
profesional con ttulo habilitante.
Qu sucede en ese plano? -Las unidades se designaran con numeracin corrida y comenzando
desde la primera planta, y se consignarn las dimensiones y la descripcin detallada de cada
unidad y de las partes comunes del edificio.
-Con la inscripcin del reglamento nace el derecho real de PH.
CLUSULAS OBLIGATORIAS Y CLUSULAS FACULTATIVAS.
Clusulas obligatorias:
1. Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2. Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o depto. Con relacin al valor

del conjunto.
3. Enumeracin de las cosas comunes.
4. Uso de las cosas y servicios comunes.
5. Destino de las diferentes partes de los inmuebles.
6. Cargas comunes y contribucin a las mismas.
7. Designacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y
obligaciones.
8. Formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de los
propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias para
modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos;
representacin.
9. Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6.
10. Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11. Autorizacin que prescribe el art. 27.
Clusulas facultativas: -adems de las clusulas obligatorias dadas por la reglamentacin, es
comn que los reglamentos contengan otras, tales como las que disponen:
1. La creacin de un consejo de administracin.
2. La enunciacin de los requisitos que debe reunir el ttulo ejecutivo para cobrar judicialmente
las expensas comunes.
3. El establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios.
4. La enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
5. El reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del
edificio, etc.
REFORMA VOLUNTARIA. NULIDAD Y REFORMA JUDICIAL.
Qu establece la ley? -Que la mayora necesaria para la modificacin del reglamento no debe
ser inferior a los 2/3. No obstante ello, doctrina y jurisprudencia hacen una distincin segn el
tipo de clusula a reformarse:
Clusulas estatuarias: -Es necesaria la unanimidad, pues son las que se vinculan con los
derechos patrimoniales de todos los titulares de PH.
Clusulas reglamentarias: -Son las que se relacionan con el rgimen de administracin, con el
funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atencin de los asuntos de inters comn.
Respecto de estas clusulas rige la mayora legal, de modo que ellas slo pueden modificarse
mediante una mayora no inferior a los 2/3 tercios.
Cmo se computan estas mayoras, en todos los supuestos? -Sobre la totalidad de los titulares
de los derechos, y no sobre los presentes en la asamblea que decidan la reforma.
A quines corresponden la facultad de modificar el reglamento? -nicamente a quienes lo
redactaron o se adhirieron en forma incondicional a la redaccin hecha por el propietario
vendedor.
-Por lo tanto, slo como excepcin puede aceptarse la intervencin de la justicia para obtener la
reforma.

-Para que ello ocurra, debe tratarse de clusulas manifiestamente arbitrarias o injustas, o sea que
deben concurrir causas graves que justifiquen la actuacin judicial como un medio de evitar que
se desvirten las finalidades de la ley.
REGLAMENTO INTERNO.
-Al lado del reglamento de copropiedad y administracin puede existir un reglamento
interno: es opcional a los copropietarios.
Qu regula el reglamento interno? -Normas de convivencia, como por ej.: el horario de
mudanza, los derechos y obligaciones del encargado, etc.
MODOS DE ADQUISICIN del derecho de PH.
De qu se trata? -De un derecho real que se ejerce por la posesin, 3 modos de adquisicin del
dominio son aplicables a la propiedad horizontal:
TRADICIN
SUCESIN
PRESCRIPCIN
TRADICIN: -Con respecto a la tradicin, rige la teora del ttulo y el modo.
En consecuencia, para la adquisicin derivada por actos entre vivos del derecho real de PH son
necesarios el ttulo suficiente, hecho por escritura pblica, y el modo suficiente, o sea, la
tradicin.
-Para la oponibilidad a terceros interesados debe agregarse el requisito de la inscripcin del
ttulo en el Registro Inmobiliario.
SUCESIN: -Como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no
slo por actos entre vivos sino tambin mortis causa, se lo puede adquirir por sucesin ab
intestato o testamentaria, y en esta ltima, a ttulo de heredero o por medio de un simple legado.
PRESCRIPCIN: -La PH es un derecho real usucapible, tanto por la usucapin larga como por
la breve. En uno y otro supuesto, se le aplican las reglas de la usucapin. No obstante ello,
consideramos que para usucapir este derecho real no basta la posesin continuada a lo largo de los
plazos legales y con los requisitos pertinentes.
-Debe existir, adems, el llamado estado de propiedad horizontal (dicho estado nace cuando
es redactado por escritura pblica al reglamento de copropiedad y administracin y, adems, es
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble).
PARTICIN DEL CONDOMINIO como modo de arribar al derecho de PH.
-No hay ningn obstculo para que los condminos de un edificio resuelvan de comn acuerdo
dividirlo en especie, incorporndolo al rgimen de PH.
Qu es ser necesario para ello? -Que la particin sea fsicamente posible, ya que cada una de las
unidades que deben resultar de ella tendrn que tener independencia funcional y salida a la va
pblica directamente o por pasaje comn.
Qu puede ocurrir? -Que lo que se adjudique a cada condmino no equivalga exactamente a la
particin que le corresponda en el condominio. Esta circunstancia, por s sola, no constituye un
obstculo para arribar a la PH pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una particin
mixta.

La jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de particin, pero la ha condicionado

al estricto cumplimiento de los siguientes requisitos:
1) -El inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes de esa
divisin cumplan con las exigencias del art. 1 ley 13.512.
2) -La particin debe ser cmoda y de fcil realizacin.
3) -La particin debe respetar el principio de igualdad; debe mediar equivalencia entre las partes
ideales en el condominio y las partes materiales que surjan luego de la divisin.
CONSORCIO. Polmica sobre su personalidad.
Cul es un tema muy controvertido respecto del consorcio? -Es el de su naturaleza jurdica, ya
que se discute si importa o no la creacin de un ente distinto de los propietarios y si dicho ente
tiene o no personalidad jurdica.
Teora negatoria de la personalidad jurdica: -Esta corriente desconoce la personalidad jurdica
del consorcio, y arriba a dicha conclusin teniendo en cuenta los siguientes argumentos:
-La ley 13.512 menciona en todo momento a los propietarios; y alude al nombramiento del
administrador como representante de los propietarios;
- El consorcio carece de patrimonio propio. No es titular de derechos, por cuanto los mismos
permanecen en cabeza de los titulares de la PH;
- La ley no le reconoce personalidad.
Teora afirmativa: -En sentido contrario y a favor de la admisin de la personalidad del
consorcio se dan los siguientes argumentos:
-Tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque
circunscribindose a la realizacin de actos indispensables para la defensa de los intereses
comunes;
-Tiene domicilio, el que se encuentra en el edificio donde el mismo est constituido;
-Tiene patrimonio, que se halla conformado por las sumas recaudadas en concepto de expensas
comunes y fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por tales sumas;
-La propia ley admite que el consorcio accione contra uno de los propietarios.
Los propietarios deben o no responder por las deudas contradas por el consorcio?
-Nos inclinamos por una posicin afirmativa pues, de no ser as, se podran convertir en ilusorios
los derechos de los acreedores.
-Sin embargo, entendemos que la responsabilidad de los consorcistas debe ser subsidiaria, de
suerte tal que el acreedor tiene que ejecutar primero el patrimonio consorcial y si con ello no
satisface su crdito, luego podr dirigirse contra el de los propietarios, que respondern n la
extensin de sus respectivos porcentajes.
PROPIEDAD HORIZONTAL.
Asambleas.
a) Presupuestos de la decisin: -Convocatoria, orden del da, lugar, da y hora, notificacin,
capacidad, representacin y unificacin de la personera, qurum.
b) Formacin de la decisin: -Cmputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto,
forma de votar, mayoras requeridas (carcter de las normas que establecen determinadas
mayoras).

c) Exteriorizacin de la decisin: actas y copias, notificacin a los ausentes. Asambleas

judiciales.
LAS ASAMBLEAS. Tipos. Funciones.
Qu es la asamblea?
-Es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se
encuentra la resolucin de asuntos de inters comn.
Cmo son sus poderes? -Son soberanos y sus decisiones, tomadas dentro del marco de las
previsiones legales y reglamentarias, obligan a todos, an a la minora disidente y a los ausentes
Las asambleas pueden ser de 2 TIPOS:
ORDINARIAS

EXTRAORDINARIAS

-ORDINARIAS: -Son las que se renen peridicamente, en los plazos determinados por el
reglamento, para tratar cuestiones que los propietarios deben analizar regularmente: aprobar la
rendicin de cuentas del administrador, proveer a la designacin de los nuevos miembros del
consejo de administracin, etc.
-EXTRAORDINARIAS: -Son convocadas por el administrador a solicitud de cierto nmero
de propietarios, para considerar asuntos extraordinarios, como ser, la remocin del
administrador, el nombramiento de un reemplazante, la hipoteca de todo el edificio, etc.
PRESUPUESTOS DE LA DECISIN.
CONVOCATORIA, ORDEN DEL DA, LUGAR, DA Y HORA, NOTIFICACIN:
Cul es el 1 paso que debe cumplirse, una vez resuelta la realizacin de una asamblea?
-Es la CONVOCATORIA.
En qu consiste? -En citar a los propietarios en un LUGAR Y FECHA DETERMINADOS
para tratar los temas que se incluyen en el ORDEN DEL DA.
Qu suelen establecer los reglamentos? -Un plazo mnimo que debe transcurrir desde la
convocatoria hasta la realizacin de la asamblea, variando segn sea ordinaria o extraordinaria
Qu suelen determinar tambin? -Cmo debe hacerse la notificacin a los propietarios, por
ejemplo, mediante telegrama, carta documento u otro medio fehaciente.
Como tales medios son muy onerosos, en la prctica el encargado del edificio entrega la
citacin a cada propietario, de lo cual deja constancia para evitar una posible nulidad de la
asamblea.
Qu sucede en cuanto al temario?
-Debe estar expresado con toda claridad, evitando vaguedades.
A qu se debe ello?
-A la necesidad de conocer con antelacin qu es lo que se tratar en la asamblea, no slo para
decidir la asistencia, sino tambin para evitar sorpresas en los concurrentes.

-No puede ser considerado por la asamblea un tema no incluido en el orden del da, salvo que,
habiendo unanimidad, se decida su incorporacin y tratamiento al momento de la celebracin.
CAPACIDAD, REPRESENTACIN Y UNIFICACIN DE LA PERSONERA:
Qu sucede con los propietarios?
-Pueden concurrir personalmente o hacerse representar.
Por lo general, los reglamentos prevn este tema, disponiendo que una misma persona no pueda
ejercer la representacin de ms de 3 5 propietarios.
Si bien no es necesario contar con un poder firmado por escribano, es importante que la firma
del mandante est autenticada por algn medio fehaciente.
Slo los titulares de la PH o sus representantes pueden asistir a la asamblea con derecho a voz y
voto.
QURUM:
Cul es otro de los requisitos necesarios para que la asamblea sea vlida?
-Es que haya qurum. La ley 13.512 dispone como requisito obligatorio que el reglamento debe
referirse al qurum. Por ello, le corresponde a ste determinar en cada caso la cantidad de
personas que deben estar presentes para sesionar.
A qu se refiere Qurum? - Apunta al nmero de presentes necesarios para deliberar
vlidamente.
A qu se refiere mayora? - se refiere a la cantidad de votos necesarios para adoptar una
decisin.
Cmo se computan las mayoras? -Teniendo en cuenta a la totalidad de los propietarios.
FORMACIN DE LA DECISIN:
Con qu debe contar la decisin, para ser vlida?
-Con el voto favorable de la cantidad de personas que corresponda segn el tema que se trate.
Cmo pueden COMPUTARSE los votos?
-POR UNIDAD, POR VALOR O POR COMBINACIN de ambas pautas.
Qu establece la ley en su art. 10?
-Que los votos se computarn en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se
presumir que cada propietario tiene 1 voto. Si un piso o un departamento pertenecieran a ms
de un propietario, se unificar la representacin.
Qu prev la ley 13.512? -Las siguientes mayoras:
Unanimidad
2/3

Y mayora absoluta.

UNANIMIDAD: Cundo es exigida? -Sslo en 2 casos:

a. Hipoteca del edificio.
b. Ejecucin de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno o algunos de los
propietarios.
2/3: -Se exige para la reforma de las clusulas reglamentarias del reglamento.
MAYORA ABSOLUTA: la mayora absoluta, o sea, ms de la mitad, se requiere para decidir
asuntos de inters comn que no necesiten de una mayora superior.
EXTERIORIZACIN DE LA DECISIN:
ACTAS Y COPIAS, NOTIFICACIN A LOS AUSENTES:
Qu sucede con las decisiones que tome el consorcio de propietarios?
-Se harn constar en ACTAS que firmarn todos los presentes.
-El libro de actas ser rubricado.
Qu deben contener las actas? -Una resea detallada de todo lo acontecido en la asamblea.
-Todos los propietarios pueden solicitar la exhibicin del libro de actas, as como pedir que se
les expida copia de alguna de ellas.
ASAMBLEAS JUDICIALES:
Qu sucede en este caso? -Debemos referirnos al art. 10 ley 13.512:
-Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar
al juez que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado
a tomar medidas urgentes.
-El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y
deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Qu tenemos que atender, para que prospere esta asamblea judicial?
-Una serie de cuestiones:
-Si bien la ley no dice quin puede solicitarla, se entiende que estn legitimados para hacerlo el
administrador y cualquier propietario;
-Deben en todos los casos demostrar que han fracasado todas las vas reglamentarias, por no
lograrse el qurum exigido o, en su caso, la mayora que corresponda;
-Debe tratarse, adems, de cuestiones urgentes o graves, ya que esta asamblea es un remedio
excepcional.
-Cuando es un propietario quien promueve la accin, debe acreditar la titularidad del piso o
departamento, acompaando el pertinente ttulo de propiedad.
Cmo es el procedimiento? -Es sumarsimo, ya que el juez decide sin dar curso a la peticin,
fija una audiencia, ordena citar por cdula o por algn medio alternativo de notificacin a todos

los propietarios, imponindoles el pertinente orden del da.

Quin preside la reunin, durante la audiencia?
-El juez, concede a todos los presentes el derecho a ser odos, y en caso de no llegar a acuerdo,
est facultado para tomar nicamente medidas urgentes (Ej.: remocin provisional del
administrador).
ADMINISTRADOR. Concepto. Quines pueden ser designados.
Qu es el administrador? -Es un representante de los propietarios, ms precisamente, el
representante legal del consorcio, encargado de la gestin inmediata de los intereses comunes.
Cmo acta? -Por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia.
Qu ejerce? -Facultades que le confiere la ley o el reglamento, para la solucin de problemas
que, por su magnitud, no justifican la convocatoria a asamblea o que, por su urgencia, no
admiten dilaciones.
Quin puede ser administrador? -Tanto una persona humana como una persona jurdica,
integrante del consorcio o ajena a l.
Cmo es generalmente, la administracin? -Es unipersonal, pero nada impide que el
reglamento de copropiedad prevea que sea colegiada.
CONSEJO DE ADMINISTRACIN. Naturaleza jurdica de sus funciones.
Qu es lo que no debe confundirse? -La persona del administrador con el denominado
consejo de administracin.
QU constituye el consejo de administracin? -Una figura obligatoria en el sistema, ya que
slo est concebido en algunos reglamentos.
Por qu est compuesto? -Por consorcistas, generalmente 3, designados por la asamblea por
perodos anuales y que cumplen funciones de asesoramiento y contralor del administrador.
Qu sucede con el consejo de administracin? -No representa al consorcio frente a terceros,
aunque en algunas oportunidades si, ante la acefala de la administracin, suele asumirla, lo que
slo puede hacer transitoriamente hasta que se convoque la asamblea para proponer al nuevo
representante legal.
NOMBRAMIENTO.
Designacin originaria. Mayoras. Formalidades:
Cul es una de las clusulas obligatorias del reglamento?
-Es la relativa a la designacin del administrador.
-Por lo tanto, el primer administrador es designado por UNANIMIDAD, al ser sta la mayora
exigida para la sancin de dicho estatuto.
Designacin posterior. Mayoras. Formalidades:
Qu sucede para las sucesivas designaciones? -Basta la MAYORA ABSOLUTA, salvo que el
reglamento determine una mayora superior.

Qu establece la ley, para la oponibilidad a terceros del nombramiento?

-Que la nueva designacin se haga por escritura pblica.
-Este requisito formal no es necesario respecto a los propietarios. La exigencia parece excesiva,
y en la prctica no siempre se cumple.
Qu es necesario destacar? Que el cambio de administrador, no implica una modificacin al
reglamento, la escritura respectiva no debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad.
Qu sucede en caso de no lograrse la mayora necesaria para el nombramiento del nuevo
administrador?
-Se puede recurrir al procedimiento de asamblea judicial.
-Ms an, el juez est facultado para designar un administrador, dada la importancia que reviste
su figura para el funcionamiento del sistema.
DURACIN. REMOCIN.
Cul es otra de las cuestiones que debe prever el reglamento?
-Es la forma de remocin del administrador. As como es nombrado por la asamblea, le
corresponde a ella decidir su remocin.
-La mayora necesaria ser la absoluta, o la que determine el reglamento.
Cmo puede ser removido el administrador? -Con causa o sin causa.
Cundo no ser posible, la remocin sin causa? -Si el reglamento especifica cules son las
causales que dan lugar a la primera.
-Al igual que lo que ocurre con la designacin del administrador, tambin puede recurrirse a la
justicia para obtener su remocin.
FUNCIONES.
Qu es el administrador? -Es el representante necesario del consorcio en carcter de
mandatario legal.
Por quin estn determinadas sus funciones? -Por la ley y por el reglamento, siempre que la
ley no las difiera a la asamblea.
Qu facultad y obligacin tiene el administrador? La de cumplir y hacer cumplir las
disposiciones, tanto legales como reglamentarias, del reglamento de copropiedad y
administracin y del reglamento interno, si lo hubiere, y las decisiones de la asamblea.
Cules son las funciones del administrador? -Son:
1) Administrar las cosas de aprovechamiento comn.
2) Proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.
3) Elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
4) Representar al consorcio ante las autoridades administrativas.
5) Convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar
las decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes.

6) Llevar el libro de acta que har rubricar en el Registro de la Propiedad y expedir copias
certificadas de las actas a pedido de cualquiera de los propietarios.
7) Conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de domicilio de los
propietarios y toda documentacin relativa al inmueble.
8) Rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o
cuando lo exija la asamblea.
9) Asegurar el edificio contra incendio; contratar seguro de vida obligatorio respecto del
encargado y dems personal en relacin de dependencia, y seguros contra otros riesgos cuya
concertacin haya sido resuelta por la administracin.
REMUNERACIN.
-El art. 9 ley 13.512 dispone que el reglamento de copropiedad y administracin debe establecer
las bases para la remuneracin del administrador.
-As, podr determinarse una suma fija o bien un porcentaje sobre la recaudacin mensual.
-No obstante ello, nada impide que la actuacin del representante del consorcio sea gratuita, como
suele suceder cuando las funciones son ejercidas por un integrante del mismo.
REPRESENTACIN ANTE AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS, ANTE TERCEROS EN
GENERAL Y JUDICIAL.
A quin representa el administrador? -Al consorcio.
Ante qu autoridades? -Administrativas de cualquier clase: municipalidad, organismos
provisionales, empresas prestatarias de servicios de agua, energa elctrica, etc.
-El art. 11 ley 13.512 habla de la facultad del administrador para actuar en sede administrativa o
en sede judicial.
-En sede administrativa: para representar al consorcio no se necesita una designacin por
escritura pblica. Por ejemplo: para reclamar alguna cuestin ante el municipio, o para reclamar
por algn servicio, no es necesario que presente una escritura pblica, sino que es suficiente el
acta de designacin para acreditar su personera.
En sede judicial: -Tiene que acreditar su personera por escritura pblica. No obstante ello, hay 3
casos en los que se exime de esta carga:
1. -Cuando el administrador acta en juicio laboral representando al consorcio y el personal de
servicio del consorcio es parte.
2. -En el juicio de cobro de expensas, porque el copropietario demandado ya lo conoce, por lo
que necesita acreditar personera.
3. -Cuando participa de un juicio en los que algn ocupante o dueo de una unidad funcional ha
violado prohibiciones impuestas por la ley.
En todos los dems casos si se necesita escritura pblica.
Derechos de los consorcistas:
a) Respecto de las partes privativas. Distintos derechos. Disposicin jurdica. Actos
materiales: mejoras, aunamiento (Unir o reunir para algn fin) de unidades.
b) Respecto de las partes comunes. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes comunes.

Disposicin jurdica. Actos materiales. Sobreedificacin, requisitos. Excavacin, requisitos.

Mejoras prohibidas. Mayoras necesarias para decidir mejoras (arts. 7 y 8 ley 13.512), recursos
judiciales.
RESPECTO DE LAS PARTES PRIVATIVAS.
Las facultades del titular de la propiedad horizontal con relacin al objeto privativo son, en
principio, las propias de un dueo. Podemos distinguirlas, entonces segn sean materiales o
jurdicas.
FACULTADES MATERIALES: -Si bien la ley 13.512 guarda silencio respecto de estas
facultades, podemos enumerar las siguientes:
-Derecho de poseer: -se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, de modo que su
titular es un poseedor legtimo.
-Derecho de usar: -Puede servirse del piso o departamento, pero necesariamente deber
sujetarse al destino establecido en el reglamento y no realizar actos que puedan atentar contra la
moral y las buenas costumbres o que pongan en peligro la seguridad del edificio y sus
ocupantes.
-Derecho de gozar: -Puede percibir los frutos.
-Derecho de disponer materialmente: -Esta facultad aparece muy limitada, ya que el titular no
slo no puede cambiar el aspecto exterior de su piso o depto., sino que, aun dentro de stos, le
est vedado realizar cualquier acto que altere o modifique la estructura conformada por los
planos horizontales y verticales de propiedad comn.
FACULTADES JURDICAS: -De acuerdo con lo que dispone el art. 4 ley 13.512, cada
propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o
departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Entre las facultades jurdicas podemos enumerar:
-Derecho de enajenar: -El ejercicio de esta facultad es muy amplio, ya que el titular puede
transmitir el piso o depto. Por actos entre vivos o mortis causa, a ttulo oneroso o gratuito, en
forma total o parcial.
-Constituir toda clase de derechos reales.
-Derecho de constituir derechos personales: -Est facultado para ceder el uso del piso o depto.,
mediante un contrato de locacin, comodato, etc.
-Derecho de abandonar: est permitido abdicar (Renunciar) el derecho, pero el abandono es solo
traslativo de propiedad, ya que no libera de la obligacin de contribuir al pago de las expensas
comunes.
RESPECTO DE LAS PARTES COMUNES. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes
comunes. Disposicin jurdica. Actos materiales. Sobreedificacin, requisitos. Excavacin,
requisitos. Mejoras prohibidas. Mayoras necesarias para decidir mejoras (arts. 7 y 8 ley 13.512),
recursos judiciales.
Qu sucede con respecto a las cosas y partes comunes? -Tambin es necesario distinguir entre
facultades materiales y facultades jurdicas.
FACULTADES MATERIALES:

-De acuerdo con el 1 prr. art. 3 ley 13.512, -Cada propietario podr usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar a restringir el legtimo derecho de los dems.
Qu sucede en principio? -Con las facultades materiales de uso y goce de las partes comunes
son amplias, pero reconocen una doble limitacin:
-Es necesario respetar el destino previsto en el reglamento de copropiedad y administracin
-No se puede perjudicar ni restringir el legtimo derecho de los dems copropietarios.
Qu es evidente? -La analoga con las facultades que el cdigo atribuye a los condminos en el
condominio de indivisin forzosa de origen legal.
Qu sucede con los derechos de cada titular de la PH? -No estn supeditados a la proporcin
que le corresponde sobre las partes comunes; por mnima que sta sea, pueden usar de las
mismas con toda amplitud tanto el propio titular como los miembros de su familia, el personal
de servicio o los visitantes.
Quines se encontrarn en idntica situacin? -Los titulares de otros derechos reales, como un
usufructuario, y los de derechos personales, como un locatario.
Qu sucede en cuanto a la posibilidad de disponer materialmente de las partes comunes?
-Es casi nula, ya que est vedado efectuar toda innovacin o modificacin (mejoras prohibidas)
que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes, as como cambiar la forma
externa y pintar paredes exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
FACULTADES JURDICAS: -As como no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso
o departamento independientemente de las partes comunes, el ejercicio de tales facultades
tampoco podr circunscribirse a estas ltimas. Por lo tanto, resulta aplicable aqu todo lo dicho al
tratar estas facultades sobre la parte privativa.
MEJORAS. Mayoras necesarias para decidirlas.
-Tratndose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios, basta para decidirlas
la mayora absoluta.
-Se advierte una diferencia con el supuesto contemplado en la ltima parte del art. 7 (obras nuevas
que afecten el inmueble comn), para cuya realizacin se requiere el consentimiento de todos los
propietarios (unanimidad).
PROHIBICIONES.
Qu importa el sometimiento de un inmueble al rgimen de PH?
-Sujetar a sus titulares a restricciones ms intensas an que aquellas que el cdigo impone al
dominio.
Cmo pueden ser esas restricciones? -Pueden ser legales o convencionales, responden a las
exigencias propias de la vida comn, desempean un papel fundamental y deben ser
estrictamente observadas.
Dicho esto, queda prohibido a los propietarios y ocupantes de los pisos o departamentos:
1) Destinarlos a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres: por ejemplo, no se puede

usarlos para el ejercicio de la prostitucin, para instalar una casa de juego, etc.
2) Variar el destino previsto en el reglamento: si el reglamento dispone que los departamentos
slo pueden ser destinados a vivienda, no se podra instalar, por ejemplo, un consultorio mdico o
un comercio. Hay reglamentos que s admiten consultorios, siempre que all no se atiendan
enfermedades infecciosas (por ejemplo).
3) Perturbar con ruidos o de otra manera la tranquilidad de los vecinos: si bien la ley menciona al
ruido, quedan incluidas todas las inmisiones enumeradas por el art. 2618 del cdigo.
Indudablemente, las situaciones pueden ser muy variadas, de modo que es conveniente que el
reglamento interno del edificio sea preciso al enunciar las prohibiciones.
4) Realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio: la ley ejemplifica esta
situacin prohibiendo depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio
(explosivos, txicos, qumicos peligrosos, etc.). La norma prohbe la sola presencia de tales
elementos, por el dao potencial que representan para la construccin y por la intranquilidad que
podra ocasionarse a los vecinos sin conocieran su existencia.
5) Realizar toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes: as, por ejemplo, no se podran derribar columnas o paredes que cumpliesen
funciones de sostn, hacer excavaciones, etc.
6) Ejecutar actos que afecten la esttica: son acciones de este tipo, por ejemplo, cambiar la forma
externa del frente, pintar paredes, puertas o ventanas exteriores con colores distintos, etc.
7) Realizar obras nuevas en partes comunes: no se puede techar un patio solar, abrir ventanas o
puertas en paredes comunes, construir habitaciones en la terraza, etc. Al propietario del ltimo
piso le est vedado elevar nuevos pisos o efectuar construcciones, y al de planta baja o subsuelo,
hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, como excavaciones, stanos, etc.
VIOLACIN DE LAS PROHIBICIONES. Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.
Quin puede denunciarlas? En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios
u ocupantes de las normas del art. 6, el representante (administrador) o los propietarios
afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente.
Procedimiento El art. 15 ley 13.512 habla de juicio sumarsimo, rigindose por las reglas
establecidas por los arts. 498 y ss. del cdigo de procedimientos.
Sanciones La ley, en su art. 15, reconoce al juez amplias facultades tendientes a hacer cesar las
violaciones, debido a la necesidad de restablecer rpidamente la normal convivencia entre los
copropietarios.
Entre las sanciones podemos enumerar:
-Aplicar una pena de arresto de hasta 20 das.
-Imponer una multa en beneficio del Fisco, de 200 5000 pesos.
-Adoptar todas las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el
allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera necesario.
-Condenar al pago de una indemnizacin, siempre que se hubiera causado un dao.
-Si quien incurre en la violacin de las prohibiciones es un ocupante no propietario, adems de
las sanciones mencionadas, puede ser condenado a desalojar el piso o departamento, en caso de
trasgresin en forma reincidente.

Obligaciones:
Respecto de las partes privativas. Gastos de conservacin y reparacin de la unidad.
Impuestos, tasas y contribuciones.
Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Quin responde por ellas. Medida de la
obligacin. Exenciones. Desigualdad en la contribucin. Intereses. Otras sanciones por el
incumplimiento de la obligacin de pagar las expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos
del abandono y de la enajenacin de la unidad. Privilegio del crdito por expensas. Derecho de
retencin.
OBLIGACIONES.
RESPECTO DE LAS PARTES PRIVATIVAS. Gastos de conservacin y reparacin de la
unidad. Impuestas, tasas y contribuciones.
GASTOS DE CONSERVACIN Y REPARACIN DE LA UNIDAD: -La primera parte
art. 5 sostiene que cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su
propio piso o depto. En consecuencia, los diversos titulares de la PH deben realizar a su costa
todas las obras y gastos de conservacin y reparacin que fueran necesarios para el
mantenimiento de su piso o depto.
IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES: -La misma ley dispone, en su art. 13, que
los impuesto, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario
independientemente, a cuyo fin se practicarn las valuaciones en forma individual,
computndose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. La ley crea una
relacin directa entre cada propietario y el Fisco, separando el pago de los impuestos del
rgimen de las expensas comunes.
RESPECTO DE LAS PARTES COMUNES. Expensas comunes. Quin responde por ellas.
Medida de la obligacin. Exenciones. Desigualdad en la contribucin. Intereses. Otras sanciones
por el incumplimiento de la obligacin de pagar las expensas. Procedimiento para su cobro.
Efectos del abandono y de la enajenacin de la unidad. Privilegio del crdito por expensas.
Derecho de retencin
EXPENSAS COMUNES: -Se trata de los gastos normales u ordinarios originados en la
conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que, como tales,
estn a cargo de todos los propietarios.
Qu sucede en principio? -Cada uno responde en proporcin al valor de su piso o
departamento con relacin al conjunto, o sea que, cuanto mayor sea el porcentaje, mayor ser la
contribucin.
No obstante ello, la ley permite que se adopten otros tipos de distribucin.
Exenciones: -Puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una porcin menor, e
incluso que queden eximidas en contribuir, siempre y cuando no se beneficien con la cosa o
servicio que general el gasto (por ej.: un local de planta baja que no tiene caeras de agua
caliente o calefaccin puede estar exceptuado de pagar los gastos de uso de tales servicios).

Procedimiento para el cobro de las expensas: -El titular del crdito por expensas es el
consorcio y no los propietarios individualmente.
-El administrador, como representante legal de dicho ente, es el encargado de recaudar y
emplear los fondos necesarios que le permitirn cumplir con su deber de administrar.
Tambin podr perseguir el cobro por va judicial, no obstante la ley guarda silencio respecto de
esta facultad.
Procedimiento ejecutivo: -La ley 13.512 guarda silencio en cuanto al procedimiento que debe
seguirse para el cobro judicial de las expensas.
-No obstante ello, dada la importancia trascendental que asume el cobro de las expensas en la
vida del consorcio, la jurisprudencia sostiene que el juez no debe ser demasiado riguroso en el
examen del ttulo ejecutivo, pues el pago de dicha contribucin es fundamental para el normal
desenvolvimiento del ente colectivo.
Derecho de retencin: -El art. 17 acuerda al consorcio el derecho de retencin, anlogo al que
el cdigo asegura al condmino que ha hecho un gasto para la conservacin y reparacin de la
cosa comn, para lograr el reembolso por parte de los dems comuneros, hasta tanto ste se
verifique.
Privilegio del crdito por expensas: -El art. 17 ley 13.512 dispone tambin que el crdito
respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del cdigo civil.
Queda en claro, en consecuencia, que el crdito del consorcio es PRIVILEGIADO y no
meramente quirografario.
Qu sucede en caso de colisin entre el crdito del acreedor hipotecario y el del consorcio de
propietarios por las expensas devengadas por la unidad gravada? -Existe consenso jurisprudencial
en el sentido de que prevalece el crdito del acreedor hipotecario.
LA RENUNCIA O EL ABANDONO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
-El ltimo prr. Del art. 8 ley 13.512 establece que ningn propietario podr liberarse de
contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Qu es lo que debe quedar en claro? -Que el titular de la PH puede abdicar de su derecho, como
puede hacerlo cualquier titular de un derecho real.
En qu radica la diferencia? -En que dicho abandono es traslativo de propiedad, pero no
liberativo, por cuanto no exime a quien lo realiza de la obligacin de contribuir al pago de las
expensas.
-Tampoco se admite la liberacin renunciando al uso y goce de las cosas o servicios comunes.
EXTINCIN DEL SISTEMA. Casos.
DESTRUCCIN (art. 12 ley 13.512).

-La misma ley distingue 2 clases de destruccin:

TOTAL
PARCIAL
TOTAL (equiparada a la destruccin parcial de ms de las 2/3 partes del valor).
Y la destruccin PARCIAL de menos de las 2/3 partes del valor.
TOTAL -En este caso, si el edificio se destruye, es evidente que ya no puede hablarse de PH.
-Slo existe un condominio normal u ordinario sobre el terreno y los materiales, por lo que la
ley faculta a cualquiera de ellos a pedir su venta.
Cmo se podr hacer dicha venta? -En forma privada o por medio de subasta judicial.
-Enajenado el inmueble, es decir, el terreno y los materiales, el producido se distribuye entre
todos, en proporcin a los porcentajes que les correspondan sobre los bienes comunes cuando
exista la PH.
PARCIAL -Si la destruccin es de menos de las 2/3 partes del valor, y la mayora decide la
reconstruccin, est facultada para obligar a la minora a contribuir con los gastos que aquella
demande.
-Si la minora se niega, debe vender su parte a la mayora segn la ablucin (Accin de lavar o
lavarse) judicial.
MAYORAS.
-La mayora requerida para resolver la reconstruccin del edificio, en lugar de la particin, debe
ser la unanimidad
Para qu caso la exigencia es la misma? -Para el caso de que se quisiera dar al terreno un
destino distinto (ej.: playa de estacionamiento).
Qu se necesita para resolver la demolicin del edificio? -La mayora requerida es tambin la
unanimidad.
VETUSTEZ (art. 16 ley 13.512).
Qu sucede en caso de vetustez del edificio?
-La mayora que represente ms de la 1/2 del valor podr resolver la demolicin y venta del
terreno y materiales.
Qu sucede si resolviera la reconstruccin? -La minora no podra ser obligada a contribuir a
ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.
En este caso, la ley habla de la mayora que represente ms de la 1/2 del valor.
-Por tanto, se debe obtener una cantidad de votos que supere la mitad del nmero de unidades y,
al mismo tiempo, la mitad del valor con respecto al conjunto.
-No resulta fcil determinar qu debe entenderse por vetustez, cuestin de hecho que deber
resolver la justicia en caso de desacuerdo de los interesados.

Qu significa que se ha establecido que un edificio se encuentra vetusto?

-La mayora (que represente ms de la mitad del valor) podr resolver la demolicin del edificio
y la venta del terreno y los materiales.
Qu sucede si se resolviera, en cambio, la reconstruccin?
-La situacin difiere con relacin a lo establecido para el supuesto de destruccin parcial.
-En efecto, cuando hay vetustez, la mayora no puede obligar a la minora a contribuir a la
reconstruccin, y slo queda facultada para adquirir la parte de dicha minora segn la
valuacin judicial.

Unidad VII Derechos sobre cosa propia Propiedad - Dominio

Unidad VIII Modos de adquisicin del dominio
Unidad IX Prescripcin Adquisitiva
Unidad X Regmenes especiales de propiedad
Unidad XI Restriccin y lmites del dominio
Unidad XII Condominio
Unidad XIII Propiedad horizontal
Unidad VII Derechos sobre cosa propia Propiedad - Dominio
1)Propiedad
Fundamentos
Teoras
Sistemas
Pautas constitucionales de recepcin.
1) Dominio: Concepto
Caracteres
Contenido del Dominio.
Derechos y facultades que otorga Artculo 1941 del CCCN
Aplicacin del abuso del derecho previsto por Artculo 10 del CCCN
Extensin del Dominio
Vertical.
Horizontal

2) Clases de Dominio
Dominio Perfecto
Dominio Perfecto
Revocable
Desmembrado
Fiduciario
Concepto
Sujetos
Objetos
Constitucin
Efectos
Extincin.
Rgimen previsto en el CCCN
3) De las cosas en relacin de las personas:
Regla general del artculo 238 del CCCN
4) Dominio de las aguas y cauces.
Naturaleza jurdica
Clasificacin: Pblicos y Privados
Aguas Corrientes, durmientes, subterrneas, surgentes y pluviales.
5) Dominio de cosas muebles.
Rgimen aplicable Artculo 1895 del CCCN.
Requisitos.
Excepciones.

Unidad VIII Modos de adquisicin del dominio

1) Modos originarios y derivados previstos en el CCCN.
2) Apropiacin. Requisitos - Caza y pesca Enjambres El tesoro Cosas perdidas.
3) Especificaciones o transformaciones: Distintos casos.
4) Accesin: Clases Aluvin Avulsin. Lneas de ribera. Artculo 235 (Inciso C).
Artculo 1960 del CCCN
Cauce abandonado
Distribucin de tierras accedidas
Construccin
Siembra y plantacin.
Adjuncin o Accesin de cosas muebles.
5) Tradicin: requisitos: Ttulo suficiente, Capacidad, Derecho del enajenante Aplicacin a
otros derechos reales.
6) Extincin del dominio.
Unidad IX Prescripcin Adquisitiva
1) Prescripcin adquisitiva: Concepto Fundamentos Sujetos Objeto Elementos.
Curso de prescripcin, suspensin, interrupcin.
2) Prescripcin adquisitiva breve: Requisitos: Justo ttulo, Buena Fe, Artculos 1899 del CCCN.
Artculos 1902 y concordantes del CCCN.
3) Prescripcin adquisitiva larga o usucapin: Requisitos: Artculos 1899 y 2254 del CCCN.
4) Prescripcin adquisitiva de cosas muebles: Clases requisitos Procedimientos.
5) Juicio de Usucapin: Ley N: 24.374. Prescripcin del Estado Nacional, Provincial o
Municipal, Ley 21.477, procedimientos, plazos.
Unidad X Regmenes especiales de propiedad
1- Automotores: El registro de automotores Naturaleza de la inscripcin, ley 22.977 y
modificatorias Principios registrales de aplicacin Denuncias de venta: Efectos
Decreto Ley N: 6582/58 y Dec. N: 1.114/97.
2- Semovientes: Rgimen general Marcas y seales, Ley N: 22939 Caballos pura sangre
de carrera, Ley N: 20.378.
3- Propiedad Intelectual: a) Propiedad Intelectual Naturaleza jurdica, Ley N: 11.723
Obras Sujetos Trmino del Derecho. Procedimientos.
b) Patentes de invencin y Modelos de utilidad. Ley N: 24481 Invento patentable Trmino
del derecho Contratos.
c) Marcas de fbrica y nombres comerciales Concepto Trmino del derecho Contratos de
marcas.
4) Garantas de la propiedad intelectual: Penalidades.
Unidad XI Restriccin y lmites al dominio Expropiacin.
1) Generalidades: Clasificacin Diferencias entre limitaciones y restricciones
Diferencias con servidumbres y servidumbres administrativas.
2) Restricciones en inters pblico: Artculo 1970 del CCCN. Inalienabilidad e indivisibilidad

Casos de prohibiciones Efectos.

3) Restricciones en relaciones de vecindad: Fundamentos y caracteres Casos y clasificacin,
Artculo 1973 del CCCN, Facultades de los jueces.
4) Expropiacin: Concepto Naturaleza Ley N: 21.499 y Ley N: 7.966 de San Juan
Utilidad pblica, poder calificador Sujetos Objetos - Justa y previa indemnizacin.
Expropiacin irregular, temporaria Retrocesin Abandono Procedimientos expropiatorios.
Tribunal de tasaciones, su participacin Reserva de inmuebles para obras diferidas.
SENTENCIA anticipada: Ley provincial 7.599.
Copropiedad
Unidad XII Condominio
1) Concepto: Naturaleza jurdica Sistemas Elementos. Diferencias con otras figuras.
Constitucin Clases.
2) Condominio comn: Facultades y obligaciones de los condminos. Administracin y
explotacin de la cosa comn Particin, efectos y normas aplicables.
3) Condmino de indivisin forzosa: Fuentes Derechos y obligaciones de los condminos.
4) Condominio de muros, cercas y fosos: Medianera Resea histrica Definicin
Clasificacin de los muros Presuncin de medianera Derechos y obligaciones de los
medianeros- Modificaciones del muro Adquisicin y prdida de medianera.
Valor de la medianera Cerramiento forzoso Facultad de abandono Cdigo de edificacin de
la provincia de San Juan Medianera Rural.
5) Condominio por confusin de lmites: Naturaleza Accin de deslinde Fundos a los que se
aplica Sujetos activos y pasivos Deslinde por convenio.
Unidad XIII Propiedad horizontal Prehorizontalidad.
1) Concepto crtica al CCCN Importancia Historia Naturaleza jurdica Regulacin en el
CCCN y decreto 30 OP/58 de San Juan Bienes a los que se aplica Unidades y espacios:
Exclusivos y comunes.
2) Afectacin al rgimen Requisitos a cumplir Reglamentos de copropiedad y administracin
Registracin inmobiliaria y catastral.
3) Consorcio de propietarios Constitucin El administrador: Nombramiento, retribucin,
funciones, obligaciones y remocin.
4) Derechos y deberes de los titulares: Enumeracin y anlisis.
5) Pre4horizontalidad: Naturaleza jurdica artculos 207, 2071, y 2072 del CCCN.
6) Propiedad horizontal especial.
Casos Prcticos:
1 Caso: Juan Daz entrega en comodato un TV a Pedro Lpez, este se lo dona a Luis Garca,
pero no le dice que no es de su propiedad, pasan 6 meses y Juan le pide su restitucin a Pedro,
quien le expresa que lo tiene Luis Garca, Juan Daz le exige su restitucin a Luis Garca.
Puede Luis defenderse legtimamente, fundamente ese derecho?
Respuesta:
Artculo 1895 Probar la gratitud del acto y tampoco ha pasado el plazo de 2 aos, para que opere
la prescripcin adquisitiva (Artculo 1898)

Artculo 1898
-Luis no tiene defensa por el plazo (6m- 2 aos).
-Ttulo oneroso (Para hacer oponible contra todo Artculo 1985).
-S o s ttulo oneroso contra todos. Solo cuando es a ttulo oneroso, pretende reivindicarlo como
el verdadero dueo (Ttulo), para que opere la prescripcin adquisitiva del artculo 1898. Lo que
puedo repeler a un reivindicante, salvo Ttulo (Ttulo y modo), debe proceder a ttulo oneroso.
-Presuncin artculo 1895 (Cunado cuento con un ttulo lo hago valer).
-En este caso (El titular debe tener ttulo oneroso).
ARTICULO 1898: Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos
reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos. Si la cosa es registrable, el plazo
de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo
ARTICULO 1895: Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisicin fue gratuita. Respecto de las cosas muebles registrables no
existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya
inscripcin a favor de quien la invoca, si el respectivo rgimen especial prev la existencia de
elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son coincidentes.
ARTICULO 1939: Efectos propios de la posesin. La posesin tiene los efectos previstos en
los artculos 1895 y 1897 de este Cdigo. A menos que exista disposicin legal en contrario, el
poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la
cosa y cumplir la obligacin de cerramiento.

2 Caso: El seor Gallardo comienza a edificar ene l ao 2011, una casa en un terreno colindante
a la fbrica textil Manoscuyana, la cual recibi su autorizacin administrativa en el ao 2011,
debido a los importantes ruidos y calores que emanan de la fbrica mencionada, el seor Gallardo
entabla una demanda judicial, solicitando o peticionando el cierre de la fbrica y su traslado al
parque industrial del departamento capital, que habita.
-Acompaa a su peticin estudios e informes que acreditan que los ruidos exceden los decibeles
permitidos por la reglamentacin provincial y municipal.
1- Es correcto lo peticionado por el Sr: Gallardo, fundamentar la respuesta.
2 - Ante esa situacin que pautas debe evaluar el Juez en el caso de anlisis y como lo resolvera
usted al caso conforme al derecho.
Artculo 2011:
ARTICULO 1973: Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones
del lugar y aunque medie autorizacin
Respuesta: 1 Entendemos que no. Si bien se excede la normal tolerancia (decibeles
permitidos), hay otras medidas para tomar antes

2 Es excesiva la medida, por si hay que mover, es ms fcil mover una familia que una fbrica
(Inters general).
Prioridad en el uso: Habilitacin.
Inters general: Que reviste la fbrica en la zona, de ah que el juez debe tomar otras medidas de ,
podra ordenar que la fbrica reduzca la molestia ocasionada antes de proceder a la remocin .
Normal tolerancia Las restricciones y lmites al dominio implican que todo propietario tiene el
deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad.
Valoracin de la autorizacin administrativa Cafferatta sostiene que "...nadie puede tener un
derecho adquirido de comprometer la salud pblica con el uso que haga de su propiedad, y
especialmente en el ejercicio de una profesin o industria.
Facultades del juez Promovida la demanda, el juez est facultado para ordenar la cesacin de
las molestias y adems otorgar la indemnizacin de los daos, si correspondiere.
Legitimacin No slo el propietario sino tambin quien ejerza la tenencia por ttulo legal del
inmueble vecino, est legitimado a reclamar.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la
cesacin de tales molestias.
-En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y
el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso.
-El juicio tramitar sumariamente.
Es correcta la medida? No. (Artculo 1973). Excesos en los ruidos. El cese en las molestias no
implica la remocin. En el viejo CCV Artculo 2618, el tpico ejemplo de abusivo del derecho,
ejemplo fbrica textil con que tenga 5 empleados.
Pautas Debe ponderar el juez y como debe resolver.
En el artculo 1973 son 4 pautas.
1- Exigencia de produccin.
2- El respeto debido al uso regular de la propiedad.
3- La prioridad en el uso.
4- Inters general
-Si la fbrica fue autorizada en 1986, es caso imposible que cierre, pero no puede hacer lo que
quiera.
-Por lo general Exigencia de la produccin.
-Uso regular ()
-Se incorpor las normas del medio ambiente. (Mnimo riesgo).
Medidas que pueden ser adoptadas por el juez:
Fijar medidas de clausura hasta tanto no soluciones el problema acontecido (Son medidas
preventivas de morigeracin hasta que se acredite la solucin, hay casos que se viola o perjudica
las medidas del medio ambiente)
3 Caso: Guillermo Sara, quien tiene inscripto en el registro del automotor el ttulo del automvil
Ford, le vende dicho automvil a Sebastin Torrico, en diciembre del 2013, ocasin en la cual
realiza la operacin mediante boleto de compra venta , con firma certificada ante escribano, por
tal motivo Torrico posey y us el automvil en enero del 2016, fecha en la cual decide vender el
automvil, ante esta situacin aparece un comprador del automvil quien al consultar al registro
del automotor, advierte que aparece registrado a nombre de Guillermo Sara, por tal motivo le

solicita a Torrico que soluciones su situacin, a fin de resultar la compra.

-Torrico concurre al estudio de Lpez Ricardo, quien en la consulta le aconseja realizar una
prescripcin adquisitiva (Atento que no se ha cumplido el plazo de la ley).
1 Es correcto el asesoramiento de Lpez Ricardo fundado en derecho.
2 Cules son los requisitos que se deben cumplir en el presente caso, para que proceda la
prescripcin adquisitiva.
3 Derecho de Receso (Sociedad).
Respuestas:
1 No por entender, puede faltar el ttulo, necesariedad del ttulo. (Artculo 1898).
-Si la cosa es registrable (Registro del justo ttulo), no es el caso, el curso del plazo se cuenta
desde la inscripcin del justo ttulo, que en este caso es inexistente.
2 Requisitos de la prescripcin adquisitiva.
-Justo ttulo y buena Fe y el paso del tiempo.
ARTICULO 1902: Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est
legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la
buena fe requiere el examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el
cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen
especial.
Buena Fe, no procede en el caso de poseedor ilegtimo de mala Fe simple, ya que el R Ador est
constituido y el plazo es de 2 aos (M).
Comprador si verifica las condiciones del ttulo.
Respuesta: (No), porque los requisitos de la prescripcin adquisitiva corta no tiene justo ttulo ni
buena fe.
Por qu? No tiene ttulo vlido, El boleto de compra venta no es el ttulo. El acto jurdico que
tiene el derecho real por la formalidad prevista por la ley, no reviste el justo ttulo tornado la
extincin (No emana del verdadero propietario).
Buena Fe (Inexcusable).
2 Requisitos que lo definen la prescripcin adquisitiva breve es el justo ttulo y la buena Fe y que
est inscripto. Es ese el asesoramiento del abogado Lpez es que no est inscripto por el Sr
Torrico Sebastin.
-Alternativamente que lo da el plazo de 10 aos, subsiste la prescripcin siendo cosa no hurtada ni
perdida material mueble.
Registrada:
1 Caso: 2 aos, justo ttulo inscripta y de buena fe. (No se aplica).
2 Caso: 10 aos no sea cosa hurtada ni perdida.
3 Caso: 20 aos que los elementos coincidan con la identificacin en el chasis y motor (Lo
registrado con los que tiene materialmente el chasis y el motor), sin ttulo.
10 aos si la adquiere del titular registral y tiene que coincidir con los elementos de identificacin.
(Quin puede lo ms, puede lo menos)
LOS AUTOMOTORES

1) El Registro de Automotores y 2) y la inscripcin constitutiva

Qu sucede por el decreto ley 6582/58? -Se convierte a los automotores en cosas muebles
registrables.
Cmo deber formalizarse la transmisin del dominio de los automotores?
-Por instrumento pblico o privado.
Cundo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros?
-Desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor. (Art. 1,
decr. Ley 6582/58)
Qu sucede con la inscripcin inicial del vehculo? -Lleva a la apertura del legajo del
automotor con su pertinente matriculacin, donde se identifica al vehculo a travs de una
PLACA ALFANUMRICA.
Qu sistema se adopta? -El del folio real.
Qu sucede con en el legajo?
-Deber inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones, su extincin, sus
transmisiones y gravmenes, los embargos y otras medidas cautelares y tambin el retiro
definitivo de uso del automotor.
Qu implica la inscripcin inicial? -La emisin de dos documentos:
A) EL TTULO DEL AUTOMOTOR: sirve para probar las condiciones de dominio y
gravmenes del bien, pero slo hasta la fecha en que se expidi (cuando se inscribi), es decir
que tiene un valor histrico.
B)
LA CDULA DE IDENTIFICACIN: autoriza el uso del automotor, pero no resulta
idnea para demostrar su dominio.
Cmo est impuesta la inscripcin? -Con CARCTER CONSTITUTIVO.
Qu significa?
-Que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al adquirente
no ha sido inscripta, AN CUANDO se haya hecho a aqul la tradicin del vehculo.
Por quin puede ser hecha la inscripcin del automotor?
-Por cualquiera de las dos partes.
Qu sucede en ausencia de convencin al respecto?
-La ley impone al adquirente la obligacin de solicitarla dentro de los 10 das de celebrado el
acto.
Qu sucede si el adquirente no lo hace?
-El transmitente tiene facultad para denunciar esta circunstancia ante el Registro.
Cmo se conoce esto? -Como DENUNCIA DE VENTA.
Qu sucede una vez que es denunciada la falta de inscripcin?
-El Registro intima al adquirente a inscribir la transmisin en el plazo de 30 das.
Qu sucede si el adquirente no comparece?
-El registro ordena el SECUESTRO DEL AUTOMOTOR.
Qu sucede en la prctica? -El secuestro no se lleva a cabo.
Qu produce la denuncia de venta?
-La extincin de la autorizacin de circular hasta que no se realice la inscripcin.
-Tambin exime al transmitente (que es todava titular), desde la denuncia en adelante, de la

responsabilidad por los daos y perjuicios provocados en siniestros que involucran al automotor
transmitido.
3)
Principios registrales aplicables. Remisin
Cules son los principios registrales aplicables?-Son:
1)
ROGACIN: la inscripcin no opera de oficio sino a peticin de partes interesadas.
2)
LEGALIDAD: No se puede inscribir cualquier instrumento. El registrador debe inscribir
los documentos que contengan actos de modificacin, transmisin o extincin de derechos con
relacin al vehculo (FUNCIN CALIFICADORA del registrador)
3)
RESERVA DE PRIORIDAD: -Cuando se expide el Certificado de dominio (ver abajo)
del automotor, el solicitante tiene un plazo de reserva de prioridad registral de 15 das.
4)
ESPECIALIDAD: determinacin de los tres elementos esenciales de la relacin jurdica:
SUJETO, OBJETO y CAUSA. El ttulo del automotor deber contener todos los elementos
esenciales de esta relacin, como tambin todas las modificaciones introducidas al dominio del
automotor y las constancias de inscripcin y dems anotaciones realizadas en el registro.
5)
TRACTO SUCESIVO: recaudo que debe observar el registrador al momento de
calificar el instrumento que ingresa.
Disposiciones generales del Decreto 6582/58
A) INSCRIPCIN CONSTITUTIVA: (remisin punto anterior)
B)
INSCRIPCIN VALE TTULO: el principio del art. 2412 del Cd. Civil de que la
posesin vale ttulo se ve trasladado aqu a la inscripcin, pero con las mismas condiciones
exigidas por el C.C. para la posesin, es decir: buena fe. La inscripcin vale ttulo, siempre que
haya sido realizada con buena fe. Por lo mismo, en el caso de que el automvil haya sido robado,
el propietario podr siempre reivindicarlo, an en manos de un tercero de buena fe que lo tenga
inscripto a su nombre, pero en este caso deber resarcir al tercero de buena fe de lo que hubiere
abonado. Esta hiptesis no se aplica en el caso de que se haya consumado la usucapin.
C)
BUENA FE: Quien invoca buena fe debe tener el automotor registrado a su nombre, pues
de lo contrario no podra estar convencido de ser legtimo propietario. -El error (slo de hecho)
debe ser excusable, por lo tanto el adquirente debe tomar todos los recaudos que exigiere la
naturaleza de la cosa y las circunstancias de persona, tiempo y lugar.
Estos recaudos son fundamentalmente dos:
1) Verificacin fsica: implica comprobar que el objeto es el mismo que est designado en el
ttulo.
2) Verificacin jurdica: el adquirente debe exigir al enajenante la exhibicin de:

Ttulo del automotor

Cdula de identificacin

Certificado de dominio
Qu sucede con la sola exhibicin del ttulo del automotor y de la cdula de identificacin?
-No basta para la verificacin jurdica.
Qu sucede con el ttulo del automotor? -Tiene solamente valor histrico (hasta el da que fue
inscripto).
Qu sucede con la cdula de identificacin? -Carece de valor probatorio suficiente del dominio.
Qu es lo que la ley exige? -El CERTIFICADO DE DOMINIO.
En dnde deber ser solicitado? -Al Registro Automotor, en el cual consta la situacin jurdica

actual del automotor.

Qu sucede con el certificado de dominio expedido por el Registro Automotor?
-Tiene un trmino de validez de 15 das.
Qu sucede con su expedicin? -Queda registrada en el legajo del automotor y acarrea el
BLOQUEO REGISTRAL o RESERVA DE PRIORIDAD.
Qu sucede si no se verifica jurdicamente? -No obsta la transmisin del dominio, ya que la ley
presume que el adquirente conoca la situacin jurdica del bien.
Qu sucede en este caso? -El adquirente no podr invocar su buena fe.
Qu debe reunir el adquirente, para ser considerado de buena fe?
-Los siguientes requisitos:
1)
ADQUIRIR del PROPIETARIO REGISTRAL
2)
VERIFICAR JURDICAMENTE exigiendo la EXHIBICIN de
TITULO AUTOMOTOR
CEDULA DE IDENTIFICACIN CERTIFICADO DE
DOMINIO
3)
VERIFICAR FISICAMENTE: identificacin del vehculo real con el del ttulo
4)
INSCRIBIR LA TRANSFERENCIA.
D) USUCAPIN: hay que distinguir dos tipos de usucapin para los automotores:
a)
USUCAPIN SECUNDUM TABULAS: se cumple a favor de una persona que se halla
INSCRIPTA como propietario del vehculo en el Registro, pero que a causa de haberlo adquirido
de un no propietario, necesita bonificar su ttulo.
El decreto 6582/58 establece (art. 4) como requisitos para que opere esta clase de usucapin:
1)
AUTOMOTOR ROBADO o HURTADO
2)
POSESIN DE BUENA FE y CONTINUA
3)
INSCRIPCIN DEL DOMINIO A NOMBRE DEL USUCAPIENTE
4)
TRANSCURSO DEL PLAZO PARA LA PRESCRIPCIN: 2 aos desde inscripcin
Las hiptesis no contempladas por el decreto-ley 6582/58 son:
A) Adquisicin de buena fe a ttulo gratuito de automotor no robado
B)
Adquisicin de buena fe a ttulo gratuito de automotor robado
C)
Adquisicin de mala fe
Con respecto a estos casos, la doctrina ha planteado distintas soluciones:
1)
El caso de la mala fe (C) se puede encuadrar en la rbita de la prescripcin general larga
que regula el Cdigo Civil en los artculos 4015 y 4016
2)
Para el caso (B), el poseedor de buena fe puede usucapir a los 2 aos porque el decreto-ley
no exige el ttulo oneroso para usucapir.
3)
En el caso (A), con los fundamentos de la hiptesis anterior (B), y siendo ste caso menos
grave, se aplica tambin la usucapin de 2 aos.
b)
USUCAPIN CONTRA TABULAS: la persona que intenta usucapir NO ESTA
INSCRIPTA (es poseedor de mala fe) y va contra el titular inscripto. En este caso, a pesar de no
haberse efectuado la inscripcin de la transferencia, el adquirente lo ha sido del verdadero
propietario capaz. El adquirente no tiene el dominio, debido al defecto de inscripcin, y por lo
tanto debe ser considerado de mala fe. Esta hiptesis de prescripcin adquisitiva implica la
posibilidad de hacer jugar a favor del poseedor de mala fe la usucapin larga del Cdigo Civil
(arts. 4015 y 4016).