Business Overview Senggigi

BATU LAYAR LOMBOK BARAT
CONDOTEL & APARTMENT

BUSINESS OVERVIEW
September 2014 Business Development Dept.
LOMBOK
Pariwisata merupakan sumber pendapatan penting di Lombok. Kawasan wisata yang
paling berkembang dari pulau ini di pantai barat yang terletak di Senggigi. Sepanjang
jalan Senggigi, fasilitas pariwisata dianggap paling maju dibandingkan distrik lain di
Lombok.
Kawasan wisata utama sudah meluas sampai ke Tanjung dan pulau-pulau Gili yang
sangat ini sedang sangat terkenal di kalangan para wisatawan asing. Meskipun pulau
Gili terutama Gili Tarawangan yang sudah sangat padat oleh para wisatawan,
meskipun Gili Tarawangan mengalami perubahan secara karakteristik, Pulau Gili
masih menjadi destinasi utama para wisatawan asing bila berwisata ke Nusa
Tenggara Barat.
Tujuan wisata lainnya termasuk Gunung Rinjani, Gili Bidara, Gili Lawang, Taman
Narmada dan Mayura Park dan Kuta (jelas berbeda dari Kuta, Bali). Sekotong, di
barat daya Lombok yang populer sebagai obyek wisata untuk melakukan scuba
diving.
Indonesia
Economic Overview
Economic Overview
National Gross Domestic Product (GDP)
Pertumbuhan ekonomi masih dikendalikan oleh tiga sector utama, yaitu Manufactur, trading Hotel Restoran dan Agrikultur
Source: Bank Indonesia, 2013
Indonesia Economic Overview

IDR to USD Exchange Rate
Sejak tahun Sept 2013 hingga saat ini, nilai tukar IDR terhadap USD berada di rage 10,300 12.100
terhadap 1 USD. Dengan nilai tukar terendah pada 29 November 2013 senilai 9612.45 per 1 USD
Sejak tahun September 2013 hingga saat ini, nilai tukar IDR terhadap USD cenderung melemah, hingga
nilai tukar terakhir di bulan Agustus mencapai 11.695 per 1 USD
Source: Yahoo Finance, 2014
Indonesia Economic Overview

Inflation and Interest Rate
Nilai rata-rata inflasi sejak tahun Desember 2012 hingga saat ini ialah 6,84%. Terjadi lonjakan inflasi pada
semester 2 tahun 2013 dan menurun secara progesif pada tahun 2014, hingga angka 4,8 di bulan July 2014.
Hal ini menunjukkan bahwa perekonomian Indonesia kembali stabil.
BI Rate cukup stabil berada di kisaran 6% - 7,5%, kedua hal tersebut mengindikasikan bahwa kondisi ekonomi
Indonesia masih cukup stabil dan baik untuk pertumbuhan investasi dan pengembangan properti.
Lombok Barat Economic Overview

GRDP
Sumber : Lombok Barat dalam angka 2013 BPS Lombok Barat
Berdasarkan kinerja perekonomian Lombok Barat selama tahun 2011 yang diukur dari pertumbuhan Produk Domestik
Regional Bruto (PDRB) atas dasar harga konstan 2000 , Lombok Barat mengalami peningkatan sebesar 5,5 persen
terhadap PDRB tahun 2010 yang mengindikasikan bahwa emua sektor perekonomian tumbuh positif.
Sektor kontribusi terbesar terhadap PDRB Lombok Barat pada tahun 2011 adalah sektor Agraris (Pertanian, Peternakan,
dan Kehutanan diikuti Perdagangan diikuti oleh sektorHotel dan Restoran dengan kontribusi sebesar 24,6% dan 22,92%.
Coloumn kiri menunjukkan bahwa kontribusi Agraris pada PDRB Lombok mengalami penurunan secara progresif
dengan rata-rata presentase sebesar -5.14 % di tiga tahun terakhir.
Berbeda dengan sektor perdagangan, hotel dan restoran yang menunjukkan adanya peningkatan pada PDRB
Lombok Barat dari tahun 2009 2011 dengan rata-rata presentase sebesars 2,7%.
Dapat diasumsikan pariwisata, perdagangan, dan restoran di Lombok Barat sedang mengalami pertumbuhan secara
perlahan dari tahun 2009 2011.
Indonesia & Lombok Barat Economic Overview

Summary
Main Indicator
Status
Effect on Property Market Sector Impacted
Remarks
National
GDP
Increasing
Positive
All Sector
Inflation
Progressively Decreasing
Positive
All Sector
Interest Rate
Stabilizing
Moderate
Property
IDR Exchange Rate
Depreciated
Modatrate
All Sector
Stabilizing in the 3rd Quarter of 2014
Increasing
Positive
All Sector
Positive Economic Climate
Lombok Barat
GRDP
Positive Economic Climate

Good Inflation will increase the
economic condition and property
buying power
Low Interest Rate will increase
buying power for properties through
KPR
Lombok Overview
Lombok Overview
Competitive Advantage Lombok as a tourist destination
Pulau Lombok dewasa ini menjadi salah satu daerah tujuan utama wisatawan
mancanegara setelah Bali dan Yogyakarta.
Pembenahan infrastruktur baik dari maupun ke Lombok sangat mendukung

Distribution Channeling bagi business owner untuk memperlancar usaha.
Tersedianya Supply Chain dari sekitar lokasi terutama untuk Food and Beverages.
Fasilitas Airport internasional yang baik
Lombok mempunyai view dan nilai pariwisata yang lebih baik dibandingkan dengan
Bali
Memiliki kuliner yang khas dan sangat diminati oleh para wisatawan
Perkembangan property dan hospitality belum jenuh dan merupakan investasi yang
baik. Market share property didominasi oleh PT De Bale Lombok dan Hospitality oleh
Emaar Property (Dubai)
Lombok Overview
Characteristic Tourism based on District
Location
Lombok Barat
(Bangsal, Lembar,
Mataram, Tanjung,
Senggigi)
Characteristics
Mataram adalah pusat administrasi Lombok. Pantai pantai
terkenal terletak disana dan sebagian besar infrastruktur
pariwisata telah maju dibandingkan daerah lainnya. Lombok
barat juga merupakan gerbang terdekat menuju kepulauan Gili.
Tempat ini cocok untuk berinvestasi di industry pariwisata.
Lombok Utara
(Mount Rinjani, Senaru)
Gunung Rinjani dan beberapa air terjun terletak di bagian

Lombok utara ini yang menjadikan Lombok utara mempunyai
pemandangan gunung dan wisata hiking yang terkenal. Lombok
utara juga terkernal dengan tradisi Waktu Telu.
Central and East Lombok

(Praya, Labuhan Lombok,
Selong, Tetebatu)
Bandara international Lombok juga telah dibangun di kota praya

sebagai
sarana
infrastruktur
pendukung
pariwisata
mancanegara. Disamping itu, daerah ini merupakan pedesaan
yang tenang, pantai pantai yang indah juga terdapat di daerah
ini. Di daerah ini juga merupakan tempat keberangkatan kapal
ferry menuju ke Sumbawa dan Flores.
Lombok Overview
Characteristic Tourism based on District
Region
Characteristics
Daerah ini Banyak pantai pantai terpencil dan belum

South Lombok
terjamah. Daerah ini juga merupakan surga untuk para
(Kuta, Sekotong, Tanjung
peselancar air.
Aan)
Gili Islands
(Gili Air, Gili Meno, Gili
Trawangan)
Disini terdapat pulau - pulau kecil dari pantai barat

Lombok yang populer dengan penyelam. Daerah ini
merupakan roda penggerak penting bagi Lombok
karena merupakan daerah tujuan utama bagi para turis
mancanegara.
Site and Location

Analysis
Site and Location Analysis

Site Information
Surrounding dari site

merupakan lahan kosong
dan bangunan komersil di
selatan.
Lahan Kosong
Akses berwarna orange

memiliki lebar jalan sekitar
6 meter.
Bangunan Komersil
Lahan Kosong
Site lokasi seluas 8,191

sqm berlokasi di tepi jalan
akses bukit The Hills
yang dapat diakses melalui
jalan Raya Senggigi .
Lahan Kosong
Akses
Point A Jalan Raya Senggigi : Akses jalan menuju Bukit The Hills dan lokasi
Frontage
Point B Akses jalan ke Jl. Raya Senggigi dan Bukit the Hills
Batas Utara
Lahan Kosong
Batas Timur
Lahan Kosong
Batas Selatan
Bangunan Komersil (Oasis) & Lahan Kosong
Batas Barat
Akses Jalan menuju The Hills dan Jl. Raya Senggigi

General View of Site
U
B
Batas Utara
Batas Timur
Batas Selatan
Batas Barat
Location Analysis
Prominant Development
Existing Hotel and Villas
Attractions and Public Space
A. Hotel Chandi Boutique Resort A. Senggigi Beach
B. Senggigi Reef Resort
C. The Puncak
Development Hotels and Villas
D. Mascot Beach Hotel
A. Aston Condotel Lombok
E.
Bintang Senggigi Hotel
F.
Bukit Senggigi Hotel
G. Kila Senggigi Beach Hotel
H. Intan Lombok Village Hotel
I.
Santosa Villa and Resort
J.
Puri Bunga Beach Cottages
K. Sheraton Senggigi Beach Resort
L.
Jo Je Bungalows
M. Panorama Senggigi Hotel
N. Puri Saron Hotel Senggigi
O. Alang-Alang Beach Resort
P. Puri Mas Boutique Resorts and Spa
Q. Holiday Resort Lombok
R. Living Asia Resort
S.
Sudamala Suites and Villa Senggigi
T.
Jeeva Klui Resort
U. Svarga Resort Lombok
Sepanjang koridor Jalan Raya Senggigi terdapat variasi

hotel dari yang berklasifikasi non classified hotel (Hotel nonbintang) sampai dengan Hotel 5 star, caf and bar.
T
S
R
Q
P
O
U
L
KJ
IG F
A
E
D A
B Site Location
A s

Location Map Macro Location and Linkage
Destination
Distance
Travel Time
Via
Mataram
11.6 km
15 Menit
Jl Saleh Sungkar
Lombok Utara
58.9 km
1 Jam 17
Menit
Jl Raya Senggigi
Lombok Barat
23.3 Km
30 Menit
Jl Lingkar Selatan
Lombok Tengah
39.4 km
45 Menit
Jl Tgh. Ibrahim
Al-Khalidy
Lombok Timur
75.5 km
1 Jam 30
Menit
Jl Raya Narmada
Lombok Selatan
59.7 km
1 Jam 7 Menit
Jl Lingkar Selatan
Bandara Internasional
Lombok Praya
45.9 km
50 Menit
Jl. Lingkar Selatan

Accesibility from Site to Lombok Attractions
No.
Tourism Attraction
Distance
from
Location
Time Taken
3
Bukit Malimbu
4.5 Km
40 Menit
Pantai Senggigi
2 Km
30 Menit
Kepulauan Gili
24.4 Km
1 Jam
48 Menit
Taman Nasional
Gunung Rinjani
76.2 Km
4 Jam
50 Menit
Pantai Tanjung Aan
64.7 Km
4 Jam
20 Menit
Pantai Pink
86.1 Km
5 Jam
20 Menit
Air Terjun Tiu Kelep
68.3 Km
4 Jam
10 Menit
1
2
Site
Location
Location Analysis
Infrastructure Planning
Bandara International Lombok dibangun tahun 2011
memudahkan wisatawan mancanegara berwisata ke Lombok
Sarana infrastruktur jalan di kota Lombok sudah tertata dengan
sangat rapih. Kerusakan jalan sangat minim atau tidak ada,
terkecuali jalan yang kecil dan curam.

Jalan Bypass antara Bandara International Lombok, Praya
sampai ke Senggigi telah dibangun sebesar 4 jalur per arah

(3 jalur mobil 1 jalur motor).
Sarana Transportasi dari Airport ke daerah Senggigi telah
didukung dengan adanya Bus Damri jurusan Senggigi
Kapal fery dari Bali menuju Senggigi beroperasi membawa
ratusan turis setiap harinya melewati Pelabuhan Teluk Kedok /
Pelabuhan Bangsal, Senggigi.

SWOC
Strength
Opportunity
Lokasi terleatk di Sengigi yang merupakan destinasi

turis ke Lombok
View pegunungan dapat dinikmati oleh pemilik villa
dengan mudah.
Area Lokasi cukup mudah dijangkau dengan
menggunakan kendaraan umum / pribadi
Lokasi cukup tinggi dan jauh dari area abrasi pantai
Keadaan tanah memadai untuk pembangunan
Highrise Building
Daerah lokasi cukup dekat dengan pelabuhan bangsal
atau pelabuhan teluk kodek yang memberangkatkan
fery ke Gili dan Bali.
Pelabuhan menuju Kepulauan Gili terdapat di Senggigi

Pelabuhan dari dan ke Bali terdapat di Senggigi
Peningkatan turis asing yang cukup besar setiap tahun
nya (peningkatan 22.5% per 2014)
Program MP3EI telah merencanakn Lombok sebagai
daerah utama tujuan wisatawan mancanegara
Jalan bypass langsung dari Lombok Intl Airport
menuju Senggigi sudah mulai dikerjakan untuk
mengantisipasi kedatangan turis di masa yang akan
datang.
Occupancy rate bisa mencapai 70% di sekitar lokasi
Senggigi di tahun 2013-2014
Infrastruktur yang memadai dan didukung oleh
pemerintah setempat.
Demand yang tinggi untuk akomodasi dan kurang nya
jumlah akomodasi di sekitar lokasi

SWOC
Weaknesses
Challenge
Kontur tanah yang sempit dan tidak landai Berbagai

pembangunan
akomodasi
dengan sudut kemiringan kira kira 30
wisata telah banyak bermunculan
sehingga sulit untuk pemetaan unit Pembangunan dan penjualan kondotel
bangunan
Aston sudah dimulai ke market dan
Tidak adanya akses langsung ke pantai
merupakan pesaing yang cukup penting
View laut terhalang oleh adanya
pepohonan kelapa dari seberang
Akses jalan dari Jalan Raya Senggigi ke
lokasi masih kurang lebar
Hotel Competitive
Analysis
Hotel Competitor Overview

Lombok Barat Hotel Information
BPS Kabupaten Lombok Barat

mencatat sebanyak 24 Hotel
berbintang dengan 1,373 Room
Supply.
Mayoritas hotel Lombok Barat
berlokasi di Batu Layar atau

sepanjang koridor Jalan Raya
Senggigi
Okupansi mencapai kurang lebih

70% di tahun 2012 di Batu Layar.
Lombok Barat Hotel Overview

Rata-rata Tingkat Okupansi Hotel Lombok Utara
Tingkat Okupansi Hotel
Berbintang - Lombok Barat
600,000
500,000
100%
400,000
Room Supply
300,000
Room Demand
200,000
60%
40%
100,000
94%
80%
52%
20%
45%
45%
2011
2012
29%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2008
2009
2010
Tingkat okupansi Akomomdasi Hotel termasuk tinggi diantara

kota-kota besar di Indonesia
Tingkat okupansi di tahun 2010 mengalami penurunan yang

sangat drastis akibat bencana pelutusan Gunung Merapi, yang
mempengaruhi menurunnya okupansi di beberapa wilayah di

Indonesia termasuk Lombok. Akan tetapi peningkatan
okupansi meningkat secara perlahan dari Q2-2010 sampai
mencapai tingkat okupansi yang stabil sampai dengn 2012.

Competitor Mapping
Existing Hotel and Villas
Attractions and Public Space
A. Hotel Chandi Boutique Resort A. Senggigi Beach
B. Senggigi Reef Resort
C. The Puncak
Development Hotels and Villas
D. Mascot Beach Hotel
A. Aston Condotel Lombok
E.
Bintang Senggigi Hotel
F.
Bukit Senggigi Hotel
G. Kila Senggigi Beach Hotel
H. Intan Lombok Village Hotel
I.
Santosa Villa and Resort
J.
Puri Bunga Beach Cottages
K. Sheraton Senggigi Beach Resort
L.
Jo Je Bungalows
M. Panorama Senggigi Hotel
N. Puri Saron Hotel Senggigi
O. Alang-Alang Beach Resort
P. Puri Mas Boutique Resorts and Spa
Q. Holiday Resort Lombok
R. Living Asia Resort
S.
Sudamala Suites and Villa Senggigi
T.
Jeeva Klui Resort
U. Svarga Resort Lombok
T
S
R
Q
P
O
U
L
KJ
IG F
A
E
D A
B Site Location
A s
Condotel Market Analysis

Hotel Based Approach

Hotel Resort Lombok
Total Unit
Hotel Rate
Villa Rate:
Hotel Typical Size
Villa Typical Size
Total Land Area
: 188
: IDR 1,260,000
: IDR 3,500,000
: 55 Sqm
: 135 Sqm
: 15 Hectares
Facilities:
Laundry
Kiddy club with baby sitting
Restaurants
Devata SPA
Mini Fitness Center
Tennis Court
Business Center
Hotel Clinic with 24 hours doctor on call

Sheraton Senggigi Beach Resort
Total Unit
Hotel Rate
Villa Rate
Hotel Typical Size
Villa Typical Size
Facilities:
Spa & Fitness
Dive Center
Water Sport Desk
Private Beach
Tennis Court
Pool
Snorkeling
: 154
: IDR 1,400,000
: IDR 7,290,000
: 38 Sqm
: 400 Sqm

Kila Senggigi Beach Hotel
Total Units
: 148 Units
Hotel Rate
: IDR 847,000
Hotel Typical Size : 31 Sqm
Facilities:
Restaurants & Bars
Meeting Rooms
Swimming Pool
Spa and Massage
Arcade
Kiddy Club

Svarga Resort Lombok
Total Unit
Hotel Rate
Villa Rate
Hotel Typical Size
Villa Typical Size
Total Land Area
: 36 Unit
: IDR1,328,000
: IDR6,200,000
: 34 Sqm
: 222 Sqm
: 7500m2
Facility:
Spa
Lounge
Swimming Pool
Mini Multi-function hall (Adjustable for meeting
rooms, wedding hall, cocktail party etc).
Restaurant

Disclosure
Mempertimbangkan kondisi pembangunan condotel di Lombok masih belum

berkembang seperti di Bali, Yogyakarta atau wilayah lain maka :
Hitungan pricing condotel dilakukan berdasarkan hasil survey, data sukender dan
analisa yang di lapangan dengan mengambil sampel existing hotel yang berada di
sepanjang Koridor Jalan Raya Senggigi dengan standara hotel yang sejenis dengan
proyek Panghegar yang akan dikembangkan
Hal ini dilakukan karena hanya terdapat 2 condotel yang sedang dikembangkan di
wilayah tersebut dengan informasi yang masih disclosure untuk para konsumen
Studi dilakukan dengan metode scoring dan Book Rate Hotel sebagai variabel
penentu harga wajar untuk proyek condotel dan villa proyek yang akan
dikembangkan oleh Panghegar.
Hotel and Villa Competitor Overview

Configuration Units
No.
1
2
3
4
5
6
6
7
Hotel
Chandi Boutique Resort

Santosa Lombok Villa & Resort
Holiday Resort Lombok
Living Asia Resort
Jeeva Klui Resort
Development Type
Total
Units
Total Unit
Hotel
Semigross Hotel Unit - sqm
Villa
Min
Villa
15
15
Hotel & Villa
227
223
Hotel
148
148
Hotel & Villa
154
N/A
N/A
Hotel & Villa
36
N/A
N/A
Hotel & Villa
188
Hotel & Villa
66
N/A
N/A
Hotel & Villa
35
N/A
N/A
157
30
Max
Villa Built up size Unit (sqm)
Typical
Min
Max
Average
90
150
120
33
94
64
141
71
31
40
36
38
115
77
400
400
400
34
91
63
222
411
317
32
76
54
135
135
135
33
44
39
50
81
65
54
54
54
90
90
Existing hotel di Senggigi memiliki konfigurasi kamar diantara 30-40 sqm untuk tipikal studio.
Mayoritas hotel yang berada di Senggigi menempatkan hotelnya di tepi pantai agar tamu dapat
memperoleh akses ke pantai dan atau view ke laut.
Hotel and Villa Competitor Overview

Typical Size Unit and Price of Competitive Apartment
Typical Unit Size - sqm
No.
Hotel
Total Units
Hotel
1 Chandi Boutique Resort
Villa
Room Rate - Typical Unit

Hotel
Villa
15
90
3.095.000
2 Santosa Lombok Villa & Resort
227
33
141
785.000
2.800.000
3 Kila Senggigi Beach Hotel
148
31
847.000
4 Sheraton Senggigi Beach Resort
154
38
400
1.400.000
7.920.000
5 Svarga Resort Lombok
36
34
222
1.328.000
6.200.000
6 Holiday Resort Lombok
188
55
135
1.260.000
3.500.000
7 Living Asia Resort
66
33
50
1.400.000
1.800.000
8 Jeeva Klui Resort
35
54
90
1.700.800
3.204.603
Room rate hotel berkisar diantara Rp.700.000 sampai dengan 1.800.000 dengan tipikal diantara 33
34 sqm.
Jeeva Klui Resort termasuk hotel yang memiliki booking rate paling tinggi tipikal kamar yang
disediakan dapat dikategorikan suite dengan ukuran kamar yang besar dan fasilitas kamar yang baik
Condotel Competitor Overview

Unit Price of Competitive Condotel
No.
Hotel
Development
Type
Total
Units
Typical Room Rate

Unit Size - - Typical
sqm
Unit
Hotel
1
2
3
4
5
6
7

Living Asia Resort
Jeeva Klui Resort
Hotel & Villa

Hotel
Hotel & Villa
Hotel & Villa
Hotel & Villa
Hotel & Villa
Hotel & Villa
223
90
154
36
188
66
35
Hotel
33
31
38
34
55
33
54
785.000
847.000
1.400.000
1.328.000
1.260.000
1.400.000
1.700.800
Property
Pricing
(x1000)
Property
Pricing per
sqm
Hotel
Hotel
785.000.000
847.000.000
1.400.000.000
1.328.000.000
1.260.000.000
1.400.000.000
1.700.800.000
23.787.879
27.322.581
36.842.105
39.058.824
22.909.091
42.424.242
31.496.296
*Price based on Booked Room rate multiplied by 1,000 to determine the property price
Harga properti condotel diperoleh dari Booking Room Rate Hotel yang sejenis dengan proyek
Panghegar, dengan metode room rate dikalikan 1000.
Berdasrkan hasil perhitungan diatas diperoleh rata-rata harga jual hotel sebesar Rp. 1.245.828.571
dengan Rp. 28,471,590 per sqm
Rata-rata konfigurasi kamar (semigross) di 40 sqm

Market Positioning
No.
Hotel
Total Units
View to Access to
Beach
Beach
Operator
Hotel
Facilities
Room
Facilities
Design
Building
Age
Total
Scoring
100%
Price per sqm

(semigross
Weight
5%
5%
10%
15%
15%
20%
20%
10%
3,50
23.787.879
3,75
27.322.581
4,05
36.842.105
3,75
39.058.824
3,65
22.909.091
Living Asia Resort
3,95
42.424.242
Jeeva Klui Resort

Site Subject Hotel
Scoring Attributes :
Total Units
View to Beach
Access to Beach
Hotel Facilities
Room Facilities
Design and Concept
Building Age
5%
5%
10%
15%
15%
20%
10%
Note :
1 = Poor
3 = Average
5 = Excellent
3,85
31.496.296
on Booked
rate
5*Price based
4
3,85 Room
28.980.254
Trend line menunjukkan korelasi antara

skoring dan harga unit per sqm.
Svarga dan Living Asia Resort tidak disertakan

dalam perhitungan marketing positioning
karena harganya yang terlalu tinggi
dibandingkan competitor lain
Rata-rata rating Hotel di Senggigi mencapai

angka 3,79 dengan harga rata-rata
Rp.28.471.590.

Market Positioning
40.000.000
Berdasarkan perhitungan market positioning

untuk Condotel dengan mempertimbangkan
existing hotel yang relatif sama, dengan proyek
35.000.000
Panghegar, project ini berada pada harga wajar
Jeeva Klui Resort

30.000.000
di kisaran Rp.26.000.000,- s/d Rp.28.000.000

per sqm.
Subject Site

25.000.000

Mengasumsikan rating Subject site Panghegar

3,85
dengan
Rp.26.000.000,-
20.000.000
harga
s/d
wajar
di
kisaran
Rp.28.000.000
perlu
dipertimbangkan beberapa hal
15.000.000
3,00
3,50
4,00
4,50
Menyediakan
Mandatory
Facilities
dan
unique facilities di hotel maupun kamar yang
5,00
sehingga dapat menimbulkan menjadikan
experience bagi para tamu.
Design dan Concept bangunan boutique

yang lebih baik dibandingkan pesaing lain
Umur bangunan yang baik
Villatel Market Analysis

Existing Villa Based
Approach
Villa Competitor Overview

Disclosure
Seperti studi yang dilakukan untuk condotel yang mempertimbangkan bahwa kondisi
pembangunan villatel di Lombok masih belum berkembang seperti di daerah lainnya maka :
Hitungan pricing villatel dilakukan berdasarkan hasil survey, data sukender dan analisa yang
di lapangan dengan mengambil sampel existing villa yang berada di sepanjang Koridor Jalan
Raya Senggigi dengan standard villatel yang sejenis dengan proyek Panghegar yang akan
dikembangkan
Hal ini dilakukan karena hanya terdapat 1 villate yang sedang dikembangkan di wilayah
tersebut dengan informasi yang masih disclosure untuk para konsumen
Studi dilakukan dengan metode scoring dan Book Rate Villa sebagai variabel penentu harga
wajar untuk proyek condotel dan villa proyek yang akan dikembangkan oleh Panghegar.
Villa and Hotel Competitor Overview

Configuration Units
No.
1
2
3
4
5
6
6
7
Hotel

Living Asia Resort
Jeeva Klui Resort
Development Type
Total
Units
Total Unit
Hotel
Semigross Hotel Unit - sqm
Villa
Min
Villa
15
15
Hotel & Villa
227
223
Hotel
148
148
Hotel & Villa
154
N/A
N/A
Hotel & Villa
36
N/A
N/A
Hotel & Villa
188
Hotel & Villa
66
N/A
N/A
Hotel & Villa
35
N/A
N/A
157
30
Max
Villa Built up size Unit (sqm)
Typical
Min
Average
90
150
120
33
94
64
141
71
31
40
36
38
115
77
400
400
400
34
91
63
222
411
317
32
76
54
135
135
135
33
44
39
50
81
65
54
54
54
90
90
Sheraton Senggigi memiliki luasan villa built-up terbesar (400sqm) karena

diperuntukkan untuk keluarga
Svarga Resort yang memiliki luasan built-up villa terbesar karena villanya
yang bertingkat.
Max
Villa and Hotel Competitor Overview

Typical Size Unit and Price of Competitive Villa & Hotel
Typical Unit Size - sqm
No.
Hotel
Total Units
Hotel
1 Chandi Boutique Resort
Villa
Room Rate - Typical Unit

Hotel
Villa
15
90
3.095.000
2 Santosa Lombok Villa & Resort
227
33
141
785.000
2.800.000
3 Kila Senggigi Beach Hotel
148
31
847.000
4 Sheraton Senggigi Beach Resort
154
38
400
1.400.000
7.920.000
5 Svarga Resort Lombok
36
34
222
1.328.000
6.200.000
6 Holiday Resort Lombok
188
55
135
1.260.000
3.500.000
7 Living Asia Resort
66
33
50
1.400.000
1.800.000
8 Jeeva Klui Resort
35
54
90
1.700.800
3.204.603

Typical Size Unit and Price of Competitive Villa
No.
Hotel
Development
Type
Total
Units
Typical
Typical Unit
Unit Size Size - sqm
sqm
Villa
1
2
3
4
5
6

Living Asia Resort
Jeeva Klui Resort
Hotel & Villa

Hotel & Villa
Hotel & Villa
Hotel & Villa
Hotel & Villa
Hotel & Villa
223
154
36
188
66
35
Villa
141
400
222
135
50
90
2.800.000
7.920.000
6.200.000
3.500.000
1.800.000
3.204.603
Property
Pricing
(x1000)
Property
Pricing per
sqm
Villa
Villa
2.800.000.000
7.920.000.000
6.200.000.000
3.500.000.000
1.800.000.000
3.204.603.000
84.848.485
19.800.000
27.927.928
25.925.926
54.545.455
59.344.500
*Price based on Booked Room rate
Harga properti condotel diperoleh dari Booking Room Rate Villa yang sejenis dengan proyek
Panghegar, dengan metode room rate dikalikan 1000.
Berdasarkan hasil perhitungan diatas diperoleh rata-rata harga jual hotel sebesar Rp. 3.500.920.600
dengan Rp.37.508.762 per sqm
Rata-rata Built-up Size adalah 148 sqm

Market Positioning
No.
Villa
Weight
Total Units
View to Access to
Beach
Beach
Operator
Site
Facilities
Villa
Facilities
Design
Building
Age
Total
Scoring
Price per sqm

(semigross
5%
5%
10%
15%
15%
20%
20%
10%
3,7
34.388.889
3,75
84.848.485
4,45
19.800.000
3,95
27.927.928
3,65
25.925.926
Living Asia Resort
4,15
54.545.455
Jeeva Klui Resort

Site Subject Hotel
3,85
4,05
59.344.500
38.120.440
100%
*Price based on Booked Room rate
Scoring Attributes :
Total Units
View to Beach
Access to Beach
Site Facilities
Villa Facilities
Design and Concept
Building Age
5%
5%
10%
15%
20%
20%
10%
Note :
1 = Poor
3 = Average
5 = Excellent
Trend line menunjukkan korelasi antara

skoring dan harga unit villa per sqm.
Santosa Lombok Villa tidak disertakan dalam

perhitungan marketing positioning karena
harganya yang terlalu tinggi dibandingkan
competitor lain
Rata-rata rating apartemen di Yogyakarta

mencapai angka 3,9 dengan harga
Rp.36.988.783 per sqm

Market Positioning
Berdasarkan perhitungan market

positioning untuk Villatel dengan
mempertimbangkan Existing Villa yang

yang relatif sama dengan proyek Panghegar,
70.000.000
Jeeva Klui Resort
60.000.000
project ini berada pada harga wajar di

Living Asia Resort
kisaran Rp.36.000.000,- s/d Rp.38.000.000

per sqm.
50.000.000
40.000.000
Subject Site
20.000.000
rating
Subject
site
Panghegar di 4,05 dengan harga wajar di
30.000.000
Mengasumsikan
kisaran Rp.26.000.000,- s/d Rp.28.000.000

perlu dipertimbangkan beberapa hal
10.000.000
Menyediakan Mandatory Facilities dan

unique facilities di hotel maupun kamar
3,2
3,4
3,6
3,8
4,2
4,4
yang
4,6
sehingga
dapat
menimbulkan
menjadikan experience bagi para tamu.
Design dan Concept bangunan boutique
yang jauh lebih baik dibandingkan

pesaing lain
Umur bangunan yang baik
Menyediakan privasi yang baik para

penghuni VIlla
Competitive
Condotel and Villatel
Summary
Competitive Condotel Summary

Aston Condotel
Total Units
Total Land Area
Total Building Area
Developer
Operator
Start of Marketing
Facilities:
- Swimming pool
- Meeting Rooms
- Fitness Centre
- Restaurant
: 411
: 8,458 sqm
: 21,019 sqm
: N/A
: Aston
: 2013
Typical Studio 28sqm

Starting Hard Cash Price
Hard Cash per September
Free Stay
Rental Guarantee
Revenue Sharing
: Rp. 780.000.000
: Rp. 1.100.000.000
: 21 Days
: 8% - 2 Tahun
: Unknown
Competitive Condotel Summary

Amarsvati
Total Units
Total Land Area
Total Building Area
Developer
Operator
Start of Marketing
Facilities:
Theme Park
Mall
Swimming Pool
Fitness Center
: N/A
: N/A
: 10.520 sqm
: MCP
: Ariva
: 2014
Typical Studio 45 sqm

Rental Guarantee
Free Stay
Revenue Sharing to Investor
: Rp. 880.000.000
: 8% - 2 Tahun
: 21 Days
: 40%
Competitive Villatel Summary

Royal Kamuella
Total Units
: 50 Units
Total Land Area
: N/A
Total Building Area : N/A
Developer
: PT Latitude 8.1 Property
Operator
: Archipelago International
Start of Marketing : 2013
Facilities:
Beachfront Restaurant
Access to Beach
Swimming Pool
Spa
Typical Villa Unit (Built Up 189 sqm)
: Rp. 5.900.000.000
Rental Guarantee
: 6% - 2 Tahun
: 8% - 2 Tahun berikutnya
Option
: Rental Pooling
Development
Guidelines
Development Guidelines
Type of Development & Land Usage
Pengembangan
: Hotel (atau Condotel) & Villa
Luas Tanah
: 8.200 saqm
Harga Tanah
: IDR1.000.000,- per sqm
PembagianTanah
40% Condotel : 3.280 sqm Luas tanah efektif 1.640 sqm
60% Villa
Developement
: 4.920 sqm - Luas tanah efektif 1.968 sqm

Hotel
Villa
Luas Tapak
1.640 sqm
1.700 sqm
Luas Bangunan
Basement & Support Area
Public Area
Room Area
4.906 sqm
1.350 sqm
8.496 sqm
2.952 sqm
Jumlah Kamar (Bay)
210
10
Luas Typical Kamar
32 sqm (nett)
40.46 (semigros)
170 sqm (built up area)

295 sqm (kavling)
Fasilitas
All day dining, Speciality restaurant, Bar, Commercial area, Meeting room, Business
center, Swimming pool
Development Guidelines
Basic Cost & Pricing
Developement
Land Cost
Hotel
Villa
Total
3.280.000.000
4.920.000.000
8.200.000.000
492.000.000
738.000.000
1.230.000.000
4.098.000.000
1.080.700.000
5.178.700.000
Hard Cost (Construction)
104.492.000.000
10.910.000.000
115.402.000.000
Total Cost
112.362.000.000
17.648.700.000
130.010.700.000
Land Supporting Cost

Soft Cost
Basic Pricing
Hotel
Villa
Unit
210
10
Luasan (semigross)
40
295
HPP Tanah
HPP Bangunan
17.961.905
517.095.238
565.800.000
1.199.070.000
HPP per Unit
535.057.143
1.764.870.000
Margin
Basic Price
Publish Price
Price per SQM
50%
802.585.714
944.218.487
23.338.734
70%
3.000.279.000
3.529.740.000
35.297.400
TERIMA KASIH.

Business Overview Senggigi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Business Overview Senggigi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BATU LAYAR LOMBOK BARAT

CONDOTEL & APARTMENT

Pariwisata merupakan sumber pendapatan penting di Lombok. Kawasan wisata yang

Indonesia Economic Overview

Source: Yahoo Finance, 2014

Indonesia Economic Overview

Lombok Barat Economic Overview

Sumber : Lombok Barat dalam angka 2013 BPS Lombok Barat

Indonesia & Lombok Barat Economic Overview

Effect on Property Market Sector Impacted

IDR Exchange Rate

Stabilizing in the 3rd Quarter of 2014

Positive Economic Climate

Positive Economic Climate

Pembenahan infrastruktur baik dari maupun ke Lombok sangat mendukung

Fasilitas Airport internasional yang baik

Gunung Rinjani dan beberapa air terjun terletak di bagian

Central and East Lombok

Bandara international Lombok juga telah dibangun di kota praya

Daerah ini Banyak pantai pantai terpencil dan belum

Disini terdapat pulau - pulau kecil dari pantai barat

Site and Location

Site and Location Analysis

Surrounding dari site

Akses berwarna orange

Site lokasi seluas 8,191

Bangunan Komersil (Oasis) & Lahan Kosong

Akses Jalan menuju The Hills dan Jl. Raya Senggigi

Site and Location Analysis

Sepanjang koridor Jalan Raya Senggigi terdapat variasi

Site and Location Analysis

Jl. Lingkar Selatan

Site and Location Analysis

Pantai Tanjung Aan

Air Terjun Tiu Kelep

terkecuali jalan yang kecil dan curam.

sampai ke Senggigi telah dibangun sebesar 4 jalur per arah

Site and Location Analysis

Lokasi terleatk di Sengigi yang merupakan destinasi

Pelabuhan menuju Kepulauan Gili terdapat di Senggigi

Site and Location Analysis

Kontur tanah yang sempit dan tidak landai Berbagai

Hotel Competitor Overview

BPS Kabupaten Lombok Barat

Mayoritas hotel Lombok Barat

berlokasi di Batu Layar atau

Okupansi mencapai kurang lebih

Sumber : Lombok Barat dalam angka 2013 BPS Lombok Barat

Lombok Barat Hotel Overview

Tingkat okupansi Akomomdasi Hotel termasuk tinggi diantara

Tingkat okupansi di tahun 2010 mengalami penurunan yang

mempengaruhi menurunnya okupansi di beberapa wilayah di

mencapai tingkat okupansi yang stabil sampai dengn 2012.

Sumber : Lombok Barat dalam angka 2013 BPS Lombok Barat

Hotel Competitor Overview

Condotel Market Analysis

Hotel Competitor Overview

Hotel Competitor Overview

Hotel Competitor Overview

Hotel Competitor Overview

Hotel Competitor Overview

Mempertimbangkan kondisi pembangunan condotel di Lombok masih belum

Hotel and Villa Competitor Overview