DERECHOS REALES

Modos de adquisicin y extincin del dominio

Concepto, modo, ttulo:
Los modos de adquisicin del dominio son los distintos hechos o actos jurdicos a los que
la ley atribuye la virtud de dar nacimiento a este derecho.
Se suele distinguir entre el modo, el hecho o acto que produce la adquisicin del derecho;
y el ttulo, que es la razn de ser del desplazamiento de aqul.
El ttulo es el acto jurdico que tiene por fin transmitir el dominio, pero la transmisin
slo queda consumada cuando se cumple con el modo, que es la tradicin.
Clasificacin
Originarios y derivados
La adquisicin es originaria, cuando el derecho del adquirente no descansa en el de
su predecesor. Es derivada, cuando se apoya en el derecho de otra persona, lo que
representa la condicin previa de la adquisicin. En esta ltima hay transmisin de
dominio. A la derivada se la denomina sucesin, modernamente se habla de
sucesin traslativa y sucesin constitutiva.
En la sucesin traslativa, el sucesor adquiere el mismo derecho que competa al autor. En
la sucesin constitutiva, en base al derecho del autor, se crea un derecho de contenido
menor que reduce el del derecho principal, ya que se traspasa a otro sujeto. Por ejemplo
cuando el dueo constituye un usufructo. No es conveniente hablar de sucesin
constitutiva, porque altera la significacin precisa del trmino sucesin: simple cambio de
sujetos.
Subdivisin de los modos derivados
Por actos entre vivos o mortis causa: segn que la adquisicin no sea consecuencia de
la muerte del titular, o s lo sea.
A ttulo universal o a ttulo particular: segn que se adquiera una universalidad de
bienes, o cosas determinadas.
A ttulo oneroso o a ttulo gratuito: segn existe o no una contraprestacin para la
adquisicin de la cosa.
Ubicacin de los modos en la clasificacin
Son modos originarios: la apropiacin, la especificacin, la accesin y la percepcin de
frutos.
Son modos derivados: la tradicin y la sucesin. La primera tiene lugar por actos entre
vivos, es a ttulo particular y puede ser a ttulo oneroso o gratuito. La segunda, implica un
acto mortis causa, a ttulo universal o particular, oneroso o gratuito.
Mobiliarios, inmobiliarios y mixtos
Los modos tambin se clasifican, segn el objeto sobre el que recaigan, en mobiliarios,
inmobiliarios y mixtos.
Se aplican slo a muebles: la apropiacin, la especificacin, la percepcin de frutos y
dentro de la accesin, la migracin de animales domesticados, y la adjuncin, mezcla y
confusin.

Se aplican slo a inmuebles: aluvin, avulsin y edificacin, siembra y plantacin.

Mixtos: la tradicin, la sucesin y la prescripcin.
Apropiacin
Concepto, terminologa y requisitos
Para que haya apropiacin tienen que concurrir los siguientes requisitos:
Debe recaer sobre cosas muebles sin dueo o abandonadas por su dueo.
Es necesaria la aprehensin de la cosa.
La aprehensin debe estar acompaada de la intencin de hacerse dueo de la cosa.
La persona debe ser capaz, bastando el mero discernimiento.
Cosas susceptibles de apropiacin
Cosas sin dueo
Estn enumeradas en el art. 1947 al 1950 que incluye a los enjambres de abejas, siempre
que el propietario no los reclamara inmediatamente.
Cosas no susceptibles de apropiacin
Los inmuebles, ya que siempre tienen dueo, pues si no pertenecen a un particular, su
titular es el Estado.
Los animales domsticos o domesticados, por cuanto tambin tienen dueo. Los
ltimos podrn convertirse en apropiables si recuperan su antigua libertad.
Las cosas perdidas, ya que igualmente tienen dueo y si bien no se encuentran bajo su
poder, ello no se debe a un acto de desprendimiento deliberado.
Las cosas que caen al mar o a los ros sin voluntad de sus dueos, las que se arrojan
para salvar las embarcaciones; porque no son cosas abandonadas, por cuanto falta el
elemento intencional para configurar el abandono.
El que se apropiare de cosas no apropiables, comete hurto (art. 1947C.C.)
La calificacin es distinta para la ley penal, que configura esa apropiacin como
defraudacin.
Maneras de apropiacin
Caza
Establecida en el art.1948, esta manera de apropiacin recae sobre animales salvajes o
bravos, a los que habra que agregar, los domesticados que han vuelto a su libertad
natural.
Tradicin traslativa de dominio
Concepto art. 1924:
Es el acto jurdico por el cual el propietario capaz entrega la cosa al adquirente tambin
capaz, en virtud de un ttulo suficiente para transmitir el dominio.
Se trata de un acto jurdico bilateral, porque supone el concurso de las voluntades de los
dos sujetos; no es contrato, ya que no tiene por fin inmediato crear derechos personales y
sus obligaciones correlativas. Es un acto jurdico real, pues conduce a la transmisin de un
derecho real.

Diferencia con la tradicin traslativa de la posesin

Para que haya tradicin posesoria, es necesaria la entrega y recepcin voluntarias de la
cosa. Para que se tenga por operada la tradicin traslativa de dominio, es indispensable: la
legitimacin y capacidad del tradente, la capacidad del adquirente, y que la tradicin sea
consecuencia de una obligacin asumida en virtud de ttulo suficiente. La tradicin
traslativa de dominio es al mismo tiempo tradicin posesoria, no as a la inversa.
Requisitos de la tradicin traslativa de dominio
Que el tradente tenga la propiedad de la cosa.
Que el tradente y el adquirente sean capaces
Que la tradicin se haga en virtud de un ttulo suficiente para transferir el dominio.
Propiedad de la cosa
Aplicacin del principio del nemo plus juris, pues como nadie puede transmitir lo que no
tiene ni ms de lo que tiene, es obvio que si no se es el propietario, no se puede transferir
el dominio.
Capacidad de las partes
El tradente debe tener capacidad para enajenar, para disponer de la cosa. En cuanto al
adquirente, el C.C. le exige capacidad para adquirir.
Ttulo suficiente (art. 1892)
Para operar el efecto transmisivo el ttulo debe estar rodeado de todos los recaudos
legales tanto de fondo como de forma. En cuanto a los primeros, debern concurrir la
legitimacin y capacidad; en cuanto a los segundos, recayendo sobre inmuebles, ser
necesaria la escritura pblica
Diferencia con el justo ttulo
Radica en que, mientras el primero rene todos los recaudos de fondo y forma, y por ello
es hbil para transferir el dominio, el segundo, en cambio, est dotado slo de los
formales, por lo cual necesita de la buena fe y del efecto consolidador del tiempo a travs
de usucapin breve para consumar la adquisicin del dominio.
La tradicin hecha en virtud de un ttulo suficiente hace adquirir el dominio; la
efectuada en base a un justo ttulo conduce slo a la adquisicin de la posesin.
Forma del ttulo suficiente
Si recae sobre inmuebles es necesaria la escritura pblica, salva el caso de subasta
judicial. En cambio en materia de muebles, basta un instrumento privado o la forma verbal.
Relacin temporal entre ttulo y modo
En principio y como la tradicin debe reconocer como causa un ttulo suficiente, debe tener
lugar despus de ste.
En la prctica es comn que la tradicin se haga en base a un ttulo suficiente para
traspasar la posesin, como un boleto de compraventa. Habr entonces tradicin
posesoria, a la que luego se agrega el requisito del ttulo, consolidndose recin entonces
la transmisin del dominio.
La tradicin y la inscripcin registral: (art.1892)

La tradicin cumple junto con el ttulo una funcin constitutiva del derecho real. El
requisito de la inscripcin se limita a dar dicho derecho nacido por la conjuncin del ttulo y
el modo, oponibilidad frente a terceros interesados.
Con ttulo y tradicin hay derecho real, aunque no ste inscripto el primero. Puede ocurrir
que haya ttulo registrado y no se haya la tradicin, en cuyo caso, no obstante la
exteriorizacin del ttulo, no habr nacimiento del derecho real. Ello es as porque el
registro argentino es un registro de documentos y no de derechos reales.
Extincin del dominio (art.1907)
Puede ser absoluto o relativo, segn que el derecho se extinga tanto para su titular actual
como para cualquier otra persona.
Casos de extincin absoluta:
Destruccin o consumo total de la cosa.
Puesta de la cosa fuera del comercio: el dominio subsiste, pero al pasar al dominio
pblico del Estado se extingue para todos.
Alzamiento de animales domesticados (art.1947): es dudoso que se trate de una
extincin absoluta, ya que si bien el animal vuelve a ser res nullius.
Casos de extincin relativa: (tambin denominados de prdida)
Disposicin de la ley (art.1947): la ley atribuye la propiedad de una cosa a ttulo de
transformacin, accesin o prescripcin. Cuando alguien adquiere por cualquiera de
estos modos, hay otra persona que pierde.
Abandono (art.1947): rige para los muebles como para los inmuebles, slo que los
primeros se convierten en res nullius susceptibles de apropiacin, mientras los segundos
pasan al dominio privado del Estado
Enajenacin: el dominio se pierde por enajenacin de la cosa a otra persona.
Transmisin: toda sentencia que ordena la restitucin de la cosa por haberse anulado
el ttulo que acordaba el derecho de poseerla.
Usucapion
A. La prescripcin en general
Prescripcin adquisitiva o usucapin
Es un modo de adquisicin del dominio y de otros derechos reales, por el cual la
posesin continuada durante el tiempo determinado por la ley, y reuniendo los requisitos
que ella establece, conduce a la adquisicin.
Prescripcin extintiva o liberatoria
Hay importantes diferencias entre ambas prescripciones: la adquisitiva lleva a la
adquisicin del derecho; la liberatoria lo extingue. La primera tiene su campo de accin
en los derechos reales; la segunda, en los personales. La primera supone un hecho
positivo; la segunda, un hecho negativo: la inaccin del acreedor.
B. Prescripcin adquisitiva o usucapin
La prescripcin no es un derecho sino en todo caso un modo de adquisicin.
Menciona slo a la propiedad cuando otros derechos reales no son usucapibles.

 Circunscribe la usucapin a los inmuebles, ya que el C.C. antes de la reforma no lo

admita para los muebles.
Fundamentos
Al consolidar la posesin, asegura la estabilidad de la propiedad.
El inters de la sociedad primaca al poseedor frente al propietario, pues ante la actitud
de abandono por parte de este ltimo, aparece toda una actitud positiva del primero.
Por otra parte facilita la prueba del derecho de propiedad.
3. Naturaleza jurdica
Para la mayora de los autores la usucapin es un modo de adquisicin de un derecho,
que para algunos es derivado y para otros originario.
Predomina la ltima tendencia, ya que el usucapiente se convierte en titular del derecho
independientemente de que antes lo fuera otra persona.
4. Importancia
Gracias a la usucapin fue sanendose la imperfeccin de muchos ttulos que acreditaban
la propiedad de los inmuebles, tornndose cada vez ms infrecuentes los pleitos
reivindicatorios.
5. Formas de hacerla valer
Puede ocurrir por dos formas: por va de accin o por va de excepcin.
a) Por va de accin
Se da cuando el que ha usucapido, luego de poseer la cosa durante el tiempo requerido
por la ley, resuelve obtener su ttulo en sentido instrumental y para ello promueve la accin
declarativa de usucapin.
b) Por va de excepcin
La prescripcin se hace valer como excepcin cuando el poseedor, para evitar la
desposesin, opone al progreso de esta accin real dicha defensa.

7. Elementos de la usucapin
Sujetos
Quienes pueden prescribir
"Todos los que pueden adquirir pueden prescribir".
Contra quines se puede prescribir
Se puede prescribir contra toda clase de personas.
Tratndose del Estado, slo pueden usucapirse los bienes que pertenecen a su dominio
privado, porque los de dominio pblico son imprescriptibles.
Objeto
Cosas a las que se aplica

La regla es que todas las cosas pueden ser objeto de la usucapin. Se excluyen las cosas
del dominio pblico del Estado, as tambin los bienes dominicales, mientras estn
afectados al ejercicio del culto.
Derechos reales usucapibles
No obstante que la posesin es el sustento mismo de la prescripcin, no son usucapibles
todos los derechos reales que se ejercen por ella. Quedan excluidos la prenda y la
anticresis, ya que como derechos de garanta nicamente pueden reconocer como fuente
la convencin.
Son usucapibles sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal.
Son usucapibles sobre cosa ajena: usufructo, uso, habitacin y servidumbres. Pero
stas ltimas no pueden prescribirse si no son, a la vez, continuas y aparentes.
8. Distintos casos de usucapin
Usucapion respecto a los muebles
El art. 477 del Cdigo de Comercio dispone: "El que durante tres aos ha posedo con
buena fe una cosa mueble, robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin, sea
que el verdadero dueo haya estado ausente o presente". La ley 17711 pone fin al
problema, aunque lo hace parcialmente.
Se distingue entre cosas no registrables y registrables, con un plazo de tres aos y dos
aos de posesin respectivamente. La posesin debe ser de buena fe y continua.
Usucapin respecto a los inmuebles
Clases de usucapin inmobiliaria
Hay dos clases de usucapin de inmuebles: la breve o decenal, que exige adems de la
posesin durante diez aos, el justo ttulo y la buena fe; y la larga o vicenal, que requiere
slo la posesin durante veinte aos, sin necesidad de justo ttulo ni de buena fe.
Ambas clases son aplicables a todos los derechos reales usucapibles, salvo las
servidumbres continuas y aparentes, que nicamente pueden prescribirse por veinte aos.
Requisitos comunes
Posesin
Debe ser a ttulo de propietario, pblica y pacfica.
A ttulo de propietario
Si alguien ejerciere la tenencia de un inmueble, por ms aos que transcurrieran, jams
podra adquirir la propiedad, pues reconoce ese derecho en otra persona. Slo si produce
una inversin del ttulo, podr comenzar a usucapir, pero entonces habr dejado de ser
tenedor para convertirse en poseedor.
No son hbiles para prescribir los actos de pura facultad o de mera tolerancia, ya que no
implican un ejercicio directo del derecho de propiedad.
Pblica
Como la usucapin tiene resultado la prdida del dominio por parte del propietario y en
favor del usucapiente, es necesario que el primero pueda conocer que otra persona est
poseyendo su inmueble, a efectos de adoptar las medidas tendientes a interrumpir esa
prescripcin. Por todo ello, la posesin debe ser pblica. No interesa tanto el conocimiento

efectivo por parte del propietario, sino la posibilidad que pueda tener ste de haber
conocido.
Pacfica
En general se entiende que se purga el vicio, no cuando de hecho cesa la violencia, sino
luego de transcurrido un ao, que es el trmino que tiene el poseedor despojado para
accionar. Vencido ese plazo, la posesin ser pacfica y hbil para la usucapin.
Inequvoca
Siguiendo al derecho francs, algunos autores exigen que la posesin sea inequvoca. No
se trata de un nuevo requisito de la posesin, sino que las diversas cualidades de ella
deben surgir de una manera clara, cierta, no equvoca, de los hechos alegados por el
poseedor.
Tiempo
Curso de la prescripcin:
El plazo empezar a correr a la medianoche del da en que se tomo la posesin y
terminar el da del mes que tenga el mismo nmero de dicho da a la medianoche.
Comienzo del curso
El plazo empieza a correr desde el momento en que se ha iniciado la posesin, es
muy importante establecer con precisin cundo ello ha ocurrido.
En la usucapin breve, se facilita la prueba ya que se presume sin perjuicio de hacer caer
la presuncin por prueba en contrario.
En la usucapin larga y ante la ausencia de presunciones legales, deber recurrirse a
otros medios de prueba que permitan acreditar cundo se ha adquirido la posesin, y si
ella fue viciosa en su origen, cundo los vicios han quedado.
Continuidad
La posesin debe ser continua, lo que se traduce en la realizacin por parte del
poseedor de actos cumplidos con regularidad, como lo hara el verdadero propietario. Una
posesin no es discontinua solo porque se manifieste por hechos separados, siempre que
haya sido ejercida en todas las ocasiones en que debi serlo, conforme con la naturaleza y
destino del inmueble posedo.
Interrupcin
La posesin no debe haber sido interrumpida, no deben haber mediado causales de
interrupcin natural o civil.
Mientras la discontinuidad deriva de hechos negativos del propio poseedor, la interrupcin
es el resultado de hechos positivos de un tercero, o bien del propio poseedor.
Accesin de posesiones
Si quien est usucapiendo fallece antes de haber prescripto, sus sucesores universales
son de su persona y lo suceden, no slo en la propiedad, sino tambin en la posesin, que
reciben con todas sus ventajas y sus vicios. En materia de sucesin universal, no se puede
hablar de accesin de posesiones. La posesin del causante y la del sucesor no son
distintas, sino que se trata de una sola posesin, que ni siquiera puede separarse.

Para la usucapin breve. No interesa la buena fe del sucesor, si esa calidad tena la
posesin del causante; puede aqul prescribir por diez aos, aunque sea de mala fe. Y no
podr hacerlo, aunque fuere de buena fe, si el autor era de mala fe.
En materia de usucapin larga ocupacin ocurre lo mismo. Solo que como no se
exige la buena fe, siempre prescribir a los 20 aos.
En la sucesin singular, las cosas cambian. Como el sucesor inicia una posesin
nueva, puede unirla a la de su antecesor. En la usucapin breve, slo pueden unirse
posesiones de buena fe.
Suspensin del curso de la prescripcin
El curso de la prescripcin puede detenerse en virtud de circunstancias que hacen que el
mismo deje de correr, pero apenas ellas desaparecen, la prescripcin se reanuda
computndose el tiempo anterior
Usucapin breve
El plazo de prescripcin se abrevia considerablemente en beneficio del poseedor que
cuenta con justo ttulo y buena fe: se trata de una usucapin breve o corta o decenal.
Consagrada en el art. 1898: El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo,
prescribe la propiedad por la posesin continua de 10 aos".
Esta prescripcin constituye una forma de consolidar una adquisicin ya hecha con justo
ttulo y buena fe, y slo con la posesin continuada a lo largo de 10 aos, quin adquiri
en tales condiciones, queda al abrigo de toda accin de reivindicacin.
El adquirente que cuenta con justo ttulo y buena fe, es titular de un derecho real
putativo, que puede hacer valer frente a todos menos frente al titular del derecho real
verdadero. Pasados los 10 aos, ste pierde definitivamente su derecho y con ello la
accin reivindicatoria. Se consolida tambin en forma definitiva la adquisicin del
poseedor, quin se convierte en titular del derecho real verdadero.
Requisitos especficos: justo ttulo y buena fe
JUSTO TITULO:
Art.1892: "El justo ttulo para la prescripcin es todo ttulo que tiene por objeto
transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas
para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana".
El justo ttulo ms usual es el contrato de compraventa, tambin la permuta, donacin,
aporte en sociedad, la dacin en pago y el legado.
Quedan excluidos los actos que se limitan a declarar derechos, ejemplo la locacin, el
comodato, etc. El boleto de compraventa no puede ser considerado jams como justo
ttulo, porque es fundamental el cumplimiento de las formas.
BUENA FE
"La buena fe requerida para la prescripcin, es la creencia sin duda alguna del
poseedor de ser el exclusivo seor de la cosa".
La buena fe exige una creencia plena y entera, la menor duda es excluyente de ella. La
buena fe se presume, esta presuncin es juris tantum.
Usucapion larga

"Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por

la posesin contina de 20 aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad
de ttulo y buena fe por parte del poseedor".
"Al que ha posedo durante 20 aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni
la falta de ttulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin". Cumplido el plazo de 20
aos quien ha posedo un inmueble con nimo de dueo y estando en posesin
adquiere el derecho real.
Accin declarativa de usucapion
Finalidad: Persigue el logro de una sentencia declarativa, que le permitir incorporar el
inmueble adquirido por usucapion al comercio jurdico.
Juicio anterior a la ley 14.159: el juicio no era contradictorio, ya que la demanda no
se diriga contra el propietario contra el que se haba usucapido. El poseedor ofreca
prueba, por lo general, testimonial, y en base a ella el juez fallaba, declarando adquirido el
dominio. Esta sentencia no haca cosa juzgada material, de modo que si el verdadero
propietario iniciaba una reivindicacin, el demandado no poda oponer la sentencia
declarativa obtenida. Estos ttulos creaban una gran inseguridad jurdica, era frecuente
ofrecer testigos falsos, en base a stos los jueces dictaban sentencia.
El juicio organizado por la ley 14.159: esta ley puso fin al procedimiento informativo,
estableciendo el juicio contencioso. Sin embargo, no justificaba contra quin deba
dirigirse la demanda, sino deba darse traslado a quien figuraba inscripto como propietario
en el registro de la propiedad.
En la demanda deban acompaarse: certificados regstrales en los que constara la
condicin jurdica del inmueble. Se admitan todos los medios de prueba, pero la sentencia
no poda fundarse exclusivamente en la testimonial.
Las principales crticas fueron:
No deca contra quien deba dirigirse la demanda
No contemplaba la posibilidad de que el inmueble estuviera registrado
Exiga la acreditacin del pago de los impuestos durante el lapso de posesin,
como los recibos se extienden a nombre del propietario, era imposible que se lo estuvieran
a nombre del usucapiente.
El rgimen procesal:
La accin de usucapin es declarativa y de naturaleza personal, se promueve ante el
juez competente y el proceso ser ordinario o sumario. En el escrito de demanda debe
acompaarse: el certificado registral y el plano de mensura, debe notificarse al propietario
o quien figure como tal en el registro inmobiliario, se admiten todos los medios de prueba,
hay dos importantes, la acreditacin del pago de impuestos y la testimonial. La
primera exterioriza el animus domini y la segunda acreditan la realizacin de actos
posesorios a lo largo de los aos.
En cuanto a la sentencia el juicio tiene carcter contradictorio, y hace cosa juzgada
material contra quienes han intervenido en el mismo. Este dominio se inscribe en le
registro de propiedad cancelando la inscripcin anterior.
La prescripcin en relacin a los derechos reales de goce o disfrute sobre cosa
ajena
Usufructo, uso y habitacin
Prescripcin extintiva del derecho personal

"La accin del usufructuario para entrar en el goce del usufructo se prescribe por 10
aos por el propietario de la cosa, sin necesidad de ttulo y buena fe". Esta norma
adolece serias fallas, como el usufructo es un derecho real que se ejerce por la posesin,
antes de la tradicin, no hay usufructuario.
Tiene un ttulo vlido que le da un derecho a la posesin y para obtenerla debe recurrir a
las vas legales, si se deja transcurrir 10 aos sin ejercerlas se opera la prescripcin
extintiva.
Prescripcin adquisitiva del derecho real
Art. 2152: "El usufructo se adquiere por prescripcin del goce de la cosa".
Los mismos ppios rigen para el uso y la habitacin (art. 2158).
Cuasi prescripcin extintiva del derecho real
Art. 2153: "El usufructo se pierde por el no uso por el trmino de 10 aos", se trata de una
suerte de prescripcin liberatoria denominada "no uso". Al extinguirse el usufructo, el
dominio vuelve a ser pleno o perfecto.
Servidumbres
De acuerdo con el art. 2162: slo las servidumbres continas y aparentes pueden
adquirirse por prescripcin, es necesario el transcurso de 20 aos para adquirir el derecho
real. Se ejercen determinados actos posesorios en el fundo sirviente. Tambin juega para
las servidumbres, la cuasi prescripcin extintiva, es decir, la extincin por el no uso durante
10 aos.