Anda di halaman 1dari 8

KECURANGAN BANK DALAM KREDIT KPR DAN TIPS CARA MENYIASATINYA. Part.

#1

Rumah adalah kebutuhan pokok setiap rumah tangga. Memiliki rumah yang layak
adalah idaman setiap orang. Mengingat harganya yang tinggi dan cenderung naik terus,
maka tidak banyak orang yg mampu membeli rumah secara cash.
Dari sisi itu kehadiran kredit KPR bank memang sangat membantu mempermudah
masyarakat membeli rumah secepatnya. Tapi benarkah bank sudah membantu kita?
Ternyata TIDAK! Yang terjadi disini justru kita diperas bank habis2an.
Coba sekali2 kita kritis menghitung jumlah kredit KPR bank tsb dg keuntungannya dlm
setahun. Pasti tidak masuk akal! Lalu bagaimana hal itu bisa terjadi? Nah, disinilah kita
akan bongkar bagaimana praktek lintah darat bank memeras konsumennya.
Bagaimana bank melakukan praktek lintah darat pd nasabahnya? Salah satunya adalah
dg melakukan kreasi terhadap bunga kredit.
Di awal penawaran kredit biasanya bank menawarkan bunga yang cukup kompetitif
(dibawah 9% pertahun). Biasanya untuk waktu 1-2 tahun awal. Sesuai perjanjian, pada
tahun2 sesudahnya bunga akan menyesuaikan bunga pasar. Tapi benarkah itu yg
terjadi?
Pada kenyataannya setelah tahun2 awal tsb, bank menetapkan bunga seenak perutnya
sendiri. Saat inilah konsumen mulai menemukan neraka dalam kehidupan
finansialnya. Banyak yg akhirnya tdk kuat membayar cicilan.
Seharusnya yg dijadikan patokan oleh bank sbg bunga pasar adalah BI Rate, tingkat
suku bunga yg ditetapkan BI. Dimana suku bunga kredit bank sewajarnya selisih 1% 3% lebih tinggi dari BI Rate. Itukah yg terjadi? TIDAK!. Sebagai contoh, saat BI Rate
ditetapkan oleh BI sebesar 6% setahun, banyak bank yg justru menetapkan bunga KPR
14% setahun! Sekali lagi kami sampaikan bahwa bunga seenak perut itu ditetapkan
setelah 1-2 tahun cicilan berlangsung.
Pd tahun2 awal bank menerapkan bunga yg relatif ringan. Bunga ringan inilah yg selalu
mereka promosikan di media. Dg keputusan sepihak dari pihak bank ini kami tidak
heran jika banyak masyarakat yang merasa terjebak karenanya. Tapi apa mau dikata,
mereka terpaksa pasrah karena tidak ingin kehilangan tempat berteduh untuk
keluarganya.
Kecurangan bank dlm KPR adalah pada proses perhitungan bunganya. Makin jelas
perilaku lintah darat bank disini! Metode baku perhitungan bunga di bank sesungguhnya
hanya ada dua: BUNGA EFEKTIF dan BUNGA FLAT.
BUNGA EFEKTIF adalah bunga yg harus dibayar setiap bulan, sesuai dg saldo pokok
pinjaman bulan sebelumnya. Dengan bunga efektif ini cicilan hutang kita setiap bulan
makin berkurang, seiring berkurangnya pokok pinjaman. Tapi rupanya bank enggan
menerapkan metode perhitungan bunga efektif tersebut karena dianggap kurang
menguntungkan.

BUNGA FLAT adalah bunga yg besarnya sama setiap bulan, karena dihitung dr
prosentasi bunga dikalikan pokok pinjaman awal. Bahasa sederhananya untuk bunga
flat ini adalah, kita membayar bunga berdasarkan besarnya pinjaman awal kita. Jadi
meskipun pokok pinjaman kita sudah berkurang banyak, tapi kita tetap harus membayar
bunga berdasarkan jumlah pinjaman awal.
Metode BUNGA FLAT ini sangat menguntungkan bank, karena memberi hasil bunga
berbunga buat perusahaan. Tapi krn dasarnya bank itu adalah bisnis lintah darat maka
Bunga Flat dianggap masih kurang memeras nasabah.
Maka untuk memuaskan nafsu serakahnya dimodifikasilah perhitungan bunga diatas
menjadi METODE ANUITAS.
METODE ANUITAS ini mirip dg Bunga Flat yg kejam itu, hanya saja berkat kejeniusan
mereka jadi jauh lebih kejam lagi! Sama seperti Bunga Flat, dlm Metode Anuitas
nasabah membayar cicilan dlm jumlah tetap berdasar besarnya pinjaman awal. Tp dlm
metode Anuitas, mereka membuat secara sepihak metode pengurangan pokok yg
sangat merugikan nasabah. Dalam metode Anuitas, cicilan awal lebih banyak
diperuntukkan buat bunga. Sangat sedikit mengurangi pokok pinjaman.
Sebagai gambaran, jika kita pinjam 200 juta ke bank dg bunga 10% setahun untuk
masa 15 tahun...Maka cicilan bunga yg harus kita bayarkan tiap bulan adalah Rp
1.660.000, pokoknya sebesar Rp 1.11.000. Total cicilan Rp 2.771.000. Saat memasuki
tahun keenam atau bulan ke 72, maka kita sudah menyetor pada bank sebesar Rp
199.500.000. Pokok yang sudah kita bayarkan adalah sebesar Rp 80.000.000. Tapi
benarkah hutang kita sudah berkurang 80 juta? TIDAK!
Berkat metode Anuitas tadi hutang kita ternyata hanya sedikit berkurang! Jadi metode
anuitas ini sangat2 menguntungkan bank. Bagi yang sudah mengambil KPR, silahkan
sekali2 tanya kpd pihak bank perihal berapa sisa hutang anda. Saat hendak melunasi
hutang di tengah jalan maka kita harus menerima bahwa ternyata sisa hutang kita tdk
jauh beda dr awal.
Metode anuitas ini adalah strategi serakah bank untuk menjaga agar nasabah tidak
melunasi hutangnya sebelum waktunya. Metode ini jelas2 membuat nasabah menjadi
tawanan hidup pihak bank. Mau tidak mau kita harus berhutang jangka panjang.
Pihak BI sebagai pemegang otoritas sepertinya tidak berdaya terhadap praktek culas
bank2 dibawah pengawasannya ini. Lalu siapa yang akan membela kepentingan
masyarakat sebagai konsumen KPR? Tampaknya tidak ada.
Oleh karena itu kami akan memberikan pemberdayaan kpd masyarakat untuk mampu
melawan kesewenang2an bank ini. Kita tidak perlu cengeng menggantungkan nasib
kita pada pihak lain (pemerintah sekalipun).

Inilah saatnya kita bangkit memperjuangkan nasib kita sendiri. Jika bukan kita sendiri
siapa lagi?
Bagaimana cara menghadapi sikap keserakahan bank dan bagaimana mengalahkan
mereka secara cerdas? Bagaimana caranya agar saat kita mengalami kesulitan
finansiil, rumah kita tidak disita oleh bank?
KECURANGAN BANK DALAM KREDIT KPR DAN TIPS CARA MENYIASATINYA Part. #2

Sesungguhnya dalam kredit KPR itu ada dua masalah utama yg sangat merugikan
konsumen, yaitu :
Perhitungan bunga dengan Metode Anuitas. Dgn metode ini bank dapat mengeruk
untung yg sebesar2nya...Sementara nasabah disedot habis darahnya. Mengapa
demikian? Karena nasabah dipaksa menjalani kredit utk jangka panjang.
Pada saat nasabah ingin melunasi hutangnya di tengah jalan, nasabah bakal terkejut
menemukan bhw hutangnya ternyata hanya berkurang sedikit. Rupanya bank secara
sepihak memberlakukan Rumus Jenius mereka dimana sampai waktu tertentu
nasabah hanya bayar bunga saja.
Bagi yg masih bingung mengenai metode anuitas ini, kami akan beri gambaran sbb :
Saat bank menyetujui kredit seorang nasabah, maka mrk sudah membuat perhitungan
hingga akhir masa kredit.
Jika kredit berlaku utk 15 tahun, maka bank sudah menghitung berapa pemasukan yg
akan mereka peroleh selama masa itu.
Pemasukan itu terdiri dari bunga + pokok (diluar provisi, administrasi, fee asuransi, fee
notaris, dll).
Pemasukan dr bunga selama 15 tahun inilah yg kemudian dikonversikan oleh pihak
bank dlm skema cicilan nasabahnya. Jadi cicilan pokok + bunga nasabah itu
dimodifikasi sedemikian rupa sehingga untuk masa tertentu nasabah hanya dianggap
bayar bunga saja. Meski ada pengurangan pokok hutang tapi nilainya tidak sebanding
dgn jumlah cicilan pokok yg kita setorkan.
Metode Anuitas ini sungguh kejam. Bank yang seharusnya menjadi lembaga
intermediasi kini tidak lebih dari Lintah Darat Legal". Sistem bunga anuitas ini sungguh
tidak layak dipraktekan di bumi Indonesia karena bertentangan dgn Pancasila dan UUD
45.
Sebagai tambahan, dalam akad kredit biasanya sdh ditetapkan nilai Penalty yg hrs
dibayar nasabah saat melakukan pelunasan di tengah jalan.
Artinya pihak bank sudah mengantisipasi resiko hilangnya prediksi keuntungan jika

terjadi pelunasan di tengah jalan. Artinya pula bahwa pelunasan di tengah jalan adalah
hak konsumen. Lalu mengapa dihalang-halangi oleh bank dgn metode anuitas tsb?
Jadi alasan bank bahwa metode anuitas utk mengantisipasi kerugian tidaklah tepat.
Semata2 karena unsur keserakahan. Apabila BI tidak melarang Metode Anuitas yg
bertentangan dg Pancasila dan UUD 45 itu, lalu kpd siapa rakyat mengeluh? Kami
penasaran apakah masyarakat bisa mengajukan tuntutan pelarangan Metode Anuitas
ke MK? @mohmahfudmd.
Sebagaimana yg selalu kami sarankan. Jika tidak ingin kecewa janganlah bergantung
pada BI atau Pemerintah. Baiknya kita sendiri mencari cara untuk mengakali dan bila
perlu mengalahkan sistem yg merugikan kita tsb.
Bagaimana caranya mengalahkan sistem anuitas? Sepertinya tidak ada tapi sedikit
menyiasatinya mungkin kita bisa!
Untuk menyiasati sistem anuitas kita bisa lakukan Pelunasan Sebagian. Sering2lah
melakukan pelunasan sebagian ini. Pelunasan sebagian adalah pengurangan
sebagian hutang pokok yg bisa kita lakukan saat kita memiliki uang lebih.
Dengan sering melakukan pelunasan sebagian maka cicilan kita juga akan berkurang
seiring dg berkurangnya hutang pokok. Tapi ingat, bank itu licik. Jadi mereka sudah
mengantisipasinya dg melakukan berbagai pembatasan2.
Sebagai contoh B*N menerapkan aturan licik yg hanya akan mengurangi hutang pokok
kita pd akhir tahun. Jadi jika kita lakukan pelunasan sebagian di bulan2 sebelum
desember, maka hutang pokok kita baru akan dikurangkan di akhir tahun. Sebelum
masuk tahun buku berikutnya, cicilan kita masih tetap sama, meski kita sudah
mengurangi pokok hutang.
Lihatlah betapa bank pemerintahpun melakukan kelicikan yg luar biasa spt itu
@iskan_dahlan.
Menghadapi peraturan seperti ini, satu2nya cara adalah dg melakukan pelunasan
sebagian di akhir tahun. Jangan sebelumnya!
Ada juga bank yg membatasi kesempatan Pelunasan Sebagian hanya 2 kali setahun.
Contohnya adalah Bank Per**ta.
Nah, untuk kasus spt ini kita lakukan pengumpulan dana dulu baru kita lakukan
pelunasan sebagian (maks 2x setahun). Jika kita rajin melakukan pelunasan sebagian
ini, maka hutang kita akan lunas jauh lebih cepat dibanding cara cicilan biasa.
Memang cara ini membutuhkan kedisiplinan menabung. Tapi lebih baik mempercepat
melunasi hutang kita pd bank.

5
KECURANGAN BANK DALAM KREDIT KPR DAN TIPS CARA MENYIASATINYA. Part. #3
(end)

Hal berikutnya yang juga sangat memberatkan nasabah dalam KPR adalah: Kenaikan
Suku Bunga Yang Jauh Melampaui Bunga Pasar. Persoalan ini juga menjadi keluhan
utama nasabah KPR. Seringkali ekonomi mereka morat-marit karena faktor ini.
Saat kita ambil KPR biasanya bank memberikan bunga promo selama 1-3 tahun awal.
Bunga awal inilah yg dipromosikan besar2an di media. Setelah melewati masa grace
period ini sewajarnya jika bank menerapkan bunga pasar kpd nasabahnya.
Tapi sekali lagi akibat keserakahan bank maka bukan bunga pasar yg diterapkan tetapi
bunga suka-suka bank. Sebagai bukti, bagi mereka yg ambil KPR seblm 2011 adakah
cicilan mereka turun saat ini? Pdhl saat ini bunga pasar jauh lebih rendah.
Yang terjadi justru sebaliknya, alih2 bunga turun sesuai bunga pasar malah melambung
tinggi secara ilegal. Akibatnya banyak masyarakat yg frustasi dibuatnya. Betapa tidak,
kewajiban cicilan mereka tiba2 membengkak.
Sebagai ilustrasi, seorang nasabah yg ambil KPR dg nilai kredit Rp 300 juta selama 15
tahun dgn bunga promo 8% setahun maka :
Cicilan bunga Rp 2.000.000, cicilan pokok Rp 1.666.667. Total cicilan tiap bulan = Rp
3.666.667.
Saat habis masa bulan madu seharusnya cicilannya tidak banyak berubah karena
bunga pasar justru sedang turun. Namun apa yg terjadi? Pada umumnya bank secara
sepihak menaikkan bunga KPR mjd 13% - 15% setahun. Anggap saja nasabah dikenai
bunga 14% setahun maka cicilan yg sebelumnya Rp 3.666.6667 menjadi Rp 5.166.667.
Maknyuuss!!
Nasabah yg kebingungan dan panik biasanya akan menghubungi bank. Dan bisa kami
pastikan pasti akan pulang dg kecewa!
Berbagai dalih akan diberikan pihak bank seperti, bunga selama masa promo itu mrk
katakan sebagai kerugian pihak bank. Oleh karenanya bunga saat ini adalah untuk
mengembalikan kerugian bank tsb. Alasan yang sungguh tidak masuk akal.
Perlu dipahami, bahkan bunga selama masa promo pun bank sudah untung krn masih
diatas bunga deposito atau BI Rate. Ada juga alasan bahwa bunga tinggi tsb adalah
sebagai kompensasi resiko bank. Makin tidak masuk akal penjelasan ini.
Apakah bank lupa bahwa KPR itu adalah pinjaman dengan Agunan? Bukankah
collateral/jaminan itu mengantisipasi masalah resiko?. Jadi bunga itu selalu kaitannya
dengan keuntungan, sama sekali tidak berhubungan dengan resiko.
Ada pula alasan arogan pihak bank yg justru menyalahkan kita yg tidak mengkritisi

perjanjian kredit sejak awal. Mengapa dulu2 setuju tanda tangan perjanjian?
Pertanyaannya, sejak kapan bank memberi kesempatan kita mempelajari perjanjian?
Pernahkah ada nasabah yg diberi draft perjanjian sehari sebelum akad kredit?
Selamanya selalu mendadak bukan?
Bagaimana kita bisa mengkritisi perjanjian dalam waktu yg sangat mendesak tsb?
Bukankah memang tujuan bank supaya kita tidak kritis? Bagaimana kita bisa
mengkritisi perjanjian dalam waktu yg sangat mendesak tsb? Bukankah memang tujuan
bank supaya kita tidak kritis? Bagaimana kita bisa mengkritisi perjanjian dalam waktu yg
sangat mendesak tsb? Bukankah memang tujuan bank supaya kita tidak kritis?
Intinya bank akan menggunakan segala dalih & cara untuk membenarkan
keserakahannya. Lalu apa yg bisa kita perbuat? Berikut adalah cara jitu untuk
memaksa bank menurunkan suku bunga KPR-nya :
Untuk diketahui, pada akad kredit kita seharusnya ada klausul yg mengatur perihal
bunga ini. Harus jelas tercantum disana bahwa setelah masa tertentu yg ditetapkan
maka bunga akan menyesuaikan dengan bunga pasar. Apabila yg tercantum dlm
perjanjian adalah bahwa bank berhak menaikkan bunga sesuai kebijakan sepihak
mereka maka...
Telah terjadi pelanggaran hukum pada perjanjian tersebut. Dan oleh karenanya
perjanjian harus dianggap batal demi hukum.
Krn hubungan kredit adalah hubungan kotraktual, maka harus memenuhi Pasal 1320
KUHPer mengenai syarat2 sah sebuah perjanjian, al :
SEPAKAT : dalam kontrak ada PERASAAN RELA ATAU IKHLAS diantara pihak pihak
yg terlibat dalam perjanjian tersebut.
Selanjutnya kesepakatan dinyatakan tidak ada bila adanya suatu penipuan, kesalahan,
paksaan, dan penyalahgunaan keadaan.
SUATU HAL TERTENTU : Artinya dlm membuat perjanjian, apa yg diperjanjikan harus
jelas sehingga hak & kewajiban para pihak bs ditetapkan.
SUATU SEBAB YG HALAL : Berarti perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan
dengan Undang-Undang, Ketertiban Umum & Kesusilaan.
Dilihat dari ketentuan diatas saja, perjanjian kredit KPR sudah tidak sesuai hukum. Jadi
bisa dianggap tidak lagi mengikat. Tapi dalam prakteknya pihak bank melakukan
penyalahgunaan keadaan. Dlm konteks perjanjian KPR konsumen berada pada posisi
lemah. Pihak bank menerapkan kebijakan Take it or leave it, gelem ngene ra gelem yo
wis! Konsumen ditempatkan pada posisi harus mau!
Dalam hal kenaikan bunga yg besarannya ditetapkan sepihak oleh bank, sudah

melanggar azas kejelasan dalam suatu perjanjian. Masih banyak lagi pelanggaran2 yg
dilakukan dlm pembuatan perjanjian kredit KPR yg membawa kita pada satu
kesimpulan
:
Perjanjian KPR tidak lagi mengikat debitur karena melanggar UU. Oleh karenanya
perjanjian
tersebut
tidak
bisa
lagi
dijadikan
pegangan
para
pihak.
Jadi kalau kalau ada pihak bank yg berargumen bahwa kita terikat perjanjian, maka
sekarang kita boleh tertawa
Dari sisi perjanjian kita sudah tahu sekarang bahwa posisi bank sesungguhnya sangat
lemah. Justru posisi nasabahlah yang kuat. Oleh karenanya saat bunga KPR kita
dinaikkan secara semena2 & tidak masuk akal maka inilah yg harus kita lakukan:
Datangi atau telpon pihak bank, sampaikan dgn tegas & sungguh2 bahwa kita berhenti
bayar cicilan jika bunga tidak realistis!
Loh, tapi nanti rumah kita disita dong? Tenang, tidak akan ada penyitaan apapun. Itu
hanya gertak sambal bank saja..
Yang berhak melakukan eksekusi adalah Pengadilan melalui Prosedur Lelang. Bank
atau pihak manapun dilarang keras melakukan penyitaan.
Bahkan dlm kasus KPR dimana kita menjaminkan rumah kita (sertifikat), bank tetap
tidak boleh melakukan penyitaan. Apabila ada bank yang sampai berani melakukan
penyitaan, maka mereka bisa kena Kasus Perampasan. Pasal 368, 365 dan 335.
Untuk sampai ke proses lelang tersebut butuh waktu yang tidak sebentar & banyak
kerugian yg harus ditanggung bank.
Hal yg paling berat yg mungkin kita alami saat berhenti bayar adalah rumah kita akan
ditulisi: Rumah ini dalam pengawasan bank X.
Tapi kita perlu paham bahwa sesungguhnya bank sama sekali tdk berhak melakukan
hal itu. Rumah kita masih resmi atas nama kita.
Sampaikan saja pada pihak bank : Jika berani melanggar hukum dengan memasang
apapun pada rumah kita maka kita akan tuntut mereka!
Sesuai dengan nama yg tertera di sertifikat.
Sebelum sampai proses lelang dilakukan, maka rumah kita masih sah menjadi milik
kita. Tidak ada satu pihak pun yg boleh mencoret2 atau menempeli sesuatu di properti
miliki kita itu tanpa seijin kita!..

Yang sering jadi masalah justru sikap toleran kita yg membiarkan pihak bank
melakukan hal2 yg diluar wewenangnya.
Lalu apakah rumah kita bisa sampai dilelang betulan? Nah disinilah seninya.
Kemampuan negosiasi kita sangat berperan atas nasib kita..
Kunci bernegosiasi : Saat kita takut kalah maka kita akan selalu mengalah. Saat kita
tidak takut kalah maka kita sering menang.
Bagi pihak bank, jauh lebih merugikan jika kreditnya sampai ada yg macet. Tapi disisi
lain mereka juga tahu kita takut kehilangan rumah.
Kami ingatkan sekali lagi bahwa bersikap ragu2 hanya akan menggagalkan usaha kita.
Bersikap berani atau jangan lakukan sama sekali!
Oleh karenanya, bersikaplah nothing to lose maka kita akan memaksa bank berpikir
realistis.
Pertimbangannya seperti ini : Kira2 lebih rasional mana bagi pihak bank, menurunkan
bunga atau membiarkan kredit lancarnya jadi macet? Mengingat kita sudah tahu kartu
mereka bahwa bank tidak boleh melakukan apapun terhadap rumah kita. Setiap
ancaman mereka bisa kita patahkan. Maka bank tidak punya pilihan lain selain
berkompromi dengan kita.
Bagi mereka yg betul2 takut kehilangan rumahnya dlm proses nego yg alot ini, kami
beri sedikit tips.
Jangan biarkan cicilan anda nunggak terlalu lama! Setidaknya setiap 3 bulan sekali
anda setor cicilan ke bank dalam jumlah berapapun!
Mintalah bukti setiap kali melakukan pembayaran. Dgn cara ini kredit anda tidak bisa
dikatakan sebagai kredit yg macet total. Dgn cara tersebut kita juga membuktikan
bahwa kita masih memiliki itikad baik membayar. Oleh karenanya rumah kita tidak bisa
dilelang!
Cara diatas akan sangat merugikan bank tapi di satu sisi mereka tidak punya alasan
hukum utk melelang rumah kita.
Semakin besar nilai hutang kita pada pihak bank, semakin besar pula daya tawar kita,
mengingat resiko bank jg semakin besar. Kami sudah berhasil melakukan cara ini. KPR
yg bunganya naik menjadi 14% berhasil kami turunkan menjadi 9%.
Dengan membaca kultwit ini maka sekarang kita bukanlah lagi nasabah yg bisa selalu
dikorbankan.

Anda mungkin juga menyukai