Anda di halaman 1dari 10

1.

Analisis Rencana Kota


a. Rencana Peruntukan Lahan
Pembangunan yang dizinkan pada lokasi tapak adalah R.7 atau Perumahan Vertikal.
Zona Perumahan Vertikal adalah zona yang diperuntukan sebagai hunian susun yang
dilengkapi dengan fasilitas bersama dan ruang terbuka hijau serta dijabarkan ke dalam sub
zona rumah susun dan rumah susun umum dengan KDB diatas 30%. Namun karena studi
yang dilakukan adalah studi highest and best use, yaitu studi untuk mencari fungsi lahan
terbaik, maka studi ini tidak dibatasi oleh RDTR.

Gambar Peta RDTR dan Peraturan Zonasi Kelurahan Senayan 2014-2030


Sumber: Peta RDTR dan Peraturan Zonasi Kebayoran Baru 2014-2030
Dapat dilihat pada tersebut bahwa disekitar tapak merupakan rencana penggunaan
lahan yang bersifat kegiatan komersial dan pemerintahan yang merupakan keduanya terkait
aktifitas pekerjaan. Sehingga kedepannya ada peluang untuk mengembangkan lahan fungsi
hunian yang dapat menyerap tenaga kerja dari beberapa fungsi lahan komersial tersebut.

Jika lahan sebagai objek studi masih direncanakan sebagai fungsi apartemen, maka hal ini
belum terlalu bertentangan dengan RDTR yang direncanakan berfungsi hunian namun
spesifik ke penggunaan lahan sebagai rumah susun vertikal.
b. Rencana Intensitas Lahan
Berdasarkan RDTR Zonasi DKI Jakarta, lokasi yang dijadikan sebagai objek
studi memiliki:

Koefisien Dasar Bangunan 40%


Koefisien Lantai Bangunan 4,5
Ketinggian Bangunan 25 lantai
Koefisien Dasar Hijau 30%

Luas lahan yang menjadi objek studi memiliki luas 10.328 m2. KDB lahan
tersebut adalah 40% maka luas tapak yang diizinkan adalah 10.328 m2 x 40% =
4.131 m2. Sedangkan tinggi maksimal adalah 25 lantai, maka luas 4.131 m2 x 25 =
103.280 m2. Sedangkan KLB tapak tersebut adalah 4,5 , jika luas lahan 10.328 m2
maka luas bangunan yang dizinkan berdasarkan KLB adalah 4,5 x 10.328 m2.
Sehingga didapatkan hasil luas bangunan maksimal yang boleh dibangun adalah
46.476 m2. Luasan yang 103.280 m2 itu tidak dapat dipakai karena luas tersebut
melanggar ketentuan KLB. Karena setelah diproyeksikan, 103.280 m2 melebihi
46.476 m2. Jika luas bangunan per lantai adalah 4.131 m2, maka tinggi maksimal
adalah 11 lantai. Namun tinggi maksimal masih tetap 25 lantai. Jika ingin
membangun bangunan 25 lantai, maka luas lantai bangunan per lantai harus
diperkecil menjadi maksimal adalah 1.859 m2.
Sedangkan untuk Koefisien Dasar Hijau adalah 30% yang berarti dari lahan
tapak tersebut diwajibkan luas sebesar 3.098,4 m2 untuk hijau. Angka tersebut tidak
boleh didirikan bangunan, area tutupan lahan, atau misalnya lahan parkir. Jika ingin
membangun lahan parkir di luar bangunan, maka tidak boleh mengambil bagian dari
luas yang dijadikan KDH tersebut.
c. Rencana Jaringan Jalan, ROW, dan Fasilitas Transportasi
Dalam hal untuk mempermudah aksesibilitas masyarakatnya dalam
beraktifitas, terutama untuk di Kecamatan Kebayoran Baru itu sendiri, pemerintah
telah merencanakan beberapa hal terkait rencana jaringan jalan dan fasilitas
transportasi yang semuanya tercantum pada Peta Rencana Prasarana Pergerakan.
Pada awal tahun 2019, proyek Mass Rapit Transit (MRT) atau adalah sebuah sistem
transportasi transit cepat yang sedang dibangun di Jakarta dijadwalkan akan selesai.

Rute jalur tranpostasi masal kereta yang dapat mengangkut jumlah penumpang
yang besar ini akan melewati Jl. Jendral Sudirman dan salah stasiunnya tepat
berada di pintu masuk menuju kawasan SCBD. Hal tersebut dapat dilihat pada
gambar peta berikut ini.

Gambar Peta Rencana Prasarana Pergerakan Kecamatan Senayan 2014-2030


Sumber: RDTR dan Peraturan Zonasi Kecamatan Kebayoran Baru 2014-2030
Pada Peta RDTR dan Peraturan Zonasi Kelurahan Senayan yang
sebelumnya, lokasi tapak yang menjadi objek studi diberikan garis miring. Hal ini
berartikan bahwa suatu saat peraturan KLB dapat berubah dan hal ini bersinergi
dengan ketersediaan fasilitas transportasi MRT yang direncakan oleh pemerintah.
Apabila transportasi masal tersebut telah tersedia maka ada peningkatan
aksesibilitas sehingga KLB dapat ditingkatkan karena dianggap daerah disekitar
akan lebih mampu menerima pergerakan lebih banyak.
Didalam Kawasan SCBD, rencana jaringan jalannya adalah berhirarki
kolektor, namun hanya memiliki lebar badan jalan sebesar 8 m dan merupakan jalan

satu arah dengan 3 lajur. Jalan di dalam kawasan tersebut kondisinya sangat baik
dan telah tersedia jalan untuk pejalan kaki yang mana ini merupakan kemudahan
bagi pejalan kaki dan menjadi nilai tambah bagi kawasan ini.
d. Rencana Utilitas
Beberapa utilitas telah dibangun dengan baik untuk di Kawasan SCBD,
beberapa diantaranya seperti:
1. Telah terintegrasi dengan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL):
Penyediaan sarana pengelolaan air limbah sistem perpiaan atau sistem
terpusat untuk mengatasi masalah pencemaran air tanah dan permukaan
di wilayah Provinsi DKI Jakarta. Setiap bangunan yang berada di daerah
yang sudah terpasang pipa air limbah wajib membuang limbahnya ke
pipa tersebut melalui pipa sambungan persil. Kawasan SCBD telah
terintegrasi dengan IPAL milik PD PAL Jaya yang terpusat di Waduk
Setiabudi.

Gambar IPAL Waduk Setia Budi


Sumber: PD PAL Jaya
2. Jaringan Listrik Bawah Tanah. Kawasan SCBD telah mendapatkan
jaringan listrik dari PLN dan jaringan listrik tersebut berada dibawah
tanah. Sehingga jalan di kawasan tersebut memiliki view yang bagus
dengan tidak adanya sistem kelistrikan yang berada diatas jalan. PT. PLN
Distribusi Jakarta Raya juga telah menargetkan bahwa setiap tempat di
DKI Jakarta dan sekitarnya akan ditingkatkan keandalan listriknya.
Khususnya di kawasan Bisnis seperti SBCB diharapkan tidak pernah
padam.
e. Rencana Kepadatan Penduduk

Kecamatan Kebayoran Baru memiliki luas area administratif 1.258 ha.


Berdasarkan RDTR Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru direncanakan
memiliki jumlah penduduk 182.610 jiwa atau sama dengan 145 jiwa/ha pada tahun
2030. Sedangkan saat ini penduduk di kecamatan tersebut telah mencapai 143.348
jiwa atau sama dengan 114 jiwa/ha. Sehingga masih ada selisih 39.262 jiwa.
Berdasarkan proyeksi penduduk tersebut maka laju pertumbuhan pendudukan
maksimal adalah 2.804 jiwa atau sama dengan 7,14% per tahun. Kepadatan
penduduk 114 jiwa/ha adalah termasuk kedalam klasifikasi kepadatan penduduk
rendah dibawah 150 jiwa/ha.
2. Analisis Ancaman Bencana Alam
Di sekitar kawasan SCBD tidak ada titik rawan banjir seperti yang dapat dilihat pada
Gambar Persebaran Titik Rawan Banjir 2016 di Sekitar Kawasan SCBD. Ada beberapa titik
banjir namun titik tersebut berada cukup jauh dari kawasan tersebut. Kawasan SCBD
terutama di Kawasan Bisnis Jalan Jendral Sudirman sudah memiliki sistem pemipaan yang
baik sehingga kawasan tersebut cukup aman dari bencana banjir.

Gambar Persebaran Titik Rawan Banjir Sekitar Kawasan SCBD 2016


Sumber: Badan Penanggulanagan Bencana Daerah DKI Jakarta
3. Analisis Tren Pengembangan Kota

Jakarta Selatan merupakan salah satu kota favorit pengembang dalam membangun.
Hal ini karena kota ini memiliki akses yang baik menuju pusat kota Jakarta, baik kendaraan
pribadi, kereta commuter line maupun angkotan umum lainnya. Kota tersebut memiliki
pesona yang baik di sektor properti. Meski lahan sudah terbatas, namun nyatanya
pembangunan hunian vertikal, retail, perkantoran, dan hotel masih mudah ditemukan.
Di Kota Jakarta Selatan itu sendiri paling tidak sudah hampir terdapat 300 Gedung
Perkantoran, 60 Retail, 72 hotel, dan 186 apartemen. Gedung perkantoran merupakan
bangunan yang paling dominan di Jakarta Selatan. Sebagaimana yang dilihat pada gambar
Peta Persebaran Properti di Sekitar SCBD dibawah ini.

Gambar Peta Persebaran Properti di Sekitar SCBD


Sumber: Hasil Olah Kelompok
Hal ini juga berbanding lurus dengan pembangunan properti 5 tahun terakhir di Kota
Jakarta Selatan. Bahwa terdapat 18 proyek perkantoran telah dibangun, sedangkan untuk
retail hanya 6 bangunan, apartemen juga 6 bangunan, dan hotel juga 6 bangunan untuk
kawasan di sekitar SCBD. Jika dibuat menjadi diagram maka didapatkan gedung
perkantoran adalah pembangunan terbanyak dalam waktu 5 tahun terakhir yaitu sekitar
50%.

Jumlah Properti Dibangun 5 Tahun Terakhir

17%
17%

50%

Perkantoran
Retail
Apartemen
Hotel

17%

Diagram Persentase Pembangunan Properti di Sekitar SCBD 5 Tahun Terakhir


Sumber: Hasil Olah Kelompok
Koridor sepanjang Jl. Jenderal Sudirman, Jakarta adalah area yang menjadi
sasaran pengembang untuk membangun menara perkantoran. Meski memang
perekononomian Indonesia sedang mengalami perlambatan.

Persentase Kantor Dibangun Berdasarkan Kelas 5 Tahun Terkahir

17%
Kelas A

Kelas B

83%

Diagram Pembangunan Kantor di Sekitar SCBD 5 Tahun Terakhir


Sumber: Hasil Olah Kelompok

Dalam waktu 5 tahun terakhir, di sekitar kawaan CBD Jl. Jenderal Sudirman
yang merupakan prime area pusat kegiatan Jakarta Selatan, terjadi banyak

proyek pembangunan perkantoran, diantaranya adalah 17% untuk perkantoran


berkelas A dan 83% untuk perkantoran berkelas B. Konsultan Properti Colliers
Internasional Indonesia mengatakan bahwa wilayah Sudirman masih memiliki
daya tarik yang kuat bagi pengembang dan pemilik lahan untuk
mengembangkan properti. Belum lagi sedang ada proyek MRT yang sedang
berjalan di sepanjang Jl. Jenderal Sudirman dan pemerintah berencana menaikan
KLB untuk sejumlah area di sekitar jalur MRT. Sehingga bangunan disekitar
proyek tersebut dapat diizinkan dibangun lebih tinggi dan lebih besar.
Tabel Pembangunan Perkantoran di Sekitar SCBD 5 Tahun Terakhir
N
o

Nama

18 Parc Tower C

Office 8

18 Parc Tower B

18 Parc Tower E

18 Parc Tower A

Life Tower

International
Financial Center
2

Satrio Tower

Oleos 2

1
0

Sahid Sudirman
Center

Kel
as

Jenis

Status

Tahun
Operas
i

Setiabudi

Lease

Operation

2012

Kebayoran
Baru

Strata

Operation

2012

Setiabudi

Lease

Operation

2013

Setiabudi

Lease

Operation

2013

Setiabudi

Strata

Operation

2013

Setiabudi

Lease

Operation

2014

Setiabudi

Lease

Operation

2015

Setiabudi

Lease

Operation

2015

Setiabudi

Lease

Operation

2015

Jl. Jend.
Sudirman

Setiabudi

Strata
&
Lease

Operation

2015

Jl. Jend.
Sudirman

Setiabudi

Lease

Operation

2016

Setiabudi

Lease

Operation

2016

Setiabudi

Lease

Operation

2016

Setiabudi

Strata

Operation

2016

Operation

2016

Operation

2016

Alamat
Jl. Jend.
Sudirman
SCBD, Jl.
Jend
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman

Area
(Kecamat
an)

1
2
1
3
1
4

Capital Place
Office Tower @
ST Regis
South Quarter
Tower 2
South Quarter
Tower 3
South Quarter
Tower 1

1
5

Metropoltan
tower

Jl. Jend.
Sudirman

Setiabudi

1
6

18 office park

Jl. Jend.
Sudirman

Setiabudi

1
1

Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman
Jl. Jend.
Sudirman

Strata
&
Lease
Strata
&
Lease

1
7

Green Kosmo
Mansion Tower

1
8

Prosperity
Tower @ District
8

Jl. Jend.
Sudirman

Setiabudi

Strata
&
Lease

Operation

2016

Kebayoran
Baru

Strata

Under
Constructio
n

2017

Sumber: Hasil Olah Kelompok

Tabel Pembangunan Apartemen di Sekitar SCBD 5 Tahun Terakhir


N
o
1
2
3
4
5
6

Nama Proyek
Apartment
The H Tower
Ambassade
Residence
Residence 8
Senopati
Kintamani
Residence

Lokasi
Jl. HR Rasuna Said Kav. 20
Jl. Denpasar Raya Kav 5-7,
Kuningan
Jl. Senopati Raya No 8B

Senopati Suites
Raffles Jakarta

Jl. Prapanca Raya


Jl. Senopati No. 41,
Kebayoran Baru
Satrio

Status
Pengembanga
n
Operation

Tahun
Beroperasi
2011

Operation

2014

Operation

2014

Operation

2015

Operation

2015

Operation

2016

Sumber: Hasil Olah Kelompok


Tabel Pembangunan Retail di Sekitar SCBD 5 Tahun Terakhir
N
o

Nama

Alamat

Area

Jeni
s

Tahun
Pembanguna
n

Tahun
Operasi

Epicentrum
Walk

Jl. HR Rasuna Said

Setiabudi

Lea
se

2009

2010

Kuningan
City

Setiabudi

Lea
se

2009

2011

Kota
Kasablanka

Setiabudi

Lea
se

2010

2012

Kebayoran
Baru

Lea
se

2011

2013

Jl. Prof. DR. Satrio


Kav 3-5

Setiabudi

Lea
se

2013

2013

Jl. Metro Pondok


Indah

Kebayoran
Baru

Lea
se

2017

2018

4
5
6

Senayan
Park Centre
Lotte
Shoping
Avanue
Plaza
Senayan

Karet Kuningan,
Jakarta
Selatan, Indonesia
Menteng Dalam,
Tebet, Jakarta
Selatan

Sumber: Hasil Olah Kelompok


Tabel Pembangunan Hotel di Sekitar SCBD 5 Tahun Terakhir

No
.

Nama Proyek
Hotel

Binta
ng

Lokasi

Status

Tahun
Beroperasi

Grand Sahid Jaya

Jl. Jendral Sudirman Kav


86

Operatio
n

2010

Prasada Mansion

Jl. Komando Raya No. 6

Operatio
n

2010

Blessing
Residence

Jl. Komando Raya

Operatio
n

2010

The Grove Suites

Kuningan

Operatio
n

2015

Hotel JS Luwansa

Rasuna Said

Operatio
n

2013

Avissa Suites

Kuningan

Operatio
n

2013

Sumber: Hasil Olah Kelompok