Anda di halaman 1dari 19

9

BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1. Pengertian Studi Kelayakan Bisnis
Menurut Kasmir dan Jakfar (2012, p7) studi kelayakan bisnis adalah suatu
kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan atau usaha
yang akan dijalankan,untuk menentukan layak atau tidaknya suatu bisnis
dijalankan.
Kasmir dan Jakfar (2010,p4) dalam bukunya berjudul Studi Kelayakan
Bisnis

menggunakan

teori

William

F.S.

Investasi

diartikan

sebagai

mengorbankan dollar sekarang untuk dollar di masa yang akan datang. Dari
pengertian ini terkandung 2 (dua) atribut penting di dalam investasi yaitu adanya
resiko dan tenggang waktu. Mengorbankan uang artinya menanamkan sejumlah
dana dalam suatu usaha saat sekarang atau saat investasi dimulai. Kemudian
mengharapkan pengembalian investasi dengan disertai tingkat keuntungan yang
diharapkan di masa yang akan datang. Pengorbanan sekarang mengandung suatu
kepastian

bahwa

uang

yang

digunakan

untuk

investasi

sudah

pasti

dikeluarkan.Sedangkan hasil di masa yang akan datang bersifat tidak pasti.


Menurut Landis dan Christoper (2013), Studi kelayakan biasanya diarahkan
pada pekerjaan yang semuanya akan berlangsung secara sekaligus, tetapi
memiliki beberapa kompleksitas atau ketidakpastian.
2.1.1. Manfaat Studi Kelayakan Bisnis
Paling tidak ada lima tujuan mengapa sebelum suatu usaha atau bisnis
dijalankan perlu dilakukan studi kelayakan (Kasmir
Jakfar,2012,p13),yaitu:
2.1.2. Menghindari Resiko Kerugian
Untuk mengatasi resiko kerugian di masa yang akan datang ada
semacam kondisi kepastian. Kondisi ini ada yang dapat diramalkan akan
terjadi atau memang dengan sendirinya terjadi tanpa dapat diramalkan.
Dalam hal ini fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan resiko
yang tidak kita inginkan, baik resiko yang dapat kita kendalikan maupun
yang tidak dapat dikendalikan.
2.1.3. Memudahkan Perencanaan
Jika kita sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi di masa yang
akan datang, maka akan mempermudah kita dalam melakukan
perencanaan dan hal-hal apa saja yang perlu direncanakan.

10
2.1.4. Memudahkan Pelaksanaan Pekerjaan
Dengan adanya berbagai rencana yang sudah disusun akan sangat
memudahkan pelaksanaan usaha. Para pelaksana yang mengerjakan
bisnis tersebut telah memiliki pedoman yang harus diikuti. Pedoman
tersebut telah tersusun secara sistematis, sehingga usaha yang
dilaksanakan dapat tepat sasaran dan sesuai dengan rencana yang sudah
disusun.
2.1.5. Memudahkan Pengawasan
Dengan telah dilaksanakannya suatu usaha sesuai dengan rencana yang
sudah disusun, maka akan memudahkan kita untuk melakukan
pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini perlu dilakukan
agar tidak melenceng dari rencana yang telah disusun.
2.1.6. Memudahkan Pengendalian
Apabila dalam pelaksanaan pekerjaan telah dilakukan pengawasan,maka
jika terjadi penyimpangan akan mudah terdeteksi, sehingga dapat
dilakukan

pengendalian

atas

penyimpangan

tersebut.

Tujuan

pengendalian adalah untuk mengendlaikan pelaksanaan agar tidak


melenceng dari rel yang sesungguhnya, sehingga pada akhirnya tujuan
2.2.

perusahaan akan tercapai.


Tahapan Studi Kelayakan Bisnis
Tahapan studi kelayakan bisnis yang harus dilaksanakan menurut
Jumingan (2009,p10) sebagai berikut :
2.2.1. Kegiatan menemukan Ide/gagasan usaha
Ide atau gagasan usaha biasanya dapat timbul melalui serangkaian
kegiatan berikut :
a. Melalui bacaan, dengan cara ini akan dapat diketahui sudah
seberapa jauh perkembangan bidang usaha tersebut saat ini. Apa
saja yang sudah dilakukan, teknologi yang sudah digunakan sampai
saat ini. Apa saja yang sudah dilakukan, teknologi yang sudah
digunakan sampai saat ini, apakah ada catatan data statistik yang
menggambarkan realisasi dari kegiatan yang telah dilakukan
pelaku bisnis di bidang ini.
b. Melalui survey. Fokus kegiatan mungkin belum tergambar secara nyata,
tetapi pelaku berkeyakinan bahwa hasil temuannya merupakan suatu
produk/jasa yang memang belum pernah ada sebelumnya atau temuannya
merupakan suatu hasil temuan secara tidak langsung atau kebetulan, dan

11
ternyata banyak hasil temuan dari teknologi yang ada sekarang adalah hasil
dari ide/gagasan yang muncul melalui suatu survey.
c. Melalui pengalaman kerja. Dalam konteks ini pelaku terbiasa dengan
kegiatan kerja secara menyeluruh sehingga sekecil apapun pekerjaan yang
berhubungan dengan proses penciptaan produk atau jasa sudah dikuasai
dengan baik. Ide atau gagasan yang muncul akan terealisasi jika didukung
oleh rasa keyakinan pelaku atas dasar pengalaman yang sudah dimiliki saat
ini.
2.2.2. Melakukan studi kemungkinan pemilihan bentuk usaha yang tepat untuk
ide/gagasan tersebut. Pilihan itu antara lain usaha menghasilkan barang
(usaha industri),usaha peningkatan dari usaha yang memang sudah ada
sebelumnya atau usaha perdagangan. Pertimbangannya harus dilakukan
secara objektif setelah dilakukan pengumpulan data.
2.2.3. Tahap analisis data
Secara berurutan analisis nya meliputi hal-hal berikut :
a. Analisis pasar dalam usaha menentukan besarnya penerimaan dan
biaya yang di butuhkan untuk memasarkan produk atau jasa yang
sudah di rencankan sebelumnya.
b. Analisis teknis dan manejemen di tunjukan untuk menentukan
mesin dan peralatan,bahan baku,SDM,prosedur produksi , dan
sebagainya yang semuanya harus terutang lengkap kedalam
kebutuhan dana yang diperlukan untuk dapat memproduksi barang
atau jasa sesuai rencana
c. Analisis finansial baik buruknya hasil analisis finansial sangat
tergantung tahap-tahap sebelumnya.
d. Analisis
manajemen
dalam
operasi

ditujukan

untuk

merencanakan,mengorganisasikan,melaksanakan,mengawasi
tujuan sutu bisnis yang dijalankan untuk suatu pencapaian dan
implementasi yang terkoordinasi secara efektivitas.
2.2.4. Aspek Aspek Studi Kelayakan
2.2.5. Aspek Pemasaran, Dalam kaitan dengan studi kelayakan suatu
usaha atau proyek,aspek pasar dan pemasaran merupakan salah satu aspek
yang paling penting. Ini disebabkan Aspek pasar dan pemasaran sangat
menentukan hidup matinya suatu perusahaan.Apabila aspek pasar dan
pemasaran tidak diteliti secara benar, bagaimana prospeknya di masa yang
akan datang, bukan mustahil tujuan perusahaan tidak pernah tercapai. Bahkan
bukan tidak mungkin kehidupan perusahaan akan terancam. Intinya aspek

12
pasar dan pemasaran sangat menentukan hidup matinya suatu perusahaan.
Apabila aspek pasar dan pemasaran tidak diteliti secara benar, bagaimana
prospeknya di masa yang akan datang, bukan mustahil tujuan perusahaan
tidak pernah tercapai.Bahkan bukan tidak mungkin kehidupan perusahaan
akan terancam. Intinya Aspek pasar dan pemasaran adalah untuk mengetahui
berapa besar pasar yang akan dimasuki, struktur pasar dan peluang pasar
yang ada, prospek pasar di masa yang akan datang serta bagaimana strategi
pemasaran yang harus dilakukan. Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi
yang tidak dapat dipisahkan satu sama lainnya. Pengertian pasar secara
sederhana bisa diartikan sebagai tempat sama lainnya. Pengertian pasar
secara sederhana bisa diartikan sebagai tempat bertemunya para penjual dan
pembeli untuk melakukan transaksi. Sedangkan pengertian dari pemasaran
yang dikemukakan oleh Philip Kotler adalah suatu proses sosial dan
manajerial dimana individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka
butuhkan dan inginkan dengan cara menciptakan serta mempertukarkan
produk dan nilai dengan pihak lain.
2.2.6. Aspek Teknis, Aspek teknis merupakan suatu aspek yang
berkaitan dengan pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya
setelah proyek tersebut dibangun. Evaluasi aspek teknis meliputi deskripsi
produk, penentuan kapasitas produksi ekonomis proyek, proses produksi
yang dilakukan, persediaan bahan baku, jumlah tenaga kerja, penggunaan
mesin dan peralatan. Disamping itu perlu juga diteliti dan diajukan saran
tentang lokasi proyek dan tata letak pabrik yang paling menguntungkan
ditinjau dari berbagai macam segi. Dari kesimpulan perihal di atas maka
dapat diketahui juga rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk
biaya eksploitasinya.
2.2.7. Aspek Finansial, aspek ini terdiri dari sumber-sumber dana, biaya
Kebutuhan investasi, taksiran biaya, dan rugi/laba pada berbagai tingkat
operasi, dan kriteria penilaian Investasi seperti : NPV, IRR, PI, Payback
periode. Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi.
2.2.8. Aspek Manajemen, Aspek manajemen

yakni

berkaitan

dengan

manajemen pembangunan atau pengembangan proyek dan manajemen


Sumber daya manusia.

13
2.2.9. Aspek Hukum, aspek ini menyangkut sisi hukum yang berkaitan tentang
ijin usaha, bentuk perusahaan, jaminan-jaminan maupun aspek hukum
lainnya.
2.3.0 Aspek Ekonomi dan Sosial, Pengaruh usaha terhadap peningkatan
penghasilan negara, Pengaruh proyek terhadap industri lain, seperti supply
bagi industri lain dan pasar bagi hasil produksi, Aspek yang bersifat sosial
seperti semakin ramainnya daerah tersebut, lalu lintas yang semakin ramai,
penerangan listrik, dan lain sebagainya. Aspek sosial merupakan manfaat dan
pengorbanan sosial yang dialami oleh masyarakat sekitar proyek atau bisnis
tersebut didirikan.
2.3. Investasi
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya
adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan,
penghematan devisa ataupun penambahan devisa, dalam menggunakan
pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan
sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup independen. Investasi adalah
pengaitan sumber sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba di
masa yang akan datang. Muljadi (2001:284). Ada berbagai cara dalam
menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan yang
didasarkan menurut katagori, sebagai berikut :
a) Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva yang sudah aus
dengan yang baru.
b) Investasi dengan

penambahan

kapasitas,

sering

juga

bersifat

penggantian.
c) Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk
menghasilkan produk baru disamping tetap memproduksi yang lama.
d) Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam tiga
golongan diatas.
2.3.1. Jenis-jenis Investasi
Investasi terdapat empat penggolongan investasi, yaitu :
2.3.2. Investasi yang tidak menghasilkan laba (non-profit investment)
Investasi ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau
karena syarat-syarat kontrak yang telah disetujui, yang
mewajibkan

perusahaan

untuk

melaksanakanya

tanpa

mempertimbangkan laba atau rugi. Contohnya karena air limbah


yang telahdigunakan dalam proses produksi jika dialirkan keluar
pabrik akan mengakibatkan timbulnya pencemaran lingkungan,

14
maka pemerintah mewajibkan perusahaan untuk memasang
instalasi pembersih air limbah, sebelum dibuang keluar pabrik.
2.3.3. Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non-measureable
profit investment)
Investasi ini dimaksudkan untuk menaikan laba, namun laba
yang diharapkan akan diperoleh perusahaan dengan adanya
investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. Contohnya adalah
pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya
penelitian, dan pengembangan, dan biaya program pelatihan dan
pendidikan karyawan. Sulit untuk mengukur tambahan laba yag
dapat diperoleh dengan adanya pengeluaran biaya promosi
produk , begitu juga sulit untuk mengukur penghematan biaya
2.3.4.

(karena adanya efisiensi) akibat adanya program pelatihan.


Investasi dalam penggantian ekuipment (replacement
investment)
Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk mesin dan
ekuipmen yang ada. Dalam pemakaian mesin dan ekuipmen,
pada suatu saat yang terjadi biaya operasi mesin dan ekuipmen
menjadi lebih besar dibandingkan dengan biaya operasi jika
mesin tersebut diganti dengan yang baru, atau produktivitasnya

tidak mampu memenuhi kebutuhan


2.3.5. Investasi dalam perluasan usaha (expansion investment)
investasi ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas
produksi atau operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya.
Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva diferensial berupa
tambahan

investasi

dan

akan

menghasilkan

pandapatan

diferensial, yang berupa tambahan pendapatan (revenues), serta


memerlukan biaya diferensial, yang berupa tambahan biaya
karena tambahan kapasitas.
2.4. Prinsip-prinsip Investasi
Investasi memiliki prinsip prinsip yang wajib diperhatikan dalam
berinvestasi, agar yang ditananamkan tidak memiliki resiko yang dapat
merugikan para investor, yaitu :
2.4.1. High risk high return dan low risk low return adalah prinsip yang
mengatakan bahwa semakin beresiko investasi seseorang semakin tinggi
pendapatan yang akan diterima dimasa yang akan datang dan sebaliknya

15
2.4.2. Diversification (diverse

low

risk) adalah

prinsip

yang

akan

mengatakan bahwa penganekaragaman dalam investasi akan membuat resiko


investasi berkurang.
2.4.3. Long term stability (long term low risk) adalah prinsip yang
mengatakan bahwa investasi yang berjangka waktu panjang beresiko rendah
2.4.4. Liquidity (liquid high risk) adalah prinsip yang mengatakan bahwa
semakin liquidinvestasi tersebut, semakin besar resiko yang melekat.
2.5. Resiko Investasi
Risiko investasi adalah kemungkinan hasil yang didapatkan tidak sesuai
dengan apa yang diharapakan. Dalam konteks Manajemen investasi,
risiko merupakan besarnya penyimpangan antara tingkat pengembalian
yang diharapakan (expected return) dengan tingkat pengembalian yang
dicapai secara nyata (actual return). Semakin besar penyimpangannya
bearti semakin besar tingkat risikonya. Risiko juga merupakan keadaan
dimana

kemungkinanya

timbulnya

kerugian/bahaya

itu

didapat

diperkirakan sebelumnya dengan menggunakan data/informasi yang


cukup terpercaya atau relevan yang tersedia. Adapun konteks resiko
dibedakan menjadi 2, yaitu :
2.5.1. Risiko sistematis (systematic risk)
Risiko sistematis adalah risiko yang terjadi karean perubahan
pasar secara keseluruhan dan terjadi karena kejadian diluar
perusahaan. Risiko ini tidak bisa didiversifikasi atau dikurangi,
karena fluktuasi risiko ini dipengaruhi oleh factor-faktor yang
dapat mempengaruhi pasar secara keseluruhan. Misalnya risiko
inflasi, resiko tingkat suk bunga, risiko nilai tukar mata uang.
Risiko ini juga disebut Undiversifiable risk
2.5.2. Risiko non sistematis (unsystematic risk)
Risiko non sistematis adalah risiko yang terjadi karena kondisi
mikro perusahaan itu sendiri. Risiko ini dapat dikurangi atau
dapat didiversifikasi dengan cara membentuk portfolio, karena
risiko ini dipengaruhi pasar secara local atau regional. Misalnya
kebijakan di suatu daerah tertentu mengenai perubahan tingkat
retribusi dan pajak daerah. Risiko ini juga disebut Diversifiable
2.6.

risk.
Metode Penilaian Investasi

16
Dalam menjalankan proyek akan penggunaan investasi pada umumnya
menggunakan metodemetode penilaian investasi yang diantaranya
adalah penggunaan metode :
2.6.1. Penentuan Biaya
Penentuan biaya merupakan hal yang sangat penting karena
dibutuhkan sebagai patokan dalam penentuan jumlah dana yang
dibutuhkan untuk merealisasikan suatu proyek. Hal ini dapat
dilihat secara jelas pada neraca awal.Adapun yang termasuk
didalamnya adalah :
a) Aktiva Lancar
Kas serta asuransi (dibayar dimuka) merupakan salah satu
yang termasuk dalam aktiva lancar.

b) Aktiva Tetap
Kendaraan, tanah,
perlengkapan

bangunan,

mesin,

kantor, praoperasional

peralatan

merupakan

dan
yang

termasuk dalam aktiva tetap.


c) Kewajiban dan modal
Sejumlah dana yang dibutuhkan untuk merealisasikan
proyek tersebut yang diperoleh baik dari utang kepada bank
maupun dari investasi pribadi.
2.6.2. Proyeksi Laba Rugi
Analisa laba rugi dimaksudkan untuk melihat kemungkinan
proyek memperoleh keuntungan atau kerugian pada tiap periode
tertentu, sesuai dengan kapasitas produksi yang direncanakan
dan diasumsikan bahwa produk akan terjual habis pada akhir
tiap tiap periode (akhir tahun). Adapun langkah langkah
perhitungan laba rugi adalah sebagai berikut :
a) Perhitungan biaya produksi dan perkiraan pendapatan dari
penjualan berdasarkan rencana kapasitas produksi yang telah
ditetapkan.
b) Perhitungan pembayaran bunga dan pokok pinjaman. Dari
proyeksi laba rugi akan dapat memberikan gambaran bagi
pihakmanajemen untuk menentukan kebijakan harga jual.
2.6.3. Penyusutan / Depresiasi
Merupakan pengalokasian biaya investasi suatu proyek pada
setiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek tersebut.

17
Besarnya depresiasi tahunan yang dikenakan pada suatu properti
tergantung pada ongkos investasi dari properti, tanggal
pemakaian awalny, estimasi masa pakainya, nilai sisa yang
ditetapkan, dan metode depresiasi yang digunakan.
2.6.4. Analisa Aliran Kas (cashflow)
Analisa kas merupakan deskripsi grafis dari setiap alternatif
yang digunakan dan dianalisa. Aliran kas merupakan langkah
pertama dalam analisa ekonomi teknik yang bertujuan untuk
mempermudah mengetahui perkembangan uang sesuai dengan
waktu.
2.6.5. Metode Payback periode
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa
kembali, karena itu satuan hasilnya bukan persentase, tetapi
satuan waktu (bulan, tahun dsb). Kalau periode payback ini
lebih pendek daripada yang disyaratkan maka proyek ini
dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek
di tolak atau tidak diterima .
Problema utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan
periode

payback

maksimum

yang

disyaratkan,

untuk

dipergunakan sebagai angka pembanding kelemahan-kelemahan


lainnya adalah :
a) Tidak memperhatikan time value of money/factor
diskonto, sedangkan cash flow pada waktu yang akan
datang apabila dinilai sekarang akan berbeda.
b) Diabaikanya aliran kas setelah periode payback,
sehingga lebih mementingkan pada pengembalian nilai
investasi daripada aspek laba dalam waktu umur
investasi.
c) Tidak memperhatikan variasi besar kecilnya cash floe
tiap tahun, apakah semakin meningkat, atau menurun
atau stabil.
Kriteria Jumlah Investasi
Jumlah proceed

= Jumlah investasi awal usaha


Jumlah Keuntungan + depresiasi

(penyusutan). Jika payback period lebih kecil (<) dari waktu


maksimum yang diisyaratkan maka proyek diterima. Jika

18
Payback period lebih besar (>) dari waktu maksimum yang
diisyaratkan maka proyek ditolak.
2.6.6. Metode Net Present Value
NPV merupakan perhitungan selisih antrara nilai sekarang
investasi dengan nilai sekarang dengan penerimaan kas bersih
(operasional ataupun terminal cash flow ) di masa datang.
Adapun persamaan dari NPV :
NPV =
dimana :
NPV = net present value
Ft = aliran kas pada periode t
N = umur proyek atau periode studi dari proyek tersebut
i 0= nilai rate of return dari proyek atau investasi tersebut
Apabila nilai sekarang / NPV lebih besar daripada 0 (nol) maka
proyek dapat dikatakan menguntungkan, dan begitupula
sebaliknya.
2.6.7. Metode Internal Rate return (IRR)
IRR merupapakan tingkat bunga yang menyamakan present
value dari aliran kas keluar dan present value dari aliran kas
masuk. Secara sistematis

tingkat bunga tersebut dapat

dinyatakan sebagai r, dan dinyatakan dalam persamaan


berikutini :

Dimana :
IRR adalah internal rate of return
PV adalah present value positif dengan discount rate tertentu
yang lebih rendah ( i1 ) .
NV adalah present value negatif dengan discount rate tertentu
yang lebih tinggi ( i2 )
2.6.8. Analisa Sensitivitas
Ketidakpastian berarti bahwa makin banyak kemungkinan yang
akan terjadi, karenanya jika kita dihadapkan pada masalah
ketidakpastian dalam penaksiran aliran kas, maka kita perlu
mencoba mengetahui apalagi yang akan terjadi. Untuk

19
mengetahui
perubahan

seberapa

sensitif

faktor-faktor

atau

suatu

keputusan

terhadap

parameter-parameter

yang

mempengaruhinya, maka setiap pengambilan keputusan pada


ekonomi teknik hendaknya disrtai dengan analisa sensitivitas.
Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu
parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana
pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi,.
Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya
bisa mempengaruhi keputusan-keputusan dalam studi ekonomi
teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat
bunga, tingkat pajak, dan sebagainya.
2.6.9. Analisa Manfaat Biaya
Analisa manfaat biaya (benefit cost analisys) adalah cara praktis
untuk menaksir kemanfaatan proyek, yang memerlukan tinjauan
yang panjang dan luas. Tinjauan yang panjang dalam hal ini
berarti

mengevaluasi

proyek

tersebut

selama

horizon

perencanaan atau umumnya. Tinjauan yang luas berarti semua


efek ongkos-ongkos maupun manfaat harus dilihat dan dianalisi.
Ini perlu dilakukan karena biasanya proyek secara langsung
ataupun tidak langsung akan mempengaruhi orang banyak.
Pengaruh tersebut bisa positif yang biasanya disebut benefit,
danbisa juga negative yang biasanya disebut disbenefit. Suatu
proyek dikatakan layak apabila rasio antara manfaat terhadap
biaya yang dibutuhkannya lebih besar dari satu (B/C > l)
2.7.0. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Perhitungan WACC untuk mendapatkan nilai bunga atau rate
finansial. WACC meunjukkan proporsi dari jumlah utang atau
kewajiban dengan jumlah ekuitas. Nilai WACC ini didapatkan
sebagai bandingan terhadap nilai IRR yang didapatkan apabila
nilai dari WACC lebih besar dari nilai IRR maka proyek ini
ditolak.
WACC =
Dimana :

20
E = Jumlah proporsi Ekuitas Iinvestasi pribadi)
D = Jumlah proporsi utang
re = rate dari ekuitas
rd = rate dari utang (rate of debt)
T = proporsi pajak terhadap nilai laba sebelum pajak
2.7.1. Pengertian Cashflow
Ada berbagai cara penilaian investasi adalah berdasarkan pada
keuntungan yang dilaporkan didalam buku. Hal ini dikarenakan
untuk

dapat

menghasilkan

keuntungan

tambahan

kita

mengetahui bahwa keuntungan uang dilaporkan didalam buku


belum pasti dalam bentuk kas sehingga dengan demikian jumlah
kas yang ada dalam perusahaan belum tentu sama dengan
jumlah keuntungan yang dilaporkan didalam buku.
Cash flow terdiri dari 3 jenis yaitu:
a) Initial Cash flow (aliaran cash flow permulaan)
Ialah pengeluaran pengeluaran untuk investasi pada
awal periode.
b) Operastional Cash Flow (aliran kas operational)
Ialah aliran kas yang timbul selama proyek investasi
tersebut berjalan
c) Terminal Cash Flow (aliran kas terminal)
Ialah aliran kas yang akan diterima pada akhir proyek.
Setiap usul pengeluaran modal (Capital Expenditure) selalu
Mengandung dua aliran kas yaitu :
a) Aliran kas keluar netto
Aliran kas yang diperlukan untuk investasi baru aliran kas
keluar dari kegiatan investasi seperti pembayaran pembelian
investasi jangka panjang dalam bentuk obligasi atau
sekuritas ekuitas perusahaan lain.
b) Aliran kas masuk tahunan
Sebagai hasil dari investasi baru tersebut atau sering disebut
juga proceeds. Dalam suatu penilaian investasi proyek cash
flow merupakan suatu unsur penting. Dalam pengertian cash
flow itu sendiri mengandung pengertian seperti yang
diuraikan oleh Lukman Syamsudin;1993:45, yaitu :Untuk
menilai alternatif capital expenditure maka sebagai dasar
perhitungannya bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan
dalam laporan keuangan perusahaan akan jumlah cash

21
flownya. Dari pendapat diatas tampak jelas bahwa untuk
menilai suatu investasi proyek yang lebih relevan digunakan
adalah Cash Flow, bukan jumlah keuntungan yang
ditempatkan dalam laporan keuangan karena jumlah cash
flow mampu menunjukan kemampuan perusahaan untuk
membayar kewajiban-kewajibannya dan untuk mendapatkan
aktiva yang diperlukan serta untuk mendapatkan keuntungan
tambahan.
2.7.2. Pengertian Capital Budgeting (Penganggaran Modal)
Capital budgeting ialah proses perencanaan dan pengambilan
keputusan pengeluaran dana dimana jangka waktu kembalinya
dana tersebut melebih waktu satu tahun. Capital Budgeting
memiliki arti yang sangat penting bagi pengusaha, dikarenakan :
a) Dana yang dikeluarkan akan terikat untuk jangka waktu
yang panjang dan ini akan berpengaruh pada penyediaan
dana untuk keperluan lain.
b) Investasi dalam aktiva tetap menyangkut hasil yang akan
diperleh untuk masa yang akan datang. Kesalahan dalam
mengadakan forecasting akan
adanya Over atau

under

mengakibatkan

investaiment dalam

aktiva

tetap.
c) Pengeluaran dana untuk keperluan tersebut biasanya
meliputi jumlah yang besar, jumlah dana yang besar ini
memungkinkan tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu
yang pendek atau sekaligus, berhubungan dengan itu maka
sebelumnya harus dibuat rencana yang teliti.
d) Kesalahan dalam pengambilan keputusan

mengenai

pengeluaran modal tersebut akan mempunyai akibat yang


panjang dan berat. Serta tidak dapat diperbaiki tanpa adanya
kemunduran.
2.7.3. Keuntungan dan Kerugian Investasi
Secara umum keuntungan adalah tingkat selisih antara total penghasilan
dengan total biaya yang dikeluarkan. bahwa keuntungan adalah hasil
sampingan dari usaha yang baik dan bukan merupakan tujuan moral dari
suatu usaha . Selain itu untuk bisa mendapatkan laba pihak pengelola
juga dituntut untuk melakukan perencanaan yang tepat dengan mencari

22
tempat-tempat atau lokasi yang mungkin untuk memperoleh laba. Pada
dasarnya ada dua keuntungan yang didapatkan pengelolah dalam
investasi, yaitu :
a) Deviden
Deviden adalah pembagian keuntungan yang diberika oleh
perusahaan kepad pemegang saham atas keuntungan yang
dihasilkan perusahaan.
b) Capital Gains
Capital gain adalah selisih harga beli dan selisih harga beli.
Selain keuntungan terdapat kerugian dalam investasi, yaitu :
a) Tidak Mendapat Deviden
Tidak selamanya perusahaan menghasilkan laba oleh karena itu
jika perusahaan mengalami kerugian maka pengelola juga tida
mendapatkan deviden.
b) Capital Loss
Capital loss adalah harga beli lebih tinggi dari ada harga jual
c) Usaha bangkrut atau likuiditas
Jika perusahaan bangkrut maka akan berdampak langsung pada
pengelola.
2.7.4. Kajian Sejenis
Analisis investasi pada perkantoran sewa (Theodora Mertua Veronica,
2008, university Gunadarma) Berdasarkan hasil penelitian investasi
diatas untuk mengetahui tingkat kelayakan investasi pada pembangunan
perkantoran sewa kantor di daerah djuanda, penyusunan ini untuk
mengevaluasi dan menganalisa kelayakan investasi yang akan dilakukan
penyusun untuk penilaian investasi tersebut. Dan berdasarkan penelitian
tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa pembangunan perkantoran
sewa di daerah djuanda itu layak dilaksanakan.
Analisis kelayakan investasi pada warung internet Ozznet cabang tamini
square (david kurniawan, 2008, universitas gunadarma) Berdasarkan
hasil penelitian investasi diatas untuk mengetahui tingkat kelayakan
investasi perluasan usaha yang akan dilakukan oleh pengusaha tersebut.
Dan berdasarkan penelitian tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa
pembangunan investasi ini layak untuk dilaksanakan.
Purnomo Arbi (2009) Skripsi. Analisa Kelayakan dan Strategi
Pengembangan Usaha Ternak Sapi Potong (Studi kasus: Desa Jati

23
Kesuma, Kecamatan Namo Rambe, Kabupaten Deli Serdang). Dari
penelitian yang telah dilakukan diperoleh hasil yaitu ketersediaan input
(bibit, kandang, peralatan, modal dan tenaga kerja) tersedia di daerah
penelitian. Usaha ternak sapi potong di daerah penelitian secara ekonomi
layak dikembangkan, karena dari hasil penelitian yang dilakukan pada
usaha ternak sapi potong di Desa Jati Kesuma diperoleh rataan
penerimaan per ternak sapi potong selama satu tahun sebesar Rp
42,177,866.66 dan rata-rata pendapatan per ternak selama satu tahun
sebesar Rp 10,622,123.33 dan rata-rata nilai ROI yang diperoleh lebih
besar dari pada tingkat suku bunga yang berlaku yakni sebesar 36.77%
dengan tingkat suku bunga pinjaman sebesar 8.25%.
Auliya Syafrul (2010) Skripsi. Analisis Kelayakan Usaha Pembuatan
Yoghurt di Perusahaan Dafarm Kecamatan Ciampea Kabupaten Bogor.
Hasil yang diperoleh dari penelitian ini adalah usaha ini layak untuk
dijalankan baik dari segi aspek finansial maupun aspek non finansial.
Aspek pasar menunjukkan adanya permintaan yang cukup besar yang
masih belum terpenuhi dan secara teknis tidak ada kendala yang
menghambat untuk menjalankan usaha ini. Dari aspek manajemen, usaha
pembuatan yoghurt telah memiliki struktur organisasi formal dan juga
pembagian tugas yang jelas antara pemimpin dan karyawan, sehingga
dapat dikatakan usaha tersebut layak untuk dijalankan. Secara hukum
usaha ini telah memiliki izin usaha resmi dari Dinas Perindustrian dan
Perdagangan Kabupten Bogor. Aspek sosial lingkungan menunjukkan
bahwa usaha ini layak untuk dijalankan karena tidak menyebabkan
pencemaran lingkungan dan tidak merugikan masyarakat sekitar. Aspek
ekonomi menunjukkan bahwa terdapat kontribusi perusahaan terhadap
perekonomian secara keseluruhan. Hasil analisis terhadap aspek finansial
menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dijalankan berdasarkan
kriteria investasi. Skenario I menghasilkan nilai NPV sebesar Rp
55.324.877, Net B/C 1,56, IRR 19%, dan payback periode 5,92 tahun.
Sedangkan skenario usaha II menghasilkan nilai NPV sebesar Rp
83.147.143, Net B/C 1,80, IRR 47 24%, dan payback periode 5,11 tahun.
Hasil analisis sensitivitas menunjukkan bahwa kedua skenario usaha
tidak layak untuk dijalankan ketika mengalami penurunan penjualan

24
36,57%, tetapi ketika mengalami kenaikan harga susu segar sebesar
12,5%, usaha tersebut tetap layak untuk dijalankan.
Yulia Kurniawan (2011) Skripsi. Analisa Kelayakan Usaha Ayam Goreng
Kremes (Studi Kasus pada Usaha Katering di Jepara). Aspek kelayakan
yang digunakan dalam penelitian ini adalah aspek pasar, aspek teknis,
aspek lingkungan dan aspek finansial. Metode penilaian kelayakan
investasi aspek keuangan adalah Net Present Value (NPV), Payback
Period (PP) an Internal Rate of Return (IRR). Hasil pengolahan
menunjukkan bahwa dengan MARR 18%, investasi usaha ayam kremes
dapat dilakukan melalui 3 tipe yaitu tipe gerobak (Rp. 10.000.000), tipe
warung kecil (Rp. 50.000.000) dan tipe restoran (Rp. 100.000.000).
Perhitungan aspek finansial menunjukkan bahwa ketiga investasi layak
dilakukan. Hal ini ditunjukkan dengan nilai NPV pada masing-masing
tipe adalah positif, nilai Payback Period berada dibawah target yang
ditentukan yaitu 5 tahun, dan nilai IRR di atas tingkat suku bunga yang
ditentukan yaitu 18%
2.8.0. Implikasi Ilmu Manajemen pada SKB
Ilmu manajemen berkaitan serta menyumbang andil pemikiran serta
menyempurnakan penelitian ini, yakni dalam studi kelayakan untuk kasus
proyek pengadaan mesin yang akan dilaksanakan oleh PT Pemuda Mandiri
Sejahtera. Menurut Nurul Oktima(2012, p183) definisi dari Manejemen adalah
Ilmu

dan

seni

dalam

perencanaan,pengorganisasian,pelaksanaan

dan

pengawasan,penyusunan sumber daya manusia untuk mencapai tujuan yang


telah ditetapkan.
Menurut Dr. Husein Umar(2008,p147), hasil studi aspek manajemen
hendaknya memberikan informasi dalam dua kegiatan pokok,yaitu manajemen
dalam pembangunan proyek bisnis dan manajemen dalam implementasi bisnis
rutin dalam hal:
2.8.1. Perencanaan. Hendaknya SKB dapat menilai perencanaan dari sisi
pendekatan yang digunakan,dari sisi jangka waktu dan dari sisi
tingkatan manajemen. Perencanaan juga hendak nya dapat dinilai dari
sisi fungsinya. Program kerja yang tidak terlepas dari anggaran
merupakan suatu perencanaan juga,hendaknya dibuat dengan teknikteknik tertentu, sehingga dapat dinilai apakah program kerja tersebut

25
layak atau tidak waktu direalisasikan dalam kedua kegiatan pokok
diatas.
2.8.2. Pengorganisasian. Hendaknya SKB dapat mengkaji apakah langkahlangkah pengorganisasian di dalam dua kegiatan pokok di atas dapat
direncanakan dan diperkirakan akan berjalan dengan baik. Langkahlangkah pengorganisasian itu yang utama adalah mampu membuat
perencanaan

berupa:

rincian

seluruh

perkerjaan

yang

akan

dikerjakan,pembagian beban kerja ke dalam aktivitas-aktivitas yang


akan dikerjakan oleh para pekerja,pengkombinasian pekerjaanpekerjaan yang ada,penetapan mekanisme untuk pengkoordinasian
pekerjaan, dan pemantauan efektivitas organisasi dan pengambilan
langkah-langkah

penyesuaian

untuk

mempertahankan

atau

meningkatkan efektivitas.
2.8.3. Penggerakan. Hendaknya SKB dapat mengkaji fungsi manajemen
yang lain, yaitu penggerakan (actuating), apakah layak atau tidak layak.
Pengkajiannya dapat melalui beberapa aspek pokok,yaitu: bahwa
manajemen hendaknya dapat mempengaruhi orang-orang agar bersedia
bekerja dengan baik bahkan lebih baik,mampu melakukan daya tolak
pada seseorang anggota perusahaan bila dianggap perlu,mampu
memupuk kesetiaan pada tugas,pimpinan dan perusahaan dimana
karyawan bekerja.
2.8.4. Pengendalian. Hendaknya SKB mampu mengkaji aspek pengendalian
bagi kedua kegiatan pokok ini, sehingga dapat diambil keputusan layak
atau tidak layaknya atas aspek ini.Kajian dapat diarahkan pada fungsi
pokok pengendalian,yaitu: mencegah secara maksimal terjadinya
penyimpangan-penyimpangan atau kesalahan-kesalahan,memperbaiki
berbagai

penyimpangan-penyimpangan

atau

kesalahan-

kesalahan,memperbaiki berbagai penyimpangan atau kesalahan yang


terjadi, mendinamisasikan organisasi ke arah yang lebih efektif dan
efisien,serta mempertebal rasa tanggung jawab setiap unit organisasi
dengan

selalu

bekerja

secara

benar, sehingga

penyimpangan-

penyimpangan menjadi sulit muncul.


2.9.0. Kerangka Berfikir
Kerangka berfikir dalam penelitian ini diawali dengan adanya permintaan
atas pengadaan alat mesin filtrasion dari PT. Bekaert Advance Filtration

26
Indonesia yang merupakan perusahan pembuat Filter Elemen. Produk Filter
Elemen tersebut untuk memenuhi konsumen industri pembuat Polyster,
polypropilene film dan polyamide baik untuk pangsa pasar di Indonesia dan juga
ekspor ke asia tenggara. PT Pemuda Mandiri Sejahtera (PT PMS) selaku
perusahaan yang bergerak dalam hal pembuatan alat mesin dan otomotif
merespon atas permintaan dari PT. Bekaert Advance Filtration Indonesia, yang
memesan alat abbrasive dan cutting tolls. Menyikapi permintaan dari PT.
Bekaert Advance Filtration Indonesia, maka PT PMS melakukan perhitungan
dan evaluasi dari berbagai aspek ; yakni aspek pasar, aspek teknis serta aspek
finasial (keuangan). Khusus aspek finansial diukur dengan alat ukur investasi
berupa penilaian

NPV, IRR, Payback period, WACC serta dianalisa

sensitivitaskan atas proyek tersebut. Sehingga nilai kelayakanPTakan


proyek
PEMUDA
PT BAKAERT
MANDIRI
tersebut akan
didapat. Adapun bagan fikir penelitian ini adalah sebagai
berikut :
INDONESIA
SEJAHTERA

Internal

Eksternal

(AspekKeuanga
n)

(AspekTeknisda
nAspekPasar)

ANALISA FINANSIAL :
Alat Ukur :
PAYBACK PERIOD
NPV
IRR
WACC

ANALISA
SENSITIVITAS

TIDAK LAYAK

Perlu dilakukan perhitungan


ulang untuk mengetahui
besaran ekspansi yang layak

LAYAK

Baik untuk dilakukan ekspansi


karena
dapat
memberikan
keuntungan bagi yang berinvestasi

27

Gambar : Kerangka Pemikiran


Sumber :KasmirdanJakfar (2004)